Raport de evaluare - avocatchirila.ro · B. Proprietatea imobiliara din intravilan nou sat...

Raport de evaluare ------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------------------------

Raportul estimeaza valoarea de piata si valoarea de vanzare fortata a proprietatilor:

A. Proprietate imobiliara, situata in oras Bragadiru, str. Maracineni nr.24A formata din teren

intravilan 248.20 mp si cota indiviza 43.42mp (nr.cad 1438/5), cu destinatia servitute trecere, si

constructia S+P+1E+M (Sc=84.70 mp Ad=190.80mp)

B. Proprietatea imobiliara din intravilan nou sat Domnesti, Jud Ilfov, nefinalizata, fara utilitati,

teren 550 mp+50 mp cota indiviza cale comuna de acces, tarla 20 si constructie P+1E (Sc=133mp,

Ad=220.75 mp);

C. Bunuri mobile.

Beneficiarul raportului: CN INSOLVENCY IPURL Bucuresti

Dosar Insolventa 52482/3/2010, Tribunalul Bucuresti, Sectia aVIIa Comerciala

Autor: Gheorghe Licurici Expert evaluator ANEVAR - Cod Evaluator: 2099

Calificari: Evaluarea Intreprinderii [EI] si Evalarea Proprietatilor Imobiliare [ EPI]

Data intocmirii raportului: 2 Iulie 2012

Lucid Expert SOCIETATE CU RASPUNDERE LIMITATA

Suceava [Ro], Str. Alexandru cel Bun nr. 26; [email protected]; tel: 0230.551170; CUI: RO 13654767

Inregistrat RC: J33/16/2001; Certificat ISO 9001:2001; Membru Corporativ ANEVAR din anul 2008; www.lucidexpert.ro

mailto:[email protected]

SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro

Catre: SC Insolvency IPURL Bucuresti ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Stimaţi Domni,

Prezentul raport se referă la evaluarea bunurilor mobile si imobile ale SC International MSO

Serv SRL, Bucuresti, cu sediul situat in, Str. Valea Cascadelor, Nr. 21, et.1, cam.11, sector 6;

Proprietatea a fost inspectată de evaluatorii subsemnati, in prezenţa reprezentantului clientului.

Ţinand cont de scopul evaluării, s-au urmărit recomandările standardului internaţional de evaluare:

IVS 1- „Valoarea de piaţă – tip de valoare” Raportul a fost structurat după cum urmează: (1)

Partea introductiva (2) -Premizele evaluării–in care se găsesc principalele elemente cu caracter

specific care delimitează modul de abordare al evaluării (3) -Prezentarea datelor–in care sunt

prezentate proprietatea imobiliara analizata, datele juridice, (4) -Analiza datelor– conţine aplicarea

metodei de evaluare, rezultatul obţinut şi opinia evaluatorului, (5) - Anexe–conţin elemente care

susţin argumentele prezentate in raport. In urma aplicării metodologiei de evaluare mai sus expuse,

opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piaţă a bunurilor evaluate, ţinand seama exclusiv de

prevederile prezentului raport, este:

Valoare de piata:

466,077 lei (echivalent 104,758 euro)

Valoare de vanzare fortata:

373,542 lei (echivalent 83,948 euro)

Valorile nu contin TVA / Valoarea include cotele părţi indivize, terenul şi amenajările acestuia;/ Opinia de mai sus nu

reprezintă valoarea pentru asigurare / Cursul de schimb leu / euro considerat este de 4,4496; / Valorile estimate in EUR

sunt valabile atat timp cat condiţiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieţei, nivelul cererii şi ofertei, inflaţie, evoluţia

cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent

o dată cu trecerea timpului si variaţia lor in raport cu cursul dolarului sau euro nu este liniară);

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru recomandate

de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din Romania).

Cu stimă,

Gheorghe Licurici, inginer, Evaluator ANEVAR, specializare Evaluarea Intreprinderii EI, Evaluarea proprietatilor

imobiliare EPI – cod 2099, Director SC Lucid Expert SRL

2 Iulie 2012


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


1. Partea intai

1.1. Introducere

Raportul estimeaza valoarea de piata si valoarea de vanzare fortata a proprietatilor:

A. Proprietate imobiliara denumita in documente Lotul 1, situata in oras Bragadiru, str.

Maracineni nr.24A, tarla 13/2, parcela 60/2/8, Jud. Ilfov. 1, formata din teren intravilan 248.20 mp

si cota indiviza 43.42mp (nr.cad 1438/5), cu destinatia servitute trecere, si constructia S+P+1E+M

(Sc=84.70 mp Ad=190.80mp;

B. Proprietatea imobiliara din intravilan nou sat Domnesti, Jud Ilfov, neterminata, fara utilitati,

teren 550 mp+50 mp cota indiviza cale comuna de acces, tarla 20, parcela 110/2, 110/2/20, lot3/ cf

4590, nr cadastral 2816/3 si constructie P+1E (Sc=133mp, Ad=220.75 mp);

C. Bunuri mobile. Toate bunurile se afla in proprietatea SC International MSO Serv SRL, sediul

Valea Cascadelor 22-24, sector 6, Bucuresti, Inreg. Reg. Comertului J40/4012/28.05.1997, CUI

R9472198.

1.2. Certificarea valorii

Evaluarea proprietăţii, o tratez prin abordarile:

Comparaţii directe de piata; ( proprietati imobiliare, mijloace de transport)

Costuri de reconstructie; (proprietati imobiliare)

Costuri de inlocuire (bunuri mobile)

Nivelul valorilor estimate prin aceste abordări reprezentand proprietatea a fost reconciliat.

Scopul lucrarii a fost determinarea valorii de piata si valoarea de vanzare fortata a proprietatii in

vederea lichidarii datoriilor. În opinia evaluatorului valorile estimate sunt:

Valoare piata Valoare vanzare fortata

Obiectiv lei euro lei euro

Proprietate imobiliara Bragadiru, str.

Maracineni nr. 24A, Jud. Ilfov

311,500 70,000

249,200 56,000

Proprietate imobiliara sat. Domnesti,

Jud. Ilfov

142,400 32,000

113,920 25,600

Autoturism Matiz inmatriculat B-32-MSO

4,400 1,000 3,740 840

Autoutilitara Dacia Drop side 1.9d inmatriculata B-07-MSO

7,300 1,650 6,205 1,400

Bunuri mobile (Antifurt auto Mk, Microcentrala termica, Laptop Toshiba, Alarma auto Astral, Mobilier birou PAL)

477 108 477 108

TOTAL 466,077 104,758 373,542 83,948

Proprietatea a fost inspectată personal de evaluator la data de 21.06.2012. În cadrul lucrării

au fost luaţi în considerare factorii identificati care afectează valoarea proprietăţii. Valoarea nu

include include cota TVA.

Evaluatorul nu a avut, nu are şi nu va avea în viitorul previzibil interese personale legate de

proprietatea evaluată. Informaţiile cuprinse în raport sunt bazate pe fapte reale şi au fost verificate în

limita posibilităţilor. Raportul a fost elaborat pe baza standardelor ANEVAR.

Valorile obtinute au fost calculate la cursul valutar din data evaluarii (4.4496 lei /euro)

Expert evaluator ANEVAR

Gh. Licurici 2.07.2012

1


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


1.3 Rezumatul faptelor principale

Prezenta documentaţie reprezintă estimarea valorii de vanzare piata si fortata la data

evaluarii.

Lucrarea are caracter de informare şi este structurată potrivit îndrumărilor cuprinse în cadrul

standardelor privind bunurile imobile.

Obiectul lucrării îl constituie determinarea valorii de piata pentru constructie comerciala si

teren.

Data evaluarii: 2.07.2012. Data inspectiei proprietatii: 21.06.2012

În cadrul lucrării s-a abordat estimarea valorii proprietăţii imobiliare folosind procedurile de

evaluare recomandate în literatura de specialitate şi în standardele de evaluare ANEVAR.

Argumentarea întregii lucrari se bazează pe informaţiile de piaţă legate de tranzacţionarea

proprietăţilor similare.

2. Partea a doua- Premizele evaluarii

2.1. Ipoteze şi condiţii limitative

Evaluarea se realizează considerând reale şi corecte informaţiile primite cu privire la situaţia

juridică a proprietăţii, că aceasta este conformă cu titlul de proprietate şi tranzacţionabilă la data

evaluării, cu ipoteci si alte datorii.

Informaţiile furnizate de terţe părţi sunt considerate de încredere, însă nu au rigurozitatea şi

acurateţea necesare publicităţii.

Planurile de amplasament, releveele şi fotografiile efectuate sunt incluse în raport pentru a

forma cititorului prezentului raport, o imagine asupra proprietăţii.

Evaluatorul nu a avut informaţii despre existenţa vreunui viciu ascuns care ar afecta în plus

sau în minus valoarea proprietăţii şi nu-şi asumă responsabilităţi pentru astfel de condiţii sau pentru

expertize de specialitate necesare descoperirii lor.

Evaluarea s-a realizat presupunând că proprietatea, este conformă cu reglementările

naţionale şi locale şi nu are obligaţii de mediu. De asemenea s-a considerat că proprietatea evaluată

deţine toate aprobările, avizele şi autorizaţiile necesare funcţionării la utilizarea actuală şi că acestea

se pot reînnoi la expirarea lor, fără a necesita alte investiţii.

Evaluatorul nu a deţinut informaţii şi nu a depistat, în limita competenţelor sale profesionale,

existenţa în cadrul proprietăţii a unor materiale sau [de ex.] radiaţii periculoase care ar putea afecta

valoarea.

Valoarea alocată terenului şi construcţiei cu dotările respective, din cadrul valorii totale

estimate pentru proprietate, este valabilă numai la utilizarea actuală. Disocierea şi combinarea

valorilor respective pentru alte utilizări nu poate fi posibilă.

Potrivit scopului acestei lucrări de evaluare, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde

consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă, în afara cazului când se va consemna în

scris între părţi. Divizarea valorii de piaţă din acest raport în elemente componente, anulează

prezenta lucrare. Posesia prezentului raport în original sau în copie nu conferă deţinătorului dreptul

de publicare, difuzare prin reclame, ştiri, agenţii imobiliare, sau alte căi fără acordul scris al

evaluatorului. Previziunile sau estimările conţinute în raport se bazează pe informaţiile curente de

piaţă, pe factorii cererii şi ofertei pe termen scurt. Previziunile sunt susceptibile schimbărilor,

funcţie de schimbarea condiţiilor viitoare.

2


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


2.2. Scopul şi utilizarea evaluării

Prezentul raport de evaluare determina estimarea valorii de piaţă si vanzare fortata si va fi

utilizat de catre proprietar prin lichidator in vederea lichidarii creantelor.

2.3. Definirea valorii şi data estimării acesteia

Pentru a nu se crea confuzii si interpretari asupra valorii evaluate, conform Standardelor

Internationale 2011, valoarea de piaţă se defineşte ca suma estimată pentru care o proprietate ar

putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o

tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părţi

au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Este important de subliniat că

estimarea profesionistă a valorii de piaţă este o evaluare obiectivă a drepturilor de proprietate asupra

unor anumite bunuri, la o anumită dată. În această definiţie apare implicit conceptul de piaţă în

ansamblu, care reflectă mai degrabă activitatea şi motivaţia mai multor participanţi decât imaginea

sau interesul preconceput ale unui anumit participant. Valoarea de piaţă este o estimare

fundamentată de piaţă, efectuată în conformitate cu aceste Standarde.

Valoarea de lichidare sau valoarea de vanzare fortata reprezinta suma care ar putea fi

primita, in mod rezonabil, din vanzarea unei proprietati, intr-o perioada de timp mult prea scurta

pentru a fi conforma cu perioada de marketing necesara, specificata in definitia valorii de piata.

In unele tari, valoarea de vanzare fortata, in particular poate implica, de asemenea, un vanzator

obligat sa vanda si un cumparator sau niste cumparatori care cumpara, fiind constienti de

dezavantajul vanzatorului. Din punctul de vedere al acestei definitii, valoarea de lichidare se

suprapune cu valoarea de vanzare fortata.

Valoarea este determinata este exprimata in lei/euro si nu include cota TVA. Pentru

marcarea momentului in procesul continuu de evolutie monetara se mentioneaza ca la data evaluarii,

cursul pietei valutare comunicat de BNR –specificat la pag. 3 a prezentului raport. Valoarea

estimata este considerata ca reflecta plata integrala imediata, in numerar sau in modalitatile de plata

bancare echivalente.

2.4. Forme de estimare a valorii

Valoarea proprietatii estimata in prezentul raport este exprimata cash in lei si in corespondentul

monetar euro la data evaluarii.

2.5. Drepturile de proprietate evaluate

Prin lucrare se evaluează dreptul de proprietate asupra proprietăţii specificate la subcapitolul 1.1.

Datele şi informaţiile privind bunurile au fost preluate de la proprietar si de la lichidator.

- Datele şi informaţiile culese de evaluator la inspecţia proprietatii se referă la dimensiuni,

structură, finisaje, stare de întreţinere, etc.

- Dreptul de proprietate al proprietatii este afectat de creanţe si ipoteci bancare si este ocupat (

bunurile din grupa A), neocupat ( bunurile din grupa B) avand ca utilizare actuala resedinta

(A). In cazul proprietatii (B) de la Domnesti, proprietatea este neutilizata si nefinalizata.

2.6. Sfera evaluarii

- Piata imobiliara a proprietatilor

- Piata bunurilor mobile.

- Datele privind tranzactii asemanatoare au fost culese din mediul web analizand ofertele si

istoricul de tranzactionare al agentiilor imobiliare. Evaluatorul a tinut cont in aprecierea valorii de

situatia economica precara din zona, existenta in perioada efectuarii analizei.


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


3. Partea a treia – Prezentarea datelor

3.1. Identificarea proprietatilor, descrierea juridica

Identificarea proprietatii:

A. Proprietate imobiliara denumita in documente Lotul 1, situata in oras Bragadiru, str.

Maracineni nr.24A, tarla 13/2, parcela 60/2/8, Jud. Ilfov. 1, formata din teren intravilan 248.20 mp

si cota indiviza 43.42mp (nr.cad 1438/5), cu destinatia servitute trecere, si constructia S+P+1E+M

(Sc=84.70 mp, Ad=190.80mp; A fost data in functiune in anul 2006. (CVC Incheiere

1274/5.06.2006). Situata intr-o constructie duplex care in spate are un alt proprietar cu acces

separat. Construita din caramida, sarpante cu tigla. Grad de finisare bun. Utilitati orasenesti: Curent

electric, apa, gaz metan; Utilitati proprii: canalizare - fosa septica vidanjabila. Vecinatati ocupate.

Cartier rezidential retras de la soseaua principala –drum secundar partial asfaltat.

Ca puncte slabe au fost identificate infiltratii apa in zona din spate, utilizare constructie in sistem

duplex, sarpanta deteriorata partial, usi metalice depreciate, beci inundabil in perioada de ploi,

datorita panzei freatice de suprafata (decl. propietar), amplasare la una din laterale la drum

neasfaltat - generare praf, etc.

3


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Camera Vedere din curte - nu exista zona intima

Scara interioara de acces la etaj

Usa principala de acces

Grup sanitar

Bucatarie


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Amplasarea proprietatii in zona Bragadiru

Amplasarea in arealul zonal

B. Proprietatea imobiliara din intravilan nou, sat Domnesti, Jud Ilfov, teren 550 mp+50 mp cota

indiviza cale comuna de acces, tarla 20, parcela 110/2, 110/2/20, lot3/ cf 4590, nr cadastral 2816/3

si constructie P+1E (Sc=133mp, Ad=220.75 mp); Casa de locuit unifamiliala tencuita la exterior,

finisaje interioare neterminate, imprejmuire neterminata. Put forat neexecutat. Are bazin vidanjabil.

Nebransat la curent electric. Vecinatatile ocupate decat in proportie foarte mica. (cca.10%). Drum

de acces secundar, neasfaltat. In jurul proprietatililor este teren agricol, necultivat.


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Vedere al ansamblului de proprietati 13 loturi Vedere in interior- lipsa finisajelor

Vedere in interior- placari cu gresie

Vedere in interior- etaj

Vedere in interior- etaj placari gresie Vedere in exterior- vecinatati

Amplasarea proprietatii B in planul zonal al satului Domnesti este urmatorul:


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


3.2. Piaţa specifică

Definirea pieţei

Piata imobiliara se poate defini ca fiind interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care

schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piata se defineste pe

baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor

si chiriasilor tipici.

Analize si articole aparute in anul 2012

Evolutia preturilor

In Bucuresti, pretul mediu pe metru patrat solicitat de proprietari a fost, in scadere cu 3 euro fata de

februarie, si cu doar 24 euro fata de martie 2011. Pe de alta parte insa, potrivit INS, in T2 si T3.11, preturile

declarate la notari au scazut cu circa 10% comparativ cu T1.11, datele pe T4.11 urmand sa fie publicate

saptamana viitoare. Conform unei alte surse (indeximobiliar.blogspot.com), in primul trimestru din acest an,

preturile in Bucuresti au stagnat fata de sfarsitul anului trecut, variatiile in cazul garsonierelor si

apartamentelor cu 2 si 3 camere nedepasind +/-1%. Dupa cum se poate observa si pe graficul alaturat, si in

restul oraselor monitorizate de de imobiliare.ro variatiile au fost destul de mici, situandu-se practic in marja

de eroare. Cel putin din punctul de vedere al preturilor solicitate de proprietari, se pare ca piata imobiliara se

afla in stagnare, dar diferenta dintre indicatorii calculati de INS si cei calculati de site-urile de imobiliare este

extrem de mare si ridica numeroase semne de intrebare

http://indeximobiliar.blogspot.com/


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Evolutia chiriilor

Nici pe piata chiriilor situatia nu s-a schimbat foarte mult in ultimele luni. Astfel, in cazul garsonierelor,

chiria medie a scazut de la inceputul anului 4% in Bucuresti, si cu 1,7% in Timisoara, majorandu-se cu 3,7%

in Cluj. In ce priveste apartamentele cu doua camere, evolutia din primele trei luni este urmatoarea: -1% in

Bucuresti, +1,2% in Timisoara si -2,4% in Cluj, iar in cazul apartamentele cu trei camere, procentele sunt

de +2,9%, +2,9% si -1%. In ultimii trei ani, chiria solicitata pentru un apartament cu doua camere a scazut

cu ~40% in Bucuresti, cu 30% in Cluj si cu 25% in Timisoara, scaderea chiriilor fiind mai mare decat cea a

preturilor, ceea ce a determinat o scumpire a apartamentelor in raport cu chiriile. Iar atat timp cat acest

trend va continua, este greu de crezut ca preturile vor creste.

Sursa : Businessday.ro

Nu exista semne de refacere pe piata imobiliara , deja din 2009 marile proiecte de investitii imobiliare fie

sau retras fie au inghetat proiectele din Romania. In noul an 2012 , situatia se va permanentiza , nu exista

nici un motiv economic sau politic care sa sprijine o crestere a investitiilor imobiliare, din contra.

Prabusirea pietelor imobiliare din tarile vecine: Bulgaria si mai ales Grecia iar mai recent Italia , au produs

marilor firme de investitii imobiliare pierderi aproximate la 50 de miliarde de euro ( in ultimii 3 ani ) si au

redus apetitul lor pentru investitii in aceasta zona. Deja conform studiilor europene de profil firmele ce

aveau prognozata intrarea pe piata romanesca sunt in serioase dificultati financiare. Prabusirea pietei

imobiliare va depasi 50% din preturi in urmatorul an, pana in luna decembrie 2012 se poate prognoza ca

metrul patrat construit, in zonele centrale ale Bucurestiului, va ajunge la 300-400 de euro iar la periferie la

200 de euro. Deja Guvernul Romaniei a anuntat ca blocarea creditelor, cresterea somajului si scaderea

nivelului de trai vor continua in 2012 , atunci se apreciaza ca pe piata vor aparea peste 150.000 de noi

unitati ( case si apartamente) care vor fi vandute de banci ca active insolvabile si vor impinge scaderea

preturilor si mai mult. Un raport bancar arata ca deja bancile iau ca valoare a activelor pentru dosarele de

credit suma de 400 de euro pe metru patrat in centrul capitalei. Se poate prognoza deci o scadere si mai

drastica, si sunt voice care vorbesc despre o varianta pesimista de intoarcere a pietei imobiliare inapoi cu

15 ani a declarat profesorul Anton Caragea. Economistul sef Mihail Racaceanu a declarat ca atata vreme

cat piata imobiliara va reusi sa se stabilizeze la preturi de 400-500 de euro metru patrat construit in centrul

Bucurestiului se poate imagina o revenire in urmatorii 5-10 ani. Este acum o perioada cand nu as sfatui pe

nimeni sa cumpere a declarat dl. Racaceanu, deoarece preturile sunt inca mari si la 1000 de euro metrul

patrat nu va cumpara nimeni, cand noile unitati ce se construiesc acum sunt la costuri de 200 de euro metru

patrat si se vor vinde cu 300-350 de euro , preturile vor mai scadea substantial si rapid in urmatoarea

perioada. Acum este doar timpul de a vinde rapid, cata vreme preturile se mai mentin ridicate si inainte de

scaderea drastica din lunile februarie – martie si de noul val de falimente si de scadere a valorii imobilelor

din octombrie 2012 cand , venirea iernii, a noilor sume de intretinere si a noilor facturi de la gaze, in

conditiile in care Primaria Bucurestiului a anuntat taierea subventilor din aceasta iarna , toate acestea vor


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


ameninta piata imobiliara cu colapsul, daca scapam din noul an cu o scadere de 50% -60% a preturilor ne

putem considera norocosi a concluzionat economistul sef M. Racaceanu . Posted by Institute of International Relations and Economic Cooperation on January 10, 2011 at 6:11 AM

Motivele pentru care piata imobiliara din Romania va continua pe un trend negativ in a doua jumatate a anului de Ilias

Papageorgiadis Marţi, 29 mai 2012,

In luna noiembrie a anului trecut am prezentat prognoza pentru prima jumatate a anului 2012. La acel moment am spus ca piata va continua pe un

trend negativ, fara surprize majore, scria Ilias Papageorgiadis, Marţi, 29 mai 2012, 17:05 Economie | Imobiliar

In ianuarie si februarie am observat diferite persoane care au prezis ca preturile vor creste.

Argumentele erau foarte slabe dar cum oamenii isi doresc povesti frumoase, am vazut in perioada urmatoare

ca mai multi proprietari au crescut preturile. ("Deci sa inteleg ca nu vrei ca preturile sa creasca! Daca

vorbim doar in termeni negativi, tocmai asta nu se va intampla. Trebuie sa fim mai optimisti", ar putea spune

cineva. Dar asta nu mi se pare relevant. Eu imi spun parerea in legatura cu ce se va intampla, utilizand

argumente logice. Daca abordam afacerile cu inima si bazandu-ne pe sentimente, atunci vom avea surprize

neplacute. Preturile vor creste atunci cand vor exista motive pentru asta, nu cand ne dorim noi).

Acelasi trend negativ pana la sfarsitul anului 2012

Astazi as vrea sa vorbesc despre evolutia preturilor pana la sfarsitul anului, pentru ca semnele sunt deja

clare: Piata imobiliara din Romania va continua pe un trend negativ.

Exista multe motive pentru asta. Mai jos sunt cateva dintre cele mai importante:

Mediul economic ramane turbulent la nivel local si european. In ultimele 6 luni Primul Ministru s-a

schimbat de 2 ori, in timp ce moneda locala a ajuns la un nivel minim istoric. Chiar daca situatia nu este

foarte dramatica, este cu siguranta un semn ca investitiile nu vor creste. La nivel european, Grecia, Italia si

Spania sunt in centrul atentiei, in timp ce bancile acestor tari au nevoie de capital.

Bancile din Romania nu au fonduri disponibile pentru a finanta multe imprumuturi imobiliare.

"Imobiliarele" sunt un termen interzis pentru majoritatea bancilor din Romania. Resursele lor sunt, in

principal, alocate problemelor ce trebuie rezolvate, sau creditelor pe termen scurt precum "capital de lucru

pentru maxim un an". Ratele nu sunt atractive in timp ce apetitul pentru credite rezidentiale este la cel mai

mic nivel din ultimii 3 ani. Cash-ul este, in continuare, scump. Fie ca decizi sa cumperi un apartament, un

teren sau un spatiu comercial, stii ca sumele cash de pe piata sunt limitate, asa ca vei trata respectiva

investitie drept ceva pretios. Cauti preturi mai mici pentru a merita sa investesti acum. Puterea de

cumparare este, in continuare, slaba. Un prieten bancher mi-a spus ca: "Oamenii din imobiliare care se

ocupa de proprietati rezidentiale trebuie sa fie pregatiti pentru noua era: Era Covrigului". Acesta spune ca

vasta majoritate a clientilor romani nu isi permit preturile medii de astazi, deci fie trebuie sa scada preturile

sau piata va ramane blocata. "Vor sa manance croissant dar nu isi permit decat covrigi asa ca, pana la

urma, asta vor cumpara. Exact la fel este si la proprietati rezidentiale, mai ales in-afara orasului Bucuresti."

Mentalitatea si cadrul legal raman stabile: nu este un lucru bun. Mentalitatea pe piata este aceeasi si nu se

va schimba in curand. O minoritate munceste si incearca sa cladeasca ceva serios, in timp ce majoritatea

continua sa caute castigurile usoare, fara reguli, respect de sine sau alte valori "de doi bani". Cadrul legal

ramane neatins: este nevoie de o noua lege insa politicienii nu au nevoie sa lupte pentru asa ceva cand vad

ca majoritatea persoanelor implicate in acest sector raman indiferente la aceasta problema. Astfel ca vom

continua sa facem afaceri intr-un mediu care nu ofera siguranta investitorilor = mai putine tranzactii.

Exceptii de la regula?

Sectorul de Retail nu este fantastic dar are potential. In plus, in cazul in care salariile din sectorul public

vor creste (cu 25%, procentul taiat in 2010), puterea de consum va creste semnificativ. Proprietati

generatoare de venit. Proprietatile bune se vand, in continuare, repede (am intotdeauna mai multi clienti

decat proprietati bune disponibile). Proprietatile industriale sunt stabile in continuare, cu scaderi minore

comparativ cu alte sectoare. Proprietatile rezidentiale din Bucuresti sunt tintite spre clienti dispusi sa

investeasca 120.000 - 200.000 Euro. Exista zone in care optiunile sunt putine si preturile nu mai scad.

Proprietati specifice cu valoare adaugata, datorata locatiei, calitatii constructiei si alti parametrii.

http://iricer.webs.com/apps/profile/50603845/

http://www.hotnews.ro/articole_autor/Ilias%20Papageorgiadis

http://www.hotnews.ro/articole_autor/Ilias%20Papageorgiadis

http://economie.hotnews.ro/imobiliar


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


PS: Toate acestea sunt valide in scenariul in care nu vom fi martorii unei "tragedii" care o va avea

protagonista pe Grecia sau Spania. Daca asta se va intampla, atunci declinul va fi mult mai mare. Pot veni

zile mai bune in viitor daca problemele structurale ale Uniunii Europene vor fi rezolvate.

Concluzia evaluatorului : Desi cu valori in scadere, procentul nu mai este agresiv. Nu se

intrevede totusi un numar de tranzactii comparabil cu perioadele precriza. Piata va fi dominata in

continuare de cumparatori care vor avea de ales intre oferte diverse si la pret speculativ.

3.3. Oferta competitivă

- Gradul de ocupare general al proprietatilor noi in zone satelit este din informatiile publicate

de cca. 50% - 70%.

- Valoarea de vanzare fortata se afla in zona 200-300 euro/mp cu timpi de asteptare medii.

4. Partea a patra - Analiza datelor si concluziile

PROPRIETATEA A - Proprietate imobiliara Vila S+P+E+M Bragadiru, Jud. Ilfov

4.1. Cea mai bună utilizare a proprietăţii

Fiind vorba despre o constructie cu amplasare stradala intr-o zona rezidentiala, de amplasarea sa, este

impropriu de a gasi la momentul evaluarii o alta destinatie mai eficienta decat cea din prezent, locuinta

unifamiliala.

4.3. Descrierea construcţiei

1. Date generale

Caracteristici generale ale constructiei:

-constructia are ca utilizare: locuinta

-anul de punere in functiune: 2006

-regim de inaltime S+P+1E+M

- Sc=84.70 mp, Ad=190.80mp

4


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


2. Amplasarea in arealul zonal

Constructia este amplasata in intravilan la drumul acces secundar partial asfaltat. Amplasare

favorabila.

3. Structura de rezistenta

Fundatiile sunt din beton, structura de rezistenta din caramida, inchiderile sunt din lemn,

tencuieli eterioare si interioare de buna calitate, cu deprecieri normale datorita utilizarii. Planseele

sunt din beton armat.

4. Descrierea constructiei

Constructia se desfasoara pe S+P+1E+M nivele. Este impartit in alveole cu functiuni specifice

functiunii de locuinta (vezi 3.1). Tamplaria este executata din pvc cu sticla termopan. Usa metalica

depreciata.

Peretii: Tencuieli-zugraveli-var lavabil. Ornamente rigips. Pardoselile: sunt realizate din gresie

[15%], parchet lamelar.

6. Instalatiile:

Construcţia este prevăzută cu următoarele instalaţii:

- instalaţii electrice de iluminat 220 V;

- instalaţie de alimentare cu apă rece din put

- instalaţie de încălzire cu centrala termica gaz metan

- canalizare fosa septica vidanjabila

EVALUAREA CONSTRUCTIEI

4.4. Abordarea evaluarii

Evaluarea proprietăţii este abordată prin doua moduri recomandate de standardele de

evaluare şi anume:

comparatii directe de piata

randament

4.5. Date de piata utilizate in raport

Sunt prezentate la finalul lucrarii si in sinteza in tabelul de la 4.6.

4.6. Abordarea prin comparatii directe de piata

Aceasta abordare comparativa ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si

informatiile referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii prin procese de comparatie. In

general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati similare, tranzactionate

pe o piata deschisa. Sunt luate in considerare, de asemenea, cotatiile si ofertele de vanzare.

Numarul de tranzactii in aceasta categorie este mic, pe fondul unui numar apreciabil de oferte;

piata imobiliara fiind coordonata sever de capacitatea de absorbtie a cumparatorilor.


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


REPER VALORIC: Au fost analizate ofertele de terenuri (vezi anexa Vanzari Terenuri) si

concluzia evaluatorului este ca desi plaja de valori de oferta este larga intre 35-70 euro/mp, o

valoare medie de 50 euro/mp, reprezinta un reper rational de analiza.

Evaluarea prin comparatii directe:

Co

mp

ara

bil

a

Amplasare

Supraf

desf.

mp

Supr.

teren

mp

Valoare

medie

teren

e/mp

Valoare

total

teren

euro

Pret

solicitat

total

Valoare

constr.

euro

Valoare

unitara

constr.

e/mp

Dotari

A

Iederei

Bragadiru 152 340 50 17000 102000 85000 559

B

Bragadiru 187 263 50 13150 99000 85850 459 mai

putin

C

Bragadiru

Haliu 120 132 50 6600 69000 62400 520 da

D

Bragadiru

Centru 115 170 50 8500 57000 48500 422

500 euro/mp

ELEMENT DE COMPARAŢIE subiect

PROPRIETĂŢILE IMOBILIARE

COMPARABILE

A B C D

Preţ de oferta/vanzare (EURO) ? 102,000 99,000 69,000 57,000

Tipul tranzactiei oferta oferta oferta oferta

Corectie pentru tip tranzactie (-5%) -10,200 -9,900 -6,900 -5,700

Pret corectat (EURO) 91,800 89,100 62,100 51,300

Drepturi de proprietate transmise integral Integral Integral Integral Integral

Corecţie pentru dreptul de proprietate 0% 0% 0% 0%

Preţ corectat (EURO) 91,800 89,100 62,100 51,300

Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă

Corecţie pentru finanţare 0 0 0 0


Conditii de piata Jun-12 Jun-12 Jun-12 Jun-12

Corecţie pentru condiţiile pieţei 0% 0% 0% 0%


Localizare similar similar similar similar

Corecţie (%) (comp A, C) 0% 0% 0% 0%


Suprafata teren 248.00 340 263 132 170

diferenta suprafata teren mp -92 -15 116 78

Corectie pentru teren (suprafata, dimensiuni, amplasament

constructie etc) -4,600 -750 5,800 3,900


Vechime (ani) 6 1 1 1 2

Corectie pentru vechime (%) -10% -10% -10% -10%

Corectie pentru vechime (EURO) -8,720 -8,835 -6,790 -5,520


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------



Suprafata desfasurata (mp) 191.00 152 187 120 115

diferenta suprafata 39.00 4.00 71.00 76.00

Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR) 15,600 1,600 28,400 38,000


Finisaje superior- superior superioare superioare superioare

Corecţie (EURO) -7% -7% -5% -7%


Corecţie totală netă (EURO) -14,506 -23,563 16,035 24,542

Corecţie totală netă (%) -14% -24% 23% 43%

Corecţie totală brută (EURO) 45,706 26,763 52,366 59,258

Corecţie totală brută (%) 45% 27% 76% 104%

VALOARE PROPUSĂ 75,000 € 333,800 lei

* pentru comparabila D s-a efectuat cea mai mica corectie

totala bruta

Nota: s-a utilizat valoarea unitara pentru teren de 50 EURO/mp

4.7. Abordarea prin capitalizarea veniturilor probabile [randament]

Aceasta metoda consta in estimarea valorii proprietatii imobiliare in functie de veniturile pe care

aceasta poate sa le aduca intr-o perioada de timp. La baza acestei metode sta principiul substitutiei

care arata ca fluxul de venit care arata fluxul de venit care produce cea mai mare recuperare si

fructificare, corespunzatoare unui anumit nivel de risc si care conduce la determinarea celei mai

probabile marimi a valorii. Veniturile si cheltuielile au fost estimate avand in vedere criterii

comune, atat pentru proprietatea evaluata, cat si pentru cele de comparaţie;

Asteptarile pietei privind pretul de vanzare, perioada de detinere si impozitare sunt similare

Condiţiile de finantare si conditiile de piata care afecteaza proprietatile comparabile sunt similare,

nefiind necesare ajustari.

Pentru estimarea ratei generale de capitalizare, au fost selectate proprietatii, care se inscriu alaturi

de proprietatea evaluata in cerintele metodei.

Pentru proprietatile comparabile venitul net din exploatare a fost determinat pornind de la

veniturile si cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in condiţii de piata similare.

Principalele elemente utilizate pentru aplicarea acestei metode sunt chiria anuala posibil de obţinut

(venit brut potential) si rata de capitalizare a veniturilor nete disponibile pentru proprietar.

Rata de capitalizare a fost estimata pentru trei proprietatii comparabile, pentru care s-au determinat

veniturile si cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in conditii de exploatare similare

Analiza valorii de piata a chiriilor in zona analizata (conform anexa de la sfarsitul lucrarii)

Amplasare Chirie,

euro

Valoare

medie proprietate, euro

A Cornetu 800 85,000

B Cornetu 1,000 90,000

C Buda 640 75,000

D Haliu 700 80,000

Determinarea ratei de capitalizare

COMPARABILE A B C D E

Chirie lunara solicitata 800 1,000 640 700 700

Venit Brut Potential (EUR/an) 9,600 12,000 7,680 8,400 8,400


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Grad de neocupare (15% din VBP) 1440 1800 1152 1260 1260

Venit Brut Efectiv (EUR/an) 8,160 10,200 6,528 7,140 7,140

Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) 816 1020 653 714 714

Venit Net din Exploatare (EUR/an) 7,344 9,180 5,875 6,426 6,426

Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 85,000 90,000 75,000 80,000 80,000

Rata de capitalizare (%) 8.64 10.2 7.8 8.0 8.0

Rata de capitalizare medie (%) 9.00

Determinarea valorii prin capitalizarea chiriilor:

Suprafata utila (mp) cca. 191.00

Chiria lunara (EUR/luna) 764

Venituri brute potentiale VBP (EUR/an)

9,168

Total VBP (eur/an) 9,168

Grad de ocupare 70%

Venituri brute efective VBE(EUR/an)

6,418

Total VBE (EUR/an) 6,418

Cheltuieli exploatare 5% 321

Costuri reamenajare (reparatii )

100

Venit net efectiv (EUR/an) 5,997

Total VNE (EUR/an) 5,997

Rata de capitalizare conform Anexei 9%

Multiplicator

11.11

Valoare randament (EUR) 66,630

rotund

67,000 €

225,000 LEI

Reconcilierea valorii:

Valoarea probabilă de piaţă s-a obtinut prin metode distincte, rezultând următoarele

valori:

Abordarea in evaluare lei euro

Abordarea prin capitalizare 225,000 67,000

Abordarea prin Comparatii directe 333,800 75,000

Reanalizând întregul proces de evaluare, cu datele şi informaţiile utilizate, veridicitatea şi

consistenţa lor, cu tehnicile de analiză aplicate, se poate considera că raţionamentele şi

logica întregului demers au condus la rezultate considerate de evaluator ca fiind orientate

de piaţă. Trecând prin filtrul criteriilor de judecată a valorii obţinute şi anume: adecvarea,

precizia şi calitatea informaţiilor disponibile, evaluatorul îşi exprimă opinia că valoarea de

piaţă, ponderand rezultatele este:

Valoarea recomandata, lei 311,500

Valoarea recomandata, euro 70,000

Cursul de referinta leu/euro, la care s-a apreciat valoarea: 4.45


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Pentru o vanzare cu un timp de asteptare redus, practica in piata imobiliara bazata pe

conditii neconforme conditiilor normale de piata reduceri de 15%-25%. In cazul acestei

proprietati evaluatorul propune un coeficient de reducere de 20%:

Valoarea de vanzare fortata, lei 249,200 Valoarea de vanzare fortata, euro 56,000

PROPRIETATEA B - Proprietate imobiliara nefinalizata, fara utilitati, Vila P+E Domnesti,

Jud. Ilfov

4.1. Cea mai bună utilizare a proprietăţii

Fiind vorba despre o constructie cu amplasare intr-o zona rezidentiala, de amplasarea sa, este

impropriu de a gasi la momentul evaluarii o alta destinatie mai eficienta decat cea din prezent, locuinta

unifamiliala.

4.3. Descrierea construcţiei

1. Date generale

Caracteristici generale ale constructiei:

-constructia are ca utilizare: locuinta neterminata - neutilizata

-anul de punere in functiune: nepus in functiune

-regim de inaltime P+1E

- Sc=133 mp, Ad=220mp

2. Amplasarea in arealul zonal

Constructia este amplasata in intravilanul nou la drumul acces secundar neasfaltat.

Amplasare nefavorabila in conditiile neutilizarii si lipsei vecinatatilor ocupate.

3. Structura de rezistenta

Fundatiile sunt din beton, structura de rezistenta din caramida, inchiderile sunt din caramida,

tencuieli exterioare var lavabil colorat si interioare tencuite, fara finisaje, decat placaje in zona de

preparare hrana si grupuri sociale cu deprecieri normale datorita neutilizarii. Planseele sunt din

beton armat.

4. Descrierea constructiei

Constructia se desfasoara pe P+1E nivele. Este impartit in alveole cu functiuni specifice functiunii

de locuinta (vezi 3.1). Tamplaria exterioara este executata din pvc cu sticla termopan.

Peretii: Tencuieli. Pardoselile: sunt realizate din gresie [5%], beton sclivisit.


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


6. Instalatiile:

Construcţia este prevăzută cu următoarele instalaţii:

- instalaţii electrice de iluminat 220 V incluse in constructie, fara elemente de comanda-

nebransata

- instalaţie de alimentare cu apă, fara elemente de comanda si reglare – nerealizat putul

- instalaţie de încălzire cu centrala termica gaz metan- nerealizata

- canalizare fosa septica vidanjabila-

EVALUAREA CONSTRUCTIEI

4.4. Abordarea evaluarii

Evaluarea proprietăţii este abordată prin doua moduri recomandate de standardele de

evaluare şi anume:

comparatii directe de piata

randament

4.5. Date de piata utilizate in raport

Sunt prezentate la finalul lucrarii si in sinteza in tabelul de la 4.6.

4.6. Abordarea prin comparatii directe de piata

Aceasta abordare comparativa ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si

informatiile referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii prin procese de comparatie. In

general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati similare, tranzactionate

pe o piata deschisa. Sunt luate in considerare, de asemenea, cotatiile si ofertele de vanzare.

Numarul de tranzactii in aceasta categorie este extrem de mic, pe fondul unui numar de oferte

minim; piata imobiliara fiind coordonata sever de capacitatea de absorbtie a cumparatorilor.

REPER VALORIC: Au fost analizate ofertele de terenuri (vezi anexa Vanzari Terenuri) si

concluzia evaluatorului este ca desi plaja de valori de oferta este larga intre 12-39 euro/mp, o

valoare medie de 20-25 euro/mp, reprezinta un reper rational de analiza.

Evaluarea prin comparatii directe:

Co

mp

ara

bil

a

Amplasare

Supraf

desf.

mp

Supr.

teren

mp

Valoare

medie

teren

e/mp

Valoare

total

teren

euro

Pret

solicitat

total

Valoare

constr.

euro

Valoare

unitara

constr.

e/mp

A Domnesti 300 650 20 13000 59000 46000 153

B Teghes 160 455 20 9100 52000 42900 268

C Domnesti 160 300 25 7500 69000 61500 384

D Domnesti 150 300 25 7500 69000 61500 410

Medie 316 euro/mp


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


ELEMENT DE COMPARAŢIE subiect

PROPRIETĂŢILE IMOBILIARE

COMPARABILE

A B C D

Preţ de oferta/vanzare (EURO) ? 59,000 52,000 69,000 69,000

Tipul tranzactiei oferta oferta oferta oferta

Corectie pentru tip tranzactie (-10%) -5,900 -5,200 -6,900 -6,900


Drepturi de proprietate transmise integral Integral Integral Integral Integral

Corecţie pentru dreptul de proprietate 0% 0% 0% 0%


Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă

Corecţie pentru finanţare 0 0 0 0


Conditii de piata Jun-12 Jun-12 Jun-12 Jun-12

Corecţie pentru condiţiile pieţei 0% 0% 0% 0%


Localizare similar similar+ mai bun mai bun

Corecţie (%) (comp A, C) 0% -5% -10% -10%


Suprafata teren 600.00 650 455 300 300

diferenta suprafata teren mp -50 145 300 300

Corectie pentru teren (suprafata, dimensiuni, amplasament

constructie etc) -1,000 2,900 7,500 7,500


Vechime (ani) 4 1 2 1 1

Corectie pentru vechime (%) -15% -13% -15% -15%

Corectie pentru vechime (EURO) -7,815 -6,157 -9,509 -9,509


Suprafata desfasurata (mp) 220.00 300 160 160 150

diferenta suprafata -80.00 60.00 60.00 70.00

Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR) -16,000 12,000 18,000 21,000


Finisaje superior-- superior---

superioare-

-

superioar

e superioare

Corecţie (EURO) 25% 0% -35% -25%


Utilitati fara toate toate toate toate

Corecţie (EURO) -20% -20% -20% -20%


Corecţie totală netă (EURO) -23,644 1,203 -22,277 -12,839

Corecţie totală netă (%) -40% 2% -32% -19%

Corecţie totală brută (EURO) 37,786 28,597 73,277 69,839

Corecţie totală brută (%) 64% 55% 106% 101%

VALOARE PROPUSĂ 43,000 € 191,400 lei

* pentru comparabila D s-a efectuat cea mai mica corectie

totala bruta

Nota: s-a utilizat valoarea unitara pentru teren de 20A,B, 25 C,D EURO/mp

4.7. Abordarea prin capitalizarea veniturilor probabile [randament]

Aceasta metoda consta in estimarea valorii proprietatii imobiliare in functie de veniturile pe care

aceasta poate sa le aduca intr-o perioada de timp. La baza acestei metode sta principiul substitutiei


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


care arata ca fluxul de venit care arata fluxul de venit care produce cea mai mare recuperare si

fructificare, corespunzatoare unui anumit nivel de risc si care conduce la determinarea celei mai

probabile marimi a valorii. Veniturile si cheltuielile au fost estimate avand in vedere criterii

comune, atat pentru proprietatea evaluata, cat si pentru cele de comparaţie;

Asteptarile pietei privind pretul de vanzare, perioada de detinere si impozitare sunt similare

Condiţiile de finantare si conditiile de piata care afecteaza proprietatile comparabile sunt similare,

nefiind necesare ajustari.

Pentru estimarea ratei generale de capitalizare, au fost selectate proprietatii, care se inscriu alaturi

de proprietatea evaluata in cerintele metodei.

Pentru proprietatile comparabile venitul net din exploatare a fost determinat pornind de la

veniturile si cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in condiţii de piata similare.

Principalele elemente utilizate pentru aplicarea acestei metode sunt chiria anuala posibil de obţinut

(venit brut potential) si rata de capitalizare a veniturilor nete disponibile pentru proprietar.

Rata de capitalizare a fost estimata pentru trei proprietatii comparabile, pentru care s-au determinat

veniturile si cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in conditii de exploatare similare

4.8 Determinarea gradului de neterminare

Conform informatiilor privind structura costurilor din literatura de specialitate, se determina

gradul de neterminare apreciat de evaluator:

CATEGORIA % din cost

A

Procent de

nerealizare

constatat

Procent din cost

Fundatii 2 9 1.82

Pereti, plansee, rezistenta 46 9 41.86

Invelitori 3 10 2.7

Tamplarie ext, int, pardoseli 13 68 4.16

Zugraveli vopsitorii, lambriuri 4 67 1.32

Imprejmuiri, pavaje 6 68 1.92

Instalatii apa-canal, incalzire 21 60 8.4

Instalatii electrice 5 40 3

TOTAL 100 65.18

NEREALIZARE FIZICA CONST. % 35

In aceste conditii aplicarea abordarii prin randament este facuta cu observatia ca daca din tabelul

de comparabile chirii, in conditii normale de finisare, o astfel de proprietate ar putea fi inchiriata

cu cca. 400 euro/luna, tinand cont de neterminarea determinata de 35%, chiria corespunzatoare ar

fi de 260 euro/ luna.

4.9 Analiza valorii de piata a chiriilor in zona analizata (conform anexa de la sfarsitul lucrarii)

Amplasare Chirie,

euro

Valoare

medie proprietate, euro

A Omnis 380 52,000

B Omnis 420 58,000

C Teghes 450 55,000

D Domnesti 600 70,000

4.10. Determinarea ratei de capitalizare


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


COMPARABILE A B C D E

Chirie lunara solicitata 380 420 450 600 600

Venit Brut Potential (EUR/an) 4,560 5,040 5,400 7,200 7,200

Grad de neocupare (15% din VBP) 684 756 810 1080 1080

Venit Brut Efectiv (EUR/an) 3,876 4,284 4,590 6,120 6,120

Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) 387.6 428 459 612 612

Venit Net din Exploatare (EUR/an) 3,488 3,856 4,131 5,508 5,508

Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 52,000 58,000 55,000 70,000 70,000

Rata de capitalizare (%) 6.70846 6.6 7.5 7.9 7.9

Rata de capitalizare medie (%) 7.30

4.11. Determinarea valorii prin capitalizarea chiriilor:

Suprafata utila (mp) cca. 220.00

Chiria lunara (EUR/luna) 259.6

Venituri brute potentiale VBP (EUR/an)

3,115

Total VBP (eur/an) 3,115

Grad de ocupare 70%

Venituri brute efective VBE(EUR/an)

2,181

Total VBE (EUR/an) 2,181

Cheltuieli exploatare 5% 109

Costuri reamenajare (reparatii )

100

Venit net efectiv (EUR/an) 1,972

Total VNE (EUR/an) 1,972

Rata de capitalizare conform Anexei 7%

Multiplicator

13.70

Valoare randament (EUR) 27,008

rotund

27,000 €

91,000 LEI

4.12. Reconcilierea valorii:


valori:

Abordarea in evaluare lei euro

Abordarea prin capitalizare 91,000 27,000

Abordarea prin Comparatii directe 191,400 43,000



Cursul de referinta leu/euro,

la care s-a apreciat valoarea: 4.45


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Pentru o vanzare cu un timp de asteptare redus, se practica in piata imobiliara bazata pe

conditii neconforme conditiilor normale de piata reduceri de 15%-25%. In cazul acestei

proprietati evaluatorul propune un coeficient de reducere de 20%

Valoarea de vanzare fortata, lei 113,920

Valoarea de vanzare fortata, euro 25,600

4.12.1 Evaluare autoturism MATIZ

Identificarea bunului:

Autoturismul de evaluat se identifica dupa urmatoarele date:

- Model / tip : Daewoo Matiz F484 /

- Nr. Inmatriculare: B 32 MSO

- Anul de fabricatie: 2003

- Culoarea: ALB CASABLANCA

- Nr. Identificare: UU6MF48413DO32970

Dreptul de proprietate :

- Mijlocul de transport se afla in proprietatea SC Alfa Leasing Romania SA si detinut de SC

International MSO Serv SRL

- Conditii restrictive: Evaluatorul nu a avut acces direct pentru inspectia autovehicolului; inspectia

a facut-o reprezentantul lichidatorului; pe baza acestor informatii a fost efectuata evaluarea.

- Starea tehnica a mijlocului auto este satisfacatoare, fara deprecieri anormale notabile. Are un

rulaj de cca. 200,000 km din declaratiile beneficiarului.

- Nu exista semne ale vreunui eveniment rutier.

Evaluatorul nu poarta raspunderea unor vicii ascunse neidentificate.

4.12.2. Abordarea prin costuri

Relatia de calcul este:

Vpiata = Cost actual – Depreciere (fizica, functionala, economica)

Cost actual (de nou) – este de 4,700 euro - conform pretului de oferta istoric.

Rata de depreciere fizica se calculeaza prin raportul dintre durata de utilizare totala proiectata si

durata de utilizare reala x100.

Componenta

Pondere

P/100

Gradul de

neutilizare

estimat

% Total, euro

Costul de achizitie /Euro 4,700.00 1. Caroserie 0.25 18.00 211.50


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


2. Motor 0.30 25.00 352.50

3.

Transmisia (cutie de viteze,

ambreiaj) 0.10

20.00 94.00

4. Direcţia 0.10 20.00 94.00

5. Sistem de rulare, pneuri 0.05 20.00 47.00

6. Suspensia 0.05 20.00 47.00

7. Instalaţia electrică 0.05 20.00 47.00

8. Instalaţia de frânare 0.03 20.00 28.20

9. Anexe (interior, climatizare) 0.07 20.00 65.80

TOTAL /Euro 987.00

TOTAL /Lei 4,382.28

4.12.3. Abordarea prin comparatii directe

Au fost identificate tranzactii avand ca obiect autoutilitare, cu o vechime si utilizare

asemanatoare cu obiectul evaluat. In oferta de tranzactii second-hand, valoarea unui autoturism

similar este:

Tabelul comparativ al datelor este prezentat mai jos :

ELEMENT COMPARATIE AUTO

EVALUAT 1 2 3

Pret Euro 1,400 1,400 1,600

[diferenta la pretul de oferta] 5% 5% 5%


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Pret corectat 1 1,330 1,330 1,520

An Fabricatie 2003 2007 2003 2006

Corectie -15% 0% -12%

Pret corectat 2 1,131 1,330 1,338

Stare tehnica s-b buna buna buna

Corectie -3% 0% -3%

Pret corectat3 1,097 1,330 1,297

Numar km rulati 200,000 70,000 138,000 69,000

Corectie 20% 8% 20%

Pret corectat4 877 1,224 1,038

Valoarea corectiilor 523 176 562

Ponderea proiectiilor 37% 13% 35%

Valoarea propusa, euro 1,038

4.12.4. Reconcilierea rezultatelor


valori:

lei euro

Comparatie directa 4,600 1,038

Abordarea prin CIN 4,400 987

Reanalizând întregul proces de evaluare, cu datele şi informaţiile utilizate,

veridicitatea şi consistenţa lor, cu tehnicile de analiză aplicate, se poate considera că

raţionamentele şi logica întregului demers au condus la rezultate considerate de

evaluator ca fiind orientate de piaţă. Trecând prin filtrul criteriilor de judecată a valorii

obţinute şi anume: adecvarea, precizia şi calitatea informaţiilor disponibile, evaluatorul

îşi exprimă opinia că valoarea de piaţă recomandata de evaluator, ponderand

rezultatele:





conditii neconforme conditiilor normale de piata reduceri de 15%-25%. In cazul

acestei proprietati evaluatorul propune un coeficient de reducere de 15%:

Valoarea recomandata, vanzare fortata, lei 3,740

Valoarea recomandata, vanzare fortata, euro 840


4.13. Evaluare autoutilitara Dacia Drop Side 1.9d

Identificarea bunului:

Autoturismul de evaluat se identifica dupa urmatoarele date:

- Model / tip : Dacia Drop Side 1.9d /

- Nr. Inmatriculare: B 07 MSO

- Anul de fabricatie: 2004


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


- Culoarea: GRI MET.

- Nr. Identificare: 001D1711753467198

Dreptul de proprietate :

- Mijlocul de transport se afla in proprietatea SC Com Romexterra Leasing SA si detinut de SC

International MSO Serv SRL

- Conditii restrictive: Evaluatorul nu a avut acces direct pentru inspectia autovehicolului; inspectia

a facut-o reprezentantul lichidatorului; pe baza acestor informatii a fost efectuata evaluarea.

- Starea tehnica a mijlocului auto este satisfacatoare, fara deprecieri anormale notabile. Are un

rulaj de cca. 210,000 km din declaratiile beneficiarului.

- Nu exista semne ale vreunui eveniment rutier.

Evaluatorul nu poarta raspunderea unor vicii ascunse neidentificate.

4.13.1. Abordarea prin costuri

Relatia de calcul este:


Cost actual (de nou) – este de 7,050 euro - conform pretului de oferta istoric.



Componenta

Pondere

P/100

Gradul de

neutilizare

estimat % Total

Costul de achizitie /Euro 7,050.00 1. Caroserie 0.25 25.00 440.63

2. Motor 0.30 25.00 528.75

3

Transmisia(cutie de viteze,

ambreiaj) 0.10

25.00 176.25

4. Direcţia 0.10 25.00 176.25

5. Sistem de rulare, pneuri 0.05 25.00 88.13

6. Suspensia 0.05 25.00 88.13

7. Instalaţia electrică 0.05 25.00 88.13

8. Instalaţia de frânare 0.03 25.00 52.88

9. Anexe (interior, climatizare) 0.07 25.00 123.38

TOTAL /Euro 1762.50

TOTAL /Lei 7,825.50

4.13.2. Abordarea prin comparatii directe

Au fost identificate tranzactii avand ca obiect autoutilitare, cu o vechime si utilizare

asemanatoare cu obiectul evaluat. In oferta de tranzactii second-hand, valoarea unui autoturism

similar este:


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Tabelul comparativ al datelor este prezentat mai jos :

ELEMENT COMPARATIE AUTO

EVALUAT 1 2 3

Pret Euro 1,700 1,850 2,000

[diferenta la pretul de oferta] 5% 5% 5%

Pret corectat 1 1,615 1,758 1,900

An Fabricatie 2004 2003 2005 2004

Corectie 5% 2% 0%

Pret corectat 2 1,696 1,722 1,900

Stare tehnica s-b buna buna buna

Corectie -3% -3% -3%

Pret corectat3 1,645 1,671 1,843

Numar km rulati 210,000 125,000 86,000 120,000

Corectie 15% 20% 15%

Pret corectat4 1,398 1,337 1,567

Valoarea corectiilor 302 513 433

Ponderea proiectiilor 18% 28% 22%

Valoarea propusa, euro 1,567

4.13.4. Reconcilierea rezultatelor


valori:

lei euro

Comparatie directa 7,000 1,567

Abordarea prin CIN 7,800 1,763


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Reanalizând întregul proces de evaluare, cu datele şi informaţiile utilizate,

veridicitatea şi consistenţa lor, cu tehnicile de analiză aplicate, se poate considera că

raţionamentele şi logica întregului demers au condus la rezultate considerate de

evaluator ca fiind orientate de piaţă. Trecând prin filtrul criteriilor de judecată a valorii

obţinute şi anume: adecvarea, precizia şi calitatea informaţiilor disponibile, evaluatorul

îşi exprimă opinia că valoarea de piaţă recomandata de evaluator, ponderand

rezultatele:





conditii neconforme conditiilor normale de piata reduceri de15%-25%. In cazul acestei

proprietati evaluatorul propune un coeficient de reducere de 15%:

Valoarea recomandata, vanzare fortata, lei 6,205

Valoarea recomandata, vanzare fortata, euro 1,400


4.15. Evaluarea bunurilor mobile

Evaluarea acestor bunuri se face prin abordarea prin costuri. Relatia de calcul este:




Bunurile mobile sunt in mare parte scoase din uz, avand o durata de utilizare de peste 6 ani.

Sistemul antifurt Mk, microcentrala Admos, sistem alarmare auto Astral, nu au fost identificate,

proprietarul declarand ca sunt dezafectate fara a putea fi prezentate; A fost identificat Laptop

Toshiba, aflat intr-un stadiu de depreciere avansat.

Bunul evaluat

DNU

conf HG

2139/2004,

ani

Anul

PIF

Valoare

intrare,

lei

Procent

depreciere

Valoare

evaluata,

lei

Valoare

evaluata,

euro

Antifurt auto Mk 4 2007 1796 98 35.92 8

Microcentrala

termica 7

2007 3449 90 344.9 78

Laptop Toshiba 4 2007 618 95 30.9 7

Alarma auto Astral 4 2007 178 98 3.56 1

Mobilier birou PAL 4 2007 887 93 62.09 14

Total 477.37 108


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


4.16. Analiza rezultatelor, opinia evaluatorului şi estimarea finală a valorii

Evaluarea proprietăţii imobiliare s-a realizat utilizându-se mai multe abordari. Din analiza

efectuată a rezultat că cea mai bună utilizare a proprietăţilor evaluate este cea proiectata. Ca rezultat

al cercetarii si analizei pe care le-am realizat, in opinia mea, valoarea de vanzare a proprietatilor, la

data evaluarii este de:

Valoare piata Valoare vanzare fortata

Obiectiv lei euro lei euro

Proprietate imobiliara Bragadiru, str.

Maracineni nr. 24A, Jud. Ilfov

311,500 70,000

249,200 56,000

Proprietate imobiliara sat. Domnesti,

Jud. Ilfov

142,400 32,000

113,920 25,600

Autoturism Matiz inmatriculat B-32-MSO

4,400 1,000 3,740 840

Autoutilitara Dacia Drop side 1.9d inmatriculata B-07-MSO

7,300 1,650 6,205 1,400

Bunuri mobile (Antifurt auto Mk, Microcentrala termica, Laptop

Toshiba, Alarma auto Astral, Mobilier birou PAL) 477.37 108 477.37 108

TOTAL 466,077.37 104,758 373,542.37 83,948

Reanalizând întregul proces de evaluare, cu datele şi informaţiile utilizate, veridicitatea şi

consistenţa lor, cu tehnicile de analiză aplicate, se poate considera că raţionamentele şi logica

întregului demers au condus la rezultate considerate de evaluator ca fiind orientate de piaţă in

conditiile unei vanzari fortate. Valoarea nu include cota TVA.

5. Partea a cincea: Anexe

Anexa 1 – Oferte Vanzare si Inchiriere Proprietati Bragadiru, Jud. Ilfov

Anexa 2 – Oferte Vanzare si Inchiriere Proprietati Domnesti, Jud. Ilfov

Anexa 3 : Documente

1. Planuri de incadrare in zona

2. Titluri de proprietate / Act de vanzare-cumparare

3. Releveuri

4. Extrase de CF

6. Partea a sasea: Bibliografie 1. Sorin V. Stan, "Ghid practic de evaluare", Ed. IROVAL, Bucureşti, 2003

2. *** "Evaluarea proprietăţii imobiliare", curs IROVAL, ediţia 2002, Colecţia Biblioteca ANEVAR

3. *** "Standardele internaţionale de evaluare", Ediţia a opta, 2007

4. Corneliu Schiopu, ‘Costuri de reconstructie, costuri de inlocuire’, IROVAL Bucuresti 2010

Expert evaluator ANEVAR, Gh. Licurici, 2099, 2 Iulie, 2012

6

5


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Anexa 1

OFERTE VANZARE- CHIRII PROPRIETATI BRAGADIRU

1 VILA BRAGADIRU- Modificat la: 03/07/2012

Bragadiru, zona Sud-Est / Str. IEDEREI 8-12G / 102.000 EUR / 642,64 EUR / mp / agenţia REALPRO

VILA BRAGADIRU - se afla intr-o zona linistita in curs de dezvoltare; o casa confortabila si bine izolata termic. Gradina casei este inca

neterminata oferind posibilitatea noului proprietar sa o amenajeze dupa bunul plac. Casa are spatii foarte largi si cu locuri de depozitare, iar

camerele sunt bine impartite si aerisite. Materialele folosite la contructie si finsaje sunt de foarte buna calitate

Utilităţi

Utilitati generale: Curent, Apa, Fosa septica, Gaz, CATV

Sistem incalzire: Centrala proprie, Calorifere

Acces internet: Cablu

Finisaje

Podele: Parchet, Gresie

Usi interior: Lemn

Pereti: Faianta, Vopsea lavabila

Stare interior: Buna

Ferestre cu geam termopan: PVC


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Usa intrare: Metal

2

Casa de vânzare 4 camere / Bragadiru /99.900 EUR / - Comision: Standard

3

Vila P+1+M Bragadiru Bragadiru, zona Haliu / Bragadiru / 69.000 EUR Preţ negociabil / - Comision: 3%


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


4


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


VILE DE INCHIRIAT BRAGADIRU

2800 lei - 640 euro/luna

VANZARE TERENURI BRAGADIRU


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Rezumat terenuri: 70 /35 / 52 / 46 / 25 euro/mp


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Anexa 2

OFERTE VANZARE- CHIRII PROPRIETATI DOMNESTI

Vanzare terenuri Domnesti:

16.8 e/mp

25 e/mp

10 e/mp

39 e/mp

11.5 e/mp


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Vanzare proprietati Domnesti:

Omnis Residence

A

B


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Chirii proprietati Domnesti:

D

C

A

B


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


C

D

Raport de evaluare - avocatchirila.ro · B. Proprietatea imobiliara din intravilan nou sat...

Documents

Transcript of Raport de evaluare - avocatchirila.ro · B. Proprietatea imobiliara din intravilan nou sat...