REZOLUBILE - Avocatnet.roFacultatea de Drept 3 Consolidarea dreptului de proprietate sub condiţie...

UNIVERSITATEA TRANSILVANIA

Facultatea de Drept

REGIMUL JURIDIC AL PROPRIETĂŢII

REZOLUBILE

Profesor coordonator: Student masterand:

Prof. univ. dr. IOAN ADAM Duțu Victor

Braşov

2012


Facultatea de Drept

1

CUPRINS

CAPITOLUL I – Reglementarea proprietăţii rezolubile în Codul Civil de la

1864.............................................................................................................................. 2

I.1. Noţiune şi sediul materiei.................................................................................. 2

I.2. Izvoarele proprietăţii rezolubile........................................................................ 3

I.3. Importanţa proprietăţii rezolubile.................................................................... 5

I.4. Efectele proprietăţii rezolubile.......................................................................... 8

CAPITOLUL II – Proprietatea rezolubilă în Noul Cod Civil........................... 14

II.1. Specificul reglementării................................................................................... 14

II.2. Accesiunea imobiliară artificială – aplicaţie a proprietăţii rezolubile...... 14

II.2.1. Codul Civil de la 1864............................................................................... 14

II.2.2. Noul Cod Civil........................................................................................... 16

II.3. Vânzarea cu pact de răscumpărare – aplicaţie a proprietăţii rezolubile.. 17

II.3.1. Codul Civil de la 1864............................................................................... 17

II.3.2. Noul Cod Civil........................................................................................... 18


Facultatea de Drept

2

Capitolul I

Reglementarea proprietăţii rezolubile în Codul Civil de la 1864.

I.1. Noţiune şi sediul materiei.

În sistemul Codului Civil de la 1864, proprietatea rezolubilă reprezenta o instituţie a dreptului civil care se născuse şi evoluase prin întrepătrunderea a două alte instituţii fundamentale a dreptului civil – dreptul de proprietate şi condiţia ca modalitate a actului juridic civil. Doctrina juridică de specialitate1 abordează această temă a proprietăţii rezolubile în materia drepturilor reale, mai precis ea este calificată din punct de vedere juridic ca o modalitate a dreptului de proprietate privată. De fapt, ea este o modalitate a actelor juridice civile prin care se poate transmite dreptul de proprietate privată. Şi mai punctual decât atât, vorbim despre condiţia rezolutorie care afectează actele juridice civile prin intermediul cărora se poate transmite proprietatea. Din acest punct de vedere, putem discuta de două categorii de limitări. Pe de o parte, trebuie să luăm in considerare natura juridică a unor acte translative de proprietate care nu pot fi afectate de modalităţi cum ar fi, spre exemplu, acceptarea unei moşteniri. Succesibilul sau chiar legatarul cu titlu particular nu poate spune că acceptă proprietatea unui lucru sub condiţie pentru că actul de opţiune succesorală, prin natura lui, nu poate fi afectat de modalităţi. Pe de altă parte, trebuie să avem în vedere şi natura juridică a dreptului de proprietate care se transmite. În această ordine de idei, subliniem că numai dreptul de proprietate privată poate fi afectat de modalităţi. Această idee rezultă din caracterul inalienabil al dreptului de proprietate publică. În altă ordine de idei, putem vorbi doar de proprietate rezolubilă privată.

Ca exemplu, vom vorbi despre proprietate rezolubilă atunci când obligaţia vânzătorului de a transfera dreptul de proprietate al lucrului vândut către cumpărător2 este afectată de o condiţie rezolutorie, astfel încât existenţa dreptului de proprietate în patrimoniul dobânditorului este nesigură, incertă, consolidarea lui depinzând de un eveniment viitor şi nesigur la a cărui împlinire dreptul dobânditorului se desfiinţează cu efect retroactiv reîntorcându-se în patrimoniul celui care l-a înstrăinat3.

1 A se vedea Ioan Adam – Drept civil. Drepturile reale principale – Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, pag. 340-

348.

2 Pentru amănunte privind obligaţia vânzătorului de a transfera proprietatea lucrului vândut, a se

vedea D. Chirică - Drept civil. Contracte speciale - Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 60. 3 Ioan Adam, op. cit. pag. 201.


Facultatea de Drept

3

Consolidarea dreptului de proprietate sub condiţie rezolutorie, depinde aşadar de împlinirea sau nu a condiţiei rezolutorii. Dreptul de proprietate afectat de o condiţie rezolutorie se converteşte într-un drept de proprietate pur şi simplu, în momentul în care condiţia este sigur că nu se mai realizează. Această convertire are un efect retroactiv (ex tunc), adică de la data naşterii actului juridic. Cu alte cuvinte, este rezolutorie aceea condiţie de a cărei îndeplinire depinde desfiinţarea actului juridic civil. O astfel de condiţie poate fi formulată astfel: „Prezentul contract de vânzare-cumpărare al imobilului X, se desfiinţează dacă cumpărătorul îşi stabileşte domiciliul într-o altă localitate”.

Practic însă, până la împlinirea condiţiei (pendente conditione), dreptul de proprietate sub condiţie rezolutorie se înfăţişează, sub aspectul prerogativelor, ca un drept de proprietate pur şi simplu, având deci în conţinutul său cele trei atribute specifice: posesia, dispoziţia şi folosinţa. După împlinirea condiţiei (eveniente conditione), actul juridic şi, implicit, dreptul dobânditorului se desfiinţează cu efect retroactiv, ca şi cum nu ar fi existat, întorcându-se în patrimoniul înstrăinătorului4.

Dintr-un alt punct de vedere, putem afirma că proprietatea rezolubilă naşte o situaţie dualistă, respectiv existenţa concomitentă a dreptului real de proprietate, obiect al transmisiunii, Ia doi titulari (proprietari): transmiţătorul care este proprietar sub condiţie suspensivă şi, respectiv, dobânditorul care este proprietar sub condiţie rezolutorie. Observăm faptul că în cadrul proprietăţii rezolubile asupra aceluiaşi raport obligaţional coexistă condiţia rezolutorie şi condiţia suspensivă, în funcţie de subiectul raportului al cărui interes îl analizăm. Distincţia este importantă şi interesantă totodată din punct de vedere al modului de exercitare a dreptului de proprietate astfel dobândit, precum şi sub aspectul efectelor juridice (de exemplu, sub aspectul suportării riscurilor contractului etc.).

I.2. Izvoarele proprietăţii rezolubile.

Izvoarele proprietăţii rezolubile sunt legea şi actele juridice.

În sistemul Codului Civil de la 1864, existau prevederi legale care, în mod indirect, stabileau în sarcina dobânditorului drepturi şi obligaţii afectate de condiţie rezolutorie. Am spus ,,în mod indirect” deoarece efectele nu se produc direct ope legis, ci ele se produc tot prin intermediul unui act translativ de proprietate. Cu titlu de exemplu, amintim câteva dispoziţii din vechea reglementare:

4 A se vedea I.P. Romoşan - Drept civil. Drepturile reale - Ed. Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996, p. 221.


Facultatea de Drept

4

Art. 829 C. Civ. 1864 stabilea că donaţia poate fi revocată pentru ingratitudine5;

Art. 838 C. Civ. 1864 stabilea că donaţiile sunt revocate de drept în cazul în care chiar şi după moarte se naşte un copil donatorului6;

Art. 937 C. Civ. 1864 stabilea că donaţiile între soţi sunt revocabile7;

art. 1020 C. Civ. 1864 stabilea că condiţia rezolutorie este subînţeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice în cazul în care una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său;

Art. 1365 C. Civ. 1864 stabilea că dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul, vânzătorul poate cere rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare dacă el însuşi şi-a executat propriile obligaţii sau în cazul în care nu a făcut-o, se declară gata să le execute.

Proprietatea rezolubilă îşi poate avea izvorul în acte juridice translative de proprietate (de exemplu, contract de vânzare-cumpărare, contract de donaţie, testament etc).

De exemplu, în contractul de donaţie (care este de principiu irevocabil) poate fi introdusă clauza de reîntoarcere a bunului donat, care era expres admisă în condiţiile art. 825 C. Civ. 1864. În virtutea acesteia, o persoană (donatorul) donează alteia (donatarul) un bun sub condiţia ca dacă dobânditorul va muri înaintea donatorului, acel bun să se întoarcă în patrimoniul acestuia din urmă ori în patrimoniul moştenitorilor lui. Natura unei asemenea clauze era, aşa cum s-a arătat şi în literatura de specialitate8, aceea a unei condiţii rezolutorii convenţionale, obişnuite, care are ca efect desfiinţarea donaţiei (şi, implicit, a dreptului de proprietate) cu efect retroactiv.

La fel, suntem în prezenţa unei proprietăţi rezolubile şi în situaţia în care, într-un legat, testatorul stipulează că se transmite pentru cazul morţii sale, dreptul de proprietate asupra unui imobil legatarului, sub condiţia ca acesta să nu se căsătorească în viitor. În caz de îndeplinire a condiţiei, dreptul transmis prin legat se desfiinţează cu efect retroactiv de Ia data deschiderii succesiunii9, iar în caz de neîndeplinire a acestei condiţii, dreptul se

5 Pentru amănunte a se vedea: D. Chirică, op. cit., pag. 164-167; Fr. Deak - Tratat de drept civil. Contracte

speciale - Ed. Actami, Bucureşti, 1998, pag. 131-134; E. Safta Romano - Contracte civile - Ed. Polirom, laşi,

1999, pag. 203-204 şi pag. 201-203. 6 Pentru amănunte a se vedea; D. Chirică, op. cit., pag. 167-169; Fr. Deak, op. cit., pag. 134-138; E. Safta

Romano, op. cit., pag. 203-204. 7 Pentru amănunte a se vedea: D. Chirică, op. cit., pag. 169-170; Fr. Deak, op. cit., p. 107-110; E. Safta

Romano, op. cit., pag. 193-194. 8 D. Chirică, op. cit., pag. 147. 9 Fr. Deak - Tratat de drept succesoral - Ed. Actami, Bucureşti, 1999, pag. 253; I. Adam, A. Rusu - Drept

civil. Succesiuni - Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2003, pag. 224-226.


Facultatea de Drept

5

consolidează definitiv. În general, în cazul legatului sub condiţie rezolutorie, drepturile legatarului se nasc din momentul deschiderii moştenirii; pendente conditione legatul produce efecte ca şi legatele pure şi simple.

De asemenea, într-un contract de rentă viageră, părţile pot conveni expres, printr-o clauză, ca în caz de neplată a anuităţilor, credirentierul să poată cere rezoIuţiunea judiciară a contractului pentru neexecutare. În caz de rezoluţiune, debirentierul trebuie să restituie bunul imobil asupra căruia a devenit proprietar ca efect al contractului de rentă. În ceea ce priveşte ratele de rentă plătite, în practică de multe ori părţile stipulează că ele nu se restituie în caz de rezoluţiune. O asemenea clauză este valabilă întrucât are caracterul unei clauze penale prin care se fixează în mod convenţional şi anticipat daunele-interese cuvenite de credirentier.

I.3. Importanţa proprietăţii rezolubile.

Importanţa proprietăţii rezolubile rezidă tocmai în faptul că are o existenţă nesigură, provizorie, deci care poate dispărea la împlinirea condiţiei rezolutorii.

Aceasta ar însemna că toate actele juridice consimţite de un proprietar sub condiţie re-zolutorie care se împlineşte, acte făcute în favoarea terţelor persoane, urmează să fie desfiinţate, pe cale de consecinţă, în baza principiilor resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis şi nemo dat quod non habet, respectiv, nemo ad alium plus juris transferre potest quam ipse habet. Desfiinţarea actelor juridice este plină de inconveniente, având consecinţe nefaste nu numai pentru proprietarul sub condiţie rezolutorie, ci şi pentru terţii de bună-credinţă, motiv pentru care legea le evită10. Astfel, potrivit art. 834 C. Civ. 1864, desfiinţarea donaţiunii nu atrage după sine desfiinţarea înstrăinărilor, ipotecilor sau a altor sarcini reale consimţite de donatar în favoarea terţilor care şi-au transcris sau înscris actele juridice respective mai înainte ca donatorul să-şi fi înscris sau menţionat pe marginea transcrierii actului de donaţie în registrele de publicitate imobiliară, un extras al acţiunii prin care cere revocarea acestui act de donaţie. Cu alte cuvinte, buna-credinţă paralizează principiul rezoluto jure dantis rezolvitur jus accipientis11.

Aşadar, este posibil ca fostul proprietar să-şi redobândească dreptul înstrăinat, ca efect al rezoluţiunii, situaţie în care operează doar parţial principul mai sus enunţat, respectiv doar rezoluto jure dantis, însă desfiinţarea actului dobânditorului nu mai poate avea nici un efect asupra titlului

10 l.P. Filipescu - Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale - Ed. Actami, Bucureşti, 1996, pag.

148-149. 11 I. Lulă - Discuţii în legătură cu buna-credinţă şi aparenţa în drept - în Dreptul, nr. 4/1997, pag. 21-33.


Facultatea de Drept

6

subachizitorului, tocmai pentru că este de bună-credinţă, adică nu mai operează rezolvitur jus accipientis.

Pe această linie de gândire, subliniem câteva soluţii de speţă, care la o simplă lecturare, reliefează cu claritate faptul că buna-credinţă a subdobândiorulut dreptului de proprietate asupra unui bun este în măsură să protejeze dreptul astfel dobândit: „în principiu, anularea titlului de proprietate al transmiţătorului cu titlu oneros al unui bun, nu atrage caducitatea actului în ceea ce priveşte pe subachizitor, în cazul când acesta este de bună-credinţă. Nevalabilitatea titlului de proprietate al transmiţătorului cu titlu oneros al unui bun nu este de natură să atragă anularea titlului subachizitorului. dacă el este de bună-credinţă"12; „numai în cazul în care terţul achizitor cu titlu oneros a cunoscut, sau cu diligenţe minime putea să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului, deci a fost de rea-credinţă, ceea ce trebuie dovedit, operează regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage şi nulitatea titlului subachizitorului "13.

O importantă aplicaţie a teoriei proprietăţii rezolubile se găseşte în situaţia înstrăinării unui bun indiviz de către un coindivizar fără acordul celorlalţi. Această aplicaţiune este rezultatul interpretării concertate a celor două principii care guvernează regimul juridic al proprietăţii comune. Astfel, atât timp cât un copărtaş nu are un drept exclusiv asupra unei părţi materiale din bunul indiviz, cu atât mai mult nu are nici un drept exclusiv asupra întregului bun. De aici regula potrivit căreia nici un act nu poate fi înfăptuit cu privire la bun privit în materialitatea sa, fără acordul unanim al copărtaşilor14. Este ceea ce se cheamă regula unanimităţii.

Totuşi, ne întrebăm ce se întâmplă când un coproprietar înstrăinează un bun aflat în coproprietate sau o parte materială din el fără acordul celorlalţi coproprietari, făcând astfel un act de dispoziţie cu privire la un bun străin de patrimoniul său15? Deoarece ne aflăm în prezenţa unei operaţiuni juridice anormale, respectiv vânzarea lucrului altuia, s-a impus, bineînţeles, găsirea unor soluţii.

Astfel, după lungi fluctuaţii în gândirea doctrinară, precum şi în soluţiile jurisprudenţei româneşti, s-a admis în unanimitate că o asemenea

12 A se vedea Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 568/1983, în C.D. pe anul 1983, pag. 31. 13 A se vedea Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1812/1984, în C.D. pe anul 1984, pag. 44. 14 Pentru amănunte privind protecţia juridică a titlului subdobânditorului de bună-credinţă, a se vedea

I. Adam - Legea nr. 10/2001. Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv. – ed. a III-a, Ed. All Beck,

Bucureşti, 2003, pag. 75-110. 15 A se vedea Trib. Suprem, col. civ. decizia nr. 1433/1957, în C.D. pe anul 1957, pag. 73.


Facultatea de Drept

7

vânzare este valabilă, dar nu pur şi simplu, ci sub condiţia rezolutorie ca bunul să cadă la partaj în lotul altui coindivizar decât vânzătorul.16

Având în vedere această teorie, rezultă că dacă unul din coproprietari face un act de dispoziţie juridică în legătură cu o parte materială din bun sau în legătură cu bunul în întregul său, valabilitatea acestui act va depinde de rezultatul partajului. Evident, în cazul ratificării vânzării de către ceilalţi coproprietari cumpărătorul dobândeşte proprietatea exclusivă asupra întregului bun. în caz contrar, dacă în urma partajului bunul sau partea materială înstrăinată cade în Iotul coproprietarului vânzător, contractul de vânzare-cum-părare se va consolida, iar titlul va deveni pur şi simplu, neafectat de vreo modalitate. în aceste condiţii, în virtutea efectului declarativ de drepturi al partajului, vânzătorul devine proprietar exclusiv al bunului înstrăinat, putând în acest fel să-şi îndeplinească obligaţia contractuală de înstrăinare a proprietăţii lucrului vândut.

Dacă bunul sau partea materială din el care a fost înstrăinată cade în lotul altui coproprietar decât vânzătorul, acela va deveni proprietar exclusiv al bunului în mod retroactiv încă de la începutul coproprietăţii. În această situaţie, vânzătorul a înstrăinat un bun al cărui proprietar nu este, punându-se astfel în situaţia de a nu putea, din propria-i culpă, să transfere proprietatea lucrului vândut, cu consecinţa unei posibile rezoluţiuni a convenţiei.

În ceea ce priveşte soarta juridică a actelor subsecvente de înstrăinare a unui asemenea bun, se pune întrebarea dacă subdobânditorii îşi pot conserva sau nu dreptul în situaţia când vânzarea se desfiinţează. Răspunsul afirmativ la această problemă îl putem da doar în privinţa bunurilor mobile. Astfel, după cum s-a arătat în doctrină şi jurisprudenţă17, rezoluţionarea vânzării nu împiedică invocarea prescripţiei prevăzute de art. 1909 C. Civ. 1864. Într-adevăr, în cazul în care bunul ce face obiectul vânzării este un bun mobil, iar cumpărătorul este de bună-credinţă, în sensul că, în momentul contractării, nu ştia că vânzătorul nu are un drept exclusiv asupra bunului, ci unul afectat de o condiţie rezolutorie, el poate invoca în favoarea sa prevederile articolului menţionat. În această situaţie, pentru efectuarea partajului, vânzătorul va fi obligat să aducă la masa de împărţit valoarea bunului înstrăinat. De asemenea,

16 A se vedea: D. Chirică, op. cit., pag. 64-65; C.S.J., secţia civilă, decizia nr. 1199/1991, în Dreptul, nr.

1/1992, pag. 107; C.A. Cluj, secţia civilă, decizia nr. 1571/1998 în M. Voicu, M. Popoacă - Dreptul de

proprietate şi alte drepturi reale. Tratat de jurisprudenţă 1991-2002 – Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2002, pag.

225; C.S.J., secţia civilă, dec. nr. 1336/1992, în Dreptul, nr. 2/1993, pag. 71; L. Mihai -Notă (II) Ia dec. civ.

nr. 608/1987 a Trib. jud. Olt - în R.R.D., nr. 11/1988, pag. 51; Camelia Toader, R. Popescu - Consideraţii în

legătură cu aplicarea principiului aparenţei în drept în materia moştenirii - în Dreptul, nr. 9/1993, pag. 33-41;

D.A. Popescu - Contractul de societate - Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, pag. 85-88; Trib. Suprem, col.

civ., dec. nr. 2207/1967, în C.D. pe anul 1967, pag. 83; Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1274/1971,

în Repertoriu (...) pe anii 1969-1975, pag. 125. 17

R. Sanilevici, I. Macovei - Consecinţele vânzării lucrului altuia în lumina soluţiilor practicii judiciare - în

R.R.D., nr. 2/1975, pag. 38; Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 870/1958, în J.N., nr. 6/1958.


Facultatea de Drept

8

în conformitate cu art. 485 C. Civ. 1864, dacă dobânditorul bunului este de bună-credinţă el va dobândi şi fructele. Această chestiune se impune mai ales în situaţia în care bunul în discuţie este un bun imobil (pentru că acesta trebuie restituit în cele mai multe cazuri, cu excepţia uzucapiunii), şi mai puţin în cazul mobilelor, când bunul, putând fi păstrat, se păstrează şi fructele. Ca exemplu, X vinde lui Y imobilul, casă + grădină, bun indiviz. Ulterior contractării intervine un partaj şi bunul în cauză este atribuit în lotul altui coindivizar - Z. În aceste condiţii, Z îl cheamă în judecată pe Y pentru a-i preda posesiunea bunului şi pentru a-i plăti o sumă de bani care reprezintă chiria. În hotărârea pe care a pronunţat-o, prima instanţă a admis ambele capete de cerere. În căile de atac însă, cel de-al doilea capăt de cerere a fost respins, arătându-se că plata chiriei presupune un contract de locaţiune, ceea ce nu există în speţă. Mai mult decât atât, chiria reprezintă fructe civile, iar dobânditorul bunului era de bună-credinţă, ceea ce determină incidenţa în cauză a art. 485 C. Civ. 1864: „posesorul nu câştigă proprietatea fructelor decât când posedă cu bună-credinţă”.18

O altă importantă aplicaţie a proprietăţii rezolubile, o găsim în cazul raportului unei donaţii având ca obiect imobile, la masa succesorală, caz în care art. 765 C. Civ. 1864 prevedea că ori de câte ori donatarul va fi înstrăinat sau ipotecat imobilul supus raportului, mai înainte de deschiderea succesiunii, actele de înstrăinare sau de ipotecare intervenite între el şi terţi vor fi menţinute, cu toate că, în principiu, raportul imobilelor operează ca o condiţie rezolutorie.

I.4. Efectele proprietăţii rezolubile.

În scopul de a înţelege cât mai bine efectele proprietăţii rezolubile, este momentul şi locul potrivit să facem o serie de distincţii. În primul rând, aceste efecte vor fi diferite în funcţie de natura actului afectat de condiţie rezolutorie, respectiv: acte de administrare şi acte de dispoziţie. În al doilea rând, efectele proprietăţii rezolubile se produc pe intervale de timp deoarece condiţia ca modalitate a actului juridic civil este un eveniment viitor şi nesigur. Din aceste considerente, vom face distincţie între următoarele momente: pendente conditione (înainte de îndeplinirea condiţiei), eveniente conditione (după îndeplinirea condiţiei) şi deficiente conditione (dacă condiţia nu se îndeplineşte).

Pendente conditione (înainte de îndeplinirea condiţiei).

Atâta timp cât condiţia rezolutorie nu s-a realizat (este pendente), dobânditorul este proprietar sub condiţie rezolutorie, iar transmiţătorul (înstrăinătorul) este proprietar sub condiţie suspensivă. 18 A se vedea Trib. Reg. Cluj, dec. nr. 1412/1964, în J.N., nr. 4/1966, pag. 131 cu Notă de C. Orbonas.


Facultatea de Drept

9

Dobânditorul, proprietar sub condiţie rezolutorie, poate exercita asupra lucrului toate prerogativele pe care dreptul de proprietate pur şi simplu le conferă titularului său: acte de dispoziţie, acte de folosinţă, acte de administrare şi poate transmite moştenitorilor săi proprietatea, însă cu caracterul ei rezolubil. De altfel, actele de dispoziţie făcute de proprietarul sub condiţie rezolutorie sunt ele însele rezolubile în virtutea principiului nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse habet (nimeni nu poate constitui altuia drepturi mai multe decât are el însuşi)19.

Înstrăinătorul, fiind proprietar sub condiţie suspensivă, nu este un verus dominus, astfel încât el nu poate face asupra lucrului nici un act de folosinţă sau de dispoziţie. Astfel, proprietarul sub condiţie suspensivă are doare un drept eventual, o speranţă care se va concretiza doar când condiţia rezolutorie se va împlini. În consecinţă, el va putea înstrăina lucrul sau dispune de el într-un mod oarecare, tot sub condiţie suspensivă, astfel că înstrăinările nu se vor putea realiza în fapt decât atunci când condiţia se realizează. De asemenea, dreptul său condiţional se transmite moştenitorilor. I se recunoaşte şi dreptul de a face acte conservatorii potrivit art. 1016 C. Civ. 1864 (de exemplu, întreruperea unei prescripţii).

Întrucât pendente conditione, condiţia rezolutorie nu produce efecte, de aici decurg următoarele consecinţe juridice:

creditorul poate cere debitorului să-şi îndeplinească obligaţia, debitorul fiind obligat la aceasta;

debitorul sub condiţie rezolutorie suportă riscul pieirii bunului întrucât a dobândit proprietatea asupra lui (res perit domino);

dreptul dobânditorului sub condiţie rezolutorie se poate transmite. Se observă că cine datorează sub condiţie rezolutorie datorează pur şi simplu (pura est sed sub conditione resolvitur).

Hotărârile judecătoreşti date împotriva proprietarului sub condiţie rezolutorie, pendente conditione, nu sunt opozabile proprietarului sub condiţie suspensivă, în virtutea principiului res inter alios acta allis ñeque nocere neque prodese potest, cu excepţia cazului când a fost introdus în proces, ipoteză în care hotărârea îi va fi opozabilă.

Hotărârile judecătoreşti date în favoarea proprietarului sub condiţie rezolutorie profită proprietarului sub condiţie suspensivă deoarece acesta, prin realizarea condiţiei, devine creditorul fostului dobânditor, astfel că poate invoca toate drepturile lui conform art. 974 C. Civ. 186420.

19 I. Adam - Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale - op. cit., p. 205. 20 Conform art. 974 C. Civ. 1864 ,,Creditorii pot exercita toate drepturile şi acţiunile debitorului lor,

afară de acelea care îi sunt exclusiv personale”. În ceea ce priveşte domeniul de aplicare al art. 974 Cod


Facultatea de Drept

10

Eveniente conditione (după îndeplinirea condiţiei).

Dacă condiţia rezolutorie s-a realizat, actul se desfiinţează retroactiv, deci dreptul de proprietate dispare cu efect retroactiv din patrimoniul dobânditorului şi reintră în patrimoniul transmiţătorului, acesta din urmă redevenind proprietar deplin şi este considerat ca şi cum ar fi fost întotdeauna proprietar pur şi simplu. Se consideră că acesta nu ar fi înstrăinat lucrul niciodată, iar dobânditorul pierde dreptul ca şi cum nu l-ar fi avut niciodată. De aici ar decurge concluzia că toate actele făcute de dobânditor pendente conditione trebuie să fie desfiinţate cu efect retroactiv. Această regulă nu se aplică însă în toată rigoarea ei, o mare parte din doctrină şi jurisprudenţă distingând între actele de administrare şi actele de dispoziţie făcute de dobânditor pendente conditione.

Astfel, în privinţa actelor de dispoziţie, efectul retroactiv al îndeplinirii condiţiei se aplică în deplinătatea lui, astfel că toate actele de dispoziţie încheiate de dobânditor sunt desfiinţate odată cu dreptul său, potrivit principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. Aceste consecinţe se răsfrâng şi asupra terţilor, astfel că toate drepturile reale constituite de dobânditor asupra lucrului şi toate înstrăinările pe care le-a făcut către terţi, sunt desfiinţate, şi aceasta în virtutea faptului că drepturile dobândite de terţi sunt, la rândul lor, rezolubile - accesorium sequitur principale.

Alta este situaţia subdobânditorului de bună-credinţă, ale cărui drepturi şi interese sunt protejate prin intermediul prezumţiei legale relative de bună-credinţă, prezumţie ce conferă forţă juridică raportului juridic respectiv, până la proba contrarie. Dacă nu am accepta această prezumţie, relaţiile sociale ar fi puternic zdruncinate, nu s-ar mai asigura nici o stabilitate actelor juridice săvârşite, iar dinamica circuitului civil ar fi serios periclitată.

Tocmai de aceea, această prezumţie care îşi are originea în dreptul roman - bona fideo praesumitur - în unele legislaţii europene, este fie o regulă cu caracter general21, inserată în capitolul referitor la principiile generale ale legislaţiei civile, fie o regulă cu caracter special22, referitoare la actele juridice de înstrăinare a imobilelor. Buna-credinţă, în situaţia studiului nostru, constă în credinţa subdobânditorilor că au contractat cu un veritabil proprietar,

civil de la 1864 (acţiunea oblică), a se vedea, I. Adam - Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor – Ed. All

Beck, Bucureşti, 2004, pag. 564-566. 21 Cu titlu de exemplu, astfel de prevederi se găsesc în Codul civil german, italian, polonez, portughez,

spaniol. 22 Cu titlu de exemplu, articolul 973 C. Civ. elveţian aratp că: „acela care dobândeşte proprietatea sau

alte drepturi reale sprijinindu-se cu bună credinţă pe o înscriere în cartea funciară este menţinut în

dreptul pe care l-a dobândit”.


Facultatea de Drept

11

neavând cunoştinţă - în ciuda diligenţelor ce trebuiau să le depună - de existenţa vreunei condiţii rezolutorii.

Statutul de verus dominus al înstrăinătorului al cărui drept este afectat de modalitatea condiţiei rezolutorii rezultă din aceea că dobânditorii, prin minime diligenţe, au putut constata că acesta are un drept de proprietate pur şi simplu.

Un alt principiu care constituie un important mijloc de protecţie juridică a dreptului subdobânditorului este principiul validităţii aparenţei de drept - error comunis facit jus. Acest principiu se fundamentează pe 3 elemente, pe care le vom analiza în continuare.23

În primul rând, trebuie să existe buna-credinţă a terţului care contractează (in situaţia analizată a subdobânditorului), care are reprezentarea că încheie contractul cu titularul unui drept de proprietate pur şi simplu, fiind irelevant dacă cel cu care terţul contractează este de bună sau de rea-credinţă, pentru că aici contează numai buna-credinţă a terţului subachizitor.

În al doilea rând, buna-credinţă trebuie să fie rezultatul unei erori asupra calităţii transmiţătorului, deci să existe o eroare comună cu privire la calitatea de titular al unui drept neafectat de modalitate a celui care înstrăinează, respectiv proprietarul aparent. Relativ la această condiţie, arătăm că eroarea despre care am făcut vorbire trebuie să fie împărtăşită de toată lumea, în sensul că toţi cei din jurul proprietarului aparent aveau repre-zentarea că acesta este adevăratul proprietar. Eroarea comună reprezintă elementul psihologic al principiului validităţii aparenţei de drept şi este cel mai important element al acestui principiu care trebuie coroborat cu alte elemente obiective: publicitatea, notorietatea şi persistenţa titlului.

În al treilea rând, trebuie să relevăm că eroarea terţului trebuie să fie invincibilă, adică de neînlăturat, pentru că ea nu este numai un rezultat al erorii comune, ci trebuie dedusă şi din împrejurări de fapt rezultând din chiar aparenţa ce rezultă din titlul pe care îl exhibă proprietarul aparent, din exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate asupra bunului supus înstrăinării, chiar publicarea titlului, precum şi orice alte elemente de natură a se înţelege că eroarea terţului este invincibilă.

Aşadar, pe lângă invocarea bunei-credinţe ca mijloc de protecţie juridică a drepturilor lor, subdobânditorii pot invoca în apărarea titlurilor lor şi această validitate a aparenţei de drept, pentru că error comunis facit jus24.

23 D. Gherasim - Buna-credinţă în raporturile juridice civile - Ed. Academiei, Bucureşti, 1981, pag. 223. 24 A se vedea D. Chirică - Drept civil. Contracte speciale - Ed. Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p. 72-73. În

legiuirile moderne s-a adoptat în mod expres această soluţie, respectiv s-a înlăturat efectul retroactiv

al îndeplinirii condiţiei faţă de terţi. De pildă, Codul civil italian dispune că în caz de rezoluţiune a

unei vânzări pentru neplata preţului, drepturile dobândite de către terţi de la cumpărătorul sub


Facultatea de Drept

12

În ce priveşte fructele percepute de proprietarul sub condiţie rezolutorie, acestea îi rămân în proprietate şi nu sunt supuse restituirii odată cu lucrul, la realizarea condiţiei. Este firesc ca fructele culese de proprietarul sub condiţie rezolutorie să rămână acestuia deoarece ele au fost culese în baza unui titlu valabil, recunoscându-i-se aceste drepturi şi în virtutea bunei-credinţe, pentru că trebuie să-i recunoaştem cel puţin aceleaşi drepturi ca unui posesor de bună-credinţă25. Mai mult decât atât, din moment ce actele de administrare făcute de proprietarul sub condiţie rezolutorie îşi păstrează valabilitatea eveniente conditione, trebuie să admitem fără rezerve şi valabilitatea dobândirii fructelor de către achizitor, deoarece perceperea fructelor nu întrece sfera actelor de administrare. Această soluţie se repercutează desigur şi asupra terţilor. Avem astfel exemplul coindivizarului care încheie un act de vânzare-cumpărare sub condiţia rezolutorie ca bunul respectiv, obiect al contractului de vânzare-cumpărare, să cadă la partaj în lotul coindivizarului vânzător.

În privinţa actelor de administrare, majoritatea doctrinei şi a jurisprudenţei admit că acestea rămân valabile eveniente conditione, astfel că ele nu sunt atinse de realizarea condiţiei rezolutorii. Această derogare de la regula efectului retroactiv al condiţiei îşi găseşte justificarea în aceea că proprietarul sub condiţie rezolutorie, în privinţa actelor de administrare, acţionează ca un mandatar al celuilalt proprietar al lucrului (sub condiţie suspensivă)26.

Soluţia menţinerii actelor de administrare se impune din considerente de utilitate generală, dar şi pentru că asemenea acte nu implică neapărat calitatea de proprietar al lucrului. Dacă actele de administrare făcute de dobânditor nu s-ar considera valabile, administrarea lucrului înstrăinat sub condiţie rezolutorie ar fi foarte anevoioasă, deoarece actele de administrare, pentru a rămâne valabile, oricare ar fi soarta condiţiei, ar trebui să fie făcute de ambii proprietari, adică cu intervenţia sau consimţământul atât al transmiţătorului, cât şi al dobânditorului. Această împrejurare ar complica buna administrare a lucrului şi ar îngreuna considerabil executarea unor acte curente şi simple.

Făcând o sinteză a celor expuse in această secţiune, putem afima că, eveniente conditione, consecinţele care decurg sunt următoarele:

înstrăinătorul va restitui preţul, iar dobânditorul bunul;

condiţie rezolutorie rămân valabile, sub rezerva ca ele să fie anterioare transcrierii cererii de

rezoluţiune a vânzării pe care Codul civil italian o prescrie ca măsură de publicitate (art. 1511 şi art.

1933 C. Civ. italian). În Codul civil german şi cel elveţian, efectul retroactiv al condiţiei a fost complet

suprimat ca efect legal. Conform Codului civil german, realizarea condiţiei rezolutorii anulează

drepturile terţilor asupra lucrului, însă numai pentru viitor (art. 158 şi art. 161 C. Civ. german). 25 I . Adam - Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale - op. cit., pag. 215. 26 I.P. Filipescu, op. cit., pag. 145.


Facultatea de Drept

13

drepturile proprietarului sub condiţie rezolutorie se desfiinţează cu efect retroactiv, cu următoarele excepţii:

riscul realizat pendente conditione este suportat de dobânditor ca proprietar sub condiţie rezolutorie, în mod definitiv;

actele de administrare se păstrează;

fructele rămân ale dobânditorului;

în actul de executare succesivă, efectele se produc numai pentru viitor (ex nunc).

Deficiente conditione (dacă condiţia nu se îndeplineşte).

În situaţia în care condiţia rezolutorie nu s-a realizat, dreptul proprietarului sub o asemenea condiţie se consolidează în mod definitiv. Această împrejurare naşte o serie de consecinţe, astfel că toate actele pe care le-a făcut pendente conditione devin definitiv valabile şi, de asemenea, drepturile pe care le-a constituit terţilor sunt şi ele consolidate în mod retroactiv, ca şi cum dobânditorul ar fi fost întotdeauna proprietar pur şi simplu. Dimpotrivă, transmiţătorul, proprietar sub condiţie suspensivă, îşi pierde orice speranţă de a mai redeveni proprietar. El pierde orice drept asupra lucrului şi, pe cale de consecinţă, toate actele făcute de el asupra lucrului pendente conditione devin definitiv nule şi sunt anihilate, desfiinţate retroactiv.


Facultatea de Drept

14

Capitolul II

Proprietatea rezolubilă în Noul Cod Civil

II.1. Specificul reglementării.

La fel ca în Codul Civil de la 1864, în Noul Cod Civil specificul proprietăţii rezolubile sau revocabile constă în aceea că are o existenţă nesigură în patrimoniul titularului. Ea poate să dispară în cazul îndeplinirii condiţiei rezolutorii sau suspensive. În consecinţă, actele juridice încheiate de proprietarul sub condiţie rezolutorie, dacă această condiţie se îndeplineşte, urmează să fie desfiinţate, ţinând seama de principiile ,,resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis”, ,,nemo dat quod non habet” şi ,,nemo plus iuris ad alium transfere potest, quam ipse habet”.

Menţinerea dreptului de proprietate în patrimoniul titularului actual este condiţionată de realizarea sau nerealizarea unui eveniment. Cu alte cuvinte, proprietatea este rezolubilă atunci când este afectată de o condiţie rezolutorie sau chiar de o condiţie suspensivă, adică atunci când transferul dreptului de proprietate operează sub condiţie rezolutorie sau suspensivă27. Când dobânditorul este proprietar sub condiţie rezolutorie, transmiţătorul este proprietar sub condiţie suspensivă asupa aceluiaşi bun şi invers.

Potrivit dispoziţiilor art. 1399 N.C.C., este afectată de condiţie obligaţia a cărei eficacitate sau desfiinţare depinde de un eveniment viitor şi nesigur.

Condiţia este suspensivă atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaţiei şi este rezolutorie atunci când îndeplinirea ei determină desfiinţarea obligaţiei. Până la proba contrară, condiţia se perzumă a fi rezolutorie ori de câte ori scadenţa obligaţiilor principale precedă momentul la care condiţia s-ar putea îndeplini28.

II.2. Accesiunea imobiliară artificială – aplicaţie a proprietăţii rezolubile.

II.2.1. Codul Civil de la 1864.

În cazul în care o persoană construieşte pe terenul proprietatea altuia, proprietarul terenului poate deveni şi proprietar al construcţiei, în condiţiile art. 494 din Codul Civil de la 1864, pe calea accesiunii imobiliare artificiale.

27 A se vedea E. Chelaru – Curs de drept civil. Drepturile reale principale – Ed. All Beck, Bucureşti, 2000,

pag. 108 – 109; E. Safta – Romano – Dreptul de proprietate publică şi privată în România – Ed. Graphix,

Iaşi, 1993, pag. 104 – 106. 28 A se vedea art. 1400 – 1401 din Noul Cod Civil.


Facultatea de Drept

15

Unii autori au considerat că, atâta vreme cât proprietarul terenului nu-şi manifestă voinţa de a prelua construcţia, plantaţia sau lucrarea efectuată de o altă persoană pe terenul său, constructorul exercită asupra acestei construcţii, plantaţii sau lucrări o posesie care corespunde dreptului de proprietate rezolubilă. Până la momentul în care proprietarul terenului îşi manifestă voinţa, în sensul de a deveni şi proprietar al construcţiei, plantaţiei sau lucrării efectuate, cel care a ridicat construcţia, lucrarea sau a efectuat plantaţia se consideră că exercită un drept de proprietate supus desfiinţării, cu caracter retroactiv, în funcţie de voinţa proprietarului terenului29.

În ipoteza în care există mai mulţi constructori, până când proprietarul terenului îşi exprimă voinţa de a prelua construcţia sau de a cere ridicarea acesteia, constructorii au situaţia unor coposesori, astfel încât pot solicita cel mult un partaj de folosinţă, iar nu un partaj al însuşi dreptului de proprietate30. În alte cuvinte, construcţia care a fost edificată pe terenul altei persoane aparţine concomitent proprietarului terenului şi constructorului. Acesta din urmă va folosi terenul, dar pe o perioadă limitată de timp, dreptul de proprietate rezolubilă privind numai construcţia, nu şi terenul, care rămâne întotdeauna în patrimoniul proprietarului său31. Dualitatea de drepturi ia sfârşit prin precizarea poziţiei proprietarului; din momentul în care proprietarul terenului îşi exprimă voinţa în legătură cu construcţia, constructorul îşi poate valorifica dreptul său32.

O altă parte a doctrinei a combătut acest punct de vedere, susţinând că, în realitate, nu se poate vorbi despre un drept de proprietate rezolubilă al constructorului, întrucât, faţă de prevederile art. 492 C. Civ. 1864, proprietarul fondului este prezumat a fi şi proprietarul construcţiilor, chiar din momentul în care a început edificarea lor. Astfel fiind, în situaţia analizată, constructorul ar avea în patrimoniul său numai un drept de creanţă, iar nu un drept de proprietate rezolubilă33.

Din faptul edificării unei construcţii pe terenul unui terţ, chiar din momentul încorporării materialului în sol, rezultă un drept de proprietate asupra construcţiei în favoarea proprietarului terenului. Acest drept este pur şi simplu, neafectat de vreo modalitate. De asemenea, se naşte un drept de creanţă, un drept la despăgubire în favoarea constructorului, întemeiat pe 29 A se vedea D. Chirică – Natura juridică şi valorificarea drepturilor constructorului pe terenul unui terţ – în

R.R.D. nr. 1/1987, pag. 3; C. Jora – Accesiunea imobiliară artificială – în ,,Studii de drept românesc”, nr.

1/1990, pag. 54. 30 V. Stoica – Coproprietatea obişnuită în lumina dispoziţiilor legale actuale şi a celor din Proiectul Codului

Civil. Obligaţiile coproprietarilor şi încetarea coproprietţii obişnuite – în ,,Dreptul”, nr. 5/2005, pag. 57. 31 C. Jora, op. cit., pag. 55. 32 C. Bîrsan – Regimul juridic al construcţiilor edificate pe terenul proprietatea altei persoane – în R.R.D. nr.

5/1985, pag. 37. 33 A se vedea E. Safta-Romano – Aspecte teoretice şi practice privind accesiunea imobiliară – în ,,Dreptul”

nr. 10/1992, pag. 35.


Facultatea de Drept

16

faptul juridic al îmbogăţirii fără justă cauză a proprietarului terenului pe seama constructorului. Dreptul constructorului este cert şi lichid, dar exigibil numai la data deposedării. În cazul constructorului de rea-credinţă, dreptul de creanţă devine cert şi lichid în momentul în care proprietarul terenului optează pentru preluarea construcţiei34.

Faţă de necesităţile economico-sociale contemporane, s-a propus o reconsiderare a unor dispoziţii din Codul Civil de la 1864, pentru o mai echitabilă aşezare a raporturilor ce se referă la accesiune35.

II.2.2. Noul Cod Civil.

Redactorii Noului Cod Civil au prevăzut în favoarea proprietarului terenului posibilitatea de a opta pentru a deveni proprietarul lucrării autonome cu caracter durabil36 efectuate de un terţ, indiferent dacă acesta este de bună sau de rea-credinţă.

Dacă autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului este de bună-credinţă37, proprietarul imobilului va avea dreptul:

Să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind autorului lucrării, la alegerea sa, fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării;

34 C. Uscătescu – Regimul juridic al construcţiilor edificate pe terenul proprietatea altei persoane – în R.R.D.

nr. 5/1985, pag. 30. 35 A se vedea M. Uliescu – Proprietatea publică şi proprietatea privată-actualul cadru legislativ – în ,, Studii

de drept românesc”, nr. 3/1992, pag. 225. 36 Art. 578 N.C.C.:

,,(1) Lucrările pot fi autonome sau adăugate, cu caracter durabil sau provizoriu.

(2) Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine-stătător

realizate asupra unui imobil.

(3) Lucrările adăugate nu au un caracter de sine-stătător. Ele pot fi:

a) necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;

b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului;

c) voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori

valoarea economică a imobilului.” 37 Art. 586 N.C.C.:

,,(1) Autorul lucrării este de bună-credinţă dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la

data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus

înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut pe

nicio altă cale viciul titlului său.

(2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinţă cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea

autorizaţiilor cerute de lege.

(3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) sunt aplicabile şi autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de

superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului

altuia, să devină proprietarul acesteia.”


Facultatea de Drept

17

Să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

În conformitate cu dispoziţiile art. 582 N.C.C., în cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea-credinţă, proprietarul imobilului va avea dreptul:

Să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;

Să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia;

Să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea sa de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Desfiinţarea lucrării se face, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, pe cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată ă repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă.

II.3. Vânzarea cu pact de răscumpărare – aplicaţie a proprietăţii rezolubile.

II.3.1. Codul Civil de la 1864.

Vânzarea cu pact de răscumpărare a fost calificată de cea mai mare parte a doctrinei ca fiind o vânzare sub condiţie rezolutorie38, pur-potestativă39, întrucât realizarea evenimentului cu valoare de condiţie depinde exclusiv de voinţa vânzătorului. Acesta poate renunţa la răscumpărare în mod expres sau implicit, dar neechivoc, după cum poate retracta renunţarea cât timp nu a fost acceptată.

În cazul vânzării cu pact de răscumpărare, vânzătorul îşi rezervă dreptul de a-şi lua înapoi lucrul vândut, restituind preţul. Cu alte cuvinte, facultatea de răscumpărare reprezintă o condiţie rezolutorie expresă, care nu poate fi stipulată decât cu ocazia vânzării40, cumpărătorul devenind proprietar, sub condiţia ca vânzătorul să nu o exercite41. Vânzătorul păstrează dreptul de răscumpărare şi, astfel, rămâne proprietar al bunului sub condiţie

38 A se vedea Francisc Deak – Tratat de drept civil. Contracte speciale – Ed. Actami, Bucureşti, 1999, pag.

110. 39 I. Munteanu – Vânzarea cu pact de răscumpărare – în P.R., nr. 1/2004, pag. 248. 40 M. Cantacuzino – Curs de drept civil – ed. a II-a, Ed. Ramuri, Craiova, pag. 666-667. 41 A. Nicolae, N. Crăciun – Consideraţii asupra valabilităţii actuale a contractului de vânzare-cumpărare cu

pact de răscumpărare – în ,,Dreptul”, nr. 3/2001, pag. 17.


Facultatea de Drept

18

suspensivă, în timp ce cumpărărtorul dobândeşte dreptul de proprietate sub condiţie rezolutorie.

Efectele exercitării facultăţii de răscumpărare constau în aceea că bunul revine în proprietatea vânzătorului, corelativ cu naşterea în patrimoniul cumpărătorului a unui drept de creanţă privind preţul răscumpărării, cheltuielile contractului şi cheltuielile necesare şi utile, eventual cu recunoaşterea unui drept de retenţie al cumpărătorului asupra bunului.

Ca urmare a abrogării dispoziţiilor legale care interziceau, sub sancţiunea nulităţii, vânzarea cu pact de răscumpărare42, s-a pus problema de a stabili dacă un astfel de contract mai poate fi considerat valabil.

În doctrină a fost exprimată ideea potrivit căreia, deşi o astfel de varietate de contract nu-şi mai găseşte reglementare expresă în Codul Civil (de la 1864), totuşi, această împrejurare nu conduce automat la concluzia că părţile nu ar putea încheia o asemenea convenţie, în privinţa căreia sunt aplicabile regulile contractelor nenumite. În cadrul analizei condiţiilor cerute pentru valabilitatea unui astfel de contract, s-a arătat că trebuie acordată o atenţie specială elementului cauză, pentru a se verifica dacă nu este vorba despre o cauză falsă sau imorală43. La vremea aceea, s-a apreciat că, de lege ferenda, este necesară fie interzicerea vânzării cu pact de răscumpărare, fie, cel puţin, reglementarea riguroasă a instituţiei, ca o construcţie juridică aparte faţă de vânzarea-cumpărarea obişnuită.

II.3.2. Noul Cod Civil.

În sistemul Noului Cod Civil, vânzarea cu pact de răscumpărare este în mod expres reglementată la art. 1758 – 1762.

Astfel, potrivit art. 1758 N.C.C., vânzarea cu opţiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiţie rezolutorie prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. Opţiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de 5 ani. Dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani.

Efectele pe care le produce un astfel de contract sunt prevăzute la art. 1760, care dispune în sensul că acestea se stabilesc potrivit dispoziţiilor privitoare la condiţia rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător. Cu toate acestea, vânzătorul este ţinut de locaţiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opţiunii, dacă au fost supuse formalităţilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării.

42 Dispoziţiile art. 1371 – 1387 din Codul Civil de la 1864, referitoare la vânzarea cu pact de

răscumpărare au fost abrogate prin art. 4 din Legea contra cametei, Legea nr. 61/1931, publicată în M.

Of. nr. 77 din 2 aprilie 1931. 43 A. Nicolae, N. Crăciun, op. cit.,pag. 25.


Facultatea de Drept

19

Vânzătorul care intenţionează să exercite opţiunea de răscumpărare trebuie să îl notifice pe cumpărător, precum şi pe orice subdobânditor căruia dreptul de opţiune îi este opozabil şi faţă de care doreşte să-şi exercite acest drept. În termen de o lună de la data notificării, vânzătorul trebuie să consemneze sumele la dispoziţia cumpărătorului sau, după caz, a terţului subdobânditor, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a exercita opţiunea de răscumpărare.

Potrivit dispoziţiilor art. 1762 alin. (1) N.C.C., astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, în cazul în care diferenţa dintre preţul răscumpărării şi preţul plătit pentru vânzare depăşeşte nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, preţul răscumpărării va fi redus la preţul plătit pentru vânzare44.

44 Anterior modificării art. 1762 alin. (1) N.C.C. prin Legea nr. 71/2011, acest articol avea următorul

conţinut: ,,Vânzarea cu opţiune de răscumpărare este nulă în măsura în care diferenţa dintre preţul

răscumpărării şi preţul plătit pentru vânzare depăşeşte nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi.”


Facultatea de Drept

20

BIBLIOGRAFIE

1. Adam Ioan – Drept civil. Drepturile reale principale – Ed. All Beck, Bucureşti, 2005.

2. Adam Ioan - Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor – Ed. All Beck, Bucureşti, 2004.

3. Adam Ioan - Legea nr. 10/2001. Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv. – ed. a III-a, Ed. All Beck, Bucureşti, 2003.

4. Adam I., Rusu A. - Drept civil. Succesiuni - Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2003.

5. Cantacuzino M. – Curs de drept civil – ed. a II-a, Ed. Ramuri, Craiova

6. Chelaru E. – Curs de drept civil. Drepturile reale principale – Ed. All Beck, Bucureşti, 2000.

7. Chirică D. - Drept civil. Contracte speciale - Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997.

8. Chirică D. - Drept civil. Contracte speciale - Ed. Cordial, Cluj-Napoca, 1994.

9. Deak Fr. - Tratat de drept civil. Contracte speciale - Ed. Actami, Bucureşti, 1998.

10. Deak Fr. - Tratat de drept succesoral - Ed. Actami, Bucureşti, 1999.

11. Filipescu l.P. - Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale - Ed. Actami, Bucureşti, 1996.

12. Gherasim D. - Buna-credinţă în raporturile juridice civile - Ed. Academiei, Bucureşti, 1981.

13. Popescu D.A. - Contractul de societate - Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1996.

14. Romoşan I.P. - Drept civil. Drepturile reale - Ed. Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996.

15. Safta-Romano E. - Contracte civile - Ed. Polirom, laşi, 1999.

16. Voicu M., Popoacă M. - Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Tratat de jurisprudenţă 1991-2002 – Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2002.

17. Revista ,,Dreptul” nr. 1/1992, 10/1992, 2/1993, 9/1993, 4/1997, 3/2001,

5/2005.

18. Revista Română de Drept nr. 2/1975, 5/1985, 1/1987, 11/1998.

19. Culegere de Decizii ale Tribunalului Suprem pe anii 1983, 1984.

REZOLUBILE - Avocatnet.roFacultatea de Drept 3 Consolidarea dreptului de proprietate sub condiţie...

Documents

Transcript of REZOLUBILE - Avocatnet.roFacultatea de Drept 3 Consolidarea dreptului de proprietate sub condiţie...