Noile Carti Funciare

8/19/2019 Noile Carti Funciare

1/9

www.pegeros.roPAGINA1

NOILE CĂRŢI FUNCIARE

LEGEA CADASTRULUI ŞI A PUBLICITĂŢII IMOBILIARE NR.

7/1996

Cadrul legislativ

Prin Legea nr. 7/1996 s-au pus bazele juridice ale unui sistem real şi unic de publicitate imobiliarăpentru întreaga ţară, menit să înlocuiască sistemele de publicitate imobiliară aplicabile în dreptulromân actual. După cum rezultă chiar din denumirea ei, noua lege reglementează în acelaşi act normativ douăinstituţii distincte, însă interferente :

instituţia tehnică a cadastrului ; instituţia juridică a noilor cărţi funciare.

Prin instituţia cadastrului se urmăreşte realizarea unui cadastru general al tarii, încă nerealizat, cutoate ca au existat mai multe tentative în acest sens (Legea cadastrului nr. 93/1933 , Legeafondului funciar nr. 59/1974 ), iar prin

instituţia cărţilor funciare, se urmăreşte crearea la nivelul întregii ţări a unui sistem real, unic si unitar (uniform) de evidenta juridică a strămutării, constituiriişi stingerii drepturilor reale imobiliare. Preocupările legiuitorului român, manifestate încă din anii 1930 relativ la unificarea sistemelorde publicitate imobiliară a prins contur odată cu apariţia Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţiiimobiliare, în 26 martie 1996. Prevederile acestui nou act normativ, in ceea ce priveşte realizarea publicităţii imobiliare secompletează cu:

a) Regulamentul de Organizare şi Funcţionare a Birourilor de Cadastru si PublicitateImobiliară , aprobat prin Ordinul directorului general A.N.C.P.I. nr. 633/ 2006;

b) Instrucţiunile privind înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv, aprobate prinOrdinul Ministrului Justiţiei nr. 1330/C/1999.

Din nefericire, se remarcă scăpări ale legiuitorului, în sensul că aceste acte inferioare legislativcompletează şi chiar corectează legea în aplicarea căreia sunt emise. Legea nr. 7/1996 estestructurată în trei titluri:

a) Titlul I (art. 1-19) - "Regimul general al cadastrului şi publicităţii imobiliare" -reglementează instituţia tehnică a cadastrului: cadastrul general şi cadastrul special,funcţiile cadastrului, documentele cadastrale, conducerea şi organizarea cadastruluietc.

b) Titlul II (art. 20-57) - "Publicitatea imobiliară"- reglementează instituţia noilor cărţifunciare, în ceea ce priveşte structura lor, obiectul şi felul înscrierilor, birourile decadastru şi publicitate imobiliară din cadrul oficiilor de cadastru şi publicitateimobiliara, procedura de înscriere în cartea funciară ş.a.

c) Titlul III (art. 58-72) - "Dispoziţii tranzitorii, sancţiuni şi dispoziţii finale"- cuprinde

reglementări privind finalizarea documentelor cadastrale în baza cărora vor fi întocmite noile cărţi funciare, situaţiile tranzitorii, faptele care constituie contravenţii şiinfracţiuni, amănunte privind aplicarea legii şi abrogarea actelor normative carecontravin dispoziţiilor sale.

Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară este împărţit în 4 capitole, facilitând punerea în aplicare a legii. Astfel, Regulamentul cuprinde dispoziţiireferitoare la :

a) Capitolul 1 - " Dispoziţii generale "b) Capitolul 2 - " Regul i procedurale "

c) Capitolul 3 - " Proceduri de lucru în materie de carte funciară " d) Capitolul 4 - "Dispoziţii tranzitorii şi finale"

http://www.pegeros.ro/http://www.pegeros.ro/


2/9


3/9


Caracteristicile aplicării Legii nr. 7/1996

Caracteristicile de esenţa ale aplicabilităţii acestui nou act normativ sunt:

a) Menţinerea temporară a vechilor sisteme de publicitate imobiliară.

Justificată şi prin prisma timpului necesar şi a resurselor materiale enorme ce vor trebui investitepentru realizarea integrală a cadastrului general, s-a impus această soluţie cu caracter tranzitoriu,caracterizată la rândui prin următoarele aspecte:

1. înscrierile valabil efectuate în vechile registre de publicitate imobiliară până laintrarea în vigoare a legii continuă să îşi producă efectele specifice(constitutiv/de opozabilitate) potrivit normelor care erau în vigoare la dataefectuării lor.

2. Actele valabil încheiate înainte de intrarea în vigoare a legii, dar netranscrisesau neînscrise îşi vor produce efectele numai după înscrierea lor în noile cărţifunciare, efectele acestei înscrieri fiind cele reglementate de normele învigoare la data încheierii actului.

Vechile cărţi funciare şi registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu mai au rolul de registre depublicitate, fiind sistată efectuarea de înscrieri noi în cuprinsul lor.

b) Efectuarea de înscrieri în cărţi funciare cu caracter nedefinitiv

După data intrării în vigoare a legii, toate înscrierile privitoare la acte şi fapte juridice în legătură cudrepturile imobiliare sunt supuse înscrierii în noile cărţi funciare. Situaţia noilor cărţi funciare este diferită şi tratată ca atare de noua lege, în funcţie de finalizareasau nu a lucrărilor cadastrale. în cazul în care lucrările cadastrale dintr -o unitate administrativteritorială ( comuna, oraş, municipiu) s-au finalizat, operaţiunile juridice vor fi înscrise cu caracterdefinitiv în noile cărţi funciare. în caz contrar , operaţiunile se înscriu cu caracter nedefinitiv,urmând ca înscrierile definitive să se facă după finalizarea cadastrului general pe acel teritoriu.

c) înscrierile definitive în noile cărţi funciare.

Înscr ieri cu caracter definitiv pot fi efectuate numai după finalizarea lucrărilor cadastrale pentru oanumită unitate administrativ-teritorială. Înscrierea se face din oficiu de birourile de cadastru şipublicitate imobiliară. Dacă există deja înscrieri nedefinitive cu privire la un anumit imobil nu sedeschide o nouă carte funciară, dar menţiunile din cartea existentă vor dobândi caracter definitiv.

Organizarea şi conducerea cărţilor funciare

Organizarea evidenţei juridice a drepturilor imobiliare

Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general se realizează princartea funciară care se întocmeşte şi întreţine de către birourile teritoriale ale oficiului de cadastruşi publicitate imobiliară cu privire la imobilele situate în circumscripţiile lor teritoriale. Ea are caobiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi a faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşilocalitate. Este vorba, în primul rând, de înscrierea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturireale care se dobândesc, modifică sau se sting, ca urmare a actelor şi faptelor juridice referitoarela un anumit bun imobil. De asemenea, se mai înscriu în cartea funciară şi alte raporturi juridice,acte şi fapte juridice privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor înlegătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.



4/9


Principalele trăsături caracteristice ale noilor cărţi funciare desprinse din noua reglementare apublicităţii imobiliare sunt, în esenţă următoarele :

1. Orice imobil trebuie să fie cuprins într -o carte funciară. Fac excepţie imobilele dindomeniul public şi privat al statului sau, după caz, al unităţilor administrativ-teritoriale carese înscriu în cărţi funciare speciale ale unităţii administrativ-teritoriale pe care sunt situate,cu excepţiile prevăzute de lege şi care se ţin de către birourile teritoriale ale oficiului decadastru şi publicitate imobiliară. Prin derogare de la această regulă, imobilele care facobiectul unei activităţi miniere sau petrolier e se înscriu în documente de evidenţă specificeşi anume cartea minieră sau cartea petrolieră, administrate de către un organism despecialitate (Agenţia Naţională pentru Resurse Minerale).

2. Evidenţa juridică se tine pe imobile, şi nu pe persoane, întrucât are la bazaidentitatea topografică (cadastrală) a acestora. Una sau mai multe parcele alăturate, de peteritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinţă, aparţinândaceluiaşi proprietar, formează imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identifică printr -un numărcadastral unic şi se înscrie într -o carte funciară.

3. Cărţile funciare se întocmesc şi numerotează pe teritoriul administrativ al

fiecărei localităţi - comună, oraş sau municipiu - alcătuind împreună registrul cadastral depublicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine de către biroul teritorial din cadruloficiului teritorial în a cărui raza teritorială de activitate este situat imobilul respectiv.

4. Cărţile funciare se ţin într -un singur exemplar de cătr e birourile teritoriale aleoficiului de cadastru şi publicitate imobiliară. În aceeaşi carte funciară se înscrie, dupăcaz, atât parcela, cât şi corpul de proprietate format din imobilele alipite ce aparţinaceluiaşi proprietar, precum şi partida lui cadastrală alcătuită din mai multe corpuri deproprietate situate în aceeaşi localitate. Datele din cartea funciară pot fi redate şi arhivate şisub forma de înregistrări pe microfilme şi pe suporturi accesibile echipamentelor deprelucrare automată a datelor. Acestea au aceleaşi efecte juridice şi forţă probatoareechivalentă cu înscrisurile în baza cărora au fost redate. Informaţiile privind publicitateaimobiliară reprezintă bun proprietate publică a statului şi sunt accesibile, contra cost,

persoanelor fizice şi juridice, cu excepţia cazurilor privind siguranţa naţională sau altecazuri reglementate potrivit prevederilor legale.5. Noile cărţi funciare se întregesc, conform legii, cu registrul de intrare, cu

planul cadastral, cu registrul cadastral al imobi lelor, indicând numărul cadastral alimobilelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un indexalfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreunăcu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.

6. Cartea funciară este publică. Orice persoană interesată va putea cerceta carteafunciară şi celelalte evidenţe care alcătuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliară,cu excepţia evidentelor care privesc siguranţa naţională. La cerere, se vor eliberaextrase, certificate sau copii legalizate de pe cărţile funciare, cu plata tarifelor legale.Nici o autoritate publică nu va putea cere trimiterea originalului cărţii funciare sau aplanurilor de identificare a imobilelor, ci numai mapa înscrisurilor privind înscriereaatacată poate fi cerută de către instanţa judecătorească.

Organizarea şi conducerea birourilor de publicitate imobiliară

Operaţiunile de publicitate imobiliară , potrivit Legii nr. 7/1996 , prin noile cărţi funciare vor firealizate la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale, de către birourile de cadastru şi publicitateimobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în subordinea oficiilor teritoriale . Reglementările legale referitoare la organizarea şi funcţionarea birourilor de cadastru şi publicitateimobiliară le găsim în prevederile Legii nr. 7/1996, care se completează şi cu cele din

Regulamentul de organizare şi funcţionare al birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară ,



5/9


aprobat prin aprobat prin Ordinul directorului general A.N.C.P.I. nr. 633/ 2006 şi cu Instrucţiunileprivind înfiinţarea de cărţi funciare cu caracter nedefinitiv aprobate prin Ordinul Ministrului Justiţieinr. 1330/C/1999. Prin înfiinţarea birourile de cadastru şi publicitate imobiliară se înlocuiesc birourilede carte funciară din cadrul instanţelor judecătoreşti, respectiv cele care se ocupau de păstrarearegistrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni şi efectuarea de menţiuni în cuprinsul acestora sau celecare se ocupau cu vechile cărţi funciare. Competenţa acestor birouri este de a efectua lucrări decarte funciară cu privire la toate imobilele aflate în circumscripţia lor teritorială. Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de registratori decarte funciară, denumiţi în continuare registratori .În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea depublicitate imobiliară este în responsabilitatea unui registrator - şef, iar în cadrul birourilor teritoriale în responsabilitatea unui registrator coordonator. Atribuţiile acestora sunt stabilite prin lege. Modulde organizare şi funcţionare, numărul, precum şi arondarea birourilor teritoriale pe unităţiadministrativ-teritoriale, se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale. În vederea îndeplinirii lucrărilor de carte funciară, în cadrul birourilor îşi mai desfăşoară activitatea şiurmătoarele categorii de persoane : asistenţi - registratori şi r eferenţi ale căror atribuţii suntstabilite prin lege şi regulament.

Structura şi obiectul cărţilor funciare

Noţiunea de carte funciară

Încercând să complinească lacunele din legislaţia în materie, care nu cuprind o definiţie a acesteiatât de vehiculate noţiuni, doctrina a definit cartea funciară ca fiind "un înscris autentic şi cucaracter public care cuprinde descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor realecorespunzătoare, precum şi indicarea, după caz, a drepturilor de creanţă, a actelor, faptelor saualtor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, fie în vedereaopozabilităţii lor faţă de terţi, fie numai în scopul informării oricăror persoane interesate". Chiar dacă alţi autori consideră cartea funciară o simplă foaie şi nu un act autentic, menireaacesteia în facerea publică a circuitului civil al imobilelor rămâne aceeaşi : un document care

cuprinde descrierea imobilului, individualizarea proprietarului şi a drepturilor reale care suntexercitate asupra imobilului, precum şi altor elemente ce întregesc situaţia juridică şi materială aacestuia. Dată fiind importanţa majoră pe care cărţile funciare o au pentru siguranţa circu itului civil, ele potfi calificate ca un punct central al raporturilor juridice prin care drepturile reale se constituie,transmit, modifică sau se sting, cu sarcina de a oferi informaţii complete şi sigure asupracondiţiilor de drept ce privesc obiectul acestor drepturi . Cărţile funciare se întocmesc şi se numerotează pe teritoriul fiecărei localităţi, începând de la cifra1, fără să se ţină cont de trecerea de la un an la altul. Totalitatea cărţilor funciare din cuprinsul unei localităţi formează registrul cadastral de publicitateimobiliară al acelui teritoriu, care se ţine de Biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în raza căreiaeste situat imobilul respectiv . Ca urmare, registrul cadastral de publicitate imobiliară cuprinde toate cărţile funcia re dintr-olocalitate, fiind corespondentul registrului funciar reglementat de DL. 115/1938.

Structura cărţilor funciare

Păstrând formula reglementata de DL. 115/1938 şi în noua lege, respectiv art. 19 din Legea nr.7/1996 cartea funciară este alcătuită din titlu şi trei părţi.

a) Titlul cărţii funciare cuprinde numele localităţii în care se află situat imobilul descris în cartea funciară respectivă şi numărul cărţii funciare.



6/9


După cum am mai arătat, cărţile funciare se numerotează începând de la 1 pentru f iecarelocalitate, în mod continuu, fără să se ţină cont de trecerea de la un an la altul. Numărul se dă înfuncţie de ultimul număr dat pentru localitate respectivă, potrivit tabelului ţinut în acest scoppentru fiecare localitate în parte. Pentru parcelele pe care s-au constituit drepturi de superficie sauconcesiune titlul va cuprinde şi menţiunea acestui drept.

b) Partea I a cărţii funciare, "foaia de avere" , în exprimarea Decretului - Legenr.115/1938 cuprinde descrierea imobilului (care în accepţiunea legii este o parcelă cu sau fărăconstrucţii), cu indicarea : 1. numărului de ordine al înscrierii şi a numărului cadastral al parcelei . Numărul de ordine este dat de asistentul-registrator, iar numărul cadastral este cel dat de Oficiulde cadastru şi publicitate imobiliară. 2. suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţa şi, după caz, construcţiile;

Menţiunile privind terenul şi categoria de folosinţă sunt cele utilizate în lucrărilede cadastru : teren de construcţii, cu construcţii (se descriu şi acestea), teren agricol, fâneţe, etc.Suprafaţa se exprimă în unităţile legale de măsură actuale ha, m 2 în care se vor transforma şiunităţile de măsură mai vechi. 3. planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate alamplasamentului, pentru fiecare imobil în parte. Acestea se stabilesc prin aplicarea de repere

variate, începând de la cele mai largi până la cele mai detaliate (strada şi numărul) 4.4. Alte observaţii : Prin aceste menţiuni incluse în categoria "alte observaţii" se fac de regula trimiteri la partea II, inceea ce priveşte proprietarul sau după caz, la partea a IlI -a privind sarcinile imobilului.

c) Part ea a II-a a cărţii funciare, foaia de proprietate din vechea lege cuprinde înscrieri privind dreptul de proprietate şi documentele pe care acesta se întemeiază, fiindstructurată pe patru rubrici :

1. numărul curent Acesta este numărul sub care s-a făcut înscrierea şi la care s-a făcut trimiterea din Partea I

de la rubrica observaţii;

2 . numele şi prenumele proprietarului Numele şi prenumele proprietarului trebuie scris astfel încât să elimine orice dubiuprivind identitatea acestuia. Ca urmare, în cazul persoanelor fizice se vor scrie numele şiprenumele acesteia, al părinţilor şi când este cazul şi porecla, iar în cazul persoanelor juridicedenumirea şi sediul lor.

3. înscrieri privitoare la proprietate Va fi înscris actul sau faptul juridic care reprezintă titlul dreptului de proprietate şi

menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acesta, strămutările proprietăţii şi modificările acesteia, faptele juridice, drepturile de creanţă sau alte raporturi juridice privitoare la imobil,acţiunile privitoare la proprietate, orice modificări, însemnări sau îndreptări care se fac în titlu sau înpartea I sau II a cărţii cu privire la înscrierile făcute;

4 observaţii

Şi în această rubrică se fac menţiuni şi trimiteri la înscrierile din partea I, la cele dejaefectuate din partea II sau la cele din partea a IlI-a.

d) Partea a IlI-a a cărţii, denumită foaia de sarcini în vechea reglementare se referă ladezmembrămintele dreptului de proprietate constituite asupra imobilului, servituţile care sunt însarcina fondului, sarcinile care îl grevează (ipoteci şi privilegii), faptele juridice, drepturipersonale, urmăriri imobiliare etc.

Această parte cuprinde următoarele rubrici: 1. numărul curent

Şi aici, acesta reprezintă numărul sub care se face înscrierea respectivă în cartea funciarăşi la care se face trimitere în celelalte părţi

2. cuprinsul şi valoarea.



7/9


Această rubrică cuprinde înscrierile referitoare la sarcinile şi dezmembrămintele dreptului deproprietate constituite asupra imobilului. Acestea pot fi:

1) înscrieri ce au ca obiect dreptul de uz, uzufruct, abitaţie, superf icie,servitutile în sarcina imobilului respectiv, dreptul de folosinţă, concesiunile,ipotecile şi privilegiile imobiliare constituite asupra imobilului;

2) Urmărirea asupra imobilului sau veniturilor acestuia, sechestrul asigurătorşi judiciar;

3) Contractele de închiriere ale imobilului pe o perioadă mai mare de trei ani;4) Chitanţele de plată ale chiriei pe 2 ani viitori; 5) Contractele de leasing imobiliar;6) Faptele juridice (minoritate, interdicţia judecătorească, falimentul ş.a.),

drepturile personale, acţiunile privind drepturile reale înscrise în partea a II-a.3. observaţii

Şi în cadrul părţii a IlI-a, această rubrică cuprinde trimiteri la înscrierile din partea I şi II a cărţii,precum şi la cele deja existente în partea a IlI-a. Menţiunile din cuprinsul cărţii funciare au menirea de a crea o imagine completă, la zi, a situaţiei juridice şi materiale a imobilului la care se referă. Deşi este împărţită în mai multe părţi cartea funciară alcătuieşte un tot unitar, astfel încât cele trei

părţi au un caracter interdependent, astfel încât dreptul de proprietate şi celelalte drepturi realeimobiliare pot fi dobândite sau strămutate asupra imobilelor înscrise prin individualizare în partea Inumai în măsura înscrierilor din partea a II-a şi numai cu dezmembrămintele dreptului deproprietate şi sarcinile cuprinse în partea a IlI-a.

Documentele conexe

Registrul cadastral de publicitate imobiliară, care aşa cum am arătat cuprinde toate cărţile funciaredintr-o localitate şi se completează, conform art. 17 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 cu următoareledocumente conexe: registrul special de intrare, planul de identificare al imobilelor, repertoriulimobilelor (ce indică numărul cadastral al parcelelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare încare sunt înscrise), indexul alfabetic al proprietarilor şi o mapă în care se păstrează cererile de

înscriere împreună cu un exemplar din înscrisurile constatatoare ale actelor sau faptelor juridicesupuse înscrierii. Documentele conexe au rolul de a întregi înscrierile din carte funciară şi de a uşura activitateade consultare a cărţilor funciare. Documentele cuprinse în mape privitoare la înscrierile încărţile funciare alcătuiesc arhiva cărţilor funciare.

a) Registrul special de intrare, cuprinde numărul de intrare, data înregistrării, cumenţionarea orei, numele şi prenumele părţilor, natura şi cuprinsul actului, localitatea şi numărulcărţii funciare, numărul anexelor, data rezolvării, taxe, observaţii. Importanţa acestui registru este deosebită, deoarece data de la care înscrierea în cartea funciarăproduce efecte este data şi ora înregistrării cererii în acest registru special, şi nu data la care s-aoperat efectiv înscrierea în cartea funciară (art. 25 din Legea nr. 7/1996).

b) Repertoriul imobilelor ,cuprinde numărul parcelei, numărul cărţii funciare şi observaţii.

Acest registru permite identificarea rapidă a cărţii funciare care se referă la o anumită parcelă,dacă se cunoaşte numărul cadastral al acesteia.

c) Opisul alfabetic al proprietarilor pe localităţi Acest registru cuprinde numele, prenumele şi domiciliul proprietarilor înscrişi în cartea funciară şinumărul cărţii funciare. Astfel, dacă se cunoaşte numele şi adresa proprietarului, se poate aflanumărul cărţii funciare în care este înscris în calitate de titular de drepturi reale imobiliare.

d) Mapa cărţii funciare Aceasta cuprinde cererile de înscriere şi câte un exemplar din înscrisurile constatatoare aleactelor sau faptelor juridice supuse înscrierii, în baza cărora s-au efectuat menţiunile în carteafunciară. Mapa cărţii funciare întregeşte cuprinsul cărţii funciare, în caz de litigii privind

înscrierile putând fi consultate documentele din mapă.



8/9


Obiectul cărţilor funciare

Totalitatea înscrierilor efectuate în cuprinsul cărţii funciare cu privire la corpul de proprietate, ladrepturile reale asupra acestuia, precum şi la drepturile de creanţă, actele, faptele sau raporturile juridice care au legătură cu imobilul respectiv, constituie obiectul cărţii funciare. Pornind de la aceasta definiţie, se impune următoarele precizări: Corpul funciar este entitatea de referinţă a înscrierilor cuprinse în cartea funciară, el fiind formatdin unul sau mai multe imobile situate pe teritoriul aceleiaşi localităţi şi care aparţin aceluiaşiproprietar (art. 17 alin. 2 din Legea 7/1996), asupra lui fiind înscrise drepturile reale. Drepturile reale care sunt supuse înscrierii în cartea funciară se numesc drepturi tabulare. Acestedrepturi nu pot fi constituite, transmise, modificate sau stinse decât prin înscrierea acestoroperaţiuni în cartea funciară.

Însă, anumite drepturi reale, acte sau fapte juridice aflate în legătură cu imobilul sunt supuse înscrierii în cartea funciară, pentru a-i informa pe terţi, şi, în cazurile anume reglementate, pentru ale deveni opozabile acestora. Ca urmare, obiectul cărţii funciare este r eprezentat de trei categorii de înscrieri, fiecare fiindguvernată de un regim juridic propriu, în legătură cu:

a) corpul de proprietate;

b) drepturile tabulare;c) drepturile personale, actele, faptele şi raporturile juridice în legătură cu corpulde proprietate, supuse înscrierii în cartea funciară.

a. Corpul de proprietate

Potrivit art. 17 alin. 2 din Legea 7/1996 uuna sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul uneiunităţi administrativ -teritoriale, indiferent de categoria de folosinţa, aparţinând aceluiaşi

proprietar, formează imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identifica printr -un număr cadastral unic şise înscrie într-o carte funciară". La o simplă analiză comparativă între noua şi vechea legiuire, "corpul de proprietate" definit deLegea 7/1996 este echivalentul noţiunii de "corp funciar" din DL. 115/1938

Corpul de proprietate este alcătuit, potrivit legii, din două sau mai multe imobile alipite ce aparţinaceluiaşi proprietar. "Imobilul" este parcela de teren, cu sau fără construcţii. Parcela reprezintă o unitate economică şi juridică, individualizată printr -un număr cadastral, eaputând fi considerată unitatea de bază a corpului de proprietate. În funcţie de numărul deparcele pe care îl cuprind, corpurile funciare sunt:

a) corpuri funciare formate dintr-o singură parcelă; b) corpuri funciare formate din două sau mai multe parcele.

Legea nu stabileşte expres care sunt parcelele care pot fi unite de către proprietar în acelaşicorp funciar, dar acest lucru rezultă din interpretarea acesteia. Deci, în principiu orice parcelă este susceptibilă să alcătuiască ea singură un corp de proprietate.Dacă însă proprietarul doreşte, el poate solicita unirea mai multor parcele în acelaşi corp deproprietate, cu excepţia cazului în care parcelele sunt grevate de sa rcini reale, care, conformart. 42 alin. 2 din Legea 7/1996 împiedică alipirea în acest caz. De aceea, parcela grevată cusarcini constituie întotdeauna un corp de proprietate distinct. O condiţie esenţială pentru ca mai multe parcele să facă parte din acelaşi corp funciar este ca elesă fie situate în aceeaşi localitate. Prin urmare, putem întâlni următoarele situaţii:

a) Corp funciar format dintr-o singură parcelă; b) Corp funciar format din mai multe parcele alipite, cu acelaşi proprietar;

Din punct de vedere al naturii juridice, corpul funciar este o unitate economică şi o unitate juridică. Este o unitate economică prin valoarea sa, fiind susceptibil de modificări prin alipiri şi dezlipiri, înfuncţie de voinţa proprietarului. Prin înscrierea în cartea funciară el devine şi o unitate juridică,la care se referă înscrierile din partea II şi III a cărţii funciare.

Corpul de proprietate este susceptibil de modificări, la cererea proprietarului, prin alipiri şi dezlipiri.



9/9


Corpul de proprietate se modifică prin alipiri ,atunci când mai multe parcele se unesc într-unsingur corp, la un corp se adaugă o parcela nouă sau se măreşte suprafaţa unei parcele, (art. 42alin. 1 din Legea 7/1996). Corpul de proprietate se modifică prin dezlipiri atunci când se desparte o parcelă de un corp sause micşorează întinderea unei parcele (art. 42 alin. 2 din Legea 7/1996). Dacă o parcelă se împarte în mai multe parcele, fiecare dintre acestea va primi un număr cadastral propriu, prinfracţionarea numărului iniţial. Dezlipirea unei parcele sau a unei părţi dintr -o parcelă se face întotdeauna împreună cu sarcinile care o grevează. Legiuitorul introduce pe această cale o instituţie nouă, care se referă la toate imobilele dintr-olocalitate asupra cărora aceeaşi persoană are dreptul de proprietate. Partida cadastrală se înscrie în partea I a cărţii funciare, fiind individualizată prin elemente specifice: amplasament vecinătăţi,etc. şi alte elemente de descriere ale corpurilor funciare care o compun. În caz de alipiri şi dezlipiri se efectuează, dacă este nevoie, transcrier i sau reînscrieri. Astfel:

1 .se săvârşesc transcrieri când o parcelă se trece dintr -o carte funciară în alta2. se săvârşesc reînscrieri când, dezlipindu-se o parcelă aceasta se trece în aceeaşi carte

funciară ca un corp de proprietate de sine stătător sau ca parcelă a unui alt corp de proprietate oricând, transcriindu-se o parte dintr-o parcelă într -o altă carte funciară, restul se trece în vechea

carte funciară cu arătarea noului număr cadastral şi a întinderii sale. Dacă toate parcelele înscrise într -o carte funciară au fost transcrise, aceasta se va închide şi nuva mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri.

b. Drepturile tabulare.

Drepturile tabulare sunt drepturile reale imobiliare care se înscriu în cartea funciară şi suntsupuse regimului de carte funciară. Drepturile extratabulare sunt drepturile subiective care nu sunt supuse regimului de carte funciară,fiind guvernate de dreptul comun (drepturi reale imobiliare neînscrise în cartea funciară şi drepturimobiliare). Drepturile tabulare se caracterizează prin aceea că se constituie, se transmit, se modifică şi se

sting în condiţiile expres reglementate de regimul cărţilor funciare. Ele se exercită direct de cătretitularii lor asupra imobilului, fără concursul altor persoane. Drepturile tabulare se clasifică în:

a) Drepturi tabulare principale, cu existenţă de sine -stătătoare (de ex., dreptul deproprietate şi dezmembrămintele acestuia).

b) Drepturi reale accesorii, cu rolul de garanţii reale ale drepturilor de creanţă, a căror existenţă depinde de cea a drepturilor principale (de ex. ipoteca, privilegiile).

Potrivit Legii 7/1996 (art. 19 ) sunt supuse înscrierii în cartea funciară următoarele drepturi:dreptul de proprietate, superficie, uz, uzufruct, abitaţie, servitute, ipoteca şi privilegiile imobiliare,dreptul de folosinţă, dreptul de concesiune . Deşi legea nu prevede expres înscrierea dreptului de administrare asupra bunurilor proprietatepublică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, apreciem că în cazul în care se vaconstituie un asemenea drept în condiţiile legii, el va fi supus înscrierii în registrele speciale alebunurilor imobiliare ce constituie proprietate publică sau privată a statului şi a unităţiloradministrativ-teritoriale prevăzute de art. 46 din Legea 7/1996.

Noile Carti Funciare

Documents

Transcript of Noile Carti Funciare