Raport de evaluare - Euro Insol SPRLeuroinsol.eu/uploads/METABRAS_PROD_Rap_eval_imobil... · Cadrul...

Raport de evaluare Proprietatile industriale detinute de

SC. METABRAS PROD SRL, in insolventa

WEBURST

Noiembrie 2014

WEBURST

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 2 / 37

Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40

Email: [email protected]

Marti, 25 Noiembrie 2014

In atentia: SC METABRAS PROD SRL, in insolventa Municipiul Brasov, Str. Grivitei, Nr. A44, Judet Brasov

CC: Sorin Grama EURO INSOL S.P.R.L Administrator judiciar

Stimate Doamne/Domni,

Ref: Evaluarea proprietatiilor industriale detinute SC Metabras Prod SRL, in insolventa, amplasata in Jud Brasov, Mun. Brasov, Str. Fundatura Harmanului, Nr. 1.

In legatura cu cererea primita din partea Dvs. pentru evaluarea proprietatii imobiliare detinute de SC METABRAS PROD SRL, in insolventa, avem placerea sa va prezentam concluziile raportului de evaluare:

Obiectul evaluarii

Obiectul evaluarii este il reprezinta 2 proprietati de tip industrial situate in Jud. Brasov, Municipiul Brasov, Str. Fundatura Harmanului, Nr. 1, detaliate dupa cum urmeaza:

1. Teren intravilan in suprafata de 479,30 mp si o constructie cu destinatia de hala productie plase sarma, cu amprenta la sol de 479,30 mp, identificata sub numarul topografic 8887/3/2/1 si inscrisa in cartea funciara nr. 101106 a Municipiului Brasov;

2. Teren intravilan in suprafata de 389,30 mp si o constructie cu destinatia de magazine spatiu depozitare, cu amprenta la sol de 389,30 mp , identificata sub numarul topografic 8887/3/2/2 si inscrisa in cartea funciara nr. 101136 a Municipiului Brasov;

Ambele proprietati sunt amplasate in incinta spatiului industrial detinut de SC. METABRAS SRL, in insolventa. Accesul la cele 2 proprietati nu este reglementat din punct de vedere juridic.

Proprietatiile sunt prezentate din punct de vedere cadastral in anexa 2.

Scopul evaluarii

Scopul acestei evaluari este estimarea valorii de piata si a valorii de lichidare in conformitate Standardele de Evaluare ANEVAR 2014, adoptate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din România (ANEVAR) compuse din editia 2013 a Standardelor Internationale de

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


Evaluare (IVS 2013) precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluare elaborate de catre ANEVAR in vederea informarii Clientului.

Standardele ANEVAR aplicate in acest raport de evaluare sunt: SEV 100 - Cadru general (IVS Cadrul General); SEV 101 - Termeni de referinta ai evaluarii; SEV 102 - Implementare; SEV 103 - Raportarea evaluarii; SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare.

Clientul si destinatarul lucrarii

Clientul este S.C. METABRAS PROD S.R.L., în insolventa, cu sediul social în Municipiul Brasov, Str. Grivitei, Nr. A44, Judet Brasov, având CUI 7283702 si J08/4178/1994.

Destinataarul este S.C. EURO INSOL S.P.R.L. în calitate de administrator judiciar si reprezentant legal al Clientului cu sediul ales in Bucuresti, Cladirea Opera Center, Str. Costache Negri nr. 1-5, et. 3, sector 5, Numar de înscriere în Registrul Formelor de Organizare al UNPIR - RFO II 0069, desemnat de Tribunalul Brasov, Sectia a II-a Civila, de Contencios Administrativ si Fiscal prin Incheierea din Sedinta Publica din 08.08.2013 in dosarul 9182/62/2012.

Data evaluarii

Data evaluarii este 20.11.2014.

Ipoteza evaluarii

Evaluarea s-a facut in ipoteza vanzarii globale (impreuna) a celor 2 proprietatii imobiliare detaliate anterior.

Rezultatele evaluarii. Opinia evaluatorului

In urma aplicarii metodelor de evaluare prezentate in acest raport, au rezultat urmatoarele valori:

Valoarea de piata 155.000 euro echivalent 688.526 lei

Valoarea de lichidare 116.250 euro echivalent 516.394 lei

Marius C. Andronache

Expert Evaluator Membru ANEVAR Note : 1) Valorile sunt nete fara TVA-ul estimat de 24%. In cazul in care nu se aplica TVA-ul valorile de mai

sus se multiplica cu 1,24. 2) Curs B.N.R. din data de 20.11.2014– 4,4421 euro/lei

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


Argumentarea valorii

Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport;

Cursul de schimb valutar luat in consideratie este cel anuntat de BNR pentru data de 20.11.2014 respectiv 4,4421 LEI/EUR;

Valoarea estimata in LEI si EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea proprietatii, a pietei imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflatia, evolutia cursului leu/EUR) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul euro nu este neaparat liniara;

Valoarea este o predictie si valoarea nu tine cont de responsabilitatile de mediu. Valoarea este subiectiva si evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


CUPRINS

RAPORT DE EVALUARE ........................................................................................................ 1

1. PREMISELE EVALUARII ......................................................................................................... 7

1.1. OBIECTUL EVALUARII ............................................................................................................. 7 1.2. SCOPUL EVALUARII ................................................................................................................ 7 1.3. CLIENTUL SI DESTINATARUL LUCRARII ......................................................................................... 7 1.4. DATA EVALUARII ................................................................................................................... 8 1.5. PREZENTAREA EVALUATORULUI ................................................................................................ 8 1.6. INSPECTIA ........................................................................................................................... 8 1.7. AMPLOAREA INVESTIGATIEI ..................................................................................................... 8 1.8. RESTRICTII DE UTILIZARE, DISTRIBUIRE SAU PUBLICARE ................................................................... 8 1.9. DECLARAREA CONFORMITATII EVALUARII .................................................................................... 8 1.10. BAZELE EVALUARII ............................................................................................................... 8 1.11. SURSELE DE INFORMATII ..................................................................................................... 10 1.12. VALOAREA DE LICHIDARE / VANZARE FORTATA ......................................................................... 10 1.13. IPOTEZE SPECIALE DE EVALUARE ............................................................................................ 11

2. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE SPECIFICE ............................................................................... 12

2.1. DEFINIREA PIETEI IMOBILIARE SPECIFICE .................................................................................... 12 2.2. GRADUL DE CONSTRUIRE A ZONEI ........................................................................................... 12 2.3. EVOLUTIA VALORILOR IMOBILIARE........................................................................................... 12 2.4. OFERTA ............................................................................................................................ 12 2.5. CEREREA ........................................................................................................................... 12 2.6. ECHILIBRUL CERERE-OFERTA .................................................................................................. 13 2.7. FACTORII CARE AR AFECTA VANDABILITATEA .............................................................................. 13 2.8. CONCLUZIE ........................................................................................................................ 13

3. PREZENTAREA PROPRIETATIILOR ....................................................................................... 14

3.1. AMPLASAMENT .................................................................................................................. 14 3.2. HARTA AMPLASAMENT ........................................................................................................ 14 3.3. DESCRIEREA PROPRIETATII..................................................................................................... 14 3.4. CONCLUZII INSPECTIE ........................................................................................................... 16

4. PROCEDURA DE EVALUARE ................................................................................................ 18

4.1. PROCEDURA DE EVALUARE .................................................................................................... 18 4.2. ETAPE PARCURSE ................................................................................................................ 18 4.3. CEA MAI BUNA UTILIZARE...................................................................................................... 18 4.4. ABORDARE PRIN PIATA. METODA COMPARATILOR DE PIATA .......................................................... 19 4.5. ABORDARE PRIN COST .......................................................................................................... 19 4.6. ABORDARE PRIN VENIT ......................................................................................................... 21

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


5. EVALUAREA PROPRIETATII ................................................................................................. 23

5.1. CMBU ............................................................................................................................. 23 5.2. EVALUAREA TERENULUI. ABORDARE PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA ................................... 23 HARTA COMPARABILE ................................................................................................................... 25 5.3. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR. ESTIMARE CIN ............................................................................ 26 5.4. ABORDAREA PRIN VENIT ....................................................................................................... 27 5.5. ABORDAREA PRIN PIATA ....................................................................................................... 27

6. RECONCILIERA VALORILOR. OPINIA FINALA ........................................................................ 30

6.1. CRITERII VALORII FINALE ....................................................................................................... 30 6.2. OPINIE FINALA ................................................................................................................... 31

7. PRECIZARI FINALE .............................................................................................................. 32

7.1. SERVICIILE FURNIZATE .......................................................................................................... 32 7.2. ARGUMENTAREA VALORII ..................................................................................................... 32 7.3. DECLARATIA PRIVIND CONDITIILE LIMITATIVE ............................................................................. 33 7.4. CERTIFICARE ...................................................................................................................... 33 7.5. CLAUZE SPECIALE: PUBLICITATE, CONFIDENTIALITATE SI RESPONSABILITATI ........................................ 34 7.6. VALIDITATEA RAPORTULUI DE EVALUARE SI A OPINIILOR EXPRIMATE ................................................ 35 7.7. CONDITIILE LIMITATIVE ......................................................................................................... 35

LISTA ANEXELOR ...................................................................................................................... 37

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


1. PREMISELE EVALUARII

1.1. Obiectul evaluarii

Obiectul evaluarii este il reprezinta 2 proprietati de tip industrial situate in Jud. Brasov, Municipiul Brasov, Str. Fundatura Harmanului, Nr. 1, detaliate dupa cum urmeaza:

1. Teren intravilan in suprafata de 479,30 mp si o constructie cu destinatia de hala productie plase sarma, cu amprenta la sol de 479,30 mp, identificata sub numarul topografic 8887/3/2/1 si inscrisa in cartea funciara nr. 101106 a Municipiului Brasov;

2. Teren intravilan in suprafata de 389,30 mp si o constructie cu destinatia de magazine spatiu depozitare, cu amprenta la sol de 389,30 mp , identificata sub numarul topografic 8887/3/2/2 si inscrisa in cartea funciara nr. 101136 a Municipiului Brasov;

Ambele proprietati sunt amplasate in incinta spatiului industrial detinut de SC. METABRAS SRL, in insolventa. Accesul la cele 2 proprietati nu este reglementat din punct de vedere juridic.

Proprietatiile sunt prezentate din punct de vedere cadastral in anexa 2.

1.2. Scopul evaluarii

Scopul acestei evaluari este estimarea valorii de piata si a valorii de lichidare in conformitate Standardele de Evaluare ANEVAR 2014, adoptate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din România (ANEVAR) compuse din editia 2013 a Standardelor Internationale de Evaluare (IVS 2013) precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluare elaborate de catre ANEVAR in vederea informarii Clientului.

Standardele ANEVAR aplicate in acest raport de evaluare sunt: SEV 100 - Cadru general (IVS Cadrul General); SEV 101 - Termeni de referinta ai evaluarii; SEV 102 - Implementare; SEV 103 - Raportarea evaluarii; SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare.

1.3. Clientul si destinatarul lucrarii

Clientul este S.C. METABRAS PROD S.R.L., în insolventa, cu sediul social în Municipiul Brasov, Str. Grivitei, Nr. A44, Judet Brasov, având CUI 7283702 si J08/4178/1994.

Destinataarul este S.C. EURO INSOL S.P.R.L. în calitate de administrator judiciar si reprezentant legal al Clientului cu sediul ales in Bucuresti, Cladirea Opera Center, Str. Costache Negri nr. 1-5, et. 3, sector 5, Numar de înscriere în Registrul Formelor de Organizare al UNPIR - RFO II 0069, desemnat de Tribunalul Brasov, Sectia a II-a Civila, de Contencios Administrativ si Fiscal prin Incheierea din Sedinta Publica din 08.08.2013 in dosarul 9182/62/2012

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


1.4. Data evaluarii

Data evaluarii este 20.11.2014.

1.5. Prezentarea evaluatorului

Evaluatorul lucrari este WEBURST, membru corporativ ANEVAR cu sediul in Bucuresti, reprezentata de domnul Marius C Andronache email: [email protected] .

1.6. Inspectia

Inspectia a fost efectuata in data de 14.11.2014 de Dl. Marius C. Andronache-evaluator, impreuna cu reprezentantii S.C. Metabras Prod S.R.L., in insolventa, Dl. Dorinel Ceposu si Dl. Dragos Dedu.

1.7. Amploarea investigatiei

Proprietatea a fost inspectata vizual de Dl. Marius C. Andronache Evaluatorul nu a realizat o expertiza de detaliu asupra subiectului evaluarii si nu va putea fi facut raspunzator pentru existenta unor vicii ascunse (neaparente), care ar putea influenta in vreun sens valoarea .

1.8. Restrictii de utilizare, distribuire sau publicare

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul Clientului si al Destinatarului (daca exista). Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanta.

Prezentul raport de evaluare sau orice referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicitatii, fara acordul scris si prealabil al Evaluatorului, cu specificarea formei, continutului si a contextului in care ar urma sa apara.

1.9. Declararea conformitatii evaluarii

Raportul de evaluare este elaborat in conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate de ANEVAR.

1.10. Bazele evaluarii

Tipul de valoarea estimat

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata definita in standardele de evaluare dupa cum urmeaza:

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


Definitia valorii de piata: suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

Pe baza acesteia s-a estimat valoarea de lichidare sau de vanzare fortata.

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte alte estimari facute de Evaluator.

Pentru determinarea valorilor, in functie de disponibilitatea datelor si informatiilor si de relevanta acestora, s-au folosit: abordarea prin comparatii de piata, abordarea prin venit si abordarea prin cost.

Moneda

Valoarea de piata este estimata in moneda euro si convertita in lei la cursul de schimb BNR la data evaluarii in scop informativ.

Modalitati si termene de plata

Valoarea de piata estimata presupune calcule bazate pe practicile curente de piata fara facilitati sau termene speciale de plata.

Responsabilitatea fata de terti

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza documentelor ce atesta dreptul de proprietate si a informatiilor furnizate de catre Client. Corectitudinea si precizia datelor furnizate este responsabilitatea Clientului.

Valoarea estimata de catre evaluator este valabila la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care afecteaza opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general de la data evaluarii, stadiul de dezvoltare a pietei imobiliare si scopul prezentului raport. Daca acesta se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si cunoscute la data evaluarii.

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul Clientului si al Destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanta.

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


1.11. Sursele de informatii

Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in baza urmatoarelor surse:

- Documentele puse la dispozitie de Client detaliate in anexa 1;

- Informatii publice preluate de pe site-urile specializate de oferte imobiliare (www.imobiliare.ro, www.imopedia.ro, www.olx.ro, www.imobiliare.net, www.maps.google.com etc);

- Informatii preluate din baza de date a evaluatorului, de la vanzatori si cumparatori imobiliari de pe piata imobiliara specifica, informatii care au fost sintetizate in analiza pietei imobiliare.

- Informatii colectate la inspectie.

Urmatoarele documentel NU au fost puse la dispozitia Evaluatorului: 1) Certificatele de urbanism in baza carora s-au emis autorizatiile de construire;2) Incheiere de intabulare 3) Autorizatiile de construire; 3) Procesele verbale de receptie a constructiilor; 4) Fisa bunului imobil.

1.12. Valoarea de lichidare / vanzare fortata

Definitie

Termenul „vanzare fortata” se utilizeaza deseori in situatiile cand un vanzator este constrans sa vanda si, in consecinta, nu are la dispozitie o perioada de marketing adecvata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceste situatii depinde de natura presiunii asupra vanzatorului si de motivele pentru care nu poate sa aiba la dispozitie o perioada de marketing adecvata.

De asemenea, acesta ar putea reflecta consecintele asupra vanzatorului cauzate de imposibilitatea de a vinde in perioada disponibila. Cu exceptia cazului cand natura presiunii si motivul constrangerilor asupra vanzatorului sunt cunoscute, pretul obtenabil intr-o vanzare fortata nu poate fi estimat in mod realist. Pretul pe care un vanzator il va accepta intr-o vanzare fortata va reflecta mai degraba situatiile lui speciale, decat cele ale vanzatorului ipotetic hotarat, din definitia valorii de piata. Pretul obtenabil intr-o vanzare fortata are numai intamplator o legatura cu valoarea de piata sau cu orice alte tipuri ale valorii. O „vanzare fortata” este o descriere a situatiei in care are loc schimbul si nu un tip al valorii distinct.

Ipoteze

Avand in vedere situatia Clientului (insolventa) si eventuala necesitate de valorificare intr-un timp foarte limitat, Evaluatorul a considerat ca valoarea de lichidare / vanzare fortata intr-un interval de 3-6 luni este redusa in comparatie cu valoarea de piata cu 25 %.

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


1.13. Ipoteze speciale de evaluare

1. Evaluarea nu a tinut cont de situatia juridica respectiv de sarcinile, privilegiile, interdictiile etc inscrise in cartea funciara.

Ipoteza evaluarii este imobilul liber de orice sarcini, litigii, drepturi de superficie, interdictii, notari etc.

2. Evaluatorul s-a bazat exclusiv pe documentele mentionate in cadrul raportului si a anexelor la raport. Evaluatorul nu are cunostiinta de existenta unor alte documentele care ar putea afecta material valorile estimate.

In lipsa documentelor care nu au fost puse la dispozitie, Evaluatorului a facut o serie de ipoteze si estimari pe care le-a considerat corecte si conforme cu situatia de fapt.

Raportul de evaluarea este intocmit pe baza documentelor puse la dispozitie de Client si a estimarilor si ipotezelor facute de Evaluator.

3. Toate suprafetele au fost preluate din documentele puse la dispozitia Evaluatorului de catre Client si nu au fost investigate de catre Evaluator.

4. Avand in vedere caracteristicile functionale ale celor 2 proprietati (o proprietate are destinatie de hala de productie iar cealalta proprietate este o magazie cu vestiar, laborator si grup sanitar), Evaluatorul a considerat ca cele 2 proprietati formeaza o singura proprietate si vor fi vandute impreuna.

Ipoteza evaluarii este vanzarea globala (impreuna) a celor 2 proprietati subiect.

5. Evaluatorul a analizat documentele celor 2 proprietati, prezentate in anexa 1, si nu a identificat dreptul de acces de la drumul public la proprietatiile subiect.

Avand in vedere ca proprietatile subiect sunt in incinta (interiorul) unor proprietati detinute de o firma din grup, SC. METABRAS SRL, in insolventa, ipoteza evaluarii este ca reglementarea dreptului de acces (pietonal, auto, utilitati etc) se poate realiza oricand si ca lipsa acestuia la data evaluarii nu afecteaza valorile estimate (s-a luat in calcul doar amplsamentul si lipsa unor deschideri la drumurile publice).

6. Evaluarea s-a facut pentru fiecare Imobil (proprietate imobiliara) in inregime compus din teren plus constructie, dupa caz. Estimarea unor valorii pe componente de imobil nu reprezinta in mod necesar si valoarea de piata sau de lichidare a acestora.

7. Valorile au fost estimate in ipoteza ca proprietarul este platitor de TVA 24%. Astfel valorile finale sunt estimate in ipoteza ca la transferul de proprietate se va aplica cota de TVA de 24%.

In cazul in care la transferul de proprietate NU se va aplica cota de TVA de 24%, valorile finale se modifica prin multiplicarea cu 124%.

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


2. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE SPECIFICE

2.1. Definirea pietei imobiliare specifice

Piata imobiliara specifica a proprietatii subiect este reprezentata de piata proprietatilor aflate in incinta platformelor industriale din zona periferica de nord-est a Municipiului Brasov, soseaua de centura-zona Triaj.

2.2. Gradul de construire a zonei

Apreciem gradul de construire al zonei la > 50%.

2.3. Evolutia valorilor imobiliare

Scadere continua datorita crizei economice existente atat in tara cat si la nivel European. Totodata, profilul cumparatorului s-a schimbat dupa anul 2008, fiind preferate imobilele eficinte atat ca spatiu cat si ca intretinere.

Trendul valorilor imobiliare este negativ in ultimii anii 2012 - 2013 fiind inregistrare corectii negative estimate intre -5% si -10% per an. Aceste valori se intalnesc pentru toate tipurile de proprietati imobiliare, cu valori mai mari pentru cele industrial.

2.4. Oferta

In cee ace priveste loturile de teren ofertate spre vanzare, in zona analizata, au fost identificate terenuri ale caror pret de vanzare variaza in functie de suprafata, amplasament, utilitati intre 10 eur/mp si 40 eur/mp.

In cee ace priveste proprietatiile similare (teren + hala) Evaluatorul a identificat foarte putine comparabile similare ca si solutie constructiva, an PIF etc (doar 2) al caror pret de vanzare se situeaza intre 120€/ mp construit si 300€/mp construit si variaza in functie de vechime, caracteristici constructive ( inaltime numar de deschideri dimensiuni) etc.

In cee ace priveste ofertele de inchiriere spatii industriale, in zona analizata, s-au identificat numeroase oferte. Chiria lunara se situeaza in intervalul 2-4 €/mp util/ luna si variaza in functie de amplasament, dotarile oferite, utilitati etc.

Evaluatorul apreciaza ca oferta de astfel de proprietati este scazuta, aproape inexistenta.

2.5. Cererea

Avand in vedere tipul proprietatii analizate, proprietate industriala, amplasata in incinta unei platforme industriale, suprafata proprietatii (doar 400 mp), caracterul zonei de

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


amplasare se apreciaza ca cererea pentru proprietatea analizata este foarte scazuta, aproape inexistenta.

2.6. Echilibrul cerere-oferta

Nivelul cererii este estimat ca fiind foarte redusa, in special pe segmentele unde se incadreaza proprietatea subiect. Oferta este apreciata ca fiind redusa, ceea ce conduce la un echilibru intre cerere si oferta respectiv oferta redusa cerere redusa.

2.7. Factorii care ar afecta vandabilitatea

Factori pozitivi

1. Acces relativ usor.

2. Amplasare in zona industriala in apropierea drumurilor nationale si a centurii Brasovului.

3. Existenta utilitatiilor pe amplasament.

Factori negativi

1. Conjunctura economica generala care afecteaza intreaga piata imobiliara din Romania;

2. Proprietatiile sunt amplasate in incinta spatiului industrial detinut de SC METABRAS SRL, in insolventa. Accesul pe proprietati nu este reglementat;

3. Drumul de acces are doar o banda pe sens si nu exista spatiu de refugiu. In plus, in imediata vecinatate se afla o bariera de trecele la nivel cu calea ferata care ingreuneaza traficul;

4. Lipsa unei intretineri corecte care fac imobilele relativ inatractive;

2.8. Concluzie

Estimam in continuare un trend negativ al valorilor imobiliare cu corectii intre -5- 15% per an. Cerere scazuta pentru tipul de proprietate subiect.

Pentru proprietatea analizata estimam un timp de promovare necesar vanzarii intre 9-12 luni.

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


3. PREZENTAREA PROPRIETATIILOR

3.1. Amplasament

Proprietatiile evaluate sunt situate in zona periferica din partea nord-est a Municipiul Brasov. Zona de referinta este o zona industriala veche, fara vizibilitate, aflata in zona de triaj a Municipiului Brasov.

Adresa proprietatiilor: Jud. Brasov, Municipiul Brasov, Str. Fundatura Harmanului Nr. 1.

Zona este formata preponderant din proprietati cu destinatie industriala, in zona sunt hale de depozitare, hale de productie,

Proprietatile sunt amplasate in incinta spatiului industrial detinut de SC. METABRAS SRL, in insolventa, accesul la proprietati nu este reglementat juridic.

3.2. Harta amplasament

3.3. Descrierea proprietatii

Terenul

Propoietatea cu numarul topo 8887/3/2/1

Terenul are suprafata masurata de 479,30 mp, avand o forma dreptunghiulara, nu are deschidere la drumuri publice fiind amplasat in incinta unor proprietati detinute de o firma din grup, SC. METABRAS SRL, in insolventa

Terenul nu este imprejmuit, aflandu-se in intregime sub cladire. Topografia terenului este plana.

Pe intreaga suprafata a terenului este edificata o hala industriala cu destinatia de productie plase de sarma.

Pe teren sunt existente urmatoarele utilitati: curent electric si gaze.

Bilantul suprafetelor de teren este prezentat in anexa 4.

Topo:8887/3/2/1

Topo:8887/3/2/2

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


Propoietatea cu numarul topo 8887/3/2/2

Terenul are suprafata masurata de 389,30 mp, avand o forma dreptunghiulara, nu are deschidere la drumuri publice fiind amplasat in incinta unor proprietati detinute de o firma din grup, SC. METABRAS SRL, in insolventa

Terenul nu este imprejmuit, aflandu-se in intregime sub cladire. Topografia terenului este plana.

Pe intreaga suprafata a terenului este edificat un spatiu de depozitare cu destinatie de laborator, vestiar,grup sanitar.

Utilitatiile existente pe teren respectiv apa si current electric, sunt trase de la proprietatea cu numarul topografic 8887/3/2/1.

Bilantul suprafetelor de teren este prezentat in anexa 4.

Prezentarea celor 2 proprietati conform planului de amplasament:

Constructiile

Pe cele 2 amplasamente, detaliate mai sus, sunt edificate urmatoarele constructii:

Nr. Cad: C1; Nr. Top :8887/3/2/1

Fundatia este din beton armat, structura rezistenta este din cadre de beton, compartimentarea exterioara este din fasii industriale de BCA, acoperisul este de tip terasa din din grinzi precomprimate si chesoane din beton armat invelitoarea este din carton bituminos. Terasa are luminatoare din fier si policarbonat. Hala are 1 deschidere de aprox 13 m; adancimea halei este de 36,62 m iar inaltimea este de 6,5 m. Distanta intre travee este de 5,5 m. De travee este ancorat un pod rulant. Pardoseala este din beton simplu. Usile de intrare sunt din fier si tabla. Tamplaria exterioar este din fier cu geam simplu. Constructia dispune doar de instalatii electrice si instalatii de incalzire -aeroterme pe gaz. Finisaje interioare: peretii sunt doar tencuiti si

Subiect

Teren METABRAS

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


vopsiti cu var. Dispune de urmatoarele utilitati : gaze, curent electric (inclusiv trifazic). Deprecieri identificate: Numeroase fisuri. In multe locuri tencuiala este cazuta. Vopseaua exterioara este exfoliata. Hala necesita renovare. Stare relativ buna.

Nr. Cad: C1; Nr. Top :8887/3/2/2

Fundatia este din beton armat, structura rezistenta este din cadre de beton, compartimentarea exterioara si interioara este din boltari. Acoperisul este de tip terasa din beton armat invelitoarea este din carton bituminos. Constructia are 1 deschidere de aprox 12 m; adancimea halei este de aprox 31 m iar inaltimea este de 2,5 m. Pardoseala este din beton simplu in atelier, magazie iar in laborator, vestiar si grupurile sanitare este acoperita cu gresie. Usile de intrare in magazii sunt din fier si tabla iar usile de intrare in laborator si laborator sunt din PVC. Tamplaria exterioara din laborator si grupurile sanitare este din PVC cu geam termopan. In magazii si ateliere tamplaria este din lemn cu geam de sticla.Constructia dispune ca si utilitati doar de apa si curent electric (curentul este bransament comun cu corpul cu nr. Topo 8887/3/2/1. Finisaje interioare: peretii sunt tencuiti si vopsiti cu vopsea lavabila. Incalzirea seface cu ajutorul sobelor apa calda este asigurata de boilere electrice. OBS: Jumatate din constructiei formata din ateliere prezinta multiple fisuri in structura de rezistenta, foarte multe urme de infiltratii de apa. Necesita schimbarea invelitoarei si lucrari de renovare. Jumatate din constructie formata din laboratoare, vestiare, dus, a fost renovata, pe exterior a fost pus polistiren, tamplaria este din PVC. S-au identificat urme de infiltratii de apa. Deprecieri identificate: Multiple fisuri in structura de rezistenta, foarte multe urme de infiltratii de apa. Necesita schimbarea invelitoarei si lucrari de renovare. Starea constructiei: Jumatate din constructie stare proasta, jumatate stare relariv buna.

Bilantul suprafetelor construite este prezentat pe larg in anexa 3 si anexa 3.2.

3.4. Concluzii inspectie

Inspectia a fost efectuata de Dl. Marius C. Andronache-evaluator, impreuna cu reprezentantii S.C. Metabras Prod S.R.L., in insolventa, Dl. Dorinel Ceposu si Dl. Dragos Dedu.

La inspectie s-au constatat urmatoarele:

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


- Constructia cu nr cad/topo: C1-8887/3/2/1 era relativ buna s-au constatat exfolieri ale finisajelor exterioare, crapaturi in tencuieli.

- Constructia cu nr cad/topo: C1-8887/3/2/2 era jumatate renovata si se afla intr-o stare buna iar jumatatea cealalta nu era renovate si se afla intr-o stare proasta tamplaria exterioara/interioara este degradata, in structura de rezistenta sunt crapaturi, tavanele au foarte multe urme de infiltratii.

- In ambele constructii, la data inspectiei, se desfasurau activitati industriale de tip siderurgic;

- Terenul nu era imprejmuit; Ambele terenuri sunt ocupate in intregime de constructii;

- Amplasamentul cu nr. topo 8887/3/2/1 dispunea de utilitaticurent si gaze;

- Utilitatiile amplasamentului cu nr. topo 8887/3/2/2 erau trase de la amplasamentul cu nr. topo 8887/3/2/1, nu exista bransament separate la utilitati.

- Accesul la proprietate nu este reglementat si se face pe terenul cu numarul topo 8887/3/2/13/2 care apartine societatii Metabras SRL, in insolventa.

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


4. PROCEDURA DE EVALUARE

4.1. Procedura de evaluare

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita anterior.

Pentru determinarea valorii de piata a proprietatii evaluate (teren+constructii) a fost aplicata abordarea prin cost si abordarea prin venit si abordarea prin piata.

4.2. Etape parcurse

i. documentarea, pe baza unei liste de informatii furnizate de catre Client;

ii. inspectia amplasamentului si al zonei;

iii. stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

iv. selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

v. analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

vi. aplicarea metodelor de evaluare considerate adecvate pentru determinarea valorii proprietatii.

vii. procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR.

4.3. Cea mai buna utilizare

Unul din principiile evaluarii proprietatilor imobiliare il constituie principiul celei mai bune utilizari, care “îi maximizeaza productivitatea si care este posibila, permisa legal si fezabila financiar.”

Valoarea de piata a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a acestuia. Cea mai buna utilizare poate fi continuarea utilizarii existente a activului sau o utilizare alternativa. Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant pe piata ar intentiona sa o dea unui activ, atunci când stabileste pretul pe care ar fi dispus sa îl ofere.

Determinarea celei mai bune utilizari presupune luarea în considerare a urmatoarelor:

i. sa se stabileasca daca o utilizare este posibila, prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de catre participantii pe piata,

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


ii. sa reflecte cerinta de a fi permisa legal, fiind necesar sa se ia în considerare orice restrictii în utilizarea activului, de exemplu, specificatiile din planul urbanistic,

iii. cerinta ca utilizarea sa fie fezabila financiar, având în vedere daca o utilizare alternativa, care este posibila fizic si permisa legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic pe piata, dupa ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste profitul generat de utilizarea existenta.

4.4. Abordare prin piata. Metoda comparatilor de piata

Metoda comparatiilor de piata utilizeaza analiza comparativa: estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si compararea acestor proprietati cu subiectul evaluarii.

Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati care influenteaza valoarea.

Aplicarea acestei metode a fost facilitata de informatiile furnizate de agentii imobiliare, site-uri web specializate si publicatii locale, care prezinta informatii privind oferte de proprietati imobiliare comparabile.

4.5. Abordare prin cost

Aceasta abordare este deosebit de utila in evaluarea unor constructii noi sau aproape noi si pentru acele proprietati ce nu se vand frecvent pe piata. Rezultatele pot fi folosite pentru comparatii cu rezultatele altor abordari ce se pot aplica.

Abordarea prin cost, cunoscuta si sub denumirea de metoda antreprenorului, este o metoda de evaluare acceptata pe plan international si prin care se stabileste valoarea unei proprietati pe baza costului de achizitionare al terenului si de construire a unei noi unitati, cu aceeasi utilitate (sau adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie/adaptare).

In cazul unei proprietati vechi, pentru estimarea unui pret care reflecta aproximativ valoarea de piata, se scad unele alocari (repartizari) pentru diferitele forme de depreciere cumulata (depreciere fizica, depreciere functionala sau tehnologica si depreciere economica sau externa), pentru a estima un pret care reflecta aproximativ valoarea de piata.

Costul de inlocuire se refera la suma de bani pe care o persoana se asteapta sa o plateasca pentru o proprietate cu aceeasi vechime, marime si finisaje. In general, se incearca sa se stabileasca pretul unui exemplar alternativ sau unei reproduceri/copii cât

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


mai apropiata de original in ceea ce priveste material de constructie, arhitectura, finisaje, intalatiile proprietatii subiect.

Abordarea prin costuri presupune determinarea Costului de Reproductie (CR) sau Costului de Inlocuire Brut (CIB) si apoi scaderea din acesta, pe rand a deprecierilor: fizica, functionala si economica. Se obtine astfel Costul de Inlocuire Net (CIN).

Metoda costului poate fi reprezentata dupa cum urmeaza:

Cost de inlocuire brut – Depreciere totala = Valoare/CIN (costul de inlocuire net)

Abordarea prin cost reprezinta costul curent al unei proprietati (ca si cum ar fi noua), minus deprecierea din orice cauze: fizice, functionale, economice. Evaluatorul identifica proprietatea care trebuie evaluata (in cauza), estimeaza costul curent de inlocuire/reproductie de nou si scade deprecierea totala, care face ca proprietatea sa fie mai putin atragatoare fata de situatia când ar fi fost noua.

Abordarea prin cost este cel mai des folosita la evaluarea bunurilor relativ noi sau bunurilor specializate.

Costul de inlocuire brut reprezinta costul curent al unei proprietati noi, asemanatoare, care are cea mai apropiata utilitate echivalenta cu cea a proprietatii evaluate, in timp ce costul de reproductie reprezinta costul curent de constructie a unei copii identice a proprietatii evaluate, utilizând aceleasi sau aproape aceleasi materiale. In abordarea prin cost, evaluatorul compara proprietatea in cauza cu una care ar putea sa o inlocuiasca.

Deprecieri

Deprecierea reprezinta pierderea de valoare din mai multe motive, incluzând factori de natura fizica, functionala, de exploatare si depreciere economica.

Deprecierea poate fi recuperabila sau nerecuperabila. Forme de depreciere considerate pentru calculul CIN sunt:

1. Uzura (deteriorarea) fizica

2. Depreciere functionala

3. Depreciere economica

Deprecierea fizica

Reprezinta pierderea de valoare sau de utilitate a unei activ cauzata de utilizare, trecerea normala a timpului sau de deteriorari, expunere la diversi agenti atmosferici, etc.

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


Deprecierea functionala

Reprezinta pierderea in valoare sau de utilitate a unei proprietati, cauzata de ineficiente sau neadecvari in insasi calitatea proprietatii când aceasta este comparata cu o proprietate inlocuitoare mai eficienta si/sau mai putin costisitoare, pe care tehnologia moderna a dezvoltat-o.

Deprecierea externa

Reprezinta pierderea in valoare sau de utilitate a unei proprietati cauzata de factori externi proprietatii (cum ar fi preturi majorate la materii prime, manopera ori utilitati fara o crestere in pretul produsului), scaderea cererii pentru un produs, ascutirea concurentei, reglementari restrictive guvernamentale, inflatie, etc.

4.6. Abordare prin venit

Abordarea prin venit ofera o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singura valoare a capitalului.

Aceasta abordare ia în considerare venitul pe care un activ îl va genera pe durata lui de viata utila si indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implica transformarea venitului într-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate corespunzatoare de actualizare. Fluxul de venit poate sa derive dintr-un contract/din contracte sau sa nu fie de natura contractuala, de exemplu, profitul anticipat si generat fie din utilizarea, fie din detinerea activului.

Metodele înscrise în abordarea prin venit sunt:

capitalizarea venitului, în care unui venit reprezentativ al unei singure perioade i se aplica o rata cu toate riscurile incluse sau rata de capitalizare totala,

fluxul de numerar actualizat, în care unei serii de fluxuri de numerar din perioadele viitoare i se aplica o rata de actualizare pentru a le actualiza la valoarea lor prezenta,

diferite modele de evaluare a optiunilor.

În cazul unei investitii imobiliare, acel venit ar putea fi sub forma de chirie; în cazul unei cladiri ocupate de proprietar, ar putea fi o chirie asumata (sau chirie evitata), determinata pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spatiu echivalent. În cazul în care o cladire este specializata numai pentru un anumit tip de activitate comerciala, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau cel potential, provenit din activitatea comerciala, care ar reveni proprietarului acelei cladiri. Utilizarea potentialului comercial al proprietatii imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscuta sub denumirea uzuala de „metoda profiturilor”.

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil sa ramâna constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unui singur multiplicator, deseori cunoscut sub denumirea de rata de capitalizare. Acesta reprezinta câstigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar astepta sau câstigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar astepta sa reflecte valoarea banilor în timp, precum si riscurile si recompensele proprietarului. Aceasta metoda, cunoscuta sub denumirea uzuala de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapida si simpla, dar utilizarea ei nu poate fi credibila în situatia ca, în perioadele viitoare, venitul se asteapta sa se modifice într-o masura mai mare decât se asteapta pe piata sau în cazul în care este necesara o analiza mai sofisticata a riscului.

In astfel de cazuri, se pot utiliza diferite modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea difera în mod semnificativ, dar au drept caracteristica de baza faptul ca venitul net, dintr-o perioada viitoare definita, se aduce la valoarea actualizata prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezinta valoarea capitalului. Ca si în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferenta unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum si pe riscurile si recompensele proprietarului, atasate fluxului de numerar în cauza.

Randamentul sau rata de actualizare comentate mai sus vor fi determinate de obiectivul evaluarii. Daca obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potential, în baza criteriilor de investitii proprii ale acestora, rata utilizata poate reflecta rata rentabilitatii ceruta de acestia sau costul mediu ponderat al capitalului. Daca scopul este estimarea valorii de piata, rata va proveni din examinarea rentabilitatilor implicite din pretul platit pentru drepturile asupra proprietatii imobiliare tranzactionate pe piata, între participantii pe piata.

Rata de actualizare adecvata ar trebui sa fie determinata în urma analizei ratelor implicite în tranzactiile de piata. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rata de actualizare adecvata plecând de la o „rata fara risc“ a rentabilitatii, corectata pentru riscurile si oportunitatile aditionale specifice dreptului particular asupra proprietatii imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvata vor depinde si de faptul daca datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar utilizate se exprima în niveluri curente (termeni reali) sau daca previziunile au fost facute cu includerea inflatiei sau deflatiei viitoare asteptate.

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


5. EVALUAREA PROPRIETATII

5.1. CMBU

Introducere

Unul din principiile evaluarii proprietatilor imobiliare il constituie „principiul celei mai bune utilizari, care implica o utilizare legala, posibila si probabila a proprietatii imobiliare care ii va da cea mai mare valoare in prezent, pastrandu-i utilitatea”.

Valoarea de piata a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a acestuia. Cea mai buna utilizare poate fi continuarea utilizarii existente a activului sau o utilizare alternativa. Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant pe piata ar intentiona sa o dea unui activ, atunci cand stabileste pretul pe care ar fi dispus sa il ofere.

Definitie

Cea mai buna utilizare este utilizarea unui activ care ii maximizeaza productivitatea si care este posibila, permisa legal si fezabila financiar.

Concluzie

Avand in vedere ca nu a fost pus la dispozitia Evaluatorulu un certifcat de urbanism recent care sa redea reglementarile zonale, Evaluatorul nu este in masura sa aprecieze daca utilizarea curenta este conforma cu reglementarile urbanistice actuale si nici daca acesta reprezinta cea mai buna utilizare sau nu.

Avand in vedere caracteristicile functionale ale celor 2 proprietati (o proprietate are destinatie de hala de productie iar cealalta proprietate este o magazie cu vestiar, laborator si grup sanitar), Evaluatorul a estimat ca utilizarea curenta este cea mai buna utilizare.

Astfel, evaluarea se face in ipoteza utilizarii actuale despre care se estimeaza ca este cea mai buna utilizare.

5.2. Evaluarea terenului. Abordare prin metoda comparatiilor de piata

Pentru evaluarea terenului s-a aplicat metoda comparatiilor de piata descrisa anterior. In urma cercetarii de piata Evaluatorul a selectat urmatoarele comparabilele:

Comparabila 1 Descriere

De vanzare teren in Brasov zona Triaj suprafata 11000 mp , intravilan in spate la reprezentanta Opel, lot compact cu o deschidere de 50 ml la drum pietruit ce trece pe langa reprezentanta Opel, utilitati pe teren. In zona la Dn 11 se gasesc Reprezentanta auto - Opel Victoria Global din

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


Brasov, Centru Rombat la Brasov (verif. tel. proprietar pers. fizica, nu se aplica TVA. Pretul comunicat telefonic este de 19 eur/mp.).

Pret cerut:

19 euro/mp

Link: http://www.vanzariproprietati.ro/imobiliare/vand-teren-industrial-construibil-brasov-zona-triaj.html


Vand teren in suprafata de 10,000 mp amplasat langa Uzina 2 - CET cu front de 70 m la un drum secundar. PUZ industrial, situat la circa 250 m distanta de Ocolitoarea Brasovului, toate utilitatile in apropiere, vecin cu Vama Brasovului, acces cale ferata industriala.

Pret cerut:

12 euro/mp

Link: http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/brasov/centura/ teren-constructii-de-vanzare-X70I0300V

Comparabila 3 Descriere :

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


De vanzare teren industrial in Uzina II, 5150 mp + 5314 mp, front stradal de 140 m la str Zizinului . Are toate utilitatil.e Loturile sunt lipite.

Pret cerut:

35 euro/mp

Link: http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/brasov/uzina-2/teren-constructii-de-vanzare-X34T132LD

In estimarea valorii de piata a terenului, Evaluatorul folosit abordarea prin piata astfel:

1. Au fost comparate caracteristicile terenului din care fac parte cele 2 loturi respectiv terenul de 12.836 mp cu cele 3 comparabile prezentate mai sus.

2. S-a aplicat o corectie de – 15% pentru amplasament (in incinta unor proprietati detinute de o firma din grup, SC. METABRAS SRL, in insolventa) si pentru faptul ca terenul nu are deschideri la drumurile publice.

Avand in vedere cele de mai sus valoarea terenului obtinuta prin aceasta abordare este de 21 euro/mp respectiv 18.366 euro inclusiv TVA. Grila de comparatie este prezentata in Anexa 7.

Harta comparabile

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


5.3. Evaluarea constructiilor. Estimare CIN

In cazul constructiilor subiect, s-a aplicat metoda costurilor segregate pe baza cataloagelor “Costuri de reconstructie – Costuri de inlocuire”, Corneliu Schiopu, Editura Iroval 2010 si care presupune calculul valorii de nou din care urmeaza sa se scada deprecierile pentru calculul CIN. Avand in vedere solutia constructiva si nivelul inferior al finisajelor, Evaluatorul a aplicat corectii fisei de cost.

Costul de inlocuire brut (CIB)

In cazul constructiei subiect, s-a aplicat metoda costurilor segregate pe baza catalogului “Costuri de reconstructie – Costuri de inlocuire”, Corneliu Schiopu, Editura Iroval 2010 si Indici de actualizare costuri de reconstrucţie - costuri de inlocuire, cladiri rezidenţiale, cladiri industriale, comerciale şi agricole. Construcţii speciale pentru perioada 1 septembrie 2013 – 1 august 2014, autor Ing. Corneliu Schiopu, editura Iroval, 2013, care presupune calculul valorii de nou din care urmeaza sa se scada deprecierile pentru calculul CIN.

Pentru efectuarea calculelor care sa determine costul fiecarei constructii, evaluatorul a utilizat urmatoarele date:

Grad seismic 8.

Coeficient corectie distanta de transport 1,000 (pentru 10 km)

Coeficient corectie manopera 0,9826 (pentru nivel de salarizare III)

Preturile au fost exprimate in euro si contin TVA

Pentru fiecare constructie s-a realizat o fisa de calcul pentru estimarea costului de inlocuire brut (CIB). Calculele se regasesc in Anexele 5.1 – 5.2 CIB reprezinta produsul intre arie desfasurata estimata si costul unitar conform fisei specificate.

Deprecierea fizica

Pentru constructiile existente pe amplasament, deprecierea fizica (uzura) medie a fost estimata conform GHID CUPRINZAND COEFICIENTII DE UZURA FIZICA NORMALA LA MIJLOACE FIXE DIN GRUPA I ,,CONSTRUCTII” indicativ P-135 / 99 elaborat de INCERC- separate pe fiecare constructive in parte dupa cum urmeaza:

Nr. Cadastral Utilitate actuala Depreciere fizica estimata

C1-8887/3/2/1 Hala productie plase 54% C1-8887/3/2/2 Magazie 66%

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


Deprecierea functionala

Nu a fost luata in calcul deprecierea functionala.

Deprecierea externa

Nu a fost luata in calcul deprecierea functionala.

Costul de inlocuire net (CIN)

Valoarea totala a constructiilor fost estimata prin metoda costului de inlocuire net la valoarea de 149.597 euro inclusiv TVA (24%)

Modalitatea de calcul a costului de inlocuire net (CIN) este prezentata in Anexa 6.

5.4. Abordarea prin venit

Pentru evaluarea celor 2 proprietati s-a aplicat metoda capitalizarii directe descrisa anterior astfel :

i. Pentru hala industriala (Nr Cad: C1;Top: 8887/3/2/1) s-a estimate nivelul chiriei lunare la 3 euro/mp util /luna fara TVA. Gradul de neocupare a fost estimate la 16.7% adica 2 luni din 12. Cheltuielile aferente proprietarului au fost estimate la valoarea de 3.510 € / an. Rata de capitalizare estimata la 10%.

Valoarea de piata estimate este de 127.000 € si include TVA (24%).

ii. Pentru hala de depozitare (Nr Cad: C1;Top : 8887/3/2/2) s-a estimate nivelul chiriei lunare la 2 euro/mp util /luna fara TVA. Gradul de neocupare a fost estimate la 16.7% adica 2 luni din 12. Cheltuielile aferente proprietarului au fost estimate la valoarea de 1.896 €/an.Rata de capitalizare estimata la 10%.

Valoarea de piata estimate este de 58.300 € si include TVA (24%).

Detaliile privind aplicarea acestei abordari sint prezentate in anexa 8.

5.5. Abordarea prin piata

In aplicarea abordarii prin piata pentru intreaga proprietate formata din: teren , hala industriala si magazine s-a folosit abordarea prin comparatii astfel:


Prop. industriala formata din teren in supr de 1600 mp si o Hala industriala cu supr. de 1600 mp. Structura de rezistenta este din beton armat pe grinzi, compartimentari din BCA, acoperis terasa invelitoare

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


carton. Constructia se poate imparti in 3 spatii,cu intrare si birouri separate. Amplasata in zona industriala Uzina 2.

Pret include TVA (24%).

Pret cerut:

155.000 euro.

Link: http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-industriale/brasov/uzina-2/spatiu-industrial-de-

vanzare-X11K141M3


Prop industriala formata din teren 700 mp si o Hala industriala cu supr. de 600 mp cu structura de rezistenta este din beton armat pe grinzi, compartimentari din BCA, acoperis terasa invelitoare carton. Inaltime 5 m o deschidere de aprox 10m. Constructia se poate imparti in 3 spatii. Nu dispune de Amplasata in zona industriala Uzina 2.

Se vinde de pers. juridica, pret comunicat fara TVA este de 220.000 euro.

Pret cerut:

220.000 euro+ TVA

Link: http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-industriale/brasov/uzina-2/spatiu-industrial-de-vanzare-X3HH1413R

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


Harta comparabile

SUBIECT

Comp 1 Comp 2

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


6. RECONCILIERA VALORILOR. OPINIA FINALA

6.1. Criterii valorii finale

Avand in vedere abordarile aplicate s-au obtinut mai multe valori care au stat la baza stabilirii valorii finale. Criteriile pentru estimare finala a valorii, fundamentata si semnificativa, sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informatii. Valoriile obtinute sunt:

Nota: Valorile includ TVA ( 24%).

Adecvarea

Prin acest criteriu, se analizeaza cat de pertinenta este fiecare metoda in concordanta cu scopului si utilizarii evaluarii. Adecvarea unei metode, de regula, se refera direct la tipul proprietatii evaluate si viabilitatea pietei specifice.

Desi estimarea finala a valorii este bazata pe metodele care sunt cele mai aplicabile, opinia finala nu este in mod necesar identica cu valoarea obtinuta prin metoda cea mai aplicabila.

Precizia

Precizia unei evaluari este masurata de increderea in corectitudinea datelor, de calculele efectuate si de corectiile aduse preturilor de vanzare a proprietatilor comparabile.

Numarul de proprietati comparabile, numarul de corectii si corectiile absolute si nete, reflecta precizia relativa a unei anumite aplicatii a metodei. De regula, corectia totala neta este un indicator mai nesigur pentru precizie si nu se poate conta pe faptul ca impreciziile in corectiile pozitive si negative se compenseaza.

Cantitatea informatiilor

Adecvarea si precizia influenteaza calitatea si relevanta rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie studiate in raport cu cantitatea informatiilor evidentiate de o anumita

Nr Descriere Suprafatamp euro ron euro lei euro lei

1 Teren 868,60 18.366 € 81.5852 Constructii 868,60 149.597 € 664.523

Total 167.963 € 746.108 195.600 € 868.875 192.000 € 852.883

Abordarea prin cost (incl TVA 24%)

Abordarea prin venit (incl TVA 24%)

195.600 € 868.875

Abordarea prin piata (incl TVA 24%)

192.000 € 852.883

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


tranzactie comparabila sau de o anumita metoda. Chiar si datele care indeplinesc criteriile de adecvare si precizie pot fi contestate daca nu se fundamenteaza pe suficiente informatii. In termeni statistici, intervalul de incredere in care va fi valoarea reala, va fi ingustat de informatiile suplimentare disponibile.

6.2. Opinie finala

Avand in vedere rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta acestora si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor, a scopului evalurii precum si analizei celei mai bune utilizari, Evaluatorul a optat pentru rezultatete obtinute prin abordarea prin piata.

Avand in vedere cele de mai sus valorile finale estimate sunt:

Valoarea de piata 155.000 euro echivalent 688.526 lei

Valoarea de lichidare 116.250 euro echivalent 516.394 lei

Detaliile sunt prezentate in Anexa 10

Marius C. Andronache

Expert Evaluator Membru ANEVAR

Note :

1) Valorile sunt nete fara TVA-ul estimat de 24%. In cazul in care nu se aplica TVA-ul valorile de mai sus se multiplica cu 1,24.

2) Curs B.N.R. din data de 20.11.2013– 4,4421 euro/lei

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


7. PRECIZARI FINALE

7.1. Serviciile furnizate

Serviciile furnizate de societatea Weburst SRL au fost efectuate in concordanta cu standardele de evaluare profesionala acreditate. Am actionat ca evaluator extern independent.

Compensatia nu a depins de concluziile asupra valorii opinate.

Am presupus, fara verificare, ca informatiile puse la dispozitia noastra sunt reale si precise. Toate fisierele, hartiile de lucru sau documentele produse in timpul operatiei vor fi proprietatea noastra. Evaluarea este valabila doar pentru scopul mentionat in prezentul raport. Raportul este invalid daca este folosit pentru alte scopuri decat cel mentionat in raport si/sau de alte persoane decat cele mentionate in prezentul raport. Ne rezervam dreptul de a include numele companiei dumneavoastra in lista noastra de clienti. Vom pastra, in conformitate cu legile in vigoare, confidentialitatea tuturor conversatiilor, documentelor furnizate si a raportului nostru. Aceste conditii pot fi modificate doar cu acordul scris al ambelor parti.

Conditiile actuale de piata in opinia noastre sunt diferite de conditiile unei piete normale in special datorita scaderii economice generale. Principala influenta negativa este lipsa lichiditatii pietei care creste substantial timpul de promovare si marketabilitate a oricarei proprietati aflate spre vanzare. Evaluarile prezente si valorile estimate nu reprezinta o garantie asupra unei valori care s-ar putea obtine in urma unei vanzari, valoarea de vanzare putand fi considerabil mai mica decat valoarea de piata estimata.

Valorile evaluate sunt valori estimate si ar trebui considerate ca „cea mai buna estimare” a unei valori obtenabile. Nu garantam ca valorile evaluate s-ar obtine in cazul unei vanzari desi toate calculele si estimarile folosite in prezentul raport au fost pregatite constiincios si sunt fundamentate de experienta si expertiza noastra in domeniul evaluarii.

7.2. Argumentarea valorii

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezentul raport, conforme cu standardele europene si internationale ale evaluatorilor;

datele folosite in prezentul raport au fost obtinute de la client, evaluatorul neasumandu-si responsabilitatea pentru veridicitatea si acuratetea acestora;

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


valoarea este o predictie;

valoarea nu tine cont de responsabilitatile de mediu;

valoarea este subiectiva si se bazeaza exclusiv pe planul de investiei furnizat de Client;

evaluarea este o opinie asupra unei valori.

7.3. Declaratia privind conditiile limitative

Evaluarea a fost efectuata de catre Marius C. Andronache in calitate de expert evaluator, avand la dispozitie informatiile furnizate de catre Client, pe care evaluatorul le considera corecte;

La elaborarea raportului de evaluare au fost in luati in considerare toti factorii care au influenta asupra valorii obiectivului de evaluat, nefiind omisa deliberat nici o informatie relevanta pentru estimarea valorii. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, fiind posibila existenta altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta;

Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor care sa influenteze in vreun fel rezultatele evaluarii;

Evaluatorul nu va putea fi facut raspunzator pentru existenta unor vicii ascunse (neaparente) care ar putea influenta in vreun fel valoarea calculata.

Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in imobilul ce constituie obiectul prezentului raport;

Prezentul raport nu poate fi utilizat in justitie;

Evaluatorul isi asuma intreaga responsabilitate privind concluziile prezentului raport.

7.4. Certificare

Subsemnatul certific cu buna credinta si dupa cunostinta mea urmatoarele:

i. Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte;

ii. Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constituie ca analize nepartinitoare din punct de vedere profesional, concluzii si opinii personale;

iii. Nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu am nici un interes personal si nici nu sunt partinitor fata de vreuna din partile implicate;

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


iv. Remunerarea mea nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza cauza clientului, de obtinerea unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior;

v. Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime, a unei asemenea valori sau pe aprobarea unui imprumut;

vi. Analizele, opiniile si concluziile raportate au fost elaborate, iar acest raport a fost realizat in conformitate cu cerintele Standardelor ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania) sau a Standardelor Internationale de Evaluare si cu cerintele “Codului Deontologic al evaluatorului”;

vii. Utilizarea prezentului raport poate fi insotita de verificarea lui in conformitate cu Standardele de verificare;

viii. In prezent sunt membru ANEVAR si prin prezenta certific faptul ca sunt competent sa efectuez acest raport de evaluare.

7.5. Clauze speciale: publicitate, confidentialitate si responsabilitati

i. Prezentul raport este intocmit la cererea si in scopul informarii Destinatarului.

ii. Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil, a acordului scris al Clientului si al Evaluatorului.

iii. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara Clientului si Destinatarului evaluarii si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza acestui raport.

iv. Acest raport nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara aprobarea scrisa si prealabila a Evaluatorului. Consimtamantul scris al evaluatorului trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poata fi utilizata, in orice scop, de catre orice persoana. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti, inclusiv altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relatii publice, informatii, vanzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoarea prezentata in raportul de evaluare nu are legatura cu valoarea de asigurare.

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


7.6. Validitatea raportului de evaluare si a opiniilor exprimate

Prezentul raport de evaluare este valid numai in conditiile in care Clientul si-a indeplinit integral toate obligatiile contractuale inclusiv si fara a se limita la obligatiile de plata a pretului convenit conform contractului de prestari servicii incheiat intre parti. Neplata la termenenele stabilite si/sau neplata integrala a pretului atrage dupa sine invaliditatea raportului de evaluare si a tuturor opiniilor exprimate de Evaluator.

Evaluatorul nu-si asuma nicio responsabilitate privind orice dauna, prejudiciu etc pricinuita de invaliditatea raportului de Evaluare datorita neachitarii pretului.

Pentru confirmarea validitatii raportului de evaluare va rugam sa contactati Evaluatorul.

7.7. Conditiile limitative

1. Selectarea metodelor de evaluare, cat si modalitatile de aplicare, s-au facut avand in vedere scopul evaluarii;

2. La elaborarea lucrarii au fost luati in considerare toti factorii care au influenta asupra valorii, nefiind omisa deliberat nici un fel de informatie. Dupa cunostinta evaluatorului, toate informatiile sunt corecte;

3. Evaluatorul nu va fi facut responsabil pentru aspectele de natura juridica ale terenului sau ale patrimoniului partilor aflate in tranzactie. Evaluatorul a presupus ca titlul de proprietate asupra imobilului este valabil si ca nu exista sarcini asupra acestuia la data evaluarii. Evaluatorul nu a facut nici un fel de investigatie asupra documentelor puse la dispozitie de catre Client;

4. Evaluatorul nu va fi facut raspunzator pentru existenta unor factori de mediu care ar putea influenta valoarea, evaluatorul neavand componentele necesare si, prin urmare, nu poate da nici o garantie referitoare la starea tehnica sau economica a imobilului;

5. Evaluatorul a obtinut informatii, estimari si opinii ce au fost evidentiate in raportul de evaluare, din surse pe care el le considera credibile si nu isi asuma nici o responsabilitate in privinta datelor furnizate de Client si terte persoane;

6. Evaluatorul a presupus ca imobilul de evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice din zona;

7. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta vis-a-vis de proprietatile subiect;

8. Evaluatorul nu are nici un interes in prezent sau in viitor cu Beneficiarul sau cu partile interesate in eventuale tranzactii;

9. Raportul de evaluare se bazeaza pe realitatea economica si conditiile socio-politice de la data evaluarii. Orice schimbare in aceste conditii poate anula valoarea estimata. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru orice eveniment care afecteaza

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


valoarea proprietatii dupa prima data dintre urmatoarele: 1) data inspectia; 2) data raportului;

10. Calitatea manageriala a dezvoltatorului are un efect direct asupra valorii de piata a proprietatii evaluate. Raportul de evaluare presupune ca atat proprietarii cat si dezvoltatorul, sunt competenti din punct de vedere managerial. Orice lipsa de competenta manageriala si de afaceri afecteaza negativ valoarea de piata a proprietatilor subiect;

11. Orice entitate, fizica sau juridica, care face a judecata de valoarea pe baza prezentului raport pentru investitie sau in orice alt scop accepta ca evaluatorul nu are nici o responsabilitate pentru deciziile luate de acesta. Pentru orice intrebari legate de raportul de evaluare, recomandam sa le adreseze in scris evaluatorului;

12. Suprafete incluse in prezentul raport au fost furnizate de catre Client si nu au fost investigate de catre Evaluator. Evaluatorul a prezentat in raport elemente descriptive si schite, pentru a da o imagine cat mai completa asupra dimensiunilor si starii acestuia. Descrierea proprietatii a fost facuta cu scop informativ si nu reprezinta o garantie. Recomandam consultarea unui avocat pentru opinii juridice in privinta proprietatiilor evaluate;

13. Evaluatorul nu a facut studii geodezice sau de calitate a solului sau privitoare la zacamintele aflate in subsolul proprietatii sau orice alt tip de investigatie. Evaluatorul nu a intreprins nici o analiza sau investigatie privitoare la contaminari sau impactul asupra mediului;

14. Valorile incluse in acest raport se refera strict la obiectul si scopul evaluarii. Orice sarcini sau interdictii de natura legala au fost omise mai putin cazurile cand s-a enuntat contrariul;

15. Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport;

16. Procesul evaluarii presupune o serie de calcule matematice dar valoarea finala este subiectiva si este influentata de experienta evaluatorului si de diversi alti factori nementionati in prezentul raport;

17. Prezentul raport de evaluare nu este o garantie a valorii obtenabile prin vanzare desi Evaluatorul a depus toate diligentele pentru estimarea cat mai corecta si probabila a valorilor estimate.

WEBURST


Mobile: (0766) 453-299 Fax: (031) 814-54-40


LISTA ANEXELOR

Anexa 1 Lista documentelor

Anexa 2 Identificarea cadastrala a proprietatii

Anexa 3.1 Bilantul constructiilor

Anexa 3.2 Bilantul suprafetelor construite

Anexa 4 Bilantul terenului

Anexa 5.1- 5.2 Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de reconstructie sau de inlocuire (CIB)

Anexa 6 Abordare prin cost. Calculul costului de inlocuire net (CIN)

Anexa 7 Metoda comparatiilor de piata. Evaluarea terenului

Anexa 8 Abordarea prin venit. Metoda capitalizarii directe-

Anexa 9 Abordarea prin piata. - Evaluare constructiilor si a terenului.

Anexa 10 Valori finale din evaluare

Anexa 11 Documentele proprietatii

Anexa 12 Poze inspectie-CD

WEBURST

Anexa 1: - Lista documentelor

Nr.

crt.D

ataN

umar

cadastralTip act

Emitent

ReferintaO

bservatii

102.12.2003

8887/3/2/1; 8887/3/2/2

Contract de vanzare Cumparare

BNP Sarbu Victor

Incheiere de Autentificare nr. 2601/02.12.2003

SC METABRAS PRO

D SRL cum

para de la SC METABRS SRL cele proprietatiile im

obiliare cu numerele cadastrale

:8887/3/2/1 si 8887/3/2/2

202.12.2003

8887/3/2/18887/3/2/2

Factura fiscala de achizitie a proprietatiilor

SC Metabras Sa

Nr. fact 6246291 din 02.12.2003

n/a

304.11.2014

8887/3/2/2Extras de Carte Funciara pentru Inform

are nr. 101136O

CPI BrasovN

r. cerere 109143/04.11.2014La data evaluarii proprietatea este grevata de urm

atoarele sarcini :1.Intabulare drept de ipoteca em

is de BNP Sirbu Victor in valoare de 1.000.000 ron in favoarea CEC Bank SA prin sucursala

Brasov.2. Intabulare drept de ipoteca legala in val de 293.865 ron in favoarea AN

AF AFP Brasov3. Se noteaza urm

arirea silita imobiliara form

ulata de creditoarea Alpha Bank Romania SA pt recuperarea creantei de

2.904.231,77 lei.4. Se noteaza urm


ulata de creditoarea CEC Bank SA pt recuperarea creantei de 1.126.330,83 lei si 22.353 lei pentru chelt de executare asupra im

obilului .

404.11.2014

8887/3/2/1Extras de Carte Funciara pentru Inform

are nr 101106O

CPI Brasov N

r cerere: 109144 din 04.11.2014La data evaluarii proprietatea este grevata de urm

atoarele sarcini :1.Intabulare drept de ipoteca em

is de BNP Sirbu Victor in valoare de 1.000.000 ron in favoarea CEC Bank SA prin sucursala

Brasov.2. Intabulare drept de ipoteca legala in val de 293.865 ron in favoarea AN

AF AFP Brasov3. Se noteaza urm


ulata de creditoarea Alpha Bank Romania SA pt recuperarea creantei de

126.321,82 euro.4. Se noteaza urm


ulata de creditoarea CEC Bank SA pt recuperarea creantei de 1.126.330,83 lei si 22.353 lei pentru chelt de executare asupra im

obilului .

5n/a

8887/3/2/18887/3/2/2Releveu hala

n/an/a

n/a6

n/a8887/3/2/11, 8887/3/2/13/1 8887/3/2/13/2

Plan de situatie scara 1 :75ing. Rafaila Andreias Alexandru

n/aPlanul de situatie a fost facut pt num

erele topo 8887/3/2/11, 8887/3/2/13/1 si 8887/3/2/13/2. Aceste 3 loturi formeaza

terenul din care fac parte si numerele topt 8887/3/2/1 si respectiv 8887/3/2/2.

Lista documentelor lipsa

Nr.1

Incheiere de intabulare

2M

emoriu tehnic de arhitectura

3456

Descriere

Certificat de urbanism

Proces verbal de receptie a lucrarilor

Fisa bunului imobil

Autorizatiile de constructie

Pag: 1/13

WEBURST

Anexa 2: Identificarea cadastrala a proprietatii

No.

Nr. cadastral N

r. Topo Carte

funciara Adresa

Descriere

Suprafata din acte

Cota exclusiva

TOTAL

Amprenta

Arie utila*

Arie desfasurata*

Teren Arie utila

Arie desfasurata

mp

mp

%m

pm

pm

pm

pm

pm

pm

pm

p

1

8887/3/2/1101106

Jud Brasov, Mun. Brasov, Str. Fundatura

Harm

anului Nr.1

Teren intravilan curti-constructii479,30

479,30

0%

-

479,30

-

-

-

479,30

-

-

Cad: C1;Top : 8887/3/2/1

101106Jud Brasov, M

un. Brasov, Str. Fundatura H

armanului N

r.1H

ala depozit plase-

-

0%

-

-

479,30

435,73

479,30

-

435,73

479,30

Subtotal nr Topo 8887/3/2/1479,30

479,30

-

-

479,30

479,30

435,73

479,30

479,30

435,73

479,30

2

8887/3/2/2101136

Jud Brasov, Mun. Brasov, Str. Fundatura

Harm

anului Nr.1

Teren intravilan curti-constructii389,30

389,30

0%

-

389,30

-

-

-

389,30

-

-

Cad: C1;Top : 8887/3/2/2

101136Jud Brasov, M

un. Brasov, Str. Fundatura H

armanului N

r.1M

agazie cu 3 ghisee, 2, vestiare si 8 m

agazii389,30

354,39

389,30

-

354,39

389,30

Subtotal nr Topo 8887/3/2/2389,30

389,30

-

-

389,30

389,30

354,39

389,30

389,30

354,39

389,30

TOTAL

868,60

868,60

-

- 868,60

868,60

790,12

868,60

868,60

790,12

868,60

* estimate

Teren Constructii (cota exclusiva)

TOTAL

Cota indiviza

Pag: 2/13

WEBURST

Anexa 3.1: Bilantul constructiilor

Nr. crt

Nr.

cadastral Utilitate actuala

Nr nivele

Amprenta

Arie utila* Arie

desfasurata* D

ata P.I.F. D

escrierea constructiei O

bs m

pm

pm

pm

pm

p

1Cad: C1;

Top : 8887/3/2/1

Hala depozit plase

P479,30

435,73479,30

1985Fundatia este din beton arm

at, structura rezistenta este din cadre de beton, compartim

entarea exterioara este din fasii industriale de BCA, acoperisul este de tip terasa din din grinzi precom

primate si chesoane din beton arm

at invelitoarea este din carton bituminos. Terasa are

luminatoare din fier si policarbonat. H

ala are 1 deschidere de aprox 13 m; adancim

ea halei este de 36,62 m

iar inaltimea este de 6,5 m

. Distanta intre travee este de 5,5 m

. De travee este

ancorat un pod rulant. Pardoseala este din beton simplu. Usile de intrare sunt din fier si tabla.

Tamplaria exterioar este din fier cu geam

simplu. Constructia dispune doar de instalatii

electrice si instalatii de incalzire -aeroterme pe gaz. Finisaje interioare: peretii sunt doar tencuiti

si vopsiti cu var. Dispune de urm

atoarele utilitati : gaze, curent electric (inclusiv trifazic).

Num

eroase fisuri. In multe locuri

tencuiala este cazuta. Vopseaua exterioara este exfoliata. H

ala necesita renovare.

2Cad: C1;

Top : 8887/3/2/2

Magazie cu 3 ghisee, 2,

vestiare si 8 magazii

P389,30

354,39389,30

1985Fundatia este din beton arm

at, structura rezistenta este din cadre de beton, compartim

entarea exterioara si interioara este din boltari. Acoperisul este de tip terasa din beton arm

at invelitoarea este din carton bitum

inos. Constructia are 1 deschidere de aprox 12 m; adancim

ea halei este de aprox 31 m

iar inaltimea este de 2,5 m

. Pardoseala este din beton simplu in atelier,

magazie iar in laborator, vestiar si grupurile sanitare este acoperita cu gresie. Usile de intrare

in magazii sunt din fier si tabla iar usile de intrare in laborator si laborator sunt din PVC .

Tamplaria exterioara din laborator si grupurile sanitare este din PVC cu geam

termopan. In

magazii si ateliere tam

plaria este din lemn cu geam

de sticla.Constructia dispune ca si utilitati doar de apa si curent electric (curentul este bransam

ent comun cu corpul cu nr. Topo

8887/3/2/1. Finisaje interioare: peretii sunt tencuiti si vopsiti cu vopsea lavabila. Incalzirea seface cu ajutorul sobelor apa calda este asigurata de boilere electrice.

Jumatate din constructiei form

ata din ateliere prezinta m

ultiple fisuri in structura de rezistenta, foarte m

ulte urm

e de infiltratii de apa. Necesita

schimbarea invelitoarei si lucrari de

renovare .Jum

atate din constructie formata din

laboratoare, vestiare, dus , a fost renovata, pe exterior a fost pus polistiren, tam

plaria este din PVC. S-au identificat urm

e de infiltratii de apa.

TOTAL

868,60790,12

868,60

* estimat

Anexa 3.2: Bilantul suprafetelor construite

Ref Suprafata

utila m

p

Cad: C1; Top : 8887/3/2/11

435,73Total suprafata utila

435,73

Cad: C1; Top : 8887/3/2/2

136,80

218,40

328,20

428,20

546,64

617,49

762,37

88,75

97,70

1099,84

Total suprafata utila354,39

Hala productie plase sudate si STM

Denum

ire

Vestiar G

rup Sanitar M

agazie Laborator incercari m

etalice la tratamente

Atelier Atelier M

agazie M

agazie M

agazie Atelier cuie

Pag: 3/13

WEBURST

Anexa 4: Bilantul terenului

Nr. crt

Nr.

cadastral N

r. C.F. D

escriere D

in acte*

Din

masurator

i N

umar

deschideri m

pm

p

18887/3/2/1

101106Teren intravilan curti-constructii

479,30

479,30

Fara

28887/3/2/2

101136Teren intravilan curti-constructii

389,30

389,30

Fara

TOTAL

868,60

868,60

* cf . Extras Carte Funciara

OBS

Terenul nu are deschidere la drum public. Este am

plasat in incinta SC METABRAS SRL, in insolventa

Terenul nu are deschidere la drum public. Este am

plasat in incinta SC METABRAS SRL, in insolventa

Pag: 4/13

WEBURST

Numar cadastral

Utilizare actuala

Nr. nivele P

Anul constructiei 1985

Descriere

Suprafata construita Sc(mp)= 479,30

Sdc (mp) = 479,30

Sumar

Total cost cf. calculatie 229.321 Defalcare Structura Finisaje Instalatii Total

Corectie estimata fata de fisa 0,0% % 85,4% 6,5% 8,1% 100,0%

Cost de inlocuire brut estimat (CIB) (euro) 229.321 u.m. 409 31 39 478

Cost de inlocuire brut estimat (CIB) (euro/mp) 478

Ref. fisa:

Suprafaţă

Sc / Sdc

(mp)

Cost catalog

(euro/mp,

lei/mp)

Indice de

actualizare

Total cost

(euro)

Coef.

corecţie

distanţă de

transport

Coef.

corecţie

manoperă

Cost total

(euro, lei)

D E

1,003 1,000

1 479,3 166,4 1,0342 82.483,2 1,003 1,000 82.729,9

2 0,0 1,003 1,000 0,0

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 82.729,9

1 479,3 141,6 1,0661 72.355,0 1,003 1,000 72.571,4

2 0,0 1,003 1,000 0,0

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 72.571,4

1 479,3 83,3 1,0128 40.436,7 1,003 1,000 40.557,7

2 0,0 1,003 1,000 0,0

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 40.557,7

Finisaj interior

1 479,3 32,7 0,9482 14.861,2 1,003 1,000 14.905,7

2 0,0 1,003 1,000 0,0

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 14.905,7

Instalţii electrice funcţionale

1 479,3 13,3 1,0184 6.492,0 1,003 1,000 6.511,4

2 0,0 1,003 1,000 0,0

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 6.511,4

Instalaţie sanitară

1 479,3 0,0 1,0155 0,0 1,003 1,000 0,0

2 0,0 1,003 1,000 0,0

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 0,0

Instalaţii de încălzire

1 479,3 25,7 0,9749 12.008,8 1,003 1,000 12.044,7

2 0,0 1,003 1,000 0,0

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 12.044,7

TOTAL COST (EURO) 229.321

TOTAL COST (EURO/MP) 478,4

Note:

Preturile au fost exprimate in euro si contin TVA.

Infrastructură/Suprastructură

8STR1D12H6

Acoperis si Invelitoare

12GPRECHT5

n/a

Schiopu, 2012, pag. 26, 66, 71 si 72

INCHALAC

Distanta de transport 20 km. Coeficient corecţie distanţă de transport 1,003.

Nivel de salarizare III. Coeficient corectie manopera 1,000.

Sursa 1: Catalog COSTURI DE RECONSTRUCTIE – COSTURI DE INLOCUIRE, CLADIRI INDUSTRIALE, CLADIRI

COMERCIALE SI CLADIRI AGRICOLE – CONSTRUCTII SPECIALE, editura Iroval, 2012, autor Ing. Corneliu Schiopu.

Sursa 2: INDICI DE ACTUALIZARE COSTURI DE RECONSTRUCŢIE - COSTURI DE ÎNLOCUIRE, CLĂDIRI REZIDENŢIALE,

CLĂDIRI INDUSTRIALE, COMERCIALE ŞI AGRICOLE. CONSTRUCŢII SPECIALE pentru perioada August 2014 – AUGUST

2015, autor Ing. Corneliu Schiopu, editura Iroval, 2014.

Închideri perimetrale

IFIBCA20GH6

FINHALA

ELHALAC

Anexa 5.1: TABEL CENTRALIZATOR PENTRU CALCULAREA COSTURILOR DE RECONSTRUCTIE SAU DE INLOCUIRE

Cad: C1;Top : 8887/3/2/1

Hala depozit plase

Fundatia este din beton armat, structura rezistenta este din cadre de beton, compartimentarea exterioara este din fasii

industriale de BCA, acoperisul este de tip terasa din din grinzi precomprimate si chesoane din beton armat invelitoarea este din

carton bituminos. Terasa are luminatoare din fier si policarbonat. Hala are 1 deschidere de aprox 13 m; adancimea halei este

de 36,62 m iar inaltimea este de 6,5 m. Distanta intre travee este de 5,5 m. De travee este ancorat un pod rulant. Pardoseala

este din beton simplu. Usile de intrare sunt din fier si tabla. Tamplaria exterioar este din fier cu geam simplu. Constructia

dispune doar de instalatii electrice si instalatii de incalzire -aeroterme pe gaz. Finisaje interioare: peretii sunt doar tencuiti si

vopsiti cu var. Dispune de urmatoarele utilitati : gaze, curent electric (inclusiv trifazic).

Suprafata desfasurat construita

D=AxBxC F=CxDxE

Nr.

Crt.Denumire / Simbol

A B C

Pag: 5/13

WEBURST

Numar cadastral

Utilizare actuala

Nr. nivele P

Anul constructiei 1985

Descriere

Suprafata construita Sc(mp)= 389,30

Sdc (mp) = 389,30

Sumar

Total cost cf. calculatie 141.410 Defalcare Structura Finisaje Instalatii Total

Corectie estimata fata de fisa -10,0% % 85,8% 12,2% 2,0% 100,0%

Cost de inlocuire brut estimat (CIB) (euro) 127.269 u.m. 280 40 7 327

Cost de inlocuire brut estimat (CIB) (euro/mp) 327

Ref. fisa:

Suprafaţă

Sc / Sdc

(mp)

Cost catalog

(euro/mp,

lei/mp)

Indice de

actualizare

Total cost

(euro)

Coef.

corecţie

distanţă de

transport

Coef.

corecţie

manoperă

Cost total

(euro, lei)

D E

1,003 1,000

1 389,3 92,3 0,9619 34.563,4 1,003 1,000 34.666,7

2 389,3 78,9 0,8524 26.182,1 1,003 1,000 26.260,4

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 60.927,2

1 389,3 145,1 1,0661 60.221,2 1,003 1,000 60.401,4

2 0,0 1,003 1,000 0,0

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 60.401,4

1 0,0 1,003 1,000 0,0

2 0,0 1,003 1,000 0,0

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 0,0

Finisaj interior

1 389,3 42,2 1,0455 17.176,0 1,003 1,000 17.227,3

2 0,0 1,003 1,000 0,0

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 17.227,3

Instalţii electrice funcţionale

1 389,3 3,5 0,9409 1.282,0 1,003 1,000 1.285,9

2 0,0 1,003 1,000 0,0

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 1.285,9

Instalaţie sanitară

1 389,3 4,1 1,0 1.563,2 1,003 1,000 1.567,9

2 0,0 1,003 1,000 0,0

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 1.567,9

Instalaţii de încălzire

1 0,0 1,003 1,000 0,0

2 0,0 1,003 1,000 0,0

3 0,0 1,003 1,000 0,0

Total 0,0

TOTAL COST (EURO) 141.410

TOTAL COST (EURO/MP) 363,2

Note:

Preturile au fost exprimate in euro si nu contin TVA.

Închideri perimetrale

n/a

FINMAGC

ELMAGC

SAHALAVE

N/A

Distanta de transport 20 km. Coeficient corecţie distanţă de transport 1,003.

Nivel de salarizare III. Coeficient corectie manopera 1,000.

D=AxBxC F=CxDxE

Schiopu, 2012, pag. 174 fisa 3.2 si pag. 174, 66,72

Sursa 1: Catalog COSTURI DE RECONSTRUCTIE – COSTURI DE INLOCUIRE, CLADIRI INDUSTRIALE, CLADIRI

COMERCIALE SI CLADIRI AGRICOLE – CONSTRUCTII SPECIALE, editura Iroval, 2012, autor Ing. Corneliu Schiopu.

Sursa 2: INDICI DE ACTUALIZARE COSTURI DE RECONSTRUCŢIE - COSTURI DE ÎNLOCUIRE, CLĂDIRI REZIDENŢIALE,

CLĂDIRI INDUSTRIALE, COMERCIALE ŞI AGRICOLE. CONSTRUCŢII SPECIALE pentru perioada August 2014 – AUGUST

2015, autor Ing. Corneliu Schiopu, editura Iroval, 2014.

Nr.

Crt.Denumire / Simbol

A B C

Anexa 5.2: TABEL CENTRALIZATOR PENTRU CALCULAREA COSTURILOR DE RECONSTRUCTIE SAU DE INLOCUIRE

Cad: C1;Top : 8887/3/2/2

Magazie cu 3 ghisee, 2, vestiare si 8 magazii

Fundatia este din beton armat, structura rezistenta este din cadre de beton, compartimentarea exterioara si interioara este din

boltari. Acoperisul este de tip terasa din beton armat invelitoarea este din carton bituminos. Constructia are 1 deschidere de

aprox 12 m; adancimea halei este de aprox 31 m iar inaltimea este de 2,5 m. Pardoseala este din beton simplu in atelier,

magazie iar in laborator, vestiar si grupurile sanitare este acoperita cu gresie. Usile de intrare in magazii sunt din fier si tabla iar

usile de intrare in laborator si laborator sunt din PVC . Tamplaria exterioara din laborator si grupurile sanitare este din PVC cu

geam termopan. In magazii si ateliere tamplaria este din lemn cu geam de sticla.Constructia dispune ca si utilitati doar de apa si

curent electric (curentul este bransament comun cu corpul cu nr. Topo 8887/3/2/1. Finisaje interioare: peretii sunt tencuiti si

vopsiti cu vopsea lavabila. Incalzirea seface cu ajutorul sobelor apa calda este asigurata de boilere electrice.

Suprafata desfasurat construita

Infrastructură/Suprastructură

INFRMAGC

SUPRAMAGC

Sarpanta si Invelitoare

12FZBRATH5

Pag: 6/13

WEBURST

Anexa 6: Abordare prin cost. Calculul costului de inlocuire net (CIN)

Minus deprecieri: (*)

Nrt

crt Cod cladire

Utilizare actuala Am

prenta la sol

Suprafata desfasurata *

Cost de inlocuire brut (CIB) incl TVA

CIB TOTAL (IN

CL TVA)

mp

euro/mp

euro %

euro

%

euro %

euro

%

euro euro

euro/mp

1Cad: C1;

Top : 8887/3/2/1H

ala depozit plase479

479478 €

229.321 €54%

123.026 €0%

0 €0%

0 €54%

123.026 €106.295 €

222 €

2Cad: C1;

Top : 8887/3/2/2M

agazie cu 3 ghisee, 2, vestiare si 8 m

agazii389

389327 €

127.269 €66%

83.967 €0%

0 €0%

0 €66%

83.967 €43.302 €

111 €

GRAN

D TO

TAL CON

STRUCTII

479,30479,30

478 €229.321 €

54%123.026 €

0 €0 €

54%123.026 €

149.597 €312 €

* estimate

**estimate cf. Ghid Cuprinzand Coeficientii de Uzura Fizica N

ormala a M

ijloacelor Fixe din Grupa 1 ,,Constructii" Indicativ P135-99- Anexa nr.28

Depreciere fizica **

Depreciere

functionala D

epreciere externa TO

TAL CORECTII

Cost de inlocuire net (CIN

) (INCL TVA)

Pag: 7/13

WEBURST

Anexa 7: Metoda comparatiilor de piata. Evaluarea terenului

Nr.Crt. Criterii de Comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Descriere comparabile: Teren intravilan in suprafata de 480 mp cu forma dreptunghiulara.Terenul nu are deschidere la drumurile publice deoarece este amplasat in incinta proprietatii industriale detinuta de SC Metabras SRL, in insolventa.Suprafata totala

incintei industriale este de 12.836 mp. Zona de amplasare este industriala, adresa Fundatura

Harmanului nr. 1.

De vanzare teren in Brasov zona Triaj suprafata 11000 mp , intravilan in spate la reprezentanta Opel, lot compact cu o deschidere de 50

ml la drum pietruit ce trece pe langa reprezentanta Opel, utilitati pe teren. In zona la Dn 11 se gasesc Reprezentanta auto - Opel Victoria

Global din Brasov, Centru Rombat la Brasov

Verif. tel. proprietar pers. fizica, nu se aplica TVA. Pretul comunicat telefonic este de 19 eur/mp

Vand teren in suprafata de 10,000 mp amplasat langa Uzina 2 - CET cu front de 70 m la un drum secundar. PUZ industrial, situat la circa

250 m distanta de Ocolitoarea Brasovului, toate utilitatile in apropiere, vecin cu Vama Brasovului, acces cale ferata industriala.


De vanzare teren industrial in Uzina II, 5150 mp + 5314 mp, front stradal de 140 m la str Zizinului . Are toate utilitatil.e Loturile sunt

lipite.

Verif. tel. proprietar . Se aplica TVA (24%)

Suprafata (in mp) teren : 12.836 11.000 10.000 10.464 Suprafata parcelei 500 n/a n/a n/aEuro per mp (incl TVA daca se aplica) 21,1 € 19,0 € 12,0 € 43,4 €Link: http://www.vanzariproprietati.ro/imobiliare/vand-teren-industrial-

construibil-brasov-zona-triaj.htmlhttp://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-

constructii/brasov/centura/teren-constructii-de-vanzare-X70I0300Vhttp://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/brasov/uzina-

2/teren-constructii-de-vanzare-X34T132LD

1 Tranzactie/Pret Oferta 19 € 12 € 43 €in % -10% -10% -10%in € -2 € -1 € -4 €Explicatie corectie Marja de negociere estimata Marja de negociere estimata Marja de negociere estimataPret corectat (Euro/mp) 17 € 11 € 39 €

2 Data ofertei nov.-14 nov.-14 nov.-14in % 0% 0% 0%in € 0 € 0 € 0 €Explicatie corectie Recente/curente Recente/curente Recente/curentePret corectat (Euro/mp) 17 € 11 € 39 €

3 Corecţie pt. drepturile transmise Drept de proprietate Drept de proprietate Drept de proprietate Drept de proprietatein % 0% 0% 0%in € 0 € 0 € 0 €Explicatie corectie Similar Similar Similar Pret corectat (Euro/mp) 17 € 11 € 39 €

4 Corecţie pt. restrictii legale Fara Fara Fara Farain % 0% 0% 0%in € 0 € 0 € 0 €Explicatie corectie Similar Similar Similar Pret corectat (Euro/mp) 17 € 11 € 39 €

5 Conditii de finantare Fara Fara Fara Farain % 0% 0% 0%in € 0 € 0 € 0 €Explicatie corectie Similar Similar Similar Pret corectat (Euro/mp) 17 € 11 € 39 €

6 Localizare Brasov, Str. Fundatura Harmanului nr. 1, Jud. Brasov | zona tiraj

Brasov, zona Triaj Uzina 2 - CET | Vama Brasovului plan secundar zona Uzina II | Str. Zizinului

in % 15% 50% -10%in € 3 € 5 € -4 €Explicatie corectie Zona de amplasare mai slaba plan secundar Zona de amplasare mai slaba plan secundar Zona de amplasare mai buna plan secundarPret corectat (Euro/mp) 20 € 16 € 35 €

7 Categorie Intravilan Intravilan Intravilan IntravilanDestinatie construibil construibil construibil construibilin % 0% 0% 0%in € 0 € 0 € 0 €Explicatie corectie Similar Similar Similar Pret corectat (Euro/mp) 20 € 16 € 35 €

8 Cea mai buna utilizare (CMBU) Industrial/comercial Industrial/comercial Industrial Industrialin % 0% 0% 0%in € 0 € 0 € 0 €Explicatie corectie Similar Similar Similar Pret corectat (Euro/mp) 20 € 16 € 35 €

9 UrbanismCUT n/a n/a n/a n/a POT n/a n/a n/a n/a in % 0% 0% 0%in € 0 € 0 € 0 €Explicatie corectie Similar Similar Similar Pret corectat (Euro/mp) 20 € 16 € 35 €

9 Documentatie urbanisticaCerificat de urbanism Da Nu Nu NuPUZ/PUD Da Nu Nu NuAutorizatie de construire Da Nu Nu Nuin % 0% 0% 0%in € 0 € 0 € 0 €Explicatie corectie Similar Similar Similar Pret corectat (Euro/mp) 20 € 16 € 35 €

10 Drum de acces Strada asfaltata | o banda pe sens Strada pietruita | o banda pe sens Drum de pamant | o banda pe sens Strada betonata| o banda pe sens | drum ingustin % 10% 15% 10%in € 2 € 2 € 4 €Explicatie corectie Acces inferior Acces inferior Acces inferiorPret corectat (Euro/mp) 22 € 19 € 39 €

11 UtilitatiCurent Da Da utilitati in zona DaApa curenta Da Da utilitati in zona DaCanalizare Da Da utilitati in zona DaGaze Da Da utilitati in zona DaAltele (telefonie fixa, cablu TV etc) Da Da utilitati in zona Dain % 0% 15% 0%in € 0 € 3 € 0 €Explicatie corectie Similar Inferior fara utilitati Similar Pret corectat (Euro/mp) 22 € 21 € 39 €

12 Caracteristici fiziceSuprafata teren (mp) 12.836 11.000 10.000 10.464 Forma Neregulata Dreptunghilara Dreptunghilara DreptunghilaraTipul deschiderii Simpla Simpla Simpla Simpla Deschidere (in ml) 180 50 70 140Adancime (in ml) 46 220 143 77 Raportul laturilor 13 8/100 23/100 49/100 1 82/100Topografie Plat Plat Plat Platin % 15% 10% 0%in € 3 € 2 € 0 €Explicatie corectie Inferior ca forma si deschidere Inferior ca forma si deschidere Relativ similar Pret corectat (Euro/mp) 25 € 24 € 39 €

Comparabile

Pag: 8/13

WEBURST

Anexa 7: Metoda comparatiilor de piata. Evaluarea terenului

Nr.Crt. Criterii de Comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Descriere comparabile: Teren intravilan in suprafata de 480 mp cu forma dreptunghiulara.Terenul nu are deschidere la drumurile publice deoarece este amplasat in incinta proprietatii industriale detinuta de SC Metabras SRL, in insolventa.Suprafata totala

incintei industriale este de 12.836 mp. Zona de amplasare este industriala, adresa Fundatura

Harmanului nr. 1.

De vanzare teren in Brasov zona Triaj suprafata 11000 mp , intravilan in spate la reprezentanta Opel, lot compact cu o deschidere de 50

ml la drum pietruit ce trece pe langa reprezentanta Opel, utilitati pe teren. In zona la Dn 11 se gasesc Reprezentanta auto - Opel Victoria

Global din Brasov, Centru Rombat la Brasov


Vand teren in suprafata de 10,000 mp amplasat langa Uzina 2 - CET cu front de 70 m la un drum secundar. PUZ industrial, situat la circa

250 m distanta de Ocolitoarea Brasovului, toate utilitatile in apropiere, vecin cu Vama Brasovului, acces cale ferata industriala.


De vanzare teren industrial in Uzina II, 5150 mp + 5314 mp, front stradal de 140 m la str Zizinului . Are toate utilitatil.e Loturile sunt

lipite.

Verif. tel. proprietar . Se aplica TVA (24%)

Suprafata (in mp) teren : 12.836 11.000 10.000 10.464 Suprafata parcelei 500 n/a n/a n/aEuro per mp (incl TVA daca se aplica) 21,1 € 19,0 € 12,0 € 43,4 €Link: http://www.vanzariproprietati.ro/imobiliare/vand-teren-industrial-

construibil-brasov-zona-triaj.htmlhttp://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-

constructii/brasov/centura/teren-constructii-de-vanzare-X70I0300Vhttp://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/brasov/uzina-

2/teren-constructii-de-vanzare-X34T132LD

Comparabile

13 Altele acces nereglementat Acces din drum public Posibil acces nereglementat Acces din drum public in % -15% 0% -15%in € -4 € 0 € -6 €Explicatie corectie Superior Similar Superior Pret corectat (Euro/mp) 21 € 24 € 33 €

Corectie totala neta 2 € 12 € -11 €Corectie totala neta (% din pret vanz) 11% 96% -24%Corectie totala bruta 13,4 € 14,0 € 17,6 €Corectie totala bruta (% din pret vanz) 71% 116% 40%Pret corectat (euro/mp) 21 € 21,1 € 23,6 € 32,9 €

Pag: 9/13

WEBURST

Anexa 8 : Abordarea prin venit. Metoda capitalizarii directe

Nr Cad: C1;Top : 8887/3/2/1 Nr Cad: C1;Top : 8887/3/2/2

Descriere UM Baza Valoare UM Baza Valoarein euro in euro

Hala plase Magazie

Venituri:Suprafata - mp 435,73 354,39 Chirie de piata euro/mp (incl TVA) 3,72 2,48 Venit total/luna 1.621 879 Grad de neocupare 16,7% 16,7%VENIT TOTAL/AN 16.209 8.789

Cheltuielile proprietarului:Cheltuieli cu impozitul pe cladire % 1,50% 2.774 % 1,50% 1.540Cheltuieli cu asigurarea % 0,25% 250 % 0,25% 125

Cheltuieli cu managementul proprietatii % 3,00% 486 % 3,00% 264Total cheltuieli proprietar 3.510 1.928

Venit Net Efectiv(VNE) 12.699 6.861

Rata de capitalizare 10,00% 10,00%

Valoarea estimata a proprietatii (euro) 127.000 68.600 Valoarea estimata a proprietatii (ron) 564.147 304.728

Curs euro/lei 20.11.2014 4,4421

Pag: 10/13

WEBURST

Anexa 9: Abordarea prin piata. - Evaluare constructiilor si a terenului.

Nr. Crt. PROPRIETATI COMPARABILE

Criterii de Comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2

Descriere comparabile: Prorprietate formata din teren in suprafata de 869 mp si 2 constr industriale hala de productie plase si magazie. Inaltime utila hala 6,5 m, o deschidere de 13 m dotata cu pod rulant stare relativ buna. Magazie cu o inaltime de 2,5 m, o deschidere de 12 m compartimentata in mai multe spatii : productie, laborator, vestiare, grup sanitar, magazii.

Prop. industriala formata din teren in supr de 1600 mp si o Hala industriala cu supr. de 1600 mp. Structura de rezistenta este din beton armat pe grinzi, compartimentari din BCA, acoperis terasa

invelitoare carton. Constructia se poate imparti in 3 spatii,cu intrare si birouri separate. Amplasata in zona industriala Uzina 2.


Prop industriala formata din teren 700 mp si o Hala industriala cu supr. de 600 mp cu structura de rezistenta este din beton

armat pe grinzi, compartimentari din BCA, acoperis terasa invelitoare carton. Inaltime 5 m o deschidere de aprox 10m.

Constructia se poate imparti in 3 spatii. Nu dispune de Amplasata in zona industriala Uzina 2.

Se vinde de pers. juridica, pret comunicat fara TVA este de 220.000 eur

Proprietate industriala formata din: hala industriala (S=480 mp), cladire administrativa (S=389 mp)

Hala industriala cu supr de 1.600 mp Spatii de birouri si magazii incluse

Suprafata utila totala (in mp): 790 1.360 540 Suprafata desfasurata (in mp): 869 1.600 600 Suprafata teren (in mp): 869 1.600 700 Pret in euro: 192.000 € 155.000 € 272.800 €

Link: http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-

industriale/brasov/uzina-2/spatiu-industrial-de-vanzare-

X11K141M3

http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-

industriale/brasov/uzina-2/spatiu-industrial-de-

vanzare-X3HH1413R

1 Tranzactie/Pret Oferta Marja de negociere Marja de negociereExplicatie Diferenta intre pretul de oferta si pretul de tranzactie

estimatDiferenta intre pretul de oferta si pretul de

tranzactie estimatin % -15% -15%in € -23.250 € -40.920 €Preţ corectat (Euro/mp) 131.750 € 231.880 €

2 Data ofertei nov.14 nov.14

Explicatie Recente/curente Recente/curentein % 0% 0%in € 0 € 0 €Preţ corectat (Euro/mp) 131.750 € 231.880 €

3 Drepturi de proprietate transmise Drept de proprietate Drept de proprietate Drept de proprietateExplicatie Identic Identicin % 0% 0%in € 0 € 0 €Preţ corectat (Euro/mp) 131.750 € 231.880 €

4 Conditii de finantare Fara Fara FaraExplicatie Identic Identicin % 0% 0%in € 0 € 0 €Preţ corectat (Euro/mp) 131.750 € 231.880 €

5 Localizare Brasov, Str. Fundatura Harmanului nr. 1, Jud. Brasov | zona tiraj

Zona Uzina 2 Zona Uzina 2

Explicatie Zona de amplasare mai buna Zona de amplasare mai buna in % -15% -10%in € -19.763 € -23.188 €Preţ corectat (Euro/mp) 111.988 € 208.692 €

6 Suprafata teren (mp) 869 1.600,00 700,00 Diferenta (mp) -731,40 168,60Valoare euro/mp (anexa) 21,14 € 24,32 € 23,26 €Explicatie Diferenta in mp x cu pretul per mp Diferenta in mp x cu pretul per mpin % -18% 1%in € -20.540 € 2.085 €Preţ corectat (Euro/mp) 91.447 € 210.777 €

7 Anul constructiei 1985 estimat 1970-1975 estimat 1980Explicatie Inferior Similarin % 10% 0%in € 9.145 € 0 €Preţ corectat (Euro/mp) 100.592 € 210.777 €

8 Tipul constructiei Hala productie ,Laborator, magazii, vestiare+ grup sanitar

Hala productie Spatii de depozitare si birouri incorporate

Explicatie Similar Similarin % 0% 0%in € 0 € 0 €Preţ corectat (Euro/mp) 100.592 € 210.777 €

10 Destinatie Industriala Industriala Depozitare | productie Explicatie Similar Similarin % 0% 0%in € 0 € 0 €Preţ corectat (Euro/mp) 100.592 € 210.777 €

11 Access Drum cu 1 banda pe sens n/a Drum cu 2 benzi pe sensExplicatie Similar Similarin % 0% 0%in € 0 € 0 €Preţ corectat (Euro/mp) 100.592 € 210.777 €

12 Utilitati (energie, apa, canalizare, gaze etc) toate toate toateExplicatie Similar Similarin % 0% 0%in € 0 € 0 €Preţ corectat (Euro/mp) 100.592 € 210.777 €

13 Suprafata desfasurata totala (mp) 869 1.600 600 Diferenta (mp) -731 269Valoare euro/mp (CIN) 222 100 277Explicatie Diferenta in mp x cu pretul per mp construit Diferenta in mp x cu pretul per mp construit

Pag 11 of 13

WEBURST

Anexa 9: Abordarea prin piata. - Evaluare constructiilor si a terenului.

Nr. Crt. PROPRIETATI COMPARABILE

Criterii de Comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2

Descriere comparabile: Prorprietate formata din teren in suprafata de 869 mp si 2 constr industriale hala de productie plase si magazie. Inaltime utila hala 6,5 m, o deschidere de 13 m dotata cu pod rulant stare relativ buna. Magazie cu o inaltime de 2,5 m, o deschidere de 12 m compartimentata in mai multe spatii : productie, laborator, vestiare, grup sanitar, magazii.

Prop. industriala formata din teren in supr de 1600 mp si o Hala industriala cu supr. de 1600 mp. Structura de rezistenta este din beton armat pe grinzi, compartimentari din BCA, acoperis terasa

invelitoare carton. Constructia se poate imparti in 3 spatii,cu intrare si birouri separate. Amplasata in zona industriala Uzina 2.


Prop industriala formata din teren 700 mp si o Hala industriala cu supr. de 600 mp cu structura de rezistenta este din beton

armat pe grinzi, compartimentari din BCA, acoperis terasa invelitoare carton. Inaltime 5 m o deschidere de aprox 10m.

Constructia se poate imparti in 3 spatii. Nu dispune de Amplasata in zona industriala Uzina 2.

Se vinde de pers. juridica, pret comunicat fara TVA este de 220.000 eur

Proprietate industriala formata din: hala industriala (S=480 mp), cladire administrativa (S=389 mp)

Hala industriala cu supr de 1.600 mp Spatii de birouri si magazii incluse

Suprafata utila totala (in mp): 790 1.360 540 Suprafata desfasurata (in mp): 869 1.600 600 Suprafata teren (in mp): 869 1.600 700 Pret in euro: 192.000 € 155.000 € 272.800 €

Link: http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-

industriale/brasov/uzina-2/spatiu-industrial-de-vanzare-

X11K141M3

http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-

industriale/brasov/uzina-2/spatiu-industrial-de-

vanzare-X3HH1413R

in % 32% 12%in € 32.630 € 26.302 €Preţ corectat (Euro/mp) 133.223 € 237.079 €

14 Solutie constructivaStructura Cadre de beton Cadre de beton Cadre beton

InchidereMixta: Fasii industr. de BCA si geamuri simple Mixta: BCA si geamuri simple Caramida

Tamplarie Metalica Metalica PVCAcoperis Structura beton armat cu iluminator cu geam Structura beton armat cu iluminator cu geam Structura beton armat cu iluminator cu geam

Finisaje Medii inferoare MediiTip incalzire Convectoare fara Centrala termica Deschidere hala (m) o deschidere de 13 m 3 deschideri aprox 15 m 2 deschideri aprox 10 mInaltime hala (m) 6,5 m 8 5Pod rulant Da Fara Fara Altele Corp administrativ stare relativ buna Fara corp administrativ Stare buna Explicatie Superioara ca deschidere si solutie constructiva

in % 50% -10%in € 66.611 € -23.708 €Preţ corectat (Euro/mp) 199.834 € 213.371 €Locuri de parcare 0 0 0in % 0% 0%in € 0 € 0 €Preţ corectat (Euro/mp) 199.834 € 213.371 €

15 AlteleCurte amenajata fara n/a Curte betonataAltele n/a n/a rampa accesExplicatie n/a Superioarain % 0% -10%in € 0 € -21.337 €Preţ corectat (Euro/mp) 199.834 € 192.034 €

Corecţie totală netă 44.834 € -80.766 €Corecţie totală netă (% din pret vanz) 29% -30%Corecţie totală brută 171.939 € 137.540 €Corecţie totală brută (% din pret vanz) 111% 50%Preţ corectat (euro) 192.034 € 199.834 € 192.034 €

Pag 12 of 13

WEBURST

ANEXA 10: Valori finale din evaluare

Nr

Descriere

Suprafatam

peuro

roneuro

leieuro

leieuro

leieuro

lei

1Teren

868,60

18.366 €81.585

2Constructii

868,60

149.597 €664.523

Total 167.963 €

746.108195.600 €

868.875192.000 €

852.883155.000 €

688.526116.250 €

516.394

Curs euro/lei 20.11.20144,4421

516.394

Abordarea prin cost (incl TVA 24%

) Valoarea de piata neta

(fara TVA 24%)

Valoarea de lichidare neta (fara TVA 24%

) Abordarea prin venit

(incl TVA 24%)

195.600 €

868.875

Abordarea prin piata (incl TVA 24%

)

192.000 €

852.883155.000 €

688.526

116.250 €

Pag: 13/13

Raport de evaluare - Euro Insol SPRLeuroinsol.eu/uploads/METABRAS_PROD_Rap_eval_imobil... · Cadrul...

Documents

Transcript of Raport de evaluare - Euro Insol SPRLeuroinsol.eu/uploads/METABRAS_PROD_Rap_eval_imobil... · Cadrul...