Raport de Evaluare Finalizare

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 CUPRINS 1. INTRODUCERE Scrisoare de transmitere 1.1 Sinteza evaluarii ..................................................4 1.2 Certificare ..................................................5

2. PREMIZELE EVALUARII 2.1 Ipoteze si conditii limitative ..........................................................................................6 2.2 Obiectul evaluarii 2.3 Scopul evaluarii .......................................................... 8 .............................................................8

2.4 Drepturi de proprietate evaluate ...............................................................8 2.5 Bazele evaluarii ..........................................................................................................8 2.6 Tipul valorii estimate ............................................................................8 2.7 Data estimarii valorilor ..................................................9 2.8 Moneda raportului 2.9 Inspectia proprietatii ..........................................9 ....................................................10

2.10 Informatiile utilizate si sursele de informatii .......................................................10 2.11 Clauza de nepublicare ........................................................10

3. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE 3.1 Situatia juridica ....................................................11 .....................................................11 3.2 Descrierea amplasamentului

3.3 Descrierea terenului, a amenajarilor si constructiilor .................................................12

4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 4.1 Analiza ofertei .................................................................15 4.2 Cererea si gradul de ocupare .................................................16 4.3 Echilibrul pietei ....................................................17

1

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 5. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 5.1 Cea mai buna utilizare ................................................18 .22 5.2 Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda costurilor

5.3 Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda comparatiei vanzarilor ......................27 5.4 Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii veniturilor.......................29 6. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI ......................................30 7. ANEXE .....................................................................................................................................31

CATRE COMISIA DE EXAMINARE ANEVAR 2

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 In vederea promovarii examenului de evaluator de proprietati imobiliare, va prezint rezultatul raportului de evaluare elaborat in vederea estimarii valorii de piata a proprietatii imobiliare cladire de birouri situata in strada Delea Noua, nr. 2, Bucuresti, sector 3. Proprietatea se compune din cladire de birouri 2S+P+10E doua subsoluri, parter, zece etaje. Terenul aferent proprietatii este de 1216,14 mp. Beneficiarul lucrarii : SC Delenco Construct SRL- persoana juridica, unic proprietar. Scopul acestui raport de evaluare il constituie estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare cladire de birouri situata in strada Delea Noua, nr. 2, Bucuresti, sector 3, in vederea vanzarii. In cuprinsul raportului sunt prezentate metodele de evaluare si relevanta acestora in cazul evaluarii prezente. Metodele de evaluare aplicate in prezentul raport au fost: metoda comparatiilor, metoda de randament (capitalizarea veniturilor din inchiriere) si metoda costurilor. Evaluarea a fost facuta in conformitate cu prevederile Standardelor Internationale de Evaluare(IVS) elaborate de Comitetul International pentru Standarde de Evaluare, editia a VI- a - 2003. Evaluarea se bazeaza atat pe informatiile primite din partea proprietarului, cat si pe rezultatele investigatiilor facute de catre evaluator. Opinia evaluatorului referitoare la valoarea proprietatii imobiliare evaluate, in urma aplicarii metodologiei de evaluare, la data de 07.01.2009 , este de : Valoarea estimata nu cuprinde taxa pe valoarea adaugata. Valoarea de piata a terenului este de : Valorile estimate in devize sunt valabile atata timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, inflatie, nivelul cererii si ofertei, evolutia cursului de schimb etc.) nu sufera modificari semnificative. Data evaluarii : 07.01.2009 Cursul de schimb leu/euro comunicat de BNR pentru data de 07.01.2009 este de 1 euro = 4,0629 ron. Data elaborarii raportului de evaluare : 07.01.2009 Autoarea raportului de evaluare : Filote Maria Alexandra

1.1 SINTEZA EVALUARII 3

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3

Proprietatea evaluata Adresa Data evaluarii Data inspectiei Destinatar Tipul valorii

CLADIRE DE BIROURI 2S+P+10E SI TEREN AFERENT Str.Delea Noua, nr.2, Bucuresti, sector 3 07.01.2009 07.01.2009 ANEVAR valoarea de piata Proprietar SC Delenco Construct SRL

Solicitantul SC Delenco Construct SRL Act de proprietate Ocupantul proprietarul Sarcini privind nu sunt proprietatea

Informatii privind proprietatea Tipul proprietatii Amplasare (tip imobil) Numar nivele proprietate Suprafata construita Suprafata desfasurata Suprafata inchiriabila Suprafata teren Parcare subterana Parcare supraterana

Cladire de birouri clasa A Constructie noua 2008 Cladire de birouri 2S+P+10E Doua subsoluri, parter, zece etaje 873,6 mp 12.532,00 mp 8.880,00 mp 1.216,14 mp 68 locuri 28 locuri Posibilitate extindere prin ridicarea unei structuri de otel - parcare supraetajata Proiect structura in cadre din beton armat

Tip structura

1.2. CERTIFICARE Subsemnata certific in cunostinta de cauza si cu buna-credinta ca: afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. Estimarile si concluziile se bazeaza pe informatii si date considerate de catre evaluator ca fiind

4

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 adevarate si corecte, precum si pe concluziile inspectiei asupra proprietatii, pe care am efectuat-o la data de 07.01.2009. nu am nici un interes actual sau de perspectiva in legatura cu proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate ; analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate doar de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si se constituie ca analiza impartiala, nepartinitoare ; suma ce imi revine drept plata pentru realizarea raportului nu are nici o legatura cu valoare estimata ; acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar ; in deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din Standardele Internationale de Evaluare, cu metodologia de lucru recomandata de ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si cu cerintele Codului Deontologic al profesiei de evaluator, care este o anexa la Statutul ANEVAR ; prezentul raport se supune normelor ANEVAR si la cerere poate fi expertizat, in conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR ; proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator in prezenta proprietarului. In elaborarea prezentului raport evaluatorul care semneaza nu a primit asistenta semnificativa din partea altei persoane ; la data elaborarii acestui raport, evaluatorul care semneaza acest raport este membru ANEVAR si este competent sa efectueze acest raport de evaluare.

Filote Maria Alexandra

2. PREMIZELE EVALUARII 2.1 Ipoteze si conditii limitative 1. Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil a acordului scris 5

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 al clientului, autorului evaluarii si evaluatorului verificator, asa cum se precizeaza la punctul 8 de mai jos. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza acestui raport de evaluare. 2. Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia in care conditiile de piata, reprezentate de factorii economici, sociali si politici, raman nemodificate in raport cu cele existente la data intocmirii raportului de evaluare. 3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cercetari specifice la arhive, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil si se poate tranzactiona, ca nu exista datorii care au legatura cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata sau inchiriata. In cazul in care exista o asemenea situatie si este cunoscuta, aceasta este mentionata in raport. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesie legala (titlul de proprietate este valabil) si responsabila. 4. Se presupune ca proprietatea imobiliara in cauza respecta reglementarile privind documentatiile de urbanism, legile de constructie si regulamentele sanitare, iar in cazul in care nu sunt respectate aceste cerinte, valoare de piata va fi afectata. 5. Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Orice schita din raportul de evaluare prezinta dimensiunile aproximative ale proprietatii si este realizata pentru a ajuta cititorul raportului sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante (masuratori de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate. 6. Daca nu se arata altfel in raport, se intelege ca evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile a proprietatii (inclusiv, dar fara a se limita doar la acestea, starea si structura solului, structura fizica, sistemele mecanice si alte sisteme de functionare, fundatia, etc.), care pot majora sau micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel de conditii daca ele nu au fost observate, la data inspectiei, sau nu au devenit vizibile in perioada efectuarii analzei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare. Raportul de evaluare prezentat nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau raport detaliat al starii proprietatii, astfel de informatii depasind sfera acestui raport si/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofera garantii explicite sau implicite in privinta starii in care se afla proprietatea si nu este responsabil pentru existenta unor astfel de

6

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 situatii si a eventualelor lor consecinte si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. 7. Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le considera ca acestea sunt adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte parti. 8. Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu il va dezvalui unei terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele Internationale de Evaluare si /sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat. 9. Evaluatorul a fost de acord sa-si asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizate de catre client si in scopul precizat in raport. 10. Consimtamantul scris al evaluatorului si al evaluatorului verificator (daca al acestuia din urma este necesar), trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poata fi utilizata in orice scop de catre orice persoana, cu exceptia clientului si al destinatarilor care au fost precizati in raport. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti, inclusiv altor creditori ipotecate, altii decat clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relatii publice, informatii, vanzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoare prezentata in raportul de evaluare nu are legatura cu valoarea de asigurare.

2.2 Obiectul evaluarii Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara cladire de birouri situata in strada Delea Noua, nr. 2, Bucuresti, sector 3. Proprietatea se compune din cladire de birouri 7

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 2S+P+10E doua subsoluri, parter, zece etaje. Terenul aferent proprietatii este de 1216,14 mp cu o deschidere la str. Delea Noua de 25m. 2.3. Scopul evaluarii Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prezentate mai sus in vederea vanzarii acesteia. Prezentul raport de evaluare se adreseaza persoanei juridice SC Delenco Construct SRL in calitate de client si Comisiei de examinare ANEVAR in calitate de destinatar. 2.4 Drepturi de proprietate evaluate A fost supus evaluarii dreptul de proprietate al SC Delenco Construct SRL asupra proprietatii imobiliare cladire de birouri prezentate la punctul 2.2. 2.5 Bazele evaluarii Metodologia de calcul a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii evaluate si de prevederile Standardelor Internationale de Evaluare IVS, si anume IVS 1 Valoarea de piata baza de evaluare si IVS 3 Raportarea evaluarii. 2.6 Tipul valorii estimate Metodologia aplicata a luat in considerare toate posibilitatile de dezvoltare viitoare a proprietatii (cladire de birouri si teren aferent) si s-a putut estima valoarea de piata a proprietatii, asa cum este ea definita in standardele ANEVAR similare cu standardele internationale de evaluare IVS 1: Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu un pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Metodologia de evaluare aplicata include abordarea prin costuri a evaluarii, prin comparatie si prin metode bazate pe venit.

8

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 In abordarea prin costuri este stabilita valoarea de piata prin determinarea costului de reconstructie sau de inlocuire a cladirii si amenajarii terenului la data evaluarii si corectarea acestuia cu valoarea estimata a pierderilor ce au avut loc datorita uzurii fizice, neadecvarii functionale si conditiilor externe, la care se adauga profitul investitorului imobiliar si valoarea estimata a terenului. Totalul acestora reprezinta valoarea indicata de abordarea prin costuri. Abordarea prin comparatie se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu proprietati similare care au fost tranzactionate, luand in considerare o serie de criterii de comparatie, in functie de care se realizeaza corectii ale valorilor. Abordarea pe baza de venit este importanta pentru proprietatile care sunt cumparate si vandute pe baza capacitatii si caracteristicilor lor de a genera castiguri, daca exista informatii de piata credibile pentru sustinerea elementelor analizate. 2.7 Data estimarii valorilor Evaluarea a fost realizata pe baza informatiilor privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii ianuarie 2009. Realizarea raportului de evaluare a avut loc la inceputul lunii ianuarie 2009. 2.8 Moneda raportului Opinia finala a evaluarii este prezentata in LEI si in devize EUR. Metodele utilizate au dus la exprimarea valorii finale in lei, pentru expimarea acesteia in EUR utilizandu-se cursul de schimb comunicat de BNR la data evaluarii, si anume 1EUR = 4,0629 ron. Exprimarea in valuta a opiniei finale este adecvata atata timp cat principalele premize care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative, cum ar fi evolutia cursului de schimb comparativ cu puterea de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specifica, modificarea riscurilor asociate unei investitii similare.

2.9 Inspectia proprietatii

9

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 Inspectia proprietatii a fost realizata de catre Filote Maria Alexandra in prezenta reprezentantului SC Delenco Construct SRL. Au fost adunate informatii referitoare la proprietate, s-a intocmit fisa de inspectie in prezenta proprietarului, s-au realizat descrieri, s-au verificat schitele puse la dispozitie de catre proprietar, s-au facut fotografii. 2.10 Informatiile utilizate si sursele de informatii Informatiile utilizate au fost :

- situatia juridica a proprietatii imobiliare si suprafetele constructiei si aleamplasamentului, soft NetEdit harta amplasament; informatii privind piata imobiliara specifica ( nivelul preturilor si al chiriilor). Sursele de informatii au fost :

- reprezentantul SC Delenco Construct SRL, pentru informatiile legate de situatia juridicaa proprietatii imobiliare evaluate;

- companiile imobiliare Colliers Bucharest Market Reports 2008 , AtisReal BucharestProperties 2008;

- informatii existente pe site-urile www.imobiliare.ro; www.run.ro; www.colliers.ro;www.atisreal.ro;

- revistele de profil : Proprietati supliment al Ziarului Financiar, RED Real EstateDirectory, Ziarul de Imobiliare; materialul didactic pus la dispozitie de ANEVAR. 2.11 Clauza de nepublicare Acest raport de evaluare nu poate fi inclus partial sau in intregime si nici ca referinta intr-un document publicat, reclama, circulara sau declaratie, fara acordul scris al evaluatorului asupra formei in care ar urma sa apara. Raportul de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si doar pentru uzul clientului si destinatarului prevazuti la punctul 2.3. Posesia acestui raport sau a unei copii nu confera dreptul de publicare. Nu se accepta nici o responsabilitate fata de o terta persoana care sa poata face uz de al in acelasi scop sau in alt scop.

3. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE 10

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 Proprietatea se compune din cladire de birouri 2S+P+10E doua subsoluri, parter, zece etaje. Terenul aferent proprietatii este de 1210,30 mp. Suprafetele totale pentru fiecare etaj sunt prezentate in Anexa nr. 1. 3.1 Situatia juridica Drept de proprietate deplin. Contract de vanzare cumparare autentificat sub nr.6459/12.11.2004. Autorizatie de constructie nr. 1331/01.07.2005. Extras de carte funciara nr. 3842/07.12.2008. S-a pus la dispozitie planurile cladirii. Din informatiile aflate la dispozitia evaluatorului si potrivit declaratiilor proprietarului, imobilul nu este supus restrictiilor de nici un fel (servituti, leasing, ipoteci) care sa influenteze sau sa limiteze dreptul de proprietate evaluat. 3.2 Descrierea amplasamentului Proprietatea imobiliara cladire de birouri evaluata in prezentul raport este situata in strada Delea Noua, nr. 2, Bucuresti, sector 3. Cladirea este amplasata in Bucuresti, relativ central, concret in perimetriul format de cele trei piete: Universitatii, Unirii si Muncii. Decizia investitorilor a fost construirea unei cladiri de birouri clasa A, intr-o zona de clasa A minus, ceea ce ofera clientilor un spatiu aproape de centru cu un cost relativ scazut. Cladirea este construita pe un teren de 1.216,14 m2 cu deschidere spre strazile Calarasilor, Delea Noua si Matei Basarab si este alcatuita din doua niveluri subterane, parter si zece etaje.

Amplasament Harta Soft Net Edit

11


3.3 Descrierea terenului, a amenajarilor si constructiilor In subsolul B (suprafata de 1.182,00 m2) exista 42 de locuri de parcare cat si spatii pentru instalatii electromecanice. Accesul autovechiculelor se face cu liftul de la subsolul A. In subsolul A (suparafata de 1.182,00 m2) exista 26 de locuri de parcare, spatii pentru instalatii electromecanice si rampa de coborare/urcare reprezentand intrarea principala in subsolul A dinspre strada Matei Basarab. Parterul (suprafata de 883,50 m2) are trei intrari dintre care doua deservesc cladirea principala iar cea de a treia spatiul comercial de la nivelul parterului. De asemenea, langa rampa dinspre Matei Basarab se ofera acces spre cele 28 de locuri de parcare de pe lotul alaturat. Aceste locuri pot fi inmultite foarte usor prin ridicarea unei structuri de otel (parcare supraetajata).

12

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 Forma terenului confera un avantaj enorm cladirii, astfel incat poate fi separata vertical in trei aripi, fiecare cu intrari, lifturi, scari si grupuri sanitare independente. De asemenea poate fi impartita pe orizontala prin amenajarea unui spatiu comercial la nivelul parterului (457,15 m2) si a primului etaj (695,50 m2) zona care este potrivita si pentru o banca. Restul cladirii poate fi folosita ca un intreg sau impartita pe etaje. Toate spatiile libere au vedere spre fatada si lumina naturala din plin. Etajele cu forma tipica: 2, 3, 4, 5, 6, 7 (suprafata construita 1.118,60 m2, net 750,50 m2) pot fi separate in 3 zone de birou pe etaj. La etajul opt (suprafata construita 720,00 m2, net 520,00 m2) cladirea sufera prima schimbare in ceea ce priveste forma tipica a unui etaj astfel incat spatiul dinspre Calarasilor este o terasa. La etajul noua cladirea este limitata doar la partea dinspre Matei Basarab (suprafata neta de 167,50 m2) in timp ce terasa ramasa poate fi folosita ca gradina. La etajul zece exista un apartament cu o suprafata neta de 145,00 m2. Etajele noua si zece pot functiona perfect independent de restul cladirii. Acoperisul este realizat in structura de sarpanta , cu invelitoare din tabla si piese de colectare si dirijare a apei tip Lindab. Instalatiile cladirii sunt de asemenea de clasa A, la fel ca si design-ul care asigura performante maxime. Finisaje exterioare: panouri vitrate, geam clar, tamplarie aluminiu cu rupere de punte termica. Finisaje interioare: pereti tencuiala i vopsitorii, plafon: placare, panouri suspendate, pardoseala, placare, mocheta, piatra, faianta. Instalatii electrice: Sistemul de iluminare in zona birourilor este realizat din lampi cu halogen de 4x18 avand dimensiuni identice cu casetele tavanului fals. Cablul trece printr-un tub de cabluri sub tavanul fals usurand astfel separarea spatiului deschis. Fiecare etaj are un panou electric separat astfel incat fiecare etaj isi poate masura independent consumul de energie electrica. Un generator asigura functionarea consumatorilor principali chiar si in cazul unei pene de curent.

13

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 Curenti slabi: Cladirea are un sistem de control al accesului ce permite supravegherea cu usurinta al acestuia. Este prevazuta instalarea unui sistem de detectare a incendiilor ceea ce inseamna ca un incendiu poate fi detectat si oprit cu usurinta cu ajutorul sistemului de stropitori. Cablurile pentru calculatoare si telefoane vor trece prin cladire si exista de asemenea posibilitatea amenajarii de camere de servere la fiecare etaj. HVAC: Sistemul HVAC este conceput astfel incat sa asigure confort maxim pentru intreaga cladire. Cladirea are un sistem BMS, un boiler de incalzire, 2 cristalizoare si 2 dispozitive de tratare a aerului. 4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane (fizice sau juridice) care au ca scop efectuarea de tranzactii imobiliare. Piata imobiliara este foarte usor influentata de factori externi, de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare se pot indrepta catre un punct de echilibru teoretic, dar pe aceasta piata vor exista intotdeauna decalaje intre cerere si oferta, de multe ori situatia pe aceasta piata fiind de exces de cerere sau supraoferta. Deoarece proprietatile imobiliare au o durata de viata lunga sunt privite de multe ori ca investitii, nu doar ca necesitate. Lichiditatea lor este scazuta, procesul de tranzactionare fiind destul de lung si anevoios. In cazul proprietatii evaluate s-a analizat piata specifica pentru tipul de proprietate Cladire de birouri situata in arealul Piata Muncii - Piata Iancului - Calea Calarasilor - Piata Unirii. In ciuda situatiei de pe piata imobiliara si a insecuritatii economice de la nivel international, in Bucuresti cererea de spatii de birouri a ramas constanta pe parcursul semestrului 1 din 2008, datorita intrarii pe piata a numeroase companii straine. Totusi, ca urmare a dificultatilor intampinate in prezent de mediul de afaceri, companiile au devenit mai precaute in privinta planurilor de extindere a activitatii, examinand mult mai atent optiunile existente pe piata imobiliara, in legatura cu situatia specifica a propriului domeniu de activitate. In aceste conditii procesul de negociere s-a prelungit si a devenit mai dificil, fiind necesare perioade mai lungi de promovare pentru proiectele de birouri disponibile.

14

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 4.1. Analiza ofertei Pe piata imobiliara oferta este formata de cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate disponibila pentru vanzare sau inchiriere, pe o anumita piata, la diverse preturi, intr-o anumita perioada. Oferta este reprezentata de doua tipuri de constructii clasa A : - cu o vechime de 8 ani (constructii finalizate in perioada 2000 - 2006) care au preturi de vanzare cuprinse intre 1.200 1.600 euro/mp si preturi de inchiriere cuprinse intre 12-16E/mp; - constructii noi (anii 2007, 2008) care au preturi cuprinse intre 1.600 2.100 euro/mp si preturi de inchiriere cuprinse intre 16-23E/mp, in functie de suprafata si imbunatatiri. Piata spatiilor de birouri din Bucuresti si-a continuat evolutia excelenta in ultimii 5 ani datorita cererii preexistente nesatisfacute si proiectelor initiate in acesti ani, ce au contribuit la dezvoltarea sustinuta a pietei. In ciuda previziunilor pesimiste asupra evolutiei pietei imobiliare la nivel international, stocul de birouri a crescut semnificativ in comparatie cu perioada 2000-2007, in semestrul 1 din 2008 fiind livrati pe piata aproximativ 235.000 mp. Ca urmare a numarului important de proiecte finalizate in aceasta perioada, la sfarsitul primului semestru din 2008 stocul spatiilor de birouri era de aproximativ 1.735.000 mp (suprafata construita), o crestere cu 15% fata de suprafata totala existenta in trimestrul 4 din 2007. Structura stocului adaugat anual nu s-a modificat semnificativ in ultimii 8 ani, proiectele finalizate fiind predominant birouri de clasa B. Insa pentru prima data, in primul semestru al lui 2008, birourile de clasa A livrate au depasit in volum spatiile de clasa B, reprezentand 55% din stocul nou adaugat. Aceasta crestere a ofertei de spatii de calitate s-a datorat in principal finalizarii proiectelor mari, de peste 10.000 mp. Aceasta evolutie a influentat semnificativ structura stocului de birouri din punct de vedereal dimensiunii cladirilor existente, aproximativ 50% din suprafata totala aflandu-se in proiecte de peste 10.000 mp. Totusi, raportul general dintre spatiile de clasa A si cele de clasa B nu a fost afectat semnificativ, birourile de calitate reprezentand numai aproximativ 40% din stocul total existent. Oferta nou adaugata pe piata in primul semestru din 2008 demonstreaza cererea crescuta pentru birouri de calitate, atat dezvoltatorii straini prezenti pe piata, cat si cei locali livrand proiecte de birouri la standarde internationale. In termeni geografici, structura stocului de birouri nou adaugat reflecta expansiunea pietei locale din ultimii ani. Proiectele de birouri raman concentrate in zonele centrale si de nord, unde sunt amplasate 68% din spatiile nou livrate. Oferta existenta in Bucuresti este concentrata in zonele centru-nord si nord (Zona Victoriei, Piata Muncii, Calea Calarasilor,

15

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 Soseaua Bucuresti-Ploiesti si Pipera), unde se afla 60% din stocul existent de birouri, in timp ce in zona centrala regasim 23% din oferta totala. 4.2. Cererea si gradul de ocupare Cererea reflecta nevoile, dorintele, puterea de cumparare si preferintele consumatorilor. Analiza cererii se axeaza pe identificarea utilizatorilor potentiali (cumparatori, chiriasi). Analiza cererii de spatii de birouri determina cererea de spatii de birouri generata de potentialii clienti din aceasta arie de piata. In semestrul I al anului 2008 suprafata inchiriata a scazut cu 20% comparativ cu prima jumatate a anului 2007, insa piata birourilor a ramas relativ dinamica, cu 192.000 mp inchiriati (inclusiv suprafetele preinchiriate). Chiriasii, in special companiile multinationale mari, solicita birouri de calitate si chirii mai avantajoase. Cele mai solicitate spatii au fost cele de clasa A, situate in zone atractive, usor accesibile si cu vizibilitate comerciala. Aceasta tendinta este reflectata si in structura suprafetei totale ocupate, din care birourile de clasa A au reprezentat 70%, cu 135.000 mp. Din punct de vedere geografic, distributia suprafetei ocupate a fost similara cu cea de anul trecut. 43%, respectiv 32% din totalul spatiilor inchiriate in prima jumatate din 2008 se situeaza in zonele de nord si vest, ceea ce demonstreaza continuarea procesului de descentralizare. Aceste doua zone ofera numeroase optiuni si chirii atractive comparativ cu alte zone, fiind preferate in principal de chiriasii aflati in cautarea unor birouri de mari dimensiuni. De asemenea, multe companii care nu gasesc spatiul dorit in zona central, iau in considerare aceste zone ca solutie alternativa. Piata locala a inregistrat si o modificare a structurii chiriasilor, cele mai active fiind companiile a caror activitate nu a fost afectata de inrautatirea situatiei economice, precum furnizorii de servicii, companiile de telecomunicatii si companiile de productie. Companiile care au generat cea mai mare cerere in ultimii ani, precum institutiile financiare, firmele de telemarketing si outsourcing, si-au diminuat cererea in prima jumatate a acestui an, fiind active in principal pe segmentul birourilor de clasa B. Suprafata medie solicitata a crescut, fluctuand in prezent intre 1.000 si 3.000 mp. Companiile doresc sa inchirieze birouri pe perioade de 3-5 ani, alocand in general bugete intre 16-20 Euro/mp/luna pentru birouri de clasa A, 12-16 Euro/mp/luna pentru birouri de clasa B situate in zone usor accesibile si 9-12 Euro/mp/luna pentru spatii ampasate in zone secundare. Aceste preturi nu includ TVA. Companiile ce solicita birouri de calitate situate in zona centrala trebuie sa inceapa cautarile cu 6-9 luni inainte de mutare, de aceea in semestrul 1 din 2008 au fost semnate 16

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 numeroase contracte de preinchiriere, reprezentand 65% din volumul total de inchirieri. Totusi aceasta tendinta nu este caracteristica si pentru alte zone ale capitalei, unde exista in prezent mai multe spatii disponibile comparativ cu anii precedenti. Dupa o lunga perioada de scaderi succesive, stocul birourilor disponibile a inregistrat prima crestere din 2003, de la nivelul de 2.0 % inregistrat in semestrul al doilea din 2007 pana la 3,5 %. Aceasta crestere s-a datorat finalizarii a numeroase proiecte. La sfarsitul semestrului 1 din 2008 stocul total de birouri era de 61,000 mp, in crestere cu 49 % comparativ cu prima jumatate a anului 2007. Birourile de clasa A reprezinta 18% iar cele de clasa B, 79% din stocul total de birouri disponibile. Gradul de ocupare pentru birourile de clasa A a inregistrat o crestere in ultimii 5 ani, procentul de ocupare fiind de 95% pentru acest tip de spatii de birouri. 4.3 Echilibrul pietei Echilibrul pe piata imobiliara, la momentul actual este pur teoretic, atat pe piata imobiliara la nivelul spatiilor de birouri din zona centrala cat si pe piata imobiliara in general. Cererea este mai mare decat oferta si aceasta duce la preturi ridicate la proprietatile imobiliare, situatie ce se va mentine si pe viitor. Cererea mare existenta coroborata cu proiectele moderne de mari dimensiuni sustinute de tranzactii semnificative de pre-inchiriere incheiate in ultimele 12 luni indica un trend ascendent al pietei pe termen scurt. Stocul de spatii de birouri construite speculativ propus spre finalizare in semestrul 2 din 2008 totalizeaza in prezent aproximativ 200.000 mp, cu 148.000 mp concentrati in zona de nord si vest. Stocul de spatii de birouri propus spre finalizare va determina scaderea chiriilor obtenabile, in special in zonele secundare. 55% din spatiile de birouri propuse spre finalizare pentru acest an sunt deja pre-inchiriate, ceea ce va determina mentinerea conditiilor dificile pentru chiriasii care solicita suprafete mari de birouri la standarde inalte de calitate. Dupa cresterea spectaculoasa a numarului proiectelor de clasa A finalizate in anul 2008, echilibrata totusi de livrarea a numeroase cladiri de clasa B, spatiile propuse pentru finalizare demonstreaza in continuare tendinta pietei pentru spatii clasa A, care ofera suprafete de mari dimensiuni si dotari de calitate. Ca urmare birourile de clasa A reprezinta 55% din totalul de spatiii de birouri propuse spre livrare in anul 2009.

17

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 5. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 5.1 Cea mai buna utilizare Cea mai buna utilizarea este definita astfel: utilizarea probabil raional i utilizarea legal a unui teren liber sau a unei proprieti construite, care este fizic posibil, fundamentat adecvat, realizabil financiar i care rezult ntr-o valoare maxim. A) Cea mai buna utilizarea a terenului considerat a fi liber Nu este cea a terenului liber pentru ca valoarea de piata proprietatii imobiliare este superioara valorii de piata a terenului liber. VPtl < VPpi B) Pentru proprietatea imobiliara analizata se considera cea mai buna utilizare a terenului construit n doua variante posibile: Varianta 1 - Utilizarea actuala a proprietii imobiliare cladire de birouri si spatii comerciale parter. Varianta 2 Utilizarea proprietii imobiliare ca imobil de locuine. Ambele destinaii sunt fizic posibile, fiind necesare anumite costuri de conversie pentru varianta 2. De asemenea, ambele variante de utilizare sunt permise legal, avnd avizele necesare, fezabile financiar i profitabile n condiiile unei exploatri corecte. Exist ns anumite avantaje i dezavantaje. Dezavantajele proprietii n situaia utilizrii ca imobil de locuinte sunt urmtoarele: interiorul construciei are o compartimentare improprie unor locuinte, o reproiectare i necesitatea unor lucrri de amenajare interioar i exterioar a cldirii trafic in zona amplu, cu grad mare de poluare fonica accesul cu mijloace de transport in comun spaii de parcare subterane si supraterane. Avantajele proprietatii in siutatia utilizarii ca imobil de locuinte sunt:

La data evalurii, preurile de nchiriere, respectiv vanzare medii pentru apartamente de 2 camere (obinute de pe site-ul www.run.ro comparabile situate in Anexele 5 si 6), pentru zona Delea Noua Calarasilor Decebal n care se afl imobilul evaluat sunt n jur de 866 Euro/luna, respectiv 1.840 Euro/mp.

18


DETERMINAREA RATEI DE CAPITALIZARE IMOBIL DE LOCUINTEImobil de locuinte AD: 12532mp-Str. Delea Noua nr. 2 sector 3 Bucuresti

COMPARABILEChirie lunara solicitat (EUR/lun) Venit Brut Potenial - VBP (EUR/an) Grad de neocupare (10% din VBP) Venit Brut Efectiv-VBE (EUR/an) Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) Venit Net din Exploatare - VNE (EUR/an) Valoarea proprietaii - V (EUR) Rata de capitalizare VNE/V (%) Rata de capitalizare = VNE/ V Se alege rata de capitalizare :NOTA: S-a ales rata de capitalizare medie

A800 9.600 960 8.640 864 7.776 140.000 5,65,0%

B1.000 12.000 1200 10.800 1080 9.720 225.000 4,3

C800 9.600 960 8.640 864 7.776 160.000 4,9

CAPITALIZAREA VENITURILOR Imobil de locuinte 2S+P+10 Str.Delea Noua nr. 2 sector 3 Bucuresti Suprafata desfasurata Suprafaa util (mp) Chiria lunar (EUR/lun) 11E/mp/luna Venituri brute poteniale VBP (EUR/an) Total VBP (eur/an) Grad de ocupare Venituri brute efective -VBE (EUR/an) Cheltuieli de exploatare anuale 27% VBE Venit net din exploatare - VNE (EUR/an) Rata de capitalizare-c conform tabelului de determinare a ratei de capitalizare Valoarea de pia prin capitalizarea direct-VNE/c (EUR) Valoare de pia (rotunjit) 12532 8.880,00 100320 1.203.840 1.203.840 90% 1.083.456 294.520 788.936 5,0% 15.779.000 64.108.000 LEI

1 EUR = 4,0629 lei

TABEL COMPARATIV 19

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 Varianta 1 cladire de birouri 1.216 8.880 213.044 2.556.528 2.556.528 95 2.428.702 294.520 2.134.182 9% 23.980.000 0 23.980.000 Varianta 2 imobil de locuinte 1.216 8.880 100.320 1.203.840 1.203.840 90 1.083.456 294.520 788.936 5% 15.779.000 121.600 15.657.400

Indicatori Suprafaa terenului (mp) Suprafaa inchiriabila (mp) Chiria lunar (EUR/lun) Venituri brute poteniale VBP (EUR/an) Total VBP (eur/an) Grad de ocupare Venituri brute efective -VBE (EUR/an) Cheltuieli de exploatare anuale Venit net din exploatare - VNE (EUR/an) Rata de capitalizare-c conform tabelului de determinare a ratei de capitalizare Valoare capitalizata Cost conversie Valoare proprietate

Practic, avnd n vedere tipul construciei i amplasarea acesteia, innd seama de dezavantajele prezentate anterior pentru varianta utilizrii proprietii evaluate ca imobil de locuinte, cea mai bun utilizare este cea actual, de cladire de birouri. Deoarece proprietatea imobiliara evaluata este situata in zona centrala, zona solicitata pe piata imobiliara de birouri si a vecinatatilor cladiri de birouri, spatii comerciale la parter atat in varianta terenului liber cat si in cea a terenului construit, cea mai probabila si rezonabila utilizare este cea actuala de cladire e birouri. Aceasta utilizare respecta toate criteriile care definesc CMBU, si anume : este permisa legal, posibila fizic, fezabila financiar si maximum productiva. 5.1.2. Estimarea valorii terenului Avand in vedere conditiile concrete de utilizare si caracteristicile proprii ale terenului ca si evolutia preturilor pe piata imobiliara, consideram ca cea mai indicata metoda de calcul este metoda comparatiilor directe. Suprafata de teren aferenta proprietatii imobiliare este de 1.216,14 mp. Analizam 4 oferte de vanzare pentru terenuri situate in zona denumite in prezentul raport Comparabilele 1, 2, 3 si 4 prezentate in anexa nr 3.

ABORDAREA PRIN COMPARAIA DIRECTA (TEREN)

20

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 31 EURO= TERENURI COMPARABILE Nr. crt. 0 Suprafaa (mp) Pre de ofert/vnzare (EUR/mp) Tipul Corecie 10-15 % Corecie (EUR/mp) PRE CORECTAT (EUR/mp) Dreptul de proprietate transmis Corecie % Corecie (EUR/mp) 2 PRE CORECTAT (EUR/mp) Condiii de finanare Corecie % Corecie (EUR/mp) PRE CORECTAT (EUR/mp) 3 Condiii de vnzare Corecie % Corecie (EUR/mp) PRE CORECTAT (EUR/mp) Condiii de pia (data) Corectie % Corecie (EUR/mp) 5. PRE CORECTAT (EUR)- (baza) Localizare Corecie (EUR/mp) PRE CORECTAT (EUR/mp) 6. Suprafaa Corectie % comp 1 i 4 Corecie (EUR/mp) PRE CORECTAT (EURO/mp) 7. Deschidere Corectie % comp 1, 2 i 4 Corecie (EUR/mp) PRE CORECTAT (EURO/mp) Utiliti Corectie % Corecie (EUR/mp) PRE CORECTAT (EUR/mp) 9. Acces la proprietate Corecie 5% Corecie (EURO/mp) PRE CORECTAT (EUR/mp) Corecie total net (EUR) Corecie total net % Corecie total brut absolut (EUR) Corecie total brut absolut % Numr corecii VALOAREA PROPUS euro VALOAREA PROPUS lei 1.800 7.313 pe colt 25 1216 Delea Noua independent numerar ELEMENTE DE COMPARAIE SUBIECT 1 2 1216 COMPARABILA 1 3 1000 2.500 ofert -15% -375 2.125 integral 0% 0 2.125 numerar 0% 0 2.125 independent 0% 0 2.125 nov.-08 0% 0 2.125 Calarasilor 0 2.125 Caracteristici fizice 1000 -10% -213 1.913 17 2% 38 1.951 toate 0% 0 1.951 1 strada 5% 98 2.048 -452 -18% 723 29% 4 Eur/mp lei COMPARABILA 2 4 1365 2.000 oferta -10% -200 1.800 integral 0% 0 1.800 numerar 0% 0 1.800 independent 0% 0 1.800 ian.-09 0% 0 1.800 Popa Nan 0 1.800 1365 0% 0 1.800 32 -4% -72 1.728 toate 0% 0 1.728 1 strad 5% 86 1.814 -186 -9% 358 18% 3 COMPARABILA 3 5 1400 2.000 ofert -15% -300 1.700 integral 0% 0 1.700 numerar 0% 0 1.700 independent 0% 0 1.700 ian.-09 0% 0 1.700 Calarasilor 0 1.700 1400 0% 0 1.700 27 0% 0 1.700 toate 0% 0 1.700 1 strad 5% 85 1.785 -215 -11% 385 19% 3 COMPARABILA 4 6 1650 2.100 ofert -10% -210 1.890 integral 0% 0 1.890 numerar 0% 0 1.890 independent 0% 0 1.890 dec.-08 -10% -189 1.701 Calarasilor 0 1.701 1650 10% 170 1.871 37 -4% -75 1.796 toate 0% 0 1.796 1 strad 5% 90 1.886 -214 -10% 734 35% 5 4,0629

1

integral

4

ian.-09

8.

toate

Valoare de pia total teren (rotunjit)

2.189.000

8.893.000 lei

Explicaie corecii: 21

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 Preul de ofert: pentru comparabilele 1, 2, 3 i 4 fiind oferte, s-a considerat o marj de negociere de 10-15%. 1. Dreptul de proprietate transmis: Nu s-au aplicat corectii deoarece dreptul de proprietate este integral pentru toate comparabilele 2. Conditii de finantare: identice 3. Conditii de vanzare: identice 4. Condiii de pia (data): Nu s-au aplicat corectii, comparabilele sunt oferte actualizate 5. Localizare: Nu s-au efectuat corectii, in zona Calarasilor- Delea Noua-Popa Nan nu se recunoaste pe piata o diferenta de pret. 6. Suprafaa : S-au aplicat corecii pentru mrimea terenului pentru comp . 1 i 4, diferenta de 650mp este o diferenta considerabila; suprafata mai mare a unui teren implica un pret me mp mai mic si invers o suprafata mai mica pret mai mare 7. Deschidere: S-au aplicat corectii; pe piata un teren cu dechidere mai mare prezinta un interes mai mare i posibilitati tehnice de construire mai avantajoase 8. Utilitati: Nu s-au efectuat corectii; utilitati existente 9. Acces la proprietate (front stradal): S-au aplicat corectii; o dubla deschidere pe piata actuala inseamna un grad mult mai ridicat de vizibilitate i acces Comparabila 2 a necesitat cele mai mici corecii (procentuale brute) i indic valoarea proprietii exprimat pe acest cale.

IMOBIL Teren Delea Noua, nr. 2

SUPRAFATA TEREN 1.216,14mp

PRET ( Euro/mp ) 1.800

VALOARE Euro 2.189.000

5.2. Abordarea prin costuri Costul de inlocuire/reconstrucie este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, o copie, o replic exact a cldirii evaluate, folosind aceleai materiale, normative de construcie, arhitectur, planuri, calitate de manoper i nglobnd toate deficienele, supradimensionrile i deprecierea cldirii evaluate. Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i planuri actualizate. Costurile directe: cheltuielile cu fora de munc , materialele utilizate, regia i profitul contractantului general i a diferiilor subscontractani costul pentru: autorizaia de construire; 22

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 materiale, produse i instalaii; manopera; echipamentele folosite n construire; asigurarea pe durata construirii; organizarea de antier i mprejmuire temporar; spaii de depozitare a materialelor; instalaii electrice i cheltuieli cu utiliti; profitul constructorului i regia, inclusiv supravegherea lucrrilor, asigurrile pentru incendiu, rspundere sau omaj ; garanii de performan. Costuri indirecte: proiectare, verificare a documentaiilor, ridicare topo, studii de impact; onorarii de evaluare, consultan i asisten financiar i juridic; investiiei n teren i plile fcute pe durata construirii (cheltuieli financiare, dobnzi, comisioane, taxe); asigurarea pentru riscurile pe durata construirii; costul de investiie n proprietate dup ce a fost construit, dar nainte de a se obine gradul de ocupare stabilizat; investiii suplimentare n contractarea nchirierilor sau comisioane de nchiriere; marketing, comisioane de vnzare; cheltuieli administrative ale proprietarului; costul transferrii proprietii. Profitul promotorului imobiliar. Profitul promotorului este o cifr luat de pe pia i reflect suma pe care un promotor se ateapt s o primeasc pentru contribuia sa n dezvoltarea proprietii. El reflect gradul de risc i de expertiz necesar realizrii proiectului. Metoda costurilor segregate n aceast metod se utilizeaz costuri unitare pentru diferite componente ale cldirii i exprimate n de uniti de msur adecvate. Utiliznd aceast metod, se calculeaz un cost unitar bazat pe cantitatea real de materiale utilizate n construcie plus manopera, utilaje i transporturi legat de tehnologia lucrrilor de construcii, pentru fiecare metru ptrat de suprafa. Costurile estimate se bazeaz pe costurile normate pentru diferite componente ale construciei. Fisa nr. 63 din Indreptar tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte procentual si valoric Autori: Sorin Turcus, Aurel Cristian - Editura MATRIX ROM, Bucuresti, noiembrie 2007.

23


ABORDAREA PRIN COSTMETODA COSTURILOR SEGREGATECladire birouri 2S+P+10 1. ADRESA: Cladire de birouri 2S+P+10, teren 1216mp, sector 3, Bucuresti

12.532,00 0 8.880,00 1,41 1,41

Ad Au

FIA nr.63

DATE DE REFERIN:- suprafaa teren aferent (mp) 1.216,00

- anul construciei (an PIF) - arie desfurat construit (mp) - arie util (mp) - nlime interioar (m) Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 Denumire lucrare Incinta din coloane forate Excavatii Umpluturi i compactari Hidroizolatii i protectii Beton armat in fundatii Beton simplu in fundatii Structura din beton armat Structura din otel laminat Zidarie din caramida eficienta Zidarie din blocuri BCA Pereti cortina aluminiu Pereti interior rigips Confectii metalice Balustrade din otel inox Izolatie protectie terasa Termoizolatii conducte Tamplarie aluminiu

2008 12.532,00 8.880,00 6 UM m mc mc mp mc mc mc t mc mc mp mp kg kg mp mp mp Cant/mp Ad 0,0900 0,8550 0,3267 0,1720 0,0800 0,0360 0,3480 0,0320 0,1390 0,0820 0,2377 0,3262 0,0520 0,0500 0,0770 0,0900 0,0670 Curs valutar lei/EURO Cost total, lei pe UM 1635,00 75,60 55,70 177,70 835,00 467,00 1875,00 11500,00 696,00 577,00 862,00 120,00 13,50 41,90 205,00 80,00 801,00 mp Ad 147,15 64,64 18,20 30,56 66,80 16,81 652,50 368,00 96,74 47,31 204,90 39,14 0,70 2,10 15,79 7,20 53,67 mp Au 177,95 78,17 22,01 36,96 80,78 20,33 789,07 445,02 116,99 57,22 247,78 47,34 0,85 2,53 19,09 8,71 64,90 4,0629 Cost total lucrare (-TVA) 1.580.196 694.150 195.449 328.205 717.326 180.530 7.006.942 3.951.778 1.038.871 508.114 2.200.286 420.379 7.548 22.466 169.519 77.345 576.312 Pondere n total cost % 4,2460% 1,8651% 0,5251% 0,8819% 1,9275% 0,4851% 18,8279% 10,6187% 2,7916% 1,3652% 5,9123% 1,1295% 0,0203% 0,0605% 0,4555% 0,2078% 1,5486% 14.654.57 5 3606924,9

24


18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49

1

Geamuri termopan mp 0,4640 Pardoseli rezistente la uzura mp 0,8270 Tencuieli i gleturi interior mp 0,9632 Placari cu placi faianta mp 0,3787 Trepte placate cu marmura m 0,0550 Vopsitorii lavabile mp 2,7230 Izolatii pereti exteriori mp 0,1000 Placaje exterioare mp 0,1835 Placari exterior rigips mp 0,2585 Placari interioare rigips mp 0,9485 Plafoane false rigips mp 0,2084 Alte lucrari de constructii % 2,0000 Bransament apa canal lei 1,0000 Statie ape uzate lei 1,0000 Coloane i legaturi sanitare m 0,2436 Obiecte i armaturi sanitare lei 1,0000 Bransament electric lei 1,0000 Cabluri, conductori, tevi electrice m 7,5500 Aparate electrice lei 1,0000 Corpuri de iluminat lei 1,0000 Grup electrogen rezerva lei 1,0000 Bransament gaze lei 1,0000 Central termica gaze lei 1,0000 Tevi i conducte incalzire m 0,4615 Corpuri de incalzire mp 0,1700 Aparate aer conditionat lei 1,0000 Detectoare i avertizoare lei 1,0000 Canale de ventilatie zincate mp 0,0830 Retea voce date lei 1,0000 Alte lucrari de instalatii % 1,5000 Ascensoare lei 1,0000 Diverse, organizare, proiectare % 9,0000 TOTAL COSTURI LEI % TOTAL COSTURI EUR % COST DE INLOCUIRE TOTAL - LEI Indici de actualizare nov. 2007-aprilie 2008 (conform INSSE)

157,00 91,00 73,00 106,00 423,00 16,00 99,00 730,00 23,00 17,00 59,00 5,20 8,20 31,90 5,77 13,40 7,50 31,00 25,50 24,00 12,00 23,60 67,00 167,00 48,00 10,90 30,00 47,50 33,35

72,85 20,11 70,31 40,14 23,27 43,57 9,90 133,96 5,95 16,12 12,30 50,15 6,20 9,20 32,14 6,77 14,40 15,05 32,00 26,50 25,00 13,00 24,60 67,46 167,17 49,00 11,90 30,08 48,50 9,44 33,35 286,15 3.657,0 1.000,0

88,10 24,32 85,03 48,54 28,13 52,69 11,97 161,99 7,19 19,50 14,87 60,65 7,50 11,13 38,87 8,19 17,41 18,20 38,70 32,05 30,23 15,72 29,75 81,58 202,16 59,26 14,39 36,38 58,65 11,41 40,33 346,04 3.916,6 964,0

782.328 215.962 755.066 431.035 249.794 467.887 106.294 1.438.471 63.847 173.160 132.046 538.572 66.600 98.834 345.166 72.727 154.601 161.616 343.656 284.604 268.442 139.594 264.180 724.430 1.795.181 526.229 127.783 323.054 520.812 101.321 358.130 3.072.835 70.000.000 17.229.072,8 70.000.000 1,034

2,1020% 7,1259% 2,0289% 1,1583% 0,6713% 1,2572% 0,2857% 3,8653% 0,1716% 0,4653% 0,3548% 1,4471% 0,1789% 0,2655% 0,9275% 0,1953% 0,4155% 0,4343% 0,9234% 0,7647% 0,7214% 0,3751% 0,7098% 1,9466% 4,8237% 1,4139% 0,3434% 0,8680% 1,3995% 0,2723% 0,9623% 8,2569% 100,0000%

25


2

Cost de nlocuire actualizat cu TVA Cost de nlocuire actualizat fr TVA Profitul estimat al investitorului COST DE NLOCUIRE BRUT

25%

3

STABILIREA DEPRECIERII CUMULATE condiii de exploatare starea tehnic DETERIORARE FIZIC structura de rezisten nchideri, compartimentri i nvelitoare finisaje interioare instalaii DEPRECIERE FUNCIONAL DEPRECIERE ECONOMIC CIN AL CONSTRUCIEI 0,1% 0,0% 0,0% 0,1% 0,0% 0% 0% uzur real 0% 0% 3% 0%

normale bun pondere 0% 0% 3% 0%

72.411.592 60.850.078 15.212.519 76.062.597 18.721.257 1.494 76.063 18.721

LEI EUR EUR/MP Ad LEI EUR

3.1 .

76.063

LEI

3.2 . 3.3 . 4

0 0 75.987.000 20.837.000 1.663 8.893.000 2.189.000 1.042 84.880.000 23.026.000

LEI LEI

Rotunjit:

5

VALOAREA DE PIA A TERENULUI

Rotunjit:

6

VALOAREA IMOBILULUI (TEREN +CONSTRUCIE)

Rotunjit:

LEI EUR EUR/MP LEI EUR EUR/MP LEI EUR

26

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 5.3. Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda comparatiei vanzarilor Metoda comparatiei directe este o metoda prin care se estimeaza valoarea unei proprietati similare tranzactionate sau oferite spre tranzactionare recent aplicand corectiile necesare aferente elementelor de comparatie alese ca reprezentative. Premiza majora de la care se porneste in aplicarea metodei este ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Pentru efectuarea analizei s-a studiat piata imobiliara cu specific asemanator proprietatii de evaluat. S-au cercetat preturile, la oferte de vanzare, amplasamentul, starea si dimensiunile proprietatii, precum si aspecte particulare ale fiecarei proprietati luate in considerare ca si element comparabil. Analizam 4 oferte de vanzare pentru cladiri de birouri din zona Anexa nr. 2. Metoda comparatiei directe presupune parcurgerea urmatoarelor etape: cercetarea pietei pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietati imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluata in ceea ce priveste tipul de proprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea; verificarea informatiilor prin confirmarea ca datele obtinute sunt reale si corecte si ca tranzactiile au fost obiective; alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu; compararea proprietatilor comparabile cu proprietatea evaluata, utilizand elementele de comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile sau daca nu e posibila compararea se trece la scoaterea din categoria de comparabile; analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea unei valori unice sua a unui interval de valori.

Cladire de birouri 2S+P+10, teren 1216mp ABORDAREA PRIN COMPARAIA VNZRILOR 1 EURO= Nr. crt. 0 ELEMENTE DE COMPARAIE 1 Pre total Pre vnzare (EURO/mp) Tipul Corectie 10-20 % Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) Dreptul de proprietate transmis Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) Condiii de finantare PROPRIETI IMOBILIARE COMPARABILE SUBIECT 2 ? (euro) COMPARABILA A 3 27.000.000 1.800 ofert -20% -2.700.000 24.300.000 integral integral 0 24.300.000 numerar COMPARABILA B 4 19.804.400 2.000 ofert -10% -1.980.440 17.823.960 integral 0 17.823.960 numerar COMPARABILA C 5 20.217.000 2.000 oferta -10% -2.021.700 18.195.300 integral 0 18.195.300 numerar COMPARABILA D 6 26.250.000 1.900 ofert -10% -2.625.000 23.625.000 integral 0 23.625.000 numerar 4,0629

1

2

numerar

27

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 33 Corectie (EUR) PRET CORECTAT (EUR) Condiii de vnzare Corectie (EUR) PRE CORECTAT (EUR) 4 Condiii de pia (data) Corectie % Corecie (EUR) 5. PRE CORECTAT (EURO) Localizare Corectie % Corecie (EUR) PRE CORECTAT Vechime construcie uzare fizica Corectie - depreciere fizica % Corecie (EUR) PRE CORECTAT Aria util (Au) mp Diferen arie util Corecie (EUR) PRE CORECTAT Finisaje Corecie (EUR) PRE CORECTAT Acces la proprietate Corectie % Corecie (EUR) 10. PRET CORECTAT Utilitati Corecie PRE CORECTAT Corecie total neta (EUR) Corecie total net % Corecie total brut (EUR) Corecie total brut % Numr corecii VALOAREA PROPUS EUR VALOAREA PROPUS lei 22.467.891 91.285.000 toate An 2008 Delea Noua ian.-09 independent 0 24.300.000 independent 0 24.300.000 ian.-09 0% 0 24.300.000 Alba Iulia. Unirii -10% 0 17.823.960 independent 0 17.823.960 ian.-09 0% 0 17.823.960 Calarasilor 0% 0 18.195.300 independent 0 18.195.300 ian.-09 0% 0 18.195.300 Decebal. Delea Noua 0% 0 18.195.300 2009 0% 0 18.195.300 7.500 1.380,00 1.835.952 20.031.252 SUPERIOARE 0 20.031.252 1 strad 5% 1001562,60 21.032.815 toate 0 21.032.815 815.815 4% 4.859.215 24% 6 0 23.625.000 independent 0 23.625.000 ian.-09 0% 0 23.625.000 Decebal 0% 0 23.625.000 2008 0% 0 23.625.000 9511 -631,00 -839.482 22.785.518 SUPERIOARE 0 22.785.518 1 strad 5% 1139275,88 23.924.793 toate 0 23.924.793 2.325.207 -9% 4.603.758 18% 6

-24.300 0 24.275.700 17.823.960 Caracteristici fizice 2007 2009 0% 0 24.275.700 9350 -470,00 -625.288 23.650.412 SUPERIOARE 0 23.650.412 rond -5% 1182520,60 22.467.891 toate 0 22.467.891 4.532.109 -17% 4.532.109 17% 5 0% 0 17.823.960 9.500 -620,00 -824.848 16.999.112 SUPERIOARE 0 16.999.112 1 strad 5% 849955,60 17.849.068 toate 0 17.849.068 1.955.332 -10% 3.655.244 18% 6

6.

7.

8.880,00 1.663 SUPERIOARE

8.

9.

colt

Rotunjit:

91.300.000 lei

22.50.000

Explicaie corecii: Preul de oferta: pentru comparabilele A, B, C i D fiind oferte, s-a considerat o marj de negociere de 10-20%. 1. Dreptul de proprietate transmis: integral 2. Conditii de finantare: identice numerar 3. Condiii de vnzare: identice 4. Condiii de pia (data): aceleasi conditii de piata 5. Localizare: Pe piata zona Unirii este mai apreciata 6. Vechimea construciei (PIF): Avnd n vedere c pentru acest tip de construcii durata normal de serviciu este de 50de ani, iar comparabilele sunt constructii noi nu s-au efectuat corectii 7. Aria util (Au): Corecia la diferena de Arie util s-a fcut la preul unitar de nou, 1.663 Euro/mp , estimat n Costuri segregate 8. Finisaje: superioare pentru toate comparabilele 28

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 9. Acces la proprietate: S-au efectuat corectii 5% 10. Utilitati: existente Comparabila A a necesitat cele mai mici corecii (procentuale brute) i indic valoarea proprietii exprimat pe acest cale. 5.3. Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii venitului

DETERMINAREA RATEI DE CAPITALIZARECladire de birouri 2S+P+10, teren 1216mp

COMPARABILEChirie lunara solicitat (EUR/lun) Venit Brut Potenial - VBP (EUR/an) Grad de neocupare (5% din VBP) Venit Brut Efectiv-VBE (EUR/an) Cheltuieli aferente proprietarului (12% din VBE) Venit Net din Exploatare - VNE (EUR/an) Valoarea proprietaii - V (EUR) Rata de capitalizare VNE/V (%) Rata de capitalizare = VNE/ V Se alege rata de capitalizare :

1240.000 2.880.000 144000 2.736.000 328320 2.407.680 27.000.000 8,9

2187.000 2.244.000 112200 2.131.800 255816 1.875.984 19.804.400 9,5

3171.405 2.056.860 102843 1.954.017 234482,04 1.719.535 20.217.000 8,5

4237.500 2.850.000 142500 2.707.500 324900 2.382.600 26.250.000 9,1

8,9% NOTA: S-a ales rata de capitalizare a proprietii cu cele mai multe asemnri cu proprietatea de evaluat. Comparabilele 1, 2, 3 si 4 sunt in Anexa nr. 2.

ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZRII DIRECTE Cladire de birouri 2S+P+10, teren 1216mp, AD: 12532mp Str.Delea Noua nr. 2 sector 3 Bucuresti Suprafaa terenului (mp) Suprafaa inchiriabila (mp) Chiria lunar (EUR/lun) Venituri brute poteniale VBP (EUR/an) Total VBP (eur/an) Grad de ocupare Venituri brute efective -VBE (EUR/an) Cheltuieli de exploatare anuale 12% Venit net din exploatare - VNE (EUR/an) Rata de capitalizare-c conform tabelului de determinare a ratei de capitalizare Valoarea de pia prin capitalizarea direct-VNE/c (EUR) Valoare de pia (rotunjit) 1 EUR = Estimare cheltuieli 29 1216 8.880,00 213.044 2.556.528 2.556.528 95% 2.428.702 294.520 2.134.182 8,9% 23.933.000 96.376.000 LEI 4,0269 lei

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 Taxe i impozite locale 1% din costul cladirii Asigurare 0,5% din cost fara fundatie i fara teren Cheltuieli cu utilitatile variabile 1,5E/mp arie inchiriabila Total cheltuieli suportate de proprietar 208.370,00 86.150,00 13.320,00 294.520,00 20.837.000,0 0 17.230.000,0 0 chirias

6.RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de pia pentru proprietatea mentionata, aa cum este definita n standardele ANEVAR . Sinteza rezultatelor obtinute in urma abordarilor realizate sunt utilizate : Abordarea patrimoniala.Metoda costurilor segregate Val. imobil = 23.000.000 Euro Abordarea prin metoda comparatiei directe Val. imobil = 22.500.000 Euro Abordarea prin metoda capitalizarii veniturilor Val. Imobil = 24.000.000 Euro Fiecare metoda de evaluare are avantaje si dezavantaje si cu siguranta intr-un anumit caz, ce prezinta anumite circumstante, fiecare metoda isi are limitele sale in aplicarea in practica. Abordarea prin costuri nu este justificata, aceasta abordare fiind utilizata la estimarea valorii de piata in cazul imobilelor speciale pentru care nu exista informatii suficiente necesare abordarii prin venit sau abordarii prin comparatie. Pe piata imobiliara exista informatii suficiente si precise in determinarea ratei de capitalizare: surse rapoarte ale companiilor imobiliare recunoscute international: Colliers, AtisReal, Eurisko CBRE. In situatia data aratata, primeaza abordarea prin capitalizarea veniturilor. In contextul celor prezentate, luand in considerare evolutia pietei imobiliare in zona, amplasamentul imobilului in localitate, de asemenea abordand cu prudenta componenta valorii de piata utilitatea, estimez la data de 07.01.2009 urmatoarea valoare de piata: VALOAREA DE PIA RECOMANDAT VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRIN METODA VALOAREA NU CONINE T.V.A. Data: 07.01.2009 Intocmit: ANEXA nr. 1 Tabel suprafete 30 9.751.000 LEI echivalent 24.000.000 EUR COMPARAIEI DIRECTE/ Alt metod

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3Etaj SC mp SU mp Explicatii Subsol 2 1182 adapost ALA gr.sanitar ad.ALA hol/ad.ALA hol/lift/scara boxa spatii parcare boxa hol/lift/boxa/scara Total S2 Subsol 1 1182 1182 278,8 6 grup sanitar hol spatii parcare sas hol hol 14,4 5,67 6,55 20,9 2 6,55 126, 5 6,75 7,9 26 42 rezervor apa statie hidrofor curte engleza grup el-gen casa scarii lift lift casa liftului post transform tablou general lift casa scarii Total S1 Parter 1182 873,6 278,2 8 birouri 548, 7 hol receptie hol monitorizare 41,2 7 47,5 5 27,4 5 48,3 4 12,4 26 casa scarii lift lift casa scarii lift casa scarii scara exterioara Total parter etaj 1 873,6 1099 770,6 5 birouri 548, 7 731, 9 135, 7 20,8 8 14,4 6 15,1 9 3,79 19,8 1 26,7 8 2,55 42 77,1 2 5,35 2,11 14,4 rezervor apa cam.pompe casa scarii lift lift casa liftului lift casa scarii 69,88 14,46 15,88 5,50 5,50 20,10 5,00 16,09 152,41 69,88 23,10 5,35 32,15 15,88 5,50 5,50 20,10 34,63 5,85 5,00 14,07 237,01 15,88 5,50 5,50 17,60 5,40 16,63 19,67 86,18 casa scarii lift lift casa scarii lift casa scarii 15,88 5,50 5,50 17,71 5,40 16,63 mp Spatii exclusive Suprafete inchiriabile Explicatii mp locuri Spatii comune Suprafete ce nu se inchiriaza Explicatii mp terase necirculabile terase circulabile

sas sas sas

balcon

10,15

balcon

10,1 5

sas sas grupuri sanitare sas

31

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3grupuri sanitare Total etaj 1 etaj curent 2,3,4,5,6, 7 1109 1108 939,4 2 birouri balcon 742 769, 2 2,4 sas sas sas grupuri sanitare sas balcon 2,4 sas sas grupuri sanitare Total / etaj Total/6 etaje etaj 8 1110 6662 719,4 968,7 3 5812, 4 birouri balcon balcon balcon balcon Total etaj 8 24 56 73,8 873,2 769,2 1 643, 8 balcon balcon 771, 6 4630 490 24 56 73,8 sas sas sas grupuri sanitare sas 27,3 1 130, 8 20,8 8 14,4 6 15,1 9 26,7 8 3,51 19,8 1 2,55 27,3 1 130, 5 782, 9 20,8 8 14,4 6 15,1 9 26,7 8 3,51 80,8 2 44,59 185,14 etaj 9 503,1 birouri 188, 5 grupuri sanitare sas sas balcon 87,75 balcon 87,7 5 sas 27,2 5 20,5 6 14,2 8 6,53 casa scarii lift lift casa scarii centr.ventilatie centr.termica Total etaj 9 590,9 512,0 7 276, 2 145, 9 20,4 9 51,0 5 68,6 2 13,5 9 15,88 5,50 5,50 17,71 60,56 62,10 167,25 276,2 etaj 10 240 balcon balcon balcon balcon Total etaj 10 20,49 51,05 311,5 265,0 8 coridor intrare 7,2 224, 6 13,5 9 26,88 158,64 228,71 TOTAL 1278 4 9626 7065 1380 1180,6 6 572,49 276,2 sas casa scarii lift lift 15,88 5,50 5,50 66,62 399,72 casa scarii lift lift casa scarii 15,88 5,50 5,50 17,71 casa scarii lift lift casa scarii lift casa scarii 66,62 15,88 5,50 5,50 17,71 5,40 16,63

locuri de parcare (subsol)

68

32

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 ANEXA 2 birouri de vanzare si inchiriere

Co 1 - ID: 16RUN73403 ALBA IULIA. DECEBAL

Birou in bloc de birouriparter / P+8 Vanzare Inchiriere 1.800,00 EU/mp* 16 EU/mp/luna** la pretul acestei oferte se adauga TVA

Dotari / Utilitati / Informatii utile

9350 mp - suprafata utila 15000 mp - suprafata construita (30 locuri) parcare subterana (100 locuri) nemobilat interior nou amplasat in imobil nou imobil in stare exceptionala incalzire cu centrala proprie strazi amenajate vedere mixta acces stradal marmura , gresie , pereti cortina, geamuri termopan , tamplarie PVC, spoturi , aplice, tavan fals, calorifere aluminiu, centrala telefonica, cablare calculatoare, cablare telefonie, interfon, lift, telecomanda garaj, administrare, paza non-stop, receptie, mijloace de transport, curte betonata, iluminat exterior construit in 2008 structura: caramida persoana juridica vecinatati:magazine, scoala, RATB, metrou, drum urban, hotel, bar/pub, restaurant

Se ofera spre inchiriere/vanzare in zona centrala la un pret excelent, cladire noua de birouri clasa B, structurata S+P+8, constructie 2008, situata in zona Piata Alba-Iulia - Decebal, cu o suprafata construita de 15000 mp si o suprafata utila de 9350 mp. Este un imobil elegant, dotat si finisat modern : tavan suspendat, cablare calculatoare, linii telefonice, securitate, lift, sistem de racire si internet, parcare.

33


Co 2 - ID:

775RUN12279 - CALARASILOR

in bloc de birouri parter / P+8 Zona: Calarasilor Vanzare Inchiriere 2.000,00 EU/mp* 17 EU/mp/luna** la pretul acestei oferte se adauga TVA

Dotari / Utilitati / Informatii utile

9500 mp - suprafata utila 11000 mp - suprafata construita telefon international parcare subterana (90 locuri) amplasat in imobil nou imobil in stare exceptionala incalzire cu centrala proprie strazi amenajate vedere stradala acces stradal gresie , faianta , geamuri termopan , sistem de alarma , sensor pentru incendii , scara interioara, lift, administrare, paza non-stop, mijloace de transport structura: beton vecinatati:magazine, piata, gradinita, scoala, RATB, bar/pub, restaurant

Alte informatii IMOBIL DE BIROURI S+D+P+8,1350MP SUPRAFATA UTILA PE NIVEL,COMPARTIMENTARE LA ALEGEREA CLIENTULUI,4 LIFTURI,6 GRUPURI SANITARE/NIVEL,TAVAN CASETAT,OPEN SPACE,INCHIRIERE/VANZARE,NEGOCIABIL,MENTENANTA INCLUSA IN PRET

34


Co 3 - ID: 16RUN69051 DECEBAL

Birou in bloc de birouri P+7 Zona: Decebal Vanzare Inchiriere 2000E/mp* 19,5 EU/mp/luna** la pretul acestei oferte se adauga TVA

1004 mp - total teren 7500 mp - suprafata utila 8790 mp - suprafata construita alte suprafete: Subsol 2a - 584,2 mp Subsol 2 - 912,4 mp Subsol 1 - 912,4 mp Parter 718,3 mp Et. 1- 795,5 mp Et. 2 - 847 mp Et. 3 - 847 mp Et. 4 - 847 mp Et. 5 - 847 mp Et. 6 - 847 mp Et. 7 - 567,6 mp Etaj tehnic - 63,5 mp Imobilul de birouri are o suprafata de 6380 mp suprateran si 2.410 mp subteran doua lifturi capacitate totala 23 persoane posibiltate de contorizare separata pentru 3 chiriasi pe nivel parter pretabil restaurant, sali de conferinta

garaj interior (80 locuri) nemobilat amplasat in imobil nou incalzire cu centrala proprie strazi amenajate acces stradal gresie , pereti cortina, faianta , geamuri termopan , tamplarie PVC, tavan fals, aer conditionat , sistem de alarma , sensor pentru incendii , sala de conferinte, sala de proiectie, centrala telefonica, cablare calculatoare

vecinatati:magazine, piata, scoala, RATB, metrou, bar/pub, restaurant 35


Co 4 - ID: 16RUN61787 DECEBAL. PIATA MUNCII - METROU

Birou in bloc de birouriparter / P+12 Zona: Decebal Reper: Metrou Muncii Vanzare Inchiriere 1900E/mp* 19 EU/mp/luna** la pretul acestei oferte se adauga TVA

9511 mp - suprafata utila 12500 mp - suprafata construita parcare subterana (96 locuri) nemobilat amplasat in imobil nou strazi amenajate vedere stradala vecinatati:magazine, piata, scoala, RATB, metrou, parc, drum urban, hotel, bar/pub, restaurant

Spatii de birouri in cladire noua, amplasata pe una dintre arterele principale ale Capitalei, in apropierea Pietei Muncii. Locatia dispune de acces facil catre toate mijloacele de transport in comun (autobuz, tramvai si metrou) si, de asemenea, acces facil catre si dinspre centrul orasului pe strazile Decebal si Calarasi. Imobilul are o suprafata totala de aproximativ 14500 mp, structurati pe 3 Susboluri + Parter + Mezanin + 11 etaje + 12 etaj tehnic si include: parcari pe subsoluri, spatii comerciale pe parter si mezanin si spatii de birouri pe cele 11 etaje superioare.

36

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 ANEXA 3 terenuri de vanzare

Co.1 ID: 775RUN10411

Teren intravilan, deschidere: 17 m Zona: Calarasilor Reper: ROMULUS Vanzare: 2.500,00 EU/mp Dotari / Utilitati / Informatii utile

1000 mp - total teren strazi amenajate mijloace de transport destinatii: rezidenta, centru de afaceri teren intravilan contr. vanzare-cumparare poseda numar cadastral carte funciara vecinatati:magazine, piata, gradinita, scoala, RATB, drum urban, bar/pub, restaurant Co.2 ID: 100RUN21777

Teren deschidere: 32 m Zona: Calarasilor Reper: Popa Nan Vanzare 2.000,00 EU/mp Dotari / Utilitati / Informatii utile

1365 mp - total teren strazi amenajate curent electric 220V, apa, canalizare, gaze, telefon persoana fizica vecinatati:cartier de locuinte, magazine, piata agroalimentara, gradinita, scoala, RATB

Alte informatii Teren in suprafata de 1365 mp cu o deschidere de 32 ml. Co.3 ID: 818RUN1172 Teren intravilan deschidere: 27 m Zona: Calarasilor Reper: Hyperion Vanzare 2.800.000 EU 2.000,00 EU/mp Dotari / Utilitati / Informatii utile

1400 mp - total teren strazi amenajate acces stradal 37


curent electric 220V, curent electric 380V, apa, canalizare, gaze, telefon, mijloace de transport destinatii: rezidenta, centru de afaceri, comercial, hotel teren intravilan certificat mostenitor titlu de proprietate poseda numar cadastral carte funciara rol fiscal vecinatati:magazine, piata, gradinita, scoala, RATB, metrou, parc, lac, padure, drum national, hotel, aeroport, bar/pub, restaurant

Alte informatii - Zona M2a - Prin PUZ, CUT-ul poate fi marit cu cel putin 0,5 ( din reglementarile PUG )

Co.4 ID: 871RUN1188

Teren intravilan deschidere: 37 m Zona: Calarasilor Vanzare 3.465.000 EU 2.100,00 EU/mp Dotari / Utilitati / Informatii utile

1650 mp - total teren strazi amenajate acces stradal curent electric 220V, apa, canalizare, gaze teren intravilan contr. vanzare-cumparare vecinatati:magazine, piata, scoala, RATB, metrou, parc, bar/pub, restaurant

Alte informatii Terenul se afla intr-o zona ultra-centrala a Bucurestiului, pe o artera principala. Certificatul de urbanism ne arata posibilitatea edificarii unui imobil cu urmatorii indicatori urbanistici: RI= P+10, POT = 70%, CUT=4,5. Avand in vedere aceste date si faptul ca terenul are o deschidere de 37 m, proprietatea este perfecta pentru ridicarea de blocuri cu peste 8 etaje.

38

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 ANEXA 4 Analiza piata de spatii de birouri Spatii de birouri finalizate 2000-20082008 S 1 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 0 50 100 150 200 250 300 N oi

R nov e ate

Stoc de birouri pe zone 2008

35

Est 6% Vest 9%

Sud 2%

Centru 23%

Centru-Nord,Nord 60%

39


S patii de birouri clas ificate in functie de s uprafata

17%

< 2500m = p

2501 - 5000m 50% 16%

5001 - 7500m > 10000m p

7501 - 10000

9% 8%

Spatii de birouri tranzactionate - zonare

16% 32%

Centr Nord Est Sud

1% 8%

43%

Vest

40


Gradul de ocupare al spatiilor de birouriS1 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 0 100 200 300 400 500 Clasa A Clasa B

41

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 ANEXA 5 Apartamente cu 2 camere - vanzare

Co 1 - ID: 173RUN44809 - Decebal

Apartament in bloc - decomandat 2 camere, un dormitor Zona: Decebal Reper: Sperantia Vanzare 1.400,00 EU/mp Dotari / Utilitati / Informatii utile

70 mp - suprafata construita etaj: 1/P+10 decomandat parcare proprie (un loc) un dormitor 1 grup sanitar 1 balcon Nemobilat interior nou interior in stare foarte buna amplasat in imobil nou imobil in stare exceptionala centrala proprie a apartamentului strazi amenajate vedere stradala acces stradal parchet, gresie, vinarom, faianta, geamuri termopan, calorifere aluminiu, lift, usa metalica, boxa construit in 2008 structura: beton

Cladirea este destinata rezidentei si structurata pe S+P+M+10 etaje, cuprinzand 63 apartamente. La subsol si parter, exista o parcare privata,cu lift automat pentru autoturisme si boxe de depozitare. 42


Co 2 - ID: 606RUN10772 - Decebal

Apartament in bloc - decomandat 2 camere, un dormitor Zona: Decebal Reper: Agip Vanzare 190.000 EU Dotari / Utilitati / Informatii utile

90 mp - suprafata utila 100 mp - suprafata construita etaj: 9/P+9 decomandat telefon (un post) parcare (un loc) un dormitor 1 grup sanitar interior in stare foarte buna amplasat in imobil nou imobil in stare exceptionala incalzire prin termoficare strazi amenajate vedere stradala acces stradal parchet, gresie, faianta, geamuri termopan, calorifere aluminiu, aer conditionat, lift, usa metalica, bucatarie modern mobilata, bucatarie complet echipata, paza, iluminat exterior, contor apa, contor caldura construit in 2008 vecinatati:magazine, piata, gradinita, scoala, RATB, metrou, parc, drum urban, hotel, bar/pub, restaurant

43


Co 3 - ID: 173RUN44740

Apartament in bloc - decomandat 2 camere, un dormitor Zona: Calarasilor Vanzare 200.000 EU Dotari / Utilitati / Informatii utile

68 mp - suprafata utila 90 mp - suprafata construita etaj: 1/P+11 decomandat parcare subterana un dormitor 1 grup sanitar 1 balcon interior nou amplasat in imobil nou centrala proprie a imobilului strazi amenajate parchet, gresie, faianta, geamuri termopan, aer conditionat, lift, usa metalica, construit in 2008 structura: beton

44

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 ANEXA 6 Apartamente cu 2 camere - inchiriere

Co 1 - ID: 14RUN26365

Apartament in bloc - decomandat 2 camere Zona: Calarasilor Reper: Biserica Delea Noua Vanzare Inchiriere 140.000 EU 800 EU/luna Dotari / Utilitati / Informatii utile

60 mp - suprafata construita etaj: 7/P+7 decomandat mobilat interior in stare foarte buna amplasat in imobil nou imobil in stare buna vedere laterala acces stradal parchet, gresie, faianta, geamuri termopan, instalatii sanitare noi, instalatii electrice noi, aer conditionat, usa metalica, bucatarie mobilata, bucatarie echipata, contor apa construit in 1990 persoana particulara poseda numar cadastral

45


Co 2 - ID: 14RUN31052

Apartament in bloc - decomandat 2 camere Zona: Decebal Reper: Piata Alba Iulia Vanzare Inchiriere 225.000 EU 1.000 EU/luna Dotari / Utilitati / Informatii utile

70 mp - suprafata construita etaj: 9/P+9 decomandat interior in stare foarte buna amplasat in imobil nou imobil in stare buna vedere pe spate acces stradal parchet, gresie, faianta, geamuri termopan, aer conditionat, paza construit in 1990 2000 persoana particulara poseda numar cadastral intabulare vecinatati:magazine

46


Co 3 - ID: 734RUN1305

Apartament in bloc - decomandat 2 camere, un dormitor Zona: Decebal Reper: Spate Reprezentanta Hyundai Vanzare Inchiriere 160000E 800 EU/luna Dotari / Utilitati / Informatii utile

70 mp - suprafata utila etaj: 3/P+6 decomandat telefon parcare (un loc) un dormitor 1 grup sanitar 1 balcon Mobilat mobiler modern interior nou amplasat in imobil nou imobil in stare exceptionala centrala proprie a apartamentului strazi amenajate vedere stradala acces stradal parchet, gresie, faianta, geamuri termopan, calorifere aluminiu, aer conditionat, sistem de alarma, lift, usa metalica, masina de spalat, bucatarie deschisa, bucatarie modern mobilata, bucatarie complet echipata, paza non-stop, contor apa, contor caldura construit in 2007 destinatii: rezidenta structura: beton vecinatati:magazine, piata, gradinita, scoala, RATB, metrou, restaurant

47

Proprietate imobiliara cladire de birouri str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3 ANEXA 7 Fotografii, planuri ale proprietatii imobiliare cladire de birouri Delea Noua, nr. 2, sector 3, Bucuresti

48


Plan subsol 1

49


Plan subsol 2 50


Plan parter 51


Plan etaj 1 52


Plan etaj tipic 2, 3, 4, 5, 6, 7 53


Plan etaj 8 54


Plan etaj 9 55


Plan etaj 10 56


57

Raport de Evaluare Finalizare

Documents

Transcript of Raport de Evaluare Finalizare