8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
1/28
Analiza si evaluareaterenului
EVALUAREAEVALUAREA TERENULUI TERENULUI
Dr.ing. StelianDr.ing. Stelian
NICOLAICIUCNICOLAICIUC
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
2/28
2
Caracteristicile pământului sunt acceptate de
comun acord de geografi, jurişti, sociologi şieconomişti:
1) Fiecare parcelă de teren este unică prin
localizare şi compozi ieț2) Terenul este imobil din punct de edere fizic
!) Terenul este durabil
") #ferta de pământ este finită
$) %ământul este util oamenilor
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
3/28
3
Teoria economică tradi ională sus in faptulț țcă e&istă patru factori de produc ieț carese combină pentru producerea proprietă iițimobiliare:
- Pământul
- Munca
- Capitalul
- Coordonarea antreprenorială
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
4/28
4
Defniţii: Teren - o parcelă de pământ căreia nu
i s-a adus nicio îmbunătăţire şi care
se afă în starea sa naturală. Amplasament - o supraaţă de
teren liber, zic delimitată şi
amenajată astel încât să e pregătită pentru o anumită utilizare.
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
5/28
5
'n planurile urbanistice (%*, %+, %), -n
certificatele de urbanism şi -n
documenta iile cadastrale intalnim notiuneațde:
. %#T. procent de ocupare a terenului
%#T / 0c0t ()
. CT 3 coeficient de utilizare a terenului
CT / 0cd0t
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
6/28
6
Calculati:
0t / 0c /
0cd /
%#T /CT /
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
7/28
7
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
8/28
8
CARACTERISTICILE FIZICE ALECARACTERISTICILE FIZICE ALE
TERENULUI/TERENULUI/AMPLASAMENTULUIAMPLASAMENTULUI Terenul în excesTeren în exces - nu este necesar susţinerii utilităţiicnstrucţiilr e!istente.
Caracteristici
"ate a#ea cea $ai %ună utili&are a sa sau "ate "er$ite #iitare e!tin'ere a cnstruc(iilr e!istente sau antici"ate
'acă este #an'a%il sau are #alare "entru utili&are#iitare) se esti$ea&ă se"arat #alarea lui *i aceasta estea'ăugată la #alarea "r"rietă(ii i$%iliare.
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
9/28
9
CARACTERISTICILE FIZICE ALECARACTERISTICILE FIZICE ALE
TERENULUI/TERENULUI/AMPLASAMENTULUIAMPLASAMENTULUI Terenul în în surplusTeren în surplus ! nu este necesar "entru susţinerea
utilităţii cnstrucţiilr e!istente *i nu "ate f se"arat 'e"r"rietate *i #+n'ut ca acti# in'i#i'ual.
Caracteristici
nu are cea $ai %ună utili&are a sa
"ate sau nu cntri%ui la #alarea "arcelei a$ena,ate
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
10/28
10
C90
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
11/28
11
C90
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
12/28
12
C90
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
13/28
13
C90
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
14/28
14
C90
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
15/28
15
C90
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
16/28
1616
Caracteristicile "#ice $i amena%&rile
amplasamentuluiCaracteristicile "#ice c'nsi(erate în e)aluare
*'rma
(esc+i(erea la accesul principal
t'p',ra"a
l'cali#area
'rientarea *a& (e ).nt (e punctele car(inale
$i pri)eli$tea etc0
Caracteristicile t'p',ra"ce se re*er& la
perimetrul
ni)elarea
(rena%ul terenului etc0
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
17/28
1717
Amena%&rile interne ale amplasamentului ni)elarea
lucr&rile (e peisa,istic&
pa)area rac'r(&rile la re1elele (e alimentare cu
ap& ,a# electricitate (e internet $i
tele*'nie
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
18/28
1818
Amena%&rile externe ale amplasamentului stri
rampe
tr'tuare ri,'le
canali#are
liniile (e rac'r(are la reelele (eutilit&i
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
19/28
1919
MET23EMET23E 3E E4ALUARE3E E4ALUARE
Met'(ele (e e)aluare a terenului li5er C'mparaia (irect& Te+nici alternati)e 6 Extracția
6 Alocarea 6 Tehnicile capitalizării venitului: - Capitalizarea directă: Tehnica reziduală a
terenului
- Capitalizarea directă: Capitalizarea rentei
funciare
- Actualizarea: Analiza uxului de numerar
actualizat/ Analiza parcelării
i dezvoltării
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
20/28
2020
C2MPARA7IA 3IRECT8C2MPARA7IA 3IRECT8
Cea mai utili#at& te+nic& pentru e)aluareaterenului $i cea mai pre*erat& met'(& atuncic.n( sunt (isp'ni5ile ).n#&ri c'mpara5ile
a Criterii 'e c$"aratie/unitati 'e c$"aratie
% Ele$ente 'e c$"araţie: 're"turi 'e "r"rietate restricţii legale cn'iţii 'e fnanţare cn'iţii 'e #+n&are /$ti#aţia
cn'iţii 'e "iaţă /'ata #+n&ării lcali&area caracteristici f&ice utilităţi 'is"ni%ile &narea
cea $ai %ună utili&are
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
21/28
21
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
22/28
22
TE9NICI ALTERNATI4ETE9NICI ALTERNATI4ECapitali#area (irect& Capitali#area rentei
*unciare
Renta *unciar& - su$a "lătită "entru 're"tul 'e utili&are *i cu"are
a terenului 0n cn1r$itate cu cn'iţiile 'e 0nc2iriere3aren'are a
terenului. Cres"un'e #alrii c+*tigului "r"rietarului 'e teren
*i 're"tului 'e 1lsinţă.
4p : R*/cRenta 1unciară capitalizată cu rată 'e ca"itali&are a'ec#ată
egal )al'area (e pia& a amplasamentului.
Dacă renta c'ntractual& : renta (e pia&) "rin a"licarea
ratei 'e ca"itali&are /a'ec#ate 'e "e "iaţă re&ultă
)al'area (e pia& a (reptului a5s'lut (e
pr'prietate
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
23/28
23
TE9NICI ALTERNATI4ETE9NICI ALTERNATI4EAnali#a ;uxului (e numerar actuali#at !
Anali#a parcel&rii $i (e#)'lt&rii
A"lica%ilă la e#aluarea terenurilr li%ere) a#+n' "ten(ial 'e
"arcelare 4i /re'eltare.
5arcelele "r"use tre%uie:
să fe conforme cu cerin!ele le"ale "ri#in' 'i$ensiunea)
'esc2i'erea la stra'ă) t"grafa) calitatea slului) "recu$ *i
a$ena,ările terenului
să res"ecte cerin!ele speci#ce pie!ei 0n care este a$"lasată
"r"rietatea
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
24/28
24
TE9NICI ALTERNATI4ETE9NICI ALTERNATI4E
Anali#a ;uxului (e numerar actuali#at !Anali#a parcel&rii $i (e#)'lt&rii
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
25/28
25
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
26/28
26
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
27/28
27
8/17/2019 Cap 2 Analiza Terenului Si a Amplasamentului -CMBU)
28/28
"e3nica compratiilor directe -"4546
Elemente (e c'mp0 Su5iect C'mp A C'mp < C'mp C C'mp 3
A(resa Sa'#eanu E$inescu Enescu C,%uc O.6ga
Su"ra1ata =>> ?>> ?@> ?>> =?>5ret /1erta3#an&are /Eur3$" 789 79 79 788Crectia 1ertei -;< -;< 9 9re crec a @B0? BB => B
C'n(itii piata mart,2416 ian52416 febr,2416 mart,2416 mart,241$
Valarea crectiei /Eur3$"
5ret crectat
L'cali#are Teatrului in1eriara si$ilara si$ilara si$ilara
Valarea crectiei
5ret crectat
Acces (esc+i(ere ! in1erir in1erir su"erir in1erir
Valarea crectiei
5ret crectat
Utilitati A)C)E)T)6 si$ilare si$ilare si$ilare si$ilare
Valarea crectiei
5ret crectat
Alte c'rectii 9 9 9 95RET CORECTAT > > > >
Ttal crectie %ruta
Ttal crectie neta
Valarea esti$ata rtun' 4U57mp
' teren ()++ mp ++
Top Related