UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIUFACULTATEA DE DREPTSPECIALIZARE : DREPT

Publicitate imobiliarăPrincipiul constitutiv şi al opozabilităţii înscrierii în

cartea funciară

Profesor de disciplină: Lector univ.dr. Gina Orga-Dumitriu

Cuprins1

Consideraţii introductive…………………………….………………….pag.3

Principiul constitutive…………………………………………….……..pag.4

Principiul opozabilităţii…………………………………………………pag.6

Bibliografie……………………………………………………………....pag.8

Consideraţii introductive

2

De-a lungul timpului, în România, publicitatea imobiliară s-a realizat prin mai multe modalități, principalele două sisteme fiind cel al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni și cel bazat pe cărțile funciare. În afara celor două mari sisteme, au fost reglementate și alte sisteme intermediare: sistemul cărților de publicitate funciară, cu o aplicabilitate restrânsă, pentru București și câteva localități limitrofe și sistemul cărților de evidență funciară, aplicabil în anumite localități din Transilvania.

Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil în Transilvania, Banat și nordul Moldovei a consacrat sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cărțile funciare. Acesta este un sistem real de evidență, avându-se în vedere imobilul precum și modul cât mai precis de identificare al acestuia. Prin acest sistem se realizează o publicitate integrală în sensul că impune înscrierea obligatorie în cartea funciară a tuturor actelor și faptelor juridice privitoare la bunurile imobile. Superioritatea sistemului de carte funciară, a fost unanim recunoscută, dovadă în acest sens fiind apariția Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se extinde sistemul de publicitate imobiliară reală bazat pe cărți funciare, la nivelul întregii tări. Superioritatea sistemului cărtilor funciare rezidă în faptul că are în vedere interesele terților pe care Codul civil i-a ignorat și că acesta permite o identificare facilă a imobilului.

Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la bază identificarea topografică a terenurilor. Toate înscrierile se fac pe imobile, iar nu pe proprietari. Fiecare imobil are propria sa carte funciară în care sunt evidenţiate toate schimbările care intervin în situaţia materială şi juridică. Cărţile funciare realizează un sistem de publicitate complet deoarece sunt înregistrate integral toate transmisiunile şi constituirile de drepturi reale imobiliare. În anumite cazuri expres prevăzute de lege, sunt înscrise şi unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc drepturi tabulare, iar înscrierile referitoare la drepturile tabulare alcătuiesc ceea ce se numeşte stare tabulară.

Cărţiile funciare sunt menite să arate întotdeauna şi cu exactitate totalitatea raporturilor juridice privitoare la fiecare bun imobiliar şi să mijloceasca constituirea, strămutarea , modificarea ţi stingerea drepturilor reale imobiliare. În acest scop regulile de carte funciara se grupeaza în jurul unor idei conducatoare ,denumite „principii” , care cârmuiesc îndeosebi cea de-a doua funcţie a carţilor funciare, asigurand prioritatea acestui sistem de publicitate faţă

3

de alte sisteme de publicitate imobiliara. Şi noile cărţi funciare ‚ reglementate de Legea nr.7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, sunt cârmuite de anumite reguli fundamentale, numite principii sau reguli de bază referitoare atât la organizarea, conducerea şi tinerea cărţilor funciare, cât mai ales la activitatea propriu-zisă de publicitate imobiliară, adică la operaţiunile de înscriere a actelor şi faptelor juridice privitoare la imobilele cuprinse în cartea funciară.

Deşi aceste principii guvernează desfăşurarea activităţii cărţilor funciare, dovedindu-se astfel a avea un rol deosebit de important, totuşi, în nici un text legal nu se găseşte o referire expresă la acestea. Ele rezultă însă din ansamblul reglementărilor legii nr. 7/1996, care sunt aceleași cu cele desprinse prin interpretare din Decretul-lege nr. 115/1938. Existenţa acestor principii ale cărţilor funciare, care le asigură şi forţa probantă, este recunoscută şi de către jurisprudenţă şi de către literatura juridică de specialitate.

Principiul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară

Noul Cod civil a instituit efectul constitutiv de drepturi reale înscrierilor în cartea funciară, faţă de Legea nr. 7/1996 care a consacrat doar efectul de opozabilitate faţă de terţi. Până ce se va modifica Legea nr. 7/1996, aceste prevederi cu privire la efectul înscrierilor nu se mai aplică, conform dispozitiilor art. 230 lit.b) din Legea nr. 71/2011, care prevede abrogarea tacită a dispoziţiilor contrare Noului Cod civil. Prin introducerea acestei reguli, s-a exprimat, în bună masură, superioritatea cărţilor funciare faţă de Legea nr. 7/1996.

Acest efect este prevazut de art. 885 alin. (1)-(4), Noul Cod civil, potrivit căruia:

„(1) Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat ănscrierea.

(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară a consimţământului titularului dat prin act autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin implinirea termenului arătat în inscrierea ori prin decesul sau, după caz prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoana juridică.

4

(3) Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege.

(4) Hotărârea judecătoreasca definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va inlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului.”

De asemenea, modificarea drepturilor reale asupra imobilelor se face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel.

Drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin înscrierea lor în cartea funciară. Prin aceasta se întelege că înscrierea dă nastere, modifică sau stinge drepturi reale şi le face opozabile faţă de terţi. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau strămutate numai dupa ce au fost înscrise în cartea funciară. Drepturile reale se vor stinge numai dacă radierrea lor s-a înscris în cartea funciară cu consimţământul şi în contra titularului.

În sistemul cărţilor funciare orice operaţiune juridică prin care se întinde la translaţia sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din trei operaţiuni juridice succesive:

1. Dintr-un act obligational – jus ad rem – (contract de vânzare-cumpărare, donaţie, schimb, etc) care dă naştere obligaţiei de transmitere sau constituire a dreptului real care formează obiectul cuprinsului său;

2. Dintr-un act real – jus in rem – de întocmire a formalităţilor si de predare a bunului prin care partea care şi-a asumat o obligaţie consimte prin înscrisul dat că acel drept să fie intabulat în cartea funciară;

3. Înscrierea efectiva a dreptului real care se naşte în momentul înregistrarii oficiale a cererii la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară a oficiul judeţean competent. Simpla existentă a convenţiei se plasează în tăram obligational şi nu opereaza prin ea însăşi transferul sau constituirea dreptului real. Raportul obligaţional rezultat din încheierea convenţiei este un drept de creanţă, el fiind opozabil doar debitorului care rămâne ţinut de obligaţia asumată prin convenţie.

Momentul strămutării sau constituirii dreptului real este unic – înscrierea efectivă – şi caracterizează acest principiu. Prin aceasta se realizează concordanţa dintre starea tabulară şi situaţia juridică a imobilului în cauză.

De la acest principiu există şi câteva excepţii (art. 26 alin. (1)-(2) din Legea nr. 7/1996 si art. 887 alin. (1)-(2) din Noul Cod civil) : în cazul

5

drepturilor reale dobândite prin moştenire, accesiunea naturală, vânzarea silită, exproprierea pentru cauza de utilitate publică, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege, ori în cazul vânzării silite, când dobândirea are loc independent de înscriere. Ele sunt numite şi drepturi extratabulare, adică drepturi reale care se dobândesc faără înscriere în cartea funciară.

Principiul opozabilităţii înscrierii în cartea funciară

Principiul opozabilităţii este acea regulă conform căreia, în afara cazurilor expres prevăzute de lege, dobândirea sau modificarea valabilă a unui drept imobiliar nu poate fi opusă terţilor decât prin înscrierea acestuia, potrivit legii, în cartea funciară. În alţi termeni, fără înscriere, dreptul real imobiliar este opozabil inter partes, nu însă şi faţă de terti ( erga tertios) chiar dacă, prin ipoteza este vorba de un drept real absolut, opozabil erga omnes, iar nici decum unul relativ. În acest fel se doreşte a scoate în evidenţă atât efectul principal, esenţial, al înscrierilor de carte funciară, cât şi faptul, că între părţi, drepturile reale produc efecte depline şi imediate, independent şi în absenta, adică înainte de efectuarea oricărei înscrieri în cartea funciară. Numai faţă de terţi, drepturile dobândite sau modificate nu există decât de la data înscrieriilor în cartea funciară in folosul succesorului tabular, astfel încât, până la această dată, titularul lor ramane cel înscris în cartea funciară, adică antecesorul tabular. Faţă de terţi, înscrierea asigură opozabilitatea, mai exact eficacitatea drepturilor reale dobândite sau, după caz, modificarea, în temeiul unui act sau fapt juridic anterior, în sensul că, în lipsa înscrierii, drepturile reale valabil transmise, constituite ori modificate nu există faţă de terţi, care le pot ignora, ca ţi cum ele niciodată nu s-ar fi născut, transmis ori modificat.

Articolul 25 alin.(1) din Legea/1996 statuteaza : „ Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor, ordinea inregistrarii cererilor va determina rangul înscrierilor”.

De la regula opozabilităţii faţă de terţi a drepturilor reale înscrise în cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit, transmis ori modificat în mod valabil, Legea prevede o serie de excepţii, de cazuri în care dobândirea drepturilor tabulare este opozabilă faţă de terţi fără înscrierea în cartea funciară, respectiv atunci când provin sau, după caz, se dobândesc prin: succesiune;

6

accesiune; vânzare silită; uzucapiune; lege; expropriere; hotărâri judecătoreşti. De asemenea potrivit art. 32 din legea 7/1996, efectul opozabilităţii înscrierilor nu operează atunci când este în discuţie:

a) suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte asemenea aspecte

b) restricţii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecţia ecologică, sistematizarea localităţilor şi alte asemenea aspecte.

Bibliografie

7

1. Szilard Sztranyiczki, Drept civil.Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Edit. C.H.Beck, Bucureşti, 2012.

2. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol II, Noile cărţi funciare, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006.

3. Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996.

4. Noul Cod Civil.

8