www.schoenherr.eu

Noutăți privind materia contractului de locațiune în viziunea noului Cod Civil

av. Mădălina Mitan,

av. dr. Simona Chirică,

Baroul Bucureşti, SCA Schoenherr şi Asociaţii

1. Rezumat

Începând cu 1 octombrie 2011 a intrat în vigoare noul Cod Civil1 ce are ca principale deziderate ca prin reglementările sale să răspundă nevoilor concrete ale societății românești actuale și să asigure un instrument modern de reglementare a relațiilor sociale actuale în plină dezvoltare. Materia contractelor, printre care şi contractul de locaţiune, a făcut obiectul preocupării legiuitorului noului Cod Civil, care în ceea ce privește contractul de locațiune a amendat semnificativ materia privind acest tip de contract. În ciuda efortului legiuitorului de a îmbunătăţi reglementarea anterioară în această materie, unele din reglementările noi sunt totuși criticabile.

Lucrarea de față își propune abordarea noutăților introduse de noul Cod Civil în materia contractului de locațiune, ca gen și în materia contractului de închiriere, ca specie. După prezentarea regulilor generale aplicabile contractului de locațiune, astfel cum rezultă acestea în lumina noului Cod Civil, vom aborda regulile speciale prevăzute în materia contractului de închiriere a locuinței.

2. Introducere

Vechiul Cod Civil român2 adoptat în 1864, intrat în vigoare la 1 decembrie 1865, a reprezentat până la intrarea în vigoare a noului Cod Civil, actul normativ care cuprindea principalele norme ale dreptului civil român. Elaborat în anul 1864 după modelul Codului Civil francez din 1804 (Codul Napoleon) și după proiectul de Cod Civil italian, vechiul Cod Civil a fost abrogat, modificat și completat de-a lungul timpului pentru ca la 1 octombrie 2011, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod Civil să fie abrogat implicit în totalitate.

3. Contractul de locațiune în lumina vechiului Cod Civil

Originile contractului de locațiune se găsesc înrădăcinate în dreptul roman. Vechiul Cod Civil trata în art. 1.411 contractul de locațiune ca fiind un contract prin care una din părțile contractante se îndatorește a asigura celeilalte folosința unui lucru pentru un timp

1 Adoptat prin Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 511 din 24.07.2009, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil. 2 Publicat în Monitorul Oficial nr. 271 din 04.12.1864, astfel cum a fost ulterior amendat și completat.

determinat, în schimbul unui preț determinat. Anterior noului Cod Civil contractul de locațiune beneficia de o reglementare generală în cuprinsul vechiului Cod Civil și de o serie de reglementări speciale cuprinse într-un număr de acte normative speciale, cum ar fi Legea locuinței nr. 114/19963, Legea arendării nr. 14/19964, O.U.G. nr. 40/19995, O.U.G. nr. 80/20016, etc. Vechiul Cod Civil reglementa în principiu regulile generale aplicabile contractului de locațiune ca specie iar actele normative speciale stipulau norme derogatorii de la prevederile vechiul Cod Civil în materia locațiunii unor suprafețe locative (denumită închiriere), respectiv în materia locațiunii fondurilor rurale (contractul de arendare).

Aceste două tipuri de contracte, contractul de închiriere și contractul de arendare reprezintă numai varietăți ale locațiunii de drept comun cărora li se aplicau în completarea prevederilor generale ale vechiului Cod Civil, normele prevăzute în legile speciale.

4. Contractul de locațiune în lumina noului Cod Civil

În structura noului Cod Civil, legiuitorul a rezervat contractului de locaţiune Capitolul al V-lea, art. 1.777 – 1.850. În cadrul acestui capitol se stabilesc, în primul rând, regulile referitoare la natura locaţiunii, drepturile şi obligaţiile rezultând din contractul de locaţiune, precum şi încetarea acestuia. Se prevăd de asemenea reguli particulare cu privire la contractul de închiriere a locuinţei și la contractul de arendare.

Astfel, noul Cod Civil preia în mare parte prevederile vechiului Cod Civil, precum și principiile deja consacrate în doctrină cu privire la contractul de locațiune și integrează de asemenea prevederile art. 21-33 din Legea locuinței nr. 114/1996 cu privire la închirierea locuinței, respectiv pe cele ale Legii arendării nr. 14/1996 în ceea ce privește contractul de arendare.

Conform Legii de punere în aplicare a noului Cod Civil nr. 71/20117, la 1 octombrie 2011, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod Civil, s-au abrogat prevederile art. 21-33 din Legea locuinței nr. 114/1996 și Legea arendării nr. 14/1996, în totalitate.

3 Republicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 393 din 31.12.1997, astfel cum a fost ulterior amendată și completată. 4 Publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 91 din 07.04.1994, astfel cum a fost ulterior amendată și completată. 5 O.U.G: nr. 40/1996 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 148 din 08.04.1999, astfel cum a fost ulterior amendată și completată. 6 O.U.G. nr. 80/2001 privind stabilirea unor măsuri pentru asigurarea, temporar, a locuinţelor de serviciu necesare unor categorii de personal din cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale şi instituţiilor publice, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 313 din 12.06.2001. 7 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 409 din 10.06.2011, astfel cum a fost ulterior amendată și completată.

Lucrarea de față își propune identificarea principalelor noutăți și modificări introduse de noul Cod Civil în materia contractului de locaţiune ca gen şi în materia contractului de închiriere a locuinţei, ca specie.

A. Contractul de locaţiune

A.1. Natura dreptului de folosință născut în baza contractului de locațiune

Codul Civil prevede la art. 551 cu titlu de noutate că dreptul de folosință este inclus în categoria drepturilor reale. Această nouă încadrare juridică a dat deja naştere unor controverse doctrinare.

Pentru a putea clarifica acest aspect controversat, se impune analiza a cel puţin următoarelor aspecte:

(i) dacă, la noua încadrare de la art. 551 din noul Cod Civil, legiuitorul (a) a avut în vedere doar dreptul de folosinţă gratuită a unor bunuri proprietate publică şi (b) nu a folosit în mod eronat termenul de „drept de folosinţă”, respectiv nu a dorit să facă nicio distincţie, încadrând dreptul de folosinţă, în general, ca fiind o categorie distinctă de drepturi reale ;

(ii) structura noului Cod Civil și economia reglementărilor acestuia.

(i) În ceea ce privește natura juridică a dreptului de folosință gratuită a unor bunuri proprietate publică, doctrinarii8 au inclus în categoria drepturilor reale dreptul de folosință a bunurilor proprietate publică, deoarece permite titularului exercitarea anumitor prerogative asupra bunurilor primite în folosință.

Cu privire la natura juridică a dreptului de folosință născut în baza unui contract de locațiune, în doctrină au existat o serie de controverse. Astfel, au fost unii doctrinari9 care au susținut că dreptul de folosință al locatarului ar fi un drept real în considerarea următoarelor motive:

- locatarul se poate apăra împotriva tulburărilor de fapt prin acțiunea posesorie;

- în anumite condiții, locatarul se bucură de un drept de urmărire față de terțul dobânditor precum și față de creditorii urmăritori;

- contractul de locațiune având ca obiect un bun imobil este supus formalităților de publicitate prin notarea conctractului în cartea funciară.

8 Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a II-a, revăzută și adăugită, Ed. Hamangiu, 2007,

pag. 25 9 M. Cantacuzino, Curs de drept civil, Craiova, pag. 670

Totuși, majoritatea doctrinarilor10 au opinat în sensul caracterului de drept de creanță al dreptului de folosință născut în baza unui contract de locațiune, opinie la care ne raliem. Astfel, dreptul de folosință al locatarului nu se poate încadra în categoria drepturilor reale deoarece prin definiția dată acestora din urmă, drepturile reale presupun exercitarea de către titularii lor a anumitor puteri și prerogative în mod direct și nemijlocit, fără intervenția altei persoane11, pe când exercitarea dreptului de folosință al locatarului se realizează prin intermediul locatorului. Având în vedere definiția dreptului de creanță de a fi un drept subiectiv patrimonial în virtutea căruia creditorul poate pretinde debitorului său să dea, să facă sau să nu facă ceva, reiese că locatarul este un creditor față de locatorul – debitor care este dator să asigure folosința bunului ce face obiectul locațiunii.

Considerentele reținute de doctrină cu privire la natura juridică a celor două drepturi de folosință rămân valabile în continuare și în lumina noului Cod Civil, deoarece înțelesul noțiunilor de drept real și drept de creanță au rămas neschimbate.

(ii) Pentru a stabili dacă dreptul de folosință prevăzut în art. 551 din noul Cod Civil include atât dreptul de folosință gratuită a unor bunuri proprietate publică cât și dreptul de folosință al locatarului în general, trebuie analizată și structura noului Cod Civil. Astfel, Titlul I din Cartea a III-a din noul Cod Civil intitulat Bunurile și drepturile reale în general, după ce enumeră drepturile reale recunoscute ca atare în dreptul român realizează o unificare a dispoziţiilor privind dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale, existente în reglementări disparate, ţinând cont de soluţiile din doctrină şi jurisprudenţă în această materie. Expunerea de motive a noului Cod Civil prevede că pe temeiul dreptului de proprietate privată şi al dreptului de proprietate publică, au fost reglementate toate celelalte drepturi reale principale: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă gratuită. În aceeași Carte I a noului Cod Civil, legiuitorul a rezervat dreptului de folosință cu titlu gratuit asupra bunurilor proprietate publică secțiunea a 4-a din Capitolul II Drepturile reale corespunzătoare proprietății publice din Titlul VI Poprietatea publică.

În schimb, contractul de locațiune a fost tratat de noul Cod Civil în Cartea a V-a Despre obligații, Titlul IX Diferite contracte speciale, nefiind inclus de legiuitor alături de celelalte drepturi reale în Cartea I a noului Cod Civil.

Având în vedere considerentele expuse anterior la punctele (i) și (ii) se poate interpreta că doar dreptul de folosință gratuită asupra bunurilor proprietate publică a fost

10 Camelia Toader, Marian Nicolae, Romeo Popescu, Bogdan Dumitrache, Instituții de drept civil – Cusr selectiv

pentru licență 2006 – 2007, Ed. Universul Juridic, pag. 389; Stanciu D. Cărpenaru, Liviu Stănciulescu, Vasile Nemeş, Contracte civile şi comerciale, Editura Hamangiu, Bucureşti, pag. 103; Ion Dogaru, Edmond Gabriel Olteanu, Lucian Bernd Săuleanu, Bazele dreptului civil. Volumul IV. Contracte speciale, Editura C.H.Beck, Bucureşti, 2009, pag. 441; Camelia Toader, Drept Civil. Contracte Speciale, ediția a 3-a, ed. C.H.Beck, București, 2008, pag. 166.

11 Corneliu Bîrsan, op. cit., pag. 17

considerat de către legiuitorul român în categoria drepturilor reale și doar atunci când acesta este corespunzător proprietății publice, rămânând ca dreptul de folosință al locatarului născut în baza unui contract de locațiune să fie în continuare inclus în categoria drepturilor de creanță. Pentru evitarea oricăror confuzii, de lege ferenda, considerăm că legiuitorul va trebui ca la enumerarea de la art. 551, să folosească în locul sintagmei „drept de folosință” expresia „drept de folosință cu titlu gratuit asupra bunurilor proprietate publică”.

A.2 Noțiunea contractului de locațiune

Conform art. 1.777 al noului Cod Civil, contractul de locaţiune este definit că fiind contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie. Observăm că această definiție a contractului de locațiune nu aduce noutăți față de vechea reglementare anterioară noului Cod Civil.

Locaţiunea poate îmbrăca două forme, şi anume: (i) închirierea, având ca obiect bunuri imobile sau bunuri mobile, şi (b) arendarea, având ca obiect bunuri agricole.

Remarcăm că noul Cod Civil introduce cu titlu de noutate și o a treia categorie, şi anume locațiunea spațiilor destinate exercitării activității de către un profesionist, contract căruia i se aplică regulile generale cuprinse în Secțiunea 1 a Capitolului V al noului Cod Civil împreună cu o serie de reguli speciale din materia închirierii locuințelor, în ceea ce privește denunțarea contractului încheiat pe durată nedeterminată, dreptul de preferință al chiriașului, folosirea părților și instalațiilor comune ale clădirii, rezilierea contractului, respectiv evacuarea chiriașului. Având în vedere cuprinsul articolului 3 din Titlul Preliminar al noului Cod Civil, prevederile privind locațiunea spațiilor destinate exercitării activității de către un profesionist urmează a se aplica în cazul contractelor de locațiune încheiate cu locatarii - persoane care exploatează o întreprindere, în sensul noului Cod Civil, printre care se numără comercianții, întreprinzătorii, operatorii economici, precum și orice alte persoane autorizate să desfășoare activități economice sau profesionale.

A.3. Capacitatea părților contractului de locațiune

În ceea ce privește capacitatea părților care pot încheia un contract de locațiune nu au fost aduse modificări față de reglementarea anterioară. Astfel, contractul de locațiune fiind considerat un act de administrare, atât locatorul cât și locatarul trebuie să aibă capacitatea cerută pentru încheierea unor acte de administrare. Totuși, contractul de locațiune încheiat pe o durată mai mare de 5 ani este considerat un act de dispoziție și astfel nu poate fi încheiat de persoanele care potrivit legii nu pot face decât acte de administrare.

În ceea ce privește incapacitățile de a încheia un contract de locațiune, noul Cod Civil face trimitere la incapacitățile prevăzute în materia contractului de vânzare cumpărare. Astfel, sunt incapabili să încheie contracte de locațiune:

(i) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le dea în locațiune;

(ii) părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă;

(iii) funcționarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvență, executorii, precum și alte asemenea persoane, care ar putea influența condițiile locațiunii făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează.

Interdicțiile de la (i) și (ii) se sancționează cu nulitatea relativă a contractului de locațiune iar cea prevăzută la (iii) cu nulitatea absolută a contractului de locațiune12.

De asemenea, persoanele prevăzute la (i) – (iii) de mai sus nu pot să dea în locațiune bunurile proprii pentru un preț (chirie) care constă într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori a cărui administrare o supraveghează, după caz.

Noul Cod Civil face de asemenea trimitere la prevederile din materia contractului de vânzare cumpărare a drepturilor litigioase ce urmează a se aplica prin analogie și în cazul contractului de locațiune inclusiv atunci când există un litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locațiunii. Astfel, art. 1.653 alin. (1) din noul Cod Civil interzice anumitor categorii profesionale (ex. magistraţii, avocaţii, executorii, notarii publici, etc.) cumpărarea de drepturi litigioase care sunt de competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea. Alin. (2) al art. 1653 noul Cod Civil prevede și anumite cazuri în care interdicţia cumpărării de drepturi ligioase de către categoriile de persoane menţionate la alin. (1) este înlăturată și anume ieşirea din indiviziune, plata unei creanţe, apărarea unui drept asupra bunului propriu.

A.4. Forma contractului de locațiune

Deşi noul Cod Civil prevede în mod expres caracterul de contract consensual al contractului de locațiune, în sensul în care contractul se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra (i) bunului ce face obiectul contractului de locațiune și (ii) asupra prețului, chiriei pe care locatarul urmează să o plătească locatorului în schimbul folosinței bunului închiriat, totuşi pentru a constitui titluri executorii pentru plata chiriei şi pentru predarea, respectiv pentru restituirea bunului, contractele de locaţiune ar trebui încheiate în formă autentică sau sub semnătură privată şi înregistrate la organele fiscale competente. Vom reveni cu precizări suplimentare cu privire la caracterul de titlu executoriu al contractului de locațiune la punctele A.7 și A.10 de mai jos.

12 Potrivit prevederilor art. 1.247 alin. (4) din noul Cod Civil contractul lovit de nulitate absolută nu este susceptibil de confirmare decât în cazurile prevăzute de lege, cum sunt cele menționate la art. 197 alin (2), art. 294 alin. (2), art. 295 alin. (2) din noul Cod Civil.

Deși noul Cod Civil menține caracterul de contract consensual al contractului de locațiune, în lipsa unui înscris care să constate existența și conținutul contractului de locațiune proba acestuia se poate dovedi greu de efectuat.

A.5. Preţul contractului de locațiune

În ceea ce priveşte preţul contractului, noul Cod Civil numeşte în mod expres preţul locaţiunii drept „chirie”. Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii. Chiria trebuie să fie serioasă și determinată sau cel puțin determinabilă.

Noul Cod Civil face trimitere la prevederile acestuia privind prețul în cadrul contractului de vânzare cumpărare ce se vor aplica prin analogie și în cazul contractului de locațiune. Din noutățile prevăzute de noul Cod Civil în privința prețului vânzării ne vom opri aici doar asupra caracterului determinabil al prețului. Astfel, dacă într-un contract de locațiune părțile nu au stabilit chiria ce urmează a fi achitată de locatar în schimbul folosinței bunului dat în locațiune de locator, contractul este valabil dacă părţile au convenit asupra unei modalităţi prin care chiria poate fi determinată ulterior, dar nu mai târziu de data plăţii şi care nu necesită un nou acord de voinţă al părţilor (art. 1.661 noul Cod Civil).

Noul Cod Civil vine să acopere lipsa de reglementare din legislația anterioară în situaţia în care terţul nu îşi îndeplinea obligaţia de determinare a chiriei. Acum, într-un astfel de caz, în art. 1.662 alin. (2) noul Cod Civil introduce posibilitatea preşedintelui judecătoriei de la locul încheierii contractului de a desemna un expert pentru a determina chiria dacă părţile nu se înţeleg. De asemenea, se introduce un termen limită de un an de zile de la data încheierii contractului, timp în care părţile sunt obligate să determine chiria, sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului de locațiune, însă doar dacă părțile nu au stabilit o altă modalitate de determinare a chiriei.

A.6. Durata contractului de locațiune

Un element de noutate introdus de noul Cod Civil în materia contractului de locațiune îl reprezintă limitarea duratei acestuia la 49 de ani, operând reducerea corespunzătoare de drept în cazul în care părţile stipulează un termen mai lung. Noul Cod Civil prevede și un set de reguli care se vor aplica în cazul în care părţile nu au prevăzut durata locaţiunii şi nu au înţeles să contracteze pe o durată nedeterminată. Astfel, în lipsa uzanțelor, contractul de locațiune se va considera încheiat:

(i) în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activității unui profesionist, pentru un termen de un an;

(ii) în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate, pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria;

(iii) în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil, pe durata locaţiunii imobilului.

A.7. Obligaţiile locatorului

În mare parte, materia obligațiilor locatorului și locatarului izvorând dintr-un contract de locațiune au fost preluate din vechiul Cod Civil şi din doctrină, aducându-se totuși o serie de completări noi. Astfel, chiar în lipsă de stipulație expresă, locatorul este ținut de executarea următoarelor obligații:

a) să predea locatarului bunul obiect al locațiunii;

b) să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toata durata locațiunii;

c) sa asigure locatarului folosința liniștită și utilă a bunului pe tot timpul locațiunii.

Observăm că sunt prevăzute în sarcina locatorului aceleași obligații ca cele rezultate din vechiul Cod Civil.

Totuși, obligaţia locatorului de predare a bunului obiect al locaţiunii a fost completată prin aceea că locatorul trebuie să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia.

În ceea ce privește obligația locatorului de a menține bunul în stare corespunzătoare o serie de noutăți sunt introduse de noul Cod Civil. Astfel, dacă anterior în lipsa efectuării de către locator a reparațiilor necesare, locatarul putea să ceară instanței de judecată (i) fie obligarea locatorului de a efectua aceste reparații, sub sancțiunea plății de daune cominatorii, (ii) fie autorizarea de a le efectua în contul locatorului reținând din chirie cheltuielile efectuate în acest scop, noul Cod Civil prevede noi soluții care să evite înregistrarea pe rolul instanțelor a unor litigii de acest gen. Astfel, conform noului Cod Civil, dacă locatorul, deşi încunoștințat de locatar nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparațiile pot fi făcute direct de locatar, într-un astfel de caz, locatorul fiind dator să plătească locatarului atât sumele avansate de acesta în scopul efectuării acestor reparații cât și dobânzi calculate de la data efectuării cheltuielilor. Mai mult, în caz de urgență, locatarul îl poate înștiința pe locator și după începerea reparațiilor, caz în care dobânzile la sumele avansate vor curge doar de la data înștiințării locatorului.

Cu privire la obligația de garanție a locatorului se introduc o serie de noutăți, în sensul în care locatorul poate fi ținut responsabil și pentru viciile aparente însă numai atunci când acestea cauzează prejudicii vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului. Considerăm totuși că această răspundere ar putea opera și în cazul în care prejudiciile sunt suferite și de alte persoane în afara locatarului, cum sunt de exemplu persoanele care locuiesc împreună cu acesta.

De asemena, locatorul garantează contra viciilor care împiedică sau afectează folosinţa bunului obiect al locațiunii, chiar dacă aceste vicii au apărut după încheierea contractului şi chiar dacă nu le-a cunoscut. Ca efect al garanţiei, locatorul este obligat, după caz, să îndepărteze viciul, să aplice o reducere proporţională a chiriei sau, dacă viciul este atât de grav încât dacă l-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locaţiune, contractul de locațiune va fi reziliat.

O noutate lăudabilă în domeniul obligației de garanție a locatorului o reprezintă garantarea locatarului împotriva tulburărilor de fapt ale unor terți, însă numai dacă aceste tulburările erau începute înaintea predării bunului și îl împiedică pe locatar să preia bunul. În plus, noul Cod Civil instituie în sarcina locatorului și o răspundere și pentru lipsa calităţii convenite a bunului dat în locațiune.

Menționăm de asemenea că prevederile noului Cod Civil cu privire la obligația de garanție a locatorului se vor aplica doar atunci când părțile contractului de locațiune nu modifică obligația de garanție prin convenția lor, în sensul agravării, limitării ori înlăturării acesteia.

A.8. Obligaţiile locatarului

În privința obligațiilor locatarului, noile prevederi ale Cod Civil nu diferă semnificativ de vechiul Cod Civil. Astfel, locatarul este ținut în continuare

a) să ia în primire bunul dat în locațiune;

b) să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract;

c) să folosească bunul cu prudență și diligență;

d) să restituie bunul la încetarea din orice cauză, a contractului de locațiune.

Locatarul are în continuare ca principală obligaţie plata chiriei în cuantumul şi la termenele stabilite prin contract. Noul Cod Civil introduce noutăţi în ceea ce priveşte data plăţii chiriei. Astfel, în lipsă de stipulaţie contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanţelor. Dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, locatarul va achita chiria, după cum urmează:

- în avans pentru toată durata contractului de locațiune, dacă aceasta nu depăşeşte o lună;

- în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata contractului de locaţiune este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;

- în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata contractului de locaţiune este de cel puţin un an.

Un element de noutate absolută în materia contractului de locațiune reglementat de noul Cod Civil este dat de caracterul de titlu executoriu al contractului de locațiune cu privire la obligația locatarului de plată a prețului echivalent folosinței bunului dat în locațiune, cu respectarea unor cerinţe de formă. Astfel, (i) contractele de locațiune care vor fi încheiate prin înscris sub semnătură privată și înregistrate la organele fiscale competente, dobândind astfel dată certă, precum și (ii) contractele de locațiune încheiate în formă autentică vor constitui titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa unor astfel de prevederi contractuale, astfel cum sunt stabilite prin lege. În virtutea caracterului de titlu executoriu al contractului de locațiune încheiat într-una din formele anterior amintite, locatorul va avea dreptul în momentul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a obligației locatarului de plată a chiriei, să solicite învestirea contractului de închiriere cu formulă executorie și ulterior să treacă la executarea silită a locatarului pentru plata chiriei. Astfel se scurtează perioada de timp în care locatorul îşi poate recupera creanţele faţă de locatar şi prin urmare se evită încărcarea instanțele judecătorești cu acest gen de litigii.

Noul Cod Civil a introdus și obligație nouă a locatarului de înstiințare a locatorului despre necesitatea efectuării reparaţiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă. Astfel, locatarul este obligat, sub sancţiunea plăţii de daune-interese şi a suportării oricăror alte cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparaţiilor ce cad în sarcina sa conform contractului.

Dacă în timpul locaţiunii bunul necesită reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii. Spre deosebire de reglementarea anterioară care prevedea un termen maxim de 40 de zile pentru efectuarea acestor reparații după care locatarul era îndreptățit la reducerea proporțională a chiriei, noul Cod Civil prevede că reparaţiile care durează mai mult de 10 zile îndreptățesc locatarul la scăderea chiriei proporțional cu timpul şi cu partea bunului de care acesta a fost lipsit.

A.9. Sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune

Noul Cod Civil aduce o serie de modificări şi în ceea ce priveşte sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune, făcându-se distincţie în funcţie de bunul dat în locaţiune.

Astfel, în cazul bunurilor imobile, sublocaţiunea şi cesiunea de contract, totală sau parţială sunt permise dacă nu sunt interzise în mod expres. Acest principiu exista și în reglementarea vechiului Cod Civil. Noul Cod Civil aduce o noutate în materia locațiunii bunului mobil, şi anume sublocaţiunea ori cesiunea bunului mobil, respectiv a contractului de locațiune cu privire la un bun mobil este permisă doar cu acordul scris al locatorului.

Interdicţia de a încheia o sublocaţiune o include şi pe aceea de a ceda locaţiunea. Interdicţia de a ceda locaţiunea nu o include pe aceea de a încheia o sublocaţiune. Pentru

a se înlătura interpretările doctrinei române13 în sensul în care clauza de interzicere a sublocațiunii sau cesiunii se interpretează restrictiv în sensul interzicerii sublocațiunii totale (respectiv cesiunii totale), sublocațiunea (respectiv cesiunea) parțială fiind permise, noul Cod Civil prevede în mod expres că interdicția de a încheia o sublocațiune privește atât sublocațiunea totală, cât și pe cea parțială, iar interdicția de a ceda locațiunea privește atât cesiunea totală, cât și pe cea parțială [art. 1806 alin. (2) din noul Cod Civil].

Diferit de reglementarea anterioară, noul Cod Civil reglementează o acţiune directă a locatorului împotriva sublocatarului. Astfel, în caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locaţiunii, locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal. Plata anticipată a chiriei către locatarul principal nu poate fi opusă locatorului. De asemenea, locatorul îşi păstrează acest drept chiar şi atunci când creanţa având ca obiect chiria datorată în temeiul sublocaţiunii a fost cedată. Locatorul poate, de asemenea, să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune. Prin aceste prevederi se intituie o excepție de la principiul relativității efectelor contractului, în sensul în care deși locatorul principal este un terț față de contractul de sublocațiune, acesta are o serie de acțiuni directe împotriva sublocatorului. În lipsa unor prevederi asemănătoare și în beneficiul sublocatarului, reiese că în cazul acestuia din urmă vor rămâne aplicabile în continuare vechile principii exprimate de doctrină14 în sensul în care sublocatarul se va putea îndrepta împotriva locatorului principal numai pe calea acțiunii oblice, respectiv pe temeiul răspunderii civile delictuale.

Conform art. 128 din Legea de punere în aplicare a noului Cod Civil dispozițiile noului Cod Civil cu privire la acțiunea directă a locatorului împotriva sublocatarului sunt aplicabile contractelor de sublocațiune încheiate după data intrării în vigoare a Codului Civil, chiar și în cazurile în care contractul de locațiune principal s-a încheiat anterior acestei date.

În ceea ce privește cesiunea contractului de locațiune în lumina noului Cod Civil se impun o serie de precizări. Deoarece vechiul Cod Civil nu recunoștea cesiunea de datorie, obiectul contractului de cesiune al locațiunii nu cuprindea contractul de locațiune în întregul său cu drepturi și obligații, ci doar drepturile locatarului, acesta din urmă rămânând în continuare obligat față de locator pentru îndeplinirea obligațiilor asumate prin contractul de locațiune. Noul Cod Civil recunoaște cu titlu de noutate în dreptul român posibilitatea unei părți contractuale să își substituie un terț în raporturile născute dintr-un contract (art. 1.315) precum și preluarea de datorie (art. 1.519). Prin prisma acestor modificări, noul Cod Civil prevede cesiunea contractului de locațiune în întregul

13 Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil Vol. II – Locațiunea, Închirierea locuinței, Arendarea – Antrepriza – Mandatul, ediția a IV-a actualizată de Lucian Mihai și Romeo Popescu, Ed. Universul Juridic, 2006, pag. 33; Camelia Toader, op. cit,, pag. 157; Ion Dogaru, Edmond Gabriel Olteanu, Lucian Bernd Săuleanu, op. cit., pag. 457. 14 Prof. univ. dr. Francisc Deak, op. cit., pag. 35

său, cu acordul prealabil al locatorului. Astfel, art. 1.808 din noul Cod Civil prevede că prin cesiunea contractului de locațiune de către locatar, cesionarul dobândește drepturile și este ținut de obligațiile locatarului izvorâte din contractul de locațiune.

A.10. Expirarea termenului contractului de locațiune şi tacita relocaţiune

Noul Cod Civil păstrează aceeași regulă anterioară conform căreia contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă. La încetarea termenului locațiunii se naște obligația locatarului să restituie bunul care face obiectulcontractului de locațiune. Pentru a facilita redobândirea bunului de către locator noul Cod Civil instituie cu titlu de noutate absolută la art. 1809 alin. 2 caracterul de titlu executoriu al contractului de locațiune în privința obligației de restituire a bunului la expirarea termenului. Însă pentru a fi considerat titlu executoriu, contractul de locațiune trebuie să îndeplinească o serie de condiții cumulative, după cum urmează:

(i) contractul de locațiune trebuie încheiat pe durată determinată. Această condiție este logică, deoarece numai în cazul unui contract de locațiune încheiat pe un anumit termen, la expirarea acestuia încetează de drept contractul și se naște obligația de restituire a bunului. Mai mult, aşa cum arătat anterior, durata locaţiunii este limitată la 49 de ani.

(ii) contractul de locațiune trebuie încheiat (a) fie prin înscris autentic, (b) fie prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent, dobândind astfel dată certă.

În ceea ce privește contractul de locațiune încheiat sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent o serie de precizări se impun. Din redactarea art. 1809 alin 2 din noul Cod Civil, putem interpreta că legiuitorul nu a dorit să facă distincţia între locatorii persoane fizice sau juridice. Prin urmare, reiese că, dacă sunt îndeplinite cerinţele indicate mai sus, contractul de locaţiune dobândeşte caracter de titlu executoriu în temeiul legii. Deşi exprimată până acum, criticăm interpretarea conform căreia numai locatorii persoane fizice ar putea beneficia de acest drept legal întrucât numai aceştia ar avea obligaţia legală de a înregistra contractele de locaţiune la autorităţile fiscal în vederea declarării, respectiv impunerii venitului obținut din cedarea folosinţei bunurilor. În virtutea caracterului de titlu executoriu al contractului de locațiune încheiat pe durată determinată într-una din formele anterior amintite, în cazul neîndeplinirii de către locatar a obligației de restituire a bunului închiriat, locatorul va solicita învestirea contractului de închiriere cu formulă executorie și va trece la evacuarea locatarului.

Au existat mai multe rațiuni în spatele acestei reglementări cu privire la caracterul de titlu executoriu al contractului de locațiune pentru evacuarea locatarului. În primul rând s-a dorit protejarea intereselor locatorului și prevenirea eventualelor abuzuri ale locatarilor care la expirarea termenului de locațiune refuză să-și execute obligația de restituire a bunului dat în locațiune. După ce a expirat termenul contractual nu este firesc ca proprietarul să fie nevoit să intenteze acțiune în instanță solicitând restituirea bunului,

respectiv evacuarea locatarului și, în cele mai multe cazuri, plata lipsei de folosință a bunului dat în locațiune, să plătească taxe de timbru, onorarii avocațiale, să piardă posibilitatea închirierii bunului unui alt locatar în condiții mult mai avantajoase, etc. S-a dorit astfel evitarea tututor acestor neajunsuri pe care le întâmpina în vechea reglementare locatorul. În al doilea rând, prin introducerea acestor prevederi s-a dorit și degrevarea instanțelor judecătorești de numeroasele acțiuni în evacuare introduse de locatorii care nu își puteau recupera bunul de la locatarii de rea-credință.

În ceea ce privește tacita relocațiune, noul Cod Civil introduce două noutăți pe care le vom detalia în cele ce urmează. Conform vechiului Cod Civil (art. 1.437 și art. 1.452) tacita relocațiune opera atunci când locatarul rămânea în folosința bunului închiriat și locatorul nu se împotrivea, oferind astfel acordul lui tacit la operarea relocațiunii. Noul Cod Civil adaugă celor două condiții anterioare, o a treia condiție necesară pentru a opera tacita relocațiune, și anume locatarul trebuie să-și îndeplinească obligațiile izvorâte din contractul de locațiune, cum ar fi plata chiriei, efectuarea reparațiilor locative, etc. Această condiție vizează de asemenea protejarea locatorului de reaua-credință a locatarilor care refuză îndeplinirea obligațiilor ce le incumbă în baza locațiunii bazându-se pe faptul că pot denunța oricând noul contract de locațiune ce se naște de data aceasta pe durată nedeterminată.

Noul Cod Civil preia vechea reglementare în sensul în care noul contract de locațiune se va încheia în condițiile vechiului contract de locațiune însă pe durată nederminată dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel. Deși noul Cod Civil prevede în art. 1.810 alin. (2) că noul contract de locațiune se consideră încheiat pe durată nedeterminată, considerăm că aceste prevederi trebuie coroborate cu cele ale art. 1.783 din noul Cod Civil care prevăd durata maximă a locațiunii la 49 de ani. Astfel, deși încheiat pe durată nedeterminată, noul contract de locațiune nu va putea depăși termenul maxim de 49 de ani.

Totuși, la vechea reglementare se adaugă o noutate de o deosebită importanță, cuprinsă în teza finală a alin. (1) art. 1.810 noul Cod Civil, conform căreia noua locațiune se încheie în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor. Vechea reglementare nu preciza dacă noua locațiune ia naștere cu sau fără garanțiile din contractul iniţial. Opinia dominantă a doctrinei15, la care ne raliem prevedea că garanțiile trebuie prevăzute expres și nu pot fi prelungite după termenul stipulat. Noul Cod Civil modifică substanțial vechea reglementare în sensul în care toate garanțiile, fie ele garanții stricto sensu (e.g. gaj, ipotecă, garanție reală mobiliară, drept de retenție, scrisori de garanţii bancare, etc.), fie garanții lato sensu (e.g. solidaritate, clauză penală) care însoțeau vechiul contract de locațiune se vor transmite prin efectul legii și noului contract de locațiune ce a operat ca urmare a tacitei relocațiuni. Considerăm că această noutate are de asemenea ca scop protejarea locatorului și menținerea părților contractuale pe aceeași poziție pe care o aveau sub contractul de locațiune inițial.

15 Prof. univ. dr. Francisc Deak, op. cit., pag. 44;

Conform dispozițiilor art. 129 din Legea de punere în aplicare a noului Cod Civil, dispozițiile analizate anterior cu privire la tacita relocațiune sunt aplicabile în cazul tuturor contractelor de locațiune al căror durată expiră după 1 octombrie 2011, data intrării în vigoare a noului Cod Civil.

A.11 Înstrăinarea bunului dat în locaţiune

Noul Cod Civil reglementează modul în care devine opozabil contractul de locaţiune faţă de dobânditor, diferenţiind între bunuri imobile şi bunuri mobile date în locaţiune, astfel:

- în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, prin notarea locaţiunii în cartea funciară a imobilul dat în locațiune. Art. 902 alin. (2) din noul Cod Civil prevede că sunt supuse notării în cartea funciară locațiunea și cesiunea de venituri. Această înscriere se efectuează pentru toate locațiunile, indiferent de durata pentru care acestea au fost încheiate16;

- în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, contractul de locaţiune să aibă data certă anterioară datei certe a înstrăinării;

- în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, prin îndeplinirea acestor formalităţi de către locatar (e.g. prin notarea contractului de locațiune în Arhiva de Garanții Reale Mobiliare);

- în cazul celorlalte bunuri mobile, prin intrarea în folosinţa bunului anterior înstrăinării acestuia.

Dacă formalitățile de opozabilitate nu au fost îndeplinite cu privire la un contract de locațiune în curs de executare la 1 octombrie 2011 (data intrării în vigoare a noului Cod Civil) și bunul dat în locațiune este înstrăinat după această dată, contractul de locațiune va fi opozabil dobânditorului numai dacă sunt îndeplinite formalitățile enumerate mai sus.

În cazul în care părțile contractului de locațiune au prevăzut în mod expres încetarea contractului de locațiune ca urmare a înstrăinării bunului dat în locațiune, contractul de locațiune va înceta. Rezultă că ori de câte ori (i) părțile nu prevăd în mod expres încetarea contractului de locațiune ca urmare a înstrăinării bunului obiect al locațiunii și (ii) formalitățile de opozabilitate au fost îndeplinite în mod corespunzător, contractul de locațiune va continua să își producă efectele între dobânditorul bunului și locatar. Astfel, art. 1.813 din noul Cod Civil prevede că dobânditorul se subrogă în toate drepturile și obligațiile locatorului care izvorăsc din locațiune iar locatorul inițial rămâne

16 Anterior modificării Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 din 30.06.2010 introdusă prin Ordonanţă de urgenţă nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, exista posibilitatea notării în cartea funciară doar a contractelor de locațiune încheiate pe o perioadă de timp mai mare de 3 ani.

răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării. Dobânditorul bunului dat în locațiune se subrogă și în drepturile locatorului izvorând din garanțiile date de locatar pentru îndeplinirea obligațiilor sale față de locatorul inițial. Plata anticipată a chiriei sau cesiunea creanței privind chiria nu poate fi opusă dobânditorului bunului dat în locațiune (i) decât dacă în privinta acestora au fost îndeplinite formalitățile de publicitate (fie prin înscrierea în Arhiva de Garanții Reale Mobiliare, fie prin înscrierea în cartea funciară, în funcție de obiectul locațiunii) înainte ca înstrăinarea bunului să devină opozabilă locatarului, ori (ii) dacă plata anticipată sau cesiunea a fost cunoscută de dobânditor pe o altă cale.

Chiar și în cazul în care părțile prevăd în mod expres încetarea contractului de locațiune în urma înstrăinării bunului dat în locațiune, noul Cod Civil [art. 1.812 alin. (2)] prevede că locațiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar și după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunțării contractului. Astfel, pentru o durată de două ori mai mare decât termenul de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanțe, contractul de locațiune încheiat inițial va rămâne opozabil dobânditorului bunului dat în locațiune.

Mai mult, noul Cod Civil prevede că locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului ca urmare a înstrăinării bunului nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului, atât timp cât se respectă opozabilitatea contractului pe durata termenului prevăzut anterior. Aceste prevederi ale noului Cod Civil au ca scop protejarea locatarului și acordarea posibilității acestuia ca în intervalul de timp în care dobânditorul bunului este ținut să respecte contractul de locațiune inițial, locatarul să își poată procura spre exemplu o nouă locuință, un sediu social nou, etc.

A.12. Diverse aspecte referitoare la încetarea contractului de locaţiune

În cazul încetării contractului de locațiune încheiat pe durată nedeterminată prin denunțarea unilaterală a acestuia, notificarea de denunțare făcută de oricare dintre părți cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanțe nu produce efecte decât de la împlinirea termenului de preaviz. La împlinirea termenului de preaviz, obligația de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de locațiune incheiat în formă autentică sau sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent constituie titlu executoriu pentru restituirea bunului.

Ca noutate în materia încetării contractului de locațiune se introduce o excepţie de la regula încetării contractului ca urmare a desfiinţării titlului locatorului asupra bunului dat în locaţiune. Astfel, doar în cazul în care locatarul a fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii, contractul de locaţiune va continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului pe durata stipulată de părţi, fără a se putea depăşi însă un an de la data desfiinţării titlului locatorului.

Se introduce, de asemenea, o excepţie de la regula neîncetării contractului ca urmare a morţii locatarului, şi anume în cazul locaţiunii cu durată determinată,

moştenitorii locatarului pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoştinţă de moartea locatarului şi de existenţa locaţiunii.

Cu privire la efectele pe care încetarea contractului de locațiune le au asupra îmbunătățirilor făcute de locatar, noul Cod Civil aduce o serie de noutăți. În reglementarea anterioară, locatorul avea două opțiuni în legătură cu îmbunătățirile aduse de locatar bunului dat în locațiune: (i) să solicite repunerea bunului în starea inițială sau (ii) dacă nu solicită repunerea bunului în stare inițială, era ținut să îl despăgubească pe locatar pentru îmbunătățirile aduse bunului. Noul Cod Civil a adoptat o soluție diferită față de cea anterioară, în sensul în care locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii și nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului.

În cazul lucrărilor efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta din urmă poate cere locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă cauzată bunului de către locatar (n.n. prin îndepărtarea acestor îmbunătățiri). În acest caz, locatarul nu poate invoca dreptul de retenție asupra bunului dat în locațiune pentru recuperarea sumelor investite în îmbunătățirile aduse bunului dat în locațiune.

Conform art. 131 din Legea de punere în aplicare a noului Cod Civil, prevederile acestuia din urmă cu privire la îmbunătățirile făcute de locatar se aplică și contractelor de locațiune în curs la 1 octombrie 2011, dacă lucrările adăugate sau autonome au fost efectuate dupa această dată.

A.13. Locaţiuni succesive

Noul Cod Civil reglementează și situaţia rezolvării conflictului dintre locatari în cazul unor locaţiuni succesive ale căror perioade se suprapun fie şi parţial. Astfel,

(i) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, va avea preferinţă locatarul care şi-a notat primul dreptul în cartea funciară. Astfel, dreptul de locațiune al locatarului devine opozabil terțelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedește că au fost cunoscute pe altă cale. In cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptățite să dobândească, prin contracte de locațiune încheiate cu același locator, drepturi de folosință asupra aceluiași imobil care se exclud reciproc, cel care și-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data contractului de locațiune în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea în cartea funciară;

(ii) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, va avea preferinţă locatarul care a îndeplinit cel dintâi aceste formalităţi;

(iii) în cazul celorlalte bunuri, va avea preferinţă locatarul care a intrat cel dintâi în folosinţa bunului. Astfel, dacă același locator a transmis succesiv către mai multe persoane dreptul de folosință asupra unui bun mobil corporal, cel care a dobândit cu bună-credință posesia efectivă a bunului este titularul dreptului de folosință, chiar dacă

contractul său de locațiune are dată ulterioară. Conform art. 1.275 din noul Cod Civil se prezumă că este de bună-credință dobânditorul care, la data intrării în posesie, nu a cunoscut și nici nu putea să cunoască obligația asumată anterior de locatorul său față de un alt locatar.

Rațiunea acestor prevederi ale noului Cod Civil cu privire la preferința locatarilor succesivi este de a oferi siguranță locatarilor diligenți care au îndeplinit primii formalitățile de publicitate, respectiv au fost de bună-credință și au intrat primii în folosința bunului dat în locațiune.

B. Contractul de închiriere a locuinţei

Noul Cod Civil prevede în secțiunea a II-a a Capitolului V Contractul de locațiune o serie de reguli particulare în materia închirierii de locuinţe ce derogă de la cele generale prevăzute pentru contractul de locaţiune.

În mare parte, noul Cod Civil preia normele speciale în materia închirierii locuințelor astfel cum erau acestea cuprinse în art. 21-33 din Legea locuinței nr. 114/1996, urmând ca de la 1 octombrie 2011, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod Civil prevederile art. 21-33 ale Legii locuinței nr. 114/1996 să își înceteze aplicabilitatea, fiind abrogate în mod expres.

Vom încerca în cele ce urmează să identificăm principalele noutăţi şi modificări introduse de noul Cod Civil în materia închirierii de locuințe.

B.1. Denunţarea contractului de închiriere a locuinţei

În ceea ce privește denunțarea contractului de închiriere a locuinței, noul Cod Civil distinge între denunțarea contractului de închiriere încheiat pe durată nederminată și închirierea încheiată pe o durată de timp determinată.

Astfel, în cazul contractului de închiriere încheiat pe perioadă nedeterminată, ambele părţi contractuale pot denunţa contractul, după cum urmează:

- locatarul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei, aceasta însă doar pentru cazul în care părțile nu au convenit contractual un alt termen de preaviz;

- locatorul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de (i) 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare, respectiv (ii) 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.

În cazul contractului de închiriere a locuinței încheiat pe perioadă nedeterminată, ambele părţi contractuale pot denunţa contractul după cum urmează:

- locatarul poate denunţa unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puţin 60 de zile, orice clauză contrară fiind considerată nescrisă. Acest termen de preaviz exista și în vechea reglementare și a fost preluat din Legea locuinței nr. 114/1996. Noutatea introdusă de noul Cod Civil constă în considerarea unei clauze contrare ca fiind nescrisă;

- locatorul poate denunţa unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, însă doar dacă în contract s-a prevăzut posibilitatea denunţării de către locator, termenele de preaviz fiind aceleaşi ca în cazul contractului încheiat pe perioadă nedeterminată.

B.2. Clauze considerate nescrise

Noul Cod Civil transpune în art. 1.826 prevederile art. 22 ale Legii locuinței nr. 114/1996 și prevede ca fiind nescrise orice clauze în temeiul cărora

(i) chiriaşul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator;

(ii) se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriaşilor din apartamente diferite situate în acelaşi imobil, în cazul degradării elementelor de construcţii şi a instalaţiilor, obiectelor şi dotărilor aferente părţilor comune ale imobilului;

(iii) chiriaşul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparaţii locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator;

(iv) locatorul este îndreptăţit să diminueze sau să suprime, fără contraprestaţie echivalentă, prestaţiile la care s-a obligat prin contract.

Deosebirea față de vechea reglementare constă în considerarea unor astfel de clauze ca fiind nescrise, anterior Legea locuinței nr. 114/1996 considerând aceste clauze ca fiind nule de drept.

B.3. Încetarea contractului de închiriere a locuinţei

Noul Cod Civil introduce noi cazuri ce pot duce la încetarea contractului de închiriere a locuinței. Astfel, chiriașul va putea rezilia contractul de închiriere dacă imobilul închiriat, prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el. Dreptul de reziliere al chiriașului poate fi exercitat chiar dacă s-a renunţat în mod expres la acesta din partea chiriașului. Suplimentar rezilierii contractului, locatarul are dreptul şi la daune-interese dacă, la data încheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului.

Un alt caz de reziliere a contractului de închiriere a locuinței, de data aceasta din partea locatorului, este cel în care chiriaşul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod folosirea, deţinerea sau accesul în locuinţă, (i) fie au un comportament care face imposibilă convieţuirea cu celelalte

persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau în imobile aflate în vecinătate, (ii) fie împiedică folosirea normală a locuinţei sau a părţilor comune. Acest caz de reziliere este preluat din Legea locuinței nr. 114/1996, dar este completat în sensul în care acum se au în vedere ca motiv justificativ pentru solicitarea rezilierii din partea locatorului și faptele membrilor familiei chiriașului sau ale altor persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod folosirea, deţinerea sau accesul în locuinţă.

Noul Cod Civil prevede în mod expres încetarea contractului de închiriere a locuinței în termen de 30 de zile de la decesul chiriașului. În cadrul acestui termen, descendenții și ascendenții chiriașului au dreptul să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, dacă sunt menționați în contract și dacă au locuit împreună cu chiriașul. Noul Cod Civil reglementează în art. 323 alin. (3) şi efectele decesului unuia dintre soţi cu privire la dreptul locativ asupra locuinţei deţinute în temeiul unui contract de închiriere. Astfel, în caz de deces al unuia dintre soţi, soţul supravieţuitor continuă exercitarea dreptului său locativ, dacă nu renunţă în mod expres la acesta. Soţul supravieţuitor are dreptul ca în același termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului soţului său, să opteze pentru continuarea contractului de închiriere. Art. 31 din Legea de punere în aplicare prevede că dispoziţiile art. 323 din noul Cod Civil în ceea ce priveşte dreptul locativ propriu al soţilor asupra locuinţei deţinute în temeiul unui contract de închiriere se aplică doar contractelor de închiriere încheiate după intrarea în vigoare a noului Cod Civil. În reglementarea anterioară beneficiau de dreptul de a opta pentru continuarea contractului de închiriere și alte persoane care au avut același domiciliu cu titularul contractului cel puțin un an și care au fost înscrise în contractul de închiriere.

În cazul în care optează pentru continuarea contractului de închiriere, descendenții și ascendenții chiriașului decedat trebuie să desemneze de comun acord persoana sau persoanele care semnează contractul de închiriere în locul chiriașului decedat. În cazul în care aceștia nu ajung la un acord în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului, desemnarea se face de către locator.

Decesul chiriașului are efecte și asupra subînchirierii consimțite de chiriaș care va înceta în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului, dacă locațiunea nu continuă cu descendenții sau ascendenții chiriașului.

Conform art. 134 din Legea de punere în aplicare a noului Cod Civil, dispozițiile privind decesul chiriașului se aplică și contractelor aflate în curs de executare la 1 octombrie 2011, data intrării în vigoare a Codului civil.

Important de menționat cu privire la încetarea contractului de închiriere a locuinței este renunțarea legiuitorul la preluarea unui caz de reziliere care era prevăzut anterior în Legea locuinței nr. 114/1996 art 24 lit. c). Acest text de lege prevedea posibilitatea rezilierii contractului de închiriere la cererea asociației de proprietari, atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite în sarcina acestuia prin contractul de închiriere. Această renunțare de

preluare a textului de lege în noul Cod Civil este regretabilă deoarece s-a înlăturat posibilitatea asociațiilor de proprietari de a solicita rezilierea contractului de închiriere a locuinței. În lipsa unei reglementări similare în noul Cod Civil, pentru a recupera sumele neachitate de aceștia din cheltuielile comune asociațiile de proprietari vor trebui să îi dea în judecată pe chiriașii rău platnici .

B.4. Dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere

Un element de noutate în materia contractului de închiriere a locuinței îl constituie stipularea unui drept de preferinţă al chiriașului la încheierea unui nou contract de închiriere. Astfel, art. 1.828 din noul Cod Civil prevede dreptul de preferință al chiriașului la încheierea unui nou contract de închiriere a locuinței, în condiții egale. Legea recunoaște însă acest drept de preferință doar chiriașilor de bună-credință care și-au executat obligațiile născute în baza închirierii anterioare. Sunt astfel sancționați indirect chiriașii care nu își îndeplinesc obligațiile față de locatori, decăzând din acest drept de preferință la încheierea unui nou contract de închiriere.

Titularul dreptului de preferință care a respins oferta de închiriere nu își mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se va considera respinsă dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 30 de zile de la comunicarea ofertei către chiriașul preferat. Închirierea locuinței către un terț se poate face numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preferință de către chiriașul preferat.

Dreptul de preferință al chiriașului este indivizibil și nu se poate ceda.

Conform Legii de punere în aplicare a noului Cod Civil dreptul de preferință al chiriașului se aplică pentru orice contract de închiriere încheiat în legătură cu aceeași locuință sau cu o parte din aceasta:

(i) după cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare de un an;

(ii) după cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare sau egală cu o lună;

(iii) după cel mult 3 zile de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mică de o lună.

Conform art. 1730 alin. 2 din noul Cod Civil, rezultă că dreptul de preferinţă este aplicabil ex lege numai dacă legea sau părţile nu prevăd contrariul.

B.5. Evacuarea chiriaşului

Spre deosebire de regulile generale aplicabile contractului de locațiune, în cazul contractului de închiriere a locuinţei, evacuarea locatarului se poate face doar în baza unei hotărâri judecătoreşti (art. 1.831 din noul Cod Civil). Hotărârea judecătorească de

evacuare a chiriaşului este de drept opozabilă şi se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriașul (art. 1.832 din noul Cod Civil).

Totuși, art. 133 din Legea de punere în aplicare prevede că persoanele care locuiesc împreună cu chiriașul și acesta din urmă nu se pot prevala de dispozitiile art. 1.831 și 1.832 din noul Cod Civil pentru a se opune evacuării silite ce operează în baza contractului de locațiune ce a dobândit caracter de titlu executoriu pentru evacuarea locatarului la încetarea contractului (prin încheierea în formă autentică sau sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent).

Coroborând cele două dispoziţii sus amintite, deducem că evacuarea chiriașului și a persoanelor care locuiesc împreună cu chiriașul se poate face în baza unei hotărâri judecătorești doar atunci când contractul de locațiune nu a fost încheiat în formă autentică sau sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent pentru a dobândi dată certă (e.g. încheiat sub semnătură privată dar neînregistrat la organul fiscal, neînregistrat printr-un înscris născându-se prin simplul acord de voință al părților).

Chiriașul va rămâne obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinței, precum și la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.

B.6. Solidaritatea altor persoane ce locuiesc împreună cu locatarul

Noul Cod Civil prevede în art. 1.832 alin. (1) o altă noutate în materia contractului de închiriere a locuinței. În lipsa unei interdicţii stipulate în acest sens în contractul de închiriere, şi alte persoane pot locui împreună cu locatarul, caz în care vor fi ţinute solidar cu acesta, pe durata folosinţei exercitate, pentru oricare dintre obligaţiile izvorâte din contract în sarcina chiriașului. Se dorește astfel protejarea locatorului, care în caz de neplată a chiriei de către chiriaș, spre exemplu, se poate îndrepta pentru recuperarea sumelor restantate împotriva persoanelor care locuiesc împreună cu acesta în locuința închiriată.

B.7. Subînchirierea şi cesiunea contractului de închiriere a locuinţei

Conform art. 1.833 din noul Cod Civil, chiriașul poate ceda contractul de închiriere a locuinţei sau poate subînchiria locuinţa numai cu acordul scris al locatorului. Într-un astfel de caz, dacă părțile nu prevăd altfel, cesionarul, respectiv sublocatarul vor răspunde solidar cu chiriaşul pentru obligaţiile asumate faţă de locator prin contractul de închiriere. Reiese și în acest caz aceeași tendință de protecție a locatorului exprimată de legiuitorul român în întreaga reglementare a contractului de locațiune sub noul Cod Civil.

5. Aplicarea prevederilor noului Cod Civil în materia contractului de locațiune și a contractului de închiriere a locuinței

Conform Legii de punere în aplicare a noului Cod Civil contractele de locațiune, respectiv cele de închiriere încheiate anterior intrării în vigoare a noului Cod Civil vor

rămâne supuse dispozițiilor legii în vigoare la data când au fost încheiate, în ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea lor. (art. 102 din Legea nr. 71/2011)

Cu toate acestea, orice modificare a contractelor de locațiune, respectiv a contractelor de închiriere încheiate anterior intrării în vigoare a noului Cod Civil va fi realizată sub regimul noului Cod Civil. Astfel, modificările contractelor se vor face cu respectarea tuturor condițiilor prevăzute de noul Cod Civil la data efectuării acestora, rămânând ca toate celelalte elemente contractuale ce nu fac obiectul modificărilor să rămână guvernate de legea anterioară noului Cod Civil, valabilă la data agreării lor de către părți.

Astfel, în practică, vor exista contracte în curs de derulare ce vor fi guvernate de (cel puțin) două legi, cea în vigoare la momentul încheierii lor (anterioară noului Cod Civil) și cea a noului Cod Civil aplicabilă modificărilor contractuale efectuate după intrarea în vigoare a acestuia. Atenția pe care vor trebui să o manifeste părțile contractuale în executarea unor astfel de contracte va fi extrem de importantă. Atunci când își vor executa obligațiile rezultate din astfel de contracte, va fi nevoie să se întoarcă la legea anterioară aplicabilă obligațiilor născute anterior noului Cod Civil, respectiv să urmărească noile prevederi ale Codului Civil în privința obligațiilor născute sau modificate ulterior intrării în vigoare a noului Cod Civil. Va exista astfel o perioadă lungă de aplicare paralelă în timp, pe de o parte a vechiului Cod Civil și a legislației complementare, respectiv a legislației speciale și pe de altă parte, a noului Cod Civil.