RAPORT DE EVALUARE AL PROPRIETĂŢI IMOBILIARE SC IMO SERV COMPANY SRL S.R.L - CASA SI TEREN

Raport de Evaluare AL PROPRIETĂŢII

IMOBILIARE: CASA SI TEREN

Adresa : Oradea , Str.Prislopului nr.4, jud. Bihor Proprietar : S.C. IMO SERV COMPANY S.R.L. Solicitant : EUREXPERT IPURL Destinatar : S.C. IMO SERV COMPANY S.R.L. Evaluator: ec. HODISAN MIHAI FELICIAN

Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al dn-ului Hodisan Mihai -evaluator si al solicitantului EEuurreexxppeerrtt IIPPUURRLL.

ORADEA - Mai 2013

Pagina 2

Rezumat DATE CU CARACTER GENERAL • SOLICITANT S.C. IMO SERV COMPANY S.R.L. Oradea OBIECTIV : Obiectul evaluarii este reprezentat de o casa P+M si din teren aferent in suprafata de 375 mp si urmatoarele constructii:

Descierea constructiei Suprafata construita la sol (mp)

Suprafata desfasurata (mp)

Proprietar

C1(casa) P+M 90 90(P)+90(M)=180 Sc Imo Serv Company SRL

Total 90mp 180 mp

Aceste suprafate au fost preluate din extrasul CF si din masuratorile efectuate la fata locului de catre evaluator. Adresa:Oradea,strada Prislopului nr.4,jud.Bihor. • PROPRIETAR SC Imo Serv Company SRL • DESTINATAR SC Imo Serv Company SRL

SCOP: Scopul prezentului raport de evaluare este EEvvaalluuaarreeaa iinn vveeddeerreeaa vvaalloorriiffiiccaarriiii aaccttiivvuulluuii iinnccaaddrruull pprroocceedduurriiii ddee ffaalliimmeenntt pprreevvaazzuuttaa ddee lleeggeeaa nnrr 8855//22000066 pprriivviinndd pprroocceedduurraa iinnssoollvveenntteeii.

DATE REFERITOARE LA INSCRIEREA PROPRIETATII IN DOCUMENTELE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ Date din cartea funciară: Cerere : 10790 din 18.02.2013 Episcopia Bihor, nr.cad. 15130. Proprietar S.C. “ Imo Serv Company” S.R.L. CF nr 162329, Oradea, str. Prislopului nr 4

DATE REFERITOARE LA IDENTIFICAREA FAPTICĂ PROPRIETĂŢII.

Întinderea totală teren, conform CF : 325 MP. Casa tip P+M cu o suprafata construita la sol de 90 mp Evaluarea a fost realizată exclusiv pe baza inspecţiei facute în teren a documentelor puse la dispoziţia noastră de către solicitant\destinatar. Orice neconcordanţă între situaţia faptică şi documente presupune recorelarea noilor date pentru proprietatea evaluata.

DATE REFERITOARE LA PROPRIETATE Casa este localizata în Oradea , zona Episcopia, Strada Prislopului nr.4, Jud.Bihor. Accesul se realizează din strada Matei Corvin, drum asfaltat pe starda Prislopului, drum asfaltat.. Vecinatati –rezidentiale . Amplasare in zona Episcopia din municipiul Oradea. Spatiul locativ este racordat la apa, canalizare, energie electrica .

DATE REFERITOARE LA CONSTRUCŢII. Constructiile aferente conform documentelor avute la dispozitie sunt:.

Descierea constructiei Suprafata construita la sol (mp)

Suprafata desfasurata (mp)

Proprietar

C1(casa) P+M 90 90(P)+90(M)=180 Sc Imo Serv Company SRL

Total 90mp 180 mp

Pagina 3

Casa are structura de rezistenta din beton armat si inchideri perimetrale din zidarie portanta din caramida, planseul peste parter este din lemn si inchideri din caramida. Finisajele interioare ale proprietatii sunt obisnuite: Parter pardoseli de placi ceramice in zona holului si bucatarie. Parchet laminat in living. Tamplarie PVC Peretii sunt gletuiti si zugraviti cu vopsea lavabila. Mansarda: Pe grinzi de lemn Pardosea din parchet laminat Tamplarie PVC Compartimentare din rigips Baie nefunctionala – neterminata. Imobilul prezinta fisuri in tencuiala exterioara si infiltaratii de apa La interior peretii despartitori de rigips sunt fisurati cat si finisajele peretilor sunt compromise din cauza neintretinerii.

DREPT DE PROPRIETATE EVALUAT Dreptul de proprietate evaluat. Proprietar SC Imo Serv Company SRL. Inscrieri privitoare la proprietate: Titlu de cumparare cu inch. nr. 3797 din 14.12.2010 in cota de 1/1 Se noteaza interdictia de instrainare, grevare si inchiriere, dezmembrare, alipire, demolare, construire, restructurare si amenajare in favoarea BC Intesa Sanpaolo Romania SA – Arad Suc. Oradea I. Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 133640 din 30.07.2012 emis de PRIMARIA MUN. ORADEA – SERV EXECUTARE SILITA. Se noteaza sechestru asigurator pana la concurenta sumei de 25.655 lei in favoarea: ANAF DGFP Bihor Inscrieri privitoare la sarcini: Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 215.025,00 Ron, de rang I+dobanda variabila aferenta creditului care se calculeaza dupa formula ROBOR 3M+ Spread 5pp, si care la data notarii in CF era de 11,46% plus comisioanele si spezele aferenta calculate pana la rambursarea integrala a acestuia, cu inceierea 3948 din 22.12.2013 Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 50.000,00 Ron, de rang II+dobanda variabila aferenta creditului care se calculeaza dupa formula ROBOR 3M+ Spread 4pp, si care la data notarii in CF era de 10,46% plus comisioanele si spezele aferenta calculate pana la rambursarea integrala a acestuia, cu incheierea 3949 din 22.12.2013 Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 133640, din 30.07.2012 emis de PRIMARIA MUN. ORADEA, Serv. Executari Silite. Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 10.589,59 Ron Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 158850,dosar de executare nr 22583738/2012, din 28.09.2012 emis de ANAF DGFP BIHOR-AFP MUN ORADEA. Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 25.655,00 Ron, dobandit prin lege. Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 191973, din 02.11.2012 emis de ANAF DGFP BIHOR-AFP MUN ORADEA. Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 25.655,00 Ron, dobandit prin lege.

Pagina 4

IPOTEZE şi CONDIŢII LIMITATIVE EXCEPŢIONALE Proprietatea a fost evaluată în baza documentelor puse la dispoziţia evaluatorului de către solicitant/destinatar. Suprafetele au fost preluate Orice diferenţă între situaţia prezentată de către solicitant/proprietar la momentul evaluării si realitate presupune recorelarea noilor date.

OPINIA ASUPRA VALORII

În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare evaluate, ţinând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este cea obtinuta prin abordarea prin cost si anume:

183.225 Ron echivalentul a 42.000 Euro

Din care : 6.500 Euro echivalentul a 28.356 Ron valoare teren

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerente privind valoarea sunt:

o valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile generale aferente datei de 24 Mai 2013;

o valoarea prezentată include valoarea terenului; o valoarea nu ţine seama de responsabilităţile de mediu şi de costurile implicate de conformarea la cerinţele

legale; o valoarea este o predicţie; valoarea este subiectivă; evaluarea este o opinie asupra unei valori; o cursul mediu valutar luat în considerare pentru calcule a fost de 4,3625 RROONN == 11 EURO; o Prezentul rezumat trebuie utilizat împreună cu raportul din care face parte.

Cu stimă: Hodisan Mihai Felician Expert - Evaluator proprietati imobiliare Membru titular al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania.

Pagina 5

11..11 CCeerrttiiffiiccaarree

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice, menţionate pe parcurs; Ele sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. În plus, certificăm că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate. Suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul/proprietarul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior. Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania şi Standardele Comitetului Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC). Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos. Prezentul raport se supune normelor Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania şi poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris şi prealabil al evaluatorului) şi verificat, în conformitate cu Ghidului de Evaluare GE1- Verificarea evaluărilor. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru UNEAR, a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al UNEAR şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport. Cu stimă: Hodisan Mihai Felician Expert - Evaluator proprietati imobiliare,bunuri mobile Membru titular al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania.

Pagina 6

2 PREMIZELE EVALUĂRII

22..11 IIppootteezzee şşii ccoonnddiiţţiiii lliimmiittaattiivvee ggeenneerraallee La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt: 1. Ipoteze: o Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către solicitant/destinatar .

Dreptul de proprietate este considerat valabil şi marketabil; o Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor şi restricţiilor de zonare şi utilizare, în

afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; o Evaluatorul a preluat dimensiunile din extrasul CF pus la dispozitie si din masuratori efectuate la fata locului o Evaluatorul nu a avut la dispozitie un releveu sau o schita a imobilului pentru a putea verifica corectitudinea

suprafetelor, evaluatorul nu este inginer / topograf si nu este in masura sa certifice aceste masuratori.; o Accesul la proprietate se realizează din strada Prislopului ,zona Episcopia drum asfaltat; o Utilităţile necesare funcţionări sunt contorizate separat/individual; La momentul inspectiei proprietatea nu avea

sursa de curent electric. o Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse

sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaţiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;

o În timpul efectuării identificării şi inventarierii instalaţiilor supuse evaluării, în unele cazuri, evaluatorul nu a putut inspecta părţi acoperite şi/sau inaccesibile ale acestora, fapt pentru care acestea sunt considerate în stare de funcţionare indicată de proprietar (cu excepţia în care există informaţii contrare). Evaluatorul se consideră degrevat de răspunderea existentei unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factorii de mediu etc., care ar putea influenţa în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nicio garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a acestora, ulterioară evaluării.

o Nu am realizat nici un fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspecţiei nu am fost informaţi despre existenţa pe amplasament a unor contaminanţi; Nu am realizat nici un fel de investigaţie suplimentară pentru stabilirea existenţei altor contaminanţi. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

o Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;

o Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

o Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.

2. Condiţii limitative: o orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate

alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate; o intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; o evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie

în instanţă relativ la proprietatea în chestiune; o nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie

publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

Pagina 7

o orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.

22..22 OObbiieeccttuull eevvaalluuăărriiii.. SSccooppuull eevvaalluuăărriiii.. IInnssttrruuccţţiiuunniillee eevvaalluuăărriiii Obiectul evaluarii este reprezentat de un spatiu locativ, casa unifamuliala cu destinatie rezidentiala si din teren aferent in suprafata de 325 mp Casa:

Descierea constructiei Suprafata construita la sol (mp)

Suprafata desfasurata (mp)

Proprietar

C1(casa) P+M 90 90(P)+90(M)=180 Sc Imo Serv Company SRL

Total 90mp 180 mp

Aceste suprafate au fost preluate din extrasul CF si din masuratorile efectuate la fata locului. Adresa: Oradea, strada Prislopului nr.4, jud.Bihor. Prezenta lucrare se adresează EUREXPERT IPURL în calitate de destinatar.

22..33 DDrreeppttuurrii ddee pprroopprriieettaattee eevvaalluuaattee A fost supus evaluării dreptul de proprietate al SC Imo Serv Company SRL asupra construcţiilor, dotărilor care compun proprietatea imobiliară si terenul aferent.

22..44 BBaazzeellee eevvaalluuăărriiii.. TTiippuull vvaalloorriiii eessttiimmaattee Metodologia a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăţilor şi de recomandările SSTTAANNDDAARRDDEELLOORR IINNTTEERRNNAAŢŢIIOONNAALLEE DDEE EEVVAALLUUAARREE eeddiittiiaa 22001111 �� IIVVSS –– CCaaddrruull ggeenneerraall �� IIVVSS 110011 –– SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree �� IIVVSS 110022 –– IImmpplleemmeennttaarree �� IIVVSS 110033 –– RRaappoorrttaarreeaa eevvaalluuaarriiii �� IIVVSS 223300 –– DDrreeppttuurrii aassuupprraa pprroopprriieettaattiiii iimmoobbiilliiaarree Cadru Legal - Legislatia in vigoare.

22..55 DDaattaa eessttiimmăărriiii vvaalloorriiii La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii Iulie 2012, data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în cursul lunii MMaaii 22001133,, data raportului este 24.05.2013.

22..66 MMoonneeddaa rraappoorrttuulluuii Conform solicitării clientului opinia finală a evaluării va fi prezentată în lei şi EURO. Având în vedere ca metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută este 44,,33662255 RROONN== EURO. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta vreme cât principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.)

Pagina 8

22..77 IInnssppeeccţţiiaa pprroopprriieettăăţţiiii.. DDaattaa iinnssppeeccţţiieeii Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator la data de 20.05.2013. Au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluata, au fost analizate schiţele existente, etc. Nu au fost realizate studii privind contaminarea amplasamentului sau a amplasamentelor vecine.

22..88 IInnffoorrmmaaţţiiiillee uuttiilliizzaattee şşii ssuurrssee ddee iinnffoorrmmaaţţiiii Informaţiile utilizate au fost:

o Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare (extrase CF), şi masuratorii proprii ; o Informaţii privind piaţa imobiliară specifică (preţuri, nivel de chirii etc.); o Istoricul utilizării proprietăţii imobiliare ; o Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate;

Sursele de informaţii au fost: o baza de date a evaluatorului; o presa de specialitate;

22..99 CCllaauuzzaa ddee nneeppuubblliiccaarree Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către solicitant/beneficiar, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. În conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi încă un interval de timp limitat după această dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general (Mai 2013) când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei specifice şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul clientului şi destinatarului menţionaţi la pct. anterioare. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă raportul este transmis unei alte persoane (fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop) în nico circumstanţă.

Pagina 9

3 . PREZENTAREA DATELOR

33..11 PPRREEZZEENNTTAARREE GGEENNEERRAALLĂĂ AA PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII IIMMOOBBIILLIIAARREE

33..11..11 SSiittuuaaţţiiaa jjuurriiddiiccăă

Dreptul de proprietate evaluat. Prprietar SC IMO SERV COMPANY SRL. Inscrieri privitoare la proprietate: Titlu de cumparare cu inch. nr. 3797 din 14.12.2010 in cota de 1/1 Se noteaza interdictia de instrainare, grevare si inchiriere, dezmembrare, alipire, demolare, construire, restructurare si amenajare in favoarea BC Intesa Sanpaolo Romania SA – Arad Suc. Oradea I. Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 133640 din 30.07.2012 emis de PRIMARIA MUN. ORADEA – SERV EXECUTARE SILITA. Se noteaza sechestru asigurator pana la concurenta sumei de 25.655 lei in favoarea: ANAF DGFP Bihor Inscrieri privitoare la sarcini: Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 215.025,00 Ron, de rang I+dobanda variabila aferenta creditului care se calculeaza dupa formula ROBOR 3M+ Spread 5pp, si care la data notarii in CF era de 11,46% plus comisioanele si spezele aferenta calculate pana la rambursarea integrala a acestuia, cu inceierea 3948 din 22.12.2013 Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 50.000,00 Ron, de rang II+dobanda variabila aferenta creditului care se calculeaza dupa formula ROBOR 3M+ Spread 4pp, si care la data notarii in CF era de 10,46% plus comisioanele si spezele aferenta calculate pana la rambursarea integrala a acestuia, cu incheierea 3949 din 22.12.2013 Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 133640, din 30.07.2012 emis de PRIMARIA MUN. ORADEA, Serv. Executari Silite. Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 10.589,59 Ron Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 158850,dosar de executare nr 22583738/2012, din 28.09.2012 emis de ANAF DGFP BIHOR-AFP MUN ORADEA. Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 25.655,00 Ron, dobandit prin lege. Proces verbal de sechestru asupra bunurilor imobile nr 191973, din 02.11.2012 emis de ANAF DGFP BIHOR-AFP MUN ORADEA. Intabulare, drept de ipoteca, Valoare 25.655,00 Ron, dobandit prin lege. Amplasamentul Spatiul comercial este localizat în Oradea ,Prislopului nr.4, Jud.Bihor. Vecinatati – proprietati rezidentiale. Amplasare in zona Episcopia din municipiul Oradea.

33..11..22 AAcccceess

Accesul se realizează din strada Matei Corvin, drum asfaltat in str. Prislopului, drum asfaltat.

33..11..33 UUttiilliittăăţţii SSppaattiiuull ccoommeerrcciiaall eessttee rraaccoorrddaatt llaa aappaa,,ccaannaalliizzaarree eenneerrggiiee eellccttrriiccaa..

Pagina 10

33..11..44 DDeessccrriieerreeaa aammeennaajjăărriilloorr şşii ccoonnssttrruuccţţiiiilloorr

Imobilul are structura de rezistenta din beton armat si inchideri perimetrale din zidarie portanta din

caramida. Finisajele interioare ale proprietatii sunt obisnuite:pardoseli de placi ceramice in zona holului si in

bucatarie, parchet mminat in living, parchet melaminat in mansarda, compartimetarile mansardei sunt din rigips si

planseul peste parter este pe structura usoara, baia de la mansarda neterminata(nefunctionala). Finisajele

exterioare sunt obişnuite – cladirea tencuita –stadiu mediu.

Imobilul – prezintă fisuri, infiltraţii sau condens, este într-o stare medie.

De asemenea şi starea instalaţiilor electrice si termice este precara, acestea au fost demontate, si au ramas doar

partile ce sunt fizate in peretei, ex: doze si cateva trasee de cablu, ial la instalatia electrica traseele henco prin

pereti, corpurile de incalzire lipsesc la fel ca si corpurile de iluminat sau prizele si intrerupatoarele.

Tamplaria interior/exterior este din PVC.

Suprafata acestei constructii este de 180 mp.

Anul constructiei este aprox.2009.

Cladirea are este tip P+M. Accesul la aceasta mansarda se face prin intermediul unei scarii interioare de beton

placata cu gresie.

Constructia prezinta la exterior crapaturi si infiltartii in tencuila, la exterior finisajele sunt deteriorate(crapaturi, vopsea

cazuta, infiltartii apa, tapet dezlipit, etc...)

Casa pentru a putea fi locuita de o familie in conditii normale necesita investitii in:

Instalatii termice – in totalitate

Instalatii electrice – partial trasee, toate corpurile de iluminat si toate obiectele(intrerupatoare si prize)

Sanitare – partial

33..11..44..11 DDeelliimmiittaarree ssuupprraaffeeţţee ddee ccaallccuull

Categoria de folosinta Suprafata (mp) Observatii

1CC (teren aferent) 325 intravilan

Total 325

Pe teren au fost edificate constructii astfel: Descierea constructiei Suprafata

construita la sol (mp) Suprafata

desfasurata (mp) Proprietar

C1(casa) P+M 90 90(P)+90(M)=180 Sc Imo Serv Company SRL

Total 90mp 180 mp

33..11..55 IInnvveessttiiţţiiii eeffeeccttuuaattee ddee tteerrţţii

Nu exista.

Pagina 11

33..22 SSttuuddiiuu ddee vvaannddaabbiilliittaattee ((AAnnaalliizzaa ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree)) În acest scop:

� A se vedea anexa cu acelaşi nume „Analiza pieţei imobiliare”, de la sfârşitul lucrării.

4 ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII

44..11 CCeeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree Conceptul de cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire şi va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării. Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie:

o permisibilă legal posibila fizic fezabilă financiar maxim productivă Trecând în revistă utilizările potenţiale acestea sunt:

o rezidentiala o spatiu de birouri- administrativ

Având în vedere dotările şi amplasarea, cea mai bună utilizare este cea:

o Rezidentiala.

44..22 AAbboorrddaarreeaa pprriinn CCOOSSTTUURRII Abordarea prin costuri presupune evaluarea terenului (la valoare de piaţă) şi a construcţiilor (amenajărilor) şi dotărilor, rezultatul însumării acestor valori fiind valoarea obţinută prin metoda costurilor. Evaluarea terenului a fost efectuată la capitolul anterior.

44..22..11 EEvvaalluuaarreeaa ccoonnssttrruuccţţiiiilloorr

Având în vedere caracteristicile clădirii examinate, evaluarea s-a realizat utilizând metoda comparaţiilor unitare. Metoda utilizează costurile cunoscute ale unor structuri similare (cu cea a construcţiei evaluate), ajustate pentru condiţiile pieţei sau deficienţe fizice. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde următoarele etape: � Stabilirea costului de înlocuire prim multiplicarea costului unitar ajustat cu suprafaţa de referinţă � Estimarea deprecierii acumulate � Determinarea valorii ramase la acelaşi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate. Conform definiţiilor: � CCoossttuull ddee rreeccoonnssttrruuccţţiiee == ccoossttuull eessttiimmaatt ppeennttrruu aa construi, la preţurile curente de la data evaluării,, oo ccooppiiee,, oo

rreepplliiccăă eexxaaccttăă aa ccllăăddiirriiii eevvaalluuaattee, folosind aceleaşi materiale, normative de construcţie, arhitectură şi planuri şi calitate de manoperă şi înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate.

� CCoossttuull ddee îînnllooccuuiirree = costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării, o clădire cu uuttiilliittaattee eecchhiivvaalleennttăă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate.

Pagina 12

În cazul de faţă s-a utilizat un cost de edificare de nou de : � Diferenţiat pe fiecare tip de structură

Acest cost a fost obţinut folosind manualul COSTURI DE RECONSTRUCTIE COSTURI DE INLOCUIRE Autor Corneliu Schiopu.Ed.Iroval Bucuresti 2010. � DDeepprreecciieerreeaa - reprezintă o pierdere de valoare fata de costul de reconstrucţie ce poate apare din cauze ffiizziiccee,,

ffuunnccţţiioonnaallee sau eexxtteerrnnee.. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin mmeettooddaa sseeggrreeggăărriiii. Prin aceasta metoda se analizează separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica şi apoi se totalizează o suma globală. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o clădire şi cu care operează aceasta metoda sunt: � uuzzuurraa ffiizziiccaa -- este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări, defecte de structura etc. Aceasta poate avea

două componente - recuperabilă (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la condiţia de nou sau ca şi nou, se ia în considerare numai daca costul de corectare a stării tehnice e mai mare decât creşterea de valoare rezultata) şi nerecuperabilă (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate în prezent din motive practice sau economice)

� nneeaaddeeccvvaarree ffuunnccţţiioonnaallăă -- este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate. Se poate manifesta sub doua aspecte - recuperabilă (se cuantifica prin costul de înlocuire pentru deficiente care necesita adăugiri, deficiente care necesita înlocuire sau modernizare sau supradimensionări) şi nerecuperabilă (poate fi cauzată de deficiente date de un element neinclus în costul de nou dar ar trebui inclus sau un element inclus în costul de nou dar nu ar trebui inclus)

� ddeepprreecciieerree eeccoonnoommiiccaa ((ddiinn ccaauuzzee eexxtteerrnnee)) -- se datorează unor factori externi proprietăţii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţii, amplasarea în zonă, urbanismul, finanţarea etc. In cazul proprietatii evaluate deprecierea externa s-a estimat prin capitalizarea pierderii de chirie.

Calcul efectiv

o Date constructive conform planşei anexă o Efectuat în fişele anexe: “Abordare_Cost_” o Constructia are regimul de inaltime P+M .

o Costuri de Reconstructie – Costuri de inlocuire. Cladiri rezidentiale .Editura Iroval 2009, valoare TVA 19%.

În conformitate cu prevederile manualului, clădirea evaluată a fost încadrată la „

o Fundatii continue de beton armat – 583,2 Ron.

o Structura Cladire Parter (cu scara) – 626,5 Ron.

o Structura mansarda – 292,7 Ron.

o Invelitoare tigla ceramica – 363,4 Ron.

o Finisaje interioare si exterioare – 918,1 Ron.

o Instalatii functionale:

o Electrice ELINGER – nu exista (demontate)

o Incalzire INCELFS – nu exista (demontate)

o Sanitara CALAWC – parter – 3642 Ron inst sanitare au costul per ansamblu.

Pagina 13

Fundatii:52.470Ron Inchideri parter:56.385 Ron Inchideri mansarda: 26.343 Ron Invelitoare:32.706 Ron Finisaje: 82.620Ron Inst San: 3242 Ron Total costuri de reconstructie – 254.166 Ron valoare cu TVA inclus 213.584 Ron valoare Neta

Ponderile pentru estimarea gradului de depreciere fizica:- constructie rezidentiala (casa)

STRUCTURA – 40% ANVELOPA 17% INSTALATII 25% FINISAJE 18%

D.V. – 80 ani D.V – 70 ani D.V. – 20 ani D.V. – 15 ani

o Astfel am calculat valoarea deprecierilor pentru fiecare dintre cele patru elemente.

-pentru structura de rezistenta raportul reprezinta numarul de ani de la data de la care a fost construita 4 ani (din 2009) si

durata de viata care este de 80 ani:4/80 multiplicat cu 100 rezultand valoarea de 5 %

-pentru anvelopa raportul este de 4/70 ani multiplicat cu 100 rezultand valoarea de 6 %

-pentru instalatii deprecierea este de 100%.

-pentru finisaje deprecierea calculata este 4/15 inmultit cu 100 rezulta valoarea de 27%

o Avand procentajul pentru fiecare din cele patru elemente se poate calcula valoarea deprecierii totale: 5 X 0,40% + 6 X

0,17 % +27X0,18 +100 X0,25 = 33 % reprezinta valoarea deprecierii fizice scriptice.

o .

o Deprecierea fizica estimata la 33 %

o Depreciere Economica 0%

o Deprecierea Functionala 5%

o Deprecierea globala a constructiei este de 38%

o 213.584 Ron - 38% = 154.771 Ron

o Valoarea de piaţă a constructiei evaluate, estimată prin metoda costurilor, este de:

o 154.771 Ron echivalentul a 35.477Euro

Curs valutar 4.3625 Ron/Euro

Pagina 14

44..22..22 EEvvaalluuaarreeaa tteerreennuulluuii

MMeettooddaa ccoommppaarraattiiiilloorr ddiirreeccttee Metoda comparaţiei directe utilizează ca procedeu de lucru estimarea valorii de piaţă prin analiza pieţei

pentru a găsi proprietăţi similare tranzacţionate sau ofertate şi compararea acestora cu cea de evaluat. Prin această metodă, preţurile şi acele informaţii referitoare la loturi de teren similare, sunt analizate, comparate şi corectate în funcţie de asemănări sau diferenţieri. Această metodă este recomandată pentru evaluarea terenurilor libere, sau considerate libere pentru scopul evaluării, fiind preferată atunci când există date comparabile sigure şi suficiente. La data evaluării, evaluatorul a dispus de următoarele informaţii privind terenuri similare ce au fost tranzacţionate recent (mai aproape de data evaluării), informaţiile fiind obţinute de la agenţiile imobiliare care opereaza online. In ultima perioada sau ofertat terenuri similare:

Terenul A cu o suprafaţa de 780 mp situat in cartierul Episcopia, utilităţi si amplasament similar, cu front stradal de

12 m , s-a ofertat cu 19 Euro/mp sau 15.000 Euro.

Terenul B , cu o suprafaţă de 685 mp situat in cart Episcopia, utilităţi si amplasament inferior , cu front stradal de 17

m , s-a ofertat cu 18 Euro/mp sau 12.500 Euro.

Terenul C , cu o suprafaţa de 630 mp, situat in cart Nufarul, utilităţi si amplasament superior, cu front stradal de 20

m, s-a ofertat cu 25 Euro/mp sau 15.700 Euro.

Terenul D , cu o suprafaţa de 490 mp, situat in cart Grigorescu cu utilităţi inferioare si amplasament superior, cu

front stradal de 16 m , s-a ofertat cu 32 Euro/mp sau 16.000 Euro.

Prin analiza comparaţiilor relative rezulta următoarea situaţie :

Elemente de comparaţie

Propr. de evaluat

Comparabila A

Comparabila B

Comparabila C

Comparabila D

Preţ vânzare EURO/mp

19 18 25 32

Deplin Deplin Deplin Deplin Deplin Drept de proprietate Corecţie

0 0 0 0 0

Independent Independent Independent Independent Independent Condiţii de vânzare Corecţie

0 0 0 0 0

Curente Curente Curente Curente Curente Condiţii de piaţă

Corecţii 0 0 0 0

325 780 685 630 490 Suprafaţa Corecţii Negativa Negativa Negativa Negativa

Zona C Similara Similara Superioara Superioara Localizare Corecţii 0 0 Negativa Negativa

Toate publice Inferioara Inferioara Inferioara Inferioara Utilităţi Corecţii Pozitiva Pozitiva Pozitiva Pozitiva Corecţia globală

2 2 3 3

Pagina 15

Corecţiile care s-au efectuat au fost următoarele : pentru principalele elemente de comparaţie (dreptul de

proprietate transmis, condiţiile de vânzare) ale proprietăţilor selectate nu au fost aplicate corecţii deoarece se

aseamănă cu proprietatea de evaluat ,

Pentru condiţiile de piaţa nu s-au aplicat corecţii.

Pentru suprafeţele totale s-au aplicat corecţii negative pentru comparabile care au suprafaţa mai mare decat

proprietatea subiect;

Pentru utilitate s-au aplicat corecţii pozitive la toate comparabilele, fiind inferioare faţa de proprietatea de evaluat.

Pentru locaţie s-au aplicat corecţii negativa pentru locaţiile superioare C si D .

In urma analizei corecţiilor totale aplicate fiecăreia dintre comparabile se constata ca proprietatea cu o singura

corecţie este proprietatea B,

Deci valoarea unitara estimata terenului prin metoda comparaţiilor relative este in jurul valorii de 20 Euro/mp.

Valoarea estimata a terenului este de 6.500 Euro

Valoarea estimata a terenului este 28.356 Ron

( pentru un curs 4,3625 RON/EURO)

o Valoarea de piaţă a proprietatii evaluate, estimată prin metoda costurilor, este de:

o 154.771 Ron echivalentul a 35.477 Euro - constructie

o 28.356 Ron ecivalentul a 6.500 Euro – teren

o 183.225 Ron sau 42.000 Euro (casa si teren)

Curs valutar 4.3625 Ron/Euro

RAPORT DE EVALUARE AL PROPRIETĂŢI IMOBILIARE SC IMO SERV COMPANY SRL S.R.L - CASA SI TEREN

44..33 AAbboorrddaarreeaa pprriinn ccaappiittaalliizzaarreeaa vveenniittuurriilloorr Abordarea pe bază de venit (Metodele de randament) reprezintă una dintre cele trei categorii mari de

abordări ale evaluării proprietăţilor imobiliare, aplicarea sa presupunând analiza datelor privind veniturile şi

cheltuielile aferente unei proprietăţi. Metoda capitalizării directe este o metodă folosită pentru transformarea venitului

net anual aşteptat într-un indicator de valoare a proprietăţii.

Rata de capitalizare sau factorul multiplicator reprezintă relaţia dintre venit şi valoare, relaţie acceptată pe

piaţă şi rezultată dintr-o analiză a vânzărilor de proprietăţi comparabile.

Valoarea de rentabilitate a activului a fost determinată prin Metoda capitalizării veniturilor.

44..33..11 MMeettooddaa CCaappiittaalliizzăărriiii vveenniittuurriilloorr

În Abordarea pe bază de venit se urmăreşte capacitatea proprietăţii de a genera profit şi presupune

actualizarea sau capitalizarea câştigurilor proprietăţii.

În cazul de faţă am pornit de la chiria practicată în cazul proprietăţilor rezidenţiale. Transformarea venitului

în valoare se face cu ajutorul ratei de capitalizare. Această rată este o rată reală, ea nu conţine componenta

inflaţionistă a creşterii anuale a venitului anual supus capitalizării, adică formei de venit care este transformată în

valoare a proprietăţii.

Menţiuni:

o Chiriile luate în calcul sunt la nivelul pieţei conform analizei efectuate si au fost preluate de la proprietati oferite pe piata spre inchiriere din zona imediat invecinata a proprietatii evaluate.Valoarea acestor chirii este in prezent.

o Rata de capitalizare a fost preluată din analiza de piaţă la nivelul de 8%, pentru proprietăţi rezidentiale asemanatoare.

Calcul efectiv Consideram ca dupa finalizarea lucrarilor de finisaj interior si de montare a instalatiilor necesare, pentru proprietatea

evaluata chiria lunara optenabila este 350 Euro dupa un timp de expunere de app 4 saptamani.

VBP = 350 Euro x 12 luni = 4.200 Euro/an

Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietătii imobiliare, ajustat cu

pierderi aferente gradului de neocupare (spaţiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de către chiriaşi).

Ţinând cont de condiţiile specifice pentru imobilul în cauză şi de faptul că în general astfel de proprietăţi stau un timp

neocupate, estimam un grad de ocupare de 90%, rezultând:

VBE = VBP x Gradul de ocupare= 3.818 Euro/an

Cheltuielile care se suportă din venituri sunt taxe pe cladiri, impozitul pe profit, prima de asigurare, management,

lucrări pentru menţinerea capacităţii de exploatare. Pentru imobilul în cauză, cheltuielile de exploatare totale

suportate de proprietar şi recunoscute de piaţă: estimam cca. 300 Euro/an.

Pagina 17

Venitul net din exploatare(VNE) reprezintă venitul net anticipat, rezultat după deducerea tuturor cheltuielilor de

expluatare:

VNE = VBE-Cheltuieli;VNE = 3.518EURO

Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre venit şi valoare, relaţie acceptată de piaţă şi rezultă dintr-o comparaţie

a vânzarilor de proprietăţi comparabile. Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe –

analiza tranzacţiilor recente de proprietăţi comparabile.

Pentru proprietatea în cauză rata de capitalizare este estimata la 8% valoare ce este recunoscuta si de

piata actuala.

In consecinta avem relatia: 3.518 /0,08 = 43.975 Euro

Estimam valoarea proprietatii casa si teren prin abordarea pe venit la 44.000 Euro sau 191.950 Ron

valorile nu contin TVA.

RAPORT DE EVALUARE AL PROPRIETĂŢI IMOBILIARE SC IMO SERV COMPANY SRL S.R.L - CASA SI TEREN

44..33..22 SSuurrssee ddee IINNFFOORRMMAAŢŢIIII

Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii si oferte.

44..44 RReeccoonncciilliieerreeaa rreezzuullttaatteelloorr.. OOppiinniiaa eevvaalluuaattoorruulluuii

Pentru a intelege rezultatele la care a ajuns evaluatorul in acest raport am dorii sa precizam cateva aspecte,astfel: -Piata este un set de aranjamente in care vanzatorii si cumparatorii intra in contact printr-un mecanism denumit negocierea pretului. -Valoarea de piata este un concept fundamental in practica evaluarii.Valoarea de piata nu depinde de tranzactiile reale ce au loc la data evaluarii,ci mai degraba este o estimare a pretului ce poate fii obtinut intr-o tranzactie efectuata la data evaluarii in conditiile definitiei valorii de piata. VALOAREA DE PIAŢĂ – conform IVS – Cadrul general

“Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un

cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care

părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.

Conceptul de valoare presupune un pret negociat intr-o piata deschisa si competitiva;in lipsa existentei unei asemenea piete,valoarea obtinuta printr-o tranzactie va fii diferita de valoarea justa,in masura in care conditiile concrete de tranzactionare difera de cele descrise in definitia valorii juste.In acest context,in procesul de evaluare,evaluatorul a fost nevoit sa intreprinda o cercetare adecvata si relevanta,pentru ca valoarea recomandata sa fie calificata ca fiind normala si rezonabila pentru scopul dorit. Rezultatele obtinute prin cele doua abordari, cost si venit, pentru valoarea proprietatii cu destinatie rezidentiala situata in municipiul Oradea, strada Prislopului nr.4, jud.Bihor proprietatea SC Imo Serv Company SRL sunt: Valori rotunjite:

Abordari si metode de

evaluare utilizate Valoare Ron Valoare Euro

Abordarea prin cost Metoda costului de inlocuire

183.225 42.000

Abordarea prin venit Metoda capitalizarii

191.950 44.000

Opinia evaluatorului a fost data prin abordarea prin cost deoarece reflecta cel mai bine valoarea proprietatii in cauza. În analiza şi reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere ca principii de bază:valoarea este subiectivă; evaluarea este o comparare; evaluarea proprietăţii este o predicţie a evaluatorului. Criteriile de bază folosite sunt: adecvarea; precizia; cantitatea informaţiilor. Avand in vedere scopul raportului de evaluare, evaluatorul a ales ca valoare de piata valoarea rezultata prin abordarea pe cost datorita specificului constructiei, respectiv casa de locuit relativ nou construita dar neterminata(necesita investitii pentru a putea fi ocupata), iar pentru un potential investitor zona respectiva nu

Pagina 19

prezinta interes in vederea achizitionarii unui asemenea imobil deoarece utilizarea lui in mai multe scopuri este restrictionata de amplasament, de arhitectura acestuia, etc. Valoarea aleasa reprezinta perceptia evaluatorului referitor la cel mai probabil pret obtenabil intr-o tranzactie obiectiva si pentru scopul dorit. Astfel opinia evaluatorului este - valoare fara TVA :

VALOARE DE PIATA: 183.225 RON echivalent a 42.000 EUR

5 . ANEXE

55..11 AAnnaalliizzaa ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Pagina 20

Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este o proprietate imobiliară situată in orasul Oradea. Oradea este oraşul cu cel mai mare potenţial de dezvoltare economică din partea de vest a ţării, mai ales datorită poziţionării, reprezentând o piaţă de desfacere suficient de mare pentru a atrage atenţia marilor lanţuri de retail. Oradea este capitala judetului Bihor, judet situat în nord-vestul ţării, delimitat la vest de graniţa cu Ungaria, învecinându-se cu judeţul Cluj, judeţul Satu Mare, judeţul Arad, judeţul Alba şi judetul Sălaj. Practic municipiul este o poartă vestică a ţării, dar este şi un nod important rutier. Accesul în oraş este facil şi poate fi asigurat pe drumul european E 60 (dinspre Borş înspre Cluj-Napoca) şi drumurile nationale DN 19 (legătura cu Satu Mare), Dn 79 (Salonta – Arad) şi DN 76 (legătura spre Deva). Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica poate fi considerata piaţa proprietăţilor rezidentiale, piata a carei arie geografica se intinde la nivelul Mun. Oradea, zona periferica. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economica a zonei, populatia sa, tendinte ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat.

55..11..11 AAnnaalliizzaa cceerreerriiii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ. În condiţiile actuale de piaţă cererea este redusă pentru proprietăţile de acest gen. Ea poate veni din partea familiilor cu venituri peste medie sau a investitorilor care doresc să dezvolte activitate de cazare sau prestari de servicii în zonă şi dispun de o putere de cumpărare ridicată sau acces la surse de finanţare. Caracterul redus al cererii pentru acest gen de proprietăţi se datorează şi unei lipse de lichidităţi cauzate de introducerea noilor condiţii de creditare bancare.

55..11..22 AAnnaalliizzaa ooffeerrtteeii ccoommppeettiittiivvee

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret şi un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate. În mun. Oradea oferta de spaţii similare este compusă case situate in zona de centru sau zona mediana, noi sau care au fost renovate in functie de caz şi aduse la un standard ridicat. Închirierile pentru acest gen de proprietăţi sunt situate între 250 – 1000 Eur/luna, în funcţie de finisaje, suprafata, localizare, etc.

Pagina 21

55..11..33 EEcchhiilliibbrruull ppiieeţţeeii

Având în vedere cele prezentate anterior la nivelul localităţii există un dezechilibru între cerere şi ofertă, în sensul existenţei unei oferte peste cerere. În această perioadă piaţa imobiliară se caracterizează printr-o tendinţă de descreştere, în ceea ce priveşte tranzacţiile cu proprietăţi similare datorată unei lipse de lichidităţi apărută pe fondul noilor norme de creditare bancară şi a situaţiei economice naţionale şi internaţionale. Preţurile chiriilor sunt cuprinse în intervalul 1 – 5 eur/mp/luna în funcţie de destinatie, finisaje, suprafata, localizare. Comparabila 1

Pagina 22

Comparabila 2

Pagina 23

Pagina 24

Coparabila 3

Pagina 25

Comparabila 4

Pagina 26

Comparabile chirii

Comparabila 2

Pagina 27

Comparabila 3

Pagina 28

Pagina 29

IImmaaggiinnii iimmoobbiill

Pagina 30

DDooccuummeennttee jjuussttiiffiiccaattiivvee

Pagina 31

Pagina 32