RAPORT DE EVAlUARE - YNA Consultingynaconsulting.ro/files/pdfs/p_58cbe7141a328.pdf · 2.1....

RAPORT DE EVAlUARE Nr. 36 / 13.03.2017

PROPRIETATE IMOBILIARA

1.BARACA IZOPAN-LABORATOR+BIROURI, Sc = 136,85 mp

2.CLADIRE ADMINISTRATIVA-BIROURI MECANIZARE, Sc=96,53 mp

3.CLADIRE ADMINISTRATIVA-BIROURI MECANIZARE, Sc = 114,20 mp

4.BARACA IZOPAN-MAGAZIE, Sc = 67,22 mp

Localizare: sat Halânga, Judeţul Mehedinţi

Proprietar : SC C&C MH CONFORT SRL – “în faliment” -

DOSAR nr. 9465/101/2012

Destinatari : Lichidatori judiciari

YNA CONSULTING SPRL

CONSULTANT INSOLVENŢÃ SPRL

Evaluator autorizat: Ec. COJOCARU MARIAN

Membru titular ANEVAR – EI, EPI, EBM

Legitimaţie nr. – 11603

“RAPORT DE EVALUARE NR. 36 /13.03.2017 ,,EVALUARE CLADIRI – C&C MH CONFORT SRL “

1

Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603

Scrisoarea de transmitere

Evaluator autorizat – Ec. Cojocaru Marian

Membru titular ANEVAR - EI, EPI, EBM

Legitimatie nr. 11603

Cãtre ,

YNA CONSULTING SPRL


Va inaintez prin prezenta Raportul de Evaluare intocmit la solicitarea dumneavoastra

pentru proprietatile imobilare :





situate in sat Halânga, Judeţul Mehedinţi, ce apartin SC C&C MH CONFORT SRL –“in

faliment”, Dosar nr. 9465/101/2012 – Tribunalul Mehedinti.

Scopul Raportului de Evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare in

ipoteza vanzarii (lichidarii) si achitarii debitelor catre creditori .

In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor – editia 2016 „valoarea de piata”

este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii,

intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un

marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara

constrangere”

La realizarea Raportului s-au avut in vedere cerintele din Standardele si metodologia de lucru

recomandate de catre ANEVAR (Asociaţia Naţionalã a Evaluatorilor Autorizaţi din România).

In urma aplicarii metodelor de evaluare, opinia evaluatorului este ca Valoarea de Piata a

proprietatilor imobiliare analizate, la cursul valutar BNR de 4,5505 lei/1 euro valabil pentru data

de referinta a evaluarii (13.03.2017) este :

Nr. Denumire bunuri VALOAREA DE PIATA *

crt. Curs BNR 13.03.2017 = 4,5505 lei/1 euro LEI EURO


1 BARACA - Birouri + Laborator, Sc = 136,85 mp 52.800 11.730

2 CLADIRE ADMINISTRATIVA-Birouri, Sc = 96,53 mp 51.545 11.330


4 BARACA - Magazie, Sc = 67,22 mp 27.820 6.115

TOTAL PROPRIETATE 193.030 42.550

* Valoarea NU conţine TVA .

Avand in vedere situatia juridica a societatii – in faliment – si faptul ca Terenul pe care se afla

cladirile evaluate a fost vandut, astfel incat nu exista o perioada adecvata de expunere pe piata, s-a

estimat si valoarea obtenabila in conditii de vanzare fortata:


2


Nr. Denumire bunuri

VALOARE VANZARE

FORTATA * (-50%)









* Evaluarea este o opinie asupra unei valori;

* Valoarea este o predictie;

* Valoarea este estimata la stadiul fizic al proprietatii imobiliare existent la momentul inspectiei;

* Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale si aprecierile

exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei

Februarie 2017;

* Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in Raport;

* Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a proprietatii imobiliare in

ipoteza lichidarii si achitarii debitelor catre creditori ;

* Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la

cerintele legale;

Destinatari/Beneficiari,

YNA CONSULTING SPRL


Lichidatori judiciari ai

SC C&C MH CONFORT SRL

Cu stimã,

Evaluator autorizat – Ec.Cojocaru Marian ,



______________________________________________________________________________ Datele,informatiile, opiniile si continutul prezentului raport de evaluare, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate

partial sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului.


3


Cuprinsul

Scrisoarea de transmitere ..................................................................................................................1

1. INTRODUCERE

1.1.Declaratie de conformitate. Certificarea .................................................................................. 4

1.2.Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii) ............................................................5

2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport .............................................................. 7

2.2. Identificarea clientului .............................................................................................................. 7

2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati .........................................................................................7

2.4. Identificarea proprietatii imobiliare de evaluat ..........................................................................7

2.5.Identificarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare de evaluat ..............................................7

2.6. Tipul de valoare si definirea acesteia ....................................................................................... 8

2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii ...................................................................................... 9

2.8. Premisele evaluarii - Ipoteze si ipoteze speciale .......................................................................9

2.9. Etapele misiunii de evaluare. Surse de informatii ...................................................................10

2.10. Identificarea evaluatorului si competenta ............................................................................. 11

2.11. Clauza de nepublicare ........................................................................................................... 11

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Descrierea situatiei juridice .....................................................................................................12

3.2. Date despre piata imobiliara .....................................................................................................12

3.3. Descrierea proprietatii imobiliare evaluate ............................................................................ 14

4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

4.1. Cea Mai Buna Utilizare – CMBU ............................................................................................16

4.2. Evaluarea CONSTRUCTIILOR ..............................................................................................17

4.4. Reconcilierea si opinia finala asupra valorii ..........................................................................25

5. ANEXE ... ................................................................................................................................. 28


4


1. INTRODUCERE

1.1. Declaratie de conformitate.Certificarea

In limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific urmatoarele :

- afirmatiile prezentate si sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte ;

- analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele

speciale specifice, fiind analize,opinii si concluzii personale nepartinitoare din punct de vedere

profesional;

- nu am niciun interes actual sau de perspectiva fata de proprietatile imobiliare care fac obiectul

acestui raport de evaluare;

- nu am niciun interes personal sau influenta legata de partile implicate.

Onorariul nu depinde de niciun acord, angajament sau intelegere care sa confere un

stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare sau pentru declararea in Raport a unei

anumite valori sau interval de valori. Evaluatorul nu are alt interes financiar legat de finalizarea

tranzactiei.

Analizele, opiniile si concluziile prezentului Raport de Evaluare se supun

normelor,cerintelor si metodologiei de lucru ANEVAR si Raportul poate fi verificat (la cerere) in

conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor – editia 2016.

Evaluatorul a respectat cerintele etice si profesionale continute in Codul Deontologic al

Standardelor Internationale de Evaluare.

La data elaborarii acestui Raport de Evaluare, evaluatorul este membru titular

ANEVAR in specializarile EI – Evaluarea de Întreprinderi, de fond de comerţ si alte active

necorporale, EPI – Evaluarea Proprietãţii Imobiliare, EBM – Evaluarea Bunurilor Mobile, a

indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua, are asigurare de raspundere

profesionala si are competenta si specializarea necesara intocmirii acestui raport.

Evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in

instanta referitor la proprietatile imobiliare care fac obiectul prezentului Raport de Evaluare, decat

in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile

deontologice si de conduita ale profesiunii si cu respectarea legislatiei in vigoare.

Prezentul Raport de Evaluare trebuie luat ca un intreg, nefiind acceptata utilizarea divizata

a acestuia. Raportul de Evaluare a fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar si

pentru scopul precizat.

Cu stimã,

Evaluator autorizat – Ec.Cojocaru Marian,



_______________________________________________________________________________ Datele,informatiile, opiniile si continutul prezentului raport de evaluare, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate



5


1.2. Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii)

In urma aplicarii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la

VALOAREA DE PIATA a proprietatilor imobiliare analizate, tinand seama de prevederile

prezentului Raport, este urmatoarea:










OBIECTUL EVALUARII

LOCALIZARE

- PROPRIETATI IMOBILIARE -

1.BARACA IZOPAN-LABORATOR+BIROURI,

Sc = 136,85 mp

2.CLADIRE ADMINISTRATIVA-BIROURI

MECANIZARE, Sc=96,53 mp

3.CLADIRE ADMINISTRATIVA-BIROURI

MECANIZARE, Sc = 114,20 mp


sat Halânga, Judeţul Mehedinţi PROPRIETAR

SEDIUL

BENEFICIARI

C&C MH CONFORT SRL

– “in faliment” – Dosar nr. 9465/101/2012

– Tribunalul Mehedinţi

J25/460/2004, CUI 17044001

Dr.Tr.Severin,str.I.C., Bratianu, nr. 11 A, Mehedinti

YNA CONSULTING SPRL


Drept de proprietate presupus deplin

SCOPUL EVALUARII Estimarea Valorii de Piata pentru vanzare, in ipoteza

lichidarii si achitarii debitelor catre creditori .

Data inspectiei: 24.02.2017 Data evaluarii: 13.03.2017 Curs valutar 4,5505 lei/1 euro


6


Avand in vedere situatia juridica a societatii – in faliment – si faptul ca Terenul pe care se afla

cladirile evaluate a fost vandut, astfel incat nu exista o perioada adecvata de expunere pe piata, s-a

estimat si valoarea obtenabila in conditii de vanzare fortata:

Nr. Denumire bunuri

VALOARE VANZARE

FORTATA * (-50%)









In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor – editia 2016 „valoarea de piata”

este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii,

intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un

marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara

constrangere”

Destinatari/Beneficiari,

YNA CONSULTING SPRL


Lichidatori judiciari ai

SC C&C MH CONFORT SRL

Cu stimã,

Evaluator autorizat – Ec.Cojocaru Marian ,



_______________________________________________________________________________ Datele,informatiile, opiniile si continutul prezentului raport de evaluare, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate



7


2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport

Prezentul reprezinta un Raport de Evaluare explicativ in forma scrisa, intocmit in 3 (trei)

exemplare – unul pentru Evaluator si doua pentru Destinatar.

Valoarea proprietatii imobiliare a fost determinata in conformitate cu recomandarile

Standardelor de Evaluare a Bunurilor – editia 2016 : SEV 100 – Cadrul general, SEV 101 –

Termenii de referinta ai evaluarii, SEV 102 – Implementare, SEV 103 – Raportare, SEV 230 –

Drepturi asupra proprietatii imobiliare, GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile.

In continutul raportului este prezentata metodologia de evaluare si relevanta metodelor in

cazul evaluarii prezente.

Raportul de evaluare este structurat dupa cum urmeaza : Scrisoarea de transmitere ; 1 –

Introducere ; 2- Termenii de referinta ai evaluarii; 3 - Prezentarea datelor; 4- Analiza datelor si

concluziile; 5 - Anexe.

Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru

stabilite de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

2.2. Identificarea clientului

Clientii (beneficiarii) raportului de evaluare sunt YNA CONSULTING SPRL,

reprezentata de Ec. Motoi Gogu si CONSULTANT INSOLVENTA SPRL, reprezentata de Ec.

Popescu Emil, lichidatori judiciari ai SC C&C MH CONFORT SRL - in faliment inregistrata la

Oficiul Registrului Comertului Mehedinti cu nr. J25/460/02.08.2005, CUI 17044001, cu sediul in

Dr.Tr.Severin, str. I.C. Bratianu, nr. 11 A, Judetul Mehedinti.

Obiectul de activitate este : Lucrari de instalatii sanitare, de incalzire si de aer conditionat

- CAEN 4322. Societatea se afla in procedura de faliment conform Dosar nr. 9465/101/2012 aflat

pe rolul Tribunalului Mehedinti.

2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati

Utilizatorii raportului (destinatarii) sunt participantii la procedura din dosarul de faliment

si anume : Judecatorul Sindic, Lichidatorii, Creditorii si Debitoarea .

2.4. Identificarea proprietatii imobiliare de evaluat

Proprietatea imobiliara evaluata este situata in sat Halanga, Judeţul Mehedinţi si este

formata din :





Identificarea si inspectia proprietatii s-a efectuat personal de evaluator in prezenta

lichidatorului judiciar.

2.5. Identificarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare de evaluat

Proprietatea imobiliara evaluata apartine debitoarei SC C&C MH CONFORT SRL.

Dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate rezulta din:


8


- Lista de inventariere;

- Borderou cladiri statie de betoane;

- Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 1783/06.04.2009;

Nu au fost prezentate Extrase de Carte Funciara, nu se cunosc alte date cu privire la numarul

cadastral, numarul de Carte Funciara sau eventuale sarcini pe proprietate.

Evaluatorul nu are calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a

actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra proprietatii evaluate.

A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand debitoarei SC C&C MH CONFORT

SRL care se presupune ca are intregul drept de proprietate : posesie, folosinta si dispozitie

asupra proprietatii imobiliare. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza – liber de sarcini.

Proprietatea imobiliara evaluata

2.6. Tipul de valoare si definitia acesteia

Tipul valorii este determinat de scopul evaluarii. Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor

fundamentale de cuantificare a unei valori. Valoarea nu este un fapt ci o opinie asupra celui mai

probabil pret care ar putea fi platit pentru un activ, in cadrul unui schimb dar si o opinie asupra

beneficiilor economice viitoare asteptate a rezulta din utilizarea unui activ.

In SEV 100- Cadrul general din Standardele de Evaluare a Bunurilor – editia 2016 sunt

cunoscute doua tipuri ale valorii : - valoarea de piata ;

- tipuri ale valorii diferite de valoare de piata.

Evaluarea executata conform prezentului raport, in concordanta cu cerintele beneficiarului,

reprezinta o estimare a valorii de piata a proprietatii imobiliare asa cum este aceasta definita in


9


SEV 100- Cadrul general si recunoscuta pe plan international „ Valoarea de piata este suma

estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un

cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing

adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”

Termenul de vânzare forţatã se utilizeaza atunci cand un vanzator este constrans sa vândã si

nu are la dispozitie o perioada de marketing adecvata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceste

situatii va depinde de :

- natura presiunii asupra vanzatorului;

- motivele limitarii perioadei de marketing, sub cea adecvata;

- consecintele asupra vanzatorului cauzate de imposibilitatea de a vinde in perioada disponibila

(motivatia partilor-creditorii au interesul sa isi recupereze cat mai repede creantele).

O “vanzare fortata” reprezinta o descriere a situatiei in care are loc schimbul si nu un tip al

valorii distinct.

2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii

Data la care se exprima opinia asupra valorii (data evaluarii) este 13.03.2017.

Data inspectiei : 24.02.2017 .

Cursul de schimb BNR la data evaluarii este 1 EURO = 4,5505 LEI.

2.8. Premisele evaluarii - Ipoteze si ipoteze speciale

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si ipoteze speciale , iar opinia evaluatorului este

exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest

raport.

* Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client si

proprietar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare.

* Dreptul de proprietate este considerat valabil şi tranzactionabil;

* Informaţiile furnizate de terţe părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii

pentru acurateţe ;

* Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi

utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în

considerare în prezentul raport;

* Nu am realizat o analiză a clădirilor, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite,

neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în aceeasi stare tehnică ca si celelalte. Nu-mi

pot exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest Raport nu trebuie înţeles că

ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor;

* Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu clientul/proprietarul nu

exista nici un indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza

valoarea proprietatii evaluate sau valoarea proprietatilor vecine.

*Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice

prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat investigatii speciale in

acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista astfel de situatii. Daca se va stabili

ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare teren vecin sau ca au fost sau sunt

puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea

valorii raportate;

* Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale solului sau structurii cladirilor

(partilor ascunse) care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate


10


pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

* Situaţia actuală a proprietatii imobiliare şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării

metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate

să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii acesteia în condiţiile tipului valorii selectate.

* Alegerea metodelor de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de tipul

valorii exprimate si de informatiile disponibile;

* Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost

rezonabile analizand faptele ce sunt disponibile la data evaluării;

* Informaţiile deţinute au permis realizarea unei analize preliminare a pieţei imobiliare de unde au

rezultat valorile minime şi maxime ale tranzacţiilor/ofertelor de vanzare sau inchiriere de pe piaţă,

care a făcut posibilă şi adecvată aplicarea abordarii;

* Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie

existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.

* Documentele prezentate sunt considerate veridice fără ca evaluatorul să poată certifica

exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare având doar scop informativ;

* Evaluatorul nu îşi asumă răspunderea pentru eventuale modificări ale dreptului de proprietate

sau ale elementelor înscrise în extrasul de carte funciară de la data emiterii acestuia sau de la data

inspectiei şi până la data evaluării;

* Exactitatea si veridicitatea documentelor puse la dispoziţie de către client/proprietar, pe baza

cărora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluării sunt responsabilitatea acestuia;

* Evaluatorul nu a facut nicio masuratoare a proprietatii. Limitele proprietatii au fost indicate de

proprietar care poarta toata responsabilitatea cu privire la indicarea granitelor proprietatii;

* Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate, în nici o circumstanţă, pentru eventualele

informaţii eronate, false sau incomplete puse la dispoziţie de către client/propietar;

* Valorile estimate sunt valabile la data prezentată în Raport şi încă un interval de timp limitat

dupa această dată in cazul in care condiţiile specifice ale pieţei imobiliare nu suferă modificări

semnificative care să afecteze opiniile estimate (nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului

de schimb);

* Intrarea în posesia unei copii a acestui Raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

* Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să

depună mărturie în instanţă, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil;

* Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

* Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a

valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de

distribuire a fost prevăzută în raport;

* Raportul de evaluare este valabil in conditii economice, fiscale, juridice si politice de la data

intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde

valabilitatea.

2.9. Etapele misiunii de evaluare. Surse de informatii

Etapele misiunii de evaluare : parcurse in vederea indeplinirii misiunii de evaluare si

pentru estimarea valorilor sunt urmatoarele :

- documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului/proprietarului;

- inspectia proprietatii imobiliare si efectuarea de fotografii ;

- stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului;

- selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

- analiza tuturor informatiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

- obtinerea de informatii asupra valorilor de tranzactionare sau oferta a proprietatilor imobiliare


11


similare si a nivelului chiriilor;

- obtinerea de informatii asupra veniturilor generate de proprietati imobiliare similare;

- obtinerea de informatii despre costurile de reconstructie-inlocuire a constructiilor;

- aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea

opiniei finale a evaluatorului.

- analiaza valorilor obtinute prin rationament profesional si prin prisma criteriilor de

adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii informatiilor utilizate;

- estimarea valorii de piata in urma aplicarii abordarii considerata adecvata;

Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii prezentului Raport de Evaluare au fost:

-Documentele privind bunurile imobile puse la dispoziţie de către client/proprietar;

-Informaţii privind situaţia juridică a proprietatii imobiliare, istoricul amplasamentului, starea fizică,

furnizate de către client/proprietar ;

-Anunturi din presa locala : „ Piata Severineana” ;

- Informatii publicate de agentiile imobiliare din Dr.Tr.Severin;

-Anunţuri imobiliare prin Internet : www.olx.ro; www.anunturi-mehedinti.bizcaf.ro;

www.ofertalocala.ro; www.anunturi.ro; www.multecase.ro, www.caut-imobiliare.ro.

-Cursul de referinta al monedei nationale publicat pe site-ul BNR;

- Costuri de reconstructie-Costuri de inlocuire « Cladiri rezidentiale » C.Schiopu, IROVAL 2011;

- Costuri de reconstructie-Costuri de inlocuire « Cladiri industriale, Comerciale, Agricole si

Constructii speciale » C. Schiopu, IROVAL ;

- Costuri de reconstructie-Costuri de inlocuire « Cladiri cu structuri pe cadre, Anexe gospodaresti,

Structuri MiTek si Constructii speciale » C. Schiopu, IROVAL ;

- Indici de actualizare costuri 2016-2017 - C. Schiopu, IROVAL 2016 ;

- Metoda costurilor segregate, C. Schiopu, IROVAL ;

-Standardele de Evaluare a Bunurilor – editia 2016 , Ghidurile metodologice si recomandarile

ANEVAR ;

- informatii de piata cu privire ratele de capitalizare si gradul de neocupare publicate de : CBRE

Romania, Colliers International, Darian DRS, DTZ Echinox, Jones Lang LaSalle, Knight Frank;

- alte date si informatii culese de pe piata.

2.10. Identificarea evaluatorului si competenţa

Prezentul raport de evaluare este intocmit de Ec. Cojocaru Marian, evaluator autorizat in

specializarile EI – Evaluarea de Întreprinderi, de fond de comerţ si alte active necorporale, EPI –

Evaluarea Proprietãţii Imobiliare, EBM – Evaluarea Bunurilor Mobile, membru titular

ANEVAR, avand legitimatia cu numarul 11603, cu domiciliul in Dr.Tr.Severin, str. Dr.Babes,

nr.73, telefon 0746011675, e-mail: [email protected].

Evaluatorul a parcurs cursurile profesionale de pregatire continua , are asigurare de risc

profesional, nu are niciun fel de interes fata de drepturile de proprietate evaluate si are competenta

pentru a oferi o evaluare obiectiva si impartiala, in functie de datele si informatiile puse la

dispozitie si de piata in care se afla situate bunurile imobile evaluate. Nu exista niciun conflict de

interese al evaluatorului cu privire la destinatari sau la drepturile de proprietate evaluate , misiunea

de evaluare fiind indeplinita pe baza documentelor puse la dispozitie de proprietar si pe baza

datelor si informatiilor culese de pe piata de catre evaluator.

2.11. Clauza de nepublicare

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru

utilizatorii desemnati, mentionati in raport. Raportul de evaluare nu poate fi publicat sau inclus

intr-un document destinat publicitatii fara acordul prealabil al evaluatorului.


12


3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Descrierea situatiei juridice

Dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate rezulta din documentele puse la

dispozitie de client si proprietar :

- Lista de inventariere;

- Borderou cladiri statie de betoane;

- Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 1783/06.04.2009;

Nu a fost prezentat Extras de Carte Funciara, nu se cunosc alte date cu privire la numarul

cadastral, numarul de Carte Funciara sau eventuale sarcini pe proprietate.

Evaluatorul nu are calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a

actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra proprietatii evaluate.

A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand debitoarei SC C&C MH CONFORT

SRL care se presupune ca are intregul drept de proprietate : posesie, folosinta si dispozitie

asupra proprietatii imobiliare. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza – liber de sarcini.

3.2. Date despre piata imobiliara

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in

scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate,

potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor tipici.

Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care

actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare

de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea

nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare

oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzi, comisioane.

Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acesta

este teoretic si este atins rareori, existand tot timpul un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru

un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca

de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Pe un segment relativ limitat

de piaţă, cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi iar actele de vânzare-

cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau

nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca

investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este lung. Datorită tuturor acestor

factori comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivaţiile,

interacţiunea participanţilor pe piaţă şi măsura în care aceştia sunt afectaţi de factori endogeni şi

exogeni proprietăţii.

In cazul prezentei proprietati imobiliare, tinand cont de estimarile privind cea mai buna

utilizare, piata se defineste ca piata proprietatilor generatoare de venit, piata a carei localizare este

in zona centrala a localitatii.

La data evaluarii piata imobiliara este in stagnare datorita crizei economice, fiind o piata a

cumparatorului. Tendinta, cel putin pe termen scurt, pare a fi in scadere, atat a preturilor cat si a

tranzactiilor. Gradul precar de dezvoltare economica a judetului dar si inchiderea uneia din cele

Constructiile sunt amplasate in imediata apropiere a unui stalp de electricitate de inalta

tensiune iar cablurile de energie electrica (LEA 110 kV) trec pe deasupra acestora. Prin urmare, Terenul pe care sunt situate aceste constructii avea restrictii de construire, in sensul ca nu se putea obtine autorizatie de construire.


13


mai importante institutii din Dr.Tr.Severin (RAAN-ROMAG) au avut impact si asupra

proprietatilor imobiliare in sensul scaderii semnificative atat a preturilor de vanzare cat si a

chiriilor.

Oferte de Terenuri in localitate sunt destul de putine in zonele ultracentrala si centrala si

mai numeroase in zona mediana sau periferica, pe fondul trecerii unor terenuri din extravilan in

intravilan. Preţurile de oferta pentru vanzare de Terenuri din zona analizata sunt cuprinse intre 2

euro/mp (zona periferica si mediana si 15 euro/mp in zona centrala si ultracentrala, sau chiar

mai mult, in funcţie de suprafaţa terenului, localizare, pozitionare, acces, utilitati. Oferta la

vanzare se poate negocia pana la 5% - 10 % (cu o marja de negociere mai mare pentru suprafete

mari de teren) iar diferentele de localizare, suprafata, utilitati, acces se situeaza intre 5% si 20%.

„Terenurile, fiind un produs investitional, dinamica tranzactiilor este mai mult influentata de

elementele de stabilitate economica si politica decat piata apartamentelor, care sunt elemente de

imediata necesitate”, - MediaCity.

Oferta de vanzare pentru spatii comerciale si industriale este redusa, aceasta fiind

devansata relativ de oferta de spatii pentru inchiriere. Gradul de ocupare al cladirilor de spatii

comercial/industriale este de aproximativ 80% .

Preţurile de vânzare pentru spatii comerciale si industriale similar in Judetul Mehedinti sunt

cuprinse intre 50.000 euro si 400.000 euro sau chiar mai mult in funcţie de suprafaţa,localizare,

pozitionare, parcare, finisaje. Oferta la vanzare se poate negocia pana la 10 % - 30%. In baza

informatiilor prezentate referitoare la tranzactii incheiate, a informatiilor privind oferte de spatii

comerciale sau industriale pentru vanzare si inchiriere, in urma analizei si interpretarii datelor, s-a

estimat ca rata de capitalizare pentru zona studiata se situeaza intre 9-12 %:

Din punctul de vedere al chiriilor, situaţia nu s-a schimbat spectaculos. Nu există o cerere

mai mare, care să justifice majorări foarte importante de chirii. Pe piata se intalnesc mai putine

tranzactii si este de asteptat ca in perioada urmatoare tot mai multi agenti economici sa-si restranga

activitatea, sau chiar sa o inchida, fapt care va duce la o supraoferta pe segmentul de piata imobiliar

si va conduce la accentuarea pietei cumparatorului. Piata inchirierii de Terenuri in zona analizata

este inexistenta. Nivelul minim si maxim de chirie pentru spatii comerciale si industriale este

cuprins intre 1 euro/mp – 3 euro/mp in funcţie de suprafaţa, localizare, pozitionare,

parcare,utilitati, acces.

Pe pieţele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru

care se manifestă dorinţa pentru cumpărare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă, într-un

anumit interval de timp. Pentru că pe o piaţă imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi tipul

cererii, valoarea proprietăţilor tinde să depindă direct de schimbările de cerere, fiind astfel

influenţată decisiv de cerere. Cererea poate fi analizată sub cele două dimensiuni ale sale: calitativ

şi cantitativ.

In concluzie cererea de proprietati imobiliare in zona analizata dar si in judetul

Mehedinti este extrem redusa fiind afectata de criza economica in sensul scaderii interesului

pentru tranzactii/inchirieri cu astfel de imobile.

Punctul de echilibru al pietei este foarte greu de atins sau niciodată, ciclul imobiliar

neputând fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilităţii economice,

activitatea imobiliară răspunzând la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt.

Piaţa imobiliară este in momentul de fata foarte putin activa. Cererea este foarte scazuta ,

oferta de proprietati este mica, ceea ce face ca piaţa imobiliară să fie o piaţă a cumparatorului.

In concluzie,raportul dintre oferta si cererea de proprietati imobiliare este intr-un

dezechilibru total, oferta surclasand cererea, deci este o piata a cumparatorului.


14


3.3. Descrierea proprietatii imobiliare evaluate


Suprafete

Numar cadastral:

Regim de inaltime imobil : Parter

Anul construirii : 2009 .

Sc = 136,85 mp;

Descriere

Adresa Sat Halanga, com. Izvoru Barzii, Judetul Mehedinti

Accesul Pe stanga din DN 67 in sensul de mers Dr.Tr.Severin – Targu Jiu

Utilitati zona retea de apa-canalizare, electricitate,telefonie

Mediu de folosinta normal

Folosinta Nerezidentiala

Stare tehnica Satisfacatoare

Constructie

Structura de rezistenta din stalpi metalici cu fixare pe fundatii isolate din beton. La partea superioara sunt montate ferme metalice, grunduite si vopsite. Pe stalpi sunt fixate profile metalice care permit fixarea panourilor izolatoare de izopan, care au grosimea de 10 cm. Acoperisul este din panouri de izopan fixate pe profile metalice. Tamplarie din PVC cu geam termopan. Pardoseli din gresie.


Suprafete

Numar cadastral:



Sc = 96,53 mp;

Descriere







15


Stare tehnica Buna

Constructie Structura de rezistenta din zidarie de caramida, fundatii de beton. Invelitoare cu table. Finisaje medii, pardoseli cu gresie, tamplarie din PVC cu geam termopan.


Suprafete

Numar cadastral:



Sc = 114,20 mp;

Descriere






Stare tehnica Buna

Constructie Structura de rezistenta din zidarie de caramida, fundatii de beton. Invelitoare cu table. Finisaje medii, pardoseli cu gresie, tamplarie din PVC cu geam termopan.


Suprafete

Numar cadastral:



Sc = 67,22 mp;


16


Descriere






Stare tehnica Satisfacatoare

Constructie

Structura de rezistenta din stalpi metalici cu fixare pe fundatii isolate din beton. La partea superioara sunt montate ferme metalice, grunduite si vopsite. Pe stalpi sunt fixate profile metalice care permit fixarea panourilor izolatoare de izopan, care au grosimea de 10 cm. Acoperisul este din panouri de izopan fixate pe profile metalice. Tamplarie din PVC cu geam termopan. Pardoseli din gresie.

4.ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

4.1. Cea mai buna utilizare CMBU

Comportamentul pieţei imobiliare presupune cunoaşterea relaţiilor dintre

comportamentul economic şi evaluare, iar înţelegerea lui se face prin conceptul fundamentat de

piaţa imobiliară – “cea mai bună utilizare”, care reprezintă alternativa de utilizare a

proprietăţilor imobiliare. Când scopul unei evaluări este estimarea valorii de piaţă, analiza celei

mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care va fi pusă

proprietatea.

Conceptul de cea mai buna utilizare (CMBU) reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii,

selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de

lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare este definita astfel „ Utilizarea probabila rezonabil si legala a

terenului liber sau a unei proprietati construite, care este posibila fizic, fundamentata adecvat,

financiar fezabila si care determina cea mai mare valoare”

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii :

- cea mai buna utilizare a terenului considerat liber;

- cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber

Presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor. CMBU a

terenului considerat liber trebuie sa tina cont de utilizarea curenta si de toate utilizarile potentiale.

Valoarea terenului este determinata de utilizarea potentiala si nu de utilizarea curenta. Conform

datelor de pe piata imobiliara, in zona nu exista foarte multe terenuri de vanzare si unele au fost


17


tranzactionate exclusiv in scopul construirii de cladiri rezidentiale sau comerciale, rezultand că cea

mai bună utilizare pentru teren este cea de teren construit.

Cea mai buna utilizare a proprietatii construite

Este legata de utilizarea ce ar trebui data unei proprietati imobiliare prin constructiile ce-i

apartin. In analiza CMBU a proprietatilor ocupate de proprietar, evaluatorul trebuie sa considere

orice modernizare ce este in concordanta cu preferintele pietei. Tinand cont de tipul cladirilor, de

compartimentarea si amplasarea acesteia, cea mai buna utilizare estea cea de proprietate

generatoare de venit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească 4 criterii si

anume:

- permisibilă legal ;

- posibilă fizic;

- fezabilă financiar ;

- maxim productivă .

4.2. Evaluarea CONSTRUCTIILOR

ABORDAREA PRIN PIATA

Consta in analiza proprietatilor comparabile pe perechi de date prin metoda comparatiei

directe. Aceasta metoda este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare cand exista

suficiente tranzactii recente, cu date sigure, care sa indice caracteristricile valorii sau tendintelor

de piata. S-au analizat informatiile privind oferte sau tranzactii cu proprietati comparabile si s-a

ajuns la concluzia ca tranzactiile in zona cu proprietati imobiliare similare sunt foarte putine sau

nu exista si nu ofera suficiente informatii necesare utilizarii acestei aboradri. De asemeni, cladirile

analizate se afla pe un teren cu restrictii de construire. Prin urmare s-a considerat ca nu exista

suficiente informatii pentru a se utiliza abordarea prin piata la evaluarea proprietatii imobiliare

analizate.

ABORDAREA PRIN VENIT

Este procesul de obtinere a unei indicatii asupra valorii proprietatii imobiliare subiect, prin

aplicarea metodelor de analiza a capacitatii proprietatii de a genera venituri si pentru a transforma

aceste venituri intr-o indicatie asupra valorii prin tehnici de actualizare. Abordarea prin venit este

aplicabila oricarei proprietati imobiliare care genereaza venit la data evaluarii sau care are acest

potential in contextul pietei (proprietati vacante sau ocupate de proprietar). Avand in vedere

faptul ca nu exista foarte multe proprietati similare inchiriate sau oferte de inchiriere, deci nu

exista suficiente informatii pentru nivelul de chirie, aceasta metoda nu a putut fi utilizata.

ABORDAREA PRIN COST

Abordarea prin cost este acea abordare care estimeaza valoarea prin determinarea costului

actual al unui bun, din care se deduc o serie de elemente de depreciere: fizica, functionala,

economica.

Prin aplicarea acestei abordari se estimează costul de a construi o reproducere a proprietăţii

de evaluat din care se scad toate formele de depreciere a construcţiei estimate la data evaluării.

ABORDAREA PRIN COST a fost folosita pentru estimarea valorii Constructiei.

Estimarea costului de inlocuire brut, a deprecierilor si a costului de inlocuire net s-a facut pe

pe baza situatiei din teren pe componente structurale descompuse ale cladirii (structura de

rezistenta ,anvelopa inchideri,finisaje si instalatii) si a deprecierilor fizice pe fiecare componeneta.


18


S-a determinat costul de inlocuire brut (de nou) al bunurilor imobile utilizandu-se

catalogul ,,Costuri de reconstructie-Costuri de inlocuire « Cladiri rezidentiale » C.Schiopu,

IROVAL 2011 si catalogul „Costuri de reconstructie-Costuri de inlocuire. Cladiri

industriale,comerciale, agricole si constructii speciale”-autor Corneliu Schiopu, editura

IROVAL,2015. Costurile de construire sunt valabile la data evaluarii, corectate cu indicii de

actualizare 2016-2017.

Elementele ce au stat la baza estimarii costului de inlocuire a constructilor sunt prezentate in

ANEXELE 1 -4.

C&C MH CONFORT SRL

ANEXA 1

TABEL CENTRALIZATOR PENTRU CALCULAREA COSTURILOR DE RECONSTRUCŢIE SAU DE ÎNLOCUIRE

Numar cadastral =

Denumire BARACA - BIROURI+LABORATOR

Localizare : sat Halanga, com. Izvoru Barzii,, Mehedinti

Data evaluării: 13.03.2017

Suprafeţe Sc (mp)= 136.85

Su (mp)=

Anul PIF 2009

hmax(m) 4 Scd (mp)= 136.85

Nr. Crt.

Denumire / Simbol

Suprafaţă Sc / Scd

(mp)

Cost catalog (lei/mp)

Total cost (lei)

Coef. corecţie distanţă

de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Structura panouri 10 cm

1 10PANIZO109 136.85 1,387.6 189,893.1 1.003 1.000 190,462.7

Total 190,462.7

Finisaj

1 FINIZOPAN 136.85 131.9 18,050.5 1.003 1.000 18,104.7

Total 18,104.7

Instalatii electrice

1 ELIZOPAN 136.85 28.8 3,941.3 1.003 1.000 3,953.1

Total 3,953.1

Instalaţii sanitare

1 SIZOPAN 136.85 13.7 1,874.8 1.003 1.000 1,880.5

Total 1,880.5

Instalaţii de încălzire

1 IIZOPAN 0.00 25.6 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0

COST (CIB) CU TVA (LEI) 214,401.0

COST (CIB) CU TVA (LEI / MP)

136.85 1,566.7

DEPRECIERE FIZICA Denumire Cost Uzura Uzura Valoare

inlocuire fizica % fizica ramasa

Structura 190,462.7 20.00% 38,093 152,370

Finisaj 18,104.7 20.00% 3,621 14,484

Instalatii electrice 3,953.1 23.00% 909 3,044

Instalatii sanitare 1,880.5 23.00% 433 1,448

Instalatii incalzire 0.0 100.00% 0 0

TOTAL 214,401.0 43,055 171,346

COST DE INLOCUIRE (CIB) LEI 171,345.78


19


CALCUL UZURA FIZICA Elemente ale An An Uzura fz Durata % uzura

constructiei evaluare constructie la data viata fizica

sau inlocuire evaluarii fizica

(ani)

Structura 2017 2009 8 40 20.00

Finisaj 2017 2009 8 40 20.00

Instalatii electrice 2017 2009 8 35 22.86

Instalatii sanitare 2017 2009 8 35 22.86

Instalatii incalzire 2017 2009 8 40 100.00

DEPRECIERE FUNCTIONALA % 2017 2009 0% 0.00 0.00

DEPRECIERE ECONOMICA % 2017 2009 60% 102807.47 102807.47

TOTAL COST (CIN) LEI CU TVA 68,538.31

TOTAL COST (CIN) LEI - FARA TVA 57,115.26

TEREN 0 0 LEI/MP 0.00

TOTAL CONSTRUCTIE + TEREN - (LEI - FARA TVA) 57,115

TOTAL CONSTRUCTIE + TEREN - (EURO - FARA TVA) 12,550

Curs BNR 1 euro la 13.03.2017 4.5505

DESCRIERE starea tehnica = satisfacatoare

Regim de inaltime PARTER

Lungime = 17 m

Latime = 8,05 m

Structura de rezistenta din stalpi metalici cu fixare pe fundatii izolate din beton. La partea superioara sunt montate

ferme metalice, grunduite si vopsite. Pe stalpi sunt fixate profile metalice care permit fixarea panourilor izolatoare

de izopan. Panourile izolatoare de tip izopan au grosimea de 10 cm.

Acoperisul este din panouri de izopan fixate pe profile metalice. Tamplarie din PVC cu geam termopan.

Anul construirii este 2009.

Deprecieri FIZICA

Se calculeaza dupa formula Vef/DvT*100.

FUNCTIONALA Cladirea este amplasata intr-o fosta statie de betoane si a fost utilizata pentru

activitati de birou si laborator probe tehnologice.

ECONOMICA (EXTERNA)

Constructia este situata intr-o zona cu dezvoltare economica scazuta. Terenul pe care este situata

apartine unui alt proprietar si nu exista cale de acces sau servitute pana la drum.

De asemeni, constructia este amplasata in imediata apropiere a unui stalp de electricitate de inalta

tensiune iar cablurile de energie electrica (LEA 110 kV) trec pe deasupra acesteia.

Prin urmare, Terenul pe care este situata aceasta constructie avea restrictii de construire, in sensul ca

nu se putea obtine autorizatie de construire. Avand in vedere aceste restrictii de construire, constructia

evaluata nu poate fi intabulata. Datorita sistemului constructiv, cladirea se poate muta usor.

Toate aceste cauze, independente de cladirea evaluata, duc la o depreciere externa estimata la

aproximativ 60%, fiind necesare costuri cu mutarea acesteia intr-o zona fara restrictii de construire.


20


C&C MH CONFORT SRL

ANEXA 1


Numar cadastral =

Denumire CLADIRE BIROURI MECANIZARE




Su (mp)=

Anul PIF 2009

hmax(m) 4 Scd (mp)= 96.53

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Infrastructura

1 FC 96.53 415.8 40,137.2 1.003 1.000 40,257.6

Total 40,257.6

Structura

1 7ZIDCAR24PFS 96.53 725.8 70,061.5 1.003 1.000 70,271.7

Total 70,271.7

Finisaj

1 FOBFS 96.53 950.0 91,703.5 1.003 1.000 91,978.6

Total 91,978.6

Invelitoare

1 INVTZ 115 314.4 36,156.0 1.003 1.000 36,264.5

Total 36,264.5


1 ELINGR 96.53 86.8 8,378.8 1.003 1.000 8,403.9

Total 8,403.9

Instalatii de incalzire

1 INCELFS 96.53 153.1 14,778.7 1.003 1.000 14,823.1

Total 14,823.1

Instalatii sanitare

1 LAVWC 1.0 1,455.8 1,455.8 1.003 1.000 1,460.2

Total 1,460.2


COST (CIB) CU TVA (LEI / MP) 96.53 2,729.3



Infrastructura 40,257.6 20.00% 8,052 32,206

Structura 70,271.7 20.00% 14,054 56,217

Finisaj 91,978.6 23.00% 21,155 70,824

Invelitoare 36,264.5 23.00% 8,341 27,924

Instalatii electrice 8,403.9 23.00% 1,933 6,471

Instalatii incalzire 14,823.1 23.00% 3,409 11,414


TOTAL 263,459.5 57,280 206,180



21





(ani)

Infrastructura 2017 2009 8 40 20.00

Structura 2017 2009 8 40 20.00

Finisaj 2017 2009 8 35 22.86

Invelitoare 2017 2009 8 35 22.86











Curs BNR 1 euro la 13.03.2017 4.5505

DESCRIERE starea tehnica = Buna


Lungime = 13,50 m

Latime = 7,15 m

Fundatii de beton, Structura de rezistenta din zidarie caramida, Invelitoare cu tabla.

Finisaje medii, pardosela cu gresie, tamplarie din PVC cu geam termopan.


Deprecieri FIZICA




ECONOMICA (EXTERNA)







evaluata nu poate fi intabulata. Datorita sistemului constructiv, cladirea se poate muta destul de greu.




22


C&C MH CONFORT SRL

ANEXA 1


Numar cadastral =

Denumire CLADIRE BIROURI MECANIZARE




Su (mp)=

Anul PIF 2009

hmax(m) 4 Scd (mp)= 114.20

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Infrastructura

1 FC 114.2 415.8 47,484.4 1.003 1.000 47,626.8

Total 47,626.8

Structura

1 7ZIDCAR24PFS 114.2 725.8 82,886.4 1.003 1.000 83,135.0

Total 83,135.0

Finisaj

1 FOBFS 114.2 950.0 108,490.0 1.003 1.000 108,815.5

Total 108,815.5

Invelitoare

1 INVTZ 135 314.4 42,444.0 1.003 1.000 42,571.3

Total 42,571.3


1 ELINGR 114.2 86.8 9,912.6 1.003 1.000 9,942.3

Total 9,942.3

Instalatii de incalzire

1 INCELFS 114.2 153.1 17,484.0 1.003 1.000 17,536.5

Total 17,536.5

Instalatii sanitare

1 LAVWC 1.0 1,455.8 1,455.8 1.003 1.000 1,460.2

Total 1,460.2


COST (CIB) CU TVA (LEI / MP) 114.2 2,724.1



Infrastructura 47,626.8 20.00% 9,525 38,101

Structura 83,135.0 20.00% 16,627 66,508

Finisaj 108,815.5 23.00% 25,028 83,788

Invelitoare 42,571.3 23.00% 9,791 32,780

Instalatii electrice 9,942.3 23.00% 2,287 7,656

Instalatii incalzire 17,536.5 23.00% 4,033 13,503


TOTAL 311,087.6 67,627 243,460



23





(ani)

Infrastructura 2017 2009 8 40 20.00

Structura 2017 2009 8 40 20.00

Finisaj 2017 2009 8 35 22.86

Invelitoare 2017 2009 8 35 22.86











Curs BNR 1 euro la 13.03.2017 4.5505

DESCRIERE starea tehnica = Buna


Dimensiuni corp mare = 16,58 m / 5,14 m

Dimensiuni corp mic = 7,94 m / 3,65 m

Fundatii de beton, Structura de rezistenta din zidarie caramida, Invelitoare cu tabla.

Finisaje medii, pardosela cu gresie, tamplarie din PVC cu geam termopan.


Deprecieri FIZICA




ECONOMICA (EXTERNA)







evaluata nu poate fi intabulata. Datorita sistemului constructiv, cladirea se poate muta destul de greu.



C&C MH CONFORT SRL

ANEXA 1


Numar cadastral =

Denumire BARACA - MAGAZIE




24



Su (mp)=

Anul PIF 2009

hmax(m) 4 Scd (mp)= 67.22

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Structura panouri 10 cm

1 10PANIZO109 67.22 1,387.6 93,274.5 1.003 1.000 93,554.3

Total 93,554.3

Finisaj

1 FINIZOPAN 67.22 131.9 8,866.3 1.003 1.000 8,892.9

Total 8,892.9


1 ELIZOPAN 67.22 28.8 1,935.9 1.003 1.000 1,941.7

Total 1,941.7

Instalaţii sanitare

1 SIZOPAN 0 13.7 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0

Instalaţii de încălzire

1 IIZOPAN 0.00 25.6 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0


COST (CIB) CU TVA (LEI / MP)

67.22 1,552.9



Structura 93,554.3 20.00% 18,711 74,843

Finisaj 8,892.9 20.00% 1,779 7,114

Instalatii electrice 1,941.7 23.00% 447 1,495

Instalatii sanitare 0.0 23.00% 0 0

Instalatii incalzire 0.0 100.00% 0 0

TOTAL 104,389.0 20,936 83,453





(ani)

Structura 2017 2009 8 40 20.00

Finisaj 2017 2009 8 40 20.00








25






Curs BNR 1 euro la 13.03.2017 4.5505

DESCRIERE starea tehnica = satisfacatoare


Lungime = 8,35 m

Latime = 8,05 m

Structura de rezistenta din stalpi metalici cu fixare pe fundatii izolate din beton. La partea superioara sunt montate

ferme metalice, grunduite si vopsite. Pe stalpi sunt fixate profile metalice care permit fixarea panourilor izolatoare

de izopan. Panourile izolatoare de tip izopan au grosimea de 10 cm.

Acoperisul este din panouri de izopan fixate pe profile metalice.


Deprecieri FIZICA


FUNCTIONALA Cladirea este amplasata intr-o fosta statie de betoane si a fost utilizata

pentru


ECONOMICA (EXTERNA)







evaluata nu poate fi intabulata. Datorita sistemului constructiv, cladirea se poate muta usor.



4.3. Reconcilierea si opinia finala asupra valorii

Proprietatile evaluate:





situate in sat Halanga, com. Izvoru Barzii, Judetul Mehedinti sunt proprietatea SC C&C MH

CONFORT SRL – in faliment conform actelor de proprietate prezentate de catre client/proprietar

si anexate in copie la prezentul raport. Evaluarea s-a facut in scopul estimarii valorii de piata a

proprietatilor imobiliare mentionate in ipoteza lichidarii si achitarii debitelor catre creditori.

Avand in vedere informatiile avute la dispoziţie, valoarea rezultată este cea mai adecvata

pentru estimarea valorii de piaţă a proprietatilor evaluate. In urma reanalizarii datelor disponibile,

a tehnicilor si a rationamentului profesional, avand in vedere relevanţa informaţiilor si scopul

evaluării, în opinia evaluatorului, valoarea estimata si recomandata pentru proprietatile

imobiliare analizate rezultata din aplicarea Abordarii prin Cost pentru Cladire este

urmatoarea:


26











Avand in vedere situatia juridica a societatii – in faliment – si faptul ca Terenul pe care se

afla cladirile evaluate a fost vandut, astfel incat nu exista o perioada adecvata de expunere pe

piata, s-a estimat si valoarea obtenabila in conditii de vanzare fortata:

Nr. Denumire bunuri

VALOARE VANZARE

FORTATA * (-50%)









Criteriile luate in calcul sunt :

- adecvarea : tipul proprietatilor se incadreaza cel mai bine conform utilizarilor actuale;

- precizia : are in vedere corectitudinea datelor, calculele efectuate si deprecierile aduse costului

de nou ; Tine cont de scopul evaluarii;

- cantitatea si calitatea informatiilor : se refera la informatiile evidentiate de elementele de

comparatie ale unor bunuri echivalente, certificarea si omologarea acestora in conformitate cu

normele si reglementarile legale din domeniu, costul de nou al unui bun similar sau costul istoric

actualizat, marimea tranzactiilor sau ofertelor de bunuri similare, estimarea deprecierilor si

costurile de reconstructie-inlocuire.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele privind

valoarea sunt:

-Evaluarea este o opinie asupra unei valori;

-Valorile au fost exprimate şi sunt valabile exclusiv în condiţiile şi prevederile prezentului raport;

-Preţul de tranzacţionare se va putea situa atât deasupra cât şi sub valoarea opinată ţinand seama

de particularităţile valabile la data tranzacţiei (motivaţia vânzătorului, motivaţia cumpărătorului,

caracteristicile pieţei imobiliare, condiţii concrete ale tranzacţiei )

-Valoarea este o predicţie;

-Valoarea este subiectivă;

- Evaluarea este o opinie asupra unei valori obtenabile posibile in cazul unei tranzactii si in ipoteza

lichidarii sau vanzarii fortate a proprietatilor imobiliare in scopul achitarii debitelor catre creditori;

-Valoarea se referă la intregul drept de proprietate ;

-Piesele anexate şi documentele luate în considerare pe parcursul raportului sunt valabile doar în


27


scop informativ şi pentru atingerea scopului evaluării, neputând fi utilizate în alt scop.

- Valoarea de piata a fost estimata fara luarea in considerare a costurilor de vanzare sau de

cumparare si fara includerea unor impozite sau taxe.

Raportul a fost pregatit pe baza Standardelor de Evaluare a Bunurilor – editia 2016 si a

recomandarilor si metodologiei de lucru stabilite de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a

Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Data,

13.03.2017 Cu stimã,

Evaluator autorizat – Ec.Cojocaru Marian,


Legitimatie nr. - 11603


28


ANEXE


29



30



31


RAPORT DE EVAlUARE - YNA Consultingynaconsulting.ro/files/pdfs/p_58cbe7141a328.pdf · 2.1....

Documents

Transcript of RAPORT DE EVAlUARE - YNA Consultingynaconsulting.ro/files/pdfs/p_58cbe7141a328.pdf · 2.1....