Accesiunea Imobiliara Mod de Dobind a Dr. de Prop

Ministerul Educaţiei al Republicii Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei

Facultatea Cadastru şi Construcţii

Catedra Drept Patrimonial

Lucrare de an

Tema: „Accesiunea Imobiliara, mod de dobindire a drepturilor de proprietate.”

DREPT CIVIL

A elaborat studentul

grupei DP-1213,

Vacarciuc Andrei

A verificat conf. Univ.,

dr. Climova Alla

Chişinău – 2014

1

Cuprins

Introducere……………………………………………………………..2

1. Considerații generale privind dobîndirea dreptului de proprietate

asupra bunurilor imobile

1.1. Aspecte generale privind dreptul de proprietate……………………………………….4

1.2. Considerații generale privind modurile de dobîndire a dreptului de proprietate……..7

1.3. Scurt istoric privind accesiunea imobiliară………………………………………….10

2. Aspecte generale privind accesiunea imobiliară

2.1. Noțiunea și elementele caracteristice ale accesiunii imobiliare…..………………….11

2.2. Noțiuni generale, particularitățile și conținutul accesiunii imobiliare natural…….…13

2.3. Noțiuni generale, particularitățile și conținutul accesiunii imobiliare artificial…..….16

3. Accesiunea imobiliară – ca obiect al înregistrării în OCT

3.1. Despre înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile

dobîndite în rezultatul accesiunii imobiliare……………………………………………20

3.2. Documentele necesare spre efectuarea înregistrării dreptului de proprietate dobîndit

prin accesiune…………………………………………………………………………...23

3.3. Reglementarea accesiunii imobiliare in legislatia altor state…………………….….25

4. Aspecte practice

4.1. Cerere de chemeare in judecată privind accesiunea imobiliară artificială…….…….29

4.2. Cerere de chemare în judecată privind accesiunea imobiliară natural………………31

Concluzie ………………………………………………………………………...…32

Bibliografie………………………………………………………………………….35

2

Introducere

Accesiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, reprezintă una din

principalele instituţii ale dreptului civil, având aplicabilitate din cele mai vechi timpuri şi

până în zilele noastre.

Actualitatea temei:

Chiar dacă, în prezent, aplicabilitatea cazurilor de accesiune este mai restrânsă decât

în trecut, abordarea acestei teme este impusă din necesităţi atât de ordin teoretic, cât şi de

ordin practic. Viaţa socială a zilelor noastre cunoaşte un ritm alert, iar dispoziţiile legale care

reglementează accesiunea se bucură de o deosebită longevitate, astfel că ele trebuie să fie

adaptate noilor realităţi ale societăţii.

Toate aceste aspecte, precum şi inexistenţa unei monografii despre accesiune,

m-au determinat să elaborarez lucrarea, în cuprinsul căreia să fie tratate principalele probleme

teoretice şi practice pe care le ridică acest mod de dobândire a dreptului de proprietate.

Având în vedere originile îndepărtate ale acestei instituţii juridice, evoluţia în timp a

ei şi necesitatea unor noi dispoziţii legale care să o reglementeze, lucrarea îşi propune să

abordeze tema dintr-o triplă dimensiune: trecut, prezent şi viitor.

Apariţia, evoluţia, actualitatea şi perspectivele accesiunii sunt aspecte care ţin de o

analiză completă a acestui mod de dobândire a dreptului de proprietate şi duc la o mai bună

înţelegere a mecanismului juridic pe care îl înglobează.

Obiectivele lucrarii

Studiind literatura de specialitate nationala si internationala, mi-am conturat cateva

obiective ce sunt inglobate in lucrare, dupa cum urmeaza:

- A identifica legislatia, literatura de specialitate nationala si straina in legatura cu

modul de dobindire a dreptului de proprietate prin accesiunea imobiliara;

- A identifica lacunele teoretice si practice ce decurg din legislatie;

- A stabili cu certitudine documentele necesare pentru inregistarea dreptului de

proprietate dobindit prin accesiunea imobiliara

In vederea cercetarii cat mai aprofundate si ample a obiectivelor, urmand atingerea lor

gradual de profunzime prin selectarea metodelor adecvate de cercetare stiintifica a

succesiunii imobiliare. Baza metodologica a investigatiilor se compune din:

3

- Metoda logica utilizata constant pe tot parcursul studiului (analiza deductive,

clasificari, definitii) stă la baza studiului şi a sintezei care a rezultat cu

argumentarea concluziilor şi propunerilor de lege ferenda.

- Metoda istorica, folosita pentru cercetarea originii accesiunii imobiliare;

- Metoda comparativă, datorită căreia s-a efectuat un studiu în sens comparat cu

alte legislații decît cea națională;

- Metoda observatiei, s-a efectuat sintetizarea și am accentuat partea pozitivă a

acestui mod de dobîndire a dreptului de proprietate.

Structura lucrarii:

Lucrarea de an reprezintă o sinteză executată în baza tuturor cunoştinţelor acumulate

pe tot parcursul desfăşurării studiilor, care are un volum de 35 pagini, şi este divizată în

următoarele compartimente: introducere, unde se descrie în general lucrarea de faţă, şi 3

capitole teoretice şi unul practic, concluzie, bibliografie şi anexe.

Capitolul I, intitulat “Consideratii generale privind dobindire a dreptului de proprietate

asupra bunurilor imobile”, este destinat analizei generale a dreptului de proprietate si

modurile de dobindire , deasemenea este mentionat si un scurt istoric al accesiunii imobiliare,

ceea ce permite o analiza istorico-comparativa.

Capitolul II intitulat “Aspecte generale privind accesiunea imobiliară”, sunt evidentiate

particularitatile si continutul accesiunii imobiliare natural si artificial, cit si aspecte generale

privind noțiunea și elementele specifice.

Capitolul III intitulat “Accesiunea imobiliara – ca obiect al inregistrarii in OCT” cuprinde

dispozitii legate de momentul si modul inregistrarii accesiunii imobiliare, documentele

necesare inregistarii, si deasemenea accesiunea imobiliara in sens comparat.

Ceea ce tine de concluzie, pot spune ca este o constatare a studiului efectuat , a cercetarii

temei si contine pareri personale argumentate.

Prin numărul însemnat al lucrărilor consultate la elaborarea lucrării şi al soluţiilor

pronunţate de instanţele judecătoreşti, citate şi analizate în cuprinsul ei, prin abordarea

teoretică şi practică a dispoziţiilor legale în materie şi prin analiza principalelor probleme

controversate relevate de practica judiciară şi de doctrină, încercăm să aducem o minimă

contribuţie la fundamentarea soluţiilor pe care le considerăm corecte şi la crearea unei

legislaţii moderne, care să răspundă noilor necesităţi ale societăţii.

4

Capitolul I. Considerații generale privind dobîndirea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile

1.1. Aspecte generale privind dreptul de proprietate

Proprietatea reprezintă o noţiune esenţială care dă expresie accesului suprem al

omului, luat individual sau în colectivitate, la însuşirea bunurilor naturale sau create prin

activitatea umană1.

Proprietatea nu putea rămâne în afara sferei de reglementare a dreptului pentru că ea

reprezintă premisa oricărei activităţi economice, adică premisa funcţionării motorului oricărei

societăţi, iar finalitatea dreptului este tocmai aceea de a organiza şi asigura o bună

funcţionare a societăţii2.

Codul civil nu oferă o definiţie a dreptului de proprietate, pe care o găsim însă în

legislaţia unor alte ţări. De exemplu, Codul civil olandez prevede că dreptul de proprietate

este cel mai deplin drept pe care îl are persoana asupra bunului. Exercitarea dreptului de

proprietate comportă punerea în valoare de către proprietar [reprezentant] a trei atribute:

posesiune, folosinţă și dispoziție, care constă în conținutul juridic al dreptului de proprietate.

Codul civil al Republicii Azerbaidjan definește dreptul de proprietate ca fiind dreptul

recunoscut și apărat de stat al persoanei de a poseda, folosi și dispune, la discreția sa, de

proprietate3.

Însă literatura de specialitate consideră că noţiunea "drept de proprietate" are mai multe

înţelesuri. Astfel la C. Stătescu se aduce dublul sens al acestei noţiuni. Noţiunea "drept de

proprietate" în sens obiectiv şi subiectiv şi anume:4

dreptul de proprietate în sens obiectiv, ca instituţie juridică, reprezintă totalitatea

normelor juridice care reglementează raporturile de proprietate;

dreptul de proprietate în sens subiectiv, ca un drept al persoanelor asupra bunurilor, în

virtutea căruia titularul are anumite prerogative ocrotite de dreptul obiectiv, în acest

sens, dreptul de proprietate face parte din categoria drepturilor subiective patrimoniale

şi anume, este un drept real.

1 Constantin Oprişan, Regimul general al proprietăţii în România în ,,Studii de Drept Românesc” nr. 1/1995, p.

5-35; Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Editura Institutul

European, Iaşi, 1997, p. 222 Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 14.3 Marian Silvia, Cadastrul și publicitatea imobiliară, Teză de doctor în drept, Chișinău 2006.4 A. Ionaşcu, Drept civil. Partea generală, Bucureşti , 1963, pag. 185-186.

5

Proprietatea reprezintă apropierea de către individ sau colectivitate a condiţiilor naturii5.

Numai lucrurile pot fi apropriate, însă nu orice lucru este susceptibil de a fi apropriat. În ceea

ce priveşte primul aspect, se face diferenţa netă dintre lucruri şi persoane, chiar dacă, în cazul

sclaviei, fiinţa umană este asimilată lucrurilor. Sub cel de-al doilea aspect, există o diferenţă

clară dintre lucruri apropriabile şi lucruri neapropriabile, diferenţă care îşi are fundamentul

fie pe natura lucrurilor, fie pe dispoziţia legii.

Dreptul de proprietate privată este instrumentul juridic prin intermediul căruia persoanele

apropriază6 obiectele, lucrurile, scoţându-le din starea naturală şi introducându-le în sfera

civilizaţiei. Lucrurile devin astfel bunuri. Mai întâi, au fost apropriate lucrurile naturale, apoi,

aceste lucruri au fost transformate, dându-li-se utilităţi noi, pentru ca , mai târziu, omul să

creeze produse noi, ca bunuri corporale7. Controversata problemă a bunurilor incorporale îşi

găseşte rezolvarea în funcţie de criteriul apropriabilităţii. Drepturile patrimoniale,

universalităţile de fapt, masele patrimoniale, creaţia intelectuală devin bunuri, deşi sunt

incorporale,8 în măsura în care sunt apropriate ca obiect al unor drepturi reale. Spre deosebire

de bunurile corporale, care sunt în mod natural apropriabile, bunurile incorporale devin

apropriabile numai cu autorizarea legii. Altfel spus, pentru ca un bun corporal să nu fie

apropriabil este nevoie de o interdicţie a legii, în timp ce un bun incorporal devine apropriabil

numai dacă există o autorizare a legii9.

Proprietatea este un drept subiectiv: în prezent, majoritatea autorilor admit numai că

proprietatea - drept privat, drept subiectiv, drept individual, are o funcţie socială, sau poate

mai simplu, că ea nu este concepută exclusiv în interesul egoist al proprietarului, dar că ea

poate fi limitată în interes social. El este în acelaşi timp cel mai important drept real, ocupând

locul dominant în - sistemul tuturor drepturilor subiective.

5 Theodor Mrejeru, Mijloace juridice de apărare a dreptului de proprietate în România în

,,Studii de Drept Românesc’’ nr. 1-2/2002, p. 69-79.6 A apropria înseamnă a-şi însuşi un lucru (străin). De asemenea, verbul a apropria mai

are sensul de a face ca un lucru să fie potrivit pentru un anumit scop (Dicţionarul

explicativ al limbii române, Editura Academiei, Bucureşti, 1975, p. 47).7 Bunurile corporale sunt bunurile care au o existenţă materială (Mircea Costin, Mircea

Mureşan, Victor Ursa, Dicţionar de drept civil, Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică,

Bucureşti, 1980, p. 53).8 Bunurile incorporale (necorporale) reprezintă lucrurile care nu au o existenţă

materială, ci sunt constituite numai din elemente abstracte (Mircea N. Costin, Mircea C.

Costin, Dicţionar de drept civil, vol. I, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 120).9 Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Editura Humanitas,

Bucureşti, 2004, p. 15.6

În literatura de specialitate, dreptul de proprietate a fost definit pornindu-se de la o serie de

elemente principale şi anume;

- dreptul de proprietate este un drept de apropriere, de însuşire a unor bunuri materiale;

- prin apropriere sau însuşire a bunurilor materiale trebuie înţeles, nu un raport dintre om

şi lucru, ci raporturile sociale în cadrul cărora se realizează această însuşire şi care permite

înfăptuirea ei;

- dreptul de proprietate, ca drept de apropriere, are un caracter istoric şi de clasă;

- în conţinutul dreptului de proprietate intră anumite prerogative (atribute) ce aparţin

titularului: posesia, folosinţa şi dispoziţia;

- titularul dreptului de proprietate exercită cele trei atribute în numele şi interesul său

propriu.

Deci, dreptul de proprietate în sens subiectiv, reprezintă dreptul individual sau al

colectivităţii de a-şi apropria mijloacele de producţie şi produsele rezultate şi de a exercita

asupra acestora, posesia, folosinţa, şi dispoziţia, în nume propriu şi în interes propriu, în

cadrul şi cu respectarea legislaţiei în vigoare.

Articolul 1 al Legii cu privire la proprietate nr. 459 prevede conţinutul juridic al

dreptului de proprietate care îl constituie cele trei atribute ce aparţin titularului: posesia,

folosinţa şi dispoziţia (jus utendi, fruendi et abutendi), atribute acordate şi apărate faţă de

orice încălcare prin norme juridice10.

Posesia, ca atribut al dreptului de proprietate, implică, din partea titularului dreptului,

exerciţiul unei stăpâniri efective asupra bunului în materialitatea sa, din punct de vedere

fizic sau economic, direct sau mijlocit, la locul aşezării permanente a persoanei sau în orice

altă parte.

Folosinţa, ca atribut al dreptului de proprietate conferă titularului a acestuia, de a-şi

însuşi fructele şi veniturile pe care acesta le produce, în scopul posibilitatea de a utiliza

economic bunul său, potrivit cu destinaţia economică satisfacerii necesităţilor sale materiale

şi spirituale.

Dispoziţia, ca atribut al dreptului de proprietate poate fi materială şi juridică. Dispoziţia

materială conferă titularului posibilitatea de a hotărî asupra existenţei materiale a bunului său,

în limitele legislaţiei în vigoare (adică titularul poate chiar distruge bunurile proprii).

Dispoziţia juridică constă în dreptul titularului de a hotărî cu privire la soarta juridică a

bunului său, el putând să-1 înstrăineze sau să constituie asupra lui alte drepturi reale, în

10 Legea cu privire la proprietate Nr.459-XII din 22.01.91, publicat : 30.06.1991 în Monitorul Oficial Nr. 0037

condiţiile stabilite de lege. În legislaţie şi literatura de specialitate întâlneşte şi noţiunea de

administrare a bunurilor.

Reieşind din conţinutul art. 1, 12, 31 ale legii noţiunea de dispoziţie şi administrare sunt

identice, însă adesea ori noţiunea de administrare economică poate avea un sens mai îngust

decât cea de dispoziţie fiind limitată de proprietarul ce transmite bunul altei persoane.

Atributele dreptului de proprietate pot aparţine unei singure persoane sau pot fi separate,

aparţinând la mai multe persoane, ca urmare a voinţei titularului dreptului, voinţa exprimată

într-o anumită formă, prevăzută în mod expres de lege. Deşi cele trei atribute nu epuizează

complet conţinutul juridic al dreptului de proprietate, totuşi ele exprimă ceea ce este esenţial

şi au un rol deosebit de important nu numai în realizarea raporturilor de proprietate privată

dar şi în privinţa exercitării dreptului de proprietate publică.

1.2. Considerații generale privind modurile de dobîndire a dreptului de proprietate

Producerea unor fapte materiale sau sociale determină producerea unor consecinţe.

Aceste consecinţe constau în naşterea, modificarea sau încetarea unei stări de fapt. Pentru ca

aceste consecinţe să îmbrace forma unor efecte juridice este necesar ca pe lîngă producerea

acestei fapte materiale sau sociale, necesitatea ca consecinţele ei să fie reglementate de lege.

Fiind reglementate prin lege, efectele juridice produse de săvîrşirea unor astfel de fapte vor

consta în: naşterea, modificarea sau stingerea de drepturi şi obligaţii juridice. Unele din

aceste efecte constau şi în dobindirea sau încetarea dreptului de proprietate sau a altor

drepturi reale11.

În dreptul roman cea mai cunoscută clasificare a modurilor de dobândire

a proprietăţii, expusă pentru prima oară de Gaius şi consacrată de Institutele luiIustinian, este

clasificarea în moduri de dobândire a proprietăţii după dreptul naturalsau al ginţilor

(ocupaţiunea, tradiţiunea, accesiunea, specificaţia) şi moduri dedobândire după dreptul civil

(in iure cesio, mancipaţiunea, uzucapiunea, advindicatio şi legea). Tot romană este şi

clasificarea în moduri de dobândire (per singulas res) şimoduri de dobândire universale (per

universitatem) care se păstrează şi astăzi12.

11 Ion Bîtcă, lect. Univ. Doc. USEM, Drept civil. Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Curs,

Chișinău 2013, p. 48.12 Stella Andreica Teza de licență- Dreptul de proprietate, Craiova 2010

8

Prin moduri de dobindire a dreptului de proprietate înţelegem totalitatea mijloacelor

reglementate de lege – acte juridice şi fapte juridice – prin care se poate dobîndi dreptul de

proprietate, indiferent de foma sub care se prezintă. Modurile generale de apariţie şi de

încetare a drepturlui de proprietate sînt cuprinse în C.Civil, Cartea a II, Capitolul II

“Drepturile reale”, “Dobîndirea şi încetarea dreptului de proprietate”, (art. 320 - 336).

Codul civil a RM, în art. 320, enumeră principalele moduri de dobîndire a dreptului

de proprietate printre care: producerea, ocupatiunea, act juridic, succesiunea legala sau

testamentara, accesiunea, uzucapiunea, act administrativ, hotarirea judecatoreasca translativa

de proprietate. De asemenea, pot fi atribuite la modurile de dobindire a dreptului de

proprietate şi unele moduri de încetare a acestui drept, enumerate la art. 337 C. civil, cum ar

fi: expropierea pentru cauză de utilitate publică, rechizitia, confiscarea, privatizarea, s. a.

În literatura de specialitate sînt identificate şi alte moduri de dobîndire a dreptului de

proprietate: dobîndirea fructelor de către posesorul de bună-credinţă a bunului frugifer,

tradiţiunea.

Nu în ultimul rind, trebuie de spus, că, potrivit art. 320, alin. 4 din C. civil, prin lege

pot fi reglementate şi alte moduri de dobîndire a dreptului de proprietate.

În raport de diferite criterii se deosebesc mai multe moduri de dobândire a

dreptului de proprietate.

I. După întinderea dobândirii:

• moduri de dobândire universal sau cu titlu universal când transmisiunea cuprinde

ouniversalitate (un patrimoniu) sau o fracţiune de universalitate; sunt astfel succesiunea şi

legateleuniversale şi cu titlu universal;

• moduri de dobândire cu titlu particular când transmisiunea cuprinde unul sau mai

multe bunuri individual determinate. Cu excepţia succesiunilor şi legatelor universale ori cu ti

tluuniversal, toate celelalte moduri de dobândire, inclusiv legatul cu titlu

particular, sunt cu titlu particular.

II. După momentul cînd operează transmisiunea :

• moduri de dobândire între vii şi anume: actul juridic, accesiunea, uzucapiunea, legea

şiocupaţiunea, în acest caz, dobândirea operează din momentul convenit între părţi sau stabilit

delegislaţia în vigoare;

•moduri de dobândire pentru cauză de moarte (mortis causa) şi anume:

succesiunea,legatul, acestea operează din momentul morţii autorului. Clasificarea

prezintă interes pentrudobânditor, de a şti momentul dobândirii.

9

III.După situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii:

• moduri de dobândire originare care nu comportă o transmisiune juridică a dreptului

de proprietate de la o persoană la alta, deoarece bunul nu a aparţinut nimănui în momentuldo

bândirii, şi anume, ocupaţiunea. Unii autori (Liviu Pop) include şi uzucapiunea,

dobândirea cu bună credinţă a bunurilor mobile, dobândirea fructelor de către posesorul

de bună-credinţă.

•moduri derivate de dobândire derivate care presupune un transfer al dreptului

de proprietate de la o persoană la alta. Toate celelalte moduri de dobândire decât cele

originare suntderivate: succesiunea, legatul, actul juridic, accesiunea, uzucapiunea, legea.

Această clasificare prezintă un interes redus, deoarece ocupaţiunea nu se mai poate aplica

decâtla bunurile mobile, dar nu şi pentru cele imobile în privinţa cărora se aplică art.323 şi art

324 Cod Civil,care prevede că bunurile fără stăpân sunt ale statului.

IV. După caracterul transmisiunii:

• moduri de dobândire cu titlu oneros, cînd dobânditorul este obligat să dea un lucru ori să

facă o prestaţie în schimbul dobândirii ceva în loc: actul juridic;

•moduri de dobândire cu titlu gratuit, dobânditorul nu are vre-o obligaţie în schimbul

dobândirii:legatul, donaţia, succesiunea.

Deasemenea trebuie de menționat că referindu-se la bunurile imobile, Codul Civil a

instituit regula conform căreia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se dobândeşte

din momentul înscrierii în Registrul Bunurilor Imobile. Această regulă urmează a fi privită în

context cu art. 290 din care reiese că dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra

bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariţia, modificarea şi încetarea lor sînt supuse

înregistrării de stat. Dacă regula referitoare la momentul dobândirii dreptului de proprietate

asupra bunurilor mobile poartă un caracter dispozitiv, apoi în cazul bunurilor imobile aceasta

poartă un caracter imperativ, deci părţile unui contract nu pot deroga de la ea. Derogări de la

regula, conform căruia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile apare din momentul

înregistrării în registrul bunurilor imobile, pot fi stabilite doar de lege13.

13Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, volumul I, ed. „Arc”, Chişinău 200510

1.3. Scurt istoric privind accesiunea imobiliară

Accesiunea a cunoscut o largă aplicare şi în dreptul roman, formele actualefiind

cunoscute ca trei moduri distincte de dobândire a dreptului de proprietate:accesiunea

(accessio), confuziunea (confusio) şi specificaţiunea (specificatio).Cea de a doua secţiune a

capitolului al II-lea este dedicată în întregimestudiului accesiunii în dreptul roman, făcându-

se totodată şi o analiză comparativă aacestor instituţii juridice cu cele din dreptul actual.În

vechiul drept românesc, accesiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, a fost

cunoscută abia în secolul al XVII-lea, odată cu apariţia primelor pravile scrise.

Primele astfel de legiuiri care au reglementat unele cazuri deaccesiune, fără să facă

referire expresă la acest mod de dobândire a dreptului de proprietate, au fost Cartea

românească de învăţătură sau Pravila lui Vasile Lupu,tipărită la Iaşi în anul 1646 şi

Îndreptarea Legii sau Pravila lui Matei Basarab, tipărităla Târgovişte în anul 1652.Prima

referire expresă la accesiune o găsim în Codul Calimah sau Codica ţivilăa Moldovei, apărută

în anul 1817, care, în capitolul 4, se ocupă de dobândirea proprietăţii lucrurilor prin sporire

sau adăogire.

Reglementări importante privind accesiunea mai întâlnim şi în LegiuireaCaragea,

apărută în Ţara Românească în anul 1918, precum şi în Manualul juridic al lui Andronache

Donici, apărul în Moldova în anul 1814 şi care, deşi nu a fostniciodată adoptat în mod oficial,

s-a bucurat de un larg ecou în rândul practicienilor.Analiza, în cea de a treia secţiune a

capitolului II, a accesiunii în vechiul dreptromânesc prezintă o deosebită importanţă nu numai

din punct de vedere istoric, ci şidin punct de vedere juridic.

Evoluţia acestei instituţii juridice, perpetuarea principiilor dreptului roman, influenţele

altor sisteme de drept şi necesitatea adaptării ei larealităţile din ţările române reprezintă

aspecte ce se impun a fi analizate într-un studiumonografic al accesiunii.

Apariţia Proiectului Codului civil ne-a determinat să tratăm accesiunea nu numai din

perspectiva trecutului şi prezentului, ci şi din perspectiva viitorului14.

Capitolul II. Aspecte generale privind accesiunea imobiliară14 Teză de docotorat “Accesiunea” Sibiu 2006 , Nicolae Lucian Ştefănescu

11

2.1. Noțiunea și elementele caracteristice ale accesiunii imobiliare

Accesiunea apare ca o regula ce comporta exceptii, întrucât nu în toate cazurile

construcțiile, lucrările sau plantațiile edificate pe un teren aparțin proprietarului terenului15.

După dicționarul juridic prin accesiune înțelegem un mod de dobândire a unei

proprietăți, rezultând din alipirea naturală sau prin acțiunea cuiva a unui bun la un alt bun mai

important16, aparținînd unei altei persoane17.

Potrivit art. 567 din noul Cod civil Român se prevede că prin accesiune, proprietarul

unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă

legea nu prevede altfel.

Principiul accesiuniii, potrivit căruia „tot ce se uneşte şi se încorporează cu lucrul se

cuvine proprietarului lucrului”. Conform acestui principiu, dreptul de proprietate se întinde

nu numai asupra lucrului ce formează obiectul dreptului său, cişi asupra tuturor acelora ce se

unesc cu el18.

Accesiunea este, deci, un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate.

Justificarea acestei instituţii rezidă în legătura de accesorialitate care se naşte între

lucrul mai puţin important şi lucrul principal. Această legătură de accesorialitatese manifestă

printr-o unire a celor două lucruri în aşa fel încât despărţirea lor este posibilă decât cu

deteriorarea ambelor sau distrugerea totală sau parţială a unuia dintre ele . În consecinţă, va

primi noul bun proprietarul lucrului principal, considerându-se că lucrul accesoriu se

încorporează în el principal (accesio cedat principali). Bunurile care aparţin proprietăţii

publice nu pot face obiectul acestui mod de dobândire a dreptului de proprietate

Un mod de dobîndire a dreptului de proprietate îl reprezintă accesiunea. Ea este

reglementată prin articolele 328 – 330 C. civil. Din interpretarea acestor articole reiese că

accesiunea reprezintă acel mod de dobîndire a dreptului de proprietate caracterizat prin

încorporarea sau unirea unui bun cu un alt bun fiecare avînd proprietari diferiţi. O dispoziţie

legală care vine sa consacre acest fapt o reprezintă art. 317, partea a doua, C. Civil. Astfel,

„ … tot ceea ce uneşte bunul ori se incorporează în el ca urmare a faptei proprietarului, a unei

alte persoane ori a unui caz fortuit, revine proprietarulu dacă legea nu prevede altfel”.

15 Noul Cod Civil: Accesiunea imobiliară artificială, articol redactat de Uniunea Națională a Judecătorilor, din

02.10.2012 (sursa: EuroAvocatură.ro)16 Dicționar Juridic Ediția II-a, 1986, Cluj-Napoca17 Dicționar explicativ, București, 200918 Stella Andreica Teza de licență- Dreptul de proprietate, Craiova 2010

12

Din analiza acestei reglementări rezultă că accesiunea poate opera numai atunci cînd

două bunuri, avînd proprietari diferiţi, sau unit în aşa fel, încât, desparţirea lor nu mai este

posibilă decît cu deteriorarea ambelor bunuri sau distrugerea totală sau parţială a uneia dintre

ele. Nu se pot dobîndi prin accesiune bunurile care fac parte din domeniul public19.

Accesiunea este încorporarea materială unui lucru mai puţin important cu un alt lucru

mai important, fiecare având proprietari diferiţi.

Proprietarul lucrului mai important devine titular al bunului mai puţin

important, adică dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrului mai puţin important.De

regulă, fostul proprietar al bunului accesoriu (mai puţin important) are dreptul la

odespăgubire în baza principiului îmbogăţirii fără just temei.

Din analiza Codului civil privind accesiunea, rezultă că ea este operantă numai dacă

două bunuri având proprietari diferiţi sau unit în aşa fel încît despărţirea lor nu este posibilă d

ecât prin deteriorarea sau distrugerea totală sau parţială a unuia dintre ele.In raport de bunul

principal la care se referă, accesiunea poate fi:

Mobiliară - când bunurile ce-i alcătuiesc obiectul sunt mobile;>

Imobiliară - când bunurile sunt imobile.

La rândul ei accesiunea imobiliară poate fi:

Natural -ce se produce ca urmare a unui fenomen natural, fără intervenţia fapteiomului şi-

Artificial - cînd presupune intervenţia faptei omului.

Accesiunea apare, sub acest aspect, ca un mod inedit de dobândire a dreptului de

proprietate, deoarece ea nu se produce pentru a satisface necesităţile individului. Mai

degrabă, am putea spune că, în profunzimea sa, accesiunea este un mod de apărare a dreptului

de proprietate. Paradoxal, în acelaşi timp, accesiunea este una dintre limitările cele mai severe

aduse dreptului de proprietate20.

Deşi este unul dintre modurile de dobândire a dreptului de proprietate considerate

clasice, reglementarea ei normativă datând încă din perioada de glorie a dreptului roman,

accesiunea produce în continuare „surprize” atât teoreticienilor, cât şi practicienilor, prin

efectele pe care la generează.


Chișinău 2013, p. 5020 Panțoiu - Pîrvu Adriana Ioana, Teză de doctor, CONTINUITATE ŞI NOUTATE ÎN MATERIA ACCESIUNII

IMOBILIARE ARTIFICIALE ÎN DREPTUL CIVIL ROMÂN , Craiova 201313

Accesiunea este, în viziunea multor jurişti, o instituţie pe cale de dispariţie.

Îndrăznim să-i contrazicem. Chiar dacă unele dintre formele clasice de accesiune vor înceta

să se mai producă, forme noi de accesiune vor apărea.

Accesiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, este expresia juridică a

unirii unor bunuri aparţinând unor proprietari diferiţi. Cum interacţiunea fizică dintre bunuri

nu poate fi oprită, apreciem că nici accesiunea, ca instituţie de drept, nu poate să dispară.

Atâta timp cât se recunoaşte posibilitatea unirii fizice, materiale, a două bunuri aparţinând

unor proprietari diferiţi, va exista şi posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra

unui bun al altuia, prin accesiune.

2.2. Noțiuni generale, particularitățile și conținutul accesiunii

imobiliare natural

Accesiunea imobiliară natural constă în unirea sau incorporarea a doua bunuri avînd

proprietari diferiţi, fără intervenţia omului21. Codul civil a RM reglementează următoarele

cazuri de accesiune naturală, şi anume:

a.) Aluviunile sînt creşteri de teren care se fac pe nesimţite ca urmare a depunerilor

succesive de pămînt la malurile apelor curgătoare. Aceasta reiese din dispoziţiile art. 328 alin

1. C. civil, partea I, potrivit căreia: “adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare revin

proprietarului terenului riveran numai daca ele se formeaza treptat”. Prin adăugirile de teren

trebuie să înţelegem nu doar pămîntul ci tot ceia ce solul poartă la suprafaţă, şi tot ceia ce

apele curgatoare aduc şi lasă la ţărm, precum nisipul, petrişul.

Şi invers, dacă terenul riveran a fost ocupat trepat şi definitiv de albia apei curgătoare,

această parte de teren va reveni proprietarului acestei ape – partea a doua a art. 328 alin 1 C.

civil.

Trebuie de menționat că vecinii noștri români reglementează aluviunile în Codul Civil

Român, ca niște creşteri de pământ care se fac succesiv şi pe nesimţite, pe malurile apelor

curgătoare, precum şi pământurile lăsate prin retragerea pe nesimţite a apelor curgătoare de la

unul dintre maluri la celalalt, fără ca proprietarul ţărmului opus să poată reclama pământul

astfel pierdut. Ele se cuvin proprietarului fondului riveran22.

Nu sunt supuse regulii de mai sus - aşa cum prevede art. 497 Cod civil, pământurile

rămase după retragerea apelor (lacurilor, iazurilor, heleşteelor) care rămân în proprietatea

21Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, volumul I, ed. „Arc”, Chişinău 200522Noul Cod Civil Român Republicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15 iulie 2011

14

http://www.dreptonline.ro/monitorul_oficial/monitor_oficial.php?id_monitor=8637

aceluia căruia ele au aparţinut. Proprietarul amintit nu are însa drept asupra pământului

riveran pe care îl acoperă apele în creştere, datorită unor împrejurări extraordinare.

De asemenea, albia apei curgătoare care şi-a schimbat cursul rămâne proprietatea

proprietarilor mărginaşi care în termen de un an pot aduce apa în vechea albie, cu respectarea

condiţiilor legale de readucere.

Cât priveşte pământul rămas în urma retragerii apei marii, acesta aparţine domeniului

public. Cu privire la domeniul public art. 135 punctul 4 din Constituţia Romanici prevede că

acesta cuprinde şi apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în interes

public. Pe de altă parte, albiile râurilor şi fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul

apelor maritime interioare şi al mării teritoriale aparţin domeniului public, aşa cum prevede art. 5,

al. 1 din Legea fondului funciar nr. 18/199123.

Potrivit reglementărilor în vigoare (art. 135, pct. 5 din Constituţia României şi art. 5 din

Legea nr. 18/1991), bunurile din domeniul public sunt inalienabile.

Cu privire la terenurile din albiile abandonate ale cursurilor de apă, devenite disponibile în

urma lucrărilor de regularizare, Legea fondului funciar nr. 18/1991 prin art. 78 prevede că acestea

vor fi amenajate pentru producţie agricolă, piscicolă sau, după caz silvică, odată cu lucrările de bază

executate de titularii acestora.

Se poate constata că, în prezent, aluviunea este supusă reglementărilor Codului civil

numai în măsura în care nu au intervenit anumite reglementări speciale.

b.) Avulsiunile reprezintă adăugirae la un teren a unei bucăţi de pământ, smulsă de la

un alt teren, prin acţiunea unei ape curgătoare. Această adăugire va deveni proprietatea

proprietarului terenului la care s-a alipit, dacă fostul proprietar nu o revendică în termen de un

an. Aceasta reiese din dispoziţiile art. 328 alin 3. C. Civil. O precizare se impune dacă această

bucată de teren, care, desigur, se poate individualiza şi recunoaşte, provine din domeniul

public, revindicarea este imprescriptibilă.

Prin prisma Noul Cod Civil Român avulsiunile reprezintă adăugarea la pământul unui

proprietar a unei mari părţi de pământ ruptă din pământul altuiproprietar, şi care poate să fie

recunoscută. Această adăugire devine proprietateaproprietarilor terenului, la care s-a alipit, dacă

fostul proprietar nu o revendică timp de un an. Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil

dacă acea bucată a fost smulsă, prin acţiunea unei ape, dintr-un teren ce aparţine domeniului public.

23 Monica Baidoc, jurist, Articol: Accesiunea – mod de dobîndire a dreptului de proprietate imobiliară

(juristconsulting.ro)15

c.) Insulile. O situaţie improprie de accesiunea imobiliară naturală este reglementată

în art. 328 alin. 4 C.Civ, şi se referă la cazul cînd o apă curgătoare îşi schimbă în mod natural

cursul, formînd un braţ nou, taie şi înconjoară pămîntul unui proprietar riveran, făcînd în

acest fel o insulă, proprietarul terenului un va pierde pămîntul transformat în insulă. Potrivit

acestei dispoziţii: “în cazul în care o apă curgătoare, formănd un braţ nou, înconjoară terenul

unui proprietar riveran, acesta rămîne proprietarul insulei astfel create”.

După Codul Civil Român insulile ce se formează pe neplutitoare şi nenavigabile îşi au

regimul juridic conturat prin art. 500 Cod civil, care prevede că acestea aparţinproprietarului

fondului pe care s-au format. Dacă apa este proprietate publică,insulele şi prundişurile vor avea

acelaşi regim.

Art. 500 Cod civil mai prevede că, dacă insula formată trece peste jumătatearâului, atunci

fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el,

pornind de la jumătatea râului. De asemenea, prin art.501 Cod civil, este reglementată situaţia în

care un râu sau fluviu formează un braţ,,non cantae” şi înconjoară pământul unui proprietar

riveran formând astfel oinsulă. în cazul arătat proprietarul ,,nu pierde pământul ce s-a transformat

în insulă,chiar dacă insula s-a format datorită unui fluviu ori unui râu navigabil sau plutitor”.

O situaţie similară este cea prevăzuta la art. 328 alin. 2 C. civil, cînd: apele rîurilor,

heleşteiurilor, canalelor, iazurilor sau a altor ape se revarsă sau scad24. Astfel acest articol

prevede: proprietarul terenului înconjurat de râuri, heleşteie, iazuri, canale sau de alte ape nu

devine proprietar al terenurilor aparute prin scăderea temporara a apelor. Proprietarul acestor

ape nu dobîndeşte nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revărsări

sporadice. În acest caz proprietarul terenului înconjurat de ape stătătoare nu devine proprietar

al terenurilor apărute prin scăderea temporara a apelor, după cum, nici proprietarul acestor

ape nu dobîndeşte nici un drept asupra terenului acoperit în urma unor revărsări sporadice.

La fel, trebuie de menționat și faptul că în legislația română se reglementează modul

de dobândire prin accesiune a animalelor şi păsărilor, astfel în cazul fixării pe un fond a unor

animale şi zburătoare, semisălbatice (porumbei, albine etc.), adică vieţuitoare care trăiesc în

libertate, pe fondul unde se stabilesc. Ele aparţin proprietarului fondului pe care s-au aşezat,

dar numai pe timpul cât se găsesc pe acest fond şi numai cu titlu de prezumţie relativă de

proprietate, cu condiţia ca această trecere să nu se fi făcut prin fraudă (art. 503 Cod civil

24 Heleşteile şi iazurile sînt ape stătătoare formate prin intervenţia omului, rîurile, lacurile şi bălţile sînt ape

formate în mod natural.16

român). Dacă animalele sau zburătoarele sunt proprietate publică, accesiunea nu va putea

opera.25

2.3. Noțiuni generale, particularitățile și conținutul accesiunii

imobiliare artificial

Accesiunea imobiliară artificială se particularizează prin faptul că, presupune

intervenţia omului şi plata unor despăgubiri către cel în detrimentul căruia acţionează.

Fundamentul acţiunii în despăgubire îl reprezintă principiul potrivit căruia „nimănui nu-i este

permis să se îmbogăţească în dauna altor persoane”. Se evidenţiază, astfel, caracterul oneros

al acestei forme de accesiune, în privinţa căreia se aplică, de asemenea, regula că „lucrul

principal este terenul, astfel încât, proprietarul terenului devine şi proprietarul

construcţiilor, plantaţiilor, lucrărilor executate de om”26.

Acest mod de dobîndire a dreptului de proprietate presupune intervenţia omului.

Această materie este guvernată de principiul potrivit căreia accesiunea se face întodeauna în

folosul proprietarului fondului, proprietarul terenului, care devine şi proprietarul

construcţiilor sau plantaţiilor realizate pe el.

Legislaţia noastră civilă cunoaşte trei moduri de dobîndire a dreptului de proprietate

prin accesiune imobiliară artificială: construcţia sau plantaţia făcută pe terenul său, dar cu

materialele altuia; construcţia sau plantaţia este facuta cu materiale proprii dar pe terenul

altuia; construcţia sau plantatia este făcuta pe două terenuri aparţinînd unor proprietari

diferiţi.

a.) Construcţia sau plantaţia facuta pe terenul sau dar cu materialele altuia.

Acest mod de dobîndire a dreptului de proprietate prin accesiune este prevăzut la art. 329

alin. 1 C. civil. În această situaţie, dacă se constata că, ulterior realizării lucrării, materialele

utilizate efectuării lucrării nu erau proprietatea proprietarul terenului, în virtutea accesiunii

imobiliare, proprietarul terenului va deveni şi proprietarul construcţiei sau plantaţiei. În

schimb proprietarul terenului va fi obligat sa-i plătească o despăgubire. Valoarea acestei

25 C. Stătescu, C. Bârsan. Drept civil. Drepturi reale.Bucureşti,1988 pag. 836;Genova Vrabie, T. R. Popescu,

Dreptul civil, Bucureşti,1994, pag. 102.26 Bogdan David Accesiunea imobiliară artificială, Universul Juridic, București 2012.

17

despăgubiri va depinde de atitudinea proprietarului în momentul folosirii materialelor în

sensul daca a ştiut sau nu a ştiut ca materialele aparţineau unei terţe persoane, adică a fost de

rea sau bună credinţă .

Dacă termenul „construcţii” nu ridică semne de întrebări, apoi referitor la „lucrări” legiuitorul

a indicat expres ce se înţelege prin acestea, atribuind la ele „plantarea, precum şi amenajările

aduse unui teren care nu se incorporează în mod durabil în acesta”27.

Din interpretarea aceluiaşi articol reiese că dacă proprietarul terenului a fost de bună

credinţa în folosirea materialelor el va fi obligat la plata doar a contravalorii materialelor.

Dacă el a fost de rea credinţă el va fi obligat şi la repararea prejudiciului cauzat.

În sens comparat, cu legislația României, unde orice construcţie, plantaţie sau lucru

făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui

pământ, cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra”.

Se instituie, prin articolul amintit, o prezumţie în favoarea proprietarului pământului,

prezumţie care are un caracter relativ, astfel că poate fi răsturnată prindovadă contrară.

În literatura de specialitate, dar mai ales în practica din acest domeniu, pe marginea

articolelor amintite s-au declanşat unele discuţii controversate, care au condus la conturarea

principiului potrivit căruia ,,proprietarul terenului dobândeşte proprietatea construcţiilor,

plantaţiilor, lucrărilor, fie că este de bună sau de rea credinţă”28. Dar, dacă este de bună

credinţă, în sensul că a executat lucrările crezând că materialele îi aparţin, el ar putea invoca

art. 1909 Cod civil, care îi asigură o protecţie mai bună decât accesiunea.

Dacă, însă, este de rea credinţă, el nu ar putea invoca decât accesiunea, ca mod de

dobândire a dreptului de proprietate asupra construcţiilor, plantaţiilor, lucrărilor, ceea ce are o

tangență directă cu dispozițiile legale a RM.

b.) Construcţia sau plantaţia este făcută cu materiale proprii dar pe terenul altuia.

În virtutea principiului care guvernează această materie, proprietarul terenului va deveni şi

proprietarul construcţiei sau plantaţiei. Totuşi în această situaţie proprietarul terenului are

posibilitatea să păstreze lucrările invocînd dreptul de proprietate prin accesiune sau să oblige

terţul să le ridice pe cheltuiala proprie şi să repare daunele cauzate29. În acest caz proprietarul

27Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, volumul I, ed. „Arc”, Chişinău 200528 Monica Baidoc, jurist, Articol: Accesiunea – mod de dobîndire a dreptului de proprietate imobiliară

(juristconsulting.ro)29Sergiu Baieş, Aurel Băieşu, Valentina Cebotari, Ion Creţu, Victor Volcinschi, Drepturile reale, Teoria generală a obligaţiilor, Volumul II, Cartier juridic, CSPJ, 2005.

18

terenului poate să ridice lucrările şi singur, dar pe cheltuiala celui ce a ridicat construcţiile.

Totuşi, o astfel de posibilitate o va avea numai dacă terţa persoană, adica constructorul a fost

de rea credinţa – art. 329 alin 4, C. civil. Dacă constructorul a fost de bună credinţă, el nu va

putea fi obligat la ridicarea construcţiei.

În cazul în care proprietarul terenului optează pentru păstrarea construcţiilor sau

lucrărilor, legal, el are la îndemînă două posibilitaţi de îndemnizare a terţului constructor: fie

achitarea contravalorii materialelor şi a costului muncii, fie plata unei sume de bani care va fi

egală cu creşterea valorii terenului. Sediul materiei art. 329 alin 3 şi 4, C. Civil.

Deasemenea, trebuie de analizat această situație și în sens comparat. De exemplu în

art. 494 C. Civ. Român prevede că „dacă construcţiile şi plantaţiile au fost făcute de o a treia

persoană cu materialele ei, proprietarul terenului are dreptul de a le ţine pentru dânsul sau de

a îndatora pe acea persoană să le ridice”. În acest caz, terenul fiind bunul principal,

proprietarul său va deveni prin accesiune şi proprietar al construcţiei sau plantaţiei. În ceea

ce-l priveşte pe constructor, care până atunci era proprietar al materialelor, el devine un

simplu creditor al proprietarului pe al cărui teren a edificat construcţia sau plantaţia.

Prevederile art.494 C. Civ. se aplică numai în situaţiile în care terţul a edificat pe

terenul altuia construcţii noi, nu şi atunci când lucrările efectuate sunt reparaţii sau

îmbunătăţiri aduse imobilului. De asemenea, textul este inaplicabil construcţiilor provizorii

care pot fi ridicate.În relaţiile dintre părţi nu se aplică dispoziţiile acestui articol în cazul

în care lucrările au fost executate în temeiul unei convenţii încheiate între proprietarul

terenului şi constructor şi nici în raporturile dintre coproprietari, atunci când unul dintre ei

construieşte pe terenul proprietate comună, dacă ceilalţi coproprietari şi-au dat acordul.

Când proprietarul fondului construieşte el însuşi pe fondul său, însă cu materialele

altuia,situaţii rare în practică, nu se pune problema bunei sau relei-credinţe a acestuia

înefectuarea lucrărilor, tratamentul juridic fiind acelaşi. În schimb însă, în cazul în care

o persoană construieşte sau plantează pe terenul altuia cu materialele sale, o atare distincţie

devine necesară30.

c.) Construcţia este făcuta pe două terenuri aparţinînd unor proprietari diferiţi.

Potrivit art. 329 alin. 5. C. civil, constricţia realizată va fi proprietatea acelui proprietar de

teren pe teritoriul căruia se află ce mai mare parte din suprafaţa construită, indiferent de care

dintre ei a ridicat construcţia.

30 Cristinel Ioan Murzea Drept civil. Drepturi reale Note de curs, 2009., p.40.19

În situaţia în care suprafaţa construită este egală pe ambele terenuri, din interpretarea

acestui articol vedem că legiuitorul acordă un drept de opţiune vecinului neconstructor de a

deveni sau nu proprietarul construcţiei. Dacă el optează pentru a dobăndi proprietatea el este

obligat să plăteasca constructorului o despăgubire care înglobează valoarea materialelor

întregii construcţii, costul muncii, precum şi o redevenţă pentru dreptul de superficie

reprezentînd contravaloarea folosinţei terenului aferent, pe toată durata existenţei

construcţiei31.

Dacă el nu opteaza pentru dobîndirea construcţiei el va putea cere o despăgubire

constînd în indemnizaţia pe care trebuie să o plătească constructorul pentru utilizarea

terenului vecinului pe care este construită construcţia – dreptul de superficie, cît şi

contravaloarea devalorizării terenului vecinului ca urmare a ridicării construcţiei.

Interpretînd prin analogie dispoziţiile de mai sus, considerăm că acestea se vor aplica

şi situaţiilor cînd construcţia este realizată pe trei sau mai multe terenuri, urmînd ca vecinul

pe al cărui teren se află cea mai mare parte construita să-şi poată manifesta opţiunea în a

dobîndi sau nu dreptul de proprietate asupra intregii construcţii32.

La fel , este necesar să se accentueze faptul că, legislația română nu prevede

aceasta de situație, și este în imposibilitate să se facă o analiză în sens comparat.

Capitolul III. Accesiunea imobiliară – ca obiect al înregistrării în

OCT

3.1. Despre înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra

bunurilor imobile dobîndite în rezultatul accesiunii imobiliare

Fără înregistrare, dreptul de proprietate nu este recunoscut şi nu poate fi realizat pe

deplin, deoarece persoana care are un bun imobil neînregistrat pe numele său nu poate vinde

31 Sergiu Baieş, Aurel Băieşu, Valentina Cebotari, Ion Creţu, Victor Volcinschi, Drepturile reale, Teoria generală a obligaţiilor, Volumul II, Cartier juridic, CSPJ, 2005.


Chișinău 201320

acest bun, nu-l poate dărui, iar moştenitorii unui asemenea bun se confruntă cu greutăţi la

întocmirea actelor de succesiune.

Fără înregistrare dreptul de proprietate nu poate fi apărat pe căile prevăzute de lege,

deoarece instituţiile statului, inclusiv instanţele de judecată, nu vor putea lua decizii împotriva

celor care încalcă drepturile unei persoane care nu este înregistrată ca şi proprietar al bunului

respectiv.

Pentru a intra in continut, trebuie de deslusit esenta notiunii de inregistrare de stat.

Conform Legii Nr. 154333 înregistrare de stat a drepturilor patrimoniale asupra bunului

imobil, este înscrierea în registrul bunurilor imobile a bunului imobil, a dreptului de

proprietate şi a altor drepturi patrimoniale asupra acestuia, precum şi a titularului de drepturi.

Inregistrarea de stat a drepturilor asupra bunului imobil reprezintă prin sine

procedurile legate potrivit cărora are loc înscrierea în registrul bunurilor imobile (în

continuare – Registru) a bunului imobil, a. dreptului de proprietate, altor drepturi reale, a

drepturilor de creanţă, a faptelor sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile, precum şi

a titularului de drepturi asupra lor.

Inregistrarea drepturilor asupra bunului imobil are loc:

a) după executarea lucrărilor cadastrale;

b) după întocmirea planului cadastral al teritoriului; şi

c) după întocmirea dosarului cadastral al bunului imobil respectiv.

Inregistrarea drepturilor se efectuează la cererea titularilor de drepturi, în temeiul

hotărârii instanţei judecătoreşti, precum şi din oficiu, la iniţiativa oficiilor cadastrale

teritoriale (în continuare - OCT), în procesul înregistrării primare masive a drepturilor asupra

bunurilor imobile. În cazul în care cererea de înregistrare a drepturilor este depusă de

reprezentantul titularului de drepturi, reprezentantul prezintă procura, contractul sau un alt

document ce îi confirmă împuternicirile. În cazul înregistrării drepturilor asupra unui bun

imobil proprietate a Republicii Moldova sau a unei unităţi administrativ-teritoriale a ei, în

numele lor acţionează autorităţile publice autorizate34.

În ceea ce priveste, dobindirea dreptului de proprietatea asupra bunurilor imobile

dobindite prin accesiune, este necesar sa se mentioneze noțiunea de accesiune și cazurile de

prezenta ale ei.

33 Legea Cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998, publicat: 21.05.1998 în Monitorul Oficial Nr.

44-46 art Nr : 318 Data intrarii in vigoare : 21.05.1998, art.234 Legea Cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998, publicat: 21.05.1998 în Monitorul Oficial Nr.

44-46 art Nr : 318 Data intrarii in vigoare : 21.05.1998, art.26.21

Conform Codului Funciar35 accesiunea reprezintă o majorare treptată a suprafeţei unui

sector de teren din contul altui sector sub acţiunea unor factori naturali sau artificiali. Prin

prisma Codului Civil accesiunea reprezintă acel mod de dobîndire a dreptului de proprietate

caracterizat prin încorporarea sau unirea unui bun cu un alt bun fiecare avînd proprietari

diferiţi.

Dat fiind faptul, ca accesiune este un mod de dobindire a dreptului de proprietate mai

rar intilnit, Codul Funciar stabileste exact aceste moduri de dobindire prin etalonarea lor in

art. 30, conform caruia accesiunea naturală apare în procesul de lărgire a suprafeţei sectorului

de teren, din contul sectorului adiacent, sub acţiunea apelor curgătoare. Scăderea temporară a

nivelului de apă nu devine temeiul accesiunii. Adăugirile de teren la malurile apelor

curgătoare revin proprietarului de teren numai dacă el se formează treptat (aluviuni).

Terenurile ocupate treptat de albiile apelor curgătoare revin proprietarului acestor ape.

Proprietarul terenului înconjurat de rîuri, heleştee, iazuri, canale sau alte ape nu devine

proprietar al terenurilor apărute prin scăderea temporară a apelor. Proprietarul acestor ape nu

dobîndeşte nici un drept asupra terenurilor acoperite de ape ca urmare a unor revărsări

sporadice. Proprietarul terenului din care o apă curgătoare a zmuls brusc o parte importantă,

alipind-o la terenul altuia, nu pierde dreptul de proprietate asupra părţii desprinse dacă o

revindică în termen de un an de la data cînd proprietarul terenului la care s-a alipit partea a

intrat în posesie.

În cazul în care o apă curgătoare, formând un braţ nou, înconjoară terenul unui

proprietar riveran, acesta rămâne proprietarul insulei astfel create.

Modificările dimensiunilor sectoarelor de teren în registrul bunurilor imobile

provocate de accesiunea naturală sunt efectuate la iniţiativa proprietarilor de teren din contul

mijloacelor bugetare prevăzute la lucrările cadastrale în baza deciziei respective a autorităţii

publice locale.

Proprietarul terenului din care a fost zmulsă brusc de apă o parte importantă şi alipită

la alt sector de teren va informa autoritatea publică locale şi proprietarul la al cărui sector a

fost alipită despre faptul săvârşit pentru a întreprinde măsurile respective de soluţionare a

problemelor apărute.

În cazul în care pentru revindicarea acţiunilor apelor în rezultatul cărora, un sector de

teren a fost alipit la altul, necesită efectuarea unor lucrări meleorative, ele vor fi efectuate din

35 Codul Funciar, nr.828 din 25.12.1991, Publicat : 04.09.2001 în Monitorul Oficial Nr. 107, art. 29.

22

contul bugetului local sau de stat. În asemenea condiţii termenul în care se păstrează dreptul

de proprietate este coordonat cu termenul executării lucrărilor de revindicare36.

La fel, Codul civil de la 1864 reglementează două situaţii în care operează accesiunea

imobiliară artificială şi anume:

- când lucrarea este făcută de proprietar pe terenul său, dar cu materialele altei persoane;

- când lucrările sunt efectuate cu materiale proprii, dar pe terenul altei persoane;

Ipoteza construcţiei, plantaţiei, lucrări efectuate pe terenul propriu, cu materialele altuia îşi

are suportul reglementării în art. 493 Cod civil de la 1864, potrivit căruia „Proprietarul

pământului care a făcut construcţii, plantaţii şi lucrări cu materiale străine, este dator să

plătească valoarea materialelor”. Acelaşi articol mai prevede că proprietarul materialelor nu

are dreptul de a le ridica. Reglementarea art. 492 Cod civil, potrivit căruia „orice construcţie,

plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către

proprietarul acelui pământ,cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din

contra”37.

Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru şi autorităţile administraţiei publice locale vor

asigura înregistrarea de stat a bunurilor imobile achiziţionate, construite sau îmbunătăţite din

contul mijloacelor Fondului naţional pentru dezvoltare regională și alte surse transmise în

proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale, după caz, modificarea documentaţiei

cadastrale, precum şi formarea bunurilor imobile, în conformitate cu legea.

3.2. Documentele necesare spre efectuarea înregistrării dreptului

de proprietate dobîndit prin accesiune

Legislatia nationala, stabileste faptul ca pentru efectuarea inregistrarii dreptului de

proprietate dobindit prin accesiune este necesar prezentarea documentelor ce atesta acest

drept de proprietate si confirma existent lui. Prin efectuare acestei procedure se evidentiaza

prezenta principiului formalismului si legalitatii consacrate atit in legile nationale cat si in

cele internationale la cre RM este parte.

Legea cadastrului bunurilor immobile stabileste o rinduire in ceea ce priveste

inregistrarea drepturilor de proprietate, ceea ce include:

36 Codul Funciar, nr.828 din 25.12.1991, Publicat : 04.09.2001 în Monitorul Oficial Nr. 107, art.30

37 Bogdan DAVID, ACCESIUNEA IMOBILIARĂ ARTIFICIALĂ Universul Juridic Bucureşti -2012-

23

a) primirea cererii de înregistrare a drepturilor asupra bunului imobil şi

înregistrarea ei în condica de cereri;

b) notarea în registrul bunurilor imobile a faptului primirii cererii de înregistrare;

c) examinarea cererii primate;

d) emiterea deciziei asupra înregistrării dreptului sau nesati sfacerii cererii de

înregistrare a drepturilor;

e) efectuarea modificărilor de rigoare în dosarul cadastral în cazul modificării

componenţei bunului imobil sau a destinaţiei lui ori întocmirea de dosar

cadastral în cazul constituirii unui bun imobil;

f) efectuarea înscrierei în registrul bunurilor immobile;

g) aplicarea parafei de înregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de

documente ce confirmă drepturile în a căror bază s-a efectuat înregistrarea;

h) îndosarierea documentelor ce confirmă drepturile38.

Însa, pe linga orinduirea obisnuita, descrisa mai sus, inregistrarea dreptului de

proprietate dobindit prin accesiune imobiliara, necesita si prezentarea unor documente ce

atesta acest mod de dobindire a dreptului și care-l confirma.

Pentru înregistrarea construcţiei dobîndită prin accesiune (dobîndită prin faptul

construcţiei) şi a dreptului de proprietate asupra lui se prezintă documentul ce

confirmă dreptul de proprietate sau folosinţă (superficie, arendă) asupra terenului

beneficiarului (investitorului) construcţiei şi documentele ce confirmă recepţia lucrărilor de

construcţie prin prezentarea procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor.

În legatura cu acest fapt trebuie de mentinat ca, recepţia constituie o componentă a

sistemului calităţii în construcţii şi este actul prin care comisia de recepţie declară că acceptă

şi preia lucrarea definitivată de construcţie şi instalaţiile aferente acesteia, cu sau fără rezerve,

şi că aceasta poate fi dată în folosinţă39 .

Prin actul de recepţie se certifică faptul că executantul şi-a îndeplinit obligaţiile în

conformitate cu prevederile contractului şi ale documentaţiei de execuţie, asumîndu-şi,

totodată, pentru lucrările executate răspunderea prevăzută de lege. Documentele referitoare la

teren nu sînt necesare în cazul în care dreptul asupra terenului a fost deja înregistrat40.38 Legea Cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998, publicat: 21.05.1998 în Monitorul Oficial Nr.

44-46 art Nr : 318 Data intrarii in vigoare : 21.05.1998, art.26 (6)39 Hotarirea nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentul de receptie a contructiilor si

instalatiilor aferente, Publicat: 28.06.1996 in MO nr.4240 ARFC Instructiunea nr. 112 din 22.06.2005 cu privire la inregistrarea bunurilor imobile si a drepturilor

asupra lor24

Înregistrarea dreptului asupra unei construcţii nefinalizate poate fi efectuată la cererea

titularului de drept în temeiul documentelor ce confirmă dreptul beneficiarului (investitorului)

construcţiei asupra terenului, a autorizaţiei pentru construire, şi a actului de constatare pe

teren privind gradul de executare a construcţiei.

Prin autorizaţie de construire se intelege un act, eliberat de către emitent, prin care se

autorizează executarea lucrărilor de construcţie în temeiul şi cu respectarea certificatului de

urbanism pentru proiectare şi a documentaţiei de proiect elaborate, avizate, verificate şi

aprobate41.

Actului de constatare pe teren privind gradul de executare a construcţiei este un act

oficial ce atestă gradul de executare a construcţiei şi corespunderea lucrărilor de construcţie

cu documentaţia de proiect. El se întocmeşte pentru construcţii nefinalizate, construcţia

cărora s-a executat în baza autorizaţiei de construire. Avizul ce atestă gradul de executare a

construcţiei este întocmit în scopul înregistrării construcţiei nefinalizate în registrul bunurilor

imobile şi nu poate fi utilizat în alte scopuri. Avizul se eliberează de către experţi tehnici

atestaţi în conformitate cu legislaţia Republicii Moldova şi prezentul Regulament42.

3.3. Reglementarea accesiunii imobiliare în legislația altor state

Dreptul de proprietate privată este instrumentul juridic prin intermediul căruia

persoanele apropriază obiectele, lucrurile, scoţându-le din starea naturală şi introducându-le

în sfera civilizaţiei.

Protocolul nr.1 a fost adoptat la 20 martie 1952 la Paris. Art.1 al acestui Protocol

adițional prevede: „Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale.

Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în

condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional43.

41 Legea Privind autorizarea lucrarilor de constructii, Nr. 163

din 09.07.2010 , Publicat : 03.09.2010 în Monitorul Oficial Nr. 155-15842 REGULAMENT PRIVIND EMITEREA AVIZULUI TEHNIC, CE ATESTĂ GRADUL DE EXECUTARE A CONSTRUCŢIEI ŞI CORESPUNDEREA LUCRĂRILOR DE CONSTRUCŢII CU DOCUMENTAŢIA DE PROIECT, Aprobat prin ordinul Ministrului dezvoltării regionale şi construcţiilor al RM nr. 108 din 8 noiembrie 2011, cu aplicare din 1 ianuarie 2013.

43 Jean Luap Charierr, Codul Conventiei Europene pentru Drepturile Omului25

Aproprierea bunurilor, care s-a realizat iniţial pentru satisfacerea necesităţilor primare,

elementare, constituie una dintre premisele apariţiei unor necesităţi superioare, secundare sau

chiar terţiare

Accesiunea apare, sub acest aspect, ca un mod inedit de dobândire a dreptului de

proprietate, deoarece ea nu se produce pentru a satisface necesităţile individului. Mai

degrabă, am putea spune că, în profunzimea sa, accesiunea este un mod de apărare a dreptului

de proprietate. Paradoxal, în acelaşi timp, accesiunea este una dintre limitările cele mai severe

aduse dreptului de proprietate.

Deşi este unul dintre modurile de dobândire a dreptului de proprietate considerate

clasice, reglementarea ei normativă datând încă din perioada de glorie a dreptului roman,

accesiunea produce în continuare „surprize” atât teoreticienilor, cât şi practicienilor, prin

efectele pe care la generează.

In mod comparat, am putea analiza accesiunea ca mod de dobindire a dreptului de

proprietate prin prisma si in conformitate cu Noului Cod Civil al României, care, prin

accesiune se intelege faptul ca , proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeste

cu bunul ori se incorporeaza in acesta, daca legea nu prevede altfel44 .

Accesiunea este naturala, cand unirea sau incorporarea este urmarea unui eveniment

natural, ori artificiala, cand rezulta din fapta proprietarului ori a unei altei persoane .

În ceea ce priveste accesiunea imobiliara naturală, legislatia romana stabileste ca

adaugirile de teren la malurile apelor curgatoare revin proprietarului fondului riveran, numai

daca ele se formeaza treptat .

Proprietarul fondului riveran dobandeste, de asemenea, terenul lasat de apele curgatoare care

s-au retras treptat de la tarmul respectiv. Proprietarul terenului inconjurat de helesteie, iazuri,

canale si alte asemenea ape statatoare nu devine proprietarul terenurilor aparute prin scaderea

temporara a acestor ape sub inaltimea de scurgere. Tot astfel, proprietarul acestor ape nu

dobandeste niciun drept asupra terenului acoperit ca proprietarul terenului de la care o apa

curgatoare a smuls brusc o portiune de mal din teren, alipind-o la terenul

altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de proprietate asupra partii desprinse daca o

revendica in termen de un an de la data faptului.

Albiile raurilor apartin proprietarilor riverani, cu exceptia acelora care, potrivit legii,

fac obiectul proprietatii publice. Insulele si prundurile care nu sunt in legatura cu terenurile

avand malul la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei.

44 Noul Cod Civil Român Republicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15 iulie 2011

26

http://www.euroavocatura.ro/dictionar/436/Mediu

http://www.euroavocatura.ro/dictionar/3229/Termen

http://www.euroavocatura.ro/dictionar/3122/Proprietate

http://www.euroavocatura.ro/dictionar/283/PROPRIETAR

http://www.euroavocatura.ro/dictionar/320168/PROPRIETARUL

http://www.euroavocatura.ro/dictionar/2535/Drept




http://www.euroavocatura.ro/dictionar/3186/Riveran


http://www.euroavocatura.ro/dictionar/338/Persoane_juridice




Daca insula apartine proprietarilor riverani si trece peste jumatatea apei, fiecare dintre

ei are dreptul de proprietate asupra partii de insula ce se intinde spre el pornind de la

jumatatea apei.

În cazul in care o apa curgatoare, formandu-si un brat nou, inconjoara terenul

unui proprietar riveran, el ramane proprietar asupra insulei astfel create. Albia parasita de o

apa curgatoare care si-a format un nou curs va avea regimul juridic stabilit in legea speciala.

Animalele domestice ratacite pe terenul altuia ii revin acestuia din urma

daca proprietarul nu le revendica in termen de 30 de zile de la data declaratiei facute la

primarie de catre proprietarul terenului. Porumbeii, iepurii, pestii si alte asemenea animale

care trec pe fondul altui proprietar apartin acestuia cat timp raman pe fond, cu exceptia

cazului in care trecerea a fost provocata prin frauda sau prin artificii.

Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai

daca proprietarul roiului nu il urmareste sau inceteaza sa il urmareasca timp de doua zile.

Se observa faptul ca legislatia romana, contine reglementari si in privinta animalelor

domestic ratacite pe terenului altuiva, ceea ce nu este stipulate si in legislatia noastra

nationala. Consider, ca, ar fi o idée reusita sa imprumutam idea de reglementare de peste

Prut, si s-a o integram in legislatia nationala a tarii noastre, în așa fel lărgind spectrul

accesiunii natural și modul ei de stabilire.Consider că prin aceste reglementări vor soluționa o

serie de goluri în cazurile de litigiu apărute între părțile procesului in privința animalelor

domestic implicate in desprinderea terenului și alipirea lui spre alt teren cu alt proprietar, sau

alte situații reale.

Accesiunea imobiliara se poate realiza fie pe cale artificială, respectiv prin unirea a

doua bunuri, dintre care cel putin bunul principal este imobil, bunurile ce se unesc trebuie sa

apartina unor proprietari diferiti, iar unirea se realizeaza fara interventia omului, cazurile fiind

expres prevazute de lege, fie pe cale artificiala, situatie care presupune interventia omului.

În literatura juridica veche se mai numeste si accesiune industriala, intalnita dupa

definitia data de art.492, atunci cand o plantatie sau o construtie se face pe un fond sau se fac

adaugiri unei constructii existente, interesul juridic fiind acela ca fondul sau cladirea initiala

apartin unei persoane, pe cand materialul plantatiunii sau constructiei, sau manopera, apartin

uneia sau mai multor persoane. In acest sens, art.493 C.civ. prevede ca proprietarul terenului

devine prin accesiune si proprietar al constructiei sau plantatiei, ce au fost edificate ca

materiale straine, iar proprietarul materialelor nu are dreptul sa le revendice sau sa le ridice.

27


http://www.euroavocatura.ro/dictionar/2064/Frauda



http://www.euroavocatura.ro/dictionar/3229/Termen


http://www.euroavocatura.ro/dictionar/3776/Curs



http://www.euroavocatura.ro/dictionar/3122/Proprietate

Aceste texte legale au primit diverse interpretari de-a lungul timpului, chestiunea fiind amplu

dezbatuta in literatura de specialitate si solutionata controversat in jurisprudenta.

Astfel, potrivit art. 492 din Codul Civil, "orice constructie, plantatie sau lucru facut in

pamint sau asupra pamintului sint prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamint,

cu cheltuiala sa si ca sint ale lui, pina se dovedeste contrar".

Art. 494 din Codul Civil prevede: "daca constructiile si plantatiile au fost facute de o

a treia persoana cu materialele ei, proprietarul terenului are dreptul de a tine pentru dinsul sau

de a indatora pe acea persoana sa le ridice".

Din contextul acestor dispozitii ale Codului Civil observam ca exista doua situatii de

accesiune imobiliara artificiala: accesiunea constructiilor si plantatiilor facute de un

proprietar pe terenul sau cu materialele altuia si accesiunea constructiilor si plantatiilor facute

de o persoana cu materialele sale pe un teren proprietatea altuia45.

In prima situatie, conform art. 483 Cod Civil, proprietarul terenului devine prin

accesiune si proprietar al constructiei, fara ca proprietarul materialelor sa le poata revendica

sau ridica. Aceasta se fundamenteaza in temeiul bunei credinte a proprietarului fondului si al

preponderentei principale a bunului imobil, care incorporeaza constructiile si plantatiile. Dar

cum proprietarul terenului nu se poate imbogati fara just titlu, tot in aplicarea acestui

principiu el va fi obligat la plata contravalorii reale a materialelor, la pretul de libera

circulatie a acestora de la data la care se face plata si nu de la data la care au fost incorporate.

In cea de-a doua situatie, terenul fiind bunul principal, proprietarul acestuia va deveni

prin accesiune si proprietarul constructiei sau plantatiei.

Subliniem faptul ca, prin lege, se face diferenta intre constructorul de buna credinta si

constructorul de rea credinta.

Este considerat constructor de buna credinta cel care construieste pe terenul

proprietatea altuia, avind insa convingerea ca terenul ii apartine. In aceasta situatie

proprietarul terenului, devenind in mod obligatoriu, in temeiul accesiunii, proprietar si asupra

constructiei, poate opta intre doua variante: fie sa plateasca constructorului contravaloarea

materialelor si pretul muncii, fie sa plateasca acestuia o suma de bani ce reprezinta sporul de

valoare adus terenului ca urmare a edificarii constructiei sau plantatiei, dupa caz.

45 Expert Paula IEKEL, Biroul teritorial Iasi - Institutia Avocatul Poporului, Articol – Accesiunea imobiliara

artificiala, 12.10.2009 (http://www.ziaruldeiasi.ro/pulsul-orasului/accesiunea-imobiliara-artificiala~ni5rda)28

În schimb, constructor de rea credinta este acela care edifica o constructie, plantatie

sau alta lucrare pe terenul unei alte persoane cunoscind ca acel teren nu ii apartine. In acest

din urma caz, Codul Civil ii ofera proprietarului terenului tot doua posibilitati:

a) sa invoce accesiunea, situatie in care devine proprietarul constructiei, plantatiei ori

lucrarii respective cu obligatia de a plati constructorului de rea-credinta valoarea materialelor

si pretul muncii;

b) sa pretinda constructorului de rea-credinta sa demoleze constructia, plantatia sau

lucrarea respectiva, pe cheltuiala sa si daca este cazul, daune-interese, in conditiile

raspunderii civile delictuale.

Pentru prima posibilitate, in practica judiciara s-a statuat ca se va plati constructorului

de rea-credinta numai valoarea materialelor si pretul muncii, fara a se lua in calcul sporul

valorii fondului.

Referitor la plata valorii materialelor si pretului muncii, acestea se actualizeaza

potrivit cu evolutia preturilor si cresterea indicelui de inflatie, aspect pe care l-am argumentat

mai inainte.

Capitolul IV. Aspecte practice

Cerere de chemare in judecata (privind accesiunea imobiliara artificiala)

Judecatoria Botanica

Reclamant: Capcelea Daniel

Domiciliul: mun. Chisinau, str. Cuza Voda 25

Pirit: Palii Marcel

Domiciliul:mun. Chisinau, str. Cuza Voda 26

29

CERERE DE CHEMARE IN JUDECATĂ

privind revindicarea bunului mobil si repararea prejudiciului cauzat

In fapt, la data de 22/03/2011, impreuna cu piritul Palii Marcel am apelat la

compania de constructii SRL “Faur” pentru ca acesta sa ne furnizeze pina la data de

29/03/2011 materialele de constructii in cantitate de 2 tone de ciment si 4 de nisip de calitate

superioara pentru mine la un prêt de 20000 lei si 2 tone de ciment si 4 de nisip de calitate mai

inferioara la prêt de 15000 lei pentru Palii Marcel.

Din cauza unor problem tehnice, SRL “Faur” nu a putut furniza in termen

comanda pentru ambii clienti.

La data de 29/03/2011 SRL “Faur” a furnizat materialele pentru mine, lasindule pe

hotarul terenului dintre mine si vecinul Palii Marcel.

Nefiind in tara, nu am stiut despre acest fapt, iar Palii Marcel, crezind ca materialele

constituie comanda lui, a inceput constructia casei sale.

SRL “Faur” peste o saptamina a furnizat materialele pentru Palii Marcel care erau

de o calitate interioara celei comandate de mine.

Adresindu-ma la Palii Marcel pentru a-mi intoarce materialele sau pretul lor, acesta a

invocate faptul ca a inceput déjà constructia, si el va plati doar suma cu care s-a inteles in

contract.

Conform art. 329 (2), Cod Civil, proprietarul de teren care a efectuat constructii

si alte lucrari cu material straine este obligat sa plateasca valoarea materialelor. Daca lucrarile

au fost efectuate cu rea-credinta, proprietarul este obligat sa repare si prejudicial cauzat.

Conform art. 374 (1), Cod Civil, proprietarul este in drept sa-si revindice

bunurileaflate in psesiunea nelegitima a altuia.

In drept, imi intemeiez actiunea pe dispozitiile art. 329 alin. (2), 374 alin. (1), Cod Civil, art.

166, 167, Cod de procedura civila.

Urmare celor expuse,

Cer

Admiterea actiunii privind apararea dreptului de proprietate;

Revindicarea materialelor sau achitarea pretului lor in suma de 20000 lei;

30

Incasarea din contul piritului in beneficiului mei si a tututror cheltuielilor de judecata pe care

le voi suporta in acest process;

Repararea prejudiciului cauzat in suma de 10000 lei, din cauza lipsei materialelor;

Repararea prejudiciului moral cauzat in suma de 1500 lei.

Actiunea o intemeiez pe urmatoarele dovezi: Contractul de vinzare-cumparare, bonul de casa

ce priveste achitarea materialelor de catre mine, marturiile reprezentantilor companiei SRL

“Faur”.

La cerere anexez:

- Copiile de pe cererea de chemare in judecata si d epe inscrisuri;

- Probe ce confirma dreptul de proprietate (contractual de vincare-cumparare);

- Dovada de plata a taxei de stat (chintanta nr.324 din data de 12/03/2011, in

valoare de 300 lei).

Reclamant: Capcelea Daniel

Data: 01.04.2011 Semnatura:

Cerere de chemare in judecata (privind accesiunea imobiliară naturală)

Judecatoria Botanica

Reclamant: Sarmaniuc Adrian

Domiciliul: mun. Chisinau, str. Valea Crucii 8, ap.256

Pirit: Casap Vadim

Domiciliul:mun. Chisinau, bd.Dacia 22

CERERE DE CHEMARE IN JUDECATĂ

31

privind revindicarea bunului mobil

În fapt, subsemnatul Sarmaniuc Adrian sunt proprietarul bunului imobil – terenul,

situate în mun. Chișinău satul. Bîc, str. Primăverii, cu suprafața de 0.035 ha, individualizat cu

nr. Cadastral 5520202391 în temeiul contractucului de vinzare-cumpărare nr. 64598 încheiat

între Pascal Daniel, în calitate de vînzător, și mine, în calitate de cumpărător, cu respectarea

condiției de dormă prin autentificarea notarială.

La data de 22.11.2003, conform art.214,290,755, Cod Civil, contractual de

vinzare-cumpărare a fost supus înregistrării cadastrale, cee ace, în corespondență cu

dispozițiile art.321, Cod Civil, care stipulează că în cazul bunurilor immobile dobîndirea

dreptului de proprietate se efectuează de la data înscrierii în Registrul bunurilor immobile,

semnifică deci nașterea dreptului de proprietate private al subsemnatului asupra bunului

imobil, fiind protejat drept authentic proprietar în conformitate cu legislația în vigoare.

Terenul ce revendic este posedat de pîrît de la data de 12.08.2010, în urmă unei

dezlipiri a unei porțiuni de teren ce îmi aparține, provocată în urma revărsării rîului Bîc, și

alipirea la terenul pîrîtului. Terenul ce revendic este posedat fără nici un drept și cu toate

acestea refuză să mi-l cedeze în deplină proprietate și posesie.

Conform art.315-316 alin (1), Cod Civil, proprietatea în condițiile legii este

inviolabilă și garantată, proprietarul dispudind de posesia, folosința și dispoziția asupra

bunului.

Conform art. 374 alin. (1), Cod Civil, proprietarul este în drept să-și revendice

bunurile aflate în posesiunea nelegitimă a altuia.

În drept, îmi intemeiez acțiunea pe dispozițiile art. 328 alin. (3), 374 alin. (1),

Cod Civil, art.40, 166,167, Cod de procedură civilă.

Urmare celor expuse,

cer

Admiterea acțiunii privind apărarea dreptului de proprietate.

Revendicarea dreptului meu de proprietate asupra porțiunii de teren de la părătul

Casap Vadim, pe care îl posedă și de care se folosește fără drept, cu restituirea acestui bun în

proprietatea mea.

32

Încasarea din contul pîrîtului în beneficiul meu a tuturor cheltuielilor de judecată pe

care le voi suporta în acest proces.

Acțiunea o întemeiez pe următoarele dovezi: Extras din registrul bunurilor imobile,

planul cadastral al terenului, actul de constatare pe teren.

La cerere anexez:

- Copiile de pe cererea de chemare în judecată și de pe înscrisuri;

- Probe ce confirmă dreptul de proprietate asupra imobilului (Contractul de vînzare-

cumpărare);

- Dovada de plată a taxei de stat (chitanța nr.324 din data de 12.03.2011, în valoare

de 250 lei).

Reclamantul: Sarmaniuc Adrian

Data: 12.03.2011 Semnătura:

Concluzii

Dreptul de proprietate este mai mult decât o simplă noţiune juridică. El reprezintă una

din problemele fundamentale ale existenţei individuale şi ale societăţii umane.

În sistemul nostru juridic actual, dreptul de proprietate ocupă o poziţie privilegiată,

ţinând seama de faptul că este vorba de principalul drept real al omului, iar principiul apărării

proprietăţii este unul din cele mai importante ale dreptului civil, exprimând orientarea

generală a legislaţiei. Mai mult, se vorbeşete astăzi de o dimensiune constituţională şi

33

europeană a dreptului de proprietate, de vreme ce este un drept fundamental al cetăţenilor

ţării şi este reglementat în acte internaţionale, mai ales în art. 1 al Primului Protocol adiţional

la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, considerându-se, cu valoare de principiu, că

orice măsură care reprezintă o ingerinţă în exerciţiul acestui drept trebuie să asigure un just

echilibru între exigenţele interesului general al comunităţii şi imperativul salvgardării

drepturilor fundamentale ale individului.

Se poate spune că, în sistemul nostru de drept, proprietatea beneficiază de o dublă

garanţie: o garanţie de ordin constituţional şi o garanţie de drept comun manifestată prin

mijloace juridice de apărare, în cadrul cărora un loc important îl ocupă acţiunea în

revendicare.

Studiul acestei instituţii juridice nu se poate face prin simpla prezentare a ei, ci, pentru

o bună analiză, este necesar a se contura noţiuni precum „dreptul de proprietate” sau „mod de

dobândire” şi a se cunoaşte câteva noţiuni generale legate de celelalte moduri de dobândire a

dreptului de proprietate.

Chiar dacă, aşa cum am spus şi anterior, nu mai are în prezent aceeaşi sferă de

aplicabilitate ca în trecut, din scurta prezentare făcută în cuprinsul rezumatului şi mai ales din

conţinutul lucrării rezultă că accesiunea continuă să rămână unul dintre cele mai importante

moduri de dobândire a dreptului de proprietate.

În condiţiile existenţei unei legislaţii învechite, a timidităţii organelor legislative în

adoptarea unor noi reglementări, a dinamicii societăţii şi a apariţiei unor noi relaţii sociale,

neavute în vedere la epoca elaborării Codului civil, abordarea acestei teme, atât din punct de

vedere teoretic, cât şi practic, sa dovedit a fi foarte dificilă.

Cercetarea efectuată asupra accesiunii imobiliare artificiale putem spune că ne-a

schimbat perspectiva asupra dreptului. Apreciem că dreptul poate fi privit ca o ştiinţă ce

necesită, pentru un studiu optim, cunoaşterea unor principii de logică dar şi a unor principii

matematice. La fel cum în matematică, pentru soluţionarea problemelor, sunt oferite anumite

formule de lucru, la fel şi în drept, legiuitorul pune la îndemâna practicienilor formulele

necesare pentru soluţionarea problemelor juridice. Problemele ivite în materie de accesiune

imobiliară artificială nu pot fi corect soluţionate fără o cunoaştere exactă şi fără o aplicare

corectă a „formulelor” normative. Necunoscutele ivite în diferitele cauze supuse judecăţii nu

fac decât să sporească complexitatea problemelor. De asemenea, apreciem că deosebit de

importantă în materia accesiunii imobiliare artificiale este şi cunoaşterea ordinii operaţiunilor.

34

Fără o imagine evolutivă coerentă şi corectă asupra cauzelor supuse judecăţii, instanţele pot

cădea cu uşurinţă în capcana aparenţelor.

In conditiile existentei unei legislatii invechite, a timiditatii organelor

legislative in adoptarea unor noi reglementari, a dinamicii societatii si a aparitiei unor noi

relatii sociale, neauvute in vederea la epoca elaborarii Codului Civil, abodarea acestei teme,

atit din punct de vedere theoretic, cit si practice, s-a dovedit a fi foarte deficila.

Bibliografie:

Acte normative:

1. Codul Civil al RM, Nr.1107 din 06.06.2002.Publicat în Monitorul Oficial la

22.06.2002, Nr.82-86.

35

2. Codul Funciar al RM nr. 828-XII din 25.12.1991, Monitorul Oficial nr.107/817 din

04.09.2001.

3. Codul Convenției Europene pentru Drepturile Omului, Jean Luap Charierr

4. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. În: „Monitorul

Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr. 44-46.

5. Legea cu privire la proprietate Nr.459-XII din 22.01.91, publicat : 30.06.1991 în

Monitorul Oficial Nr. 003

6. Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, volumul I, ed. „Arc”, Chişinău

2005

7. Noul Cod Civil Român Republicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15 iulie

2011

8. Hotarirea nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentul de receptie a

contructiilor si instalatiilor aferente, Publicat: 28.06.1996 in MO nr.42

9. ARFC Instructiunea nr. 112 din 22.06.2005 cu privire la inregistrarea bunurilor

imobile si a drepturilor asupra lor

10. Legea Privind autorizarea lucrarilor de constructii, Nr. 163

din 09.07.2010 , Publicat : 03.09.2010 în Monitorul Oficial Nr. 155-158

11. REGULAMENT PRIVIND EMITEREA AVIZULUI TEHNIC, CE ATESTĂ

GRADUL DE EXECUTARE A CONSTRUCŢIEI ŞI CORESPUNDEREA

LUCRĂRILOR DE CONSTRUCŢII CU DOCUMENTAŢIA DE PROIECT, Aprobat

prin ordinul Ministrului dezvoltării regionale şi construcţiilor al RM nr.

108 din 8 noiembrie 2011, cu aplicare din 1 ianuarie 2013.

12. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. În:

„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2004, nr. 233-236.

13. Legea Republicii Moldova cu privire la formarea bunurilor imobile, nr. 354-XV din

28.10.2004, Monitorul Oficial al R.Moldova nr. 233-236/999 din 17.12.2004.

14. Instrucţiune cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, din

22.06.2005, Monitorul Oficial al R.Moldova nr. 142-144/487 din 28.10.2005 .

15. Ordin Nr. 20 din 11.02.2008 despre aprobarea concepţiei sistemului informaţional

automatizat “Cadastrul bunurilor immobile”.

Cărţi şi monografii:

36



16. Constantin Oprişan, Regimul general al proprietăţii în România în ,,Studii de Drept

Românesc” nr. 1/1995, p. 5-35; Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria

Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Editura Institutul European, Iaşi, 1997

17. Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck,

Bucureşti, 2000

18. Marian Silvia, Cadastrul și publicitatea imobiliară, Teză de doctor în drept, Chișinău

2006.

19. Ionaşcu, Drept civil. Partea generală, Bucureşti , 1963

20. Theodor Mrejeru, Mijloace juridice de apărare a dreptului de proprietate în

România în ,,Studii de Drept Românesc’’ nr. 1-2/2002

21. Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Editura Humanitas,

Bucureşti, 2004

22. Ion Bîtcă, lect. Univ. Doc. USEM, Drept civil. Dreptul de proprietate și

dezmembrămintele sale, Curs, Chișinău 2013,

23. C. Stătescu, C. Bârsan. Drept civil. Drepturi reale.Bucureşti,1988 pag. 836;Genova

Vrabie, T. R. Popescu, Dreptul civil, Bucureşti,1994,

24. Bogdan David Accesiunea imobiliară artificială, Universul Juridic, București 2012

25. Cristinel Ioan Murzea Drept civil. Drepturi reale Note de curs, 2009.,

26. Sergiu Baieş, Aurel Băieşu, Valentina Cebotari, Ion Creţu, Victor Volcinschi,

Drepturile reale, Teoria generală a obligaţiilor, Volumul II, Cartier juridic, CSPJ,

2005.

27. Bîrsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile. Bucureşti, Editura Ştiinţifică şi

Enciclopedică, 1983.

28. Bloşenco, Andrei. Drept civil. Partea specială. Note de curs. Chişinău, Cartdidact,

2003.

29. C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu – Tratat de drept civil român, Vol.I,

edit. All Beck, Bucureşti 2002.

30. Marian, Silvia. Cadastru şi publicitatea imobiliară.Chişinău 2006.

31. Teacă Ilie, Climova Alla, Drept imobiliar, Suport de curs, Chişinău 2011.

32. Vladimir Gh.Guţu, Dumitru Guţu, Olga Guţu, Sogiologia Cadastrului Bunurilor

Imobile, Chişinău 2006 CEP USM. Dicționar Juridic Ediția II-a, 1986, Cluj-Napoca

33. Dicționar explicativ, București, 2009

37

34. Dicţionarul explicativ al limbii române, Editura Academiei, Bucureşti, 1975 Mircea

N. Costin, Mircea C. Costin, Dicţionar de drept civil, vol. I, Editura Lumina Lex,

Bucureşti, 1997

Articole si publicatii

35. Teză de docotorat (Rezumat)“Accesiunea” Sibiu 2006 , Nicolae Lucian Ştefănescu

36. Marian Silvia, Cadastrul și publicitatea imobiliară, Teză de doctor în drept, Chișinău

2006.

37. Stella Andreica Teza de licență - Dreptul de proprietate, Craiova 2010

38. Panţoiu - Pîrvu Adriana Ioana, Teză de doctor, CONTINUITATE ŞI NOUTATE ÎN

MATERIA ACCESIUNII IMOBILIARE ARTIFICIALE ÎN DREPTUL CIVIL ROMÂN , Craiova

2013

39. Expert Paula IEKEL, Biroul teritorial Iasi - Institutia Avocatul Poporului, Articol –

Accesiunea imobiliara artificiala, 12.10.2009

40. Noul Cod Civil: Accesiunea imobiliară artificială, articol redactat de Uniunea

Națională a Judecătorilor, din 02.10.2012 (sursa: EuroAvocatură.ro)

41. Monica Baidoc, jurist, Articol: Accesiunea – mod de dobîndire a dreptului de

proprietate imobiliară (juristconsulting.ro)

Pagini web:

42. http://www.justice.md

43. http://www.cadastru.md

44. http://www.arfc.gov.md/

45. http://www.ziaruldeiasi.ro/pulsul-orasului/accesiunea-imobiliara-artificiala~ni5rda

46. http://www.juristconsulting.ro

47. http://www.scribd.com

38

http://www.ziaruldeiasi.ro/pulsul-orasului/accesiunea-imobiliara-artificiala~ni5rda

http://www.arfc.gov.md/

http://www.cadastru.md/

Accesiunea Imobiliara Mod de Dobind a Dr. de Prop

Documents

Transcript of Accesiunea Imobiliara Mod de Dobind a Dr. de Prop