RISC I INCERTITUDINE PE PIAA IMOBILIAR.STUDIU DE CAZ HERRA IMOBILIARE CLRAIMARIAVICTORIA, RAMONAFLOREA, COSMIN COMAN1

RezumatObiectivul cercetrii noastre este analiza riscului i a incertitudinii asupra firmelor de pe piaa clrean. Dei, piaa imobiliar a suferit mult n ultimiiapte ani din cauza crizei financiare, ea a rmas pe linia de plutire i chiar a continuat s creasc. Cel mai mare risc n acest ni de pia este satisfacerea clienilor i ntodeauna va exista incertitudinea ca imobilele s fie ocupate. Prin acest studiu de caz, dorim s evideniem att cauzele, efectele, ct i metodele de combatere a riscului i a incertitudinii pentru evitarea pagubelor.Cuvinte cheie: piaa imobiliar, ni, economie, rentabilitate, criza financiar.INTRODUCEREn economia contemporan, riscul este conceptul esenial care trebuie luat n considerare, nainte de angajarea n orice tip de aciune. James Lam a afirmat, cu bun dreptate c Cel mai mare risc este acela de a i-l asuma. Orice aciune este nesigur n privina rezultatelor, deci incert. Totodat, nu putem s nu facem asocierea ntre risc i incertitudine .Trim ntr-o lume dominat de incertitudine, si ne confruntm zilnic cu un spectru larg de alegeri, care ne poate influena pozitiv sau negativ. Aa cum tim cu toii, incertitudinea este acea stare de nesiguran, imprevizibilitate n legtur cu o aciune din viitor.De asemenea, gradul de incertitudine este dat de numrul factorilor care pot afecta cursul unei aciuni i de frecvena i amplitudinea schimbrilor aferente lor. Gradul ridicat de incertitudine induce operatorilor de pe pia un comportament de adaptare la modificrile intervenite n mediul de afaceri sau, dup caz, un comportament de influenare a acestora. Cu toate acestea, n judeul Clrai, pe piaa imobiliar, tranzaciile cu terenuri nu nghea niciodat. Piaa imobiliar reprezint totalitatea tranzaciilor care implic drepturi de proprietate sau de folosin asupra terenurilor i cldirilor. MATERIAL I METODPentru a trata aceast tem, am optat prin a studia activitatea pe piaa imobiliar din Clrai, a unei firmei de referin n acest domeniu i anume, Herra Imobiliare. Acest tip de activitate se afl n permanen sub incidena riscului i a incertitudinii, ntruct fluctuaiile pieei financiare sunt permanente i implic multe riscuri. Cauzele care determin riscul i incertitudinea pe piaa imobiliar din Clrai pot fi: scderea puterii de cumprare a populaiei, creterea nivelului preurilor locuinelor sau o criz economic care ar putea s afecteze att populaia ct i mediul afacerilor.Piaa imobiliar, cel puin la Clrai, este una catalogat ca fiind "la pmnt", dup cum susine reprezentantul ageniei de profil, Herra Imobiliare. Media este de un vnztor pe zi, ori c vine i vrea s nstrineze un bun ori c, pur i simplu, doar ntreab. n Clrai, numeroi cumprtori de rnd ii evalueaz locuinele pe cont propriu i stabilesc un pre n mod individual, fapt care induce un dezechilibru n activitile ageniilor de specialitate.Un apartament cu dou camere poate costa i 20.000 euro, poate costa i 35.000, n cazul celor moderne i poziionate n centru. Iar un apartament cu trei camere, de asemenea, poate costa i 30.000 euro sau poate ajunge i la 45.000 euro, n funcie de zon. Amplasamentul unui apartament i poate modifica preul chiar i cu 50%",exemplific reprezentantul Hera Imobiliare.Deci pe partea rezidenial lucrurile nu sunt mbucurtoare. Exist clieni interesai de loturi de teren, dar numai n ora i doresc suprafee generoase, peste 500 mp, cu deschidere mare la strad. Iar terenurile care mai sunt libere n Clrai, nu au deschidere mare, astfel clientii isi pierd interesul.Piaa clraean i nu numai, este expus unor riscuri suplimentare, datorate printre altele, tranzacionrii n moned strin, scderii populaiei sau faptului c un numr extrem de mare de locuine sunt ocupate de proprietari (piaa redus a chiriilor). Aceast situaie este amplificat de lipsa de transparen a pieei (inexistena unui indice imobiliar oficial), costurile ridicate i viteza redus de tranzacionare.Pe segmentul comercial, tranzaciile se ntmpl rar n Clrai, cum este cea de anvergura investiiei germane realizate de compania Kaufland. Nemii au deschis in anul 2011 un supermarket pe un teren de dou hectare, pentru care au pltit dou milioane de euro.Activitatea de pe piaa chiriilor este suinut, n mare parte, de companiile care au contractat diverse lucrri n Clrai. Chiar dac bugetul unei firme nu este la fel de strict ca n cazul unei persoane obinuite, chiriile tot au mai sczut, fa de anul trecut, dar nu dramatic, ci cu pn la 10%.Aadar, deciziile trebuie luate, cu atenie, analiznd toate variabilele, astfel nct riscul s fie ct mai mic, iar eventualele pierderi s fie amortizate ntr-un procent ct mai mare. REZULTATE SI DISCUTIIUnul dintre cele mai importante elemente utilizate n cadrul majoritii analizelor de risc este raportul chirii/pre. Acest fapt se datoreaz, aa cum am prezentat anterior, dublei utilizri a chiriilor ca indicator esenial pentru piaa imobiliar. Astfel, nivelul chiriilor ofer indicii importante n legtur cu veniturile disponibile ale populaiei i este folositca element de baz pentru analiza fluxurilor de numerar care pot fi obinute de investitori. Chiriile prezint importan pentru piaa rezidenial, piaa spaiilor comerciale i cea a birourilor, i mai puin pentru piaa terenurilor agricole sau a spaiilor industriale de producie.Modalitatea de control i de gestiune a riscului presupune luarea msurilor care permit funcionarea firmei conform standardelor Uniunii Europene. Ar trebui s se realizeze tehnologii, licene i s se achiziioneze teren prin care firma s i sporeasc productivitatea, s reduc cheltuielile de exploatare, s creasc calitatea i astfel riscul tehnologic se reduce.De asemenea, pregtirea i dezvoltarea profesional a angajailor prin aciuni de coaching i training pentru a asigura nivelul social al firmei. O alta masur prin care se reduce riscul const n mbunatatirea condiiilor de munc, proceduri mai uor de realizat prin utilaje mai performante. Introducerea de noi strategii de marketing i vnzri prin care firma ncearc s previn riscul comercial, iar prin aceste strategii se nelege linia de aciune pe care firma o va urma n vederea atingerii obiectivelor sale economice.ncheierea unor polie de asigurare pentru transferarea unei pri din risc unor societi de asigurri n schimbul plii de ctre asigurat a unei prime de asigurare asiguratorul se oblig s acorde despgubiri n cazul producerii evenimentului pentru care s-a pltit polia de asigurare.Soluia pentru piaa imobiliar ar fi ca acionarii romni ct i cei strini s contientizeze necesitatea la nivel de firm: analiza i studiile de fezabilitate, standardelor de calitate, adoptarea unor tehnologii de ultim generaie i nu n ultimul rnd utilaje performante. Axarea pe ndeplinirea acestor cerine primordiale le-ar conferi supravieuirea i nu numai pe aceast pia instabil.Rolul serviciilor conexe pieei imobiliare (notarii, ageniile imobiliare, experii geodezi i evaluatorii) este extrem de important pentru estomparea asimetriilor informaionale i creterea transparenei. n plus, lichiditatea pieei poate fi ameliorat prin intermediul unor costuri de tranzacionare mai reduse, creterea vitezei i a calitii acestor servicii. Modalitatea cea mai eficient pentru realizarea acestui deziderat este, sporirea gradului de concuren pe pieele serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare.CONCLUZIIn urma analizei sectorului imobiliar din Clrai, se observ faptul c firmele din Clrai nc nu sunt pregtite s fac fa riscurilor i incertitudinilor existente n momentul actual. Atitudinea firmelor fa de riscurile cu care se vor confrunta i cu care se confrunt n acest moment nu a fost aceea de abordare ntr-un mod constructiv prin gsirea de soluii pentru gestionarea lor, ci de ignorare complet. Astfel s-a pierdut timp preios i bani la fel de preiosi.Principalele riscuri cu care se confrunt firmele imobiliare sunt cele legislative i cele privind terenurile retrocedate. Riscurile legislative provin din faptul ca unele firme nu respect legea si nu fac studiile i analiza care trebuie conform standardelor Uniunii Europene. Cel de al doilea risc privind terenurile retrocedate const n faptul c oamenii care dein acele terenuri nu vor s le vnda la un pre convenabil.BIBLIOGRAFIE - Craioveanu Mihaela Theodora Risc i incertitudine n economie, Tez de doctorat, 2003;-Stana Elena Silvia Riscul de ar, Tez de doctorat, 2003;-Cimau Irina Daniela Riscul, element n fundamentarea deciziei, concepte, metode i aplicaii, Editura Economic, Bucureti, 2003;-Consiliul Concurenei, Direcia Servicii Raport de investigaie privind analiza pieei imobiliare i a serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare.

4