Bogdan DAVID

ACCESIUNEA IMOBILIAR ARTIFICIAL

Universul Juridic Bucureti

-2012-

Editat de S.C. Universul Juridic S.R.L. Copyright 2012, S.C. Universul Juridic S.R.L. Toate drepturile asupra prezentei ediii aparin S.C. Universul Juridic S.R.L. Nicio parte din acest volum nu poate fi copiat fr acordul scris al S.C. Universul Juridic S.R.L.

NICIUN EXEMPLAR DIN PREZENTUL TIRAJ NU VA FI COMERCIALIZAT DECT NSOIT DE SEMNTURA I TAMPILA EDITORULUI, APLICATE PE INTERIORUL ULTIMEI COPERTE.

Descrierea CIP a Bibliotecii Naionale a Romniei DAVID, BOGDAN Accesiunea imobiliar artificial / Bogdan David. Bucureti : Universul Juridic, 2012 Bibliogr. ISBN 978-973-127-929-9 347.232.4(498)(094.9)

REDACIE: tel./fax: 021.314.93.13 tel.: 0732.320.666 e-mail: redactie@universuljuridic.ro

DEPARTAMENTUL telefon: 021.314.93.15; 0726.990.184 DISTRIBUIE: tel./fax: 021.314.93.16 e-mail: distributie@universuljuridic.ro

www.universuljuridic.ro

COMENZI ON-LINE, CU REDUCERI DE PN LA 15%

ACCESIUNEA IMOBILIAR ARTIFICIAL 5

C A P I T O L U L I

CONSIDERAII INTRODUCTIVE

Seciunea I Privire general asupra accesiunii imobiliare

artificiale

Accesiunea imobiliar artificial se particularizeaz prin faptul c, presupune intervenia omului i plata unor despgubiri ctre cel n detrimentul cruia acioneaz.

Fundamentul aciunii n despgubire l reprezint principiul potrivit cruia nimnui nu-i este permis s se mbogeasc n dauna altor persoane. Se evideniaz, astfel, caracterul oneros al acestei forme de accesiune, n privina creia se aplic, de asemenea, regula c lucrul principal este terenul, astfel nct, proprietarul terenului devine i proprietarul construciilor, plantaiilor, lucrrilor executate de om.

Codul civil de la 1864 reglementeaz dou situaii n care ope-reaz accesiunea imobiliar artificial i anume:

- cnd lucrarea este fcut de proprietar pe terenul su, dar cu materialele altei persoane;

- cnd lucrrile sunt efectuate cu materiale proprii, dar pe terenul altei persoane;

- ipoteza construciei, plantaiei, lucrri efectuate pe terenul propriu, cu materialele altuia.

Ipoteza i are suportul reglementrii n art. 493 Cod civil de la 1864, potrivit cruia Proprietarul pmntului care a fcut construcii, plantaii i lucrri cu materiale strine, este dator s plteasc valoarea materialelor. El mai poate fi osndit, dup mpre-jurri, pentru asemenea urmare i la plata de daune interese. Acelai articol mai prevede c proprietarul materialelor nu are dreptul de a le

6 Bogdan David

ridica. Reglementarea art. 492 Cod civil, potrivit cruia orice construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmn-tului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt, cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contra.

Se instituie, prin articolul amintit, o prezumie n favoarea proprietarului pmntului, prezumie care are un caracter relativ, astfel c poate fi rsturnat prin dovad contrar.

n literatura de specialitate1, dar mai ales n practica din acest domeniu, pe marginea articolelor amintite s-au declanat unele discuii controversate, care au condus la conturarea principiului potrivit cruia proprietarul terenului dobndete proprietatea construciilor, plan-taiilor, lucrrilor, fie c este de bun sau de rea-credin. Dar, dac este de bun-credin, n sensul c a executat lucrrile creznd c materialele i aparin, el ar putea invoca art. 1909 Cod civil anterior menionat, care i asigur o protecie mai bun dect accesiunea.

Dac, ns, este de rea-credin, el nu ar putea invoca dect accesiunea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate asupra construciilor, plantaiilor, lucrrilor.

Ipoteza construciilor, plantaiilor, lucrrilor efectuate cu materiale proprii pe terenul altei persoane.

Este o ipotez frecvent ntlnit n practica vieii juridice, avndu-i suportul legal n art. 494 Cod civil de la 1864, care prevede c dac plantaiile, construciile i lucrrile au fost fcute de ctre o a treia persoan cu materialele ei, proprietarul pmntului are dreptul de a le ine pentru dnsul sau de a ndatora pe acea persoan s le ridice. n literatura de specialitate, dar mai ales n practica dreptului civil acest articol a generat multiple controverse, n cea mai mare parte, datorate unei defectuoase reglementri a situaiei constructorului de rea-credin.

Constructorul este de rea-credin cnd ridic lucrrile, construc-iile, plantaiile, cunoscnd c terenul aparine altuia.

n aceast situaie proprietarul terenului are drept de opiune ntre a pstra lucrrile amintite, devenind proprietarul lor, cu compensarea bneasc a valorii materialelor i a muncii sau a obliga pe constructor s-i ridice construciile.

1 E. Chelaru, Drepturi reale principale, Ed. CH Beck, Bucureti, 2008, p. 197.

ACCESIUNEA IMOBILIAR ARTIFICIAL 7

Cele dou alternative impun unele clarificri. Astfel, proprietarul terenului va dobndi, prin accesiune, proprietatea materialelor, dac va plti valoarea acestora, ct i preul muncii, fr ca n calcul s fie luat, n consideraie, sporirea valorii fondului ocazionat de asemenea lucrri. n ipoteza n care proprietarul terenului va alege soluia ridicrii construciei, plantaiei, lucrrii se va cerceta i atitudinea proprietarului sub aspectul abuzului de drept. n acest sens, se vor analiza condiiile n care s-au ridicat lucrrile, dac proprietarul nu a acceptat efectuarea lucrrilor sau dac nu a urmrit obinerea unor foloase ilicite.

Dac din contextul mprejurrilor cercetate, nu se verifica ipotezele artate mai sus, proprietarul terenului poate cere construc-torului s-i ridice lucrrile, cu plata unor daune interese pentru prejudiciile sau vtmrile ce a putut suferi proprietarul locului.

Dac cel ce a construit sau plantat pe terenul altuia refuz s se conformeze hotrrii prin care a fost obligat s-i ridice construciile, plantaiile, proprietarul terenului poate s le demoleze prin cheltuiala constructorului. Trebuie adugat, ns, c instana nu va putea dispune ridicarea construciilor, fr autorizaia organului administrativ competent.

Instanele judectoreti s-au confruntat cu situaia n care pro-prietarul terenului nu-i valorific, sub nici o form, dreptul de pro-prietate dobndit prin accesiune, lsnd pe constructor s foloseasc nestingherit construcia. Fa de o asemenea atitudine a proprietarului terenului, instanele s-au pronunat n sensul exonerrii constructorului de plata despgubirilor.1

Constructorul este de bun-credin, dac a executat construciile, plantaiile, lucrrile, creznd c este proprietarul terenului. n practic2 s-a constatat c, de cele mai multe ori, constructorul este n posesia terenului, dar titlul n baza cruia a intrat n posesie este viciat i el nu a cunoscut acele vicii. Buna-credin se apreciaz n raport de mo-

1 A se vedea, spre exemplu, C.A.. Piteti, s. civ., dec. nr 158/1998, n C.P.J.C. 1998, p. 12.

2 A se vedea, de exemplu, C.S.J, s. civ., dec. nr. 592/1994, n B.J. 1994. p. 29.

8 Bogdan David

mentul ridicrii construciei i ea nceteaz n momentul ivirii unei ndoieli n convingerea posesorului cu privire la legitimitatea titlului. Dac terenul proprietatea altuia a fost ocupat abuziv i s-a ridicat pe el o construcie fr acordul proprietarului, constructorul este de rea-credin i proprietarul nu dorete s pstreze construcia, el poate cere ridicarea acesteia.

Dac ns, constructorul este de bun-credin, n sensul artat mai sus proprietarul terenului devine i proprietarul construciei dar el nu-l va putea obliga pe constructor la drmarea i ridicarea construc-iilor pentru a nu se mbogi n dauna constructorului, proprietarul terenului va trebui s-l despgubeasc pe acesta.

ntinderea obligaiei de despgubire este cea precizat de art. 494, alin. (3) Cod civil de la 1864, care stabilete un drept de opiune ntre a achita valoarea materialelor i a muncii sau a plti o sum egal cu creterea valorii fondului, ca urmare a efecturii construciei. Com-parnd aceste soluii cu cele prezentate de alin. (1) i (2) ale art. 494 Cod civil sus-menionat, pare s rezulte o situaie mai avantajoas pentru constructorul de rea-credin, care poate primi o sum de bani echivalent cu cea cheltuit, pe cnd, constructorul de bun-credin poate primi i mai puin (adic sporul valorii fondului, cnd pro-prietarul fondului opteaz pentru aceast formul).

Art. 494 Cod civil de la 1864 se aplic numai la construcii, plantaii sau lucrri noi, nu i la reparaii aduse acestora, crora li se aplic regulile ce guverneaz cheltuielile necesare, utile, voluptuare.

Se aplic, n schimb, construciilor alturate celor existente sau supraetajate. Constructorul are contra proprietarului terenului un drept de crean care se prescrie n termen de 3 ani, calculat de la data formulrii preteniilor de ctre proprietarul terenului, n temeiul art. 494 Cod civil de la 1864.

Pn la achitarea despgubirilor ce i se cuvin constructorul are un drept de retenie cu privire la construciile, plantaiile, lucrrile ridicate pe terenul altuia. Acest drept de retenie, chiar dac nu este regle-mentat expres n Codul civil anterior menionat, a fost recunoscut att n literatura de specialitate, ct i in jurisprudena romn.

ACCESIUNEA IMOBILIAR ARTIFICIAL 9

Seciunea II Necesitatea apariiei unui nou Cod civil

Noul Cod civil, devenit realitate normativ ca urmare a adoptrii sale prin Legea nr. 287/2009, pune n oper o reform de profunzime a sistemului juridic romnesc. Instrument modern de reglementare a aspectelor fundamentale ale existenei individuale i sociale, noul Cod civil valorific experiena reformelor recente n domeniul dreptului civil realizate de alte state (Italia, Frana, Canada - provincia Quebec, Olanda, Spania), precum i prevederile din instrumente de drept european i internaionale. Pentru a rspunde imperativelor unui prezent dinamic, realitilor vii i n continu schimbare, sunt promovate soluii noi, sunt revizuite instituii devenite clasice, sunt puse n valoare principii recunoscute n plan internaional, dar care nu au fost nc implementate n spaiul romnesc. Toate aceste elemente de noutate implic eforturi semnificative pentru punerea lor n aplicare n mod corect, unitar, coerent i sistematic.

Noul Cod civil a modificat radical concepia de ansamblu asupra materiei, optnd, dup modelul Codurilor civile italian, elveian i, mai recent, olandez, pentru o concepie monist de reglementare a raporturilor de drept privat. Pentru a respecta aceast perspectiv, totalitatea reglementrilor privitoare la persoane, relaiile de familie i relaiile comerciale au fost ncorporate n Codul civil, diviziunea tradiional n raporturi civile i raporturi comerciale nu a mai fost meninut i au fost consacrate diferenieri de regim juridic n funcie de calitatea de profesionist, respectiv non-profesionist a celor implicai n raportul juridic obligaional. Modificarea de concepie impune adaptarea cadrului legal actual care se fundamenteaz pe dualitatea civil-comercial. Aadar, unitatea de aplicare a Codului civil este condiionat de capacitatea legii de punere n aplicare de a asigura reflectarea principiului monismului n ansamblul normelor n materie civil i comercial. n acelai fel, fiecare Carte a noului Cod civil aduce elemente de noutate n raport cu reglementarea actual, adaptnd normele civile realitilor de astzi i tendinelor legislative reformatoare manifestate n alte sisteme de drept.

10 Bogdan David

Noul Cod civil n Cartea a III-a Despre bunuri, conine un numr semnificativ de elemente de noutate a cror punere n aplicare trebuie atent pregtit. Astfel, noul Cod civil reglementeaz proprie-tatea periodic, instituie posibilitatea de dobndire prin uzucapiune tabular a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale, stabilindu-se i condiii restrictive de aplicare n ce privete uzucapiunea extratabular, introduce instituia fiduciei (corespondenta trustului n common-law) i consacr pentru prima dat n dreptul romnesc instituia administrrii bunurilor altuia. n materia crii funciare, modificarea este radical, noul Cod civil instituind caracterul constitutiv al nscrierii constituirilor sau strmutrilor drepturilor reale asupra imobilelor.

Aceast nou perspectiv are un important impact n plan instituional i impune abrogarea sau revizuirea unui numr substanial de dispoziii legale care reglementeaz actualmente acest domeniu.

De ce un nou Cod civil ? Intrarea n vigoare a Codului civil, reprezint obiectivul

fundamental al reformei justiiei romne. Importana acestui obiectiv depete graniele sistemului justiiei, constituind un punct de cotitur nu doar pentru reforma instituiilor dreptului i a justiiei din Romnia, ci i pentru societatea romneasc n ansamblul ei. Succesul im-plementrii reformei legislative va asigura desprinderea definitiv a Romniei de era postcomunist a tranziiei i cantonarea ireversibil n universul de valori i instituii ale lumii euroatlantice. Aceast reuit este ns condiionat de consecvena, rigurozitatea i coerena demer-surilor ce vor fi ntreprinse n vederea pregtirii aplicrii dispoziiilor legale de drept substanial i procedural ale Codului civil. n ansamblul acestor demersuri, elaborarea, promovarea i adoptarea legilor de punere n aplicare a codului reprezint etape de importan i com-plexitate deosebite. Punerea n aplicare a Codului civil, lege fundamental ce reglementeaz ansamblul raporturilor de drept privat, implic, la rndul ei, o activitate de documentare, analiz de profunzime, dar i o activitate legislativ elaborat, ale crei principale direcii sunt:

ACCESIUNEA IMOBILIAR ARTIFICIAL 11

A. Instituirea dispoziiilor tranzitorii care s realizeze trecerea de la vechea la noua reglementare

Proiectul prezentei legi de punere n aplicare a Codului civil consacr principiile general recunoscute ale dreptului tranzitoriu, neretroactivitatea legii noi i aplicarea imediat a legii noi. De ase-menea, aceste principii generale sunt particularizate prin raportare la fiecare Carte a noului Cod civil, artnd modul n care acestea acioneaz n diferite situaii speciale.

B. Asigurarea compatibilitii noului Cod civil cu celelalte legi n vigoare

Proiectul de lege face primul pas n direcia compatibilizrii legis-laiei n vigoare cu prevederile noului Cod civil, realiznd inventarul normelor care vor fi abrogate la data intrrii sale n vigoare i propunnd modificrile necesare ale normelor primare, urmnd ca, n aplicarea acestora, instituiile competente s iniieze, dac este cazul, legislaie secundar (nou sau de modificare a actelor normative secundare existente).

C. Corelarea dispoziiilor noului Cod civil, ntre ele, dar i ntre acestea i prevederile noului Cod de procedur civil

Analiza minuioas a fiecrei norme a noului Cod civil prin raportare la celelalte dispoziii ale acestuia i la legislaia ce va fi afectat de intrarea sa n vigoare a fcut posibil, identificarea unor necorelri sau erori n chiar textul acestei opere legislative fundamentale. Acestea ar fi de natur s influeneze negativ aplicarea sa unitar, sistematic.

12 Bogdan David

C A P I T O L U L I I

ORIGINEA ISTORIC I EVOLUIA ACCESIUNII IMOBILIARE ARTIFICIALE

Seciunea I Privire istoric asupra evoluiei proprietii n

spaiul romnesc

ntreaga Dacie cucerit a devenit proprietatea deplin a mp-ratului (dominium), transformat n ager publicus, ca toate provinciile ocupate n acelai mod (a avut loc o confiscare efectiv a teritoriilor ocupate). n aceast situaie cetenii romani nu puteau dobndi o proprietate imobiliar deplin, ci numai o posesiune i uzufruct. Acestei situaii i s-a adus un corectiv: printr-o ficiune juridic la cinci mari orae s-a acordat calitatea de sol roman, astfel cetenii romani au putut dobndi i un drept de proprietate imobiliar deplin, de tip roman. Dreptul de proprietate imobiliar li s-a recunoscut i pere-grinilor din Dacia-roman, ns numai acelora care dobndeau ius comercii.

Dreptul care a guvernat raporturile ntre cei rmai nu putea fi dect unul roman vulgar impregnat de cutumele locale tolerate de sistemul juridic latin, la fel ca n perioada stpnirii romane.

Originea dreptului cutumiar romnesc a. Teoria originii tracice a dreptului cutumiar romnesc S-a susinut c dreptul trac st la baza dreptului nostru consuetudi-

nar; argumente: proprietatea devlma, dreptul de protimisis, testa-mentul, motenirea, rspunderea colectiv, cojurtorii, raptul n vederea cstoriei.

b. Teoria originii latine a dreptului cutumiar romnesc