RAPORT DE EVALUARE

Cabinet Persoan Fizic Autorizat Ing. Mihai Valerian Legitimaia nr. 1590-1336 / expert judiciar Tel: 0723.500.796; Tel./Fax: 021-665.32.24 Legitimaia nr. 830 evaluator ANEVAR E-mail: mihai.valerian@yahoo.com

Cabinet Persoan Fizic Autorizat Ing. Mihai Valerian Legitimaia nr. 1590-1336 / expert judiciar Tel: 0723.500.796; Tel./Fax: 021-665.32.24 Legitimaia nr. 830 evaluator ANEVAR E-mail: mihai.valerian@yahoo.com

RAPORT DE EVALUARE- EXTRAJUDICIAR -

BENEFICIAR: SC SARAMONTIEL IMPEX SRL

EVALUATOR: Ing. Mihai Valerian

RAPORT DE EVALUARE- EXTRAJUDICIAR -DATE GENERALE

BENEFICIAR: SC SARAMONTIEL IMPEX SRL, cu sediul n Calea Rahovei nr. 293, bl. 81A, sc. A, et. 4, ap. 12, sector 5, Bucureti, avnd J40/5312/1994, CUI RO5970742, reprezentat de dl Costache Marin, n calitate de administrator

EVALUATOR: Expert ing. Valerian MIHAI, expert din anul 1980, reatestat de Ministerul Justitiei prin dosar 1590/1336/1992, membru ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) cu legitimatia nr. 830, atestat de Agentia Nationala de Privatizare - adeverinta nr. 1071/1992, membru al CET-R (Corpul Expertilor Tehnici din Romania) - carnet nr. 074, persoana fizica autorizata avand cod fiscal nr. 1420108400155, asigurare de raspundere profesionala-certificat nr.14141/1167/01.02.2009DATA EVALUARII: 31.12.2009

CURS BNR: 4,200 lei/EURO

OBIECTIVUL EVALURII: Determinarea valorii spaiu lui comercial situat n Orelul Copiilor Bucureti, n vederea declarrii pentru impozitare.

PROCEDURAAm fost contactat de reprezentantul beneficiarului i pe cheltuiala sa m-am deplasat la adresa spaiului comercial unde l-am cercetat i am reinut caracteristicile tehnice necesare ntocmirii raportului de evaluare.

DIAGNOSTIC JURIDICSpaiul comercial este proprietatea SC SARAMONTIEL IMPEX SRL, conform contract de vnzare-cumprare nr. 242/30.05.2005, autentificat la BNPA TATOMIR CRISTINA i Drgu Reli, str. Octavian Goga nr. 106, sector 3, Bucureti.

DECLARATIA EXPERTULUI EVALUATOR Evaluatorul declara pe propria raspundere ca nu are nici un interes direct sau indirect, prezent sau viitor, in legatura cu obiectul si scopul evaluarii sau cu persoanele fizice sau juridice implicate.n vederea efectuarii evaluarii au fost luati in considerare toti factorii care au influaenta asupra valorii obiectului evaluarii si nu au fost omise deliberat nici un fel de informatii care ar avea importanta asupra evaluarii.Factorii si informatiile care au fost luate in calcul si care au influenta asupra valorii obiectului evaluarii sunt considerate corecte si rezonabile pentru intocmirea prezentului raport.Evaluatorul se considera degrevat de raspunderea existentei unor vicii ascunse privind obiectul evaluarii, care ar putea influenta in vreun sens evaluarea.Metodologic, in elaborarea lucrarii, s-a tinut seama de prevederile legale.Principial, raportul de expertiza-evaluare respecta Standardele, Recomandarile si Notele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania si ale Corpului Expertilor Tehnici din Romania, precum si materialul bibliografic de specialitate.Rezultatele si informatiile cuprinse in interiorul lucrarii se considera a fi corecte, chiar daca redactarea nu a retinut, intoteauna si integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidentiate.Acest raport de evaluare nu poate fi inclus, partial sau in intregime, intr-un document publicat, fara acordul scris al evaluatorului asupra formei in care ar urma sa apara.Raportul este confidential pentru utilizator si destinatar si poate fi folosit numai pentru scopul mentionat. Nu acceptm nici o alt responsabilitate fa de o ter persoan care s poat face uz de el.

STANDARDELE SI LEGISLATIA DE EVALUARE Au fost utilizate:1. Standardelor Internaionale de Evaluare, Ediia 2005: IVS 1 Valoarea de pia baz de evaluare; IVS 2 Baze de evaluare diferite de valoarea de pia; IVS 3 Raportarea evalurii; GN 1 Evaluarea proprietii; GN 7 Consideraii privind substanele toxice i periculoase; GN 8 Costul de nlocuire net; GN 9 Analiza fluxurilor financiare reactualizate; GN 11 Verificarea evalurii.2. Deciziile CGMB 181/1990 i 207/2005;3. Buletine documentare EXPERTIZA TEHNIC ale CET-R;4. Decretul 61/1990.

IPOTEZE GENERALE PENTRU EVALUARESe presupune ca proprietatea este detinuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia.Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere.Toate studiile ingineresti sunt presupuse a fi corecte. Planurile si materialul ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l ajuta pe cititor sa vizualizeze proprietatea.Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidentiate ale proprietatii, ale subsolului sau structurilor sale care ar face proprietatea sa valoreze mai mult sau mai putin.Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare in vigoare exceptand situatia cand raportul de evaluare nu a fost identificata, descrisa si considerata o non-conformitate.Se presupune ca au fost sau pot fi obtinute sau reinoite toate autorizatiile, licentele, certificatele de ocupare, aprobarile sau alte acte solicitate de institutiile locale, regionale sau nationale, pentru fiecare utilizare pe care se bazeaza estimarea valorii.Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor se realizeaza in cadrul limitelor proprietatii descrise si ca nu exista incalcari sau violari ale altor proprietati, daca nu se mentioneaza altfel.Presupun, in scopul acestei evaluari, ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea. Nu am fost informat de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminatilor sau materialelor periculoase.Evaluatorul nu a facut nici un fel de investigatii refertoare la utilizarile trecute sau prezente, atat pe proprietate cat si pe terenul vecin pentru a stabili daca exista vreo contaminare a proprietatii analizate in aceste utilizari sau amplasamente si deci valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva.Nu imi asum nici o responsabilitate pentru existenta vreunui contaminat, nici nu ma angajez pentru o expertiza sau o cercetare stiintifica necesara pentru a fi descoperit. Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea analizata sau pe orice alt teren vecin sau ca mijloacele care au fost puse in functionare ar putea contamina, acesta ar putea diminua valoarea raportata.Nu am facut o expertiza tehnica a structurii de rezistenta, nici nu am inspectat acele parti care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in starea tehnica buna corespunzatoare unei exploatari normale. Opinia asupra starii partilor neexpertizate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea lor.

CONDITII LIMITATIVEPosesia acestui raport sau a unei copii nu confera dreptul de publicare.Evaluatorul prin latura muncii sale, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta in legatura cu proprietatea, decat in limita prevederilor contractuale.Nici una din partile raportului (in special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului sau firma la care lucreaza acesta), nu vor fi difuzate public prin reclama, relatii publice, stiri, agentii de vanzare sau alte cai mediatice, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului.Orice estimare a valorii continute in raport se aplica intregii proprietatii si orice impartire sau divizare a totalului in valori fractionate va invalida valoarea estimata daca acestea nu au foat stabilite in raport.Evaluatorul a folosit documente cadastrale, pentru a stabili dimensiunile fizice si marimea proprietatii. Daca o masuratoare atesta ca aceasta informatie nu e valida, ea va trebui ajustata.Previziunile, proiectiile sau estimarile continute in raport se bazeaza pe conditiile curente de pe piata, pe factorii cererii si ofertei anticipate pe termen scurt si sunt influentate de inexistenta (inca) a unei economii stabile. Aceste prevziuni sunt, prin urmare, supuse schimbarii conditiilor viitoare. Orice modificare a conditiilor pietei poate duce la modificare rezultatelor evaluarii.

CONSTATRIOrelul Copiilor este amplasat n parcul Tineretului la staia de metrou Constantin Brncoveanu.Dup zonarea efectuat de CGMB prin Decizia 181/1990 se situeaz n zona I a Municipiului Bucureti.Descrierea construciilorUnitate situata in Oraselul Copiilor cu spatii de servire in aer liber.

Constructie parter se compune din:- salon- carmangerie- spalator vase- holuri- bucatarie- vestiar cu grup sanitar- bufet- grupuri sanitare- magazii- terasa acoperita de o copertina cu structura metalica ( stalpi + ferme si invelitoare din PAS ondulat ).Structura de rezistenta este formata din zidarie portanta de caramida, fundatii beton, stalpi lemn la pridvor), un stalp metalic in salon, grinzi lemn si metalice, sarpanta din lemn.Cota 0,00 la 60 cm fata de terasa.Compartimentarile interioare sunt din zidarie caramida, tamplarie din PVC cu geam termopan, tamplarie lemn in zonele de lucru ( bucatarii , spatii de depozitare).Plafon fals la restaurant.Pardoseli : gresie si mozaic.Tencuieli interioare driscuite, zugraveli lavabile, placaje de faianta la bucatarie, grupuri sanitare, bufet.Tencuieli exterioare driscuite, zugraveli si placaj piatra de ru, dnd un aspect rustic.Instalatii: instalatie electrica de iluminat fluorescent, incandescent si forta, apa, canal, incalzire cu centrala termica proprie.Elemente geometrice- Spatiu restaurant : Sc = 278,8 m.p., Su = 240,14 m.p.- Terasa cu copertina : Sc = 164,15 m.p. - Terasa acoperita cu trotuar aferent : Sc = 210,92 + 14,11 225,03m.p.- Total suprafata construita : Sc = 667,98 m.p.- H = 2,75METODOLOGIA DE EVALUAREValoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o propietate ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte actioneaza in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeriValoarea de piata inseamna pretul la care terenul si cladirile ar putea fi vandute printr-un contract privat incheiat la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si un cumparator independent, presupunand ca propietatea a fost data publicitarii, conditiile pietei permit o instrainare ordonata si ca exista o perioada de timp disponibila normala, functie de natura propietatii, pentru negocierea vanzarii Pretul cel mai probabil la o anumita data, in bani lichizi sau in conditii echivalente, pentru care drepturile de propietate s-ar vinde dupa o publicitate rezonabila pe o piata competitiva sub toate conditiile cerute de o vanzare corecta, in care vanzatorul si cumparatorul au actionat prudent, in cunostinta de cauza si in interes propriu si presupunand ca nu au existat presiuni pentru a incheia tranzactia

Metode utilizate: Metoda costului de nlocuire Metoda comparaiei directe Metoda venitului

Metoda costului de nlocuireMetoda se aplica astfel: se evalueaza separat terenul; se evalueaza constructia prin metoda costurilor; valoarea imobilului (a spatiului comercial) rezulta din insumarea valorii terenului cu valoarea constructie;Evaluarea constructiei prin metoda costurilor consta in stabilirea valorii actuale a obiectului, determinata prin formula de calcul normata, cu introducerea diferitelor elemente caracteristice obiectului si stabilirea pretului corectat de barem unitar.Elementele de calcul sunt preluate din Cataloage de preturi de barem si corectii, editate de Comisia Centrala de Inventariere si Reevaluare a Fondurilor Fixe/1965. Metodologia este insusita si promovata de catre Ministerul Lucrarilor Publice, Locuintei si Turismului, fiind aprobata cu Ordin MLPTL nr. 32/N/1995. Pentru aducerea la zi a valorilor calculate se aplica prevederile nornelor si actelor normative in vigoare.Indicii de actualizare sunt elaborati de catre INCERC Bucuresti si aprobati de Ministerul Lucrarilor Publice, Transportului, Locuintelor si Turismului.Formule de cacul utilizate:Vai = Vb x K0 x K1, in care:Vai = valoare tehnica initiala, actulizata;Vb = valoare de baza de barem, corectata - din cataloageK0 = coeficient de corelare a valorii pentru perioada 1.01.1965 1.01.1990K1 = cumul de factori de corelatie a valorii, corespunzator perioadelor de referinta analizate, conform legislatiei si normelor prezentrate mai susVa = Vai (1-U), in care:U = uzura fizica reala a obiectului, calculata avandu-se in vedere: starea fizica efectiva a obiectului, a gradului de intretinere constatat la verificarea pe teren; eventualele consolidari si reparatii executate; coeficient de uzura normata si tehnico-constructiva; durata normata de viata, caracteristica.

Metoda comparatiei directeIn aplicarea acestei metode evaluatorul pleaca de la premisa ca valoarea de piata a unei propietati este in relatie directa cu preturile de tranzactie a unor propietati competitive si comparabile. Este necesara o analiza comparativa a propietatilor similare cu cea supusa evaluarii pe baza asemanarilor si diferentelor intre propietati si tranzactii care influenteaza valoarea.Metoda comparatiei directe se poate aplica in evaluarea propietatilor imobiliare de orice tuip, cu conditia ca evaluatorul sa detina sau sa culeaga suficiente date si informatii privind tranzactii recente (in numar rezonabil) pe piata imobiliara respectiva. Etapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparatiei directe sunt: Culegerea de informatii (date reale si corecte) privind tranzactii (cu caracter obiectiv) de propietati similare prin analiza pietei; Identificarea criteriilor de comparatie relevante si efectuarea unei analize comparative pe fiecare criteriu; Compararea propietatilor comparabile cu propietatea evaluata, utilizand elementele de comparatie si ajustarea corespunzatoare a pretului de vanzare a fiecarei propietati comparabile; Analiza rezultatelor evaluarii si alegerea valorii sau a intervalului de valori.In aplicarea metodei se iau in considerare si se compara toate diferentele rezonabile intre proprietatile compatibile, diferente care le influenteaza valoarea. Prin cercetarea pietei imobiliare se vor identifica elementele variabile la care valoarea proprietatilor imobiliare este deosebit de sensibila.Evaluatorul nu a avut acces la tranzactiile imobiliare la acest tip de imobile, acestea fiind detinute de agentiile imobiliare si notari care nu le fac publice i n consecin metoda nu se aplic.

Metoda costului de nlocuireRestaurant + terasa cu copertina Sc restaurant = 278,80 mp Sc copertina = 164,15 mpCatalog de reevaluare nr. 120Fisa nr. 7, var. A II-aValoarea de inlocuire unitara:- constructii1.027 lei/mpAd- instalatii de iluminat incandescent104 lei/mpAd- instalatii sanitare 78 lei/ mp Ad- instalatii de incalzire centrala fr centrala termica proprie 91 lei/mp AdTotal1.300 lei/mpAdCorectii:- pentru inaltimi mai mici de 4,5 m se scad pentru flecare 0,10 m 16 lei/mp Ad- pentru finisaje superioare se adauga 110 lei/mp Ad- pentru pardoseli din gresie se adauga 15 lei /mp pardoseala- pentru finisaje superioare se adauga 110 lei/mpAd- pentru instalatii electrice de iluminat fluorescent se adauga 90 lei/mp suprafata iluminata- pentru centrala termica proprie se adauga 35 lei/mpAd- pentru nstalatia de conditionare a aerului se adauga 360 lei/mp suprafata conditionata- pentru camera frigorifica se adauga 1.200 lei/mp camera frigorifica Pentru terase sau gradina de vara:- pentru platforme din dale de beton, placi mozaic se adauga 65 lei/mp platforma- pentru acoperisuri din materiale plastice se adauga 75 lei/mp acoperis - pentru instalatii electrice de iluminat exterior se adauga 285 lei/loc lampaValoarea de nlocuire neactualizat:- Catalog 120, fia 7- Pre barem de calcul 1300 lei/mpRestaurant:1300 lei/mp x 278,80 mp = 362.440 lei (ROL)Se fac coreciile:- nlimi mai mici de 4,5m se scade18 x 16 lei/mp x 278,80 mp = - 80.294 lei (ROL)- pardoseli din gresie se adaug278,80 mp x 15 lei/mp = + 4.182 lei (ROL)- finisaje superioare se adaug278,80 mp x 110 lei/mp = + 30.668 lei (ROL)- iluminat fluorescent se adaug99,0 mp x 90 lei/mp = + 8.910 lei (ROL)- CT proprie se adaug278,80 mp x 35 lei/mp = + 9.758 lei (ROL)- instalaie aer condiionat se adaug110 mp x 360 lei/mp = + 39.600 lei (ROL)- camer frigorific se adaug5,0 mp x 1200 lei/mp = + 6.000 lei (ROL)TOTAL 381.264 lei (ROL)Valoarea tehnic actualizat:381.264 lei (ROL) x 23745,378 = 9.053.257.798 lei (ROL) 905.326 lei (RON)Valoarea rmas actualizat:Se aplic coeficientul de uzur estimat la 60%905.326 lei (RON) x (1 - 0,60) = 362.130 lei (RON)Terasa- Catalog 109, fila 2- Pre barem de calcul 294 lei/mp Ad225 mp x 294 lei/mp = 66.150 lei (ROL)Se fac coreciile:- pardoseal din dale mozaic se adaug164,15 mp x 65 lei/mp = + 10.670 lei (ROL)- acoperi material plastic se adaug164,15 mp x 75 lei/mp = + 12.310 lei (ROL)- lmpi exterioare se adaug6 locuri x 285 lei/loc lamp = + 1.425 lei (ROL)TOTAL 90.555 lei (ROL)Valoarea actualizat:90.555 lei (ROL) x 23745,378 = 2.150.262.705 lei (ROL)215.026 lei (RON)Valoarea rmas actualizat:215.026 lei (RON) x 0,80 = 172.020 lei (RON)TOTAL VALOARE RMAS ACTUALIZAT = 534.150 lei (RON)Valoarea de pia:n condiiile stagnrii totale a pieei imobiliare i a crizei economice actuale, se consider un coeficient de pia sczut de 0,5.534.150 lei (RON) x 0,5 = 267.075 lei (RON)

CONCLUZII

1. Valoarea de pia a spaiului comercial ce aparine SC SARAMONTIEL IMPEX SRL este de 267.075 lei (RON).2. S-a utilizat un curs valutar BNR de 4,200 lei/EURO.

NOTA: Prezentul raport de evaluare nu poate fi utilizat decat in scopul mentionat mai sus. Eventualele copii de pe acest raport sunt valabile numai cu semnatura in original a evaluatorului.

Evaluator, Ing. Mihai Valerian

13Decembrie 2009