RAPORT DE EVALUARE - Fairsolve.com · Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii...

S.C. TEHNOCONCEPT EXPERT S.R.L. - Raport de evaluare -S.C. TRANS COJAN COM SRL pag. 1

tc-eS.R.L.

RC: ; J40/20602/1994 CUI R- 6433712;:

S.C.Tel: 410.7271; 322.6625 Fax: 410.7272; 326.5872

GSM: 0724.550393 0722.237254

[email protected]

5657.1/2014

RAPORT DE EVALUARE S.C. TRANS COJAN COM S.RL. (in faliment)

Prin lichidator judiciar CII CORINA GOVOREANU TEREN INTRAVILAN Suprafata 13.613,30 MP

Bragadiru, tarla 52, parcela 221/1,2,3, Judetul Ilfov,

nr. cadastra 1794

ianuarie 2014


CUPRINS:

1. REZULTATELE EVALUĂRII 3 1.1. Rezultatele evaluării 3 1.2 Opinia evaluatorului 4

1.3. Certificare 5

2. MISIUNEA EVALUATORULUI 6 2.1. Obiectul evaluării 6 2.2. Scopul evaluării 6 2.3. Clientul şi destinatarul lucrării 7 2.4. Tip de valoare 7 2.4.1. Ipoteze şi condiţii limitative 8 2.4.2. Valoarea estimată. Data evaluării 8 2.4.3. Inspecţia proprietatii 8 2.4.4. Metodologia de evaluare 9 2.4.5. Surse de informaţii 9

3. PREZENTAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE 9

4. EVALUARE 9 4.1. Cea mai bună utilizare 9 4.2 Analiza pietii specific 10 4.3. Evaluarea 12 4.3.1. Procedura de evaluare 12 4.3.2. Etape parcurse pentru determinarea valorii 12 4.3.3. Abordarea pe baza de piata. Metoda comparaţiei de piaţă 15 5. CONCLUZII 20

ANEXE AANNEEXXAA 11:: AAcctt ddee aalliippiirree ccuu iinncchheeiieerree ddee aauutteennttiiffiiccaarree nnrr.. 441155//1122..0055..22000044,, CCoonnttrraaccttee ddee vvaannzzaarree

ccuummppaarraarree ccuu iinncchheeiieerree ddee aauutteennttiiffiiccaarree nnrr.. 33446600//1177..1100..22000033,, 33335544//1100..1100..22000033,, 33335555//1100..1100..22000033,, 44442299//2222..1122..22000033 şşii 11881166//1166..0066..22000033))

AANNEEXXAA 22:: IInncchheeiieerree ddee iinnttaabbuullaarree nnrr.. 1188118822//1177..0099..22000044 şşii 6622553300//1177..0055..22000077 AANNEEXXAA 33:: CCeerrttiiffiiccaatt ddee uurrbbaanniissmm 553311//1177..0066..22000044;; CCeerrttiiffiiccaatt ddee uurrbbaanniissmm 11004422//1177..0066..22000088 zzoonnaa LL11 ––

llooccuuiinnţţee iinnddiivviidduuaallee şşii ccoolleeccttiivvee mmiiccii ccuu mmaaxx PP//PP++22,, PPOOTT==3355%%,, CCUUTT==00,,99 pptt PP++11 şşii 11,,33 pptt PP++22 AANNEEXXAA 44:: DDooccuummeennttaaţţiiee ccaaddaassttrraallăă nnrr.. 11779944 AANNEEXXAA 55:: FFoottooggrraaffiiii aallee pprroopprriieettaattiiii ssii vveecciinnaattaattiilloorr AANNEEXXAA 66:: EExxttrraassee pprriivviinndd pprreeţţuurriillee ppee sseeggmmeennttuull ddee ppiiaaţţăă aall pprroopprriieettăăţţiiii AANNEEXXAA 77:: EEssttiimmaarreeaa vvaalloorriiii ddee ppiiaaţţăă pprriinn mmeettooddaa ccoommppaarraaţţiieeii ddiirreeccttee


1. REZULTATELE EVALUĂRII PROPRIETATEA IMOBILIARĂ EVALUATĂ:

Imobilul ce constituie obiectul evaluării este un lot de teren intravilan in suprafata

totala de 13.613,30 mp, situat in Bragadiru, tarla 52, parcela 221/1,2,3, Judetul Ilfov si se

aflat in patrimoniul S.C. TRANS COJAN COM S.R.L.

Evaluarea terenului s-a facut pe baza documentatiei cadastrale si actelor de

proprietate prezentate, din care rezulta ca terenul se afla in intravilanul localitatii.

Terenul cu suprafata de 13.613,30 mp conform documentatiei cadastrale cu numarul

cadastral 1794 orasului Bragadiru, la cca. 200 m est de DN7 si la cca. 200 m de DN6, în

dreptul FNC Sabaru. Lotul de teren are deschidere de 67,16 ml la De222 neamenajat,

adâncime 200,9/209 ml, d/A=1/3 si se invecineaza pe celelalte laturi cu terenuri ocupate de

case sau terenuri libere.

Evaluarea terenului s-a facut in ipoteza liber de sarcini, servituti si liber de constructii.

1.1. REZULTATELE EVALUÃRII

Pentru proprietatea imobiliara – teren intravilan cu suprafata de 13.613,30 mp, situat

in Bragadiru, tarla 52, parcela 221/1,2,3, cu nr. cadastral 1794- aflat in patrimoniul S.C.

TRANS COJAN COM S.R.L. – supuse evaluării, prin metoda comparatiei directe au

rezultat urmatoarele valoari:

metoda comparatiei 1.595.600 lei adică cca. 353.900 €


1.2. OPINIA EVALUATORULUI

Pentru proprietatea imobiliara – teren intravilan cu suprafata de 13.613,30

mp, situat in Bragadiru, tarla 52, parcela 221/1,2,3, cu nr. cadastral 1794- aflat in

patrimoniul S.C. TRANS COJAN COM S.R.L. (in faliment) prin lichidator judiciar

CII CORINA GOVOREANU – supuse evaluării in vederea vanzarii- având în

vedere forma, dimensiunile, accesul la caile de comunicatie si utilitati, zona în care

se gãseste, cererea si oferta pietei, evaluatorul estimeazã valoarea de piată la data

de 31.01.2014 la:

1.595.600 Lei cca. 353.900 Euro (valorile estimate nu contin TVA)

31.01.2014

Director Ing. Gheorghe VÎŢĂ Ing. Marian Niculae evaluator autorizat întreprinderi, evaluator autorizat întreprinderi proprietati imobiliare şi bunuri mobile proprietati imobiliare şi bunuri mobile membru ANEVAR nr. 17120 membru ANEVAR nr. 14707

NOTĂ: Valorile de piaţă estimate pentru proprietatea imobiliara evaluata, vor putea constitui baza de pornire pentru vânzarea acesteia.


1.3. Declaratia de conformitate

Prin prezenta, în limita cunostiintelor si informatiilor detinute, certificãm cã afirmatiile

prezentate si sustinute în acest raport sunt adevãrate si corecte. De asemenea, certificãm cã

analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si

conditiile limitative specifice si sunt analizate (opiniile si concluziile noastre personale), fiind

nepãrtinitoare din punct de vedere profesional. Certificãm cã nu avem nici un interes prezent

sau de perspectivã în proprietatea care face subiectul prezentului raport de evaluare. Suma

ce ne revine drept platã pentru realizarea prezentului raport de evaluare nu are nici o

legãturã cu declararea în raport a unei anumite valori. Analizele, opiniile si concluziile

exprimate au fost realizate în conformitate cu cerintele din standardele , interpretãrile si

metodologia de lucru recomandate de ANEVAR (Asociatia Nationalã a Evaluatorilor

Autorizati din România). Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectatã personal de evaluator.

La data elaborãrii raportului de evaluare, evaluatorul care semneazã mai jos este

membru ANEVAR, îndeplineste cerintele programului de pregãtire profesionalã continuã al

ANEVAR si are competenta întocmirii acestui raport.

Director Ing. Gheorghe VÎŢÃ evaluator autorizat - evaluarea proprietatii imobiliare

membru ANEVAR nr. 17120


2. MISIUNEA EVALUATORULUI 2.1. OBIECTUL EVALUĂRII – IDENTIFICARE





proprietate prezentate din care rezulta ca terenul se afla in intravilanul localitatii.





case sau terenuri libere. Evaluarea terenului s-a facut in ipoteza liber de sarcini, servituti

si liber de constructii.

2.2. Scopul evaluării

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietatii

imobiliare, prezentate mai sus, în vederea vanzarii, la data de 31.01.2014.

“Valoarea de piată”, asa cum este aceasta definită de Standardele Internationale

de Evaluare completate cu RECOMANDARILE ANEVAR DE PRACTICA IN

EVALUARE, are următoarea formulare:

“ VVaallooaarreeaa ddee ppiiaaţţăă rreepprreezziinnttăă suma estimată pentru care un activ sau o

datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un

vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în

care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere..”

2. 3 CLIENTUL ŞI DESTINATARUL LUCRĂRII Prezentul raport de evaluare se adresează S.C. TRANS COJAN COM S.RL.

(SOCIETATE IN FALIMENT) cu sediul social în Bucuresti, str. Dorneasca nr. 11, bloc

P79, ap. 22, sector 5, în calitate de client, iar destinatarul lucrării este lichidatorul judicial

CII CORINA GOVOREANU.


2.4. TIP DE VALOARE La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative prezentate în cele ce

urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi

condiţii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport.

2.4.1. Ipoteze si ipoteze speciale în elaborarea raportului de evaluare:

a. Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţii şi documente furnizate de

reprezentanti proprietarului şi au fost prezentate fără a întreprinde verificări suplimentare.

b. Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini

c. Se presupune o stăpânire responsabilă, o administrare competentă a proprietăţii

d. Informaţiile furnizate sunt considerate a fi reale.

e. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse pentru a ajuta la formarea

unei imagini adecvate, referitoare la proprietate.

f. Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, ce ar avea

ca efect o valoare mai mică sau mai mare.

g. Se presupune că proprietatea este în concordanţă cu toate reglementările legale în

vigoare, privind protecţia mediului şi restricţiile urbanistice, autorizaţii, ceritficate şi alte

documente care să permită desfăşurarea în continuare a activităţi.

h. Valorile estimate se bazează pe previziunile şi estimările de exploatare în condiţiile

actuale ale pieţii, pe factorii anticipaţi ai cererii şi ofertei pentru cladire si teren, considerand

ca exista si teren excedentar.

i. Valorile estimate în prezentul raport nu pot fi utilizate în alte evaluări, toate datele

avînd caracter de confidenţialitate, posesia acestui raport nu dă dreptul de a fi făcut public în

totalitate sau în parte.

2.4.2. Valoarea estimată

Evaluarea realizată conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piaţă

a proprietăţii, aşa cum este definită de Standardele Internationale de Evaluare

completate cu RECOMANDARILE ANEVAR DE PRACTICA IN EVALUARE.

Data evaluării: Evaluarea s-a realizat pentru data de 31.01.2014 şi la baza evaluării

au stat informaţiile corespunzătoare lunii Ianuarie 2014 (curs 1 Euro = 4,5085 lei).


2.4.3. Inspecţia proprietatii Inspecţia proprietăţii a fost realizată de dl. ing. Marian Niculae expert evaluator

proprietati imobiliare.

2.4.4. Metodologia de evaluare Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piată asa cum a fost ea

definită anterior. Pentru estimarea acestei valori a fost studiata posibilitatea aplicarii

abordarilor prin comparatie, cost si venituri.

Standarde aplicabile: IIVVSS –– CCaaddrruu ggeenneerraall;; IIVVSS 110011 –– SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree;;

IIVVSS 223300 –– DDrreeppttuurrii aassuupprraa pprroopprriieettaattiiii iimmoobbiilliiaarree;; GGMMEE11 –– EEvvaalluuaarreeaa TTeerreennuulluuii;;

2.4.5. Surse de informaţii

Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au

fost: - informaţii privind istoricul amplasamentului, furnizate de proprietar,

- planurile de arhitectură, docmentatia cadastrala;

- informaţii din baza de date proprie a evaluatorului;

- informaţii de pe piaţa imobiliară şi de la agenţiile imobiliare etc.

2.4.6. Amploarea investigatiilor

In misiunea sa, evaluatorul s-a limitat la verificarea informatiilor din documentele

prezentate de reprezentantii proprietarului, neefectuand verificari sau masuratori

suplimentare. In cazul analizelor de piata, evaluatorul a efectuat o analiza a ofertelor de

specialitate cu proprietati similare (inchiriere sau vanzare), respectiv costuri de construire din

publicatiile mentionate.

3. PREZENTARE





proprietate prezentate din care rezulta ca terenul se afla in intravilanul localitatii.






case sau terenuri libere.

Amplasare rurala, Orasul Bragadiru, intr-o zona in dezvoltare, cu multe constructii noi

edificate in ultimii ani, cu regim de inaltime variat, dar si multe terenuri libere. Terenul are

forma regulata, suprafata plana si neamenajata.

ZZoonnaa ddee rreeffeerriinnţţaa llaa ssuudd--vveesstt ddee mmuunniicciippiiuull BBuuccuurreessttii,, îînn jjuuddeettuull IIllffoovv,, îînn zzoonnaa

ssuudd--eessttiiccăă aa oorraassuulluuii BBrraaggaaddiirruu,, aammppllaassaattaa llaa ccccaa.. 220000 mm eesstt ddee DDNN77 ssii llaa ccccaa.. 220000 mm ddee

DDNN66,, îînn ddrreeppttuull FFNNCC SSaabbaarruu,, aammppllaassaarree ffaavvoorraabbiillăă ddeezzvvoollttăărriilloorr rreezziiddeennttiiaallee ccuu

ddeessttiinnaattiiaa llooccuuiinnttee,, ccuu ddoottăărrii şşii rreeţţeellee eeddiilliittaarree iinnssuuffiicciieennttee,, ccăăiillee ddee aacccceess nneeaammeennaajjaattee

ssaauu ppaarrţţiiaall aammeennaajjaattee,, ppoolluuaarree mmiiccăă.. TTeerreenn iinn ssuupprraaffaattaa ttoottaallaa ddee 1133..661133,,3300 mmpp iinnggrraaddiitt

ccuu ggaarrdd ppee 33 llaattuurrii ddiinn ppllaaccii ddee bbeettoonn pprreeccoommpprriimmaatt // lleemmnn // ppllaassăă ddee ssâârrmmăă,, ccuu

ddeesscchhiiddeerree ddee 6677,,1166 mmll llaa DDee222222 nneeaammeennaajjaatt,, aaddâânncciimmee 220000,,99//220099 mmll,, dd//AA==11//33,,

aammppllaassaatt llaa ccccaa.. 4400 mm ssuudd--vveesstt ddee ssttrr.. MMăărrăăşşttii şşii 220000 mm eesstt ddee DDNN66.. AAcccceess ddiinn DDNN66

BBuuccuurreeşşttii--AAlleexxaannddrriiaa pprriinn ssttrr UUnniirriiii DDJJ440011AA,, ssttrr VVrraabbiieeii,, ssttrr MMăărrăăşşttii ((ttooaattee aassffaallttaattee)) şşii

aappooii ppee DDee222200 ppiieettrruuiittăă ppaarrţţiiaall şşii ppee DDee222222 nneeaammeennaajjaatt..

RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă:: eexxiisstteennttăă llaa DDee222200 llaa ccccaa 5500--6600 mm eesstt RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee aappăă:: eexxiisstteennttăă llaa ssttrr MMăărrăăşşttii llaa ccccaa 4400 mm nnoorrdd RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteerrmmooffiiccaarree:: iinneexxiisstteennttăă RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ggaazzee:: eexxiisstteennttăă llaa DDee222200 llaa ccccaa 5500--6600 eesstt RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ccaannaalliizzaarree:: iinneexxiisstteennttăă-- ffoossee sseeppttiiccee RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteelleeffoonniiee:: iinneexxiisstteennttăă

4. EVALUARE 4.1 Cea mai bună utilizare (CMBU) Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii

selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire şi va genera ipotezele

de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării. Cea

mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală care este fizic

posibilă, fundamentat adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai bună valoare. Cea

mai bună utilizare este analizată, uzual, într-una din următoarele situaţii:

- teren liber.

- teren construit.


Cea mai bună utilizare a unei proprietăţii imobiliare trebuie să îndeplinească patru

criterii: - să fie permisibil legal,

- să fie posibil fizic,

- să fie fezabil financiar,

- să fie maxim productiv.

Tinând seama de aceste considerente cea mai bună utilizare va fi determinată în

situatia terenului intravilan, liber de constructii.

4.2 Analiza pietii specifice

http://www.ziare.com/casa/teren/ce-s-a-intamplat-cu-preturile-terenurilor-in-cinci-ani-de-criza-1222805

Ce s-a intamplat cu preturile terenurilor in cinci ani de criza? In ultimii cinci ani, preturile terenurilor la nivel national au inregistrat scaderi de

peste 70%, numarul ofertelor a coborat la cateva zeci in orase si judete importante ale

tarii, iar terenuri destinate investitiilor sunt vandute in prezent chiar de catre proprietari.

Cele mai abrupte reduceri ale preturilor au fost consemnante in Timisoara, unde

terenurile s-au ieftinit cu 71% in intervalul februarie 2008-februarie 2013, de la 172

euro/mp la 50 euro/mp, potrivit datelor transmise de imobiliare.ro Ziare.com.

"Cei care achizitioneaza proprietati imobiliare o fac din doua mari motive: pentru

necesitatea locuirii si in scop investitional. Avand in vedere faptul ca segmentul de

clienti care aveau scopuri investitionale a scazut foarte mult, atunci sigur ca a disparut o

buna parte din cererea solvabila de pe acest segment.

In ceea ce ii priveste pe cei care achizitioneaza pentru necesitatea locuirii,

persoanele care voiau sa-si construiasca locuinte secundare sau case de vacanta au

renuntat la acest scop pe perioada crizei. Atunci, segmentul terenurilor a fost cel mai

lovit dintre toate segmentele pietei imobiliare", a explicat analistul imobiliar dr. Ion

Radu Zilisteanu, pentru Ziare.com.


Comparativ cu Timisoara, in Constanta au avut loc scaderi de mai mica amploare,

aici preturile terenurilor coborand de la 206 euro/mp in februarie 2008 la 146 euro/mp

cinci ani mai tarziu, ceea ce reprezinta un declin de 29%.

Preturile au cunoscut evolutii diferite in functie de regiunile geografice in care

sunt amplasate terenurile, potentialul economic al acestora avand un rol decisiv in ochii

investitorilor.

"In special in investitiile in terenuri este foarte importanta masa critica economica

pe care o are regiunea respectiva. Cu cat o anumita zona este mai bine din punct

economica, atrage investitori in alte domenii decat cel imobiliar, atunci el devine atractiv

si pentru investitii imobiliare. Zonele mai slab dezvoltate sunt primele la care investitorii

renunta", a precizat Radu Zilisteanu.

In Capitala, la nivelul intregului oras, exista o scadere de aproximativ 60% in 2013 fata

de 2008, potrivit datelor imobiliare.ro, variind insa foarte mult de la o oferta la alta.


Pe de alta parte, piata terenurilor va fi si prima care isi va reveni dupa incheierea

crizei, deoarece foarte multi investitori vor incerca sa profite de oportunitatea pretului

redus, este de parere analistul.

"Este imposibil de estimat cand se va incheia criza, pentru ca situatia este extrem

de complexa si de fluida. Cum nici in economie nu se intrezareste o crestere consistenta

in acest an, atunci este clar ca si piata imobiliara va mai avea de asteptat", a spus acesta,

in special in contextul in care indicatori imobiliari prezinta semne de ameliorare cu o

intarziere de pana la 12 luni fata de revenirea economiei.

Cine cumpara in prezent

Desi la un nivel mult mai redus, fiind vizibila si o scadere importanta a ofertelor

disponibile, au loc in continuare tranzactii pe segmentul terenurilor. Cei care cumpara

sunt persoane interesate de loturi mici, in scopul construirii de locuinte, dar si investitorii

care vaneaza oportunitatile oferite de criza, cei care vor sa profite de preturile scazute

ale terenurilor, dar ale manoperei si materialor de constructii, a aratat Radu

Zilisteanu.Sunt cautate in special terenurile care sunt amplasate in zone foarte bune si

sunt deservite de toate utilitatile."Sunt suficiente oportunitati de investitii, tinand cont de

faptul ca preturile au scazut si cu 70% fata de perioada de varf. Investitorii cu bani au un

excelent context de negociere in aceasta perioada. Interesant este faptul ca in multe

cazuri, terenuri de mari dimensiuni, cu caracter investitional, sunt scoase la vanzare

chiar de proprietari", au mentionat reprezentantii imobiliare.ro.

http://businessday.ro/02/2013/urmeaza-un-nou-val-de-scaderi-pe-piata-imobiliara/

Publicat la 12.2.2013 36 comentarii Urmeaza un nou val de scaderi pe piata imobiliara?

Dupa o crestere surprinzatoare a preturilor pe piata imobiliara in prima parte a anului

trecut, crestere reflectata de evolutia indicelui calculat trimestrial de INS pe baza datelor

de la notari, in T3.12, preturile au scazut abrupt fata de trimestrul anterior, in Bucuresti,

scaderea in cazul apartamentelor fiind de 7,2%, iar la nivel national de 4,6%.


Mai mult, datele INS reflecta evolutia in lei, insa daca luam in calcul evolutia in

euro, scaderea este si mai accentuata: -9% in Bucuresti, si -6,4% la nivel national.

Comparativ cu trimestrul corespunzator din anul anterior, scaderile sunt mai mici, detalii

in graficul alaturat, click pe imagine pentru marire.

INS a inceput colectarea datelor la inceputul anului 2009, iar de atunci si pana in

T3.12, preturile la nivel national au scazut cu aproape 30% in lei, si cu 35% in euro,

detalii in cel de-al doilea grafic.

In Bucuresti, pe piata apartamentelor, scaderea este de 36% in lei, si de 42% in

euro. Din nefericire, nu avem date pentru 2008, an in care preturile in euro au scazut

semnificativ, iar leul s-a depreciat in fata euro.

Pe segmente de piata, evolutia preturilor in T3.12 a fost urmatoarea:

Apartamente: la nivel national, scaderea in lei este de 4,6% fata de T2.12, si de

5,5% fata de T3.11. In Bucuresti, scaderile au fost de 7,2%, respectiv 6,5%, iar in restul

tarii de 2,4%, si 5,1%.


Case: la nivel national, scaderea in lei a fost de 1,8% fata de T2.12, si de 4,7%

fata de T3.11. In mediul urban, preturile au scazut cu 2,4%, respectiv 5,5%, iar in

mediul rural cu 0,5%, respectiv 3,2%. In T3.12, leul a pierdut 1,9% in fata euro

comparativ cu T2.12, si 5,8% fata de T3.11.

In ce priveste numarul tranzactiilor imobiliare care au avut loc anul trecut, potrivit

datelor Uniunii Notarilor Publici din Romania citate de Mediafax si preluate de ziarul Bursa,

anul trecut au avut loc circa 435.000 de tranzactii, in crestere cu 17% fata de anul anterior.

De remarcat faptul ca, intre 2009 si 2012, numarul tranzactiilor imobiliare a

crescut cu 23%, dar preturile au scazut cu peste 30%, evolutie care arata ca proprietarii

accepta sa vanda la preturi tot mai mici.

Urmeaza un nou val de scaderi pe piata imobiliara?

Ceea ce s-a intamplat in T3.12 poate fi inceputul unui nou trend de scadere, sau

doar un “accident”, ne vom lamuri cum stau lucrurile in trimestrele urmatoare.

Evolutia preturilor pe piata imobiliara depinde foarte mult de mersul economiei, si

este de asteptat ca joi, INS sa comunice ca economia a scazut in T4.12, iar in conditiile

in care, in 2013, economia va stragna, sau va creste intr-un ritm aflat in marja de eroare


(sub 1%), nu vad niciun motiv de crestere sau macar de stagnare a preturilor pe piata

imobiliara in acest an.

4.3. Evaluarea 4.3.1. Procedura de evaluare (etape, surse de informaţii) Baza evaluării realizate în prezentul raport de evaluare este valoarea de piaţă, aşa

cum a fost ea definită. Pentru determinarea acestei valori va fi analizata posibilitatea aplicarii

următoarele metode: - metoda costului de înlocuire,

- metoda de randament,

- metoda comparaţiei de piaţă.

4.3.2. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori

Etapele parcurse pentru estimarea valori de piata au fost:

- documentarea pe baza informaţiilor furnizate de beneficiar,

- inspecţia amplasamentului şi aprecierea stării tehnice a acestuia,

- stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului,

- selectarea tipului de valoare estimată în raport,

- analiza informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor,

- aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii

proprietăţii imobiliare.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de

lucru recomandate de către ANEVAR.

4.3.3. Abordarea pe baza de piata. Metoda comparatiei

Informatii utilizate si surse de informare

Informatii

Situatia juridica a proprietatii;

Suprafata proprietatii;

Istoricul amplasamentului constructiilor si utilizarea lor actuala;

Informatii privind piata imobiliara locala ( preturi de tranzactii, nivel de chirii, cotatii);

Alte informatii necesare preluate din bibliografia de specialitate;

Surse de informatii

Informatii furnizate de proprietari (situatie juridica, doc. cadastrala, certif. urbanism).


Baza de date a evaluatorului, informatii despre piata imobiliara - agentii imobiliare

Informatii imobiliare

Presa de specialitate

Metoda presupune analiza pietei pentru a identifica proprietati similare, comparate

apoi cu cea de evaluat prin cuantificarea asemanarilor – diferentelor între proprietati si a

elementelor care influenteaza valoarea. În acest sens, dintr-un studiu de piata în care se

analizeaza un numar mai mare de proprietatii similare tranzactionate, s-au ales doar acelea la

care a fost posibil de efectuat ajustarile de piata.

Generalităţi

Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza

comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi

proprietăţi similare, comparând apoi aceste proprietăţi cu cea "de evaluat".

Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare

este în relaţie directă cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi competitive şi

comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi

şi tranzacţiile care influenţează valoarea. Metoda este o abordare globală, care aplică

informaţiile culese, urmărind raportul cerere-ofertă pe piaţă, reflectat în mass-media sau alte

surse credibile de informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacţiilor

cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile.

Metodologie

Pentru a stabili valoarea de piaţă a imobilului subiect s-a procedat la un studiu de

piaţă în general la nivelul oraşului Bragadiru şi în special în zona de amplasare a terenului

subiect. Metoda îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv

estimarea valorii se face prin analizarea pieţei specifice pentru a putea găsi proprietăţi

similare, comparând apoi aceste proprietăţi cu cea de evaluat.

Pentru estimarea valorii proprietăţii prin această metodă, evaluatorul a apelat la

informaţiile provenite din tranzacţiile de proprietăţi asimilabile cu cea de evaluat.

Analiza pe criterii de piaţă a caracteristicilor şi a datelor disponibile, calculul şi

aplicarea corecţiilor de comparaţie prezentate au urmărit (cuantificarea pentru ajustare)

elementele de comparaţie:


Drepturi de proprietate1 Corecţie pentru Finanţare2 Condiţii de Vânzare3 Condiţii ale Pieţei4 Localizare5 Caracteristici fizice6 Caracteristici economice Utilizarea Componente non-imobiliare ale valorii Valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparative. Aceasta se bazeaza pe valoarea rezultata in urma tranzactiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate in zona.

Etapele procedurii In aplicarea metodei comaparatiei directe evaluatorul parcurge urmatoarele etape de baza: - cercetarea pietei pentru a obtine informatii si verificarea riguroasa a informatiilor; - alegerea criteriului de comparatie; - compararea proprietatilor similare cu cea de evaluat pe baza elementelor de compararie utilizand grila de date; - ajustarea adecvata a pretului de tranzactie (oferta) a proprietatilor comparabile; - analiza rezultatelor, alegerea si estimarea valorii finale. Analiza pietei imobiliare – tendinte Pe piata imobiliara pe parcursul anilor 2006 –2008 s-a constatat o tendinta continua de crestere a cererii si a preturilor de vanzare, la sfarsitul anului 2008 s-a constatat o tendinta de echilibrare a pietii imobiliare, iar pe parcursul anilor 2009-2013 o blocare a pietei (lipsa tranzactii) insoţită de scaderea abruptă a valorilor de ofertă. Din analiza pietei, a conditiilor de creditare si lipsa lichiditatilor se estimeaza ca blocajul si tendinta de scadere a preturilor va continua. Se are in vedere segmentul de piata imobiliara caruia i se adreseaza proprietatea imobiliara evaluata, zona Oras Bragadiru. Pretul pentru terenuri intravilane in zona sau zone similare este cuprins intre 24 si 40 euro/mp, functie de amplasare, deschidere, etc.

Proprietatile supuse comparatiei sunt prezentate în anexă.

1 În cazul tranzacţionării unui imobil închiriat sau cu alt tip de sarcini, scadenţa închirierii/sarcinii depăşind termenul tranzacţiei; 2 În funcţie de aranjamentele financiare ale preţului tranzacţiei (eventuale finanţări ale cumpărătorului „sub piaţă”, plată întârziată, în rate şamd) 3 Cuantificarea condiţiilor de vânzare speciale (interesul deosebit al cumpărătorului sau, din contră, vânzare forţată din partea vânzătorului, şamd.) 4 Actualizare/Ajustare conform evoluţiei pieţei între cele două momente, impuse de inflaţie şi percepţia investitorilor privind schimbarea (condiţiilor) pieţei de-a lungul timpului scurs de la momentul încheierii contractului/tranzacţiei şi cel al evaluării. 5 Cuantificarea micilor diferenţe recunoscute de piaţă pentru diferite locaţii (acces, orientare, panorama,şamd) 6 Diferenţele între caracteristicile fizice ale proprietăţilor comparate (dimensiune, calitate construcţie, stil arhitectural,


Pentru alegerea valorilor s-a aplicat metoda comparaţiei directe, estimându-se

valoarea de piata a terenului, conform grilei urmatoare de calcul.

Valoarea de piata a terenului in suprafata totala de 13.613,30 mp, proprietatea S.C. TRANS COJAN COM S.R.L. este estimata la:

1.595.600 Lei cca. 353.900 Euro

5. CONCLUZII

Pentru proprietatea imobiliara – teren intravilan cu suprafata de 13.613,30 mp, situat

in Bragadiru, tarla 52, parcela 221/1,2,3, cu nr. cadastral 1794- aflat in patrimoniul S.C.

TRANS COJAN COM S.R.L. – supuse evaluării, prin metoda comparatiei directe au

rezultat urmatoarele valoari:

metoda comparatiei 1.595.600 lei adică cca. 353.900 €

Pentru proprietatea imobiliara – teren intravilan cu suprafata de 13.613,30

mp, situat in Bragadiru, tarla 52, parcela 221/1,2,3, cu nr. cadastral 1794- aflat in

patrimoniul S.C. TRANS COJAN COM S.R.L. (in faliment) prin lichidator judiciar

CII CORINA GOVOREANU – supuse evaluării in vederea vanzarii- având în

vedere forma, dimensiunile, accesul la caile de comunicatie si utilitati, zona în care

se gãseste, cererea si oferta pietei, evaluatorul estimeazã valoarea de piată la data

de 31.01.2014 la:

1.595.600 Lei cca. 353.900 Euro (valorile estimate nu contin TVA)

31.01.2014

Director Ing. Gheorghe VÎŢĂ Ing. Marian Niculae evaluator autorizat întreprinderi, evaluator autorizat întreprinderi proprietati imobiliare şi bunuri mobile proprietati imobiliare şi bunuri mobile membru ANEVAR nr. 17120 membru ANEVAR nr. 14707 NOTĂ: Valorile de piaţă estimate pentru proprietatea imobiliara evaluata, vor putea constitui baza de pornire pentru vânzarea acesteia.

materiale de construcţie, vârsta, utilitate funcţională, dimensiune teren, condiţii de mediu,şamd.)


ABORDARE PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (TEREN) 5657/2014 Elemente de comparatie Subiect Comp 1 Comp 2 Comp 3 Comp 4 Comp 5 Comp 6

Suprafata 13.613,30 10.000 2.500 2.200 1.000 3.000 3.000 Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp) 31 30 40 29 30 24 Marja de negociere 25% -7,8 -7,5 -10,0 -7,3 -7,5 -6,0 Pret negociat (euro/mp) 23 23 30 22 23 18 Drepturi de proprietate integral integral integral integral integral integral integral Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0% 0% 0% 0% Valoarea corectiei (EUR/mp) 0 0 0 0 0 0 Pret corectat 23 23 30 22 23 18 Conditii vanzare oferta oferta oferta oferta oferta oferta Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Valoarea corectiei (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Pret corectat 23,25 22,50 30,00 21,75 22,50 18,00

Localizare Bragadiru, zona Bulgaru, front 2 fata de str Mărăşti

zona Bragadiru-str. Drumul de Sonde

zona Bragadiru-nord-vest, la 500m de sos.

Alexandriei

zona Bragadiru-str. Salciei nr. 23, (intre case)

zona Cornetu-str. Panselelor (la cca.

500m de sos. Alexandriei)

zona Cornetu-str. Panselelor (la cca.

500m de sos. Alexandriei)

zona Bragadiru-fabrica de medicamente-str.

Laurului

Valoarea corectiei (%) 0% 20% 0% 25% 25% 20% Valoarea corectiei (EUR/mp) 0 5 0 5 6 4 Pret corectat 23,25 27,00 30,00 27,19 28,13 21,60

Acces

din DN6 (la 190m V) prin str Unirii (la 250 m N) si prin str Mărăşti (la 40 m N) prin De220 şi De222 - neamenajat

acces stradal neamenajat

acces stradal neamenajat acces stradal neamenajat acces stradal

neamenajat acces stradal neamenajat

acces stradal neamenajat

Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0% 0% 0% 0% Valoarea corectiei (EUR/mp) 0 0 0 0 0 0 Pret corectat 23,25 27,00 30,00 27,19 28,13 21,60

Destinatia (utilizarea terenului) intravilan, rezidential (zona cu regim de inaltime P+2E) POT=35%, CUT=1,3

intravilan, rezidential, zona de vile






Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0% 0% 0% 0% Valoarea corectiei (EUR/mp) 0 0 0 0 0 0


Pret corectat 23,25 27,00 30,00 27,19 28,13 21,60

Utilitati utilitati in apropiere, la De220 şi str Mărăşti (energie electrică, gaze) la cca 50 m

curent electric, gaze in apropiere

curent electric, gaze in apropiere

curent electric, gaze, apa, canal

curent electric, gaze, la strada

curent electric, gaze, la strada

utilitati in zona, curent electric la cca. 50 m

Valoarea corectiei (%) 9% 7% -10% -4% -4% 0% Valoarea corectiei (EUR/mp) 2 2 -3 -1 -1 0 Pret corectat 25,25 29,00 27,00 26,19 27,13 21,60

Deschidere (forma) dreptunghiulară, d=67 ml, A=200/209 ml, d/A=1/3 d=33 ml, d/A=1/9,18 dubla deschidere d=28 ml, d/A=1/2,81 d=50 ml, d/A=1/0,40 d=22 ml, d/A=1/6,20 d=23 ml, d/A=1/5,67

Corectie procentuala 5% -5% 0% -5% 3% 3% Valoarea corectiei (EUR/mp) 1,16 -1,35 0,00 -1,36 0,84 0,65 Pret corectat 26,41 27,65 27,00 24,83 27,97 22,25 Suprafata 13.613,30 10.000 2.500 2.200 1.000 3.000 3.000 Corectie procentuala 0% -5% -5% -10% -5% -5% Valoarea corectiei (EUR/mp) 0,00 -1,45 -1,35 -2,62 -1,36 -1,08 Pret corectat 26,41 26,20 25,65 22,21 26,61 21,17 Total corectie bruta 3,16 9,30 4,35 10,42 8,83 5,33 Total corectie bruta procentuala 13,60% 37,41% 15,00% 43,68% 36,56% 28,00%

Valoarea estimate (fara TVA) rotund 26 EUR/mp

353.900 Euro 1.595.600 lei 4,5085

RAPORT DE EVALUARE - Fairsolve.com · Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii...

Documents

Transcript of RAPORT DE EVALUARE - Fairsolve.com · Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii...