Un val de optimism pare cã inundã piaþa spaþiilor

de retail. Dezvoltatorii anunþâ noi proiecte

într-un ritm cel puþin similar celui de anul trecut

iar perspectivele par tot mai roz. Pânã chiar la o

potenþialã supraofertã de spaþii în urmãtorii doi

ani în oraºe ca Timiºoara ºi Braºov.

Agenþii imobiliari sunt de pãrere cã dezvoltarea

de noi proiecte este dictatã de cererea clienþilor:

retaileri ºi cumpãrãtori. Iar perspectivele sunt

bune pentru dezvoltatorii de spaþii de retail atât

timp cât indicatorii economici aratã creºterea

consumului ºi a încrederii investitorilor în piaþa

localã.

În ultimii doi ani mai mult de 50 de branduri noi

au deschis primele magazine în þara noastrã,

printre acestea fiind: Michael Kors, Lego, Pepco,

Marks&Spencer Food, Sport Vision, Buzz,

Sportisimo, English Home, Roche Bobois ºi Casa

Convenienza.

”În continuare, pe mãsura livrãrilor de centre

noi, ne aºteptãm ca noi branduri sã intre pe

piaþã, pe lângã cele anunþate deja: grupul H&M a

anunþat intrarea cu brandul COS, Forever21 vor

intra cu primul magazin în ParkLake Plaza”,

spune Bogdan Petcu, senior consultant Knight

Frank.

Þara noastrã a înregistrat anul trecut cea mai

mare creºtere a vânzãrilor din comerþul cu

amãnuntul din Uniunea Europeanã – 8.9%.

Mihaela Gãlãþanu, head of research DTZ

Echinox, este de pãrere cã România va

continua sã reprezinte o destinaþie

interesantã pentru retailerii internaþionali

care vizeazã pieþe noi pentru extinderea

operaþiunilor lor în Europa. Mediul politic ºi

economic stabil, creºterea veniturilor,

reducerea impozitelor ºi stimularea implicitã

a consumului, ºi nu în ultimul rând,

dimensiunea pieþei locale sunt câteva dintre

motivele care stau la baza deciziilor

brandurilor noi de a intra în România.

Sunt anunþate pentru anul acesta livrãride circa 200.000 mp spaþii de retailStocul de spaþii retail din România va creºte anul

acesta cu aproximativ 200.000 mp, conform

proiectelor în curs de dezvoltare sau anunþate a

fi livrate. Acestea se vor adãuga stocului actual

de 3,3 milioane mp înregistrat la finalului anului

trecut.

Creºterea prognozatã este generatã atât de

proiecte noi, cât ºi de extinderi ale centrelor

existente, fiind similarã celei înregistrate anul

trecut, când au fost livrate proiecte cu suprafaþã

totalã de 170.000 mp, spune Liana Dumitru,

associate director retail agency Colliers

International.

Capitala rãmâne principala atracþie pentru

retaileri, astfel cã aproape jumãtate din stocul

total care va fi livrat în 2016, circa 95.000 mp vor

fi concentranþi în proiectele din Bucureºti:

Parklake Plaza 70.000 mp dezvoltat de Sonae

Sierra/Caelum ºi Veranda Mall Obor 25.000 mp

dezvoltat de Prodplast Imobiliare.

La finalul anului trecut stocul de spaþii

comerciale din Bucureºti a depãºit cu puþin

pragul de 1 milion mp în 30 de proiecte, ceea ce

reprezintã 541 mp la mia de locuitori. Livrãrile

anunþate pentru acest an vor duce valoarea la

mia de locuitori la 592. Spre comparaþie în Praga

acest indicator este de 645 mp/1.000 locuitori iar

în Varºovia este de 667 mp/1.000 locuitori, spune

Bogdan Petcu.

Proiectele noi anunþate vor dubla sauchiar tripla stocul din Timiºoara ºi BraºovAtractive pentru retaileri rãmân ºi oraºele mari

din þarã, aproape în toate fiind anunþate noi

livrãri: Constanþa (extinderea centrului City

Park), Timiºoara (extinderea Timiºoara Shopping

City), Craiova (lansarea noului concept al Mercur

Shopping Center în urma procesului de

renovare), Braºov (extinderea Coresi), Cluj

(livrarea proiectului Platinia).

Braºov ºi Timiºoara, douã dintre cele mai mari

oraºe din România înregistrau pânã anul trecut

printre cele mai scãzute stocuri de centre

comerciale moderne din þarã, deºi indicatorii lor

economici susþin dezvoltarea de astfel de

proiecte.

În ultimii ani sustenabilitatea acestor indicatori a

convins investitorii imobiliari sã dezvolte

proiecte acolo. Astfel, proiectele noi anunþate

vor dubla sau chiar tripla stocul din Timiºoara ºi

Braºov.

Sustenabilitatea proiectelor depinde de

capacitatea dezvoltatorilor de a se diferenþia ºi

de a oferi cel mai bun mix de retaileri ºi de

facilitãþi de petrecere a timpului liber. Deºi s-au

anunþat foarte multe proiecte, dezvoltatorii sunt

încã precauþi astfel cã cel mai probabil nu toate

investiþiile anunþate vor fi ºi finalizate, ceea ce nu

va duce la o supraofertã pe aceste pieþe, este de

pãrere Adelina Opriþa, consultant Retail Agency

JLL.

Dintre oraºele din provincie, Timiºoara pare sã

atragã cel mai mare interes din partea

investitorilor imobiliari, în urmãtorii doi ani fiind

anunþate pentru livrare trei proiecte ce vor

aduce încã 160.000 mp de retail, însemnând

aproape 40% din totalul livrãrilor anunþate pentru

25

Spaþii de retail

Dupã mall-urile din Bucureºti, dezvoltatorii vorajunge ºi la parcuri de retail în oraºele terþiare

Piaþa imobiliarã

Bogdan Gubandru, Business Development Manager DTZ Echinox

Liana Dumitru, associate director retail agencyColliers International.

urmãtorii doi ani.

“Din analiza noastrã, dacã toate proiectele

anunþate vor fi livrate anul viitor, Timisoara se va

confrunta cu un surplus de 50.000 mp non food

retail pe care va trebui sã îl absoarbã în urmãtorii

ani”, spune Liana Dumitru, associate director

retail Agency Colliers International.

Cu livrãrile de spaþii de retail anunþate pentru

urmãtorii doi ani Timiºoara ar urca în clasamentul

oraºelor pe locul 2, dupã Capitalã, deºi stocul ar

reprezenta undeva la 20% din totalul

Bucureºtiului. Însã cota la mia de locuitori ar

depãºi cota Capitalei, ajungând la o valoare de

circa 711 mp/1000 locuitori, subliniazã Bogdan

Petcu.

ªi Braºovul este activ pe acest segment

înregistrând o livrare importantã în 2015 - Coresi

Shopping Resort - ºi un nou proiect ce urmeazã

sã fie dezvoltat de cãtre israelienii de la AFI. Cu

aceste livrãri Braºovul se apropie ºi el de

Bucureºti la cota de mp la mia de locuitori, cu o

valoare de 534 mp/ 1000 locuitori.

Chiriile se vor menþine, dar va apãrea opresiune pentru creºterea lor

Valoarea chiriilor diferã în funcþie de o serie de

factori precum oraºul ºi puterea de cumpãrare,

accesibilitatea proiectului ºi numãrul de

vizitatori, dar ºi caracteristicile specifice ale

spaþiului (suprafaþa, poziþia în cadrul centrului

comercial, proximitatea faþã de ancore sau

scãrile rulante etc).

În Bucureºti, chiriile medii pentru un spaþiu de

100 mp cu o locaþie bunã într-un centru

comercial performant sunt între 55 - 65

euro/mp/lunã.

Pentru locaþiile prime chiria este de 60 - 70

euro/mp/luna (locaþie prime înseamnã cea mai

buna locaþie de 100 mp într-un centru comercial

dominant),

Pentru restul þãrii, în oraºele cu peste 250.000

locuitori, chiriile medii în proiectele dominante

pentru un spaþiu bine localizat de 100 mp se

încadreazã în intervalul 30 - 40 euro/mp/lunã ºi

coboarã spre 15 - 20 euro/mp/lunã în oraºele mai

mici.

Pentru spaþiile comerciale stradale nivelul

chiriei se situeazã în intervalul 50 - 60

euro/mp pentru spaþiile prime cu suprafaþa

de 100 mp.

Pentru parcurile de retail chiria medie este de 8,5

euro/mp/luna ºi s-a menþinut constantã în

ultimele 12 luni.

În perioada urmãtoare agentii imobiliari nu se

aºteaptã la modificãri semnificative ale chiriilor.

Însã, vânzãrile în creºtere ale retailerilor se vor

reflecta în chiria procentualã în cazul

magazinelor performante, este de pãrere Liana

Dumitru.

Þinând cont de faptul cã majoritatea centrelor

comerciale dominante din Bucureºti ºi din þarã

au o rata de ocupare de aproape 100%, cã

retailerii existenþi, mai ales cei de fashion,

înregistreazã creºteri considerabile ale vânzãrilor

ºi cã noi retaileri vizeazã centrele dominante

pentru deschiderea primului magazin, “ne

aºteptãm la o presiune ascendentã anul acesta

asupra nivelului mediu de închiriere”, spune

Mihaela Gãlãþanu, head of research DTZ

Echinox.

Viitorul este al parcurilor de retail înoraºele terþiare

Odatã ce Bucureºtiul ºi oraºele mari din þarã vor

fi acoperite, atenþia dezvoltatorilor se va

îndrepta spre urmãtorul palier: oraºele medii ºi

mici unde încã mai este loc pentru dezvoltarea

de proiecte de retail.

Dat fiind costul de construcþie mai mic în cazul

proiectelor de tip „retail park”, acestea sunt o

soluþie preferatã de dezvoltatori mai ales în

oraºele mici, unde puterea de cumpãrare este

mai redusã ºi nivelul chiriilor pe care retailerii le

pot plãti este mai mic, spune Liana Dumitru .

“Ca ºi în alte þãri din Europa Centralã ºi de Est

(de exemplu Polonia), parcurile de retail de

dimensiuni reduse ar putea deveni formatul

26 ARENA Construcþiilor nr. 2 / 2016

Adelina Opriþa, consultant Retail Agency JLL.

Piaþa imobiliarã

Mihaela Gãlãþanu, head of research DTZ Echinox

Pentru spaþiile comerciale de 100 mpsit u ate la parterul centrelor comercialedin Bucureºti, chiriile medii sunt:

Ø între 50 - 60 euro / mp / luna pentru centrele

dominante;

Ø între 30 - 45 euro / mp / luna pentru centrele

secundare;

Ø între 20 - 25 euro /mp / luna pentru centrele

terþiare.

Pentru spaþiile comerciale de 100 mpsit u ate la parterul centrelor comercialedin oraºele regionale, chiriile medii sunt:

Ø între 30 - 35 euro / mp /luna pentru centrele

dominante din oraºele principale;

Ø între 20 - 25 euro /mp /luna pentru centrele

dominante din oraºele secundare;

Ø între 12 - 18 euro /mp /luna pentru centrele

dominante din oraºele terþiare.

Sursa: DTZ Echinox

preferat al dezvoltatorilor”, apreciazã Bogdan

Gubandru, Business Development Manager DTZ

Echinox.

ªi Adelina Opriþa este de pãrere cã interesul

dezvoltatorilor se îndreaptã cãtre oraºele din

eºalonul doi, de dimensiuni medii (pânã în

100.000 locuitori). Din acest motiv vedem

proiecte finalizate ºi anunþate în Târgu-Jiu, Deva,

Severin, Piatra Neamþ sau Satu Mare.

ªi Craiova poate constitui un punct de interes,

subliniazã Bogdan Petcu.

Un mix de succes este HoReCa la parterulclãdirilor de birouriTot mai mulþi dezvoltatori preferã proiectele cu

funcþiuni mixte. Facilitãþile ºi serviciile din

imediata apropiere cresc considerabil

atractivitatea unei clãdiri de birouri sau a unui

ansamblu rezidenþial.

Ansamblurile rezidenþiale de mari dimensiuni,

care creeazã comunitãþi, sunt prevãzute cu spaþii

de retail, pentru a atrage cumpãrãtori ºi pentru a

oferi facilitãþi locatarilor. Este o practicã utilizatã

de mulþi ani de cãtre dezvoltatorii de locuinþe,

foarte apreciatã de potenþialii cumpãrãtori.

Potenþialii chiriaºi ai clãdirilor de birouri sunt

interesaþi din ce în ce mai mult ºi de facilitãþile de

retail pe care le oferã o clãdire (restaurante, sãli

de sport, cafenele, magazine etc.), subliniazã

Adelina Oprita.

În Bucureºti sunt numeroase proiecte care

prevãd spaþii de retail destinate în principal

operatorilor de food sau servicii ºi care rãspund

nevoilor chiriaºilor/ ocupanþilor acestor clãdiri. În

unele cazuri sunt create galerii comerciale cu un

mix diversificat de retaileri.

“Este o tendinþã favorabilã atât locatarilor, cât ºi

retailerilor, în cazul în care ansamblurile sunt

destul de mari pentru a justifica prezenta spaþiilor

de retail. Cei mai frecvenþi retaileri în cazul

spaþiilor de birouri sunt cantinele, bãncile, clinicile,

farmaciile, iar în cazul spaþiilor rezidenþiale

supermarketurile”, spune Bogdan Petcu.

Existã o tendinþã în acest sens deoarece aceste

spaþii corespund standardelor actuale de

siguranþã ºi sunt mai uºor de autorizat decât cele

vechi. Un mix de succes este HoReCa la parterul

clãdirilor de birouri, spune Bogdan Gubandru.

Pentru operatorii din acest segment clãdirile de

birouri asigurã o masã criticã de clienþi la care

operatorii au acces direct. Mixul HoReCa la

parterul proiectelor rezidenþiale poate întâmpina

restricþii din partea locatarilor (zgomot, miros,

ore de funcþionare, aprovizionare).

Centrul istoric, Magheru ºi Calea Victoriei vor redeveni atractive pentru retaileridupã consolidarea clãdirilor În perioada urmãtoare vom asista la un proces

de reconsolidare intensã a clãdirilor cu probleme

atât în zona Centrului Vechi, cât ºi pe alte artere

ale Bucureºtiului unde existã în prezent clãdiri

vechi cu risc seismic ridicat, apreciazã Liana

Dumitru.

Chiriaºii acestor clãdiri au început deja procesul

de relocare, însã majoritatea opteazã pentru o

soluþie de spaþiu în aceeaºi zonã pentru a

beneficia în continuare de imaginea creatã ºi

pentru a-ºi pãstra clienþii existenþi, prin urmare

nu este aºteptatã o migrare masivã a retailerilor

din aceste zone.

“Calea Victoriei rãmâne în continuare o zonã

destinatã brandurilor premium de fashion ºi

estimãm cã va atrage în continuare interesul

retailerilor internaþionali datoritã imaginii

consacrate ºi a fluxului existent de clienþi atras

de segmentul brandurilor de lux”, mai spune

Liana Dumitru.

În funcþie de specificul fiecãrui magazin,

alternativele pot fi reprezentate de centrele

comerciale, de parterul clãdirilor rezidenþiale noi

livrate sau din parcurile de birouri. Pe de altã

parte, proprietarii spaþiilor se vor conforma

noilor reglementari ºi vor începe lucrãrile de

consolidare pentru a readuce spaþiile la o formã

acceptabilã pentru piaþã, crede Bogdan Petcu,

senior consultant Knight Frank.

La rândul sãu, Adelina Oprita, consultant retail

agency JLL, este de pãrere cã zonele care au

suferit cele mai mari schimbãri în Capitalã -

centrul istoric ºi marile bulevarde Magheru ºi

Calea Victoriei - vor redeveni atractive pentru

retaileri în momentul în care se vor face investiþii

în consolidare ºi implementarea unor mãsuri de

siguranþã, dar ºi când va exista un plan al

autoritãþilor pentru crearea unui mix de retail

stradal atractiv.

Între timp retailerii îºi pot îndrepta atenþia cãtre

alte zone ale Bucureºtiului potrivite pentru tipul

lor de business precum Dorobanþi, Decebal, zona

Unirii.

O serie de afaceri s-au mutat din astfel de spaþii

în urma deciziei de a nu se mai desfãºura

activitãþi comerciale în clãdiri cu risc seismic.

“Aceastã reglementare a venit ca o normalizare

a lucrurilor. Aºteptãm reacþia autoritãþilor ºi

implicarea acestora în consolidarea unor astfel

de clãdiri sau susþinerea proprietarilor care fac

consolidãri/ renovãri pentru redarea unor clãdiri

cu personalitate circuitului economic/ de

business. Magazinele/ afacerile care s-au mutat

din aceste locatii au ales fie proiecte noi (cladiri

noi sau renovate) fie centre comerciale sau

mediul online”, spune Bogdan Gubandru,

Business Development Manager DTZ Echinox. n

27

Proiecte anunþate cu livrare în 2016 ºi 2017: Proiect Oras Dezvoltator GLA (mp) Livrare

1 ParkLake Plaza BucurestiCaelum De vel op ment /Sonae Si erra

70.000 2016

2 Timisoara Shop ping City Timisoara NEPI 55.900 2016

3 Mega Mall Satu Mare Satu Mare NEPI 27.000 2016

4 Ve randa Mall Obor Bu cha rest Prodplast Imobiliare 25.000 2016

5 Shop ping City Piatra Neamt Piatra Neamt NEPI 25.000 2016

6 City Park (extindere) Constanta NEPI 20.500 2016

7 Platinia Shop ping Cen ter Cluj - Napoca Platinia 13.000 2016

8 Mercur (renovare) Craiova Companie locala 20.000 2016

9 Timisoara Centrum Timisoara Al pha Group In vest ments 65.000 2017

10 AFI Pal ace Brasov Brasov AFI Eu rope 45.000 2017

11 Timisoara Plaza Timisoara Plaza Cen ters 39.800 2017