Legea cadastrului i a publicitii imobiliare

UNIVERSITATEA TEHNICA Gh.Asachi IASI -Facultatea de Arhitectura

Curs Legislatie-an universitar An V

Dr. Arh. Mircea GrigorovschiCURS 9Legea cadastrului i a publicitii imobiliareCadastrul general al legii cadastrului i a publicitii imobiliare este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. Entitile de baz ale acestui sistem sunt parcela ( suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin), construcia i proprietarul. Prin imobil, n sensul prezentei legi, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar. Sistemul de eviden al cadastrului general are ca finalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar.Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale: comun, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri.

Prin sistemul de cadastru general se realizeaz:

a) identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice;

b) identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv;

c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.

Prin Legea cadastrului i a publicitii imobiliare se nfiineaz Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, ca instituie public cu personalitate juridic, unica autoritate n domeniu, aflat n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiie n municipiul Bucureti ct i la nivelul fiecrui jude se nfiineaz oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, ca uniti cu personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeene de cadastru, geodezie i cartografie . La nivelul unitilor administrativ-teritoriale se nfiineaz birouri de cadastru i publicitate imobiliar, n subordonarea oficiilor teritoriale. Modul de organizare i funcionare, numrul, precum i arondarea birourilor teritoriale pe uniti administrativ-teritoriale se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Ageniei Naionale.

Prin reorganizarea Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie i Cartografie se nfiineaz Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie ca unitate cu personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale care este condus de un consiliu de administraie format din 9 membri, incluznd reprezentani din sectorul public i privat, numii exclusiv pe criterii de competen profesional, dintre care unul este directorul general al Ageniei Naionale i preedinte al consiliului de administraie.

Organizarea activitii de cadastru

Printre principalele atribuiile ale Agenie Naionale ar fi: organizarea i administrarea fondului naional de geodezie i cartografie, precum i baza de date a sistemului de cadastru general; asigurarea executrii i actualizarea hrilor oficiale; avizeaz coninutul topografic al hrilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor i al altor documente cartografice destinate uzului public; coordoneaz i controleaz executarea lucrrilor de cadastru i asigur nscrierea imobilelor n registrul de publicitate imobiliar la nivelul ntregii ri; controleaz executarea lucrrilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie i teledetecie la nivelul ntregii ri; autorizeaz persoanele fizice i juridice care pot executa lucrri de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei, pe teritoriul Romniei, n condiiile legii speciale care reglementeaz nfiinarea uniunii profesionale a acestora; avizeaz tehnic expertizele efectuate de ctre experii judiciari n specialitatea topografie, geodezie i cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanelor de judecat. Avizele menionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial n baza unui regulament comun, elaborat de Agenia Naional i Ministerul Justiiei.

Prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale se stabilesc atribuiile i rspunderile oficiilor teritoriale precum i ale Centrului Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie. Finanarea cheltuielilor curente i de capital ale Ageniei Naionale i ale unitilor subordonate se asigur integral din venituri proprii.(ncasri din servicii prestate; tarife stabilite conform actelor normative; nchirieri de spaii i aparatur; donaii i sponsorizri primite potrivit legii; dobnzi aferente disponibilitilor din conturi i din depozite; alte venituri). Ministerul Administraiei i Internelor, prin Agenia Naional, i va asuma ntreaga responsabilitate n implementarea Proiectului cadastrului i publicitii imobiliare, finanat prin mprumut de la Banca Internaional pentru Reconstrucie i Dezvoltare (BIRD), i a celorlalte acorduri internaionale ce implic mprumuturi nerambursabile sau garanii de la stat, asumate anterior de Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, inclusiv pentru partea preluat de la Ministerul Justiiei.

Cadastrul general se realizeaz pe baza planului anual propus de Agenia Naional mpreun cu ministerele interesate i aprobat de Guvern; sumele destinate introducerii lucrrilor de cadastru general reprezint subvenii de la bugetul de stat prevzute n bugetul Ministerului Administraiei i Internelor i virate n contul Ageniei Naionale cu unic destinaie. Realizarea, ntreinerea i avizarea lucrrilor de cadastru

Legea cadastrului ndeplinete mai multe funcii i anume: funcia tehnic a cadastrului general prin determinarea, pe baz de msurtori, a poziiei configuraiei i mrimii suprafeelor terenurilor pe destinaii, categorii de folosin i pe proprietari, precum i ale construciilor ; funcia economic evideniaz elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor i calculrii impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzacii imobiliare i funcia juridic a cadastrului general prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate i prin nscrierea n cartea funciar.Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor ntocmi la nivelul comunelor, oraelor i municipiilor, sunt:

a) registrul cadastral al imobilelor;

b) indexul alfabetic al proprietarilor;

c) registrul cadastral al proprietarilor;

d) planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare.

Conform legii, deintorii de imobile sunt obligai s permit accesul specialitilor pentru executarea lucrrilor de cadastru general, s admit, n condiiile legii, amplasarea, pe sol sau pe construcii, a semnelor i semnalelor geodezice i s asigure protecia i conservarea acestora.

Dup finalizarea lucrrilor de teren, pentru fiecare unitate administrativ-teritorial, datele obinute se prelucreaz, se nregistreaz n documentele tehnice ale cadastrului, se recepioneaz i se introduc n baza de date cadastrale. Datele definitorii ale fiecrui imobil se transmit de ctre oficiul teritorial consiliului local, care are obligaia s le aduc la cunotina deintorilor prin ntiinare scris i prin afiare la sediul primriei. Eventualele contestaiile cu privire la exactitatea datelor comunicate, nsoite de documente doveditoare, pot fi prezentate de deintori, n scris, n termen de 60 de zile de la ntiinarea scris, oficiului teritorial care le va soluiona n termen de 30 de zile. Cei nemulumii de modul de soluionare a contestaiilor de ctre oficiul teritorial pot face plngere la judectoria n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, n termen de 30 de zile de la comunicarea rezultatelor.

Planul cadastral conine reprezentarea grafic a datelor din registrele cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unitilor administrativ-teritoriale - comune, orae i municipii -, i se pstreaz la oficiul teritorial. Registrele, planurile cadastrale i anexele la partea I a crii funciare vor sta la baza completrii sau, dup caz, a ntocmirii din oficiu a crilor funciare, la finalizarea msurtorilor cadastrale la nivelul unitilor administrativ-teritoriale. O copie a acestora se pstreaz n arhiva oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile i registrele cadastrale se transmite cu titlu gratuit la consiliile locale.

Completarea, modernizarea i meninerea n stare de utilizare a reelei geodezice naionale necesare ntocmirii i inerii la zi a planurilor cadastrale i hrilor topografice se realizeaz sub coordonarea Ageniei Naionale. Oficiul teritorial controleaz, avizeaz i recepioneaz, dup caz, lucrrile de geodezie, topografie, cadastru i cartografie.

Print-un regulament aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, cu consultarea uniunii profesionale nfiinate prin lege special se stabilete modul de avizare, verificare i recepie a lucrrilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei, topografiei i cartografiei. Evidena cadastral-juridic

Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora.

Registrul cadastral de publicitate imobiliar al unui teritoriu este alctuit din crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv. Astfel acest registru se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii.

Prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs organizat de aceasta, sunt numii registratorii de carte funciar care au ca atribuii activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale. Persoana care poate fi numit registrator ndeplinete n mod cumulativ urmtoarele condiii: are cetenia romn i are capacitatea drepturilor civile; este liceniat n drept; nu are antecedente penale; se bucur de o bun reputaie; cunoate limba romn; este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funciei; a ndeplinit timp de 5 ani funcia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani funcia de notar, judector, procuror, avocat, consilier juridic sau alt funcie de specialitate juridic.

Registratorul rspunde pentru activitatea sa, n condiiile legii.

Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri referitoare la descrierea imobilelor, la nscrierile referitoare la dreptul de proprietate i la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini. Datele din cartea funciar pot fi redate i arhivate i sub form de nregistrri pe microfilme i pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automat a datelor. Acestea au aceleai efecte juridice i for probatoare echivalent cu nscrisurile n baza crora au fost redate.

Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil. Drepturile reale se sting numai prin nscrierea radierii lor din cartea funciar, cu consimmntul titularului dreptului; acest consimmnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin mplinirea termenului artat n nscriere; dac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei persoane, radierea se va face cu pstrarea dreptului acestei persoane. Modificarea coninutului unui drept ce greveaz un drept real imobiliar se nscrie, dac legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobndirea i stingerea drepturilor reale.

Dac mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar nscrierile nu s-au fcut, cel din urm ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu aceea a dreptului su, dovedind prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile. nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererilor; ordinea nregistrrii cererilor va determina rangul nscrierilor.

n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cere rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Prin modificare se nelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate. Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face fie pe cale amiabil, prin declaraie autentic, fie n caz de litigiu, prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil. Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor n cartea funciar pot fi ndreptate la cerere sau din oficiu.

Procedura de rectificare a nscrierilor n cartea funciar, a modificrilor i cea de ndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Ageniei Naionale. Orice persoan poate cerceta cartea funciar i celelalte evidene care alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar, cu excepia evidenelor care privesc sigurana naional. La cerere, se vor elibera extrase, certificate sau copii certificate conform cu originalul de pe crile funciare, planuri sau nscrisuri, cu dovada plii tarifelor legale.

Imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri, dezlipiri sau prin mrirea sau micorarea ntinderii acestuia. Imobilul se modific prin dezlipiri, dac se desparte o parcel de un imobil. Dezlipirea unui imobil sau a unei pri dintr-un imobil se face mpreun cu sarcinile care greveaz imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma, n caz de dezlipire, un imobil separat. n caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, dac o parcel trece dintr-o carte funciar n alta, sau renscrieri, dac, dezlipindu-se o parcel, aceasta se va trece n aceeai carte funciar ca un imobil de sine stttor.

Dac se transcrie o parte din parcel ntr-o alt carte funciar, se va forma un imobil distinct cu numr cadastral nou, iar restul se nscrie n vechea carte funciar, cu menionarea noului numr cadastral i a suprafeei imobilului, iar dac toate imobilele nscrise ntr-o carte funciar au fost transcrise, aceasta se va nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri.

Mai muli proprietari nu pot fi nscrii n aceeai carte funciar dect dac se gsesc n cazul coproprietii, caz n care se va arta partea indiviz a fiecrui proprietar.

Imobilele ce aparin domeniului public i domeniului privat al statului sau, dup caz, al unitii administrativ-teritoriale se vor nscrie n cri funciare speciale ale unitii administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu excepiile prevzute de lege. Crile funciare speciale se in de ctre birourile teritoriale ale oficiului de cadastru i publicitate imobiliar.

Procedura de nscriere n cartea funciar

Orice cerere de nscriere n cartea funciar se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial i va fi nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe acesta, prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere; copia legalizat se va pstra n mapa biroului de cadastru i publicitate imobiliar. n cazul hotrrii judectoreti, se va prezenta o copie legalizat, cu meniunea c este definitiv i irevocabil.

Cererile de nscriere se vor nregistra de ndat n registrul de intrare, cu menionarea datei i a numrului care rezult din ordinea cronologic a depunerii lor.

Intabularea sau nscrierea provizorie poate fi cerut de orice persoan care, potrivit nscrisului original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii administrative, urmeaz s strmute, s constituie, s modifice, s dobndeasc sau s sting un drept tabular. Astfel, nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute: de mandatarul general al celui ndrituit sau de oricare dintre titularii aceluiai drept. n cazul n care identificarea cadastral a imobilului nu este posibil, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaii cadastrale ntocmite i recepionate conform prevederilor prezentei legi.

nscrierile i radierile efectuate n crile funciare nu pot fi rectificate dect pe baza hotrrii instanei judectoreti definitive i irevocabile sau pe cale amiabil, n baza unei declaraii date n form autentic, de titularul tabular, respectiv de titular, n baza unei documentaii cadastrale. n cazul n care o carte funciar urmeaz a fi ntocmit ori completat prin nscrierea unui imobil care nu a fost cuprins n nici o alt carte funciar, precum i n cazul n care o carte funciar a fost distrus, pierdut ori a devenit nefolosibil, n tot sau n parte, din diferite cauze, ntocmirea, completarea i reconstituirea, dup caz, se face de ctre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu acordul celor interesai, pe baza unei ncheieri. n acest scop se folosesc toate nscrisurile i documentaiile tehnice existente, privitoare la imobilele n cauz, precum i situaia dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate dobndit prin construire se va putea nscrie n cartea funciar pe baza unui certificat eliberat de primria localitii unde este situat imobilul, prin care se atest, cnd este cazul, faptul c proprietarul a edificat construciile n conformitate cu autorizaia de construire eliberat potrivit legii, precum i a unei documentaii cadastrale.

Ipoteca se poate nscrie numai asupra unui imobil n ntregul su sau asupra cotei-pri aparinnd unui coproprietar. Dac ipoteca s-a constituit asupra unei pri din construcie, ea va fi nscris att asupra acesteia ct i asupra cotei corespunztoare din prile comune indivize. Ipoteca constituit asupra unui bun viitor se poate intabula n condiiile legii privind creditul ipotecar pentru investiiile imobiliare, dac n prealabil a fost notat existena autorizaiei de construire i notarea procesului-verbal de recepie parial.

n toate cazurile cnd prin lege se acord un privilegiu imobiliar sau o ipotec legal pentru garantarea vreunui drept sau creane, acestea se vor nscrie din oficiu n cartea funciar, cu excepia situaiei n care prile renun n mod expres la acest beneficiu; nscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regul, n temeiul nscrisului din care rezult creana privilegiat sau care confer dreptul de a lua o inscripie ipotecar. Dispoziii tranzitorii, sanciuni i dispoziii finale

Dispoziii tranzitorii

Conform legii toate nscrierile fcute n conformitate cu actele normative n vigoare n registrul de transcripiuni i inscripiuni, n crile funciare i n crile de publicitate funciar, nainte de data intrrii n vigoare legii cadastrului, i vor produce i dup aceast dat efectele prevzute, cu excepia cazurilor n care drepturile de proprietate i celelalte drepturi reale au fost afectate n orice mod prin efectul legii.

Toate documentele de eviden i publicitate imobiliar se preiau i se conserv de ctre birourile teritoriale din cadrul oficiilor teritoriale n a cror raz de activitate se afl imobilele.

Orice act juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, netranscris n registrul de transcripiuni i inscripiuni ori, dup caz, nenscris n cartea funciar, i produce efectele la data nscrierii n cartea funciar, potrivit prevederilor prezentei legi. Actul sub semntur privat, valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are dat cert anterioar intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991.