Ghid GN 3

7/23/2019 Ghid GN 3

http://slidepdf.com/reader/full/ghid-gn-3 1/51

GHID DE I NTERPRETARE ŞI APLICARE A GN 3 1

1.0 Introducere 1

2.0 Arie de aplicabilitate 3

3.0 Definiţii 4

4.0 Relaţia cu Standardele de Contabilitate 9

5.0 Instrucţiuni de aplicare 12

A. Abordări şi metode de evaluare a mijloacelor fixe mobile: 12

Abordarea prin comparaţia vânzărilor 12

Abordarea prin cost 17

Abordarea prin venit 29

B. Alte instrucţiuni privind aplicarea GN 3 32

Aplicaţii 37

A 1 Estimarea costului de înlocuire al unei maşini, prin metoda

devizului, în cazul unor cheltuieli peste limitele normale 37

A 2 Estimarea vârstei efective a unei maşini 39

A 3 Utilizarea raportului vârstă / durată de viaţă, pentru estimarea

deteriorării fizice şi a deprecierii totale 44

A 4 Deteriorarea fizică recuperabilă şi nerecuperabilă 46

A 5 Estimarea deprecierii funcţionale cauzată de consumul excedentarde combustibil 49

A 6 Evaluarea unei prese verticale cu patru coloane de 200 tf, prin

abordarea prin cost 51

A 7 Evaluarea unui motor prin abordarea prin comparaţia vânzărilor (metoda identificării) 56

A 8 Evaluarea unui autoturism prin aboradarea prin comparaţia

vânzărilor (metoda asimilării) 61

A 9 Evaluarea unei instalaţii complexe prin abordarea prin venit(metoda actualizării fluxurilor de numerar) 67

Cuprins

7/23/2019 Ghid GN 3

GHID DE INTERPRETARE ŞI APLICARE A GN 3 2

Introducere 1.0

1.1 În România, clasificarea mijloacelor fixe este reglementată prin HG 2139/2004, pentru aprobarea

Catalogului privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe . Prin sintagma

„mijloace fixe mobile” se înţelege următoarea sferă: a) mijloace fixe incluse în grupa 2 cu următoarele

subgrupe principale: Echipamente tehnologice (maşini, utilaje şi instalaţii de lucru); Aparate şi instalaţii

de măsurare, control şi reglare; Mijloace de transport, precum şi cele din grupa 3 - Mobilier, aparatură

birotică, echipamente de protecţie a valorilor umane şi materiale şi alte active corporale.

MFM se pot evalua în aceleaşi scopuri ca şi celelalte tipuri de proprietate, tipul de valoare putând fi atât

valoarea de piaţă, cât şi celelalte tipuri de valoare redate în IVS 2.

Standardul Internaţional de Practică în Evaluare GN 3 – Evaluarea mijloacelor fixe mobile conţine

informaţii suplimentare pentru a sprijini aplicarea Standardelor Internaţionale de Evaluare pentru această

categorie de active.

1.2 Mijloacele fixe mobile au caracteristici specifice care le diferenţiază de alte clase de active.

Mobilitatea aproape generală a MFM este cea mai importantă caracteristică ce le diferenţiază de

proprietăţile imobiliare. Dacă în cazul evaluării proprietăţilor imobiliare nu se pune problema mutării

acestora, mobilitatea este o condiţie esenţială în cazul evaluării MFM.

Adesea mărimea valorii aceluiaşi MFM va fi substanţial diferită în funcţie de ipotezele diferite de

evaluare (ca activ individual destinat schimbului, împreună cu alte active în cadrul unei unităţi

operaţionale, ca activ instalat etc.).

În evaluarea MFM termenul valoare de piaţă trebuie să fie însoţit de ipotezele (premisele) care descriu

condiţia şi situaţiile în care MFM sunt oferite pe piaţă. I potezele (una sau mai multe) trebuie să fie

convenite în prealabil cu clientul şi să fie incluse în raportul de evaluare.

O altă caracteristică specifică MFM, care le diferenţiază de proprietatea imobiliar ă, este deprecierea lor

mai rapidă. Acest lucru este cauzat de o durată de viaţă fizică mai mică decât a construcţiilor (cu efect

asupra deteriorării fizice), progresului rapid al tehnicii (cu efect asupra deprecierii funcţionale) sau

fluctuaţiei cererii pentru produsele întreprinderii, creşterii costului materiilor prime etc. (cu efect asupra

deprecierii economice).

7/23/2019 Ghid GN 3

Arie de aplicabilitate 2.0

2.1 Standardul Internaţional de Practică în Evaluare GN 3 se referă la evaluarea mijloacelor fixe mobile,

clasă de active corporale care include următoarele categorii: instalaţii, maşini şi echipamente (conform

unei clasificări specifice ţărilor anglo-saxone). GN 3 se referă la aplicarea abordărilor, la principiile şi

tipurile de valoare utilizate în evaluarea MFM.

Împreună cu GN 3 în evaluarea mijloacelor fixe mobile sunt relevante următoarele Standarde

Internaţionale de Practică în Evaluare:

GN 4, Evaluarea activelor necorporale

GN 5, Evaluarea bunurilor mobile

GN 6, Evaluarea întreprinderii

GN 7, Influenţe ale substanţelor toxice şi periculoase în evaluare

GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiară - (CIN)

2.2 Standardul Internaţional de Practică în Evaluare GN 3 se aplică în cazul evaluărilor MFM aparţinând

atât entităţilor din sectorul privat cât şi celor din sectorul public.

7/23/2019 Ghid GN 3

Exemple de echipamente:

- echipamentul auxiliar - măreşte capacitatea sau abilitatea utilajelor şi instalaţiilor productive (ex.: la

instalaţiile de foraj, echipamentul independent de monitorizare a gazului este echipament auxiliar);

în cadrul unor operaţiuni complexe, unele maşini auxiliare pot fi clasificate ca echipamente;

- centrul de control al motoarelor şi panouri de comandă;

- reţeaua electrică (cabluri, comutatoare etc.);

- conducte de prelucrare (apă, abur, fluide etc.);

- fundaţii şi suporturi de structură (fundaţii, platforme, suporţi etc.);

- echipamente de manipulare a materialelor şi depozitare (macarale, motostivuitoare etc.);

- echipamentul general al instalaţiei ( rafturi, dulapuri, extinctoare etc.);

- echipament de laborator şi de încercări (microscoape, cuptoare, dispozitive de distilat etc.);

- mobilierul de birou, accesorii şi birotică (birouri, mese, scaune, copiatoare etc.);

- echipamente de procesare a datelor (calculatoare, imprimante, monitoare, plotere);

- unelte (nicovale, menghine, burghie etc.);

- unelte speciale (scule, dispozitive şi verificatoare cum ar fi: matriţe, şabloane, calibre etc.).

O astfel de clasificare nu este exhaustivă. Delimitarea absolută a celor trei categorii (instalaţii, maşini şi

echipamente) este uneori dificil de făcut, evaluatorul fiind cel care, utilizând raţionamentul profesional,va face încadrarea mijlocului fix evaluat într -o categorie sau în alta.

În evaluarea unei maşini sau instalaţii, fundaţiile, supor turile de structură sau alte echipamente se iau sau

nu se iau în considerare, în funcţie de premisa valorii (vânzarea în scopul transferului sau utilizarea în

continuare). De exemplu, evaluarea unui strung carusel pe premisa relocării nu va include şi valoarea

fundaţiilor, dar evaluarea pe premisa utilizării în continuare va include atât valoarea strungului carusel cât

şi valoarea fundaţiei acestuia.

Pentru evaluatorii români de MFM este importantă cunoaşterea clasificării mijloacelor fixe întâlnită uzualîn contabilitatea întreprinderilor (clasificare reglementată în prezent de H.G. nr. 2139 / 2004).

Catalogul aprobat de H.G. nr. 2139 / 2004 cuprinde clasificarea mijloacelor fixe utilizate în economie şi

duratele normale de funcţionare ale acestora, care reprezintă duratele de amortizare în ani, aferente

regimului de amortizare liniar. Aşa cum se precizează în respectivul act normativ, “durata normal ă de

funcţionare reprezintă durata de utilizare în care se recuperează, din punct de vedere fiscal , valoarea de

intrare a activelor fixe pe calea amortizării. In consecinţă, durata normală de funcţionare este mai

redusă decât durata de viaţă fizică a activului fix respectiv.”

Aşa cum se ştie, noţiunile de amortizare şi depreciere sunt diferite. Ca urmare, în estimarea deprecierii nu

se folosesc duratele normale de funcţionare prevăzute în Catalog.

7/23/2019 Ghid GN 3

Mijloacele fixe cuprinse în Catalog sunt clasificate în grupe, subgrupe, clase şi subclase, iar unele şi în

familii.

Mijloacele fixe amortizabile au fost clasificate în trei grupe principale, astfel:

- Grupa 1 - Construcţii;

- Grupa 2 - Instalaţii tehnice, mijloace de transport, animale şi plantaţii;

- Grupa 3 - Mobilier, aparatură birotică, echipamente de protecţie a valorilor umane şi materiale şi

alte active corporale.

Categoria mijloacelor fixe mobile include în general activele care se regăsesc în Catalog în cadrul

grupelor 2 şi 3.

Grupele 2 şi 3 precum şi subgrupele aferente sunt următoarele:

Grupa 2 Instalaţii tehnice, mijloace de transport, animale şi plantaţii

2.1 Echipamente tehnologice (maşini, utilaje şi instalaţii de lucru)

2.2 Aparate şi instalaţii de măsurare, control şi reglare

2.3 Mijloace de transport

2.4 Animale şi plantaţii

2.5 Alte instalaţii tehnice, mijloce de transport, animale şi plantaţii neregăsite în cadrul grupei 2

Grupa 3 Mobilier, aparatură birotică, sisteme de protecţie a valorilor umane şi materiale şi alte activecorporale

3.1 Mobilier

3.2 Aparatură birotică

3.3 Sisteme de protecţie a valorilor umane şi materiale

3.4 Alte active corporale neregăsite în cele specificate la grupa 3.

Alte definiţii incluse în GN 3 sunt cele referitoare la leasing: 3.4 Leasingul financiar este o operaţiune de leasing care transferă, substanţial, toate riscurile şi

avantajele neprevăzute aferente dreptului de proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate poate fi

transferat, în cele din urmă, sau nu (IAS 17, paragraf 4).

3.5 Leasingul operaţional este o operaţiune de leasing care nu intră în categoria leasingului financiar

(IAS 17, paragraf 4).

Legislaţia fiscală românească impune o serie de condiţii speciale pentru contractele de leasing financiar şi

operaţional (a se vedea Cap. III - Definiţii din Legea Codului Fiscal nr. 571/2003, cu modificările şicompletările ulterioare).

7/23/2019 Ghid GN 3

3.6 GN 3 prezintă câteva definiţii din IFRS. Conform acestora, imobilizările corporale sunt: “ elemente

corporale care:

a) sunt deţinute pentru a fi utilizate în producţia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi închiriate

terţilor sau pentru a fi folosite în scopuri administrative; şi

b) este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade (contabile)” (IAS 16, paragraf 6).

Definiţiile imobilizărilor corporale (conform IFRS) şi mijloacelor fixe mobile (conform IVS) sunt

asemănătoare. Noţiune de clasă de imobilizări corporale este specifică IFRS. În IAS 16 se defineşte clasa

de imobilizări corporale ca fiind “o grupare de active de aceeaşi natură şi cu utilizări similare aflate în

exploatarea unei entităţi”.

Exemple de clase de imobilizări corporale de natura activelor corporale mobile, conform IAS 16:

- maşini şi echipamente; - nave;

- aeronave;

- automobile;

- mobilier, instalaţii, piese de schimb şi asamblare;

- echipament de birotică.

7/23/2019 Ghid GN 3

Relaţia cu Standardele

de Contabilitate

4.1 Deseori evaluarea MFM are ca scop înregistrarea valorii acestora în situaţiile financiare ale

întreprinderii. Din acest considerent este importantă cunoaşterea cerinţelor Standardului Internaţional de

Aplicaţie în Evaluare 1 (IVA 1), Evaluarea pentru raportarea financiară.

Cele mai importante Standardele Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS), care au legătură cu

tratamentul contabil al mijloacelor fixe mobile, sunt:

IAS 2, Stocuri;

IAS 16, Imobilizări corporale

IAS 17, Contracte de leasing;

IAS 36, Deprecierea activelor;

IFRS 3, Combinări de întreprinderi;

IFRS 5, Active imobilizate deţinute pentru vânzare şi activităţi întrerupte.

IAS 16 precizează că o imobilizare corporală este recunoscută ca activ dacă este posibilă generarea de

către entitate de beneficii economice viitoare aferente activului şi dacă poate fi evaluat credibil costul

activului.

Odată recunoscută ca imobilizare corporală, înregistrarea contabilă se face la nivelul costului. Ulterior,

întreprinderea va înregistra lunar amortizarea contabilă a MFM respectiv.

IFRS-urile permit două variante de includere a valorii imobilizărilor corporale în bilanţul entităţii:

(1) cost minus orice amortizare cumulată şi orice pierderi cumulate din depreciere;

(2) valoarea justă, de la data reevaluării, minus orice amortizare cumulată şi orice pierderi cumulate din

depreciere.

Amortizarea este stabilită de entitate, la data achiziţiei şi reprezintă o alocare sistematică a valorii

amortizabile pe durata de viaţă utilă. În realitate, MFM suferă fie deteriorări fizice mai accentuate decât s-

a estimat iniţial, fie apar în mod neprevăzut deprecieri funcţionale sau economice, deprecieri care nu sunt

incluse în amortizarea anuală.

Valoarea justă a imobilizărilor corporale este în general valoarea lor de piaţă determinată prin evaluare(IAS 16, paragraf 32).

7/23/2019 Ghid GN 3

4.2 Evaluarea şi cerinţele de raportare a evaluării, conform diferitelor IFRS-uri, pr ezentate în paragraful

4.1, sunt prezentate în Standardul Internaţional de Aplicaţie în Evaluare 1 (IVA 1), Evaluarea pentru

raportarea financiară.

4.3 Referitor la înregistrarea MFM din Sectorul Public, Standardele Internaţionale de Contabilitate pentru

Sectorul Public (IPSAS-uri) solicită ca, după recunoaştere, elementele imobilizărilor corporale să fie

înregistrate fie la costul lor minus orice amortizare cumulată şi orice pierderi cumulate din depreciere, fie

la valoarea reevaluată, care este valoarea justă, de la data reevaluării, minus orice amortizare cumulată

ulterior şi orice pierderi cumulate din depreciere (IPSAS 17, paragrafele 43 şi 44).

GN 3 precizează că Standardul Internaţional de Contabilitate pentru Sectorul Public - IPSAS 21,

Deprecierea activelor care nu generează numerar , poate fi aplicat mijloacelor fixe mobile, combinate cu

alte mijloace fixe.

Standardul Internaţional de Aplicaţie în Evaluare 3 (IVA 3), Evaluarea activelor din sectorul public

pentru raportarea financiară, prezintă cerinţele IFRS-urilor privind evaluarea şi raportarea evaluării în

cadrul acestui sector.

4.4 Evaluarea MFM pentru raportarea financiară poate include ipoteze şi abordări diferite comparativ cu

evaluările făcute în alte scopuri. Din acest considerent raportul de evaluare trebuie să conţină o condiţie

limitativă referitoare la utilizarea tipurilor de valoare, cuantificate în raportul de evaluare pentru alte

scopuri.

Cu toate că IVA 1 – Evaluarea pentru raportarea financiară şi IVA 3 - Evaluarea activelor din sectorul

public pentru raportarea financiară includ cerinţele de raportare din diverse standarde de contabilitate,

este important ca evaluatorul să cunoască cerinţele de bază ale standardului de contabilitate relevant, să

discute cu clientul şi să stabilească ipotezele adecvate, înainte de începerea misiunii de evaluare.

7/23/2019 Ghid GN 3

Instrucţiuni de aplicare 5.0

A. Abordări şi metode de evaluare a mijloacelor fixe mobile

5.1 Evaluarea mijloacelor fixe mobile se poate realiza utilizând oricare din cele trei abordări:

- abordarea prin comparaţia vânzărilor;

- abordarea prin cost (costul de înlocuire net), vezi GN 8;

- abordarea prin venit.

5.1.1 Abordarea prin comparaţia vânzărilor

Abordarea prin comparaţia vânzărilor constă în analiza vânzărilor (sau ofertelor) recente de MFM

similare cu activul evaluat şi ajustarea preţurilor comparabilelor pentru a egala caracteristicile MFM

evaluate.

Dacă există suficiente informaţii de piaţă, abordarea prin comparaţia vânzărilor este cea mai credibilă

abordare.

Prin analiza pieţei se vor identifică€ o serie de MFM similare (numite comparabile), care diferă de MFM

evaluat printr-o serie de caracteristici. Evaluatorul trebuie să identifice acele caracteristici ale MFM pe

care piaţa (vânzătorii şi cumpărătorii) le consideră importante pentru fundamentarea preţului, respectiv

pentru care cumpărătorii sunt dispuşi să plătească.

Corecţiile se fac la preţurile comparabilelor, în funcţie de superioritatea sau inferioritatea acestora faţă de

MFM evaluat.

Preţul comparabilelor se diminuează, pentr u caracteristici superioare MFM evaluat, şi invers, se

majorează, pentru caracteristici inferioare subiectului.

Exemplul 1

Regula efectuării corecţiilor

în cadrul abordării prin comparaţia vânzărilor

Pentru evaluarea unui autoturism vechi de 4 ani, aflat în stare bună, cu 30.000 km parcurşi este analizat

un autoturism de aceeaşi marcă, dotări identice, vechime de 4 ani, stare bună şi 70.000 km parcurşi,

tranzacţionat recent cu 10.000 €.

Autoturismul comparabil nu este identic cu cel evaluat, diferenţa constând în numărul de kilometri

parcurşi.

7/23/2019 Ghid GN 3

Având un număr mai mare de kilometri parcurşi, comparabila este inferioară autoturismului evaluat. Din

aceste considerente autoturismul evaluat este mai „scump” decât comparabila, şi pentru a se ajunge la

valoarea lui de piaţă este necesară o majorare a preţului acestuia:

Valoarea de piaţă estimată = 10.000 € + corecţie

În continuare se prezintǎ elementele de comparaţie care pot fi avute în vedere la analiza MFM: vârsta

efectivă, starea, capacitatea, caracteristici şi accesorii, locaţia, producătorul, motivaţia părţilor, condiţiile

de finanţare, calitatea, cantitatea, data vânzării şi tipul de vânzare.

Metodele de evaluare sunt: identificarea (potrivirea) directă, asimilarea şi procentajul din cost.

Metoda identificării (potrivirii) directe stabileşte valoarea unui MFM prin identificarea cu un MFM

pentru care se cunoaşte preţul de vânzare. În cadrul acestei metode de obicei se utilizează cataloage de

preţuri, iar corecţiile sunt limitate (a se vedea Aplicaţia 7).

Metoda asimilării stabileşte valoarea unui MFM prin compararea cu MFM similare dar nu identice,

folosind câteva unităţi de măsură a utilităţii (dimensiune, capacitate etc.) ca bază de comparaţie (a se

vedea Aplicaţia 8).

În abordarea prin comparaţia vânzărilor, cuantificarea corecţiilor este una din cele mai dificile sarcini ale

evaluatorului. Cea mai bună tehnică, atunci când există informaţii disponibile suficiente, o reprezintă

anal iza pe perechi de date, numită şi tehnica vânzărilor pe perechi . Această tehnică are în vedere

identificarea unor perechi de vânzări comparabile, identice în privinţa oricărui fapt relevant, cu excepţia

unui singur element de comparaţie. Diferenţa de preţ dintre cele două comparabile pereche este o

indicaţie asupra mărimii corecţiei valorice aferente elementului care le diferenţiază.

Exemplul 2

Perechi de vânzări comparabile

Pentru evaluarea unui excavator au fost identificate comparabilele (având toate aceleaşi caracteristicifizice şi acelaşi producător) prezentate în tabelul de pe pagina următoare.

Vânzările 4 şi 5 reprezintă vânzări perechi (data vânzării, stare, locaţia vânzării identice şi data fabricaţiei

diferită); se poate trage concluzia că excavatorul de la comparabila 4 a fost vândut cu 5.000 € mai mult

decât excavatorul de la comparabila 5, ca urmare a datei mai recente de fabricaţie (doi ani diferenţă).

7/23/2019 Ghid GN 3

SubiectPreţ

vânzării

fabricaţiei Stare

Locaţia

vânzării

(judeţ)

Comparabila 1 40.000 - 6 luni 1998 FB DJ

Comparabila 2 50.000 - 3 luni 2001 FB TM

Comparabila 3 47.000 - 6 luni 2000 B CT

Comparabila 4 55.000 curentă 2002 FB DJ

Comparabila 5 50.000 curentă 2000 FB DJ

Metoda procentajului din cost constă în stabilirea unui raport între preţul de vânzare şi costul curent (de

nou) al unui MFM, la data tranzacţiei. Dacă există date suficiente se pot calcula ratele preţ vânzare / cost

curent, care pot fi analizate de către evaluator.

Câteva reguli de aplicare a abordării prin comparaţia vânzărilor sunt:

a) abordarea nu se poate aplica pentru evaluarea MFM unicat sau în lipsa unei pieţe active;

caracteristicile speciale ale MFM unicat transferă comparaţia şi cuantificarea corecţiilor din sfera

percepţiilor pieţei în sfera speculativului; lipsa cererii indică deseori o depreciere externă, care ar

putea fi surpr insă mai bine în cadrul abordării prin venit sau prin cost;

b) procedura de bază, utilizată în abordarea prin comparaţia vânzărilor , implică: colectarea de date

privind vânzări şi oferte de MFM comparabile, determinarea comparabilităţii cu MFM evaluat,

stabilirea elementelor adecvate de comparaţie, sistematizarea datelor, analiza şi corectarea acestora,

concluzia asupra valorii;

c) colectarea informaţiilor relevante este foarte importantă în abordarea prin comparaţia vânzărilor;

absenţa unor informaţii relevante despre comparabile poate diminua credibilitatea concluziilor

evaluării;

d) corecţii se fac în cadrul metodelor identificării (ocazional) sau asimilării; corecţiile se fac numai

asupra preţului comparabilelor, fapt reprezentat de relaţia simplificată:

preţul comparabilei + corecţii = valoare

e) tehnicile de evaluare a MFM sunt diferite, în funcţie de premisele evaluării (ex.: premisa utilizării în

continuare impune cuantificarea suplimentară a contribuţiei costurilor instalării);

f) abordarea prin comparaţia vânzărilor se utilizează cu precauţie în cazul evaluării instalaţiilor

complexe, din următoarele considerente:

7/23/2019 Ghid GN 3

instalaţiile complexe se tranzacţionează rar, acest lucru făcând dificilă cuantificarea corecţiilor;

preţurile de vânzare ale instalaţiilor comparabile pot include şi alte componente pe care instalaţia

evaluată nu le deţine, cum ar fi: fondul de rulment, alte active corporale (terenuri, clădiri) sau active

necorporale;

deseori există diferenţe mari între preţurile instalaţiilor asemănătoare, diferenţele datorându-se

percepţiei diferite asupra rentabilităţii viitoare pe care le au diferiţii cumpărători;

g) estimarea valorii de piaţă pe premisa utilizării în continuare prin abordarea prin comparaţia vânzărilor

nu cuantifică acele formele de depreciere (funcţională sau externă) pe care piaţa de MFM folosite nu

le reflectă (ex.: amplasarea necorespunzătoare a unui utilaj în cadrul unei linii de fabricaţie sau în

incinta unei clădiri); în acest caz, abordarea trebuie tratată cu prudenţă şi trebuie avute în vedere acele

abordări care surprind corect pierderea de valoare;

h) abordarea se aplică diferit dacă un MFM este evaluat individual, dacă MFM aparţine unui grup de

active sau dacă face parte dintr -o instalaţie complexă. De exemplu, valoarea de piaţă a unui maşini

automate de debitare poate fi diferită dacă maşina este evaluată individual sau dacă este evaluată ca

parte componentă a unei linii de producţie. Diferenţa apare ca urmare a faptului că MFM evaluate

(maşina individuală şi linia de producţie) sunt diferite, având pieţe cu relaţii diferite între cerere şi

ofertă.

5.1.2 Abordarea prin cost

În cadrul abordării prin cost evaluatorul estimează mai întâi costul curent al MFM evaluat, din care face

deduceri pentru pierderea de valoare cauzată de toate formele de de preciere (deteriorarea fizică,

deprecierea funcţională şi deprecierea externă). Există diferenţe semnificative între cele două concepte ale

costului curent: costul de înlocuire (de nou) şi costul de reproducţie (de nou). Costul de înlocuire

reprezintă costul curent necesar pentru înlocuirea unui activ cu activul său modern echivalent, în timp ce

costul de reproducţie reprezintă costul curent de fabricaţie a unei copii identice a MFM, utilizând aceleaşi

sau aproape aceleaşi materiale.

Costul de înlocuire este adesea mai mic decât costul de reproducţie, iar diferenţa dintre cele două costuri

cuantifică o formă de depreciere funcţională numită cost excedentar de capital.

În evaluarea MFM costul curent adecvat pentru formularea unei opinii asupra valorii este costul de

înlocuire. Este recomandată folosirea ocazională a costului de reproducţie.

GN 3 recomandă folosirea costului de înlocuire net în scopuri de raportare financiară.

Conform GN 8, costul de înlocuire net este „costul curent necesar pentru înlocuirea unui activ cu activul

său modern echivalent din care se scade deteriorarea fizică şi toate formele relevante ale deprecierii şioptimizări”.

7/23/2019 Ghid GN 3

Activul modern echivalent este un „activ care are o funcţiune similară şi o capacitate productivă

echivalentă cu activul supus evaluării, dar al cărui proiect curent şi construcţie sau execuţie se face cu

materiale şi tehnici curente” (GN 8).

În abordarea prin cost cele mai uzuale metode de estimare a costului curent sunt:

- metoda devizului;

- indexarea; şi

- metoda cost – capacitate.

Metoda devizului constă în însumarea costului curent al fiecărei componente a MFM. Trebuie incluse

toate costurile directe (cheltuieli clar identificabile şi asociabile în mod direct cu producerea MFM, cum

sunt: costurile cu materialele, personalul direct productiv, costurile de transport şi manipulare, fundaţiile

etc) şi indirecte (cheltuieli care nu pot fi legate într -un mod direct măsurabil de producerea MFM darcare sunt alocate acestuia printr-o convenţie contabilă, cum sunt costurile administrative). Orice cheltuieli

(materiale, manopera sau altele) înregistrate peste limitele normale nu se includ în costul curent (de

înlocuire sau reproducţie) al MFM (a se vedea Aplicaţia 1).

Tehnica de bază a metodei devizului constă în „construirea” costului de nou al unui MFM prin însumarea

tuturor costurilor de fabricaţie, directe şi indirecte. Această tehnică necesită informaţii şi cunoştinţe

inginereşti amănunţite şi este adesea dificil de aplicat. O tehnică simplificată (numită a costului direct )

foloseşte preţul MFM comunicat de furnizor, la care se pot adăuga, în funcţie de premisa valorii, costurilede transport, instalare etc.

Exemplul 3

Estimarea costului curent al unui MFM prin metoda devizului

Costul curent (de nou) al unei maşini de găurit aflate în producţie (maşina instalată) este estimat, prin

metoda devizului (tehnica simplificată a costului direct) în felul următor:

- costul curent al maşinii de găurit cu toate accesoriile,

conform specificaţiilor fa bricantului ……….………………......17.000 €

- cheltuieli de transport ………………………………………………… 600 €

- cheltuieli cu manopera pentru instalare ………………………………. 700 €

Total cost curent (de nou), premisa instalat ………………………...8.300 €

Indexarea este o metodă de estimare a costului de reproducţie al unui MFM prin aplicarea unui indice

la costul istoric (costul MFM la momentul când a fost prima dată pus în funcţiune de către primul

proprietar ). Noţiunea de cost istoric poate fi înţeleasă în mod diferit, în funcţie de sursa definiţiei; în

cazul de faţă, conceptul este în concordanţă cu terminologia de evaluare. Întrucât indexarea conduce la

7/23/2019 Ghid GN 3

estimarea costului de reproducţie iar costul curent adecvat în evaluarea MFM este costul de

înlocuire al unui activ modern echivalent, se recomandă folosirea ocazională a indexării.

Câteva reguli de aplicare a indexării sunt:

a) metoda se aplică numai asupra costului istoric al MFM, cost care trebuie să nu includă cheltuielile

excepţionale;

b) evaluatorul trebuie să se asigure că indicele nu se aplică la costul unui MFM folosit sau la costul

rezultat dintr-o alocare contabilă a preţului de achiziţie;

c) indicele trebuie să fie consecvent cu MFM evaluat. Din aceste considerente trebuie subliniat că

indicele preţurilor de consum (I.P.C.) nu este adecvat pentru evaluarea MFM; inadecvarea este

datorată faptului că I.P.C. nu evidenţiază dinamica preţurilor MFM, ci cuantifică evoluţia preţurilor

produselor (alimentare şi nealimentare) şi tarifelor serviciilor care intră în consumul populaţiei dinRomânia;

d) metoda indexării se aplică astfel:

C ost curent de reproducţie istorict baz ădeanindice

curent indicecos

Exemplul 4

Estimarea costului curent de reproducţie al unui MFM prin metoda indexării

Pentru estimarea, prin metoda indexării, la data de 31 decembrie 2007 a costului curent de reproducţie al

unei maşini de găurit, achiziţionate în decembrie 2005 la preţul de 7.000 € se procedează în felul următor:

- evaluatorul se asigură că suma de 7.000 € reprezintă costul istoric, că această sumă nu include cheltuieli

excepţionale şi nu rezultă dintr -o alocare contabilă;

- se calculează sau se obţine din surse publice un indice (factor de indexare) consecvent cu MFM evaluat,

care reflectă modificarea preţurilor la maşinile de găurit între data achiziţionării şi 31 decembrie 2007

(data evaluării); presupunem că acest indice este 1,1;

- costul curent de reproducţie (de nou) = 7.000 € × 1,1 = 7.700 €.

Câteva din limitele metodei indexării sunt:

a) indexarea nu reflectă progresele tehnologice care ar putea reduce costul curent, astfel încât costul

indexat include de multe ori costul excedentar de capital (identificabil, aşa cum s-a mai arătat, cu o

depreciere funcţională);

b) prin modul lor de alcătuire, indicii reprezintă valori medii; spre exemplu, indicele preţurilor producţiei

industriale (I.P.P.I.), calculat de Institutul Naţional de Statistică, se construieşte pornind de la media

aritmetică, la nivel de operator economic, a indicilor individuali de variaţie ai preţurilor sortimentelor.

7/23/2019 Ghid GN 3

Ca urmare, un astfel de indice va conduce la un rezultat eronat dacă MFM evaluat are o dinamică a

preţului diferită de medie. Dacă indicele preţurilor producţiei industriale pentru o anume activitate

(clasă) ar fi folosit pentru analiza dinamicii preţurilor la nivelul unui producător din ramura

respectivă, atunci concluziile ar fi probabil rezonabile; acelaşi indice , folosit pentru urmărirea

evoluţiei costului unui anumit MFM ar putea conduce la un rezultat eronat într -o măsură destul de

mare. Dată fiind generalitatea indicilor, este recomandat ca indexarea să fie folosită numai atunci când

nu sunt utilizabile alte metode mai precise;

c) indexarea pe perioade mai mari de 10 ani trebuie aplicată cu precauţie (mai ales dacă inflaţia a fost

semnificativă în acest interval sau dacă se utilizează un indice care are baza cu mulţi ani în urmă); ori

de câte ori este posibil rezultatul indexat ar trebui confirmat de aplicarea altor metode.

Metoda cost – capacitate este o metodă care face legătura între costurile MFM similare sau alecomponentelor de diferite mărimi şi dimensiunea (capacitatea) acestora, prin intermediul unui exponent.

Conform autorilor americani Frederic C. Jelen şi James H. Black:

“costurile instalaţiilor asemănătoare sau ale pieselor de echipa-ment de diferite d imensiuni variază în

funcţie de dimensiune, ridicată la o anumită putere. Această relaţie poate fi e xprimată:

În această relaţie, C 2 reprezintă costul cerut al capacităţii Q2 şi C 1 reprezintă costul cunoscut al

capacităţii Q1.”1

Factorul (exponentul) poate fi obţinut din publicaţii de specialitate sau poate fi calculat de către evaluator,

în funcţie de costul şi capacitatea a cel puţin două MFM similare cu MFM evaluat.

Exemplul 5

Estimarea costului curent de înlocuire al unui MFM prin

metoda cost – capacitate

Costul curent (de nou) al unei instalaţii din industria chimică este de 2.500.000 €, iar instalaţia are

capacitatea de producţie de 40.000 tone/an. Exponentul, calculat de evaluator, pornind de la informaţii

cunoscute despre instalaţii asemănătoare este de 0,6.

Costul curent al unei instalaţii cu capacitatea de 75.000 tone/an se poate estima în felul următor:

C2 = C1 × (Q2 / Q1)x = 2.500.000 × (75.000 / 40.000)0,6 = 3.645.363 €, rotund: 3.650.000 €.

1 American Society of Appraisers - Evaluarea maşinilor şi echipamentelor , ed. ANEVAR, 2004, p.64

7/23/2019 Ghid GN 3

La evaluarea MFM ar trebui să fie luate în considerare toate metodele de estimare a deteriorării fizice.

Când acest lucru nu este posibil, se vor folosi metodele cele mai adecvate.

Observaţia implică comparaţii anterioare, făcute de evaluator , între MFM similare şi MFM noi şi

extrapolarea constatărilor asupra MFM evaluat. Această tehnică presupune formularea unei opinii asupra

deteriorării fizice exprimate sub forma unui procentaj ce urmează a fi dedus din costul curent (de nou).

Raportul vârstă/durată de viaţă reflectă o depreciere liniară pe parcursul duratei de viaţă a MFM. Acest

raport se exprimă în felul următor:

(%) fizicăvia ţ de Durata

efectivăVârsta fizicăea Deteriorar

100ãã

masăr fizicăvia ţ de DurataefectivăVârsta

efectivăVârsta

Metoda cuantificării directe în bani se aplică în cazul deteriorării fizice recuperabile şi constă în

estimarea costurilor de remediere (ex.: costurile de înlocuire a unui motor).

2. Deprecierea funcţională este definită ca „ pierderea din valoarea sau din utilitatea iniţială a unei

proprietăţi, din cauza ineficienţelor sau inadecvărilor caracteristice proprietăţii însăşi, atunci când este

comparată cu o proprietate mai eficientă sau cu una mai puţin costisitoare, pe care a dezvoltat -o noua

tehnologie.”3

Cauzele deprecierii funcţionale pot fi: cheltuielile de exploatare excedentare (costuri cu energia,

combustibilii, materiile prime şi materialele, numărul de operatori, rebuturile etc.), supradimensionarea

(suprafaţa ocupată la sol sau volumul utilajului, care generează costuri suplimentare cu spaţiul de

producţie), costul excedentar de capital etc.

Deprecierea funcţională se poate identifica din analiza caracteristicilor activelor moderne echivalente.

Deprecierea funcţională este adesea dificil de identificat şi cuantificat, întrucât presupune o analiză

tehnică amănunţită a caracteristicilor activelor substituibile.

Deprecierea funcţională poate fi estimată astfel:

- ca diferenţă dintre costul de reproducţie şi costul de înlocuire (cost excedentar de capital );

- deprecierea funcţională din exploatare (tehnologică) se estimează având în vedere cheltuielile anuale de

exploatare mai mari decât cele ale activelor moderne echivalente şi intervalul în care aceste cheltuieli

excedentare se vor menţine. Se ţine seama de economia de impozit pe profit pe care c heltuielile

excedentare o generează firmelor plătitoare de un astfel de impozit , precum şi de valoarea banilor în

3Ibidem, p. 89

7/23/2019 Ghid GN 3

timp ( prin actualizarea cheltuielilor de exploatare excedentare anuale). Rata de actualizare utilizată ar

putea fi diferită de costul mediu ponderat al capitalului întreprinderii, întrucât riscul majorării

cheltuielilor anuale excedentare previzionate ar putea fi diferit de riscul realizării fluxului de numerar

total previzionat al întreprinder ii.

Etapele de estimare a deprecierii funcţionale, cauzată de cheltuielile de exploatare excedentare sunt

prezentate într -un exemplu din A plicaţia 5.

Exemplul 7

Costul excedentar de capital

Un excavator a fost achiziţionat în urmă cu trei luni direct de la producător cu preţul de 80.000 €.

Ulterior, printr-un management eficient al costurilor, producătorul a reuşit o reducere a cheltuielilor def abricaţie astfel încât în prezent un excavator nou costă 73.000 €. Chiar dacă excavatorul a costat, la data

achiziţiei, 80.000 €, un cumpărător avizat, care cunoaşte preţurile curente ale excavatoarelor noi nu va

plăti pentru cel vechi (excluzând din analiză orice formă de depreciere) mai mult de 73.000 €. Diferenţa

de 7.000 € reprezintă cost excedentar de capital şi reprezintă o formă de depreciere funcţională.

3. Deprecierea externă (din cauze externe) este definită ca „ pierderea din valoare sau utilitatea deplină

a unei proprietăţi, cauzată de factori externi acesteia.”4

Deprecierea externă este dependentă de influenţe din afara întreprinderii care afectează afacerea(creşterea costului materiilor prime, scăderea cererii pentru produsele întreprinderii etc.). Premisele

deprecierii externe se pot identifica din discuţii cu reprezentanţii întreprinderii sau din analiza

informaţiilor publice. Se încearcă identificarea factorilor externi MFM, care induc dezavantaje

deţinătorului MFM respectiv, cum ar fi: tendinţele pieţelor de desfacere a produselor finite,

disponibilitatea materiilor prime, modificări viitoare ale domeniului care pot afecta activul etc.

Dificultatea identificării şi estimări deprecierii externe este un punct slab al abordării prin cost.

O metodă care poate fi utilizată în estimarea deprecierii economice este penalitatea pentru inutilitate (careare la bază metoda cost-capacitate), în aplicarea căreia elementul care necesită atenţie este exponentul

(factorul de scală).

ACapacitate

BCapacitate-ã procentual e Inutilitat

- capacitatea A = capacitatea cotată sau proiectată, care se poate cunoaşte din documentele

întreprinderii

4 Ibidem, p. 99

7/23/2019 Ghid GN 3

- capacitatea B = capacitatea utilizată

- x = exponent sau factor de scală care poate fi estimat în modul prezentat la metoda cost -

capacitate.

Câteva reguli privind estimarea deprecierii sunt:

a) în estimarea deteriorării fizice sau a deprecierii totale prin metoda vârstă/ durată de viaţă este

importantă înţelegerea conceptelor de vârstă şi durată de viaţă din optica evaluării şi delimitarea

acestora de conceptele contabile folosite la calcularea amortizării;

b) metoda vârstă / durată de viaţă este mai adecvată în cazul MFM noi şi al celor cu o vârstă cronologică

mai mică decât jumătatea duratei de viaţă fizică;

c) în cazurile când se identifică o depreciere recuperabilă (componente uzate ce se pot repara cu costuri

fezabile economic) sau anumite componente au durata de viaţă fizică rămasă scurtă, este indicat să fiecombinate metodele de estimare a deteriorării fizice: elementele recuperabile se pot estima de o bicei

prin metoda cuantificării directe în bani, iar elementele nerecuperabile se pot estima prin metodele

observaţiei sau vârstă / durată de viaţă (a se vedea A plicaţia 4);

d) în estimarea deteriorării fizice prin metoda vârstă – durată de viaţă se folosesc vârsta efectivă şi

durata de viaţă fizică. Folosirea altor concepte în ecuaţia vârstă / durată de viaţă (ca de exemplu durata

de viaţă economică rămasă) conduce la estimarea unei forme de depreciere diferită de deteriorarea

fizică (a se vedea A plicaţia 3);e) pentru a se evita un calcul inutil al deprecierii funcţionale, cauzată de costul excedentar de capital se

recomandă utilizarea costului de înlocuire în locul celui de reproducţie;

f) este importantă identificarea corectă a tuturor formelor de depreciere care afectează MFM evaluat.

Cuantificarea singulară a deteriorării fizice poate conduce la supraevaluări. Pe de altă parte, dubla

cuantificare a unor forme de depreciere (ex.: folosirea duratei de viaţă economică rămasă , în cadrul

metodei vârstă/durată de viaţă, care conduce la o estimare a deprecierii totale şi totodată cuantificarea

separată a deprecierii externe) afectează în mod negativ rezultatul evaluării; g) succesiunea în care se scad diversele forme de depreciere din costul curent este următoarea:

Etapa 1: Costul de reproducţie

Minus costul excedentar de capital

= costul de înlocuire

Etapa 2: Costul de înlocuire (aşa cum s-a mai arătat, costul de înlocuire este punctul de plecare

adecvat în abordarea prin cost)

Minus deteriorarea fizică

= Costul de înlocuire minus deteriorarea fizică

7/23/2019 Ghid GN 3

Etapa 3: Costul de înlocuire minus deteriorarea fizică

Minus deprecierea funcţională

= Costul de înlocuire minus deteriorarea fizică

minus deprecierea funcţională

Etapa 4: Costul de înlocuire minus deteriorarea fizică

minus deprecierea funcţională

Minus deprecierea externă

= Costul de înlocuire minus orice formă de

depreciere

Formele de depreciere din etapizarea de mai sus nu se însumează sau combină pentru a fi scăzute din

costul curent.

În estimarea costului de înlocuire net pentru raportarea financiară, evaluatorul va consulta suplimentar

GN 8 şi IVA 1.

Un alt exemplu cu abordarea prin cost este redat în Aplicaţia 6.

5.1.3 Abordarea prin venit

Abordarea prin venit a MFM are în vedere convertirea în valoare a unei forme de venit generată de

acestea.

Abordarea prin venit se poate aplica numai MFM individuale care sunt închiriabile. În schimb se poate

utiliza frecvent pentru evaluarea instalaţiilor sau grupurilor de maşini şi echipamente care sunt folosite

împreună pentru a realiza produse vandabile, fapt care generează venituri. De obicei, alături de aceste

grupuri de maşini şi echipamente sau instalaţii, la generarea veniturilor contribuie şi alte active

necorporale (programe informatice de procese, documentaţii tehnice, brevete de invenţie etc.) sau

corporale (teren, clădiri) precum şi fondul de rulment.

Cele două metode utilizate în abordarea prin venit sunt: metoda capitalizării directe şi metoda actualizării

fluxurilor de numerar (DCF).

În metoda capitalizării directe venitul net previzionat este convertit în valoare prin împărţirea lui cu o

rată de capitalizare.

Metoda se poate aplica numai în ipotezele că venitul este perpetuu iar rata de capitalizare nu prezintă

variaţii.

Formula generală este următoarea:

VNE directeriicapitalizametoda prin MFM Valoarea ..

7/23/2019 Ghid GN 3

VNE = venit net din exploatare previzionat (venitul brut minus cheltuielile de exploatare);

c = rata de capitalizare.

Estimarea ratei de capitalizare implică obţinerea de informaţii despre vânzări de active închiriate

asemănătoare, utilizarea formulei c = VNE / Pre ţ şi analiza datelor rezultate.

Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) este o metodă complexă care are ca rezultat evaluarea

întreprinderii sau unităţii generatoare de numerar căreia îi aparţine MFM, în ipoteza continuităţii activităţii.

Metoda are în vedere convertirea fluxurilor viitoare de numerar în valoare lor actualizată, utilizând o rată

adecvată de actualizare. Fluxurile de numerar viitoare includ toate beneficiile ce vor fi generate de

proprietate, atât cele din exploatare cât şi cele din vânzarea activelor la finele perioadei de previziune.

Prin metoda DCF se evaluează instalaţii sau grupuri de active, care pot genera fluxuri de numerar

identificabile. Întrucât fluxurile de producţie sunt în general complexe, iar MFM individuale rareori conduc

la obţinerea de venituri identificabile, se iau în calcul şi alte componente care contribuie la generarea

fluxurilor de numerar: activele necorporale, activele corporale (clădiri, terenuri, alte bunuri mobile) şi

fondul de rulment.

Prin metoda DCF se evaluează de fapt capitalul investit al unei întreprinderi (unităţi generatoare de

numerar) în premisa continuităţii activităţii. Capitalul investit reprezintă suma dintre valoarea capitalului

propriu (capitalul acţionarilor) şi valoarea creditelor pe termen lung. Valoarea capitalului investit reflectăvaloarea întregii întreprinderi. Din aceste considerente estimarea ratei de actualizare implică estimarea

costului mediu ponderat al capitalului (CMPC), care are în vedere ambele surse de finanţare (acţionarii şi

creditorii). Formula de calcul a CMPC este:

CMPC = (CK p × %K p ) + (Ccredit × %Ccredit ) × (1 - s)

- CMPC= costul mediu ponderat al capitalului

- CK p= costul capitalului propriu

- %K p = ponderea capitalului propriu în totalul surselor de finanţare

- Ccredit = costul capitalului împrumutat (credite pe termen lung)

- %Ccredit = ponderea capitalului împrumutat în totalul surselor de finanţare

- s = cota impozitului pe profit

CMPC se aplică unui flux de numerar net din exploatare, după impozitare.

7/23/2019 Ghid GN 3

Etapele ce se parcurg în estimarea ratei de actualizare sunt: analiza structurii capitalului investit, analiza

costului creditului, analiza costului capitalului propriu (metoda construcţiei în trepte sau metoda modelului

de evaluare a activelor financiare – CAPM) şi calcularea CMPC.

Pentru estimarea valorii unui anumit MFM este necesar ca din valoarea capitalului investit să se extragă

valoarea de piaţă a celorlalte componente ale acestuia.

Aplicaţia 9 prezintă aplicarea metodei fluxului de numerar actualizat (DCF).

Câteva reguli în aplicarea abordării prin venit sunt:

a) pentru ca abordarea să poată fi aplicată, este necesar să se identifice în mod separat venitul generat de

activul evaluat; aplicarea acestei abordări nu este posibilă dacă un MFM nu se află în funcţiune sau nu

este apt de utilizare, precum şi în situaţia în care nu poate fi separat venitul generat de MFM evaluat de

veniturile întreprinderii;

b) în cazurile instalaţiilor complexe, fluxul de numerar este generat atât de instalaţia propriuzisă cât şi de

alte active ale întreprinderii. Estimarea valorii instalaţiei propriuzise implică estimarea valorii

subdiviziunii întreprinderii care generează veniturile, din care se scad valorile celorlalte active;

c) abordarea prin venit este aplicabilă pe premisa continuităţii activităţii; această premisă presupune că

MFM evaluate vor rămâne în exploatare în locaţia curentă, ca elemente ale întreprinderii funcţionale, la

cea mai bună utilizare a lor;

d) aplicarea metodei DCF impune ca fluxul de numerar previzionat să fie pozitiv; dacă se previzioneazăfluxuri negative sau nule, atunci MFM trebuie evaluate pe premisa relocării;

e) metoda capitalizării directe presupune că venitul este perpetuu iar rata de capitalizare constantă; ipoteza

perpetuităţii poate să fie inadecvată în cazul MFM, comparativ cu întreprinderea, în special dacă

evaluatorul constată că un MFM mai are o durată de viaţă utilă rămasă scurtă; în acest caz evaluatorul

poate decide utilizarea metodei DCF;

f) rata de actualizare folosită în cadrul metodei fluxului de numerar actualizat poate fi estimată prin costul

mediu ponderat al capitalului (CMPC), care este rata de actualizare adecvată în evaluar ea activelor unei

întreprinderi.

B. Alte instrucţiuni privind aplicarea GN 3

5.2 Valoarea de piaţă, definită de IVS 1, este cel mai adecvat tip de valoare, atât pentru raportarea

financiară cât şi pentru alte scopuri.

Dacă o proprietate imobiliară se vinde în general „aşa cum este, unde este”, mobilitatea MFM, care

implică posibilitatea demontării şi relocării, precum şi posibilitatea de a fi oferite la vânzare în mod

individual sau în combinaţie cu alte active fac posibilă existenţa mai multor opţiuni de vânzare. De

exemplu, un MFM poate fi oferit spre vânzare pentru utilizarea în continuare (instalat, funcţionând pe

7/23/2019 Ghid GN 3

amplasament) sau în scopul transferului pentru o utilizare similară sau alternativă. Aceste modalităţi

diferite de ofertare fac ca în estimarea valorii de piaţă, ipoteze diferite de vânzare a MFM să conducă la

valori diferite.

I potezele adiţionale (premisele valorii) au în vedere natura MFM şi scopul evaluării.

Exemple de ipoteze:

- MFM este evaluat ca un întreg, instalat (funcţional pe amplasament) şi ca parte a întreprinderii care îşi

continuă activitatea normală de exploatare; această ipoteză este utilizată pentru evaluarea unui MFM în

scopul înregistrării în situaţiile financiare anuale sau în scopul vânzării entităţii căreia îi aparţine

activul;

- MFM este evaluat ca instalat (funcţional pe amplasament) dar în premisa că întreprinderea este închisă;

ipoteza poate fi utilizată în cazul evaluării pentru lichidarea ca întreg a entităţii

operaţionale/întreprinderii;

- MFM se evaluează ca element separat ce urmează a fi scos de pe locaţia lui permanentă ; ipoteza poate

fi utilizată în cazul vânzării individuale a activului şi în acest caz valoarea nu include fundaţiile sau

racordurile.

În cazul evaluării MFM din sectorul public, ipoteza continuităţii activităţii normale de exploatare se referă

la faptul că activele vor continua să fie utilizate pentru furnizarea de bunuri sau servicii publice.

5.3 Ipotezele de mai sus nu sunt exhaustive. Pot fi folosite mai multe ipoteze simultan (de exemplu pentrua arăta efectul închiderii unei întreprinderi asupra valorii de piaţă a mijloacelor fixe mobile, în situaţia în

care decizia de închidere a întreprinderii nu a fost încă luată).

În evaluarea MFM este necesar ca sintagma valoarea de piaţă să fie completată cu ipoteze (premise)

clarificatoare referitoare la circumstanţele în care activul este oferit pieţei. Aceste ipoteze trebuie să fie

stabilite de comun acord cu clientul şi evidenţiate în raportul de evaluare.

5.4 Alţi factori care pot afecta valoarea de piaţă a MFM sunt:

- în situaţia în care MFM se evaluează ca fiind instalate, valoarea de piaţă pentru utilizarea în

continuare (activ instalat) include suplimentar, faţă de valoarea de piaţă pe premisa vânzării, în

scopul transferului şi costurile (diminuate cu amortizarea) pentru ca activul să fie operaţional

(cheltuieli de instalare, asamblare etc.);

- în situaţia vânzării în scopul transferului, trebuie estimate orice cheltuieli de scoatere de pe

amplasament, de dezasamblare şi de posibilă reinstalare ulterioară, precum şi care dintre

participanţii la tranzacţii va suporta aceste cheltuieli. Uneori, aceste cheltuieli pot fi semificative şi

evaluatorul trebuie să aibă acordul clientului privind modalitatea în care sunt reflectate în valoare

şi în ceea ce priveşte ipotezele ce trebuie făcute.

7/23/2019 Ghid GN 3

Costurile transferului pot face ca MFM identice să aibă valori de piaţă diferite, în funcţie de mărimea

costurilor. De exemplu, evaluarea a două cazane identice, unul situat la parterul unei clădiri şi celălalt

amplasat la etajul al doilea implică costuri de demontare diferite. Aşa cum solicită GN 3, evaluatorul

trebuie să aibă în vedere costurile (de scoatere de pe amplasament, dezasamblare sau reinstalare) şi, cu

acordul clientului, modalitatea în care aceste costuri se vor reflecta în valoare.

5.5 Alţi factori (enumer ea nefiind exhaustivă), care pot influenţa valoarea MFM, pot fi:

- sursele limitate de materii prime (factor evidenţiabil în cuantificarea deprecierii externe, iar în metoda

DCF prin luarea în considerare a unei creşteri viitoare a cheltuielilor cu materiile prime);

- durata de viaţă limitată a clădirilor (de exemplu se evaluează o instalaţie cu durata de viaţă fizică

rămasă de 20 de ani, amplasată într -o construcţie cu o durata de viaţă fizică rămasă de 2 ani, în premisa

utilizării în continuare; evaluarea prin metoda DCF va implica luarea în considerare a unor cheltuieli

viitoare de capital pentru înlocuirea clădirii, iar acestea vor afecta valoarea instalaţiei, comparativ cu

situaţia în care instalaţia ar fi amplasată într -o clădire nouă);

- deţinerea limitată a terenului (ex.: în baza unui contract de concesiune) şi a clădirilor în care sunt

instalate, poate afecta valoarea MFM în cazul evaluării în premisa utilizării în continuare;

- restricţii statutare sau de mediu.

Pentru reflectarea influenţei acestor factori vor trebui stabilite ipotezele adecvate.

5.6 Unele instalaţii şi echipamente care furnizează servicii sau utilităţi unei clădiri sunt incluse în moduzual în proprietatea imobiliară pe care o deservesc. Pot fi enumerate aici, fără a fi limitative, reţele de

furnizare a energiei electrice, gazului, aerului comprimat, încălzire/răcire, ventilaţie sau lifturi. Uneori

este necesar ca echipamentele funcţionale să fie evaluate separat. În aceste situaţii trebuie să fie precizat

în mod clar că evaluarea separată a echipamentelor influenţează valoarea imobilului propriuzis. Dacă

evaluarea echipamentelor funcţionale ale clădirii este făcută de alţi evaluatori, independent de evaluatorii

construcţiei propriuzise, atunci este necesară o coordonare atentă a echipelor, pentru a se evita dublele

evidenţieri sau omisiunile.

5.7 Uneori, diverse categorii de active necorporale pot influenţa valoarea MFM. Pot fi amintite aici

activele necorporale de natură tehnologică cum ar fi: programele informatice de procese, documentaţiile

tehnice, documentele de producţie şi brevetele de invenţie, drepturile de proprietate intelectuală legate

indisolubil de modele sau matriţe etc. Vânzarea sau indisponibilitatea vânzării activelor necorporale

odată cu MFM aferent poate influenţa valoarea respectivului activ. În toate situaţiile în care se identifică

existenţa unor active necorporale, care pot influenţa valoarea unui MFM trebuie avute în vedere ipoteze

suplimentare în privinţa transferului activelor necorporale.

5.8 Mijloacele fixe mobile pot face obiectul unor contracte de finanţate, cum ar fi leasingul financiar. Un

activ ce face obiectul unui contract de leasing financiar nu poate fi vândut de locatar fără achitarea

7/23/2019 Ghid GN 3

soldului sumei de plată, conform contractului. Mijloacele fixe mobile care fac obiectul unor contracte de

finanţare trebuie identificate iar valoarea lor raportată separat. Bunurile care fac obiectul unor contracte

de leasing operaţional sau sunt cedate unor terţe părţi sunt excluse în mod normal dintr -o evaluare a

întregului patrimoniului.

5.9 Definiţia valorii de piaţă din IVS 1 impune o activitate de marketing adecvată, respectiv faptul că

proprietatea trebuie să fie prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod, fapt care va conduce la cel mai bun

preţ pentru vânzător . Definiţia nu impune o metodă anume de vânzare a mijlocului fix mobil. Metodele de

vânzare pot fi diverse (ex.: ofertă, licitaţie etc.). Dacă tranzacţia se face în condiţiile în care vânzătorul

este împiedicat să aleagă metoda optimă de vânzare, atunci valoarea poate fi de piaţă sau diferită de

valoarea de piaţă, astfel:

- în cazul când constrângerea vânzătorului este una comună tuturor vânzărilor din piaţa respectivă, la

acel moment, valoarea este de piaţă;

- în cazul când constrângerea este specifică unui anumit vânzător sau unui anumit activ şi este însoţită de

o cerinţă de a vinde sub acea constrângere, avem de-a face cu o vânzare forţată.

5.10 Comparativ cu proprietăţile imobiliare, mijlocele fixe mobile sunt vândute mai des sub constrângere

(vânzare forţată). De exemplu, se convine închirierea în scop comercial a unei hale industriale în care sunt

amplasate diverse MFM. Eliberarea halei şi predare către chiriaş trebuie făcută într -un timp care nu

permite o comercializare adecvată a MFM. Într -o astfel de situaţie adesea este mai adecvată o misiune de

consultanţă asupra preţului care ar putea fi anticipat sau dacă acel preţ ar putea fi acceptat. Evaluatorul

trebuie să stabilească mai întâi natura constrângerii şi să înţeleagă consecinţele unui eşec al vânzării în

intervalul de timp stabilit (în exemplul de mai sus consecinţele nepredării spaţiului pot fi: penalizăr i,

daune sau rezilierea contractului). Pentru evitarea unor consecinţe negative ar putea fi necesară analiza

alternativelor de vânzare (în cazul de faţă transportarea activelor la o altă locaţie şi vânzarea ulterioară; în

acest caz este necesar a fi estimat şi costul transportului).

Pentru a oferi un sfat avizat, evaluatorul trebuie să cunoască situaţiile curente şi anticipate pentru a putea

stabili dacă schimbul se face sau nu în modalităţile prevăzute de definiţia valorii de piaţă. În situaţiile de

vânzare forţată trebuie ca ipotezele să fie stabilite cu atenţie şi enunţate în mod clar.

7/23/2019 Ghid GN 3

Aplicaţii reprezentative

Notă preliminară

Cele 9 a plicaţ i i au scopul de a i lustra metodologia de evaluare a MFM , de a subl in ia necesitatea

analizei amănunţite a pieţei, precum şi de a evidenţia rolul evaluatorul ui şi raţionamentului său

profesional în procesul de evaluare.

Cif rele ( preţuri, indici, rate, durate de viaţă etc.) prezentate în toate cele 9 aplicaţii au str ict un scop

didactic; ele nu reprezintă date reale de piaţă şi ca atare nu vor putea fi folosite în rapoartele de

evaluare ale unor MFM identice sau similare.

Aplicaţiile nu au ca intenţie prezentarea în mod exhaustiv a unor situaţii concrete ci numai il ustrarea

principalelor tehnici de evaluare.

Aplicaţia 1

Estimarea costului de înlocuire al unei maşini, prin metoda devizului, în cazul unor cheltuieli peste limitele normale

O întreprindere a realizat în regie proprie o maşină unicat pentru necesităţi proprii de exploatare.

Datorită caracterului de unicat al maşinii (activul poate fi înlocuit numai de o copie) costul de reproducţie

şi costul de înlocuire coincid.

Timpul normal de realizare a maşinii este de 40 de ore, operaţiunile fiind executate de un singur muncitor.

Costurile aferente realizării maşinii, în condiţii normale, sunt următoarele: - Cadru de oţel ……………………………….……………. 500 €

- Motor ……………………….………………..………....... 450 €

- Echipament electric ………………...……….……………... 75 €

- Accesorii ……………………………..………….………… 75 €

- Manopera …………………………... 40 ore x 5 € /or ă = 200 €

- Cheltuieli indirecte …………………….……..……………100 €

Total 1.400 €

7/23/2019 Ghid GN 3

Aceeaşi maşină poate fi realizată mai repede prin prestarea de ore suplimentare (2 ore suplimentare

zilnic). Acest lucru reduce termenul de finalizare a maşinii de la 5 zile lucrătoare la 4 zile lucrătoare.

Presupunând că întreprinderea plăteşte dublu orele suplimentare, comparativ cu cele normale, manopera

va costa în acest caz:

4 zile x 8 ore/zi x 5 € /ora = 160 €

4 zile x 2 ore suplimentare/zi x 10 € /or ă = 80 €

Total manoperă = 240 €

Costurile totale vor fi în acest caz de 1440 €.

Presupunând că cheltuielile de mai sus sunt valabile la data evaluării, consumurile de materiale sunt în

limite normale şi cheltuielile indirecte constante, care este costul de înlocuire al maşinii: 1.400 € sau1.440 € ?

Rezolvare:

Costul de înlocuire este 1.400 €, întrucât costurile ce-l compun sunt aferente unei activităţi normale de

producţie. În cel de-al doilea caz, cheltuielile cu munca suplimentară, cauzată de un termen de finalizare

mai scurt decât ar fi normal, au caracter extraordinar şi nu se includ în costul de înlocuire al utilajului.

Aplicaţia 2

Estimarea vârstei efective a unui utilaj

Se cere să se estimeze vârsta efectivă a unui utilaj despre care, din analiza documentelor şi din discuţiile

cu proprietarul, au rezultat următoarele informaţii:

- utilajul a fost pus în funcţiune în anul 1994, fiind achiziţionat „de nou”de la producător; preţul de

achiziţie a fost de 2.000 lei; analiza numărului serial indică anul de fabricaţie 1994.

- în anul 1998 a fost realizată o modernizare a utilajului, fiind adăugate noi componente mecanice; costul

modernizării a fost de 1.200 lei;

- în anul 1999 a fost realizată o nouă modernizare a utilajului, fiind adăugate noi componente mecanice;

costul modernizării a fost de 1.100 lei;

- în anul 2002 a fost realizată o reparaţie curentă în cadrul căreia au fost înlocuite câteva din

componentele originale; costul elementelor înlocuite, conform evidenţelor f irmei, a fost de 3.600 lei;

- în anul 2005 a fost realizată o reparaţie capitală în cadrul căreia au fost înlocuite o parte din

componentele originale; costul elementelor înlocuite, conform evidenţelor firmei a fost de 11.600 lei;

- data evaluării: 31.12.2006.

Indicii de cost anuali sunt daţi în tabelul următor:

7/23/2019 Ghid GN 3

Perioada de referinţă Indice de cost

Anul 2006 faţă de anul 1994 36,40

Rezolvare

Vârsta cronologică a utilajului, definită ca numărul de ani care au trecut de la data construirii acestuia este

de 12 ani. Totuşi vârsta cronologică nu poate fi un indicator relevant, întrucât utilajul, ca vârstă, nu

reprezintă un tot unitar. Ca urmare a reparaţiilor şi modernizărilor piesele şi subansa m blele au vârste

cronologice diferite: cele originale au 12 ani, cele înlocuite sau rezultatul modernizărilor au 1, 4, 7 sau 8

De aceea, în cazul de faţă (utilaj modernizat şi supus la reparaţii capitale), pentru estimarea deteriorării

fizice nu este adecvată folosirea vârstei cronologice ci vârstei efective.

Estimarea vârstei efective are în vedere înregistrările proprietarului (datele şi costurile reparaţiilor şimodernizărilor).

Estimarea vârstei efective se poate face prin mai multe tehnici, cum ar fi:

1. ponderarea investiţiilor;

2. interpolarea indicelui de cost.

În continuare vor fi analizate ambele tehnici.

1. Tehnica ponderării investiţiilor

Paşii care trebuie parcurşi pentru estimarea vârstei efective sunt următorii:

7/23/2019 Ghid GN 3

Pasul 1. Se indexează costul istoric al utilajului, al modernizărilor şi reparaţiilor pentru a crea o bază de

comparaţie corectă a costurilor; dacă este cazul se corectează costul istoric indexat de dublele înregistrări.

achizitiei

Cost istoric

Indice de

Cost istoric

indexat (lei)

1994 2.000 36,40 72.800

1998 1.200 4,60 5.520

1999 1.100 3,81 4.191

2002 3.600 1,59 5.724

2005 11.600 1,08 12.528

Total 19.500 100.763

Rezultatul ar fi corect dacă maşina nu ar fi suferit înlocuiri de componente.

Prin reparaţii o parte din componentele originale au fost înlocuite. Costul reparaţiilor includ costul

componentelor mecanice înlocuite. Ca urmare, costul istoric indexat include de două ori costul

componentelor înlocuite: atât în cadrul costului istoric (incluse în preţul de achiziţie) cât şi în costul

reparaţiilor. Din aceste considerente este necesară corectarea costului istoric indexat de dublele înregistrări.

Nu întotdeauna se poate cunoaşte care este costul componentelor înlocuite. De multe ori costul

reparaţiilor nu poate fi defalcat pe piese noi, piese recondiţionate sau alte operaţiuni (înlăturarea jocurilor,

ajustări, verificarea funcţionării subansamblelor, curăţirea maşinii etc.). În aceste condiţii ar fi necesară o

estimare, cu ajutorul personalului de întreţinere, a ponderii elementelor înlocuite în totalul costurilor de

reparaţie.

Se recalculează reparaţiile capitale în banii din anul 1994, prin „indexarea înapoi”, astfel:

- reparaţia capitală din 2002: 3.600 lei x 1,59 / 36,4 = 157 lei;

- reparaţia capitală din 2005: 11.600 lei x 1,08 / 36,4 = 344 lei.

Costul istoric recalculat (cost istoric minus costuri cu înlocuirile ulterioare), pentru eliminarea dublelor

înregistrări este: 2.000 lei – 157 lei - 344 lei = 1.499 lei.

Costul istoric idexat se calculează prin înmulţirea costului istoric ajustat cu indicele de cost

corespunzător:

7/23/2019 Ghid GN 3

achizitiei

Cost istoric

ajustat (lei)

Indice de

Cost istoric

indexat (lei)

1994 1.499 36,40 54.564

1998 1.200 4,60 5.520

1999 1.100 3,81 4.191

2002 3.600 1,59 5.724

2005 11.600 1,08 12.528

Total 18.999 82.527

Pasul 2. Ponderarea costurilor istorice indexate, prin înmulţirea costului istoric indexat cu vârsta

cronologică.

achizitiei

Cost istoric

indexat

Vârsta

cronologică a

investitiei (ani)

Investitia

ponderata

(lei × ani)

1994 54.564 12 654.763

1998 5.520 8 44.160

1999 4.191 7 29.337

2002 5.724 4 22.896

2005 12.528 1 12.528

Total 82.527 763.684

Vârsta efectivă se calculează ca medie ponderată prin raportarea investiţiei ponderate totale la costul

istoric indexat total:

763.684 / 82.527 = 9,25 ani, rotund 9 ani.

Erorile care pot apărea în aplicarea tehnicii ponderării investiţiilor sunt:

- lipsa oricărei corecţii a costului istoric de dublele înregistrări;

- folosirea costului istoric neindexat în procesul de ponderare.

2. Tehnica interpolării indicelui de cost

Primul pas este identic cu cel utilizat la tehnica ponderării investiţiilor , pasul al doilea fiind specific

tehnicii prezentate:

7/23/2019 Ghid GN 3

1. se indexează costul istoric al utilajului, al modernizărilor şi reparaţiilor pentru a crea o bază de

comparaţie corectă a costurilor; dacă este cazul se corectează costul istoric indexat de dublele

înregistrări;

2. se calculează indicele de cost aferent utilajului evaluat şi se determină prin interpolare anul în care ar fi

fost pus în funcţiune investiţi ponderate.

Indicele de cost se calculează ca raport între costul istoric indexat şi costul istoric:

82.527 / 18.999 = 4,34.

Se analizează tabelul cu indicii de cost şi se face identificarea indicilor de cost imediat superior şi inferior

indicelui calculat. Cei doi indici corespund anilor 1998 (indicele 4,6) şi 1999 (indicele 3,81). Indicele de

cost calculat (4,34) este mai apropiat de indicele de cost al anului 1998 (4,6), rezultând o dată medie a

investiţiei ponderate ca fiind anul 1998. Ca urmare, vârsta efectivă estimată este de 8 ani.

Se constată că cele două tehnici conduc la rezultate sensibil egaleale vârstei efective: 9 ani în cazul

tehnicii ponderării investiţiilor şi 8 ani în cazul tehnicii interpolării indicelui de cost

Diferenţa poate fi semnificativă şi apare ca urmare a unor ipoteze diferite referitoare la ponderare.

Mărimea cea mai adecvată a vârstei efective este considerată cea estimată prin tehnica ponderării

investiţiilor, întrucât această tehnică are în vedere o bază de cost echitabilă şi ponderată.

Aplicaţia 3

Utilizarea raportului vârstă / durată de viaţă,

pentru estimarea deteriorării fizice şi a deprecierii totale

Despre un echi pament de reducere a emisiilor de gaze poluante se cunosc următoarele informaţii:

- a fost achiziţionat de către întreprindere în stare nouă în urmă cu 2 ani;

- din discuţiile cu specialiştii întreprinderii reiese că echipamente similare au o durată de viaţă fizică de

10 ani;

- o reglementare legislativă recentă impune înlocuirea echipamentelor de acest tip cu unele mai

performante în maxim 2 ani;

- pe perioada utilizării echipamentul a beneficiat de întreţinere corespunzătoare, respectiv revizii tehnice

şi reparaţii curente la intervalele planificate; echipamentul nu a fost supus la reparaţii capitale pe

perioada funcţionării.

Se cere estimareae deterior ării fizică şi deprecier ii totale a echipamentului.

7/23/2019 Ghid GN 3

Rezolvare

Vârsta cronologică a echipamentului este de 2 ani. Întrucât întreţinerea a inclus revizii tehnice şi reparaţii

curente la intervale planificate şi nu s-au efectuat reparaţii capitale, se apreciază că vârsta efectivă

coincide cu vârsta cronologică.

Se poate calcula deteriorarea fizică prin metoda vârsta / durată de viaţă astfel:

%2010010

fizicăvia ţide Durata

efectivăVârsta fizicăea Deteriorar

Politicile de mediu sau alte măsuri legislative sunt cauze care pot genera depreciere e xternă. În cazul de

faţă reglementarea legislativă, care impune înlocuirea echipamentelor în maxim 2 ani, este generatoare de

depreciere externă, prin limitarea duratei de viaţă economică rămasă la 2 ani. În acest caz deprecierea

totală este estimată astfel:

efectiv ăvârstaramasaeconomicăviatade Durata

efectiv ăVârstatotal ăa Depreciere

%50100

Concluzii:

- metoda vârstă/durată de viaţă se poate folosi atât pentru estimarea deteriorării fizice cât şi pentru

estimarea deprecierii totale; diferenţa o fac diferitele concepte de vârstă şi durată de viaţă utilizate;

- dacă se estimează atât deprecierea totală cât şi deteriorarea fizică (ca în exemplul de mai sus), acestea

nu se scad pentru a se determina o formă anume de depreciere.

Aplicaţia 4

Deteriorarea fizică recuperabilă şi nerecuperabilă

Se cunosc următoarele informaţii despre un cazan de abur:

- a fost achiziţionat de către întreprindere în stare nouă în urmă cu 4 ani;

- recent specialiştii întreprinderii au identificat câteva probleme în funcţionarea cazanului şi urmează să

se facă reparaţii care constau în principal în înlocuirea unor piese uzate şi refacerea izolaţiei în zonele

deteriorate;

- reparaţiile vor fi realizate de o firmă specializată, devizul estimativ pus la dispoziţie de conducerea

întreprinderii fiind de 8.000€; reprezentanţii întreprinderii apreciază costul reparaţiilor ca fiind normal;

7/23/2019 Ghid GN 3

- din discuţiile cu specialiştii întreprinderii reiese că mijloace fixe mobile asemănătoare au fost casate

după 20 de ani de serviciu, întrucât deteriorarea fizică le făcea inutilizabile;

- cazanul a beneficiat de întreţinere corespunzătoare pe perioada utilizării şi nu a suferit până în prezent

reparaţii capitale;

- o ofertă de preţ recentă a producătorului indică un preţ de 70.000 € pentru un cazan identic.

Se cere să se estimeze deteriorarea fizică a cazanului cu abur.

Rezolvare

Vârsta cronologică a cazanului este de 4 ani. Întrucât întreţinerea a inclus revizii tehnice şi reparaţii

curente, la intervale planificate şi nu s-au efectuat reparaţii capitale, se apreciază că vârsta efectivă

coincide cu vârsta cronologică. Durata de viaţă fizică este de 20 de ani.

În cazul cazanului cu abur evaluat există probleme fizice remediabile: înlocuirea unor piese uzate şi

refacerea izolaţiei în zonele deteriorate. Aceste probleme fizice reprezintă o deteriorare fizică

recuperabilă, respectiv deprecierea se poate remedia în mod fezabil (prin repunerea în funcţiune a maşinii

se o bţine o creştere în utilitate şi valoare mai mare decât costul remedierii).

Deteriorarea fizică recuperabilă estimată prin metoda cuantificării directe în bani este de 8.000 €

(conform devizului ofertă al firmei specializate în reparaţii de cazane).

Deteriorarea fizică recuperabilă se scade din costul de înlocuire :

Costul de înlocuire (de nou) 70.000 €

Minus deteriorarea fizică recuperabilă - 8.000 €

Cost de înlocuire (de nou) pentru

partea neremediată a cazanului 62.000 €

Întrucât prin reparaţiile în curs de execuţie o parte din componentele originale vor fi înlocuite, s uma de

62.000 € reprezintă partea din cazan neremediată care este afectată de deteriorare fizică nerecuperabilă. Deoarece cheltuielile cu reparaţiile includ în afara costului componentelor noi şi costul unor operaţiuni

specifice (scoatere din funcţiune, demontare etc.), costul de înlocuire (de nou) pentru partea neremediată a

cazanului ar trebui să fie puţin mai mare decât cel rezultat. Asemenea cheltuieli specifice sunt deseori

mici în raport cu costul de înlocuire şi nu influenţează semnificativ rezultatul final. Totuşi, o ipoteză în

acest sens poate fi binevenită.

Deteriorarea fizică nerecuperabilă se poate estima prin două metode: observaţia şi metoda vârstă / durată

de viaţă. Vârsta cronologică se referă la partea neremediată a maşinii.

Ca urmare, deteriorarea fizică nerecuperabilă a maşini, estimată prin metoda vârstă / durată de viaţă, este:

7/23/2019 Ghid GN 3

%2010020

fizicăviatade Durata

efectivăVârstabil ănerecupera fizicăea Deteriorar

Deteriorarea fizică nerecuperabilă procentuală este aplicată costului de înlocuire aferent părţii

neremediate, în sumă de 62.000 €, rezultând o deteriorare fizică exprimată monetar în sumă de: 62.000 €

× 20% = 12.400 €.

Însumând cele două forme de deteriorare fizică (recuperabilă şi nerecuperabilă) rezultă o deteriorare

fizică totală de:

8.000 € + 12.400 € = 20.400 €

Prin împărţirea deterior ării fizice totale (recuperabilă şi nerecuperabilă, exprimată monetar) cu costul deînlocuire, rezultă deteriorarea fizică procentuală:

(20.000/70.000) ×100 = 29%

Aplicaţia 5

Estimarea deprecierii funcţionale cauzată de consumul excedentar de combustibil

Un autotractor, fabricat în urmă cu 6 ani, are un consum de 30 l/100 km, în timp ce un autotractor nouasemănător, ce dezvoltă aceeaşi putere, are un consum de 26 l/100 km. Proprietarul intenţionează să

vândă autotractorul. În medie, un autotractor parcurge 100.000 km anual.

Se mai cunosc următoarele date:

- rata de actualizare este 12%;

- preţul combustibilului este 1 € /litru;

- durata de viaţă economică rămasă a autotractorului este 4 ani;

Se cere să se estimeze deprecierea funcţională cauzată de cheltuielile excedentare de combustibil.

Rezolvare

Consumul mai mare al autotractorului vechi constituie un dezavantaj comparativ cu un autotractor nou.

Se pot identifica mai multe forme de depreciere care afectează maşina folosită. Între acestea, costul anual

excedentar cu combustibilul se constituie într -o depreciere funcţională.

La 100 km parcurşi, autotractorul evaluat consumă cu 30 l – 26 l = 4 l mai mult decât un substitut

modern.

Anual, autotractorul va consuma excedentar o cantitate estimată la:

7/23/2019 Ghid GN 3

100.000 km x 4 l / 100 km = 4.000 l combustibil.

Costurile excedentare brute anuale cu combustibilul sunt:

4.000 l x 1 € /litru = 4.000 €.

Evaluatorul face următoarele ipoteze:

- deţinătorul tipic al unui astfel de autotractor este o firmă plătitoare de impozit pe profit (ipoteză bazată

pe evidenţele pieţei);

- în următorii ani cota impozitului pe profit (16%) se va menţine neschimbată.

Având în vedere aceste ipoteze, costurile excedentare nete anuale (costuri brute minus economia de

impozit pe profit) cu combustibilul sunt:

4.000 € × (1 – 0,16) = 3.360 €.

Autotractorul vechi va genera costuri excedentare comparativ cu un autotractor nou, până la remedierea

problemei sau până la finele duratei de viaţă utilă. Este de presupus că din cauza costurilor foarte mari de

înlocuire a motorului, precum şi duratei de viaţă economică rămasă de 4 ani, cea mai probabilă opţiune va

fi continuarea exploatării autotractorului aşa cum este.

În concluzie, costurile excedentare cu combustibilul vor fi suportate de proprietar pe parcursul întregii

durate de viaţă utilă rămasă a autotractorului.

Pentru a cunoaşte valoarea prezentă a deprecierii funcţionale va trebui să actualizăm costurile excedentare

aferente fiecărui an al duratei de viaţă utilă rămase:

Specificaţii Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4

Factor de actualizare =

1/(1 + 0,12)n

0,8929 0,7972 0,7118 0,6355

Costuri excedentare

nete actualizate €

3.000 2.679 2.392 2.135

Depreciere funcţionalǎ

10.206

Deci, deprecierea funcţională cauzată de consumul excedentar de combustibil este de, rotund 10.200 €.

7/23/2019 Ghid GN 3

Aplicaţia 6

Evaluarea unei prese verticale cu patru coloane de 200 tf prin abordarea prin cost

Se cere să se estimeze valoarea de piaţă a unei prese verticale cu patru coloane de 200 tf pe premisa

utilizării în continuare ca parte a întreprinderii care îşi continuă activitatea normală de exploatare, prinabordarea prin cost.

Presa evaluată se află în stare de funcţionare, completă şi lucrează sub capacitatea proiectata, în condiţii

de mediu obişnuite.

Presa a fost pusă în funcţiune în urmă cu 5 ani, fiind achiziţionată direct de la producător. Are reviziile şi

reparaţiile realizate conform normativului tehnic. Nu au fost realizate reparaţii capitale ale presei.

Evaluatorul apreciază starea generală a presei verticale ca fiind bună.

Întrucât evaluarea se face în premisa utilizării în continuare, costul de înlocuire are în vedere preţul de

achiziţie curent, taxele nerecuperabile şi celelalte cheltuieli directe ocazionate de punerea în funcţiune a

presei verticale.

Prin deducerea deprecierii cumulate din costul de înlocuire (de nou) rezultă valoarea de piaţă a presei.

Evaluatorul a obţinut următoarele informaţii:

- o presă cu aceleaşi caracteristici tehnice are preţul la furnizor de 120.000 €;

- contravaloarea transportului de la producător la locul de montaj (inclusiv manipularea şi asigurareatransportului), conform informaţiilor furnizate de o firmă locală de transporturi: 750 €;

- contravaloarea montajului, a probelor şi a celorlalte cheltuieli legate de punerea în funcţiune a presei,

conform ofertei unei firmei specializate: 3.000 €;

- presa evaluată are un consum de energie electrică superior preselor similare noi;

- rata de actualizare este 14%;

- capacitatea proiectată a presei verticale este de 150.000 repere anual iar producţia curentă este de

100.000 repere anual.

Rezolvare

Estimarea costului de înlocuire

Costul de înlocuire pe premisa utilizării în continuare este: 120.000 € + 750 € + 3000 € = 123.750 €,

rotund 124.000 €.

Estimarea deprecierii

1. Deteriorarea fizică, care se estimează prin metoda vârstă / durată de viaţă, în funcţie de vârsta efectivă

şi durata de viaţă fizică.

7/23/2019 Ghid GN 3

Se apreciază că vârsta efectivă coincide cu vârsta cronologică (5 ani), întrucât întreţinerea a inclus revizii

tehnice şi reparaţii curente la intervale planificate şi nu au fost făcute reparaţii capitale.

Durata de viaţă fizică a fost stabilită la 20 de ani, în baza discuţiilor cu mecanicul şef, persoană

experimentată care s-a ocupat în ultimii 30 de ani de întreţinerea şi repararea unor prese asemănătoare.

Discuţii cu personalul de exploatare indică faptul că nu există motive de îngrijorare în privinţa unei durate

de viaţă fizică rămasă de 15 ani.

Ca urmare deteriorarea fizică se estimează la: 5 / 20 = 25%

2. Sunt investigate cheltuielile de exploatare (cu personalul, materiile prime, întreţinerea, consum energie

etc.) pentru a se căuta indicii ale deprecierii funcţionale. Compar ativ cu o presă modernă echivalentă,

presa evaluată are un consum energetic mai mare, fapt care dovedeşte existenţa deprecierii funcţionale.

Pliantele producătorului prezintă detaliat aceste avantaje, indicând o economie a costului de exploatare de

3.500 € pentru utilizarea presei la capacitatea instalată. Informaţiile primite de la personalul de exploatare

şi confirmate de conducere specifică un grad de utilizare al presei de cca. 67% din capacitatea instalată

(100.000 repere realizate anual / 150.000 repere capacitate producţie anuală), procentaj care se estimează

că se va menţine în continuare. Ca urmare se apreciază ca presa atrage costuri de exploatare excedentare

de 2.345 € . Părerea mecanicului şef este că nu este fezabil să fie îmbunătăţite performanţele în

exploatare ale presei, costurile de modernizare fiind foarte mari.

Întreprinderea este plătitoare de impozit pe profit iar cota de impozitare este de 16%.

Rezultă costuri de exploatare anuale excedentare nete de 2.345 € × (1-16%) = 1.970 €.

Actualizarea cu o rata de actualizare de 14% pe perioada duratei de viaţă fizică rămasă de 15 ani se poate

face utilizând factorul de capitalizare sau factorul valorii prezente a unui flux de venit periodic (FVPA):

14217,6

14,01111 15

k FVPA

Rezultă că deprecierea funcţională este de: 1970 € × 6,14217 = 12.100 €.

Dacă pe prevăd variaţii ale costurilor de exploatare excedentare anuale, evaluatorul va calculaşi vaînsuma valoarea actualizată a fiecărui cost excedentar anual. Cauzele care pot duce la asemenea fluctuaţii

ţin de costurile energiei sau de nivelul previzionat al producţiei.

Costurile de exploatare excedentare sunt costuri variabile (se modifică odată cu producţia). Din acest

motiv, o problemă ce necesită atenţie o constituie capacitatea curentă de producţie mult sub cea instalată,

fapt care duce la distorsiuni în relaţia dintre costurile de exploatare fixe şi cele variabile.

3. Personalul de exploatare apreciază, având în vedere caracteristicile tehnice ale presei, că se pot presa

un număr de 150.000 repere / an.

Din informaţiile furnizate de conducerea întreprinderii se reţine că producţia medie, în ultimii 5 ani a fost

de 100.000 repere / an, ca urmare a unei cereri mai scăzute decât se anticipa. Încercările de a găsi noi

7/23/2019 Ghid GN 3

pieţe de desfacere pentru produsele întreprinderii s-au soldat cu eşec. Din declaraţiile directorului de

marketing reiese că întreprinderea are o producţie puţin peste media sectorului de activitate şi că nu se

întrevăd curând perspective de creştere.

În baza principiului substituţiei, un potenţial cumpărător al presei nu va fi dispus să plătească pentru

capacitatea excedentară (de 50.000 repere/an), care nu aduce beneficii. Ca atare, dacă se porneşte de la

costul de înlocuire al unei prese care are capacitatea de producţie de 150.000 repere/an este necesar ca

acesta să fie corectat în funcţie de nivelul curent al producţiei. Având în vedere natura cauzei (cererea de

produse finite), deficienţa este cauzată de deprecierea externă.

Pentru estimarea deprecierii externe se va utiliza metoda inutilităţii procentuale, metodă derivată din

conceptul cost / capacitate:

1001 x Acapacitate Bcapacitateă procentual ea Inutilitat

capacitatea A = capacitatea proiectată a presei, respectiv 150.000 repere / an;

capacitatea B = producţia curentă, respectiv 100.000 repere / an;

n = exponent sau factor de scală.

Metoda este utilizabilă în ipoteza că nu există cheltuieli fixe asociate cu mijlocul fix mobil evaluat.

Este necesar a se estima exponentul “n”.

Analiza se face cunoscând preţurile unor prese noi, de diferite capacitaţi, informaţii care se pot obţine de

la producător.

De la furnizor se obţin următoarele oferte ale unor prese asemănătoare:

- presă verticală cu patru coloane de 200 tf, preţ ofertă: 120.000 €;

- presă verticală cu patru coloane de 180 tf, preţ ofertă: 110.000 €.

Cele două prese au celelalte caracteristici tehnice asemănătoare (în mare parte similare). Pornind de la

relaţia cost / capacitate, prin logaritmare se poate extrage valoarea exponentului „n”. În cazul de faţă

exponentul este, rotund: 0,8.

Inutilitatea pr ocentuală calculată în baza datelor de mai sus este de:

%28100000.150

000.1001

xă procentual ea Inutilitat

Concluzionând, au fost identificate şi estimate următoarele forme de depreciere:

- deteriorare fizică (nerecuperabilă): 25% din costul de înlocuire;

7/23/2019 Ghid GN 3

- depreciere funcţională (din costuri de exploatare excedentare): 12.100 €;

- depreciere externă (penalitate pentru inutilitate): 28% din costul de înlocuire diminuat cu deteriorarea

fizică şi deprecierea funcţională.

Estimarea valorii de piaţă pe premisa utilizării în continuare ca parte a întreprinderii care îşi continuă

activitatea normală de exploatare (abordarea prin cost) este prezentată în continuare:

Cost de înlocuire ( presa instalată) 124.000 €

Minus deteriorare fizică (124.000 x 25%) -31.000 €

Cost de înlocuire minus deteriorare fizică 93.000 €

Minus depreciere funcţională -12.100 €

Cost de înlocuire minus deteriorare fizică şi

depreciere funcţională 80.900 €

Minus depreciere externă (80.900 x 28%) - 22.652 €

Valoarea de piaţă pentru utilizarea în continuare 58.248 €

Rotund, 58.000 €

Evaluatorul a analizat toţi factorii care ar putea influenţa premisa utilizării în continuare şi apreciază că premisa este viabilă şi nu există costuri suplimentare care ar influenţa valoarea estimată.

Aplicaţia 7

Evaluarea unui motor prin abordarea prin comparaţia vânzărilor, metoda identificării

Să se estimeze valoarea de piaţă pe premisa transferului a unui motor tip MAN cu 12 cilindri, cu puterea

de 460 kw, ce echipează un grup generator şi care are un număr de 9.900 ore de funcţionare. Motorul este

în stare foarte bună, funcţionează, este complet şi este exploatat într -un regim normal şi în condiţii de

mediu obişnuite.

Întrucât evaluarea se face pe premisa transferului, evaluatorul solicită clientului instrucţiuni privind partea

care va suporta costurile relocării.

Aceste instrucţiuni, incluse în contractul de evaluare, indică faptul că cheltuielile de scoatere de pe

amplasament şi de dezasamblare sunt suportate de vânzător, iar costurile de transport şi de reinstalare

ulterioară vor fi suportate de cumpărător.

Rezolvare

Au fost contactaţi vânzătorii şi s-a constatat că motoarele au fost tranzacţionate în aceleaşi condiţii

privind costurile relocării ca şi bunul evaluat.

7/23/2019 Ghid GN 3

Majoritatea vânzătorilor se află la o distanţă de maxim 150 km de locaţia bunului evaluat.

Personalul de exploatare indică un număr maxim de ore de funcţionare până la casarea din cauze fizice de

40.000 ore.

În urma analizei de piaţă au fost găsite informaţii recente despre vânzări de motoare, după cum urmează:

Comparabile Producator

vânzare

(EURO)

cilindri

Putere

(kW)Stare

funcţionare

Subiect MAN - 12 460foarte

bunǎ 9.900

Comparabila 1DAIMLER

BENZ17.000 12 500 excelentǎ 5.000

Comparabila 2 ABB 6.900 8 125foarte

bunǎ 8.000

Comparabila 3 DEUTZ 18.000 12 480foarte

bunǎ 7.000

Comparabila 4 MAN 15.000 12 460foarte

bunǎ 10.000

Comparabila 5 MWM 19.000 12 515 bunǎ 15.000

bunǎ 7.000

bunǎ 9.000

Comparabila 8 ABB 6.600 8 130 bunǎ 20.000

Comparabila 9 MAN 15.500 12 460 excelentǎ 9.000

Comparabila 10 MWM 17.900 12 480foarte

bunǎ 11.000

Din vânzările de mai sus trebuie reţinute numai acelea care sunt asemănătoare cu motorul evaluat.Motoarele cu 8 cilindri au puterea de 125 – 130 kw, cu preţul mult mai mic decât al celorlalte motoare

(6.600 – 6.900 €). Motoarele cu 12 cilindri au puteri între 460 – 515 kw şi preţuri între 15.000 – 19.000 €.

Întrucât motoarele cu 8 cilindri (comparabilele 2 şi 8) sunt foarte diferite de motorul evaluat, se vor

exclude din analiză.

Se constată că preţurile motoarelor cu 12 cilindrii şi putere de 460 kw sunt de 15.000 € şi 15.500 €, preţul

maxim fiind pentru un motor în stare excelentă, cu un număr de ore de funcţionare inferior motorului

evaluat.

Motorul evaluat se identifică direct cu comparabila 4, având producător, număr de cilindri, putere şi stare

similare. Numărul orelor de funcţionare diferă nesemnificativ (9.900 ore la proprietatea evaluată faţă de

7/23/2019 Ghid GN 3

10.000 ore la comparabila 4, respectiv cca. 1%) şi se apreciază că nu este necesară o corecţie pentru

această diferenţă. Evaluatorul face această apreciere având în vedere că diferenţa de preţ de 500 € dintre

comparabilele 4 şi 9 reflectă recunoaşterea de către piaţă a avantajelor unui număr de 1000 ore de

funcţionare şi totodată o superioritate a stării tehnice.

Din informaţiile primite de la vânzătorii contactaţi precum şi de la o firmă specializată indicată de către

câţiva dintre aceştia, evaluatorul estimează costurile de bază ale relocării astfel:

- cheltuieli de scoatere de pe amplasament: 1.600 €;

- cheltuieli de dezasamblare: 400 €;

- cheltuieli de reinstalare: 1.200 €.

Evaluatorul apreciază că valoarea de piaţă pe premisa transferului, în ipoteza că cheltuielile de scoatere de

pe amplasament şi de dezasamblare vor fi suportate de vânzător iar costurile de transport şi de reinstalareulterioară vor fi suportate de cumpărător este de 15.000 €.

În varianta că instrucţiunile clientului precizau că toate costurile (scoatere de pe amplasament,

dezasamblare şi reinstalare) vor fi suportate de cumpărător, evaluatorul va trebui să precizeze aceste

premise şi să ajusteze corespunzător valoarea.

Dacă anumite costuri sunt suportate de cumpărător, contrar uzanţelor pieţei, este firesc ca acesta să fie

dispus să plătească mai puţin pentru motorul respectiv cu contravaloarea costurilor suplimentare suportate

(în cazul de faţă costurile de scoatere de pe amplasament şi dezasamblare).

Ca urmare, valoarea de piaţă pe premisa transferului, în ipoteza că cheltuielile de scoatere de pe

amplasament, dezasamblare, transport şi de reinstalare ulterioară vor fi suportate de cumpărător este de:

15.000 € – 1.600 € – 400 € = 13.000 €.

Se observă că, chiar dacă valoarea de piaţă este estimată în aceeaşi premisă (transferul), cheltuielile de

scoatere de pe amplasament, dezasamblare sau de reinstalare ulterioară pot influenţa semnificativ

rezultatul.

Pentru acelaşi motor se cere să se estimeze valoarea de piaţă dar pe premisa utilizării în continuare ca

parte a întreprinderii care îşi continuă activitatea normală de exploatare.

Evaluatorul va analiza toţi factorii care ar putea influenţa această premisă (dacă posesia clădirilor ce

adăpostesc motorul şi terenurilor aferente este mai mare decât durata de viaţă fizică rămasă, dacă există

incidenţe statutare sau ale legislaţiei de mediu care ar împiedica funcţionarea sau ar genera cheltuieli

suplimentare). Se consideră că, în cazul de faţă, premisa este viabilă şi nu există costuri suplimentare care

ar influenţa valoarea estimată.

Aşa cum s-a arătat anterior, valoarea de piaţă pe premisa transferului, cu cheltuielile de scoatere de pe

amplasament şi de dezasamblare suportate de vânzător şi cu costurile de transport şi de reinstalare

ulterioară suportate de cumpărător este de 15.000 €.

7/23/2019 Ghid GN 3

Pentru evaluarea motorului pe premisa utilizării în continuare este necesară luarea în considerare a

costurilor instalării. Acestea vor include contravaloarea transportului şi a instalării propriuzise.

Contactând o firmă locală de transport, evaluatorul identifică un preţ de 700 € pentru manipularea şi

transportul motorului la o distanţă de maxim 150 km.

Costurile de reinstalare, aşa cum s-a precizat anterior sunt estimate la 1.200 €.

Costurile totale de instalare sunt de 700 € + 1.200 € = 1.900 €. Întrucât motorul a fost instalat cu mulţi ani

în urmă, costurile de instalare sunt vechi, având o durată de viaţă utilă rămasă inferioară unora noi. Ca

urmare costurile de instalare vor trebui depreciate.

Cunoscând durata de viaţă fizică a motorului, de 40.000 ore şi vârsta efectivă (9.900 ore funcţionare), se

estimează o deteriorare fizică procentuală de 9.900 / 40.000 = 25%.

Diminuând costurile instalării cu deprecierea de 25%, rezultă un cost depreciat de 1900 € × ( 1- 25%) =

1.425 €.

Valoarea de piaţă pe premisa utilizării în continuare este egală cu valoarea de piaţă a motorului,

determinată pe premisa relocării (15.000 €) la care se adaugă costurile depreciate de instalare (1.425 €),

respectiv 16.425 €, rotunjit la 16.400 €.

Concluzii:

Se observă că valoarea de piaţă diferă în funcţie de ipotezele (premisele) evaluării, astfel:

1. valoarea de piaţă pe ipoteza transferului, când cheltuielile de scoatere de pe amplasament şi de

dezasamblare vor fi suportate de vânzător iar costurile de transport şi de reinstalare ulterioară vor fi

suportate de cumpărător: 15.000 €;

2. valoarea de piaţă pe ipoteza transferului, când cheltuielile de scoatere de pe amplasament,

dezasamblare, transport şi de reinstalare ulterioară vor fi suportate de cumpărător : 13.000 €;

3. valoarea de piaţă pe ipoteza utilizării în continuare ca parte a întreprinderii care îşi continuă activitatea

normală de exploatare : 16.400 € .

Aplicaţia 8

Evaluarea unui autoturism prin abordarea prin comparaţia vânzărilor, metoda asimilării

Se cere să se estimeze valoarea de piaţă a unui autoturism Opel Astra Classic cu 5 uşi, cilindree de 1686

cmc, putere maximă de 59 kw, alimentat cu motorină, anul fabricaţiei 2006 şi culoarea verde. Dotările

opţionale ale autoturismului constau în: aer condiţionat, CD- player şi vopsea metalizată. Autoturismul se

prezintă în stare foarte bună, nu a avut accidente şi are 28.000 km parcurşi.

7/23/2019 Ghid GN 3

În cazul unui asemenea mijloc fix mobil nu se pune problema unor ipoteze suplimentare pentru estimarea

valorii de piaţă. Toate bunurile de acest fel se evaluează în premisa transferului şi nu există costuri de

scoatere de pe amplasament, dezasamblare sau reinstalare.

Abordarea care se foloseşte în continuare este abordarea prin comparaţia vânzărilor. În cadrul analizei de

piaţă se vor identifica o serie de autoturisme similare, dar care diferă de autoturismul evaluat prin mai

multe caracteristici.

Trebuie identificate acele caracteristici ale unui MFM pe care piaţa (vânzătorii şi cumpărătorii) le

consideră importante pentru fundamentarea preţului, şi pentru care cumpărătorii sunt dispuşi să plătească.

Conform informaţiilor primite de la dealerul local, dotarea standard a unui autoturism Opel Astra Classic

include: preechipare pentru sistemul audio - două difuzoare, display (oră, temperatură exterioară, data sau

afişajul radio-ului), antena, jante de otel 6Jx15, anvelope 195/60 R15 si capace integrale din material

plastic, centuri de siguranţă pentru toate cele 5 locuri - cele faţă pretensionate, oglinzi cu reglare manuală

din interior şi rabatabile, semnalizatoare laterale adiţionale, faruri cu halogen, sistem de frânare cu discuri

ventilate faţă şi tambur spate, avertizor sonor pentru faruri aprinse, reglarea înalţimii farurilor – electric,

imobilizator motor a 3-a generaţie, sistem de ventilaţie cu patru trepte, recircularea aerului din habitaclu,

filtru de polen, servodirectie electrohidraulică, AIRBAG-uri frontale pentru am bele locuri faţă, ABS.

A fost analizată subpiaţa specifică şi au fost identificate numeroase tranzacţii şi oferte cu autoturisme

similare. Dintre acestea au fost reţinute comparabilele cele mai relevante (tranzacţii), respectiv cele care

au aceeaşi sursă de energie, aceeaşi putere maximă şi care sunt localizate în acelaşi oraş:

Specificaţii Autoturisme comparabile

A B C D E

Marca Opel Opel Opel Opel Opel

Tipul Astra Astra Astra Astra Astra

Sursa de energie motorină motorină motorină motorină motorină

Cilindree (cmc) 1686 1686 1686 1686 1686

Putere maximă (kw) 59 59 59 59 59

Culoarea roşie roşie gri gri gri

Anul fabricaţiei 2006 2006 2006 2005 2006

Km parcur şi (rotunjit

la mii km)

23.000 23.000 27.000 90.000 31.000

Dotări optţonale AC, airbag-uri

laterale, ESP,

CD-player, jante

aliaj, vopsea

metalizată

AC, CD-player,

vopsea

metalizată

AC, CD-player,

vopsea

metalizată

clima,CD-

player, ESP,

jante aliaj,

alarmă, vopsea

metalizată

AC, CD-player,

vopsea

metalizată

7/23/2019 Ghid GN 3

Stare/condiţie foarte bună foarte bună foarte bună foarte bună foarte bună

Accidente nu nu nu tamponare usoar

remediată

Defecţiuni tehnice

actuale

nu are nu are nu are nu are nu are

Efectuat revizii

periodice / tip service

la termen /

service

acreditat

la termen /

service

acreditat

la termen /

service

acreditat

la termen /

service acreditat

la termen /

service acreditat

Pret ( €) 13.600 13.000 13.000 11.500 12.500

Data tranzacţiei tranzacţie,

- 2 luni

tranzacţie

curentă

tranzacţie,

- 3 luni

tranzacţie

curentă

tranzacţie

curentă

Din discuţiile cu vânzătorii, evaluatorul a concluzionat că aceştia erau singurii utilizatori ai

autoturismelor, că vânzarea s-a redus la un singur autoturism, că plata a fost făcută în numerar şi că nu au

fost presaţi de timp.

Evaluatorul va selecta elementele de comparaţie care vor fi avute în vedere în continuare. Se încearcă

eliminarea acelor elemente al căror efect este măsurat şi de altele, pentru a evita o dublă cuantificare.

Elementul de comparaţie stare /condiţie se refer ă la o apreciere calitativă generală a stării tehnice a

maşinii. Totuşi cumpărătorii preferă o analiză detaliată a elementelor care pot influenţa starea tehnică.

Între aceste elemente se pot enumera: numărul de kilometri parcurşi, efectuarea reviziilor periodice,service-ul unde s-au făcut reparaţiile, calitatea pieselor folosite în reparaţii, defecţiuni existente sau

gravitatea accidentelor. Elementul de comparaţie stare /condiţie analizat separat nu poate releva cu

subtilitate nuanţe uneori diferite ale factorilor de influenţă sus menţionaţi.

Ca atare evaluatorul a decis că în cadrul elementului de comparaţie stare /condiţie vor fi analizate acele

elemente recunoscute de către piaţă ca având influenţă asupra preţului (în cazul de faţă numărul de

kilometri parcurşi, calitatea întreţinerii - respectiv respectarea intervalului reviziilor periodice, folosirea

service-urilor acreditate - şi existenţa accidentelor / defecţiunilor ).

Toate comparabilele au o bună calitate a întreţinerii, nu au defecţiuni iar tranzacţiile sunt recente (maxim

3 luni) şi în aceleaşi condiţii de piaţă, deci pentru aceste elemente de comparaţie nu sunt necesare corecţii.

La finele analizei, evaluatorul reţinute următoarele elemente de comparaţie: vârsta efectivă, starea

(respectiv numărul de kilometri parcurşi, calitatea întreţinerii şi existenţa accidentelor/ defecţiunilor) şi

accesoriile (dotările opţionale).

Referitor la celelalte elemente de comparaţie posibil de analizat (locaţia, motivaţia părţilor, cantitatea,

producătorul, calitatea, tipul de vânzare), evaluatorul consideră că nu sunt necesare corecţii.Evaluatorul prezintă detaliat în raportul de evaluare raţionamentul profesional care i-a ghidat alegerea

precum şi ipotezele folosite.

7/23/2019 Ghid GN 3

Pornind de la cele 5 comparabile selectate în grila datelor de piaţă (A – E) se încearcă identificarea

comparabilelor perechi şi estimarea ajustărilor aferente fiecărui element de comparaţie.

Se identifică perechile de date:

Perechea B-E, diferă doar prin numărul de kilometri parcurşi; comparabila B fiind mai scumpă, se

presupune că diferenţa de preţ de 500 € poate fi atribuită diferenţei de kilometrii parcurşi (8.000 km);

ajustarea unitară care ar putea fi avută în vedere este de 500 €/ 8.000 km × 1.000 km = 62 € /1.000 km

parcurşi;

Perechea C-E, diferă doar prin numărul de kilometri parcurşi; comparabila C fiind mai scumpă, se

presupune că diferenţa de preţ de 500 € poate fi atribuită diferenţei de kilometrii parcurşi (4.000 km);

ajustarea unitară care ar putea fi avută în vedere este de 500 € /4.000 km × 1.000 km = 125 € /1.000 km

parcurşi;

Perechea B-C, diferă doar prin numărul de kilometri parcurşi, dar comparabilele au acelaşi preţ. Din

analiza acestei comparabile rezultă că o diferenţă de 4.000 km nu este percepută ca fiind semnificativă de

către piaţă (ajustare zero).

Din cele de mai sus se poate reţine că o singură pereche poate să nu reflecte îndeajuns de corect diferenţa

de preţ atribuibilă elementului de comparaţie analizat. Pentru o bună reflectare a ajustării ar fi necesare

mai multe perechi pentru aceeaşi ajustare.

În cazul de faţă se apreciază că o ajustare rezonabilă este mediana celor trei ajustări rezultate, respectivcca. 60 € /1.000 km parcurşi.

Perechea A-B diferă doar prin dotările opţionale; comparabila A fiind mai scumpă, se presupune că

diferenţa de preţ de 600 € poate fi atribuită diferenţei de dotări (airbeg-uri laterale, jante aliaj şi ESP).

Este dificil de cuantificat diferenţa specifică fiecărei dotări opţionale. Ca atare mărimea corecţiei nu va

putea fi cuantificată precis întotdeauna. Există situaţii când piaţa nu recunoaşte valoarea anumitor

opţionale.

Specificaţii Obiectivulevaluat

Comparabile

A B C E

Preţ ( €) 13.600 13.000 13.000 12.500

Vârsta efectivă (ani) 1 1 1 1 1

Corecţie vârstă 0 0 0 0

Preţ corectat ( €) 13.600 13.000 13.000 12.500

Starea/condiţia:

- nr. km parcur şi 28.000 23.000 23.000 27.000 31.000

corecţie km -300 -300 -60 180

preţ corectat ( €) 13.300 12.700 12.940 12.680

- calitatea întreţinerii f.bună f.bună f.bună f.bună f.bună

7/23/2019 Ghid GN 3

(respectarea intervalului

reviziilor periodice, folosirea

service-urilor acreditate)

corecţie întreţinere 0 0 0 0

preţ corectat ( €) 13.300 12.700 12.940 12.680

- accidente anterioare şi

defecţiuni

nu nu nu nu Nu

corecţie accidente 0 0 0 0

preţ corectat ( €) 13.300 12.700 12.940 12.320

Accesorii (dotări opţionale) AC,

player,

vopsea

metaliza

airbag-uri

laterale,

ESP, CD-

player,

aliaj,

vopsea

metalizat

player,

vopsea

metali

AC, CD-

player,

vopsea

metalizat

AC, CD-

player,

vopsea

metalizat

Corecţie accesorii -600 0 0 0

Preţ corectat ( €), rotunjit 12.700 12.700 12.940 12.680

Număr corecţii 2 1 1 1

Corecţie totală brută (€) 900 300 60 180

Având în vedere aceste dificultăţi, soluţiile care pot fi adoptate în acest caz sunt:

- eliminarea comparabilelor care diferă substanţial în privinţa dotărilor opţionale şi crearea unui

portofoliu de comparabile cu dotări similare;

- crearea unor clase de dotări opţionale (reduse, medii, superioare), analizarea nivelului de dotare

recunoscut de piaţă pentru fiecare clasă şi realizarea analizei pe perechi de date pe aceste clase;

- utilizarea analizei calitative;

- folosirea, ca alternativă, a metodei procentajului din cost.

În cazul de faţă se optează pentru eliminarea comparabilei D, pentru care nu se po t estima corecţiile

aferente dotărilor opţionale şi de asemenea nu au putut fost identificate corecţiile pentru vârstă şi

accidente suferite.

În continuare se prezintă grila finală a datelor de piaţă, cu corecţiile necesare.

Evaluatorul selectează valoarea aferentă comparabilei C, care are atât cele mai puţine corecţii, cât şicorecţia totală brută cea mai mică.

7/23/2019 Ghid GN 3

Deci, valoarea de piaţă pe premisa transferului pentru autoturismul evaluat este estimată la, rotund:

12.900 €.

Aplicaţia 9

Evaluarea unei instalaţii complexe prin abordarea prin venit

(metoda actualizării fluxurilor de numerar)

Se cere să se estimeze valoarea de piaţă a unei instalaţii complexe pe premisa utilizării în continuare ca

parte a întreprinderii care îşi continuă activitatea normală de exploatare.

Se cunosc următoarele informaţii:

- instalaţia a fost achiziţionată în stare nouă în urmă cu 3 ani;

- instalaţia funcţionează într -o hală metalică nouă aflată în proprietatea aceleiaşi firme care deţine şi

instalaţia, hala situată pe un teren aparţinând aceleiaşi întreprinderi;

- din situaţiile contabile la 31.12.2006 s-au extras următoarele date:

fondul de rulment net era de 30.000 €, reprezentând 30% din veniturile din exploatare;

cheltuielile reprezentau 75% din venituri;

cheltuielile cu amortizar ea sunt cuprinse în costurile de exploatare şi sunt în cuantum de 2.500

investiţiile (cheltuielile de capital) au fost la nivelul întregului an egale cu amortizarea;

- durata de viaţă fizică a unor instalaţii asemănătoare este de 25 de ani;

- un evaluator de proprietăţi imobiliare estimează valoarea de piaţă a drepturilor depline deţinute asupra

halei metalice şi terenului ca fiind 100.000 €;

- instalaţia poate funcţiona independent de restul firmei, produsele finite putând fi comercializate direct;

grupul de active care gener ează intrări de numerar din utilizarea continuă sunt: hala şi terenul aferent,

instalaţia şi fondul de rulment net.

Au fost făcute următoarele ipoteze:

- având în vedere prognozele pe termen mediu şi lung ce vizează ramura de activitate, veniturile vor

creşte în următorii 5 ani cu câte 10% pe fiecare an faţă de anul anterior, urmând ca din anul 6 să se

stabilizeze;

- având în vedere evoluţia istorică a cheltuielilor din exploatare, evaluatorul estimează că cheltuielile se

vor menţine pe perioada de previziune la o cotă de 75% din venituri;

7/23/2019 Ghid GN 3

- evaluatorul analizează cerinţele de fond de rulment net în ramura respectivă şi cerinţele istorice ale

instalaţiei evaluate; se concluzionează că fondul de rulment net va reprezenta şi în anii următori 30%

din venituri;

- cheltuielile de capital vor creşte în acelaşi ritm cu veniturile (10% anual), pentru a susţine creşterea

previzionată; amortizarea va creşte şi ea în acelaşi ritm;

- cota impozitului pe profit se va menţine la 16%.

Rata de actualizare adecvată (r eflectată de costul mediu al capitalului întreprinderii) a fost estimată de

evaluator la 12%.

Rezolvare

Valoarea de piaţă pe premisa utilizării în continuare poate fi influenţată de durata limitată de folosire a

clădirii care adăposteşte instalaţia sau a terenului aferent. Analiza informaţiilor referitoare la proprietatea

imobiliară indică o durată de viaţă fizică rămasă a clădirii (cca. 50 de ani) mai mare decât cea a instalaţiei

(22 de ani).

Din discuţiile cu reprezentanţii proprietarului nu au fost identificate restricţii statutare sau reglementări de

mediu care să aibă incidenţă asupra duratei de viaţă rămase a instalaţiei sau să genereze costuri

suplimentare.

Se concluzionează că premisa utilizării în continuare este viabilă.

Perioada explicită de previziune se estimează a fi de 5 ani, avându-se în vedere că utilizarea pe termen

lung a instalaţiei este fezabilă (durată de viaţă fizică rămasă estimată la 22 de ani) şi că prognozele de

ramură indică o stabilizare a fluxului de numerar din anul al şaselea.

Fluxul de numerar net disponibil pentru capitalul investit este determinat de relaţia:

Flux de numerar net disponibil pentru capitalul investit = Profit net din exploatare + amortizare –

cheltuieli de capital +/- modificare fond de rulment net

Valoarea terminală se determină prin capitalizarea directă a fluxului de numerar disponibil în ultimul an

de previziune explicită (anul 5), în ipoteza perpetuităţii, cu modelul Gordon-Shapiro. În ipoteza

stabilizării veniturilor (creştere nulă), rata de capitalizare este egală cu rata de actualizare.

Capitalizarea conduce la valoarea terminală a subdiviziunii întreprinderii (compusă din instalaţie, hală,

teren şi fond de rulment net) la finele anului 5.

Pentru a putea fi însumată cu fluxurile de numerar disponibile pentru investitori este necesar ca atât

fluxurile cât şi valoarea terminală să fie aduse la valoarea lor actualizată, prin tehnica actualizării.

7/23/2019 Ghid GN 3

Factorul de actualizare pentru fluxurile de numerar disponibile, aferente fiecărui an din perioada explicită

de previziune este calculat cu relaţia cunoscută:

e actual i zar de Factor )1(

k = rata de actualizare,

i = anul de previziune.

Din valoarea de piaţă estimată a subdiviziunii întreprinderii (225.738 €) se scad valorile de piaţă ale

activelor corporale (100.000 €) şi necorporale existente, precum şi valoarea fondului de rulment net

(30.000 €).

Rezultatul obţinut (96.000 €) reprezintă o indicaţie a valorii de piaţă a instalaţiei, în premisa utilizării în

continuare.

Specificaţii 31.12.2006 (Anul 0) Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 Terminal

Venituri din exploatare (€) 100.000 110.000 121.000 133.100 146.410 161.051

Cheltuieli din exploatare ( €) 75.000 82,500 90.750 99.825 109.808 120.788

Fond de rulment ( €) 30.000 33.000 36.300 39.930 43.923 4.,315

Profit brut (V-Ch), ( €) 25.000 27.500 30.250 33.275 36.602 40.263

Impozit pe profit (16%), ( €) 4.000 4.400 4.840 5.324 5.856 6.442

Profit net ( €) 21.000 23.100 25.410 27.951 30.746 33.821

+ Amortizare ( €) 2.500 2.750 3.025 3.328 3,660 4.026

- Cheltuieli de capital ( €) -2.500 -2.750 -3.025 -3.328 -3.660 -4.026

-/+ Modific?ri fond rulment ( €) -3.000 -3.300 -3.630 -3.993 -4.392

Fluxul de numerar net disponibil pentru capitalulinvestit ( €)

20.100 22.110 24.321 26.753 29.428 29.428

Rata de capitalizare 0,12

Valoare terminal? ( €) 245.237

Factor de actualizare 0,8929 0,7972 0,7118 0,6355 0,5674 0,5674

Fluxul de numerar net actualizat ( €) 17.946 17.626 17.311 17.002 1.,698

Valoare terminal? actualizat? ( €) 139.154

Valoarea subdiviziunii generatoare de numerar ( €) 225.738

- active necorporale ( €) 0

- drepturi deţinute asupra altor activelor corporale ( €) -100.000

- fond de rulment ( €) -30.000

Valoarea instalaţiei ( €) 95.738

Rotunjit ( €) 96.000

7/23/2019 Ghid GN 3

Bibliografie

1. IVSC – Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a opta, 2007, ed. ANEVAR, Bucureşti, 2007

IASB – Standardele Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS), 2007, ed. CECCAR, Bucureşti,2007

3. ASA – Evaluarea maşinilor şi echipamentelor, ed. ANEVAR, Bucureşti, 2004

4. IFAC – Standarde Internaţionale de Contabilitate pentru Sectorul Public, ed. CECCAR, Bucureşti,

Ghid GN 3

Documents

Transcript of Ghid GN 3

3. Ghid metodologic de educatie multiculturală

Anexe Pentru Ghid Unic Cu ANEXA 3

P.U.Z. 215660 PLAN URBANISTIC ZONAL - primariasantana.ro · Punct racord la reteaua de distributrie gaze naturale presiune redusa existenta GN-Tv OL Dn60,3x4m m GN-Tv OL Dn60,3x4mm

OPCOM PIEȚELE CENTRALIZATE PENTRU GAZE NATURALE … _PZU-GN... · 3 Ordinul ANRE nr. 69/04.04.2018 prin modificarea și completarea Codului rețelei pentru Sistemul național de

GN-Ordin Nr. 2513

Ghid de Interpretare a Gn 6_evaluarea Intreprinderii

Norma Tehnica GN 05-02-2009

CAPITOLUL 3 CĂUTAREA UNUI LOC DE - Stagii de practicastagiipractica.roger-univ.ro/wp-content/uploads/Ghid cariera/3-ghid-cariera-mircea... · Având în vedere contextul actual,

Ghid Proiectare Vol 3 _1

Ghid Proiectare Vol 3 _2

Panait istrati GN

Ord 36 13 GN Consumator Izolat Tip A

CRR_Nivel 3 Avansat_agent de Turism-ghid

Ghid de Nursing - Part 3

62892294 Ghid de Nursing Part 3

3 Istanbul - Ghid

13 sesiunea 3 ghid pentru instructor

Ghid prescolari 3-6

Ghid de Bune Practici 3-6-7 Ani PETI

Proiect Ghid Tineri 2015 3