Limitele convenţionale ale dreptului de proprietate

Consideraţii generale

Din punct de vedere economic, proprietatea exprimă o relaţie socială de apropiere a unor lucruri, în mod direct şi nemijlocit.

Din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate reprezintă un ansamblu de atribute ocrotite juridic, în temeiul cărora titularul dreptului îşi poate satisface, în mod direct şi nemijlocit, interesele sale legate de apropierea unui lucru.

Au fost formulate mai multe definiţii în doctrina de specialitate. Una dintre definiţiile dreptului de proprietate este ,,că este acel drept subiectiv care dă expresie apropierii unui lucru, permiţând titularului său să exercite posesia, să folosească şi să dispună de acel lucru, în putere proprie şi în interes propriu, în cadrul şi cu respectarea dispoziţiilor legale.

Art. 552 Cod civil preia prevederile art. 136 alin. 1 din Constituţie, care prevede că ,,proprietatea este publică sau privată”, în timp ce alin. 2 al aceluiaşi articol din Constituţie dispune că ,,proprietatea publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale”.1

Aşadar, există două forme ale dreptului de proprietate:- dreptul de proprietate publică;- dreptul de proprietate privată.Dreptul de proprietate privată este definit de art. 555 Cod civil, ca fiind

dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.

Titular al dreptului de proprietate privată poate fi orice subiect de drept civil, deci orice persoană fizică sau persoană juridică de drept privat ori de drept public, inclusiv statul şi unităţile administrativ-teritoriale.

Obiect al dreptului de proprietate îl poate forma orice bun mobil sau imobil, cu excepţia bunurilor care, prin natura lor, formează obiectul exclusiv al proprietăţii publice.

Conform Codului civil, dreptul de proprietate nu este îngrădit, ci legea stabileşte anumite limitări (îngrădiri, restricţii), care nu sunt altceva decât

1 Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 11

1

expresia îmbinării interesului individual al titularului dreptului de proprietate cu interesele generale.

Dreptul de proprietate este garantat de Constituţie, conţinutul şi limitele acestuia fiind stabilite de lege. ,,Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului”. (art. 44 alin. 7 din Constituţie)

Dreptul de proprietate ca drept subiectiv este exercitat de către titularul său în cadrul unor relaţii sociale, într-un cadru social. Astfel că este posibil să apară şi o limită a exerciţiului dreptului, şi anume exercitarea sa în aşa fel încât, prin exerciţiul atribuţiilor sale să nu fie aduse atingeri drepturilor subiective ce aparţin altor persoane.

Titularul dreptului subiectiv rămâne circumscris, în ceea ce priveşte exercitarea dreptului său în graniţele acestui drept, şi nu i s-ar putea reproşa nimic, aceasta pentru că, într-o părere, dreptul conferă neresponsabilitatea.

Atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute ,,în limitele stabilite de lege”. (art. 555 Cod civil)

Art. 556 Cod civil, cu referire la limitele exercitării dreptului de proprietate privată, stabileşte că ,,dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său”, acestea fiind ,,limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege”, că ,,prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate” şi că ,,exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată şi prin voinţa proprietarului, cu excepţiile prevăzute de lege”.2

Limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate sunt determinate de corporalitatea lucrului ce este obiect al dreptului de proprietate. În acest sens, art. 559 Cod civil prevede că proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului asupra terenului, cu respectarea limitelor legale.

Proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora asemenea.

Limitele juridice, sunt cele care vizează exercitarea atributelor dreptului de proprietate, şi pot izvorî din lege, uzanţe, convenţie şi hotărâre judecătorească.

În acest sens, art. 630 Cod civil, în cazul depăşirii inconvenientelor normale ale vecinătăţii, instanţa putând stabili anumite limite în exercitarea dreptului de proprietate sau obligarea la despăgubiri.

2 Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 19

2

Unele limite ale exercitării dreptului de proprietate sunt stabilite prin dispoziţii legale justificate fie de un interes public, fie de un interes privat. Art. 602 alin. 1 Cod civil, prevede că, legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat.

Art.626 Cod civil permite instituirea de limite în exercitarea dreptului de proprietate prin acte juridice, însă cu condiţia de a nu se încălca ordinea publică şi bunele moravuri. Aceste limite se numesc limite convenţionale sau limite voluntare create prin voinţa părţilor, exprimată în acte juridice şi pot avea ca obiect restricţii privind exercitarea unuia din atributele dreptului de proprietate (cel mai adesea dispoziţia materială sau juridică a bunului). S-a subliniat că prin această restricţie a unuia dintre atributele dreptului de proprietate nu se constituie dezmembrăminte ale acestui drept, întrucât dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt mai mult decât simple restricţii, acestea fiind drepturi reale autonome.

În operarea limitărilor pe cale convenţională se disting două feluri, după cum limitarea proprietăţii constituie obiectul principal al contractului:

- convenţia ce are obiect însăşi îngrădirea dreptului de proprietate. Este ipoteza stării de vecinătate, a obligaţiilor asumate de proprietarii vecini.

- convenţia ce are ca obiect transmiterea cu titlu oneros sau gratuit a dreptului de proprietate cu privire la un bun, stabilindu-se obligaţia cumpărătorului sau donatarului de a nu-l înstrăina sau de a nu construi. Limitarea dreptului de proprietate transmis are un caracter secundar faţă de obiectul principal al convenţiei.

Cea mai disputată limitare convenţională sau voluntară este clauza de inalienabilitate, care restrânge atributul juridic, cel mai important atribut al dreptului de proprietate respectiv atributul dispoziţiei. Deşi au creat controverse doctrinare privind valabilitatea unei astfel de limite, se constată tendinţa doctrinei de a o recunoaşte, faţă de împrejurarea că această clauză este tot mai des reglementată de legiuitor cu privire la anumite categorii de bunuri.

Art. 627-629 Cod civil, reglementează întocmai, în mod expres, clauza de inalienabilitate. Invocarea clauzei de inalienabilitate este condiţionată de îndeplinirea atât a condiţiilor de valabilitate, cât şi a condiţiei de opozabilitate.

Condiţiile de valabilitate a clauzei de inalienabilitate

Pentru a fi valabilă clauza de inalienabilitate, trebuie să fie:- esenţialmente temporară (de exemplu, este considerată temporară o

clauză care este prevăzută până la ajungerea la maturitatea legală a destinatarului ei. Dimpotrivă nu îndeplineşte această condiţie o clauză care ar fi stipulată pe toată durata vieţii stipulantului sau destinatarului ei);

3

- întemeiată pe un interes legitim şi serios (interesul poate fi al dispunătorului, al destinatarului clauzei sau al unui terţ);

- nu împiedică transmisiunea succesorală;- este subînţeleasă în anumite convenţii.Legea fixează un termen maxim de 49 de ani, în ceea ce priveşte durata

pentru care proprietarul bunului dobândit prin convenţia în care este stipulată clauza se poate obliga să nu încheie acte de înstrăinare. Practic dispoziţiile Noului Cod civil preiau condiţiile de validitate ale clauzei de inalienabilitate dezvoltate atât de jurisprudenţa civilă cât şi de cea constituţională.

Interesul serios şi legitim nu este definit de lege.Clauza de inalienabilitate este stipulată în contracte cu titlu gratuit, precum

contractul de donaţie şi în contracte cu titlu oneros, de tipul vânzării.În toate cazurile, condiţia interesului legitim şi serios are prioritate faţă de

durata pentru care s-a stipulat inalienabilitatea. Legea permite ca dobânditorul să fie autorizat de instanţă să dispună de bun dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes superior o impune.

Stipularea inalienabilităţii nu se opune transmiterii bunului pe cale de succesiune.

Inalienabilitatea, conform legii, ,,este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă”.

Natura juridică a clauzei de inalienabilitate. Clauza este inserată într-un act juridic fie în considerarea bunului (indisponibilitate reala), fie în considerarea persoanei ( proprietarului bunului).

Dintr-o altă perspectivă, cu referire la noţiunea indisponibilităţii reale, se înţelege prin clauza de inalienabilitate o indisponibilitate totală şi perpetuă a bunului (punându-se semnul identităţii între cele două noţiuni), şi astfel o consideră, implicit ca fiind imposibilă juridiceşte ca argument, invocându-se faptul că numai bunurile din domeniul public sunt inalienabile prin natura lor, nu şi cele care sunt în comerţ. Faţă de aceste repere generale, se nasc următoarele comentarii.

În primul rând, continuând linia logică a distincţiei menţionate, ar însemna că studiul de faţă să se preocupe de interdicţia de înstrăinare, şi nu de clauza de inalienabilitate.

În al doilea rând, nu este judicios a se subsuma noţiunea inalienabilităţii unui bun noţiunii de indisponibilizare totală, absolută a bunului în considerarea naturii sale (de bun aflat în domeniul public), şi care este exclusiv de apanajul legii;

În al treilea rând, în ipoteza acceptării tezei potrivit căreia clauza de inalienabilitate a fost stipulată în considerarea persoanei, este necesar să se

4

distingă între o eventuală incapacitate a persoanei - care este exclusiv de domeniul legii - şi o simplă obligaţie instituită, prin convenţia părţilor, în sarcina dobânditorului bunului (fiind vorba de o obligaţie de non facere, de o condiţie rezolutorie sau de o sarcină în cadrul unei liberalităţi).

Principalele sisteme propuse pentru explicarea naturii juridice a clauzei de inalienabilitate sunt, pe scurt, următoarele:

a). obligaţia de a nu face. Potrivit acestei teze, inalienabilitatea temporară stabilită în contract s-ar manifesta ca o obligaţie de non facere în sarcina dobânditorului bunului, a cărei încălcare ar permite intervenirea creditorului (înstrăinătorul), în scopul desfiinţării actului de înstrăinare prohibit.

Avantajele sistemului obligaţiei de non facere sunt doar aparente, fiind vorba mai mult de valoarea sa explicativă - doar parţială, însă- cu privire la modalitatea de înţelegere a inalienabilităţii respective în sarcina dobânditorului; de asemenea, ar permite justificarea acţiunii stipulantului clauzei (înstrăinătorul) de anulare a actului subsecvent încheiat.

Criticile care pot fi aduse sunt de natură a anula avantajele aparente menţionate şi vizează două aspecte, unul de natură principială, al doilea ţinând de particularităţile clauzei.

Cea mai importantă critică este cea referitoare la incompatibilitatea domeniului clauzei concepută ca obligaţie de non facere şi cel al nulităţii, ca şi sancţiune pentru nerespecatrea clauzei.

b). incapacitate prevazută în persoana destinatarului clauzei-in personam. Sistemul propus este lesne de înlăturat, pe motivul că incapacităţile nu pot fi instituite prin voinţa părţilor, ci numai prin lege.

c). indisponibilitate reală-in rem. Diferenţa dintre acest sistem şi cel bazat pe obligaţia de a nu face constă în faptul că în cazul indisponibilităţii in rem, aceasta se transmite şi moştenitorilor destinatarului clauzei.

d). condiţie rezolutorie. Ca şi în cazul primului sistem propus, şi acesta se remarcă prin valoarea sa explicativă, dar care trebuie pusă în acord cu chestiunea efectelor pentru ipoteza îndeplinirii condiţiei. Din această perspectivă, condiţia rezolutorie nu explică soluţiile jurisprudenţiale de menţinere a actului juridic afectat de condiţie şi de desfiinţare a actului de înstrăinare consimţit de destinatarul clauzei. Acest aspect nu poate constitui un impediment, deoarece o asemenea sancţionare a nerespectării clauzei este dependentă de opozabilitatea faţă de terţi.

e). modalitate sui-generis a actului juridic, opera jurisprudenţei. Faţă de criticile la care sunt expuse majoritatea sistemelor oferite ca explicaţii ale clauzei de inalienabilitate, acesta apare ca tentativă de surmontare a tuturor dificultăţilor întâlnite, în scopul aplicării clauzei cu orice justificare, sau mai precis, dincolo de orice justificare.

5

Domeniul de aplicaţie al clauzei de inalienabilitate. Clauza de inalienabilitate are o mai largă aplicare practică în cazul actelor

juridice cu titlu gratuit (donatii, testamente) decât în cazul actelor cu titlu oneros; explicatia este simplă, fiind de pur ordin practic: prezenţa unei asemenea clauze într-un contract de vânzare-cumpărare ar diminua în mod evident valoarea lucrului vândut, întrucât eventualul cumpărător nu ar fi dispus să ofere decât un preţ mult sub nivelul pieţei pentru un bun de care nu ar putea dispune juridic.

Problematica domeniului de aplicare al clauzei este în strânsă legătură cu natura sau regimul său juridic, influenţându-le în funcţie de felul contractului în care se regăseşte. Astfel, în privinţa contractelor de donaţie, clauza ar îmbrăca regimul juridic al unei sarcini, cu consecinţa revocării donaţiei pentru neîndeplinirea sarcinii.

În cazul înserării clauzei într-un contract de vânzare-cumpărare, am fi în prezenţa unei condiţii rezolutorii ce antrenează desfiinţarea retroactivă a contractului în ipoteza îndeplinirii condiţiei, şi anume, prin înstrăinarea bunului de către destinatarul clauzei; în ambele situaţii nu se justifică din punct de vedere juridic posibilitatea de desfiinţare a actului de înstrăinare a bunului către un terţ.

Efectele clauzei de inalienabilitate

Efectele clauzei de inalienabilitate sunt reprezentate de consecinţele suportate de cei care acţionează încălcând interdicţia de înstrăinare:

- Rezoluţiunea contractului în care s-a stipulat clauza. Rezoluţiunea contractului poate fi cerută de înstrăinător în cazul în care

dobânditorul a încălcat clauzei de inalienabilitate. (art. 629 Cod civil) Rezoluţiunea este definită ca fiind desfiinţarea unui contract sinalagmatic cu executare uno ictu (dintr-o dată), la cererea uneia dintre părţi, ca urmare a faptului ca cealaltă parte nu şi-a executat în mod culpabil obligaţiile contractuale.

- Obligarea la plata de daune-interese.În cazul în care nu au fost îndeplinite condiţiile de opozabilitate necesare

pentru interdicţia de înstrăinare şi a fost încălcată prin încheierea, de către cel ţinut să nu înstrăineze, a unui contract prin care se transmite unui terţ proprietatea bunului, cel care beneficiază de clauza de inalienabilitate are dreptul la despăgubiri.

6

- Nulitatea contractului încheiat cu încălcarea clauzei.În cazul în care au fost îndeplinite condiţiile de opozabilitate în privinţa

clauzei de inalienabilitate, actul încheiat cu încălcarea clauzei este anulabil. Beneficiarul clauzei de inalienabilitate va putea introduce în justiţie o acţiune în nulitatea relativă având ca efect revenirea bunului în patrimoniul celui gratificat. Urmările încălcării interdicţiei de înstrăinare vor fi suportate, direct de cel care a dobândit bunul în urm contractului încheiat în dispreţul clauzei.

- Condiţii de opozabilitate.Clauza de inalienabilitate este opozabilă inclusiv terţilor, în sfera cărora

includem, în primul rând, cei care ar dobândi bunul de la cel ţinut să nu înstrăineze, numai dacă sunt îndeplinite formalităţile de publicitate prevăzute de lege. (art. 628 alin 2 Cod civil)

În cazul în care inalienabilitatea a fost stipulată cu privire la un imobil, se va proceda la o notare în partea a III-a a cărţii funciare a imobilului, notare privitoare la existenţa acestei clauze. Dacă nu va fi făcută notarea, nu se va putea anula contractul prin care cu, încălcarea clauzei, s-ar transmite bunul către o terţă persoană.

În cazul în care inalienabilitatea a fost stipulată cu privire la un bun mobil, cel care a dobândit un bun ,,grevat” de inalienabilitate nu se va putea apăra de acţiunea în anulare, decât dacă va face dovada că a cunoscut la momentul intrării în posesia efectivă a bunului mobil dobândit, existenţa clauzei de inalienabilitate.

Dacă, clauza de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă şi creditorilor anteriori ai dobânditorului.

Neîndeplinirea condiţiilor de opozabilitate nu îl lipseşte pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformează acestei obligaţii.

- Insesizabilitatea bunului pentru care s-a stipulat clauza.Bunul cât timp este inalienabil potrivit stipulaţiei părţilor, nu poate fi supus

executării silite.Dacă notarea clauzei este anterioară înscrierii ipotecii în registrele de

publicitate, interdicţia urmăririi silite poate fi opusă inclusiv creditorilor ipotecari.

În lipsa acestei legi, pentru un proprietar ţinut de obligaţia de a nu înstrăina, i-ar fi uşor să permită executarea silită,de conivenţă cu creditorul urmăritor, pentru a permite pierderea bunului în favoarea acestuia din urmă.

7

Sancţiunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate

În cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de către dobânditor, înstrăinătorul poate cere rezoluţiunea contractului.

Atât înstrăinătorul, cât şi terţul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei.

Bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, nu pot fi urmărite, cât timp clauza produce efecte, dacă prin lege nu se prevede altfel.

8