Procedura alternativ de evacuare n NCPC http://www.bizlawyer.ro/stiri/juridice/procedura-alternativa-de-evacuare-in-ncpc

12 Septembrie 2012 | Avocat Dan-Rare Rducanu, Partener senior, STOICA & Asociaii SCA

Reglementarea procedurii speciale de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fr drept reprezint din punctul nostru de vedere un important pas nainte n reglementarea pe baze ct mai echitabile a raporturilor legate de detenia unui imobil.

RECOMANDA ARTICOL PRINTEAZA ARTICOL SCRIE UN COMENTARIUSALVEAZA ARTICOL (PDF) I. Sediul materiei. Importana introducerii acestei proceduri speciale

Procedura de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fr drept este reglementat de Titlul XI al Crii a VI-a Noului Cod de Procedur Civil (NCPC), n articolele 1033-1048.Aceast procedur a fost imaginat de legiuitor ca fiind o procedur simplificat, dar facultativ, lsat la ndemna proprietarului/locatorului care dorete s acioneze cu celeritate pentru a-i recupera imobilul ocupat fr drept chiar i de ctre persoane care pretind c au un titlu valabil asupra imobilului. Mai mult dect att, locatorul are chiar posibilitatea de a obine pe calea acestei proceduri un titlu executoriu cu privire la chiria/arenda datorat de ctre locatar/arenda.

Potrivit procedurii actuale, de drept comun, un locator care dorete rezilierea contractului de locaiune pentru neplata chiriei este obligat s formuleze aciune n rezilierea contractului de locaiune i s o timbreze n funcie de valoarea chiriei rmas de plat pn la data ncetrii contractului. La o astfel de aciune, locatarul are posibilitatea de a rspunde formulnd cerere reconvenional prin care poate solicita locatorului contravaloarea unor presupuse lucrri efectuate asupra imobilului. Evident, o astfel de cerere reconvenional este ntotdeauna nsoit de solicitarea de a se acorda drept de retenie a imobilului pn la momentul plii contravalorii lucrrilor efectuate. Evaluarea lucrrilor se face ntr-un timp relativ ndelungat, de ctre un expert desemnat de ctre instan. De multe ori expertiza ntrzie ca urmare a relei-credine manifestate de locatar, care refuz s ridice de la pot convocrile la expertiz astfel nct expertul este mpiedicat s i realizeze lucrarea.

Desigur, din punct de vedere teoretic, exist remedii juridice pentru a sanciona astfel de manifestri de rea-credin. Cea mai eficient msur care ar putea fi dispus de judector n astfel de cazuri ar fi disjungerea crerii reconvenionale de cererea principal i suspendarea soluionrii acesteia pn la momentul la care locatorul, reclamant n cererea reconvenional, i ndeplinete obligaiile puse n sarcina sa de ctre instan. Totui, cantonate ntr-o concepie tradiionalist, instanele evit s ia astfel de msuri, pe considerentul c n acest mod locatorul nu ar mai putea beneficia de dreptul de retenie. De aceea, confruntate cu astfel de situaii, instanele iau cel mult msura amenzii prevzute de art. 1081alin. 1 pct. 2 lit. d2C. pr. civ., ns este evident c o amend judiciar de maxim 500 lei nu este de natur a descuraja pe locatarii care n schimbul acestei amenzi rmn practic n stpnirea de fapt a imobilului.

n aceste condiii, este evident c ar fi fost de preferat ca procedura special a evacuare din imobilele folosite sau ocupate fr drept s fi fost implementat nc de la data de 1 septembrie 2012. Ne exprimm totodat sperana ca o eventual nou amnare a intrrii n vigoare a NCPC s nu conduc i la amnarea intrrii n vigoare a acestei proceduri speciale de evacuare ntruct existena acestei proceduri poate s dea un nou avnt tranzaciilor imobiliare i, implicit, poate ajuta la depirea crizei economice care afecteaz de foarte muli ani acest domeniu.

II. Procedura special de evacuare

Procedura de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fr drept debuteaz cu o notificare adresat celui care ocup fr drept imobilul. Procedura notificrii difer n funcie de preexistena sau nu a unui titlu de locaiune deinut de persoana care ocup imobilul.

Astfel, dac exist un contract de locaiune sub orice form ar fi acesta (nchiriere, arendare, subnchiriere etc.), locatorul l notific n scris pe locatar, prin intermediul executorului judectoresc, notificarea cuprinznd:

a) meniunea de ncetare a contractului de locaiune (fie prin reziliere din diverse motive, fie prin denunare unilateral dac aceasta este permis de contract sau de lege); b) cererea de eliberare a imobilului n termen de cel mult 30 de zile de la data comunicrii notificrii.

n cazul n care locaiunea este pe durat determinat, iar locatorul nu mai dorete prelungirea contractului prin tacit relocaiune, notificarea de evacuare a imobilului trebuie fcut cu cel puin 30 de zile nainte de expirarea termenului, dac prin lege nu se prevede altfel.Prin actul de locaiune, sau chiar prin alt act scris, locatarul are posibilitatea de a recunoate dreptul locatorului de a recurge imediat la procedura de evacuare, chiar i n lipsa notificrii. Probabil c o astfel de clauz va deveni o clauz standard n contractele de locaiune ncheiate dup intrarea n vigoare a NCPC.

Dac nu exist un contract de locaiune, proprietarul l notific n scris pe ocupantul fr titlu al imobilului, punndu-i n vedere s elibereze imobilul pe care l ocup fr niciun drept, n termen de 5 zile de la comunicarea notificrii. Chiar dac legea nu mai instituie n acest caz obligaia de a recurge la serviciile unui executor judectoresc, apreciem c pentru sigurana ndeplinirii acestei proceduri prealabile proprietarul trebuie s transmit notificarea tot prin intermediul executorului judectoresc.

Notificarea, ca de altfel i citaiile i toate actele procedurale emise n cadrul acestei proceduri, se transmite la adresa la care este situat imobilul, iar dac destinatarul nu este acas, ele se afieaz la ua acestuia. Legea nu menioneaz cum se face aceast afiare n cazul n care obiectul disputei l reprezint un teren agricol care nu este ngrdit.

Locatorul/proprietarul are dreptul de a prelua n posesie imobilul n situaia n care locatarul/ocupantul a prsit imobilul. Se prezum c imobilul este prsit n caz de ncetare a activitii economice ori de ncetare a folosirii imobilului, precum i n cazul returnrii cheilor imobilului, ridicrii echipamentelor, mrfurilor sau altor bunuri mobile din imobil. Textul, dei generos cu proprietarul/locatorul, i-ar putea ridica acestuia probleme. Astfel, n cazul n care locatorul/ocupantul i ridic o parte din bunurile mobile din imobil, locatorul/proprietarul ar putea intra n posesia imobilului. Cu toate acestea, nu excludem posibilitatea ca n urma ptrunderii n imobil locatarul/ocupantul s formuleze plngere penal pentru violare de domiciliu sau tulburare de posesie i chiar pentru furt, n situaia n care n imobil se mai afl bunuri mobile personale ale acestuia.

De aceea, apreciem c locatorul/proprietarul trebuie s uzeze de dreptul descris mai sus cu maxim precauie, iar dac totui o face, s preia posesia imobilului numai n prezena unui executor judectoresc care s ntocmeasc un proces-verbal cu toate bunurile care se afl n imobil i care nu aparin locatorului/proprietarului.

Procedura propriu-zis de evacuare debuteaz cu o cerere prin care locatorul/proprietarul poate solicita judectoriei n circumscripia creia se afl imobilul:

a) evacuarea locatarului/ocupantului pentru lips de titlu; b) obligarea acestuia la plata chiriei/arenzii exigibile, inclusiv a sumelor devenite exigibile n cursul judecii.

Cererea de evacuare se judec cu citarea prilor, n afar de cazul n care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii se solicit n baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii.Cererea se judec de urgen, n camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dac s-a dat cu citarea prilor, iarntmpinarea nu este obligatorie.

Specific acestei proceduri speciale este faptul c prtul nu poate invoca dect aprri de fond privind temeinicia motivelor de fapt i de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului, dar nu poate formula cerere reconvenional, de chemare n judecat a altei persoane sau n garanie. ntr-adevr, astfel de cereri sunt incompatibile cu celeritatea cu care trebuie s se desfoare astfel de litigii. Prin urmare, dac exist motive temeinice pentru a fi formulate, ele se vor formula pe cale separat, ntr-o procedur de drept comun. Avnd n vedere aceast interdicie expres stabilit de legiuitor, apreciem c prtul nici nu se poate prevala de introducerea unor astfel de cereri pentru a solicita instanei suspendarea litigiului avnd ca obiect evacuarea.

Hotrrea de evacuare este executorie i poate fi atacat numai cu apel n termen de 5 zile de la pronunare, dac s-a dat cu citarea prilor, sau de la comunicare, cnd s-a dat fr citarea lor.Reamintim c n concepia NCPC apelul reprezint principala cale de atac, existnd numeroase cazuri n care prile nu au deschis calea de atac a recursului (litigiile de competena judectoriilor n prim instan, cele privind navigaia civil i activitatea din porturi, conflictele de munc i asigurri sociale etc).

n consecin, reclamantul are posibilitatea de a intra n posesia imobilului de ndat ce obine hotrrea judectoreasc prin care prtul este obligat s prseasc imobilul. Desigur, acesta are posibilitatea de a formula contestaie la executare. Contestaie la executare pot formula i alte persoane interesate, de exemplu un ter care se pretinde proprietar al imobilului. Ceea ce este ns de natur a descuraja formularea de contestaii la executare lipsite de temei legal este faptul c executarea hotrrii de evacuare obinut n cadrul acestei proceduri nu va putea fi suspendat de ctre instan dect n anumite circumstane limitativ prevzute de lege:

s fie vorba despre o evacuare pentru neplata chiriei sau a arenzii; suspendarea executrii s fie fcut sau n cadrul contestaiei la executare sau n cadrul apelului exercitat de ctre prt; acesta s consemneze n numerar, la dispoziia creditorului, chiria sau arenda la care a fost obligat, suma stabilit pentru asigurarea ratelor de chirie sau arend datorate pn la data cererii de suspendare, precum i cea aferent ratelor de chirie sau arend ce ar deveni exigibile n cursul judecii procesului.

Chiar i n acest caz, suspendarea dispus de instan nceteaz de drept dac, la expirarea termenului pentru care chiria sau arenda a fost astfel acoperit, debitorul nu cere i nu depune suma ce se va fixa de instana de executare pentru acoperirea unor noi rate. Prin urmare, nu creditorul, ci debitorul trebuie s fie diligent i, n cazul n care litigiul n cadrul creia s-a dispus suspendarea nu este soluionat n perioada de timp estimat iniial de ctre instan, acesta trebuie s i solicite instanei s stabileasc o nou sum pe care urmeaz s o consemneze nainte ca msura suspendrii s nceteze de drept.

Ultimul capitol din Titlul XI al Crii a VI-a a NCPC nu este dedicat propriu-zis procedurii de evacuare, ci unor proceduri speciale aflate la ndemna locatorului care, dei confruntat cu anumite cazuri de nerespectare a obligaiilor contractuale de ctre locatar, nu dorete s uzeze de dreptul su de a obine evacuarea acestuia din imobil.

Astfel, locatorul poate solicita instanei s l oblige pe locatar, pe cale de ordonan preedinial, la urmtoarele:

ncetarea ntrebuinrii imobilului n alt scop dect cel prevzut n contract; readucerea imobilului n starea anterioar, dac i modific structura stabilit prin construcie, i produce stricciuni ori svrete orice alte abuzuri de folosin; ncetarea activitilor prin care locatarul prejudiciaz folosina normal a prilor sau instalaiilor aflate n proprietate comun din imobilele cu mai multe etaje sau apartamente ori care tulbur buna convieuire n acel imobil; efectuarea reparaiilor necesare ce i revin potrivit legii; restrngerea folosinei spaiului nchiriat ori chiar la evacuarea din acest spaiu dac aceste msuri se justific pentru efectuarea reparaiilor ori lucrrilor prevzute de lege n sarcina locatorului; permisiunea examinrii de ctre locator a imobilului aflat n locaiune.

Obligarea la efectuarea reparaiilor necesare unei folosine normale a imobilelor poate fi dispus tot pe cale de ordonan preedinial i n sarcina proprietarilor, la solicitarea expres a asociaiei de proprietari.

III. Concursul ntre procedura de evacuare de drept comun i cea special

Potrivit art. 1034 NCPC, n vederea obinerii evacurii locatorului/ocupantului din imobil, reclamantul are posibilitatea ntre a opta ntre posibilitatea de a urma fie procedura de drept comun, fie procedura special descris mai sus. Desigur, procedura special descris mai sus are avantaje evidente, constnd n celeritatea cu care se poate obine un titlu executoriu de evacuare, iar executarea nu poate fi suspendat dect n cazuri foarte restrictive i care nu sunt de natur a-l prejudicia prea mult pe locator/proprietar. Totui, acesta din urm trebuie s cntreasc foarte bine propriile argumente pe care le invoc n sprijinul cererii sale, ntruct fiind vorba despre dezbateri sumare exist posibilitatea ca instana s nu neleag aceste argumente dac nu sunt foarte precis conturate.

Fa de caracterul facultativ al procedurii speciale de evacuare, se pune problema de a sti:

pe de-o parte, dac reclamantul are posibilitatea de a introduce simultan att o actiune n evacuare de drept comun, ct una potrivit procedurii speciale; pe de alt parte, dac reclamantul care a formulat deja o actiune n evacuare potrivit dreptului comun, sub imperiul actualului cod de procedur civil i care afl n curs de judecat, are posibilitatea ca dup intrarea n vigoare de a NCPC s urmeze n paralel procedura special prevzut de aceast lege.

Pentru a rspunde acestor ntrebri, este necesar s stabilim dac ntre cele dou aciuni exist sau nu un caz de litispenden. Att potrivit actualei, ct i viitoarei reglementri, exist caz de litispenden cnd una i aceeai persoan este chemat pentru aceeai cauz, acelai obiect i de aceeai parte, naintea mai multor instane competente sau chiar naintea aceleiai instane, prin cereri distincte.

Dac n ceea ce privete prile i obiectul ar exista identitate deplin n cazul formulrii unei aciuni n evacuare potrivit dreptului comun i una potrivit procedurii speciale, se impune efectuarea unei discuii privind cauza celor dou aciuni. Prin noiunea de cauz, unii autori neleg fundamentul legal al dreptului pe care una dintre pri l valorific mpotriva celeilalte, ali autori neleg conflictul dintre reclamant i prt cu privire la temeiul dreptului subiectiv, iar ali autori, care astzi reprezint majoritatea, consider cauza ca fiind scopul urmrit de cel care reclam, scop explicat prin mprejurrile i prin motivele speciale care au determinat partea s acioneze (a se vedea n acest sens G. Boroi, D. Rdescu, Codul de procedur civil comentat i adnotat, Bucuresti, Editura All, 1995, p. 98). Dar scopul urmrit de ctre reclamant, privit n abstract, nu poate constitui singura dimensiune a cauzei aciunii civile, ntruct n acest caz cauza s-ar confunda cu obiectul aciunii.

ntr-adevr, dac obiectul ambelor aciuni care ar putea fi formulate l-ar constitui evacuarea prtului din imobil, cauza identificat ca scop urmrit ar fi tot aceea de a obine evacuarea prtului din imobil. De aceea, pentru a constitui cauza aciunii civile, scopul nu trebuie s fie privit n abstract, ci n concret, att n funcie de fundamentul de fapt, ct i n funcie de fundamentul de drept pe care se sprijin respectivul scop. Astfel, doctrina recent a definit cauza ca fiind fundamentul raportului juridic dedus judecii, temeiul juridic al cererii (a se vedea n acest sens Dr. Mihaela Tbrc, Drept procesual civil vol. I, Editura Global Lex, Bucureti, 2004, p. 570). Dac n cazul unei aciuni n evacuare fundamentul de fapt l reprezint titlul pe care l deine locatorul/proprietarul i lipsa unui titlu valabil al locatarului/ocupantului, dup intrarea n vigoare a NCPC fundamentul de drept poate diferi n funcie de mijlocul procedural ales de ctre reclamant pentru ndeplinirea scopului urmrit.

De aceea, apreciem c ntre o aciune n evacuare formulat potrivit dreptului comun i una formulat potrivit procedurii speciale nu exist un caz de litispenden. Concluzia este ntrit de faptul c sanciunea litispendenei, atunci cnd cele dou cereri se afl n aceeai faz procesual, este aceea de trimitere a dosarului la instana mai nti nvestit, instan care soluioneaz cererile mpreun. Dar, aa cum am vzut, procedura special se desfoar dup alte reguli procedurale dect aciunea de drept comun (discuii sumare n camera de consiliu, apel n termen de 5 zile de la pronunare sau de la comunicare, dup caz, obinerea unui titlu executoriu care nu poate fi suspendat dect n cazuri speciale deosebite, interdicia formulrii unei cereri reconvenionale etc.). Prin urmare, a accepta c ntre cele dou cereri de evacuare opereaz litispendena, ar nsemna s lipsim de eficien nsui scopul urmrit de reclamant prin introducerea aciunii n evacuare potrivit procedurii speciale, acela de a obine cu maxim celeritate evacuarea prtului i obligarea acestuia la plata chiriei/arenzii.

De aceea, chiar dac o astfel de situaie ar fi mai greu de imaginat n practic, opinm c dup intrarea n vigoare a NCPC, reclamantul are posibilitatea de a a introduce simultan att o actiune n evacuare de drept comun, ct i una potrivit procedurii speciale. Desigur, n aceast situaie, dac reclamantul ctig aciunea formulat potrivit procedurii speciale, aciunea formulat potrivit dreptului comun (care ar putea s aib un obiect mai larg dect evacuarea) rmne lipsit de obiect n ceea ce privete evacuarea i, eventual, plata chiriilor/arenzilor. Dac, dimpotriv, aciunea n evacuare introdus potrivit procedurii speciale este respins, prtul va avea posibilitatea de a invoca puterea de lucru judecat a hotrrii astfel pronunate (a nu se confunda cu autoritatea de lucru judecat, pentru care de asemenea trebuie s existe identitate de cauz), instana sesizat potrivit procedurii de drept comun urmnd s analizeze dac admiterea aciunii n evacuare potrivit dreptului comun nu ar contrazice cumva hotrrea judectoreasc prin care s-a respins aciunea n evacuare formulate potrivit procedurii speciale.

Discuia va prezenta probabil mai mult relevan n perioada de tranziie, n care un reclamant care are deja deschis o aciune n evacuare potrivit actualului cod de procedur civil, aciune mpotmolit ca urmare a unei atitudini procesuale abuzive manifestat de ctre prt, ar dori s beneficieze de dispoziiile de favoare ale procedurii speciale reglementate de NCPC. Pe de alt parte, reclamantul ar putea fi interesat i de continuarea aciunii formulate iniial, mai ales n cazul n care aceasta are un obiect mai larg i n cazul n care a achitat deja o tax de timbru considerabil. Avnd n vedere c ntre cele dou aciuni nu ar putea exista un caz de litispenden, pentru considerentele dezvoltate mai sus, apreciem c reclamantul are deschis i calea unei aciuni n evacuare desfurate potrivit procedurii speciale.

IV. Concluzii

Reglementarea procedurii speciale de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fr drept reprezint din punctul nostru de vedere un important pas nainte n reglementarea pe baze ct mai echitabile a raporturilor legate de detenia unui imobil. Importana acestei reglementri nu poate fi pus la ndoial, ntruct proprietarul unui imobil va avea de la momentul la care NCPC va intra n vigoare un instrument prin care i va putea valorifica n mod real drepturile care i se cuvin n aceast calitate. De aceea, avem sperana c nu se va produce o nou amnare a intrrii n vigoare a acestui act normativ extrem de important, benefic att pentru particulari, ct i pentru societate, n ansamblul su.

Iar dac problemele logistice pe care n mod justificat le reclam magistraii se vor dovedi insurmontabile i la data de 1 februarie 2013, apreciem c legiuitorul ar putea avea n vedere intrarea n vigoare parial a NCPC, cel puin n ceea ce privete Cartea a VI-a, Proceduri speciale. ntr-adevr, procedurile reglementate de aceast Carte nu presupun n mod necesar modificri de ordin logistic la nivelul instanelor de judecat, iar societatea romneasc are nevoie ct mai curnd de aceste proceduri reglementate ntr-o manier modern, chiar dac ele vor fi adaptate temporar la instituiile procesuale existente n actualul cod de procedur civil. Dan-Rare Rducanu (foto medalion) este partener senior in cadrul firmei de avocatura Stoica & Asociatii. El s-a impus ca un foarte bun avocat pledant, reprezentnd clieni romni i strini n litigii de drept administrativ, fiscal i n dreptul concurenei, n cauze arbitrale, n aciuni privind rspunderea contractual pentru restituirea proprietilor imobiliare, privind proprietatea public sau achiziiile publice, n contestaii i aciuni judiciare n domeniul telecomunicaiilor sau audiovizual sau privind achiziiile publice i n conflicte corporatiste. De asemenea, a participat la proiecte de privatizare, la proiecte de achiziii corporatiste, la operaiuni de vnzare-cumprare n materie imobilar, sau n proceduri de lichidare ori de dizolvare corporatist. A publicat numeroase articole i lucrri de specialitate. S-a alturat echipei STOICA & Asociaii din 1997 i a devenit partener senior n anul 2007.