www.pegeros.ro

PAGINA1

PUBLICITATE IMOBILIARĂ

2. SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIARA Publicitatea imobiliară cuprinde un ansamblu de tehnici juridice menite să ţină evidenţa bunurilor imobile, să dea siguranţă actelor juridice prin care se constituie, se transmit, se modifică sau se sting drepturile reale imobiliare, pentru a le face opozabile "erga omnes” . Organizarea publicităţii imobiliare trebuie sa răspundă următoarelor obiective mai importante :

- să apere drepturile imobiliare ale celor înscrişi în registrele publice (securitate statică) - să confere transmisiunilor imobiliare o cât mai mare certitudine, aducând la cunoştinţa

tuturor situaţia juridică a bunurilor imobile aflate în circuitul civil (securitate dinamică) - să dea siguranţa circulaţiei creditului pentru garantarea lui prin înscrierea ipotecii în

registrele publice - sa permită organelor statului exercitarea unui control asupra schimbărilor ce se produc

în situaţia materială a imobilelor conform normelor de sistematizare, precum şi în situaţia juridică a acestora prin înstrăinări, grevare de sarcini în interesul întregii societăţi.

În ţara noastră funcţionează două sisteme principale de publicitate :

- sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni aplicat in Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia şi Dobrogea) denumit şi sistemul publicităţii personale, întrucât evidenţa este ţinuta pe proprietar şi nu pe imobil ;

- sistemul cărţilor funciare ce funcţionează în Transilvania, Banat şi Bucovina, denumit şi sistemul publicităţii reale, deoarece evidenţa se tine pe imobile şi nu pe proprietari

În afara acestor sisteme principale s-au mai folosit:

- cărţile de publicitate imobiliară ( ca sistem intermediar) conform Legii nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor funciare provizorii în cărţi de publicitate imobiliară, pentru unele localităţi din fostul judeţ Ilfov unde s-au executat lucrări complete de cadastru funciar

- cărţi de evidenţă funciara ( ca sistem provizoriu) în unele localităţi din Transilvania în care cărţile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului (Legea nr. 163/1946)

- cărţile funciare centrale pentru căile ferate şi canale (Legea nr. 241/1947) Competenta deţinerii şi întreţinerii registrelor de publicitate imobiliară a aparţinut în trecut succesiv tribunalelor, judecătoriilor, notariatelor de stat judecătoriilor şi acum birourilor de publicitate imobiliară, din cadrul Oficiilor de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. 2.1. Sistemul de publicitate personală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni În legislaţiile consensualiste care au adoptat principiul libertăţii contractuale şi al autonomiei de voinţă pe baza cărora convenţiile devin obligatorii şi operează efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale de îndată ce acordul de voinţă s-a realizat publicitatea transmisiunilor de drepturi reale imobiliare este absolut necesară, fiind mijlocul juridic cel mai eficace pentru asigurarea securităţii dinamice a circuitului civil şi ocrotirea terţilor de bună-credinţă. Sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost reglementat cu caracter general de Codul civil şi Codul de procedură civila, fiind aplicabil în Vechiul Regat.

www.pegeros.ro

PAGINA2

Codul civil cuprinde următoarele dispoziţii legale având ca obiect materia publicităţii drepturilor reale imobiliare :

o art. 818-819 referitoare la transcrierea donaţiilor o art. 1295 alin 2 pentru vânzare o art. 1394 pentru cesiunile de chirii şi arenda pe 2 ani viitori o art. 1738-1745,1754-1768,1776,1778,1780-1787 în privinţa înscrierii privilegiilor şi

ipotecilor imobiliare o art. 1801 -1803 pentru transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini ipotecare o art. 1816-1823 care reglementează ţinerea registrelor şi obligaţiile grefierilor *Codul de procedură civilă (art. 710-720 ) prevede obligativitatea tinerii a 3 registre : - un registru de transcripţiune a actelor de strămutare a proprietăţii - un registru de inscripţia privilegiilor şi ipotecilor ; - un registru pentru transcrierea comandamentelor şi de asemenea, arată care sunt actele

supuse transcrierii, precum şi cele ce trebuie să satisfacă formalitatea înscrierii. Din punct de vedere tehnic, operaţiunile de transcriere se deosebesc de cele de înscriere. Astfel, în timp ce transcrierea constă din reproducerea, copierea în întregime a actului (înscrisului), înscrierea se reduce numai la rezumarea conţinutului acestuia. Astfel, prin Circulara nr. 1035/1950 Ministerul Justiţiei a dispus înlocuirea celor două registre de publicitate ţinute până atunci, cu unul singur, denumit registru de transcripţiuni şi inscripţiuni, în care sa se facă numai menţiuni de transcrieri şi inscripţii.

2.1.2. Înregistrările efectuate in R.T.I.

A. Felurile Înregistrărilor

În sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, felurile înregistrărilor sunt arătate chiar prin denumirea registrelor, adică :

- transcripţiuni, transcripţii sau transcrieri care se efectuează în registrele de transcriptiuni

- inscripţiuni, inscripţii sau înscrieri care se efectuează în registrele de inscripţiuni

Transcripţiile privesc înregistrarea actelor juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare şi constau , potrivit legii, în reproducerea înscrisurilor constatatoare ale operaţiunilor juridice supuse înregistrării. Inscripţiile constau în menţiuni referitoare la actele de constituire a ipotecilor şi privilegiilor.

Actele supuse transcrierii

Potrivit art. 711 alin 1 Cod de Procedură Civilă : "Se vor transcrie in registrul de transcriere al judecătoriei unde este aşezat bunul nemişcător :

1. toate actele de înstrăinare a proprietăţilor nemişcătoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca ;

2. toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi ; 3. toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau de

abitaţie ; 4. toate actele prin care se renunţa la aceste drepturi ; 5. tranzacţiile asupra drepturilor reale ; 6. ordonanţele de adjudecare ; 7. hotărârile date în materie de expropriere pentru utilitate publică ;

www.pegeros.ro

PAGINA3

8. cesiunile de venituri pe un timp mai mare de doi ani ; 9. extract de pe contractele de arenda sau inchiriere pe un timp mai lung de trei

ani'' . Codul civil prevede, la rândul său, transcrierea în unele cazuri particulare :

o donaţia (art. 818 ) ; o vinderea (art. 1295 alin 2 ) ; o actul sau hotărârea care constată o cesiune sau o chitanţă de chirie sau arendă pe doi ani viitori.

În plus, prin legi speciale s-a ordonat transcrierea sau înregistrarea în registrele de transcripţiuni imobiliare a anumitor acte, dintre care amintim :

- art. 17 din Decretul-Lege nr. 61/1990, pentru titlurile de proprietate asupra locuinţelor construite din fondurile statului şi cumpărate de către populaţie în temeiul acestui act normativ ;

- art. 18 din Legea nr. 50/1991 pentru contractele de concesiune a terenurilor din domeniul privat de interes local atribuite în vederea construirii de locuinţe, case de vacanţă sau spaţii cu altă destinaţie ;

- art. 22 din Legea nr. 112/1995 pentru hotărârile comisiilor judeţene şi a municipiului Bucureşti, inclusiv hotărârile judecătoreşti prin care s-a dispus restituirea în natură a imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului către foştii proprietari sau moştenitorii acestora, în condiţiile acestei legi ;

- art. 67 din O.G. nr. 11/1996 privind executarea creanţelor bugetare pentru procesele verbale de licitaţie a imobilelor vândute în cadrul urmăririi silite. Nu pot fi supuse transcrierii convenţiile verbale translative de proprietate, deoarece nu se poate face dovada acestora printr-un înscris probator.

Clasificarea actelor supuse transcrierii

În funcţie de obiectul lor, actele supuse transcrierii pot fi împărţite în patru grupe şi anume :

1. Actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare, precum şi tranzacţiile privind proprietatea şi celelalte drepturi reale imobiliare.

Sunt incluse în această grupă :

- toate actele translative de proprietate, precum vânzarea, schimbul, dare în plată, donaţia ;

- actele constitutive sau translative de drepturi reale, afară de proprietate, respectiv de constituire sau strămutare a unui drept de superficie, uzufruct, uz, servitute, abitaţie, folosinţa, concesiune

- tranzacţiile asupra proprietăţii sau a drepturilor reale asupra proprietăţii sau a drepturilor reale imobiliare, fără a deosebi după cum au caracter declarativ sau translativ.

În concluzie, sunt supuse transcrierii orice act între vii, cu titlu oneros sau gratuit, prin care se transmite sau se constituie un drept real imobiliar, precum şi orice tranzacţie asupra unui drept real imobiliar .

2. Actele prin care se renunţă la drepturile reale imobiliare

Este vorba de renunţările care au efecte translative (de exemplu renunţarea la proprietate sau la un uzufruct ), nu însă şi de renunţările pur abdicative de drepturi, care au efecte declarative, cum este cazul renunţării la o succesiune care nu a fost niciodată acceptată. În schimb, renunţarea la o succesiune acceptată trebuie transcrisă, întrucât operează o strămutare de drepturi în folosul acelora care beneficiază de aceasta renunţare.

www.pegeros.ro

PAGINA4

3. Hotărârile judecătoreşti de expropriere şi ordonanţele de adjudecare În principiu, hotărârile judecătoreşti nu sunt supuse transcrierii fiindcă ele au de regulă efecte declarative de drepturi, iar nu constitutive sau translative. Dimpotrivă, atunci când ele au un efect atributiv de drepturi, asemenea hotărâri trebuie transcrise (ex. hotărârea judecătorească care ţine loc de contract autentic de vânzare-cumpărare imobiliară)

4. Cesiunile de venituri şi contractele de locaţiune, inclusiv actele sau hotărârile care constată o chitanţa de chirie pe doi ani viitori

Actele si faptele juridice nesupuse transcrierii

Publicitatea imobiliară în cadrul sistemului de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare nu este

completă, integrală, deoarece scapă de la formalitatea transcrierii o serie de acte şi fapte juridice prin care se dobândesc drepturi reale imobiliare.

Astfel, nu sunt supuse transcrierii:

o • toate actele declarative de drepturi reale imobiliare, cu excepţia tranzacţiei : împărţeala, actele conformative, actele abdicative prin care se renunţă la un drept înainte de acceptarea sa, cum sunt renunţările la moştenire sau la beneficul uzucapiunii ;

o transmisiunile de drepturi reale imobiliare pentru cauză de moarte, fără a deosebi după cum acestea sunt universale, cu titlu universal sau cu titlu particular

o transmisiunile operate ex lege (cum e cazul bunurilor fără stăpân care se cuvin statului) ;

o uzucapiunea şi accesiunea imobiliară.

Drepturile reale imobiliare supuse înscrierii

Codul civil se ocupă pe larg de modul de conservare a ipotecilor şi privilegiilor imobiliare. Potrivit art. 1738, în afara excepţiilor prevăzute de lege " intre creditori, privilegiile nu produc nici un efect, în privinţa imobilelor, decât atunci când ele s-au adus la cunoştinţa publică, prin inscripţiune şi numai de la data acelei inscripţiuni în registre...". Cât priveşte ipotecile, art. 1778 Codul Civil supune la înscriere toate ipotecile, atât legale, cât şi cele convenţionale declarând că "între creditori, ipoteca, fie legală, fie convenţională nu are rang decât din ziua inscripţiuni sale în registre'' .

B. Efectele transcrierii şi înscrierii

Efectele transcrierii

a. Între părţi transcrierea nu contează

Transcrierea nu produce efecte juridice faţă de părţi, deoarece în "dreptul nostru nu este translativă sau constitutivă de drepturi reale. Între părţi, actul juridic valabil încheiat produce efecte translative sau constitutive de drepturi reale, independent de transcriere sau orice altă formalitate exterioara. Prin urmare, transmiterea proprietăţii sau dobândirea altui drept real operează automat, prin simplul acord de voinţa al părţilor, valabil exprimat, însă indiferent dacă actul a fost sau nu transcris.

www.pegeros.ro

PAGINA5

b Fata de terţi transcrierea face actul opozabil

Prin transcriere se realizează evidenţa transmisiunilor sau constituirilor de drepturi imobiliare, publicitatea acestora şi opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale imobiliare. Se pune întrebarea cine sunt terţi în această materie ? În general se distinge după cum este vorba de acte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. In materia actelor cu titlu oneros terţi sunt considerate persoanele care au dobândit un drept real asupra imobilului înstrăinat, adică succesorii cu titlu particular (cumpărătorii, coschimbaşii, uzufructuarii, creditorii ipotecari) . Pentru ca o terţă persoană să se poată prevala cu succes de această calitate şi să invoce lipsa de transcriere, adică inopozabilitatea actului netranscris, sunt necesare întrunirea mai multor condiţii:

- să fi dobândit un drept real de la acelaşi autor şi cu privire la acelaşi bun ; - dreptul dobândit să fi fost supus transcrierii sau, după caz, înscrierii - să fi îndeplinit formalitatea de transcriere sau înscriere, după caz. Cel ce transcrie sau înscrie mai întâi are un drept mai puternic, chiar dacă actul sau a fost încheiat ulterior.

În materia actelor cu titlu gratuit, în speţă în cazul donaţiilor, terţi sunt considerate orice persoane interesate, adică : succesorii cu titlu particular şi creditorii chirografari ai donatorului.

2.2. Sistemul de publicitate reală al cărţilor funciare

Sistemul cărţilor funciare este un sistem real de publicitate imobiliară, care se bazează pe identitatea cadastrală (topografică) a bunurilor şi realizează publicitatea integrală (completă) a transmisiunilor şi constituirilor de drepturi imobiliare. Cartea funciară este definită ca fiind un ansamblu de documente care arată starea descriptivă a fiecărui imobil şi care determină situaţia lui juridică. Aceste documente sunt:

- cartea de proprietate ; - procesele-verbale de identificare si delimitare a proprietăţii ; - hărţile cadastrale, schiţele de câmp şi alte documente cartografice în legătura cu bunurile

imobile. Cartea funciară este un înscris oficial reprezentând unitatea de bază în sistemul publicităţii imobiliare în cadrul căruia evidenţa se ţine pe imobile şi nu pe proprietari. În art. 1 din Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare se arata ca "cartea funciară descrie imobilele şi cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri . Drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară vor putea fi înscrise numai în cazurile prevăzute de lege". Preluat după modelul german, sistemul este mai ferm în apărarea drepturilor reale imobiliare, are un mod de organizare simplu şi sigur, răspunzând integral cerinţelor unei publicităţi imobiliare exigente, complete. În principiu, sistemul de carte funciară este definit de următoarele elemente :

■ baza publicităţii este imobilul care rămâne veşnic şi nu proprietarii care sunt trecători şi urmează într-o anumită succesiune, conform unei operaţiuni juridice de moştenire, vânzare şi partaj ;

■ ca sistem real se bazează pe identitatea cadastrală a imobilelor - redate pe planuri şi hărţi - şi realizează publicitatea completă a transmisiilor şi constituirii de drepturi imobiliare ;

■ înscrisurile vizează drepturile reale denumite « drepturi tabulare «, precum şi alte drepturi şi fapte cu influentă în circulaţia bunurilor imobile, care poate fi urmărită succesiv cu uşurinţă

■ înscrierea are un caracter absolut, deoarece drepturile se modifică sau se sting numai de la data intabulării, considerată aceeaşi cu data înregistrării cererii ;

■ cercetarea cărţii funciare, respectiv identificarea şi precizarea situaţiei juridice a unui

www.pegeros.ro

PAGINA6

imobil este facilitată de structura simplă a « colii » de carte funciară, a planurilor şi a registrelor cadastrale însoţitoare

Drepturile reale privind imobilele înscrise în cartea funciară sunt denumite " drepturi tabulare " şi sunt prevăzute în art. 11 din Decretul - Lege nr. 115/1938 si anume: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de ipotecă şi privilegiu imobiliar, care este de fapt tot o ipotecă în legătura nemijlocită cu bunul imobil. Rezultă că sistemul cărţii funciare face o publicitate reală şi completă a drepturilor şi raporturilor juridice imobiliare, care se întemeiază pe principiul « unităţii formale «, adică pe concentrarea într-o singură carte funciară a tuturor operaţiunilor juridice privitoare la imobilele funciare. În acest sistem baza publicităţii nu este persoana, ci imobilul. Pentru a uşura cercetarea şi pentru mai multă claritate, înscrierile în cartea funciară sunt grupate în mai multe părţi, astfel :

- titlul cărţii funciare in care se arata numărul de carte funciara si teritoriul cadastral pe care este situat imobilul ;

- partea I a denumită şi foaia de averea imobilului în care se înscriu toate informaţiile tehnice şi economice ale imobilului

- partea a- II-a, denumită şi foaia de proprietate, care cuprinde toate informaţiile privind drepturile înscrise ;

- partea a IlI a, denumită şi foaia de sarcini, care cuprinde sarcinile ce grevează imobilul înscris. Evolutiv, sistemul a fost introdus în provinciile româneşti aflate sub ocupaţie habsburgică şi austro-ungară din iniţiativa şi sub jurisdicţia austriacă, iar după primul război mondial s-a încercat introducerea lui si in Vechiul Regat.

2.3. Comparaţie între cele două sisteme

Dintr-o analiza sumara a celor două sisteme de publicitate imobiliară folosite la noi rezultă unele deosebiri esenţiale.

1 .Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni. sunt ţinute pe numele persoanelor şi nu pe imobile, iar cercetarea lor este de cele mai multe ori anevoioasă şi greoaie. Ca să afli adevărata situaţie juridică a unui bun imobil trebuie să se constate cine-l poseda, dacă numele acestuia este trecut corect în registru şi dacă antecesorii lui, pe o perioada de 30 de ani, au fost proprietari cu titluri valabile. În schimb în sistemul publicităţii reale baza o formează imobilul, care este fix şi prin faţa căruia se perindă diferiţi titulari de drepturi. Cercetarea cărţilor funciare este permisă tuturor celor ce dovedesc un interes legitim în legătură cu situaţia juridică a imobilului.

2. Obiectul publicităţii este insuficient specializat şi individualizat, deoarece registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu se întemeiază pe harţi cadastrale, unde fiecare imobil este desenat şi numerotat cu un număr topografic. Individualizarea imobilului prin denumirea teritoriului cadastrala şi a vecinilor, sau prin martori, nu realizează o securitate juridică satisfăcătoare, din care cauză se ivesc multe şi costisitoare procese. În cazul cărtii funciare identificarea şi individualizarea este deplină, atât în ceea ce priveşte situaţia topografică (nr. topopografic, vecini şi suprafaţă), cât şi cea juridică (proprietari, transmiterile şi dezmembrările ).

3. Publicitatea este incompletă în cazul registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, deoarece la înregistrare nu se verifică şi nu se cercetează valabilitatea şi legalitatea titlurilor prezentate de pşrti. În aceste condiţii registrele nu au forţa probantă şi nu oferă siguranţa proprietăţii şi creditului ca la sistemul de carte funciară unde înscrierea se face numai după ce actele doveditoare ale drepturilor se verifică de un funcţionar cu pregătire corespunzătoare.

www.pegeros.ro

PAGINA7

4. Transcrierea în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu este obligatorie, pe când în cadrul cărţii funciare înscrierea este o condiţie de bază pentru dobândirea dreptului, având astfel caracter constitutiv de drept şi probator . Numai drepturile reale din cauza de moarte, accesiune, vânzare silită şi expropriere se dobândesc şi fără înscrierea în registre. Dar şi în aceste cazuri, pentru a putea dispune de ele, înscrierea este obligatorie.

5. Publicitatea actelor prin care drepturile reale se constituie, transmit, modifică sau se sting este parţială şi deci, registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu conţin situaţia juridică exactă a imobilelor. Astfel, nu se transcriu dobândirile prin prescripţie, testamente, nici actele declarative de drepturi şi nici împărţirile voluntare sau judecătoreşti

6. Publicitatea personală este parţială, deoarece registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu conţin situaţia juridică exactă a unui imobil în opoziţie cu regimul de carte funciară în care publicitatea este integrală, deoarece toate drepturile reale formează obiectul înscrierii.