Tema: DREPTUL DE SUPERFICIE

1. Noiunea i caracterele dreptului de superficie

1.1. Noiunea

1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie

2. Constituirea dreptului de superficie

2.1. Modul de constituire a dreptului de superficie

2.2. Actul juridic ca temei al naterii dreptului de superficie

2.3. Dispoziia legal ca temei de natere a dreptului de superficie

3. Exercitarea dreptului de superficie

3.1. Dispoziii generale

3.2. Drepturile i obligaiile superficiarului

3.3. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren

3.4. Plata redevenei

3.5. Constituirea dreptului de superficie asupra unei construcii existente

3.6. Limitele legale ale dreptului de superficie

4. Stingerea dreptului de superficie

4.1. Temeiurile de stingere

4.2. Efectele stingerii dreptului de superficie

1. NOIUNEA l CARACTERELE DREPTULUI DE SUPERFICIE 1.1. Noiunea

Dreptul de superficie sau "dreptul cu privire la suprafa i subfa"1, cum era numit de Matei Cantacuzino, profesor de drept civil la Facultatea de Drept a Universitii din Iai, a luat natere n dreptul privat roman. n Roma antic funciona principiul superficies solo cedit (suprafaa aparine pmntului), conform cruia proprietarul de teren era i proprietarul construciei ce se afla pe el2. Aceast stare de lucruri frna construcia de locuine pe terenurile statului. Prin perfecionarea mecanismelor juridice se ajunse la elaborarea unei construcii juridice (drept de superficie sau superficie) prin care particularilor li se permitea s ridice i s exploateze construcii pe terenul statului fr a se afecta dreptul lui de proprietate asupra terenului. Particularul (superficiarul) care s-a obligat s ridice i s exploateze o construcie pe terenul statului dobndea asupra lui un drept real imobiliar, putnd s-1 nstrineze cu titlu oneros sau gratuit, s-1 ipotecheze i s-1 lase ca motenire. n schimb, era inut la plata unei taxe numite solarium sau pensio. Dreptul de superficie a fost preluat de legislaiile ulterioare, inclusiv de cele ale rilor moderne.

n Codul civil al Republicii Moldova, dreptul de superficie este reglementat la art. 443-453. Potrivit art. 443, alin. (1), dreptul de superficie este dreptul real, imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i exploatrii unei construcii, deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii unei construcii existente. Ca i n dreptul roman, n dreptul Republicii Moldova este instituit prezumia c tot ce este fcut pe suprafaa i subfaa terenului este fcut de proprietarul terenului, din contul lui i c i aparine pn la proba contrarie. Aceast constatare i are temeiul n dispoziiile generale ale art. 317 i n cele ce privesc accesiunea imobiliar artificial, reglementat la art. 329. Art. 317 prevede c tot ceea ce se unete la bun ori se ncorporeaz n el ca urmare a faptei proprietarului ori a unei alte persoane revine proprietarului, dac legea nu prevede altfel. Art. 329, referindu-se la bunurile imobile, dispune, la alin. (1), c lucrrile subterane sau de la suprafaa terenului i construciile sunt prezumate a fi fcute de proprietarul terenului i aparin acestuia. Astfel, legiuitorul confirm c legtura dintre teren i alte bunuri amplasate temporar sau permanent pe suprafaa sau subfaa acestuia se soluioneaz dup regula bunului principal i bunului accesoriu, unde terenul este bunul principal, iar construcia bunul accesoriu. n ipoteza n care se demonstreaz c edificarea construciei a fost efectuat de o alt persoan dect proprietarul terenului [alin. (3), (4) (6)] sau din contul unei alte persoane [alin. (2)], construcia oricum aparine proprietarului de teren, acesta fiind inut s despgubeasc terii n anumite proporii. Pornind de la aceste dispoziii, construcia ridicat de superficiar va fi un accesoriu al terenului i va aparine cu drept de proprietate titularului de teren. Acesta, exercitnd dreptul su de proprietate ntr-un mod special, prin instrumentul instituiei superficiei, va primi cu titlu de plat pentru aceast folosin o redeven, iar ca parte a actului de constituire a superficiei va fi obligat s tolereze actele (materiale, juridice) ale superficiarului asupra propriului teren pe toat perioada de existen a superficiei. De asemenea, n caz de cesiune cu titlu oneros a dreptului de superficie, proprietarul de teren are dreptul de pre-empiune, iar la stingerea dreptului de superficie va fi obligat s despgubeasc superficiarul, ns nu n baza dispoziiilor art. 329, ci n temeiul art. 451.Principala sarcin pe care o comport instituia superficiei este aceea de a exclude confruntarea a dou drepturi de proprietate: asupra terenului i asupra construciei. Pornind de la dispoziiile art. 317 i 329, titularul dreptului de proprietate asupra terenului este i proprietar al tuturor lucrurilor ncorporate pe suprafa i subfa. Cel care, cu acordul proprietarului, ridic pe terenul acestuia o construcie nu dobndete un drept de proprietate. Normele art. 443-453 nu modific aceast regul. Prin urmare, proprietarul terenului este i proprietarul construciei edificate de superficiar, dei aceast proprietate este nud pn la stingerea dreptului de superficie. Deoarece construcia ca valoare nu poate fi inclus concomitent n dou drepturi, legiuitorul a stipulat la art. 443, alin. (5): construcia este o parte component esenial a dreptului de superficie. Aceast dispoziie implic concluzia c superficiarul nu este proprietar al construciei4, dei dreptul su conine prerogativa de a folosi construcia, iar ca bun patrimonial, ncorporeaz valoarea acesteia. Altfel spus, dreptul de proprietate este grevat cu dreptul de superficie. Superficia reprezint o sarcin (o povar) a proprietii, iar proprietarul trebuie s in cont de ea de la data constituirii i pn la data stingerii. Pornind de la dispoziia art. 443, alin. (3), valoarea cldirii va fi nscris superficiarului, care va plti impozitul pe imobil, iar ntreprinztorii i persoanele juridice vor calcula uzura acestui imobil.Constituirea dreptului de superficie este o modalitate de folosire a propriului teren, o alternativ construirii i cultivrii lui de ctre proprietar sau drii n arend sau folosin gratuit etc. Similar unor alte contracte civile sau comerciale, constituirea dreptului de superficie se face cu consimmntul proprietarului de teren. Prin urmare, titularul, exercitndu-i prerogativele de proprietar, transmite dreptul de posesiune i folosin a suprafeei sau sub-feei terenului su pentru ridicarea i exploatarea unei construcii. El consimte superficia acceptnd dreptul terului asupra propriului teren. Aceast transmitere a dreptului de folosin permite unor autori5 s afirme c proprietarul dezmembreaz dreptul su de proprietate ntre sine i superficiar.Considerm c, din punctul de vedere al superficiarului, superficia este un drept asupra suprafeei (subfeei) terenului i, n esen, un drept asupra lucrului altuia [art. 443, alin. (1)] i nu un dezmembrmnt clasic al dreptului de proprietate. Proprietarul de teren i exercit atributul de folosin nu prin dezmembrarea dreptului su, ci prin grevarea acestuia cu dreptul superficiarului de a ridica i a exploata o construcie n schimbul unei redevene lunare. Acest mod specific de folosin ridic esenial eficiena economic a bunului, satisfcnd att interesele proprietarului, ct i pe cele ale superficiarului. n pofida acestei grevri, proprietarul poate s realizeze nestingherit i prerogativa de dispoziie: s nstrineze terenul fr a informa superficiarul. Dobndi-torul va fi obligat s respecte drepturile superficiarului ntocmai ca i cum ar fi participat la constituirea superficiei.n literatura juridic naional este analizat obiectul dreptului de superficie sub cteva aspecte. n interpretarea extinderii dreptului de superficie la suprafaa i subfaa terenului, s-a afirmat c acest drept include i dreptul "asupra plantaiilor sau altor lucrri care se afl pe teren"6. Profesorul Victor Volcinschi insist asupra sintagmei "deasupra i sub acest teren" din definiia legal a dreptului de superficie, menionnd c legiuitorul sugereaz o interpretare restrictiv, potrivit creia dreptul de superficie poate fi exercitat construind att deasupra terenului, ct i n subteran, dar nu poate fi exercitat distinct numai pe suprafaa terenului sau numai privind subfaa acestuia7. Ra-liem la opinia potrivit creia obiect al dreptului de superficie ar putea fi n mod distinct numai suprafaa terenului (de exemplu, o anten instalat de o companie de telefonie mobil, o construcie care nu are subsol) ori numai subfaa (un rezervor, o parcare subteran, o min din care nu se mai extrage nimic), ori ambele (construcie cu multe etaje, unele subterane, altele supraterane).Profesorul Eugenia Cojocari afirm c dreptul de superficie poate include nu numai construciile, ci i plantaiile, alte lucrri8. Aceast afirmaie este preluat din literatura juridic i jurisprudena Romniei, a crei legislaie accept conceptul potrivit cruia plantaiile i alte lucrri fac obiectul unui drept de superficie, ceea ce ns nu este n concordan cu legislaia Republicii Moldova. Astfel, Codul civil al Republicii Moldova (art. 443, alin. (1), (2) i (5); art. 445, art. 448, alin. (1), art. 450-452) limiteaz dreptul de superficie numai la construcii.

1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie

Conform definiiei legale, dreptul de superficie este real, imobiliar, aliena-bil i ereditar, temporar, dar de lung durat9, cu coninut variabil, n funcie de forma sa deplin sau incipient.Dreptul de superficie, ca un drept real, este consacrat expres de Codul civil. Dreptul real ia natere prin instaurarea dominaiei persoanei asupra unui lucru. Prin dominaie se subnelege puterea subiectului de a exercita, n limitele legii, orice aciune asupra lucrului su, precum i s limiteze ori chiar s exclud orice influen strin. Principalul drept real este cel de proprietate. Alte drepturi reale principale sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de superficie. Drepturi reale accesorii sunt: dreptul de gaj i dreptul de ipotec.Superficia se caracterizeaz printr-un dualism de drepturi care nu pot fi desprinse unul de altul. Astfel, n dreptul de superficie se ncorporeaz: a) dreptul la suprafa sau subfa; b) dreptul asupra construciei. Dreptul real al superficiarului este unul absolut, opozabil tuturor subiectelor, inclusiv proprietarului de teren asupra cruia i exercit dreptul.Dreptul de superficie este unul imobiliar, deoarece poate fi instituit numai asupra terenurilor care sunt imobile prin natura lor. Bun imobil, dar accesoriu, este i construcia parte component a dreptului de superficie, indiferent de faptul dac se afl pe suprafaa pmntului (cas, cldire industrial, comercial, social, drum, pod, anten, stlp de nalt tensiune, obiective acvatice etc.) sau sub pmnt (garaj, beci, fntn, min).Dreptul de superficie este un drept alienabil i ereditar, putnd fi transmis prin acte juridice ntre vii, ct i pentru cauz de moarte [art. 443, alin. (1), art. 447, alin. (1)]. Superficiarul poate nstrina dreptul su prin orice contract translativ de proprietate, inclusiv prin contract de vnzare-cumprare, de schimb, de donaie sau poate s-1 transmit ca aport la capitalul social al unei societi comerciale, ori s-1 greveze cu ipotec.Dac dreptul de superficie se nstrineaz prin vnzare-cumprare, dreptul de preempiune aparine proprietarului de teren i se exercit n conformitate cu art. 793-797. Dreptul de preempiune nu poate fi exercitat n cazul donaiei sau al transmiterii cu titlu de aport la capitalul social.Caracterul alienabil evideniaz i dreptul superficiarului de a ipoteca dreptul su. n special, dreptul de a ipoteca dreptul de superficie chiar pn la finisarea i darea n exploatare a construciei este prevzut la art. 19, alin. (4) din Legea nr. 449/2001 cu privire la gaj. De asemenea, dreptul de superficie ar putea fi grevat cu dreptul de uzufruct, uz sau abitaie. Dac proprietarul de teren a grevat, anterior constituirii superficiei, terenul su cu servitute (de a nu construi mai sus de o anumit nlime), superficiarul, la edificarea construciei, va fi inut s respecte aceast sarcin.Dreptul de superficie poate fi transmis prin succesiune att n cazul persoanelor fizice, n urma decesului superficiarului, ct i n cazul persoanelor juridice, n urma reorganizrii superficiarului persoan juridic. Decesul sau reorganizarea superficiarului nu duce la stingerea dreptului de superficie, acesta continund s existe n ntreaga perioad pentru care s-a constituit.Dreptul de superficie este temporar, dar de lung durat. Conform dispoziiei art. 444, alin. (2), dreptul de superficie se constituie pentru o perioad stabilit de pri fr a se numi un termen legal minim sau maxim. n cazul n care actul de constituire a superficiei nu stabilete un termen, dreptul de superficie se consider constituit pentru 99 de ani. Prin urmare, prile pot stabili un termen mai mic sau mai mare de 99 de ani".De regul, superficia se constituie pentru un termen ndelungat. Acesta este unicul raionament care justific interesul superficiarului de a ridica construcia i a beneficia de ea. Pe acelai raionament s-a bazat legiuitorul i n art. 444, alin. (3), prevznd c dreptul de superficie nu poate fi limitat la o condiie suspensiv i nici nu este dependent de pieirea sau demolarea construciei, n locul ei putnd fi construit un alt edificiu parte component a dreptului de superfiu n locul celei demolate.Dreptul de superficie are un coninut variabil n funcie deforma sa deplin sau incipient12. Dac se constituie asupra unui teren fr construcie, dreptul de superficie este n stare incipient i const de fapt numai n folosina suprafeei sau subfeei. Ulterior, dup construcia edificiului, dreptul de superficie devine deplin, completndu-se cu valoarea construciei. Dreptul de superficie poate fi nstrinat, grevat i transmis prin succesiune att n starea sa incipient, ct i n forma sa deplin. Esenial este c dreptul de superficie poate fi nstrinat numai mpreun cu construcia, fie c edificarea abia a nceput, fie c este deja terminat. Dreptul de superficie este variabil i din alt punct de vedere, i anume c se rsfrnge numai asupra terenului ocupat de construcie sau asupra unei suprafee mai mari dect cea ocupat de construcie [art. 443, alin. (3)].

2. CONSTITUIREA DREPTULUI DE SUPERFICIE

2.1. Modul de constituire a dreptului de superficie

Dreptul de superficie se constituie prin act juridic sau prin dispoziie a legii [art. 444, alin. (1)].

Doctrina romn se refer i la posibilitatea dobndirii dreptului de su,-perficie prin uzucapiune13.

2.2. Actul juridic ca temei al naterii dreptului de superficie

Dreptul de superficie se poate constitui prin act juridic bilateral (contract) i prin act juridic unilateral (testament)14.

Contractul de constituire a superficiei este unul sinalagmatic, constitutiv de drepturi, cu titlu oneros, comutativ. Dreptul de superficie se poate constitui numai de ctre proprietarul de teren care, n schimbul unei redevene, permite unui ter - superficiarul - s foloseasc terenul, integral sau parial, pentru edificarea unei construcii i exploatarea ei ulterioar, ori s exploateze o construcie existent pe acesta.

Calitatea att de proprietar de teren, ct i de superficiar o poate avea orice persoan fizic sau juridic, inclusiv statul i unitatea teritorial-administrativ.

O problem care apare n legtur cu constituirea dreptului de superficie privete dreptul proprietarului de a constitui o superficie asupra unui teren ipotecat. Deoarece constituirea unui drept de superficie nu este o nstrinare de imobil, ci o modalitate specific de folosin a proprietii, considerm c proprietarul de teren, el i debitor gajist, poate constitui un drept de superficie asupra terenului su fr a solicita acordul creditorului gajist, dac acordul nu prevede altfel. Aceast afirmaie i are temelia n art. 37, alin. (2) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543/1998, potrivit cruia "nregistrarea grevrilor asupra dreptului de proprietate nu influeneaz drepturile proprietarului bunului imobil, dac contractul nu prevede altfel". Totui, dreptul de superficie cu titlu gratuit ar afecta esenial drepturile creditorului ipotecar.Cuprinsul contractului de constituire a superficiei. Contractul de constituire a superficiei, ca orice contract civil, trebuie s conin anumite clauze obligatorii.Astfel de clauze sunt cele care se refer la:

datele de identitate ale proprietarului de teren i ale superficiarulu; n cazul n care calitatea de proprietar sau de superficiar o au mai multe persoane, n contract se indic datele de identitate ale fiecreia; identificarea obiectului, adic a terenului pe a crui suprafa se constituie dreptul de superficie, precum i a locului pe care va fi edificat construcia de ctre superficiar; n special, pentru nlturarea neclaritilor, ar fi binevenit ca prile s anexeze planul cadastral'5 i planul geometric16 al terenului, n care s fie indicat i locul (suprafaa sau subfaa) unde va fi sau este ridicat construcia; dac, prin contractul de constituire a dreptului de superficie, proprietarul de teren d spre exploatare superficiarului o construcie existent, trebuie s'stabileasc condiiile transmiterii, valoarea i titlul cu care este dat construcia;

termenul de edificare a construciei (art. 450); termenul pentru care se constituie superficia (art. 444);

titlul contractului: oneros sau gratuit; titlul oneros se prezum dac gratuitatea nu este prevzut expres [art. 448, alin. (1)]. Dac contractul este cu titlu oneros, se indic mrimea redevenei i regularitatea plii;

forma autentic a contractului, dac prile o prevd;

persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru depunerea actelor i nregistrarea superficiei;

modul de informare a proprietarului de teren cu privire la nstrinarea dreptului de superficie, care s nu contravin dispoziiilor art. 794;

alte indicii pe care prile le consider importante, dac nu contravin legii. '

Forma contractului de constituire a dreptului de superficie i nregistrarea lui. Forma contractului de constituire a superficiei nu este prevzut expres n lege. Aceast stare ar sugera c un astfel de contract poate fi ncheiat verbal, dac valoarea lui nu depete 1000 de lei sau n scris, dac valoarea depete 1000 de lei. Din coroborarea art. 290, alin. (1), art. 444, alin. (1) i art. 499, alin. (1) rezult o concluzie cert: contractul de constituire a dreptului de superficie se ncheie n scris, deoarece numai printr-un nscris se poate demonstra dreptul care trebuie nscris n registrul de imobile. Apariia dreptului de superficie se consemneaz n Registrul de stat (art. 290), nenregistrarea nsemnnd nedo-bndirea dreptului. Mai mult dect att, art. 499 stabilete c drepturile reale asupra imobilelor se vor dobndi numai prin nscriere n registrul bunurilor imobile. n acest context trebuie aplicat i art. 444, alin. (1), care prevede c dreptul de superficie se nate n temeiul unui act juridic nscris n registrul bunurilor imobile. Actul juridic de constituire a superficiei ntocmit n scris este opozabil prilor. Chiar i n cazul n care partea se eschiveaz de la nregistrarea actului juridic (putnd fi obligat prin hotrre judectoreasc s-1 nregistreze, potrivit art. 215), dreptul de superficie nu ia natere pn la nregistrare. Aadar, n cazul dreptului de superficie naterea i opozabilitatea lui fa de ter se produc concomitent. Terii nu pot dobndi dreptul de superficie de la o persoan nenregistrat, iar superficiarul nenregistrat nu poate opune noului proprietar contractul de constituire a superficiei ncheiat cu fostul proprietar, dac dreptul lui nu a fost nscris n registrul de imobile.Pentru protecia raporturilor juridice efectuate cu bunurile imobile considerm util contractul de constituire a superficiei n form autentic. Forma autentic a actului juridic face raportul mai sigur, garantndu-1 cu probe suficiente. Mai mult dect att, notarul, autentificnd contractul, verific starea juridic a terenului i informeaz superficiarul asupra existenei sau inexistenei unor drepturi ale altor persoane (coproprietarilor etc.) asupra terenului.Potrivit art. 446, dreptul de superficie se nscrie n registrul de imobile numai cu rangul nti. Dei alte acte legislative nu opereaz cu termenul rang, considerm c legiuitorul a intenionat s indice c dreptul de superficie se nregistreaz primul, cu excepia dreptului de proprietate asupra terenului pe care se constituie superficia. Prin aceasta, se stabilete c dreptul de superficie, conform valorii sale juridice, se situeaz imediat dup dreptul de proprietate, avnd o valoare mai mare dect alte drepturi reale, chiar dac se nregistreaz mai trziu. Din dispoziiile Legii cu privire la cadastrul bunurilor imobiliare rezult c, n registrul de imobile, nscrierile se fac n urmtoarea ordine: n capitolul A se nscriu datele despre teren (subcapitolul I), numele proprietarului de teren (subcapitolul II) i grevrile dreptului de proprietate (subcapitoiul III). Dac terenul conine o construcie edificat de o alt persoan (de superficiar - n.n), n registru se deschide capitolul B, unde se nscriu: construcia (subcapitolul I) i numele superficiarului (subcapitolul II). Deoarece este privit ca o grevare a dreptului de proprietate [art. 443, alin. (1) i (3)], dreptul de superficie trebuie nscris i n subcapitolul III al capitolului A.Dreptul de superficie se poate nate din testament, dac o clauz a acestuia stipuleaz o obligaie sub form de legat. Aceast concluzie rezult din coroborarea art. 444, alin. (1) i art. 1486. Primul articol se refer la naterea dreptului de superficie din act juridic, testamentul fiind un astfel de act, iar cel de-al doilea prevede c obiect al legatului poate fi transmiterea ctre legatar a unui bun din averea succesoral cu drept de proprietate, folosin sau cu un alt drept real. Pentru naterea dreptului de superficie, legatarul trebuie s-1 nscrie n registrul bunurilor imobile dup regulile nregistrrii contractului.

2.3. Dispoziia legal ca temei de natere a dreptului de superficie

Analiza legislaiei evideniaz cteva dispoziii n a cror baz se poate afirma cu certitudine c ia natere un drept de superficie, chiar dac norma legii nu-1 denumete astfel.

Potrivit art. 329, alin. (5) din Codul civil, dac proprietarul care a ridicat construcia a depit limitele terenului su construind n aa fel, nct cel puin 1/2 din suprafaa construit se afl pe terenul nvecinat, proprietarul acestuia din urm poate dobndi proprietatea asupra ntregii construcii, precum i dreptul de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de existen a construciei. Aceast dispoziie apare ca o sanciune pentru cei care, construind, depesc esenial, intenionat sau din grav neglijen, limitele propriului teren. De fapt, dreptul de superficie constituit n baza art. 329, alin. (5) reprezint o excepie i denatureaz regulile stabilite la art. 443, alin. (5), art. 444, alin. (2) i art. 445. Astfel, dispoziia art. 329, alin. (5) vine n contradicie cu dispoziia art. 443, alin. (5), care prevede c superficiarul nu este proprietar al construciei, aceasta fiind o parte component esenial a dreptului de superficie. De asemenea, dreptul de superficie, n sensul art. 329, este limitat la durata existenei construciei i nu la 99 de ani. Demolarea sau pieirea construciei, n acest caz, va duce la stingerea dreptului.

Legea nr. 627/1991 cu privire la privatizare, art. 3, reglementeaz modul de privatizare a ntreprinderilor i instituiilor de stat drept complexe patrimoniale unice incluse n programul de privatizare. Privatizarea este recunoscut ca un mod de nstrinare a proprietii statului ctre persoane particulare. O etap indispensabil a procesului de privatizare era evaluarea patrimoniului. n procesul de pregtire a ntreprinderii sau a unui alt obiectiv ctre privatizare, n patrimoniu erau incluse i evaluate toate bunurile corporale i incorporale, mobile i imobile ale acestora, cu excepia terenurilor pe care erau amplasate construciile. Terenurile puteau fi privatizate de succesorii ntreprinderilor de stat (societi pe aciuni ori societi cu rspundere limitat) sau de persoanele care cumprau construciile, concomitent cu aceste construcii sau ulterior privatizrii, la un pre aparte. In cazul privatizrii i trecerii construciilor n proprietatea particularilor concomitent cu terenurile pe care erau amplasate, dreptul de proprietate asupra ntregului imobil (construcie + teren) se transfera la cumprtor. Dac se privatiza numai construcia, iar terenul rmnea n proprietatea statului, avea loc fenomenul juridic n care particularul dobndete drepturi exclusive numai asupra construciei, terenul rmnnd n proprietatea statului. Aceast stare de fapt, dei nu se numea astfel, este un drept de superfi-cie, iar aa-numitul proprietar al construciei nu este altul dect superficiarul. O stare similar s-a creat i n cazul loturilor atribuite n folosin membrilor ntovririlor pomicole, care au ridicat pe ele construcii. Pentru nlturarea confruntrii a dou drepturi de proprietate, la art. 13 din Legea nr. 390/1995 cu privire la programul de stat de privatizare pentru anii 1995-1996 se stabilete c terenurile aferente obiectivelor privatizate, inclusiv construciilor nefinalizate, i cele din ntovririle pomicole pot fi vndute proprietarilor de construcii contra mijloace bneti. Pentru proprietarii de construcii care nu doresc s cumpere terenuri proprietate a statului a fost elaborat dispoziia art. 10/1 din Legea nr. 1308/1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, care prevede c proprietarii obiectivelor privatizate i ai ntreprinderilor i obiectivelor private care nu au cumprat i nu au arendat terenurile aferente obiectivelor i ntreprinderilor menionate vor plti pentru folosirea terenurilor. Prin aceast dispoziie se arat c participanii la privatizare care au cumprat construcii cu destinaie industrial, dar nu i pmntul aferent, trebuie s plteasc o redeven n proporia stabilit de consiliul local. De fapt, cei numii n lege "proprietari ai obiectivelor privatizate i ai ntreprinderilor i obiectelor private care nu au cumprat i nu au arendat terenurile aferente" de la unitile administrativ-teritoriale sunt superficiari. Dup cum am menionat, dei legile nu fac uz de termenul "drept de superficie", atta timp ct construcia este deinut de o alt persoan dect proprietarul terenului suntem n prezena unui veritabil drept de superficie.Inspirai de doctrina romn, considerm c un raport juridic care d natere unui drept de superficie este i starea potrivit creia soii ridic o construcie pe terenul proprietate a unuia dintre ei. Astfel, potrivit art. 371 din Codul civil i art. 19 din Codul familiei, bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei sunt proprietatea lor comun n devlmie, dac legea sau contractul matrimonial nu stabilete altfel. Dispoziia legal opereaz cu noiunea de "proprietate comun", referindu-se aparent la lucruri. n realitate ns, toate bunurile (lucrurile i drepturile patrimoniale) dobndite n timpul cstoriei se prezum a fi o comunitate de bunuri aparinnd ambilor soi, dac contrariul nu este stabilit. Prin urmare, sunt cuprinse aici: partea social dintr-o societate comercial, aciunile nemateriale, creanele, dreptul de uzufruct, dreptul de arend etc. Aparine soilor i casa construit n comun pe terenul unuia din ei. Din cele expuse rezult c aceast cas (o alt construcie) aparine cu drept de proprietate soului titular al terenului. Dac particip la construcie cu permisiunea titularului, soul neproprietar dobndete un drept patrimonial real imobiliar asupra terenului soului su, inclusiv cota ideal de 1/2 din valoarea construciei ca drept de superficie. n cazul mpririi averii, soului neproprietar i se va atribui n natur dreptul de superficie asupra prii din teren ocupate de 1/2 din construcie, precum i dreptul de folosin asupra a 1/2 din construcie.n cazul n care temei al naterii dreptului de superficie servete o dispoziie legal, dreptul trebuie de asemenea s fie nscris n registrul de imobile.

3. EXERCITAREA DREPTULUI DE SUPERFICIE

3.1. Dispoziii generale

Prin exercitarea dreptului de superficie se nelege ndeplinirea drepturilor i obligaiilor pe care le are superficiarul, n raport cu proprietarul de teren, asupra suprafeei sau subfeei. Drepturilor superficiarului i sunt corelative obligaiile proprietarului, iar obligaiilor superficiarului, drepturile proprietarului.

Dreptul de superficie este un drept complex, n coninutul lui evideniin-du-se cteva drepturi, care nu pot exista independent. inem s precizm: construcia este o parte component a dreptului de superficie, dnd acestuia o valoare economic. Prin urmare, nu putem afirma c superficiarul are drept de proprietate asupra construciei. El are un singur drept - dreptul de superficie. n mod abstract ns, exist situaii n care dreptul de superficie ar exista i fr construcie, adic de la nregistrarea contractului de superficie i pn la ridicarea construciei, precum i de la pieirea (demolarea) construciei i pn la ridicarea unei alte construcii. Aceste situaii fiind excepii, legiuitorul le reglementeaz pentru a indica imposibilitatea stingerii dreptului de superficie din motivul inexistenei unei construcii. Dac s-ar accepta ca superficiarul s aib n mod distinct un drept de proprietate asupra construciei, idee la care legiuitorul face aluzie la art. 447 i 451, dreptul de superficie ar fi steril.

3.2. Drepturile i obligaiile superficiarului

Potrivit art. 443, alin. (4), asupra dreptului de superficie se aplic n modul corespunztor regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor, dac legea nu prevede altfel. Dreptul de superficie poate fi caracterizat prin prisma triadei de drepturi de care beneficiaz proprietarul: dreptul de posesiune, dreptul de folosin i dreptul de dispoziie.

Superficiarul dobndete dreptul de posesiune prin nregistrarea lui n registrul de imobile i, atta timp ct exist nregistrarea, se prezum c posed terenul i construcia de pe el, dac nu se demonstreaz contrariul.

Dreptul de folosin este exercitat de ctre superficiar att asupra terenului, ct i asupra construciei amplasate pe el. Superficiarul are prerogativa de a folosi terenul pentru a edifica construcia i a o exploata (a locui, a produce n ea, a o da n locaiune, a o demola i a construi alta etc), beneficiind de toate foloasele ce deriv.

Dreptul de dispoziie al superficiarului este similar dreptului de dispoziie al proprietarului. Astfel, superficiarul are posibilitatea de a determina regimul juridic al bunului (dreptului) prin nstrinare (vnzare, schimb, donaie etc.) i prin succesiune.

Conform dispoziiilor Codului civil, superficiarul are i dreptul17:

de a folosi terenul asupra cruia se instituie dreptul de superficie; dac n actul de constituire nu este prevzut altfel, dreptul de superficie se exercit numai asupra suprafeei sau subfeei pe care urmeaz s fie ridicat construcia sau care este ocupat de construcie, precum i asupra suprafeei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinaiei construciei, exploatrii ei normale; dac, pentru exploatarea normal a construciei, are nevoie de a utiliza o poriune de teren (pentru trecere pe jos sau cu vehicule, pentru conducte de ap, gaz, energie electric), iar prin actul de constituire nu s-a convenit, superficiarul are dreptul de servitute asupra acestei poriuni; de a edifica o construcie pe terenul proprietarului; dup nregistrarea dreptului su, superficiarul poate cere n nume propriu autorizaia de a proiecta construcia i de a efectua orice alte aciuni necesare edificrii; prin urmare, nu numai proprietarul de teren poate cere organelor competente proiectarea construciei, dar i superficiarul; dac legea sau actul juridic de constituire a superficiei nu stabilete cu certitudine tipul construciei (cas, garaj, fntn, iaz, edificii pentru afaceri etc), superficiarul poate ridica orice tip de construcie; de a exploata construcia pe care a ridicat-o; n funcie de tipul construciei ridicate, superficiarul poate s o exploateze independent, s o dea n locaiune, s o depun n capitalul social al unei societi comerciale; voina superficiarului de a nu folosi (exploata) construcia este un mod de exercitare a dreptului su. n legtur cu dreptul de a exploata construcia edificat pe terenul altuia trebuie precizat faptul dac legiuitorul se refer la cazul n care terul dobndete dreptul de superficie de la un alt superficiar sau de la proprietarul de teren; n primul caz, superficiarul dobndete prin contract de cesiune dreptul de superficie, avnd aceleai drepturi ca i ale fostului superficiar; n al doilea caz, dac se constituie un drept de superficie asupra unei suprafee construite, suntem n prezena unui act de transmitere a unei valori, cu alte cuvinte, proprietarul nstrineaz construcia de pe terenul su; aceast nstrinare ns este specific, deoarece valoarea construciei iese din patrimoniul proprietarului i intr n cel al superficiarului; acesta din urm va plti, la momentul constituirii superficiei, preul construciei i redevene lunare pentru folosirea terenului de sub construcie i a terenului necesar exercitrii dreptului de servitute. Chiar dac, formal, nu este proprietarul construciei, superficiarul exercit putere asupra construciei ca un adevrat proprietar. Conform art. 443, alin. (4), superficiarul are fa de construcie aceleai prerogative ca i proprietarul;

de a nstrina dreptul de superficie prin acte ntre vii; superficiarul poate cesiona (nstrina) dreptul su prin: vnzare, schimb, donaie, transmitere cu titlu de aport la capitalul social al unei societi comerciale, grevare cu ipotec;

de a transmite dreptul de superficie prin succesiune; n cazul n care superficiarul este o persoan juridic, dreptul de superficie trece la succesori, dac persoana se va reorganiza; n cazul superficiarului persoan fizic, dreptul de superficie trece la motenitori; de a da, parial sau integral, construcia n locaiune pentru o perioad care s nu depeasc termenul dreptului de superficie. Conform art. 453, la stingerea dreptului de superficie, proprietarul terenului se subrog superficiarului n contractele de locaiune i de arend n curs de executare; aceast regul ns se refer numai la stingerea dreptului pentru alte cauze dect expirarea termenului; considerm c superficiarul nu poate da n locaiune o parte sau toat suprafaa construit pentru un termen mai mare dect cel pentru care a fost instituit superficia;

s cear recalcularea redevenei atunci cnd condiiile economice schimbate fac nerecalcularea inechitabil [art. 448, alin. (2)];

de a edifica o alt construcie in locul celei pierite sau demolate; acest drept rezult din dispoziia art. 445, potrivit creia "dreptul de super-ficie nu se stinge prin demolarea sau pieirea construciei"; de a accepta prelungirea dreptului de superficie propus de proprietar [art. 451, alin. (3)]; acest drept este unul "forat", cci, n cazul neac-ceptrii prelungirii, superficiarul pierde dreptul asupra despgubirii; la despgubire n caz de stingere a dreptului de superficie; indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, superficiarul are dreptul de a fi despgubit; legiuitorul stabilete c despgubirea va fi corespunztoare dac, la data stingerii, este echivalent a cel puin dou treimi din valoarea de pia a construciei;

de retenie a construciei n cazul n care nu a fost despgubit [art. 452, alin. (1)]; dreptul de retenie se exercit n concordan cu art. 637-641, retentorul avnd chiar obligaia s foloseasc construcia (s perceap fructele), beneficiul realizat urmnd s fie luat n considerare la calcularea despgubirii (art. 640).

Beneficiind de drepturile menionate, superficiarul este inut s-i onoreze toate obligaiile, impuse de lege i cele asumate prin contract, inclusiv:

s plteasc redevena proprietarului de teren n modul i n termenul stabilit de lege, dac contractul nu prevede altfel;

s edifice construcia n termenul stabilit de actul de constituire a dreptului de superficie;

s ntrein construcia i s suporte toate cheltuielile aferente ntreinerii ca un veritabil proprietar, cheltuieli legate de reparaii capitale sau curente, de plat a impozitului, de reparaie a prejudiciilor aduse terilor prin nruirea construciei;

s predea construcia ctre proprietarul de teren n starea n care era la momentul stingerii dreptului su, fr a avea dreptul s ridice pri din construcie sau chiar construcia [art. 451, alin. (4)]; s conserve construcia i s nlture orice pericol care i-ar afecta durabilitatea; n acest sens, superficiarul are toate obligaiile pe care le are un proprietar de imobil [art. 443, alin. (4)].

3.3. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren

Conform dispoziiilor legale, proprietarul de teren, pe lng drepturile fireti ale oricrui proprietar de imobil, mai are, n raport cu superficiarul, urmtoarele drepturi18:

s cear redevena datorat [art. 448, alin. (1)]; dac superficiarul nu pltete redevena timp de peste 3 ani, proprietarul poate solicita vnzarea la licitaie a dreptului de superficie;

s cear recalcularea redevenei atunci cnd condiiile economice se schimb, iar nerecalcularea este inechitabil [art. 448, alin. (2)];

s cear stingerea dreptului de superficie, dac superficiarul nu a edificat construcia n termenul stabilit sau ncalc obligaia de conservare a construciei (art. 450); de preempiune n caz de nstrinare a dreptului de superficie (art. 447);

s prelungeasc termenul de exercitare a dreptului de superficie [art. 451, alin. (3)].

Proprietarul de teren are urmtoarele obligaii:

s nu mpiedice superficiarul n exercitarea drepturilor sale;

s plteasc despgubirea la stingerea dreptului de superficie;

s respecte contractele de locaiune ncheiate de superficiar, cu excepia cazului n care locaiunea depete termenul stipulat pentru existena dreptului de superficie.

3.4. Plata redevenei

Dup cum s-a menionat, pentru folosina terenului, superficiarul este inut s efectueze o plat pecuniar, numit redevena, dac prin contractul de constituire a superficiei nu s-a stabilit c terenul se acord cu titlu gratuit ori c plata se face la ncheierea contractului sau la expirarea contractului etc. De exemplu, prile ar putea conveni ca superficiarul s nu plteasc redevena datorat, dar ca, ia expirarea termenului superficiei, construcia s revin de drept proprietarului, cu titlu gratuit.

Legiuitorul stabilete anumite criterii de determinare a mrimii redevenei i a perioadei de plat, dac prile nu stabilesc altfel. Astfel, redevena se va calcula n funcie de chiria stabilit pe pia, inndu-se seama de toi factorii obiectivi, inclusiv de natura terenului, de zona amplasrii, de destinaia construciei etc. Cu privire la frecvena plii, legea prevede c, n lipsa unor stipulaii contrare, redevena se achit n rate lunare. Dac dreptul de superficie aparine mai multor persoane, acestea rspund solidar pentru plata redevenei.

Mrimea i frecvena plii redevenei se determin la data constituirii superficiei. Redevena poate fi ajustat n cazul n care condiiile economice se schimb. De exemplu, proprietarul de teren ar putea s cear majorarea redevenei dac moneda naional s-a devalorizat, impozitul pe imobil a crescut ori au intervenit ali factori obiectivi care fac redevena inechitabil. Superficia-rul, de asemenea, ar putea cere reducerea redevenei dac are motive temeinice, demonstrnd c redevena este prea mare. Msura ajustrii se va evalua n funcie de schimbarea condiiilor economice i de principiul echitii.

Potrivit art. 448, alin. (3), dac superficiarul nu pltete redevena timp de 3 ani, proprietarul de teren are dreptul s cear vnzarea superficiei la licitaie. De aceast dispoziie ns se poate face uz atunci cnd n actul de constituire nu s-a convenit altfel.

3.5. Constituirea dreptului de superficie asupra unei construcii existente

Potrivit art. 443, alin. (1), dreptul de superficie include dou elemente: dreptul de a folosi terenul i dreptul de a edifica o construcie i a o exploata. Acest drept se constituie nc atunci cnd pe teren nu exist nimic, iar dreptul de superficie este n forma sa incipient, cuprinznd doar primul element, adic dreptul de a folosi suprafaa cu posibilitatea edificrii n viitor. Dup edificarea construciei, superficiarul are dreptul de a o exploata aa cum consider necesar, exercitndu-i pe deplin dreptul. Aceast cale de constituire a dreptului de superficie reprezint regula, din care motiv legiuitorul 1-a indicat primul.

Exist ns i o a doua cale de constituire, cnd proprietarul unei construcii existente instituie dreptul de superficie, transmind superficiarului dreptul de a folosi terenul i construcia de pe el. n acest caz, actul juridic poate s prevad plata, efectuat de superficiar, a unei sume de bani sau transmiterea unei alte valori echivalente valorii construciei, precum i plata unei redevene lunare pentru terenul de sub construcie. Suntem de acord cu ideea c proprietarul, avnd deja o construcie, dispune de alte mecanisme juridice, mult mai utile, de transmitere ctre ter a imobilului, cum ar fi locaiunea, pstrndu-i astfel mai multe drepturi. Considerm totui c dreptul privat pune la dispoziia prilor i mecanismul instituirii dreptului de superficie pentru a satisface i alte interese ale participanilor la circuitul civil. ntr-o ipotez, proprietarul de teren poate avea o construcie neterminat, pe care o poate transmite cu drept de superficie, urmnd ca superficiarul s o finaneze i s o exploateze, astfel nct, la expirarea termenului, proprietarul s despgubeasc superficiarul n proporii mai reduse dect cele stabilite de lege.

3.6. Limitele legale ale dreptului de superficie

Codul civil stabilete limitele dreptului de superficie. Astfel, dreptul de superficie:

nu se poate constitui sub condiie rezolutorie [art. 443, alin. (6)]; este nul clauza actului de constituire a superficiei [art. 220, alin. (1)] a crei existen depinde de realizarea unei condiii rezolutorii la a crei survenire s-ar desface cu efect retroactiv (art. 240);

nu se poate limita printr-o condiie suspensiv [art. 444, alin. (3)]; este nul actul de constituire a superficiei [art. 220, alin. (1)] dac apariia dreptului de superficie i a obligaiilor corelative depinde de un eveniment viitor i incert sau de un eveniment survenit, ns deocamdat necunoscut (art. 239);

nu se poate limita la o parte din construcie [art. 443, alin. (7)]; dreptul de superficie n starea sa incipient nu poate fi constituit numai asupra unei pri din construcie; cu alte cuvinte, dac superficiarul a edificat construcia, dreptul su se rsfrnge asupra ntregii construcii; aceast situaie ns nu exclude posibilitatea ca dreptul de superficie s aparin mai multor superficiari, fiecare avnd n folosin o parte din construcie sau o cot-parte din dreptul de superficie; aceast din urm ipotez se confirm prin dispoziia art. 448, alin. (4), care se refer la dreptul de superficie aparinnd mai multor persoane (cosuperficiari).

4. STINGEREA DREPTULUI DE SUPERFICIE

4.1. Temeiurile de stingere

Dreptul de superficie se stinge:

dac a expirat termenul stabilit n actul de constituire [art. 449, lit. a)]; dac actul de constituire nu prevede un termen limit de exercitare a dreptului de superficie, acest drept se consider constituit pentru 99 de ani; considerm c superficiarul nu are dreptul s ncheie contracte de locaiune ori s instituie o ipotec asupra dreptului su de superficie cu o dat ulterioar expirrii dreptului su, ceea ce nseamn c, la data expirrii termenului dreptului de superficie, toate grevrile i contractele de locaiune se consider ajunse la scaden, dac proprietarul de teren nu i-a dat anterior acordul; dreptul de superficie constituit pentru un anumit termen poate fi prelungit de ctre proprietar pn la data expirrii, dar dac superficiarul nu accept prelungirea, dreptul se stinge;

prin consolidare, adic ntr-o singur persoan se ntrunesc dreptul de proprietate asupra terenului i dreptul de proprietate asupra construciei [art. 449, lit. b)]; altfel spus, fie proprietarul terenului a devenit i superficiar, fie superficiarul a dobndit proprietate asupra terenului; de exemplu, proprietarul de teren poate dobndi drept de superficie la licitaie n cazul n care superficiarul nu a pltit redevena mai mult de trei ani [art. 448, alin. (3)] sau superficiarul refuz dreptul su; dac superficiarul nu a edificat construcia n termenul stabilit prin actul de constituire a dreptului de superficie; n acest caz, proprietarul de teren poate cere instanei de judecat stingerea dreptului (art. 450); dreptul de a fi acionat n judecat se pstreaz chiar i n cazul n care superficiarul pltete regulat redevena;

dac superficiarul i ncalc obligaia de a conserva construcia; i n acest caz, proprietarul poate cere instanei stingerea dreptului de superficie (art. 450).

Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul de imobile. n acest sens, Codul civil prevede, la art. 290, c ncetarea drepturilor reale asupra bunurilor imobile sunt supuse nregistrrii de stat, iar la art. 499, alin. (2), c drepturile reale se vor pierde sau stinge numai dac radierea lor s-a nscris n registrul de imobile cu consimmntul titularului. Consimmntul titularului nu se cere dac a expirat termenul pentru care a fost constituit superficia sau se prezint o hotrre judectoreasc irevocabil [art. 499, alin. (4)].

Dac dreptul de superficie s-a stins n legtur cu expirarea termenului, are loc o stingere de drept i nu trebuie ca o parte s cear radierea. Oficiul cadastral va elibera extrase fr indicarea dreptului de superficie.

n cazul consolidrii, superficia se stinge de drept, imediat ce superficiarul a nregistrat actul de dobndire a proprietii asupra terenului sau proprietarul a nregistrat actul de dobndire a dreptului de superficie ori a hotrrii judectoreti irevocabile prin care s-a stins dreptul de superficie.

4.2. Efectele stingerii dreptului de superficie

Dac dreptul de superficie s-a stins, construcia trece de drept proprietarului de teren. Nuda proprietate asupra construciei se umple de coninut, deoarece valoarea construciei nregistrat n activul superficiarului se nscrie n activul proprietarului. Construcia urmeaz s treac n posesiunea, folosina i dispoziia proprietarului n starea n care se afla la data stingerii dreptului de superficie, superficiarul neavnd dreptul s ridice construcia sau pri ale ei [art. 451, alin. (4)], n caz contrar putnd fi obligat la plata de daune-interese.

Indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, proprietarul este inut s despgubeasc superficiarul pentru construcie. Legea instituie o prezumie, stabilind c recompensa se consider corespunztoare dac acoper cel puin 2/3 din valoarea de pia a construciei. Din dispoziia art. 451, alin. (2) rezult c, dac pltete 2/3 din valoarea de pia a construciei, proprietarul nu este obligat s achite o sum mai mare, plata a 2/3 conside-rndu-se corespunztoare. n opinia noastr, proprietarul nu va fi inut s plteasc despgubirea dac prin contractul de constituire prile au convenit altfel. De exemplu, se prevede plata unei redevene mici sau, n genere, nu se pltete nici o redevena dac, la expirarea termenului dreptului de superficie, construcia va trece cu titlu gratuit la proprietar.

Referitor la stingerea dreptului de superficie, legiuitorul a prevzut mecanisme raionale de prevenire a unor eventuale litigii. Astfel, n ipoteza imposibilitii de a despgubi superficiarul, proprietarul poate, pn la data expirrii termenului stabilit n contract, s prelungeasc dreptul superficiarului [art. 451, alin. (3)]. Superficiarul nu este interesat s resping prelungirea contractului, cci va pierde dreptul la despgubire. Pentru el este optim varianta prelungirii contractului i nstrinrii dreptului su de superficie ori transmiterii n locaiune a ncperilor din construcie.

n cazul n care proprietarul de teren nu pltete recompensa datorat superficiarului, acesta are dreptul de retenie a construciei pn la plata despgubirii [art. 452, alin. (3)]. Superficiarul retentor trebuie s conserve imobilul cu diligenta unui bun proprietar i s perceap fructele, adic s utilizeze imobilul la destinaie, i s ncaseze banii sau alte profituri pe care le va lua n calcul la plata despgubirii (art. 640).