04_Impozitul_pe_proprietate

8/9/2019 04_Impozitul_pe_proprietate

1/77

Impozitul peproprietate


2/77

Asistenan domeniul administraiei publice locale - USAID/RTI - RomniaSeminarul Impozitul pe proprietate

2

Acest material a fost realizat cu efortul experilor romni, Adriana Tiron-Tudor i IoanGherasim i expertul american, Alan Ferguson, consultant n Venituri locale, n cadrulprogramului de Asisten pentru Administraia PublicLocal realizat de ResearchTriangle Institute (RTI) finanat de Agenia Statelor Unite pentru DezvoltareInternaional (USAID).

Multiplicarea i diseminarea materialului a fost finanat de Fundaia pentru o SocietateDeschis (OSF).


3/77


3

AGENDA

Ziua nti

Prima sesiune

9:009:30 Introducere - Chestionarul de autoevaluare

9:3011:30 Caracteristici ale impozitului pe proprietate (avantaje idezavantaje)prezentare i discuii

Analiza principiilor taxelor de utilizare i veniturilor dinimpozite.

Caracteristicile veniturilor colectate local (analizasarcinilor fiscaleimpact i inciden) Cnd s se

obin fonduri din taxe de utilizare i cnd prinimpozitareUtilizarea veniturilor colectate local i a celor colectatela nivel naional -prezentare i discuiiExerciiul: Transparena impozitului pe proprietate

11:3011:45 Pauz de cafea

Sesiunea a doua11:451:00 Msuri de asigurare a echitii impozitului pe proprietate

Diferena legat de pre

Coeficientul de dispersieStratificare+ exerciiu

1:002:00 Pauza de prnz

Sesiunea a treia

2:003:30 Veniturile i performana de ncasareElasticitatea impozituluiExemple i exerciiu


Sesiunea a patra

4:455:30 Mobilizarea resurselor prin metode legate de impozitul peproprietate

mbuntiri/amenajriDistricte de servicii speciale/ cu impozitare specialFinanare prin impozit


4/77


4

5:306:00 Comparaie ntre impozitul pe proprietate din Romnia idin lume

Probleme de administrareProbleme de echitate

Efecte distorsionante ale impozitelor

Cina

Ziua a doua

Sesiunea a cincea

9:0010:30 Pai n evaluarea impozitului pe proprietate (de laidentificare pn la contestaii)


Sesiunea a asea10:4512:45 Studiu de caz

12:451:00 Rezumat, Evaluare, Concluzii

1:002:00 Masa de prnz


5/77


5

Fi de autoevaluareImpozitul pe cldiri i terenuri

1. Calitatea datelor1.1Registrele de eviden conin date detaliate despre caracteristicile a aproximativ

__ % din cldirile i terenurile situate n jurisdicia consiliului local1.2 DA/NU Datele despre fiecare proprietate snt colectate pe nite formulare

tipizate, care structureaz informaia conform cerinelor programului softwarefolosit la gestiunea impozitului (VENIS, etc).

1.3Datele referitoare la toate terenurile i cldirile au fost colectate exhaustiv ultimaoar (fie de ctre Primrie fie de ctre MF) n anul _________

1.4Acurateea datelor existente despre cldiri i terenuri a fost verificat ultima oarn anul ________, prin verificarea la faa locului pe un eantion aleatoriu decldiri i terenuri.

1.5Consiliul local a instituit o politic de actualizare a datelor despre cldiri iterenuri la un interval de max. ______ ani.

2. Evaluarea2.1DA/NU Zonele snt definite conform unor criterii explicite i scrise de tipul

granielor naturale (ruri, parcuri, etc) sau artificiale (osele, viaducturi, etc), aldelimitrilor de natur juridic (granie ale jurisdiciilor, unitilor administrativ -teritoriale, ale zonelor cu anumite destinaii), sau pe baza unor caracteristiciobservabile (vrsta cldirilor, mrimea cldirilor, stilul arhitectonic).

2.2DA/NU Definirea cartierelor/zonelor este verificat prin compararea raportuluimediu dintre valoarea evaluat i preul de vnzare pentru fiecare zon n parte.

3. Relaia cu contribuabilul3.1DA/NUConsiliul local realizeaz i distribuie cetenilor o brour care explic

n detaliu procesul i procedura de evaluare a proprietilor n vederea impozitrii 3.2DA/NUConsiliul local realizeaz i distribuie cetenilor o brour care explic

n detaliu drepturile cetenilor legate de contestarea valorii impozitate iprocedura de apel sau contestare.

3.3DA/NUConsiliul local realizeaz i distribuie cetenilor o brour care explicn detaliu programul de scutiri de impozite i procedura de nscriere pentru acestprogram, inclusiv criteriile de eligibilitate

3.4DA/NUConsiliul local realizeaz i distribuie cetenilor o brour care explicn detaliu estimrile anuale i destinaia veniturilor colectate din impozitul peproprietate.

4. Analiza fluxului de venituri4.1DA/NU Consiliul local deine o eviden/list a celor mai mari _____ (numr)

contribuabili la impozitul pe proprietate.4.2DA/NU Consiliul local deine o eviden/list a rolurilor cu cele mai mari

_______ (numr) sume datorate trecute de scaden


6/77


6

4.3DA/NUConsiliul local public n mod regulat un raport cu sumele totale, datoratela plata impozitului pe proprietate, trecute de scaden, pentru anul n curs ipentru ______ ani n urm.

4.4DA/NUConsiliul local public anual o list detaliat i suma total nencasat nanul respectiv datorit prescrierii unor impozite nepltite.

4.5DA/NU Consiliul local public realizeaz un raport anual de analiz a tuturorsurselor de venituri, lund n calcul devalorizarea i inflaia.

4.6DA/NU Consiliul local face tot posibilul s fie meninute veniturile anuale cel puin la nivelul anului precedent, dup ajustarea acestora n funcie de ratainflaiei.


7/77


7

Introducere

Sub diverse forme, impozitul pe proprietate este utilizat n practic n toateregiunile lumii. n general, exist dou metode diferite de impozitare a proprietii. Primametod implic o calculare a impozitului pe baza valorii de pia a proprietii (sau

valorii de capital), impozitul calculat pe baza acestei metode fiind numit uneori i impozitad valorem. n cazul acestui tip de impozit, baza de impozitare poate fi fie valoareaintegral de pia a proprietii, numit uneori valoarea capitalului investit, fie valoarealocului, care de obicei include doar valoarea terenului fr mbuntiri sau valoareaveniturilor anuale estimate a fi obinute n urma nchirierii mbuntirilor/cldirilor aflate pe proprietatea respectiv. Termenul de referin fa de care se evalueaz acurateeacalcului bazei de impozitare este valoarea de pia, cea care se ncearc a fi aproximatde fapt prin aceste calcule. Dac unui contribuabil i se impune o proporie din valoareaproprietii diferit de alte cazuri similare, sau i se evalueaz proprietatea la o valoare maimare dect cea real la momentul calculului, impozitul astfel stabilit poate fi contestat.

Al doilea tip de impozit pe proprietate se numete impozit normativ. Conformacestei metode, impunerea se face pe baza unor norme sau formule de calcul obligatorii.Baza de impozitare poate ncerca o aproximare a valorii de pia a terenului sau cldirii,sau a amndurora, ns acest lucru nu e obligatoriu. Contestarea impunerii are de obiceica obiect corectitudinea aplicrii formulei de calcul.

n multe pri ale lumii, impozitul pe proprietate a devenit sursa major devenituri la bugetul local. Conform unui studiu fcut de Jane Malme i Joan Youngman dela Lincoln Institute of Land Policy1, impozitul pe proprietate constituie 95% dinveniturile fiscale ale APL din Olanda, 81% n Canada, 75% n SUA i 52% n Frana. nSUA, impozitul pe proprietate este utilizat de autoriti n toate cele 50 de state i n

Districtul Columbia.

n SUA, acest impozit a supravieuit unor numeroase ncercri de reform imultor contestri nc din vremurile coloniale. Importana lui a crescut datorit unorcaracteristici benefice:

Caracteristici ale impozitului pe proprietate

Este stabil valoarea proprietilor este mai puin fluctuant dect veniturile saunivelul consumului de bunuri. Administraiile locale se pot baza pe fluxul de veniturigenerat de impozitul pe proprietate cu un grad mare de certitudine. Acest tip de

impozit este considerat unul non-ciclic pentru c valorile impozitate snt relativstabile i se constituie doar n baza de impozitare pentru fiecare contribuabil n parte.

Este non-concurenial impozitul pe proprietate revine aproape ntotdeaunaexclusiv administraiilor locale. Alte impozite, ca de pild impozitul pe vnzare i

1An International Survey of Taxes on Land and Buildings Malme, Jane H. and Youngman, Joan M.,Lincoln Institute of Land Policy, 1994


8/77


8

impozitul pe venituri, se mpart de obicei cu administraiile publice regionale saunaionale iar municipalitile s-ar putea s fie nevoite s lupte cu celelalte nivele cas-i pstreze cotele care le revin.

Este transparent impozitul pe proprietate poate fi considerat unul din cele mai

deschise i mai transparente impozite. Spre deosebire de profituri i conturi bancare,proprietile snt deschise oricrui contribuabil pentru a vedea i a aprecia singur dacvaloarea impozitat este calculat echitabil fa de alte proprieti. Pstrnd accesulliber al cetenilor la registrele de rol, impozitul pe proprietate poate contribui laformarea ncrederii cetenilor n administraie. Aceast deschidere sporete gradul deechitate al impozitelor, mbuntete procesul de colectare i reduce evaziuneafiscal. n acelai sens, orice facilitate fiscal acordat societilor comerciale, sauscutirile n cazul anumitor categorii de persoane fizice, trebuie menionate n evidenei fcute publice, descurajnd astfel solicitrile de faciliti sau scutiri nejustificate.

Este ca o baliz Dac registrele i evalurile snt inute la zi, impozitul pe

proprietate va ine pasul cu veniturile n cretere, cu inflaia i cu noile programe deconstrucii. Economitii folosesc uneori termenul de elasticitate n funcie de venituripentru a descrie aceast trstur

Implic costuri miciSistemele de impozitare pot fi proiectate n aa fel nct sfuncioneze eficient cu costuri relativ mici, mai ales n cazul folosirii sistemelorcomputerizate. Majoritatea activitilor de administrare a impozitului pe proprietatenu necesit personal de nalt calificare. Impozitele pe proprietate snt relativ uor decolectat i de urmrit.

Povara impozitrii poate fi distribuit (sarcini fiscale) dac acest impozit este

administrat corect, povara impozitului pe proprietate poate fi distribuit n mod proporional i echitabil de-a lungul diferitelor nivele de venituri, conform opinieimajoritare a teoreticienilor.

Este relativ uor de aplicatImpozitele colectate la nivel local au anse mai mari dea fi realizate. Administraiile publice la alt nivel dect cel local snt deseori mai puinmotivate s aplice i s urmreasc i s colecteze prin execuie silit un impozit carenu se constituie n venituri proprii.

Sprijin dezvoltareaPrin procesul de identificare a proprietilor i a proprietarilor,i colectarea datelor despre fiecare proprietate n parte i de evaluare este sprijinit

dezvoltarea pieei imobiliare. De exemplu, vechile registre de proprietari/crtifunciare, aflate acum n arhivele municipalitilor, reprezint o surs-cheie derezolvare a cererilor de restituire a proprietilor din Romnia. Impozitul peproprietate poate ajuta la identificarea proprietilor de ctre birourile de cadastru.

Este extractiv (unilateral)Veniturile obinute din impozite care nu snt investite aacum trebuie n servicii sau dezvoltare se transform n pierderi pentru o societate.Veniturile investite eficient i efectiv contribuie la dezvoltarea economic.


9/77


9

Caracter regresiv guvernele snt rareori apreciate pentru punerea la punct a unuisistem echitabil i eficient de impozitare i n consecin au tendina s subfinanezeserviciile de impozitare. Strngerea datelor i revizuirea lor are de suferit i ca urmarei exactitatea evalurii. Rezultatul invariabil este impozite mari pe proprieti cu

valori mai reduse i impozite mici pe proprieti care valoreaz mai mult.

Baz de impozitare redus multe zone n care activitatea economic se afl ndeclin, nu au suficiente valori imobiliare care s susin prin fiscalitate serviciilenecesare. Astfel de zone snt de obicei catalogate drept srace din punct de vedereimobiliar. Zonele bogate beneficiaz de impozite mai mici i au nevoie s colectezenumai o parte din impozitele poteniale pentru a-i finana serviciile i infrastructura.

Cerine tehnice Sistemele cu documentare deficitar i personalul sub-calificatnecesit un colectiv de experi de prim-mn pentru punerea n aplicare a sistemuluide impozite pe proprietate. n programele administrate corespunztor, personalul

tehnic este solicitat n principal doar pentru punerea la punct a modelelor de evaluarei pentru justificarea evalurilor.

Slab diversificare Impozitul pe proprietate poate fi insuficient pentru asigurareatuturor veniturilor necesare. De exemplu, oraele pot oferi servicii unor persoane caredoar lucreaz n oraul respectiv dar domiciliaz n alt localitate. Sau, zoneleturistice pot oferi servicii unor persoane care viziteaz doar zona respectiv. n acesteexemple, contribuabilii care dein proprieti subvenioneaz prin impozitele pe carele pltesc servicii de care beneficiaz non-rezidenii. Acestor municipaliti li serecomand s sprijine financiar impozitul pe proprietate implementnd alte taxe iimpozite pentru finanarea serviciilor oferite celor care muncesc temporar n acel loc

sau turitilor. n plus, o structur de impozite diversificat este mai stabil i mai puin expus la schimbrile care afecteaz o surs sau alta de venituri, dar nutotalitatea acestora.

Faciliti fiscaleliderii politici ncearc deseori s ncurajeze activitatea economicprin semnarea unor acorduri publice sau private de acordarea a unor faciliti fiscaleunor investitori sau firme. ntr-adevr, se ntmpl foarte rar ca facilitile fiscale sncurajeze investiii care ar fi fost realizate oricum, ci dimpotriv se ajunge uneori nsituaii cnd dou municipaliti intr practic n competiie i liciteaz facilitifiscale pentru a atrage investiia respectiv. n cel mai ru caz, o administraie public local ar trebui s fac publice prin bugetul local i rapoarte de audit

facilitile fiscale acordate sau renunarea la anumite venituri. (Exerciiul nr. 1)

Taxele de utilizare a serviciilori veniturile fiscale

Taxele de utilizare a serviciilor dau posibilitatea executivului APL s mreascnivelul serviciilor oferite pe seama utilizatorilor acestor servicii i nu prin mrirea


10/77


10

fiscalitii. Exist numeroase exemple de servicii finanate pe baza taxelor de utilizare: programe i servicii recreative i activiti sportive, servicii de furnizare a apei i decanalizare, drumuri publice cu tax, chiar i un parc municipal poate fi susinut cuajutorul unor taxe de utilizare.

Avantajul unei asemenea politici este c beneficiarii vor plti practic doar pentruserviciile pe care le consider necesare i corespunztoare calitativ. Instituind taxe itarife care acoper adevratul cost al serviciilor, administraia local va stabili doarnivelul acelor servicii care snt eficiente din punct de vedere economic i vor evita problemele tipice cauzate de supraproducie sau, ntr-o mai mic msur, a sub-produciei.

Exist o serie de trei criterii pentru introducerea taxelor de utilizare:1. Serviciul sau produsul respectiv trebuie s poat fi oferit n cantiti divizibile, ex.

apa curent2. Beneficiarii serviciului sau produsului furnizat trebuie s poat fi identificai cu

certitudine; de ex. consumatorii apei curente3. Rezidenii nepltitori trebuie s poat fi exclui de la serviciul sau produsulrespectiv

n acest sens, impozitul pe proprietate este sursa de finanare cea mai potrivitpentru serviciile care nu ndeplinesc criteriile pentru taxare la utilizator. Acest tip deservicii au de obicei un grad mare de externalitate. Cu alte cuvinte, beneficiaz de ele imulte persoane care nu contribuie la finanarea lor. Snt incluse aici servicii de tipulnvmntului, salubrizrii, siguranei publice i a proteciei mpotriva incendiilor.

O analiz a impactului sau poverii impozituluiTaxe de utilizare i impozite pe proprietate

Analiznd diferitele surse de venituri, cei care definesc politica bugetar i fiscala unei administraii locale vor dori s tie cine pltete n ultim instan un impozit sau otax. Tot n acest sens, vor dori s evalueze cum este distribuit povara (sau impactul)unui impozit n funcie de nivelul veniturilor contribuabililor afectai.

Taxele de utilizare pot constitui o povar mai mare pentru familiile cu veniturimai mici, avnd n vedere ponderea mai mare din venitul acestor familii pe care o vorabsorbi aceste taxe. Consiliile locale pot decide n asemenea cazuri s introduc diferitemodaliti de ajutorare, ns economitii recomand ca asemenea msuri cu caractersocial s fie finanate de la nivel administraiei publice centrale sau regionale, care areacces la o baz mai larg de impozitare. Motivul este urmtorul: majoritatea consiliilorlocale se bazeaz pe venituri care creaz o povar disproporionat de mare asuprafamiliilor cu venituri mai mici. Acordarea de sprijin cu caracter social se va face atuncitocmai din creterea fiscalitii regresive pentru a acoperi scutirea de impozite regresive!


11/77


11

Scutirea sau acordarea de faciliti la plata taxelor de utilizare poate lua diverseforme. n unele cazuri snt vizate anumite grupe de persoane, de tipul copiilor sub oanumit vrst. O alt modalitate const din a crete nivelul taxei o dat cu cretereanivelului de utilizare a serviciului respectiv. De exemplu, tariful pent ru apa curent poatefi mai mic la un nivel mic de consum, i s creasc pentru consumatori mai mari. Acest

sistem este numit colac de salvare.Impozitul pe proprietate poate avea o povar neutr, poate fi elastic (ca o baliz)

i nu este influenat foarte direct i imediat de fluctuaiile pieei (non-ciclic). Dac nu esteadministrat foarte agresiv, povara impozitului pe proprietate poate cdea foarte mult peseama familiilor cu venituri mici, iar veniturile bazate pe acest tip de impozit nu vorcrete odat cu creterea economic a comunitii. Contribuabilii proprietari de locuinenu pot transfera povara impozitului ctre altcineva, cu excepia proprietarilor de locuinecu caracter lucrativ, care pot transfera povara asupra chiriailor (prin includerea ei n preul chiriei). Chiriaii societi comerciale pot la rndul lor transfera povara asupraconsumatorilor produselor lor. n acest fel, impactul impozitului pe proprietate va fi

resimit finalmente de ctre proprietarii de locuine rezideniale pentru folos propriu i deconsumatori.

Unele administraii locale se mai bazeaz i pe alt surs de venituri fiscale,cunoscut sub numele de impozit pe vnzare. Deoarece familiile cu venituri mici aloc o proporie mai mare din venituri pentru consum, acest tip de impozit este consideratregresiv. n plus, avnd n vedere c nivelul de consum depinde direct de venituri,impozitul pe vnzare va fluctua i el n funcie de situaia economic i prezintelasticitate fa de venituri. Acest tip de impozit este volatil, sau ciclic. Consumatorii nuau cum s transfere asupra altcuiva povara impozitului pe vnzare. Este adevrat pe dealt parte c ntr-o anumit msur acest tip de impozit poate fi exportat prin intermediul

turitilor sau al altor vizitatori-consumatori.Impozitul pe venituri are tendina de a fi un impozit progresiv, datorit creterii

impozitului n funcie de venituri. De asemenea, acest impozit este unul de tip ciclic,avnd n vedere fluctuaiile posibile la nivelul veniturilor. Din acelai motiv, deoareceaceast surs de venituri fiscale crete (sau scade) odat cu veniturile contribuabililor, lvom considera un impozit de tip elastic. Povara impozitului pe veniturile persoanelorfizice nu poate fi transferat asupra altcuiva. n schimb, n cazul asociaiilor i societilorcomerciale, ea poate fi transferat asupra consumatorilor.

Taxele i tarifele pentru permise i autorizaii, care n principiu snt destinateacoperirii costurilor datorate unor funciuni proprii administraiei locale, de tipulinspeciilor sanitare, inspeciilor pentru legalitatea construciilor, etc., pot fi de tip ciclic,avnd n vedere c numrul permiselor i autorizaiilor emise poate varia n funcie desituaia economic a comunitii respective. n principiu, aceste taxe i tarife pot fi de tip progresiv, avnd n vedere c societile comerciale snt cele care primesc diverseleautorizaii, ns dac are loc n final un transfer al costului asupra consumatorilor, ele potdeveni regresive. Cuantumul acestor taxe se stabilete de multe ori pe baza mrimii


12/77


12

societii comerciale sau a spaiului pe care aceasta l ocup. n acest sens, asemenea taxepot fi considerate elastice, crescnd odat cu creterea activitii comerciale respective.

Dac tariful pltit pentru o licen sau autorizaie depete costurile totaledatorate activitii respective desfurate de aparatul administraiei locale, tariful devine o

tax n adevratul sens al cuvntului. i asemenea oricror alte taxe, ea trebuie stabilitdup ce s-a fcut notificarea publicului i s-a discutat ntr-o audiere public introducereataxei respective.

Caracteristicile veniturilor locale

Categoria devenituri

Incidena Povara Elasticitatea Ciclicitatea

Impozitul peproprietiparticulare

Proprietari-ocupani/chiriai

Neutr pn laregresiv

Elastic pn lainelastic

non-ciclic

Impozitul peproprieticomerciale

Societicomerciale/consumatori

Neutr pn laregresiv Elastic non-ciclic

Impozit peconsum

Consumatori Regresiv Elastic ciclic

Taxe deutilizare

Utilizatori Progresiv pnla regresiv

Elastice ciclic

Impozitul pevenit

Contribuabili Progresiv Elastic ciclic

Folosind tabelul de mai sus, analizai impozitele i taxele curente din Romnia, n

funcie de caracteristicile indicate: incidena final, povara, elasticitatea i ciclicitatea. nplus, identificai taxele i impozitele care snt colectate la nivelul turitilor i angajailorcare domiciliaz n alt localitate.

Categoria devenituri

Incidena Povara Elasticitatea Ciclicitatea


13/77


13

Impozite locale i impozite naionale

S-a amintit deja faptul c veniturile fiscale la nivel naional au n general o bazmai larg i tind s fie mai progresive dect cele la nivel local. Veniturile snt colectateatt din regiuni mai bogate ct i din cele mai srace. Redistribuirea veniturilor se poate

astfel realiza pe baza impozitrii regiunilor mai bogate. Dei acordarea de scutiri deimpozite i taxe locale poate fi foarte tentant pentru aleii locali, deseori aceste facilitifiscale snt contraproductive. Cel mai bun mecanism n acest sens se poate realiza doar lanivel naional, printr-un program social adresat unui grup int foarte bine definit. Dacun contribuabil individual se va ncadra n criteriile programului social, i vor firambursate prin intermediul acestui program naional, parial sau n ntregime, impozitelevrsate la bugetul local, sau, se vor face transferuri de la bugetul naional la cel localpentru a compensa scutirile acordate contribuabilului respectiv.

Este foarte important ns ca aceste subvenii la nivel naional s nu ajung snlocuiasc colectarea veniturilor la bugetul local. Fiecare administraie local trebuie s

fie ncurajat s colecteze un nivel rezonabil de venituri. Subveniile de la bugetul de stattrebuie alocate doar dup ce autoritile locale au evaluat i colectat veniturile proprii.Fr stimulentele corespunztoare, se va ajunge la situaia n care bugetele locale vordepinde n msur prea mare de bugetul naional.

n consecin, administraia central trebuie s stipuleze nite norme minime cu privire la efortul de colectare a veniturilor la bugetul local. Deoarece administraiilelocale pot avea calendare diferite, de exemplu n cazul calendarului de evaluare aproprietilor n vederea impozitrii, administraia central trebuie s egalizeze ntr-un feleforturile locale. Printr-un proces de egalizare se vor corela la acelai nivel procesele lanivel local de stabilire i de colectare a impozitelor locale. Un program de subvenii bazat

pe stimulente va ncerca s recompenseze acele comuniti locale care ndeplinesc saudepesc normele minimale stabilite pentru colectarea veniturilor fiscale locale. Acestproces trebuie s fie unul public sau transparent, pentru a permite fiecrei administraiilocale s perceap corectitudinea alocrii acestor surse de venituri de la nivel naional.

Teme de discuie: 1. Care credei c ar trebui s fie relaiile dintre administraiacentral i cea local n general? 2. n cemsur ar trebui statul s intervin n ce privetestabilirea impozitului pe proprietate?


14/77


14

Echitabilitatea impozitului pe proprietate

Valoarea de pia

Valoarea de pia integral este considerat cea mai corectvaloare de referinpentru impozitarea proprietii. Cnd se refer la proprietatea sa , fiecare proprietar are nminte valoare la care crede c poate vinde aceast proprietate. Exist sisteme de evaluare,numite sisteme fracionale, care iau ca valoare de referin o fraciune din valoarea de pia. Aceast metodologie de evaluare nu este ncurajat deoarece tinde s reductransparena procesului de evaluare. Contribuabilii s-ar putea s nu neleag de ce esteluat n calcul doar o fraciune din valoare proprietii lor, i s cread c a avut loc astfelo subevaluare. Sau dimpotriv, s conteste evaluarea, realiznd totui c n spatele uneivalori mici n termeni absolui se ascunde o valoare mare n termeni relativi. Datoritacestor poteniale complicaii i a dezavantajelor din punctul de vedere alcontribuabililor, corpul evaluatorilor de proprieti nu ncurajeaz deloc folosirea ca

standard a metodologiei fracionale i promoveaz n schimb standardul bazat pe valoareaintegral de pia.

Fie c impozitul pe proprietate este stabilit ad valoremsau pe baz de normative,este deopotriv important ca aleii locali s cunoasc i s neleag care este povara saugradul de evaluare al impozitului pe proprietate n funcie de nivelul veniturilor diferitelorcategorii de contribuabili, n funcie de zone i n funcie de tipul de proprieti. n timp,fiecare zon evolueaz ntr-un ritm diferit, fie c e vorba de cretea preurilor sau dedevalorizarea proprietilor n zona respectiv. Preferinele cumprtorilor se potschimba, i s duc la creterea sau la scderea valorii anumitor tipuri de terenuri ilocuine. Cererea de proprieti cu caracter comercial sau industrial evolueaz diferit de la

un sector economic la altul, fapt care afecteaz diferit valorile proprietilor.Analiza de performan a evalurilor verific nivelul i uniformitatea evalurilor.

Nivelul de evaluare este indicat de raportul dintre valoarea evaluat i valoarea de pia. Nivelul spre care se tinde este bineneles un indice 1,00 sau 100%. Indicele deuniformitate se refer la corectitudinea i consecvena evalurilor. Dealtfel uniformitateaeste una dintre premizele obinerii unui impozit pe proprietate corect sau echitabil.

Echitabilitatea impozitului pe proprietate este perceput din dou perspective.

Echitabilitatea verticalpresupune c proprieti a cror valori se nscriu pe oscal cresctoare snt evaluate la o valoare care reprezint o proporie identic dinvaloarea de pia. Cu alte cuvinte raportul dintre valoarea evaluat i valoarea de piarmne identic, fie c e vorba de proprieti ieftine sau scumpe. De exemplu, unapartament care pe pia se vinde cu 30.000 de dolari este evaluat la 25.500, iar o cas de200.000 de dolari pe pia este evaluat la 170.000. n ambele cazuri raportul este de85%, deci impozitul este echitabil pe vertical.


15/77


15

Deci nivelul de evaluare, sau mai corect spus raportul de evaluare, se obineraportnd valoarea obinut n urma evalurii la valoarea de pia. Experii mai numescacest indice drept raportul evaluare-vnzare.

(1) Raportul evaluare-vnzare =

Calcularea acestui indice pentru exemplele date mai sus s-a fcut n felul urmtor:

Nivelul de evaluare pentru proprietatea #1:

25.500/30.000* 100= 85%

Nivelul de evaluare pentru proprietatea #2:

170.000/200.000* 100= 85%

Pentru a analiza nivelul de evaluare i uniformitatea e nevoie de raportarea la preul de vnzare a tuturor evalurilor, sau numai a unui eantion reprezentativ, dintr-ozon anume. Acest tip de analiz este numit n Statele Unite Ratio Study Studiulraportului evaluare-vnzare. Un astfel de studiu are mai multe utilizri. Autoritilecentrale pot folosi rezultatele unor asemenea studii pentru a putea aduce la numitorcomun evalurile realizate de diferite autoriti locale n vederea echilibrrii fiscalitiisau pentru alocarea de transferuri de la bugetul de stat. Evaluatorii locali pot utiliza astfelde studii pentru a direciona resursele limitate ale departamentului ctre acele zone unde

este cea mai mare nevoie de mbuntirea nivelului de evaluare, sau pentru confirmareacorectitudinii procesului de evaluare.

Un document publicat recent, intitulat Standarde cu privire la studiileraportului evaluare-vnzare2, stabilete ase etape necesare pentru realizarea unuiasemenea studiu:

1. Declaraia de scop a studiului definirea scopului pentru care esterealizat studiul

2. Strngerea datelor cu privire la preurile de vnzare snt necesare datecu privire la vnzri realizate care respect cerinele legate de mrimea

eantionului selectat3. Strngerea datelor de evaluare i vnzare realizarea corespondeneintre valoarea evaluat a proprietilor i preul la care au fost vndute

4. Stratificarea gruparea datelor pe categorii pentru a mri acurateeaanalizei

2International Association of Assessing Officers, 1999. Standard on Ratio Studies. Assessment Journal6 (5): 23-65

Valoarea de evaluare

Preul de vnzare


16/77


17/77


17

n exemplul 2, totalul valorilor de evaluare este de 134.125. Totalul preurilor de vnzareeste de 149.000. Media ponderat este deci 134.125 / 149.000 = 0,900

n studiile raportului evaluare-vnzare este bine s aplici aceste funcii nu numai lanivelul ntregului eantion, ci i pe fiecare strat sau categorie de proprieti identificate,

de tipul cartierelor, vrstei cldirilor, stilul arhitectonic, etc., tocmai pentru a puteaidentifica nivelul de evaluare pe fiecare zon n parte.Compararea rapoartelor medianede evaluare pe diferite straturi ajut la determinarea egalitii nivelurilor de evaluare. Deexemplu, dac se ordoneaz vnzrile dup pre i se grupeaz n 4 strate sau cvartile, se pot compara valorile de evaluare. Dac rapoartele sunt apropiate ca mrime, atuncievalurile pot fi considerate echitabile din punct de vedere al diferenelor de pre.Aceasta ar putea indica o echitate pe vertical. De obicei, ns, n multe sisteme existtendina ca rapoartele s fie mai mari la vnzrile cu un pre mai redus i mai mici pentruvnzrile cu preuri mai mari. Aceast inechitate vertical trebuieevitat deoarece caselecu pre mai mic preiau o parte mai mare a poverii impozitului, ca procent din valoarea depia. Diferena determinat de pre, descris mai jos, este un alt indicator al inechitii

pe vertical.IAAO recomand un indicator minim pentru nivelurile de evaluare median

pentru diferite categorii de proprieti. n general, domeniul de variaie recomandatpentru SUA este de 0,901,10 pentru diferite categorii. n unele administraii se cere oproximitate a tuturor categoriilor fa de categoria de evaluare de nivel maxim. Deexemplu, dac reedinele uni-familiale sunt stratul sau categoria cea mai mare deproprietate i raportul median ar fi de 0,95% din valoarea de pia, atunci toate categoriilevor trebui s demonstreze raporturi mediane n limita a 5 puncte fa de 0,95%.

Tem de gndire: Care credei c ar fi un indicator rezonabil pentru nivelurile de

evaluare a proprietilor n Romnia pentru nivelurile generale de evaluare i substrate.Cte clase de proprieti ai vrea s specificai prin testarea nivelurilor de evaluare?

Dei media i mediana pot indica nivelul general de evaluare, ele nu explicgradul n care variaz rapoartele. Este posibil ca dou seturi de rapoarte s asigureacelai nivel de evaluare, dar ntr-unul ele s fie grupate foarte strns n jurul unei valoricentrale, iar n cellalt s se situeze la o oarecare distan fa de centru, ceea ce indic ocalitate slab a edvalurii. De exemplu, urmtoarele dou rapoarte au aceeai medie iaceeai median, dar prezint diferene mari de variaie ntre niveluri:

(0,6+0,4)/2 = 0.5 (0,8+0,2)/2 = 0.5

Pentru a reflecta gradul de variaie n evaluri, studiul rapoartelor se bazeazadeseori pe un indicator de variaie aproape unic pentru evalua rea impozitului peproprietate, respectiv Coeficientul de Dispersie (COD). Se pot utiliza i ali indicatori cade exemplu Coeficientul de Variaie, cvartilii, percentilii, etc., dar COD trebuie accentuatn prezentarea noastr. COD d devierea medie fade raportul median al vnzrilor.


18/77


18

Calculat pentru fiecare strat n parte el poate da informaii despre uniformitateaevalurii proprietilor cu caracteristici similare. Acest al doilea tip de echitate senumete echitate orizontal. Evalurile trebuie s fie uniforme n cadrul fiecrei categoriide proprieti, de exemplu apartamente, locuine individuale, spaii comerciale. Eletrebuie s concorde i cu preurile de vnzare. Stratificarea const numai din sortarea

vnzrilor dup pre i mprirea lor n grupe ce conin un numr egal de vnzri. nmod normal se efectueaz studii ale vnzrilor din 4 sau 5 strate.

Calcularea COD presupune mai multe operaii, indicate n continuare:

1. Determinarea valorilor particulare ale raportului evaluare-vnzare (vezicoloana (3))

2. Aranjarea valorilor n ordine cresctoare3. Identificarea valorii mediane (vezi Exemplul 1 mai sus)4. Se scade valoarea median (4) din fiecare valoare particular a raportului

evaluare-vnzare (3), ca n coloana (5) din tabel, rezultnd deviaia de lamedian.5. Se ia valoarea absolut a deviaiei (5), aa cum apare n exemplu n coloana

(6), numit deviaie absolut.6. Se nsumeaz deviaiile absolute pentru a obine deviaia absolut total (vezi

rndul A din tabel).7. Se mparte deviaia absolut total la numrul de valori particulare pentru a

obine deviaia absolut medie (vezi rndul C n tabel)8. Se mparte deviaia absolut medie cu valoarea median a raportului evaluare-

vnzare, se nmulete cu 100 i se obine astfel COD (vezi rndul E mai jos).

COD msoar variaia valorilor raportului evaluare-vnzare fa de valoarea median.Calcularea COD(1) (2) (3) (4) (5) (6)

Evaluarea Pre devnzare

ASR(1)/(2)

Valoareamedian

Deviaia(3)-(4)

Deviaiaabsolut

22 875,00 30 500,00 0,75 0,875 -0,125 0,12522 400,00 28 000,00 0,80 0,875 -0,075 0,07514 450,00 17 000,00 0,85 0,875 -0,025 0,02522 500,00 25 000,00 0,90 0,875 0,025 0,02530 450,00 29 000,00 1,05 0,875 0,175 0,17521 450,00 19 500,00 1,10 0,875 0,225 0,225

A Totalul dev. Abs. (6) 0,650

B Nr. valori 6C Dev. Abs. medie (A)/(B) 0,108D Raport median 0.875E Coeficient de Dispersie (C) / (4) 12.381


19/77


19

Dac COD este luat din straturi diferite, ntre care i preurile de vnzare, vordeveni vizibile neconcordanele de evaluare ntre categorii. Un COD ridicat, fa deCOD general sau de stratul cel mai mare va indica zonele cu date potenial inexactedespre proprieti ce vor trebui corectate, modificri ale valorilor de pia (ascendente saudescendente) ce necesit o nou delimitare a cartierelor, sau structuri de pre ce au

devenit necorespunztoare.

IAAO a stabilit un indicator recomandat de 15,0 pentru zonele rezidenialeeterogene mai vechi, i de 20.0 pentru zonele rurale.

O alt funcie statistic pentru msurarea gradului echitabilitii verticale estediferena de pre (Price Related Differential PRD). Acest indicator este obinut prinmprirea mediei ponderate a raporturilor evaluare-vnzare la media aritmetic aacestora. Media ponderat reprezint totalul evalurilor din studiu mprit la totalul preurilor de vnzare studiate. Raportul median reprezint media tuturor rapoartelorindividuale de vnzri.

Formula PRD poate fi exprimat astfel:Raportul sumelor valorilor evaluate (SVE) mprit la suma preurilor de vnzare (SPV)totul de mprit la raportul mediu (RM) sau,

(SVE / SPV)RM

Exemplul de mai jos este luat dintr-un document al Asociaiei Internaionale aInspectorilor Evaluatori (IAAO), intitulat Property Appraisal and AssessmentAdministration (p 541):

Exemplu de calculare a PRDExemplul A:3

Numrul vnzrii Valoare deevaluare (E)

Pre de vnzare (V) Raportul (E/V)

1 25.500 20. 000 1,2502 24.000 30. 000 0,8003 31.000 40. 000 0,7754 40. 000 50. 000 0,8005 60. 000 60. 000 1,000

6 79. 000 70. 000 1,129

Total 259. 000 270. 000 5,754Medie aritmetic = 5,754 / 6 = 0,959Medie ponderat = $259. 000 / 270. 000 = 0,959

3 International Association of Assessing Officers. 1990 Property Appraisal and Assessment Administration,Chicago: The International Association of Assessing Officers.


20/77


20

PRD = 0,959 / 0,959 = 1,00

Valoarea neutr a PRD este 1,00, i indic un impozit pe proprietate care nu estenici regresiv nici progresiv. Dac PRD este mai mare de 1,00 este considerat regresivdeoarece n acest caz proprietile mai scumpe snt subevaluate n comparaie cu situaia

proprietilor mai ieftine. Prin contrast valori ale PRD situate sub 1,00 indic un impozitaa numit progresiv, deoarece proprietile mai ieftine snt subevaluate n comparaie cucele mai scumpe. Marja de variaie acceptat a PRD este ntre 0,98 i 1,03.

Veniturile i performana de ncasare

Elasticitatea impozitului

Elaboratorii de politici trebuie s fie contieni c fluxurile de venit pe care se bazeaz sunt foarte sensibile fa de modificrile nivelului general al veniturilor. Deexemplu, impozitele pe venit cresc i scad n mod evident o dat cu schimbarea

veniturilor, presupunnd c rata de impozitare rmne aceeai. Se poate deduce mrimeacreterii sau scderii impozitului dac impozitul este progresiv. De exemplu, dac rateleimpozitul pe venit cresc o dat cu creterea nivelului venitului, un contribuabil al cruivenit este n cretere va plti mai mult impozit din dou motive. n primul rnd, o persoan cu venituri n cretere va plti impozit mai mare pe venit. n al doilea rnd,contribuabilul va plti o rat mai mare de impozit pentru poriunea de venit n plusdatorit structurii progresive a impozitului.

Compararea ratelor de cretere a cotelor de impozitare cu ratele de cretere anivelului de venit se numete analiza elasticitii. Formula pentru elasticitatea venituriloreste:

% schimbare n venitul din impozit% schimbare n venit

Un raport unitar de 1,00 reprezint elasticitatea neutr; fiecare procent de creterea venitului va aduce un procent similar de modificare a ncasrilor din impozit. Unimpozit se consider a fi elastic dac o modificare procentual a venitului a dus laobinerea unei modificri mai mari a ncasrilor din impozit (ca i n descriereaprecedent a impozitului pe venit). Impozitul este elastic dac raportul este supraunitar.

Tabelul prezentat n continuare este reprodus din The Financial Analysis of State and

Local Governments

4

. Observai cum impozitele pe proprietate prezint cea maimare gam de elasticiti, de la a treia elasticitate de jos n sus pn la a treia de susn jos. Se subliniaz necesitatea ca APL s monitorizeze atent performanasistemelor de impozitare a proprietii de care fac uz precum si oportunitile de a leface s reflecte mai exact creterea veniturilor.

4 Berne Robert and Schramm, Richard, The Financial Analysis of State and Local Governments,(Englewood: Prentice Hall, 1986), p 126.


21/77


21

Elasticitatea veniturilor pentru principalele impozitelocale i statale din SUA

Impozit pe venit individual 1,32,4Impozit pe venitul corporaiilor 0,71,4Impozite pe proprietate 0,31,4

Impozit general pe vnzri 0,81,3Impozite pe carburani 0,40,8Impozite pe buturi alcoolice 0,40,6Impozite pe tutun 0,00,5Alte impozite selective pe vnzri 0,91,1Certificate auto 0,20,4Taxe de spitalizare i nvmnt superior 1,31,8

Surse: Comisia Consultativ pentru relaii inter-administrative, CoordonareFederal-Statal a Impozitelor pe venit individual, 1965, p 42; ComisiaConsultativ pentru relaii inter-administrative , Trsturi semnificative alefederalismului fiscal 1976-1977, II, Tabelul 139, p 254; i Tax Foundation, Inc.,Abordarea fiscalitii n administraia de stat i local pn n 1975, 1976, p 106.

Prezentm n continuare cteva tabele n care se observ o analiz elementar, darutil, a ncasrilor din impozitul pe proprietate. Aceast analiz se poate aplicamajoritii fluxurilor de venit.

Ajustarea veniturilor fa de inflaie.Analiza ncepe cu o trecere n revist a facturrilor anuale pentru impozitul pe

proprietate, ajustate pentru a reflecta inflaia. Prin ajustarea fa de inflaie (exprimareaveniturilor n Lei reali sau constani) devin vizibile pentru elaboratorii de politicitendinele ce stau la baza acestui calcul.

Studiul ncepe cu ncasarea veniturilor din impozitele pe terenuri i construcii.Aceasta poate fi rezumat ntr-un singur total sau poate indica impozitele defalcate pe persoane fizice i juridice. Sursele de informaii pot fi bugetul, rapoartele de execuiebugetar sau rapoartele anuale.

A doua etap este obinerea indicelul de pre la consumator pe care l calculeazOficiul de Statistic

Ultima faz este exprimarea veniturilor n lei constani (reali) prin mprireaveniturilor din impozite la acest indice.

Analiza rezultatelor.Dac exist o scdere substanial a veniturilor ajustate fa de inflaie, putem

analiza mai multe aspecte. Poate c valoarea proprietilor nu reflerct creterea princonstrucii noi. Poate c trebuie mbuntit modul de raportare a construciilor la oficiulfiscal sau poate c trebuie reamintite toate sau o parte dintre caracteristicile proprietii.Poate c reevaluarea proprietilor nu s-a fcut destul de frecvent pentru a ine pasul cuinflaia sau creterile de pe pia. O a treia posibilitate ar fi reducerile excesive alevalorilor evaluate n urma contestaiilor.


22/77


22

Estimarea bugetului/eficiena ncasrilor.O a doua analiz examineaz surplusul de ncasri din impozite pe fiecare an.

Studiul ncepe cu estimrile de venituri din impozitul pe proprietate stabilite n studiulanterior al inflaiei i aezarea lor pe un prim rnd pe fiecare an n parte. Incasrile reale

se aeaz pe al doilea rnd, din nou pe fiecare an n parte. Raportul ntre surplusul deimpozit pe buget anual determinat prin mprirea balanei de surplus la venitul estimat.

Analiza ncasrilorDeficitul de estimare se poate datora mai multor cauze. n primul rnd, se poate

ca ratele de impozitare s fie imposibil de achitat de ctre proprietarii din localitate, ncare caz trebuie reduse facturrile pentru impozite. n al doilea rnd, pot lipsiprocedurile de ncasare sau de constrngere pentru ncasare n care caz ele trebuierevizuite pentru a asigura o mai bun eficien. O alt cauz a deficitului ar putea fioptimismul exagerat al estimrilor iniiale sau modificrile structurale ale cadruluijuridic sau administrativ.

Analiza elasticitii impozituluiAnaliza elasticitii arat cum se compar creterea veniturilor din impozite cu

creterea economic general. Studiul ncepe prin aplicarea ncasrilor reale descrisemai sus. Veniturile din ncasri sunt apoi ajustate n funcie de inflaie. Se estimeazratele de cretere prin scderea ncasrilor reale din anul urmtor din ncasrile anuluiprecedent i mprirea diferenei la anul anterior. Creterea ratei ncasrilor mprit larata creterii reale a produsului intern brut. Indicatorii subunitari ai elasticitii seconsider inelastici. Un impozit inelastic nu poate ine pasul cu rata creterii economiei.Valorile supraunitare ale elasticitii reprezint impozite cu o cretere mai rapid dect aeconomiei.

Fi pentru veniturile din impozitul pe proprietate5Rnd Descriere Sursa Date

1995 1996 1997 1998 19991 Estimri impozit pe

proprietate1.331.000 1.307.000 1.488.000 2.270.000 9.361.000

2 Indice de pre pe anulrespectiv

1 1,404 1,456 1,536 1,961

3 Indice de pre, lei1995

1 1,404 2,044 3,14 6,158

4 Estimri reale impozitpe proprietate

1.331.000 930.912 1.021.978 1.477.865 4.773.585

Tabel reprodus din, Sistem de monitorizare a tendinelor financiare, 1980, p29.

Note: Facturrile de impozit pe proprietate reprezint totalul impozitelor pe proprietate iterenuri facturate ntr-un an fiscal. Facturrile pentru impozitul pe proprietate, real Leireprezint totalul facturilor exprimat n lei constani, ajustat fa de inflaie.

5 Groves, Sanford, Financial Trend Monitoring System, International City Managers Association,Washington, D.C.. 1980. p 29.


23/77


23

Comentarii pe marginea rezultatelor eantionului studiatVeniturile pe 1995 sunt supraestimate deoarece nu s-a fcut ajustarea pentru

inflaia pe anul respectiv. Dup 1995 veniturile estimate din impozitul pe proprietate,ajustate fa de inflaie, au crescut timp de patru ani consecutivi. n 1999 programul dereevaluare i transferul sistemului de impozitare ctre autoritile locale a dus la creterea

de trei ori a veniturilor reale faa de anulanterior. Aceast comunitate implementeaz otendin puternic de cretere a impozitelor prevazute n fiecare an bugetar.

Fi pentru veniturile din impozitul pe proprietate 6Rnd Descriere Sursa Date

1995 1996 1997 1998 19995 Estimri impozit pe

proprietate1,331,000 1,307,000 1,488,000 2,270,000 7,800,833

6 ncasri impozit peproprietate

1,510,710 1,480,765 1,312,008 2,550,386 8,313,107

7 'Surplus' venituri

din impozite

Rndul 6 -

Rndul 5

179,710 173,765 -175,992 280,386 512,274

8 Variaie % aimpozitelor

Rndul 7 /Rndul 5

13.50% 13.29% -11.83% 12.35% 6.57%

Not: 1999 -impozite estimate ajustate pe o perioad de 10 luni.1999- ncasrile reale pe 10 luni

Tabel adaptat din Sanford Groves, Sistem de monitorizare a tendinelor financiare, 1980,p32.

Comentarii pe marginea rezultatelor eantionului studiatPatru din cei cinci ani au nregistrat surplus de buget exprimat n numere de dou

cifre. Aceast situaie de ncasri regulate n surplus fa de estimrile bugetare poatedemonstra o ludabil precauie n elaborarea bugetului.

6 Groves, Sanford, Financial Trend Monitoring System, International City Managers Association,Washington, D.C.. 1980. p 32.


24/77


24

Fia de elasticitateRnd Descriere Sursa Date

1995 1996 1997 1998 19999 ncasri impozit pe

proprietateRndul 6 1.510.710 1.480.765 1.312.008 2.550.386 8.313.107

10 ncasri ajustate

fa de inflaie

Rndul 6 mprit

la Rndul 3 de sus

1.510.710 1.054.676 641.883 812.225 1.349.969

11 Cretere % ancasrilor dinimpozite

- (An 1An2) /An 1

-30,19% -39,14% 26,54% 66,21%

12 Cretere % PIB 6,90% 3,90% -6,60% -4,50% 0,01%

13 Elasticitate Rndul 11 /Rndul 12

-7,74 5,93 -5,90 6620,63

Comentarii pe marginea rezultatelor eantionului studiatDatorit calitilor programului de reevaluare, ncasrile efective, exprimate n

Lei reali, au crescut n ultimii patru ani. Ratele negative de cretere din 95-96 i 96-97 au

fost mai mult dect echilibrate prin creterile din anii urmtori. Interesant de remarcat cncasrile nu par s in de rata creterii reale a economiei. Elasticitile fiscale arat omare plaj de variaie. Reformele fiscale din 1998 explic n parte aceast variaie. Unalt factor ar putea fi rezistena din trecut fa de meninerea valorilor n pas cu inflaia saudecalajul dintre inflaie i ajustarea valorii. n anii urmatori ar fi de dorit o mai mareconcordan ntre rata creterii impozitelor i cea a creterii economice.


25/77


25

Mobilizarea resurselor

Introducere Utilizarea impozitelor speciale pentru suplimentarea veniturilor din impozitul pe

proprietate

Instrumente pentru finanarea serviciilor i infrastructurii Districte speciale de impozitare Amenajri Finanare prin creterea impozitului1. Provocarea:

Cum s finanezi mbuntirea serviciilor sau infrastructurii de carebeneficiaz doar civa

Servicii de poliie n centrul oraului Salubritate comercial Distribuie ap-canalizare Trotuare Intrri pe autostrzi1.1 Dileme Resurse publice deficitare Investiiile publice aduc ctiguri substaniale sectorului privat1.2 SolutiaD.I.S. Recuperarea costurilor serviciilor prin impozite speciale, asumate voluntar (Districte

de Impozitare Speciala).

Exemplu: Agenii comerciali creeaz o asociaie n centrul oraului Contract de siguran public, salubrizare,, alte servicii Costurile se percep ca un alt fel de tax adaugat asupra terenurilor i cldirilor Impozitul se returneaz spre administrare asociaiei

1.3 Soluia - Amenajri Asigur infrastructura pentru anumii beneficiari din sectorul privat Exemplu:

Extinderea reelei de canalizare ntr-un cartier la cererea locatarilor. Locatarii sunt de acord cu costul lucrrii

Costurile sunt suportate de municipalitate Se asigur mprumuturi garantate cu proprietile Rambursarea anual a mprumutului se face prin impozitarea special a locatarilor


26/77


26

1.4 SolutiaFinanare prin creterea impozitelor (FCI) Finaneaz costul investiiei ce determin creterea considerabil a valorii de pia. Exemplu Pasajul spre autostrad deviaz circulaia spre o zon subdezvoltat Identificai zona specific ce va fi avantajat

Stabilii valorile de baz

Obligai la plata unor impozite mai mari pentru acoperirea investiiei Finanai costurile printr-o cretere a impozitului cu o anumit cot

Ce inseamna toate acestea Utilizarea autoritii publice pentru a facilita servicii sau amenajri dorite de sectorul

privat fr subvenii publice Permite dezvoltarea fr a reduce fluxul unor venituri precare


27/77


27

Abordarea impozituluuipe proprietate in lume

Teme de discuie Formele impozitului Probleme administrative Simplitate pentru contribuabil Echitate1. Sistemelead valorem 1.1 Valoare anual de nchiriere 1.2 Valoarea amplasamentului 1.3 Valoarea de pia1.1 Valoarea anual de nchiriere n sistemele britanic i francez Venitul anual ce se poate obine din chirii pentru proprieti comerciale i rezideniale + uor de administrat/neles -proprietarii pot s nu cunoasc valoarea de nchiriere (de obicei cunosc preul de

vnzare) - valori absolute mai mici mascheaz erori relativ mari - este nevoie de toate datele pentr valoarea de pia - ce facem cu valoarea terenului? - descurajeaz amenajrile? - unele proprieti nu sunt de obicei de nchiriat

1.2 Valoarea amplasamentului Israel, Australia, Noua Zeelanda, Europa de Est Terenurile amenajate sau nu se impoziteaz ca teren neconstruit + costuri mici de administrare + uor de neles - necesit o pia de terenuri activ - Economii din impozite suficiente pentru promovarea dezvoltrii?

- probleme de echitate(teren : construcie = 1:3)

1.3 Valoarea de pia - VP(valoarea capitalului mbuntit) Majoritatea SUA, multe alte ri VP total stabilit pe 3-5 ani Impunerea poate fi o fraciune din VP +standardul cel mai obiectiv +uor de neles de ctre contribuabil +concord cu impozitul pe teren i cel de transfer


28/77


28

- necesit actualizare periodic - necesit o pia activ de mobiliare - se nregistreaz preul total al tranzaciilor - cost mai ridicat de administrare

2. Sisteme normative Sistem legalizat de impunere + simplitate + cost sczut - echitate -politic prin definiie -poate limita autonomia local


29/77


29

Pai in procesul de evaluareIntroducere Analiza fazelor administrrii impozitului pe proprietate Identificarea fazelor utilizate n Romania Discutarea oportunitilor de mbuntire a sistemului existent

Sugestii privind necesarul de resurse pentru implementarea eventualelor reforme

1. Localizarea i identificarea proprietilor impozabile Instrumentul obinuit - hrile cadastrale Declaraiile contribuabililor Aprobrile diferitelor birouri Transferurile de proprietate1.1 Probleme de identificare Ct de actuale i de exacte sunt hrile? Ct de corecte sunt declaraiile contribuabililor?

Ce trebuie s fie declarat? Cum sunt anunate autoritile fiscale de ctre birouri?1.2 Alternative practice pentru identificare Anchete pe teren Liste publice de impunere Alte?2. Inventarierea proprietilor Inspecie de teren Cantitate, calitate, etc., colectare Document standardizat de colectare i manual de procedur

Alte resurse? Cadastru2.1 Consideraii legate de costuri Simplitate sau complexitate Compromis ntre echitate i cost Necesitatea unui nivel de pregtire Utilizarea eantionrii proprietilor pentru concentrarea resurselor acolo unde este

mai necesar Program de colectare multianual Alte opiuni de distribuire/ echilibrare a costurilor?2.2 Probleme de echitate Acceptabilitate pentru contribuabil Simplitate fa de exactitatea evalurii Cum s promovezi descrieri mai echitabile ale inventarului cu costuri minime? Mai mult autonomie locala n delimitarea zonelor? Notarea sau condiionarea construciilor? Descrierea s fie aceeai pentru persoane juridice i fizice? ?


30/77


30

3. Evaluare Normativ sau pe baza pieei Normativ sistem legiferat Simpl & cu cost sczut Probleme de echitate

Politizeaza actualizrile Amestec valori i rate pentru mrirea veniturilor i nghea suma provenit dinimpozite

suma impus = rate * valori3.1 Evaluarea prin pia Pe baza de pia Cel mai echitabil i mai obiectiv standard Presupune existena datelor de pia Permite ca valorile s determine distribuirea poverii i liberalizeaza sumele impuse rata = sume impuse

valori

3.2 Abordri ale valorii de pia Costul de inlocuire Listarea n detaliu a proprietilor - Poate fi costisitoare + Uor de nteles + Foarte uniform3.2 Date de pia (cont.) Venit Valoare bazat pe fluxul de venit prevzut pentru viitor Necesit sondarea veniturilor

Chiriile i cheltuielile de pia pot fi altele dect chiriile i cheltuielile reale Multe proprieti sunt ocupate de proprietari Se bazeaz foarte mult pe preri i date personale

3.2 Date de piata (cont.) Vanzri comparabile Se bazeaz pe informaiile disponibile contribuabililor i autoritilor Necesar de date limitat Gestionare necostisitoare Poate fi mai greu de nteles dac se utilizeaz tehnici statistice

4. Statut de impozitare Determin gradul de impozitare ce poate varia ntre utilizator i proprietar Scutiri acordate de administraie Proprietari persoane fizice Proprietari persoane juridice Proprietari de apartamente, altii? Multe categorii creeaz incertitudine


31/77


31

5. Calcularea valorii evaluate Standard preferabil n evaluarea de pia Cel mai uor de verificat de ctre public Cel mai obiectiv

6. Certificarea rolurilor Certificarea listelor definitive de proprieti i valori Transferate pentru calcularea impozitelor i emiterea facturilor De obicei colectate de o alt agenie Se practic n Romania?7. Notificare Notificarea proprietarului, nainte sau imediat dup emiterea facturii De obicei liste publice de valori dup adresa i numele proprietarului Posibil n Romania? Care este momentul optim de anunare?

Avantaje/ Dezavantaje Esenial momentul/ accesul8. Argumente formale Justificarea metodelor i valorilor n caz de contestaie Urmeaz un proces neoficializat Cunoaterea de ctre public a procedurii de contestaie9. Emiterea facturilor de impozitare Calcularea i emiterea facturilor, ultimii pai Procesul se reia de la capat


32/77


32

EXERCIIIExerciiu Nr. 1Transparena impozitului pe proprietate

Am discutat deja despre faptul c impozitul pe proprietate se preteaz la un proces

deschis i transparent. ns pentru a supune controlului public procesul de impunere icolectare a unui impozit necesit pregtiri judicioase.Participanii vor fi rugai s formeze trei grupuri de lucru i s selecteze din cadrul lor unraportor, care s prezinte concluziile grupului asupra unuia din cele trei subiecte de maijos:

1. Grupa 1: Evalurile proprietilor n vederea impozitrii

Care credei c snt principalele impedimente de ordin legal i practic n legturcu punerea la dispoziia publicului a registrelor de rol pentru a primi date privindevaluarea proprietii lor?

Ce modificri trebuie aduse procesului de evaluare a proprietilor astfel nctvalorile stabilite prin evaluare s poat fi verificate fr s provoace contestaiimajore din partea publicului? Care ar fi cea mai eficient cale de asigurare aaccesului publicului la acest tip de informaii?

Ce fel de aptitudini i programe de instruire a personalului pentru dobndireaacestora vor fi necesare pentru ca funcionarii publici s poat lucra eficient ncontextul unui public curios, ba uneori chiar cu comportament dificil? Care sntresursele necesare pentru ca personalul s cunoasc i s poat informa publiculdespre valorile proprietilor stabilite prin evaluare?

n ce fel asigurarea accesului nelimitat la registrele de evaluare ar putea constituiun sprijin i o provocare pentru instituia dvs. n stabilirea corect a valorii deimpozitare a proprietilor?

2. Grupa 2: ncasarea impozitelor

Care credei c snt principalele impedimente de ordin legal i practic n legturcu punerea la dispoziia publicului a registrelor de rol pentru a primi date privindncasrile impozitelor pe proprietate?

Ce modificri trebuie aduse procesului de ncasare i eviden a impozitelor astfelnct procesul de ncasare s poat face fa unui control din partea publicului?Care ar fi cea mai eficient cale de asigurare a accesului publicului la acest tip deinformaii?

Ce fel de aptitudini, i programe de instruire a personalului pentru dobndireaacestora, vor fi necesare pentru ca funcionarii publici s poat lucra eficient ncontextul unui public curios, ba uneori chiar cu comportament dificil? Care snt


33/77


33

resursele necesare pentru ca personalul s cunoasc i s poat informa publiculdespre procedurile i legislaia cu privire la ncasarea impozitelor? Ce procedurivor fi necesare pentru a proteja drepturile celor care datoreaz nc la platimpozite?

n ce fel asigurarea accesului nelimitat la registrele de rol ar putea constitui unsprijin i o provocare pentru instituia dvs. n vederea ncasrii mai rapide i maieficiente a impozitelor?

3. Grupa 3: Contestaii mpotriva impunerilor i scutiri de impozite

Un proces de impozitare transparent presupune i proceduri de contestare precumi scutiri de la plata impozitului. Atunci cnd contribuabilul primete ntiinareade plat a impozitului ar trebui s primeasc i o descriere complet a proceduriide apel sau contestare. Aceast procedur pentru a fi eficient cu adevrat trebuies se desfoare ntr-un interval de timp suficient de scurt i s includ audieri att

cu caracter oficial ct i mai puin oficial sau formal.Programele de scutiri de impozite trebuie s fie documentate n scris, i s facpublice toate detaliile cu privire la eligibilitate i criteriile de acordare a scutirilor.Cererile trebuie transmise n scris, analizate i rezolvate, oferind posibilitateacontribuabilului s fac apel mpotriva deciziilor att n cazul proprietilor strictrezideniale ct i n cazul celor aductoare de venituri.

n cele din urm, numrul i numele celor care au beneficiat de aceast form deasisten trebuie fcut public ntr-un raport anual, iar efortul bugetar trebuieprevzut n bugetul anual al administraiei respective.

Care credei c snt principalele impedimente de ordin legal i practic n legturcu creterea transparenei i deschiderii procedurilor de apel mpotrivaimpunerilor pe proprieti i a procedurilor de cerere a scutirilor de impozit?

Ce modificri trebuie aduse procesului de luare n eviden i rezolvare aapelurilor i a cererilor de scutiri astfel nct soluiile date s fie impariale iprompte i s poat face fa cu succes unui control public? Care ar fi cea maibun modalitate de a pune la dispoziia publicului soluiile date n aceste cazuri,respectnd dreptul la confidenialitate al contribuabililor, dar i principiulrspunderii fa de comunitate al administraiei locale?

Ce fel de aptitudini, i programe de instruire a personalului pentru dobndireaacestora, vor fi necesare pentru ca funcionarii publici s poat lucra eficient ncontextul unor peteni nemulumii sau jenai? Care snt resursele necesare pentruca personalul s poat lua decizii obiective i corecte pe marginea cererilor icontestaiilor?


34/77


34

Identificai n ce msur publicarea evidenelor cu cereri de scutiri i cucontestaii, sau deschiderea n faa controlului public a procedurilor i deciziilorde acordare a scutirilor, ar putea constitui un sprijin pentru administraia local nvederea acordrii unor soluii corecte pentru cazurile de evaluare incorect sau deincapacitate a contribuabilului de a plti impozitul pe proprietate.


35/77


35

Exerciiu Nr 2

Grupul I. n continuare sunt enumerate criteriile utilizate n prezent la evaluareaterenurilor deinute de persoane fizice. Analizai-le i rspundei la ntrebrile careurmeaz.

Articolul 14, OUG nr.15 din 2 martie 1999

Zona

Categoria localitii1 2 3 4 5

Bucureti BraovCluj

ConstanaCraiovaGalaiIai

Timioara

Municipii,localiti

urbane, atestateca staiunituristice

Orae,Localiti

rurale,atestate ca

staiunituristice

ComuneSate

A 2400 2000 1500 1000 100B 2000 1500 1000 500 50C 1500 1000 500 250 xD 1000 500 250 150 x

1. Care sunt efectele limitrii numrului de zone i categorii de valori existente pentruterenuri? Sunt domeniile de variaie prea largi sau prea nguste? Avantajeaza oanumit clas de proprieti de exemplu cele evaluate mai mult sau mai puin?Limiteaz sau favorizeaz potenialul de venit al localitii?

2. V rugm precizai ce criterii utilizeaz administraia dvs. la stabilirea zonelor dintr-olocalitate? Ct de uniforme sunt criteriile utilizate n diferite localiti? Cine concepecritreriile? naintea adoptrii acestora se organizeaz audieri publice?

3. Care ar fi riscurile i beneficiile poteniale dac s-ar permite administraiei locale sadopte zone de valori proprii?

4. Ce alte aspecte ale sistemului de evaluare a terenurilor permit limitarea costurilor deadministrare a impozitului? Ce alte aspecte limiteaz sau accentueaz echitatea(proporionalitatea) valorilor?


36/77


36

Grupul II.n continuare avei tabelul de evaluare a construciilor pentru persoane fizice.Analizai datele i rspundei la ntrebrile care urmeaz.

Anexa 1, OUG nr. 15 din 2 martie 1999Nr Felul i destinaia cldirilor i a altor construcii

impozabile

Valoarea impozabil lei/mp

Cu instalaii deap, canalizare,electrice,nclzire(condiiicumulative)

Fr instalaii deap, canalizare,electrice,nclzire

1 Cldiria) cu perei sau cadre din beton armat

3.000.000 2.100.000

b) cu perei din crmid ars, piatr natural saudin alte materiale, fr cadre din beton armat

2.200.000 1.300.00

c) cu perei din lemn, crmid nears, vltuci,

paian i alte materiale asemntoare

600.000 400.000

2 Construcii anexe situate n afara corpuluiprincipal al cldirii:

a) cu perei din crmid ars, piatr, beton saudin alte materiale asemntoare,

400.000 300.000

b) cu perei din lemn, crmid nears, vltuci,paian i alte materiale asemntoare.

300.000 200.000

3 Pentru locuine situate la subsol sau la mansard 75% 75%4 Pentru spaiile cu alt destinaie, situate la

subsolul cldirilor50% 50%

1. Care sunt avantajele i costurile meninerii sistemului de valori ale cldirilor, inclusivcostul de administrare, claritatea i proporionalitatea valorii? Cine este avantajat nactualul sistem i cine este afectat negativ?

2. Ct de mult variaz costurile de construcie i valorile cldirilor n cadrul uneicomuniti sau ntre localiti? Reflect aceste categorii efectele calitii construciei?Ce elemente s-ar putea aduga pentru a mri echitatea valorilor? Ce costuri i poveriar impune asemenea adugiri?

3. Valoarea impozabil este redus pentru a reflecta vrsta construciei. Construciiledinainte de 1950 se reduc cu 15% i cele din 1951-1977 beneficiaz de o reducere de

5%. Care credei c este relaia dintre vrsta cldirii i valoare? Ar putea fi adugati starea cldirii printre criteriile de evaluare? Cum s-ar putea aduga fr a sporicosturile i meninnd simplitatea calculului?


37/77


37

Exerciiu Nr. 3

Studiul de CazStudiul i analiza evalurii impozitului pe proprietaten municipilul Trgovite

Municipiul Targovite este n procesul de a-i crea evidena cadastral a bunurilorimobile realiznd deja aproape 70 % din proiectul final. Acest proiect a permiscolectarea datelor privind proprietile n conformitate cu legea privind taxele iimpozitele locale din Romnia. Primarul v-a rugat pe dvs. s conducei un studiu pentrua determina ct de corect i echitabil sunt administrate proprietile respectndu-secadrul legal existent.

Ai selectat la ntmplare dintre dosare apte proprieti i le-ai comparat cu datele dincadastru. n cteva cazuri ai avut posibilitatea s includei i declaraiile de impunere aproprietarilor.

Dosarul dvs. include toate informaiile accesibile privind cele apte proprieti studiate iurmtoarele materiale:Procesele verbale de la departamentul taxe i impozite pentru cele 7 proprietiDatele cadastrale pentru cele 7 proprietiDeclaraiile de impunere pentru cteva din cele 7 proprietiSimbolurile de destinaie i folosin din datele cadastraleCharatericisticile tehnice din datele cadastraleAnexa 1cu ratele de impozitare existente n Trgovite

Studiul va consta n reevaluarea celor 7 proprieti utiliznd datele cadastrale icompletnd fia de calculare a impozitului. Vei compara valorile noi astfel obinute a

terenurilor i cldirilor cu valorile de impozitare existente, apoi vei calcula raportuldintre valoarea impozitului actual i valoarea nou estimat.

Dup care vei calcula raportul median i cel mediu pentru valorile terenurilor icldirilor. Utiliznd raportul median, vei calcula COD privind valorile terenurilor icldirilor pe baza fielor de analiz a raportului valorilor terenurilor i cldirilor i veintocmi un raport pentru primar. Vei prezenta concluziile i recomandrile dvs. precumi urmtoarele preocupri:

Care sunt rezultatele statistice pe care le-ai obinut (raportul mediu i cel median,COD, i PRD) pentru cele 7 proprieti i cum sunt acestea n comparaie cu

indicatorii IAAO.Care sunt pierderile n veniturile locale conform evalurilor actuale a celor 7proprieti? Care ar fi procentul de cretere a veniturilor din impozitul pe proprietatedac s-ar face reevaluarea?Ce dificulti ai ntlnit ncercnd s utilizai datele din cadastru. Ct de corecte vi separ datele?Ct de bine coincid datele din declaraia de impunere cu datele din cadstru. Airecomanda primarului s continue procedura bazat pe declaraie sau ai sugera o


38/77


38

alt procedur? n cazul n care ai dori un alt sistem de colectare, cum ai dori ca els fie?Dac ai fi avut sarcina s conducei un studiu complet, cum ai fi selectatproprietile i ce sub-grupuri de proprieti ai fi examinat?Care sunt recomandrile pentru primar?

Fia de calculare a impozitului

Seciune planAdresa

Suprafaatotal aterenului

Suprafaaimpozabil aterenului

Valoarea deimpunere aterenului

1. Dept de T&I2. Cadastru3. Raportul[1/2]

C1 C2 C3 C4 C54. Denumire5. Folosina6. Supraf. cons.7. Nr nivele8. Supraf. total9. Structura10. Echip.edilit.

11.Stare cons.12.Anul cons.

13. Val. initial14.Amortizarea15. Val. cldirii

16.Val.impunere17. Raportul

[16/15]


39/77


39

Fia de analiza raportului valorilor privind terenurile

1 2 3 4 5 6 7Proprietatea

Valoareaimpozituluipe teren,date de ladepart. detaxe iimpozite dinTrgovite

Valoarea final aterenului calculatn cadrulseminarului

Impozit:valoareafinal = Raport(2 / 3)n ordineacresctoare

RaportulMedian

Deviaia DeviaiaAbsolut

12

3456789

101112

13141516 Totalul deviaiei absolute (7)17 Deviaia Absolut Medie18 Raport Median19 COD (Dev.abs.med / rap. median)


40/77


40

Fia de analiza raportului valorilor privind cldirile

1 2 3 4 5 6 7Proprietatea Valoarea

impozitului pecldire, datede la depart.de taxe iimpozite dinTrgovite

Valoarea final

a cldiriicalculat ncadrulseminarului

Impozit:

valoareafinal =Raport(2 / 3)n ordineacresctoare

Raportul

Median

Deviaia Deviaia

Absolut

123456789

101112131415

16 Totalul deviaiei absolute (7)17 Deviaia Absolut Medie18 Raport Median19 COD (Dev.abs.med / rap. median)


41/77


41


42/77


42


43/77


43


44/77


44


45/77


45


46/77


46


47/77


47


48/77


48


49/77


49


50/77


50


51/77


51


52/77


52


53/77


53


54/77


54


55/77


55


56/77


56


57/77


57


58/77


58


59/77


59


60/77


60


61/77


61


62/77


62


63/77


63


64/77


64


65/77


65


66/77


66

ANEXE

STRUCTURA VENITURILOR BUGETELOR LOCALE AVND CASURS IMPUNEREA PROPRIETII

A.IMPOZITETemei legal: Legea 27/1994 republicat n M.Of.nr.273/22.07.1998

PL T I T O R I (contribuabili)persoane juridicepersoane fizicepersoane care administreazsau au n folosin cldiri proprietate destat (pentru fondul locativ de stat -pesoanele care le administreaz)

B A Z A D E C A L C U L(materia impozabil) regula: -persoanele juridice : valoarea nscris n eviden

contabil-persoanele fizice:valoarea stabilit potrivit criteriilor i

normelor de evaluare (anexa 1 la lege) excepia (anexa 2 la lege): instituiile, monumetele, lcaele de

cult, cimitire, construcii speciale

CO T A D E I M P U N E R E (OU.nr.62/28 dec1998,pt modific.L27/1994)

-persoane juridice I ntre 0,5-1%din valoare, stabilit prin-persoane fizice autorizate I hotrre a consiliului local-persoane fizice rural 0,1%

urban 0,2%

E X I G I B I L I T A T E ( data de la care se datoreaz)

ziua de 1 a lunii urmtoare: - dobndirii- demolrii- transmiterii

TE R M E N E D E P L A T trimestrial, pn la data de 15 inclusiv aultimei luni din trimestru, n rate egale

S T A B I L I R Epe baza DECLARAIEI DE IMPUNERE, depus de proprietar la

A1. IMPOZITUL PE CLDIRI


67/77


67

serviciul de specialitate al consoliului local teritorial, anual

PL T I T O R I (contribuabili)persoane juridice I care dein suprafee de teren situate npersoane fizice I municipii, orae, comune

B A Z A D E C A L C U L(materia impozabil)-persoanele juridice: cu excepia terenurilor ocupate de cldirile scutite i

a terenurilor pentru care se pltesc taxe pentrufolosirea terenurilor n alte scopuri

-persoanele fizice:cu excepia curilor neocupate cu cldiri pn la 1.000mp, pentru ceea ce depete 1.000 mp se pltete

impozit agricol

CO T A D E I M P U N E R E

- persoane juridice I sum fix stabilit pe mp, difereniat pe

- persoane fizice I -categorii de localiti: municipii, orae,comune - zone stabilite de consiliile locale:A,B,C,D dup criteriile: poziie fa de centru,caracterul zonei

E X I G I B I L I T A T E (data de la care se datoreaz)

ziua de 1 a lunii urmtoare: - dobndirii- modificrii ncadrrii localitii- transmiterii

TE R M E N E D E P L A T A trimestrial, pn la data de 15 inclusiv aultimei luni din trimestru

S T A B I L I R Epe baza DECLARAIEI DE IMPUNERE, depus de contribuabilla serviciul de specialitate al consiliului local teritorial, anual

PL T I T O R I (contribuabili)persoane juridice I care dein mijloace de transport cu

A2. IMPOZITUL PE TEREN

A3. TAXA ASUPRA MIJLOACELOR DE TRANSPORT


68/77


68

persoane fizice I traciune mecanic, remorci,semiremorci, rulote,ata

scutiri: - invalizii care dein autoturisme, motociclete cu ata, tricicluri cumotor adaptate invaliditii lor

- instituiile publice, persoanele juridice ce efectueaz transportde cltori n comun, n interiorul localitii

B A Z A D E C A L C U L ( materia impozabil)- capacitatea cilindric a motorului pentru fiecare 500cmc sau fraciune sub 500cmc

- difereniat pe naturi de mijloace de transport cu traciune mecanic- capacitatea exprimat n tone pentru remorci, semiremorci, rulote: 5t- 50% din taxa datorat pentru motociclete, motorete i scutere, pentru atae- pentru mijloacele de transport pe ap, taxa fix pe naturi de mijloace

E X I G I B I L I T A T E ( data de la care se datoreaz)

ziua de 1 a lunii urmtoare dobndirii

TE R M E N E D E P L A T trimestrial, pn la data de 15 inclusiv aultimei luni din trimestru

S T A B I L I R Epe baza DECLARAIEI DE IMPUNERE, depus de contribuabilla serviciul specializat din cadrul consiliilor locale teritorial,anual

B.TAXE

Temei legal: Legea nr.69/1993Indexri ale taxei: HG nr.412/04.08.1997

HG nr.84/11.02.1999

PL T I T O R I (contribuabili)regii autonome I care administreaz sau au n folosinterenurisocieti comerciale I proprietate de stat utilizate n alte scopuri

dectpersoane juridice I agricultura sau silviculturascutiri: - terenurile aflate n administrarea instituiilor publice

B1. TAXA PENTRU FOLOSIREA TERENURILOR PROPRIETATE DE STATIn alte scopuri dect pentru agricultur sau silvicultur


69/77


69

- terenuri improprii agriculturii, silviculturii- terenuri pe care se afl n curs de execuie obiective noi deinvestiii

B A Z A D E C A L C U L(materia impozabil)

- suprafee de teren - exprimate n mp difereniate pe categorii delocaliti iar n cadrul acestora pe zone- pentru terenurile ocupate de linii ferate i drumuri - n km de drum sau

cale ferat

CO T A D E I M P U N E R E: sume fixe calculate anual n lei/mp teren saulei/km cale ferat sau drum

E X I G I B I L I T A T E ( data de la care se datoreaz) ziua de 1 a anului urmtordobndirii

TE R M E N E D E P L A T trimestrial, pn la data de 15 inclusiv a ultimei lunidin trimestru

Temei legal: Legea nr.27/1994

certificat de urbanism:- tax fix n lei difereniat n funcie de suprafatatotal


70/77


70

prelungirea certificatului de urbanism i a autorizrii: 50% din taxainiial.

autorizaie racord, bransament la ap, canal, gaze termice, energieelectric, telefonie: tax fix pe instalaieavizul comisiei de urbanism:tax fix

certificat nomenclatur stradal i adresa: tax fixautorizaii de orice fel i viza anuala a acestora: taxe fixe diferentiate

taxe pentru publicitate, afiaj, reclam, datorate n funcie de dimensiunitaxe pentru firmele instalate la locul exercitrii activitiidatorate n funciede dimensiuni

taxe reclam, publicitate 1-3% din valoarea contractului inclusiv TVA

Dispoziii generale:Facilii fiscale: ealonri la plat a impozitelor i taxelor,majorrilor n max 12 rate,

amnri la plat pn la sfritul anului calendaristicreduceri, scutiri de majorri de ntrziere plata anticipat a ntreguluiimpozit pe cldiri i pe terenuri de ctre persoanele fizice, pn la 15martie, acord o bonificaie de 5%, pentru 1999 -15 iunie

Flexibilitate:consiliile locale pot majora, diminua impozitele i taxele pn la 50%Pot actualiza la inflaie impozitele i taxele

Scutii: persoane fizice, veterani de rzboi, cei din DL 118/1990

B3. TAXA PENTRU FOLOSIREA AFIELOR IPANOURILOR N SCOPURI PUBLICITARE


71/77


71

SOLUIONAREA OBIECIUNILOR I CONTESTAIILORconstatarea i stabilirea impozitelor i taxelor localemajorri de ntrzierealte sume i msuri privind impozitele i taxele locale

T.L. OUG nr. 58/1999

OBIECIUNI Taxa de timbru 1%Termen: 15 zile de la data comunicrii actului administrativ (declaraie de impunere,ntiinare de plat, proces-verbal, etc.)

Destinatar: Serviciile de specialitate ale Consiliilor Locale, Consiliul General alMunicipiului Bucureti, Consiliile Judeene.

Rspuns motivateful serviciului de specialitate n 30 de zile

n caz de nemulumire:

CONTESTAII - adresate primarului 15 zileOrganul care a soluionat obieciunile

Termen: maximum 5 zile mpreun cudosarul obieciunilor

Primar

Soluionare n max. 30 de zile de lanregistrare

Dispoziie motivatTermen: 5zile

Contestatar

Termen: 15 zileAciune pentru anulare

TRIBUNAL

Termen: 15 zileRecurs

CURTEA DE APEL


72/77


72

SOLUIE DEFINITIV


73/77


74/77


74

Restricii de folosire a terenului conform planului urmbanistic general: funciuneincompatibil cu planul urbanistic -1,5, compatibil 0,5Terenuri poluate cu reziduri: gazoase -0,3, solide -0,5; lichide -0,7

Valoarea astfel stabilit se recalculeaz pe baza coeficienilor de pre de la 30 iun 1994,

stabilii n corelaie cu evoluia cursului de schimb valutar al leului i indicii de pre la 30iun 1998. Potrivit HG nr 500/1994, pentru terenuri coeficientul este 8,873 care se aplicvalorii determinate potrivit HG nr.843/1991. Conform HG 983/1998 coeficientul deactualizare a preului terenului n intervalul 30 iunie 1994 - 30 iunie 1998 este de 7,352.

Exemplu: o societate cu sediul n Bucureti ocup o suprafa de 100.000 mp, n funciede criteriile menionate i se acord punctajul 8,5. Deci:

Vb = 495 x (1+8,5) = 4.702,5 lei/mpV = 100.000 x 4.702,5 lei/mp = 470.250mii lei

Conform HG 500/1994:V = 470.250 mii lei x 8,873 = 4.172.528.250 lei

Cu aceast valoare figureaz terenul n bilanul contabil la 31.dec.1994.Dac se face evaluarea n anul 1997, la 30 septembrie, se corecteaz cu raportul leu dolarCurs la 30 sept 1997: 7.550 / Curs la 31 dec 1994: 1.767 =4,2728

V = 4.172.528.250 lei x 4,2728 = 17.828.378.707 leiPosibil ca acest pre s depeasc nivelul unor tranzacii realizate n zon. n acestecondiii evaluatorul poate propune un pre mai mic, care trebuie motivat.

Evaluarea terenurilor cu cldiriExist dou metode. Prima pornete de la preul pe mp al terenului neconstruit cruia i seaplic o diminuare de aproximativ 30% pentru a se obine preul pe mp al terenuluiconstruit. A doua metod const n aplicarea unui procent de 20-30% din valoarea

imobilizrilor de pe teren (abatere forfetar).Evaluarea cldirilorCldirile i construciile se evalueaz n funcie de destinaie, suprafaa construit, posibiliti de utilizare. n principiu se corecteaz costul actual pe mp de suprafaconstruit, cu diferii coeficieni

04_Impozitul_pe_proprietate

Documents

Transcript of 04_Impozitul_pe_proprietate