Raport de evaluare - Consultant...

Expert Evaluator Proprietati Imobiliare Nr inreg 29/2013 PFA Raban Aristide Iulian Membru Titular ANEVAR Legitimatie 15615-valabila 2013

Raport de evaluare

TEREN INDUSTRIAL apartinnd

SC C&C MH CONFORT SRL - IN INSOLVENTA - in vederea intocmirii tabelului definitiv conform art .41 , alin.2 din Legea insolventei 85/2006 , in cadrul

dosarului de insolventa nr. 9465/101/2012, aflat pe rolul Tribunalului Mehedinti

Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului al clientului C&C MH CONFORT SRL - IN INSOLVENTA si al destinatarului - Consultant Insolventa SPRL i Yna Consulting SPRL.

MARTIE 2013

Evaluare Teren industrial C&C MH CONFORT SRL - IN INSOLVENTA

Raban Aristide Iulian-Expert Evaluator EI , EPI , EBM legitimatie 15615 Pagina 2

04 aprilie 2013 Catre: Consultant Insolventa SPRL i Yna Consulting SPRL Ref: Evaluare teren agricol , extravilan (5.750/14.686 mp Top- A74/1/15/3/1/1) si aflat in proprietatea SC C&C MH CONFORT SRL- IN INSOLVENTA - in vederea intocmirii tabelului definitiv conform art .41 , alin.2 din Legea insolventei 85/2006 , in cadrul dosarului de insolventa nr. 9465/101/2012, aflat pe rolul Tribunalului Mehedinti. Stimati domni, stimate doamne, In baza contractului de prestari servicii nr. 29/25.03.2013 incheiat intre PFA RABAN ARISTIDE si PFA POPESCU GEORGE am evaluat imobilizarile corporale de natura terenului industrial aflate in proprietatea C&C MH CONFORT SRL - IN INSOLVENTA la data de 11.03.2013 pentru stabilirea valorii de piata. Inspectia proprietatii a fost facuta de catre expert evaluator Popescu George in data de 11.03.2013. Au fost preluate informatii , au fost realizate fotografii. Inspectia a fost realizata si in data 04.04.2013 de catre expert evaluator Raban Aristide. A fost supus evaluarii dreptul integral de proprietate al C&C MH CONFORT SRL- IN INSOLVENTA asupra proprietatilor supuse evaluarii.Dreptul de proprietate este considerat integral, valabil, tranzactionabil si neafectat de eventuale sarcini. Obiectul evaluarii este proprietatea imobiliara formata din

teren arabil extravilan cu o suprafata totala de 5.750/14.686 mp. Terenul este inscris in CF nr. 401381- Ghiroda (CF vechi 4748) , nr Cad 74/1/15/3/1/1

suprafata de teren evaluata este cea inscrisa in CF-ul eliberat in data de 22.03.2013 - nu a fost luata in considerare suprafata de 11.500 mp avansat de reprezentantii destinataraului , regasita in actul de dezmembrare si iesire din indivziune inceheiere de autentificare nr.2662/09.10.2007 pus la dispozitie

Terenul de 5.750 mp este parte indiviza dintr-un teren cu suprafata de 14.686 mp , pe care se afla construita o casa P+M si anexele aferente care nu fac obiectul prezentei evaluari. Pornind de la considerentul legal ca nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune , in scopul evaluarii a fost luata in considerare o dezmembrare rationala ( exista o documentatie de dezmembrare nefinalizata din motive obiective care insa nu a fost pusa la dispozitia evaluatorului) . Din analiza amplasamentului care face obiectul evaluarii , s-a luat in considerare ipoteza unei dezmembrari a suprafetei de 5.750 mp cu un front stradal la drum secundar ( de pamant) de 50 ml. Proprietatea care face obiectul acestei evaluari este amplasata pe strada Aeroport , la nr.7 la o distanta de aproximativ 150 m de la sosea pe partea drepta , in dreptul unitatii militare de la aeroport - pe raza localitatii Ghiroda. Accesul la parcela de teren se face de pe strada Aeroport ( asflatata cu 1 banda pe sens) si pe drum de exploatare ( de pamant) 150 ml .Proprietatea are ca vecinatati parcele de teren cu destinatie agricola,



Situatia juridica a terenului La inscrierile privitoare la proprietate este mentionat : 142167/10.10.2007- act nr.2662, din 09.10.2007 , iesire din indiviziune , ant.donatie nr.29261/2001 si edificare nr.23793/2002 , cumparare cu iesire din indiviziune nr.12150/2005, cumparare nr.38093/2006 si dezmembrare cu iesire din indiviziune nr.19791/2007 -

B1 -intabulare drept de proprietate , dobandit prin conventie , cota actuala 1/1 in favoarea lui Tuto Bertzi (A1.1 constructiii de locuinte - casa familiala in regim de inaltime parter )

B2-intabulare drept de proprietate , dobandit prin Conventie , cota actuala 593/7.343 in favoarea lui Tuto Bertzi

B4- intabulare drept de proprietate , dobandit prin Conventie , cota actuala 5.750/7.343 in favoarea SC C&C MH CONFORT SRL

104767/04.09.2009- act notarial nr.59, din 03.09.2009 , emis de BNP Miculescu Danut Dorin B5 -intabulare drept de proprietate dobandit prin Succesiune cota actuala 250/7.343 in favoarea lui

Birlean Dan B6-intabulare drept de proprietate , dobandit prin Succesiune , cota actuala 250/7.343 in favoarea lui

Birlean Darius 68316/18.05.2010- act notarial nr.25, din 13.05.2010 , emis de NP Miculescu Danut Dorin

B7-intabulare , drept de proprietate , dobandit prin Succesiune , cota actuala 250/7.343 in favoarea lui Birlean Dan

B8-intabulare drept de proprietate , dobandit prin Succesiune , cota actuala 250/7.343 in favoarea lui Birlean Darius

La inscrierile privitoare la sarcini sunt mentionate:

1510/12.11.2012 - act administrativ nr.173, din 07.11.2012 emis de ANAF DGAMC Bucuresti - intabulare drept de ipoteca legala , valoare 14.129.448 lei in favoarea ANAF Directia Generala de Administrare a Marilor Contribuabili

Prezenta lucrare se adreseaza SC C&C MH CONFORT SRL- IN INSOLVENTA SRL in calitate de client si Consultant Insolventa SPRL i Yna Consulting SPRL in calitate de destinatar. Raportul de evaluare va fi utilizat in vederea intocmirii tabelului definitiv conform art .41 , alin.2 din Legea insolventei 85/2006 , in cadrul dosarului de insolventa nr. 9465/101/2012, aflat pe rolul Tribunalului Mehedinti. Tipul valorii estimate Avnd n vedere scopul si utilizarea evalurii, s-au avut n vedere recomandrile Standardelor Internationale de Evaluare. Conform standardului definitia valorii de piata este urmatoarea: Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Suplimentar la solicitarea destinatarului raportului s-au facut comentarii referitoare la vanzarea fortata pentru determinarea valorii estimative ce ar putea fi primita prin distribuire n caz de faliment. Conform Standardelor Internationale de Evaluare editia 2011, termenul de vanzare fortata descrie o situatie particulara in care tranzactia are loc si nu este un tip de valoare . De asemenea, termenul de valoare de lichidare este considerat mai degraba o descriere a unei situatii particulare decat un tip de valoare Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la dispoziie o perioad de marketing adecvat. De asemenea, ar putea reflecta consecinele asupra vnztorului cauzate de imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Cu excepia cazului cnd natura presiunii i



motivul constrngerilor asupra vnztorului sunt cunoscute, preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat n mod realist. Preul pe care un vnztor l va accepta ntr-o vnzare forat va reflecta mai degrab situaiile lui speciale, dect cele ale vnztorului ipotetic hotrt, din definiia valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat este o descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii distinct. Astfel, pentru estimarea unui nivel al valorii obtenabile la data prezentei, in circumstante de vanzare ce nu indeplinesc conditiile din definitia valorii de piata, in special cea referitoare la o perioada adecvata de marketing precum si a existentei unei presiuni de a vinde proprietate, s-a aplicat o corectie de 40%, aferenta unor factori nefavorabili externi proprietatii studiate, respectiv a pietei specifice din care face aceasta parte. Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata in vederea in vederea intocmirii tabelului definitiv conform art .41 , alin.2 din Legea insolventei 85/2006 , in cadrul dosarului de insolventa nr. 9465/101/2012, aflat pe rolul Tribunalului Mehedinti. La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii martie 2013. Data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator (data evaluarii) este 11.03.2013. Evaluarea a fost realizata in perioada martie 2013. Data raportului este 26.03.2013. Inspectia proprietilor supuse evaluarii a fost efectuata in cursul lunii martie 2013 de catre expert evaluator Popescu George. Evaluatorul nu isi asuma nicio responsabilitate, in nicio circumstanta, pentru eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre expert evaluator Popescu George , si/sau reprezentantii destinatarului. Metodele de evaluare aplicate au fost:

Metoda comparatiilor de piata ( teren) Metoda pe baza de randament ( teren+constructii speciale) Metoda costurilor ( pentru constructiile speciale)

Piata imobiliara specifica nu prezinta informatii abundente privind vanzari, cumparari de proprietati similare. S-au prezentat in analiza pietei imobiliare elementele cunsocute de evaluator de care s-a tinut seama la abordarea evaluarii. Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza : (1) Date generale in care sunt prezentate atat proprietatea supusa evaluarii cat si principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii (2) Analiza pietei imobiliare in care sunt prezentate informatii de pe piata imobiliara locala relativ la spatii industriale (3) Analiza datelor contine aplicarea metodelor de evaluare, rezultatele obtinute, reconcilierea rezultatelor si sustinerea opiniei evaluatorului (4) Anexe contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport fisa de evaluare a spatiului industrial, fotografii ale proprietatii, schite, extras CF, etc. In urma reconcilierii rezultatelor opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piata a proprietatii imobiliare, tinand seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este:

Valoare proprietate = 425.900 lei ( 97.800 euro)

Suplimentar la solicitarea destinatarului raportului s-au facut comentarii referitoare la vanzarea fortata pentru determinarea valorii estimative ce ar putea fi primita prin distribuire n caz de faliment.

Valoare obtenabila in caz de vanzare fortata = 255.540 lei ( 58.680 euro)



Patrimoniul evaluat nu a fost inspectat de catre evaluator si nu au fost facute investigatii cu aspecte legate de acesta. Raportul de evaluare care urmeaza, prezinta baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului. Raportul a fost pregatit in conformitate cu legislatia in vigoare. Valorile estimate au fost stabilite pe baza standardelor si metodologiei de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), pe baza Standardelor Internationale de Evaluare ( IVS). Considerentele privind valorile estimate sunt:

Valorile au fost exprimate si sunt valabile exclusiv in conditiile si prevederile prezentului raport; Inspectia proprietilor supuse evaluarii a fost efectuata in cursul lunii martie 2013 de catre expert

evaluator Popescu George. Evaluatorul nu isi asuma nicio responsabilitate, in nicio circumstanta, pentru eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre expert evaluator Popescu George. , sau reprezentantii beneficiarului.

Exprimarea opiniei evaluatorului in valuta este valabila in contextul prevederilor de la cap 1.6; Pretul de tranzactionare se va putea situa atat deasupra cat si sub valoarea opinata tinand seama

de particularitatile valabile la data tranzactiei (motivatia vanzatorului, motivatia cumparatorului, caracteristicile pietei imobiliare, conditii concrete ale tranzactiei etc.)

Evalurile de pia se bazeaz pe informaiile referitoare la proprieti comparabile. Procesul de evaluare cere ca evaluatorul s efectueze o cercetare adecvat i relevant, s efectueze analize competente i s trag concluzii informate i bine susinute. Evaluatorii nu pot accepta orice informaii, ci trebuie s ia n considerare toate evidenele pertinente ale pieei, tendinele, tranzaciile comparabile i alte informaii. Dac informaiile de pia sunt limitate sau total inexistente, evaluatorul trebuie s fac o prezentare adecvat a situaiei i trebuie s declare dac estimarea este n vreun fel limitat de inadecvarea informaiilor

Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale;

Piesele desenate anexate si suprafetele luate in considerare pe parcursul raportului sunt valabile doar in scop informativ si pentru atingerea scopului evaluarii, neputand fi utilizate in alt scop. Nu ne asumam nici o raspundere pentru situatia in care, in urma efectuarii eventualelor masuratori topometrice in vederea intabularii sau pentru orice alte scopuri, suprafetele rezultate difera de cele luate in considerare in prezentul raport.

Valoarea se refera la valoarea integrala a dreptului de proprietate; diferente nesemnificative ale rezultatelor unor masuratori ulterioare nu modifica valoarea proprietatii;

Valoarea proprietatii nu este influentata direct proportional de evolutia cursului de schimb al monedei nationale in raport cu alte valute ;

Valoarea este o predictie; Valoarea este subiectiva; Evaluarea este o opinie asupra unei valori; Valoarea nu contine T.V.A.

Cu stima, Raban Aristide Iulian [email protected] Bvd. Revolutiei din 1989 nr. 18 A Tel :0256-227422 , 0745-315355 Expert Evaluator EI , EPI , EBM legitimatie 15615

Popescu George Timisoara , Str. Nicu Filipescu nr.4 , ap.14 ,judeul Timi Tel/Fax 0256.22.08.27 ; Mob. 0745.26.76.76 [email protected] Expert Evaluator EI , EPI , EBM



CUPRINS

CERTIFICARE ............................................................................................................................................................................ 7

1. ASPECTE GENERALE ........................................................................................................................................................ 8

1.1. OBIECTUL EVALUARII ...................................................................................................................................................... 8 1.2. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE .............................................................................................................................. 8 1.3. SCOPUL EVALUARII. CLIENTUL SI UTILIZAREA EVALUARII ........................................................................................................ 9 1.4. DATA ESTIMARII VALORII. DATA RAPORTULUI ....................................................................................................................... 9 1.5. INSPECTIA PROPRIETATII ................................................................................................................................................. 9 1.6. BAZELE EVALUARII. TIPUL VALORII ESTIMATE ....................................................................................................................... 9 1.7. MONEDA RAPORTULUI .................................................................................................................................................. 11 1.8. MODALITATI DE PLATA .................................................................................................................................................. 11 1.9. INFORMATIILE UTILIZATE SI SURSE DE INFORMATII .............................................................................................................. 11 1.10. RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI ................................................................................................................................ 11 1.11. CLAUZA DE NEPUBLICARE.............................................................................................................................................. 12 1.12. IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE ...................................................................................................................................... 12

2. DESCRIEREA DATELOR .................................................................................................................................................. 13

2.1. PREZENTAREA PATRIMONIULUI SUPUS EVALUARII ............................................................................................................... 13 2.1.1. Descrierea terenului ........................................................................................................................................... 13

2.2. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE ............................................................................................................................................ 14 2.2.1. Considerente generale privind piata imobiliara si caracteristicile sale ...................................................................... 14 2.2.2. Piata imobiliara specifica .................................................................................................................................... 15 2.2.3. Analiza cererii .................................................................................................................................................... 16 2.2.4. Analiza ofertei competitive .................................................................................................................................. 16 2.2.5. Echilibrul pietei .................................................................................................................................................. 18 2.2.6. Previziuni .......................................................................................................................................................... 18 2.2.7 Rata de capitalizare ............................................................................................................................................... 19

3. EVALUAREA PATRIMONIULUI ......................................................................................................................................... 19

3.1. ETAPELE PARCURSE .................................................................................................................................................... 19 3.2. SURSELE DE INFORMATII ............................................................................................................................................... 19 3.3. METODOLOGIA DE EVALUARE APLICAT................................................................................................................. 19

3.3.1. ABORDAREA PRIN PIATA ................................................................................................................................. 19 3.3.2. METODA REZIDUALA A TERENULUI ................................................................................................................. 22

3.3.2.1. Cea mai Buna Utlizare .................................................................................................................................................. 22 3.3.2.1.1. Utilizare rezidentiala .............................................................................................................................................. 24 3.3.2.1.2. Utilizare industriala ............................................................................................................................................... 24

3.4. REZULTATELE EVALUARII. RECONCILIEREA REZULTATELOR ................................................................................................. 27

4. ANEXE ............................................................................................................................................................................. 29

4.1. PREZENTAREA EVALUATORULUI ............................................................................................................................. 29 4.2. FOTOGRAFII PROPRIETATE ............................................................................................................................................ 30 4.3. EXTRASE CF ............................................................................................................................................................ 32 4.4. PLAN DE INCADRARE IN ZONA .................................................................................................................................. 41 4.5. OFERTE SI INFORMATII DE PIATA .............................................................................................................................. 42



CERTIFICARE

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca faptele prezentate in acest raport sunt

adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate de

ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale,

neinfluentate de nici un factor si reflecta cele mai pertinente cunostinte ale evaluatorilor.

In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in patrimoniul care face subiectul

prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate.

Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport

a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul. Analizele si opiniile noastre

au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele, recomandarile si metodologia de lucru

recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorii au respectat

codul deontologic al meseriei.

Evaluarea este realizata in concordanta cu Standardele Internationale de Evaluare (IVS), fara a exista devieri de

la cerintele specifice ale IVS.

Patrimoniul a fost inspectat personal de catre expert evaluator Popescu George . La data elaborarii acestui

raport, evaluatorii au indeplinit cerintele programului de educatie continua al ANEVAR.

Cu stima, Raban Aristide Iulian [email protected] Bvd. Revolutiei din 1989 nr. 18 A Tel : 0256-227422 , 0745-315355 Expert Evaluator EI , EPI , EBM legitimatie 15615

Popescu George Timisoara , Str. Nicu Filipescu nr.4 , ap.14 ,judeul Timi Tel/Fax 0256.22.08.27 ; Mob. 0745.26.76.76 [email protected] Expert Evaluator EI , EPI , EBM



1. Aspecte generale

1.1. Obiectul evaluarii

Obiectul evaluarii este proprietatea imobiliara industriala formata din teren arabil extravilan cu o suprafata totala de 5.750/14.686 mp. Terenul este inscris in CF nr.

401381- Ghiroda (CF vechi 4748) , nr Cad 74/1/15/3/1/1 suprafata de teren evaluata este cea inscrisa in CF-ul eliberat in data de 22.03.2013 - nu a fost luata in

considerare suprafata de 11.500 mp avansat de reprezentantii destinataraului , regasita in actul de dezmembrare si iesire din indivziune inceheiere de autentificare nr.2662/09.10.2007 pus la dispozitie

Terenul de 5.750 mp este parte indiviza dintr-un teren cu suprafata de 14.686 mp , pe care se afla construita o casa P+M si anexele aferente care nu fac obiectul prezentei evaluari. Pornind de la considerentul legal ca nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune , in scopul evaluarii a fost luata in considerare o dezmembrare rationala ( exista o documentatie de dezmembrare nefinalizata din motive obiective care insa nu a fost pusa la dispozitia evaluatorului) . Din analiza amplasamentului care face obiectul evaluarii , s-a luat in considerare ipoteza unei dezmembrari a suprafetei de 5.750 mp cu un front stradal la drum secundar ( de pamant) de 50 ml. Proprietatea care face obiectul acestei evaluari este amplasata pe strada Aeroport , la nr.7 la o distanta de aproximativ 150 m de la sosea pe partea drepta , in dreptul unitatii militare de la aeroport - pe raza localitatii Ghiroda. Accesul la parcela de teren se face de pe strada Aeroport ( asflatata cu 1 banda pe sens) si pe drum de exploatare ( de pamant) 150 ml .Proprietatea are ca vecinatati parcele de teren cu destinatie agricola,

1.2. Drepturi de proprietate evaluate

A fost supus evaluarii dreptul integral de proprietate asupra proprietii supuse evaluarii. Dreptul de proprietate este considerat integral, valabil, tranzactionabil si neafectat de eventuale sarcini. La inscrierile privitoare la proprietate este mentionat : 142167/10.10.2007- act nr.2662, din 09.10.2007 , iesire din indiviziune , ant.donatie nr.29261/2001 si edificare nr.23793/2002 , cumparare cu iesire din indiviziune nr.12150/2005, cumparare nr.38093/2006 si dezmembrare cu iesire din indiviziune nr.19791/2007 -

B1 -intabulare drept de proprietate , dobandit prin conventie , cota actuala 1/1 in favoarea lui Tuto Bertzi (A1.1 constructiii de locuinte - casa familiala in regim de inaltime parter )

B2-intabulare drept de proprietate , dobandit prin Conventie , cota actuala 593/7.343 in favoarea lui Tuto Bertzi

B4- intabulare drept de proprietate , dobandit prin Conventie , cota actuala 5.750/7.343 in favoarea SC C&C MH CONFORT SRL

104767/04.09.2009- act notarial nr.59, din 03.09.2009 , emis de BNP Miculescu Danut Dorin B5 -intabulare drept de proprietate dobandit prin Succesiune cota actuala 250/7.343 in favoarea lui

Birlean Dan B6-intabulare drept de proprietate , dobandit prin Succesiune , cota actuala 250/7.343 in favoarea lui

Birlean Darius 68316/18.05.2010- act notarial nr.25, din 13.05.2010 , emis de NP Miculescu Danut Dorin



B7-intabulare , drept de proprietate , dobandit prin Succesiune , cota actuala 250/7.343 in favoarea lui Birlean Dan

B8-intabulare drept de proprietate , dobandit prin Succesiune , cota actuala 250/7.343 in favoarea lui Birlean Darius

La inscrierile privitoare la sarcini sunt mentionate:

1510/12.11.2012 - act administrativ nr.173, din 07.11.2012 emis de ANAF DGAMC Bucuresti - intabulare drept de ipoteca legala , valoare 14.129.448 lei in favoarea ANAF Directia Generala de Administrare a Marilor Contribuabili

1.3. Scopul evaluarii. Clientul si utilizarea evaluarii

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata in vederea in vederea intocmirii tabelului definitiv conform art .41 , alin.2 din Legea insolventei 85/2006 , in cadrul dosarului de insolventa nr. 9465/101/2012, aflat pe rolul Tribunalului Mehedinti. Prezenta lucrare se adreseaza SC C&C MH CONFORT SRL- IN INSOLVENTA SRL in calitate de client si Consultant Insolventa SPRL i Yna Consulting SPRL in calitate de destinatar. Raportul de evaluare va fi utilizat in vederea intocmirii tabelului definitiv conform art .41 , alin.2 din Legea insolventei 85/2006 , in cadrul dosarului de insolventa nr. 9465/101/2012, aflat pe rolul Tribunalului Mehedinti.

1.4. Data estimarii valorii. Data raportului

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii martie 2013. Data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator (data evaluarii) este 11.03.2013. Evaluarea a fost realizata in luna martie 2013. Data raportului este 26.03.2013.

1.5. Inspectia proprietatii

Inspectia terenului supus evaluarii a fost efectuata in luna 11.03.2013 de catre expert evaluator Popescu George. Cu aceasta ocazie s-a efectuat identificarea si inspectia terenurilor, au fost efectuate fotografii si au fost colectate date pentru fundamentarea evaluarii. Evaluatorul nu isi asuma nicio responsabilitate, in nicio circumstanta, pentru eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre expert evaluator Popescu George, sau reprezentantii beneficiarului.

1.6. Bazele evaluarii. Tipul valorii estimate

RREEGGLLEEMMEENNTTRRII II CCAADDRRUU LLEEGGAALL

SSTTAANNDDAARRDDEE IINNTTEERRNNAAIIOONNAALLEE DDEE EEVVAALLUUAARREE 22001111

VVSS CCaaddrruull ggeenneerraall IIVVSS 110011 SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree IIVVSS 110022 IImmpplleemmeennttaarree IIVVSS 110033 RRaappooaarrttaarreeaa eevvaalluuaarriiii IIVVSS 223300 DDrreeppttuurrii aassuupprraa pprroopprriieettaattiiii iimmoobbiilliiaarree

CCAADDRRUU LLEEGGAALL LLeeggiissllaattiiaa iinn vviiggooaarree



Avnd n vedere scopul si utilizarea evalurii s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea definit n standardul internaional de evaluare IVS Cadrul General. VALOAREA DE PIA conform IVS Cadrul General- reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Suplimentar la solicitarea destinatarului raportului s-au facut comentarii referitoare la vanzarea fortata pentru determinarea valorii estimative ce ar putea fi primita prin distribuire n caz de faliment. Conform Standardelor Internationale de Evaluare editia 2011, termenul de vanzare fortata descrie o situatie particulara in care tranzactia are loc si nu este un tip de valoare . De asemenea, termenul de valoare de lichidare este considerat mai degraba o descriere a unei situatii particulare decat un tip de valoare Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la dispoziie o perioad de marketing adecvat. De asemenea, ar putea reflecta consecinele asupra vnztorului cauzate de imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Cu excepia cazului cnd natura presiunii i motivul constrngerilor asupra vnztorului sunt cunoscute, preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat n mod realist. Preul pe care un vnztor l va accepta ntr-o vnzare forat va reflecta mai degrab situaiile lui speciale, dect cele ale vnztorului ipotetic hotrt, din definiia valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat este o descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii distinct. Astfel, pentru estimarea unui nivel al valorii obtenabile la data prezentei, in circumstante de vanzare ce nu indeplinesc conditiile din definitia valorii de piata, in special cea referitoare la o perioada adecvata de marketing precum si a existentei unei presiuni de a vinde proprietate, s-a aplicat o corectie de 40%, aferenta unor factori nefavorabili externi proprietatii studiate, respectiv a pietei specifice din care face aceasta parte. La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii martie 2013. Data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator (data evaluarii) este 11.03.2013. Evaluarea a fost realizata in perioada martie 2013. Data raportului este 04.04.2013. Metodele de evaluare aplicate au fost:

Metoda comparatiilor de piata Metoda extractiei ( reziduala)

In principiu acestea se refera la: In abordarea prin piata se urmareste estimarea valorii proprietatii imobiliare prin analiza pietei pentru proprietati similare si prin compararea acestor proprietati cu proprietatea supusa evaluarii. In metoda comparatiei directe, valoarea de piata este estimata prin compararea proprietatii imobiliare cu proprietati similare care au fost recent vandute, sunt propuse pentru vanzare , ori sunt contractate. Aceasta metoda a fost folosita la evaluarea terenului. Ca si procedura tehnica reziduala a terenului presupune capitalizarea venitului net din exploatare atribuit terenului, cu o rata de capitalizare a terenului, conforma cu piata, pentru a se face o estimare a valorii terenului. In mod alternativ valoarea reziduala a terenului poate fi determinata prin estimarea valorii utilizarii propuse ( teren si constructii ) si scazand costul manoperei, capitalului si coordonarii antreprenoriale necesare construirii. .



In urma reconcilierii rezultatelor, valoarea opinata pentru proprietatea imobiliara a tinut cont de valoarea rezultata prin abordarea prin piata - metoda comparatia vanzarilor .

1.7. Moneda raportului

Valoarea este exprimata n RON i nu cuprinde taxa pe valoare adugat. Cursul valutar utilizat la conversia cifrelor ale cror exprimare era n valut de 4.3544 RON / EURO. Se menioneaz, ns, c o eventual conversie n valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelul veniturilor previzionate, rentabilitatii, nivelul riscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb i evolutia acestuia comparativ cu puterea de cumparare i cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specifica etc.)

1.8. Modalitati de plata

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezinta suma care urmeaza a fi platita integral la data tranzactiei fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing etc.).

1.9. Informatiile utilizate si surse de informatii

Informatiile utilizate au fost: Informatii privind piata imobiliara locala (preturi de tranzactionare, etc.) Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate; Standardele Internationale de Evaluare (IVS); Suport de curs elaborat de ANEVAR-IROVAL; Catalogul privind Costurile de reconstructie - costuri de inlocuire Cladiri Industriale , comercciale,

agricole si constructii speciale / Corneliu Schiopu / Editura IROVAL; Evolutia cursului valutar publicat de BNR ; Baza de date a evaluatorului ; Mica Publicitate , Oferte Agentii Imobiliare Informatii privind situatia juridica a proprietatii imobiliare puse la dispozitie de catre expert evaluator

Popescu George.; Informatii privind istoricul terenurilor etc., furnizate de catre client; Dimensiuni si suprafete care au condus la identificare conform informatiilor oferite de expert evaluator

Popescu George. ; Informatii preluate din baza de date a evaluatorului, de la vanzatori, cumparatori si alti participanti pe piata

imobiliara specifica, informatii care au fost sintetizate in analiza pietei imobiliare; Informatii publice preluate de pe site-uri de internet si publicatii periodice de specialitate

1.10. Responsabilitatea fata de terti

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre expert evaluator Popescu George, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea expert evaluator Popescu George.ului. In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei nu sufera modificari semnificative care afecteaza opiniile estimate. Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat si numai pentru uzul destinatarului mentionat la pct.1.3. Raportul este confidential, strict pentru destinatar si evaluatorul nu accepta nici o responsabilitate fata de alta persoana, in nici o circumstanta.



1.11. Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apara. Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre alte persoane decat cele de la pct 1.3 atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.

1.12. Ipoteze si conditii limitative

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele: 1. Ipoteze:

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre expert evaluator Popescu George si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;

Informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere dar nu i se acorda garantii pentru acuratete;

Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale constructiilor, solulului, sau structuri care sa influenteze valoarea patrimoniului. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Situatia actuala a patrimoniului a stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii acestuia in conditiile tipului valorii selectate, prezentata la pct.1.6;

Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea; nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase;

Din informaiile deinute de ctre evaluator, nu exist nici un indiciu privind existena unor contaminri naturale sau chimice la data evaluarii care afecteaz valoarea proprietilor analizate sau proprietilor vecine. Evaluatorul nu are cunostin de efectuarea unor inspecii sau a unor rapoarte care s indice prezena contaminanilor sau materialelor periculoase. Valorile sunt estimate n ipoteza c nu exist aa ceva. Dac se va stabili ulterior c exist contaminri pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau c au fost sau sunt puse n funciune mijloace care ar putea s contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii imobiliare, solulului, sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi ;

Valoarea estimat este valabil la data evalurii. Intruct piaa, condiiile de pia se pot schimba, valoarea estimat poate fi incorect sau necorespunztoare la un alt moment;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

Se considera ca nu exista restrictii de construire pe amplasamentul studiat.

2. Conditii limitative: orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizarii prezentate in raport.

Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;



intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa

depuna marturie in instanta relativ la patrimoniul in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil;

nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului.

raportul de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data intocmirii sale. Dac aceste condiii se vor modifica concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea.

2. DESCRIEREA DATELOR

2.1. Prezentarea patrimoniului supus evaluarii Obiectul evaluarii este proprietatea imobiliara industriala formata din

teren arabil extravilan cu o suprafata totala de 5.750/14.686 mp. Terenul este inscris in CF nr. 401381- Ghiroda (CF vechi 4748) , nr Cad 74/1/15/3/1/1

suprafata de teren evaluata este cea inscrisa in CF-ul eliberat in data de 22.03.2013 - nu a fost luata in considerare suprafata de 11.500 mp avansat de reprezentantii destinataraului , regasita in actul de dezmembrare si iesire din indivziune inceheiere de autentificare nr.2662/09.10.2007 pus la dispozitie

Terenul de 5.750 mp este parte indiviza dintr-un teren cu suprafata de 14.686 mp , pe care se afla construita o casa si anexele aferente care nu fac obiectul prezentei evaluari. Pornind de la considerentul legal ca nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune , in scopul evaluarii a fost luata in considerare o dezmembrare rationala ( exista o documentatie de dezmembrare nefinalizata din motive obiective care insa nu a fost pusa la dispozitia evaluatorului) . Din analiza amplasamentului care face obiectul evaluarii , s-a luat in considerare ipoteza unei dezmembrari a suprafetei de 5.750 mp cu un front stradal la drum secundar ( de pamant) de 50 ml.

2.1.1. Descrierea terenului

Dispunere: o Proprietatea care face obiectul acestei evaluari este amplasata pe strada Aeroport , la nr.7 la o distanta

de aproximativ 150 m de la sosea pe partea drepta , in dreptul unitatii militare de la aeroport - pe raza localitatii Ghiroda..

o Vecinatatile sunt parcele de teren cu categoria de folosinta extravilan agricol, cu potential industrial conform PUG ,

o Terenul este plan si adecvat pentru constructii. o Front stradal la drum de exploatare - nu se cunoaste. o Accesul la parcela de teren se face de pe strada Aeroport ( asflatata cu 1 banda pe sens) si pe drum de

exploatare ( de pamant) 150 ml .Proprietatea are ca vecinatati parcele de teren cu destinatie agricola .



Imbunatatiri funciare:

o NU. o curent casnic de santier la casa vecina

Utilitati o Curent , apa , gaz - la o distanta de 300 ml ( hala construita)

Terenul care face obiectul acestui raport de evaluare a fost achizitionat de catre proprietari prin contracte de vanzare-cumparare, dezmembrare cu iesire din indiviziune, terenul fiind inscris in CF cu suprafata de 5.750 mp.

2.2. Analiza pietei imobiliare

2.2.1. Considerente generale privind piata imobiliara si caracteristicile sale

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor sume de bani. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor:

a) fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix; b) pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este

relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.;

c) in general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata;

d) spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata



de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru;

e) cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii. Piata spatiilor pe segmentul industrial este afectata, in primul rand, de situatia financiara, care se reflecta mai intai de toate in restrangerea investitiilor la acest nivel. In perioada imediat urmatoare, preturile pentru terenurile destinate productiei industriale vor scadea, estimeaza analistii.

2.2.2. Piata imobiliara specifica

In cazul proprietatilor evaluate, pentru identificarea pietelor lor imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Proprietatea supusa evaluarii este formata dintr-o proprietate de tip industrial. Proprietatea analizata are toate facilitatile necesare functionarii eficiente. Proprietatea este atractiva pentru utilizatori datorita pozitionarii, suprafetei si utilitatilor. Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica s-a definit astfel: Pentru proprietatea de tip industrial piata proprietatilor imobiliare de tip industrial, piata a carei arie geografica se poate defini ca fiind platforma industriala de la marginea orasului Timisoara ( C Lugojului) .

Piata din Timisoara este cea mai dezvoltata dupa Bucuresti, in ceea ce priveste segmentul industrial, avand principalele zone industriale bine delimitate din anii 90. In Timisoara, zonele industriale s-au format de-a lungul marilor artere ale orasului, principalele zone industriale fiind:

Zona industriala Calea Buziasului (sud-est) - concentreaza unitati de industrie chimica, electrotehnica si productia de componente auto. Aceasta zona se afla in plina dezvoltare, aici functionand fabrici ca: Lisa Drexelmeyer, Procter&Gamble sau Saguaro Technology.

Zona industriala Calea Sagului (sud) - cuprinde industria materialelor de constructii si depozite; in ultima perioada, mai ales datorita Parcului Industrial Incontro, profilul zonei este foarte diversificat. Majoritatea activelor de aici sunt constructii noi.

Zona industriala Freidorf (sud-vest) - concentrata in trecut preponderent pe industria alimentara, este in prezent in restructurare. Noile companii intrate pe piata modifica profilul zonei - Kromberg&Schubert (cablaje electrice), Contitech (curele de transmisie pentru autoturisme).

Zona industriala Solventul - Gara de Nord (vest) traditional preponderent petrochimica si electrotehnica, in prezent in reconversie.



Zona de industrie si depozitare centrala - s-a dezvoltat de-a lungul caii ferate care traverseaza orasul, avand un profil diversificat: constructii, confectii metalice, morarit si panificatie, depozitare etc. in prezent, zona este in curs de reconversie.

Zona industriala IMT (nord-est) - formata preponderent din ceea ce a mai ramas din Intreprinderea Mecanica, Continental Automotive Products, Shell Gaz, Prompt si depozite.

Zona industriala Calea Torontalului (nord-vest) - este o zona noua, cuprinzand industria de produse electronice (Solectron) si alimentare (Coca-Cola), dar si Parcul Industrial Torontalului, destinat dezvoltarii IMM-urilor.

Zona industriala Calea Lugojului (est) - s-a dezvoltat mai intai pe segmentul comercial, dar datorita unor companii nou infiintate in zona, care activeaza pe sectorul auto, tinde sa devina zona industriala.

Zona industriala Calea Aradului (nord) - este in prezent in plina expansiune. In zona a demarat activitatea Mahle Componente de Motor, si urmeaza sa mai fie deschisa si o fabrica de mobila.

Parcul Industrial Freidorf - zona noua in curs de dezvoltare, situat in partea de sud-vest a orasului, pe un teren cu o suprafata de peste 50 ha, care este in proprietatea Municipiului Timisoara si in administrarea Consiliului Local Timisoara.

Parcul Industrial si Tehnologic Timisoara (PITT) - infiintat din 2004, este ocupat integral, valoarea investitiilor angajate de dezvoltator fiind de 28 milioane euro. Parcul este situat la 4 km de Timisoara si are o suprafata de 11 ha.

In analiza acestor piete si a zonei delimitate am investigat aspecte legate de situatia economica a municipiului, populatia sa, trenduri ale ultimilor ani, precum si cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat.

2.2.3. Analiza cererii

Pentru proprietatile de tip industrial cererea se manifesta in special din partea urmatoarelor entitati : a) Societati comerciale din Timisoara care se dezvolta si care au nevoie de spatii pentru productie sau

depozitare ; b) Societati comerciale din afara judetului Timis care isi deschid in Timisoara puncte de lucru, si care, de

cele mai multe ori, au nevoie de spatii pentru depozitare; c) Investitori strini din domeniul industrial care doresc s se extind n partea de Vest a rii, cu precdere

n Timisoara.

Cererea potentiala de proprietati de tip industrial este scazuta in conditiile actale, ca urmare a evolutiei pietei imobiliare si a a blocajului de piata financiara.Acesti factori fac aproape imposibila accesarea unui credit pentru cumpararea sau construirea unei proprietati industriale. In ceea ce priveste cererea pentru inchirierea de hale, aceasta a scazut in ultimul an, ca urmarea a restrangerii activitatii unor firme de roductie sau abandonarii planurilor de extindere in cazul altora. Chiriile pe care chiriasii le platesc diferind in functie de amplasament, acces, utilitati si finisaje.

2.2.4. Analiza ofertei competitive

Oferta de proprietati de tip industrial pentru vanzare in Timisoara poate fi segmentata in doua moduri :

a) functie de vechimea constructiilor exista oferta din partea intreprinderilor ce detin spatii construite inainte de 1990 si oferta din partea promotorilor imobiliari ce construiesc hale industriale pe care apoi le vand,



obtinand profit (in general sunt hale construite in perioada de dupa 1995) b) functie de dimensiunile proprietatilor (suprafata construita totala a halelor) se poate spune ca exista o

clasa a proprietatilor cu suprafete totale sub 1.000 mp arie desfasurata, o clasa a proprietatilor cu hale ce insumeaza o suprafata intre 1.000 si 5.000 mp arie desfasurata si o clasa a proprietatilor cu o arie desfasurara totala a halelor de peste 5.000 mp.

Ofertantii se impart in patru categorii:

a) persoane fizice sau societati comerciale private ; b) societati comerciale cu capital majoritar de stat si regii autonome; c) societati comerciale in lichidare sau a caror proprietati sunt executate silit ; d) promotori imobiliari

Ofertele din partea societatilor comerciale private sunt in general proprietati imobiliare de tip industrial i agro industrial pe care acestea le detin in exces fata de necesitatile lor curente de exploatare. Persoanele fizice care se manifesta ca ofertanti pe piata proprietatilor de tip industrial sunt proprietari ce au cumparat aceste proprietati in ultimii ani in scopul de a specula cresterea pietei si de a obtine profit din revanzarea lor. In general ei au realizat lucrari de reparatii si amenajari ale halelor care le aduc un profit mai mult decat proportional cu cheltuielile efectuate. De asemenea in ultimii ani au aparut spre vanzare spatii apartinand intreprinderilor de stat (in general aflate in declin din punct de vedere al productiei si cu dificultati financiare legate de finantare), care prin vanzarea unei parti a proprietatilor de tip industrial ce le detin isi finanteaza retehnologizarea sau folosesc fondurile obtinute pentru acoperirea cheltuielilor curente ale exploatarii. Referitor la acest segment al ofertei se impun urmatoarele comentarii : acestea sunt in general construite pentru utilizari specifice industriale, dupa tehnologiile anilor 60-70

structuri supradimensionate din beton, cu compartimentari legate strict de destinatia initiala a cladirii si posibilitati minime de recompartimentare

inchiderile si tamplaria nu permit o termoizolare corespunzatoare a spatiilor ceea ce implica costuri foarte ridicate pentru incalzire, datorita pierderilor energetice semnificative

cladirile sunt situate in general in incinte de mari dimensiuni ale intreprinderilor, cu posibilitati minime (sau fara posibilitati) de delimitare independenta si acces individual

dotarile cu utilitati sunt realizate prin intermediul retelelor de incinta a intreprinderilor, separarea fiind dificila sau necesitand costuri ridicate.

Proprietatile imobiliare de tip industrial oferite spre vanzare in cadrul procesului de executie silita (realizata de catre banci, AVAB sau pe cale judecatoreasca) au ca principala caracteristica faptul ca sunt in general hale cu un grad de depreciere fizica ridicat. Promotorii imobiliari au aparut pe piata proprietatilor de tip industrial dupa 1995, cand au inceput sa construiasca hale noi. Sunt in general firme puternice (si, de cele mai multe ori, straine) care construiesc hale pe care apoi le revand. Oferta de astfel de proprietati se manifesta pe platformele industriale in expansiune. O alta caracteristica a ofertei de proprietati de tip industrial este ca ea se manifesta cu preponderenta pentru amplasamente situate in cadrul paltformelor industriale de o parte si de alta a cailor de acces in municipiu (de unde si denumirile consacrate ale platformelor).

Se apreciaza ca in prezent oferta de proprietati imobiliare de tip industrial clasa A la nivelul municipiului Timisoara se situeaza in jurul valorii de 320.000 mp.

Gradul de ocupare al proprietatilor imobiliare de tip industrial difera in functie de gradul de adecvare a lor pentru desfasurarea de activitati industriale. Astfel halele amenajate (cu utilitati, acces, finisate corespunzator) au un grad de ocupare de aproximativ 80-90%, pe cand cele dezafectate de la utilitati sau cu finisaje deteriorate sunt ocupate in proportie de 70%-80%.



Ca tendinta de viitor, apreciem ca, odata cu ocuparea stocului de hale existent in prezent, oferta se va micsora din cauza faptului ca vor ramane disponibile spre vanzare fie hale care pentru adecvare vor necesita investitii ridicate, fie hale noi al caror pret va fi sensibil mai ridicat. Oferta pentru inchirieri de proprietati industriale Oferta de proprietati de tip industrial pentru inchiriere in Caransebes se manifesta din partea urmatorilor participanti pe piata :

a) proprietari care dezvolta o afacere in sine din inchirierea spatiilor; b) proprietari care detin spatii in exces si care le inchiriaza pentru a-si creste veniturile;

Incertitudinile economice globale alimenteaz ateptrile cu privire la o reducere a cererii. Specialistii evideniaz deja o scdere a cererii pe acest segment, ce se traduce n primul rnd printr-o diminuare a suprafeelor nchiriate de ctre companii. Spaiile mici au ajuns s fie vedeta tranzaciilor pentru acest sfrit de an pentru c situaia economic actual impune migrarea clienilor dinspre spaiile mari, cu chirii mari, spre spaiile mai mici, dar cu o localizare mai bun i condiii contractuale mai avantajoase

2.2.5. Echilibrul pietei

In ceea ce priveste echilibrul cererii si ofertei de terenuri industriale, in prezent, oferta este superioara cererii, piata putand fi considerata o piata a cumparatorilor. Din informatiile pe care le detinem, tranzactiile realizate in ultimii ani cu teren de tip au fost destul de reduse, piata fiind putin activa. De aceea consideram ca informatiile pe care le detinem despre tranzactiile efectuate in ultima perioada ofera o imagine limitata asupra intervalelor in care se tranzactioneaza in acest moment acest tip de proprietatii, putand exsita si alte tranzactii despre care evaluatorul sa nu fi luat cunostinta.

2.2.6. Previziuni

Diminuarea cererii de spaii industriale poate avea dou efecte pe termen scurt i mediu.

n primul rnd, este de ateptat o scdere a tarifelor de nchiriere practicate. Chiriile pentru spaiile industriale de tip prime din Timisoara variaz ntre 2 i 4 euro pe metru ptrat pe lun .

Un al doilea efect const n reducerea perspectivelor unor investiii de amploare n acest sector. Dezvoltrile speculative de spaii industriale (proiecte construite fr o cerere concret, n sperana c vor fi nchiriate



ulterior) rmn puin probabile n 2013-2014. Activitatea de construcie va rmne n principal axat pe proiecte pe baz de precontractare. Aceast tendin este deja vizibil pe pia.

2.2.7 Rata de capitalizare

Rata de capitalizare pentru spatiile industriale se situeaza in jurul nivelului de 10-12%.

3. EVALUAREA PATRIMONIULUI

3.1. Etapele parcurse

Pentru estimarea valorilor prezentate mai sus s-au parcurs urmatoarele etape:

documentarea, pe baza unei liste de informatii pusa la dispozitie de expert evaluator Popescu George.

extragerea informatiilor necesare pentru evaluare ; stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; selectarea tipului de valori estimate in prezentul raport; deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice patrimoniului evaluat; analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru estimarea valorilor care

caracterizeaza patrimoniul.

3.2. Sursele de informatii

care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

informatii preluate din teren de catre evaluator la inspectia obiectivului; Standarde de evaluare ; Suport de curs pentru SPIC 11 elaborat de ANEVAR-IROVAL; Catalogul privind Costurile de reconstructie - costuri de inlocuire Cladiri Industriale ,

comercciale, agricole si constructii speciale / Corneliu Schiopu / Editura IROVAL Informatii preluate de la agentiile imobiliare si din mica publicitate ; Evolutia cursului valutar publicat de BNR ; Baza de date a evaluatorului ;

3.3. METODOLOGIA DE EVALUARE APLICAT

3.3.1. ABORDAREA PRIN PIATA

In evaluarea terenului se pot utiliza ase tehnici: comparaia vanzarilor, alocarea, extracia, parcelarea si dezvoltarea, tehnica rezidual i capitalizarea rentei funciare. Alocarea i extracia combin metoda costului cu metoda comparaiei directe; tehnica rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea combin cele trei metode. Metoda comparaiilor directe este o metod global care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere - ofert pe piaa imobiliar, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizeaz la evaluarea



terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile. Prin aceast metod, preurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri sau diferenieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o analiz comparativ care combin tehnica calitativ i tehnica cantitativ i care reflect cel mai bine natura imperfect a pieei imobiliare i tipul datelor de pia. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii. Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Grilele de comparaii sunt urmtoarele :



Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel: Tipul comparabilei: S-au corectat comparabilele B-E pentru oferta cu -25%, interval mediu de negociere

identificat pe pia pentru acest tip de proprietate, n localizri i condiii similare de atractivitate Drept de proprietate :

o nu au fost necesare corecii; Restricii legale :

o Au fost corectate comparabilele cu A,B,D,E,F negativ cu 10% - pentru costurile necesare scoaterii din circuitul si realizarea unui PUZ

Condiii de finantare:

o nu au fost necesare corecii; Condiii de vanzare:

o A fost corectata pozitiv cu 25% comparabila A ca urmare a valorificarii in baza art 160 Cod Procedura Fiscala;

Condiii de pia: o A fost corectata negative comparabila A cu -10% pentru o scadere fata de vara anului trecut pe

segmental terenurilor industrial din Timisoara; Localizare:

o Au fost corectate negativ comparabilele A si E pentru o localizare superioara cu -25% ; comparabilele B si E cu -30% , comparabilele C si D cu -10% si respectiv -40%

o Au fost corectate pozitiv comparabilele C si D cu 5% ( pentru dimensiune) o Au fost corectate pozitiv comparabilele B comparabilele C si D -20% si -15% pentru un front

stradal superior Utiliti disponibile

o Au fost corectate comparabilele A B D F cu -8 eur/mp pentru curent apa gaz si canalizare Zonarea

o nu au fost necesare corecii; Cea mai buna utilizare :

o nu au fost necesare corecii;

Valoarea asimilat pentru terenul supus evaluarii a fost estimat ca fiind asimilabil comparabilei D de 17 eur/mp ceea ce reprezinta

97.800 EURO ( 425.900 RON )

3.3.2. METODA REZIDUALA A TERENULUI

3.3.2.1. Cea mai Buna Utlizare CCoonncceeppttuull ddee cceeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree rreepprreezziinntt aalltteerrnnaattiivvaa ddee uuttiilliizzaarree aa pprroopprriieettiiii sseelleeccttaattaa ddiinn ddiiffeerriittee vvaarriiaannttee ppoossiibbiillee ccaarree vvaa ccoonnssttiittuuii bbaazzaa ddee ppoorrnniirree ssii vvaa ggeenneerraa iippootteezzeellee ddee lluuccrruu nneecceessaarree aapplliiccrriiii mmeettooddeelloorr ddee eevvaalluuaarree iinn ccaappiittoolleellee uurrmmttooaarree aallee lluuccrrrriiii.. CCeeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree -- eessttee ddeeffiinniitt ccaa uuttiilliizzaarreeaa rreezzoonnaabbiill,, pprroobbaabbiill ii lleeggaall aa uunnuuii tteerreenn lliibbeerr ssaauu ccoonnssttrruuiitt ccaarree eessttee ffiizziicc ppoossiibbiillaa,, ffuunnddaammeennttaatt aaddeeccvvaatt,, ffeezzaabbiill ffiinnaanncciiaarr ii aarree ccaa rreezzuullttaatt cceeaa mmaaii mmaarree vvaallooaarree.. CCeeaa mmaaii bbuunn uuttiilliizzaarree eessttee aannaalliizzaatt uuzzuuaall nn uunnaa ddiinn uurrmmttooaarreellee ssiittuuaaiiii::

oo cceeaa mmaaii bbuunn uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii lliibbeerr oo cceeaa mmaaii bbuunn uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii ccoonnssttrruuiitt



DDeessttiinnaattiiii aalltteerrnnaattiivvee ppoossiibbiillee ffiizziicc ssii jjuussttiiffiiccaattee aaddeeccvvaatt ddee llooccaalliizzaarreeaa pprroopprriieettaattiiii ::

11.. DDeezzvvoollttaarree rreezziiddeennttiiaallaa 22.. DDeezzvvoollttaarree iinndduussttrriiaall

AAnnaalliizzaa ccrriitteerriiuulluuii ffeezzaabbiilliittaattiiii ssii pprroodduuccttiivviittaattiiii mmaaxxiimmee ::

PPrraaccttiicc,, iinnnndd ccoonntt ddee ttiippuull ii ddee aammppllaassaarreeaa tteerreennuulluuii ,, cceeaa mmaaii bbuunn aalltteerrnnaattiivv ppoossiibbiill ppeennttrruu pprroopprriieettaatteeaa eevvaalluuaatt eessttee cceeaa ddee ddeezzvvoollttaarree iinndduussttrriiaall.. PPrriinn pprriissmmaa ccrriitteerriiiilloorr ccaarree ddeeffiinneesscc nnooiiuunneeaa ddee CC..MM..BB..UU.. aacceeaassttaa aabboorrddaarree::

oo eessttee ppeerrmmiissiibbiill lleeggaall;; oo nnddeepplliinneettee ccoonnddiiiiaa ddee ffiizziicc ppoossiibbiill.. oo eessttee ffeezzaabbiill ffiinnaanncciiaarr.. oo eessttee mmaaxxiimm pprroodduuccttiivv ssee rreeffeerraa llaa vvaallooaarreeaa pprroopprriieettiiii iimmoobbiilliiaarree iinn ccoonnddiiiiiillee cceelleeii mmaaii bbuunnee uuttiilliizzrrii ((ddeessttiinnaaiiii))..



3.3.2.1.1. Utilizare rezidentiala

3.3.2.1.2. Utilizare industriala

Ca si procedura tehnica reziduala a terenului presupune capitalizarea venitului net din exploatare atribuit terenului, cu o rata de capitalizare a terenului, conforma cu piata, pentru a se face o estimare a valorii terenului. In mod alternativ valoarea reziduala a terenului poate fi determinata prin estimarea valorii utilizarii propuse ( teren si constructii ) si scazand costul manoperei, capitalului si coordonarii antreprenoriale necesare construirii. In cadrul acestei lucrari a fost aplicata alternativa la tehnica reziduala a terenului. Etapele parcurse au fost urmatoarele:



1. Estimarea valorii utilizarii propuse Pentru estimarea valorii propuse au fost luati in considerare parametrii mentionati in Regulamentul general de urbanism. Pentru estimarea valorii proprietatii a fost aplicata abordarea pe baza de venit prin metoda capitalizarii directe. Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii sub forma veniturilor din inchiriere. Aplicarea metodei de randament duce la estimarea valorii integrale a proprietatii (ca entitate indivizibila intre teren si constructie). In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:

determinarea marimii fluxului anual reproductibil (in cazul nostru castigul brut disponibil prin inchiriere)

stabilirea ratei de capitalizare aferenta veniturilor si chiriilor brute. Venitul brut anual reproductibil (VBr) poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei nivelului si structurii veniturilor si cheltuielilor obiectivului evaluat, definita prin veniturile brute pe care le poate genera proprietatea imobiliara pentru furnizorii capitalului pus la dispozitie (investitorii in domeniul proprietatilor imobiliare). In cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VBr s-a utilizat nivelul rentabilitatii care s-ar putea obtine din exploatarea proprietatii, reflectat de chiria bruta care s-ar putea percepe de la un potential proprietar. Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit brut se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma in care aceasta este realizata (cumpararea unei intreprinderi, achizitionarea de actiuni, plasamente in domeniul imobiliar etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit brut in capital se face numai in cazul in care venitul brut este de forma unei anuitati (marimi egale anuale). Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital, nivelurile de impozitare etc. Rata de capitalizare exprima rata rentabilitatii (profit brut / capital investit * 100) pe care o accepta un investitor pentru a-si plasa capitalul intr-o afacere pe care o prefera altor alternative de plasament. Conform literaturii de specialitate, in cazul in care se capitalizeaza un profit constant, atat profitul cat si rata de actualizare trebuie exprimate in termeni reali (fara includerea efectelor inflatiei). Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la o rata de baza deflatata la care se adauga o prima de risc. Avand in vedere caracterul specializat al proprietatilor (ca tip si dimensiune) pentru estimarea chiriilor si ratelor de capitalizare s-au avut in vedere urmatoarele aspecte:

rata de capitalizare utilizata in aceasta metoda este similara cu rata de capitalizare pentru proprietatile comerciale existente de acest gen pe piata din Timisoara precum si la nivel regional ( piata spatiilor de de productie si birouri ); din informatiile detinute de evaluator ratele de capitalizare se situeaza in intervalul 10% - 12% pentru proprietati similare; acestea difera in functie de zona in care este amplasat spatiul comercial, de suprafata, etc.

chiria s-a estimat pornind de la chiriile existente pe piata la data evaluarii pentru proprietatile comerciale similare, decotate corespunzator avandu-se in vedere tipul si dimensiunea proprietatilor (constructii de tip hala transformate in spatii comerciale cu terenul aferent )



de asemenea a fost aplicat un grad de ocupare al spatiilor de cca. 85% din total suprafata ( din analizele efectuate precum si din informatiile obtinute din piata a rezultat un grad de ocupare de 80-90% la astfel de spatii comerciale).

Pentru proprietatea imobiliara evaluata au fost considerate urmatoarele chirii bruta pe / mp suprafata utila / luna ( valori fara tva ): 4.5 euro/mp pentru suprafata de birouri&comercial si 3.5 eur/mp pentru spatiul industrial&depozitare . Chiria bruta luata in calcul reprezinta o chirie medie obtenabila, tinand cont de destinatia, amplasarea si dimensiunile fiecarei compartimentari a proprietatii. Venitul anual este :

VBr = 145.500 euro Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit brut se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma in care aceasta este realizata (cumpararea unei intreprinderi, achizitionarea de actiuni, plasamente in domeniul imobiliar etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit brut in capital se face numai in cazul in care venitul brut este de forma unei anuitati (marimi egale anuale). Pentru proprietatea in cauza a fost selectata o rata de capitalizare de 10%. Tinand cont de consideratiile prezentate anterior rezulta valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii beneficiilor este:

2. Estimarea costurilor de investite Pentru estimarea costurilor de investitie a fost luat in considerare un pret mediu de constructie pentru un satiu de productie - in jurul valorii unitare de 280 euro/mp suprafata desfasurata. Aplicand costul unitar la suprafata desfasurata a rezultat un cost al investitiei de 910.000 euro. Suprafata desfasurata este de 3.250 mp. 3. Estimarea profitului antreprenorului Profitul investitorului aferent partii din investitie ce urmeaza a fi realizata s-a estimat astfel:

Marja neta a profitului pentru intregul proiect a fost estimata ca fiind 10% din costurile totale de investitie asupra constructiei ( marja extrasa din analiza de piata efectuata asupra proiectelor noi de complexe rezidentiale si comerciale de pe piata locala si regionala)

Profitul aferent investitiei ce urmeaza a fi realizata a fost estimat prin inmultirea marjei cu

costurile de investitie necesare a se realiza, rezultand un profit al antreprenorului aferent costurilor de 100.764 euro.

Conform teoriei expuse, valoarea terenului prin tehnica reziduala s-a obinut prin scderea din valoarea de piata a proprietatii imobiliare considerata finalizata a costurilor de construire i a profitului :



3.4. Rezultatele evaluarii. Reconcilierea rezultatelor

Ca urmare a aplicarii metodelor de evaluare rezultatele obtinute sunt:

Abordarea prin piata :

Valoare comparatii teren = 425.900 lei ( 97.800 euro)

Abordarea prin venit - metoda extractiei ( varianta dezvoltare industriala ) :

Valoare reziduala = 583.200 lei ( 128.300 euro) Avand in vedere pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta acestora si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor si pe de alta parte scopul evaluarii, in opinia evaluatorului valoarea de piata estimata pentru proprietatea in discutie va trebui sa tina seama de valoarea rezultata din abordarea prin piata metoda comparatiei vanzarilor (estimata pe baza unor informatii de piata) pentru teren .

Valoare comparatii teren = 425.900 lei ( 97.800 euro) Suplimentar la solicitarea destinatarului raportului s-au facut comentarii referitoare la vanzarea fortata pentru determinarea valorii estimative ce ar putea fi primita prin distribuire n caz de faliment.

Valoare obtenabila in caz de vanzare fortata = 255.540 lei ( 58.680 euro) Referitor la aceste valori pot fi precizate urmatoarele:

Valorile au fost exprimate si sunt valabile exclusiv in conditiile si prevederile prezentului raport; Exprimarea opiniei evaluatorului in valuta este valabila in contextul prevederilor de la cap 1.6; Pretul de tranzactionare se va putea situa atat deasupra cat si sub valoarea opinata tinand seama

de particularitatile valabile la data tranzactiei (motivatia vanzatorului, motivatia cumparatorului, caracteristicile pietei imobiliare, conditii concrete ale tranzactiei etc.)

Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale;



Piesele desenate anexate si suprafetele luate in considerare pe parcursul raportului sunt valabile doar in scop informativ si pentru atingerea scopului evaluarii, neputand fi utilizate in alt scop. Nu ne asumam nici o rapundere pentru situatia in care, in urma efectuarii eventualelor masuratori topometrice in vederea intabularii sau pentru orice alte scopuri, suprafetele rezultate difera de cele luate in considerare in prezentul raport.

Valoarea se refera la valoarea integrala a dreptului de proprietate; diferente nesemnificative ale rezultatelor unor masuratori ulterioare nu modifica valoarea proprietatii;

Valoarea proprietatii nu este influentata direct proportional de evolutia cursului de schimb al monedei nationale in raport cu alte valute ;

Valoarea este o predictie; Valoarea este subiectiva; Evaluarea este o opinie asupra unei valori; Valoarea nu contine T.V.A.



4. ANEXE

4.1. PREZENTAREA EVALUATORULUI

Expert Evaluator Proprietati Imobiliare Expert Evaluator Bunuri Mobile Expert Evaluator Intreprinderi PFA Raban Aristide Iulian Membru Titular ANEVAR Legitimatie 15615-valabila 2013 Popescu George Timisoara , Str. Nicu Filipescu nr.4 , ap.14 ,judeul Timi Tel/Fax 0256.22.08.27 ; Mob. 0745.26.76.76 [email protected] Expert Evaluator EI , EPI , EBM



4.2. Fotografii proprietate



4.3. Extrase CF



DOCUMENTE PROPRIETATE



Act de dezmembrare



4.4. Plan de incadrare in zona



4.5. Oferte si informatii de piata

Tranzactia 1

Oferta 2 Timisoara, zona Lugojului 104.000 EUR 58 EUR/ mp Tip teren: intravilan constructii Suprafa teren: 1.800 mp Front stradal: 25 m



Detalii teren cu puz,se poate incepe constructia imediat !! Caracteristici

Suprafa teren: 1.800 mp

Front stradal: 25 m Nr. fronturi: 1 Lime drum acces:

---

nclinaie teren: --- Tip teren: constructiiClasificare teren: intravilan Construcie pe teren:

Nu

Suprafaa construit: --- Specificaii Modificat la: 28/02/2013 Utiliti Apa Canalizare Gaz Curent Alte detalii zon Amenajare strazi: asfaltate Iluminat stradal Alte informaii Vecinti: centura orasului Timisoara Alte detalii: vand parcele de teren pe calea lugojului langa centura intre reprezentante auto,loturi cu suprafete de 1800 mp, acces de pe drum asfaltat,toate utilitatile.teren vizibil de pe centura ! Acte, avize: puz pentru comert,depozitare,showroom http://www.imobiliare.ro/anunt/X02K13155 Oferta 3 Hitch&Mosher recomanda: de vanzare teren industrial 2 ha, pe Calea Lugojului. Timisoara, zona Lugojului 690.600 EUR 30 EUR / mp Pre negociabil - Comision: 4% + TVA, pret raportat la valoarea de tranzactionare. Tip teren: extravilan constructii Suprafa teren: 23.020 mp Front stradal: 178 m



Detalii Hitch&Mosher recomanda: Posibilitate de investitie, suprafata mare de teren cu front generos pe drumul E 70, aproape de Timisoara, intr-o zona cu trafic intens. Caracteristici



12 m

nclinaie teren: 1 Tip teren: constructiiClasificare teren: extravilan Construcie pe teren:

Nu

Suprafaa construit: --- Specificaii Modificat la: 01/02/2013 Utiliti Utilitati in zona Alte detalii zon Amenajare strazi: asfaltate Alte informaii Vicii: Nu sunt. Vecinti: Ghiroda, Zona industriala si de logistica din Calea Lugojului. Alte detalii: De vanzare teren extravilan, situat in raza localitatii Ghiroda, cu suprafata de 23.020 mp. Caracteristici: lungime 178 m, latime 128 m. Utilitati exista in zona. Pretul de vanzare este de 690.600 EUR, negociabil. Alte detalii pre: Pretul unitar este negociabil. Acte, avize: Documentatie completa. Link extern: http://www.hitchmosher.ro http://www.imobiliare.ro/anunt/X1BR13054



Oferta 4 deschidere la centura -22 euro/mp Timisoara, zona Aeroport 22 EUR / mp Pre negociabil - Comision: 2 % Tip teren: intravilan constructii Suprafa teren: 18.000 mp Front stradal: 60 m

1 - 4 din 4 Detalii teren pozitie excelenta , zona cu trafic intens ! Caracteristici



---

nclinaie teren: --- Tip teren: constructiiClasificare teren: intravilan Construcie pe teren:

Nu

Suprafaa construit: --- Specificaii Modificat la: 05/02/2013 Utiliti Utilitati in zona Alte detalii zon



Amenajare strazi: asfaltate Alte informaii Vecinti: hella , dura, Alte detalii: teren situat la centura timisorii , tronsonul Calea Lugojului-Lipovei-Aradului !Pretabil pentru comert ,depozitare , show-room ,. pentru informatii si vizionari - 0723 900 700 http://www.imobiliare.ro/anunt/X02K1315E Oferta 5 Teren constructii de vnzare Timisoara, zona Ghirodei 1.624.000 EUR + TVA 70 EUR + TVA / mp Pre negociabil - Comision de la cumparator 0% Tip teren: intravilan constructii Suprafa teren: 23.200 mp Front stradal: 100 m

1 - 3 din 3 Caracteristici



---

nclinaie teren: --- Tip teren: constructiiClasificare teren: intravilan



Construcie pe teren:

Nu

Suprafaa construit: --- Specificaii Modificat la: 19/03/2013 Alte informaii Alte detalii: front stradal aprox 100m la DN6 intre timisoara si ghiroda, terenul este situat intre Gozarfex si Elster Rometrics, asteptam oferte Acte, avize: titlu de proprietate http://www.imobiliare.ro/anunt/XV0003B3T Teren la centura timisoarii, 9000 mp Timisoara, zona Aeroport 315.000 EUR 35 EUR/ mp Pre negociabil

Raport de evaluare - Consultant...

Documents

Transcript of Raport de evaluare - Consultant...