Finanţarea imobiliară rezidenţială din elvetia

Finanţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia

Disciplina: Finanţarea dezvoltării imobiliare

Coordonator: Lect. Dr. Capraru Bogdan

Masterand: xxxx

Iaşi, 2012

Finaţarea imobiliară rezidenţială din Elveţia

1

Conţinut

Capitolul 1. Introducere ......................................................................................... 2

Capitolul 2.Finanţarea rezidenţială în Elveţia ...................................................... 4

Capitolul 3.Creditarea imobiliară în Elveţia ........................................................ 11

Capitolul 4. Proprietari de imobile rezidenţiale Elveţia ....................................... 14

Capitolul 5.Contractele de credit ipotecar Elveţia ................................................ 20

Concluzii .............................................................................................................. 22

Bibliografie .......................................................................................................... 23

Webografie .......................................................................................................... 23

Anexe ................................................................................................................... 24


2

Capitolul 1. Introducere

Elveţia este un stat confederal, alcătuit din 26 de cantoane, având declarat independenţa faţă

de Austria în 1291, dar fiind recunoscută abia în 1648, şi situat în centrul europei, cu o suprafaţă de

41.285 m2

. Din punct de vedere geografic, Elveţia este împărţită în munţii Alpi, platoul elveţian şi

munţii Jura. Cea mai mare parte din suprafaţă este ocupată de păduri, terenuri cultivabile şi ferme

alpine (68%), urmată de terenuri neproductive (21%), suprafaţă destinată oraşelor (7%) şi 4% fiind

ocupată de lacuri şi fluvii care izvorăsc din Elveţia, cel mai cunoscut fiind Rin.

Populaţia conform estimărilor din anul 2010 este de 7.866.500 de oameni ( locul 95 ), cu o

densitate de 190,5 locuitori pe km2

, însă datorită suprafeţei care nu permite construirea de aşezări

omeneşti pe tot teritoiul Elveţiei densitatea reală este mult mai mare faţă de media. O treime din

locuitorii Elveţiei trăiesc în una din cele trei mari aglomerări urbane: Zurich (1.132 milioane),

Geneva (0.504 milioane), Basel (0.490 milioane), Berne (0.346 milioane), Lausanne (0.317

milioane), o treime trăieşte în restul zonelor urbane şi ultima treime în zona rurală.

Ultima constitutie adoptată de către Elveţia este cea din 1999, care nu aduce modificări

notabile faţă de constituţia confederală din anul 1848, care a pus bazele actualului stat federal

modern. Sistemul politic elveţian este caracterizat de drepturi de extremă dreapta, incluzând

folosirea iniţiativelor şi a referendumurilor, a compromisurilor şi existând puţine conflicte sociale.

Conform Biroului Federal de Statistică există trei instituții confederale importante:

parlamentul bicameral (legislativul), Consiliul Federal (executivul, guvernul, Bundesrat) și Curtea

Supremă Federală (instanța judecătorească supremă, judiciar).

Parlamentul Elveției este format din două camere: Consiliul Statelor compus din 46 de membri aleși

prin sisteme definite de fiecare canton individual, și Consiliul Național, care este format din 200 de

membri aleși printr-un sistem electoral proporțional, în funcție de populația fiecărui canton.

Membrii ambelor camere au un mandat de 4 ani şi când ambele camere sunt reunite în sesiune

comună, ele sunt numite împreună Adunarea Federală.

Consiliul Federal este guvernul țării și conduce aparatul administrativ federal, având

atribuțiile unui șef de stat. Este un corp colegial format din șapte membri aleși pentru un mandat de

patru ani de către Adunarea Federală, care și supervizează activitatea Consiliului. Președintele

Confederației este ales de Adunare din cei șapte membri, tradițional prin rotație, pentru un mandat

de câte un an, pentru a prezida ședințele guvernului și pentru a îndeplini funcțiile reprezentative în


3

relațiile internaționale. Cu toate acestea, președintele este doar un primus inter pares fără puteri

suplimentare, rămânând și șeful unui departament din administrație.1

Cu toate că Elveţia este înconjurată de ţări membre ale Uniuni Europene (U.E.), aceasta nu

este o membră a U.E., cu toate că aceasta beneficiaza de convenţii legate de forţa de muncă şi

convetii comerciale cu U.E. şi aderând la Organizaţia Naţiunilor Unite abia în 2002.

Elveţia este o ţară multiculturală, având patru limbi naţionale în folosinţă, dar şi multe alte

limbi străine, deşi 20% din populaţie este de altă origine. Limba oficială este germană (64%)

franceza (20%), italiana (6%), romansh (1%), limbi non elveţiene (9%). Diversitatea în Elveţia este

de asemenea evidentă şi legat de religie cu romano-catolicii, şi protestanţii fiind grupările cele mai

mari.

Elveţia se bucură de o economie relativ stabilă, şi un nivel scăzut al şomajului (3,7% în 2009

şi 3,9% în 2010) şi rată mică de inflaţie (-0.5% în 2009 şi 0,7% în 2010). Rată medie a dobânzilor

oferite de băncile comerciale sunt de asemenea mici, adică de 2,75% (2009) şi de 0,54% (2010). PIB

pe cap de locuitor au avut o valoare de 42,800 USD ( 2008), 41,800 USD (2009) şi de 42,900 USD

în anul 2010. Salariul mediu brut este de 5,674 CHF. Economia este în mare pare bazată pe servicii

(73,2%), dar şi procentul de 23,4% din industrie este important. Doar 3,4% din populaţie este

angajată în agricultură. Principalele produse de export sunt produse chimice, produse mecanice şi

electronice, de asemenea ceasuri şi instrumente. Datorită importanţei majore a sectorului bancar,

această ţară a fost expusă puternic crizei financiare.

Zurich,Elveţia

1 http://ro.wikipedia.org/wiki/Elve%C8%9Bia


4

Capitolul 2.Finanţarea rezidenţială în Elveţia

Datorită poziţiei geografice, relefului şi a unei economi stabile Elveţia este o ţară căutată de

către investitori internaţionali, dar şi datorită programului vast de promovare acordat investitorilor

străini: facilităţi pentru întreprinderile mici şi mijlocii, pentru cercetare, dezvoltare şi înfiinţări firme

sau pentru investiţii şi tehnologie. Investitorii străini caută Elveţia şi pentru locaţia finaciara

atractivă, cota de impozitare scăzută, securitatea oferită străinilor, stabilitatea politică, structura de

servicii financiare bine pusă la punct şi un cadru legislativ modern.

Conform Biroului Federal de Statistică, numai 37,5% din populaţie deţin locuinţa în

proprietate proprie, restul fiind ocupat de case de vacanţă şi chirii. Elveţia reprezintă o piaţă închisă

datorită faptului că plasamentele în piaţă rezidenţială sunt sigure ce a condus la aplicarea de restricţii

pentru investitori străini de către guvernanţii. Potrivit unui studiu realizat de Global Property, în

primul semestru al anului 2011, preţul apartamentelor elveţiene a crescut cu 5,08% şi a caselor cu

4,37%, iar din anul 2001 până în 2011, preţul mediu al apartamentelor a crescut cu 53,65 şi a caselor

cu 35,9%.

Pentru că un investitor străin să achiziţioneze o proprietate rezidenţială în Elveţia trebuie să

depună o cerere la Ministrul de Justiţie care acordă aproape 1500 de permise pe an, iar apoi să

depăşească regulile impuse de cantonul în care vrea să achiziţioneze locuinţă, însă acea locuinţă

poate fii folosită doar pentru scopuri familial, fiind interzisă închirierea de proprietăţi rezidenţiale de

către străini. Străinilor li se permite să cumpere o casă dacă deţin deja o altă locuinţă în Elveţia şi

doresc să achiziţioneze şi una într-o zonă turistică, dar străini care au permis de muncă în Elveţia şi

refugiaţii pot să devină proprietari unei locuinţe rezidenţiale. Că investitor starain care doreşte să

investească în piaţă rezidenţială din Elveţia are nevoie de cetăţenie elveţiană pentru că atuncea nu

mai există alte restricţii legate de cumpărarea unei proprietăţi rezidenţiale.

Piaţa imobiliară rezidenţială din Elveţia este dominată de sistemul bancar, prin cele două

tipuri de băncile cantonale, deţinute de către stat, şi bănci regionale care oferă credite ipotecare, dar

pentru a finanţa construcţia unui imobil sau cumpărarea unei locuinţe se mai pot contracta şi credite

ipotecare de la fondurile de pensii şi companiile de asigurări.În ultimi 10 ani, cota de piaţă a

sistemului bancar a crescut uşor de la 87% la 93%, având că activitate principală acordarea de

credite ipotecare populaţiei.Datorită creşteri în mod substanţial a cotei de piaţă a băncilor regionale,

finanţarea pieţei imobiliare rezidenţiale este mai puţin concentrată în ultimul deceniu.


5

În ceea ce priveşte ofertă de produse ipotecare, creditori propune doritorilor care vor să-şi

contracteze un credit ipotecar o gamă de contracte tradiţionale, având rata variabilă sau rată fixă, şi

combinaţii ale celor două rate introduse în ulimul deceniu.În ultima perioadă în Elveţia a crescut

importanţa depozitelor pentru finatarea ipotecară şi a scăzut emisiunea de obligaţiuni.Participarea

Guvernului la refinatarea creditelor ipotecare se realizează mai puţin în mod direct cu ajutorul

administraţiilor federale,cantonale şi municipale care deţin o proporţie mică, aproximativ 4% din

totalul de locuinţe rezidenţiale, ci prin influienta pe care o are datorită proprietăţi statului a băncilor

cantonale, care cu ajutorul garanţiilor de stat reduc costurile de refinanţare a băncilor cantonale. Cu

toate că Guvernul a încercat să influienteze refinatarea creditelor ipotecare se poate observa că

această influienta nu a dus la nici un avantaj semnificativ pentru băncile cantonale faţă de băncile

regionale, care în ulrimul deceniu şi au crescut cota de piaţă.

Nici cota de impozitare practicată în cantoanele elveţiene nu încurajează improprietaria cu

proprietăţi rezidenţiale din cauză că locuinţelor i se atribuie un impozit pe venit şi sunt tratate că un

activ.Impozitul pe venit şi impozitarea câştigurilor de capital diferă în cele 26 de cantoane elveţiene

în funcţie de legislaţia privind impozitele, de exemplu în unele cantoane, câştigurile de capital pe

termen scurt, sunt supuse unei taxe penalizatoare, pentru a contracara speculaţiile pe piaţa

imobiliară.

Datorită legislaţiei adoptată în perioadă 1980 – 1990, care a crescut rolul pensiilor private în

sistemul de securitate socială, a încurajat deţinerea de proprietăţi rezidenţiale pentru că această

deţinere le oferă proprietarilor posibilitatea de a retrage fonduri private şi de a fii scutiţi de taxă de

economii pentru dobândirea unei locuinţe.

Guvernul a introdus în ultimul deceniu garanţiile federale pentru a încuraja proprietatea de

stat a gospodăriilor care nu împlinesc condiţiile de a cere un credit ipotecar de la bănci, însă până în

prezent acest sistem a ajuns doar la cateva locuinţe.

Datorită unei politici monetară relaxată a băncilor rezultă că populaţia continuă să se

îndatoreze puternic, ceea ce e posibil să conducă la un nou boom financiar, rată dobânzii pe piaţă

interbancară practicată de Banca Centrală a Elveţiei este de 0-0,25%, astfel LIBOR la 3 luni fiind de

0,09%, iar Credit Suisse oferă credite ipotecare cu dobândă fixă de 2,4% pe o perioadă de 12

anii.Toate aceste lucruri conduc la crearea unei pieţe imobiliare rezidenţiale speculative, astfel

21,4% din cererile de credit ipotecar sunt făcute de oameni care speculează peioada bună a pieţei


6

imobiliare din Elveţia şi care achizitioaneaza aceste proprietăţi rezidenţiale pentru a le putea închiria

şi pentru scopul de a locui împreună cu familia.

Preţul pe metrul pătrat pentru o proprietate rezidenţială a crescut de la 4.550 CHF/m2 în anul

2008 până la preţul de 5.550 CHF/m2 în al patrulea trimestru al anului 2011, cel mai mare preţ pe

metrul pătrat s-a întâmplat în anii ’90 când preţul atingea o valoare de 6.250 CHF/ m2, valoarea

preţurilor este ajustată cu rata inflaţiei.

Figura 1. Preţul proprietăţilor rezidenţiale (1980-2011)

Din figura 1 se poate observa că preţul la proprietăţile rezidenţiale se aproprie de valoarea

preţului pe metrul pătrat din anul ’80 , unui spun că acest lucru reprezintă o stare care va conduce la

un boom imobiliar, dar pentru cei care au speculat acesta creştere a preţului este bine dacă au

contractat un credit ipotecar pentru că odată cu creşterea preţurilor la vânzare, creşte şi preţul la

chirii.

Conform CNBC, analizând datele companieie de consultanţă imobiliară Knight Frank, în

ultimi 5 ani în Elveţia s-a înregistrat o creştere a preţului locuinţelor cu 27,5% datorită aprecieri


7

francului elveţian care a obligat băncile elveţiene să prectice rate de dobândă foarte reduse şi

creşterea economiei elveţiene datorat creşteri preţurilor proprietăţilor rezidenţiale.Potrivit Knight

Frank, preţul pe metrul pătrat al unei proprietăţi rezidenţiale din Geneva a ajuns la 31.900 de USD în

al patrule trimestru al anului 2011.

Conform figura 2 se evidenţiază că idexul preţului din Elveţia are valori scăzute, de 100

USD cu un trend crescător începând cu anul 2005, faţă de Statele Unite ale Americii, care este tot un

stat federal, în care indicele sau a avut un trend crescător, mai mare decât cel al Elveţiei, începând cu

anul 1997 apropindu-se, înainte de a se manifesta criza, de valoarea de 250 USD.

Figura 2 . Comparaţie a indexurilor preţurilor

Sursa : Halifax (U.K.), Banco de España (Spain), Notaires/Insee (France), S&P/Case-Shiller (U.S.),

IAZI (Switzerland)


8

Figura 3. Comparaţie a preţurilor locuinţelor între Elveţia şi USA

Sursa : S&P/Case-Shiller (U.S.) and IAZI (Switzerland)

Figura 3 evidenţiază o comparare a preţurilor din două cele mai importante oraşe di Statele

Unite ale Americii, Miami şi Chicago, şi Geneva din Elveţia.

Din tabelul 1 rezultă că Elveţia are un trend crescător al pieţei imobiliare rezidenţiale în ceea

ce priveşte preţul pe metrul pătrat, există pentru anul 2011 o creştere de 0,63% a preţului faţă de

anul 2010.


9

Tabelul 1.Evoluţia preţurilor la locuinţe ȋn Europa

Tara 2010 2011 2010/2011

Estonia 2.48% 10.40% 9.64%

Norvegia 9.11% 7.43% 2.78%

Franta -0.12% 5.82% 3.34%

Turcia 5.37% 4.24% 0.84%

Islanda -2.55% 4.09% 3.27%

Rusia -2.51% 3.78% 1.10%

Finalanda 11.27% 3.53% 0.92%

Belgia 5.54% 2.79% -0.79%

Elvetia 1.91% 2.59% 0.63%

Suedia 8.91% 1.86% 0.74%

Germania 2.45% 1.68% -0.36%

Lituania -15.23% 0.26% 0.04%

Letonia 7.09% -0.88% -1.82%

Polonia -4.12% -1.16% -2.43%

Marea Britanie 9.69% -1.19% 2.85%

Slovenia -1.08% -1.35% -0.52%

Olanda -1.96% -1.94% -0.54%

Portugalia 2.88% -2.14% 0.24%

Slovacia -3.55% -2.86% -0.63%

Croatia -4.70% -4.40% -0.81%

Spania -3.75% -5.24% -1.43%

Bulgaria -9.55% -6.14% -1.59%

Grecia -2.00% -6.71% -2.08%

Ucraina -17.15% -8.44% -3.56%

Romania -5.06% -10.16% -0.86%

Irlanda -13.03% -12.43% -4.14%

Sursa: Financiarul.com

Cu toate că în ultima perioadă a crescut concurenţa dintre băncile cantonale şi băncile

regionale pentru debitori cu ipotecă, însă standardele loe de creditare ramanad aceleaşi, dar se poate

observa o creştere a contractelor cu rată de dobândă fixă scăzută ridică întrebări cu privire la

riscurile pe care şi le asumă băncile şi dacă ar influienta stabilitatea financiară şi dacă băncile nu se

expun la riscul de rată a dobânzii directe.

Conform Biroului Federal de Statistică Elveţian două treimi din totalul proprietăţilor

rezidenţiale din Elveţia sunt închiriate, cu toate că în ultimi 10 ani procentul proprietarilor a crescut

uşor, dar însă majoritatea locuinţelor ne fiind ocupate de proprietari se poate spune că piaţa


10

imobiliară rezidenţială din Elveţia este dominată de persoane private, care achiziţionează

proprietăţile pentru a le închiria.

Tabelul 2 arată că proprietarii instituţionali (fondurile de pensii), precum şi societăţile

cooperative joacă doar un rol secundar în piaţa imobiliară. Participarea directă a administraţiei

federale, cantonale şi municipale în piaţă este neglijabilă.

Tabelul 2. Proprietari piaţa imobiliară din Elveţia

1995 2005

Unităţe rezidenţiale (mii) 2,800 3,028

Proprietari locatari 31% 35%

Proprietari unităţi închiriate

(procente)

Privaţi 51.5% 57.5%

Instituţionali 28.7% 22.2%

Cooperative 7.5% 7.9%

Stat 3.7% 3.4%

Sursa: Biroul Federal de Statistică Elveţia


11

Capitolul 3.Creditarea imobiliară în Elveţia

După cum am precizat şi în capitolul anterior, piaţa imobiliară rezidenţială din Elveţia este

finanţată prin credite ipotecare oferite de către bănci, companii de asigurări şi fonduri de pensii,

precum şi de către stat şi companiile deţinute de stat. Cu toate că sunt mulţi cei care acordă credite

ipotecare, elveţieni au preferat să se finanţeze cumpărarea sau construcţia de locuinţe prin creditele

oferite de către sistemul bancar, de exemplu în anul 2002 băncile ofereau 90% din totalul creditelor

acordate.Datorită condiţiilor bune şi stabile ale economiei elveţiene şi a politici monetare relaxate pe

care o practică băncile, volumul împrumuturilor ipotecare în cadrul sectorului bancar elveţian a

crescut moderat în ultimul deceniu.

În cadrul sistemului bancar elveţian, îşi desfăşoară activitatea principalul supraveghetor şi care

aplică politică monetară, Banca Centrală Elveţiană şi celelalte două tipuri de bănci: băncile

cantonale ( Banca Cantonală din Zurich,Basel,Geneva şi altele) deţinute de către stat şi concuretii

acestora băncile regionale şi bănci de economii( Valiant Bank, Lienhardt & Partner Privatbank

Zurich) .Pe lângă celelate două categorii de bănci mai sunt băncile mari, UBS(Basel şi Zurich) şi

Credit Suisse (Zurich), şi grupul Raiffeisen.Principala activitate a sistemului bancar elveţian este

creditarea pieţei ipotecare care cuprindea în anul 2004 61% din activele interne ale băncilor, pentru

cele două bănci concurenţe, băncile cantonale (71%) şi băncile regionale (81%), reprezintă 54% din

activele interne.

Tabelul 3. Situaţia creditelor ipotecare ȋn Elveţia( 2008-2011)

Bănci 2008 2009 2010 2011

Bănci mari 33.80% 32.45% 31.34% 30.57%

Bănci cantonale 33.91% 34.34% 34.72% 34.95%

Bănci regionale şi bănci de

economi

9.31% 9.66% 9.70% 9.56%

Raiffeisen Bank 14.38% 14.82% 15.28% 15.53%

Sursa: SNB ( Banca Centrală Elveţiană )

În tabelul 3 sunt reprezentate proporţiile care corespund băncilor din total credite ipotecare

acordate pentru finanţarea pieţei imobiliare, lider la împrumuturile ipotecare sunt băncile cantonale


12

care înregistrează un trend crescător în perioadă analizată, concurad cu băncile mari care însă au

înregistrat un trend descendent în aceeaşi perioadă studiată. De exemplu în anul 2011, băncile

cantonale acordaseră 34,95% din total credite ipotecare, urmat de băncile mari cu 30,57%, apoi

Raiffeisen Bank cu o proporţie de 15,53% şi pe ultimul loc băncile regionale şi băncile de economii

cu 9,56% per total împrumuturi ipotecare acordate de sistemul bancar.

În finatarea pieţei imobiliare elveţiene cel mai important rol în finanţarea acesteia îl

reprezintă băncile cantonale şi marile bănci după cum am observat mai sus, faţă de alte ţări în care

băncile străine ocupă un rol important, în Elveţia băncile străine joacă un rol neglijabil deţinând doar

1% din piaţă activelor ipotecare.

Tabelul 4.Finanţarea prin obligaţiuni a pieţei imobiliare din Elveţia ( mil. CHF )

2008 2009 2010

depozite 331,509 386,990 416,911

obligaţiuni - - -

obligaţiuni ipotecare 53,728 64,429 69,720

Sursa: SNB

Din tabelul 4 se poate observa că în Elveţia, sistemul bancar îşi refinanţează creditele

ipotecare pe care le acordă populaţiei din depozitele depuse de clienţi, în perioadă 2008-2010 se

poate observa un trend crescător a depozitelor datorat aprecieri francului elveţian.Obligaţiunile au

fost emise înainte de 2007 cumulând o valoare de 40685 milioane CHF, iar în perioada analizată

care corespunde unei perioade în care s-a manifestat criza financiară globală şi perioadei în care

economia Elveţiei s-a aflat în recesiune (2008-2009). Există în Elveţia două instituţii „Pfandbrief” (

care emit obligaţiuni ipotecare ), una deţinută de UBS,Credit Suisse şi 200 de bănci regionale şi a

două deţinută de în comun de băncile cantonale, acestea fiind supuse unro reglementări speciale de

către Comisia Bănci Federale. Tot din acest tabel rezultă că obligaţiunile ipotecare au un rol redus în

refinatare împrumuturilor ipotecare contractate de către persoanele care vor să construiască sau să

cumpere proprietăţi rezidenţiale în Elveţia.

Începând cu anul 2007 când a început să se manifeste criza financiară globală, împrumuturile

pentru finanţarea pieţei imobiliare au criteri de aprobare mai dure pentru că să nu fie afectat sistemul

financiar elveţian, dar şi datorită pierderilor înregistrate odată cu prăbuşirea pieţei imobiliare din anii

’90, când băncile au avut mult de suferit. Când hotărăsc acordarea unui credit ipotecar, băncile


13

elveţiene folosesc o gama largă de metode de evaluare şi finanţează doar 65% din valoarea primei

proprietăţi şi cei cu un risc mic pot obţine încă 15% din finanţarea cu o a două ipotecă. Datorită

faptului că riscul pentru o a două ipotecă este mare, dobanca practicată este cu 1% mai mare şi

trebuie amortizată în 15 ani, adică cu câte 1%/an, însă unele bănci pretind că a două ipotecă să fie

amortizată integral până la vârsta de 60 de ani.


14

Capitolul 4. Proprietari de imobile rezidenţiale Elveţia

Conform refereendumului din anul 2000, proprietari de imobile rezidenţiale din Elveţia

aveau o pondere de 34% din totalul locuintilor din Elveţia, însă în prezent doar 37% deţin

proprietate rezidenţială conform Biroului Federal de Statistică şi totuşi Elveţia în ultimi 72 de ani a

păstrat o valoare a deţinerilor de locuinţe sub 40%, pe tot globul existând puţine ştate cu rată sub

50%, iar majoritatea ţărilor înregistrează o pondere de peste 75%.

Valoarea procentuală a deţinerilor de proprietăţi rezidenţiale se datorează preţului ridicat al

imobilelor rezidenţiale comparativ cu câştigurile populaţiei, taxelor mai la locuinţele deţinute de

către proprietari faţă de alte ţări şi condiţiilor riguroase pe care le practică creditori, în special

băncile, la creditele ipotecare în ceea ce priveşte avansul care trebuie depus pentru a lua un

împrumut ipotecar, deci elveţieni nu au gusturi diferite faţă de restul lumi ci doar au conditi mai

bune de trăi dacă locuiesc într-o proprietate rezidenţială închiriată.

Chiriaşi din Elveţia au o reducere la taxele pe care trebuie să le plătească statului, au

protecţie socială ceea ce face că investiţiile imobiliare bazate pe închiriere să fie mai profitabile,

comparând preţul proprietăţilor rezidenţiale şi preţul de închiriere se poate observa că închirierea are

un cost de capital mai redus. Un alt avantaj ar fii acela că mutarea în alte catoane este mult mai uşor

pentru cei care închiriază locuinţe faţă de proprietari de imobile rezidenţiale, un procent mic al

deţinătorilor de locuinţe beneficeaza de suventii şi că există legi chirias-proprietar care oferă o

protecţie suplimentară proprietarilor care vor să şi închirieze locuinţa.


15

Tabel 5 : Rata deţineriide locuinţe în diferite ţări

Ţara % (recensământ 2002)

România 91.6

Ungaria 90.9

Lituania 84.9

Spania 82.1

Slovenia 81.5

Irlanda 76.9

Norvegia 76.7

Portugalia 74.8

Slovacia 73.6

Estonia 72.2

Grecia 71.7

Italia 71.2

Australia 69.5

Regatul Unit 68.0

Cipru 68.0

Noua Zeelandă 67.8

USA 66.2

Luxembourg 66.1

Canada 66.1

Finlanda 63.5

Belgia 63.1

Letonia 59.6

Polonia 58.9

Franţa 54.7

Norvegia 50.4

Austria 48.7

Liechtenstein 48.1

Republica Cehă 47.1

Germania 42.0

Elveţia 33.6

Sursa: European Commission, Australian Bureau of Statistics, Statistics Canada, Statistics New Zealand,

Swiss Federal Statistical Office, and United States Bureau of the Census


16

În cele ce urmează voi prezenta două oferte de închiriere de apartamente şi case din Zurich (

oraşul cu cel mai populat) şi Geneva , sursa la ofertele prezentate mai jos este

http://www.homegate.ch.

Apartament, 3 camere, Zurich, 65 m2 , preţ ȋnchiriere: 4.980 CHF

Apartament, 3 camere, Geneva, 90 m2 , preţ ȋnchiriere: 3.500 CHF


17

Casă, 9 camere, Zurich, 200 m2

, preţ ȋnchiriere: 10.000 CHF

Casă, 9 camere, Geneva, 250 m2

, preţ ȋnchiriere: 11.000 CHF

Mai jos sunt prezentate preţurile de vânzare la apartamente respectiv case din zona Zurich şi

zona lacuri Geneva.


18

Figura 4. Preţul la apartamente de 4 camere,blocuri de 6 apartamente,zona Zurich, 100 m2, construiţi

ȋn anul 2008, calitate foarte bună (CHF)

Sursa: http://www.homegate.ch

Figura 5. Preţul la apartamente de 4 camere,blocuri a cate 6 apartamente,zona lacuri Geneva, 100

m2, construiţi ȋn anul 2008, calitate foarte bună (CHF)



19

Figura 6. Preţ aase, 5 camere,160 m2,anul construcţiei 2008,zona Zurich, calitate construcţie

foarte bună (CHF)


Figura 6. Preţ case, 5 camere,160 m2,anul construcţiei 2008,zona lacuri Geneva, calitate construcţie

foarte bună (CHF)



20

Capitolul 5.Contractele de credit ipotecar Elveţia

Imprumutuile acordate de către sistemul bancar din Elveţia este dominată de împrumuturile

ipotecare, acordate persoanelor doritoare să-şi achiziţioneze sau să-şi construiască o proprietate

rezidenţială, cu un procent de 90% din totalul împrumuturilor de uz casnic, în tip ce creditul de

consum ocupă un procent mic.

Cum am mai spus şi în capitolele anterioare, creditori de pe piaţă imobiliară rezidenţială, în

special băncile pentru că ele ocupă cea mai mare procentaj de acordare a creditelor ipotecare, oferă

contacte de împrumuturi ipotecare doritorilor, fie cu rată dobânzii fixă sau cu rată dobânzii variabilă,

însă o dată cu dezvoltarea tehnologiilor băncile au început să ofere contracte complexă în care să

îmbine cele două rate ale dobânzii şi au introdus în contracte un portofoliu de obligaţii cu rată

dobânzii fixe, dar cu scadenţe ale creditelor ipotecare eşalonate.

Contractele de credit ipotecare cu dobânda fixă sunt cu o scadenţa de la 2 până la 10 ani,

aceste tipuri de contracte reprezentând 2/3 din totalul de împrumuturi ipotecare acordate, conform

Biroului Federal de Statistică.

În cele ce urmează voi vorbi despre câteva oferte oferite de cele două bănci mări din Elveţia,

UBS şi Credit Suisse.

Banca elveţiană UBS are mai multe tipuri de împrumuturi ipotecare, eu am luat un exemplu

de un contact „First Home” Mortgage unde debitorul vrea să ia 250.000 CHF pentru a-şi construi o

casă.UBS prin contactul ales de debitor îi oferă respectivă sumă la o rată fixă a dobânzi de 1,08% ,

pe o perioadă de 3 ani cu o rată LIBOR la 3 luni de 1,06%.Dacă debitorul ar fii ales contactul USB

Mortgage „Eco”, ar fii primit respectivă sumă la o rată a dobânzi fixă de 1,13% şi o rată LIBOR la 3

luni de 1,11% , iar dacă respectivă persoană deţinea desa o proprietate şi vrea să şi o renoveze ar fii

primit de exemplu 77.000 CHF la o rată a dobânzii fixe de 1,43%, pe toată perioadă contractului

debitorul trebuie să plătească 20 CHF pentru întreţinerea contului. În secţiunea anexe, la anexă x

este reprezentat ofertă bănci UBS, legat de alegerea scadetei contractului ipotecar şi a ratei dobânzi

fixe corespunzătoare şi a ratei LIBOR care va fii aplicată împrumutului.

Banca Credit Suisse oferă credite ipotecare cu o sumă minimă de 100.000 CHF şi sumă

maximă de 500.000 CHF, scadenţa între 1-10 ani, de exemplu luăm acelaşi debitor care dorea să

împrumute 250.000 CHF, pentru o perioadă de 3 ani. Banca Credit Suisse îi oferă un credit ipotecar

pe perioadă cerută la o rată a dobânzii fixă de 1,20% cu o rată LIBOR la 3 luni de 1,50%, însă


21

persoană care doreşte să-şi construiască o proprietate rezidenţială poate alege o rată ajustată de

2,85%. În figură 7 de mai jos este reprezentat un exmplu cu ce se întâmplă dacă debitorul îşi ia un

credit ipotecar cu rată dobânzi fixe de la Credit Suisse.

Figura 7. Exemplu credit ipotecar cu rată dobânzi fixe Credit Suisse

Sursa: https://www.credit-suisse.com/ch


22

Concluzii

Elveţia este o ţară de persoane care preferă mai degrabă să închirieze locuinţe datorită

impozitului mic pe care îl plătesc, uşurinţă de a se putea muta oriunde doresc, costuri mai mici la

închirierea proprietăţilor rezidenţiale, preţuri mări la locuinţe peşte puterea de cumpărare pe care o

au elveţieni.

Sistemul bancar din Elveţia este unul stabil, care oferă o gamă largă de credite ipotecare

pentru finatarea pieţei imobiliare rezidenţiale la rate ale dobânzii mici, datorită politici monetare

relaxate, faţă de alte ţări.

Guvernul Elveţiei poate influienta piaţă imobiliară rezidenţială cu ajutorul băncilor

cantonale, care sunt deţinute de către stat, dar şi prin regulile impuse condiţiilor de creditare

ipotecară şi impozitul pe care trebuie să-l plătească proprietari de reşedinţe rezidenţiale. Guvernul a

aprobat legi pentru străini care doresc să investească în piaţă imobiliară rezidenţială, astfel că un

străin să poată cumpăra o locuinţa în Elveţia necesită fie să aibă cetăţenie elveţiană sau să aibă

permis de muncă în elveţia.

În concluzie, dacă aş fii avut de ales între a cumpăra o proprietate rezidenţială în elveţia sau

să închiriez o locuinţa aş ajunge la acelaşi părere că şi persoanele elveţiene care preferă să închirieze

în loc să-şi cumpere o locuinţa. Preţul proprietăţilor imobiliare rezidenţiale sunt prea scumpe pentru

puterea de cumpărare a persoanelor din Elveţia că să poată să cumpere o locuinţa cu bani lichizi,

însă şi cumpărarea unei locuinţe cu ajutorul creditelor ipotecare oferite de către bănci, pentru unele

persoane nu-şi permit să-şi ia vreun împrumut bancar.


23

Bibliografie

1. Bourassa, S.C. and M. Hoesli. Why Do the Swiss Rent? Journal of Real Estate Finance and

Economics, 2010

2. Thalmann, P. Which Is the Appropriate Administrative Level to Promote Home

Ownership?Swiss Journal of Economics and Statistics, 1999

Webografie

1. www.snb.ch

2. http://www.ubs.com/ch/en/online_services.html

3. https://www.credit-suisse.com/ch/en/

4. www.swissfinanceinstitute.ch

5. http://ro.wikipedia.org/wiki/Elve%C8%9Bia

6. http://www.homegate.ch

7. http://www.bfs.admin.ch

8. http://www.manager.ro

9. http://www.forbes.ro

10. http://www.rellox.ro

11. http://www.business24.ro

12. http://economica.rtv.net

http://www.snb.ch/

http://www.ubs.com/ch/en/online_services.html

https://www.credit-suisse.com/ch/en/

http://www.swissfinanceinstitute.ch/

http://ro.wikipedia.org/wiki/Elve%C8%9Bia

http://www.homegate.ch/

http://www.bfs.admin.ch/

http://www.manager.ro/

http://www.forbes.ro/

http://www.rellox.ro/

http://www.business24.ro/

http://economica.rtv.net/


24

Anexe

Anexa 1. Indicele de pret pentru piata imobiliara SWX IAZI

Sursa: www.iazicifi.ch

http://www.iazicifi.ch/


25

Anexa 2. Aprecierea preţurilor locuinţelor în Elveţia 1998-2011

(modificări)

Sursa : www.iazicifi.ch


26

Aneaxa 3. Preţurile locuinţelor în Elveţia 2011

Sursa : www.iazicifi.ch


27

Anexa 4.Oferta credit ipotecar banca UBS

Sursa: http://www.ubs.com/ch/en/swissbank/private/mortgage/current_rates.html


28

Anexa 5. Rata dobanzi la creditele ipotecare oferite de Credit Suisse

Sursa: https://www.credit-suisse.com/ch

Finanţarea imobiliară rezidenţială din elvetia

Documents

Transcript of Finanţarea imobiliară rezidenţială din elvetia