Piaţa clădirilor de birouri

7/29/2019 Piaa cldirilor de birouri

1/11

Piaa cldirilor de birouri ncotro? Studiu realizatde

1www.cladiridebirouri.ro e-mail: [email protected] tel: 021 252 86 86 sau 0726 371 110

Piaa cldirilor de birouri ncotro?

Cldiridebirouri.ro i-a propus nc de la nceput s reflecte n mod complet i imparial realitilepieei de birouri din Romnia. Pentru c n anul 2009 asupra domeniului imobiliar au plutit diverse

speculaii, Cldiridebirouri.ro a iniiatun studiu calitativ al pieei cldirilor de birouri menit s aduc operspectiv echilibrat, realist, din interior.Metodologie: interviu n profunzime cu chestionare autoaplicate. n enumerarea rspunsurilor se vapstra ordinea alfabetic.Echip studiu: Autor - Anda Dobre - Manager proiect, Cldiridebirouri.ro

Consiliere coninut - Ctlina Murariu PR, Cldiridebirouri.ro

Au participat la studiu experi, reprezentani ai unora dintre principalii actori n domeniu, respectivageniile imobiliare:Colliers Maria Florea Senior Broker, Office Leasing Division

Horia Moldovan Senior Broker, Office Leasing Division

DTZ Echinox Mdlina Cojocaru Head of the Office Department

Evelina Necula Head of Marketing Department

Bogdan Sergentu Head of the Valuations & Consulting Department

Epsilon Imobiliare Laureniu Badea - Managing Partner

Esop Mirela Raicu Corporate Senior Consultant & Partner, Office Leasing Division

RealTime Imobiliar Simona Manea - Corporate Department Manager

ROND Exclusive Teodor Dumitrache - Consultant birouri i spaii comerciale

Cuprins

(1) Un studiu complet al pieei cldirilor de birouri din Romnia exist? Este necesar...................pg 2

(2) Standardizarea mpririi cldirilor de birouri pe clase............................................................pg 3

(3) Promovarea eficient a ofertelor imobiliare tip office.........................................................pg 4

(4) Cum se estimeaz un yield corect pentru tranzacionarea unei cldiri de birouri?.......................pg 5

(5) Evoluia pieei cldirilor de birouri pe termen mediu....pg 6

(6) Evoluia cererii de spaii de birouri pe zone...pg 7

(7) Preurile pentru 2009...pg 8

(8) Gradul de ocupare al cldirilor de birouri ...pg 10

(9) Oportunitile pieei cldirilor de birouri pentru anul 2009.....................................................pg 11

(10) Birouri de tip all-inclusive. O evoluie..............................................................................pg 11
mailto:[email protected]:[email protected]


2/11



(1) Exist n acest moment un studiu complet al pieei cldirilor de birouri din Romnia cares detalieze situaia gradului acestora de ocupare?

Experii citai au confirmat n unanimitate c n prezent nu exist un studiu complet al pieei

cldirilor de birouri din Romnia, care s detalieze gradul de ocupare al acestora.

----- Colliers - PotrivitColliers studiile aplicate pe piaa de office cuprind doar anumite categorii decldiri.

----- DTZEchinox - ConformDTZ, fiecare companie imobiliar (DTZ, Colliers, CBRE, JLL, King Sturge,BNP Paribas, Cushman & Wakefield) emite anual sau bianual un studiu de pia propriu, incluznd i oprivire de ansamblu (overview) asupra pieei spaiilor de birouri din Bucureti. Un pas important pentrutransparena pieei a fost fcut n toamna anului 2008 prin organizarea unuiResearch Forum de ctrereprezentanii principalelor companii de consultan imobiliar (DTZ, Colliers, CBRE, JLL, King Sturge,BNP Paribas, Cushman & Wakefield). Modelul deja implementat n celelalte ri central i est europenepresupune schimbul de informaii despre tranzaciile intermediate de fiecare companie, livrrile

trimestriale, rata de neocupare i stocul total de spaii de birouri nregistrat la sfritul fiecrui trimestru.Ca proiect de viitor, urmeaz o comunicare semnat de toate companiile sus menionate.

----- EpsilonImobiliare - Reprezentanii Epsilon afirm c exist mai multe studii pe piaa nchirierilorde birouri, ns gradul de ocupare difer de la companie la companie. n medie, pe segmentul spaiilorde clasa A, gradul de neocupare (spatiile ramase nenchiriate) a depit 10% n prima jumtate a anuluii, odat cu livrarea unor noi spaii, el va crete, cel mai pesimist scenariu indicnd o rat de neocuparede 20%.

----- Esop - Specialitii Esop afirm c la nivelul capitalei se cunosc destul de bine parametrii deocupare, dar c, ntr-adevr, la nivelul ntregii ri nu exist un studiu complet.

----- RealTime Imobiliar - Reprezentantul RealTime remarc tendina de a include ct mai multinformaie calificat n studiile companiilor, ns nu crede n existena unui studiu complet pentru piaade birouri. Motivul invocat - informatiile inexacte de la companii i imposibilitatea de a avea un statussincronizat pentru toate cldirile de birouri. O soluie ar fi utilizarea sistemelor de calcul existente, carepot determina nivelul gradului de ocupare cu o precizie ridicat.

----- ROND Exclusive - Specialitii Rond susin c exist n acest moment pe pia mai multe studiipariale realizate de companii imobiliare, dar acestea nu reflect n intregime piata spaiilor de biouri ifac gradul de ocupare al acestora imposibil de determinat.


3/11



(2) Exist o standardizare unanim recunoscut i acceptat n Romnia privind mprireacldirilor de birouri pe clase (clasa A, clasa B, clasa C)?

Subiectul unei standardizri privind mprirea cldirilor de birouri pe clase este extrem de

delicat att pentru ageniile imobiliare, ct i pentru proprietarii de cldiri.

----- DTZEchinox - Reprezentanii DTZexplic faptul c n Romnia nu exist o standardizare unanimrecunoscut. Companiile se raporteaz, de obicei, la standardizrile internaionale:

Clasa A presupune o locaie central (ultracentral), o suprafa a cldirii de minim 10,000 mp,un loc de parcare la minim 100 mp nchiriai, nlimea pe nivel mai mare de 2,6 m, climatizareprin venticonvectori cu 4 evi etc.

Caracteristicile cldirilor de clasa B si C sunt precizate pornind de la caracteristicile cladirilor de Clasa A. Clasa B presupune o locatie central, semicentral sau descentralizat, o suprafa a cldirii

cuprins ntre 2,000 - 10,000 mp. Cldirile de clasa C sunt, n general, de generaie veche, avnd de obicei, ntre 10-20 de ani.

----- EpsilonImobiliare Reprezentantul Epsilon remarc lipsa standardizrii, cel puin pentrucategoriile B i C i efectele acesteia, la nivel de marketare a ofertelor, de pild, muli dezvoltatori iprezint cldirile de clasa B+, ca fiind proiecte de clasa A.

----- Esop - Reprezentanii Esop consider c standardizarea internaional nu este unanim recunoscuti integral acceptat. n trecut, pe fondul unei oferte destul de reduse n raport cu cererea, a existattendina unor proprietari de imobile s supra-aprecieze cldirile fa de calitatea lor real, i aceasttendin nc se perpetueaz.

----- RealTime Imobiliar - Specialitii RealTime sunt sceptici i nu cred c n Romnia se doretecrearea unor standarde unanim recunoscute. Pe de alt parte, exist agenii precum Colliers care audezvoltat i promoveaz anumite criterii pentru ca o cldire s fie considerat de clasa A, criterii legate

de suprafa, raie de parcare, faciliti, accesibilitate i vizibilitate.

----- ROND Exclusive - Reprezentanii Rond afirm c proprietarii imobilelor de birouri, n cele maimulte cazuri, i supraevalueaz proprietatea n funcie de costul finisajelor interioare i exterioare. nrealitate, corelaia corect este data de locaie, de o anumita suprafa, regim de nlime, locuri deparcare, mijloace de transport i alte detalii tehnice.


4/11



(3) Care este cel mai eficient mediu de promovare al ofertelor imobiliare tip office? Esteonline-ul unul dintre mediile ofertante?

Comunicarea este esenial pentru promovarea ofertelor office. O metod preferat de

companii este comunicarea direct. Internetul are un loc important n mixul de comunicare.

----- Colliers Pentru Colliers cea mai bun metod de promovare a cldirilor este direct ctrepersoanele de decizie, o metod utilizat fiind mailing-urile de prezentare a unui proiect (att pe calepotal, ct i pe internet) adresate persoanelor de conducere.

----- DTZEchinox - n cazul DTZ orice demers de comunicare are un dublu rol: pe de o parte,urmrete s informeze cu privire la coordonatele i particularitile proiectului, pe de alta, tinde sinflueneze, s creeze o percepie pozitiv i s faciliteze procesul de nchiriere.

O particularitate a activitii lor este faptul c lucreaz n mod curent cu proiecte n curs dedezvoltare i, astfel, sunt pui n postura de a comunica ceva ce nc nu exist. De aceea o parteimportant a bugetului de marketing este direcionat ctre materialele de prezentare, al cror rol este

s ilustreze ct mai elocvent i veridic proiectele n lucru: randari, planuri, brouri, website, site board,marketing suite.Ca instrumente de comunicare, DTZ folosete cu precdere instrumente de direct marketing i

alte tactici BTL, cum ar fi evenimentele pentru clieni i ageni sau activrile pentru diverse faze deconstrucie, adresate clienilor i presei. De asemenea, folosesc frecvent campanii de direct e-mailingctre baze proprii de poteniali chiriai.

Internetul a fost folosit ca mediu de promovare n numeroase proiecte, fie prin listareaproiectelor pe diverse portaluri de real estate, fie prin derularea de campanii de promovare online, pebaz de bannere.

----- EpsilonImobiliare - Din punctul de vedere al reprezentanilor Epsilon este vizibil pentru oricinec promovarea online ctig tot mai mult teren, ns este greu de spus ce mediu ar fi cel mai potrivit

pentru promovarea unei cldiri de birouri, aceasta depinznd foarte mult de ceea ce ofera cldirearespectiv i de profilul chiriaului.

----- Esop - n viziunea Esop exist numeroase medii de promovare eficiente, iar acestea difer de lacompanie la companie, n funcie de segmentele pieei office pe care acioneaz i de politicile interne.

----- RealTime Imobiliar - Promovarea n mediul online a fost considerat ca fiind cea mai eficient dectre reprezentanii RealTime, ns, n opinia lor, persoanele care caut spaii de birouri au nevoie deconsultan i de servicii foarte bune, mai mult dect de o listare de oferte.

----- ROND Exclusive - Opiunea ROND Exclusive este de a folosi mai multe mijloace eficiente depromovare, att n ziarele i revistele de specialitate ct i online (site-urile de specialitate inewsletter). Cel mai eficient mediu de promovare al ofertelor imobiliare de tip office l reprezinta celonline, 60% din clienii nou-atrai provin din acest mediu. Procentul pe care Rond Exclusive l alocpromovrii online a spaiilor de birouri este de 30% din bugetul de promovare.


5/11



(4) Cum se poate estima un yield corect pentru tranzacionarea unei cldiri de birouri? Modalitatea de estimare a unui yield n tranzaciile imobiliare cu spaii de birouri nu este binedefinit. Pentru analizele proprii, fiecare companie tinde s favorizeze un alt model de calcul.

----- Colliers n contextul actual tranzaciile lipsesc i exist nc o diferen mare ntre ceea ce cerproprietarii i ceea ce ofer potenialii cumprtori, astfel nct pentru specialitii Colliers estimarea unuiyield corect rmne extrem de dificil. Din punctul lor de vedere, se va ajunge la un un yield corect nmomentul n care cererea i oferta vor ajunge la un punct comun i se vor ncheia tranzacii.

----- DTZEchinox - Conform DTZ, yield-urile pot fi estimate corobornd mai multe elemente:1. tranzaciile istorice i trend-urile posibile2. comparaii cu pieele din rile vecine, n ceea ce privete trend-ul dar i nivelul

yieldurilor, innd cont de diferena specific dat de caracteristicile fiecrei piee3. analiza ofertelor i a cererilor chiar dac acestea nu au dus la tranzacii, presupunnd o

marj de negociere i o posibil ntlnire a cererii cu oferta n intervalul ce le desparte

4. eventualele tranzacii existente i ajustarea acestora n conformitate cu caracteristicilece difereniaz proprietile (locaie, calitate, chiriai, etc)----- EpsilonImobiliare Potrivit Epsilon Imobiliare, nu este suficient o chirie mare pentru a puteavinde la un yield mai bun. Este necesar ca acea chirie s poat fi pltit pe un termen ct mai lung,preferabil de un chiria cu renume.

----- Esop - Conform Esop, ncercarea de a determina yield-ul corect este corelat direct cu situaiapieei i raportul cerere/ofert la un moment dat. Reprezentantul Esop susine c nu exist un yieldcorect din principiu, el variaz n timp i este normal s fie aa, depinde de interesul investitorilor ialternativele lor n piaa local sau n alte piee, de numrul proiectelor disponibile.

----- RealTime Imobiliar - Potrivit RealTime, cotaia yield-ului este influenat de foarte muli factori

iar yield-ul corect este cel acceptat i asumat de ctre cumprtor funcie de ncasrile anuale reale ibonitatea chiriailor.

----- ROND Exclusive Reprezentanii Rond consider c pentru estimarea unui yield corect se aplico formul de calcul lundu-se n considerare mai muli factori: cost de achiziie, valoarea chiriei bruteanuale, gradul de neocupare, durata, cheltuielile legate de imobil. Acetia precizeaz c nu se poatevorbi de un yield corect, ci de un yield estimat ct mai aproape de realitile pieei imobiliare, pentru cde cele mai multe ori aceste estimri ale rentabilitii sunt supraevaluate n funcie de anumite interesefinanciare.


6/11



(5) Cum va evolua piaa cldirilor de birouri pe termen mediu 2-3 ani? n ct timp credei cse va ajunge la un nivel al tranzaciilor similar cu cel atins n anul 2008?

Atitudinea general este optimist, ateptrile companiilor de imobiliare sunt ca piaa de

office s-i reia ascensiunea ncepnd cu 2010. n prezent oferta tinde s fie excendentar,dar unele voci susin c situaia actual reflect o maturizare a pieei.

----- Colliers - Reprezentanii Colliers estimeaz livrarea a nc 190,000 mp de spaii de birouri pentrua doua jumtate a anului 2009, din care 90,000 mp au fost pre-nchiriai anul trecut. Aceasta situaieeste atipic pentru piaa din Bucureti unde, pn nu demult, proiectele noi erau nchiriate n totalitatepn la data livrrii lor. Pe de alt parte, un asemenea procentaj este normal pentru o pia de birourimatur, unde, de regul, doar 50% din stocul nou de spaii este prenchiriat naintea livrrii.

Previziunile reprezentanilor Colliers referitor la situaia pieei sunt: n a doua jumtate a anului cererea va atinge un nivel similar celui din primul semestru.

chiriile sunt predispuse la o nou scdere de aproximativ 10%. Rata de neocupare va oscila cel mai probabil n intervalul 15-20%, mai sczut n zona central

i mai ridicat ctre periferie. Spaiile vacante vor fi absorbite n 2010, existnd foarte puine proiecte anunate pentru anul

viitor: doar 135,000 mp de spaiu nchiriabil. n consecin, ateptrile sunt ca rata deneocupare s se stabilizeze n jurul unei valori de 10% pn n 2011.

----- DTZEchinox - DTZ consider c n urmtorii 1-2 ani oferta va rmne excedentar n raport cucererea, deoarece marea majoritate a dezvoltatorilor i-au stopat proiectele, contribuind practic la oscdere a stocului prognozat anul trecut. Evoluia estimat este c, pe masur ce economia i vareveni, cererea de spaii de birouri va depi treptat oferta existent, ceea ce va conduce din nou laformarea unui trend ascendent privind preurile pe piaa de office.

----- EpsilonImobiliare - Epsilon Imobiliare se ateapt ca nivelul chiriei s scad n marea majoritate

a zonelor, cele mai afectate fiind zonele de Nord, n special Pipera, Sud i Vest. Reprezentanii companieii exprim ncrederea n atractivitatea cldirilor de birouri din zona central a capitalei i nu credc vorsuferi mari modificri chiriile n centru i nici gradul de ocupare. Acetia estimeaz c abia n anul 2012s-ar putea ajunge la un trend ascendent pe piaa de birouri.

----- Esop - Esop consider c urmtorii 2-3 ani vor marca ntr-o prim etap creterea competiieintre spaiile de birouri, pe fondul unei oferte excedentare. ntr-o a doua etap piaa va tinde s seechilibreze, datorit relurii dezvoltrii mediului de afaceri, ns nu mai devreme de jumtatea anului2011.

n momentul de fa sunt disponibili n pia peste 500.000 mp numai n cldiri de birouri i nc100.000-130.000 mp n vile. Chiar i dac doar jumtate din aceste spaii sunt n zone de interes i aupreuri realiste, este totui o ofert deosebit de ridicat. innd cont de faptul c ritmul de absorbie(tranzaciile estimate a se realiza pentru acest an) este de pn n 150.000 mp (i poate este o estimareoptimist), se pare c nici anul 2010 nu va aduce pentru proprietari o echilibrare a balanei. Accelerareaprocesului de echilibrare a pieei este condiionat de o revenire a mediului de business, o reluare acreterii economice, dar aceasta nu este probabil a se produce mai devreme de 2011.

O revenire la nivelul anului 2008 este greu de progonzat, dar Romnia pare s aib o poziieprivilegiat raportat la celelalte ri, deoarece este nc o pia emergent, cu posibiliti de absorbie inevoie de investiii n infrastructur, locuine, imobile birouri i nu numai. Acest lucru s-ar putea petrecen aproximativ 5-7 ani.


7/11



----- RealTime Imobiliar - Reprezentanii RealTime previzioneaz c n urmtorii 2-3 ani se vaconstrui foarte puin, va crete gradul de neocupare, va scdea chiria lunar i vom avea un ritm derelocare pentru restructurare destul de dinamic astfel nct anul 2010 va depi, ca numr de tranzacii,anul 2008.

----- ROND Exclusive Potrivit reprezentanilor Rond, n umtorii 2-3 ani se vor finaliza cldirile dejancepute a cror finanare nu a fost supendat, sau care au fost construite din fonduri proprii. n schimbnoi proiecte, cel mai probabil, nu vor fi ncepute. Un motiv ar fi durata mare de cutare i, respectiv,gsire a terenurilor potrivite pentru iniierea proiectelor noi la pre ct mai avantajos, astfel nctponderea acestuia s fie ct mai mic n preul final al construciei. Un alt motiv este c dezvoltatorii nusunt susinui nici de ctre piaa financiar, deoarece costurile finanrii sunt foarte mari.

(6) Cum a evoluat cererea de spaii de birouri pe zone? Ai observat o migraie a solicitrilordinspre anumite zone ctre altele?Evoluiile sunt cauzate pe de o parte de costuri, pe de alt parte de facilitile specifice zonei.Se contureaz o tendin de migrare dinspre nord spre centru.

----- Colliers Piaa spaiilor de birouri a fost ultimul segment imobiliar afectat de criza economic. Cutoate acestea, a nregistrat un nivel sczut de cerere n primele ase luni ale anului 2009. Conformreprezentanilor Colliers, doar 31,000 mp au fost nchiriai n aceast perioad, n scdere cu 70% fade prima jumtate a anului 2008. Aproximativ jumtate din acest spaiu a fost localizat n zoneperiferice, o contribuie semnificativ la aceast situaie venind din partea unei tranzacii de peste 6,000mp ncheiat de o instituie public pentru o perioad scurt de timp.

----- DTZEchinox - Reprezentanii DTZ au sesizat c ponderea cea mai mare din cererea potenial despaii de birouri este ndreptat ctre spaii cu o accesibilitate bun i cu preuri cuprinse ntre 10-18euro/mp. O zon care a nceput s fie evitat este Pipera, n timp ce o parte din chiriaii cldirilor dinPipera au n plan gsirea unui spaiu cu o accesibilitate mai bun la finalul contractului existent.Tranzaciile importante din S1 cuprind urmtoarele zone:

Zona de est: Enel-1,500 mp, cldirea Rams Business Park Zona Iancu de Hunedoara : Citroen-1,000 mp, cldirea Metropolis Zona Izvor: Apa Nova-890mp, cldirea Izvor Piata Presei Libere: AutoItalia Maseratti- cldirea City Gate Zona Militari: Ludan Grup-1,500 mp, cldire strada Virtuii

----- EpsilonImobiliare Conform Epsilon Imobiliare, cererea pentru spaiile de birouri a sczut n2009 i foarte multe companii s-au concentrat pe renegocierea chiriilor. Zona Pipera a sczut n topulpreferinelor chiriailor, unul dintre motive fiind i dezvoltarea greoaie a infrastructurii. La polul opus,odat cu livrarea unui stoc important n zona Floreasca - Barbu Vcrescu, multe companii i-aundreptat atenia ctre aceast zon, chiriile fiind relativ sczute, iar accesul la mijloacele de transport ncomun, inclusiv metrou, foarte bun.

----- Esop Reprezentanii Esop observ c ultimele 12 luni au adus o migrare a solicitrilor de spaiide birouri ctre zonele centrale i ultra-centrale i de regul ctre cldiri de birouri. n top se afl zoneleAviatorilor, Charles de Gaulle, Roman, Universitate, n detrimentul unor zone considerate bune ntrecut, precum Unirii, Domenii, sau altele i mai puin centrale.


8/11



n ceea ce privete criteriul clasei cldirilor, bugetele mult reduse ale companiilor (ce au variat n2009 ntre 10-16 Eu/mp) au determinat o concentrare a tranzaciilor ctre spaiile de clasa B si B+,spaii ce au avut o politic de pre mai flexibil. Spaiile de clasa A au fost cel mai puin tranzacionate nultimele 18 luni, din cauz c majoritatea companiilor au amnat att extinderile, ct i upgrade-urile de

imagine n ceea ce privete sediul (acestea fiind principalele raiuni pentru solicitrile de clasa A).

----- RealTime Imobiliar - Realtime noteaz o scdere a cererii pentru zona de nord i creteri foartemici ale cererii pentru celelalte zone.

----- ROND Exclusive - Reprezentanii Rond susin c nu poate fi vorba de o evoluie a spaiilor debirouri doar pe zone, innd cont de faptul ca n aceast perioad companiile i-au relocat activitatealund n considerare mai multe aspecte: preul de nchiriere, accesul facil la mijloacele de transport ncomun, disponibilitatea locurilor de parcare, un plus de imagine dat de locaie, toate la un cost mai mic.n consecin, dac pn la sfritul anului 2008 zona de nord era cea mai cautat i implicit cea maiscump, criza economic a atras migraia din aceast zon ctre zone centrale i semicentrale care aucunoscut dezvoltare accentuat pe segmentul de office.

(7) ntre ce niveluri de pre per metru ptrat se ncadreaz ofertele de spaii de birouri nprezent?

Nivelurile preurilor pe metru ptrat ntre care se situeaz acum chiriile pentru spaiile debirouri difer de la zon la zon, depinznd i de calitatea i caracteristicile cldirii.

----- Colliers - Chiriile au nregistrat o scdere medie de 15% pn la 20% n primul semestru, chiriaiicutnd s-i renegocieze contractele n aceast perioad. O schimbare major pe pia const n acest

transfer al puterii de negociere de la proprietari la chiriai, cauzat de nivelul foarte sczut al cererii ide oferta crescut de spaii noi cu suprafeele mari oferite spre nchiriere. n consecin, proprietariisunt n prezent dispui s ofere stimulente importante (termene de nchiriere mai scurte, chirii redusepentru primii ani, luni cu chirie gratuit, sume oferite pentru amenajarea birourilor, etc) pentru a seasigura de procente ridicate de nchiriere.

Colliers Centru Semi-Centru PeriferieChirii (EUR/mp/lun) 18-20 14-18 10-14

----- DTZEchinox - Comparativ cu ultima parte a anului 2008, pe parcursul ultimelor 6 luni, nivelul

chiriilor pentru spaii de birouri a nregistrat o scdere de 8 10% (zone centrale), respectiv de 12 13% (zonelor n afara centrului). Zona Pipera nregistreaz cele mai drastice scderi ale nivelului denchiriere, cu procente nc greu de estimat. Tendina le este comun tuturor capitalelor central i esteuropene. n Varovia, de pild, chiria pentru spaiile centrale a cunoscut o descretere de aproximativ10%, de la 30 la 27 euro/mp/lun. Praga are chirii similare cu Bucuretiul, n condiiile n care stocul despaii de birouri este dublu i gradul de neocupare n T1 este de 10%, superior celui de 6.8% nregistratn Bucureti pentru aceeai perioad.


9/11



DTZ Echinox Centru Semi-Centru PeriferieChirii (EUR/mp/luna) 21 - 23 17 - 19 12-14

----- EpsilonImobiliare Chiriile variaz de la zona la zona, n Pipera (zona Voluntari) existndoferte i pentru 10 euro/mp/lun. Cele mai ridicate chirii au rmas pentru centrul Capitalei, ns iaici nivelul este de sub 20 euro/mp/lun.

----- Esop Esopfurnizeaz olist complet de date statistice:

ESOPTip spatiu Zona

Chirii mediiprezentare(Eu/mp)

Bugetecompanii(Eu/mp)

Centre de afaceriClasa A

Unirii-Universitate-Romana-Victoriei Charles de Gaulle

19,0 - 22,5 17,0 - 18,5

Centru-Nord, Centru-Vest siadiacent

16,5 - 19,5 14,0 - 16,5

Centre de afaceriClasa B

Unirii-Universitate-Romana-Victoriei Charles de Gaulle

16,0 - 18,5 13,5 - 16,5

central *) 14,5 - 16,5 12,0 - 14,5

Imobile independentede talie mica si medie

central 13,0 - 17,0 12,0 - 14,5

semicentral **) 11,0 - 14,0 9,0 - 12,0

Spatii birourireconvertite sirenovate

central 9,0 - 13,0 8,0 - 11,5

semicentral 8,0 - 11,5 7,5 - 10,5

Vile de patrimoniu central 19,0 - 23,0 16,0 - 18,0

Vile noi sau renovate

pentru birouricentral 13,5 - 17,0 12,0 - 13,5

semicentral 11,5 - 14,0 10,0 - 12,0

Vile central 12,5 - 14,5 10,5 - 12,5

semicentral 10,5 - 12,5 8,0 - 11,0

Not:*) central - n interiorul magistralei de metrou M1**) semicentral - n exteriorul magistralei de metrou M1

----- RealTime Imobiliar - Costul mediu furnizat de RealTime este de8-24 euro/mp/lun.

----- ROND Exclusive - Limita maxim de pre a fost atins pentru imobilele de birouri cu finisaje idotri excelente. Preurile de tranzacionare per metru ptrat se ncadreaz n urmtoarele marje:

ROND Exclusive Ultracentral Centru Semi-CentruChirii (EUR/mp/luna) 13-17 10-12 8-10


10/11



(8) Putei estima un nivel al gradului de ocupare (sau, dup caz, neocupare) existent nprezent n cldirile de birouri din Romnia, pe clase?

Gradul de neocupare este n cretere momentan. Procentajele estimate sunt similare pentru

toate companiile chestionate.

----- Colliers - Cererea slab corelat cu cea mai mare suprafata de spaii de birouri livrat ntr-operioad de ase luni, au condus la o rat total de neocupare de 13%, situaie neobinuit pentru piaade birouri din Bucureti care a nregistrat o rat de neocupare aproape nul n ultimii ani.

Colliers GeneralGrad de neocupare 13%

----- DTZEchinox - La nivel naional (exceptnd capitala) volumul tranzaciilor a fost foarte redus: 2tranzacii intermediate de companii imobiliare n Braov ( 9,500 mp) i 1 n Cluj (1,000 mp). nBucureti gradul de ocupare la finalul T2, 2009 este 88%, ntr-o scdere continu fa de anul trecut.

DTZ Echinox GeneralGrad de neocupare 12%

Evoluia gradului de neocupare a spaiilorde birouri din Bucureti, 2008-2009

Not:*) Procentele sunt raportate la stocul total

de spaii de birouri din Bucureti

----- EpsilonImobiliare O clasificare pe clase este dificil deoarece majoritatea studiilor sunt

realizate pentru spaiile de clasa A. Pe acest segment, gradul de ocupare a fost de circa 90%, respectivgradul de neocupare a crescut la aproximativ 10%.

Epsilon Imobiliare Clasa AGrad de neocupare 10%

----- Esop Conform studiilor Esop, gradul de neocupare pe clase la momentul actual este:

ESOP Clasa A Clasa B Clasa CGrad de neocupare 9,5% - 10,5% 11,5% - 12% 13% - 14%

Pentru Clasa A se estimeaz o cretere n T1 2010 ctre 12-15% (cnd vor fi finalizate ultimeleimobile anunate pentru acest an)

Pentru Clasa B se estimeaz o cretere n T1 2010 ctre 14-18%----- RealTime Imobiliar

RealTime Imobiliar Clasa A Clasa BGrad de neocupare 15%-20% 30%-35%

----- ROND Exclusive - Nu se poate estima un nivel al gradului de ocupare, ns avem o tendin decreere a gradului de neocupare, care se va accentua dac instabilitatea economic se menine.


11/11



(9) Care considerai c sunt oportunitile pieei cldirilor de birouri pentru anul 2009?

Dei piaa cldirilor de birouri a suferit modificri provocate de criza economic global, eanu este lipsit de oportuniti pentru perioada urmtoare, n special n zona costurilor.

----- Colliers - n urma schimbrilor cauzate de criza economic, piaa de birouri s-a transformat dintr-o pia a proprietarilor ntr-o pia a chiriailor care capt multiple avantaje. Proprietarii au sczutnivelul chiriilor i sunt mult mai flexibili n ceea ce privete negocierea termenilor contractului, oferinddiferite stimulente: luni gratuite, buget pentru fit-out sau un sistem de pre escaladat.

Pe de alt parte, o caracteristic a perioadei este durata scurt a contractelor, spre avantajulambelor pri: chiriaii prin angajamente pe durat scurt, iar proprietarii prin posibiliatea derenegociere a termenilor la momentul cnd piaa i va reveni.----- DTZEchinox - Piaa de birouri ofer potenialilor chiriai soluii adaptate contextului economic:

preuri mai mici cu 5% pn la 15% proprietari foarte flexibili n ceea ce privete termenii comerciali flexibilitate din partea ageniilor privind contractele de colaborare

----- EpsilonImobiliare n perioada urmtoare vor aprea la vnzare multe cldiri de birouri goale,la preuri foarte atractive. Pe de alt parte, este nevoie de mult capital propriu (fr credite) i de multrbdare. Investiia merit efortul deoarce poate genera un profit considerabil pe termen mediu.----- Esop Oportunitile sunt de partea companiilor n cutarea unui sediu, deoarece pot gsi spaiide dimensiuni variate (mici, medii i mari) n aproape toate cldirile din Bucureti. Chiriile s-au redussemnificativ, la fel si condiiile de nchiriere. Este un moment excelent pentru a planifica o relocare, nspecial pentru companiile care i-au restructurat procesele interne.----- RealTime Imobiliar - Marele beneficiu al perioadei este cel al costurilor, ajungndu-se la un nivelal chiriilor de 12-14 euro/mp/lun pentru spaii de 100-300 mp.----- ROND Exclusive - Oportunitile n 2009 provin de la cldirile situate n zon central iultracentral, unde preurile au sczut n acelai ritm cu creterea ofertei. Preurile s-au diminuat idatorit gestionrii eficiente i a reducerii costurilor de ntreinere ale cldirilor.

(10) Cum estimai c va evolua cererea pentru birourile de tip all-inclusive?

O noutate pe pia i un segment cu potenial de cretere l reprezint birourile all-inclusive.

----- Colliers - Birourile tip all-inclusive au fost preferate de firmele start-up deoarece ofer pe lngtoate facilitatile unui birou complet mobilat i utilat, un contract flexibil i suprafee mici.----- DTZEchinox - Interesul consumatorilor pentru birourile all inclusive a crescut i va continua screasc fiind perfect adaptate unei situaii de criz. Principalele atuuri:

disponibilitate imediat a spaiilor eliminarea costurilor iniiale pe care le presupune relocarea posibilitatea contractrii de suprafee mici termenul contractului poate varia de la cteva zile la civa ani

----- ROND Exclusive - De la introducerea acestui nou segment de birouri all- inclusive acum 5 ani,curentul a fost acendent fiind vorba de un serviciu nou care aduce confort i calitate vieii locatorilor.Spre deosebire de spaiile standard cuantificate la metru ptrat, cele all-inclusive se taxeaz lapersoan.Costul lunar pentru o persoan este cuprins ntre 500 si 600 de euro. Din acest motiv,reprezentanii Rond nu cred c aceste biroui pot constitui o alternativ real pentru piaa din Romnia.

Piaţa clădirilor de birouri

Documents

Transcript of Piaţa clădirilor de birouri