Teza de an Drept Funciar5

8/8/2019 Teza de an Drept Funciar5

1/35

Plan:

1.Introducere .. 2

2.Drepturi reale 4

3.Ipoteca 6

No iunea6

Obiectul Ipotecii..11

Subiec ii Ipotecii..12

Contractual de Ipotec14

Procedura de nregistrare a

ipotecii.16

4.Arenda

terenurilor

.21

Noiunea

21

Subiecii

arendei

..22

Contractual de

arend.23

1


2/35

Termenele

arendei.2

4

5.Concluzii30

6.Bibliografie

..31

Introducere

Secretul afacerilor este s ii cevace nu mai cunoate nimeni.Aristotel Onassis.

2


3/35

Tr im d in ce n ce mai mul t con trac tual

spunea nc n 1937 L. Josse rand un marecivi l ist f rancez. Alegaia este valabi l cu at tmai mult astzi, cnd asistm la o expansiunea fenomenului contractual.

S igur c n t r -o soc ietate de drept ex is t obaz legis lat iv menit s dir i jeze raporturi lesocia le aprute ntre personae, pr in urmare,

n aceast lucrare este prezentat un studio

complex cu privire la drepturi le realeaccesori i , anume ipoteca i arendaterenurilor.

Dupa cum stim nc din istorie au existat multel it igi i cu privire la pmint, deoarece in trecut,ca de alt fel i n prezent, pmntul const i tuiaun e lement a l bog i ei , p rin u rmare cel cede inea pamint se plasa pe o treapta asocieta i i mai nalt i avea mai multebenefici i . Un rol desebit i reveneaudreptur ilor rea le acesor ii adica a arendei ibinen eles ipoteci i .

Scopul pr inc ipal a l lucrr i i de fa este de areprezenta n toat complexitatea sa date cuprivirela ipotec i arend , prezentarea uneisinteze ct i a analizei raionale asupr asubiectului respective, i binen e les voi

p rezen t a da t e cu p r i v i r e l a con t rac t ua l de ipotec i arend.

Lucrarea mea va con ine 3 capi tole: Drepturi reale Ipoteca Arenda

3


4/35

Lucrarea respectiv am nceput-o cu drepturile reale dinmotiv ca este necesar, iniial de tiun noiuni generalecu privire la drepturile reale, drepturi din care fac parteipoteca i arenda.

n al doilea capitol m-am referit la date cu privire laIpotec, i anume noiunea, temeiurile apariiei ipotecii,obiectul ipotecii, efectele ipotecii, ncetarea ipotecii.

n al treilea capitol am prezentat date cu privire laArend, anume:

noiunea, obiectul, subiecii, efectele, contractual dearend, ncetarea arendei.

4


5/35

Drepturi reale

Drepturile subiectelor raportului de drept , func ie de con inut ,

pot ifpatrimoniale

(care au un continut economic) i

nepatrimoniale.

Drepturile reale snt drepturi subiective patrimoniale, care

confera titularului lor determinat posibilitatea esercitarii directe i

nemijlocite a prerogatielor prevazute de lege, fra fi necesar

interven ia altui subiect de drept . Mai mult decatt , orice alt

persoan are obliga ia , de a se ab ine de la orice ac iune care ar

aduce atingere exerci iului liber i deplin al acestor drepturi.

Drepturile reale se disting prin urmtoarele trsaturi:

Din punct de vedere al subiectelor , dreptul real presupune

existen a unui subiect activ determinat i unui subiect pasiv

nedeterminat;

Din punct dde vedere al con inutului i al naturii obliga iilor

corelative,dreptului real i corespunde obliga ia general i

negativ dde a nu face nimic de natur s aduc atingere

exerci iului liber i deplin al acestui drept.

Drepturile reale dau na tere la dou aspecte speciale: dreptul

de urmrire i dreptul de preferin .

Dreptul real poate avea ca obiect numai lucruri determinate ;

Drepturile reale snt absolute, opozabile tuturor;1

Literatura de specialitate clasific drepturile reale , n principale

dup dou criterii: innd seam ade natura bunurilor ce constituie

obiectul lor i dup independen , de sine stttoare. 2

1 Mihai Cotorobai Dretul Funciar ,pag.232 Iosif R. Urs Drept civil

5


6/35

Dup natura bunurilor care poart drepturile reale acestea pot fi:

imobiliare(avmd ca obiect bunuri imobile ) i mobiliare (care au

ca obiect bunuri mobile).3

Conform criteriului daca au sau nu o existen independent, deosebim:drepturi reale principale, drepturi reale accesorii .

Principale snt acele drepruri snt acele drepturireale care au o

existen independent de sine tttor n raport cu alte drepturi

reale sau de crean .

Cea mai important drept real este dreptul de proprieteate, ce

constituie izvorul necesar i temeiul na terii i existen ei tuturor

celorlalte drepturi reale.

Din categoria depturilor principale fac parte :dreptul de proprietate

e.t.c.4

Accesorii snt acele drepturi reale care se constituie pentru a

inso i i garanta alte drepturi reale,fr a avea independen .

Stingerea dreptului principal are ca efect automat i stingerea

dreptului accesoriu.

A adar, drepturile reale accesorii nu snt independente , ele urmnd,

de regul, soarta dreptului principal.

Sistemul drepturilor reaale esre alctuit dint-un numr stabilit de

drepturi reale principale, situate ntr-o anumit ordine, i din

drepturi reale accesorii.

Din categoria drepturilor accesorii fac parte gajul, ipoteca e.t.c.5

3 Mihai Cotorobai Dretul Funciar4

Angelina Tl,bu dreptul civil partea general5 Angelina Tl,bu dreptul civil partea general

6


7/35

Ipoteca

Noiunea

Conform legii cu privire la ipoteca distingemnoiune, prin urmare ipotec drept real n al crui

temei creditorul are dreptul s cear satisfacerea

creanelor sale, cu preferin fa de ceilali creditori,

inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse

n ipotec, n cazul n care debitorul omite s execute

obligaiile garantate cu ipotec;6

Aadar ipoteca este o garanie real

imobiliarcare nu presupune deposedarea celui care

o constituie.

Sediul materiei este, n principal Codul Civil

,respectiv Legea cu privire la Ipotec.7

Ipoteca este reglementat de Constituia Republicii Moldova,

Codul civil, prezenta lege, alte acte normative, precum i de

tratatele internaionale la care Republica Moldova este parte

deasemeni

ipoteca este reglementata de prevederile generale cu privire la gaj,

dac prezenta lege nu prevede altfel.

Dac tratatul internaional la care Republica Moldova este parte

stabilete alte prevederi dect cele prevzute de prezenta lege, se

aplic normele tratatului internaional.8

Ipoteca se instituie n vederea garantrii

executrii obligaiei i reprezint un raport de drept

accesoriu fa de obligaia garantat, fiind

6

Legea cu privire la Ipotec7 Iosif R. Urs Drept civil, Drepturi reale.8 Legea cu privire la Ipotec

7


8/35

condiionat n timp de durata acesteia, dac legea

sau contractul de ipotec nu prevede altfel.

Valabilitatea ipotecii depinde de valabilitatea

obligaiei garantate cu ipotec.Poate fi garantat cu ipotec executarea

obligaiilor ce rezult din contractul de credit,

contractul de mprumut sau alte obligaii.

Norme privind ipoteca se aplic obligaiilor ce

rezult din contractele de credit sau mprumut,

indiferent de scopul i destinaia acestora.Pot fi garantate cu ipotec una sau mai multe

obligaii. Obligaia garantat poate fi prezent sau

viitoare, inclusiv condiionat.

n cazul garantrii obligaiilor viitoare, prile

vor conveni expres n contractul de ipotec privind

faptul c ipoteca instituit va garanta aceluiaicreditor ipotecar executarea oricrei obligaii

viitoare.

Ipoteca instituit pentru garantarea rambursrii

unei sume de bani este valabil chiar dac aceasta

urmeaz a fi eliberat n viitor, sau eliberarea banilor

este efectuat n trane.

Ipoteca se extinde i asupra achitrii dobnzilor,

comisioanelor, penalitilor, amenzilor, reparrii

prejudiciului cauzat, compensrii cheltuielilor de

judecat i altor cheltuieli de executare a dreptului

de ipotec, dac prile nu au convenit altfel.9

9 Legea cu privire la Ipotec

8


9/35

Doctrina romaneasc ofer dou tipuri de

ipotec :ipoteca legal i convenional.

Ipoteca legal este aceea care ia nestere n

virtutea unei dispoziii speciale a legii.Ipoteca convenional este acea care ia

natere din convenia prilor, cu formele prescrise

de lege.10

Doctrina romaneasc deasemeni difereniaz

ipoteca in legal i contractual.

Conform legii cu privire la Ipotec temeiurileapariiei ipotecii sunt:

a) creanele statului pentru sumele datorate

conform legislaiei fiscale;

b) creanele rezultate din hotrre

judectoreasca, precum este stabilit de legislaie;

Ipoteca legal este instituit prin nregistrarean Registrul bunurilor imobile a unui aviz, n care se

indic bunul imobil care face obiectul ipotecii,

temeiul i mrimea creanei.

La avizul depus pentru nregistrare se vor

anexa dovada aducerii la cunotina debitorului

ipotecar a avizului, precum i hotrrea instanei de

judecat sau actul ce confirm creanele statului fa

de debitorul ipotecar aprute n baza legislaiei

fiscale.

Creditorul ipotecar care a nregistrat ipoteca

legal are dreptul de a urmri bunul imobil ipotecat

n condiiile stabilite de prezenta lege.

10 Iosif R. Urs Dreptul civil, Drepturi reale.

9


10/35

Prioritatea ipotecii legale este determinat

conform regulilor generale privind prioritatea ipotecii.11

Ipoteca produce efecte fa de debitor, fa de

creditor i fa de terii dobnditori ai imobilului.

Fa de debitor

Debitorul pstreaz n posesie bunul ipotecat,

culegndu-i fructele. n principiu, el poate nstrina

imobilul grevat de aceast ipotec, nscumpartorul va dobndi bunul afectat de sarcini cu

condiia ca sarcinile s fi fost nscrise n registrele

aflate la notariat

Fa de creditor

Creditorul ipotecar, beneficiind de un drept real

accesoriu i n acelai timp de o garanie a executriiobligaiilorde ctre debitor, va putea invoca dreptul

de urmrire a bunului ipotecat i de dreptul de

preferin fa de ceilali, avmdu-se n vederea

rangului ipotecii pe care a constituit-o.

Fa de terii dobnditori ai bunului ipotecat.

n situaia n care creditorul urmreste bunul aflat nposesia terului dobnditor acesta din urm are

urmtoarele posibiliti:

S opun creditorului excepiile referitoare la:

nulitatea inscripiei,

exepia de garanie pentru eviciune e.t.c.


10


11/35

S plteasc datoriile i sarcinile ipotecare pna

la concurena preului imobilui ipotecat.

S plteasc creditorului datoria n locul

debitorului, subrogndu-se apoi n drepturilecreditorului putnd sa-l urmreasc pe creditor.

S lase imobilul ipotecat n mina creditorului,

situaie n care declaraia trebuie facut n faa

instanei depunndu-se un exemplu din acesta la

grefa instanei.

S se lase urmrit silit de crelitor.12

Obiectul ipotecii

Obiectul ipotecii poate fi unul sau mai multe

bunuri imobile ce pot fi individualizate prin numere

cadastrale separate.

Obiectul ipotecii este determinat prin numirea

bunului, indicarea numrului cadastral, locul aflrii,precum i descrierea bunului, suficient pentru

identificarea acestuia.

Pot fi obiect al ipotecii doar bunurile imobile

aflate n circuitul civil, deinute cu drept de

proprietate sau aflate n gestiune economic ori

administrare fiduciar, nregistrate n Registrulbunurilor imobile.

Ipoteca se extinde asupra mbuntirilor,

ameliorrilor i accesoriilor bunului imobil ipotecat,

asupra oricrui bun imobil care se unete prin

accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum i asupra

bunurilor noi care rezult din transformarea bunului12 Iosif R. Ursdrept civil, drepturi reale.

11


12/35

imobil ipotecat, dac altfel nu este prevzut de

contract.

Ipoteca nu se extinde asupra fructelor bunului

ipotecat, dac altceva nu este prevzut de contractulde ipotec.

Prin contract poate fi prevzut extinderea

ipotecii asupra bunurilor imobile dobndite sau

construite n viitor, in conformitate cu legislaia n

vigoare. 13

Ipoteca este indivizibil i subzist integral

asupra tuturor bunurilor imobile ipotecate, asupra

fiecruia dintre ele i asupra tuturor prilor lor, chiar

dac imobilul ipotecat sau obligaia garantat cu

ipotec este divizibil.

Nu pot fi obiecte separate ale ipotecii bunurileimobile, care, conform legislaiei, nu pot fi nstrinate

separat. Nu poate fi obiect al ipotecii o parte a

bunului indivizibil.

Bunul imobil ipotecat rmne n proprietatea

debitorului ipotecar. Contractul de ipotec poate

prevedea folosirea obiectului ipotecii de ctre

creditorul ipotecar. In cazul n care dreptul asupra

bunului ipotecat este afectat de modaliti sau este

susceptibil de nulitate, acesta va genera o ipotec, la

fel, afectat de modaliti sau condiii de nulitate.

13 Legea cu privire la ipotec

12


13/35

Riscul pieirii sau deteriorrii fortuite a obiectului

ipotecii este suportat de ctre debitorul ipotecar,

dac altfel nu este prevzut de contractul de ipoteca.

Valoarea de pia i de nlocuire a obiectului

ipotecii trebuie s fie stabilit prin raportul de

evaluare ntocmit de ctre un evaluator, n

conformitate cu legislaia cu privire la activitatea de

evaluare.

Subiecii ipoteciiBineneles daca discutm despre ipoteca este

necesar de remarcat subiecii ipotecii care conform

legii cu privire la ipoteca sunt:

Poate fi creditor ipotecar orice persoan fizic

sau persoan juridic. n cazul n care calitatea de

creditor ipotecar este cumulat de dou sau maimulte persoane, n baza aceluiai contract de

ipotec, acestea vor avea acelai grad de prioritate,

dac altfel nu este prevzut de contractul de ipotec.

Este debitor ipotecar orice persoan fizic sau

persoan juridic cu drept de proprietate asupra

imobilului asupra cruia este instituit ipoteca,precum i posesorul care are dreptul de a nstrina

acest bun.

Poate fi debitor ipotecar att debitorul, ct i

garantul ipotecar. n cazul n care executarea

obligaiei de ctre debitor este garantat prin

13


14/35

ipotec de ctre garantul ipotecar, acesta are

calitatea de debitor ipotecar.

Debitorul i garantul ipotecar, n calitatea lor de

debitor ipotecar, pot conveni asupra condiiilor degarantare a executrii obligaiilor debitorului de ctre

garantul ipotecar, precum i asupra obligaiilor

debitorului fa de garantul ipotecar n cazul

executrii dreptului de ipotec de ctre creditorul

ipotecar. Lipsa unui asemenea acord scris nu

influeneaz valabilitatea ipotecii.Dac debitorul nu execut sau execut, n mod

necorespunztor, obligaiile garantate cu ipotec,

creditorul ipotecar are dreptul la satisfacerea

creanelor ipotecare din contul bunului imobil

ipotecat de garantul ipotecar.

Garantul ipotecar nu poate opune creanelesale fa de debitor satisfacerii creanelor creditorului

ipotecar din contul bunului imobil ipotecat.

n cazul n care creanele creditorului ipotecar

snt satisfcute de ctre garantul ipotecar, inclusiv

din contul bunului imobil ipotecat, acesta obine

dreptul de creditor al obligaiilor debitorului. Dup ce

garantul ipotecar execut obligaia debitorului,

primul are dreptul s solicite de la creditorul ipotecar

dovada executrii obligaiei n condiiile stabilite de

lege.14

Este necesar de remarcat condiiile de apariie a

ipotecii care sunt: (1) Dac dreptul de dispoziie


14


15/35

asupra unui bun imobil necesit acordul unui ter,

acest acord este necesar i pentru instituirea ipotecii

asupra bunului imobil respectiv.

Bunul imobil aflat n proprietate comun poate fiipotecat doar cu acordul tuturor coproprietarilor,

fiecare din coproprietari devenind n acest caz

codebitor ipotecar.

Unul dintre coproprietari poate ipoteca cota sa

din bunul proprietate comuna pe cote pari fr

acordul celorlali coproprietari daca contractul ntrecoproprietari nu prevede altfel.

Cota parte din spaiile comune (teren, acoperi,

scri, subsol, alte obiecte destinate deservirii bunului

imobil), deinute cu drept de proprietate comun,

aferent ncperii izolate este ipotecat mpreun cu

ncperea respectiv, fr acordul celorlalicoproprietari ai spaiilor comune.

Imobilul aflat n proprietatea persoanelor fizice

cu capacitate de exerciiu restrns sau a minorilor

poate fi ipotecat cu respectarea condiiilor necesare

pentru nstrinare.

In cazul n care la momentul instituirii ipotecii

exist drepturi ale terelor asupra bunului imobil

respectiv, debitorul ipotecar este obligat s notifice

n scris despre acest fapt creditorul ipotecar. n caz

contrar, creditorul ipotecar are dreptul de a cere

debitorului executarea anticipat a obligaiei

garantate cu ipotec sau modificarea condiiilor

15


16/35

contractului de ipotec i repararea prejudiciului

cauzat.15

Contractual de Ipotec

Bineneles este necesar de remarcat desprecotractul de Ipotec deoarece este un moment

esenial n discutarea acestei teme si anume ma voi

referi la:

1. Forma i coninutul contractului de ipotec

2. Modificarea i completarea contractului de

ipotecContractul de ipotec trebuie s fie ntocmit n form

scris, autentificat notarial.

Ipoteca trebuie s fie nregistrat n Registru

bunurilor imobile, conform legislaiei privind

cadastrul bunurilor imobile.

Contractul de ipotec trebuie s conin urmtoareleclauze eseniale:

a) atributele de identificare a creditorului ipotecar i

a debitorului ipotecar, i, dup caz, a debitorului

(numele sau denumirea, domiciliul sau sediul etc.);

b) acordul expres al debitorului ipotecar de a institui

ipoteca n favoarea creditorului ipotecar;c) determinarea obiectului ipotecii;

d) naturaobligaiei garantate cu ipotec, astfel cum

a fost determinat ntre pri;

e) valoarea de pia i de nlocuire a bunului ipotecat,

stabilite n raportul de evaluare;

15 Legea cu privire l Ipotec

16


17/35

f) valoarea de baz a creanei garantate i modul de

determinare a sumelor adiionale garantate prin

ipotec.

Prile pot include i alte clauze din contractul deipotec.

Este nul clauza contractului de ipotec privind

trecerea dreptului de proprietate asupra obiectului

ipotecii ctre creditorul ipotecar, n cazul

neexecutrii sau executrii necorespunztoare a

obligailor de ctre debitor.Prevederile privind ipoteca pot fi incluse n

contractul din care apare obligaia a crei executare

este garantat cu ipotec. n acest caz, contractul din

care se nasc obligaiile debitorului va fi ntocmit n

forma cerut pentru contractul de ipotec i va

include clauzele eseniale ale acestuia.Orice modificare sau completare a clauzelor

contractului de ipotec este efectuat n form

autentic.

n cazul n care modificarea contractului de ipotec

conduce la modificarea datelor nregistrate n

Registrul bunurilor imobile, modificrile respective

trebuie nregistrate conform procedurii stabilite

pentru nregistrarea contractului de ipotec.16

Ipoteca este supus obligaiei de publicitate

prevzut de lege .Publicitatea ceste n primul rnd o

condiie de opozabilitate fa de teri, i const n

nscriscrierea ipotecii in registrul special sau cartea


17


18/35

funciar de la notariat n a carui raz teritorial se

afl imobilul. n al doilea rnd publicitatea determin

rangul de preferin al ipotecii.Ipotecile nscrise n

aceei zi au acelai rang.Importana rangului const n faptul c ntre doi

creditori ipotecari cu ran gdiferit va avea prioritate

acel creditor care a nregistrat primul ipoteca.17

Procedura de nregistrare a ipotecii

Cererea, depus la oficiul cadastral teritorial dectre creditorul ipotecar, debitorul ipotecar sau un

reprezentant mputernicit servete ca temei pentru

nregistrarea ipotecii. Data autentic a nregistrrii

ipotecii este considerat data primirii cererii de

nregistrare a ipotecii, cu respectarea procedurilor

stabilite de legislaia n vigoare.La cererea de nregistrare a ipotecii vor fi

anexate:

contractul de ipotec autentificat notarial sau a

actului ce servete drept temei pentru apariia

dreptului de ipotec a creditorului ipotecar asupra

bunului imobil;documentul ce atest achitarea taxei pentru

nregistrare;

documentul ce atesta mputernicirile

reprezentantului, dac este cazul;

alte documente necesare pentru nregistrarea

ipotecii, specificate n legislaie.17 Iosif R. Urs Drept civil, Drepturi reale

18


19/35

nregistrarea ipotecii poate fi respins n

cazurile stabilite de legislaie cu privire la

nregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile.

n cazul depunerii cererii de nregistrare aipotecii asupra unui bun imobil, cu privire la care au

fost nregistrate grevri sau interdicii, nregistrarea

ipotecii se suspend pn la radierea informaiei

despre interdicii sau grevri.

Refuzul motivat de a nregistra drepturile

asupra bunului imobil care este obiect al ipoteciitrebuie s fie adresat persoanei care a depus cererea

de nregistrare n termenul stabilit pentru

nregistrarea acestora.

nregistrarea ipotecii are loc prin efectuarea

nscrierii corespunztoare n Registrul bunurilor

imobile, conform legislaiei n vigoare. Registratorulva aplica parafa de nregistrare a drepturilor nscrise

n registrul bunurilor imobile pe exemplarele

contractului de ipotec, sau dac este cazul, pe actul

ce servete drept temei pentru apariia dreptului de

ipotec a creditorului ipotecar.

Cheltuielile legate de nregistrarea ipotecii,

precum i cele legate de modificarea sau

completarea acesteia, snt suportate de debitorul

ipotecar, cu excepia cazurilor cnd contractul de

ipotec prevede altfel.18

Ipoteca este valabil din data nregistrrii n

Registrul bunurilor imobile.

18 Legea cu prirvire la Ipotec

19


20/35

Informaia cu privire la ipoteca nregistrat n

Registrul bunurilor imobile se prezum legal i

veridic.

Ipoteca este opozabil terilor din momentulnregistrrii ipotecii n Registrul bunurilor imobile.

Procedura de eliberare a informaiei din

Registrul bunurilor imobile, informaia care nu este

public, precum i responsabilitatea lucrtorilor

organelor cadastrale pentru neexecutarea obligaiilor

ce le revin, snt reglementate de legislaia cu privirela cadastrul bunurilor imobile.

Folosirea obiectului ipotecii

Debitorul ipotecar sau terul care acioneaz n

numele acestuia este n drept s foloseasc i s

exploateze obiectul ipotecii, cu excepia cazului ncare contractul de ipotec prevede altfel.

Bunul ipotecat nu poate fi transmis de ctre

debitorul ipotecar n folosin gratuit sau oneroas,

fr acordul scris al creditorului ipotecar, cu excepia

cazului n care contractul de ipotec prevede altfel.

Debitorul ipotecar culege fructele bunului

imobil ipotecat, pn la iniierea executrii dreptului

de ipotec.

Pstrarea, ntreinerea i reparaia obiectului

ipotecii

n cazul in care contractul de ipotec nu

prevede altfel, debitorul ipotecar este obligat s

pstreze bunul ipotecat, s-l ntrein, s nu-l

20


21/35

distrug, s nu-l deterioreze, precum i s nu-i

diminueze valoarea n oricare alt mod, dect numai n

limita uzurii normale a acestuia.

n cazul n care contractul de ipotec nuprevede altfel, debitorul ipotecar este obligat s

suporte toate cheltuielile de ntreinere a obiectului

ipotecii, inclusiv cele de protecie a obiectului ipotecii

mpotriva prejudicierii de ctre teri.

n caz de pericol de pieire sau deteriorare a

bunului ipotecat, precum i n alte cazuri care potafecta drepturile creditorului ipotecar n virtutea

contractului de ipotec, debitorul ipotecar este

obligat s informeze imediat creditorul ipotecar

despre aceste circumstane.

Schimbarea destinaiei, resistematizarea,

construirea de dependine, precum i demolarea,inclusiv parial a obiectului ipotecii este permis

doar cu acordul scris al creditorului ipotecar.

Debitorul ipotecar este obligat s asigure

obiectul ipotecii, n beneficiul creditorului ipotecar, la

valoarea de nlocuire, mpotriva tuturor riscurilor de

pieire sau deteriorare fortuit. Creditorul ipotecar

poate asigura bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului

ipotecar, dac bunul nu a fost asigurat de debitorul

ipotecar.

Dac despgubirile pltite de asigurtor

creditorului ipotecar depesc soldul creanelor

creditorului ipotecar fa de debitorul ipotecar, primul

21


22/35

va restitui diferena debitorului ipotecar sau

succesorilor lui.

Contractul de ipotec poate stabili obligaia de

asigurare a vieii debitorului, pn la valoarea solduluirestant, pe toat durata termenului contractului de

ipotec.

Asigurarea va fi efectuat la una din companiile

de asigurare convenit cu creditorul ipotecar.

Creditorul ipotecar nu poate impune un anumit

asigurtor.n cazul ipotecii ulterioare, asigurarea bunului

ipotecat nu este obligatorie, dac bunul ipotecat a

fost asigurat n cadrul ipotecii anterioare.

Aprarea obiectului ipotecii n cazul

preteniilor terelor

n cazul preteniilor de revendicare, grevare,recunoatere a dreptului de proprietate sau altor

drepturi asupra obiectului ipotecii, naintate

debitorului ipotecar de ctre teri debitorul ipotecar

este obligat s exercite toate msurile legale de

aprare a drepturilor sale legitime.

Dac debitorul ipotecar nu exercit, sau

exercit, n mod necorespunztor, aprarea

drepturilor sale, inclusiv ncheie tranzacie de

mpcare, creditorul ipotecar are dreptul s exercite

toate msurile legitime de aprare n numele i n

contul debitorului ipotecar, chiar i n lipsa

mputernicirilor exprese din partea ultimului.

Debitorul ipotecar va compensa toate cheltuielile

22


23/35

creditorului ipotecar, dac nu va demonstra c

acestea au fost nejustificate sau nerezonabile.

Transmiterea drepturilor asupra obiectului

ipoteciiDebitorul ipotecar nu are dreptul s dispun

de proprietatea ipotecat fr acordul scris al

creditorului ipotecar.

Actul juridic prin care este transmis dreptul de

proprietate asupra bunului imobil ipotecat, fr

consimmntul scris al creditorului ipotecar, este nul. Transmiterea n folosin a bunului imobil

ipotecat fr consimmntul scris al creditorului

ipotecar este nul.

Excepie de la regula stabilit la alin.(1), snt

cazurile n care proprietatea ipotecat este lsat

prin testament. Este nul clauza care limiteazdreptul debitorului ipotecar de a lsa prin testament

bunul imobil ipotecat.

n cazul transmiterii, inclusiv a nstrinrii

bunului imobil ipotecat ctre teri, ipoteca subzist,

cu excepia cazurilor cnd creditorul ipotecar

consimte n scris asupra ncetrii ipotecii.19

Fiind un drept accesoriu, ipoteca se va stinge

odat cu stingerea raportului juridic obligaional care

a fost garantat.

Ipoteca se poate stinge i pe cale principal n

urmtoarele situaii:


23


24/35

Renunarea creditorului la plat, purga obinut

de dobnditorul imobilului;

Prescripia

Anularea actului constitutiv al ipotecii ; Rieirea imobilului.20

La ncetarea ipotecii, nscrierea privind ipoteca va

fi radiat din Registrul bunurilor imobile, n

conformitate cu legislaia n vigoare.

Cererea de radiere a ipotecii din Registrul

bunurilor imobile poate fi depus la oficiul cadastralteritorial unde este nregistrat aceast ipotec, de

ctre creditorul ipotecar sau de ctre orice persoan

interesat, cu acordul scris al creditorului ipotecar.

Cazurile cnd nu este nevoie de acordul creditorului

ipotecar pentru radierea informaiei cu privire la

ipotec snt stabilite de legislaia n vigoare.21

20 Iosif R. Urs Dreptul civl, drepturi reale21 Legea cu privire la Ipotec

24


25/35

Arendarea terenurilor

No iunea

Conform legii cu privire la arenda n agricultura 198-XV-15.052003 arend n agricultur darea n posesiune i folosin,

pe baz de contract, pe o durat determinat, contra plat, a

terenurilor i a altor bunuri agricole.

Contractul de arend are urmtoare caractere juridice:

- Este un contract bilateral sau sinalagmatic;

- Este un contract cu titlu oneros;- Este un contract cumulativ;

- Este un contract cu executare succesiv;

- Este un contract netranslativ de proprietate;

- Este un contract ncheiat intuitu peronae, cel pu in n

persoana arenda ului. 22

n Republica Moldova, relaiile de arend nagricultur snt reglementate de Codul civil, de

Codul funciar, de prezenta lege, de alte acte

normative, precum i de tratatele internaionale la

care Republica Moldova este parte.

Dac prin tratatul internaional la care Republica

Moldova este parte snt stabilite alte dispoziii dectcele prevzute de prezenta lege, se aplic

dispoziiile tratatului internaional.23

Subiectii Arendei

Subieci ai relaiilor de arend snt arendatorul i arendaul.

22 Mihai Cotorobai dreptul Funciar23 Legea cu privire la arend 198-XV-15.05.2003

25


26/35

Obiecte ale relaiilor de arend snt bunurile agricole aflate

n proprietate public sau privat, cu excepia celor scoase din

circuitul civil sau n privina crora, prin lege, snt stabilite alte

interdicii sau limitri.

Dac, dup ce a fost predat arendaului, bunul agricol este

nstrinat de arendator unui ter, acesta subrog arendatorul n

drepturile i obligaiile ce decurg din arend.

Darea n arend a bunurilor agricole nu are ca efect

ncetarea drepturilor terilor asupra acestor bunuri.

Bunurile agricole aflate n proprietate comun se dau n

arend cu acordul n scris al tuturor coproprietarilor. Contractul de

arend poate fi ncheiat de ctre unul dintre coproprietari,

mputernicit n modul stabilit de lege.

Fructele obinute la exploatarea bunului agricol arendat

rmn n proprietatea arendaului n cazul n care contractul nu

prevede altfel.

ncheierea contractului de arend a bunurilor agricole se

realizeaz n form scris.

Dreptul de folosin a bunurilor agricole arendate apare la

ncheierea contractului de arend, din momentul semnrii actului

de predare-preluare a bunurilor.

Contractul de arend

Contractul de arend a bunurilor agricole va conine, n mod

obligatoriu, date privind:

a) prile contractante, domiciliul ori sediul acestora;

b) obiectul contractului;

26


27/35

c) actul care autentific dreptul de proprietate sau alt drept al

arendatorului de a da bunul agricol n arend;

d) nregistrarea contractului n modul stabilit;

e) termenul arendei;f) componena, forma i cuantumul plii pentru arend;

g) modalitatea, termenul i locul achitrii plii pentru arend;

h) drepturile i obligaiile prilor;

i) rspunderea prilor;

j) condiiile de modificare i de reziliere a contractului;

k) condiiile de folosire a obiectelor situate pe terenularendat, inclusiv a utilajului i a tehnicii agricole;

l) condiiile de recultivare, dup caz;

m) normele maximal admisibile de influen asupra

mediului, cu efectuarea analizei chimice a solului la transmiterea i

la restituirea terenului cu acordul comun al prilor contractante.

Contractele de arend pot cuprinde i alte clauze ce nu

contravin legislaiei n vigoare.

La cererea uneia dintre pri, la contractul de arend a

terenurilor agricole se anexeaz copia planului cadastral al acestor

terenuri.

Neincluderea n contractul de arend a unei clauze

eseniale sau nerespectarea formei scrise a contractului atrage

nulitatea acestuia.

n cazul n care se d n arend o parte dintr-un teren

divizibil sau dintr-o construcie capital, la actul de predare-

preluare se anexeaz copia planului cadastral al terenului sau al

construciei, cu marcarea prii ce se d n arend.

e) valoarea de pia a bunurilor;

f) condiiile de folosire;

27


28/35

g) viciile materiale i juridice;

h) alte date, la cererea prilor.

Din momentul semnrii, actul de predare-preluare devineparte integrant a contractului de arend.

Termenul arendei

Termenul arendei bunurilor agricole se stabilete de ctre

prile contractante, dar nu va fi mai mic de un an i mai mare de

30de ani.

La darea n arend a terenurilor agricole n scopul sdiriiunor plantaii multianuale, termenul contractului de arend va fi

stabilit pentru cel puin 25 de ani, n cazul cnd contractul nu

prevede alt termen.

Contractul de arend a terenurilor i a altor bunuriagricole

ncheiat pe un termen mai mare de 3 ani se nregistreaz la oficiul

cadastral teritorial.

Contractul de arend a terenurilor i a altor bunuri agricole

ncheiat pe un termen de pn la 3 ani inclusiv se nregistreaz la

primria localitii n a crei raz teritorial se afl terenurile i

alte bunuri agricole.

Arendaul nregistreaz contractul de arend n termen de 3

luni de la data ncheierii acestuia. Nenregistrarea contractului are

ca efect inopozabilitatea contractului fa de ter.

nregistrarea benevol la oficiul cadastral teritorial a

contractului de arend ncheiat pe un termen de pn la 3 ani l

scutete pe arenda de obligaia de a-l nregistra la primrie.

Contractul de arend a terenurilor i a altor bunuri agricole

28


29/35

ncheiat pe un termen de pn la 3 ani inclusiv se nscrie n

registrul contractelor de arend inut de primria localitii n a

crei raz teritorial se afl terenurile i alte bunuri agricole

arendate. n cazul n care terenurile i alte bunuri agricole date narend snt amplasate pe teritoriul mai multor localiti, contractul

se nregistreaz la primria fiecreia dintre aceste localiti.

Primria ine registrul contractelor de arend n

modul stabilit de prezenta lege, de alte acte

legislative i de regulamentul adoptat de Guvern

Pentru nregistrarea contractului de arend la primrie, arendaul(repreztantul acestuia) prezint:

a) 3 exemplare ale contractului, dintre care unul este

originalul sau o copie autentificat n condiiile legii;

b) certificatul de nregistrare de stat al ntreprinderii arenda

sau buletinul de identitate al arendaului persoan fizic;

c) documentul ce confirm mputernicirile reprezentantuluiarendaului, dup caz;

d) bonul de achitare a plii pentru nregistrare.

Registrul contractelor de arend este inut de

inginerul cadastral, de secretarul consiliului local sau

de o alt persoan desemnat n modul stabilit n

registrul contractelor de arend se nscriu dateprivind:

a) prile contractante, domiciliul ori sediul acestora;

b) numerele cadastrale, suprafaa, bonitatea

i modul de folosin a terenurilor date n arend;

c) termenul arendei i data expirrii acesteia;

29


30/35

d) pltitorul impozitelor aplicate asupra bunului

agricol arendat;

e) alte date, dup caz.

nregistrarea contractului de arend se confirm prin

aplicarea tampilei primriei, prin nscrierea n el a datei

nregistrrii i prin semntura persoanei mputernicite cu

efectuarea nregistrrii.

Arendaului i se remit dou exemplare ale contractului dearend nregistrat.

nregistrarea contractelor de arend, a modificrilor

introduse n ele, cu excepia celor specificate la

art.29 alin.(3), a documentelor privind rezilierea

acestor contracte, precum i eliberarea extraselor

respective, se efectueaz contra plat, cuantumul

maxim al acesteia fiind stabilit de Guvern. Plata

menionat se vars la bugetul primriei.24

inerea registrului contractelor de arend se coordoneaz cu

inerea cadastrului funciar, a sistemului informaional fiscal i a

altor sisteme, n modul prevzut de legislaia n vigoare.

Clauzele contractului de arend a bunurilor agricole se

modific cu acordul comun al prilor contractante ori prin

hotrre a instanei judectoreti.

n cazul n care una dintre prile contractante intenioneaz

s modifice clauzele contractului de arend, ea va solicita avizul

24 Brndua tefnescu, Rluca Dumitriu Tratat teoretic i practic de drept funciar

30


31/35

celeilalte pri cu cel puin 30 de zile pn la prezentarea

propunerilor de modificare.

La modificarea clauzelor contractului de arend, prile

contractante vor semna un acord adiional care va fi parteintegrant a contractului de baz i l vor nregistra n modul

stabilit de lege.

Contractul de arend nceteaz n cazul:

a) expirrii termenului arendei;

b) declarrii nulitii acestuia;

c) pieirii bunurilor arendate;

d) rezilierii contractului;

e) n alte cazuri prevzute de legislaia n vigoare sau de

contract.25

Contractul de arend se reziliaz:

a) prin acordul comun al prilor contractante;

b) prin hotrre a instanei judectoreti, la cererea uneia

dintre prile contractante

Acordul prilor contractante privind rezilierea contractului

de arend se ncheie n form scris.

Arendatorul este n drept s cear rezilierea contractului de

arend n cazul cnd arendaul:

a) nu a nregistrat contractul n termenele prevzute de prezenta lege;

b) refuz s ia n arend bunurile agricole stipulate n contract;

c) a schimbat modul de folosin a bunurilor arendate

fr consimmntul arendatorului;

d) a nrutit starea bunurilor astfel nct ea nu poate fi

25

Legea cu privire la arend 198-XV-15.05.2003

31


32/35

restabilit pn la expirarea termenului contractului;

e) nu a achitat plata pentru arend n decursul a 3 luni de

la data expirrii termenului prevzut n contract;

f) a ncheiat un contract de subarend frconsimmntul arendatorului.

Arendaul este n drept s cear rezilierea contractului de

arend n cazul cnd:

a) arendatorul refuz s dea n arend bunurile stipulate n

contract, nu le-a transmis la timp ori face imposibil exploatarea

bunurilor arendate;

b) bunurile arendate, din motive ce nu depind de voina sa,

au ajuns ntr-o stare inutilizabil;

c) se afl n incapacitate de munc, este privat de libertate

ori au survenit alte circumstane care fac imposibil executarea de

mai departe a contractului.

Partea contractant care intenioneaz s rezilieze contractul

de arend ntiineaz n scris partea cealalt cu cel puin 3 luni

nainte de recoltare.26

26 Legea cu privire la arend 198-XV-15.05.2003

32


33/35

Concluzie

Analiznd complex i din toate punctele de vedere putem conchide c Ipotecarea i Arendarea terenurilor co ns ti tu ie o p ar tei nd in sp en sa bi l a r ela i il or j ur id ic e e xi st e nt r- osocietate de drept .

n lucrarea respectiv am fcut o recapitulare cu privire la drepturile realei binen eles ne-am aprofundat n drepturile reale accesorii i anume

ipotecarea i arendarea terenurilor. Dup cum am remarcat aceasta tem are o mare importan a att n domeniul dreptului civil ct i n domeniul dreptului funciar.

Cons i de rm c l uc ra rea r e spec t i v a dezv l u i t pe dep l i nr ap or tur il e c e a pa r n c az ur il e i po te ci i i a re nd ei t erenuri lor precum i natural or jur idic .

33


34/35

Bibliografie

1. Mihai Cotorobai , Pavel Zamfi r Dreptul

Funciar2. Codul Funciar al Republicii Moldova

3.Legea cu privire la Ipotec

4.Legea cu privire la arend 198-XV-15.05.2003

5.Angelina Tlmbu dreptul civi l6.Iosif R. Urs Dreptul civil, Drepturi reale

7. Brndu a tefnescu, Raluca Dumitrescu Tratat teoret ic i practice de drept funciar

8. Dreptul Civil

34


35/35

9 .Comentar iu l a Codul c iv il a l Republici iMoldova

Teza de an Drept Funciar5

Documents

Transcript of Teza de an Drept Funciar5