CUPRINS:

INTRODUCERE.......................................................................................................................................2

1. NOȚIUNI GENERALE PRIVIND DREPTUL DE VECINĂTATE.............................................4

1.1 Noțiunea și definiția dreptului de vecinătate................................................................................4

1.2 Apariția și evoluția istorică a dreptului de vecinătate..................................................................5

1.3 Limitele admisibile și inadmisibile ale dreptului de vecinătate....................................................7

1.3.1 Obligația de respect reciproc...................................................................................................7

1.3.2 Influența vecină admisibilă......................................................................................................8

1.3.3 Atentarea inadmisibilă...........................................................................................................10

1.4 Aspecte comparative privind reglementarea dreptului de vecinătate în R.M. cu reglementarea dreptului de vecinătate în alte țări.....................................................................................................12

2. LIMITA LEGALĂ DE EXERCITARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE.............................16

2.1. Regulile speciale de folosire a apelor...........................................................................................16

2.2 Picătura streșinii............................................................................................................................20

2.3 Cererea de înlăturare a pericolului de prăbușire........................................................................21

2.4 Rădăcinile, ramurile și fructele de pe terenul vecin....................................................................21

2.5 Distanța pentru construcții, lucrări și plantații...........................................................................22

2.6 Accesul pe terenul altuia...............................................................................................................23

4. ASPECTE PRACTICE PRIVIN DREPTUL DE VECINĂTATE ÎN REPUBLICA MOLDOVA.............................................................................................................................................29

CONCLUZII............................................................................................................................................34

BIBLIOGRAFIE:....................................................................................................................................36

1

INTRODUCERE

Dreptul de proprietate este cel mai larg drept real, care conferă titularului dominația totală

asupra bunurilor sale, fiind un drept absolut, perpetuu și exclusiv. Proprietarul are dreptul de

posesiune, folosință și dispoziție asupra bunurilor sale și le exercită în mod exclusiv, în nume și

în interes propriu, fără intervenția altor persoane. În virtutea dreptului de proprietate, proprietarul

e îndreptățit să efectueze cu bunurile sale, în principiu, orice acțiuni. Realizarea prerogativelor

proprietarului in deplinătatea lor poate să se reflecte negativ asupra intereselor altor membri ai

societății în întregime. Din aceste motive, legiuitorul a recurs la stabilirea unor îngrădiri în

exercitarea dreptului de proprietate. Din cele mai vechi timpuri, s-au emis unele restricții în ceea

ce privește exercitarea dreptului de proprietate asupra unui imobil, pentru a înlesni existența unei

vieți sociale normale.

Actualitatea temei dreptului de vecinătate constă în faptul că ne întîlnim frecvent în viața

cotidiană cu raporturile de vecinătate. Existența și utilitatea acestora este determinată de acțiunea

legilor civile ale societății care reglementează direct aceste relații ale societății.

Importanța deosebită a dreptului de vecinătate este determinată de protecția dreptului de

proprietate privată prin prisma unor limitări de ordin civil. Pentru ca această protecție să fie

efectivă, s-au impus unele limite în exercitarea ei, ele fiind admisibile pentru unii proprietari și

inadmisibile pentru alții. Pe tot parcursul istoriei evoluției dreptului de vecinătate, mereu au

existat, însă, careva neînțelegeri dintre proprietarii terenurilor vecine.

Scopul în stabilirea îngrădirilor dreptului de proprietate constă în crearea condițiilor

necesare pentru a face o posibilă conlocuire a membrilor societății. Printre îngrădirile dreptului

de proprietate se numără și dreptul de vecinătate, care reprezintă o limită legală a dreptului de

proprietate și are o sferă de aplicare redusă. Aceasta se explică prin faptul că normele dreptului

de vecinătate sînt aplicabile numai între proprietarii terenurilor sau bunurilor imobile vecine.

Scopul principal al acestei lucrări este constituit de analiza complexă a instituției

dreptului de vecinătate și, în special, efectele juridice ale acestuia pentru a elucida specificul

reglementării juridice, tratării teoretice și aplicării practice ale acestui drept.

Reieșind din scopul formulat sunt stabilite obiectivele:

1. Determinarea conținutului dreptului de vecinătate;

2. Cercetarea în aspect istoric și comparativ al domeniului studiat;

2

3. Cercetarea în aspect teoretic și practic a cazurilor litigioase posibile în cadrul aplicării

reglementărilor juridice privind efectele încălcărilor dreptului de vecinătate.

În prezenta lucrare s-a propus abordarea subiectului menționat, conform unei

consecutivități logice, după cum urmează:

Capitolul I „Noțiuni generale privind dreptul de proprietate” divizat în paragrafe în care

sunt analizate: Noțiunea și definirea dreptului de proprietate, Apariția și evoluția istorică a

dreptului de vecinătate, Limitele admisibile și inadmisibile ale dreptului de vecinătate,

Aspecte comparative privind reglementarea dreptului de vecinătate în Republica Moldova și

în alte țări.

Capitolul II „Limita legală de exercitare a dreptului de proprietate” cuprinde subiecte

referitoare la: Reguli speciale de folosire a apelor, Picătura streșinii, Cererea de înlăturare a

pericolului de prăbușire, Rădăcinile, ramurile și fructele de pe terenul vecin, Distanța pentru

lucrări și plantații, Accesul pe terenul altuia. La fel, în acest capitol vor fi redate și efectele

încălcărilor de către vecini, deasemenea și modalitățile de exercitare a drepturilor prevăzute

de lege.

Capitolul III „Litigii privind delimitarea hotarelor dintre vecini” cuprinde următoarele

paragrafe: Depășirea hotarului terenului învecinat în cazul construcției, Instalarea liniei de

demarcare a hotarului, Litigii privind hptarul. În acest capitol sunt prevăzute litigii ce pot

apărea între proprietarii terenurilor vecine asupra problemei determinării hotarelor

proprietății lor și modalitățile de soluționare a conflictelor apărute.

Capitolul IV „Aspecte practice privind dreptul de vecinătate în RM” include exemple

practice de acte ale proprietarilor de terenuri vecine prin care se cere soluționarea unui litigiu

concret.

Vorbind despre literatura folosită, putem spune că acestă lucrare constă în analiza și

studierea operelor mai multor autori, atît naționali cît și din țările vecine, bazată pe concluzii

proprii și exemple din practica judecătorească.

În prezenta lucrare au fost utilizate diferite metode de cercetare a materialului privind

dreptul de vecinătate, cum ar fi metoda istorică, metoda comparativă, metoda analizei logice.

3

1. NOȚIUNI GENERALE PRIVIND DREPTUL DE VECINĂTATE

1.1 Noțiunea și definiția dreptului de vecinătate

Dreptul de proprietate este cel mai larg drept real, care conferă titulatului dominația totală

asupra bunurilor sale, fiind un drept absolut, perpetuu și exclusiv. În virtutea dreptului de

proprietate, proprietarul este îndreptățit să efectueze cu bunurile sale, în principiu, orice acțiuni,

dar realizarea acestora în deplinătatea lor poate să se reflecte negativ asupra intereselor altor

membri ai societății, precum și asupra societății în întregime. Astfel, temelia îngrădirilor

dreptului de proprietate se conține în art. 46 alin.(5) din Constituția RM, conform căruia

proprietarul e obligat la respectarea sarcinilor privind protecția mediului înconjurător și

asigurarea bunei vecinătăți, precum și în respectarea celorlalte sarcini, care, potrivit legii, revin

proprietarului, precum și la art.315 alin.(3) Cod Civil, care prevede ca dreptul de proprietate

poate fi limitat prin lege sau de drepturile unui terț.

Dreptul de vecinătate reprezintă o limitare legală a dreptului de proprietate și are o sferă de

aplicare redusă. Aceasta se explică prin faptul că normele dreptului de vecinătate sînt aplicate

numai între proprietarii terenurilor sau bunurilor imobile vecine. În conformitate cu prevederile

art. 377 Cod Civil RM proprietarii terenurilor vecine sau bunurilor imobile învecinate, pe lîngă

respectarea drepturilor și obligațiilor prevăzute de lege, trebuie să se respecte reciproc. Se

consideră vecin orice teren sau alt bun imobil de unde se pot produce influențe reciproce.

Vecinătatea este o stare de fapt care generează anumite drepturi și obligații pentru

proprietarii terenurilor sau altor bunuri imobile de unde se pot produce influențe reciproce. [11,

pag. 82]

Un criteriu delimitativ la aplicarea dreptului de vecinătate este posibilitatea producerii unei

influențe reciproce. Normele dreptului de vecinătate ar putea fi aplicate și în situații în care două

imobile, inclusiv terenuri, nu au nici un punct de tangență materială nemijlocită, dar așezarea lor

permite exercitarea faptică aunor influențe reciproce.

În această situație pentru aplicarea art.377 Cod Civil RM (obligația de respect reciproc), art.

378 Cod Civil RM (influența vecină admisibilă), art.379 Cod Civil RM (atentarea inadmisibilă)

urmează de luat în considerație faptul că distanța dintre bunuri nu are importanță, ci numai

posibilitatea influenței reciproce.

4

În cazurile în care influența produsă de pe terenul sau alt bun imobil al vecinului constituie o

privare de posesiune sau o altă încălcare, nelegată de privarea de posesiune, încălcări ce justifică

înaintarea acțiunilor reale: în revendicare și negatorie, reglementările referitoare la apărarea

dreptului de proprietate urmează a fi coroborate cu reglementările privind dreptul de vecinătate.

Legiuitorul obligă proprietarul terenului să suporte influența pe care o exercită asupra

bunului său o serie de factori precum gazul, aburul, mirosul, funiginea, fumul, zgomotul,

căldura, vibrația sau o altă influență similară provenită din terenul vecin, dar numai cu condiția

că aceste influențe nu împiedică proprietarul în folosirea lucrului.

Proprietarul terenului sau altui bun imobil este obligat să suporte influențele pe care le

exercită asupra bunului factorii menționați și în cazul în care influența este considerabilă, dar

este produsă de folosirea obișnuită a unui alt teren și nu poate fi înlăturată prin măsuri justificate

economic, drept exemplu poate servi aflarea terenului sau imobilului proprietarului în apropierea

unei uzine care funcționează permanent și provoacă zgomot puternic în procesul de lucru.

Esențial este faptul că zgomotul este provocat de exploatarea obișnuită a uzinei și nu poate fi

înlăturat ca rezultat al unor măsuri economic justificate, fiindcă în caz contrar ar fi imposibilă

sau dificilă funcționarea uzinei. Proprietarul de teren sau de alt bun imobil este obligat să suporte

și acele influențe considerabile care depășesc folosirea recunoscută drept obișnuită în localitatea

respectivă, precum și limitele economice admisibile. În schimbul suportării unor asemenea

influențe el poate cere, însă, de la proprietarul care cauzează aceste influențe o compensație

corespunzătoare în formă bănească.

1.2 Apariția și evoluția istorică a dreptului de vecinătate

Din definiția dată dreptului de proprietate a rezultat că exercițiul acestui drept este nelimitat.

Totuși, din cele mai vechi timpuri s-au emis unele restricții în ceea ce privește exercitarea

dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, pentru a asigura o viață socială normală. Aceste

restricții privesc următoarele puncte de vedere: interesul vecinilor cum ar fi obligația

proprietarului funciar de a lăsa neutilizată o bandă de pămînt de aproximativ 1,5 metri de la

marginea proprietății, de a curăța de crengi arborii de la limita proprietății pentru ca aceasta să nu

incomodeze fondul alăturat, de a nu schimbul normal al apelor de ploaie, interzicerea de a ridica

o clădire care să modifice starea anterioară a imobilului alăturat, de a suporta paguba rezultată

din dărîmarea edificiului său asupra celui vecin, aceasta fiind posibil numai în cazul în care

vecinul a solicitat în prealabil o cauțiune. Dintre restricțiile de interes public, trebuie menționate:

5

obligația celui care are proprietatea străbătută de un fluviu navigabil de a suporta anumite acte în

legătură cu nevoile navigației, obligația proprietarului care vrea să-și dărîme casa pentru a vinde

materialele de a obține în prealabil o autorizație municipală, obligația de a permite celui ce a

descoperit un zăcămînt pe fondul său să îl exploateze contra unei redevențe de 10% pentru

proprietar și 10% pentru stat, de a pemite drumul la un mormînt aflat pe un pămînt străin, de a fi

expropriat pentru o cauză de utilitate publică contra unei juste despăgubiri. [25, pag. 122]

În afară de restricțiile menționate, proprietarul roman putea exercita dreptul său spre a

obține maximum de profit fără a lua în considerație paguba suferită de un vecin, conform

principiului: qui suo iure utitur neminem laedit, deci cine folosește dreptul său nu lezează pe

nimeni. [20, pag.57] Astfel, dacă pentru îmbunătățirea fondului trebuia să facă săpături, nimeni

nu-l putea împiedica, chiar și în ipoteza cînd prin această acțiune se dărîmă fîntîna vecinului.

În forma prezentată, instituția dreptului de proprietate s-a cristalizat după o îndelungată

evoluție istorică de la începuturile republicii și pînă la Iustinian.

În epoca anterioară apariției Legii celor XII table, pentru care elementele documentare

sunt puține, dreptul de proprietate a trecut practic prin aceleași stadii de dezvoltare ce se întîlnesc

la toate popoarele. Se pare că obiectele asupra cărora s-a exercitat mai întîi dreptul de proprietate

au fost lucrurile mobile pe care omul primitiv și le-a procurat prin iscusința lui.

Proprietatea personală asupra imobilelor s-a realizat mult mai tîrziu. Mai întîi s-a

cunoscut proprietatea colectivă asupra pămîntului, aparținînd unui grup social, care purta numele

de gens. Apoi, a apărut posibilitatea ca fiecare cap de familie să poată stăpîni drept avut personal

locuința cu împrejurimile ei. Această suprafață se numea heredium, deoarece trecea de la

moștenitori- heredis-cîtă vreme pămînturile și pășunile aparțineau comunității pentru folosința

comună. [17, pag.95]

După apariția Legii celor XII table avem confirmarea existenței proprietății individuale

încă din sec. al V-lea î. Hr., deoarece era consfințită libertatea de a testa și dreptul fiecărui

moștenitor de a cere ieșirea din indiviziune prin actio familiae herciscundae. Această proprietate

individuală a avut vreme de veacuri o formă specific romanică denumită dominium ex iure

quiriium. Pe la mijlocul penultimului secol al Republicii apare o nouă formă de proprietate

numită proprietate bonitară și care a fost creată de pretori. Ambele forme de proprietate au fost

funcționat multă vreme concomitent, înregistrîndu-se totuși tendința de recesiune a proprietății

quiritare care va fi desființată de către Iustinian. [25, pag.122]

Dreptul roman a cunoscut instituția coproprietății. Din conținutul dreptului de proprietate

putem trage concluzia că nu se poate concepe ca același lucru să fie în același timp obiectul a

mai multor drepturi de proprietate deplină, deoarece acest drept complet absoarbe toată puterea

juridică ce o poate avea o persoană asupra lucrului său. Același lucru nu poate aparține în mod

6

integral mai multor persoane în același timp potrivit principiului dominum plurium in solidum

esse non protest, dar se poate ca același singur drept de proprietate să aparțină, după anumte

cote, mai multor persoane. În acestă situație nu este împărțit obiectul, pentru că dacă ar fi

împărțit, fiecare ar fi proprietar exclusiv asuăra porțiunii desprinse din obiect. Rezultă că nu

obiectul, ci dreptul este considerat ca împărțit după o cotă matematic stabilită, situație juridică ce

poartă denumirea de condominium. Aceasta poate rezulta fie din contractul de societate, fie prin

alte cazuri caracterizate prin denumirea generică communio incidens care poate avea loc între

comoștenitori, colocatari, în cazul cînd mai multor persoane au descoperit o comoară sau un

lucru fără stăpîn. Coproprietarii sunt părtași la același drept unic, fiind fiecare îndreptățit la o

fracțiune precisă, determinată din dreptul întreg.

În ceea ce privește dreptul proprietarului asupra părții sale, acest drept fiind un fragment

de aceeași speță ca și dreptul de proprietate asupra întregului obiect, urmează ca el să confere

titularului aceeași putere juridică cu privire la partea lui pe care o poate reclama justiției, o poate

înstrăina, o poate ipoteca și poate constitui asupra părții sale un uzufruct. [21, pag. 67] Cînd sunt

însă de luat dispoziții asupra întregului obiect aflat în condominium atunci copărtașii trebuie să

lucreze cu toții împreună, nefiind suficientă majoritatea, pentru că astfel s-ar atinge dreptul precis

individual al fiecărui socius.

Oricare dintre coproprietari are la dispoziție acțiunea ius prohibendi cu care poate

paraliza hotărîrea celorlalți. Pentru a permite fiecărui coproprietar să-și realizeze punctul de

vedere cu privire la lucrul aflat în coproprietate, dreptul roman a prevăzut dreptul fiecăruia de a

cere ieșirea din indiviziune prin actio communi dividundo.

1.3Limitele admisibile și inadmisibile ale dreptului de vecinătate

1.3.1 Obligația de respect reciproc

Proprietarii terenurilor vecine sau ai altor bunuri imobile învecinate, pe lîngă respectarea

drepturilor și obligațiilor prevăzute de lege, trebuie să se respecte reciproc. Se consideră vecin

orice teren sau alt bun imobil de unde se pot produce influențe reciproce.

Dreptul de proprietate conferă titularului său libertatea deplină în exercitare, însă pentru

ca realizarea prerogativelor proprietarului în deplinătatea lor să nu fie în detrimentul societății,

acesta e obligat să respecte sarcinile privind protecția mediului înconjurător și asigurarea bunei

vecinătăți, precum și respectarea cerințelor care, potrivit legii, revin proprietarului.

7

Vecinătatea e o stare de fapt care generează anumite drepturi și obligații pentru

proprietarii terenurilor sau altor bunuri imobile de unde se pot produce influențe reciproce. Din

aceste considerente, legea instituie pentru proprietarii terenurilor vecine sau a altor bunuri

imobile obligația generală de a se respecta reciproc.

Această obligație este prevăzută în art. 377 din Codul Civil al R.M., în conformitate cu

care proprietarii terenurilor vecine sau altor bunuri imobile învecinate, pe lîngă respectarea

drepturilor și obligațiilor prevăzute de lege, trebuie să se respecte reciproc. O asemenea obligație

poartă un caracter general. Norma dată este aplicabilă ori de cîte ori nu există o preveder expresă

care să impună restricții în exercitarea dreptului de proprietate. Obligația de respect reciproc

urmează a fi examinată în strictă concordanță cu abuzul de drept. Prin urmare, dreptul de

proprietate trebuie exercitat astfel încît să nu se facă abuz de el. Pornind de la art. 377, care

prevede că „Proprietarii terenurilor vecine sau altor bunuri imobile învecinate, pe lîngă

respectarea drepturilor și obligațiilor prevăzute de lege, trebuie să se respecte reciproc. Se

consideră vecin orice teren sau alt bun imobil de unde se pot produce influențe reciproce. ” se

poate spune că este interzisă exercitarea dreptului de proprietate cu scopul vătămării sau

păgubirii vecinului. Este interzisă, deasemenea, exercitarea dreptului de proprietate într-o

manieră de bună-voință ce ar însemna că proprietarul se conformează dispozițiilor art. 377, adică

ține cont de obligația de respect reciproc, indispensabil în raportul de vecinătate. În sensul art.

377, se consideră vecin orice teren sau alt bun imobil de unde se pot produce influențe reciproce.

1.3.2 Influența vecină admisibilă

În conformitate cu Codul Civil al R.M., la art.378 alin.(1) se stipulează că proprietarul

terenului sau altui bun imobil trebuie să suporte influența pe care o exercită asupra bunului său o

serie de factori precum: gazul, aburul, mirosul, funiginea, fumul, zgomotul, căldura, vibrația sau

o altă influență similară provenită din terenul vecin, dar numai cu condiția că aceste influențe nu

împiedică proprietarul în folosirea lucrului. Totodată proprietarul terenului sau altui bun imobil

va fi obligat să suporte aceste influențe și în cazul în care acestea încalcă dreptul lui, dar

încălcarea este nesemnificativă. Aceasta înseamnă că proprietarul are posibilitatea în continuare

să posede și să folosească lucrul său, fiindu-i create unele incomodități nesemnificative.

Conform Codului Civil al R.M., la art.378 alin.(2) se stipulează că proprietarul terenului

sau altui bun imobil este obligat să suporte influențele pe care le exercită asupra bunului factorii

menționați și în cazul în care influența este considerabilă, dar este produsă de folosirea obișnuită

8

a unui alt teren și nu poate fi înlăturată prin măsuri justificate economic. Drept exemplu poate

servi aflarea terenului sau imobilului proprietarului în apropierea unei uzine, care activează

permanent și provoacă zgomot puternic în procesul de lucru. Esențial este faptul că zgomotul

este provocat de exploatarea obișnuită a uzinei și nu poate fi înlăturat prin măsuri justificate

economic, fiindcă în caz contrar ar fi imposibilă sau dificilă funcționarea uzinei. Proprietarul

terenului sau altui bun imobil este obligat să suporte și acele influențe considerabile care

depășesc folosirea recunoscută obișnuită în localitatea respectivă, precum și limitele economice

admisibile. În schimbul suportării unor asemenea influențe el poate cere de la proprietrul care

cauzează influențele respective o compensație corespunzătoare în formă bănească. Calificarea

influențelor ca fiind nesemnificative sau considerabile, precum și stabilirea cuantumului

compensației revine instanței de judecată, ca rezultat al cercetării circumstanțelor cauzei și a

argumentelor aduse de părți.

Stabilind în art. 377 Cod Civil al R.M. obligația vecinilor de a se respecta reciproc,

legiuitorul reglementează, în art. 378 Cod Civil al R.M., limitele de influențe pe care trebuie să le

suporte vecinul. Trebuie să menționăm că în raporturile de vecinătate asemenea influențe se

numesc inconveniențe normale reciproce, cauzate prin exercitarea dreptului de proprietate. În

conformitate cu această normă, fiecare vecin are obligația de a suporta inconveniențele normale.

În literatura de specialitate, a fost lansată ideea existenței a două concepte asupra raporturile de

vecinătate.

Art. 378 alin.(1) din Codul Civil al R.M., urmează a fi interpretat în sensul că proprietarul

de teren trebuie să suporte influențele, pe care le numim „influențe normale”, și să nu ceară nici

o despăgubire pentru influența exercitată asupra bunului său de gazul, aburul, mirosul, funiginea,

fumul, zgomotul, căldura, vibrația etc. provenite din terenul vecin. Proprietarul nu poate cere

despăgubire în cazul în care nici influențele normale enumerate la art. 378 alin.(1) din Codul

Civil al R.M. nu-l împiedică în folosirea bunului sau încalcă nesemnificativ dreptul său.

Pe de altă parte, influențele normale, numite de legiuitor „influențe vecine admisibile”,

pot fi și de o intensitate mai mare, adică pot fi considerabile. În conformitate cu 378 alin.(2) din

Codul Civil al R.M., proprietarul de teren sau alt bun imobil trebuie să suporte influența pe care

o exercită asupra bunului său o serie de factori precum: gazul, aburul, mirosul, funiginea, fumul,

zgomotul, căldura, vibrația sau o altă influență similară provenită din terenul vecin, chiar dacă

influența este considerabilă. Proprietarul va trebui să suporte influența considerabilă doar în

cazul în care este produsă de folosința obișnuită a terenului vecin și nu poate fi înlăturată prin

măsuri justificate economic. [2, art. 378 alin.(2)] De exemplu, dacă proprietarul are o casă lîngă

aeroport, va fi obligat să suporte zgomotele avioanelor, care este o influență considerabilă și care

nu poate fi înlăturată prin măsuri justificative economic. Este de presupus că proprietarul casei

9

nu va putea pretinde proprietarului de aeroport compensarea inconveniențelor generate de

această influență considerabilă. Așadar, conform art. 378 alin.(2) din Codul Civil al R.M., putem

spune că nu în toate cazurile poate fi acordată recompensă pentru influența considerabilă.

Persoana beneficiază de acest drept doar atunci cînd influența considerabilă depășește folosirea

recunoscută obișnuită în localitatea respectivă și limitele economice admisibile.

1.3.3 Atentarea inadmisibilă

Conform art.379 din Codul Civil al R.M. propeietarul poate interzicerea ridicării sau

exploatării unor construcții sau instalații despre care se poate afirma cu certitudine că prezența și

utilizarea lor atentează în mod inadmisibil asupra terenului său. Conform acestei dispoziții

legale, un proprietar poate cere interzicerea construirii sau exploatării unor imobile sau instalații

prin înaintarea unui aviz celui care construiește sau exploatează.

Proprietarul terenului sau altui bun imobil nu este obligat să suporte influența provenită

din terenul vecin, cu condiția că această influență atentează în mod inadmisibil asupra utilizării

terenului său. Prin urmare, proprietarul este în drept să ceară interzicerea ridicării sau exploatării

unor construcții sau instalații despre care se poate afirma cu siguranță că atît prezența acestora cît

și utilizarea lor atentează în mod inadmisibil asupra terenului său. [22, pag.43] Proprietarul poate

cere interzicerea ridicării sau exploatării unor construcții sau instalații prin înaintarea unui aviz

celui care intenționează să ridice sau exploateze construcții sau instalații, iar în cazul în care

avizul este lăsat fără răspuns și acțiunile nu sunt încetate, proprietarul est eîn drept să recurgă la

intentarea unei acțiuni negatorii.

Ridicarea unei construcții sau instalații cu respectarea distanței de la hotar nu pot fi

respectiv demolate sau interzisă exploatarea, chiar dacă se exercită o influență admisibilă, cu

excepția cazurilor cînd afectarea inadmisibilă s-a produs în mod evident. În cazul în care

afectarea deși este inadmisibilă, dar nu s-a produs în mod evident, proprietarul nu va fi în drept

să ceară demolarea construcției sau interzicerea exploatării instalațiilor.

De exemplu, un vecin construiește un autoservice în imediata apropiere de casa unui alt

vecin. Astfel, fiind evidentă influența peste limita admisibilă a zgomotului, gazelor, mirosului de

coloranți, instanța de judecată va dispune interzicerea construirii sau exploatării acestor

construcții și instalații.

Un exemplu specific pentru localitățile rurale este ridicarea unor construcții pentru

creșterea animalelor și păsărilor care de asemenea pot influența dreptul de vecinătate prin miros,

zgomot etc. Normele sanitare prevăd anumite distanțe în asemenea cazuri. Conform Legii

10

privind principiile urbanistice și amenajării teritoriului nr.835 din 17.05.1995 distanțele

admisibile față de locuințe sunt:

Ferma de porci:

-pînă la 3 capete-15m

-de la 4 la 5 capete-30m

-peste 5 capete- în afara localității

Ferma de bovine:

-pînă la 3 capete-15m

-de la 4 la 5 capete-20m

-peste 10 capete- în afara localității

Ferma de oi:

-pînă la 25 capete-15m

-pînă la 50 de capete-30m

-peste 50 de capete- în afara localității

Ferma de iepuri:

-pînă la 25 capete-10m

- pînă la 50 de capete-20m

- pînă la 75 de capete-30m

- peste 75 de capete- în afara localității

Ferma de păsări:

-pînă la 50 de capete-15m

-pînă la 100 de capete-30m

-peste 100 de capete- în afara localității

Distanța dintre fîntînă-nu mai mică de 50m de la grajduri, veceuri, gropi de scurgere,

gropi de gunoi etc.

Transformarea pămîntului este creșterea valorii lui ce are loc prin activitățile umane.

Valoarea pămîntului poate crește și prin cultivarea unor plante deosebit de rentabile, ale căror

fructe sunt comercializabile. Cea mai răspîndită și mai eficientă transformare a pămîntului este,

însă, construirea imobilelor. Acestea pot fi simple, ca corturile de tenis sau pot fi extrem de

scumpe și complicate ca „zgîrîe norii”. În temeiul dreptului său de proprietate, titularul poate

iniția activități de transformare a pămîntului, dacă acestea nu prejudiciază vecinii și dacă legea

11

nu instituie pentru exercitarea lor, autorizație specială. De regulă, pentru cultivarea plantelor pe

un teren liber nu se cer autorizații, dar pentru construirea imobilelor de orice tip statul impune

astfel de autorizații. Construcția poate demara numai după ce proprietarul a obținut autorizație de

la organul competent. Eliberarea ei este condiționată de prezentarea unor acte: certificatul de

urbanism, expertiza tehnică, extras din documentația urbanistică, studiul de fundamentare, datele

privind prospecțiunile geologice, ridicările topo-geodezice.

Autorizarea de către stat a construirii nu are ca scop punerea de piedici particularilor.

Această procedură are două scopuri: protejarea proprietarului de a nu construi pe un teren

șubred, pereclitat de aluviuni, ape freatice etc.; protejarea intereselor generale ale comunității

prin respectarea cerințelor arhitectonice, impuse prin normele de drept public. Particularii se simt

deseori lezați de exigențele organelor competente, considerînd unele norme alogice,

neîntemeiate, simple capricii. Proprietarul care susține această părere se poate apăra în justiție.

Temeiul legal al înaintării în justiție unei acțiuni în acest sens îl constituie art. 379 alin.(1) din

Codul Civil al RM.

Dacă la art. 379 alin.(1) din Codul Civil al RM este vorba de posibilitatea interzicerii

construcției, la alin.(2) se reglementează situația în care o construcție, ridicată cu respectarea

cerințelor referitoare distanță, afectează totuși în mod inadmisibil terenul vecin. Demolarea unei

asemenea construcții este posibilă doar dacă afectarea inadmisibilă se produce în mod evident.

1.4 Aspecte comparative privind reglementarea dreptului de vecinătate în

R.M. cu reglementarea dreptului de vecinătate în alte țări

Trebuie de menționat ca codurile civile ale țărilor vecine: Rusia, Ucraina, Bielorusia nu

conțin capitole separate care ar reglementa special dreptul de vecinătate. Unele reglementări ale

dreptului de vecinătate se conțin în Codul Civil al României în vigoare, însă ele nu sunt separate

într-un capitol aparte, dar sunt incluse în Cartea II Titlul IV „Despre servituții” (de exemplu,

picătura streșinii, lucrurile intermediare cerute pentru oarecare construcții, etc.).

Astfel, dreptul francez că inconveniențele legate de vecinătate pot fi împărțite în două

categorii: cele cauzate prin exercitarea dreptului de proprietate fără depășirea limitelor materiale

ale fondului (de exemplu, cu ocazia executării unor lucrări de construcții se produc fisuri în

construcția vecină) și cele cauzate prin depășirea limitelor propriului fond și introducerea unor

elemente materiale în subsolul, solul sau spațiul suprapus fondurilor vecine: substanțe chimice,

fum, mirosuri, zgomot. [26, pag. 284]

12

În mod tradițional, doctrina a făcut distincție între inconveniențele normale și

inconveniențele anormale de vecinătate arătînd că inconveniențele normale de vecinătate nu

atrag raspunderea celui de la care provin spre deosebire de cele anormale care atrag raspunderea

persoanei vinovate de producerea lor sau, altfel spus “nimeni nu are voie să cauzeze altuia o

tulburare anormală de vecinătate”. [23, pag.107]

Care sunt aceste inconveniențe normale de vecinătate, cine poate determina, cînd și în ce

condiții un inconvenient normal devine unul anormal și dacă pot exista situații cînd un

inconvenient, deși anormal, poate fi considerat normal, sunt întrebări la care ne propunem să

răspundem.

În dreptul comparat francez, a fost considerat inconvenient normal de vecinătate, spre

exemplu, următoarele situații: numeroasele zgomote și strigăte ce răzbat de la vecinii de la

apartamentul de la etaj într-o după-amiază, în decursul săptămînii, datorate sărbătorii zilei de

naștere a copilului acestora, în vîrstă de 6 ani, împreună cu colegii săi de la școală;[12, pag.14]

cîntatul cocoșului unuia dintre vecini; creșterea unui număr mare de galinacee sau bovine ce

provoacă un inconvenient pentru o persoană care s-a mutat recent într-un anumit sat, sat care are

o astfel de tradiției. Toate acestea nu pot constitui inconveniențe anormal de vecinătate, ci sunt

inconveniențe normale ce trebuie suportate.

În general, se admite ca orice activitate specifică vecinătății cu condiția să nu fie

excesivă, din momentul în care aceasta devine excesivă, poate fi numită inconvenient anormal de

vecinătate.

Trebuie amintită aici și o situație particulară, consacrată de jurisprudența franceză și

anume principiul anteriorității sau principiul primului venit. Potrivit acestui principiu, cel care la

data care s-a stabilit într-un anumit loc, a cunoscut situația care în viitor i-a produs o tulburare de

vecinătate, nu are dreptul la despăgubiri pentru inconveniențele provocate, fie că acestea sunt

normale sau anormale.[13, pag.18-19] În acest caz, s-a respins cererea de îndemnizare formulată

de proprietarii riverani ai aeroportului din Orly, care s-au instalat în zona respectivă după data la

care municipalitatea a afișat decretul conținînd declarația de utilitate public a zonei,

considerîndu-se că aceștia au cunoscut faptul că în zonă se va construi un aeroport și că au

cumpărat în cunoștințe de cauză terenurile și deci pe riscul lor. Aceeași soluție este oferită de

jurisprudența franceză.[14, pag.19]

În dreptul francez, nici un text al codului civil nu face referire în mod expres la tulburările

anormale de vecinătate ori la sancțiunea care intervine în cazul în care suntem în prezența unui

inconvenient anormal de vecinătate, “dreptul inconveniențelor de vecinătate” fiind creația

jurisprudenței care, plecînd de la prevederile art.544/Codul civil francez, articol care se referă la

13

protecția dreptului de proprietate, a creat un principiu în temeiul căruia o persoană să poată

obține repararea inconveniențelor anormale de vecinătate.[13, pag.23-24]

Deși principiul menționat nu face distincția între tulburări normale de vecinătate și

tulburări anormale de vecinătate, jurisprudența franceză a statuat că nu pot fi reparate decît

prejudiciile cauzate prin tulburări anormale de vecinătate nu și ceșe cauzate prin tulburări

normale de vecinătate.[23, pag.106-107]

Caracterul anormal al unei tulburări este dat fie de importanța acesteia, fie de caracterul

repetitiv, neobișnuit sau care depășește un anumit grad de toleranță și care este apreciat în funcție

de circumstanțe, de momentul și locul în care se produce. Astfel, spre exemplu, un zgomot

produs în timpul nopții este mai puțin obișnuit și tolerat decît același zgomot făcut în timpul

zilei; inconveniențele cauzate de amplasarea unei uzine sunt mai normale într-o zonă industrială.

[12, pag.25] În speță, proprietarul unei case situate într-o zonă industrială nu poate să se plîngă

de eventualele inconveniențe, deoarece ținîndu-se cont de contextual geographic, este vorba de

un inconvenient normal de vecinătate, spre deosebire de o zonă rezidențială.[24, pag.304-307]

Unii doctrinari francezi au grupat inconveniențele anormale de vecinătate în mai multe

categorii. Astfel, o primă grupă este considerată acea a zgomotelor-cele mai frecvente tulburări

anormale de vecinătate- cu subdiviziunile: zgomotele domestic, zgomotele produse de anumite

festivități (profesionale, sportive, cultural etc.) și cea mai gravă formă a zgomotelor, scandalul

nocturn (tapage nocturne), acesta din urmă fiind considerat drept infracțiune și sancționat expre

de către lege. Urmează grupa de inconveniențe cauzate de mirosuri și emanații de fum, și alte

categorii de inconveniențe cum ar fi: împiedicarea vederii sau luminii soarelui prin edificarea

unei construcții noi, plantarea unor arbori, construirea unui zid etc.

Prima problem care ar trebui rezolvată este acea dacă proprietarul răspunde atît pentru

inconveniențele normale cît și pentru cele anormale de vecinătate. Cum “viața în societate

presupune a nu-l deranja pe celălalt într-o anumită măsură ce depășește limitele normale” și cum

principiul proclamat în materie de Curtea de Casație franceză vorbește numai despre

inconveniențele anormale de vecinătate, concluzia unanimă a fost aceea că în materia vecinătății

trebuie reparate numai acele prejudicii produse prin exercitarea dreptului cu depășirea limitelor

sale normale.

Deși la început teoria tulburărilor anormale de vecinătate a apărut ca o simplă aplicațiune

a răspunderii civile de drept comun, primele hotărîri ale jurisprudenței fiind întemeiate pe

dispozițiile art.1382/Cod civil francez, jurisprudența franceză și-a reconsiderat orientarea prin

dezvoltarea tot mai amplă a unui sistem de răspundere ce intervine în absența unei fapte

producătoare de prejudiciu. Într-o a doua etapă, jurisprudența și-a întemeiat deciziile în principal

pe dispozițiile art.1334 alin.(1) și art.1386 pentru ca apoi, Curtea de Casație franceză, renunțînd

14

la orice referire la un text legal să consacre principiul potrivit căruia: “nimeni nu poate să

cauzeze altuia un inconvenient anormal de vecinătate”.

Din acest moment, s-au pus bazele unui regim autonom, care permite reținerea

responsabilității unui vecin nu numai în absența unei fapte, ci și atunci cînd condițiile

responsabilității fără faptă nu sunt toate îndeplinite, fiind suficient să se constate caracterul grav

și continuu al tulburării pentru ca autorul ei să fie obligat să o repare.

Doctrina franceză a conturat și căteva condiții ale angajării răspunderii pentru

inconveniențele anormale de vecinătate. Astfel, absența intenției de a deranja, de a șicana;

existența unui prejudiciu; exercitarea excesivă a unei obligații normale de vecinătate; lipsa unei

fapte intenționate, condiții care apreciază autorii citați, că ar putea practic să fie reunite într-o

condiție unică-existența unei tulburări cu caracter anormal.

În privința modului în care sunt reparate prejudiciile astfel cauzate, aplicarea principiului

general din material răspunderii civile delictuale, impune pe de o parte încetarea actelor

producătoare de prejudicii și daune-interese pentru prejudiciul cauzat. Practic, însă, ceea ce

trebuie să facă autorul actului excesiv este să nu înceteze obligatoriu actele producătoare de

prejudicii, ci să readucă aceste acte în coordonatele normale și să repare, sub forma daunelor

interese, numai prejudiciile ce rezultă din depășirea acestei normalități. Uneori, readucerea

actului în coordonatele normale semnifică încetarea lui, desființarea lucrărilor făcute etc. Alteori

implică numai o reducere a intensității sau exercițiului dreptului.

15

2. LIMITA LEGALĂ DE EXERCITARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

2.1. Regulile speciale de folosire a apelor

Apele pot face obiectul atît al domeniului privat, cît și al domeniului public. Această

afirmație își are fundamentul în Constituție, la art. 127 alin. (4), care prevede că doar apele

folosite în interes public sunt considerate bunuri ale domeniului public, ceea ce înseamnă că

celelalte ape sunt considerate bunuri ale domeniului privat. La fel, acest lucru se poate desprinde

și din art. 296 alin. (2) și (3) al Codului civil, precum și din capitolul I ”Dispoziții de bază” al

Codului apelor.

Codul civil reglementează, la art. 381-386, relațiile care pot să apară între vecini ca

rezultat al folosirii apelor. Unele reguli generale despre aceasta pot fi deduse din art. 381. Prima

regulă în acest sens din alin. (1) stabilește: cursurile de apă și pînză freatică din mai multe

terenuri nu pot fi deviate sau manipulate de proprietarul oricărui teren astfel încît cantitatea sau

calitatea apei să fie modificată în dezavantajul proprietarului unui alt teren. Această regulă

permite proprietarului de terensă folosească apele și pînza freatică, însă nu trebuie să

prejudicieze proprietarului unui alt teren.

O altă regulă poate fi dedusă din alin. (2): Proprietarul terenului inferior nu poate

împiedica în niciun fel curgerea firească a apelor provenite de pe terenul superior. Dacă o

curgere de apă de pe terenul superior cauzează prejudicii terenului inferior, proprietarul lui poate

efectua lucrări de schimbare a cursului apei. Lucrările pot fi efectuate doar în temeiul unei

hotărîri judecătorești, cheltuielile fiind suportate de proprietarul terenului inferior.

Proprietarul terenului inferior nu este obligat să suporte scurgerea apelor provenite de pe

terenul superior decît dacă curgerea este firească, adică este rezultatul unui fenomen natural. Prin

curgerea firească a apelor se au în vedere apele care rezultă din configurația locurilor, cum ar fi

16

scurgerea apelor rezultate din ploi, din topirea zăpezii, din infiltrație, apele rezultate dintr-un

izvor natural, adică curgerea apelor să nu fie rezultatul proprietarului terenului superior, în caz

contrar se vor aplica prevederile art. 382. Prin urmare, pentru ca scurgerea să fie firească

(naturală), sunt necesare realizarea următoarelor condiții:

a) apele să fie naturale, adică să provină din ploaie sau din izvoare. Apele murdare sau

menajere nu sunt ape naturale;

b) apele naturale să fi căzut pe terenul superior și numai apoi să se scurgă, fără intervenția

omului, pe terenul inferior, datorită pantei naturale a terenului.

Proprietarul trebuie să sufere nu numai scurgerea apelor, dar și a materialelor duse de

apă: nisip, nămol, etc.

Legiuitorul obligă proprietarul terenului inferior să primească curgerea apelor naturale. În

scopul realizării acestei obligații el nu are dreptul să pună vreun obstacol la scurgerea naturală a

apelor din fondul superior. Proprietarul terenului inferior nu poate prin lucrările care le-ar face

nici să împiedice, nici să îngreuieze scurgerea în paguba terenului superior. Dacă proprietarul

terenului inferior uzează de dreptul de a se îngrădi, el este obligat să lase în zid sau îngrădire

deschideri suficiente pentrutrecerea apei. Proprietarul terenului inferior nu are nicio obligație

pozitivă, cum ar ficea de a face lucrări pentru asigurarea scurgerii. Dacă, contrar prevederilor

legii, proprietarul terenului inferior creează obstacole la curgerea naturală a apelor de pe terenul

superior, proprietarul terenului superior are dreptul să ceară înlăturarea obstacolelor, piedicilor

pe cheltuiala proprietarului terenului inferior, precum și obligarea acestuia la daune-interese,

dacă este cazul. În cazul în care pe terenul superior este un iaz care se revarsă pe terenul inferior

princreșterea apelor în caz de ploaie, proprietarul terenului inferior are dreptul să facă lucrările

necesare pentru a împiedica revărsarea, cu condiția că aceste lucrări să nu provoace revărsări pe

terenurile vecine. Nu este exclus faptul producerii anumitor piedici naturale pe terenul inferior

care opresc scurgerea apelor de pe terenul superior. În acest caz piedicile trebuie înlăturate de pe

terenul inferior de către proprietarul terenului inferior, dacă ele sunt urmări ale unui fapt imputat

acestuia. În caz contrar, el este obligat să permită proprietarului terenului superior să înlăture

piedicile.

Terenurile care fac parte din domeniul public tot sunt obligate să suporte povara scurgerii

apelor naturale.

Conform art. 381 alin. (3) din Codul civil, proprietarul terenului superior este obligat să

nu efectueze nicio lucrare de natură să agraveze situația terenului inferior.

Proprietarul terenului inferior are dreptul să facă pe bunul său orice lucrare pentru a ușura

sarcina sa, cu condiția de a nu vătăma vecinii săi sau pe proprietarulterenului superior. Cu atît

mai mult, proprietarul terenului inferior are dreptul de a efectua lucrările necesare pentru a

17

schimba direcția apelor în cazul în care curgerea apei de pe terenul superior cauzează prejudicii

terenului inferior. Schimbarea direcției cursului apei se efectuează doar cu permisiunea

prealabilă a instanței de judecată. Toate cheltuielile legate de schimbarea cursului apelor sunt

suportate de proprietarul terenului inferior. Dacă proprietarul terenului inferior este obligat să nu

împiedice scurgerea în dauna terenului superior, la rîndul său proprietarul terenului superior nu

poate face nici o lucrare pentru a agrava povara terenului inferior. Aceasta este o consecință a

caracterului natural al limitării: omul nu poate interveni în crearea sau agravarea acestei poveri.

De aici rezultă și consecința, că proprietarul terenului superior nu poate infecta nici apa, nici

modifica cursul ei, așa încît să provoace scurgerea, pe fondul inferior, a unui volum mai mare

sau a unui curent mai puternic de apă. În asemenea situații proprietarul terenului inferior este în

drept să refuze primirea unei asemenea agravări a sarcinii sale, obligînd pe proprietarul terenului

superior să-i pună capăt sau ar putea să ceară despăgubiri.

În art. 382 din Codul civil se stipulează reguli speciale de folosire a apei. La alin. (1), se

prevede că proprietarul terenului inferior nu poate împiedica curgerea provocată de proprietarul

terenului superior sau de alte persoane, așa cum este cazul apelor care țîșnesc pe acest din urmă

teren, datorită unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul terenului superior, cazul apelor

provenite din secarea terenurilor mlăștinoase, al apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau

industrial, însă numai dacă această curgere precede vărsarea într-un curs de apă sau într-un șanț.

Aceste două articole se deosebesc prin faptul că în art. 381, nu se referă la scurgerea firească a

apelor, ci la scurgerea apelor provocate de proprietar, la apele ce țîșnesc din cauza unor lucrări

subterane întreprinse de proprietarul terenului superior, la apele provocate de secarea terenurilor

mlăștinoase etc. Totodată, proprietarul terenului inferior este obligat să admită scurgerea apelor

din terenul superior provenite datorită acțiunii proprietarului acestuia, doar dacă această scurgere

precedă vărsarea într-un curs de apă sau într-un șanț. În conformitate cu art. 382 alin. (2),

proprietarul terenului superior este obligat să aleagă mijloacele de scurgere care ar aduce

prejudicii minime terenului inferior. La fel, proprietarul terenului superior urmează să plătească

proprietarului terenului inferior despăgubiri cauzate lui de scurgerea apelor, despăgubiri care

trebuie să fie juste și plătite în prealabil.

Concluzionăm din art. 382, proprietarul terenului inferior nu poate să împiedice curgerea

de ape provocate de proprietarul terenului superior doar dacă pe terenul inferior nu se află

construcții și alte obiective enumerate la alin. (3). Ori de cîte ori pe terenul inferior se vor afla

construcții, împreună cu grădinița și curtea aferentă, sau un cimitir, acest teren nu poate fi supus

unor curgeri de apă provocate de proprietarul terenului superior. Acest lucru este firesc, deoarece

riscă să sufere esențial construcțiile amplasate pe terenul inferior. Anume din aceste considerente

18

legiuitorul a admis, la art. 382 alin. (3), posibilitatea ca proprietarul terenului inferior să

împiedice curgerea apei provocate de proprietarul terenului superior.

În urma celor menționate putem face o oarecare concluzie și anume că proprietarul

oricărui teren este obligat să primească apele naturale, adică cele provenite din ploi sau dintr-un

izvor, ce se scurg dintr-un fond superior. Chiar dacă aduce prejudicii, curgerea acestor ape

naturale urmează a fi suportată de proprietarul terenului, care însă are posibilitatea de a se adresa

în instranță pentru a i se autoriza efectuarea lucrărilor de schimbare a cursului apelor, evitînd

astfel prejudiciile pe care le pot aduce ele (art.381). Dacă scurgerea apelor nu este naturală, ci

provocată de proprietarul terenului superior, proprietarul terenului inferior nu va putea împiedica

această scurgere dacă ea se face dintr-un curs de apă sau într-un șanț. În acest caz însă,

proprietarul terenului inferior va fi îndreptățit la plata unei juste și prealabile despăgubiri din

partea proprietarului de teren superior ( art. 382).

Conform Codului civil, în art. 383 și 384 se referă și situațiile în care proprietarul

captează apa, impunînd unele obligații proprietarului pe al cărui teren este surplusul de apă. De

exemplu, proprietarul care vrea să folosească pentru irigarea terenului său apele naturale și

artificiale de care poate dispune în mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să facă

pe terenul riveran opus lucrării utile de captare a apei (art. 383). Proprietarul terenului care are

un surplus de ape este obligat, în conformitate cu art. 384, să ofere acest surplus proprietarului

care nu poate procura apa necesară terenului său decît cu o cheltuială excesivă. La rîndul său,

beneficiarul de surplusul de apă este ținut să plătească o despăgubire justă și prealabilă.

Art. 385 se referă la o categorie specială de apă și anume la apa de izvor, la posibilitatea

folosirii ei de către proprietarii de terenuri vecine. În acest articol sunt stabilite două reguli.

Astfel, alin. (1) se referă la posibilitatea proprietarului pe al cărui teren se află un izvor să

folosească apa lui cum dorește, ținînd cont însă de drepturile dobîndite supra apei de izvor de

către proprietarul terenului inferior. Din acest alineat, în coraburare cu art. 317, se poate deduce

că proprietarul terenului cu izvor este și proprietarul din el.

Conform art. 315 alin. (3) și art. 385 alin. (1), putem concluziona că proprietarul terenului

cu izvor, fiind și proprietarul apei din el, poate utiliza apa cu condiția de a nu aduce atingere

drepturilor dobîndite de către proprietarul terenului inferior.

Legiuitorul în art. 385 alin. (1) nu dezvăluie de care drepturi dobîndite ale proprietarului

terenului inferior trebuie să țină cont proprietarul terenului pe care se află izvorul. Credem că

este vorba de orice drept dobîndit de proprietarul terenului inferior, fie că este vorba de un drept

dobîndit prin uzucapiune.

În alin. (2), care dispune că proprietarul terenului pe care se află izvorul nu poate să-i

schimbe cursul dacă prin această schimbare ar lipsi locuitorii unei localități de apă pentru

19

necesitățile curente, se are în vedere doar îngrădirea dreptului de proprietate pe care îl are

proprietarul de teren asupra apei din izvor. Regulii instituite trebuie să i se dea o interpretare

largă, astfel încît proprietarul să nu poată nu numai schimba cursul apei, dar nici face ceva ce ar

priva locuitorii de folosința apei, cum ar fi, de exemplu, poluarea ei cu substanțe nocive.

Necesitățile curente presupun folosirea unei ape de absolută trebuință, pentru menaj și pentru

adăpatul vitelor, nu și pentru alte necesități. Locuitorii unei localități nu pot invoca prevederile

alin. (2) al art. 385 din motivul că apa le este necesară pentru proprietățile ei curative. Aceste

prevederi sunt aplicabile și în cazul în care locuitorii pot procura apa necesară săpînd fîntîni.

Prevederile art. 385 alin. (2) se referă la orice izvor, indiferent de debitul lui, și numai la apă

curgătoare, nu însă la apele din fîntîni, iazuri, mlaștini etc.

2.2 Picătura streșinii

Conform art. 386 Codul Civil RM care stipulează: acoperișul trebuie să fie construit asfel

încît apa, zăpada sau gheața să cadă exclusive pe teritoriul proprietarului. Conform acestui

articol, proprietarul e obligat să-și construiască acoperișul astfel încît streșina să nu permit ca

apa, zăpada sau gheața să cadă pe teritoriul vecin. Reiese ca un proprietar nu are dreptul să facă o

streașină care să intre pe teritoriul vecinului. Pentru a se conforma cerinței legale, el trebuie să

ridice peretele său la o distanță de fondul vecin suficientă pentru ca apa, zăpada sau gheața să

cadă exclusive pe teritoriul său. Dacă apa, zăpada sau gheața cad de pe streșină pe terenul său,

proprietarul nu e ținut la obligația de a împiedica răspîndirea lor pe ternul vecin. Această

concluzie o putem face în baza art. 381 alin.(2), prin care proprietarul terenului inferior nu poate

îmoiedica în nici un fel curgerea firească a apelor provenite de pe terenul superior, adică e

obligat să suporte curgerea naturală a apelor. În schimb, proprietarul trebuie să ia măsuri ca apa,

zăpada sau gheața să nu cauzeze prin infiltrare vreun prejudiciu construcției vecinului său, de

exemplu să instaleze pavaje pentru scurgerea apei de pe streașină.

Proprietarul are dreptul să procedeze astfel încît apa, zăpada sau gheața să cadă de pe

streșina sa pe un teren care este coproprietatea sa și a vecinului său.

Proprietarul unei clădiri este prezumat și proprietar al terenului cuprins între zidul casei

sale și perpendicular celui ce coboară de la marginea streșinii la pămînt. Aceasta este o simplă

prezumție care poate fi combătută prin proba contrarie.

Nu este exclus ca proprietarul să la se ca apa, zăpada sau gheața să cadă pe proprietatea

vecină, dar numai în cazul în care a dobîndit acest drept prin titlu, adică prin înțelegere cu

proprietarul vecin, ceea ce constituie o servitute de scurgere a apelor.

20

Prevederile art. 386 Codul Civil RM au o aplicare generală, adică sunt aplicabile atît

localităților rurale, cît și celor urbane, deoarece legea este pentru toți aceeași și nu face nici o

deosebire.

Prin acest articol, legiuitorul reflectă unul dintr eprincipiile generale ale proprietății,

conform căruia persoana are dreptul să facă orice pe proprietatea sa cu o singură condiție: să nu

lezeze vecinii în drepturile lor.

2.3 Cererea de înlăturare a pericolului de prăbușire

Dacă există pericolul prăbușirii construcției de pe terenul vecin pe terenul său,

proprietarul poate cere vecinului să ia măsurile necesare pentru prevenirea acestui pericol.

Această prevedere legală a fost instituită în scopul apărării proprietății de eventualele

prejudicii. În cazul în carte un vecin vede sau intuiește posibilitatea reală că peste teritoriul său se

poate prăbuși gardul de 2 m al vecinului sau casa acestuia care nu este îngrijită, este în drept să

ceară proprietarului să ia măsurile necesare pentru a preveni producerea surpării. În caz de refuz,

vecinul este în drept să se adreseze instanței de judecată.

Proprietarul este în drept, în cazul existenței pericolului prăbușirii construcției de pe

terenul vecin, să ceară acestuia să ia măsurile necesare pentru a preveni acest pericol. Legiuitorul

i-a conferit proprietarului acest drept pentru a-i da posibilitatea să se apere împotriva unor

eventuale prejudicieri. Din conținutul normei rezultă că legiuitorul acordă posibilitate vecinilor

să soluționeze divergențele pe cale amiabilă, iar în cazul în care nu se ajunge la un numitor

comun, să recurgă la instanța de judecată. Astfel, în cazul în care proprietarul a cerut vecinului să

ia măsurile necesare pentru a preveni pericolul de prăbușire, dar vecinul nu a întreprins nici o

acțiune în acest sens, proprietarul e în drept să se adreseze instanței de judecată. Prin intermediul

acțiunii negatorii proprietarul are posibilitatea să se apere nu numai în cazul în care îi sunt create

piedici în exercitarea dreptului de proprietate, dar și atunci cînd există temei de a se presupune că

se vor face încălcări ulterioare ale dreptului de proprietate.

2.4 Rădăcinile, ramurile și fructele de pe terenul vecin

21

Regimul juridic al frunzelor căzute, al rădăcinilor și sl ramurilor de pe terenul vecin este

stabilit în art.387-388 Cod Civil RM. Astfel, art.387 prevede că fructele căzute din pomi sau

arbuști pe terenul vecin se consider fructe de pe acel teren.

Conform art.387, dreptul de proprietate asupra frunzelor căzute din pomi sau arbuști este

al proprietarului sau terenului pe care au căzut. În linii mari, soluția dată de lege rezultă din

principiul accesiunii în al cărui temei tot ceea ce unește bunul ori se încorporează în el revine

proprietarului. Excepția de la această regulă rezultă din prevederile art.391 alin.(3), în temeiul

cărora proprietarul terenului vecin trebuie să permit accesul vecinului pe terenul său ca să ridice

fructele care, datorită unei forțe natural sau unei forțe majore, au căzut pe terenul vecin.

Prevederile art. 387 se aplică doar fructelor căzute, fiindcă cele de pe ramurile care trec pe

proprietatea vecinului aparțin proprietarul pomului. Dacă nu recurge în acest caz la prerogativele

conferite de art.388, proprietarul terenului e obligat, în condițiile prevăzute de art.391 alin. (1),

să permit accesul proprietarului de pomp e ternul său pentru ca acesta să efectuieze lucrările

necesare, adică să culeagă fructele.

Dacă art.387 se referă la fructele căzute pe terenul vecin, art. 388 se referă la rădăcinile și

ramurile pătrunse de pe terenul vecin. Conform art.388 alin(1) Cod Civil RM, proprietarul

terenului poate să taie și să-și oprească rădăcinile de arbori și de arbuști care au pătruns la el de

pe terenul vecin. Prin urmare, indiferent de faptul dacă plantațiile sunt sădite la o distanță

reglementară sau cu încălcarea distanței prevăzute la art. 389 Cod Civil RM, proprietarul

terenului poate să taie și să-și oprească rădăcinile care au pătruns la el e pe terenul vecin. Aceeași

regulă este aplicabilă și ramurilor de arburi și de arbuști care atîrnă de pe terenul vecin. Totuși,

dreptul de a tăia și a opri rădăcinile și crengile ce vin de pe terenul vecin poate fi executat doar

dacă rădăcinile și ramurile împiedică folosirea terenului pe care au pătruns conform art.388 alin.

(2) Cod Civil RM.

2.5 Distanța pentru construcții, lucrări și plantații

În virtutea dreptului de proprietate care confer cele mai largi prerogative, titularul

dreptului de proprietate poate oricînd să construiască ceva pe terenul său, să efectueze anumite

lucrări sau să facă plantații. Există doar o singură restricție la realizarea acestui drept și anume

aceea de a nu aduce atingeri drepturilor proprietarilor vecini. În acest context legiuitorul obligă

proprietarul să efectueze construcțiile, lucrările sau plantațiile cu respectarea distanței minime

22

față de linia de hotar, în conformitate cu prevederile legii, regulamentului de urbanism, iar în

lipsa acestora, conform obiceiului locului. Obiceiului locului presupune existența în localitatea

respectivă a unor tradiții constant, recunoscute de majoritatea și aplicate pe o perioadă

îndelungată de timp. Dovada existenței obiceiurilor constante și recunoscute se face prin

mărturii. Dacă într-o localitate există obiceiul de a nu respecta nici o distanță, se vor aplica

prevederile legii.

Art.389 alin(1) Cod Civil RM prevede că orice construcție, lucrare sau plantație se poate

face de către proprietarul terenului numai cu respectarea unei distanțe minime față de linia de

hotar, conform legii, regulamentului de urbanism, iar în lipsa acestora, conform obiceiului astfel

încît să nu se aducă atingeri drepturilor proprietarilor vecini. Această prevedere poartă un

caracter general, ceea ce înseamnă că, prin reglementări particulare, este instituită obligația de a

nu construi decît la o anumită distanță de linia de hotar dintre terenurile vecine sau de a efectua

anumite lucrări sau plantații decît la o distanță stabilită fie de lege, fie de regulamentul de

urbanism, fie, în lipsa acestora, de obiceiul locului. În această reglementare nu este prevăzută

distanța necesară pentru construcțiile ridicate pe terenul vecin. Aceste distanțe sunt stabilite de

legi special, regulamente, iar în lipsa acestora, de obiceiul locului.

Dacă în art.389 alin.(1) Cod Civil RM, nu face referiri exprese la distanța dintre

construcții, lăsînd ca ea să fie stipulată de legi, regulamente sau obiceiul locului, în ce privește

distanța la care ar trebui sădiți arborii, legiuitorul stabilește că ea nu poate fi mai mică de 2m de

la linia de hotar. Această distanță minimă se referă doar la arbori mai mari de 2m. Arborii mai

mici de 2m, plantațiile și gardurile vii pot fi plante chiar la hotar.Distanța minima de 2m este

obligatorie în mod subsidiar, adică în lipsa altor prevederi legale.

În art.389 alin.(3) Cod Civil RM, sunt reglementate consecințele sădirii arborilor la o

distanță mai mică decît cea regulamentară. Într-o asemenea situație, proprietarul vecin este

îndreptat să ceară scoaterea sau tăierea la înălțimea cuvenită a arborilor, plantațiilor ori

gardurilor pe cheltuiala proprietarului terenului pe care sunt ridicate. Proprietarul nu are nevoie

să dovedească că suferă vreun prejudiciu pentru a invoca dreptul a cere scoaterea sau tăierea

arborilor, plantațiilor ori gardurilor vii. În lipsa unor reglementări exprese referiotare la

consecințele nerespectării distanței prevăzute pentru construcții, am putea afirma că aceste

consecințe sunt reglementate în art.390 Cod Civil RM. Cheltuielile suportate în legătură cu

efectuarea acestor lucrări sunt puse în sarcina proprietarului terenului pe care sunt amplasate.

2.6 Accesul pe terenul altuia

23

Art.391 Cod Civil RM, reglementează situațiile în care proprietarul este obligat să admită

accesul terților pe terenul său.

Una din reglementări se referă la situațiile în care proprietarul construcțiilor sau al

plantațiilor are nevoie să utilizeze terenul vecin pentru întreținerea construcțiilor și plantațiilor

ce-i aparțin. Pentru a avea acces pe terenul vecin ca să întrețină construcțiile sau plantațiile sale,

proprietarul lor trebuie să înștiințeze în scris sau verbal pe vecin că are nevoie de a utilize terenul

lui. Astfel, art.391 alin.(1) Cod Civil RM, prevede că orice proprietar e obligat ca după primirea

unui aviz scris sau verbal, să permit vecinului accesul pe teritoriul său, după caz pentru efctuarea

și întreținerea unei construcții, plantații și efectuarea unor alte lucrări pe terenul vecin. Pentru a

face posibilă conlocuirea vecinilor, în conformitate cu alin.(1), proprietarul este obligat să permit

accesul vecinului pe teritoriul său.Proprietarul terenului ar putea cere vecinului să indice în aviza

data și timpul necesar pentru efectuarea lucrărilor de întreținere a construcțiilor sau a plantațiilor

sale.

Conform art.391 alin.(2), proprietarul care este obligat să permit accesul pe teritoriul său

are dreptul la compensarea prejudiciului cauzat doar prin acest fapt și la restabilirea terenului în

starea anterioară. Observăm că legiuitorul indică posibilitatea reparației doar a prejudiciului

cauzat prin accesul pe teren. În toate cazurile, cel care a avut acces pe teren poate fi obligat și la

restabilirea terenului în starea sa anterioară.

Proprietarul e obligat să permit accesul pe terenul său nu doar vecinului, ci și altor

personae dacă sunt întrunite condițiile stipulate la art.391 alin.(3). Astfel, această prevedere

legală dispune că, în cazul în care, datorită unei forțe majore, un bun a pătruns pe un un teren

străin sau a fost transportat acolo, proprietarul terenului trebuie să permit căutarea și ridicarea

bunului, dacă nu a pornit el însuși căutarea sau nu l-a restituit. Deci, pot pătrunde pe un teren

bunurile nu numai a vecinului, dar și ale altor personae, dacă acest lucru se produce din cauza

unei forțe naturale sau forțe majore. De exemplu, o inundație, o furtună pot duce bunuri pe alte

terenuri. Proprietarul terenului pe care, datorită unei forțe naturale sau forțe majore, au nimerit

bunuri străine are la dispoziție două posibilități:

a) Să admită proprietarului de bun pe terenul său pentru a căuta și ridica bunul;

b) Să găsească bunul și să-l predea proprietarului.

Totodată, prevederea că bunul continuă să aparțină proprietarului său, cu excepția cazului

cînd acesta renunță la el art.391 alin.(3), coraborată cu art.317, permite a evidenția o excepție de

la regula generală, conform căreia tot ceea ce unește bunul ori se încorporează în el revine

proprietarului bunului. Observăm că, în cazul în care, din cauza unei forțe naturale sau forțe

24

majore, pătrunde pe un teren străin, bunul va continua să aparțină proprietarului său, nu

proprietarului de teren.

Dacă alin.1-3 din art.391 se referă pur și simplu la accesul pe un teren străin, alin.4

instituie o obligație pentru cel care efectuează lucrări și construcții pe terenul său. În temeiul

dreptului de proprietate, titularul dreptului, în vederea exercitării prerogativelor sale, este în drept

pe terenul său să efectuieze și să întrețină construcții, plantații sau alte lucrări. Însă, conform

prevederilor alin.(4), proprietarul terenului este obligat să respecte dreptul vecinilor. Obligația

proprietarului terenului care întreprinde asemenea acțiune este de a nu pune în pericol terenul

vecin sau a nu compromite trăinicia construcției, lucrărilor sau plantațiilor situate pe acesta.

Astfel, în conformitate cu această prevedere, proprietarul terenului care efectuează și întreține

construcții sau execută alte lucrări pe teritoriul său nu are dreptul să perecliteze terenul vecin ori

să compromită trăinicia construcțiilor sau plantațiilor situate pe acesta.

3. LITIGII PRIVIND DELIMITAREA HOTARELOR DINTRE VECINI

3.1. Depășirea hotarului terenului învecinatîn cazul construcției

Conținutul art. 390 Codul civil referitor la depășirea hotarului terenului învecinat în cazul

construcției urmează a fi analizat ținîndu-se cont șide art.317 și 329, în baza acestor articole, se

poate concluziona că tot ceea ce unește bunul ori se încorporează în el ca urmare a faptei

proprietarului, a unei alte persoane, ori ca urmare a unui caz fortuit revine proprietarului de

teren, dacă legea nu prevede altfel. Deci, cel care a construit depășind limita terenului său, după

regula generală, nu va dobîndi drept de proprietate asupra construcției amplasate pe terenul

vecin. Dobîndirea dreptului de proprietate în asemenea cazuri este reglementată în art. 329. În

schimb, art. 390 nu se referă la dreptul de proprietate asupra unei construcții amplasate pe două

terenuri ce aparțin la doi proprietari diferiți, ci și la alte raporturi dintre proprietari deterenuri

vecine.

Prevederile alineatului (1) din art. 390 obligă vecinul să tolereze încălcarea hotarului în

cazul în care acesta a fost depășit de către proprietarul unui teren cu ocazia ridicării unei

construcții. Vecinul este obligat să suporte această povară numai în cazul în care proprietarul

terenului care a ridicat construcția este de bună-credință, adică nu poate fi învinuit de

premeditare sau de culpă gravă, iar vecinul, la rîndul său este de rea-credință, fiindcă a observat

depășirea hotarului, dar nu a făcut obiecții înainte sau imediat după depășirea limitei pentru a-i

25

comunica constructorului depășirea hotarului și a stopa construcția. Astfel, în conformitate cu

art. 390, alin. (1), dacă proprietarul unui teren, cu ocazia ridicării unei construcții a construit

dincolo de limita terenului său, fără a i se putea imputa premeditarea sau culpa gravă, vecinul

trebuie să tolereze încălcarea hotarului, dacă nu a obiectat pînă sau imediat după depășirea

limitei. Conform acestui articol, se concluzionează faptul că vecinul va fi obligat să tolereze

încălcarea hotaruluisău doar dacă cel care a construit este un constructor de bună-credință sau,

cum operează legiuitorul, este o persoană căreia nu ise putea imputa premeditarea sau culpa

gravă. O astfel de situație poate să apară atunci cînd proprietarul care a construit atît peterenul

său, cît și pe cel străin nu cunoștea și nici nu putea să cunoască faptul că el construiește și pe

teren străin.

Dacă nu poate cere demolarea construcției, fiind obligat să tolereze încălcarea hotarului,

vecinul prejudiciat este îndreptățit la plata unei despăgubiri. Mărimea ei se stabilește prin acordul

vecinilor, iar în lipsa unui acord, prin hotărîre judecătorească [16, pag.64].

Dacă totuși, proprietarul terenului cu bună-credință adepășit limita terenului cu ocazia

ridicării unei construcții, iar vecinul a tolerat această încălcare, în aceste condiții, proprietarul

terenului care a ridicat construcția se folosește de terenul vecinului în temeiul dreptului de

superficie, pentru o plată corespunzătoare drept despăgubiri sub forma unei rente bănești, plătită

anual, cu anticipație, în conformitate cu art. 390 alin. (2).

Vecinul obligat să suporte povara proprietarului care a construit peste limita de teren are

la dispoziție și alternativă. Ea constă în posibilitatea acestuia ca oricînd să ceară de la debitor să

achite prețul porțiunii de teren pe care s-a construit, în schimbul transmiterii proprietății asupra

acestuia. În acest context, se pune problema care va fi prețul porțiunii de teren, care poate fi

acceptat, prețul de piață, care ar fi plătit. În viziunea unor practicieni, prețul de piață nu poate fi

acceptat, deoarece el poate genera o modalitate de înstrăinare ascunsă a terenurilor. Din acest

considerent, vânzarea acestei porțiuni ar trebui să poarte și un caracter de pedeapsă pentru cel

care a depășit hotarul, de aceea ar fi oportună ideea ca prețul de vânzare să fie egal cu prețul

dublu celui de piață. Dar, deoarece legiuitorul nu specifică expres careva îngrădiri referitor

laprețul terenului, rezultă că prețul este suma la care au convenit părțile.

În conformitate cu art. 390, alin. (3), vecinul prejudiciat are și o altă alegere, anume aceea

de a pretinde prețul porțiunii de teren pe care s-a construit în schimbul transmiterii proprietății

acesteea. Înseamnă că proprietarul terenului pe care a ridicat o construcție dincolo de limita

terenului său, poate fi obligat să cumpere lotul pe care a construit.

3.2. Instalarea liniei de demarare a hotarului26

Codul civil prevede că proprietarul de teren poate cere proprietarului de teren vecin să ia

parte la instalarea unui hotar stabil de demarcare sau la restabilirea unui hotar deteriorat.

Cheltuielile pentru demarcare se împart între vecini în mod egal, dacă din raporturile existente

între ei nu reiese altfel.

În conformitate cu prevederile alin. (1) al art. 393 al Codului civil, proprietarul de teren

poate cere grănițuire sau hotărnicie, fixarea hotarului, adică fixarea, prin semne exterioare și

vizibile, a liniei de separație dintre două proprietăți vecine. Fixarea hotarului este o operație utilă,

deoarece permite determinarea cu precizie a suprafeței terenului, se pune capăt divergențelor

apărute sau chiar împiedică și previne conflictele dintre vecini. Din cauza utilității grănițuirii și a

interesului pe care ea o reprezintă pentru orice proprietar, art. 393 alin. (1) stabilește că orice

proprietar de teren poate cere de la proprietarul de teren vecin să participe la instalarea unui hotar

stabil sau la restabilirea celui deteriorat. Grănițuirea este în același timp și o obligație pentru

fiecare proprietar față devecinul său. Chiar statul poate fi obligat să procedeze la grănițuire.

Dreptul fiecărui proprietar de a obliga pe vecinul său să participe la instalarea liniei de

demarare este o pură facultate, pe care proprietarul poate să o exercite sau să n-o exercite în orice

moment. Din acest considerent, acest drept nu se prescrie, chiar dacă proprietarul nu va uza de el

un timp îndelungat. Aceasta se datorează faptului că proprietatea nu se stinge prin neuz, iar

grănițuirea nu este altceva decît un atribut al proprietății și este imprescriptibilă ca și

proprietatea.

Dreptul de a obliga pe vecin la instalarea liniei de demarare a hotarului aparține

proprietarului terenului, precum și uzufructuarului, care posedă și folosește bunul întocmai ca și

proprietarul. Acest drept nu aparține locatarilor, care pot numai să ceară de la proprietar crearea

condițiilor necesare pentru exercitarea dreptului de locațiune.

Grănițuirea poate să fie efectuată prin buna înțelegere a vecinilor. Cînd însă unul din

proprietari refuză să ia parte la grănițuire, celălalt poate să recurgă la instanța de judecată și să

oblige pe vecinul său să participe la instalarea hotarului. În acest caz, se exercită acțiunea în

grănițuire. Scopul acțiunii în grănițuire constă în stabilirea hotarului și, de regulă, nu ridică

chestiunea de revendicare de proprietate. Hotărîrea pronunțată de instanța de judecată într-o

cauză de grănițuire este declarativă și nu atributivă de drepturi. Ea nuare putere de a prejudeca

chestiuni de proprietate. Dar un proprietar poate, chiar în urma unei grănițuiri, să pornească

ulterior o acțiune în revendicare, pîrîtul neputînd invoca autoritatea lucrului judecat în acțiunea

în grănițuire, obiectul revendicării fiind diferit de cel al grănițuirii.

Instalarea linieide demarcare a hotarului, adică așezarea semnelor despărțitoare, comportă

o serie de operațiuni: examinarea titlurilor de proprietate pentru a stabili întinderea terenurilor,

măsurarea, tragerea hotarului pe teren, care necesită suportarea anumitor cheltuieli. În acestscop,

27

legiuitorul a stabilit că cheltuielile pentru demarcare se împart între vecini în mod egal, indiferent

de întinderea comparativă a terenurilor, dacă din raporturile dintre vecini nu rezultă altfel. În

cazul în care grănițuirea implică și o chestiune de proprietate, regula stabilită la alin. (2) nu mai

este valabilă. În acest caz, este necesar să se determine în prealabil suprafața exactă a fiecărei

proprietăți prin arpentaj (întocmirea planurilor topografice, evaluarea suprafeței de teren).

Cheltuielile acestor operațiuni pot fi foarte ridicate și sunt proporționale cu suprafața fondului.

3.3. Litigii privind hotarul

Codul civil prevede că, dacă în urma unei dispute este imposibilă determinarea hotarului

adevărat, atunci pentru demarcare este decisivă posesiunea de fapt a vecinilor. Dacă posesiunea

de fapt nu poate fi determinată, fiecărui teren îi este anexată o jumătate din porțiunea disputată.

Dacă determinarea hotarului în conformitate cu prevederile art. 394 alin. (1) duce la un

rezultat ce contravine faptelor stabilite, în particular aduce atingerea mărimii stabilite a terenului,

hotarul se stabilește la cererea unei părți de către instanța de judecată.

În cazurile în care între vecini apar divergențe referitor la determinarea hotarului

terenurilor acestora, vecinii au posibilitate singuri să soluționeze divergențele apărute în virtutea

prevederilor alineatului respectiv. Astfel, în condițiile în care este imposibilă determinarea

hotarului adevărat, prima soluție care intervine este determinată de posesiunea de fapt. Adică

decisivă este posesiunea de fapt a vecinilor și hotarul se va stabili în dependență de faptul care

vecin a posedat de fapt terenul disputat în calitate de limită de hotar. Dar dacă nu poate fi

determinată posesiunea de fapt a vecinului, intervine altă soluțieși anume cea de anexare la

fiecare teren a o jumătate din porțiunea de teren disputată.

Vecinii au posibilitate să apeleze lainstranțade judecată în cazul în care determinarea

hotarului conform prevederilor alin. (1) duc fie la un rezultat care contravine faptelor stabilite,

fie aduc atingere mărimii stabilite a terenului. În acest caz, instanța de judecată este competentă

să se pronunțe pe marginea litigiului corespunzător.

28

Pe baza celor menționate, se poate lua ca exemplu cazul următor: la examinarea cauzei

civile Curmei M. către Șova T. Privind înlăturarea piedicilor instanța de judecată a aplicat

normele ce reglementează dreptul de vecinătate.

Reclamanta a depus cerere de chemare în judecată prin care a solicitat obligarea pîrîtului

să demoleze gardul, construit fără autorizarea primăriei și acordul ei, și restituirea sectorului în

hotarul legitim.

În motivarea acțiunii a indicat că vecinul, fără acordul ei a dărîmat gardul comun dintre

casa ei și a lui și și-a lărgit curtea din contul sectorului ei, în așa fel i s-a strămutat cărarea de

după casă, din cauza căruia nu poate îngriji peretele casei, nu poate tencui, nu poate spăla

ferestrele.

Prin hotărîrea judecătoriei Orhei din 20.02.2008 instanța de judecată a admis acțiunea,

obligîndu-l pe reclamat să demoleze gardul construit fără autorizația Primăriei Orhei și acordul

vecinei și să-i restituie reclamantei sectorul aferent casei de locuit în hotarul legal. Hotărîrea a

fost bazată pe prevederile art. 320 alin. (2), 321 alin. (2), 389, 390, 394.

4. ASPECTE PRACTICE PRIVIN DREPTUL DE VECINĂTATE ÎN

REPUBLICA MOLDOVA

Speța 1:

Chicu Ion deține în proprieatea sa un teren, pe care a plantat roșii, proprietarul terenului

vecin, Luca Dumitru își neglijează proprietatea sa, astfel încît, din lipsa de îngrijire, construcția

ce se află pe terenul său riscă să se surpe. Chicu Ion intuiește posibilitatea reală că peste terenul

său se poate prăbuși casa vecinului său. Astfel, din motiv că Luca Dumitru nu-și vizitează

bunurile și existînd posibilitatea ca acesta să nu cunoască starea deplorabilă în care acestea se

află, Chicu Ion i-a adresat vecinului său o cerere prin care solicită acestuia înlăturarea pericolului

de prăbușire. Prăbușirea construcției îi poate aduce prejudicii considerabile lui Chicu Ion,

creîndu-i la fel și tulburări în exercitarea dreptului său de proprietate asupra terenului pe care îl

deține.

Soluționați speța.

29

Conform art.380 al Codului Civil al RM, dacă există pericolul prăbușirii construcției de

pe terenul vecin pe terenul său, proprietarul poate cere vecinului să ia măsurile necesare pentru

prevenirea acestui pericol. Astfel, în situația respectivă, Chicu Ion deține dreptul deplin de a

solicita lui Luca Dumitru înlăturarea pericolului de prăbușire. Articolul respectiv îi permite

proprietarului să se apere de un prejudiciu care ar putea să se întîmple. În conformitate cu această

normă legală, vecinii au posibilitatea de a soluționa neînțelegerea pe cale amiabilă. În cazul, însă,

în care Luca Dumitru nu va reacționa sau va reacționa negativ la cererea vecinului său de a

înlătura pericolul de prăbușire, Chicu Ion va fi în drept să se adreseze instanței de judecată pentru

soluționarea conflictului apărut.

Cerere de înlăturarea pericolului de prăbușire

Domnului Luca Dumitru,

domiciliat pe adresa or. Călărași,

str. Mihai Eminescu

Subsemnatul Chicu Ion, proprietarul terenului situat pe adresa or. Călarași, str. Mihai

Viteazul 2, teren care se află în vecinătatea bunului dvs. imobil și anume terenului și a

construcției situate pe acest teren, cu adresa or. Călarași, str. Mihai Viteazul 2/1, solicit

înlăturarea pericolului de prăbușire a construcției de pe terenul dvs. pe terenul meu.

Intuiesc posibilitatea reală că construcția de pe terenul dvs. se poate prăbuși, concluzia

respectivă o fac din starea deplorabilă în care, evident, se află bunul dvs. Prăbușirea casei mi-ar

30

putea cauza prejudicii considerabile și mi-ar provoca tulburări în posibilitatea utilizării terenului

meu.

Vă propun să soluționăm pe cale amiabilă divergența și să rezolvați cît mai curînd posibil

problema respectivă, în caz contrar mă voi adresa în instanța de judecată.

Semnătura: Chicu Ion 01.06.2015

Speța 2:

În decembrie, 2014, vecinul Munteanu Vasile de la etajul I, de pe str. Mihai Eminescu,

or. Călărași a început să distrugă peretele casei pentru a-și mări suprafața încăperii de locuit, care

se află sub fereastra apartamentului lui Ciudin Ana. După finisarea construcției au apărut

probleme cu apa de pe acoperișul intrării suplimentare care s-a construit recent. Apa a început să

se scurgă pe peretele apartamentului. Totodată, construcția recentă închide fereastra și vederea la

stradă, în consecință s-a micșorat considerabil iluminarea în apartament, iar pe acoperiș mereu se

acumulează gunoi. Ciudin Ana de nenumărate ori s-a adresat vecinului cu cererea de a înlătura

consecințele ce privesc scurgerea apei, însă vecinul Munteanu Vasile nu a reacționat la

solicitarea vecinei. Ciudin Ana s-a adresat la primărie să elibereze un extras de certific de

urbanism asupra construcției ridicate. Funcționarii de la primărie au afirmat că asupra casei date

nu s-a efectuat nici o construcție. După ce a vazut că nu există nici un document legal asupra

construcției, Ciudin Ana s-a adresat cu o cerere vecinului Munteanu Vasile să înlăture

31

consecințele, în caz contrar, va cere în instanță demolarea construcției. Munteanu Vasile a

ignorant cererea, considerînd că nu-i nici o problemă care să deranjeze vecina prin construcția

ridicată.

La 02.02.2015, Ciudin Ana a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui

Munteanu Vasile cu privire la apărarea dreptului de proprietate și demolarea construcției.

Soluționați speța.

Certificatul de urbanism cuprinde condițiile de utilizare a terenului în baza documentației

de urbanism existente precum și a regimului juridic, economic, tehnic și urbanistic-arhitectural al

terenului și se eliberează de către autoritatea public locală pentru lucrări de proiectare a

construcțiilor. Autorizația de construire sau desființare reprezintă un act permisiv de aprobare a

documentației de proiect și de autorizarea desfășurării lucrărilor de construire în conformitate cu

documentația de proiect. Lipsa acestora denotă că asupra casei lui Munteanu Vasile, în mod legal,

nu s-a efectuat nici o construcție.

Astfel, Ciudin Ana a invocat art. 376, 379 Cod Civil RM, care prevăd că în cazul în care dreptul

proprietarului este încălcat în alt mod decît prin uzurpare sau privare ilicită de posesiune, proprietarul

poate cere autorului încetarea încălcării. El poate cere, de asemenea, despăgubiri pentru prejudiciul

cauzat. Pot fi solicitate despăgubiri şi în cazul în care nu se cere încetarea încălcării sau executarea acestei

cerinţe este imposibilă. La fel, proprietarul poate cere interzicerea ridicării sau exploatării unor construcţii

sau instalaţii despre care se poate afirma cu certitudine că prezenţa şi utilizarea lor atentează în mod

inadmisibil asupra terenului său. 

În motivarea cererii sale, Ciudin Ana a invocat și art.389 Cod Civil RM și anume prevederea că

orice construcţie, lucrare sau plantaţie se poate face de către proprietarul terenului numai cu respectarea

unei distanţe minime faţă de linia de hotar, conform legii, regulamentului de urbanism sau, în lipsă,

conform obiceiului locului, astfel încît să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin.

Ca rezultat, în baza prevederilor Codului Civil al RM cu privire la dreptul de vecinătate și anume

art. 376, 379, 389 instanța de judecată va admite acțiunea și va obliga pe Munteanu Vasile să demoleze

construcția întrării în încăperea 14 a casei nr.12, or. Călărași, str. Mihai Eminescu.

32

Judecătoria Călărași

or. Călărași, str. Alexandru cel Bun, 153

Reclamant: Ciudin Ana,

or. Călărași, str. Mihai Eminescu, 12, ap. 44

Pîrît: Munteanu Vasile,

or. Călărași, str. Mihai Eminescu, 12, ap. 12

CERERE DE CHEMARE ÎN JUDECATĂ

Privind la apărarea dreptului de proprietate și demolarea construcției.

În fapt, Ciudin Ana este proprietarul apartamentului 44 din or. Călărași, str. Mihai

Eminescu, 12. Pîrîtul, Munteanu Vasile, în lipsa cerificatului de urbanism și autorizației de construcție, a

deteriorat peretele casei, direct sub fereastra apartamentului lor și a construit o intrare suplimentară în

încăperea din subsolul casei, a cărui proprietar este. În rezultatul construcției, apa de pe acoperișul intrării

suplimentare se scurge pe peretele apartamentului, închide fereastra și vederea la stradă, s-a micșorat

33

considerabil iluminarea în apartament, pe acoperiș permanent se acumulează gunoi, iar factorii menționați

micșorează costul de piață a locuinței

În drept, conform art.376, 379 Cod Civil RM; art.5, 166, 167 Cod de procedură civilă al RM.

Cer:

Admiterea acțiunii și obligarea lui Munteanu Vasile să demoleze construcția intrării în încăperea

nr.14 a casei 12, or. Călărași, str. Mihai Eminescu.

La cerere anexez:

Fotografii;

Dovada de plată a taxei de stat(chitanța nr.356 din 02.02.2015, în valoare de ..lei)

Reclamant:

Ciudin Ana

Data: 02.02.2015 Semnătura: Ciudin Ana

CONCLUZII

Lucrarea respectivă a avut ca scop analiza complexă a instituției dreptului de vecinătate

și, în special, efectele juridice ale acestuia pentru a elucida specificul reglementării juridice,

tratării teoretice și aplicării practice a acestui drept.

În prezenta lucrare, s-a urmărit efectuarea unei analize a noțiunii dreptului de vecinătate,

modului de constituire, exercitare și stingere a acestui drept în conformitate cu legislația țărilor

ce cunosc instituției dreptului de vecinătate, generalizarea normelor care reglementează dreptul

de vecinătate, a doctrinei și chiar a practicii judiciare de examinare și soluționare a litigiilor

dintre proprietarii de imobile vecine.

Reieșind din scopul formulat, au fost îndeplinite următoarele sarcini:

1. A fost determinat conținutul dreptului de vecinătate;

2. A fost cercetat în aspect istoric subiectul analizat;

3. A fost realizată o analiză comparativă a dreptului de vecinătate cu reglementarea

din alte țări.

34

4. Au fost cercetate în aspect teoretic și practic cazurile litigioase posibile aplicării

reglementărilor juridice privind efectele încălcărilor dreptului de vecinătate.

Structurată după un plan logic organizat, lucrarea ne-a permis să analizăm instituția

juridică a dreptului de vecinătate și să-i reflectăm evoluția începînd cu dreptul privat roman și

terminînd cu reglementările din Codul Civil în vigoare al Republicii Moldova. Grație faptului ca

nu doar în Codul Civil al Republicii Moldova, ci și în codul similar al altor state, la baza

reglemetărilor ce țin de dreptul de vecinătate se află principiile dreptului privat roman, am

analizat în plan comparativ reglementările corespunzătoare ale acestei instituții, care se

deosebesc de la țară la țară doar prin gradul diferit de detaliere a categoriilor de relații sociale.

Pe baza lucrării s-au creat careva concluzii despre unele drepturi ale vecinilor și anume că

proprietarul oricărui teren este obligat să primească apele naturale, adică cele provenite din ploi

sau dintr-un izvor ce se scurg dintr-un fond superior. Chiar dacă aduce prejudicii, scurgerea

acestor ape naturale urmează a fi suportată de proprietarul terenului, care, însă, are posibilitatea

de a se adresa în instanță pentru a i se autoriza efectuarea lucrărilor de schimbare a cursului

apelor, evitînd astfel prejudiciile pe care le pot aduce. Dacă scurgerea apelor nu este naturală, ci

provocată de proprietarul terenului superior, proprietarul terenului inferior nu va putea

împiedica această scurgere dacă ea se face într-un curs de apă sau într-un șanț. În acest caz, însă,

proprietarul terenului inferior va fi îndreptățit la plata unei juste și prealabile despăgubiri din

partea proprietarului terenului superior. Dacă o scurgere de apă de pe terenul superior cauzează

prejudicii terenului inferior, proprietarul lui poate efectua lucrări de schimbare a cursului apei.

Lucrările pot fi efectuate doar în temeiul unei hotărîri judecătorești.

În ceea ce privește pericolul prăbușirii, în cazul în care proprietarul a cerut vecinului să ia

măsurile necesare pentru a preveni pericolul de prăbușire, dar vecinul nu a întreprins nici o

acțiune în acest sens, proprietarul e în drept să se adreseze în instanța de judecată. Prin

intermediul acțiunii negatorii proprietarul are posibilitatea să se apere nu numai în cazul în care îi

sunt create piedici în exercitarea dreptului de proprietate, dar și atunci cînd există temei de a

presupune că se vor face încălcări ulterioare ale dreptului de proprietate.

În cazul în care plantațiile sunt sădite la o distanță reglementară sau cu încălcarea

distanței prevăzute, proprietarul terenului poate să taie și să-și oprească rădăcinile care au

pătruns la el de pe un teren vecin. Aceeași regulă este aplicabilă și ramurilor de arbori și arbuști

ce atîrnă de pe terenul vecin.

Concluzionînd despre accesul pe terenul altuia, menționăm că proprietarul bunului va fi

obligat, la cererea proprietarului de teren, să-și ridice bunul, iar în cazul în care, în urma ridicării

se vor cauza prejudicii terenului, proprietarul bunului va fi obligat ls reparația acestuia.

35

Raporturile de vecinătate, existente într-un număr impunător ca și cel al situațiilor dificile

pe care le înglobează, finalizează deseori cu conflicte între deținătorii de terenuri și de alte bunuri

imobile vecine. În exercitarea drepturilor asupra bunurilor lor, proprietarii vecini sunt nevoiți să

suporte diferite situații nefavorabile, fiind limitați în exploatarea deplină a proprietății ce le

aparține. Numărul situațiilor care nasc din raporturile de vecinătate este în continuă ascensiune.

Aceste situații reprezintă deseori cauza litigiilor dintre proprietarii vecini sau a altor consecințe

nefavorabile a societății în ansamblu. Legiuitorul trebuie să reacționeze cu promptitudine,

adoptînd norme de drept eficiente privind mijloacele de înlăturare a unor astfel de situații, de

preîntîmpinare și soluționare a litigiilor apărute.

BIBLIOGRAFIE:

Acte normative:

1. Constituția Republicii Moldova, publicat : 12.08.1994 în Monitorul Oficial Nr. 1, în

vigoare: 27.08.1994;

2. Codul Civil al RM, nr. 1107-XV din 06.06.2002;

3. Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998;

4. Legea privind principiile urbanistice și amenajării teritoriului nr.835 din 17.05.1996;

5. Legea nr.137-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia electrică;

6. Legea nr.136-XIV din 17.09.1998 cu privire la gaze;

7. Legea nr.1525-XIII din 19.02.1998 cu privire la energetică;

8. Hotărîrea Guvernului RM despre aprobarea Regulamentului de recepție a construcțiilor și

instalațiilor aferente nr.285 din 23.05.1996;

36

9. Hotărîrea Guvernului RM nr.360 din 18.04.1997 despre Regulamentul cu privire la

certificatul de urbanism și autorizarea construirii sau desființării construcțiilor și

amenajării lor;

10. Hotărîrea Guvernului RM nr.61 din 29.01.1999 pentru aprobarea Regulamentului cu

privire la formarea bunurilor imobile.

Monografii și manuale:

11. Aulagnon. La perenite du propriete. Revu critique legislative et jurisprudence, Paris,

1984;

12. B. Le Court, Lutter contre les troubles du voisinage, Delmas, Paris;

13. Le Court, Epoux Roche Rougier, 07.09.1995;

14. Le Court, Dijon, Prio Carbo Mariot, 12.04.1991;

15. Chelaru E., Curs de drept civil. Drepturile reale principale, București, edit. ALL Beck,

2000;

16. Costin Mircea N., Marele instituții ale dreptului civil român. Vol.I Cluj-Napoca, edit.

Dacia, 1982;

17. Filipescu I., Drept Civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, București, edit.

Actami, 1998;

18. Gidro R., Drept Roman, Cluj-Napoca,1995;

19. Gionea V., Curs de drept civil. Proprietatea și alte drepturi reale. Teoria generală a

obligațiilor. Contracte speciale. Succesiuni, București, edit. Scaiul, 1966;

20. Hanga V., Manual de drept roman. Cluj-Napoca, edit. Cordial, 1994;

21. Jacota M., Drept roman. Vol. I, Iași, edit. Fundației Chemarea, 1993;

22. Lupulescu D., Dreptul de proprietate personală., București, Editura Științifică, 2000;

23. Malaurie Ph., L. Aynes, Droit civil. Les biens, Defrenois, Paris, 2004;

24. Ungureanu O., Munteanu C., Drept civil. Drepturile reale, București, edit. Rosetti, 2005;

25. Vasile Val Popa, Drept privat roman, edit. ALL Beck, București, 2004;

26. Stoica V., Drept civil. Drepturi reale principale, edit. Humanitas, București, 2004.

37