ABORDAREA PRIN COST

dr.ing. Stelian NICOLAICIUCMAA, REVEI; EPI, EBM, VE

1. PREMISELE ABORDARII

Abordarea prin cost se bazeaza pe comparatia de piata

CIN/CRN Vp=Vpt+(CIB/CRB-Deprecierea

totala) Abordarea prin cost este o defalcare

teoretica a valorii proprietatii pe elemente: teren si constructii

3. APLICABILITATE SI LIMITARI

Este recomandata: pentru constructii noi – CMBU; Pentru constructii in faza de proiect; Pentru constructii mai vechi, daca se poate estima

deprecierea; Piata putin activa; Pentru constructii speciale; Cand caract. fizice ale propr. comparabile difera

considerabil; Evaluarea pentru asigurare, pentru raportare financiara; Cand se iau in considerare adaugiri, modernizari, renovari; Vrem sa vedem daca costul unei imbunatatiri acopera

cresterea de fluxuri de numerar; In cazul studiilor de fezabilitate.

3. APLICABILITATE SI LIMITARI

Nu este recomandata: La constructii vechi; Cand constructia nu reprezinta CMBU; La proprietati detinute ca investitii; Cand estimarea deprecierilor nu se bazeaza pe

piata; La proprietati inchiriate.

4. PROCEDURA

1. Estimarea valorii terenului, in ipoteza ca este liber si disponibil pentru CMBU;

2.Estimarea CI/CR, la data evaluarii, incluzand costurile directe ,indirecte si profitul constructorului(hard cost);

3.Estimarea altor costuri (indirecte) studii tehnice, arhitectură, proiectare, taxe și avize, asistență tehnică, managementul proiectelor, finanțare etc, dupa construire, pt. aducerea structurilor noi la conditiile si gradul de ocupare de pe piata(soft cost);

4. PROCEDURA

4.Insumarea tuturor costurilor necesare pentru construire pentru a ajunge la costul total de înlocuire sau reconstruire al obiectivului, cheltuieli indirecte si profitul antreprenorial - (Devizul general);

5.Estimarea deprecierii cumulate pe obiective;

6.Estimarea CIN/CRN=CIB/CRB-Dt7.Estimarea CIN/CRN pentru constructiile

anexe si amenajarile amplasamentului;

4. PROCEDURA

8. Insumarea CIN/CBN pentru toate constructiile si amenajarile amplasamentului

9. Estimarea profitului dezvoltatorului imobiliar pe baza analizei de piață

10.Adaugarea valorii terenului la CIN/CRN a tuturor constructiilor si imbunatatirilor amplasamentului;

11. Daca este necesar, corectarea proprietatii cu drepturi depline, pentru a ajunge la un drept partial de proprietate.

COSTUL DE INLOCUIRE/COSTUL DE RECONSTRUCTIE

Costul de reconstructie (denumit uneori si cost de reproducere) este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data efectivă a evaluării, o copie sau o replică exactă a clădirii evaluate, utilizând aceleaşi materiale, normative de construcție, proiecte, planuri şi calitate a manoperei şi înglobând toate deficiențele si supradimensionările clădirii evaluate.

COSTUL DE INLOCUIRE/COSTUL DE RECONSTRUCTIE

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data efectivă a evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, utilizând materiale moderne şi normativele, proiectele şi planurile actuale.

SURSE DE DATE PENTRU COSTURI

Contractele de construire; Constructorii locali, specialistii; Cataloage de cost publicate; Din vanzarea unor cladiri similare noi; Atentie la profilul investitorului imobiliar; Atentie la costurile de imbunatatire a

amplasamentului.

METODE DE ESTIMARE A COSTULUI

1. Metoda comparațiilor unitare

2. Metoda costurilor segregate

3. Metoda devizelor

METODA COMPARATIILOR UNITARE

Se da costul pe unitatea de suprafata sau pe unitatea de volum

Se bazeaza pe costurile cunoscute ale structurilor similare, ajustate in functie de conditiile pietei si diferente fizice

Costurile unitare variaza in functie de suprafata, volum, forma, numar de nivele

METODA COSTURILOR UNITARE

Sc = 200 mpCI/CR = 600 E/mpDiferenta inaltime = 10%CI/CR corectat = 600 x (1+10%) = 660

E/mpDiferenta piata = 5%CI/CR corectat = 660 x (1-5%) = 627 E/mpCIB = 200 mp x 627 E/mp = 125.400 E

2. METODA COSTURILOR SEGREGATE

Costul total se obtine prin insumarea costurilor unitare ale diferitelor elemente de constructie;

Se calcleaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale, manopera, utilaj, transport;

Se exprima in UM diferiteCI fundatie = 125 E/mpCI structura = 275 E/mpCI finisaje = 150 E/mpCI instalatii = 50 E/mpCI = 600 E/mp

METODA DEVIZELOR

Cea mai precisa si cuprinzatoare metoda;

Reflecta cantitatea si calitatea mat. ut. si cantitatea de manopera necesara;

La totalul mat, man, ut, transp., se adauga chelt.neprevazute, regie si profit

Dezavantaje: necesita timp, calificare

DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR

Deprecierea cumulată Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare din orice cauză. Este diferenţa între costul de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiei şi valoarea ei de piaţă.

Dc=CR (CÎ) - VPTeoretic, deprecierea poate începe să se acumuleze de la finalizarea construcţiei, chiar dacă reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului.

DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR Uzura(deteriorarea) fizică este data de utilizare si

expunere la factorii de mediu si este evidenţiată de crapaturi, fisuri, imbatranirea materialelor sau defecte de structură.

Deprecierea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.

Deprecierea economică (din cauze externe) este cauzată de factori externi proprietăţii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările legale.

DEPRECIEREA SE APLICA NUMAI CONSTRUCTIILOR

DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR VÂRSTA CRONOLOGICA, reprezinta

numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei.

VÂRSTA EFECTIVĂ este vârsta dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei.

Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică, în funcţie de lucrările de întreţinere realizate în trecut.

Val

. pia

ta a

pro

prie

tatii

Vpt

CIN

Vcr = 55 aniDVU = 90 ani

Vef = 25 ani < Vcr

Vef = 70 ani > Vcr

Re a bi l i ta re

Inte rvine un e ve nime nt

VALOARE

T IM P

DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR

METODA VARSTA – DURATA DE VIATA ECONOMICAPrin această metodă, la costul construcţiilor se aplică un raport calculat între vârsta efectivă Vef şi durata de viaţă economică (DVE), de la data evaluării. Deprecierea=Vef/DVE x CI(CR)

EXEMPLU

DEPRECIEREA CONSTRUCTIILORMETODA SEGREGARII

Metoda solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o cuantifice şi apoi să totalizeze o sumă globală.

Dacă evaluatorul utilizează costul de înlocuire, anumite forme ale deprecierii funcţionale sunt eliminate automat.

Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o clădire, sunt:- uzura fizică recuperabilă;- uzura fizică nerecuperabilă> elemente cu viata scurta;> elemente cu viata lunga.- neadecvarea funcţională recuperabilă;- neadecvarea funcţională nerecuperabilă;- deprecierea externă (ce poate fi şi temporară)În general se cuantifică mai întâi deprecierea recuperabilă şi

apoi cea nerecuperabilă şi externă.PROCEDURI

DEPRECIEREA FUNCTIONALA

Deprecierea funcțională este cauzată de un defect al structurii, materialelor sau proiectului clădirii atunci când se face comparația cu cea mai bună utilizare şi cu majoritatea cerințelor privind costul efectiv al proiectului funcțional la momentul evaluării.Deprecierea funcțională este cauzată de defectele din interiorul proprietății imobiliare, spre deosebire de deprecierea externă care este determinată de factori externi.

DEPRECIEREA FUNCTIONALA

Deprecierea functionala= pierederea de valoare cauzata de:-deficiente de proiectare;-schimbarile de-a lungul timpului referitoare la aspectul constructiilor, materiale, standarde;-deficiente, fata de cerintele pietei;-supradimensionare.Deprecierea funcțională poate fi recuperabilă sau nerecuperabilă.

DEPRECIEREA EXTERNA

Deprecierea din cauze externe = utilitatea diminuată a unei construcții, datorată influențelor negative provenite din exteriorul clădirii si poate fi temporară sau permanentă.Poate fi cauzata de:

-declinul vecinătății;-localizarea proprietății în comunitate, regiune

sau provincie;- condițiile de pe piața locală.

Deprecierea externa inflenteaza terenul si consctructia.

Pot fi utilizate două metode de estimare a deprecierii din cauze externe:

1) capitalizand pierderea din venit sau chirie atribuită influenței negative;

2) comparand vânzările de proprietăți similare care sunt subiectul influențelor negative, cu cele care nu sunt.

CIN = CIB-Uf-Df-De

VP = Vpt+CIN

EXEMPLU

Spatiu comercial:Sc= 100 mp Vp = 600 E/mpSt= 25 mp Vp = 60 E/mpVe = 25 ani DVU = 100 aniDf = 10% De = 10%