teza de an evaluarea plantatiei de vie

CUPRINS

INTRODUCERE...........................................................................................................................31 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE............................................................................41.1 Noiuni utilizate n raportul de evaluare........................................................................51.2 Analiza pieei terenurilor din raionul Streni...............................................................72 CERTIFICATUL CALITII EVALURII......................................................................103 SUBPOZIII I RESTRICII PRINCIPALE....................................................................114 PROCESUL DE EVALUARE .............................................................................................124.1 Caracteristica obiectului evalurii.................................................................................134.1.1 Identificarea i descrierea obiectului evalurii.............................................................134.2 Aplicarea metodelor de evaluare....................................................................................154.2.1 Metoda analizei comparative a vnzrilor.....................................................................164.2.2 Metoda venitului..............................................................................................................224.3 Reconcilierea rezultatelor evalurii...............................................................................26CONCLUZII................................................................................................................................28BIBLIOGRAFIE..........................................................................................................................29ANEXE.........................................................................................................................................30

INTRODUCERE

Evaluarea imobilului este un domeniu nou pe teritoriul Republicii Moldova, ns treptat el capt o popularitate i o amploare destul de mare. Deoarece ara noastr este o ar agrar evaluarea terenurilor este stric necesar pentru activitatea economic din R.M.Terenurile agricole este necesar de a fi evaluate la justa sa valoare pentru a fi posibil investirea n agricultur, perfecionarea metodelor de prelucrare i mbuntire a terenurilor agricole. Odat cu dezvoltarea agriculturii, se dezvolt i ntreaga economie a rii, totul ncepnd de la o corect evaluare.Scopul principal al acestei lucrri a fost realizarea unui raport de evaluare a terenului agricol cu plantaie multianual de vi de vie din comuna Lozova, raionul Streni. Ca scop secundar poate fi considerat acumularea cunotinelor practice n evaluarea plantaiilor multianuale, dar i n perfectarea unui raport de evaluare.Pentru atingerea scopurilor propuse n aceast lucrare au fost cercetate urmtoarele obiective : studierea profund pieii imobiliare(terenurile propuse spre vnzare n raionul Streni), aplicarea metodelor de evaluare corespunztoare terenului selectat pentru evaluare, perfectarea corect a unui raport de evaluare cu toate prile sale componente .a.n acest raport de evaluare nu au fost utilizate tradiionalele trei abordri, ci doar abordarea prin pia i abordarea veniturilor. Abordarea prin cost nu poate fi aplicat n evaluarea terenurilor. Totodat o realizare nou este metodologia deosebit de estimare a valorii de pia prin abordarea de pia.Lucrarea de curs conine din 4 capitole, 3 figuri i 11 tabele.Capitolul 1 se numete DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE i conine date generale despre terenul evaluat, noiuni de baz utilizate n raport i analiza pieii imobiliare din raionul Streni.Capitolul 2 se numete CERTIFICATUL CALITII EVALURII i reflect practic toate obligaiile evaluatorului care a efectuat evaluarea n cauz.Capitolul 3 se numete SUBPOZIII I RESTRICII PRINCIPALE i conine drepturile i obligaiile att a evaluatorului ct i a beneficiarului.Capitolul 4 se numete PROCESUL DE EVALUARE i prezint n sine toate etapele evalurii : identificarea i descrierea terenului evaluat, aplicarea metodelor de evaluare, reconcilierea rezultatelor evalurii.Toate etapele realizate n prezentul raport sunt argumentate prin figuri, tabele i anexe cu articole, statistici, anunuri, documente .a.1 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE

Definirea misiunii de evaluare reprezint una din cele mai importante etape ale procesului de evaluare i include elementele:1. Identificarea bunului imobil;2. Identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;3. Determinarea scopului evalurii;4. Determinarea bazei de evaluare, tipul valorii estimate;5. Determinarea datei evalurii;6. Coninutul misiunii de evaluare;7. Alte condiii limitative.Obiectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adresa potal. Identificarea include descrierea complet a bunului imobiliar evaluat, precum i starea n care se afl bunul. De regul descrierea este compus din dou compartimente: descrierea terenului i descrierea construciilor, acestea se ntocmesc n baza inspectrii bunurilor imobile la faa locului. Identificarea complet a bunului presupune pe lng descrierea amplasrii caracteristicilor tehnice descrierea legal a bunului efectuat n baza documentelor ce confirm drepturile asupra bunului imobiliar. Evaluarea presupune determinarea valorii bunului imobiliar la o dat concret deoarece valoare proprietii imobiliare variaz n timp, de regul data evalurii coincide cu data ultimei inspectri a bunului imobiliar efectuat n scopul determinrii strii reale a bunului evaluat i conjunctura pieii.Raportul de evaluare a fost elaborat la cererea persoanei fizice Costiuc Veronica, n calitate de client i are ca scop estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare pentru comercializare.Informaia cu caracter general este prezentat n tabelul 1.1.Tabelul 1.1 Informaia cu caracter generalObiectul evaluriiTeren agricol cu plantaie multianual de vi de vie, varietatea Moldova

Amplasarea obiectului evaluatr.Streni, com.Lozova, extravilan

Descrierea juridicProprietatea privat (conform titlului de autentificare a dreptului de proprietate ANEXA 1 )

Proprietarul obiectuluiCostiuc Veronica

Beneficiarul evaluriiCostiuc Veronica

Scopul evaluriiEstimarea valorii de pia a terenului

Continuarea tabelului 1.1Temeiul evaluriiContractul de prestare a serviciilor de evaluare dintre beneficiar i executant

Data evalurii27.11.2013

Data inspectrii27.11.2013

Data ntocmirii raportului11.12.2013

Cursul valutar la data inspectrii, lei17,7473

Valoarea declarat

Valoarea de pia a bunului imobil, lei33 137

Valoarea de pia a bunului imobil, euro1 868

1.1 Noiuni utilizate n raportul de evaluare

Din punct de vedere al teoriei evalurii, valoarea bunurilor imobiliare este determinat de atitudinea pieii, vnztorilor i cumprtorilor poteniali. n urma interaciunii factorilor pieii i-a natere expresia real a valorii, piaa fiind acel mediu care reflect atitudinea i aciunile oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor sociale i economice.Teoria i practica evalurii opereaz, n mod uzual, cu urmtoarele concepte de baz:Valoare de pia suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunoatere de cauz, prudent i fr constrngere.Piaa imobiliar - totalitatea bunurilor imobile i a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actului de vzare-cumprare. Noiunea de pia imobiliar nglobeaza i un ansamblu de instituii i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale - diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaa imobiliar este un set de mecanisme speciale, prin intermediul crora se transmit drepturile de proprietate i interesele legate de acestea, se stabilesc preurile i se repartizeaz spaiul ntre diferite variante concurente de gestionare a imobilului.Bun imobil sectoare de teren sau amenajri amplasate pe ele, cldiri, construcii, apartamente i alte ncperi izolate, care nu pot fi supuse deplasrii fr a cauza prejudicii directe destinaiei lor.Evaluare procesul de determinare a valorii proprietii la o dat concret, innd cont de factorii fizici, economici, sociali ce au influenat asupra valorii.Obiectul evalurii bunul imobiliar supus evalurii.Data evalurii proprietii data la care a fost efectuat evaluarea proprietii.Raport de evaluare documentul ce conine descrierea obiectului evalurii i calculul valorii, ntocmite de ctre evaluator n form scris sau electronic la finele procesului de determinare a valorii obiectului evalurii.Valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evalurii i innd cont de uzura lui.Valoare de lichidare valoarea bunului imobil, obiect al evalurii cnd acesta este sau urmeaz a fi nstrinat ntr-o perioad foarte scurt de timp i n condiii de expunere pe pia neadecvate, comparativ cu perioada i msurile necesare pentru a obine cel mai bun pre pe pia.Elemente de comparaie caracteristica bunlui imobil sau condiia de efectuare a tranzaciilor imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evalurii.Unitate de comparaie indice valoric specific utilizat n metoda analizei comparative a vnzrilor.Ajustare suma care se adun sau se extrage din preul de vnzare a bunului imobil comparabil pentru a ine cont de diferenele ntre bunul imobil comparabil i bunul imobil evaluat. Ajustarea poate fi exprimat n mrimi absolute sau relative.Vrsta efectiv vrsta cldirii sau a construciei care reflect starea ei real. Vrsta efectiv poate fi mai mic dect vrsta actual datorit exploatrii corecte a bunului imobil, sau poate fi mai mare dect vrsta actual n cazul exploatrii incorecte.Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil, care se datoreaz deteriorrii lui sub influena factorului timpului i altor factori externi de natur fizic, chimic, exploatarea incorect a bunului imobil, ntreinerea nesatisfctoare .a.Capitalizare procesul de transformare a venitului anual generat de un bun imobil n valoarea lui la data evalurii.Cea mai bun utilizare utilizarea cea mai probabil a unui bun imobil care este posibil din punct de vedere fizic, permis din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere economic i justificat n mod corespunztor din care rezult cea mai mare valoare a bunului imobil supus evalurii.Rata de capitalizare rat a rentabilitii utilizat pentru determinarea valorii unui bun imobil prin capitalizarea venitului anual general de el.Rata de actualizare valoarea actualizat a unei sume ce urmeaz a fi obinut n viitor.Reconciliere procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat.1.2 Analiza pieei terenurilor din raionul Streni

Piaa imobiliar n raionul Streni este slab dezvoltat. Terenuri cu destinaie agricol sunt ofertate foarte puin. Cel mai des pot fi ntlnite terenuri arabile cu o suprafa de pn la 1ha(10 oferte din cele 13 gsite). n tabelul 1.2 sunt prezentate terenurile arabile expuse pe pia n raionul Streni n perioada septembrie noiembrie 2013.Tabelul 1.2 Oferta terenurilor arabile n raionul Streni Nr.ofereteiSursa informaionalAdresaSuprafaa, ariPreul de ofert, euroPreul de ofert a unui hectar, euro

1http://999.md/6885986or.Streni, extravilan0,25500020000


3http://999.md/30958r.Streni,com.Lozova, extravilan11,379125001099

4http://999.md/6534576r.Streni, sat.Cojuna, centru0,16600037500

5http://999.md/6902990r.Streni,com.Lozova, extravilan0,3520005714

6http://999.md/6816599r.Streni, sat.Cojuna, extravilan0,5750008772

7http://999.md/6725215r.Streni,sat.Cpriana, extravilan0,40400010000


9http://999.md/6387752r.Streni, sat.Stejreni, centru0,24960040000





Preul mediu de ofert pe hectar, euro16780

n urma analizei pieei imobiliare efectuate se poate de constat faptul c terenuri cu destinaie agricol sunt ofertate destul de multe. Preurile sunt diferite, ns majoritatea terenurilor expuse spre vnzare au o suprafa mai mic de un hectar. Ceea ce influeneaz la preul mediu de ofert la un hectar. n figura 1.1 este prezentat n form de diagram diferena de oferte de terenuri pn la un hectar i mai mult de un hectar.

Figura 1.1 Numrul de oferte n dependen de suprafaDin motive nedeterminate preurile de ofert variaz foarte mult de la 1000 euro/ha pn la 40000 euro/ha. Totodat trebuie de menionat c amplasarea terenului pe tot raionul Streni nu influeneaz mult valoarea terenului. Adic preul nu difer de la sat la sat. Dup analiza minuioas a pieii imobiliare existente din raionul Streni am determinat c preul mediu de ofert pentru un hectar este de 16780 euro, sau aproximativ 168 euro pentru un ar. Iar ofertanii solicit n mediu un pre de la 20 euro/ar pn la 200euro/ar. n general ofertele selectate pot fi clasificate n cele cu preul de pn la 10000 euro(9 oferte din 13) i mai mare de 10000 euro(4 oferte din 13).n figura 1.2 este foarte uor de observat cum variaz preurile de la o ofert la alta. Populaia nu are nevoie de aceste terenuri arabile fie din motiv c nu are bani s le prelucreze, fie din ne dorina de a depune efort pentru a le prelucra. Din acest motiv i apare o aa variere de preuri pe piaa imobiliar.

Figura 1.2 Preurile de ofert n euro pentru 1 haO situaie mai clar este relatat n figura 1.3, unde am sistematizat preurile obinnd n diagram preul maxim de ofert, preul minim de ofert i preul mediu de ofert.

Figura 1.3 Preul minim, mediu i maxim de ofertSituaia pe piaa de ofert a terenurilor arabile este deplorabil. Deoarece ofertele nu sunt la preuri echilibrate, nu este nici un fel de cerere pentru aceste terenuri, respectiv populaia este nevoit s vnd terenurile la preuri extrem de mici. Ceea ce pentru o ar agrar ca Republica Moldova, este de nepermis. n raionul Streni bonitatea medie este 70 puncte, pe cnd bonitatea medie pe republic este de doar 65 puncte. Respectiv terenurile din acest raion valoreaz mult mai mult dect preul lor expus pe pia. i cel mai tragic este faptul c nici la aa preuri extrem de joase cererea nu crete deloc. 2 CERTIFICATUL CALITII EVALURII

Evaluatorul, care a efectuat evaluarea n baza cunotinelor i convingerilor sale proprii confirm c: afirmaiile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt exacte i corecte; analiza, opiniile i concluziile enunate corespund supoziiilor fcute i condiiilor limit, analiza independent i profesional, precum i concluziile aparinndu-le personal; n-am avut interes material curent sau de perspectiv vizavi de obiectul evalurii i este liber de orice angajamente suplimentare (n afara angajamentelor rezultante contractului prestri servicii de evaluare) fa de careva parte, legat de obiectul evalurii; plata pentru serviciile prestate nu ine de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat, ne depinznd, de asemenea, de careva valoare calculat n prealabil sau de valoarea stabilit n favoarea uneia din pri; analiza informaiei, opiniile i concluziile, cuprinse n raport, corespund legislaiei n vigoare, cerinelor Standardelor Profesionale Europene, aprobate pentru evaluarea proprietilor; a fost efectuat cercetarea personal a bunului imobil supus evalurii la 27.11.2008 de ctre Nicolov Ioana n prezena beneficiarului.

3 SUBPOZIII I RESTRICII PRINCIPALE

Conform Regulamentului Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile privind condiiile limitative reprezint constrngeri privind asupra evalurii bunurilor imobile de beneficiarul serviciilor de evaluare sau de anumite acte normative. Supoziiile i restriciile sunt stabilite cu scopul de a proteja interesele beneficiarului i a evaluatorului. Unele din ele constitue parte integrat, a raportului de evaluare cu scopul de a evita pe parcurs situaiile de conflict. Printre cele mai importante sunt considerate urmtoarele supoziii i restricii principale: prezentul raport este valabil numai integral i numai n scopurile indicate n el; evaluatorul nu poart rspundere pentru descrierea juridic a drepturilor asupra proprietii evaluate sau pentru chestiunile ce in de examinarea drepturilor de proprietate. Dreptul proprietii evaluate se consider autentic. Proprietatea evaluat se consider liber de orice pretenii sau restricii, n afar de cele indicate n raport; datele obinute de evaluator i care se cuprind n raport se consider veridice. Totodat evaluatorul nu poate s garanteze veridicitatea absolut a informaiei, de aceia pentru toate datele se indic sursa de informaie; nici clientul, nici evaluatorii nu pot folosi raportul altfel, dect conform prevederilor contractului prestri serviciilor de evaluare; informaia rezultant evalurii este strict confidenial i poate fi oferit numai n cazurile, prevzute de legislaia n vigoare a Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, precum i a Standardelor Internaionale de Evaluare; prerea evaluatorului relativ la valoarea proprietii este valabil numai la data evalurii. Evaluatorul nu-i asum responsabilitatea privind schimbarea factorilor economici, juridici, sociali, legislativi care pot interveni dup data evalurii, influennd situaia economic din ar i respectiv valoarea obiectului evalurii; evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru existena vreo unui contaminant i nici nu a solicitat o expertiz sau o cercetare tiinific necesar pentru a fi descoperit. Dac ulterior se va stabili c exist o contaminare pe proprietatea analizat, aceasta ar putea diminua valoarea raportat ; raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorilor relativ la valoarea imobilului i nu reprezint garania c bunul imobil va fi comercializat n mod obligatoriu la valoarea indicat n prezentul raport.

4 PROCESUL DE EVALUARE

Procesul de evaluare reprezinto consecutivitate de proceduri care snt utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.Procesul de evaluare este constituit din urmtoarele etape:a) definirea misiunii de evaluare;b) colectareai analiza datelor necesare pentru evaluare;c) aplicarea metodelor de evaluare;d) reconcilierea valorilori estimarea valorii finale;e) elaborarea raportului de evaluare.Definirea misiunii de evaluareeste efectuatde evaluatorn comun cu beneficiarul serviciilor de evaluarei are drept scop stabilirea condiiilori criteriilor de desfurare a lucrrilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare constdin urmtoarele elemente:a) identificarea obiectului evalurii;b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evalurii;c) identificarea scopului evalurii;d) definiia tipuluivaloriiestimate;e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii;f) identificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii.Colectareai analiza datelornecesare pentru evaluare.Activitile evaluatoruluin cadrul acestei etape vorine de studierea pieei imobiliaren generali descrierea obiectului evaluriin scopul efecturii unei analize detaliate a factorilor de influenasupra valorii lui. Urmtoarele categorii de date vor fi colectatei analizate de evaluator:a) datele generale cu caracter economici social despre regiuneai localitatean care este amplasat bunul imobil;b) datele specifice obiectului evalurii: modul de utilizare, cea mai buni eficientutilizare a obiectului evalurii, costurile de construcie, deprecierea, veniturilei cheltuielile operaionale;c) datele specifice pieei imobiliare: preurile de vnzarei preurile ofertei obiectelor similare, rata de absorbie, rata spaiilor liberei altele.Aplicarea metodelor de evaluare.Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmtoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vnzrilori metoda veniturilor.n cazuln care utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil, evaluatorul va argumentan raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective.n cazul evaluriidiferitor tipuride bunuriimobile, metodele de evaluare se vor aplican urmtoarea consecutivitate:a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ: metoda analizei comparative a vnzrilori metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativcare snt daten arendpoate fi aplicatmetoda veniturilor;b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaie agricol: metoda analizei comparative a vnzrilori metoda veniturilor;c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie comercial- metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilori metoda cheltuielilor;d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie industrial: n cazul unei piee dezvoltate - metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilori metoda cheltuielilor; n cazul unei piee slab dezvoltate sau inexistenei acesteia - metoda cheltuielilor;e) pentru evaluarea bunurilor imobile unicei specializate - metoda cheltuielilor.n urma aplicrii metodelor de evaluare pot fi obinute mrimi diferite ale valorii. Din acest motiv dup aplicarea tuturor metodelor de evaluare valorile obinute necesit a fi reconciliate. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finala bunului imobiln baza rezultatelor obinuten urma aplicrii metodelor de evaluare.Elaborarea raportului de evaluareconstituie etapa finala procesului de evaluare. Raportul de evaluare este un actntocmit de evaluatori prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificatestimarea valorii bunului imobil.

4.1 Caracteristica obiectului evalurii

4.1.1 Identificarea i descrierea obiectului evalurii

Inspectarea proprietii a fost realizat de ctre Nicolov Ioana, la data de 27 noiembrie 2013 n prezena beneficiarului proprietii. Bunul imobil supus evalurii reprezint un teren cu destinaie agricol pe care este sdit o plantaiei multianual de vi de vie, varietatea Moldova. Acesta este amplasat n raionul Streni, satul Lozova, n extravilan.Plantaia este plantat n anul 1988 i anual d o road foarte bun i constant de circa 3000 kg. Distana de la lot pn la sat este de aproximativ 5 km, iar pn la drum cu nveli de piatr este de 3 km ceea ce prezint un avantaj mare pentru proprietarul care prelucreaz lotul i transport recolta. Infrastructura din regiunea dat este bine dezvoltat. Drumurile sunt acoperite cu pietri. n apropiere sunt piee de desfacere ceea ce influeneaz pozitiv veniturile generate de aceast plantaie multianual.Proprietarul acestui lot, cu numrul cadastral 8022112132, este dna Ambroci Maria Teofanovna. Dreptul deplin de proprietate deinut de ea este demonstrat n titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren nr.1671 din 11.05.2000 eliberat de primria comunei Lozova.Terenul are o suprafa de 0,35 hectare, o form dreptunghiular, panta terenului este mai mic de 5 grade, toate aceste caracteristici fizice influeneaz numai pozitiv valoarea terenului. Bunul imobil este amplasat n partea de sud-est a localitii i are o expoziie sudic, perfect pentru soiul de vi de vie Moldova. n aproprierea terenului este zon sanitar(pdure), lipsesc izvoare de ap i amenajri funciare. Terenul posed o eroziune slab i are subterane neutre. Toate acestea ofer terenului o caracteristic fizic bun. Amplasarea terenului pe harta localitii este prezentat n figura 4.1.

Figura 4.1 Amplasarea plantaiei multianuale pe harta com.Lozova

n vecintatea lotului de teren evaluat sunt terenuri cu plantaii de vi de vie asemntoare, diferena const doar soiurile cultivate pe ele. Dar sunt i unele terenuri arabile, proprietarii crora au scos via de vie de pe teren transformndu-l n artur.Descrierea detaliat a bunului imobil este prezentat n tabelul 4.1.Tabelul 4.1 Descrierea proprietii imobiliare Elementele descrieriiSemnificaia

Suprafaa terenului0,35 ha

Forma dreptunghiular

Panta 5

Soluri rendzin

Bonitatea 58 puncte

Accesul la terenDrum cu nveli din pietri

Categoria de folosinPlantaie multianual (vi de vie, varietate Moldova)

Ape subteraneNeutre

Expoziia Sudic

Eroziunea Slab

Amenajri de mbuntiri funciareLipsesc

Distana pn la localitate5km

Distana pn la drum cu nveli de piatr3km

Izvor de apLipsete

Zona de protecie sanitarEste

Via de vie sdit pe acest teren are o vrst de aproximativ 25 ani (a fost sdit n 1988), ceea ce nu este mult deoarece n general via ncepe a da road deplin n anul al noulea de via, iar durata total a ei de via este de cca. 80 100 ani.Soiul de Moldova cultivat pe terenul dat est unul foarte roditor, practic cel mai des cultivat soi la noi n ar. Via d o road constant practic n fiecare an, cu excepia anilor n care se nregistreaz condiii meteo deosebite. Datorit prelucrrii corecte, anuale i a faptului c via de vie Moldova este una foarte rezistent, proprietarul obine anual un venit bun din urma exploatrii terenului.n general, terenul este ntr-o stare bun, are o amplasare i expoziie favorabil n plus suprafaa lui este optim pentru exploatare de sine stttoare(vezi ANEXA 2).

4.2 Aplicarea metodelor de evaluare

Procesul de evaluare a bunurilor imobile, nemijlocit, cuprinde etapa de aplicare a metodelor de evaluare a bunurilor imobile. Pentru fiecare tip de bun imobil sunt aplicate anumite metode de evaluare. Dup cum s-a menionat mai sus n evaluarea terenurilor cu destinaiei agricol se aplic metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda veniturilor.4.2.1 Metoda analizei comparative a vnzrilor

Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de piaa bunului imobiln baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recenti ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenelentre aceste bunurii obiectul evalurii. Metodarespectivse utilizeazn cazurilen care existsuficientinformaie despre vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii.Bunurile imobile comparabile trebuie sfie similare obiectului evalurii din punct de vedere al caracteristicilor funcionalei fizice.n scopul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie sdispunde informaia privind preurile de vnzare sau preurile de ofertpentru aceste bunuri.Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuatn baza urmtoarei proceduri standard:a)colectareai analiza datelor de pian scopul selectrii bunurilor imobile comparabile;b)identificarea unitilorielementelor de comparaie;c)determinarea mrimii ajustrilor;d)comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare,n scopul ajustrii preurilor de vnzare;e)analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piaa obiectului evalurii.Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizatei corectaten funcie de asemnrii diferenieri. Urmtoarele elemente de comparaie snt examinaten cadrul metodei respective:a) drepturile de proprietatei alte drepturi reale transmise - ;b) condiiile de finanare;c) condiiile tranzaciei;d) condiiile pieei;e) amplasarea;f) caracteristicile fizice;g) caracteristicile economice;h) modul de folosin;i) componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.Pentru a putea analiza vnzrile comparabile n baza acestor elemente de comparaie este necesar de determinat ce factori influeneaz asupra valorii bunurilor imobile considerate drept similar bunului imobil evaluat.Asupra valorii fiecrui tip de bun imobil influeneaz anumii factori. Cei care influeneaz valoarea de pia a terenurilor agricole i care determin elementele de comparaie a bunurilor imobile similare terenului evaluat sunt prezentai n tabelul 4.1. aceti factori de influen au fost selectai din dou articole n limba rus(vezi ANEXA 3)Tabelul 4.1 Factorii de influen asupra valorii terenurilor agricoleNr.FactoriiCaracteristica

1Caracteristicile sociale Numrul, densitatea i componena populaiei locale

2Caracteristicile demografice

3Situaia economicSituaia economic n ar i raion, climatul investiional, piaa creditar pe termen lung, venitul populaiei, direcia de dezvoltare a localitii

4Reglementarea juridicNormele de drept privat i public(servitute), categoriile de folosin a terenurilor,

5Sistemul de impozitare existentCerinele legale de plata a impozitelor, taxelor i altor pli de terenuri, impozite pe construcii, etc

6Condiiile naturale i mediul nconjurtorClima, condiiile geologice i hidrologice, peisajul, prezena sau lipsa zonei de odihn, starea ecologic

7Caracteristicile fiziceDimensiunile i forma terenului, relieful, poziia n raport cu terenurile adiacente,

8Caracteristicile calitativeBonitatea solului, prezena surselor de ap

9Amplasarea Distana pn la drumuri magistrale, obiecte sociale i de infrastructur(magazine, piei, spitale)

10Venitul care poate fi obinut n urma utilizrii terenuluiVenitul obinut nemijlocit din cea mai eficient utilizare a terenului

11Conjunctura pieeiConcurena vnztorilor i cumprtorilor

Toi aceti factori enumerai n tabelul de mai sus reprezint punctul de pornire pentru selectarea elementelor de comparaie a bunului imobil evaluat cu cele similare. n principiu, anume ele i determin valoarea de pia a terenului evaluat.Conform Regulamentului provizoriu pentru a estima valoarea de pia a unui teren utiliznd metoda analizei comparative a vnzrilor este necesar de selectat 3-5 terenuri analogice, n baza factorilor de influen menionai mai sus.Terenul evaluat reprezint o plantaie multianual cu vi de vie(Moldova). ns cu prere de ru n raionul Streni nu s-au gsit oferte pe pia de asemenea soi de vi de vie i cu aa suprafa(0,35ha). n asemenea caz, cnd piaa este slab dezvoltat, este necesar de a estima valoarea de pia a terenului fr plantaii(considerat arabil) prin metoda analizei comparative a vnzrilor. Dup care la valoarea terenului evaluat, obinut dup metoda vnzrilor comparabile este necesar de adugat valoarea culturilor multianuale, estimat reieind din costul de deviz exprimat n preuri curente, scznd uzura acestora.Pe lng faptul c n raionul Streni pe piaa imobiliar nu se ntlnesc plantaii de vi de vie Moldova nici terenuri arabile nu sunt foarte multe. Terenurile selectate de pe pia sunt ct se poate de asemntoare cu bunul imobil evaluat. ns diferenierile vor fi ajustate corespunztor n continuare, n ordinea prevzut de metodologia standard. Caracteristicile bunurilor similare, selectate din anunurile de ofert(ANEXA 4) sunt descrise n tabelul 4.2.Tabelul 4.2 Caracteristicile bunurilor imobile similareCaracteristiciTerenuri analogice

Analog 1Analog 2Analog 3

Preul de vnzare, euro110013001000

Suprafaa terenului, ha0,300,350,30

Dreptul de proprietateprivatprivatPrivat

Condiiile de finanarede piade piade pia

Condiiile de vnzarede ofertde ofertde ofert

Data vnzriinoiembrie 2013noiembrie 2013noiembrie 2013

Amplasareacom..Lozovas.Cojunaor.Streni

Forma terenuluiDreptunghiular Neregulat Dreptunghiular

Panta, grade555

Bonitatea, puncte586749

Analiznd tabelul de mai sus se observ unele diferenieri dintre bunurile analogice i cel evaluat, descris mai sus. De aceea, este necesar de calculat toate ajustrile pentru elementele de comparaie selectate n tabelul 4.3. Pentru determinarea mrimii ajustrilor pot fi aplicateurmtoarele metode:a) metoda comparaiei pare const n analiza a douvnzri comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie.n acest caz, bunurile imobile care au participatn tranzacie trebuie sposede caracteristiciidentice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimatajustarea;b) metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilorn baza informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, articolelei publicaiile de specialitate;c) analiza statistic presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiz,n special analiza de regresiei corelare.n tabelul 4.3 ajustrile sunt calculate prin metoda comparaieie pare i snt aplicate aplicaten urmtoarea consecutivitate:a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;b) ajustarea pentru condiiile de finanare;c) ajustarea pentru condiiile de vnzare;d) ajustarea pentru condiiile pieei;e) ajustarea pentru amplasarei caracteristicile fizice.Tabelul 4.3 Estimarea valorii de pia Elemente de comparaieTerenul evaluatTerenuri analogice

Terenul nr.1 com Lozova, r.Strenihttp://999.md/6902990Terenul nr.2satul Cojuna, r.Strenihttp://999.md/6432386Terenul nr.3or.Strenihttp://999.md/6225688

Preul de vnzare, euro110013001000

Preul de vnzare, lei195222307217748

Suprafaa terenului, ha0,350,300,350,30

Preul de vnzare 1 ha, lei650736592059160

Dreptul de proprietateAjustareaPreul ajustatPrivatPrivat165073Privat165920Privat159160

Condiiile de finanareAjustareaPreul ajustatDe piaDe pia165073De pia165920De pia159160

Condiiile de vnzareAjustareaPreul ajustatDe piaDe ofert0,958566De ofert0,959328De ofert0,953244

Data vnzriiAjustareaPreul ajustatNoiembrie 2013158566Noiembrie 2013159328Noiembrie 2013153244

AmplasareaAjustareaPreul ajustatcom. Lozovacom.Lozova158566Satul Cojuna1,271194or.Streni0,7439383

Caracteristicile fizice:Suprafaa, haAjustareaPreul ajustat 0,350,300,84491960,351711940,300,8633869

Forma terenuluiAjustareaPreul ajustatDreptun-giularDreptunghiular149196Neregulat1,178313Dreptunghiular133869

Panta, gradeAjustareaPreul ajustat5514919651,1861445133869

Bonitatea, puncteAjustareaPreul ajustat5858149196670,9178392491,0936917

Ajustarea total0,760,980,62

Ajustarea absolutNr. de ajustri4%22%516%4

Ponderea 312

Preul mediu ponderat a 1 ha, lei

Valoarea de pia a terenului, lei17489

Valoarea de pia a terenului, euro986

Fiecare element de comparaie trebuie ajustat n dependen de asemnrile i deosebirile lui cu terenurile analogice.Ajustarea pentru drepturile transmise este egal pentru toate terenurile analogice, deoarece toate terenurile, inclusiv cel evaluat, se afl n proprietate privat. Condiiile de finanare sunt la fel identice pentru toate bunurile similar i ajustarea pentru acest element de comparaie este egal cu 1. Condiiile pieii pentru bunurile imobile similar difer de cele pentru bunul imobil evaluat, deoarece preul acestora este de ofert, respective cu 10% mai mare dect cel de pia. Ajustarea la data evalurii est egal cu 1 pentru toate bunurile analogice deoarece toate tranzaciile au avut loc n luna noiembrie 2013, n aceeai lun cnd a avut loc evaluarea curent. Pentru amplasare se calculeaz ajustarea pentru bunurile analogice 2 i 3, terenul analog 2 are o amplasare mai nefavorabil cu 20%, iar terenul analog 3 are o amplasare mai favorabil cu 26%.Conform ordinei de mai sus, dup ajustrile menionate anterior urmeaz ajustrile pentru caracteristicile fizice, i anume, suprafaa, forma i bonitatea. Ajustarea pentru suprafa egal cu 1,07 se aplic numai la bunul similar 3, care are o suprafa de 0,30 ha, pe cnd celelalte bunuri analogice i cel evaluat au o suprafa de 0,35 ha. Ajustarea pentru forma terenului se aplic pentru bunul imobil analog 2, care are o form neregulat, mai nefavorabil cu 10%. Cu ajutorul hrilor specializate de pe http://geoportal.md am stabilit pantele aproximative ale terenurilor analogice i a terenului evaluat(vezi ANEXA 5),doar terenul analog 2 are o pant mai mare de 5 grade ceea ce scade preul lui cu 10%. Ajustarea pentru bonitate se calculeaz reeind din faptul c fiecare 10 grade de fertilitate a solului mresc sau micoreaz valoarea cu 10%, iar bonitatea n fiecare localitate este specificat n ANEXA 6.Dup introducerea ajustrilor, am determinat ajustarea total(nmulind toate ajustrile) i ajustarea absolut. Ponderea i preul mediu ponderat se determin n conformitate cu numrul de ajustri, terenul care are un numr mai mic de ajustri are o pondere mai mare. Valoarea final a terenului se calculeaz nmulind preul mediu ponderat cu suprafaa terenului evaluat.Valoarea de pia a terenului arabil(considerat ca liber de plantaie multianual), amplasat n comuna Lozova, raionul Streni, estimat prin metoda analizei comparative a vnzrilor constituie 17 489 lei (aptesprezece mii patru sute optzeci i nou lei) sau 986 euro(nou sute optzeci i ase euro).Dup estimarea valorii de pia a terenului considerat ca liber(arabil) este necesar de estimat valoarea plantaiei multianuale, a viei de vie de soi Moldova. Calculele valorii plantaiei sunt prezentate n tabelul 4.4.

Tabelul 4.4 Estimarea valorii plantaiei multianuale IndiciiValoarea estimat

Plantaia multianualVi de vie, varietate Moldova

Anul plantrii1988

Schema plantrii103 m

AltoiM106

Suprafaa terenului, ha0,35

Valoarea de deviz a plantaiei n preurile curente, lei/ha200000

Valoarea de deviz a plantaiei n preurile curente, lei70000

Pierderi pentru goluri, %10,00

Valoarea de reconstituire a plantaiei63000

Rata deprecierii, %Normative75,00

Estimate75,00

Aprobat pentru calcule75,00

Suma deprecierii fizice,lei47250

Valoarea rezidual, lei15750

Coeficientul pentru starea fitosanitar a plantaiei, %0,8

Valoarea estimat a plantaiei multianual, lei12600

Valoarea estimat a plantaiei multianual, euro710

Estimarea valorii plantaiei multianuale se face n baza soiului de vi de vie plantat pe terenul evaluat. n cazul de fa acesta este soi de Moldova, altoi M106. Valoarea de deviz a unei asemenea plantaii este de 200000 lei/ha(vezi ANEXA 7). Respectiv pentru o suprafa de 0,35 ha ar fi necesar de cheltuit 70000 lei pentru a planta vi de vie, varietatea Moldova. Din aceast sum s-au sczut pierderile pentru goluri (10% din valoarea de deviz a plantaiei n preurile curente), rata deprecierii normative(75% din valoarea de reconstituire a plantaiei) i coeficientul pentru starea fitosanitar a plantaiei(0,8% din valoarea rezidual). Respectiv dup 25 de ani de la plantare via de vie evaluat valoreaz 12 600 lei(dousprezece mii ase sute lei) sau 710(apte sute zece euro). Dup cum s-a mai menionat, deoarece piaa terenurilor n raionul Streni este slab dezvoltat n metoda analizei comparative a vnzrilor ca obiecte analogice am selectat terenuri arabile, nu plantaii de vie, dat fiind faptul c oferte de vi de vie pe pia nu am gsit. Dup estimarea valorii de pia a terenului considerat ca arabil(liber de plantaii multianuale), am determinat valoarea propriu zis a plantaiei de vi de vie n preuri curente. Aceste dou valori au fost sumate i obinut valoarea de pia final a terenului cu plantaie multianual de vi de vie, varietatea Moldova, calculele fiind prezentate n tabelul 4.5.

Tabelul 4.5 Estimarea valorii de piaIndicii Valoarea

Valoarea de pia a terenului arabil, lei17489

Valoarea de pia a plantaiei multianuale, lei12600

Valoarea de pia a bunului imobil, lei30090

Valoarea de pia a bunului imobil, euro1696

Valoarea de pia a terenului cu plantaie multianual de vi de vie, varietatea Moldova, amplasat n extravilanul comunei Lozova, raionul Streni, estimat prin metoda analizei comparative a vnzrilor constituie 30 090 lei(treizeci mii nouzeci lei) sau 1 696 euro(o mie ase sute nouzeci i ase euro).

4.2.2 Metoda venitului

Metoda veniturilor este aplicat la estimarea valorii de pia a bunurilor imobile caregenereaz venit.Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobiln baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bunn viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueazn douetape:a) prognozarea veniturilor viitoare;b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:a) plata de arendcolectatn urma driin arenda bunului imobil;b) veniturile din exploatarea comerciala bunului imobil.Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeazplata de arend.n cadrul metodei veniturilor snt aplicate doumetode de estimare a valorii:a) capitalizarea direct utilizat pentru estimarea valorii bunurilor imobile care genereaz venit, i informaia despre acest venit est disponibil.b) actualizarea fluxurilor de numerar utilizat n cazul n care nu este informaie despre veniturile generate de bunul imobil i acesta trebuie estimate prin actualizarea unor fluxuri de numerar pentru 3-5 ani.n cazul plantaiei multianuale pe care o evalum cel mai rezonabil este de estimate valoarea de pia prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar. Deoarece venitul pe care proprietarul l obine n urma exploatrii terenului difer de la an la an, respective vom prognoza o perioad de 3 ani i vom actualiza fluxurile de numerar generate n aceti 3 ani.Pe lngveniturile anuale obinuten urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia).Reversia reprezintpreul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul perioadei de calcul. Reversia se calculeazprin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calcul (VONn+1)R =n care R reversia; r rata de capitalizare estimatpentru anul imediat urmtor perioadei de calcul; n numrul de perioade.n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculatdupurmtoarea formul:VP = n care t perioada de calcul; Y rata de actualizare; R reversia ; n numrul de perioade.Rata de actualizare reflectateptrile investitorului privind veniturile viitoarei este estimatprin aplicarea urmtoarelor metode:a)metoda adiionrii;b)metoda extraciei;c)metoda investiiilor de alternativ.n evaluarea plantaiei multianuale cel mai eficient este de estimate rata de actualizare prin metoda adiionrii, care presupunensumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a ratei de actualizare: rata reala rentabilitii, rata inflaieianticipatei rata riscului.Pentru a actualiza fluxurile de numerar, dar i reversia este necesar de a estima pentrunceput rata de actualizare, calculul creia este prezentat prezentat n tabelul 4.6.

Tabelul 4.6 Determinarea mrimii ratei de actualizareComponenta ratei de actualizareMrimea componentei

Rata real a rentabilitii fr risc, %3,5

Rata inflaiei ateptate, %4,9

Riscul inflaiei neateptate, %2

Riscul lichiditii sczute, %3,5

Riscul pieii imobiliare, %5,5

Rata de actualizare, %19

Pentru a estima rata de actualizare este necesar de sumat urmtoarele componente:1. Rata real a rentabilitii(vezi ANEXA 9);2. Rata inflaiei ateptate(vezi ANEXA 8);3. Rata inflaiei neateptate(1-2%);4. Riscul lichiditii sczute 5. Riscul pieii imobiliare(5,5%).Rata de actualizare estimat prin metoda adiionrii este de 19%.Dup cum s-a menionat mai sus reversia mai nti trebuie capitalizat dup care actualizat pentru a putea fi sumat la celelalte venituri operaionale nete. Studiind tipurile de credite propuse de cele mai mari bnci din Moldova (vezi ANEXA 10) se poate de constatat c n mediu creditele se ofer cu o rat anual de 15%, respectiv se poate de considerat valabil o rat de capitalizare de 15%.Dup estimarea ratei de capitalizare i actualizare se poate de parcurs la estimarea valorii de pia a plantaiei multianuale prin metoda venitului. Calculele fiind prezentate n tabelul 4.7.Tabelul 4.7 Estimarea valorii de pia prin metoda venituluiIndiciiValoarea de bazPerioada de calculPerioada post prognozat

2013201420152016

Suprafaa total a plantaiei, ha0,35

Utilizarea probabil a terenuluiStruguri MoldovaStruguri MoldovaStruguri MoldovaStruguri MoldovaStruguri MoldovaStruguri Moldova

Capacitatea de producie tone/ha6,466,466,466,466,46

Volumul produciei,tone2,262,262,262,262,26

Preul de comercializare a produciei, lei/ton9000

Majorarea prognozat a preurilor de comercializare,%08888

Continuarea tabelului 4.7Venitul brut potenial, lei/an203402034021968237252562327672

Pierderile din goluri, %1010101010

Venitul brut efectiv, lei/an1830619772213532306224906

Cheltuielile de producie, %5757575757

Cheltuielile de producie, lei/an1043411270121711314514197

Venitul operaional net, lei/an787285029182991710709

Rata de actualizare, %19

Rata de capitalizare,%15

Coeficientul de actualizare1,0000

Venitul operaional actualizat, lei7872714564855885

Reversia, lei

Reversia actualizat, lei

Valoarea terenului,lei

Valoarea terenului, euro2053

La data evalurii terenul este utilizat n calitate de plantaie multianual cu vi de vie de varietatea Moldova i n urmtorii patru ani proprietarul nu planific nici o modificare a soiului. Capacitatea de producie a viei de vie Moldova este n mediu de 6,46 tone/ha(vezi ANEXA 11). Respectiv pentru cei 35 de ari ai obiectului evalurii capacitatea de producie este de 2,26. Analiznd piaa de oferte de struguri de Moldova(vezi ANEXA 12) am determinat c n anul curent strugurii de aceast varietate sau comercializat n mediu cu 9 lei/kg. nmulind acest pre cu capacitatea de producie a plantaiei evaluate am obinut venitul brut potenial, care de la an la an se prognozeaz c se va majora cu 8% anual. Nu tot terenul este acoperit cu vi de vie respectiv din venitul brut potenial este necesar de sczut pierderile pentru goluri(10%) pentru a obine venitul brut efectiv. Venitul operaional net se estimeaz ca diferena dintre venitul brut efectiv i cheltuielile de producie, care constituie 57% din venitul brut efectiv(vezi ANEXA 13). Obinnd toate veniturile operaionale nete pe cei patru ani de gestiune este ncesar ca acestea s fie actualizate n conformitate cu rata de actualizare(19%) estimat mai sus. La veniturile operaionale nete am adugat reversia, care reprezint venitul operaional net obinut n perioada post prognozat mprit la rata de capitalizare. Reversia trebuie actualizat dup care sumat la veniturile operaionale nete actualizate obinute n cei patru ani de gestiune pentru a obine valoarea final a plantaiei multianuale.Valoarea de pia a terenului cu plantaie multianual de vi de vie, varietatea Moldova, amplasat n extravilanul comunei Lozova, raionul Streni, estimat prin metoda veniturilor constituie 36 436 lei(treizeci i ase mii patru sute treizeci i ase lei) sau 2 053 euro(dou mii cincizeci i trei euro).

4.3 Reconcilierea rezultatelor evalurii

n procesul de reconciliere a rezultatelor evalurii este necesar de a determina mrimea valorii finale a obiectului evalurii.Procedura de reconciliere este constituitdin douetape:a) revizuireapoziiilor tehnicei conceptuale ale evalurii, care include explicarea diferenelorntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluarei determinarea celei mai credibile valori;b) estimarea valorii finale.Revizuirea poziiilor tehnicei conceptuale se bazeazpe verificarea:a) corectitudiniiselectriitipuluivaloriiestimate;b) corectitudinii metodelor aplicate;c) profunzimii analizei elementelor pieei imobiliare;d) veridicitii datelor utilizaten analiz;e) corectitudinii interpretriii utilizrii datelor;f) corectitudinii efecturii ajustrilor individualen cadrul diferitor metode;g) consistena datelor utilizaten evaluare (rata de cretere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor comparabile pentru inflaiei rata inflaieianticipate trebuie sposede un gradnalt de coeren; mrimea uzurii calculate trebuie scorespundvrstei efective a construciei).Mrimea valorii finale determinaten procesul de reconciliere va depinde de:a) tipul valoriiestimate;b) informaia disponibilla data evaluriii relevantscopului evalurii;c) metodele de evaluare aplicate.Valoarea finala proprietii imobiliare este calculatprin aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate sse bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare cti pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.Valoarea finalpoate fi prezentatca o cifrconcretsau o cifrconcreti un interval de valori.n cazul indicrii intervalului valoric, valoarea minimali maximala intervalului nu poate fi mai micsau mai mare dect respectiv cea mai micsau cea mai mare mrime a valorii obinutprin aplicarea metodelor de evaluare.Reconcilierea rezultatelor evalurii terenului cu plantaie multianual de vi de vie este prezentat n tabelul 4.8.Tabelul 4.8 Reconcilierea rezultatelor evaluriiIndicatoriiAbordarea prin piaAbordarea veniturilor

Valoarea estimat, lei309036436

Plenitudinea informaiei, %6040

Exactitatea informaiei, %6040

Supoziiile admise n calcul,%7030

Capacitatea de a lua n consideraie conjunctura pieei,%8020

Capacitatea de a lua n consideraie profitabilitatea obiectului, %2080

Capacitatea de a prognoza n timp,%2080

Media indicatorilor, %5248

Greutatea specific,lei1564717490

Valoarea plantaiei, lei

Valoarea plantaiei, euro

Valoarea de pia a terenului cu plantaie de ci de vie, varietatea Moldova, amplasat n extravilanul comunei Lozova, raionul Streni, la data de 27 noiembrie 2013 constituie 33 137 lei(treizeci i patru mii treizeci i patru lei) sau 1 868 euro(o mie nou sute optsprezece euro).

CONCLUZII

n urma realizrii acestei lucrri pot formula mai multe concluzii. n primul rnd pot afirma c evaluarea terenurilor cu destinaie agricol este un compartiment foarte important n domeniul evalurii imobililor. n al doilea rnd am ajuns la concluzia c perfectarea unui raport de evaluare ntocmit corect i explicit este cheia succesului unui evaluator. i n al treilea rnd pot spune c prin intermediul acestei lucrri am mbogit cunotinele teoretice pe care le aveam cu cunotine practice i anume cu noi metode de evaluare a terenurilor cu plantaii multianuale.Pe parcursul lucrrii am ntlnit dou obstacole mari: lipsa informaiei despre tranzaciile de vnzare cumprare a plantaiilor multianuale i lipsa unui exemplu, aprobat prin lege, de raport de evaluare.Faptul c n Republica Moldova piaa imobiliar este slab dezvoltat, n special la categoria terenurilor agricole, nu este o noutate. ns am reuit s rezolv aceast problem modificnd metoda de calcul a valorii de pia prin abordarea prin pia.Cealalt problem cu care m-a ntlnit a rmas practic nerezolvat. Eu consider c este necesar de ntocmit i de aprobat prin lege un model unic de raport de evaluare, care ar facilita att lucrul evaluatorilor ct i ar fi mai explicit pentru beneficiari.Dup prerea mea lipsa unui asemenea model de raport de evaluare standard duce la apariia unor mari lacune n procesul de evaluare, numai din cauza c fiecare evaluator perfecteaz raportul de evaluare dup propria dorin. Respectiv n cazul n care ar fi un exemplu stipulat n lege nu s-ar mai ajunge la procese judectoreti din cauza incorectitudinii anumitor rapoarte.O alt propunere din partea mea s-ar referi la mbogirea bibliografie teoretice autohtone. Lipsa literaturii n limba romn diminueaz cunotinele teoretice ale viitorilor evaluatori.

BIBLIOGRAFIE

Acte legislative1. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.24 din 11 ianuarie 1955 Pentru aprobarea Regulamentului cu privire la coninutul documentaiei cadastrului funciar.2. Hotrrea Guvernului R.Moldova. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, nr. 958 din 04.08.2003.

Cri i monografii3. Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic, Chiinu, 2003(258 p.).4. Buzu O., Palcov V., Cernenco V., Botnareco I., Metodologia evalurii terenurilor cu destinaie agricol, Chiinu, 2000(111p.).

Surse web:5. http://999.md/#!/category/real-estate6. http://makler.md/chisinau/nedvizhimosti7. http://www.bnm.md/md/current_inflation8. http://www.victoriabank.md/ro/credit_ordinar/9. http://www.moldindconbank.md/investment-loans-ro/credit-consum-necesitati/10. http://www.procreditbank.md/files/pdf/Lista%20de%20preturi_Produse%20Creditare_01%2011%2013%20ro.pdf11. http://www.profocenka.com/services/nature12. http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/61.htm13. http://www.evz.ro/detalii/stiri/cat-costa-o-plantatie-de-vita-de-vie-la-cheie-910898.html14. http://www.statistica.md/newsview.php?l=ro&idc=168&id=4224

ANEXE

16

teza de an evaluarea plantatiei de vie

Documents

Transcript of teza de an evaluarea plantatiei de vie