RAPORTUL DE EVALUARE

Raportul de evaluare reprezinta un document care inregistreaza instructiunile pentru o anumita misiune de evaluare, baza de evaluare si scopul evaluarii ca si rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea.

Cea mai cuprinzatoare definitie data estimarii este cea a lui Giuseppe Medici : „… estimarea inseamna sa exprimi suma de moneda care se poate atribui unui bun oarecare - obiect de valoare, pentru a satisface anumite cerinte practice ( scopul estimarii)”.Valoare de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere

Valoarea de piata a terenurilor este o actiune deosebit de complexa si are un caracter specific. Preturile terenurilor construibile in localităti sunt influentate de o serie de factori diferiti de cei din extravilan cum ar fi: factori globali care determina valoarea terenului pe ansamblul localitătilor (distanta fata de centru, oferta si cererea de locuinte, cresterea demografica, conjunctura economico- financiara, fiscalitatea), factori ce influentează preturile medii de vânzare (densitatea ocupării, coeficientul de ocupare a solului, exproprieri) precum si de factori specifici ce influentează pretul unei parcele vecine (suprafata, configuratie, dimensiuni, expunere, altitudine, frumusete, natura sol, existenta si distanta fata de utilităti etc.).

Terenurile extravilane sunt evaluate pe categorii de folosinta, pe baza venituluinet care se poate obtine si in functie de importanta localitătii unde sunt arondate.

Rapoartele de evaluare sunt necesare la:

-stabilirea valorii de piata a proprietatii in vederea vanzarii / cumpararii sau ipotecarii (garantie imobiliara);- stabilirea cotei de impozitare ;- inregistrarea in contabilitate si raportari financiare;- stabilirea valorii de lichidare;- dovedirea fezabilitatii unui proiect;- aport in natura pentru majorare de capital;- asigurari, declararea valorii bunurilor in vama;- consultari pentru investitii si luarea deciziilor de investitie;- estimarea valorii proprietatii pentru care se solicita despagubire de la Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor (A.N.R.P.);- evaluarea proprietatilor pentru intocmirea dosarelor de emigrare;

Se pot evalua astfel:- Proprietati imobiliare: Garsoniere si apartamente,terenuri libere de constructii intravilane si extravilane, terenuri ocupate de constructii (case, vile, blocuri, hoteluri etc.),spatii comerciale.- Intreprinderi: Fabrici, hale industriale.- Bunuri mobile: Autoturisme,utilaje, obiecte de arta.

1

Indiferent de proprietatea evaluata, primul pas dupa ce s-a definit misiunea este stabilirea scopului pentru care se face evaluarea, urmata apoi de analiza si stabilirea metodelor de evaluare adecvate scopului. De asemenea, pentru orice proprietate, un evaluator va folosi metoda comparatiei, metoda capitalizarii veniturilor si metoda costurilor de inlocuire.

Dupa ce s-a stabilit scopul evaluarii si s-au ales metodele, urmeaza inspectia proprietatii, analiza documentelor ce atesta dreptul de proprietate si, in cele din urma, intocmirea raportului de evaluare si este foarte important ca, inainte de a cere un astfel de serviciu, clientul sa stie exact pentru ce ii foloseste evaluarea.

Raportul intocmit in final de evaluator trebuie sa fie clar si sa explice complet rationamentul acestuia, sursele sale de informare, metodele folosite si tot ceea ce a facut pentru a ajunge la valoarea estimata pentru proprietatea in cauza. Astfel se pot stabili :Valoarea de piata este tipul de valoare cel mai des solicitat unui evaluator. In orice raport de evaluare, prin care seconcretizeaza procesul de evaluare, trebuie data definitia valorii de piata, daca scopul evaluarii este estimarea acestui tip devaloare.In afara de valoarea de piata sunt prezentate, definite si comentate un numar de 10 tipuri de

- valoare (numite si baze de evaluare):- valoare de utilizare;- valoare de investiţie sau subiectivă;- valoarea de exploatare continuă;- valoare de asigurare;- bvaloare de impozitare sau de impunere- valoare de recuperare;- valoare de lichidare sau vânzare forţată;- valoare specială;- valoare de garantare a creditului ipotecar;

In cazul evaluarii unui teren,misiunea de evlauare înseamnă estimarea unei valori a terenului sau a amenajării.

Valoarea terenului este un concept economic. Atributele esenţiale ale terenului sunt:- Fiecare parcelă de teren este unică prin localizare şi compoziţie.- Terenul este imobil din punct de vedere fizic.- Terenul este durabil.- Oferta de pământ este finită.- Pământul este util oamenilor şi construcţiilor.

Terenul poate fi cu sau fara construcţii. Cel fără construcţii poate fi nedezvoltat sau utilizat în agricultură. Poate fi localizat în zone rurale, suburbane sau urbane şi poate avea potenţial pentru a fi dezvoltat în scopul unei utilizări de tip rezidenţial, comercial, industrial, în agricultură sau cu alte destinaţii specializateEvaluarea unui teren neamenajat (liber sau vacant) sau pe care se află amplasate amenajări şi/sau construcţii, se poate face prin şase metode (sau tehnici) de evaluare, prezentate în GN 1- Evaluarea proprietăţii imobiliare, paragraful 5.25, inclus în Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a opta, 2007.

Standardul IVS 1 se aplică valorii de piaţă a proprietăţii, îndeosebi a proprietăţii imobiliare şi elementelor ei înrudite. Este necesar ca proprietatea avută în vedere să fie privită ca fiind de vânzare pe piaţa liberă, spre deosebire de evaluarea acesteia pentru alt scop.

În IVS 2 – Baze de evaluare diferite de valoarea de piaţă - sunt prezentate, definite şi completate un număr de 10 tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă (numite şi baze de evaluare):

2

Analiza tehnică a terenuluiÎn activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare din raport, a fost utilă a se face

delimitarea între construcţie şi teren ca sistem. Deşi ele fizic alcătuiesc sistemul construcţie - teren în practica evaluării este necesară evaluarea lor separată, având în vedere anumite considerente ( amplasament, ocuparea terenului, destinaţia lui, raţiuni de ordin fiscal, raţiuni de ordin juridic şi determinarea celei mai bune utilizări).

La evaluarea unui teren sau amplasament se au în vedere următoarele elemente:- caracteristicile fizice (dimensiune, suprafaţă, formă, localizare, acces la utilităţi,

parcelare, condiţii climatice);- valoarea economică dată de cea mai bună utilizare;- piaţa locală de terenuri;- perspectivele de dezvoltare locală şi regională;- impactul asupra mediului a viitoarelor construcţii;

Metoda de evaluare economică a terenuluiEvaluarea imobiliară a terenului are la dispoziţie următoarele metode specifice de

evaluare a terenurilor.- metoda comparaţiei directe.- metoda celei mai bune utilizări- metoda proporţiei(alocării).- metoda extracţiei.- metoda capitalizării rente de bază.- metoda reziduală.În prezentul raport ţinând cont de informaţiile avute, de dispersia geografică pe tot

judeţul, de complexitatea lucrării, am abordat evaluarea după metodele, comparaţiei directe şi reziduale.

Metoda comparaţiei directeAceastă metodă, consideră elementele de comparaţie ( caracteristici fizice şi

dimensionale, preţul, localizarea, perspectivele de dotare urbană, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare, îmbunătătirile aduse, timpul rezonabil de expunere la vânzare)în metodologia evaluării, constând în parcurgerea următorilor pasi:

- analiza pieţii de terenuri şi indentificarea tranzacţiilor cu proprietăţi similare.- stabilirea criteriilor de comparaţie.- comparaţia propriu zisă şi centralizarea datelor.- utilizarea corecţiilor de piaţă.- analiza rezultatelor. Metoda bonităţii terenului

Evaluarea terenului se face în conformitate cu criteriile stabilite de Ordinul nr. 2665 şi nr. 1C/311 din 28 februarie 1992 elaborat de M.F şi M.L.P.A.U.T. al cărui preţ se înmulţeşte cu coeficientul de actualizare în funcţie de creşterea veniturilor salariale date de INS.Vt = Vb (1 + N)În care: Vt – valoarea terenuluiVb – valoarea de bază a terenului determinată ca limită minimă 1 +N – coeficientul de corecţie a valorii de bază a terenului în care N este suma notelor acordate pe bază de criterii ( categoria localităţii, amplasare a terenului, funcţiile economice şi sociale ale localităţii, poziţia terenului faţă de accesul la reţele de transport, echiparea tehnico – edilitară a zonei în care se află terenul, caracteristicile geotehnice, restricţii de folosire, probleme de mediu.

3

Cele şase metode recunoscute de evaluare a unui teren sunt:1. comparaţia vânzărilor;2. tehnica parcelării şi dezvoltării;3. repartizarea (alocarea);4. extracţia (prin scădere), numită şi abstracţia;5. tehnica reziduală a terenului (capitalizarea venitului rezidual alocat terenului);6. capitalizarea rentei funciare (chiriei);Toate cele şase metode (numite şi tehnici) de evaluare a terenului nu sunt altceva decât derivări ale celor trei abordări tradiţionale ale valorii oricărui tip de proprietate, respectiv abordarea prin comparaţie, abordarea prin venit şi abordarea prin cost.Mai trebuie reţinut că evaluarea terenurilor este de competenţa profesională a evaluatorului de proprietăţi imobiliare, care respectă cerinţele GN1- Evaluarea proprietăţii imobiliare.Prezentarea sintetică a esenţei acestor metode de evaluare şi a adecvării utilizării lor este redată în continuare.

1. . Metoda comparaţiei vânzărilor se bazează pe principiul economic al substituţiei. Metoda se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care se consideră a fi libere pentru scopul evaluării. Valoarea terenului derivă din informaţiile de piaţă ale preţurilor de tranzacţie ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de piaţă poate fi determinată în urma analizei preţurilor de piaţă ale terenurilor libere comparabile, din aceeaşi arie de piaţă, care au fost tranzacţionate la o dată apropiată de data evaluării. Analiza preţurilor la care s-au efectuat tranzacţiile sau a ofertelor de vânzare de terenuri similare libere este urmată de efectuarea unor corecţii ale preţurilor terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica diferenţele dintre preţurile plătite sau cerute pe unitatea de suprafaţă, cauzate de diferenţele caracteristicilor specifice ale proprietăţilor şi tranzacţiilor (numite elemente de comparaţie). Această metodă este cea mai uzuală şi preferabilă tehnică de evaluare a terenului, cu condiţia să existe informaţii suficiente despre vânzările de terenuri similare, din aceeaşi arie de piaţăÎn cazul că nu există un număr suficient de vânzări sau de oferte de vânzare de terenuri similare sau în situaţia în care evaluatorul ar trebui să facă multe şi ample corecţii ale preţurilor de tranzacţie ale unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale terenului în cauză, care nu ar asigura credibilitatea rezultatului aplicării metodei comparaţiei vânzărilor, evaluatorul de proprietăţi imobiliare are la dispoziţie alte 5 metode de evaluare a terenului, redate mai jos. Credibilitatea rezultatelor obţinute din aplicarea acestor 5 metode, mai puţin preferate, depinde de profunzimea analizelor, de fundamentarea ipotezelor şi a raţionamentului profesional al evaluatorului.Aceasta abordare comparativa ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si informatiile referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii prin procese de comparatie. In general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati similare, tranzactionate pe o piata deschisa. Pot fi luate In considerare, de asemenea, cotatiile si ofertele de vanzare.

2. Tehnica parcelării şi dezvoltării (numită şi metoda utilizării anticipate sau metoda costului dezvoltării) constă în plasarea evaluatorului în postura ipotetică de dezvoltator al unui teren neamenajat, pe premisa că amenajările şi construcţiile proiectate reprezintă cea mai probabilă utilizare a terenului. Această metodă este aplicabilă în cazul evaluării unor suprafeţe mari de teren neamenajat, a căror cea mai bună utilizare o reprezintă parcelarea şi amenajarea ca amplasamente şi/sau eventual construirea pe loturile parcelate şi amenajate ale clădirilor rezidenţiale. Deci, această metodă se poate aplica în două ipoteze:

4

- parcelarea unui teren viran şi amenajarea acestuia ca amplasament, prin dotarea cu infrastructura necesară şi apoi vânzarea loturilor amenajate; şi- parcelarea unui teren viran, amenajarea acestuia ca amplasament, construirea locuinţelor adecvate şi apoi vânzarea proprietăţilor rezidenţiale rezultate (teren plus locuinţă).

Rezultatul acestei metode este valoarea maximă pe care un dezvoltator prudent ar putea să o plătească pentru achiziţionarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculată ca mărime reziduală dintre preţurile de vânzare estimate ale loturilor amenajate sau ale proprietăţilor construite şi costurile totale estimate de parcelare, amenajare şi construire, în care se include şi profitul dezvoltatorului.Credibilitatea rezultatului metodei este condiţionată de existenţa unui volum important de informaţii despre costurile de parcelare, amenajare şi de construcţie, despre preţurile de vânzare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum şi despre preţurile de vânzare ale proprietăţilor construite.

3. Metoda alocării se bazează pe principiul echilibrului, conform căruia există un raport procentual normal între valoarea terenului şi valoarea întregii proprietăţi, specific diferitelor categorii de proprietăţi imobiliare, aflate în locaţii specifice. Acest raport procentual este dedus din analiza preţurilor de vânzare ale terenurilor libere şi ale unor proprietăţi comparabile (teren şi construcţii), dintr-o arie comparabilă şi competitivă învecinată, cu caracteristici similare. Acest raport procentual este aplicat apoi preţului de vânzare a proprietăţii construite, pentru a determina valoarea terenului. Această metodă este aplicabilă în situaţia când nu există terenuri libere vândute sau oferite la vânzare, în aria de piaţă a terenului supus evaluăriiDeoarece raportul procentual dintre valoarea terenului şi valoarea totală a proprietăţii este dificil de obţinut şi de susţinut, această metodă este mai rar utilizată şi aproape niciodată ca o primă metodă de evaluare a terenului.

4. Metoda extracţiei constă în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din preţul curent de vânzare al întregii proprietăţi imobiliare (teren plus amenajări şi construcţii) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcţiilor şi amenajărilor. Această metodă este adecvată când: - nu există terenuri libere, vândute sau oferite la vânzare, în aria de piaţă a terenului supus evaluării;- valoarea construcţiilor este mică (îndeosebi în mediul rural); şidacă se poate determina cu acurateţe costul de înlocuire net (CIN) al construcţiilor.

5.Tehnica reziduală a terenului este înscrisă în abordarea prin venit, fiind utilizată când fluxul de venit este dependent atât de construcţii şi amenajări, cât şi de teren. Aceasta abordare comparativa ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluate si estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leaga venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea lui Intr-o estimare de valoare. Acest proces poate lua In considerare relationarile directe (cunoscute ca rate de capitalizare), rate de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei), sau ambele. In general, principiul substitutiei arata ca fluxul de venit care produce cel mai mare profit, corespunzator unui anumit nivel de risc, conduce la cea mai probabila marime a valorii.Etapele aplicării acestei metode sunt:determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietăţii;determinarea VNE anual alocabil construcţiilor pe baza ratei de capitalizare aferente construcţiilor şi scăderea acestuia din VNE anual total al proprietăţii; şicapitalizarea VNE rămas (rezidual), care este alocabil numai terenului, cu o rată de capitalizare adecvată.

5

Această tehnică de evaluare se utilizează în două situaţii:- când nu există terenuri libere vândute sau oferite la vânzare, în aria de piaţă a terenului supus evaluării;- pentru testarea fezabilităţii financiare a utilizărilor posibile ale unui amplasament, în cadrul analizei celei mai bune utilizări.

6. . Capitalizarea rentei funciare (chiriei) se aplică în cazul în care venitul se obţine din cedarea dreptului de folosinţă a terenului, independent de amenajările de pe acesta (dacă există), în schimbul unei rente sau chirii, deci este un venit independent de veniturile generabile de construcţiile şi amenajările de pe terenAceastă metodă se aplică pentru evaluarea terenurilor cu destinaţie agricolă, ca şi pentru evaluarea terenurilor închiriate.Metoda constă în convertirea rentei funciare (sau chiriei pentru teren) în valoarea terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare extrasă de pe piaţă. Metoda poate fi aplicată în condiţiile în care există informaţii de piaţă suficiente asupra nivelurilor de piaţă ale rentelor şi chiriilor funciare, precum şi a ratelor de capitalizare. Pentru aplicarea acestei metode trebuie să se analizeze clauzele contractului de închiriere/ arendare/ concesiune, referitoare la escaladarea chiriei/ rentei, reînnoirea contractului, precum şi valoarea terminală şi selectarea unei rate de capitalizare de piaţă adecvate.

În concluzie, se poate spune că cea mai bună metodă de evaluare a terenului este comparaţia directă, iar când nu există vânzări sau oferte de vânzare de terenuri comparabile, pot fi aplicate cu precauţie celelalte metode de evaluare.

RAPORTUL DE EVALUARE A PROPRIETATILOR IMOBILIARE TIP „ TEREN LIBER”

Cap.1. Definirea misiunii

1.1 Client ( cel care plateste executarea raportului)

Persoana Juridica : PRIMARIA COM. COSTULENI ; jud. Iasi

Adresa : - Com Costuleni- Jud Iasi

DESTINATARUL RAPORTULUI( cel care beneficiaza de raport – de regula banca creditoare)

Persoana Juridica : CONSILIUL LOCAL AL COM . COSTULENI, jud. IASI

1.2. Scopul evaluarii Pentru tranzactionare

1.3. Identificarea bunului supus evaluarii( conform inspectiei)

Teren extravilan in suprafata de 10.000 mp. – parcela pasune, situat pe domeniul public al Com.Costuleni, jud. Iasi- Amplasat intr-o zona cu terenuri extravilane de diverse

categorii ;- Suprafata totala S = 10.000 mp- Format dintr-o parcela compacta de pasune- Cu acces la drum local asfaltat la 1000ml de drum asfaltat DN

28 Iasi – Albita- Tip drum de acces : drum local din pamant batatorit- Forma neregulata- Suprafata plana

6

- NeinprejmuitProprietar Persoana juridica : Primaria Com. Costuleni, jud. Iasi

Adresa proprietatii Jud. Iasi, com. Costuleni, sat Costuleni

Conditii limitative deosebite

Nu s-au prezentat documente de proprietate sau cadastru

Cap. 2 Declaratia evaluatorului

2 DECLARAREA VALORIIVALOAREA DE PIATA A TERENULUI ( FARA TVA)

2.520 lei echivalent 590 EUR

Cap 3. Situatia juridica

3. Date privind dreptul de proprietate

- Descrierea proprietatii conform CF partea I- Proprietar si dobandire, conform CF partea II :- Actul de proprietate lipseste- Sarcini, conform CF partea a III-a- Dreptul de proprietate : deplin, cu drept de atestare a dreptului

de proprietate- Carte Funciara – neprecizata / Costuleni, jud. Iasi- Numar cadastral : neprecizat- Mentiuni speciale in Cartea Funciara : conform Incheierii CF- Extras de CF : Nu s-a prezentat- Nu este prezentata copia Incheierii de intabulare

Mentiuni 1 : Situatia privind Cartea Funciara

- Extrasul CF nu s-a prezentat ; se considera fara sarcini

Mentiuni 2 : Abateri/neconcordante de la inscrierea din CF

Nu este cazul

Date privind documentatia cadastrala

Documentatia cadastrala nu este intocmita pana la data analizei.Suprafata inregistrata in documentatia cadastrala : nu este cazulTeren extravilan – in suprafata de 10.000 mp ; Nu s-au constata diferente fata de documentatia cadastrala ; identificarea faptica corespunde cu identificarea scriptica

Cap IV. Prezentarea bunului evaluat

7

4.1 DATA INSPECTIEI Inspectia a fost efectuata in data de 13.07.2010 de catre Y , salariat al executantului in pezenta reprezentantului proprietarului.

4.2 AMPLASAMENT Zona Rurala : este situat in jud. Iasi, com. Costuleni, sat Costuleni, cu iesire directa la un drum local aflat la 1000 ml de DN 28 ; la 26 km fata de Iasi din zona industriala pe DN 28 Iasi – Albita ; in vecinatate se afla raul Jijia si sediile ANIF si Apele Romane.Periferic in localitate, periferic fata de Iasi, la 2 km de centrul comunei

4.3 CARACTERISTICI TEHNICE

Artere importante de circulatie in apropriere

- Auto : - cu acces la drum local, din pamant batatorit, aflat la 1000 ml de DN 28- Calitatea retelelor de transport : - din pamant batatorit - asfalt

CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei – Zona de terenuri extravilane de diverse categorii aflate in domeniul privat al comunei, proprietatea Primariei sau a unor persoane sfizice ; terenuri libere sau culturi agricole.- Retea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de

transport suficiente, respectiv maxi-taxi pe ruta Iasi – Costuleni – Raducaneni – Husi.

- Unitati comerciale in apropriere : magazine suficiente, bine aprovizionate cu marfuri de buna calitate in centrul comunei.

- Unitati medicale – cabinet medicina de familie.- Institutii de cult – Biserica ortodoxa locala

UTILITATI EDILITARE

- Retea de energie electrica : existenta ;- Retea de apa potabila : existenta ;- Retea de termoficare : inexistenta ;- Retea de gaze : inexistenta ;- Retea de telefonie : existenta.

GRADUL DE POLUARE orientativ ( fara expertize sau determinari ale noxelor

- Absenta poluarii – Invecinata cu raul Jijia si terenuri de categorii diverse.

AMBIENT - Linistit- Trafic auto moderat

CONCLUZIE PRIVIND AMPLASAMENTUL

- Zona de referinta periferica fata de munic. Iasi ; amplasare favorabila, intr-o zona care se preteaza ptr. culturi agricole ; dotari si retele edilitare satisfacatoare ; poluare redusa ; ambient civilizat.

DESCRIEREA TERENULUI

- Date generale : - amplasat in zona periferica, respectiv in sat. Costuleni, com Costuleni, jud. Iasi ;

- Suprafata S = 10.000 ml ;- Parcela de teren extravilan, categoria pasune, de forma

neregulata ;- dimensiuni neprecizate, aproximativ 500ml x 20ml ;- deschidere la drum : neprecizata ;- suprafata plana ;- Forma neregulata ; - Neanprejmuit

RESTRICTII - Privind construirea – Nu sunt in zona decat constructii de interes general : statii ale ANIF si ale Apelr Romane, privind masurarea debitelor raului Jijia.

8

Cap 5. Descrierea pietei imobiliare

5. DEFINIREA PIETEI SI SUBPIETEI

- piata locuintelor rezidentiale si comerciale este in usoara stagnare de la mijlocul anului 2009, cu scadere de la inceputului anului 2010, datorita crizei mondiale ;

- numarul constructiilor noi aparute in comuna in ultimii 5 ani este destul de mare ;

- piata terenurilor libere comparabile este in stagnare in ultimii ani.

NATURA ZONEI - Zona de terenuri libere sau cu pasuni, cultura agricola, etc.- Din punct de vedere edilitar : zona in dezvoltare datorita apropierii de mun. Iasi ;- Din punct de vedere economic : zona cu o economie destul de limitata, cu dezvoltare, cu precadere in agricultura ;- Informatii despre taxele si impozitele locale : mai mici decat in mediul urban.

OFERTA DE TERENURI SIMILARE - in stagnare

CEREREA DE PROPRIETATI SIMILARE

- in stagnare

ECHILIBRUL PIETEI( RAPORTUL CERERE/ OFERTA

- dezechilibru in favoarea OFERTEI pentru terenuri neconstruite ;

PRETURI IN ZONA PENTRU TERENURISIMILARE

- Minim : 1000 lei/ha, conform precizarilor Notar public X ;- Maxim : 1 EURO / mp pentru suprafete construibile ;

Optional : PRETURI IN ZONA INVECINATA PENTRU TERENURI SIMILARE

- Minim estimat pentru un teren extravilan comparabil, categ. Pasune, din zona C : 0,04 – 0,20 EURO/ mp, conform evaluarii intocmite de C.E.E. din Iasi la data de 15.12.2009.

- Maxim : 1 EURO/mp in zona de case aflata in centrul comunei ;

Concluzii si tendinte privind piata terenurilor

- Dezechilibru in favoarea Ofertei, cu tendinta de stagnare a pietei ;- REZULTATUL CERCETARII : posibilitatea scaderii/mentinerii preturilor la terenuri

libere ;- VANDABIL, datorita zonei in care se afla, la distanta mica de Iasi ;

Cap. VI. Premisele evaluarii

9

6.1. Data intocmirii raportului 20.07.20010

6.2. BAZA EVALUARII – IVS 1

REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGALREGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL

STANDARDE STANDARDE INTERNAŢIONALE DE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE – EDIŢIA A EVALUARE – EDIŢIA A OPTA, 2007OPTA, 2007

IVS 1 – Valoarea de piaţă – baza de evaluareIVS 1 – Valoarea de piaţă – baza de evaluare IVS 3 – Raportarea evaluăriiIVS 3 – Raportarea evaluării IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutuluiIVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului GN 1 – Evaluarea proprietăţii imobiliareGN 1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare Altele dupa cazAltele dupa caz

ALTE REGLEMENTARIALTE REGLEMENTARI Daca este cazulDaca este cazul

6.1. Ipoteze si conditii limitative

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui raport.Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) şi responsabilă.Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau

10

implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va dezvălui unei terţe persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele Internationale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp judiciar calificat.Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.Consimţământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport. Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe părţi, inclusiv altor creditori ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietăţii evaluate, iar valoarea prezentată în raportul de evaluare nu are legătură cu valoarea de asigurare.11. Evaluatorul este de acord ca raportul de evaluare sa fie verificat de catre banca creditoare, daca este cazul.

ALTE PRECIZARI

Raportul de evaluare este completat cu cel putin doua fotografii din care rezulta incadrarea proprietatii imobiliare in zona. In procesul de evaluare se vor utiliza date si informatii in EURO si RON .

Cap. 7. Evaluarea terenului

7.1 Evaluarea prin metoda comparatiei vanzarilor

Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare, comparând apoi aceste proprietăţi cu cea "de evaluat".

Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţiile care influenţează valoarea.

Metoda este o abordare globală, care aplică informaţiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piaţă, reflectate în mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacţiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile satisfăcător.

S-a aplicat ca metodă analiza comparativă. Pentru unele elemente de comparaţie s-au făcut corecţii cantitative. Ulterior, analizele calitative s-au aplicat asupra unor preţuri unitare corectate. Evaluatorul a analizat astfel vânzările şi ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietăţii de analizat. Corecţiile au fost exprimate

11

în termeni de necesar de ajustare pozitiv sau negativ faţă de proprietatea evaluată. Valorile rezultate au fost reconciliate prin ordonarea comparabilelor comparativ cu proprietatea în cauză. Elementul de comparaţie utilizat a fost valoarea unitara.

Element de comparatie Teren de evaluat Comparabila APRET DE VANZARE ( ron) 8.400SUPRAFATA (mp) 10.000 2000PRET DE VANZARE ron /mp 4,20DREPT DE PROPRIETATE Liber - pasune Cu constructie de 140,98 mpDATA VANZARII 03.2008LOCALIZARE Mai bunaAMPLASAMENT La 1 km de DN Langa DJDIMENSIUNI Mai miciASPECT URBANISTIC SI ESTETIC Fara utilitati Cu utilitatiCORECTII La plata La plataCONDITIILE PIETII - 40%LOCALIZARE - 25%DIMENSIUNI +1%-

DATA VANZARII - 35%ASPECT URBANISTIC + 5%TOTAL CORECTII - 94%PRET UNITAR CORECTAT ( ron/mp)

0,252

PRET TOTAL CORECTAT ron

0,252 ron 0,252

Valoare total teren 10.000 2520 ron

OPINIA evaluator 0,252 RON /mp 0,059 EUR/mp VALOARE TOTALA 2520 RON 590 EUR

VALOAREA DE PIATA DETERMINATA PRIN METODA COMPARATIEI VANZARILOR

2520 LEIECHIVALENT 590 EUR

1 EUR = 4,274 LEI

„Suprafata de teren agricol ce este lasata parloaga a crescut in ultimii ani de aproape patru ori. Agricultura individuala, lipsa fortei de munca si a banilor ii determina pe tot mai multi tarani sa nu isi mai lucreze terenurile. Potrivit datelor puse la dispozitie de Directia pentru Agricultura si Dezvoltare Rurala, apogeul dezastrului a fost inregistrat in anul agricol 2006 – 2007. Daca in 2002 – 2003 judetul Iasi avea o suprafata agricola totala de 380.315 ha si doar 4.752 ha nelucrate, in 2006 – 2007, la aceeasi suprafata agricola totala existau 18.465 ha lasate parloaga.

Cele mai semnificative cresteri au fost inregistrate in comunele Costuleni, Miroslava, Schitu-Duca, Strunga si Letcani.”

Sursa : Ziarul de Iasi.

12

7.2 Abordarea metodei parcelarii

Rezultatul acestei metode este valoarea maximă pe care un dezvoltator prudent ar putea să o plătească pentru achiziţionarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculată ca mărime reziduală dintre preţurile de vânzare estimate ale loturilor amenajate sau ale proprietăţilor construite şi costurile totale estimate de parcelare, amenajare şi construire, în care se include şi profitul dezvoltatorului.

Credibilitatea rezultatului metodei este condiţionată de existenţa unui volum important de informaţii despre costurile de parcelare, amenajare şi de construcţie, despre preţurile de vânzare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum şi despre preţurile de vânzare ale proprietăţilor construite.

 Metoda parcelarii reprezinta o metoda relativ simpla, utilizabila atunci când “cea mai buna utilizare” (CMBU) o reprezinta parcelarea si când informatiile de piata permit evaluatorului sa aiba date privind vânzarea unor loturi parcelate.Cea mai buna utilizare reprezinta cea mai probabila utilizare a proprietatii care este fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate.Conceptul de ce mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si genera ipoteze de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare.Cea mai buna utilizare este definita ca utilizare rezolnabila, probabila si legala a unui teren liber sau costruit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.Un concept asociat cu cea mai buna utilizare este cel de valoare reziduala a terenului, care se echivaleaza cu acea parte din valoarea proprietatii ramasa dupa ce se extrage din aceasta costul amenajarilor si dotarilor. Cladirile pot fi schimbate, dar caracteristicile amplasamentului nu pot fi schimbate. Decizia de utilizare este fundamentala in determinarea marimii venitului pe care il poate produce un amplasament. Tipul de utilizare reprezinta elemental esential in estimarea valorii proprietatii, iar valoarea terenului trebuie considerata din acest punct de vedere, obiectivul evaluatorului constand in gasirea utilizarii care maximizeaza valoarea proprietatii.

Cap. 8. Sinteza rezultatelor

Reconcilierea rezultatelor:

1 mp teren liber – metoda parcelarii dovedeste = euro/mp1 mp teren liber – metoda comparatiei dovedeste = 0,059 euro/mp.

Analizand rezultatele celor doua metode si corelandu-se cu informatiile de pe piata imobiliara evaluatorul alege.Valoare teren = 10.000 mp x 0,059 euro/mp = 590 euro = 2.520 lei (Ron)

In opinia evaluatorului, tinand cont de amplasamentul terenului, valoarea unitara pe mp a terenului se situeaza la nivelul de 0,059 euro/ mp ( 0,252 Ron/mp)Cu precizari in conditiile concesionarii :Calculul nivelului minim al redeventei, exprimate in RON/mp/an, pentru o perioada de 49 ani, in situatia concesionarii unei parcele de teren de 10.000 mp teren extravilan categ. Pasune :0,252 RON/mp : 49 ani = 0,005 RON/mp/an

13

Redeventa anuala : 10.000 mp x 0,005 RON/mp/an = 50 RON/an

Cap. 9. Valoarea garantiei bancare

Valoarea de garantare a creditului ipotecar reprezinta valoarea proprietatii, determinata de un evaluator, printr-o estimare prudenta a vandabilitatii viitoare a proprietatii, prin luarea in considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietatii, conditiilor normale si locale de piata, utilizarii curente si utilizarilor alternative adecvate ale proprietatii. La estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate in considerare elementele speculative. In practica obisnuita a bancilor comerciale, valoarea garantiilor bancare imobiliare reprezinta aproximativ 65% din valoarea estimata a proprietatii ipotecate.

2520 LEI x 65% = 1638 lei ( 590 EUR x 65% = 383,5 EUR).

14