STUDIU PRIVIND VALOAREA DE IMPOZITARE A · PDF fileStandardul de evaluare ANEVAR care se...

DOBRE Asset Management

STUDIU PRIVIND VALOAREA DE IMPOZITARE A CONSTRUCȚIILOR NEREZIDENȚIALE DUPĂ 1 IANUARIE 2016

Grațian Dobre

Fonduri europene | Evaluări | Finanțări | Analize și strategii

Reșița, str. I. L. Caragiale, nr. 3-4 +40(0)743 006 576 | [email protected] | www.dobreconsult.ro

Pag

ina1

STUDIU PRIVIND VALOAREA DE IMPOZITARE A

CONSTRUCȚIILOR NEREZIDENŢIALE

Modificările aduse Codului fiscal vizează și modificarea metodei de impozitare a

proprietăţilor imobiliare nerezidenţiale deţinute de atât de persoane juridice dar și de cele

fizice.

Noul Cod fiscal, clasifică clădirile după destinaţia acestora şi nu după statutul juridic al

persoanei care o deţine. Astfel, conform art. 453:

clădire – orice construcţie situată deasupra solului şi/sau sub nivelul acestuia,

indiferent de denumirea ori de folosinţa sa, şi care are una sau mai multe încăperi

destinate adăpostirii de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalaţii,

echipamente şi altele asemenea, iar elementele structurale de bază ale acesteia sunt

pereţii şi acoperişul, indiferent de materialele din care sunt construite;

clădire rezidenţială – construcţie alcătuită din una sau mai multe camere folosite

pentru locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele

de locuit ale unei persoane sau familii, conform prevederilor Legii locuinţei nr.

114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;

clădire nerezidenţială – orice clădire care nu este rezidenţială;

clădire cu destinaţie mixtă – clădire folosită atât în scop rezidenţial, cât şi

nerezidenţial;

clădire-anexă – clădiri situate în afara clădirii de locuit, precum: bucătării, grajduri,

pivniţe, cămări, pătule, magazii, depozite, garaje şi altele asemenea;

încăpere – spaţiul din interiorul unei clădiri, delimitat prin pereţi despărţitori;

Stabilirea valorii impozabile a clădirilor nerezidenţiale deţinute de persoane fizice și

juridice

Clădirile nerezidenţiale deţinute de persoane fizice sau juridice vor fi impozitate prin

aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3% asupra valorii rezultate dintr-un raport de evaluare

întocmit de un evaluator autorizat (membru titular ANEVAR) în conformitate cu standardele

de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării (GEV 500). Cota impozitului pe

clădiri se stabileşte prin hotărâre a consiliului local.

În cazul în care valoarea clădirii nu rezultă dintr-un raport de evaloare întocmit de un

evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la

data evaluării, impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii

impozabile determinate conform art. 457 Cod fiscal.

mailto:[email protected]

http://www.dobreconsult.ro/



Pag

ina2

Prezentăm în continuare baza de impozitare şi impozitul aferent pe tipuri de oraşe:

Valoarea impozabila cmf art. 458 CF pt cladiri nerezidentiale fara evaluare (lei/ mp. Ad)

Municipiul Bucuresti

Municipii de importanta nationala*

Municipii de importanta judeteana

Orase Resedite comune

Sate

Maxim** 2.600 2.500 2.400 2.300 1.100 1.050

Minim** 2.300 2.200 2.100 2.000 950 900

Impozitul datorat pers fizice pt cladiri nerezidentiale fara evaluare (lei/ mp. Ad)

Municipiul Bucuresti

Municipii de importanta nationala*

Municipii de importanta judeteana

Orase Resedite comune

Sate

Maxim** 52 50 48 46 22 21

Minim** 46 44 42 40 19 18

În cazul în care, clădirile nerezidenţiale deţinute de persoane fizice sunt evaluate la un

interval de minim 3 ani, cota de impozitare este cuprinsă între 0,2% şi 1,3% în funcţie de

hotărârea Consililor locale.

Având în vedere aceste aspecte, am realizat calculul pentru valoare maximală a proprietăților

imobiliare nerezidențiale pentru care este se poate realiza o economie de costuri în urma

realizării evaluării. Calculul a fost făcut pe incremente de câte 0,25% a cotei de impozitare.

Valoarea impozabila maxima rezultata in urma evaluarii pt care rezulta o economie de costuri (euro/ mp. Ad)

Cota de impozitare

Municipiul Bucuresti Municipii de importanta

nationala* Municipii de

importanta judeteana Orase

0,25% 5.169 4.944 4.719 4.494

0,50% 2.067 1.978 1.888 1.798

0,75% 1.378 1.318 1.258 1.199

1,00% 1.034 989 944 899

1,25% 795 761 726 691 * Timisoara, Cluj, Iasi, Constanta, Craiova, Brasov, Galati, Ploiesti, Oradea, Braila, Pitesti, Bacau, Targu Mures

** In functie de zona in care este amplasata cladirea nerezidentiala in cadrul localitatii

Standardul de evaluare ANEVAR care se aplică în vederea stabilirii valorii impozabile este

GEV 500 Valoarea pentru impozitare. Dacă până la intrarea în vigoare a noului Cod fiscal

persoanele juridice își înregistrau în contabilitate construcțiile la valoarea justă, de acum

valoarea impozabilă a construcțiilor nerezidențiale va reprezenta un tip de valoare distinct de

valoarea justă, care nu va fi introdusă în situațiile financiare.





Pag

ina3

Valoarea de impozitare, conform GEV 500 se determină în principal prin metoda costului de

înlocuire net al construcțiilor:

”Rezultatul evaluării va fi selectat astfel:

a) dacă valoarea rezultată prin aplicarea abordării prin cost este cea mai mică, va fi selectată

această valoare;

b) dacă valoarea rezultată prin aplicarea abordării prin cost nu este cea mai mică, iar dacă

diferenţa existentă între această valoare şi cea mai mică valoare rezultată este de maxim 10%,

se va selecta valoarea cea mai mică dintre aceste două valori.

c) Dacă această diferenţă este mai mare de 10% atunci se va selecta rezultatul abordării prin

cost, care poate fi diminuat cu până la 10%.”

Implicații asupra impozitului plătit pe construcții nerezidențiale de persoanele fizice și

juridice:

1. Impozitul plătit pentru construcțiile nerezidențiale de către persoanele juridice din

municipiile de importanță națională și județeană se va reduce având în vedere că

valoarea justă (de piață) a acestora este în majoritatea cazurilor superioară valorii

costului de înlocuire net.

2. În orașele mai puțin dezvoltate și în comune, unde piața imobiliară specifică este în

declin, impozitul va crește atât pentru persoanele juridice cât și pentru cele fizice

datorită eliminării corecției pentru deprecierea economică.

3. Impozitul plătit pentru construcțiile nerezidențiale de către persoanele fizice va crește

față de anii trecuți.

4. Majoritatea proprietarilor persoane fizice de construcții nerezidențiale pot realiza

economii importante de costuri asupra impozitului plătit prin evaluarea acestora de

către un evaluator acreditat ANEVAR. În zonele rurale unde există construcții

nerezidențiale cu pereți din lemn, piatră naturală, căramidă nearsă, vatuci sau alte

materiale nerezultate în urma unui proces chimic și/ sau termic fără apă, canalizare

sau încalzire stabilirea impozitului pe baza prevederilor noului Codului fiscal poate

reprezenta o alternativă mai bună decât efectuarea unei evaluări.

De exemplu, în cazul unui proprietar persoană fizică al unui spațiu comercial de 100 mp. în

Timișoara, decizia de a face evauarea clădirii la valoarea de impozitare poate reduce

impozitul cu 3.000 lei (în situația în care costul de înlocuire net este 370 euro/ mp) având în

vedere că prevederile noului Cod fiscal atribuie o valoare impozabilă aceluiași spațiu de 540

euro/ mp la care se aplică 2% cota de impozitare.

Însă, unui spațiu din mediul rural, valoarea impozabilă atribuită de noul Cod fiscal este între

247 și 40 euro, în funcție de localizare, de soluția constructivă și de utilitățile disponibile. În

asemenea cazuri realizarea unei evaluări conform GEV 500 s-ar putea dovedi nerentabilă

pentru proprietar, având în vedere faptul că nu se aplică deprecierea ecoomică. Din analiză

rezultă că pot beneficia de reducerea impozitului plătit în urma realizării evaluării doar

construcțiile din beton sau cărămidă arsă amplasate în centrele comunelor care au apă,

canalizare, curent electric și sursă de încălzire.





Pag

ina4

5. Impozitul plătit pe construcții nerezdențiale se va uniformiza la nivel național având

în vedere faptul că se va aplica preponderent metoda costului de înlocuire net, fără a

ține cont de deprecierea economică a clădirilor. Această metodă de evaluare ia în

calcul doar costul construirii unui echivalent nou, modern al construcției la care se

aplică deprecierile de natură fizică și funcțională observate de evaluator.

În consecință, un spațiu comercial amplasat în zona centrală a Timișoarei va avea

aceeași valoare de impozitare cu un spațiu identic în zona centrală a municipiului

Reșița.

În continuare, vă propunem un studiu de caz asupra valorii impozabile a unui spațiu

comercial de 100 mp. la parter de bloc aflat în zona centrală a municipiilor Reșița și

Timișoara.





Pag

ina5

CONSIDERENTE ASUPRA VALORII IMPOZABILE A UNUI SPAȚIU

COMERCIAL ÎN ZONA CENTRALĂ A MUNICIPIULUI REȘIȚA

Premisele analizei:

Utilizarea proprietății: comercială

Dimensiunea proprietății: 100 mp.

o Ad = 100 mp.

o Au = 80 mp.

Amplasare: zona centrală, parter de bloc de locuințe

Anul punerii în funcțiune: 1980

Chirie de piață: 8 euro/ mp. Ad

Rata de capitalizare: 11%

Cheltuieli de exploatare estimate în limita deductibilității prevăzute de art. 62 vechiul

Cod fiscal.

Au fost realizate renovări și modernizări asupra finisajelor și instalațiilor în 2010.

Proprietatea nu prezintă deprecieri funcționale.

Cota de impozitare stabilită de Consiliul local: 1%

Pe baza acestor premise, rezultă o valoare justă (de piață) a spațiului comercial de

44.509 euro sau 198.065 lei.

Metoda capitalizării directe

Chirie €/ mp 8

Arie închiriabilă (Au) mp 80

Venit brut potențial (VBP) €/ an 7.680

Pierderi din neocupare @ 15% €/ an 1.152

Pierderi din neîncasarea veniturilor 0% €/ an 0

Venit brut efectiv (VBE) €/ an 6.528

Total cheltuieli de exploatare @ 25% €/ an 1.632

Rata cheltuielilor de exploatare % 0

Venit net efectiv VNE €/ an 4.896

Rata venitului net % 75%

Rata de capitalizare % 11,00%

Cheltuieli de amenajare €

VALOAREA PROPRIETATE ESTIMATĂ € 44.509

Curs BNR estimativ 4,4500

VALOAREA PROPRIETATE ESTIMATĂ RON 198.065

VALOAREA IMPOZABILĂ, REZULTATĂ ÎN URMA APLICĂRII GEV 500

PENTRU ACELAȘI SPAȚIU AR FI DE 36.807 EURO SAU 163.792 LEI.





Pag

ina6

Pentru stabilirea valorii impozabile s-a estimat costul de înlocuire net prin metoda costurilor

segregate.

CONCLUZII:

1. Intrarea în vigoare a noului Cod fiscal determină o reducere de cheltuieli cu

impozitul pe construcții doar pentru anumiți proprietarii persoane juridice.

Dacă până acum spațiul supus analizei genera un cost cu impozitul pe clădire de 1.981 lei1,

începând cu 2016, impozitul datorat este de 1.638 lei2, generând o economie de costuri de

343 lei anual.

Reducerea costului cu impozitul pe clădiri este valabilă doar pentru proprietarii de

construcții cu destinație comercială și de birouri. Pentru clădiri industriale, impozitul

plătit va crește datorită faptului că acestea prezintă o depreciere economică în orașele

medii și mici, acest tip de depreciere nemaifiind luat în considerare în cazul valorii de

impozitare.

2. Intrarea în vigoare a noului Cod fiscal determină o creștere de cheltuieli cu

impozitul pe construcții pentru proprietarii persoane fizice.

În cazul în care proprietatea analizată ar fi fost deținută de o persoană fizică, aceasta plătea

până la intrarea in vigoare a noului Cod fiscal un impozit de aproximativ 224 lei3 anual.

De la intrarea noului Cod fiscal, în cazul în care proprietarul persoană fizică nu recurge la un

raport de evaluare pentru stabilirea valorii impozabile, impozitul datorat pentru spațiul

comercial analizat este de 4.800 lei4 anual.

3. Evaluarea construcților nerezidențiale deținute de persoane fizice poate conduce

la reducerea semnificativă a costurilor cu impozitul pe clădirile nerezidențiale.

În cazul în care proprietarul persoană fizică decide să apeleze la un evaluator autorizat pentru

stabilirea valorii impozabile, acesta va datora un impozit 1.637,92 lei2.

BENEFICIUL APELĂRII LA UN EVALUATOR AUTORIZAT PENTRU

STABILIREA VALORII IMPOZABILE ESTE EVIDENT:

4.480 lei – 1.638 lei = 3.162 lei anual.

1 Valoarea de piață X cota de impozitare (198.065 lei X 1% = 1.981 lei)

2 Valoarea de impozitareX cota de impozitare (163.792 lei X 1% = 1.638 lei)

3 Cmf art 463 Cod fiscal vechi și Norme metodologice art 247 HG 44/ 2004 (2.430 X 0,92 X 100 mp X 0,1% = 224 lei)

4 Cmf art 458 Cod fiscal nou și Norme metodologice art 247 HG 44/ 2004 (1.000 X 2,4 X 100 mp X 2% = 4.800 lei)





Pag

ina7

Reducerea impozitului datorat de persoanele fizice se aplică pentru tot spectrul

construcțiilor nerezidențiale (comerciale, de birouri sau industriale) dat fiind faptul că,

în lipsa unei evaluări, prevederile noului Cod fiscal generează valori ale construcțiilor

mai mari decât valoarea de piață. Așa cum am observat, valoarea de piață a spațiului

comercial analizat ar fi de 44.509 euro (445 euro/ mp). Prevederile noului Cod fiscal

determină o valoare de impozitare pentru același spațiu de 54.000 euro5 (540 euro/ mp.),

în condițiile în care valoarea de impozitare rezultată în urma evaluării este de 36.807

euro (368 euro/ mp.) la care se aplică o cătă de impozitare cuprinsă între 0,2% și 1,3%,

în funcție de hotărârea Consiliului Local.

5 Cmf art 457 Cod fiscal nou și Norme metodologice art 247 HG 44/ 2004 (1.000 X 2,4 X 100 mp / 4,45 = 54.000 euro)

Proprietari juridici Proprietari pers. fizice

1.981

4.800 1.638

1.638

343

3.162 Beneficiu rezultat in urma evaluarii

Impozit de la 1 ian. 2016 cu evaluare

Impozit de la 1 ian. 2016 fara evaluare





Pag

ina8

CONSIDERENTE ASUPRA VALORII IMPOZABILE A UNUI SPAȚIU

COMERCIAL ÎN ZONA CENTRALĂ A MUNICIPIULUI TMIȘOARA

Premisele analizei:

Utilizarea proprietății: comercială

Dimensiunea proprietății: 100 mp.

o Ad = 100 mp.

o Au = 80 mp.

Amplasare: zona centrală, parter de bloc de locuințe

Anul punerii în funcțiune: 1980

Chirie de piață: 15 euro/ mp. Ad

Rata de capitalizare: 9,5%

Cheltuieli de exploatare estimate în limita deductibilității prevăzute de art. 62 vechiul

Cod fiscal.

Au fost realizate renovări și modernizări asupra finisajelor și instalațiilor în 2010.

Proprietatea nu prezintă deprecieri funcționale.

Cota de impozitare stabilită de Consiliul local: 1%

Pe baza acestor premise, rezultă o valoare justă (de piață) a spațiului comercial de

102.316 euro sau 455.305 lei.

Metoda capitalizării directe

Chirie €/ mp 15

Arie închiriabilă (Au) mp 80

Venit brut potențial (VBP) €/ an 14.400

Pierderi din neocupare @ 10% €/ an 1.440

Pierderi din neîncasarea veniturilor 0% €/ an 0

Venit brut efectiv (VBE) €/ an 12.960

Total cheltuieli de exploatare @ 25% €/ an 3.240

Rata cheltuielilor de exploatare % 0

Venit net efectiv VNE €/ an 9.720

Rata venitului net % 75%

Rata de capitalizare % 9,50%

Cheltuieli de amenajare €

VALOAREA PROPRIETATE ESTIMATĂ € 102.316

Curs BNR estimativ 4,4500

VALOAREA PROPRIETATE ESTIMATĂ RON 455.305

VALOAREA IMPOZABILĂ, REZULTATĂ ÎN URMA APLICĂRII GEV 500

PENTRU ACELAȘI SPAȚIU AR FI DE 36.807 EURO SAU 163.792 LEI.





Pag

ina9

Pentru stabilirea valorii impozabile s-a estimat costul de înlocuire net prin metoda costurilor

segregate.

CONCLUZII:

1. Intrarea în vigoare a noului Cod fiscal determină o reducere de cheltuieli cu

impozitul pe construcții pentru proprietarii persoane juridice.

Dacă până acum spațiul supus analizei genera un cost cu impozitul pe clădire de 4.553 lei6,

începând cu 2016, impozitul datorat este de 1.638 lei7, generând o economie de costuri de

2.915 lei anual.

2. Intrarea în vigoare a noului Cod fiscal determină o creștere de cheltuieli cu

impozitul pe construcții pentru proprietarii persoane fizice.

În cazul în care proprietatea analizată ar fi fost deținută de o persoană fizică, aceasta plătea

până la intrarea in vigoare a noului Cod fiscal un impozit de 233 lei8 anual.

De la intrarea noului Cod fiscal, în cazul în care proprietarul persoană fizică nu recurge la un

raport de evaluare pentru stabilirea valorii impozabile, impozitul datorat pentru spațiul

comercial analizat este de 5.000 lei9 anual.

3. Decizia persoanelor fizice, proprietari de clădiri nerezidențiale, de a realiza

evaluarea acestora poate conduce la reducerea semnificativă a costurilor cu

impozitul pe clădirile nerezidențiale.

În cazul în care proprietarul persoană fizică decide să apeleze la un evaluator autorizat pentru

stabilirea valorii impozabile, acesta va datora un impozit 1.638 lei7.

BENEFICIUL APELĂRII LA UN EVALUATOR AUTORIZAT PENTRU

STABILIREA VALORII IMPOZABILE ESTE EVIDENT:

5.000 lei – 1.638 lei = 3.362 lei anual.

6 Valoarea de piață X cota de impozitare (455.305 lei X 1% = 4.553 lei)

7 Valoarea de impozitareX cota de impozitare (163.792 lei X 1% = 1.638 lei)

8 Cmf art 463 Cod fiscal vechi și Norme metodologice art 247 HG 44/ 2004 (2.430 X 0,96 X 100 mp X 0,1% = 233 lei)

9 Cmf art 458 Cod fiscal nou și Norme metodologice art 247 HG 44/ 2004 (1.000 X 2,5 X 100 mp X 2% = 5.000 lei)





Pag

ina1

0

Reducerea impozitului datorat de persoanele fizice se aplică pentru tot spectrul

construcțiilor nerezidențiale (comerciale, de birouri sau industriale) dat fiind faptul că,

în lipsa unei evaluări, prevederile noului Cod fiscal generează valori ale construcțiilor

mai mari decât valoarea de piață. Așa cum am observat, valoarea de piață a spațiului

comercial analizat ar fi de 102.316 euro (1.023 euro/ mp). Prevederile noului Cod fiscal

determină o valoare de impozitare pentru același spațiu de 56.180 euro10

(562 euro/

mp.) la care se aplcă o cotă de 2%, în condițiile în care valoarea de impozitare rezultată

în urma evaluării este de 36.807 euro (368 euro/ mp.), la care se aplică o cotă între 0,2%

și 1,3%,în funcție de decizia Consiliilor locale.

10

Cmf art 457 Cod fiscal nou și Norme metodologice art 247 HG 44/ 2004 (1.000 X 2,5 X 100 mp / 4,45 = 56.180 euro)





Pag

ina1

1

ANALIZA COMPARATIVĂ ASUPRA EFECTELOR IMPOZITULUI PE

CLĂDIRI NEREZIDENȚIALE ÎN ORAȘELE MEDII (REȘIȚA) ȘI

ORAȘELE MARI (TIMIȘOARA)

Având la dispozițe modalitatea de calcul a impozitului pentru clădiri de tip comercial

începând cu 1 ianuarie 2016 în cazul Reșiței (oraș mediu, cu economie în stagnare sau chiar

declin) și al Timișoarei (Pol de dezvoltare regional cu o tendință economică ascendentă)

putem realiza o analiză comparativă asupra efectelor impozitării clădirilor nerezidențiale în

funcție de destinație și nu de proprietar (cum se făcea până acum).

EFECTE ALE IMPOZITULUI PE CLĂDIRI NEREZIDENȚIALE ÎN CADDRUL

PROPRIETARILOR PERSOANE JURIDICE

1. Valoarea de impozitare pentru clădiri nerezidențiale se va uniformiza la nivel

național, având în vedere faptul că nu se va mai ține cont de localizarea acestora și

potențialul generator de venituri ci doar de costul net.

2. Impozitul plătit de persoanele juridice pentru construcții nerezidențiale de tip

comercial sau de birouri va înregistra o scădere, atât în municipiile de importanță

națională11

cât și în cele de imprtanță județeană. Impactul cel mai mare se va resimți

în orașele mari, dezvoltate unde valoarea de piață este mult superioară costului net al

construcțiilor. În analiza efectuată, beneficiul rezultat în urma evaluării în cazul

Reșiței reprezintă 17% din impozitul plătit până acum, în timp ce beneficiul pentru

persoanele juridice cu spații similare în Timișoara reprezintă 64% din impozitul plătit

până acum.

11

Timisoara, Cluj, Iasi, Constanta, Craiova, Brasov, Galati, Ploiesti, Oradea Braila, Pitesti, Bacau, Targu Mures

Proprietari juridici Reșita Proprietari juridici Timisoara

1.981

4.553 1.638

1.638

343

2.915 Beneficiu rezultat in urma evaluarii







Pag

ina1

2

3. Pentru alte tipuri de construcții nerezidențiale (cu precădere industriale și speciale)

deținute de persoane juridice impozitul plătit se poate reduce doar în cazul orașelor

mari, dezvoltate economic, cu o piață imobiliară specifică în expansiune, dat fiind

faptul că adesea acest tip de construcții suportă o depreciere economică notabilă în

orașele mai slab dezvoltate iar GEV 500 elimină acest gen de corecție.

EFECTE ALE IMPOZITULUI PE CLĂDIRI NEREZIDENȚIALE ÎN CADRUL

PROPRIETARILOR PERSOANE FIZICE

1. Valoarea de impozitare pentru clădiri nerezidențiale se va uniformiza la nivel

național. Impozitul plătit de persoanele juridice va fi egal cu cel plătit de persoanele

fizice pentru același tip de proprietate. Se elimină astfel raționamentul financiar în

deținerea unei clădiri nerzidențiale. Rămâne, însă raționamentul de ordin emoțional –

acela al păstrării bunului în eventualitatea unui faliment al persoanei juridice.

2. Impozitul pentru toate persoanele fizice proprietare de construcții nerezidențiale va

crește începând cu 2016 comparativ cu impozitul plătit până acum.

3. În cazul în care persoanele fizice apelează la evaluarea acestor construcții, impozitul

de plată poate reprezenta creșterea de câteva ori a sumelor plătite până acum (o

creștere de 7 ori în cazul exemplului analizat).

4. În cazul în care nu se face evaluarea clădirilor nerezidențiale, impozitul datorat poate

ajunge și la de 20 de ori suma plătită până acum.

Proprietari pers. fiz. Resita Proprietari pers. fiz. Timisoara

4.800 5.000

1.638 1.638

3.162 3.362 Beneficiu rezultat in urma evaluarii







Pag

ina1

3

5. În orașele medii și mici (minicipii de importanță județeană și alte orașe) impozitul

plătit de persoanele fizice asupra construcțiilor nerezidențiale, în cazul în care nu

recurg la un eveluator, va fi comparabil cu cel impozitul plătit până acum de o

persoană juridică pentru un spațiu similar dar într-un oraș dezvoltat (precum

Timișoara).

Proprietari juridici TM Proprietari pers. fiz. TM Proprietari pers. fiz RESITA

4.553 5.000 4.800

1.638 1.638 1.638

2.915 3.362

3.162

TIMISOARA

Beneficiu rezultat in urma evaluarii







Pag

ina1

4

EFECTE ALE IMPOZITULUI PE CLĂDIRI NEREZIDENȚIALE ASUPRA

UNITĂȚIILOR ADMINISTRATIV TERITORIALE

1. Autoritățile locale din municipiile de importanță națională și județeană vor încasa

inițial mai puțin la bugetul local din impozitul pe construcții. Acest lucru se datorează

pe de-o parte faptului că agenții economici (persoanele juridice) sunt mai familiari cu

economiile generate de reevaluări dar și datorită necesității obținerii certificatelor

fiscale, ceea ce face ca agenții economici să își plătească mai repede taxele.


1.981

4.800 1.638

1.638

343

3.162

RESITA





4.553 5.000

1.638 1.638

2.915 3.362

TIMISOARA








Pag

ina1

5

Spre exemplu, în cazul municipiului Reșița, din analiza efectuată rezultă o scădere a

încasărilor cu impozitul pe spații comerciale deținute de persoane juridice de 3,43 lei/ mp.

Ad. În același timp, pentru fiecare pesoană fizică ce deține un spațiu comercial similar,

bugetul local va încasa 14,13 lei/ mp. Ad. în plus.

În consecință, se poate deduce că pentru fiecare mp. de spațiu comercial deținut de o

persoană juridică este necesar ca o persoană fizică să dețină 0,24 mp. de spațiu

comercial identic12

. În orașele medii și mici, reducerea impozitelor încasate pentru

spațiile comerciale deținute de persoane juridice poate fi compensată prin încasarea

impozitelor pentru construcții similare deținute de persane fizice. Se pot realiza chiar

creșteri de venituri la bugetele locale având în vedere că în aceste cazuri impozitele

plătite pentru spații de tip industrial vor crește atât pentru persoanele juridice cât și

pentru cele fizice.

În cazul Timișoarei, pentru fiecare mp. de spațiu comercial deținut de persoane juridice

ar trebui să existe 2 mp. de spații comerciale identice deținuți de persoane fizice, dat

fiind faptul că încasările consiliului local sunt mai mici cu 29,15 lei/ mp. Ad13

.

2. Acest lucru impune o analiză detaliată a efectelor asupra bugetului local generat de

reducerea, pe de o parte, a încasărilor din partea proprietarilor juridici și creșterea

impozitelor pentru persoanele fizice proprietare de construcții nerezidențiale, de

cealaltă parte.

3. Persoanele fizice din municipiile de importanță națională care nu vor recurge la

evaluarea construcțiilor nerezidențiale vor plăti un impozit similar celui plătit de

persoanele juridice care își evaluau proprietățile la valoarea justă (de piață).

4. Există un potențial de creștere a atractivității orașelor mai mici prin cote de impozit

mai reduse. Orașele medii și mici – unde pe piețele specifice proprietăților imobiliare

nerezidențiale valorile de piață sunt similare cu costurile de înlocuire nete ale

construcțiilor – pot recurge la reducerea cotelor de impozitare practicate până acum,

stimulând economia locală și facându-le mai atractive pentru investitori.

Posibilitatea reducerii cotei de impozitare fără afectarea veniturilor încasate derivă din

metodele de evaluare stipulate în GEV 500 (costul de înlocuire net fără depreciere

economică) – în acest caz, baza de impozitare va fi mai mare atât pentru persoanele juridice

cât și cele fizice, permițând consiliului local o reducere a cotei de impozitare pentru

construcții nerezidențiale, cu menținerea încasărilor. Această abordare poate fi implementată

în orașe mici, precum Bocșa, Anina, Oravița, Moldova Nouă, Oțelu Roșu din județul Caraș-

Severin, în orașe similare dințară din punct de vedere economic și în majoritatea comunelor

din țară.

12

3,43/ ((1.638 - 224)/ 100) = 0,24 mp. 13

29,15/ (1.638 – 233)/100 = 2,08 mp.



STUDIU PRIVIND VALOAREA DE IMPOZITARE A · PDF fileStandardul de evaluare ANEVAR care se...

Documents

Transcript of STUDIU PRIVIND VALOAREA DE IMPOZITARE A · PDF fileStandardul de evaluare ANEVAR care se...