Proiect

EVALUARE ECONOMICA

-evaluarea unei constructii P+4E-

Amplasament: Strada Mieilor nr. 2 Bucuresti Sector 2

Amplasament si zona imobil : adresa imobilului este Strada Mieilor nr. 2 Sector 2. Suprafata terenului este de 400 mp , cu o deschidere de 22 mp. Cartierul are o suprafaţă de aproximativ 75 ha, pe care locuiesc circa 350.000 de rezidenţi. Teritoriul este deservit de 20 de artere de circulaţie, a căror lungime însumează aproximativ 15 km. Zona este reprezentată în mare măsură de 256 blocuri cu patru sau zece etaje.

Zona Muncii este una dintre cele mai bine poziţionate din capitală. Cu acces direct către toate punctele importante ale oraşului, mijloace de transport în comun, multe parcuri şi locuri de petrecere a timpului liber precum şi şcoli, magazine sau pieţe. Imobilul este amplasat in apropierea Stadionului National.

DEVIZUL GENERAL

CAPITOLUL I Cheltuieli pentru obtinerea si amenajarea terenului

1.1.Obtinerea terenului

Pentru realizarea constructiei s-a achizitionat un teren cu suprafata de 400 mp cu deschidere de 22 ml. Pretul total al terenului a fost de 300 000 € ,pretul pe metru patrat fiind de 750 €. Este un teren neconstruit, intabulat, iar regimul de inaltime in acesta a permis realizarea investitiei P+4E.

www.bizimobiliare.roanuntvanzari-terenuri-crangasi-bucuresti27248506/

1.2.Amenajarea terenului

Terenul fiind liber de constructii nu a fost nevoie de demolari ci doar de curatare si decopertare. Am studiat planurile zonale de amplasare a retelelor de utilitati si nici una dintre ele nu trece direct prin amplasament,deci nu a fost nevoie de devierea vreuneia dintre aceste retele.

Pentru a putea incepe constructia s-a procedat la decopertarea terenului ,costul mediu acestei decopertari,inclusiv incarcarea pamantului rezultat in auto si transportarea in local fiind de 5 euro/mc.

http://www.excavatii-demolari.ro/preturi-servicii.php /

5€/mc*400 mp* 0.2m= 400 €

1.3.Amenajari pentru protectia mediului

Amenajarea terenului se va face cu gazon , care costa 3 euro/mp ruloul de gazon + transportul pana la locatie ,amenajarea solului si montajul.

3 €/mp * 50 = 150 € Se vor planta plante arbusti si flori in valoare de 860 lei = 200 €Montarea de pavele =70 lei/mp (16.5 €/mp ) - pretul include atat produsele folosite cat

si manopera,pregatirea terenului si montarea propriu-zisa50 mp*16.5 €/mp = 825 €

http://pavaj-pavele.ro/category/produse/www.rulouridegazon.ro www.gardendesigner.ro/

TOTAL CAPITOL 1 = 301.575 €

CAPITOLUL IICheltuieli pentru realizarea utilitatilor necesare

obiectivului

Pentru a putea realiza constructia amplasamentul va trebui sa fie bransat la retelele de apa,canalizare,gaze naturale si electricitate.Terenul e amplasat in apropiere de axul strazii,aproximativ 20 m.

Racordarea la reteaua de apa

Acte necesare pentru bransarea la reteaua de apa:Certificatul de urbanismActul de proprietatePlanul de situatie cu ridicare topografica.Viza oficiului municipal de cadastru,geodezie si cartografie.Costurile de racordare la reteaua edilitara de apa sunt de aproximativ 80 leiPentru racordarea la reteaua de apa sunt necesari 30 ml liniari de teava de apa:-preturi teava polietilena PEHD D=90x10.1 mm - pret = 4.78 euro/ml -manopera aproximativ 2 € / ml

http://www.rodev.ro/preturi-teava-polietilena-de-inalta-densitate-apa-si-gaze-pret-tevi-peid-pehd-pe100-pe80--pn6-pn10-pn16-sdr-pipes.html

7€/ml * 30 ml + 20€ = 230 €

Racordarea la reteaua de energie electrica

1. Obţinerea Avizului de Amplasament Depunerea cererii şi a actelor necesare pentru emiterea Avizului de Amplasament

Acte necesare pentru emiterea avizului de amplasament cerere chestionar pentru aviz de amplasament—formular tipizat; copie după certificatul de urbanism; plan de încadrare în zonă, la scară, vizat spre neschimbare de către organele

competente potrivit legii—copie în două exemplare; plan de situaţie la scară 1:500 (sau 1:1000, 1:2000 pentru reţele, conducte, cabluri,

etc.) cu amplasamentul obiectivului, vizat spre neschimbare de către organele competente potrivit legii; dacă este cazul se anexează planuri cu trasee, profiluri şi/sau secţiuni. Din acestea trebuie să rezulte clar coordonatele viitoarei construcţii sau instalaţii, în plan orizontal şi vertical faţă de puncte de reper fixe existente în teren pentru a putea fi stabilită poziţia faţă de reţelele electrice din zonă—copie în două exemplare;

dovada achitării tarifului pentru emiterea AA; fişa tehnică vizată de către un proiectant atestat—copie în două exemplare

Emiterea de către furnizor a Avizului de Amplasament in 15 zile de la data depunerii cererii şi a documentaţiei complete

2. Obţinerea Avizului tehnic de racordare Depunerea cererii şi a actelor necesare pentru emiterea Avizului tehnic de racordareEmiterea de către furnizor a Avizului tehnic de racordare în 30 de zile de la data depunerii cererii şi a documentaţiei complete

3. Realizarea instalaţiei de racordare Depunerea cererii de racordare în vederea stabilirii modalităţii de execuţie a lucrǎrilor de racordareÎncheierea contractului de racordare între furnizor şi clientRealizarea instalaţiei de racordareÎncheierea Convenţiei de exploatare cu Operatorul de distribuţie, dacă este cazul. Necesitatea încheierii Convenţiei de exploatare se stabileşte de către Operatorul de distribuţie

4.Încheierea contractului de furnizare a energiei electriceDepunerea cererii şi a actelor necesare pentru încheierea contractului de furnizare,

conform cerinţelor furnizoruluiÎncheierea contractului de furnizare între furnizor şi client în 10 zile de la data depunerii cererii şi a documentaţiei complete

5. Racordarea la instalaţia de distribuţiePunerea în funcţiune a instalaţiei de racordareFurnizarea energiei electrice conform condiţiilor contractuale

Costurile de bransament sunt de 1200 lei = 270 €

http://www.rodev.ro/preturi-medii-intocmire -proiecte-tehnice-tarife-de-proiectare-constructii-case-instalatii-studii-fezabilitate-pac-detalii-de-executie/

Racordarea la reteaua de gaze naturale

Costurile :

1. Intocmire proiect, depunere documentatie la Distrigaz pt avizare, obtinere aprobari si avizari necesare si receptia finala a lucrarii – 1.000 lei pt persoane fizice si 1.200 lei pt persoane juridice. In acest pret se include si plata taxelor de avizare si receptie impuse de Distrigaz, la o valoare de 441,45 lei pentru persoane fizice. => 270€ 2. Executie instalatie utilizare gaze naturale –de la 60 lei/m.l. instalatie (de la bransamentul instalatiei aflat la limita proprietatii pana la aparatele consumatoare-masina de aragaz si centrala termica)-materiale necesare, material consumabile si auxiliare, transport, TVA si manopera de lucru- pret valabil pentru instalatie aparenta.

Avand in vedere distanta de aproximativ 30 ml => 30ml*60lei/ml =1800 lei => 420 € 3. Daca exista geam termopan la bucatarie sau in incaparea unde se vor monta aparatele de utilizare, este obligatorie montarea unui sistem de preventie format dintr-o electrovalva si un senzor de detectare a scaparilor de gaze - 430 lei (echipament, materiale auxiliare si manopera de lucru) =>100€

Total = 790 €

http://www.energinstal.ro/instalatii-gaze.html

Racordarea la reteaua de canalizare

In cazul in care retelele de apa si canalizare sint existente, atunci viitorul proprietar va trebui sa parcurga urmatorii pasi:

1. obtinere autorizatie de construire de la Primarie2. completarea cererii tip de la specialistii regiei si declararea punctelor de consum3. obtinerea certificatului de urbanism de la Primarie si a fiselor tehnice pentru utilitati ce vor fi completate de specialistii regiei4. intocmirea proiectului tehnic 5. eliberare aviz si proiect contra cost6. achitare deviz de lucrari si programarea pentru executia lucrarii7. dupa obtinerea graficului de executie se solicita autorizatia de interventie in domeniul public.

http://www.ziaruldeiasi.ro/ghidul-casei/avizele-necesare-pentru-racordarea-la-apa-canalizare-si-gaz~ni4l8fhttp://www.misiuneacasa.ro/forum/showthread.php?16173-Pret-racordare-canalizare

Pretul mediu pentru astfel de lucrare , avand in vedere complexitatea si distanta dintre punctele racordate este de aproximativ 1000 €

Contract cu firma de salubritate

Cerere incheiere contract in care sa se precizeze numarul de persoaneCopie extars carte funciara nu mai vechi de 3 luni sau contract de cumparare recentCopie autorizatie de constructieCopie buletin identitate/carte identitate proprietar

Cost aproximativ 15 €

http://www.citynews.ro/cluj/din-oras-10/preturi-mai-mari-pentru-serviciile-de-salubrizare-30567/

TOTAL CAPITOL 2 = 2.305 €

CAPITOLUL III Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica

3.1 Studii de teren

Studiul topografic : costul aproximativ al unui studiu topografic este de 0.40 euro/mp.

http://www.rodev.ro

0,4€/mp * 500 mp = 200 €

Studiul geotehnic : aproximativ 200 € / foraj . Solutia unei fundatii izolate => 200€/foraj * 9 foraje = 1800 €

http://www.rodev.ro/preturi-medii-intocmire-proiecte-tehnice-tarife-de-proiectare-constructii-case-instalatii-studii-fezabilitate-pac-detalii-de-executie.htm l

Total = 1960 €

3.2 Obtinere avize,acorduri,autorizati

Taxa pentru obtinerea certificatului de urbanism este de 50 RON. => 13 € Cost obtinere avize si acorduri  mentionate in certificatul de urbanism: de regula intre

50RON-500RON/aviz; => 100€ Taxa de timbru platita catre ordinul arhitectilor din Romania : 0.05%;=> aproximativ

563 € Taxa catre inspectoratul de stat pentru constructii: 0.7% din valoarea investitiei– se

plateste esalonat pe toata perioada de executie a imobilului. =>aproximativ 7875 € Cost autorizatie de construire: 1% din valoarea estimata de catre primarie a investitiei 

pentru persoane juridice si 0.5% pentru persoane fizice; =>aproximativ 11250 €

http://www.autorizatie-construire.ro/index_files/Catcostaautorizatiadeconstruire.html

Obtinerea avizului de mediu :pretul este de aproximativ 103.5 lei. => 24€

http://www.avocatnet.ro/content/articles/id_10284/Avize-si-acorduri-pentru-autorizarea-lucrarilor-de-constructii.html

Avizul P.S.I : pretul este de aproximativ 1000 lei =>240€http://www.constructar.ro/index.php?option=com_content&task=view&id=86&Itemid=41

http://www.avocatnet.ro/content/articles/id_10284/Avize-si-acorduri-pentru-autorizarea-lucrarilor-de-constructii.html#ixzz1rcrSwK00 / Total = 20.065 €3.3 Proiectare si inginerie

Studiu de prefezabilitate nu este necesar la aceasta investitie.Studii de fezabilitateValoare medie reprezinta 0,5 – 1,5 % din C+M => 7000 €

Cost proiectare: Proiect autorizatie construire arhitectura, structuri si instalatii (PAC) si Proiect tehnic si Detalii de executie (PT+DE)

Pret Proiectare arhitectura: 7 €/mp/suprafata desfasurata a constructiei –faza PAC si PT+DE cuprinde imagini 3D, plan situatie, planurile tuturor nivelelor+acoperis, 4 fatade, 1-2 sectiuni, 3-4 detalii executie special; => 300 mp *5* 7 €/mp = 10 500€

Pret Proiectare structura rezistenta: 4 €/mp/ suprafata desfasurata a constructiei – faza PAC si PT+DE cuprinde plan fundatii, detalii fundatii, stalpi, centuri, grinzi, plansee, cantitati beton, fierbeton, caramida;=> 300 mp *5* 4 €/mp = 6000€

Pret Proiectare instalatii: 2 eur/mp/suprafata desfasutata a constructiei - faza Proiect autorizatie constructie cuprinde scheme instalatii sanitare, termice, si electrice, plan goluri tehnice fundatie;=> 300 mp *5* 2 €/mp = 3000€

pret documentatie tip plan urbanistic de detaliu (PUD) 2500€ pret documentatie tip plan urbanistic zonal ( PUZ ) 2€/mp*5*300= 3000€

http://art-proiect.ro/costuri/http://www.casamea.ro/proiecte/locatie/amplasament/cat-mai-costa-un-metru-patrat-construit-5845/

Total=33.190 €

3.4. Organizarea procedurilor de achizitie

Se includ cheltuielile pentru realizarea documentatiei de atribuire,cheltuielile cu onorariile,transportul,diurne.

Pretul este de aproximativ 1000€

3.5. Consultanta

Pretul pentru project management ,studii de piata, eficientizare si control al fondurilor si respectarea calitatii se situeaza in jurul procentului de 4% din valoarea investitiei. Astfel o estimare indica un pret de 45000€

http://www.casamea.ro/proiecte/locatie/amplasament/cat-mai-costa-un-metru-patrat-construit-5845/

3.6 Asistenta tehnica

Orice investitor , indiferent de natura sa– persoana fizica sau juridica este obligat sa isi angajeze pe toata perioada desfasurarii executiei constructiei un diriginte de santier. Pretul acestui serviciu difera foarte mult in functie de nivelul de verificare si responsabilitate stabilit impreuna cu beneficiarul .Tarifele se pot stabili astfel: pret/vizita pe santier; pret/ faza determinanta; pret/luna.S.C. IDEAL PROIECT A.E. S.R.L. prezinta in mod public tarifele pentru serviciile de dirigintie de santier pentru locuinte individuale : pret/vizita pe santier: 100 euro+TVA; pret/faza determinanta: 200 euro+TVA(include 2 vizite– una inainte de faza pentru verificare preliminara si una la faza determinanta); pret/luna: 250 euro+TVA.

Pret estimativ 22000€

http://www.casamea.ro/proiecte/locatie/amplasament/cat-mai-costa-un-metru-patrat-construit-5845/

TOTAL CAPITOL 3 = 123.215 €

CAPITOLUL IVCHELTUIELI PENTRU INVESTITIA DE BAZA

4.1. Constructii si instalatii

Preturi medii : Instalatii sanitare interioare 15 €/mpInstalatii electrice interioare 15 €/mpInstalatii de incalzire 26 €/mpInstalatii de ventilatie 12 €/mpInstalatii interioare de utilizare gaze naturale 12 €/mpExecutia lucrarilor de constructii 450 €/mp

http://www.rodev.ro/preturi-constructii-pe-metru-patrat-indici-de-pret-lucrari-la-cheie-la-rosu-case.html

http://www.casamea.ro/proiecte/locatie/amplasament/cat-mai-costa-un-metru-patrat-construit-5845/

Total = 530 €/mp * 5 * 300mp =795.000 €

4.2. Montajul utilajelor tehnologice

In cazul investitiei de fata nu este necesara estimarea suplimentara a unor utilaje tehnologice aferente constructiei.

4.3. Utilaje ,echipamente tehnologice si functionale cu montaj

La acest capitol se includ cheltuielile cu dotarile aferente instalatiilor functionale :o cazi de baie (16 buc - 738lei/buc)o toalete ( 16 buc – 89 lei/buco chiuvete(32 buc - 160 lei/buc)o ascensor persoane sarcina 450 kg , inox - 20.000 €

http://www.romstal.rohttp://www.ascensoare-lifturi.com/calculatorrezidential9.php?nrstatii=5&sarcina=450&finisajecabina=inox&finisajeusi=inox&localitate=Bucuresti%20B/

Total = 18.400 lei + 20.000 € = 34.271 €

4.4. Utilaje fara montaj si echipamente de transport (incluse in pretul de constructie al constructorului)

-inchiriere buldoexcavator

-inchiriere cilindru compactor -inchiriere placa vibratoare -inchiriere autobasculanta -inchiriere betoniere -inchiriere vibrator - inchiriere generator electric

4.5 Dotari

Cuprind cheltuielile pentru procurarea de bunuri care, conform legii, intra în categoria mijloacelor fixe sau obiecte de inventar, precum: mobilier, dotari P.S.I., dotari de uz gospodaresc, dotari privind protectia muncii.

DOTARI MOBILIER :o birou-543 lei*8 buc=4.344leio mobilier bucatarie- 2913*16buc=46.608leio mobilier dormitor-1588lei*8buc=12.704leio mobilier baie -2852lei*16buc=45.632leio rafturi spatiu depozitare 132lei*16buc=2.112leio mobilier living 4000lei*16buc=64.000leio masina spalat 1400lei * 16 buc = 22.400 leio masina spalat vase 1100lei * 16 buc = 17.600 leio aragaz 600lei * 16 buc = 9600 lei

DOTARI PSI ( inclus in costul constructorului) : o centura port sculeo trusa de prim ajutoro centura pozitionareo franghiio imbracaminte impermeabilao salopeteo manusi o casca de protectieo ochelari de protectie o banda semnaliatoaro stingatoare

http://www.altex.ro/produse-electrocasnice/masini-de-spalat-rufehttp://www.mobshop.ro/Bucatarie-Mina-id2484.htmlhttp://www.staer.ro/produse/2/20/352/Dormitor-BETTY.html.

Total = 225.000 lei = 51.140 €

TOTAL CAPITOL 4 = 880.407 €

Capitolul V Alte cheltuieli

5.1 Organizare de santier

5.1.1 Lucrari de constructii si instalatii aferente organizarii de santier

Reprezinta aproximativ 3 % din valoare capitolului 4 pentru investitia de fata => 880.407* 3 %=26.400 €

5.1.2. Cheltuieli conexe organizarii de santier

Se cuprind cheltuielile pentru:obtinerea autorizatiei de construire aferente lucrarilor de organizare de santier ( 3% din valoarea lucrarilor de organizare de santier ) ,taxe de amplasament,inchirieri semne de circulatie,taxe depozit ecologic,taxe locale,costul enrgiei electrice si al apei consumate in incinta organizarii de santier,costul transportului muncitorilor nelocalnici si/sau cazarea acestora,paza santierului.

3 % * 44.000 € = 1.300 €

5.2 Comisioane, taxe, cote legale, costuri de finanţare

5.2.1 Comisioane, taxe şi cote legale

ISC : 0,8% * cap 4.1 => 0,8% * 795.000€ = 6.360 € CSC : 0,5% * C+M => 0,5 % * 795.000 = 3.900 €

5.2.2 Costul creditului

In ipoteza contractarii unui credit pentru realizarea investitiei , dobanda aferenta medie se situeaza in jurul valorii de 10 %.

5.3. Cheltuieli diverse si neprevazute

Estimarea acestora se face procentual din valoarea cheltuielilor prevazute la capitolele/subcapitolele 1.2,1.3,2,3 si 4 ale devizului general,in functie de natura si complexitatea lucrarilor.In cazul obiectivelor de investitii noi se aplica un procent de pana la 10%.

10% * (400 € + 1.175 € + 2.305 € + 123.215 € +880.407 € ) = 100.700 €

http://www.contzilla.ro/2008/10/lucrari-de-constructii-devizul-general/

TOTAL CAPITOL 5 = 138.660 €

CAPITOLUL VI

Cheltuieli pentru darea in exploatare (probe tehnologice,teste si predare la beneficiar )

6.1. Pregatirea personalului de exploatare

Se cuprind cheltuielile necesare instruirii /scolarizarii personalului in vederea utilizarii corecte si eficiente a utilajelor si tehnologiilor.

Cost estimativ 500 €

6.2. Probe tehnologice, încercări, rodaje, expertize la recepţie

Se cuprind cheltuielile aferente executiei probelor/Incercarilor, prevazute in proiect, rodajelor, expertizelor la receptie, omologarilor etc.

Cost estimativ 0.3 % din valoarea C+M => 0,3 % * 795.000 = 2.385 €

TOTAL CAPITOL 6 = 2.900 €

www.icc.ro

TOTAL GENERAL = 1.660.650 €

SECTIUNEA B : CALCULUL INDICATORILOR

1. Valoarea constructiei / mp ( 2013 )

Valoarea investitiei− (Cap .1+Cap .2 )Suprafata construita

=1.660 .650−(301.575+2.305)

1500=¿1106.897 € /mp

2. Valoarea investitiei / mp ( 2013 )

Valoarea investitieiSuprafataconstruita

=1.660 .6501500

=1107 € /mp

Preturile de tranzactionare pentru un mp au scazut din anul 2009 pana in 2011 cu aprox. 9%, iar din 2011 pana in 2013 au crescut cu aprox 6%. (am luat in considerare preturile afisate pentru cartierul Crangasi, aflat in zona de Nord-Vest a capitalei)

Conform site-ului

http://www.dailybusiness.ro/stiri-real-estate/prima-casa-mai-scumpa-in-2013-cum-au-evoluat-preturile-de-tranzactionare-din-2009-incoace-87897/,

Asadar, daca valoarea constructiei pe mp in 2013 a rezultat 1106.897 euro, in anul 2009 aceasta valoare ar fi fost de aprox. 1162.242 euro/mp. In 2011, aceeasi valoare ar fi fost de aprox 1046.018 euro.Evolutia valorii constructiei pe mp raportata la anii 2009, 2011 si 2013

2009 2011 2013980

1000

1020

1040

1060

1080

1100

1120

1140

1160

1180

Valoare constructie/mp (euro)

Timp (ani)