Drept Civil. Drepturi Reale. Tot

1

1. PATRIMONIUL

Obiective specifice:

La sfârşitul capitolului, vei avea capacitatea:

• să defineşti noţiunea de „patrimoniu”;

• să identifici caracterele juridice şi a funcţiile acestuia;

• să expui noţiunea şi clasificarea drepturilor reale şi de creanţă.

Timp mediu estimat pentru studiu individual: 5 ore

1.1. Noţiuni generale

1.2. Caracterele juridice ale patrimoniului

1.3. Funcţiile patrimoniului

1.4. Drepturi reale şi drepturi de creanţă

Obiectivele specifice unităţii de învăţare

Rezumat

Teste de autoevaluare

Bibliografie minimal ă

Ioan Apostu Patrimoniul

2


Dreptul civil studiază raportul juridic civil, privit prin elementele sale structurale.

Raportul juridic civil este prin definiţie o relaţie socială reglementată de norma juridică civilă.

Aşa cum s-a studiat în anul I, el are un caracter dublu voliţional, în sensul că două voinţe prefigurează relaţia socială şi anume, voinţa legii exprimată prin norma juridică şi voinţa subiectelor exprimată prin acte şi fapte juridice (Beleiu, 1992, pp. 61-63). Elementele structurale are raportului juridic civil, sunt trei, şi anume:

a) subiectele; b) conţinutul; c) obiectul raportului juridic civil.

Subiectele raportului juridic civil sunt persoanele fizice şi juridice între care se stabilesc drepturile şi obligaţiile civile (Costin, 1982, p. 135).

Conţinutul reprezintă drepturile subiective şi obligaţiile corelative care revin subiectelor iar obiectul raportului juridic civil este însăşi acţiunea sau abstenţiunea la care este îndreptăţit subiectul activ şi la care este îndatorat subiectul pasiv (Cosmovici, 1989, p. 70).

Datorită strânsei corelaţii ce există între conţinutul şi obiectul raportului juridic civil studiul lor se face concomitent, astfel încât referindu-ne la drepturile subiective şi la obligaţiile ce le corespund vom evoca şi problemele care ţin de obiectul lor inclusiv, sau după caz chiar la cele ce privesc lucrurile la care ele se referă. După cum am văzut, ştiinţa dreptului civil studiază printre altele drepturile subiective şi obligaţiile cu conţinut economic, exprimat frecvent în bani. Altfel spus, se preocupă de drepturile şi obligaţiile patrimoniale. Dar drepturile subiective patrimoniale pot fi abordate în două modalităţi.

Într-o primă modalitate, fiecare drept subiectiv este privit separat, ca aparţinând unui anume subiect. În această abordare, dreptul subiectiv luat în considerare sub toate caracteristicile sale juridice, poate fi un drept real sau un drept de creanţă.

Un al doilea mod de abordare a drepturilor subiective şi obligaţiilor este acela de a le considera în totalitatea lor, ca pe o universitate juridică aparţinând unei persoane, făcând abstracţie de individualitatea de abordare a dreptului şi obligaţiei conduce la noţiunea de patrimoniu.

De exemplu „X” are drept de proprietate asupra autoturismului, plăteşte rate pentru achiziţionarea apartamentului şi are la rândul său de primit bani din vânzarea unei maşini de scris.

Toate aceste drepturi şi obligaţii luate împreună şi cu alte drepturi şi obligaţii cu caracter economic constituie patrimoniul său.


3

Reţine caracterele juridice ale

patrimoniului!

Una dintre noutăţile aduse de Codul civil vizează direct noţiunea de patrimoniu. Astfel, art. 31 C.civ. dispune: “orice persoană fizică sau persoană juridică este titulară a unui patrimoniu care include toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în bani şi aparţin acesteia”.

Aşadar definim patrimoniul ca fiind totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu valoare economică aparţinând unei persoane (persoană fizică sau persoană juridică) (Stătescu & Bîrsan, 1980, p. 5).

În ştiinţa dreptului au mai fost formulate şi alte definiţii. În doctrina franceză mai veche Aubry şi Rau defineau patrimoniul ca fiind „o aptitudine a persoanei, subiect de drepturi de a avea drepturi şi datorii susceptibile de o valoare economică”.

Hamangiu şi Băicoianu în „Compendiu de drept civil, penal, comercial şi procedurilor lor” defineau patrimoniul ca fiind „ansamblul drepturilor şi obligaţiilor unei persoane care au sau reprezintă o valoare pecuniară sau economică, adică evaluabilă în bani”. În ce ne priveşte, reţinem definiţia formulată şi de distinşii dascăli, Constantin Stătescu şi Corneliu Bîrsan, pe care am enunţat-o deja.

În cuprinsul Codului civil1, există numeroase articole care fac trimiteri la noţiunea de patrimoniu: patrimoniul profesional individual (art. 33), efectele acceptării moştenirii (art. 1114 alin. 2), întocmirea inventarului bunurilor defunctului cerută de succesibili (art. 1119 alin. 1), definirea calităţii de moştenitor (art. 1130),intrarea în stăpânirea moştenirii vacante şi răspunderea pentru pasiv (art. 1139 alin. 2) etc.

De asemenea, art. 4 alin. 1 din Legea nr. 15/1990 referindu-se la patrimoniu dispune că „Prin actul de înfiinţare a regiei autonome se vor stabili obiectul său de activitate, patrimoniul, denumirea şi sediul principal.”

Patrimoniul prezintă două elemente, şi anume: o latură activă care cuprinde toate drepturile subiective cu valoare economică şi o latură pasivă ce cuprinde totalitatea obligaţiilor asumate de o persoană.

1.2. Caracterele juridice ale patrimoniului Patrimoniul se individualizează prin următoarele caractere juridice:

A. Patrimoniul este o universalitate juridică (universitas juris).

Universalitatea care este patrimoniul cuprinde un activ care însumează toate drepturile şi un pasiv cuprinzând toate obligaţiile cu conţinut economic ale subiectului de drept.

Aceasta înseamnă că: a) se înfăţişează ca o masă de drepturi şi obligaţii legate între ele sau ca o

grupare a mai multor astfel de mase având fiecare un regim juridic determinat;

1 Noul Cod civil a fost adoptat prin Legea 287/2009, lege ce a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 511 din 24 iulie 2009, a fost modificată prin Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.


4

b) drepturile şi obligaţiile, fiecare în parte, sunt distincte de universalitate, astfel încât schimbările care s-ar produce în legătură cu aceste drepturi şi obligaţii nu alterează identitatea universalităţii.

În acest sens, art. 541 C. civ. (1) defineşte ca fiind o

“o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care aparţin aceleiaşi persoane şi au o destinaţie comună stabilită prin voinţa acesteia sau prin lege. (2) Bunurile care alcătuiesc universalitatea de fapt pot, împreună sau separat, să facă obiectul unor acte sau raporturi juridice distinct”.

B. Orice persoană are un patrimoniu. Acest caracter priveşte atât persoanele fizice cât şi pe cele juridice. Prin Constituţie dreptul la proprietate este recunoscut şi consacrat „in terminis”. În ceea ce priveşte persoana juridică, existenţa patrimoniului este una dintre condiţiile esenţiale ale înfiinţării 1.

C. Patrimoniul este unic. Unicitatea patrimoniului presupune că fiecare persoană are un singur patrimoniu. Această unicitate însă nu exclude divizibilitatea patrimonială. De aici rezultă o altă caracteristică şi anume:

D. Patrimoniul fiecărei persoane este divizibil în mai multe mase de drepturi şi obligaţii, fiecare dintre aceste mase având un regim bine determinat. Astfel, persoanele juridice au în patrimoniu spre exemplu mijloacele fixe, mijloace circulante sau obiecte de inventar. Unicitatea patrimoniului persoanei fizice nu exclude divizibilitatea de patrimoniu.

Potrivit art. 31 alin. 2 C. civ., patrimoniul poate face “obiectul unei diviziuni sau afectaţiuni” numai în condiţiile legale.

Persoanele căsătorite pot avea:

- bunuri comune, dobândite în timpul căsătoriei, constituind masa patrimonială ce poate fi urmărită doar de creditorii comuni; (art. 339 C. civ.)2;

- bunuri proprii, dobândite înainte sau în timpul căsătoriei, din care este constituită masa patrimonială urmăribilă de creditorii personali ai unuia dintre soţi. (art. 342 C. civ.)3. Cu toate acestea, după urmărirea bunurilor proprii ale soţului debitor, creditorul său personal poate cere partajul bunurilor comune, însă numai în măsura necesară pentru acoperirea creanţei sale. Bunurile astfel împărţite devin bunuri proprii.

Vechiul cod civil mai prevedea şi o altă ipoteză a divizibilităţii patrimoniului, cea a acceptării sub beneficiu de inventar a unei succesiuni, instituţie care nu mai este prezentă astăzi în lumina actualei legi civile,4 ceea ce impune ca moştenitorii legali, legatarii universali şi cei cu titlu universal să răspundă

1 Art. 187 C. civ.: “Orice persoană juridică trebuie să aibă o organizare de sine stătătoare şi un patrimoniu propriu, afectat realizării unui anumit scop licit şi moral, în acord cu interesul general.” 2 Art. 339 C. civ.: “Bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor ”. 3 Art. 342 C. civ.: “Fiecare soţ poate folosi, administra şi dispune liber de bunurile sale proprii, în condiţiile legii”. 4 Potrivit art. 704 din vechiul cod civil, succesorul îşi mărginea răspunderea pentru datoriile defunctului numai limitele activului succesoral primit. În felul acesta nu se mai ajungea la confuziunea dintre patrimoniul defunctului şi cel al succesibilului acceptant (Manoliu, 1974, p. 7).


5

pentru sarcinile şi datoriile moştenirii numai în limita activului moştenit, proporţional cu cotat parte. (art. 1114 alin. 2 C. civ.)

Sarcina de lucru 1 Pornind de la dispoziţiile art. 33 C. civ., argumentează în ce constă divizibilitatea patrimoniului profesional individual.

1.3. Funcţiile patrimoniului

Orice categorie juridică, deci şi cea de patrimoniu, trebuie să răspundă şi să servească unei necesităţi practice impuse de viaţă. Altfel spus, se impune a cunoaşte ce necesităţi practice îşi găsesc răspunsul în instituţia patrimoniului. Sunt trei asemenea funcţii şi anume:

A) de a constitui gajul general al creditorilor chirografari; B) de a explica şi permite fenomenul subrogaţiei reale cu titlu universal; C) de a explica şi permite transmisiunea universală şi cu titlu universal.

Le urmărim în continuare detaliat.

1.3.1. Patrimoniul şi dreptul de gaj general al creditorilor chirografari

Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garanţie reală (gaj, ipotecă sau privilegiu) prin care să le fie asigurată creanţa pe care o au împotriva debitorului (Stătescu & Bîrsan, 1981, p. 337 şi urm.).

Creditorii garantaţi cu o garanţie reală pot, în caz de neexecutare din partea debitorului, să urmărească bunul constituit ca garanţie şi din preţul lui să se despăgubească cu preferinţă înaintea oricăror alţi creditori. Creditorii chirografari însă nu au nici-o garanţie reală. Sunt ei lipsiţi de posibilitatea de a-şi satisface dreptul de creanţă? Nu! Ei vor putea să-şi satisfacă dreptul de creanţă atunci când acesta a devenit exigibilă, urmărind acele bunuri care vor exista în patrimoniul debitorului la momentul exigibilităţii. Neavând aşadar o garanţie reală, creditorii chirografari au drept garanţie întregul patrimoniu al debitorului privit în ansamblul său, ca universalitate juridică existentă independent de bunurile individuale ce intră în cuprinsul ei.

Creditorii pot urmări deci acele bunuri existente în patrimoniul debitorului la momentul executării silite. Ei nu pot urmări aşa zisele bunuri viitoare, decât în măsura în care intră în patrimoniul debitorului, deci devin prezente. În aceeaşi măsură, ei nu pot urmări bunurile ce n-au intrat în patrimoniul debitorului, şi nici pe cele care între timp au fost înstrăinate, deoarece ei, creditorii

Ioan Apostu

chirografari, nu au un drept individualizat în fiecare bun particular, ci un simplu drept general asupra întregului patrimoniu. În acest fel, nopatrimoniu poate explica dreptul de gaj general al creditorilor ch

Divizibilitatea patrimoniului are ca principal efect specializarea gajului general al creditorilor chirografari. Ei nu pot abunuri care fac parte din masa patrimonialcreanţa.

1.3.2. Patrimoniul şi subrogaţ

Subrogaţia înseamnconstă în înlocuirea unei persoane cu o alta (de exemplu creditorului inise substituie un alt creditor care pse referă la înlocuirea unui bun cu un altul, care va urma aceeajuridică, aplicabil

Fundamentul subrogaîntr-o universalitate de drept. patrimoniului locul lui va fi luat de preînlocuit cu lucrul nou în care va fi investit.

Fenomenul de înlocuire a bunurilor, deci subrogaori de câte ori aceastSubrogaţia realăde patrimoniu, care sugereazexistenţa, în vreme ce c

- Subrogaţia realgeneral al creditorilor chirografarisubrogaţia realăluat de bunul primit în schimb, astfel încât creditorul va putea surmărească, atunci când creanafla în patrimoniul debitorului în momentul când se na

- Subrogaţia realpatrimoniului, în sensul cbunuri. Dacăreală cu titlu universal, parteaunui bun propriu.

- Subrogaţia realsau de restituire a unui patrimoniu.

Spre deosebire de subrogaparticular se referprevăzută de lege.

Spre exemplu, art. sau a fost deteriorat, ipoteca se va strtitlu de indemnizaprimite ca despă

6

chirografari, nu au un drept individualizat în fiecare bun particular, ci un simplu drept general asupra întregului patrimoniu. În acest fel, nopatrimoniu poate explica dreptul de gaj general al creditorilor ch

Divizibilitatea patrimoniului are ca principal efect specializarea gajului general al creditorilor chirografari. Ei nu pot aşadar urmăbunuri care fac parte din masa patrimonială în legătură cu care s

i subrogaţia reală cu titlul universal

ţia înseamnă înlocuire. Spre deosebire de subrogaţ

ă în înlocuirea unei persoane cu o alta (de exemplu creditorului inise substituie un alt creditor care păleşte datoria debitorului), subroga

ă la înlocuirea unui bun cu un altul, care va urma aceeaă, aplicabilă celui dintâi.

Fundamentul subrogaţiei reale se găseşte în fungibilitatea obiectelor cuprinse o universalitate de drept. Astfel, dacă un lucru este vândut, în cuprinsul

patrimoniului locul lui va fi luat de preţul încasat, care la rândul lui va fi înlocuit cu lucrul nou în care va fi investit.

Fenomenul de înlocuire a bunurilor, deci subrogaţia reală, se produce automat, i de câte ori această înlocuire se referă la conţinutul unui patrimoniu.

ţia reală cu titlu universal nu ar putea fi explicată decât prin node patrimoniu, care sugerează plastic imaginea unui recipient ce

ţa, în vreme ce cuprinsul său suferă continue înlocuiri ş

ţia reală cu titlu universal are o strânsă legăturăgeneral al creditorilor chirografari. Conţinutul acestui gaj este asigurat prin

ţia reală cu titlul universal, deoarece locul bunului înstrluat de bunul primit în schimb, astfel încât creditorul va putea s

ă ă, atunci când creanţa va deveni exigibilă, acel bun concret ce safla în patrimoniul debitorului în momentul când se naşte executarea.

ţia reală cu titlu universal este subordonatpatrimoniului, în sensul că ea asigură menţinerea destinaţiei fiecbunuri. Dacă o persoană căsătorită vinde un bun propriu, prin subrogaă cu titlu universal, partea sau bunul înlocuit are tot natura juridic

unui bun propriu.

ţia reală este chemată să funcţioneze şi în alte cazuri de împsau de restituire a unui patrimoniu.

Spre deosebire de subrogaţia reală cu titlu universal, subrogase referă la un anumit bun izolat şi în cazul în care este expres

de lege.

, art. 2330 din Codul civil prevede că dacă un bun deteriorat, ipoteca se va strămuta asupra sumei de bani primit

lu de indemnizaţie de asigurare (dacă bunul a fost asigurat) sau asupra sumei primite ca despăgubiri de la autorul prejudiciului.

Patrimoniul

chirografari, nu au un drept individualizat în fiecare bun particular, ci un simplu drept general asupra întregului patrimoniu. În acest fel, noţiunea de patrimoniu poate explica dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.

Divizibilitatea patrimoniului are ca principal efect specializarea gajului şadar urmări decât acele ă ă cu care s-a născut

înlocuire. Spre deosebire de subrogaţia personală care în înlocuirea unei persoane cu o alta (de exemplu creditorului iniţial i

a debitorului), subrogaţia reală la înlocuirea unui bun cu un altul, care va urma aceeaşi soartă

te în fungibilitatea obiectelor cuprinse un lucru este vândut, în cuprinsul ul încasat, care la rândul lui va fi

ţ ă, se produce automat, ţinutul unui patrimoniu.

ă decât prin noţiunea plastic imaginea unui recipient ce-şi păstrează

continue înlocuiri şi modificări.

ătură cu dreptul de gaj inutul acestui gaj este asigurat prin

deoarece locul bunului înstrăinat va fi luat de bunul primit în schimb, astfel încât creditorul va putea să

ă, acel bun concret ce s-ar şte executarea.

cu titlu universal este subordonată divizibilit ăţii inerea destinaţiei fiecărei mase de

vinde un bun propriu, prin subrogaţie sau bunul înlocuit are tot natura juridică a

şi în alte cazuri de împărţire

subrogaţia cu titlu în cazul în care este expres

ă ă un bun grevat a pierit muta asupra sumei de bani primită cu bunul a fost asigurat) sau asupra sumei


7

1.3.3. Patrimoniul şi transmisiunea universală sau cu titlu universal

Pe lângă funcţiile mai sus menţionate, patrimoniul explică şi transmisiunea universală sau cu titlu universal. Moartea unei persoane fizice ori reorganizarea persoanei juridice ridică problema transmiterii drepturilor şi obligaţiilor în totalitatea lor. Dar totalitatea drepturilor şi obligaţiilor unei persoane constituie chiar patrimoniul acesteia, astfel încât transmiterea lor este o transmitere universală.

Între transmiterea universală şi cea cu titlu universal nu există o deosebire de calitate, ci de cantitate. În vreme ce transmisiunea universală priveşte toate mobilele şi imobilele, transmisiunea cu titlu universal se referă doar la mobilele sau la imobilele dintr-un patrimoniu. Indiferent că este vorba de o transmisiune universală sau cu titlu universal, ea va avea ca obiect patrimoniul ca universalitate juridică, deci şi latura activă cât şi cea pasivă.

Sarcina de lucru 2 Consultând biliografia indicată la finalulul unităţii, identifică modalităţile de operare a transmisiunii în cazul persoanei juridice, în ipoteza reorganizării sale prin comasare, absorbţie sau prin fuziune sau în ipoteza reorganizării prin divizare totală sau parţială.

1.4. Drepturi reale şi drepturi de creanţă În componenţa patrimoniului intră atât drepturi reale cât şi drepturi de creanţă.

Dreptul real este acel drept subiectiv în virtutea căruia titularul său poate să-şi exercite atributele asupra unui lucru determinat fără a fi necesară intervenţia altei persoane, în mod direct şi nemijlocit.

Dreptul de creanţă, este dreptul subiectiv în temeiul căruia subiectul activ numit creditor, poate pretinde unui subiect pasiv determinat numit debitor, să dea, să facă sau să nu facă ceva.

Între cele două categorii există următoarele deosebiri:

a) Ca drept absolut, dreptul real presupune existenţa unui subiect activ determinat şi a subiectului pasiv nedeterminat format din toate celelalte persoane. Altfel spus, dreptul real este opozabil tuturor – „erga omnes”. Ca drept relativ, dreptul de creanţă presupune determinarea de la început atât a


8

subiectului activ, cât şi a subiectului pasiv, singurul obligat şi căruia îi este opozabil.

b) Obligaţia ce revine subiectului pasiv nedeterminat în cazul dreptului real este aceea de a nu face nimic de natură a stânjeni exercitarea de către subiectul activ al dreptului său, ceea ce înseamnă o obligaţie generală negativă. Dimpotrivă, în cazul dreptului de creanţă, obligaţia subiectului pasiv poate fi atât pozitivă – a face, cât şi negativă – a nu face.

c) Drepturile reale sunt însoţite de efecte specifice neîntâlnite la dreptul de creanţă, şi anume: dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă.

Dreptul de urmărire constă în facultatea recunoscută titularului său de a căuta şi pretinde bunul în mâna oricărui s-ar afla1. Dreptul de preferinţă constă în facultatea de a avea prioritate faţă de orice alt drept, în sensul satisfacerii titularului său înaintea titularilor altor drepturi2.

1.4.1. Clasificarea drepturilor reale

Majoritatea autorilor clasifică drepturile reale în funcţie de două criterii, respectiv: a) după natura bunurilor asupra cărora poartă dreptul şi b) în funcţie de interdependenţa dintre bunuri (Pop, 1997, pp. 26-28); (Filipescu, 1996, p. 25).

a) Potrivit primului criteriu, drepturile reale pot fi mobiliare sau imobiliare , după cum bunurile asupra cărora poartă, sunt bunuri mobile sau bunuri imobile. Importanţa acestei clasificări constă în determinarea regimului juridic al unor drepturi reale, pornind de la natura bunurilor asupra cărora sunt ele exercitate. Efectele acestei determinări se produc, spre exemplu, în privinţa modurilor diferite de dobândire sau stingere a drepturilor, consecinţelor distincte în planul posesiei de bună-credinţă, competenţei instanţelor judecătoreşti sau procedurii de executare silită.

b) Potrivit celui de al doilea criteriu, clasificarea se face în funcţie de interdependenţa dintre bunurile asupra căruia este exercitat dreptul. Ele pot fi drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii.

Sunt principale acele drepturi reale a căror existenţă este de sine stătătoare, care nu depinde de existenţa altor drepturi reale sau de creanţă.

Drepturi reale principale. Clasificare

1 Exemple: art. 678 C. civ.: (1) “Creditorii unui coproprietar pot urmări silit cota lui parte din dreptul asupra bunului comun sau pot cere instanţei împărţeala bunului, caz în care urmărirea se va face asupra părţii de bun sau, după caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului” sau art. 353 C. civ. - (1) “Bunurile comune nu pot fi urmărite de creditorii personali ai unuia dintre soţi. (2) Cu toate acestea, după urmărirea bunurilor proprii ale soţului debitor, creditorul său personal poate cere partajul bunurilor comune, însă numai în măsura necesară pentru acoperirea creanţei sale. (3) Bunurile astfel împărţite devin bunuri proprii.” 2 Exemple: art. 1156 C.civ.: „din bunurile moştenirii atribuite la partaj, precum şi din cele care le iau locul în patrimoniul moştenitorului, creditorii moştenirii vor fi plătiţi cu preferinţă faţă de creditorii personali ai moştenitorului” sau art. 2053 C. civ.: “comisionarul va avea preferinţă faţă de vânzătorul neplătit”.


9

În sistemul dreptului civil român există două categorii de drepturi reale principale, şi anume: 1) dreptul de proprietate şi 2) drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate1.

Art. 551 C. civ. dispune: “Sunt drepturi reale: 1. dreptul de proprietate; 2. dreptul de superficie; 3. dreptul de uzufruct; 4. dreptul de uz; 5. dreptul de abitaţie; 6. dreptul de servitute; 7. dreptul de administrare; 8. dreptul de concesiune; 9. dreptul de folosinţă; 10. drepturile reale de garanţie; 11. alte drepturi cărora legea le recunoaşte acest caracter”.

1. Aşadar, dreptul de proprietate se poate înfăţişa la rândul său în două ipostaze, şi anume dreptul de proprietate publică şi dreptul de proprietate privat ă (art. 552 C. civ.). La rândul său, dreptul de proprietate privată se subclasifică în dreptul de proprietate particulară, aparţinând persoanelor fizice şi persoanelor juridice de tip particular, şi dreptul de proprietate privată al statului, unităţilor administrativ-teritoriale sau al altor persoane juridice înfiinţate de stat.

2. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate pot proveni fie din dreptul de proprietate publică, fie din dreptul de proprietate privată.

Exemplificăm ca drept real derivat din dreptul de proprietate publică dreptul de administrare a regiilor autonome instituţii publice asupra unor bunuri proprietate publică, dreptul de folosinţă asupra unor bunuri imobile constituit în favoarea persoanelor juridice fără scop lucrativ (Florea, 2011, p. 34).2

Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privată, numite curent dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, în reglementarea codului civil român (art. 551), sunt următoarele:

- dreptul de superficie (art. 693-702 C. civ.); - dreptul de uzufruct (art. 703-748 C. civ.); - dreptul de uz (art. 749-754 C. civ.); - dreptul de abitaţie (art. 749-754 C. civ.); - dreptul de servitute (art. 755-772 C. civ.);

În afară de acestea, există şi unele drepturi reale prevăzute de alte acte normative decât codul civil, aşa cum sunt dreptul de concesiune asupra unor terenuri pentru construirea de locuinţe (Legea nr. 50/1991), dreptul de concesiune asupra unor bunuri în sistemul Legii nr. 15/1990 sau dreptul de folosinţă asupra unor terenuri atribuite unor societăţi cu capital român şi străin.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate, indiferent că sunt o creaţie a codului civil sau a altor legi, nu sunt compatibile cu dreptul de proprietate publică, bunurile din domeniul public fiind scoase din circuitul civil. „Per a contrario”, este susceptibil de dezmembrare numai dreptul de proprietate privată, căci numai bunurile din domeniul privat se află în circuitul civil.

1 Art. 551 C. civ. dispune: “Sunt drepturi reale: 1. dreptul de proprietate; 2. dreptul de superficie; 3. dreptul de uzufruct; 4. dreptul de uz; 5. dreptul de abitaţie; 6. dreptul de servitute; 7. dreptul de administrare; 8. dreptul de concesiune; 9. dreptul de folosinţă; 10. drepturile reale de garanţie; 11. alte drepturi cărora legea le recunoaşte acest caracter”. 2 Un asemenea drept ia naştere în cadrul unor raporturi juridice de putere, adică de drept public, ceea ce face ca el să nu fie opozabil autorităţii care l-a constituit. Dimpotrivă, pentru că nu dezmembrează dreptul de proprietate publică, el este opozabil numai subiectelor de drept civil, indiferent că sunt persoane fizice sau persoane juridice.


10

Drepturile reale accesorii. Clasificare

Sunt reale accesorii, acele drepturi constituite în vederea însoţirii sau garantării altor drepturi de creanţă, fără a avea independenţă sau existenţă de sine stătătoare.

În raport cu dreptul de creanţă pe care îl însoţesc şi care este un drept principal, dreptul real este accesoriu deoarece el urmează de regulă soarta dreptului principal, regulă consacrată prin adagiul „accesorium sequitur principale”. Codul civil român reglementează următoarele drepturi reale accesorii:

- dreptul de gaj (art. 2480-2494 C. civ.); - dreptul de ipotecă (art. 2343-2479 C. civ.); - privilegiile reale şi speciale (art. 2323-2342 C. civ.); - dreptul de retenţie (art. 2495-2499 C. civ.).

Dreptul de gaj

Codul civil nu defineşte gajul, prezentând doar obiectul la care devine aplicabil. Potrivit codului civil, gajul poate avea ca obiect bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise în formă materializată. (art. 2480 Cod civil).

Doctrina a definit gajul a fiind dreptul real constituit în favoarea unui creditor asupra unui bun sau unor bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unei terţe persoane, cu deposedare sau fără deposedare, care dă posibilitatea titularului gajului de a fi plătit cu prioritate din preţul acelui bun sau al acelor bunuri, faţă de alţi creditori, în ipoteza în care debitorul nu-şi îndeplineşte obligaţia de bunăvoie.

Termenul de „gaj” poate fi folosit pentru desemnarea unui contract de gaj, dar şi pentru a face trimitere la dreptul real născut din acest contract (Stătescu & Bîrsan, p. 410). Ca drept real accesoriu, gajul este constituit în favoarea unui creditor asupra unui bun sau unor bunuri mobile determinate ale debitorului (cu sau fără deposedare). El îi conferă titularului dreptul de a fi plătit cu prioritate din preţul acelui bun, înaintea altor creditori urmăritori.

Dreptul de ipotecă

Ipoteca este o garanţie reală imobiliară, care spre deosebire de gaj nu presupune deposedarea celui ce o constituie.

Potrivit art. 2343 Cod civil „ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executării unei obligaţii ”.

Dreptul de ipotecă îi conferă titularului său, numit creditor ipotecar, facultatea de a urmări bunul, indiferent în stăpânirea cui s-ar afla şi de a fi plătit cu prioritate din preţul acelui nemişcător.

Ioan Apostu

Privilegiile speciale

Acestea sunt drepturi reale accesoriispecificului creanvaloarea unor bunuri determinate ale debitorilor, chiar înaintea unor creditori ipotecari posterioriprivilegiat este preferat celorlalnăscut ori au fost înscrise mai înainte

Privilegiile generale poartdebitorului, în timp ce privilegiile speciale sunt creanbunuri, prevăzute expres de lege, conf. art. 2339:

„ (1) Creanţele privilegiate asupra anumitor care exercită un drept de retenţneplătit pentru preţul bunului mobil vândut unei persoane fizice, cu excepcumpărătorul dobândeşte bunul pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi. (2) În caz de concurs, privilegiile se exercitse consideră nescrisă.”

Enumeraţi şîntre drepturile reale

Rezumat Deşi întâlnită şdreptului civil are un sens tehnic totalitatea drepturilor subiective cu concorelative. Patrimoniul se individualizeazşi anume: constituie o universalitate juridicun patrimoniu, este divizibil Studiul funcţiilor patrimoniului permite cunoaconsecinţelor juridice pe care le presupune acesta.în componenţa patreconomic, clasificcreanţă, fiind scoase în evidendouă categorii de drepturi.

11

drepturi reale accesorii care aparţin acelor creditori care, datoritspecificului creanţelor lor, au posibilitatea de a fi plătiţi cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale debitorilor, chiar înaintea unor creditori ipotecari posteriori. In acest sens dispune si art. 2335 C. civ: privilegiat este preferat celorlalţi creditori, chiar dacă drepturile acestora s

scut ori au fost înscrise mai înainte”.

Privilegiile generale poartă asupra tuturor bunurilor mobile debitorului, în timp ce privilegiile speciale sunt creanţe privilegiate asupra unor

ăzute expres de lege, conf. art. 2339:

ele privilegiate asupra anumitor bunuri mobile sunt următoarele: a) crean un drept de retenţie, atâta timp cât acest drept subzistă; b) crean

ul bunului mobil vândut unei persoane fizice, cu excepţte bunul pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi. (2) În caz

de concurs, privilegiile se exercită în ordinea prevăzută la alin.(1). Orice stipula

Sarcina de lucru 3 Enumeraţi şi descrieţi în 10 rânduri asemănările şi deosebirile existente între drepturile reale şi drepturile de creanţă.

i întâlnită şi în alte ramuri de drept, noţiunea de patrimoniu în cadrul dreptului civil are un sens tehnic şi precis. Patrimoniul a fost totalitatea drepturilor subiective cu conţinut economic şcorelative. Patrimoniul se individualizează printr-o serie de caractere juridice, i anume: constituie o universalitate juridică, este unic, fiecare persoan

un patrimoniu, este divizibil şi nu se transmite prin acte juridice între vii. ţiilor patrimoniului permite cunoaşterea necesităţ

ţelor juridice pe care le presupune acesta. Având în vedere faptul cîn componenţa patrimoniului intră numai drepturile subiective ce au coneconomic, clasificăm drepturile subiective patrimoniale în drepturi reale

ţă, fiind scoase în evidenţă atât asemănările, cât şi deosebirile acestor categorii de drepturi.

Patrimoniul

in acelor creditori care, datorită ătiţi cu prioritate din

valoarea unor bunuri determinate ale debitorilor, chiar înaintea unor creditori In acest sens dispune si art. 2335 C. civ: ”creditorul

drepturile acestora s-au

asupra tuturor bunurilor mobile şi imobile ale ţe privilegiate asupra unor

toarele: a) creanţa celui ; b) creanţa vânzătorului

ul bunului mobil vândut unei persoane fizice, cu excepţia cazului în care te bunul pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi. (2) În caz

la alin.(1). Orice stipulaţie contrară

şi deosebirile existente

iunea de patrimoniu în cadrul i precis. Patrimoniul a fost definit ca fiind

inut economic şi a obligaţiilor o serie de caractere juridice,

, este unic, fiecare persoană deţine i nu se transmite prin acte juridice între vii.

terea necesităţilor practice şi a Având în vedere faptul că

numai drepturile subiective ce au conţinut m drepturile subiective patrimoniale în drepturi reale şi de

şi deosebirile acestor

Ioan Apostu

Teste de autoevaluare1. Unicitatea patrimoniului:

a. exclude divizibilitatea;b. nu exclude divizibilitatea;c. implică

2. Dreptul real impune subiectului pasiv:

a. să facăb. dreptul de gaj general al subiectului activc. obligaţ

activ.

3. Drepturile reale pot fi:a. imobiliare sau de creanb. principale sau accesorii;c. de creanţă

4. Drepturile reale accesorii sunt:

a. afectate garantb. drepturile c. cu o existen

5. Totalitatea drepturilor

persoane constituie:a. conţinutul raportului juridic obligab. obiectul raportului juridic civilc. patrimoniul persoan

Bibliografie minimalFlorea, Bujorel (2011). Universul Juridic, pp. 11

Bîrsan, Corneliu (2008). revăzută şi adăugit

Turianu, C.; PăVol. I. Bucureşti: Wolter Klu

Urs, Robi Iosif (2006). practico-aplicativgrilă. Bucureşti: Editura Universitar

Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Bunurile. Drepturile reale principale

12

Teste de autoevaluare Unicitatea patrimoniului:

exclude divizibilitatea; nu exclude divizibilitatea; implică indivizibilitatea.

Dreptul real impune subiectului pasiv: ă facă sau să nu facă ceva;

dreptul de gaj general al subiectului activ; obligaţia generală de a nu stânjeni exerciţiul lui de c

Drepturile reale pot fi: imobiliare sau de creanţă; principale sau accesorii; de creanţă.

Drepturile reale accesorii sunt: afectate garantării unor drepturi de creanţă; drepturile afectate de modalităţi; cu o existenţă de sine stătătoare.

Totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu caracter economic ce aparpersoane constituie:

ţinutul raportului juridic obligaţional; obiectul raportului juridic civil; patrimoniul persoanei.

Bibliografie minimal ă Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale.

Universul Juridic, pp. 11-41.

Bîrsan, Corneliu (2008). Drept civil. Drepturile reale principale. ă ş ăugită. Bucureşti: Hamangiu, pp. 1-17.

Turianu, C.; Pătulea, V. (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Bucureşti: Wolter Kluwers, pp. 11-30.

Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoreticaplicativă; doctrină, speţe, întrebări şi exerciţii, vocabular, teste

şti: Editura Universitară, pp. 13-34.

Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Hamangiu, pp. 1

Patrimoniul

ţiul lui de către subiectul

iilor cu caracter economic ce aparţin unei

Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti:

Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia a III-a

şi alte drepturi reale.

Drepturile reale. Prezentare teoretică, prezentare i exerciţii, vocabular, teste

Tratat de drept civil. ti: Hamangiu, pp. 1-22.

Drept civil. Drepturi reale

2. PROPRIETATEA, DEZMEMBR ĂMINTELE ŞI APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Obiective specifice: La sfârşitul capitolului, vei avea capacitatea:

• să defineşti noţiunea de proprietate; • să identifici caracterele juridice, atributele, formele şi modalităţile

dreptului de proprietate; • să analizezi dezmembrămintele dreptului de proprietate din punct

de vedere al caracteristicilor definitorii şi particularităţilor lor juridice;

• să rezumi mijloacele juridice de protecţie a dreptului de proprietate;

• să reliefezi celor două forme ale acţiunii în revendicare.


2.1. Proprietatea

2.2. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

2.3. Apărarea dreptului de proprietate prin acţiunea în revendicare


Rezumat


Lucrare de verificare


Ioan Apostu Proprieteatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate


2.1. Proprietatea

Proprietatea privată

2.1.1. Noţiuni generale. Definiţie

Art. 555 din Codul civil prevede că: „ (1) Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.

(2) În condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi dezmembraminte, după caz”.

Prin dispoziţiile articolului menţionat a fost definit dreptul de proprietate privată prin enumerarea celor trei atribute (posesia, folosinţa şi dispoziţia) şi prin evidenţierea caracterelor juridice ale acestui drept (drept exclusiv, absolut şi perpetuu). În alineatul (2) legiuitorul a subliniat distincţia dintre dreptul de proprietate în forma sa pură şi simplă şi modalităţile dreptului de proprietate, dar şi faţă de dezmembrămintele sale.

În acest mod, în noua reglementare proprietarea privată este definită ca fiind dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi şi de a dispune de bunul său, exercitând aceste atribute în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, însă respectând limitele legale (Uliescu, 2011, p. 92).

Potrivit art. 562 alin. (3):

„Exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă şi prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar şi expropriator. În caz de divergenţă asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale judecătorească” 1.

În definirea dreptului de proprietate, avem în vedere doar accepţiunea sa juridică2.

Spunem deci, că dreptul de proprietate este dreptul subiectiv care permite titularului său, persoană fizică sau juridică, să posede, să folosească şi să dispună liber de un lucru, care se află supus mod absolut, exclusiv şi perpetuu în puterea proprie a titularului său în limitele legii.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat ă

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt prevăzute în art. 555 din Codul civil: caracterul exclusiv, absolut şi perpetuu.

Caracterul exclusiv (exclusivitatea) rezultă din conţinutul art. 555 Cod civil potrivit căruia „Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv…”

1 Vechiul Cod civil în art. 481 prevedea că: „nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afară numai pentru cazuri de utilitate publică şi primind o dreaptă şi predabilă despăgubire.” 2 Pentru dubla accepţiune a cuvântului “proprietate”, vezi Constantin Stătescu şi Corneliu Bîrsan – Teoria generală a drepturilor reale, Universitatea Bucureşti 1980, pag. 25.



Noţiunea de drept exclusiv, scoate în evidenţă că acest drept se exercită cu puteri depline de titularul său, cu toate atributele recunoscute dreptului său (posesia, folosinţa şi dispoziţia) prin excluderea altor persoane (terţi sau autorităţi publice). O excepţie de la exercitarea dreptului de proprietate privată cu excluderea terţilor o reprezintă proprietatea comună, situaţie în care regăsim în acelaşi timp mai mulţi titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun şi se poate vorbi de „exercitarea în comun a monopolului de către coproprietari” (Uliescu, 2011, p. 94).

Însă şi în această situaţie, potrivit art. 634 alin. (1) din Codul civil,

„(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară”.

Caracterul perpetuu, sau perpetuitatea dreptului de proprietate presupune că durata sa este nelimitată în timp şi în consecinţă nu se poate stinge prin neîntrebuinţare din partea titularului, deci nici după moartea lui. Prin urmare, dreptul de proprietate subzistă atâta timp cât nu dispare bunul, împrejurarea materializată în obiceiul popular prin expresia „a vinde sau a cumpăra de veci”.

Acest caracter este prevăzut în Art. 555 alin. (1) din Codul civil care prevede că:

„Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege”.

Cu toate acestea nimic nu se opune ca o persoană să devină temporar titular al dreptului de proprietate, dacă s-a convenit astfel în actul de înstrăinare.

Dreptul de proprietate nu dispare prin înstrăinarea bunului asupra căruia este exercitat. Chiar dacă prin repetate înstrăinări trece în patrimonii diferite, proprietatea continuă să existe ca drept, deoarece ea stinge în patrimoniul dispunătorului pentru a renaşte în cel al dobânditorului. Aşa cum s-a precizat în vechea doctrină românească (Hamagiu, Rosetti-Bălănescu, Boicoianu), „dreptul de proprietate se perpetuează transmiţându-se”.

Codul civil în Art. 562 reglementează Stingerea dreptului de proprietate.

Potrivit alin. (1) al acestui articol,

„(1) Dreptul de proprietate privată se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz. El poate fi însă dobândit de altul prin uzucapiune sau într-un alt mod, în cazurile şi condiţiile anume determinate de lege”.

Alin. (2) al textului de lege menţionat dispune:

„(2) Proprietarul poate abandona bunul sau mobil sau poate renunţa, prin declaraţie autentică, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, înscris în cartea funciară. Dreptul se stinge în momentul părăsirii bunului mobil, iar dacă bunul este imobil, prin înscrierea în cartea funciară, în condiţiile legii, a declaraţiei de renunţare”.

Aşa cum rezultă din prevederile art. 562 alin. (1), în exerciţiul acţiunii în revendicare posesorul poate invoca prescripţia achizitivă (uzucapiunea), prin



care acesta a dobândit dreptul de proprietate în dauna reclamantului care l-a pierdut.

Un alt caracter al dreptului de proprietate privată este alienabilitatea şi constă în caracterul dreptului de a putea fi înstrăinat sub orice formă prin acte între vii sau pentru cauză de moarte. Acest caracter este o consecinţă generală a faptului că bunurile aflate în circuitul civil indiferent de titularul lor pot fi înstrăinate.

Prescriptibilitatea este caracterul dreptului de proprietate, în virtutea căruia aceasta este supusă prescripţiei achizitive. Modurile de dobândire a proprietăţii private sunt aplicabile tuturor titularilor, astfel încât, asupra unui bun, indiferent de proprietarul său poate fi dobândit dreptul de proprietate prin efectul uzucapiunii.

Sesizabilitatea constă în aceea că bunurile care formează obiectul proprietăţii private pot fi urmărite de creditori pentru realizarea creanţelor lor, potrivit regulilor de drept comun.

În doctrina de până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil au mai fost subliniate sau menţionate încă două caractere ale dreptului de proprietate, pe care ne rezumăm a le menţiona deoarece ele vor fi studiate separat, şi anume caracterul individual şi cel total.

Caracterul individual constă în aceea că dreptul nu poate fi exercitat decât o singură persoană şi doar în mod excepţional de mai multe, cum este în cazul coproprietăţii.

Caracterul total al dreptului de proprietate presupune că proprietarul dispune cu toate „puterile” asupra bunului. Fiecărei „puteri” îi corespunde un anumit atribut al dreptului de proprietate: posesia, folosinţa, dispoziţia. Toate aceste prerogative aparţin în exclusivitate proprietarului şi numai el poate dispune de ele.

Având în vedere că dreptul de proprietate nu dispare prin neuz rezultă că principalele acţiuni reale (acţiunea în revendicare imobiliară şi acţiunea negatorie) sunt imperscriptibile, ca efect al perpetuităţii dreptului de proprietate. În art. 563-564 legiuitorul reglementează Apărarea dreptului de proprietate private. Astfel, art. 563 din Codul civil prevede că:

„(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul. (2) Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin lege se dispune altfel. (3) Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut. (4) Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă”.

Potrivit art. 564 din Codul civil,



„(1) Proprietarul poate intenta acţiunea negatorie contra oricărei persoane care pretinde că este titularul vreunui drept real, altul decât cel de proprietate, asupra bunului sau. (2) Dreptul la acţiunea negatorie este imprescriptibil”.

Atributele dreptului de proprietate

Încă din dreptul roman, atributele dreptului de proprietate s-au apreciat şi numit la fel: jus utendi, jus fruendi şi jus abutendi. Le analizăm separat în cele ce urmează:

a) Posesia (jus utendi), constă în dreptul titularului de a stăpâni în fapt un bun. În doctrină au fost utilizate mai multe expresii. Matei Cantacuzino spunea că prin „jus utendi” se înţelege întrebuinţarea unui lucru potrivit naturii sale specifice. Florin Sion „a uza de lucru în sine”, Roserri-Bălănescu „dreptul de a te servi de un lucru”.

Posesia, presupune spre exemplu dreptul de a locui casa, de a folosi maşina, de a călări bicicleta etc.

Această stăpânire poate fi exercitată de proprietar, sau de o altă persoană. Între posesie şi proprietate nu poate fi pus semnul egalităţii, deoarece prima, este doar o expresie exterioară a celei de a doua. Mai întâi este percepută posesia (care este o stare de fapt) şi apoi proprietatea (care este o stare de drept).

Altfel spus, o persoană poate avea posesia unui bun fără a fi proprietar, după cum proprietarul unui bun poate să nu-l posede.

b) Folosinţa (jus fruendi) este dreptul pe care îl are cineva de a folosi lucrurile percepându-le fructele naturale, civile şi industriale, în interesul său (Revezi clasificarea bunurilor).

Codul civil, intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, în art. 548 alin. (1) reglementează fructele după cum urmează:

„(1) Fructele reprezintă acele produse care derivă din folosirea unui bun, fără a diminua substanţa acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale şi civile. Fructele civile se numesc şi venituri”.

Rezultă aşadar că fructele pot fi produse numai de bunurile frugifere (făcătoare de fructe) şi se împart în 3 categorii: 1. – naturale (se nasc indiferent de voinţa omului); 2. – industriale (presupun intervenţia omului); 3. – civile (sunt consecinţa unor acte juridice – chirii, dobânzi).

Potrivit art. 548 alin. (2), (3) şi (4):

„ (2) Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute fără intervenţia omului, cum ar fi acelea pe care pământul le produce de la sine, producţia şi sporul animalelor.

(3) Fructele industriale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute ca rezultat al intervenţiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.



Reţine acceste aspecte!

(4) Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobânzile, venitul rentelor şi dividendele”.

În art. 549 din Codul civil sunt reglementate productele:

„Productele sunt produsele obţinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanţei acestuia, precum copacii unei păduri, piatra dintr-o carieră şi altele asemenea”.

Spre deosebire de fructe, productele nu pot fi obţinute decât o singură dată şi prin consumarea substanţei bunurilor. În cazul coproprietăţii, fiecare coproprietar poate percepe fructele doar proporţional cu cota sau întinderea dreptului său individual de proprietate.

c) Dispoziţia (jus abutendi) constă potrivit unei mai vechi concepţii în a consuma, a înstrăina, a desfiinţa, a distruge, a întrebuinţa în mod definitiv fără posibilitatea de reîncepere pentru cel ce a uzat astfel. Au mai fost formulate definiţii în acelaşi sens de Matei Cantacuzino, Florin Sion şi Hamangiu-Băicoianu.

Definim dreptul de dispoziţie ca acea facultate a proprietarului unui bun de a renunţa irevocabil la toate atributele dreptului său în limitele legii.

Aceasta presupune că poate să-l doneze, să-l abandoneze şi chiar să-l distrugă. Libertatea în materia dispoziţiei poate fi însă îngrădită în mod excepţional prin lege.

Sarcina de lucru 1 Formulaţi trei argumente în favoarea afirmaţiei: „dreptul de proprietate se perpetuează transmiţându-se” (Hamagiu, Rosetti-Bălănescu, Boicoianu) (maximum 7-10 rânduri).

2.1.2. Restricţii ale dreptului de proprietate privată

Caracterizarea dreptului de proprietate ca fiind absolut, a răspuns încă din epoca revoluţiilor burgheze cerinţelor de garantare şi protejare a proprietăţii, fără de care progresul social este de neconceput. Aşa cum apreciau Hamagiu şi contemporanii săi, proprietatea „constituie o enormă forţă civilizatoare, deoarece se află la baza iniţiativei private şi este singurul resort durabil al activităţii omeneşti.” Cu toate acestea, în perioada modernă au fost aduse multiple îngrădiri dreptului de proprietate, dintre care cele mai multe în epoca 1945 – 1989 când s-a tins chiar către desfiinţarea lui.

Între caracterul absolut al proprietăţii şi ocrotirea intereselor sociale trebuie să existe un judicios echilibru, astfel încât protejarea proprietăţii să nu prejudicieze în nici-un fel interesele majore ale societăţii. Tocmai prin realizarea acestui echilibru între interesele generale şi cele individuale, este atinsă finalitatea legii ca regulator al relaţiilor sociale.



Codul civil în Art. 556 reglementează limitele exercitării dreptului de proprietate privată:

„(1) Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngradirile stabilite prin lege.

(2) Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate.

(3) Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată şi prin voinţa proprietarului, cu excepţiile prevăzute de lege”.

Rezultă aşadar că limitările dreptului de proprietate îşi pot avea sorgintea fie în voinţa omului, fie în a legii.

I. Restricţii stabilite prin voin ţa titularului dreptului de proprietate

Exerciţiul proprietăţii implică folosirea de către titular a tuturor atributelor dreptului său, posesia, folosinţa sau dispoziţia. Nimic nu-l opreşte însă să înstrăineze sub orice titlu pe oricare din aceste atribute, împrejurare în care spunem că dreptul de proprietate a fost dezmembrat, luând naştere uzul, uzufructul, abitaţia, servitutea sau superficia. Cu excepţia cazurilor când anumite dezmembrăminte apar prin efectul legii (Superficia art. 693-702 Cod civil; Uzufruct art. 703-748 Cod civil; Uz şi abitaţie art. 749-753 Cod civil; Servituţile art. 755-772 Cod civil) ele iau naştere prin consimţământul titularului dreptului de proprietate. Urmare unei asemenea dezmembrări, acesta rămâne doar cu nuda proprietate (dreptul de dispoziţie), posesia şi folosinţa aparţinând în fapt altei persoane (uzufructuar spre exemplu).

A doua restricţie a dreptului de proprietate constă în clauza de inalienabilitate, care presupune interdicţia înstrăinării unui bun stabilită de către dispunător în sarcina dobânditorului. În acest fel, dobânditorul unui bun, deşi este proprietar, nu poate să uzeze de toate atributele dreptului său fiindu-i interzisă exerciţiul atributului dispoziţiei cu privire la bunul primit. O asemenea clauză este licită doar atunci când are un caracter vremelnic. Nimic nu-l împiedică pe dispunătorul cu titlu gratuit spre exemplu să-i impună gratificatului păstrarea bunului primit, pentru o perioadă de timp, să spunem până la îndeplinirea unei condiţiuni. Dimpotrivă, atunci când clauza este impusă perpetuu, fără nici-o limită (ceea ce va avea ca efect scoaterea bunului din circuitul civil), ea este inadmisibilă, întrucât contravine interesului general, deci este totodată ilicit ă.

Clauza de inalienabilitate este reglementată de Codul civil în art. 627- 629.

Astfel, în 627 se prevede:

„(1) Prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim. Termenul începe să curgă de la data dobândirii bunului.

(2) Dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să dispună de bun dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes superior o impune.

(3) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezumă, până la proba contrară.



(4) Clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.

(5) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea inalienabilităţii”.

Potrivit art. 628 alin. (4) din Codul civil:

„(4) În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă şi creditorilor anteriori ai dobânditorului”.

Potrivit acestor prevederi rezultă că pentru a produce efecte clauza de inalienabilitate trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

- să fie cuprinsă într-un testament sau o convenţie; - să fie justificată de un interes serios şi legitim; - să nu aibă o durată mai mare de 49 de ani, termen care începe să curgă de la

data dobândirii bunului.

Clauza de inalienabilitate încetează fie prin convenţia părţilor, pe cale judiciară sau prin constatarea nulităţii acesteia.

Sarcina de lucru 2 Elaboraţi un text de 10-12 rânduri în care să argumentaţi raţionalitatea instituirii restricţiei dreptului de proprietate ce constă în clauza de inalienabilitate.

II. Restricţii legale aduse dreptului de proprietate

În scopul protejării unor interese generale sau a drepturilor altor persoane, legiuitorul a instituit o serie de restricţii cu privire la exerciţiul unora dintre atributele dreptului de proprietate. Astfel, Codul civil în art. 602 alin. (1) dispune: „(1) Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat”.

Alin. (2) al aceluia şi articol precizează că din perspectiva interesului ocrotit prin aceste limitări, „Limitele legale în interes privat pot fi modificate ori desfiinţate temporar prin acordul părtilor. Pentru opozabilitate faţă de terţi este necesară îndeplinirea formalităţilor de publicitate prevăzute de lege”.

Examinarea restricţiilor în sistemul cursului de faţă vizează doar pe cele ce nu formează obiectul altor discipline (dreptul comercial, administrativ, etc.), respectiv:

A. Restricţii privind interesele economice şi sociale generale, precum şi interesele domeniului public.

B. Restricţii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de proprietate.

Ioan Apostu P


A. Restricţii privind interesele economice

interesele domeniului public.a. Limitarea proprietarticolului 44 alineat 3, potrivit c„ Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauzstabilită potrivit legii, cu dreapt

Aceeaşi dispoziţCodul civil dispune c

„(3) Exproprierea se poate face numai pentru o cauzstabilită potrivit legii, cu justa acord între proprietar cuantumului despă

Totodată, potrivit articolului 4interes general, autoritatea publicimobiliare, cu solului, plantaţiilor sau construcautorităţii”.

Din cele de mai sus rezultConstituţie sunt o

1.– să existe o cauz2.– cauza sau interesul s3.– despăgubirea proprietarului proporprincipiu în prealabil.

Exproprierea este operaproprietatea publicdeclanşează doar atunci când pdomeniul public al statuluivânzare, schimb, dona

Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituprivată este garantatCetăţenii străini şterenurilor numai în condiEuropeană şi din alte tratate internabază de reciprocitate, în condiprin moştenire legal

Dreptul de preemcoboară în timp pândreptul de protimis, constpreferată oricărei alteia la cumppoate fi stabilit prin lege sau prin convenpersoane fizice sau juridice fie în favoarea statului atributului dispozidecât în anumite condi

Proprieteatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de

ţii privind interesele economice şi sociale generale precum interesele domeniului public. Limitarea proprietăţii private prin Constituţie, are în ve

alineat 3, potrivit căruia: Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate public

potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”.

şi dispoziţiune este cuprinsă şi în textul articolului Codul civil dispune că:

„(3) Exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate public potrivit legii, cu justa şi prealabila despăgubire, fixat

acord între proprietar şi expropriator. În caz de divergencuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale judecatoreasc

ă, potrivit articolului 44 alineat 5 din Constituţie, interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricimobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile

Din cele de mai sus rezultă că limitările şi restricţiile prevăţie sunt operante cu următoarele condiţii:

existe o cauză de interes general sau de utilitate publică

cauza sau interesul să fie stabilite prin lege; ăgubirea proprietarului proporţional cu prejudiciul încercat

principiu în prealabil.

Exproprierea este operaţiunea prin care unele imobile sunt trecute proprietatea publică. Este motivul pentru care procedura exproprierii se

ş ă doar atunci când părţile nu convin ca transferul de proprietate în domeniul public al statului să se facă în baza unui act juridic obivânzare, schimb, donaţie etc.

Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituţia României (revizuită): „(2) Proprietatea este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.

ăini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privatterenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea

ă şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe de reciprocitate, în condiţii le prevăzute prin lege organic

tenire legală”.

Dreptul de preempţiune, este o veche instituţie a dreptului românesc, care ă în timp până în epoca feudalismului timpuriu. Preem

dreptul de protimis, constă în facultatea de care se bucură o persoană ărei alteia la cumpărarea unui anumit bun. Dreptul de preem

poate fi stabilit prin lege sau prin convenţia părţilor, fie în favoarea unei persoane fizice sau juridice fie în favoarea statului şi constituie o îngratributului dispoziţiei deoarece titularul său nu este liber sădecât în anumite condiţii.

rarea dreptului de proprietate

i sociale generale precum şi

, are în vedere dispoziţiile

ă de utilitate publică, gubire”.

i în textul articolului 562 alin. (3) din

ă de utilitate publică gubire, fixată de comun

i expropriator. În caz de divergenţă asupra te pe cale judecatorească”.

„Pentru lucrări de poate folosi subsolul oricărei proprietăţi gubi proprietarul pentru daunele aduse

i pentru alte daune imputabile

ţiile prevăzute în art. 44 din

de interes general sau de utilitate publică;

ional cu prejudiciul încercat şi în

iunea prin care unele imobile sunt trecute for ţat în . Este motivul pentru care procedura exproprierii se

ile nu convin ca transferul de proprietate în în baza unui act juridic obişnuit,

ia României (revizuită): „(2) Proprietatea în mod egal de lege, indiferent de titular.

i apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra iile rezultate din aderarea României la Uniunea

ionale la care România este parte, pe zute prin lege organică, precum şi

ie a dreptului românesc, care Preemţiunea numită şi

tea de care se bucură o persoană de a fi rarea unui anumit bun. Dreptul de preemţiune

ă ţilor, fie în favoarea unei onstituie o îngrădire a

u nu este liber să înstrăineze bunul

Ioan Apostu P


Până la întrarea a vigoare a Codului civil actual, scare reglementa acest drept 18/1991 (cu modificagricole în extravilan prin vânzare se poate face prin exercitarea dreptului de preempţiune”. Potrivit art. 1.730 din Codul civil:

„(1) În condiţiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preemppreemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.

(2) Dispoziţiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempdacă prin lege sau contract nu se stabile

(3) Titularul dreptului de preempexercita acest drept cu privire la contractul ce idacă nu a fost acceptată în termen dde cel mult 30 de zile, în cazul vânzde la comunicarea ofertei către preemptor”.

Dreptul de preemţexpres şi limitativ prevvecini şi statului Rurală. În legăturăarticolul 48 din Legea 18/1991, impun 3 preciz

1)Preemţiunea nu opereazagricole situate în extravilan. intravilan şi a terenurilor neagricole din extravilaplicabile.

2)Dreptul de preemvânzării. Dimpotrivobiect schimbul, dona

3)Exercitarea dreptului de preemprescrise de articolul 48, în sensul sesizAmenajare Ruralăcumpăra. Dacă nici unul dintre cei prevdoreşte să cumpere, dreptul lor la preemstatului în ordinea preferin

Dacă în final agenzile, vânzarea se va putea face liber, aarticolului 48. Discude preemţiune în cazul contractului de vânzareîntreţinere şi al copropriet

a. Limitări ale dreptului de proprietate referitoare la construc

Legea nr. 50/1991restricţii vizând exercitarea dreptului de proprietate. Sunt prevreferitoare la autoritatea administrativmodificare, extindere sau reparare

3 Republicată în M. Of. Nr. 933 din 13 Octombrie 2004


la întrarea a vigoare a Codului civil actual, singura disa acest drept era cea cuprinsă în articolul 48 alineat 1 din Lege

(cu modificările ulterioare), potrivit căreia „Înstrăagricole în extravilan prin vânzare se poate face prin exercitarea dreptului de

Potrivit art. 1.730 din Codul civil:

iile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preemp cumpere cu prioritate un bun.

iile prezentului cod privitoare la dreptul de preempţiune sunt aplicabile numai contract nu se stabileşte altfel.

(3) Titularul dreptului de preempţiune care a respins o ofertă de vânzare nu îexercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consider

în termen de cel mult 10 zile, în cazul vânzării de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri imobile. În ambele cazuri, termenul curge

ătre preemptor”.

Dreptul de preemţiune este recunoscut în favoarea unor catşi limitativ prevăzute de lege, respectiv coproprietarilor, proprietarilor şi statului şi se exercită prin Agenţia pentru Dezvoltare În legătură cu dreptul de preemţiune aşa cum este el reglementat prin

articolul 48 din Legea 18/1991, impun 3 precizări:

ţiunea nu operează decât atunci când în discuţiune sunt terenuri agricole situate în extravilan. „Per a contrario”, în cazul terenurilor situate în

şi a terenurilor neagricole din extravilan dispoziţ

Dreptul de preemţiune nu poate fi exercitat de titularii sării. Dimpotrivă el nu-şi are aplicare în cazul altor contracte având drept

obiect schimbul, donaţia, arenda sau eventual în materia partajului de bunuri.

Exercitarea dreptului de preemţiune presupune respectarea procedurii prescrise de articolul 48, în sensul sesizării Agenţiei pentru Dezvoltare Amenajare Rurală prin mijlocirea căreia este desemnată persoana ce ar putea

Dacă nici unul dintre cei prevăzuţi de articolul 48 alineatul 2 nu ă cumpere, dreptul lor la preemţiune se consideră stins, revenind îns

statului în ordinea preferinţei stabilite de text.

în final agenţia nu acordă statului dreptul de preferinţă în termen de 30 de zile, vânzarea se va putea face liber, aşa cum prevede alineatul final al

Discuţii în practică s-au făcut cu privire la exercitarea dreptului ţiune în cazul contractului de vânzare-cumpărare cu clauzşi al coproprietăţii (Lupulescu, 1993, p. 12).

ări ale dreptului de proprietate referitoare la construcţ

Legea nr. 50/19913 privind autorizarea executării construcţţii vizând exercitarea dreptului de proprietate. Sunt prev

referitoare la autoritatea administrativă a lucrărilor de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare a clădirilor de orice fel. Dreptul de

în M. Of. Nr. 933 din 13 Octombrie 2004


ingura dispoziţiune legală în articolul 48 alineat 1 din Lege

Înstrăinarea de terenuri agricole în extravilan prin vânzare se poate face prin exercitarea dreptului de

iile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit

iune sunt aplicabile numai

de vânzare nu îşi mai poate a fost propus. Oferta se consideră respinsă

rii de bunuri mobile, sau rii de bunuri imobile. În ambele cazuri, termenul curge

iune este recunoscut în favoarea unor categorii de persoane zute de lege, respectiv coproprietarilor, proprietarilor

ia pentru Dezvoltare şi amenajare a cum este el reglementat prin

decât atunci când în discuţiune sunt terenuri Per a contrario”, în cazul terenurilor situate în

an dispoziţiile art. 48 nu sunt

iune nu poate fi exercitat de titularii săi decât în materia i are aplicare în cazul altor contracte având drept

ria partajului de bunuri.

iune presupune respectarea procedurii ţiei pentru Dezvoltare şi ă persoana ce ar putea

i de articolul 48 alineatul 2 nu ă stins, revenind însă

ţă în termen de 30 de a cum prevede alineatul final al

cut cu privire la exercitarea dreptului cumpărare cu clauză de

ri ale dreptului de proprietate referitoare la construcţii

rii construcţiilor instituie şi ii vizând exercitarea dreptului de proprietate. Sunt prevăzute norme

rilor de construire, reconstruire, dirilor de orice fel. Dreptul de



dispoziţie este restrâns şi prin interdicţia desfiinţării unor construcţii ori amenajări, condiţionat de obţinerea unei autorizaţii administrative. Totodată, în cazul concesionării de terenuri pentru construcţii în situaţia neînceperii construcţiei în termen de un an de la obţinerea actului de concesiune, autorizarea îşi pierde valabilitatea.

b. Inalienabilitatea legală, ca rezultat al dispoziţiilor legii, se referă la bunurile scoase din circuitul civil.

Articolul 136 alineat 4 din Constituţia modificată şi completată prevede că: „Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică”.

În realizarea aceleiaşi interdicţii constituţionale, potrivit articolului 5 alineat 2 din Legea 18/1991 (cu modificările ulterioare), terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din circuitul civil.

Inalienabilitatea unor bunuri rezultă şi din interpretarea „per a contrario” a dispoziţiilor art. 1229 din Cod civil potrivit cărora „numai bunurile care sunt în circuitul civil pot face obiectul unei prestaţii contractuale”, fiind deci oprită vânzarea celor pe care legea le scoate în afara circuitului civil.

Astfel de bunuri, deşi în principiu aflate în circuitul civil, sunt oprite comerţului cum ar fi substanţele toxice şi halucinogene, explozibile sau animalele bolnave de boli contagioase.

c. Limitări impuse de interese ce vizează apărarea naţională, se referă la constituirea de desmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra unor bunuri aflate în puterea de dispoziţie şi folosinţă a Ministerului Apărării Naţionale.

h) Interdicţii referitoare la exploatarea subsolului

Deşi art. 559 alin. (2) din Codul civil prevede în principiu că

„proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afara de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce”,

Articolul 136 alineat 3 din Constituţie limitează acest drept. Textul prevede că:

„Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice”.



Sarcina de lucru 3 Analizaţi comparativ reglementările prevăzute în Vechiul Cod civil şi Codul civil în vigoare referitoare la principalele categorii de restricţii legale aduse dreptului de proprietate.

B.Restricţii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de proprietate.

Raporturile de vecinătate implică o multitudine de probleme legate de exerciţiul atributelor proprietăţii de către cei ce se află în relaţii de vecinătate. În articolul 44 alineat 7, Constituţia prevede că:

„Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului”.

În practica judiciară s-a stabilit că de cele mai multe ori exercitarea servituţilor legate de vecinătate constituie cel mai important factor procesiv. Pentru aceste considerente, analiza restricţiilor dreptului de proprietate în materia vecinătăţii se impune atât ca o necesitate de ordin doctrinar cât şi judiciar. Vecinătatea a două proprietăţi poate da naştere unor limitări şi restricţii de drepturi de proprietate, aşa zisele servituţi naturale şi legale.

În categoria servituţilor naturale le amintim pe cele referitoare la ape, la grăniţuire sau împrejmuirea proprietăţii care constituie dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Dimpotrivă, servituţile legale spre exemplu cele referitoare la zidul ori la şanţul comun, nu constituie dezmembrăminte ale dreptului de proprietate ci restricţii legale referitoare la exercitarea acestuia.

Dintre aceste restricţii, mai importante sunt cele referitoare la obligaţiile „propter rem”, obligaţia de toleranţă sau incidente rezultate din raporturile de vecinătate.

Obligaţiile reale de a face, numite şi obligaţii „propter rem” apar ca un accesoriu al unui drept real a cărui soartă o vor urma. Această obligaţie nu corespunde însuşi dreptului real, deoarece ea nu incumbă oricărei persoane, ci numai titularului dreptului real cu privire la bun, oricare ar fi el. Ea este însă atât de strâns legată de bun, încât îl urmează în mâna oricărui s-ar găsi.

Afl ăm obligaţii „propter rem” în legislaţia noastră doar în materia funciară. Spre exemplu articolul 58 din Legea 18/1991 stabileşte că titularii unor proprietăţi învecinate vor face împreună atunci când se impune, lucrări pentru protecţia şi ameliorarea solului.

Obligaţia de toleranţă există în raporturile de vecinătate, separat şi inconfundabil cu cea rezultată dintr-o servitute. În acest caz nu ne aflăm deci în



prezenţa unei servituţi ci a unor drepturi de creanţă rezultate dintr-un raport juridic obligaţional.

Din raporturile de vecinătate se pot naşte şi incidente nerecunoscute în mod special de legislaţia în materie, dar întâlnite în practica judecătorească. Astfel de incidente, sunt cele legate de tulburarea adusă raporturilor de vecinătate prin exercitarea abuzivă a atributelor proprietăţii. În această împrejurare, important este de cunoscut dacă titularul îşi exercită prerogativele în limitele dreptului său recunoscut de lege, sau dimpotrivă abuzând cu rea credinţă de dreptul său tulbură normala exploatare a fondurilor învecinate de către alte persoane.

2.1.3. Obiectul dreptului de proprietate privat ă

Potrivit art. 553 alin. (1) din Codul civil, „(1) Sunt obiect al proprietăţii private toate bunurile de uz sau de interes privat aparţinând persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care alcătuiesc domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale”.

Rezultă aşadar că deşi obiect al dreptului de proprietate privată îl constituie bunurile de uz sau de interes privat (mobile şi imobile) care aparţin subiectelor deptului de proprietate privată4, totuşi acesta poate purta şi asupra unui drept, cu condiţia ca el să facă din element activ al unui patrimoniu şi să fie în principiu transmisibil. Dreptul de proprietate nu poate exista în principiu decât asupra unor bunuri corporale. Cu toate acestea, proprietatea poate să fie exercitată bunăoară şi asupra unui document constatator al unei creanţe, cum sunt titlurile de credit. O altă cerinţă generală cu privire la obiectul dreptului de proprietate este aceea ca bunul să existe. Existenţa bunului, implică însă delimitarea sa materială în raport cu coordonatele înconjurătoare dar şi în raport cu alte bunuri similare.

Cea mai dificilă, delimitarea priveşte cazul bunurilor imobile atât prin natura lor specială, cât şi prin regimul juridic diferit de al imobilelor. Delimitarea presupune în materia imobilelor operaţiunile juridice de îngrădire şi grăniţuire.

Regimul juridic al imobilelor, are în vedere în principal regimul special al apelor pluviale (de izvor sau curgătoare) al terenurilor şi al construcţiilor. Urmărim în detaliu, delimitarea proprietăţilor şi regimul juridic al imobilelor.

Delimitarea proprietăţilor

Delimitarea proprietăţilor, este operaţiunea care implică fie grăniţuirea a două proprietăţi lipite între ele, fie îngrădirea proprietăţii ca atribut al proprietarului de a se folosi liber de fondul său.

a) Îngrădirea, constituie cel mai frecvent mijloc pentru împiedicarea violării proprietăţii, realizându-se prin împrejmuiri cu garduri, ziduri, şanţuri etc. Potrivit art. 561 din Codul civil „Orice proprietar poate să îşi îngrădească proprietatea, suportând, în condiţiile legii, cheltuielile ocazionate”. Codul civil reglementează diferit îngrădirea de bunăvoie (art. 561) şi îngrădirea obligatorie (art. 662).

4 Bujorel Florea, op. Cit., pg. 46



Dacă în primul caz îngrădirea este o facultate, lăsată la aprecierea proprietarului, în cel de al doilea ea este dictată de lege, datorită apropierii dintre proprietăţile existente în localităţile urbane. Art. 662 din Codul civil prevede Obligaţia de construire a despărţiturilor comune:

„(1) Oricare dintre vecini îi poate obliga pe proprietarii fondurilor învecinate să contribuie la construirea unei despărţituri comune”.

b) Grăniţuirea proprietăţilor învecinate

Regula prevăzută de art. 560 din Codul civil este că:

„Proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la grăniţire prin reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta”.

De obicei grăniţuirea are loc pe cale amiabilă, prin aceasta urmărindu-se delimitarea proprietăţilor învecinate, prin semne exterioare şi vizibile.

În practică se pot ivi însă situaţii când grăniţuirea nu se poate face prin bună înţelegere, fiind necesară intervenţia instanţei. Acţiunea în justiţie prin care unul dintre proprietari cere în contradictoriu cu vecinii săi delimitarea proprietăţilor se numeşte acţiune în grăniţuire.

Grăniţuirea poate să presupună stabilirea hotărniciei în cazul în care ea a fost modificată, dar în subsidiar poate avea ca obiect şi revendicarea unei suprafeţe de teren cotropite printr-o falsă hotărnicie. În această ultimă situaţie, reclamantul trebuie să facă dovadă în primul rând că este titularul dreptului de proprietate.

Regimul juridic al imobilelor

Potrivit art. 559 din Codul civil:

(1) Proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale.

(2) Proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora asemenea.

(3) Apele de suprafaţă şi albiile acestora aparţin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în condiţiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria şi de a utiliza, în conditiile legii, apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum şi apele pluviale”.

A) Proprietatea solului, implică proprietatea suprafeţei şi a subsolului.

a) Proprietatea suprafeţei, este reglementată de art. 559 alin. (2) Cod civil.

În spiritul acestui text, pe suprafaţa terenului său proprietarul poate să ridice liber „toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce”.



Reţine aceste aspecte!

Totodată, ca efect al exclusivităţii dreptului, acesta poate interzice vecinilor să-i aducă orice atingere. În virtutea articolului 613 din Codul civil:

„(2) În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea ori, după caz, tăierea, la înălţimea cuvenită, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.

(3) Proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparţinând proprietarului vecin are dreptul de a le tăia, precum şi dreptul de a păstra fructele căzute în mod natural pe fondul său”.

Rezultă aşadar că titularul dreptului de proprietate poate să taie crengile copacilor ce se întind şi fac umbră proprietăţii sale, ori rădăcinile întinse pe terenul său.

În ceea ce priveşte coloana aeriană ce se ridică perpendicular pe suprafaţa solului, deşi nu este proprietatea sa ea aparţine titularului dreptului de proprietate. Proprietarul poate edifica construcţii de orice înălţime, cu condiţia obţinerii autorizaţiei administrative. El nu se poate însă opune survolării proprietăţii sale de aeronave, şi nici transportului energiei electrice prin cabluri suspendate. Temeiul acestor îngrădiri, îl constituie prevederile articolului 136 alineatul 3 din Constituţie, potrivit cărora, spaţiul aerian face obiectivul exclusiv al proprietăţii publice.

b) Proprietatea subsolului, este instituită de art. 559 Cod civil, potrivit căruia proprietarului îi este recunoscut dreptul şi asupra subsolului fondului său, indiferent de adâncimea sa. Articolul 559 din Codul civil, permite proprietarului să facă „ în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce”. Dreptul asupra subsolului nu este nici el nelimitat, dimpotrivă este îngrădit prin anumite prevederi speciale ale legii. Astfel, articolul 44 alineatul 5 din Constituţie precizează că: „Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii”.

Totodată, textul articolului 136 alineatul 3 stabileşte că bogăţiile de orice natură ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.

B) Regimul juridic al terenurilor

Până în decembrie 1989, legislaţia era foarte restrictivă în ceea ce priveşte dobândirea, circulaţia şi înstrăinarea terenurilor:

- articolul 30 din Legea 58/1974 stabilea interdicţia înstrăinării altfel decât prin moştenire legală; - cei ce părăseau definitiv ţara erau sancţionaţi cu trecerea terenurilor lor în proprietatea statului; - dobândirea prin efectul uzucapiunii era de asemenea interzisă.

Practic, terenurile au fost scoase din circuitul civil, şi se tindea spre desfiinţarea proprietăţii private asupra acestora. Constituţia în vigoare prevede că proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.



În afară de unele restricţii pe care le-am amintit deja, Legea 18/1991, stabileşte cadrul juridic al dobândirii şi circulaţiei terenurilor în România. Potrivit acestei legi, terenurile de orice fel, constituie fondul funciar al României.

În conformitate cu art. 559 alin. (1) din Codul civil în vigoare din 1 octombrie 2011, proprietatea terenului se întinde şi asupra a spaţiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale (Florea, 2011, p. 67).

Delimitarea terenurilor ce formează dreptul de proprietate privată se impune mai ales cât priveşte suprafaţa lor. Ori de câte ori există neînţelegeri cu privire la suprafaţa terenurilor învecinate, instrumentul juridic pe care părţile îl pot utiliza este prevăzut de art. 560 Cod civil şi anume acţiunea în grăniţuire.

În ce priveşte subsolul terenului, se aplică prevederile art. 559 din Codul civil coroborate cu dispoziţiile art. 556 alin (1) din Codul civil şi ale art. 44 alin. (5) din Constituţie.

Regimul juridic al construcţiilor

În legislaţia anterioară au existat mai multe restricţii şi limit ări ale dreptului de proprietate având ca obiect construcţiile. Articolul 5 din Legea 4/1973 stabilea că „cetăţenii au dreptul să aibă în proprietate personală o singură casă de odihnă pentru ei şi familiile lor”.

Articolul 60 alineatul 1 lit. a din Legea 5/1973 referitoare la administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietar şi chiriaşi (încă în vigoare) stabileşte reguli referitoare la normarea suprafeţei locuibile în sensul că fiecare persoană are dreptul la o singură cameră.

În ceea ce priveşte casele de odihnă, articolele 45-48 din Legea 5/1973 dispuneau ca acestea să aibă dimensiuni restrânse şi să se rezume strict la nevoile proprietarilor şi familiilor lor.

Decretul Lege 61/7 februarie 1990, prevede posibilitatea cumpărării locuinţelor proprietate de stat de către chiriaşii care locuiesc în ele. Cei ce au cumpărat locuinţe şi al căror teren aferent a trecut prin efectul Legii 58/1974 în proprietatea statului, dobândesc prin efectul Legii 18/1991 dreptul de proprietate asupra acestora prin decizia Prefectului.

Legea 85/22 iulie 1992, a extins sfera locuinţelor ce pot fi vândute şi asupra acelora construite din fondurile fostelor unităţi economice sau bugetare, în condiţiile Decretului Legea 61/1990.

Edificarea unei construcţii, impune obţinerea autorizaţiei eliberate de autoritatea administrativă competentă, potrivit procedurii prevăzute de Legea nr. 50/19915.

5 Republicată în M. Of. Nr. 933 din 13 octombrie 2004



Sarcina de lucru 4 Enumeraţi în 10 rânduri asemănările şi deosebirile existente între îngrădire şi grăniţuire ca modalităţi de delimitare a proprietăţilor.

Regimul juridic al apelor

Constituţia reglementează în articolul 136 alineat 3 împrejurarea că apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în interesul public şi marea teritorială, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Potrivit art. 5 din Legea 17/7 august 1990 modificată, apele maritime interioare, marea teritorială, solul şi subsolul acestora precum şi spaţiu aerian de deasupra lor fac parte din teritoriul României.

Codul civil intrat în vigoare la 1 octombrie 2011 reglementează în art. 604-610 limitele dreptului de proprietate privată relative la folosirea apelor (Florea, 2011, p. 54), după cum urmează:

- Art. 604 - Regulile privind curgerea firească a apelor

„(1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica în niciun fel curgerea firească a apelor provenite de pe fondul superior.

(2) Dacă această curgere cauzează prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere autorizarea justiţiei spre a face pe fondul sau lucrările necesare schimbării direcţiei apelor, suportând toate cheltuielile ocazionate.

(3) La rândul său, proprietarul fondului superior este obligat să nu efectueze nicio lucrare de natură să agraveze situaţia fondului inferior”.

Potrivit acestui text de lege, în ceea ce priveşte împiedicarea curgerii fireşti a apelor, limitarea se adresează în egală măsură atât proprietarului fondului superior cât şi proprietarului fondului inferior.

Astfel, proprietarului fondului inferior îi incumbă obligaţia de a nu face nimic de natură să impiedice curgerea firească a apelor, iar proprietarul fondului superior este obligat să se abţină de la efectuarea lucrărilor care ar putea agrava situaţia fondului inferior.

În situaţia în care fondul inferior este prejudiciat de curgerea apelor, proprietarul acestuia are posibilitatea să efectueze lucrările necesare schimbării direcţiei apelor numai dacă îndeplineşte următoarele condiţii:

- să aibă aibă autorizarea justiţiei;

- să suporte cheltuielile aferente lucrărilor.



- Art. 605- Regulile privind curgerea provocată a apelor

„(1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica nici curgerea provocată de proprietarul fondului superior sau de alte persoane, aşa cum este cazul apelor care ţăşnesc pe acest din urmă fond datorită unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul acestuia, al apelor provenite din secarea terenurilor mlăştinoase, al apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial, însă numai dacă această curgere precedă vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ.

(2) În acest caz, proprietarul fondului superior este obligat să aleagă calea şi mijloacele de scurgere de natură să aducă prejudicii minime fondului inferior, rămânând dator la plata unei despăgubiri juste şi prealabile către proprietarul acestui din urmă fond.

(3) Dispoziţiile prezentului articol nu se aplică atunci când pe fondul inferior se află o construcţie, împreună cu grădina şi curtea aferentă, sau un cimitir”.

Prevederile cuprinse în acest articol se adresează proprietarului fondului inferior statuând pentru acesta obliagaţia să nu împiedice curgerea apelor provocate de proprietarul fondului superior sau de alte persoane şi se referă la următoarele situaţii:

- apele care ţăşnesc de pe fondul superior din cauza unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul acestuia;

- apele provenite din secarea terenurilor mlăştinoase; - apele folosite în scop casnic, agricol sau industrial.

Pentru a se invoca obligaţia proprietarului fondului inferior de a nu stăvili curgerea provocată a apelor, trebuie îndeplinită o condiţie: curgerea provocată să preceadă vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ, adică într-un spaţiu ce are ca destinaţie curgerea apei (Florea, 2011, p. 55).

Şi în sarcina proprietarului fondului superior sunt stabilite două obligaţii:

- să aleagă calea şi mijloacele de scurgere de natură să aducă prejudicii minime fondului inferior;

- să plătescă o despăgubire justă şi prealabilă proprietarului fondului inferior.

În alineatul 3 al articolului analizat se prevede şi o excepţie de la limitarea interzicerii împiedicării curgerii provocate a apelor. Potrivit prevederilor acestui alineat, dacă pe fondul inferior se află „construcţie, împreună cu grădina şi curtea aferentă, sau un cimitir”, proprietarul nu mai este obligat să nu împiedice curgerea provocată a apei, putând întreprinde orice măsuri pentru salvarea bunurilor respective.

- Art. 606- Cheltuielile referitoare la irigaţii

„(1) Proprietarul care vrea să folosească pentru irigarea terenului său apele naturale şi artificiale de care poate dispune în mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să facă pe terenul riveranului opus lucrările necesare pentru captarea apei.

(2) Dispoziţiile art. 605 alin. (2) şi (3) se aplică în mod corespunzător”.

Limita reglementată de prevederile art. 606 din Codul Civil se aplică prorpietarului fondului situat pe malul unei ape sau străbătut de o apă curgătoare. Acestă limitare constă în obligaţia proprietarului fondului riveran de a permite efectuarea lucrărilor necesare irigării unor fonduri vecine. Această



prevedere se reveră la apele naturale şi artificiale de care se poate dispune în mod efectiv.

În ceea ce priveşte exercitarea dreptului de a efectua lucrările de captare, proprietarul fondului ce urmează a fi irigat trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

- să suporte cheltuielile lucrărilor ;

- să aleagă calea şi mijloacele de scurgere de natură să aducă prejudicii minime fondului inferior,

- să plătescă o despăgubire justă şi prealabilă proprietarului fondului riveran.

Excepţia prevăzută la art. 605 alin. (3) din Codul civil operează şi în acest caz.

- Art. 607 - Obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa

„(1) Proprietarul căruia îi prisoseşte apa pentru necesităţile curente este obligat ca, în schimbul unei juste şi prealabile compensaţii, să ofere acest surplus pentru proprietarul care nu şi-ar putea procura apa necesară pentru fondul său decât cu o cheltuială excesivă.

(2) Proprietarul nu poate fi scutit de obligaţia prevăzută la alin. (1) pretinzând că ar putea acorda surplusului de apă o altă destinaţie decât satisfacerea necesităţilor curente. El poate însa cere despăgubiri suplimentare proprietarului aflat în nevoie, cu condiţia de a dovedi existenţa reală a destinaţiei pretinse”.

Limita instituită în acest text de lege stabileşte în sarcina proprietarul căruia îi prisoseşte apa pentru necesităţile curenteo obligaţie şi anume, aceea de a oferi surplusul proprietarului care nu şi-ar putea procura apa necesară pentru fondul său decât cu o cheltuială mexcesivă. Trebuie îndeplinite următoarele condiţii:

- achitarea de către proprietarul lipsit de appă a unei juste şi prealabile compensaţii către proprietarul căruia îi prisoseşte apa, pentru surplusul de apă primit;

- cheltuielile pe care ar trebui să le suporte proprietarul aflat la nevoie pentru procurarea apei pe cont propriu să fie excesive.

Alin. (2) al art. 607 reglementează situaţia în care proprietarul surplusului de apă ar acorda acestuia o altă destinaţie decât satisfacerea necesităţilor curente. În această ipoteză proprietarul surplusului de apă nu se poate prevala de afectarea destinaţiei pretinse pentru a fi scutit de îndeplinirea obligaţiei, în afară de cazul în care dovedeşte că destinaţia pretinsă este reală. În acest caz poate pretinde proprietarului aflat la nevoie despăgubiri suplimentare (Florea, 2011, p. 57).

- Art. 608 - Întrebuinţarea izvoarelor

„(1) Proprietarul poate acorda orice întrebuinţare izvorului ce ar exista pe fondul său, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior.

(2) Proprietarul fondului pe care se afla izvorul nu poate să îi schimbe cursul dacă prin această schimbare ar lipsi locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea nevoilor curente”.



Potrivit acestui text de lege cel care este proprietarul terenului este şi proprietarul izvorului, deoarece acesta face parte din fond. Rezultă aşadar că proprietarul unui fond poate acorda izvorului aflat pe fondul său orice întrebuinţare. Cu alte cuvinte, proprietarul terenului poate opri apa izvorului, împiedicând-o să curgă pe fondul inferior, poate desfiinţa izvorul sau să-i schimbe cursul. Odată trecută însă apa pe terenul vecin, aceasta devine prin accesiune proprietatea titularului acestui fond.

La această reglentare Codul civil, prin prevederile art. 608, instituie două excepţii:

- obligaţia de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior atunci când întrebuinţează într-un anumit fel izvorul;

- obligaţia de a nu schimba cursul izvorului dacă prin această schimbare ar lipsi locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea nevoilor curente.

În art. 611-616 Codul civil instituie limite relative la picătura streşinii, distanţa lucrărilor intermediare cerute pentru construcţii, lucrări şi plantaţii, precum şi la vederea asupra proprietăţii vecinului.

Apele pluviale fac parte din categoria de bunuri numită res comunis”, astfel încât ele devin proprietatea titularului fondului pe care au căzut.

Doar în acest caz, apa de ploaie (ca şi cea rezultată din topirea zăpezilor sau a gheţurilor) poate forma obiectul proprietăţii private, în sensul că proprietarul terenurilor poate să o folosească în mod exclusiv. El poate să o reţină pe terenul său sau să o lase să curgă pe fondurile inferioare. În momentul în care a căzut apa încetează a mai fi un lucru al nimănui (res nullius), aparţinând proprietarul fondului.

Proprietarii fondurilor inferioare sunt opriţi a stăvili curgerea naturală a apei pe terenurile lor.

O obligaţie similară are însă şi proprietarul fondului superior, oprit de a stăvili scurgerea naturală a apei pe terenul inferior.

Codul civil, în art. 611-616 reglementează limitele referitoare la picătura streşinii, distanţa lucrărilor interrmediare cerute pentru construcţii, lucrări şi plantaţii, dar şi la vederea asupra proprietăţii vecinului.

Limitatea privind picătura streşinilor, constă în îndatorirea proprietarului de a face streşina casei în aşa fel încât apele ploilor să se scurgă pe terenul său ori în stradă, nu pe locul vecinului (articolul 611 Cod civil).

În ceea ce priveşte distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite construcţii , limitarea se referă la îndatorirea proprietarului unui fond de a ridica construcţii cu condiţia respectării unei anumite distanţe faţă de linia despărţitoare de fondul vecin, aşa cum este precizată această distanţă prin lege sau prin obiceiul locului.

Art. 613 din Codul civil reglementează distanţa minimă pentru arbori, după cum urmează:



„(1) În lipsa unor dispoziţii cuprinse în lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, arborii trebuie sădiţi la o distanţă de cel puţin 2 metri de linia de hotar, cu excepţia acelora mai mici de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii.

(2) În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea ori, după caz, tăierea, la înălţimea cuvenită, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.

(3) Proprietarul fondului peste care se întind rădăacinile sau ramurile arborilor aparţinând proprietarului vecin are dreptul de a le taia, precum si dreptul de a păstra fructele căzute în mod natural pe fondul său”.

Limitatea de vedere, care constă în interdicţia de a se deschide ferestre de vedere sau balcoane asupra fondului învecinat la distanţe mai mici decât cele prevăzute de articolul 615 Cod civil.

Fereastra sau deschiderea în zidul comun Art. 614

„Nu este permis să se facă fereastră sau deschidere în zidul comun,decât cu acordul proprietarilor”.

Distanţa minimă pentru fereastra de vedere Art. 615

„(1) Este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin, şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond. (2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la o distanţă mai mică de un metru. (3) Distanţa se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar. Distanţa, şi în cazul lucrărilor neparalele, se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această linie”.

Sarcina de lucru 5 Prezentaţi comparativ regimul juridic al apelor aşa cum a fost prevăzut în vechea legislaţie şi Codul civil în vigoare.

2.1.4. Formele dreptului de proprietate

Potrivit articolului 136 alineat 1 din Constituţie, „proprietatea este publică sau privată”. Referindu-se la proprietatea statului, Codul civil precizează în art. 552 formele de proprietate:

„Proprietatea este publică sau privată”.

Din textele mai sus citate, rezultă că legiutorul se referă la două ipostaze ale proprietăţii, şi anume proprietatea privată şi proprietatea publică.

Proprietatea privată



Art. 44, alin. 2 din Constituţie, referindu-se la proprietatea privată precizează că aceasta este „garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular”. Cu toate acestea, Codul civil oferă cadrul juridic cel mai complet de reglementare a proprietăţii private sub toate aspectele.

Codul civil în art. 555, reglementând Conţinutul dreptului de proprietate privată prevede:

„(1) Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.

(2) În condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi dezmembraminte, după caz”.

Definiţia doctrinară a proprietăţii private este următoarea:

Dreptul de proprietate privată este dreptul ce aparţine persoanelor fizice, juridice, statutului sau unităţilor administrativ-teritoriale asupra unor bunuri imobile sau mobile, exercitând asupra lor atributele dreptului de proprietate, în mod exclusiv şi perpetuu, în limitele legii.

Subiectele dreptului de proprietate privată

Titulari ai dreptului de proprietate privată pot fi persoanele fizice, persoanele juridice, statul, comunele, oraşele, municipiile şi judeţele.

În dreptul civil român orice persoană fizică este subiect al dreptului de proprietate privată având aptitudinea dea adobândi drepturi patrimoniale chiar din momentul concepţiei (Florea, 2011, p. 46).

Persoanele fizice pot avea în proprietate orice bun mobil sau imobil aflat în circuitul civil. Sub aspectul obiectului, dreptului de proprietate privată este în principiu nelimitat în sensul că o persoană fizică poate avea oricâte locuinţe, teren arabil, acţiuni etc. Persoanele fizice pot dispune liber de bunurile din patrimoniul lor, le pot înstrăina sub orice formă, pot crea drepturi reale prin dezmembrarea proprietăţii lor, clădirile pot fi închiriate iar terenurile arendate.

Potrivit art. 44 alin. 2 din Constituţie:

„Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

Există şi interdicţii legale, în sensul că anumite categorii nu pot avea calitatea de cumpărători în cazul vânzării unor active ce aparţin societăţilor comerciale şi regiilor autonome la care statul sau o autoritate a administraţiei publice locale este acţionar6. Din aceste categorii fac parte:

- reprezentanţii instituţiilor publice implicate în adunările generale ale acţionarilor;

6 Art. 23-30 dn O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societăţilor comerciale, modificată

Ioan Apostu P


- membrii consiliilor de administracomerciale sau ai regiilor autonome vânz

Persoane juridice

În prezent în România sunt multe categorii de persoane juridice persoane juridicesubiecte ale dreptului de proprietate privat

- societăţile comerciale române, care pot fi cu capital de stat, cu capital privat sau cu capital de stat

- societăţile comerciale cu participare de capital strcare sunt persoane juridice de drept privat române (art. 40 alin. (1) din Legea nr. 105/1992);

- societăţile agricole cu personalitate juridiccu un număr nelimitat

- asociaţiile cooperatiste (Legea nr. 1/2005 privind organizarea cooperaţiei);

În calitate de persoane juridice de drept civil, unitteritoriale, au în proprietate bunuri din domeniul privat. Dimpotrivde persoane juridice de drept public, acestea sunt titulare ale dreptului de proprietate a bunurilor domeniului public de interes local.

În ceea ce priveşnr. 15/1990, titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor fostelor întreprinderi sunt acestea, în vreme ce statul este doar proprietarul ac

Tuturor acestora le este comun faptul cdistinct de cel al asocia(spunem noi). asupra cărora exercit

În afara acestor categsau civile cu scop lucrativ mai sunt este cazul fundaţale dreptului de proprietate

În aceeaşi măsurăreligioase precum 486/2006 privind libertatea religioassunt autonome faţăAsupra terenurilor din patrimoniul lor, cultele exercită în exclusivitate atributele dreptului de proprietate privattotodată legitimare procesualproprietate.

Statul şi unităţasupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat al statului administraitv-teritoriale (art. 553 alin.

Obiectul dreptului de proprietate privat

Potrivit art. art. 553 din Codul civil:


membrii consiliilor de administraţie şi directorii executivi ai societcomerciale sau ai regiilor autonome vânzătoare (Florea, 2011, p. 47)

Persoane juridice

În prezent în România sunt multe categorii de persoane juridice persoane juridice. Printre persoanele juridice de drept privat care au calitatea de subiecte ale dreptului de proprietate privată amintim:

ile comerciale române, care pot fi cu capital de stat, cu capital privat sau cu capital de stat şi privat;

comerciale cu participare de capital străin cu sediul în România care sunt persoane juridice de drept privat române (art. 40 alin. (1) din Legea

ile agricole cu personalitate juridică de tip privat, cu capital variabil, r nelimitat şi variabil de asociaţi (art. 4 din Legea nr. 36/1991);

iile cooperatiste (Legea nr. 1/2005 privind organizarea

În calitate de persoane juridice de drept civil, unităţile administrativ n proprietate bunuri din domeniul privat. Dimpotriv

de persoane juridice de drept public, acestea sunt titulare ale dreptului de proprietate a bunurilor domeniului public de interes local.

În ceea ce priveşte societăţile comerciale organizate, potrivit art. 16 din Legea nr. 15/1990, titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor fostelor întreprinderi sunt acestea, în vreme ce statul este doar proprietarul ac

Tuturor acestora le este comun faptul că trebuie să aibă un pdistinct de cel al asociaţilor, afectat realizării unui anumit scop social

În patrimoniul acestora se găsesc bunuri, mobile sau imobile, ărora exercită un drept de proprietate privată.

În afara acestor categorii de persoane juridice, societăţile comerciale agricole sau civile cu scop lucrativ mai sunt şi persoane juridice cu scop nelucrativ, cum este cazul fundaţilor, sindicatelor sau a asociaţiilor obşteşti, care pot fi titulare ale dreptului de proprietate privată.

ş ăsură, sub titulare ale dreptului de proprietate privatreligioase precum şi aşezămintele bisericeşti (art. 37 alin. (1) din Legea nr. 486/2006 privind libertatea religioasă şi regimul general al cultelor)

nome faţă de stat, care se limitează doar la sprijinirea activitAsupra terenurilor din patrimoniul lor, cultele şi aşeză

ă în exclusivitate atributele dreptului de proprietate privată legitimare procesuală în procesele ce au ca obiect dreptul lor de

şi unităţile administrative, exercită prerogativele proprietasupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat al statului

teritoriale (art. 553 alin. (1) din Codul civil).

Obiectul dreptului de proprietate privat ă

Potrivit art. art. 553 din Codul civil:


directorii executivi ai societăţilor (Florea, 2011, p. 47).

În prezent în România sunt multe categorii de persoane juridice şi foarte multe ersoanele juridice de drept privat care au calitatea de

ile comerciale române, care pot fi cu capital de stat, cu capital privat

ăin cu sediul în România care sunt persoane juridice de drept privat române (art. 40 alin. (1) din Legea

de tip privat, cu capital variabil, i (art. 4 din Legea nr. 36/1991);

iile cooperatiste (Legea nr. 1/2005 privind organizarea şi funcţionarea

ăţile administrativ – n proprietate bunuri din domeniul privat. Dimpotrivă, în calitate

de persoane juridice de drept public, acestea sunt titulare ale dreptului de

organizate, potrivit art. 16 din Legea nr. 15/1990, titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor fostelor întreprinderi sunt acestea, în vreme ce statul este doar proprietarul acţiunilor.

ă ă un patrimoniu propriu, rii unui anumit scop social – legal

sesc bunuri, mobile sau imobile,

ăţile comerciale agricole i persoane juridice cu scop nelucrativ, cum

ş şti, care pot fi titulare

, sub titulare ale dreptului de proprietate privată, cultele (art. 37 alin. (1) din Legea nr.

i regimul general al cultelor). Acestea doar la sprijinirea activităţii lor.

ş şezămintele bisericeşti în exclusivitate atributele dreptului de proprietate privată, având

în procesele ce au ca obiect dreptul lor de

prerogativele proprietăţii private asupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat al statului şi unităţilor



„(1) Sunt obiect al proprietăţii private toate bunurile de uz sau de interes privat aparţinând persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care alcătuiesc domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale.

(2) Moştenirile vacante se constată prin certificat de vacanţă succesorală şi intră în domeniul privat al comunei, orasului sau municipiului, după caz, fără înscriere în cartea funciară. Imobilele cu privire la care s-a renunţat la dreptul de proprietate conform art. 562 alin. (2) se dobândesc, fără înscriere în cartea funciară, de comună, oraş sau municipiu, după caz, şi intră în domeniul privat al acestora prin hotărârea consiliului local.

(3) Moştenirile vacante şi imobilele menţionate la alin. (2), aflate în străinătate, se cuvin statului roman.

(4) Bunurile obiect al proprietăţii private, indiferent de titular, sunt şi rămân în circuitul civil, dacă prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi înstrăinate, pot face obiectul unei urmăriri silite şi pot fi dobândite prin orice mod prevăzut de lege”.

Rezultă aşadar că obiect al dreptului de proprietate privată pot fi bunurile de uz sau de interes privat care aparţin subiectelor de proprietate privată. De la acest principiu există o excepţie instituită de art. 136 alin. (3) din Constituţie prin care se prevede că bunurile enumerate în textul citat sunt obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publică.

Sarcina de lucru 6 Rezumaţi în 5-7 rânduri deosebirile ce apar în reglementarea proprietăţii private în legislaţia în vigoare comparativ cu legislaţia abrogată .

Proprietatea publică

Dreptul de proprietate publică este dreptul real care aparţine statului şi unităţilor administrativ-teritoriale, asupra unor bunuri mobile şi imobile de interes naţional sau local, asupra cărora exercită atribuţiile dreptului de proprietate.

Legislativ, proprietatea publică este reglementată de Constituţie, Codul civil şi o serie de legi speciale. Constituţia în articolul 136 alineatul 2 foloseşte termenul de proprietate publică, precizând că aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.

Articolul 554 din 2 Codul civil, precizează:

„(1) Bunurile statului şi ale unităţilor administrativ-teritoriale care, prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz sau de interes public formează obiectul proprietăţii publice, însă numai dacă au fost legal dobândite de către acestea.

Ioan Apostu P


(2) Dacă prin lege nu se prevede altfel, dispozise aplică şi dreptului de proprietate publiccu acesta din urmă”.

Caracterele juridice ale propriet

În conformitate cu prevederile art. 136 alin. 11 din Legea nr. 213/1998, art. 5 alin. (2) din Legea 18/1991, alin. (1) din Codul civil, dreptul de proprietate publicimprescriptibil

Din text, rezultă

1) Caracterul inalienabilsunt scoase din circuitul civil.constituţional: articolul 13publică sunt inalienabile”. În acelaprevede că „Terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din circuitul civil” .

Deşi sunt inalienabile, prevederea constitulegii asemenea bunuri sinstituţiilor publice, concesionate sau închiriate. Deosebit faproprietate privatăînstrăinate, statului fiindubunuri.

2) Caracterul imprescriptibilvreodată titularului domeniului public prescrip

Art. 861 alin. (publică dispune că

„(1) Bunurile proprietate publică

(2) Proprietatea asupra acestoprin uzucapiune sau, după caz,

(3) În condiţiile legii, bunurile proprietate publicşi pot fi concesionate ori închiriate

Art. 5 alin. 2 din Leterenurilor aparţ

3) Caracterul insesizabildomeniul public pentru realizarea creansolvabil, atât datoriile sale cât plătesc ori se lichideazaplicabile dispoziţ

Dimpotrivă dacăcă oricine ar putea dobândi un drept de proprietate asupra lor, ceea ce contravine caracterului lor inalienabil.

În aceeaşi măsură


prin lege nu se prevede altfel, dispoziţiile aplicabile dreptului de proprietate privati dreptului de proprietate publică, însă numai în măsura în care sunt compatibile

Caracterele juridice ale proprietăţii publice

În conformitate cu prevederile art. 136 alin. (4) din Constitu11 din Legea nr. 213/1998, art. 5 alin. (2) din Legea 18/1991, alin. (1) din Codul civil, dreptul de proprietate publică

şi insesizabil.

Din text, rezultă expres, cele trei caractere juridice şi anume:

Caracterul inalienabil, prin care se înţelege că bunurile din domeniul public sunt scoase din circuitul civil. Acest caracter este subliniat chiar de textul

ţional: articolul 136 alineatul 4 prevede că „Bă sunt inalienabile”. În acelaşi sens, art. 5 alin. 2 din Legea 18/1991

Terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din .

i sunt inalienabile, prevederea constituţionabilă permite ca, în condilegii asemenea bunuri să poată fi date în administrarea regiilor autonome ori a

ţiilor publice, concesionate sau închiriate. Deosebit faproprietate privată, bunurile din domeniul public nu pot fi niciodat

inate, statului fiindu-i inaccesibil atributul dispoziţiei cu privire la aceste

Caracterul imprescriptibil, constă în faptul că nimeni nu ar putea opune ă titularului domeniului public prescripţia achizitivă.

. 861 alin. (2) Cod civil reglementând caracterele dreptului de proprietate dispune că:

„(1) Bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.

(2) Proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobânditcaz, prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.

iile legii, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau în folosinnchiriate”.

2 din Legea 18/1991 prevede că dreptul de proprietate asupra terenurilor aparţinând domeniului public este imprescriptibil.

Caracterul insesizabil, presupune împiedicarea urmăririi bunurilor din domeniul public pentru realizarea creanţelor. Întrucât statul estesolvabil, atât datoriile sale cât şi ale unităţilor administrativ

tesc ori se lichidează prin aplicarea unor norme financiare speciale, nefiind aplicabile dispoziţiile de drept comun referitoare la urmărirea silit

ă dacă asemenea bunuri ar fi urmăribile, atunci ar însemna indirect oricine ar putea dobândi un drept de proprietate asupra lor, ceea ce

contravine caracterului lor inalienabil.

ş ăsură, dreptul de proprietate publică este totodată


iile aplicabile dreptului de proprietate privată sura în care sunt compatibile

(4) din Constituţie, alin. (1) al art. 11 din Legea nr. 213/1998, art. 5 alin. (2) din Legea 18/1991, şi ale art. 861 alin. (1) din Codul civil, dreptul de proprietate publică este inalienabil,

şi anume:

bunurile din domeniul public Acest caracter este subliniat chiar de textul

Bunurile proprietate 2 din Legea 18/1991

Terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din

permite ca, în condiţiile regiilor autonome ori a

iilor publice, concesionate sau închiriate. Deosebit faţă de cele , bunurile din domeniul public nu pot fi niciodată însă bunuri

ţiei cu privire la aceste

ă nimeni nu ar putea opune ă.

reglementând caracterele dreptului de proprietate

i insesizabile.

i nu poate fi dobândită de terţi asupra bunurilor mobile.

istrare sau în folosinţă

dreptul de proprietate asupra inând domeniului public este imprescriptibil.

ăririi bunurilor din Întrucât statul este întotdeauna ilor administrativ-teritoriale se

prin aplicarea unor norme financiare speciale, nefiind ărirea silită.

ribile, atunci ar însemna indirect oricine ar putea dobândi un drept de proprietate asupra lor, ceea ce

este totodată nedezmembrabil.



Obiectul dreptului de proprietate publică

Spre deosebire de proprietatea privată, nu orice bun mobil sau imobil face parte din domeniul public.

Din analiza dispoziţiilor constituţionale şi a celorlalte acte normative în materie rezultă că proprietatea publică este alcătuită din bunurile prevăzute la art. 136 alin. (3) din Constituţie, din cele stabilite în Anexa la Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, dar şi din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege (Florea, 2011, p. 78)

Potrivit criteriului importanţei sociale, domeniul public poate fi de interes naţional, când atributele proprietăţii sunt exercitate de stat, sau de interes local, când proprietatea aparţine comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor.

De asemeni, sun bunuri de uz public, accesibile tuturor persoanelor (parcuri, pieţe, străzi) şi bunuri de interes public care deşi nu pot fi folosite de orice persoană, sunt destinate a fi folosite pentru activităţi ce interesează pe toţi membrii societăţii (şcoli, teatre, muzee, biblioteci).

Art. 136 alin.t 3 din Constituţie, prevede că fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice, bogăţiile de orice natură ale subsolului, căile de comunicaţii, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în interesul public, plajele, marea teritoriale, resursele naturale ale zonei economice ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de lege.

Sarcina de lucru 7 Identificaţi şi rezumaţi în 3-5 fraze diferenţele dintre proprietatea publică şi proprietatea privată.

2.1.5. Modalit ăţile dreptului de proprietate

Noţiuni generale

Deşi dreptul de proprietate se înfăţişează de regulă ca un drept pur şi simplu având un singur titular, există şi situaţii când acesta poate fi afectat de modalităţi sau poate avea mai mulţi titulari.

Vom defini deci modalităţile juridice ale dreptului de proprietate, ca fiind acele ipostaze când mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun sau mase de bunuri ori există anumite situaţii de incertitudine temporară cu privire dreptul de proprietate.

Există aşadar, două categorii de modalităţi juridice şi anume:



1) atunci când dreptul de proprietate se găseşte într-o situaţie juridică de incertitudine temporară, cum este cazul proprietăţii rezolubile şi a celei anulabile; 2) atunci când mai multe persoane au asupra bunului un drept de proprietate, cum este cazul proprietăţii comune în cele două forme, proprietatea comună la cote părţi şi devălmăşia, proprietăţii periodice.

Proprietatea rezolubilă

Proprietatea rezolubilă apare în situaţia când transferul proprietăţii de la o persoană la alta a operat sub o condiţie rezolutorie. Ce este condiţia, de ce rezolutorie?

Ca modalitate a actului juridic civil condiţia este un eveniment viitor şi nesigur ca realizare, de care depinde existenţa (naşterea sau stingerea) actului juridic civil.


„Este afectată de condiţie obligaţia a cărei eficacitate sau desfiinţare depinde de un eveniment viitor şi nesigur”.

Condiţia rezolutorie potrivit articolului 1401 din Codul civil:

„(1) Condiţia este rezolutorie atunci când îndeplinirea ei determină desfiinţarea obligaţiei.

(2) Pănă la proba contrară, condiţia se prezumă a fi rezolutorie ori de câte ori scadenţa obligaţiilor principale precedă momentul la care condiţia s-ar putea îndeplini”.

Este aşadar rezolutorie acea condiţie de a cărei îndeplinire depinde desfiinţarea actului juridic civil (Beleiu, 1992, p. 154). Următoarea clauză constituie spre exemplu o condiţie rezolutorie „Prezenta vânzare se desfiinţează dacă vânzătorului i se naşte un copil în doi ani de la încheierea contractului”.

Revenind la proprietatea rezolubilă, concluzionăm că în cazul în care se îndeplineşte condiţia, dreptul se desfiinţează retroactiv. Dimpotrivă, dacă nu se îndeplineşte condiţia rezolutorie, dobânditorul îşi vede consolidat dreptul său. În aceea ce-l priveşte pe acesta, condiţia ca eveniment viitor şi nesigur are valoarea unei condiţii suspensive, întrucât de împlinirea acesteia este legată naşterea actului juridic (perfectarea actului peste doi ani dacă nu se naşte un copil, de exemplu).


„Condiţia este suspensivă atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaţiei”.

Practic, până în momentul împlinirii condiţiei, proprietatea aparţine în acelaşi timp la două persoane: dobânditorului proprietar sub condiţie rezolutorie şi transmiţătorului sub condiţie suspensivă. Proprietatea rezolubilă poate fi rezultatul voinţei legii sau al voinţei părţilor.

În Codul civil în vigoare, proprietatea rezolubilă nu e reglementată separat (Florea, 2011, p. 153), însă potrivit Art. 1.758 din Codul civil:

„(1) Vânzarea cu opţiune de răscumparare este o vânzare afectată de condiţie rezolutorie prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpara bunul sau dreptul transmis cumpărătorului.

Ioan Apostu P


(2) Opţiunea de răscumparare nu poate fi stipulatDacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani”.

Vânzarea cu oprezolutorie, pur potde proprietate, care îcontractului de vânzaredreptul de a pune p(Florea, 2011, p. 154)

Proprietatea anulabilă

Proprietatea anulabildobândit de o persoanrelativă); de exemplu dolul sau eroarea viciu de consimobstacol, deoarece ea presupune lipsa consimdeficienţă este sancnullum est nullum producit efectum”.

Atunci când proprietatea este dobânditposibile 3 ipoteze:

1) actul translativ anulabil În această situaţsimplu, consolidând în consecin

2) titularul acţiunii în anulare, obproprietate al dobânditorului retroactiv.

3) dreptul la acţde proprietate al dobânditorului.

În toate cele trei ipoteze, starea de incertitudine a dreptului dtemporară, anulabilitatea dreptului fiind posibilpână la împlinirea termenului de prescrip

În ceea ce prive

„(1) Confirmarea unui contract anulabil la dreptul de a invoca nulitatea.

(2) Voinţa de a renunţa trebuie s

Confirmarea contractului anulabil presupune anumite condiCodul civil în art. 1263. Astfel, potrivit textu

- se poate confirma doar contractul ale cîn momentul confirm

- în privinţa persoanei care poate confirma contractual se instituie doucondiţii: aceasta trebuie sfie exercitată violen

- în alin. (3) şi (4) al art. menpersoane care au dreptul pe reprezentan


scumparare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de 5 ani. a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani”.

Vânzarea cu opţiune de răscumpărare reprezintă de fapt o vânzare sub condirezolutorie, pur potestativă depinzând doar de voinţa transmide proprietate, care îşi rezervă dreptul să ia înapoi bunul ce a fcontractului de vânzare-cumpărare şi să restituie preţul, adicdreptul de a pune părţile în situaţia anterioară încheierii contractului în cauz(Florea, 2011, p. 154).

Proprietatea anulabilă este acea modalitate juridică a dreptului de proprietate dobândit de o persoană printr-un act juridic anulabil (lovit de nulitate

ă); de exemplu dolul sau eroarea viciu de consimţământ. Nu eroarea obstacol, deoarece ea presupune lipsa consimţământului, ori aceast

ţă este sancţionată cu nulitatea absolută, potrivit adagiului “guod nullum producit efectum”.

Atunci când proprietatea este dobândită printr-un act juridic anulabil, sunt posibile 3 ipoteze:

1) actul translativ anulabil este confirmat de către titularul acţă situaţie, actul juridic se transformă dintr-un anulabil într

simplu, consolidând în consecinţă dreptul de proprietate al dobânditorului.

ţiunii în anulare, obţine anularea actului, deci înceteazproprietate al dobânditorului retroactiv.

dreptul la acţiune al titularului se prescrie. Ca efect, se consolideazde proprietate al dobânditorului.

În toate cele trei ipoteze, starea de incertitudine a dreptului dă, anulabilitatea dreptului fiind posibilă până la confirmarea lui sau

la împlinirea termenului de prescripţie.

În ceea ce priveşte prima ipoteză, Art. 1262 din Codul civil prevede:

„(1) Confirmarea unui contract anulabil rezultă din voinţa, expresă sau tacitla dreptul de a invoca nulitatea.

a trebuie să fie certă”.

Confirmarea contractului anulabil presupune anumite condiCodul civil în art. 1263. Astfel, potrivit textului de lege citat,

se poate confirma doar contractul ale cărui condiţii de validitate sunt întrunite în momentul confirmării;

a persoanei care poate confirma contractual se instituie douii: aceasta trebuie să cunoască în primul rând cauza de nulitate

ă violenţă în acest sens.

i (4) al art. menţionat se instituie o regulă specialpersoane care au dreptul şi obligaţia de a încuviinţa actele minorilor precum pe reprezentanţii instanţei de tutelă, condiţie potrivit că


pentru un termen mai mare de 5 ani.

de fapt o vânzare sub condiţie a transmiţătorului dreptului

ia înapoi bunul ce a făcut obiectul , adică îşi rezervă

încheierii contractului în cauză

ă a dreptului de proprietate anulabil (lovit de nulitate

ţământ. Nu eroarea ţământului, ori această

, potrivit adagiului “guod

un act juridic anulabil, sunt

tre titularul acţiunii în anulare. un anulabil într-unul pur şi

dreptul de proprietate al dobânditorului.

ui, deci încetează dreptul de

iune al titularului se prescrie. Ca efect, se consolidează dreptul

În toate cele trei ipoteze, starea de incertitudine a dreptului de proprietate este ă la confirmarea lui sau

Art. 1262 din Codul civil prevede:

sau tacită, de a renunţa

Confirmarea contractului anulabil presupune anumite condiţii prevăzute de lui de lege citat,

ii de validitate sunt întrunite

a persoanei care poate confirma contractual se instituie două cauza de nulitate şi să nu

ă specială pentru acele a actele minorilor precum şi

ie potrivit căreia aceştia pot



confirma un contract dacă de încuviinţarea lor depindea încheierea valabilă a acestuia.

- iar în alin. (5) se prevede posibilitatea confirmării implicite prin executarea obligaţiei în mod voluntar la data la care contractul putea fi valabil confirmat, iar cel interesat poate solicita confirmarea prin intermediul unei notificări în termen de şase luni de la notificare.

Proprietatea comună

Codul civil intrat în vigoare la 1 octombrie 2011 în art. 631 şi art. 632 reglementează noţiunea şi formele proprietăţii comune după cum urmează:

Art. 631: „Dispoziţiile prezentului capitol se aplică ori de câte ori, în temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de proprietate privată are 2 sau mai mulţi titulari”.

Art. 632: „(1) Formele proprietăţii comune sunt următoarele:

a) proprietatea pe cote-părţi (coproprietatea);

b) proprietatea în devălmăşie (devălmăşia).

(2) Coproprietatea poate fi obişnuită sau forţată.

(3) Coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar”.

Proprietatea comună este cea mai importantă şi frecventă modalitate a dreptului de proprietate. Caracteristic proprietăţii comune este faptul că toate prerogativele dreptului aparţin împreună şi concomitent mai multor titulari.

Proprietatea comună este susceptibilă de a fi exercitată pe cote părţi sau în devălmăşie.

Deosebirea dintre proprietatea comună pe cote părţi şi proprietatea comună în devălmăşie, constă în aceea că în primul caz fiecare dintre titulari are determinată câte o fracţiune ideală din drept, pe când în cazul devălmăşiei stăpânirea comună nu este dublată de determinarea cotei.

A) Dreptul de proprietate comună pe cote părţi

1) Definiţie, noţiuni generale

Cunoscut şi sub denumirea de coproprietate, proprietatea comună pe cote părţi se caracterizează prin aceea că acelaşi bun, nefracţionat în materialitatea sa aparţine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre aceştia având numai o cotă parte ideală din dreptul de proprietate.

Altfel spus, dreptul fiecăruia se referă la întregul bun şi se întâlneşte cu dreptul celorlalţi în fiecare dintre cele mai mici particule ce alcătuiesc bunul în materialitatea sa.

Titularii dreptului de proprietate comună pe cote părţi cunosc întinderea dreptului lor asupra bunului comun, dar ei nu cunosc partea materială din bunul comun ce corespunde întinderii dreptului lor. De exemplu, două persoane au în proprietate comună un imobil format din teren şi casă de locuit. Întinderea dreptului fiecăruia este determinată printr-o fracţie (2/3, 3/5 etc.) sau printr-un



procent (25%, 50%), fără însă ca vreunul să cunoască exact parte din teren, sau din casa de locuit corespunde dreptului său.

Din cele expuse, rezultă că două idei sunt diriguitoare pentru configurarea noţiunii de proprietate comună pe cote părţi, şi anume:

a) nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei fracţiuni şi fiecare parte ar aparţine în exclusivitate unui proprietar dreptul de proprietate ar fi exclusiv. b) fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv numai al cotei părţi ideale, abstracte din dreptul de proprietate. Dreptul este fracţionat, nu însă şi bunul în materialitatea sa.

La rândul său proprietatea comună pe cote poate fi privită în două forme şi anume proprietatea comună pe cote părţi obişnuită şi indiviziunea. În vreme ce proprietatea comună pe cote părţi are ca obiect un bun individual, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri.

Dacă proprietatea comună pe cote părţi este o modalitate a dreptului de proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.

Codul civil în art. 633 statuează o prezumţie relativă a coproprietăţii, articolul menţionat dispunând că:

„Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba contrară”.

Cât priveşte întinderea cotelor părţi, art. 634 din Codul civil prevede:

„(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară.

(2) Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri”.

Din punct de vedere al duratei, coproprietatea poate fi de două feluri şi anume:

I) – proprietatea comună pe cote părţi obişnuită sau temporară, care poate înceta prin efectul împărţelii sau partajului bunului; II) – proprietatea comună pe cote părţi forţată sau perpetuă ce nu poate să înceteze nefiind posibilă împărţeala.

Le urmărim în detaliu:

I) Proprietatea comună pe cote păr ţi obişnuită sau temporară

De regulă, proprietatea comună pe cote părţi are un caracter temporar, ea născându-se ca o consecinţă a moştenirii când în urma defunctului rămân mai mulţi succesori.

Două principii caracterizează proprietatea comună pe cote părţi obişnuită şi anume:

a) copărtaşul nu are un drept exclusiv asupra unei părţi determinate din bun în materialitatea sa; b) fiecare copărtaş are un drept exclusiv numai asupra unei cote părţi ideale din drept (art. 634 alin. (1) din Codul civil).

La rândul său, fiecare din aceste principii generează drepturile care revin fiecărui copărtaş şi anume:



Din primul principiu enunţat, rezultă consecinţa că nici unul dintre copărtaşi nu poate înfăptui acte cu privire la bun în întregul său fără acordul celorlalţi. Această consecinţă poartă numele de regula unanimităţii .

Acest principiu al unanimităţii este prevăzut de art 639 din Codul civil care dispune:

„Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească”.

La ce fel de acte se referă însă această regulă:

- Actele materiale, care privesc folosinţa bunului, sunt permise copărtaşilor, cu condiţia de a nu schimba destinaţia bunului. Cât priveşte fructele, acestea se cuvin coproprietarilor proporţional cu cota fiecăruia. Astfel, potrivit art. 640 din Codul civil,

„Fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la bunul comun fără acordul celorlalţi coproprietari”.

- În materia actelor juridice, trebuie făcută distincţia între actele de dispoziţiune şi cele de administrare. În ceea ce priveşte actele de administrare se aplică prevederile art. 641 alin. (1) din Codul civil potrivit cărora:

„(1) Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi”.

- Nici unul dintre copărtaşi nu poate face fără acordul celorlalţi acte de dispoziţie, cu privire la întregul bun.

Acest lucru reiese din dispoziţiile art. 640 alin. (4) din Codul civil potrivit cărora:

„(4) Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie”.

Dacă totuşi a fost făcut un asemenea act, valabilitatea lui depinde de rezultatul împărţelii: dacă bunul sau partea materială vor intra în patrimoniul dispunătorului, actul de dispoziţie va fi retroactiv valabil. În caz contrar, tot retroactiv, acesta va fi desfiinţat.

Deşi regula unanimităţii urmăreşte şi actele de administrare a bunului, în practica judiciară s-a admis punctul de vedere că actele de conservare a bunului pot fi făcute de un singur copărtaş, fără a fi necesar acordul celorlalţi.

Un element de noutate introdus de Codul civil în vigoare reiese din prevederile art. 643 alin. (1) potrivit cărora:

„(1) Fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare”.

Din cel de al doilea principiu, decurge consecinţa că fiecare copărtaş poate să dispună liber şi neîngrădit de cota sa ideală de drept. Aceasta nu schimbă



natura juridică a bunului, întrucât operează doar o subrogaţie personală, referitoare la înlocuirea unui copărtaş cu un altul.

Situaţia s-ar schimba doar în ipoteza când înstrăinarea s-ar face tot către un coproprietar, care în felul acesta ar dobândi proprietatea exclusivă şi integrală asupra bunului. Încetarea coproprietăţii temporare, are loc de regulă prin împărţeala, cunoscută şi sub denumirea de partaj.

În felul acesta se pune capăt stării de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun pe cote părţi sunt împărţite între copărtaşi, fiecare dintre ei devenind proprietarii unui bun dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii, în cazul în care bunul poate fi împărţit în natură. În caz contrar, bunul se atribuie în întregime unuia dintre copartajanţi cu obligarea sa la plata către ceilalţi a echivalentului valoric al cotei lor. Dacă nici unul nu doreşte să preia bunul, acesta va fi vândut la licitaţie, echivalentul valoric fiind împărţit potrivit cotelor lor, copărtaşilor.

Articolul 669 din Codul civil stabileşte regula că dreptul de a cere încetarea indiviziunii este imprescriptibil. Regulile referitoare la indiviziune, sunt aplicabile însă şi în materia coproprietăţii. Potrivit art. menţionat:

„Încetarea coproprietatii prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească”.

În aceeaşi măsură este aplicabilă şi dispoziţia din art. 1143 Cod civil, potrivit căreia nimeni nu poate fi silit a rămâne în indiviziune.

În fine, încetarea coproprietăţii poate avea loc şi în situaţia când unul dintre copărtaşi devine titular al tuturor cotelor părţi, prin succesiune, cumpărare, donaţie etc.

II) Proprietatea comună pe cote păr ţi, for ţată şi perpetuă

Noţiuni generale

Regula este că, coproprietatea e temporară, dar în mod excepţional, ea poate avea un caracter perpetuu, deci forţat.

Coproprietatea este forţată, deoarece se menţine indiferent de voinţă coproprietarilor, şi perpetuă întrucât nu poate înceta pe calea obişnuită a împărţelii.

Bunurile care alcătuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesorii altor bunuri principale, a căror soartă juridică o urmează potrivit principiului „accesorium sequitur principale”.

Cazuri de coproprietate forţată

Potrivit art. 646 din Codul civil există coproprietate forţată în următoarele cazuri:

1) părţile comune ale unei clădiri, despărţiturile comune, bunuri ce fac obiectul proprietăţii periodice, amintirile de familie; 2) bunurile comune, necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine situate pe linia de hotar a acestora, care sunt folosite în comun;



3) – bunurile comune utilizate de mai multe fonduri, cum ar fi o centrală termică sau un drum într-un cartier de locuinţe ori alte bunuri asemenea; 4) – alte bunuri comune prevăzute de lege. Potrivit art. 647 din Codul Civil:

„(1) Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari.

(2) Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal.

(3) Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal”.

Rezultă aşadar că o primă regulă instituuită prin Codul civil cu privire la la coproprietatea forţată este aceea de a folosi bunul conform destinaţiei sale şi de a permite folosirea bunului şi de către ceilalţi coproprietari.

O altă regulă este aceea a care se referă la coproprietarii bunurilor comune cu caracter accesoriu prin care se instituie posibilitatea înstrăinării cotei-părţi din acestea numai împreună şi concomitent cu bunul principal.

În ceea ce priveşte părţile comune ale unei clădiri cu mai multe etaje sau apartamente, titularii unui drept de coproprietate se bucură de următoarele drepturi specifice: - dreptul de folosinţă, stabilindu-se prin acord de asociere conţinutul acestuia. Potrivit art. 653 din Codul civil:

„Fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile acordului de asociere, atât spaţiul care constituie bunul principal, cât şi părţile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii. În lipsa acordului de asociere, dispoziţiile art. 647 rămân aplicabile”.

- dreptul de a fi despăgubit în situaţia în care i s-au pricinuit pagube cu ocazia efectuării lucrărilor de conservare şi întreţinere a clădirii şi a părţilor comune;

- dreptul de a solicita scoaterea la licitaţie a terenului şi materialelor de construcţie rezultate de pe urma distrugerii întregii clădiri sau a unei părţi ce i-ar scădea valoarea cu mai mult de jumătate, drept ce poate fi modificat şi la care se poate chiar renunţa de comun acord (art. 657 alin. (1) din Codul civil);

- potrivit art. 657 alin. (2) din Codul civil, dacă unul sau mai mulţi „coproprietari refuză sau nu pot participa la refacere, ei sunt obligaţi să cedeze celorlalţi coproprietari cotele lor părţi din dreptul de proprietate”.

- dreptul de a solicita şi obţine atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilor comune în condiţiile legii (art. 650 din Codul civil);

- dreptul de a vota cu privire la chestiunile care privesc bunul deţinut în coproprietate forţată, în termenii stabiliţi prin lege sau pe cale convenţională, atunci când încheierea unor acorduri derogatoare de la litera legii este permisă.



Obligaţiile specifice ale titularilor unui drept de coproprietate asupra părţilor comune ale unei clădiri cu mai multe etaje sau apartamente sunt mult mai numeroase (Florea, 2011, p. 142) şi se referă la: - obligaţia de a respecta termenii acordului de asociere, iar în absenţa unui astfel de act, prevederile legale aplicabile (art. 647 alin. (1) din Codul civil);

- obligaţia de a nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari (art. 647 alin. (1) din Codul civil);

- obligaţia de a nu schimba destinaţia părţilor comune ale clădirii;

- obligaţia de a acoperi cheltuielile cu întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune ale clădirii proporţional cu cota-parte pe care o deţine;

- obligaţia de a acoperi cheltuielile cu întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune ale clădirii ce i-au fost atribuite în folosinţă exclusivă;

- obligaţia de a întreţine spaţiul principal de o asemenea manieră încât să păstreze clădirea în stare bună;

- obligaţia de a permite accesul în interiorul bunului principal în vederea efectuării de lucrări de întreţinere şi conservare a clădirii şi părţilor comune;

- obligaţia de a suporta cheltuielile lucrărilor de întreţinere şi conservare a clădirii şi părţilor comune dacă acestea au fost efectuate în interesul său (art. 656 Cod civil);

- obligaţia contribuirii la refacerea clădirii proporţional cu cota- parte deţinută (art. 657 Cod civil);

- obligaţia de a respecta prevederile convenţiilor încheiate cu ceilalţi coproprietari, în măsura în care acestea nu contravin reglementărilor în vigoare.

2) Coproprietatea forţată asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine. Servesc pentru folosirea a două imobile vecine, drumurile, potecile, fântânile sau izvoarele, în măsura în care se găsesc chiar pe linia de hotar dintre cele două proprietăţi. Dimpotrivă, dacă acestea s-ar afla pe unul dintre fondurile învecinate şi ar servi pentru utilizarea celuilalt, situaţia juridică nu mai este coproprietatea ci servitutea.

3) Coproprietatea despărţiturilor comune

Expresia „despărţituri comune” desemnează zidul, şanţul sau gardul care separă două proprietăţi învecinate, şi cu privire la care operează prezumţia de coproprietate. Asupra acestora, cei doi proprietari au un drept egal, coproprietatea lor fiind forţată şi perpetuă, accesorie dreptului de proprietate asupra imobilelor învecinate.

a) Zidul despărţitor, este potrivit art. 660 alin. (1) din Codul civil

„(1) Zidul, şanţul, precum şi orice altă despărţitură între două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condiţiile legii”.



Dimpotrivă, potrivit art. 661 alin. (1) din Codul civil se instituite prezumţia că zidul ar aparţine exclusiv proprietarului dinspre care există planul înclinat:

„(1) Există semn de necomunitate a zidului atunci când culmea acestuia este dreaptă şi perpendiculară spre un fond şi înclinată spre celalalt fond. Zidul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului”.

Caracterul forţat al coproprietăţii rezultă şi din dispoziţiile art. 663 Cod civil, potrivit căruia orice vecin poate să facă zidul comun în tot sau în parte, plătind celuilalt jumătate din valoarea sa sau a părţii ce vrea să o facă comună.

Fiecare dintre coproprietari are dreptul să folosească zidul, fără însă a-l prejudicia pe celălalt. El poate spre exemplu să construiască în contra zidului comun cu acordul vecinului sal să îl înalţe ori să deschidă ferestre. Ambii coproprietari însă sunt obligaţi la repararea şi întreţinerea zidului comun.

b) Şanţul comun

Potrivit art. 660 alin. (1) din Cod civil „toate şanţurile între două proprietăţi sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condiţiile legii”. Printre semnele de necomunitate, art. 661 alin. (2) şi alin. (3) prevăd că:

„(2) Există semn de necomunitate a şantului atunci când pământul este aruncat ori înălţat exclusiv pe o parte a şantului. Şanţul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului pe care este aruncat pământul.

(3) Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac să se prezume că zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari”.

Proprietatea periodică

Codul civil în Capitolul V din Titlul II reglementează proprietatea periodică. Potrivit reglementărilor în vigoare, proprietatea periodică este acea modalitate a dreptului de proprietate caracterizată prin aceea că doi sau mai mulţi titulari ai unor cote egale sau inegale, exercită atributele corespunzătoare dreptului de proprietate o perioadă de timp dintr-un an convenită sau proporţională cu cota parte deţinută (Florea, 2011, p. 148).

Potrivit prevederilor art. 688 din Codul civil, proprietatea periodică poate lua naştere doar prin act juridic fiind exclusă posibilitatea naşterii în temeiul legii.

În ceea ce priveşte actele pe care le poate face fiecare coproprietar, art. 689 din Codul civil prevede că fiecare proprietar poate încheia acte de închiriere, ipotecare, donaţie sau orice act de dispoziţie însă în limita intervalului de timp care îi revine şi are obligaţia de a preda bunul următorului coproprietar.

Tot în categoria obligaţiilor fiecărui coproprietar se încadrează şi executarea actelor de conservară în aşa manieră încât să se evite împiedicarea sau îngreunarea exercitării drepturilor de către ceilalţi coproprietari (art. 690 alin. (1) din Codul civil).



Potrivit alin. (2) al art. menţionat, „Actele prin care se consumă în tot sau în parte substanţa bunului pot fi făcute numai cu acordul celorlalţi coproprietari”.

În situaţia în care unul dintre coproprietari îşi nesocoteşte obligaţiile specifice poate fi obligat să plătească despăgubiri corespunzătoare pagubei produse câtă vreme cât paguba nu este una de amploare, caz în care se poate solicita excluderea coproprietarului respectiv, potrivit art. 691 alin. (2) – (5) din Codul civil.

Potrivit dispoziţiilor art. 692:

„Proprietatea periodică încetează prin radiere din cartea funciară în temeiul dobândirii de către o singură persoana a tuturor cotelor-părţi din dreptul de proprietate periodică, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege”.

Sarcina de lucru 8 Identificaţi şi argumentaţi principiile ce caracterizează proprietatea comună pe cote părţi obişnuită (maximum 15 rânduri).

Dreptul de proprietate comună în devălmăşie

Noţiuni generale

Dreptul de proprietate în devălmăşie, constituie a doua ipostază în care se înfăţişează dreptul de proprietate comună. Caracteristic proprietăţii devălmaşe, spre deosebire de proprietatea comună pe cote părţi, este faptul că la devălmăşie titularii nu au precizată o cotă parte din drept, acesta aparţinându-le tuturor, împreună şi nefracţionat.

Cel mai frecvent caz de proprietate comună în devălmâşie este cel al bunurilor dobândite de către oricare dintre soţi în timpul căsătoriei, în cazul adoptării regimului comunităţii legale ca regim matrimonial, căci potrivit art. 312 din Codul civil „(1) Viitorii so ţi pot alege ca regim matrimonial: comunitatea legală, separaţia de bunuri sau comunitatea convenţională”.

Izvorul acestei devălmăşeli îl constituie faptul dobândirii de către oricare soţi a unui bun în timpul căsătoriei.

Cu privire la administrarea, folosinţa şi dispoziţia asupra acestor bunuri, ele se realizează de soţi de comun acord. Cu toate acestea, legea instituie prezumţia mandatului reciproc al soţilor în ceea ce priveşte administrarea, folosinţa şi dispoziţia cu privire la bunurile comune.

Încetarea proprietăţii comune în devălmăşie poate interveni prin efectul legii ori prin partaj.



Sarcina de lucru 9 Enumeră şi descrie deosebirile dintre proprietatea comună pe cote părţi şi proprietatea comună în devălmăşie.

2.2. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

Noţiuni generale

Ca drept complet, proprietatea însumează atributele deja cunoscute, posesia, folosinţa şi dispoziţia care aparţin de cele mai multe ori, unui singur titular. Sunt însă situaţii când atributele proprietăţii aparţin separat şi concomitent mai multor titulari, formându-se astfel drepturi reale distincte.

Aceste drepturi reale rezultate din exerciţiul separat al atributelor dreptului de proprietate poartă denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Dezmembrămintele nu desfiinţează dreptul de proprietate, ci îi limitează atributele în dauna proprietarului. Astfel, în vreme ce dreptul de dispoziţie aparţine nudului proprietar spre exemplu, posesia şi folosinţa pot aparţine altei ori altor persoane, fără a dispare proprietatea.

Totodată, se impune sublinierea că dezmembrările sunt compatibile numai dreptului de proprietate privată nu şi cu dreptul de proprietate publică. Această egalitate privind proprietatea privată porneşte din interpretarea dispoziţiilor art. 44 alin. 2 din Constituţie, potrivit cărora „Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular”. Pornind aşadar de pe poziţie de egalitate juridică, indiferent de titular dezmembrămintele dreptului de proprietate vor putea fi constituite şi dobândite doar în domeniul proprietăţii private.

În dreptul românesc actual, sunt cunoscute următoarele dezmembrăminte:

1) dreptul de uzufruct; 2) dreptul de uz; 3) dreptul de abitaţie; 4) dreptul de servitute; 5) dreptul de superficie.

2.2.1. Dreptul de uzufruct

Definiţie, caractere juridice

Definind uzufructul, art. 703 Cod civil precizează că, el „este dreptul de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa” .

Dintre toate dezmembrămintele dreptului de proprietate, dreptul de uzufruct este cel mai larg, întrucât îi conferă titularului două dintre cele trei atribuite ale



proprietăţii: posesia şi folosinţa. Din definiţia dată de text, rezultă direct sau implicit următoarele caractere juridice ale dreptului de uzufruct.

1) Dreptul de uzufruct este un drept real (jus in re) constând în exerciţiul de către titular a posesiei şi folosinţei. Uzufructul nu se confundă cu locaţiunea, care-i conferă chiriaşului sau arendaşului doar un drept personal de creanţă (Alexandresco, 1909, p. 398).

2. Dreptul de uzufruct este un drept real temporar şi esenţialmente vremelnic, care conferă uzufructuarului puterea de a exercita asupra lucrului altuia unele atribute ale proprietăţii şi anume acelea cuprinse în „us utendi” şi “jus fruendi”. Proprietatea este vremelnic golită, nudă, dar rămâne proprietarului care pe durata uzufructului este şi el vremelnic lipsit de exerciţiul facultăţii posesiei şi folosinţei bunului (Cantacuzino, 1921, p. 160).

Uzufructul este vremelnic de altfel prin însuşi esenţa ca: atunci când titularul său este o persoană fizică el se stinge cel mai târziu la moartea sa. Dacă titular al uzufructului este o persoană juridică a cărei durată nu este determinată, uzufructul nu poate fi constituit pe o durată mai mare de 30 de ani.

2) Uzufructul este un drept mobiliar sau imobiliar după cum are ca obiect bunuri mobile sau imobile. 3. Uzufruct este un drept cu caracter accesibil.Potrivit art. 714 din Codul civil, „ (1) În absenţa unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane fără acordul nudului proprietar, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile”.

Obiectul dreptului de uzufruct

Potrivit art. 706 Cod civil, „Pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori necorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea”.

Potrivit dispoziţiilor art. 737-745 din Codul civil uzufructul se poate constitui şi asupra creanţelor, rentei viagere, asupra acţiunilor şi părţilor sociale corespunzătoare capitalului unei societăţi comerciale, asupra unei universalităţi juridice, precum şi asupra fondului de comerţ ca universalitate de fapt (Florea, 2011, p. 197).

Art. 712 din Codul civil prevede:

„Dacă uzufructul cuprinde, printre altele, şi bunuri consumptibile, cum ar fi bani, grâne, băuturi, uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele, însă cu obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii uzufructului”.

Constituirea dreptului de uzufruct

Dispoziţiile art. 704 din Codul civil precizează că:

(1) Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile.

(2) Uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente”.



Rezultă aşadar că uzufructul se poate constitui prin: act juridic, uzucapiune şi alte moduri prevăzute de lege.

Referitor la prevederile alineatului (2) al textului menţionat se impune precizarea că acestea trebuie coroborate cu dispoziţiile art. 36 din Codul civil, conform cărora drepturile copilului sunt recunoscute de la concepţiune, însă numai dacă el se naşte viu.

Drepturile şi obligaţiile uzufructului

A) Drepturile uzufructuarului

1) Dreptul de a intra în folosinţa bunurilor, în virtutea căruia uzufructul are la îndemână o acţiune reală, echivalentă acţiunii în revendicare în materia proprietăţii, şi anume acţiunea confesorie. Dacă uzufructul a fost creat printr-o convenţie, uzufructuarul are la dispoziţiune şi o acţiune personală, de către cealaltă parte contractantă.

Dacă însă el este constituit prin testament, obligaţia de predare a bunului revine moştenitorilor. Împotriva acestora, uzufructuarul are la îndemână tot o acţiune personală, întemeiată pe un drept de creanţă.

2) Dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele. Dreptul de a folosi lucrul implică posibilitatea ca uzufructuarul să se servească de el pentru satisfacerea nevoilor sale. Uzufructuarul trebuie să exercite posesia în aceleaşi condiţii ca şi proprietarul.

Dreptul de a culege fructele însă impune distincţia între fructele naturale, civile şi industriale. Fructele naturale şi industriale sunt dobândite de uzufructuar pe măsura perceperii lor. În măsura în care la momentul deschiderii uzufructului acestea nu sunt culese ele se cuvin uzufructuarului, după cum dacă la momentul încetării lui nu au fost culese ele se cuvin proprietarului. Fructele civile, se dobândesc zi cu zi şi se cuvin uzufructuarului proporţional cu durata uzufructului.

3) Dreptul de dispoziţie al uzufructuarului, se referă atât la posibilitatea acestuia de a ceda uzufructul (art. 714 Cod civil), cât şi la posibilitatea de a ceda beneficiul dreptului său de uzufruct, numit emolument (art. 715 din Codul civil).

4) Dreptul de a pretinde despăgubiri pentru lucrările necesare efectuate imobilului;

5) Dreptul de a cere o indemnizaţie echitabilă pentru lucrările necesare adăugate şi pentru celelalte lucrări adăugate, sau pentru îmbunătăţirile făcute cu încuviinţarea proprietarului, dacă prin acestea s-a sporit valoarea bunului.

6) Dreptul de a întrebuinţa arborii căzuţi accidental şi să taie arborii trebuincioşi, cu îndatorirea ca această trebuinţă să fie constatată în prezenţa nudului proprietar (Florea, 2011, p. 201).

Obligaţiile uzufructuarului

Obligaţiile uzufructuarului, pot fi analizate în două secvenţe: înainte şi în timpul exercitării uzufructului.



1) Înainte de intrarea în folosinţă, uzufructuarul are două obligaţii şi anume:

a) Obligaţia de a inventaria bunurile mobile şi de a constata starea imobilelor. Potrivit art. 724- Cod civil,

„ În exercitarea dreptului său, uzufructuarul este ţinut să respecte destinaţia dată bunurilor de nudul proprietar, cu excepţia cazului în care se asigură o creştere a valorii bunului sau cel puţin nu se prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului.”

b)Obligaţia uzufructuarului de a depune garanţie pentru îndeplinirea obligaţiilor sale (art. 726-727 Cod civil).

2) În timpul exercitării dreptului său, uzufructuarul are următoarele patru obligaţii:

a) să se folosească de lucru ca un bun proprietar aşa cum precizează articolul 713 alin. (1) din Codul civil, şi să conserve substanţa bunului (art. 703 din Codul civil); b) obligaţia de a plăti sarcinile şi cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosinţa bunului şi de a plăti primele de asigurare, dacă bunul este asigurat (art. 733 Cod civil); c) obligaţia de a plăti datoriile aferente masei patrimoniale sau părţii din masa patrimonială dată în uzufruct (art. 743 Cod civil); d) obligaţia de restituire a bunului care a constituit obiectul uzufructului (în momentul stingerii dreptului de uzufruct); e) obligaţia de a plăti despăgubiri în cazul pieirii sau deteriorării bunului din vina sa; f) obligaţii în legătură cu lucrările şi îmbunătăţirile efectuate de către uzufructuar fără acordul nudului proprietar (art. 716 alin.2 Cod civil)

Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar

A) Nudul proprietar, are următoarele drepturi:

- dreptul de a poseda bunul, respectând însă atributele ce aparţin uzufructului. - dreptul de a dispune de bun; - dreptul de protecţie juridică a nudei proprietăţi; - dreptul de a cere încetarea uzufructului în caz de abuz de folosinţă ori de nerespectare a modului normal de folosinţă. - o serie de drepturi de creanţă corelative obligaţiilor uzufructuarului izvorâte din conţinutul raprturilor juridice obligaţionale.

B) Nudul proprietar are faţă de uzufructuar următoarele obligaţii:

a) obligaţia de a efectua reparaţiile mari (art. 729 alin. 2 Cod civil); b) obligaţia de a se abţine de la orice acţiune prin care l-ar stânjeni pe uzufructuar în exerciţiul drepturilor sale.

Stingerea uzufructului

Uzufructul se stinge în modalităţile prevăzute de articolele 746-748 Cod civil. Aceste modalităţi sunt următoarele:

a) prin moartea uzufructuarului ori după caz la încetarea personalităţii juridice; b) ajungerea la termen;

Ioan Apostu P


c) prin consolidareproprietăţi.

d) renunţarea la uzufruct

e) prin neuz, dacăuzufruct sau dupăf) prin pierirea totalg) datorită abuzului de folosin

Abuzul de folosinneglijenţei uzufructului. Încetarea uzufructului se pronuncererea nudului proprietar.

În practică s-a stabilit de exemplu cimobilului ce formeazacţioneze pentru a fi obligat sşi stingerea uzufructului. Prin aceastuzufructului prin abuzul de folosin


prin consolidare, adică prin dobândirea de către uzufructuar

area la uzufruct

, dacă uzufructuarul nu-şi exercită – timp de 1sau după caz timp de 2 ani în cazul unei creanţe

prin pierirea totală a lucrului. ă abuzului de folosinţă.

Abuzul de folosinţă presupune degradarea sau deteriorarea bunului datoritţei uzufructului. Încetarea uzufructului se pronunţă

cererea nudului proprietar.

a stabilit de exemplu că în cazul degradării de căimobilului ce formează obiectul uzufructului, nudul proprietar are dreptul s

ioneze pentru a fi obligat să readucă imobilul în stare de folosini stingerea uzufructului. Prin această soluţie, a fost vădit nuan

uzufructului prin abuzul de folosinţă.


ătre uzufructuar şi a nudei

10 de ani dreptul de

degradarea sau deteriorarea bunului datorită ei uzufructului. Încetarea uzufructului se pronunţă de instanţă la

ării de către uzufructuar a iectul uzufructului, nudul proprietar are dreptul să-l

imobilul în stare de folosinţă fără a cere ădit nuanţată stingerea



2.2.2. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

Noţiuni generale

Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt varietăţi ale uzufructului. În ambele ipostaze, titularul dobândeşte dreptul de a folosi lucrul şi de a-i culege fructele numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale. Deosebirea dintre uz şi abitaţie derivă din obiectul lor: atunci când obiectul îl constituie o casă de locuit, suntem în situaţia juridică a unui drept de abitaţie. Dreptul de uz şi cel de abitaţie sunt reglementate în art. 749-754 şi art. 973 din Codul civil. Fiind manifestări speciale ale dreptului de uzufruct, dreptul de uz şi dreptul de abitsaţie sunt supuse dispoziţiilor referitoare la uzufruct, în ceea ce priveşte constituirea, exercitarea şi stingerea lor (art. 764 din Codul civil).

Dreptul de uz – este un drept real în virtutea căruia titularul său se poate folosi de lucru şi-i poate culege fructele numai pentru nevoile lui şi ale familie sale.

Din definiţie, rezultă că uzul are un caracter strict personal neputând fi ceda, iar bunul care face obiectul uzului nu poate fi închiriat sau după caz, arendat.

Dreptul de abitaţie – este un drept de uz având ca obiect o casă de locuit. Dreptul de abitaţie este un drept incesibil, iar închirierea locuinţei ce face obiectul abitaţiei este interzisă.

Prin efectul articolului 973 din Codul civil este recunoscut un drept special de abitaţie asupra casei în care a locuit până la data deschiderii moştenirii în favoarea soţului supravieţuitor care nu are niciun drept real de a folosi o altă locuinţă corespunzătoare nevoilor sale.

Pentru a fi recunoscut dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor se impune îndeplinirea unor condiţii:

a) casa de locuit să facă parte din moştenire; b) soţul supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie; c) dreptul de abitaţie este recunoscut până la data partajului succesoral, dar nu mai devreme de un an de la data deschiderii moştenirii; d) dreptul de abitaţie încetează dacă soţul supravieţuitor se recăsătoreşte înainte de partaj;

e) soţul suopravieţuitor să vină la moştenire în concurs cu alţi moştenitori.

2.2.3. Dreptul de servitute

Definiţie, caractere

Potrivit definiţiei date de articolul 755 alin. (1) din Codul civil, servitutea este „Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar”.

Rezultă din definiţie că şase sunt caracteristicile servituţii şi anume:

1) Servitutea este un “jus in re aliena”, adică un drept asupra lucrului altuia constând într-un dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Ioan Apostu P


2) Servitutea implicproprietari diferiţnumeşte fond dominantservituţii poartă3) Servitutea este un drept în exclusivitate materia mobilelor. Susceptibile de dezmembrimobilele prin natura lor, nu aplică. 4) Servitutea este fi înstrăinată decât împreunaccesoriu este. 5) Dreptul de servitute cât timp vor dura imobilele, afar6) Servitutea aparţine în coproprietate mai multor titulari, servitutea nu se poate stabili asupra sau în favoarea acelui bun decât prin titularilor. Altfel spus, servitutea se datoreazîntregului fond dominant.

De la regula indivizibilitinstituie o excep

„(3) Cu toate acestea, dacă servitutea este exercitatuneia dintre părţile despărţite din fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una din părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte

Clasificarea servituţilor

Potrivit reglementde mai multe clasific

1. Din perspectiva manifestneaparente. Sunt aparente serprecum uşile, ferestrele sau apeductele

Dimpotrivă, sunt neaparente serviturecunoaştere, cum este interdicalin. 3 din Codul civil).

2. În funcţie de modul de exercitare, servitunecontinue, dupănecesară fapta actualpentru a fi exercitate. Sunt servituservitutea de a nu construi (articolul 761 alin. (2) din Cod civil).


„Servituţile necontinue sunt acelea pentcum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport”.

3. După modul în care titularii fondului pot sexercitarea anumitor prerogative ale aservit, servitufondului dominant saservit, aşa cum sunt servitutea de trecere sau de a lua apce impun proprietarului fondului aservit anumite restric


Servitutea implică existenţa a două bunuri imobile care aparproprietari diferiţi. Imobilul în favoarea căruia se constituie servitutea se

fond dominant, în vreme ce imobilul asupra căruia existţii poartă numele de fond aservit.

Servitutea este un drept în exclusivitate imobiliar, fiind de neconceput în materia mobilelor. Susceptibile de dezmembrământul servituimobilele prin natura lor, nu şi cele prin destinaţie sau prin obiectul la care se

ea este un accesoriu al fondului. În consecinţă, servitutea nu poate ă ă decât împreună cu dreptul de proprietate asupra fondului al c

Dreptul de servitute este perpetuu, ceea ce înseamnă că servitutea va exista

dura imobilele, afară dacă părţile nu au stabilit altfel.Servitutea este indivizibilă, caracter ce presupune că atunci când un bun ine în coproprietate mai multor titulari, servitutea nu se poate stabili

asupra sau în favoarea acelui bun decât prin consimţământul unanim al titularilor. Altfel spus, servitutea se datorează de întregul fond aservit întregului fond dominant.

De la regula indivizibilităţii servituţii, în art. 769 alin. (3) din Codul civil se instituie o excepţie, în sensul că:

ă servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă ţite din fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una din

ite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge”.

Potrivit reglementărilor din sistemul Codului civil, servituţile sunt susceptibile de mai multe clasificări.

Din perspectiva manifestării lor externe distingem servitu. Sunt aparente servituţile care se recunosc dupăşile, ferestrele sau apeductele (art. 760 alin. (2) din Codul civil).

ă, sunt neaparente servituţile care nu au un semn exterior de ştere, cum este interdicţia de a zidi până la o anumită

alin. 3 din Codul civil).

ie de modul de exercitare, servituţile pot fi: servitu, după cum exerciţiul lor este sau poate fi continuu f

ă fapta actuală a omului, ori, din contra, este necesarpentru a fi exercitate. Sunt servituţi continue, servituţile de trecere ori servitutea de a nu construi (articolul 761 alin. (2) din Cod civil).


ile necontinue sunt acelea pentru a căror existenţă este necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport”.

ă modul în care titularii fondului pot să exercite sau săexercitarea anumitor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, servituţile sunt: servituţi pozitive, care îndreptăţesc pe proprietarul fondului dominant să facă în mod nemijlocit, acte de folosin

şa cum sunt servitutea de trecere sau de a lua apă;ce impun proprietarului fondului aservit anumite restricţii sau impedimente


bunuri imobile care aparţin la doi ruia se constituie servitutea se

, în vreme ce imobilul asupra căruia există sarcina

, fiind de neconceput în mântul servituţii sunt numai ie sau prin obiectul la care se

ţă, servitutea nu poate cu dreptul de proprietate asupra fondului al cărui

ă că servitutea va exista ile nu au stabilit altfel.

ă atunci când un bun ine în coproprietate mai multor titulari, servitutea nu se poate stabili

ţământul unanim al de întregul fond aservit şi profită

) din Codul civil se

şi utilitatea exclusivă a ite din fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una din

i se stinge”.

rilor din sistemul Codului civil, servituţile sunt susceptibile

servituţi aparente şi ile care se recunosc după semne exterioare,

din Codul civil).

ile care nu au un semn exterior de anumită înălţime (art. 760

servituţi continue şi iul lor este sau poate fi continuu fără să fie

ste necesară fapta omului i continue, servituţile de trecere ori

servitutea de a nu construi (articolul 761 alin. (2) din Cod civil).

este necesar faptul actual al omului,

exercite sau să se abţină de la dreptului de proprietate asupra fondului

ăţesc pe proprietarul în mod nemijlocit, acte de folosinţă pe fondul

a cum sunt servitutea de trecere sau de a lua apă; servituţi negative, ce impun proprietarului fondului aservit anumite restricţii sau impedimente



pentru exercitarea dreptului său, aşa cum sunt de exemplu, servitutea de a nu clădi pe terenul său, ori de a nu deschide ferestre.

Sarcina de lucru 10 Identificaţi şi analizaţi deosebirile dintre reglementarea dreptului de servitute în Codul civil în vigoare şi vechiul cod civil.

Stingerea servituţilor

Din dispoziţiunile art. 770 alin. (1) din Codului civil în materia servituţilor, rezultă că acestea încetează în următoarele situaţii:

a) consolidarea sau confuziunea atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi proprietar; b) renunţarea proprietarului fondului dominant la dreptul de servitute; c) ajungerea la termen; d) răscumpărarea servituţii de către proprietarul fondului aservit; e) imposibilitatea definitivă de exercitare; f) neuzul timp de 10 de ani; g) dispariţia oricărei utilităţi a acestora.

2.2.4. Dreptul de superficie

Definiţie, caractere

În Codul civil intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, superficia este reglementată în art. 693-702.


„Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă”.

Dreptul de superficie este un drept real, care constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană, denumită superficiar, asupra construcţiilor care se află pe suprafaţa de teren ori în subsolul acelui teren ce aparţine unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul capătă un drept de folosinţă.

Dreptul de superficie comportă aşadar o suprapunere a două drepturi de proprietate aparţinând simultan la doi proprietari dar având obiecte diferite: dreptul superficiarului, proprietar asupra construcţiilor şi dreptul proprietarului asupra terenului.

În art. 702 din Codul civil se prevede:

„Dispoziţiile prezentului capitol sunt aplicabile şi în cazul plantaţiilor, precum şi al altor lucrări autonome cu caracter durabil”.

Ioan Apostu P


Dreptul de superficie se individualizeaz

a)este un drept real imobiliar ce poate avea ca obiect numai construcplantaţii sau lucrăasupra acestora subsolului) pe care se aflb)este imprescriptibil sub aspect extinctivc)superficia are un caracter perpetuu. Dreptul de superficie nu se stinge prin neuz. Totodatăproprietate, deci nu a unei coproprietate, dreptul de superficie nu poate fi fsă înceteze pe calea ie

d)este un drept temporarsuperficie se poate constitui pe o durattermenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit”.

Costituirea dreptului de superficie

Potrivit art. 693 alin. (2)

„(2) Dreptul de superficie uzucapiune sau prin alt mod prevaplicabile.

(3) Superficia se poate înscrie şfond a transmis exclusiv construccătre două persoane, chiar dacă

(4) În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate îrenunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terdreptului de a invoca accesiunea”.

Rezultă aşadar că

a) prin act juridicActul juridic poate fi convesituaţii de constituire a dreptului de superficie prin act juridic,

- înscrierea în cartea funciarîntregului fond a transmis exclusiv construc

- înscrierea în cartea funciarîntregului fond a transmis terenul

b) prin uzucapiunede superficie în mintenţia de a se comporta ca un (Florea, 2011, p. 190)

Potrivit art. 930 din Codul civil, uzucapiunea se realizeaz(uzucapiunea extratabulartabulare.

c) renunţarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului;

d) cesiunea dreptului de a invoca accesiunea, în favoarea unui ter


Dreptul de superficie se individualizează prin următoarele caractere juridice:

este un drept real imobiliar ce poate avea ca obiect numai construcţii sau lucrări ataşate solului. El implică întotdeauna pe lâng

estora şi dreptul de folosinţă asupra terenului (solului pe care se află construcţiile, plantaţiile ori lucrările;

este imprescriptibil sub aspect extinctiv superficia are un caracter perpetuu. Dreptul de superficie nu se stinge prin

z. Totodată, aflându-se în situaţi suprapunerii a douproprietate, deci nu a unei coproprietate, dreptul de superficie nu poate fi f

e calea ieşirii din indiviziune;

este un drept temporar. Potrivit art 694 din Codul civil, superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani. La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit”.

Costituirea dreptului de superficie

Potrivit art. 693 alin. (2)-(4) din Codul civil:

„(2) Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciar

(3) Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregfond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat,

persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.

a construit pe terenul altuia, superficia se poate îrii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea

constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terţdreptului de a invoca accesiunea”.

adar că dreptul de superficie poate fi dobândit:

prin act juridic în temeiul căreia se înscrie în cartea funciară

Actul juridic poate fi conveţie sau testament. Art. 693 alin. (3) prevede douii de constituire a dreptului de superficie prin act juridic,

nscrierea în cartea funciară în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia;

înscrierea în cartea funciară în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis terenul şi construcţia separat către dou

uzucapiune. Uzucapiunea reprezintă un mod de dobândire a dreptului de superficie în măsura în care posesorul terenului are de la începutul posesiei

ia de a se comporta ca un superficiar, iar nu ca un proprietar al terenului (Florea, 2011, p. 190).

Potrivit art. 930 din Codul civil, uzucapiunea se realizează în termen de 10 ani (uzucapiunea extratabulară), şi respectiv de 5 ani în situa

ţarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului;

d) cesiunea dreptului de a invoca accesiunea, în favoarea unui ter


ătoarele caractere juridice:

este un drept real imobiliar ce poate avea ca obiect numai construcţii, întotdeauna pe lângă proprietatea

asupra terenului (solului şi/sau ările;

superficia are un caracter perpetuu. Dreptul de superficie nu se stinge prin i suprapunerii a două drepturi de

proprietate, deci nu a unei coproprietate, dreptul de superficie nu poate fi făcut

. Potrivit art 694 din Codul civil, „Dreptul de de cel mult 99 de ani. La împlinirea

te în temeiul unui act juridic, precum şi prin iile în materie de carte funciară rămân

i în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului i construcţia, în mod separat,

a stipulat expres constituirea superficiei.

a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza rii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea

constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii

reia se înscrie în cartea funciară. ie sau testament. Art. 693 alin. (3) prevede două

ii de constituire a dreptului de superficie prin act juridic, şi anume:

în temeiul unui act juridic prin care proprietarul

în temeiul unui act juridic prin care proprietarul ătre două persoane.

un mod de dobândire a dreptului sura în care posesorul terenului are de la începutul posesiei

superficiar, iar nu ca un proprietar al terenului

ă în termen de 10 ani i respectiv de 5 ani în situaţia uzucapiunii

area proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în

d) cesiunea dreptului de a invoca accesiunea, în favoarea unui terţ.



e) În domeniul relaţiilor de familie, în regimul comunităţii legale şi se referă la acea situaţie în care în timpul căsătoriei soţii realizează o construcţie, plantaţie sau alte lucrări autonome, cu caracter durabil pe terenul care este bun propriu al unuia dintre ei (art. 339 din Codul civil).

Stingerea dreptului de superficitate

Dreptul de superficie se stinge potrivit art. 698 din Codul civil în următoarele moduri:

„Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară, pentru una din următoarele cauze: a) la expirarea termenului; b) prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane; c) prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens; d) în alte cazuri prevăzute de lege”.

Sarcina de lucru 11 Consultând bibliografia indicată la finalul unităţii de învăţare, prezentaţi în paralel drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant şi cele ale proprietarului fondului aservit.

2.3. Apărarea dreptului de proprietate prin acţiunea în revendicare

Noţiuni generale

Dreptul de proprietate fiind cel mai important drept civil patrimonial, s-a bucurat întotdeauna de o protecţie juridică de natură să-i asigure exerciţiul netulburat. În doctrină, mijloacele de apărare a dreptului de proprietate au fost definite ca fiind acele acţiuni prin care proprietarul dinte să înlăture atingerile ce sunt aduse dreptului său şi să ajungă la restabilirea lui.

Mijloacele juridice de apărare a dreptului de proprietate pot fi clasificate în două mari categorii şi anume:

a) mijloace juridice nespecifice, sau indirecte, sunt acţiunile născute din drepturi de creanţă. Ele nu se întemeiază deci pe dreptul de proprietate sau pe alt drept real, ci pe obligaţii rezultate din neexecutarea contractelor, din fapte ilicite sau cvasicontracte ori din îmbogăţirea fără just temei. b) mijloacele juridice specifice sau directe de protejare a dreptului de proprietate, sunt acţiunile care se întemeiază pe dreptul de proprietate sau pe faptul posesiunii. Aceste acţiuni având ca temei dreptul de proprietate, care este un drept real, se numesc acţiuni reale.

La rândul lor acţiunile reale se pot împărţi în acţiuni petitorii şi acţiuni posesorii.

Ioan Apostu P


Sunt acţiuni peproprietate sau alt drept real, cum ar fi acconfesorii, acţiunile în gr

Sunt acţiuni posesoriiimobil.

Între cele două categorii de acimportante sunt dou

- spre deosebire de acposesorii protejeaz- în vreme ce acţreal încălcat, acţ

Acţiunea în revendicare

Definiţie

Acţiunea în revendicare civil.

Potrivit art. 563 alin. (1) din Codul civil„ (1) Proprietarul unui bun are dreptul de ala o altă persoandespăgubiri, dac

În ştiinţa dreptului, acreală prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sacestuia de la posesorul neproprietar.cunoscută ca acneproprietar.

Acţiunea în revendicare este caracterizatimprescriptibilăexistenţa dreptului de proprietate a reclamantului, însăşi dreptul real de proprietate.

Acţiunea în revendicare este pe care se întemeiazse prin neuz.

Condiţii pentru exercitarea acţ

1) Condiţia calităţ

Persoana care revendicproprietar, adică ă

Proprietarul exclusiv exercitdacă acesta are calitatea pe care o pretinde în raport dovezile pârâtului potrivit principiului


iuni petitorii , acele acţiuni reale menite să apere dreptul de proprietate sau alt drept real, cum ar fi acţiunile în revendicare, acconfesorii, acţiunile în grăniţuire etc.

iuni posesorii acele acţiuni reale destinate să apere posesiunea unui

Între cele două categorii de acţiuni există mai multe deosebiri, dintre care mai importante sunt două:

deosebire de acţiunile petitorii care vizează fondul dreptului, cele posesorii protejează doar posesia;

în vreme ce acţiunile peţitorii nu pot fi promovate decât de titularul dreptului ălcat, acţiunile posesorii pot fi promovate şi de către posesor.

iunea în revendicare este reglementată în art. 563, 565, 566 din Codul

563 alin. (1) din Codul civil (1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de

persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la gubiri, dacă este cazul”.

ţa dreptului, acţiunea în revendicare a fost definită ca fiind acea ac prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului să

acestuia de la posesorul neproprietar. În practică, acţiunea în revendicare este ă ca acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului

iunea în revendicare este caracterizată ca fiind o acţiune petitorie reimprescriptibilă. Ea este petitorie deoarece tinde să stabileasc

ţa dreptului de proprietate a reclamantului, şi reală ăşi dreptul real de proprietate.

iunea în revendicare este imprescriptibilă, deoarece dreptul de proprietate pe care se întemeiază este el imprescriptibil sub aspect extinctiv, nepierzându

ii pentru exercitarea acţiunii

ţia calităţii de proprietar exclusiv

Persoana care revendică un bun (reclamantul) trebuie săproprietar, adică să facă dovada dreptului său de proprietate.

Proprietarul exclusiv exercită acţiunea în revendicare, iar instan acesta are calitatea pe care o pretinde în raport şi de sus

dovezile pârâtului potrivit principiului „in excipiendo reus fit actor


ă apere dreptul de revendicare, acţiunile

ă apere posesiunea unui

mai multe deosebiri, dintre care mai

ă fondul dreptului, cele

itorii nu pot fi promovate decât de titularul dreptului re posesor.

în art. 563, 565, 566 din Codul

l revendica de la posesor sau de drept. El are, de asemenea, dreptul la

ă ca fiind acea acţiune prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea

ţiunea în revendicare este iunea proprietarului neposesor împotriva posesorului

ţiune petitorie reală şi ă stabilească direct

deoarece ea apără

, deoarece dreptul de proprietate este el imprescriptibil sub aspect extinctiv, nepierzându-

buie să aibă calitatea de u de proprietate.

iunea în revendicare, iar instanţele verifică acesta are calitatea pe care o pretinde în raport şi de susţinerile şi

„in excipiendo reus fit actor”.



În practica juridică s-a stabilit că doar proprietarul exclusiv are exerciţiul acţiunii în revendicare. Aşadar, acţiunea în revendicare a unui coindivizor nu ar putea fi primită, deoarece el are doar un drept limitat asupra bunului. El nu poate revendica nici întregul bun fără acordul celorlalţi coproprietari, şi nici cota sa parte mai înainte de individualizarea ei ca efect a unei hotărâri de partaj. Per a contrario, va fi primită acţiunea în revendicare promovată de toţi coindivizarii, care împreună au un drept exclusiv asupra bunului ce formează obiectul indiviziunii.

În aceeaşi măsură, în practica judecătorească s-a pus problema dacă numai unui dintre soţi are exerciţiul acţiunii în revendicare a unui bun comun în temeiul mandatului tacit reciproc. Răspunsul a fost pozitiv, plecând de la idea că prin acţiunea sa, soţul reclamant, vizează mărirea patrimoniului comun, care-i profită şi celuilalt soţ.

În fine, o ultimă problemă a fost aceea de a se şti dacă este admisibilă acţiunea în revendicare promovată de un coproprietar împotriva celorlalţi cu privire la bunul indiviz. Răspunsul dat în practica instanţei supreme a fost negativ, cu motivarea că un coindivizar nu poate revendica un bun indiviz mai înainte de înfăptuirea partajului, deoarece acţiunea în revendicare presupune un drept exclusiv şi determinat pe care conindivizarul nu îl poate obţine decât prin efectul partajului.

2) Pârâtul acţiunii în revendicare poate fi posesorul bunului revendicat sau o altă persoană care îl deţine fără drept (art. 563 alin. (1) Cod civil).

Sarcina de lucru 12 Redactează un text de 15-20 de rânduri prin care să explici unui interlocutor imaginar care sunt condiţiile exercitării acţiunii în revendicare.

Acţiunea în revendicare imobiliară

Exerciţiul acţiunii în revendicare implică în primul rând dovada dreptului de proprietate, iar în procesul civil sarcina probei aparţine reclamantului, dispoziţiunea articolului 112 din codul de procedură civilă fiind plastic evidenţiată de adagiul „actori incumbit probatio”.

Potrivit art. 565 din Codul civil: „În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară”.

Nu de puţine ori nu există înscrisuri doveditoare ale dreptului de proprietate, sau al transferului proprietăţii. Este totodată posibil ca înscrisurile să nu fie însoţite de schiţe sau planuri pentru delimitarea imobilelor ş.a.m.d. Faţă de dificultăţile întâmpinate în materia revendicării imobiliare, practica



judecătorească a stabilit o serie de principii care se aplică în soluţionarea acestor cauze, în următoarele ipoteze:

A)Ambele părţi invocă titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, altele decât extrasul de carte funciară;

După cum titlurile provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiţi soluţionarea litigiului poate cunoaşte două ipoteze şi anume:

a) Când ambele titluri provin de la acelaşi autor, trebuie analizat dacă părţile şi-au transcris sau nu titlul în registrul de transcripţiuni imobiliare.

Dacă nici una dintre părţi nu şi-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil în speţă cel de dată mai veche, potrivit principiului „qui prior tempore potior jure”. Potrivit aceluiaşi principiu, va fi apreciat mai puternic titlul anterior transcris în registrul de transcripţiuni, dacă ambele au fost transcrise.

b) Când titlurile provin de la autori deosebiţi, va avea câştig de cauză partea al cărui titlu este mai preferabil, potrivit principiului „nemo plus juris in alium transferre potest quamipse habet”. Pentru a stabili care este titlul preferabil, stanţele au în vedere următoarele criterii:

- verificarea autorilor şi a dreptului pe care aceştia îl aveau cu privire la bunul în litigiu; - când nu există alte mijloace de probă în afară de titulari se va da câştig de cauză părţii al cărui titlu are dată certă mai veche.

B) O singură parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat.

Dacă pârâtul invocă un asemenea titlu, atunci acţiunea reclamantului va fi respinsă. Dimpotrivă dacă titlul este invocat de către reclamant, el va avea câştig de cauză cu două condiţii:

-titlul să emane de la un terţ; -pârâtul şă nu fi dovedit că reclamantul a dobândit titlul de la un non dominus.

C) Nici una dintre părţile litigante nu are titlu

„ Ide plano”, acţiunea ar trebui respinsă, deoarece în favoarea posesorului operează prezumţia de proprietate instituită de articolul 919 alin. (1) şi alin. (2) Cod civil. Aşa fiind, posesorul pârât ar avea câştig de cauză pe baza principiului „in pari causa melior est causa possidentis”. Acestei situaţii tranşante, practica judecătorească i-a adus însă un amendament, constând în analiza prealabilă a celor două posesii aflate în conflict. Ar avea deci câştig cel ce invocă o posesie mai îndelungată, utilă sau de bună credinţă.

Acţiunea în revendicare mobiliară

Acţiunea în revendicare mobiliară cunoaşte un regim juridic deosebit de cel al acţiunii imobiliare. Caracterul particular rezidă în dispoziţiile articolului 937 alin. (1) din Codul civil potrivit cărora

„Persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă”.

Rezultă aşadar că posesorul de bună-credinţă care a dobândit de la un non dominus, poate în conflictul cu proprietarul deposedat să beneficieze de un



mod specific de dobândire a dreptului de proprietate şi poate invoca în favoarea sa prezumţia de titlu de proprietate în conflict cu autorul său, indifferent dacă este un dominus sau nondominus.

Faţă de această dispoziţiune a legii, revendicarea bunurilor mobile este practic imposibilă, deoarece posesorul beneficiază de la bun început de prezumţia de proprietate. În cazul bunurilor mobile corporale, posesia creează în favoarea posesorului o prezumţie absolută de proprietate, împotriva căreia nu se admite proba contrarie.

Regula prevăzută de articolul 937 alineatul 1 Cod civil, este aplicabilă numai cu privire la bunurile mobile privite în mod individual nu şi unor mase sau universităţi de bunuri mobile cum ar fi de exemplu o succesiune a bunurilor mobile. Rezultă aşadar că acţiunea în revendicare mobiliară nu ar putea fi exercitată decât atunci când nu sunt aplicabile prevederile articolului 937 alineatul 1 din Codul civil, deci în situaţiile în care nu-şi mai are aplicare prezumţia absolută de proprietate.

O asemenea împrejurare este reglementată de textul articolului 937 alineatul 2 Cod civil, potrivit căruia:

„(2) Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bună-credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului”

a) Acţiunea în revendicare mobiliară îndreptată împotriva posesorului de bună credinţă, porneşte de la idea că cel la care se găseşte bunul, l-a dobândit la rândul său de la autorul furtului sau de la găsitor. În această ipoteză, bunul mobil poate fi revendicat în interiorul termenului de 3 ani calculat din momentul când bunul a fost furat sau pierdut. Literatura juridică a avut de soluţionat problema de a şti dacă acest termen este de prescripţie ori de decădere. Chestiunea implică un real interes practic, deoarece spre deosebire de termenele de decădere, termenele de prescripţie sunt susceptibile de întrerupere şi suspendare. S-a răspuns aşadar că termenul de 3 ai nu este de prescripţie ci, un termen prefix, de decădere la expirarea căruia se stinge însuşi dreptul de proprietate al celui care revendică.

Revendicându-se bunul de la posesorul nelegitim, proprietarul revendicat nu are obligaţia de a-i plăti acestui posesor contravaloarea bunului, chiar dacă posesorul ar face dovada că a cumpărat la rândul lui bunul şi că a plătit preţul. La rândul său, acesta se poate întoarce pentru desdăunare împotriva celui de la care a dobândit bunul.

De la regula prevăzută de articolul 937 alineat 2 Cod civil, derogă prevederile alin. (3) al aceluiaşi articol:

„(3) Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea în revendicare a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-credinţă poate reţine bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului”.



Într-o asemenea ipoteză, adevăratul proprietar se va îndrepta împotriva hoţului sau găsitorului de la care va recupera sume pe care el la rândul său i-a plătit-o dobânditorului de bună credinţă.

b) Acţiunea în revendicare mobiliară împotriva hoţului, găsitorului sau dobânditorului de rea credinţă, se întemeiază pe împrejurarea că posesia de rea credinţă nu are valoarea unui titlu de proprietate.

c) Acţiunea în revendicare împotriva celui care deţine bunul direct de la proprietar are în vedere situaţia detentorului precar. Aceasta deţine lucrul în virtutea unor relaţii contractuale cu proprietarul său. Aşa fiind, detentorul precar nu se bucură de prezumţia instituită de articolul 937 alineatul 1 din Codul civil, motiv pentru care nici acţiunea pentru restituirea bunului nu se întemeiază pe dispoziţiile articolului 937 alineatul 2 din Codul civil.

O asemenea acţiune în restituire are un caracter personal, izvorul obligaţiei constituindu-l contractul. Cu toate acestea, nimic nu-l împiedică pe proprietar să revendice bunul atunci când detentorul ar refuza să-I restituie bunul pretinzând şi el că ar avea un drept de proprietate.

Sarcina de lucru 13 Identificaţi avantajele acţiunii în revendicare faţă de acţiunea personală în restituire (3-5 rânduri).

Efectele acţiunii în revendicare

Odată admisă acţiunea în revendicare, trebuiesc soluţionate trei categorii de chestiuni şi anume:

a)– restituirea lucrului; b)– restituirea fructelor; c)– plata cheltuielilor necesare şi utile

a) Restituirea lucrului este prima şi cea mai importantă consecinţă a admiterii acţiunii în revendicare.

Restituirea se va face în natură şi liber de orice sarcină potrivit principiului „resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis”. Dacă bunul a pierit, astfel încât restituirea în natură nu mai este posibilă, pârâtul posesor va fi obligat la plata despăgubirilor civile (art. 566 alin. 1 Cod civil). În cazul exproprierii pârâtul va fi obligat să restituie reclamantului indemnizaţia încasată.

Dacă bunul a fost asigurat şi a pierit, posesorul va restitui indemnizaţia de expropriere primită.

b) Restituirea fructelor. În virtutea dreptului său de proprietate fructele se cuvin proprietarului. Aşadar pe lângă efectul principal al restituirii bunului, admiterea acţiunii în revendicare produce şi efectul secundar al obligaţiei de



restituire a fructelor culese. Această obligaţie incumbă însă numai în sarcina posesorului de rea credinţă. Posesorul de bună credinţă păstrează fructele culese până la intentarea acţiunii în revendicare. Obligaţia restituirii fructelor incumbă şi pârâtului detentor precar (art.566 alin. 2 din Codul civil).

c) Plata cheltuielilor făcute de posesor cu bunul, va fi făcută de către proprietar, indiferent dacă posesorul a fost de bună credinţă sau de rea credinţă.

Se face însă distincţie între cheltuielile necesare (art. 566 alin. 3 şi 5), cheltuielile utile (art. 566 alin. 4), cele voluptoare (art. 566 alin. 8) şi cheltuielile pentru producerea şi culegerea fructelor şi productelor (art. 566 alin. 5).

Sunt necesare, acele cheltuieli făcute în vederea conservării lucrului. Ele vor fi restituite de proprietar chiar şi posesorului de rea credinţă, întrucât numai datorită cheltuielii sale a fost conservat bunul.

Art. 566 Cod civil:

„(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut.

Cheltuielile utile sunt cele care fără a fi necesare aduc totuşi un folos deoarece sporesc valoarea lucrului.

Art. 566 Cod civil:

„(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se prevede altfel”.

Indiferent de natura posesiei sale, cel ce le-a făcut este îndreptăţit a le primi, în măsura sporului de valoare adus prin ele lucrului, spor apreciat la momentul restituirii.

Cheltuielile voluptoare sunt cele făcute de către posesor pentru plăcerea sa şi care nu măresc valoarea lucrului.

Art. 566 Cod civil:

„(8) Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul are dreptul de a-şi însuşi lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează”.

Proprietarul nu va fi obligat aşadar la restituirea lor, indiferent dacă posesorul a fost de bună sau de rea credinţă.

Sunt cheltuieli pentru producerea şi culegerea fructelor şi productelor cele care potrivit art. 566 alin. (5):

„(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea şi culegerea fructelor sau a productelor”.

Ioan Apostu P


Analizaţi comparativ dispoziCodului civil abrogat la 1 octombrie 2011 referitoare la acrevendicare.

Rezumat Dreptul de proprietatea se bucura şdeterminate de privată sau publicprincipal care conferdispoziţie (jus utendiformă privatăperpetuu, cu respectarea limitelor materiale proprietate publicimprescriptibilasupra unui bun, care, prin natura sa sau prin declarade utilitate publicperpetuu, cu respectarea ldreptului de proprietatea publicteritorială. Drepturile reale rezultate din separarea atributelor ale dreptului de proprietate poartdreptului de proprietate. Ele nu desfiinlimitează atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele. Sunt astfel de dezmembrăminte:dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul real de folosindrepturi sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privatdreptul de proprietate publicceea ce îl face nesusceptibil de dezmembrare.proprietate, ca principal drept real, dar realizează printrramuri ale sistemului de drept românesc.acţiune civilăcere restituirea acestuia. În literatura juridicdefinită ca fiind la posesorul neproprietar.caracter real, caracter petitoriu


Sarcina de lucru 14 i comparativ dispoziţiile Codului civil în vigoare cu cele ale

Codului civil abrogat la 1 octombrie 2011 referitoare la acrevendicare.

Dreptul de proprietate este, conform Codului civil, dreptul unei persoane de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însdeterminate de lege. În funcţie de titular şi caracteristici, proprietatea poate fi

ă sau publică. Dreptul de proprietate privată este definit ca principal care conferă titularului său atributele de posesie

jus utendi, jus fruendi, jus abutendi) asupra bunului apropriat în ă privată, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv

perpetuu, cu respectarea limitelor materiale şi a limitelor juridice. Dreptul de proprietate publică este dreptul real principal, inalienabilimprescriptibil, care conferă atributele de posesie, folosinasupra unui bun, care, prin natura sa sau prin declaraţie a legii, este de uz sau de utilitate publică, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv perpetuu, cu respectarea limitelor materiale şi a limitelor juridice. Titularul dreptului de proprietatea publică poate fi statul sau o unitate administrativ

Drepturile reale rezultate din separarea atributelor ale dreptului de proprietate poartă denumirea de dezmembrdreptului de proprietate. Ele nu desfiinţează dreptul de proprietate, îns

ă atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele. Sunt astfel de ăminte: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abita

dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul real de folosindrepturi sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privatdreptul de proprietate publică este inalienabil în plenitudinea atributelor sale, ceea ce îl face nesusceptibil de dezmembrare. Apăproprietate, ca principal drept real, dar şi a celorlalte drepturi reale, se

ă printr-un ansamblu de mijloace juridice reglementate de diferiramuri ale sistemului de drept românesc. Acţiunea în revendicare este acea ţiune civilă reală prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului s

cere restituirea acestuia. În literatura juridică, acţiunea în revendicare este ă ca fiind acţiunea prin care proprietarul neposesor reclam

la posesorul neproprietar. Caracterele juridice ale acestei accaracter real, caracter petitoriu şi caracter imprescriptibil.


iile Codului civil în vigoare cu cele ale Codului civil abrogat la 1 octombrie 2011 referitoare la acţiunea în

, dreptul unei persoane de şi absolut, însă în limitele

i caracteristici, proprietatea poate fi ă este definit ca dreptul real

posesie, folosinţă şi ) asupra bunului apropriat în

exercitate în mod absolut, exclusiv şi i a limitelor juridice. Dreptul de

inalienabil, insesizabil, , folosinţă şi dispoziţie ţie a legii, este de uz sau

, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv şi i a limitelor juridice. Titularul

sau o unitate administrativ-Drepturile reale rezultate din separarea atributelor componente

denumirea de dezmembrăminte ale dreptul de proprietate, însă îi

atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele. Sunt astfel de dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie,

dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul real de folosinţă. Aceste drepturi sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privată, deoarece

abil în plenitudinea atributelor sale, Apărare dreptului de

i a celorlalte drepturi reale, se un ansamblu de mijloace juridice reglementate de diferite

iunea în revendicare este acea prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său

ţiunea în revendicare este iunea prin care proprietarul neposesor reclamă bunul de

Caracterele juridice ale acestei acţiuni sunt: i caracter imprescriptibil.

Ioan Apostu P


Teste de autoevaluare1. Caracterele juridice ale dreptului

a. exclusivitatea b. inalienabilitatea c. exclusivitatea

2. În cazul propriet

a. obiectul material al proprietb. dreptul; c. bunul.

3. Uzufructul se constituie prin:a) act juridic;b) uzucapiune;c) alte moduri de dobândire.

4. Servituţile pot fi:a) aparente şb) continue şc) pozitive ş

5. Acţiunea de revendicare poate fi exercitat

a. posesorul bunului;b. coproprietarul bunului;c. proprietarul exclusiv al bunului.

Lucrare de verificare aferentSUBIECTUL NR. 1

Primus, în calitate de proprietar unic al unui teren în suprafavândut cu suma de 200.000 lei cfost încheiat sub forma unui înscris sub semncâte părţi erau. Cei patpentru fiecare câte una, dar nici una dintre case nu aparunui singur frate, întrucât fiecare dintre ei a contribuit în mod egal la construirea fiecareia dintre ele. La sfârsâsă muncească în strde casele şi bunurile acestora. În aceste condiajutat cu bani în fiecare lunrotaţie în ţară.

La ultima vizitărămas în ţară cădin livadă, astfel cîn ţară a închiriat trei case (fdin închiriere şidin teren unor terţ


Teste de autoevaluare Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt:

exclusivitatea şi perpetuitatea; inalienabilitatea şi insesizabilitatea; exclusivitatea şi inalienabilitatea.

În cazul proprietăţii comune pe cote părţi este fracţionat: obiectul material al proprietăţii;

Uzufructul se constituie prin: act juridic; uzucapiune; alte moduri de dobândire.

ile pot fi: şi neaparente; şi discontinue; şi negative.

ţiunea de revendicare poate fi exercitată de: posesorul bunului; coproprietarul bunului; proprietarul exclusiv al bunului.

Lucrare de verificare aferentă capitolelor 1 şi 2 SUBIECTUL NR. 1

n calitate de proprietar unic al unui teren în suprafaţăvândut cu suma de 200.000 lei către patru fraţi. Actul de vânzarefost încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată, în atâtea exemplare

ă ţi erau. Cei patru fraţi au ridicat împreună pe acel teren patru case, pentru fiecare câte una, dar nici una dintre case nu aparţinea în exclusivitate unui singur frate, întrucât fiecare dintre ei a contribuit în mod egal la construirea fiecareia dintre ele. La sfârsâşitul anului, trei dintre fra

ă în străinătate, iar cel de-al patrulea a rămas în ţşi bunurile acestora. În aceste condiţii, fratele care a r

ajutat cu bani în fiecare lună de către ceilalţi fraţi, întrucat ace

La ultima vizită pe care a facut-o unul dintre fraţi, acesta iţ ă că nu se ocupa de îngrijirea terenului, în concret nu a cules merele ă, astfel că o mare cantitate de fructe s-a stricat. Între timp, cel r

ă a închiriat trei case (fără ca ceilalţi frati să se opună) şdin închiriere şi-a cumpărat un autoturism. De asemenea, a vândut o pordin teren unor terţi, care şi-au ridicat garaje pe acel teren. Pe o alt


n calitate de proprietar unic al unui teren în suprafaţă de 8000 mp., l-a i. Actul de vânzare-cumpărare a ă ă, în atâtea exemplare ă pe acel teren patru case,

pentru fiecare câte una, dar nici una dintre case nu aparţinea în exclusivitate unui singur frate, întrucât fiecare dintre ei a contribuit în mod egal la

l anului, trei dintre fraţi au plecat ămas în ţară pentru a îngriji

ii, fratele care a rămas în ţară era i, întrucat aceştia veneau prin

ţi, acesta i-a reproşat celui nu se ocupa de îngrijirea terenului, în concret nu a cules merele

a stricat. Între timp, cel rămas ă) şi cu banii rezultaţi

rat un autoturism. De asemenea, a vândut o porţiune aje pe acel teren. Pe o altă porţiune de



teren, fratele din ţară a construit un grajd şi a crescut şase cai pe care ulterior i-a vândut. Ulterior a racordat casele la reţeaua de gaz natural şi a cheltuit o sumă importantă de bani pentru instalarea unor posturi telefonice în fiecare casă. După întoarcerea fraţilor în ţară, între aceştia şi cel care a rămas s-au iscat o serie de neînţelegeri cu privire la sumele de bani pe care acesta le datora celorlalţi. Părţile au ajuns în faţa instanţei şi au solicitat partajarea bunurilor şi clarificarea tuturor relaţiilor patrimoniale litigioase dintre ei. Instanţa l-a introdus în proces şi pe Primus, întrebându-l dacă confirmă actul de înstrăinare a terenului, pentru că acesta este lovit de nulitate. Primus a confirmat actul de vânzare-cumparare, astfel că instanţa a luat act de valabilitatea lui. Probleme de soluţionat: 1. Care este diferenţa între coproprietate şi indiviziune? Realizaţi o comparaţie între reglementările prevăzute în vechiul Cod civil şi Codul civil în vigoare. (1 punct) 2. Ce înţelegeţi prin proprietate comună pe cote-părţi? De câte feluri este aceasta? Realizaţi o comparaţie între reglementările prevăzute în vechiul Cod civil şi Codul civil în vigoare. (1 punct) 3. În speţă ce fel de proprietate comună identificaţi? (0,25 puncte) 4. Fraţii au intrat în proprietate comună prin:

- succesiune; - conventie; - coposesie; - ocupatiune. (0,25 puncte)

5. Care este regula incidentă cu privire la actele relative la bun în materialitatea lui conform Codului civil în vigoare? (0,25 puncte) 6. Ce fel de caracter are posesia pe care o exercită fratele rămas în ţară pentru ceilalţi? Ar putea să o invoce pentru a uzucapa? (0,25 puncte) 7. Pentru ca fratele rămas să poată uzucapa, ce condiţii trebuie să îndeplinească? (0,5 puncte) 8. Ce mare greşeala a făcut instanţa? (0,5 puncte) 9. Considerând că actul de vânzare-cumpărare este valabil încheiat, solutionaţi litigiul din speţă. (1 punct)

SUBIECTUL NR. 2

Analizaţi comparativ dezmembrămintele dreptului de proprietatea pornind de la prevederile acestora în Vechiul Cod civil şi actuala reglementare. (10 puncte).

Nota bene: Studenţii de la forma de învăţământ FR au obligativitatea rezolvării cerin ţelor de le primul subiect (cel de al doilea este opţional). Pentru studenţii formei de învăţământ ID este obligatorie rezolvarea ambelor subiecte.

Lucrarea va fi încărcată pe site-ul de curs DD2102 FR/ DD2102 ID din cadrul platformei e-Learning Danubius Online la secţiunea Teme, în termenul

Ioan Apostu P


prevăzut pentru executarea ei, iar rezultatul evalusecţiunii Carnet de note

Bibliografie minimalApostu, Ioan (2006)reale principale.

Bîrsan, Corneliu (2008). revăzută şi adăugită

Florea, Bujorel (2011). Juridic, pp. 42-94; 127

Turianu, C.; Pătulea, V. (2008). Bucureşti: Wolter Kluvers, pp.

Urs, Robi Iosif (2006). aplicativă; doctrinEditura Universitară

Ungureanu, Ovidiu; MunteanuDrepturile reale principale


zut pentru executarea ei, iar rezultatul evaluării va fi comunicat în cadrul Carnet de note din acelaşi site de curs.

Bibliografie minimal ă 2006). Introducere în teoria dreptului de proprietate . Galaţi: Editura Fundaţiei Academice „Danubius”.

Bîrsan, Corneliu (2008). Drept civil. Drepturile reale principale. ă ş ăugită. Bucureşti: Hamangiu, pp. 27-80; 199-239; 266

Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. 94; 127-157; 184-213.

ătulea, V. (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Vol.I. şti: Wolter Kluvers, pp. 11-91.

Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretică, prezentare practico; doctrină, speţe, întrebări şi exerciţii, vocabular, teste gril

Editura Universitară, pp. 34-51;198-257; 312-342.

Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Bunurile.Drepturile reale principale. Bucureşti: Hamangiu, pp. 107-364; 466


ării va fi comunicat în cadrul

proprietate şi a drepturilor iei Academice „Danubius”.

Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia a III-a 266-307.

Bucureşti: Universul

i alte drepturi reale. Vol.I.

ă, prezentare practico-ii, vocabular, teste grilă. Bucureşti:

Tratat de drept civil. Bunurile. 364; 466-598; 422-466.

3. POSESIA



• să caracterizezi noţiunile de proprietate, posesie şi elementele constitutive ale posesiei;

• să evidenţiezi modalităţile de dobândire şi pierdere a posesiei;

• să argumentezi viciile posesiei.

• să identifici efectele posesiei, raportând la situaţii concrete.



3.2. Dobândirea, dovada şi pierderea posesiei

3.3. Calităţile şi viciile posesiei

3.4. Efecte posesiei


Rezumat



Ioan Apostu Posesia



Codul civil acordă un titlu separat posesiei, spre deosebire de vechea reglementare1, oferind o structură unitară acestei instituţii în cadrul Titlului VIII („Posesia”) din Cartea a III-a („Despre bunuri”).

Art. 916 alin. 1 din Codul civil român defineşte posesia2 ca fiind „exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar.”

Alin. 2 al art. 912 prevede că „dispoziţiile prezentului titlu se aplică, în mod corespunzător, şi în privinţa posesorului care se comportă ca un titular al altui drept real, cu excepţia drepturilor reale de garanţie”.

Definiţia actuală a atenuat din criticile doctrinare referitoare la caracterul confuz şi incomplet din vechea legislaţie. Criticele cele mai vehemente au vizat în primul rând împrejurarea că definiţia nu lămurea două aspecte şi anume „deţinerea”, ce nu este echivalentă ca noţiune celei de „posesie” ca atribut al dreptului de proprietate, şi nici “ folosirea de un drept” care poate crea confuzii întrucât în legislaţie între folosinţă şi posesiune nu este făcută o clară „distincţie”. Astfel, nu există o similitudine între „posesie” şi „ deţinere”, deoarece deţinerea sau detenţia reprezintă o simplă posesie precară. Nu există similitudine nici între „posesie” şi „ folosirea unui drept”, deoarece nu este exclus să fim în prezenţa posesiei fără ca să existe un drept (de exemplu, posesia pe care o exercită titularul unui furt, posesia pe care o exercită titularul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate) (Gherasim, 1986, p. 20).

Vechea definiţie era considerată a fi şi incompletă, deoarece în formularea ei se avea în vedere doar elementul material „corpus” al posesiei, fără să se facă referiri şi la elementul psihologic, intenţional „animus”, constând în intenţia posesorului de a se comporta ca proprietar sau titular al unui drept real.

Controverse au existat şi în ceea ce priveşte calificarea posesiei ca fiind un drept sau doar o simplă stare de fapt. În final a fost admis punctul de vedere potrivit căruia posesia era privită ca o stare de fapt, având în vedere că există independent de dispoziţiile legale care se referă la dobândirea ori la pierderea drepturilor şi că stările de fapt pot să se prezinte şi numai ca stări psihice şi nu neapărat ca un raport exterior între o persoană şi un lucru. De altfel, posesia nu poate face obiectul unei transmisiuni.

Doctrina a conturat, de asemenea, diferenţa dintre următoarele două situaţii în care:

- posesia apare ca stare de fapt, aşa cum o defineşte art. 916 C. civ.;

1 Codul civil de la 1865 reglementa posesia în cadrul mai multor capitole şi articole, şi nu într-o manieră unitară: în Cartea III-a (Despre diferitele moduri în care se dobândeşte proprietatea), în Titlul XX (Despre prescripţie), art. 1846-1862 (Despre posesiunea cerută pentru a prescrie) etc. 2 Vechea definiţie (art. 1846 alin. 2) a posesiei a fost criticată de literatura de specialitate, deoarece crea confuzii terminologice. Prin posesie se înţelegea „deţinerea unui lucru sau folosirea unui drept, exercitată, una sau alta de noi înşine, sau de altul în numele nostru”. Chiar şi printr-o decizie a Curţii, s-a statuat că posesia este o stare de fapt care constă în stăpânirea unui bun de care o persoană ce se pretinde a fi titularul unui drept real asupra acelui bun, ea putând fi exercitată şi de o altă persoană în numele acesteia”.

Ioan Apostu


- posesia apare ca prerogativreal principal. (Florea, 2011, p. 95)

Fiind luate în considerare aceste critici, potrivit dispozieste aşadar o stare de fapt.exercite în fapt stăproprietate. În temeiul acestui drept, proprietarul se bucurprerogative, printre care practică se ivesc situapoate fi invocată

Legea apără posesia, care de cele mai multe ori corespunde însuproprietate invocat de titular. Pentru acest din urmstare de fapt, este îndreptsunt îndeplinite

a. Elementul materialcontact direct cu lucrul, concretizat prin acte deţinerii, folosirii, culegerii fructelor sau chiar al înstr

b. Elementul psihologic sau intenvoinţa exteriorizatca un adevărat proprietar ori ca titular al unui al drept real. Plastic, acest element s-a numit în literatura clasichabendi” ori „ animus possiposesia de detenţpersoană nu pentru sine, asemenea posesorului, ci pentru altul (Bîrsan, 2007, p. 236).1

În acest sens, articolul 918 alin. 1 posesie atunci când bunul este st

“a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaproprietate; c) fiecare coproprietar, în propord) orice altă persoană care, deţsau care îl stăpâneşte cu îngăduin

Consultând bibliografia indicatparagrafe distincte relasituaţii juridice privitoare la stdetenţie precar

1 Acest lucru se realizează mereu pe baza unei îndintr-o stare de fapt.

Ioan Apostu

pare ca prerogativă care intră în conţinutul juridic al fiecreal principal. (Florea, 2011, p. 95)

Fiind luate în considerare aceste critici, potrivit dispoziţiilor actuale,şadar o stare de fapt. Posesorul (altul decât proprietarul

exercite în fapt stăpânirea bunului, fără a avea puterea conferit. În temeiul acestui drept, proprietarul se bucură

prerogative, printre care şi posesia, alături de folosinţă şi dispoziă se ivesc situaţii când posesia poate avea un titular, iar proprietatea

poate fi invocată de către altul, astfel încât între aceştia se poate ivi un conflict.

ă ă posesia, care de cele mai multe ori corespunde însuetate invocat de titular. Pentru acest din urmă motiv, simpla posesie, ca

stare de fapt, este îndreptăţită la o serioasă protecţie juridicăsunt îndeplinite elementele sale constitutive şi anume:

Elementul material, numit şi „ corpus” care constă în realizarea unui contact direct cu lucrul, concretizat prin acte şi fapte materiale de genul

inerii, folosirii, culegerii fructelor sau chiar al înstrăinării.

psihologic sau intenţional, numit şi „ animusxteriorizată a celui ce stăpâneşte bunul pentru sine, şărat proprietar ori ca titular al unui al drept real. Plastic, acest

a numit în literatura clasică romană “animus dominianimus possidendi”. Animus este elementul prin care deosebim

posesia de detenţia precară. Detentorul precar este cel care deţ

ă nu pentru sine, asemenea posesorului, ci pentru altul (Bîrsan, 2007, p.

În acest sens, articolul 918 alin. 1 C. civ. enumeră cazurile care nu constituie posesie atunci când bunul este stăpânit de către un detentor precar, precum:

a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist; b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute,

c) fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari; care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligat

te cu îngăduinţa acestuia.”

Sarcina de lucru 1 Consultând bibliografia indicată la finalul capitolului, prezintparagrafe distincte relaţia (asemănări, deosebiri) dintre urm

ţii juridice privitoare la stăpânirea unui bun: proprietate, posesie, ţie precară.

mereu pe baza unei înţelegeri, a unei situaţii juridice născute dintr

Posesia

inutul juridic al fiecărui drept

ţiilor actuale, posesia Posesorul (altul decât proprietarul) poate să

a avea puterea conferită de dreptul de . În temeiul acestui drept, proprietarul se bucură, în schimb, de trei

ţă şi dispoziţie. Fireşte, în ii când posesia poate avea un titular, iar proprietatea

ştia se poate ivi un conflict.

posesia, care de cele mai multe ori corespunde însuşi dreptului de ă motiv, simpla posesie, ca ţie juridică, în măsura în care

ă în realizarea unui şi fapte materiale de genul ă ării.

animus”, care constă în te bunul pentru sine, şi de a se comporta

rat proprietar ori ca titular al unui al drept real. Plastic, acest animus domini”, „ animus sibi

este elementul prin care deosebim . Detentorul precar este cel care deţine bunul de la o

nu pentru sine, asemenea posesorului, ci pentru altul (Bîrsan, 2007, p.

ă cazurile care nu constituie tre un detentor precar, precum:

ie sau servitute, faţă de nuda

i coproprietari; inând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie

la finalul capitolului, prezintă în ri, deosebiri) dintre următoarele

pânirea unui bun: proprietate, posesie,

ăscute dintr-un act juridic, nu

Ioan Apostu


3.2. Dobândirea şi exercitarea1) Dobândirea şi exercitată, cu toate consecinfi întrunite ambele alin. 1 C. civ. dispune cproprietate asupra bunului fie în mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei alte persoane.

Problema care sposesiei trebuie sRăspunsurile au fost date dupşi cel material.

S-a stabilit că puterea materialde către posesor, dar exemplu, posesorul care a închiriat lucrul sau l

În ceea ce privepersoana celui ce pretinde c„animo alieno”.

Există totuşi douăprevede posibilitapersoanelor lipsite de capacitate de exerci

2) Dovada posesieimijloc de probăconstitutive, respectiv „

a) Elementul materialobiectiv, aparent ş

b) Elementul intenaspectul probaţiunii. Proba elementului inteninstituirea a trei prezum

Prima prezumţie este cuprinsproba contrarăarticol prezumăceea ce implică ş

Cel de-al doilea alineat alcăreia: „Detenţia precarla proba intervertirii salede detentor precar, se prezumcând detenţia precar

1 Art. 917 alin 2 C. civ: “Persoanele lipsite de capacitate de exercireprezentantul lor legal”. 2 Vechiul Cod civil analiza în art. 1854 „posesorul este presupus că posedăposeda pentru altul”. Altfel spus, eposesorul acelui lucru. A doua prezumţcelei dintâi. Textul preciza că atunci „conservat aceeaşi calitate, dacă nu este proba contrarie”.

Ioan Apostu

exercitarea, dovada şi pierderea posesiei Dobândirea şi exercitarea posesiei. Pentru ca posesia să

, cu toate consecinţele juridice care decurg din acestea, se impune a fi întrunite ambele elemente constitutive (animus şi corpus).alin. 1 C. civ. dispune că posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului fie în mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei alte persoane.

blema care s-a pus în practică vizează dacă elementele constitutive ale posesiei trebuie să fie ambele exercitate de aceeaşi persoan

spunsurile au fost date după prealabila distincţie dintre elementul inten

puterea materială asupra lucrului poate fi exercitattre posesor, dar şi de un reprezentant al său, deci „corpore alieno

exemplu, posesorul care a închiriat lucrul sau l-a încredinţat altuia în depozit).

În ceea ce priveşte elementul intenţional, el trebuie să fie întrunit numai în persoana celui ce pretinde că posedă, neputând fi exercitat prin altcineva

”.

ă şi două excepţii de la ultima regulă instituite de art. 917 alin. 2 care prevede posibilitatea exercitării posesiei de către reprezentantul legal în cazul persoanelor lipsite de capacitate de exerciţiu şi a persoanelor juridice

Dovada posesiei. Fiind o stare de fapt, posesia poate fi doveditmijloc de probă. A dovedi posesia, înseamnă deci a-i dovedi elementele constitutive, respectiv „corpus” şi „ animus”.

Elementul material al posesiei poate fi uşor dovedit, întrucât are un caracter obiectiv, aparent şi deci perceptibil.

Elementul intenţional, prin natura sa psihică, prezintă serioase dificultaspectul probaţiunii. Proba elementului intenţional, este facilitatinstituirea a trei prezumţii legale (art. 919 C. civ.)2.

ţie este cuprinsă în dispoziţiile art. 919 alin. 1 C. civ.: „proba contrară, acela care stăpâneşte bunul este prezumat posesor

ă a fi posesor cel care exercită puterea materialăceea ce implică şi voinţa de a stăpâni acel bun.

al doilea alineat al art. 919 cuprinde cea de-a doua prezumDetenţia precară, odată dovedită, este prezumată că

la proba intervertirii sale,” ceea ce înseamnă că dacă o persoande detentor precar, se prezumă că ea continuă să păstreze aceast

ţia precară se interverteşte în posesie utilă (Florea, 2011, p. 100).

Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu şi persoanele juridice exercit

Vechiul Cod civil analiza în art. 1854 şi art. 1855 aceste prezumţii. Astfel, potrivit art. 1854 se dispunea c posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat c

”. Altfel spus, exista prezumţia că cel ce deţine un lucru, până la proba contrarie, este posesorul acelui lucru. A doua prezumţie legală era instituită de articolul 1855 din Cod civil ş

ă atunci „când posesorul a început a poseda pentru altul, se presupune că nu este proba contrarie”.

Posesia

ca posesia să fie dobândită, dar

ele juridice care decurg din acestea, se impune a ). Mai mult, art. 917

osesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului fie în mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin

elementele constitutive ale şi persoană sau nu.

ie dintre elementul intenţional

asupra lucrului poate fi exercitată nu numai corpore alieno” (de ţat altuia în depozit).

ă fie întrunit numai în , neputând fi exercitat prin altcineva

instituite de art. 917 alin. 2 care tre reprezentantul legal în cazul

i a persoanelor juridice1.

. Fiind o stare de fapt, posesia poate fi dovedită prin orice i dovedi elementele

or dovedit, întrucât are un caracter

ă serioase dificultăţi sub ional, este facilitată de lege, prin

lin. 1 C. civ.: „până la te bunul este prezumat posesor.” Acest

puterea materială asupra bunului,

a doua prezumţie potrivit ă că se menţine până

ă o persoană are calitatea ăstreze această calitate până ă (Florea, 2011, p. 100).

i persoanele juridice exercită posesia prin

ii. Astfel, potrivit art. 1854 se dispunea că nu este probat că a început a

ă la proba contrarie, este de articolul 1855 din Cod civil şi constituia reversul

a poseda pentru altul, se presupune că a

Ioan Apostu Posesia


Ultima prezumţie este prezentată de alin. 3 al aceluiaşi articol, potrivit căruia „până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară”. S-a prevăzut aşadar o prezumţie de proprietate, atâta timp cât au fost dovedite cele două elemente componente ale posesiei, posesorul fiind considerat a fi proprietar, făcând excepţie dovada înscrierii în cartea funciară.

Cele trei prezumţii sunt „juris tantum”, relative, şi pot fi răsturnate prin proba contrarie.

3) Pierderea posesiei. Posesia nu poate exista decât atât timp cât se păstrează unitatea dintre elementele sale constitutive. Dispariţia lor, sau chiar numai a unuia, are ca efect pierderea posesiei.

Într-o primă ipoteză, este posibilă încetarea simultană a ambelor elemente, cum se întâmplă în cazul înstrăinării ori abandonării. Articolul 921 C. civ. enumeră cazurile de încetarea a posesiei prin pierderea ambelor elemente:

- înstrăinarea bunului (lit. b); - abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil (lit. c); - pieirea bunului (lit. d); - trecerea bunului în proprietate public (lit. e); - înscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraşului sau municipiului, după caz, conform art. 889 alin. (2). (lit. f);”

Într-o a doua ipoteză, este posibil să dispară numai unul dintre cele două elemente, efectul fiind însă acelaşi. Dacă bunul este imobil sau mobil, dar nu sunt îndeplinite cerinţele legale, posesorul păstrează posesia, deşi a pierdut corpus, cu condiţia să nu treacă un an de la deposedare (art. 921 lit. g). De asemenea, art. 921 lit.a C. civ. prevede pierderea posesiei odată cu transformarea ei în detenţie precară.

Aşadar, pierderea lucrului sau trecerea lui în stăpânirea altui posesor are drept consecinţă pierderea posesiei, odată cu încetarea elementului ei material. Acelaşi efect îl va avea însă şi dispariţia elementului intenţional al posesiei, chiar dacă stăpânirea materială continuă, cum este cazul constitutului posesor1.

1 Este constituit posesor atunci când proprietarul unui lucru îl vinde, dar continuă să-l păstreze şi după vânzare ca locatar ori depozitar.

Ioan Apostu


3.3. Calităţile şi viciile posesiei

3.3.1. Calităţile posesiei

Doctrina a jucat un rol important modalitatea în care vechiul Cod civil determinat pe actualul legiuitor slea („Viciile posesiei

Posesia este aptăcondiţiile de utilitatesuficiente numai cele dou

Art. 922: „ (1) În afara situaţiilor prevposesia utilă. (2) Nu este utilăcontrară, posesia este prezumată

Se remarcă totuşviciile în discuţie.

a) posesia să fie continu

b) posesia săpresupune o atitudine a posesorului, întreruperea posesiei este rezultatul faptului unui terţ

c) Posesia să fie netulburatadversarului.

d) Posesia să fie publicasemenea proprietînsă se referă în Intenţia legiuitorului, constfel încât să poată

e) Posesia să fie sub nume de proprietar. proprietar, presupune ca stde a stăpâni pentru sine precar.

f) Posesia să fie neechivocposesiei neechivocitateafaptul că echivocitatea sneechivocitatea este o calitate distinctneechivocă, atunci când nu sunt îndoieli cu privire la existenelemente constitutive ale sale.

1 În acelaşi sens, articolul 1847 din vechea reglementare prevedea cposesiune continuă”, în vreme ce articolul 1848 preciza cexercită neregulat, adică cu intermitenţ

Ioan Apostu

i viciile posesiei

Doctrina a jucat un rol important şi în conturarea instituţiei posesieimodalitatea în care vechiul Cod civil reglementa viciile posesiei, fapt care ldeterminat pe actualul legiuitor să dispună expres, în cadrul Capitolului al II

(„Viciile posesiei”) asupra acestora.

Posesia este aptă să producă efectele prevăzute de lege, numai dacutilitate prevăzute de articolul 922 alin. 1 şi 2 C. civ

suficiente numai cele două elemente constitutive ale sale.

(1) În afara situaţiilor prevăzute de lege, nu poate produce efecte juridice decât . (2) Nu este utilă posesia discontinuă, tulburată sau clandestină

, posesia este prezumată a fi utilă.”

ă totuşi că actualul legiuitor a omis includerea echivocului printre uţie. Care sunt aşadar aceste calităţi care fac posesia util

ă fie continuă;1

osesia să fie neîntreruptă. Spre deosebire de continuitate, care presupune o atitudine a posesorului, întreruperea posesiei este rezultatul faptului unui terţ, care duce la desfiinţarea posesiei.

ă fie netulburată prin acte de violenţă împotriva sau din partea

ă fie publică. Publicitatea posesiei constă în exercitarea ei, asemenea proprietăţii în văzul tuturor. Legea nu defineşte publicitatea posesiei,

ă în articolul 922 C. civ. la clandestinitatea ca viciu al posesiei. ţia legiuitorului, constă în aceea că posesia trebuie să fie exercitat

ă poată fi normal cunoscută şi de cel în detrimentul că

ă fie sub nume de proprietar. Exercitarea posesiei sub nume de proprietar, presupune ca stăpânirea în fapt a lucrului să fie exe

ăpâni pentru sine şi nu pentru altul, aşa cum procedeaz

ă fie neechivocă. Codul civil român nu include printre calitposesiei neechivocitatea, omisiune a cărei justificare şi-ar g

ă echivocitatea s-ar confunda cu precaritatea. Reneechivocitatea este o calitate distinctă a posesiei. Deci, posesia este

ă, atunci când nu sunt îndoieli cu privire la existenelemente constitutive ale sale.

ns, articolul 1847 din vechea reglementare prevedea că pentru a se putea prescrie, „se cere o ”, în vreme ce articolul 1848 preciza că posesiunea „este discontinu

cu intermitenţe anormale”.

Posesia

ţiei posesiei, criticând posesiei, fapt care l-a

expres, în cadrul Capitolului al II-

zute de lege, numai dacă întruneşte C. civ., nefiind deci

efecte juridice decât sau clandestină. Până la proba

a omis includerea echivocului printre i care fac posesia utilă?

Spre deosebire de continuitate, care presupune o atitudine a posesorului, întreruperea posesiei este rezultatul

ţă împotriva sau din partea

Publicitatea posesiei constă în exercitarea ei, şte publicitatea posesiei,

la clandestinitatea ca viciu al posesiei. ă fie exercitată în aşa

i de cel în detrimentul căruia curge.

posesiei sub nume de ă fie exercitată cu intenţia

a cum procedează un detentor

Codul civil român nu include printre calităţile ar găsi raţiunea în

ar confunda cu precaritatea. Reţinem că a posesiei. Deci, posesia este

, atunci când nu sunt îndoieli cu privire la existenţa celor două

pentru a se putea prescrie, „se cere o posesiunea „este discontinuă când posesorul o

Ioan Apostu Posesia


Reţine caracterele juridice ale violenţei ca

viciu al posesiei!

3.3.2. Viciile posesiei

Contrare fiecăreia dintre calităţile sale sunt viciile posesiei. Aşa cum rezultă şi din articolul 922 alin. 2 Cod civil, viciile posesiei sunt următoarele:

a) discontinuitatea; b) violenţa; c) clandestinitatea.

După cum a fost deja semnalat, nici actualul Cod civil nu a prevăzut echivocul alături de aceste vicii, reţinând astfel echivocul drept cel de-al patrulea viciu al posesiei.

a) Discontinuitatea

Potrivit articolului 923 Cod civil ”posesia este discontinuă atât timp cât posesorul o exercită cu intermitenţe anormale în raport cu natura bunului”.

Astfel, este considerată ca fiind atinsă de acest viciu posesia exercitată cu intermitenţe anormale. Exercitarea discontinuă a posesiei constă în succesiunea neregulată a actelor de stăpânire asupra bunului, la intervale lungi, în măsură să dea impresia că pentru o anumită perioadă acel bun a fost abandonat (Florea, 2011, p. 104).

Caracterele juridice ale viciului discontinuităţii sunt:

- spre deosebire de întreruperea ei care are drept efect încetarea posesiei, discontinuitatea este doar un viciu temporar al posesiei;

- discontinuitatea este totodată un viciu absolut întrucât poate fi invocat de către orice persoană interesată (articolul 926 alin. 1 C.civ.);

- ca viciu al posesiei, discontinuitatea se referă de regulă la posesia bunurilor imobile, întrucât în ceea ce priveşte bunurile mobile sunt aplicabile dispoziţiunile art. 935 Cod civil, potrivit cărora ”oricine se află la un moment dat în posesia unui bun mobil este prezumat că are un titlu de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului”.

Sarcina probei revine persoanei care invocă viciul discontinuităţii.

b) Violenţa

Conform articolul 924 C. civ. ”posesia este tulburată atât timp cât este dobândită sau conservată prin acte de violenţă, fizică sau morală, care nu au fost provocate de o altă persoană” 1. Din conţinutul textului rezultă că nu este suficient ca posesia să fi început în mod paşnic, ea trebuie să fie conservată şi pe parcurs tot în mod paşnic. Posesia trebuie să nu fie afectată de violenţă nici la dobândirea ei, nici în cursul menţinerii acesteia., în caz contrar posesia fiind tulburată de viciul violenţei.

Caracterele juridice ale violenţei sunt următoarele:

1) - este un viciu relativ, în sensul că poate fi invocat numai de către cel împotriva căruia a fost exercitată violenţa;

1 În vechea reglementare, art. 1851 Cod civil preciza că „posesia este tulburată când este fondată sau conservată prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului”.

Ioan Apostu Posesia


2) – este un viciu temporar, în sensul că odată încetată violenţa, posesia redevine utilă (art. 927 C. civ.);

3) – se aplică atât în privinţa bunurilor imobile, cât şi a bunurilor mobile.

c) Clandestinitatea

„Posesiunea este clandestină, dacă se exercită astfel încât nu poate fi cunoscută” (art. 925 C. civ.). Rezultă că posesia trebuie să fie publică, exercitată la vedere, asemenea unui proprietar adevărat. De regulă, viciul clandestinităţii este aplicabil în materia bunurilor mobile, fiind greu de conceput şi în cea a bunurilor imobile1.

Viciului clandestinităţii îi corespund următoarele caractere juridice:

1) este un viciu relativ, putând fi invocat deci numai de către cei faţă de care posesia a fost exercitată pe ascuns (art. 926 alin. 2 C. civ.);

2) este un viciu temporar, întrucât odată încetată clandestinitatea, redevenind publică, posesia redevine şi utilă (art. 927 C. civ.).

d) Echivocitatea

Deşi nici actualul Cod civil nu include printre viciile posesiei echivocitatea, ea a fost recunoscută ca atare atât în literatura juridică, dar şi în practica judiciară. O posesie este echivocă atunci când sunt îndoieli cu privire la existenţa elementelor sale constitutive, „animus” şi „ corpus”.

În acest sens, practica instanţei supreme a decis că posesia exercitată de un coproprietar asupra întregului bun indiviz, este echivocă, deoarece sunt dubii dacă actele de posesiune s-au efectuat de coproprietar în calitate de posesor exclusiv al bunului, ori ca proprietar privind cota sa parte de proprietate.

Caracterele juridice ale echivocului sunt:

1. este un viciu temporar, deoarece încetează în momentul în care prin conduita sa posesorul determină convingerea că întruneşte şi elementul psihologic;

2. este un viciu relativ căci poate fi invocat numai de către ceilalţi coproprietari sau ceilalţi coposesori, alţi posesori neavând acest drept;

3. se aplică atât lucrurilor imobile cât şi celor mobile. (Florea, 2011, p. 108)

Posesia şi detenţia precară

După cum s-a precizat anterior, detentorul deţine bunul pentru altul, nu pentru sine, astfel că el are numai stăpânirea materială a bunului, nu şi animus.

Conform legislaţiei trecute, cu privire la precaritate, opiniile autorilor au fost diferite: unii (Safta – Romano, 1993, p. 174) susţin că acesta constituie un viciu

1 Doctrina a reţinut ca exemplu de manifestare a viciului discontinuităţii în materia bunurilor imobile situaţia în care un proprietar al unui imobil sapă o pivniţă sub imobilul vecin fără vreun semn vizibil care să dea în vileag lucrarea.

Ioan Apostu Posesia


al posesiei. Într-o a doua opinie, care a fost împărtăşită de majoritatea autorilor, precaritatea era mai mult decât un viciu, ea constituind însăşi lipsa posesiei. Dezvoltând fostele dispoziţii (art. 1853 Cod civil din 1864), articolul 918 C. civ. enumeră situaţiile în care stăpânirea unui bun constituie detenţie precară, iar nu posesie. Caracteristic pentru precaritate este faptul că stăpânirea lucrului este lipsită de “animus sibi habendi”, deci de elementul intenţional al posesiei. Precaritatea echivalează cu lipsa posesiei şi nu cu un simplu viciu al acesteia. În concepţia Codului civil, precaritatea posesiei apare ca un viciu absolut şi perpetuu. În cazurile special prevăzute de lege, precaritatea se poate transforma în posesie, prin intervertire.

Sarcina de lucru 2 Elaboraţi un text în care să identificaţi şi să descrieţi condiţiile în care posesia este aptă să producă efecte juridice (15-20 de rânduri).

Intervertirea precarit ăţii

Transformarea detenţiei precare în posesie, operează în următoarele 3 cazuri prevăzute de articolul 920 Cod civil1:

1) dacă detentorul precar încheie cu bună-credinţă un act translativ de proprietate cu titlu particular cu altă persoană decât cu proprietarul bunului; (articolul 920 alin. 1, lit.a Cod civil)2.

De exemplu, chiriaşul cumpărând bunul închiriat de la un terţ, pe care-l consideră moştenitor al proprietarului de la care a închiriat bunul, deşi acesta nu este în realitate succesor. Stăpânind din acel moment bunul “animo sibi habendi”, precaristul devine posesor.

Aşadar acest caz face posibilă transformarea precarităţii în posesie utilă ca urmare a faptei unui terţ care procură detentorului un titlu, în privinţa bunului pe care îl stăpâneşte. Se reţine îndeplinirea condiţiei bunei-credinţe detentorului, care se prezumă, sarcina probei revenind persoanei care invocă reaua-credinţă.

2) dacă detentorul săvârşeşte împotriva posesorului acte de rezistenţă neechivoce în privinţa intenţiei sale de a începe să se comporte ca un proprietar; în acest caz, intervertirea nu se va produce însă mai înainte de

1 Articolul 920 pune în discuţie fostele dispoziţii ale art. 1858 pct. 1, 2 şi 3 Cod civil din 1864. 2 Fosta reglementare prevedea: Când deţinătorul lucrului primeşte cu bună-credinţă de la o a treia persoană, alta decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate în privinţa lucrului ce deţine (articolul 1858 punctul 1 Cod civil).

Ioan Apostu Posesia


împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului; (articolul 920 alin. 1, lit.b Cod civil).

Conform acestor dispoziţii, precaritatea devine posesie după expirarea termenului pentru care bunul a fost dat în stăpânire, în situaţia în care detentorul precar neagă calitatea de proprietar al persoanei de la care deţine lucrul.

Simpla negare a dreptului posesorului de către detentorul precar nu duce la intervertirea detenţiei în posesie utilă, ci este necesară exercitarea unor acte de rezistenţă care să aibă ca finalitate şi intervertirea elementului psihologic al deţinerii, adică intenţia detentorului de a deţine pentru sine. Simplul refuz al chiriaşului de a mai plăti chiria nu se circumscrie acestei situaţii. În schimb, dacă refuzul de a plăti chiria se sprijină pe negarea recunoaşterii calităţii de proprietar locatorului şi declară că el este acum proprietar, atunci putem considera că această situaţie permite ca intervertirea precarităţii în posesie să se producă.

3) dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună-credinţă. (articolul 920 alin. 1, lit.c Cod civil)1

Urmare unei asemenea convenţii, dobânditorul de bună-credinţă, devine titularul unei posesiuni utile, deşi dispunătorul era un detentor precar. Acest caz are menirea de a-l apăra pe terţul dobânditor de bună-credinţă care a dobândit un bun de la un detentor precar printr-un act translativ de proprietate cu titlu particular. Buna-credinţă a acestuia subzistă în cazul în care acesta nu cunoştea şi nici nu trebuia să cunoască reala calitate a celui care înstrăina bunul. În cazul acesta, intervertirea precarităţii nu operează în persoana detentorului precar, ci în persoana terţului dobânditor, căci el are intenţia reală de a dobândi pentru sine.

3.4. Efectele posesiei

Ca o manifestare exterioară a dreptului de proprietate sau a altui drept real, deşi este doar o stare de fapt, posesia produce însemnate efecte juridice. Importanţa acestor efecte juridice este fie în funcţie de caracterul posesiei, de bună ori de rea-credinţă, fie după natura bunului asupra căruia este exercitată, bun mobil sau imobil.

De exemplu, prin intermediul uzucapiunii, posesorul dobândeşte proprietatea sau alte drepturi reale, ca efect al unei posesii prelungite, în condiţii determinate de lege. În privinţa bunurilor mobile, legiuitorul nu a considerat necesar să condiţioneze dobândirea proprietăţii prin trecerea unei perioade de timp, considerându-se că posesia valorează titlu de proprietate.

1 Aces caz corespune art. 1858 pct. 3 Cod civil din 1864 care prevedea Când deţinătorul strămută posesia lucrului printr-un act de titlu particular, translativ de proprietar, la altul care este de bună-credinţă.

Ioan Apostu


Unele efecte juridice pot privi toate bunurile, (cum este cazul prezumbunurile imobile, fructelor. Posesia produce unele efecte indiferent dacdrept sau fără drept, chiar dacposesorul este de bun

Codul civil reglementeazIII, în cadrul art. 9283 C. civ.

Efectele posesiei pot fi

1) prezumţia de proprietate2) uzucapiunea imobiliar3) dobândirea propriet

C. civ.); 4) ocupaţiunea (art. 9415) dobândirea fructelor prin posesia de bun Faţă de vecheaposesiei acţiunile posesorii, deoarece acreprezintă un efect al posesiei.

Formuleazăeste doar o stare de fapt, posesia produce însemnate efecte juridice.

A. Prezumţia de proprietate

Potrivit articolului

„Până la proba contrară, pînscrise în cartea funciară” .

Această prezumţeste decât însuşposesor al unui bun, este în aparenconstituie o noutate, ea fiind prezentaceastă prezumţregistrele de carte funciaridentificabil.

Prin urmare, întrcalitatea de pârât, beneficia pân

1 Art. 1854 C. civ. din 1864.

Ioan Apostu

Unele efecte juridice pot privi toate bunurile, mobile sau (cum este cazul prezumţiei de proprietate), în vreme ce alte efecte privesc doar bunurile imobile, aşa cum este cazul acţiunilor posesorii fructelor. Posesia produce unele efecte indiferent dacă posesorul

ă ă drept, chiar dacă posesorul este de rea-credinţăposesorul este de bună-credinţă

reglementează efectele posesiei într-un capitol distinct, Capitolul III, în cadrul art. 928-952. Referiri directe la acest subiect oferă

fectele posesiei pot fi:

ţia de proprietate (art. 919 alin. 3 C. civ.); uzucapiunea imobiliară (art. 930-934 C. civ.); dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credin

ţiunea (art. 941-947 C. civ.); dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă (art. 948C. civ.)

de vechea reglementare, legiuitorul nu a mai inclus printre efectele ţiunile posesorii, deoarece acţiunile prin care se ap

ă un efect al posesiei.

Sarcina de lucru 3 Formulează trei argumente în favoarea afirmaţiei potrivit este doar o stare de fapt, posesia produce însemnate efecte juridice.

Potrivit articolului 919 alin. 3 Cod civil,

ă, posesorul este considerat proprietar, cu excep

ă prezumţie se întemeiază pe idea că, de cele mai multe ori, posesia nu este decât însuşi exerciţiul aparent al dreptului de proprietate, aposesor al unui bun, este în aparenţă proprietarul său. Aceastconstituie o noutate, ea fiind prezentă şi în legislaţia trecut

ă prezumţie nu mai poate fi aplicată în cazul bunurilor imobile înscrise în registrele de carte funciară, caz în care adevăratul proprietar este u

Prin urmare, într-o eventuală acţiune în revendicare, posesorul care ar avea calitatea de pârât, beneficia până la proba contrarie de două

Posesia

sau imobile deopotrivă iei de proprietate), în vreme ce alte efecte privesc doar

iunilor posesorii şi a perceperii ă posesorul posedă cu

credinţă, sau numai dacă

un capitol distinct, Capitolul . Referiri directe la acest subiect oferă şi art. 919 alin.

credinţă (art. 935-940

ţă (art. 948C. civ.).

reglementare, legiuitorul nu a mai inclus printre efectele iunile prin care se apără posesia nu

ţiei potrivit căreia deşi este doar o stare de fapt, posesia produce însemnate efecte juridice.

proprietar, cu excepţia imobilelor

, de cele mai multe ori, posesia nu iul aparent al dreptului de proprietate, aşa încât orice

Această prezumţie nu ţia trecută1. În schimb,

în cazul bunurilor imobile înscrise în ăratul proprietar este uşor

iune în revendicare, posesorul care ar avea la proba contrarie de două prezumţii care-l

Ioan Apostu Posesia


scutesc de sarcina probei: prezumţia de bună-credinţă şi prezumţia de proprietate.

Avantajul prezumţiei de proprietate constă în aceea că posesorul care are calitatea de pârât, fiind presupus proprietar este scutit să aducă probe în sprijinul dreptului său de proprietate până la proba contrarie.

În privinţa bunurilor mobile, această prezumţie este una cu mult mai puternică, având chiar caracter absolut, în sensul că posesia de bună-credinţă echivalează cu însuşi titlul de proprietate, conform art. 935 C. civ.1

B. Uzucapiunea imobiliară

Prezentarea detaliată a prevederilor actuale privind uzucapiunea imobiliară va constitui obiectul cercetării următorului capitol din prezentul curs, în secţiunea dedicată analizării modurilor de dobândire a dreptului de proprietate.

C. Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă

După cum deja s-a afirmat, orice persoană care se află în posesia unui bun mobil este prezumată a fi şi proprietarul acelui bun (935 C. civ.) astfel se prezumă să starea de fapt (stăpânirea bunului) coincide cu starea de drept (dreptul de proprietate).

În acest sens, s-a pronunţat de altfel şi jurisprudenţa stabilind că „În sistemul nostru de drept, pentru bunurile corporale, posesia creează în favoarea posesorului actual, o prezumţie absolută de proprietate, împotriva căreia nu este admisă proba contrarie”. Aceeaşi va fi soluţia chiar atunci când posesorul s-ar afla procesual în faţa titularului dreptului de proprietate: el va rămâne în posesie cât timp proprietarul nu va face dovada dreptului său de proprietate.

Posesia de bună-credinţă a unui mobil asigură şi opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale, după cum rezultă din dispoziţiile art. 936 C. civ.

În literatura juridică s-a mai pus problema dacă prezumţia de proprietate îi profită în egală măsură atât posesorului de bună-credinţă cât şi celui de rea-credinţă. Răspunsul a fost negativ, cu motivarea că dovedirea relei credinţe a posesorului face ca însăşi prezumţia de proprietate ce opera în favoarea sa să fie lipsită de valoare.

Persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă. În cazul în care bunul este pierdut sau furat, acesta poate fi revendicat de la posesorul de bună-credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului (art. 937 alin. 2). În cazul în care bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori

1 Art. 935 C. civ. reia dispoziţiile art. 1909 Cod civil, o prezumţie absolută „ juris et de jure”, de proprietate, căci posesiunea valorează însuşi titlu de proprietate.

Ioan Apostu Posesia


dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea în revendicare a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-credinţă poate reţine bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului1.

Dispoziţiile prezentate anterior nu sunt aplicabile bunurilor mobile care sunt accesorii unui imobil, dar se aplică în mod corespunzător în legătură cu dobândirea dreptului de uzufruct şi a dreptului de uz asupra unui bun mobil. (art. 937 alin. 5)

În privinţa bunurilor imobile, forţa prezumţiei este cu mult mai atenuată, ea fiind relativă sau “juris tantum”, deoarece poate fi răsturnată prin proba contrarie. Această prezumţie de proprietate este operantă şi deci considerată conform cu realitatea numai în măsura în care nu s-a făcut dovada contrară, căci cel mai însemnat avantaj al acestei prezumţii se înregistrează pe tărâm probator. De aici rezultă că, atunci când un terţ porneşte o acţiune împotriva posesorului pentru a-i contesta dreptul de a poseda şi de a-l scoate din posesie, posesorul nu este obligat să dovedească existenţa dreptului său. Dovada lipsei de drept al posesorului este în sarcina terţului care, pentru a-l scoate din posesie pe posesor trebuie să dovedească existenţa propriului drept de a poseda. În asemenea litigii în favoarea pârâtului posesor, operează principiul potrivit căruia „in pari cauza melior est possidentis”.

Sarcina de lucru 4 Apreciaţi valoarea de adevăr a afirmaţiei: prezumţia de proprietate îi profită în egală măsură atât posesorului de bună-credinţă cât şi celui de rea-credinţă. Argumentaţi răspunsul în 3-4 fraze.

D. Ocupaţiunea

Dobândirea bunului prin ocupaţiune este reglementat de art. 941-950 C. civ. Primul din cele enunţate precizează că posesorul unui lucru mobil care nu aparţine nimănui devine proprietarul acestuia, prin ocupaţiune, de la data intrării în posesie.

Prin ocupaţiune se înţelege un mod originar de dobândire a proprietăţii care constă în luarea în stăpânire de către o persoană a unui lucru fără stăpân, cu intenţie de a deveni proprietar.

Fiind o modalitate de dobândire a proprietăţii, asemenea uzucapiunii, acest subiect va fi supus cercetării detaliate în viitorul capitol. Totuşi trebuie să se precizeze că actualul cod precizează în cadrul art. 941 alin. 2 lucrurile fără stăpân care pot fi supuse ocupaţiunii (lucrurile abandonate şi cele care nu au stăpân). Abandonul, conf. art. 562 alin. 2 C. civ. constituie un mod de stingere a dreptului de proprietate.

1 Asemenea prevederilor art. 1909 din vechea reglementare.

Ioan Apostu Posesia


E. Dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă

Noţiunea de fructe

Art. 547 C. civ. enumeră ca fiind produse ale unor bunuri fructele şi productele. Următorul articol defineşte şi clasifică noţiunea de fructe: „Fructele reprezintă acele produse care derivă din folosirea unui bun, fără a diminua substanţa acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale şi civile. Fructele civile se numesc şi venituri”.

Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute fără intervenţia omului, cum ar fi acelea pe care pământul le produce de la sine, producţia şi sporul animalelor. (art. 548 alin. 2 C. civ.)

Fructele industriale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute ca rezultat al intervenţiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel. (art. 548 alin. 3 C. civ.)

Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobânzile, venitul rentelor şi dividendele. (art. 548 alin. 4 C. civ.)

Productele sunt produsele obţinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanţei acestuia, precum copacii unei păduri, piatra dintr-o carieră şi altele asemenea. (art. 549 C. civ.)

Ca principiu general, conform art. 550 C. civ., fructele unui lucru se cuvin proprietarului dacă prin lege nu se dispune altfel, aceasta fiind posibilă în temeiul lui jus fruendi, ca atribut al dreptului de proprietate.

Momentul dobândirii lor diferă în funcţie de natura fructelor şi productelor. Astfel dreptul de proprietate asupra fructelor naturale şi industriale se dobândeşte la data separării de bunul care le-a produs, în timp ce dreptul de proprietate asupra fructelor civile se dobândeşte zi cu zi. (art. 550 alin. 2 şi 3 C. civ.)

Posesia de bună-credinţă, condiţie a perceperii fructelor1

Posesia de bună-credinţă este o stăpânire de calitate superioară, pentru că ea se exercită în temeiul unui titlu, care ar fi avut virtutea de a fi fost translativ de proprietate dacă nu ar fi fost afectat de o nulitate.

Posesorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat, astfel că adevăratul proprietar nu mai poate solicita restituirea fructelor de la noul posesor. Buna-credinţă trebuie să existe la data perceperii fructelor, deci nu trebuie să existe exclusiv la momentul intrării în stăpânire a bunului. Fructele civile percepute anticipat (chirii, dobânzi) revin posesorului în măsura în care buna sa credinţă se menţine la data scadenţei acestora (art. 948 alin. 2 C. civ.). În cazul fructelor produse de imobile înscrise în cartea

1 Condiţiile dobândirii cu bună-credinţă a fructelor de către posesor erau reglementate în art. 485 vechiul cod civil.

Ioan Apostu Posesia


funciară, buna-credinţă se apreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor dobânditori pentru a respinge acţiunea în rectificare. (art. 948 alin. 3 C. civ.)

Noţiunea de posesor de bună-credinţă este definită de art. 948 alin. 4 C. civ.care prevede că este considerat a fi „posesor de bună-credinţă atunci când are convingerea că este proprietarul bunului în temeiul unui act translativ de proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaşte şi nici nu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască. Buna-credinţă încetează din momentul în care cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute”.

Literatura de specialitate a nuanţat explicaţia fundamentului posesorului de bună-credinţă de a percepe fructele pornind de la conceptul de echitate. Posesorul este convins că percepe fructele în calitate de proprietar, aşa încât existenţa titlului nu constituie decât un element de natură a defini buna credinţă a posesorului. Şi proprietrul a suferit o oarecare pagubă, dar se apreciază că, faţă de atitudinea acestuia de indiferenţă, de ignoranţă cu privire la soarta bunului său şi ignoranţa posesorului cu privire la viciile titlului său, relevanţa mai mare are situaţia celui din urmă, bazată pe buna-credinţă.

În toate cazurile, posesorul de rea-credinţă trebuie să restituie fructele percepute, precum şi contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă1.

În temeiul bunei-credinţe, posesorul dobândeşte doar fructele nu şi productele ce se cuvin întotdeauna proprietarului, chiar dacă deţinătorul a fost de bună-credinţă. Productele se cuvin întotdeauna proprietarului indiferent de buna sau de reaua-credinţă a posesorului, deoarece ele afectează substanţa bunului din care derivă. (art. 550 C. civ.)

Sarcina de lucru 5 Elaboraţi un eseu în care să prezentaţi în paralel situaţia posesorului de bună-credinţă şi a celui de rea-credinţă din punctul de vedere al perceperii fructelor (7-10 rânduri).

Protecţia posesiei prin intermediul acţiunilor posesorii

Consideraţii generale privind ocrotirea posesiei

1 Vechea reglementare reglementa în acest sens următoarele: posesorului de rea-credinţă. Acesta este obligat să restituie proprietarului, odată cu bunul, toate fructele percepute sau nepercepute, consumate ori neconsumate, ori valoarea lucrului, în eventualitatea că acesta a pierit. Dar în virtutea principiului îmbogăţirii f ără „justă cauză, proprietarul este obligat, la rândul său, potrivit art. 484 Cod civil, să restituie posesorului de rea-credinţă toate cheltuielile necesare pe care le-a făcut, eventual, cu bunul respectiv şi producerea sau obţinerea fructelor. Fructele produse de vreun lucru nu se cuvin proprietarului, decât cu îndatorire în parte-i de a plăti semănăturile, arăturile şi munca pusă de alţii ”. Ba mai mult, până la plata acestor cheltuieli, posesorul de rea-credinţă are drept de retenţie asupra fructelor, în limita valorii credinţei sale.

Ioan Apostu


Istoric, acţiunile posesorii sunt cunoscute înclegătură cu interdictele. În vechiul drept românesc, Înalta Curte de Casadedus existenţa lor din Codul Caragea, reglementCodul Calimach şmod expres Codul de proceduraceste dispoziţiuni sunt preluate şi de ocoale, unde rprocedură civilăposesia este exercidorit să o proteguiasc

În mod curent, posesorul este posesia, legea protejeaz

Posesia fiind o prezumposesiunea, uşsă se apere fărăsău”.

În acelaşi timp, interesele ordinii sociale au impus asigurarea protecposesiei, deoarece dreptului posesorului ar avea drept rezultat deposede rezolvarea conflictului, am asista la dezordini neîncetate, la acte de violenşi la abuzuri continue, de care ar suferi în primul rând adevsau titulari de drepturi realesingur dreptate pentru cel ce pretinde un drept asupra bunului posedat de altul, singura soluţie, în caz de conflict este s

Specificul acţiunilor posesorii este dat de faptul cposesiei fără aproprietatea poate fi ap

Faţă de vechea reglementare, se observreglementează acţprocedurii civile, care p

Art. 949 C. civ.

„Cel care a posedat un bun cel puînlăturarea oricărei tulburări a posesiei saposesorul este îndreptăţit să pretind

Această dispoziţsubiectelor de drept care se pot bucura de calitatea procesualacţiune posesorie: care a deţinut bunul pentru aceeaprezentată şi natura pretenacţiuni posesorii:

- înlăturarea oric- restituirea bunului de care a fost deposedat

în stăpânire timp de un an de zile;- daune-interese compensatorii pentru prejudiciile suferite ca effect al

tulburării posesiei sau deposed

Ioan Apostu

ţiunile posesorii sunt cunoscute încă din perioada dreptului roman, în ă cu interdictele. În vechiul drept românesc, Înalta Curte de Casa

dedus existenţa lor din Codul Caragea, reglementări mai clare gCodul Calimach şi în Regulamentele Organice, pentru ca apoi smod expres Codul de procedură civilă din 1865, în articolul 5. În anul 1879, aceste dispoziţiuni sunt preluate şi ele în Legea asupra Judecăi de ocoale, unde rămân reglementate până în anul 1948, când Codul de

ă civilă le stabileşte sediul în articolul 674-676posesia este exerciţiul unui drept sau doar o aparenţă a acestuia, legiuitorul a

ă o proteguiască.

În mod curent, posesorul este şi proprietarul bunului, aşposesia, legea protejează inclusiv proprietatea.

Posesia fiind o prezumţie a existenţei dreptului, posesiunea, uşurând astfel situaţia adevăratului proprietar, dându

se apere fără a mai avea nevoie să dovedească direct existen

şi timp, interesele ordinii sociale au impus asigurarea protecposesiei, deoarece „dacă contestaţiile, adesea nefondate, asupra existendreptului posesorului ar avea drept rezultat deposedarea sa imediatde rezolvarea conflictului, am asista la dezordini neîncetate, la acte de violeni la abuzuri continue, de care ar suferi în primul rând adevă

sau titulari de drepturi reale”. Cum însă nimănui nu-i este permissingur dreptate pentru cel ce pretinde un drept asupra bunului posedat de altul,

ţie, în caz de conflict este să se adreseze instanţei.

ţiunilor posesorii este dat de faptul că ele apă ăă ă a se pune în discuţie dreptul asupra bunului

proprietatea poate fi apărată prin acţiunile petitorii.

de vechea reglementare, se observă o schimbare a temeiului de drept care ă acţiunile posesorii. Acestea făceau obiectul de reg

procedurii civile, care păstrează procedura de soluţionare a acestor ac

C. civ. prevede:

Cel care a posedat un bun cel puţin un an poate solicita instanţei de judecatări a posesiei sale sau, după caz, restituirea bunului. De asemenea, ă pretindă despăgubiri pentru prejudiciile cauzate

ă dispoziţie, asemenea art. 674 C. proc. civ., delimiteazsubiectelor de drept care se pot bucura de calitatea procesual

iune posesorie: cel care a posedat un bun cel puţin un an ţinut bunul pentru aceeaşi perioadă de timp. De asemenea, esteă şi natura pretenţiilor care pot forma capetele de cerere ale unei

iuni posesorii:

ăturarea oricărei tulburări a posesie; restituirea bunului de care a fost deposedată persoana care a

ăpânire timp de un an de zile; interese compensatorii pentru prejudiciile suferite ca effect al ării posesiei sau deposedării

Posesia

din perioada dreptului roman, în cu interdictele. În vechiul drept românesc, Înalta Curte de Casaţie a

ări mai clare găsindu-se în n Regulamentele Organice, pentru ca apoi să le consacre în

din 1865, în articolul 5. În anul 1879, i ele în Legea asupra Judecătoriilor comunale

în anul 1948, când Codul de 676. Indiferent dacă

ţă a acestuia, legiuitorul a

rul bunului, aşa încât ocrotind

ei dreptului, „legea ocroteşte ratului proprietar, dându-i mijlocul

direct existenţa dreptului

i timp, interesele ordinii sociale au impus asigurarea protecţiei iile, adesea nefondate, asupra existenţei

darea sa imediată, înainte de rezolvarea conflictului, am asista la dezordini neîncetate, la acte de violenţă i la abuzuri continue, de care ar suferi în primul rând adevăraţii proprietari

i este permis să-şi facă singur dreptate pentru cel ce pretinde un drept asupra bunului posedat de altul,

se adreseze instanţei.

ă ele apără starea de fapt a ie dreptul asupra bunului, în timp ce

o schimbare a temeiului de drept care ceau obiectul de reglementare al

a acestor acţiuni.

ei de judecată prevenirea ori caz, restituirea bunului. De asemenea,

gubiri pentru prejudiciile cauzate”.

., delimitează categoria subiectelor de drept care se pot bucura de calitatea procesuală activă într-o

şi detentorul precar de timp. De asemenea, este

iilor care pot forma capetele de cerere ale unei

persoana care a avut acel bun

interese compensatorii pentru prejudiciile suferite ca effect al

Ioan Apostu


Articolul 950 stabileacţiune posesorie:numai în măsura în care acesta nu a permis posesorului spentru o anumită

Caracterele juridice ale acţiunilor poses

Acţiunile posesorii sunt acele acsă-şi apere posesia împotriva oricatunci când a pierdutexistenţa anterior tulbururmătoarele caractere juridice:

1. Acţiunile posesorii sunt oricărei persoane care prin faptele sale, tulbursau l-a deposedat pe posesor de bunul s2. Acţiunile posesorii sunt de asemenea exercitate numai pentrbunurilor mobile, prezumţia de titlu de proprietate.3. Prin acţiunile posesorii se apasupra lucrului, ca în cazul ac4. Procedura de soluprocedură civilă

Exerciţiul acţiunilor posesorii termen. Una dintre cele trei condila posesiune prevătextul articolului 674 “trecut un an de la tulburare sau deposedareCodul de procedur

Enumeraţi în 10 rânduri asemacţiunile posesorii

Acţiunilor posesorii pot fi: reintegrare.

Ioan Apostu

Articolul 950 stabileşte sfera persoanelor împotriva cărora se poate introduce o iune posesorie: poate fi pornită acţiune chiar şi împotriva proprietarului, îns

ăsura în care acesta nu a permis posesorului să stăpentru o anumită perioadă de timp cu obligaţia de a restitui acel bun.

ţiunilor posesorii

iunile posesorii sunt acele acţiuni în justiţie prin care posesorul urmi apere posesia împotriva oricăror tulburări sau să redobândeasc

atunci când a pierdut-o. altfel spus, ele au ca scop restabilirea situaa anterior tulburării sau deposedării. Acţiunile posesorii prezint

toarele caractere juridice:

ţiunile posesorii sunt acţiuni reale deoarece pot fi introduse împotriva rei persoane care prin faptele sale, tulbură exercitarea paşa deposedat pe posesor de bunul său. ţiunile posesorii sunt de asemenea acţiuni imobiliare

exercitate numai pentru apărarea posesiei bunurilor imobile. În materia bunurilor mobile, în condiţiile art. 935 Cod civil, devine aplicabil

ţia de titlu de proprietate. iunile posesorii se apără posesia ca stare de fapt. Nu

asupra lucrului, ca în cazul acţiunilor petitiorii. Procedura de soluţionare a acţiunilor posesorii este prevă

ă civilă.

ţ ţiunilor posesorii este condiţionat de scurgerea unui anumit . Una dintre cele trei condiţii pentru admisibilitatea cererilor privitoare

la posesiune prevăzute atât de Codul civil (art. 949 alin. 1 şi art. 951lui 674 alin. 1 din Codul de procedură civilă este aceea de a nu fi

“trecut un an de la tulburare sau deposedare” (articolul 674 punctulCodul de procedură civilă).

Sarcina de lucru 6 Enumeraţi în 10 rânduri asemănările şi deosebirile existente ţiunile posesorii şi acţiunile petitorii.

iunilor posesorii pot fi: acţiuni posesorii în complângere

Posesia

ărora se poate introduce o i împotriva proprietarului, însă

sura în care acesta nu a permis posesorului să stăpânească bunul ia de a restitui acel bun.

ie prin care posesorul urmăreşte ă redobândească posesia

o. altfel spus, ele au ca scop restabilirea situaţiei de fapt iunile posesorii prezintă

deoarece pot fi introduse împotriva exercitarea paşnică a posesiei

iuni imobiliare, căci ele pot fi rarea posesiei bunurilor imobile. În materia

civil, devine aplicabilă

posesia ca stare de fapt. Nu şi dreptul real

iunilor posesorii este prevăzută de Codul de

ionat de scurgerea unui anumit ii pentru admisibilitatea cererilor privitoare

i art. 951), cât şi de ă ă este aceea de a nu fi

” (articolul 674 punctul 1 din

i deosebirile existente între

în complângere şi acţiunea în

Ioan Apostu


Acţiunea posesorie generală în complângere

Denumită de unii autori acţiunea posesorie în complângere urmposesiei care împiedicexerciţiul liber ş

Ea presupune aşnu un act izolat şcăci în această situaşi de către detentor, nu numai de posesor.

Tulburarea posesiei se poate concretiza în doutulburări de drept.

Tulburarea de faptexemplu: trecerea constantde trecere). Aceasta se poate materializa dar ceea ce este important de reviolenţă. Tulburarea se realizeazposesiei.

Tulburarea de dreptpretenţiile unui terchiria, deoarece ar fi adevde o persoană posesorulucunoştinţa titularului unei servitu

Pentru a utiliza acarticolului 674 Cod procedururmătoarele condiţ

a) Să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedarepct. 1 din Codul de procedurdacă termenul de un an este de decpărerea că este un termen de prescriptermen de un an, face sşi după împlinirea termenului de un an, posesorul se mai poate adresa instancare va verifica dacconstată însă cătardivă. În calculul termenuavut loc tulburarea sau deposedarea.

Instanţele judecămomentului de când curge termenul de un an în cazul în care actele de tulburare sunt succesive curge de la ultimul act de tulburare, chiar dacsunt mai vechi de un an. În doctrina juridictulburările succesive sunt leposterioară n-ar fi decât continuarea primei tulburpunct de plecare a termenului de introducere a acrămâne obligaţia scauzalitate.

Ioan Apostu

iunea posesorie generală în complângere

ă de unii autori şi acţiune generală sau acţiune de iunea posesorie în complângere urmăreşte încetarea orică

posesiei care împiedică exerciţiul liber şi efectele posesiei care împiedicţiul liber şi efectele juridice ale acesteia.

Ea presupune aşadar o tulburare care implică o pretenţie contrarie altuia, nu un act izolat şi trecător (de exemplu: s-a cules un pom, s

ci în această situaţie este vorba de acţiunea în daune care poate fi introdustre detentor, nu numai de posesor.

posesiei se poate concretiza în două moduri: tulburări de drept.

Tulburarea de fapt constă în orice acte materiale care contrazic posesia (de exemplu: trecerea constantă pe terenul vecinului fără să fie instituit

trecere). Aceasta se poate materializa şi prin deposedarea totaldar ceea ce este important de reţinut este că actele de deposedare nu au loc prin

ţă. Tulburarea se realizează chiar printr-o simplă atingere adresat

a de drept a posesiei se consumă prin acte juridice (de exemplu: ţiile unui terţ adresate chiriaşului, printr-o notificare de a i se achita lui

chiria, deoarece ar fi adevăratul proprietar al imobilului; notificarea adresată posesorului de a nu constitui sau planta pe acel teren; aducerea la

ţa titularului unei servituţi să înceteze de a mai exercita acea servitute).

Pentru a utiliza acţiunea posesorie în complângere, conform prevederilor articolului 674 Cod procedură civilă, trebuie să fie întrunite cumulativ

toarele condiţii:

nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare (articolul 6741 din Codul de procedură civilă). În doctrina juridică termenul de un an este de decădere sau de prescripţ

ă este un termen de prescripţie. Prin urmare, nesesizarea instantermen de un an, face să se prescrie dreptul la acţiune în sens material. Desigur,

împlinirea termenului de un an, posesorul se mai poate adresa instancare va verifica dacă acţiunea a fost introdusă sau nu în ter

că s-a depăşit termenul, acţiunea posesorie va fi respinsă. În calculul termenului de un an nu se ia în considerare ziua în care a

avut loc tulburarea sau deposedarea.

ţele judecătoreşti sunt frecvent confruntate cu probleme privind stabilirea momentului de când curge termenul de un an în cazul în care actele de

succesive şi distincte. Astfel, se consideră căcurge de la ultimul act de tulburare, chiar dacă actele anterioare de tulburare sunt mai vechi de un an. În doctrina juridică s-a considerat însă

ările succesive sunt legate între ele de aşa manierăar fi decât continuarea primei tulburări, atunci acestea constituie

punct de plecare a termenului de introducere a acţiunii. Tot judecmâne obligaţia să stabilească dacă există sau nu o asemenea leg

Posesia

ţiune de drept comun, te încetarea oricărei tulburări a

i efectele posesiei care împiedică

ţie contrarie altuia, şi a cules un pom, s-a spart un geam),

iunea în daune care poate fi introdusă

moduri: tulburări de fapt şi

în orice acte materiale care contrazic posesia (de ă ă ă fie instituită o servitute

i prin deposedarea totală sau parţială, actele de deposedare nu au loc prin

o simplă atingere adresată

rin acte juridice (de exemplu: o notificare de a i se achita lui

ratul proprietar al imobilului; notificarea adresată i de a nu constitui sau planta pe acel teren; aducerea la

înceteze de a mai exercita acea servitute).

iunea posesorie în complângere, conform prevederilor ă fie întrunite cumulativ

(articolul 674 alin. 1, ). În doctrina juridică s-a pus problema dere sau de prescripţie şi s-a ajuns la

Prin urmare, nesesizarea instanţei în iune în sens material. Desigur,

împlinirea termenului de un an, posesorul se mai poate adresa instanţei sau nu în termen. Dacă aceasta

iunea posesorie va fi respinsă ca lui de un an nu se ia în considerare ziua în care a

ti sunt frecvent confruntate cu probleme privind stabilirea momentului de când curge termenul de un an în cazul în care actele de

ă că termenul dat va actele anterioare de tulburare

a considerat însă că, atunci când şa manieră încât tulburarea ări, atunci acestea constituie ţiunii. Tot judecătorului îi va

u nu o asemenea legătură de

Ioan Apostu


b) Este necesar ca reclamantul sînainte de tulburare sau 1 pct. 1 din Codul de procedur

Dovada că ea nu reclamantul săcaracteristice, din care slege. Desigur, împotriva acestei prezumfacă dovada contrar

c) Posesia reclamantului utile. Aceste cerinpct. 3 Codul de procedur

În condiţiile articolului 676 Cod procedurpoate fi formulatănu fie el însuşi cel pentru care decazul acţiunii p

Acţiunea în reintegrare

Acţiunea posesorie specialposesiei numai atunci când tulburarea sau deposedarea sviolenţă. Prin violenimplică rezistenposesorului.

Atât în doctrina francezacţiunea posesorie în reintegrare are un caracter real sau peacţiune posesorie are un evident caracter personal, deoarece nu poate fi îndreptată decât împotriva autorului violenprincipal acţiunea are un caracter real imobiliar. În fond, fostul posesor nu urmăreşte, prin intermediul acestei acimobilului de care a fost deposedat prin violen

Atunci când actele de violenputea pretinde plata despconcomitent cu acţ

De esenţa acţiunii posesorii în reintegrare este restituirea bunului imobil de care posesorul a fost deposedat prin violenrevendicare are loc ojudecătorul are de rezolvat problema proprietposesorii în reintegrare se redbunului imobil fă

Articolul 674 Cod procedurposesorul trebuie sla deposedare sau tulburarecivilă, prevede căviolenţă, reclamantul este scutit de a face dovada cerutacest articol”.

Ioan Apostu

Este necesar ca reclamantul să facă dovada că a posedat cel puînainte de tulburare sau deposedare (art. 949 alin. 1 Cod civil

1 din Codul de procedură civilă).

ă ea nu trebuie făcută pentru întreg intervalul, ci este suficient ca reclamantul să stabilească originea posesiei şi existencaracteristice, din care să rezulte menţinerea ei, în cursul termenului cerut de lege. Desigur, împotriva acestei prezumţii de continuitate, pârâtul va putea s

dovada contrară

reclamantului trebuie să întrunească condiţiile cerute Aceste cerinţe reies din viciile posesiei (art. 922 alin. 2

pct. 3 Codul de procedură civilă)

ţiile articolului 676 Cod procedură civilă, acţiunea în complângere poate fi formulată şi de către un detentor precar, cu condiţia ca tulbur

şi cel pentru care deţine reclamantul. Sarcina probei aparosesorii în complângere reclamantului.

iunea posesorie specială (reintegranda) poate fi utilizatăposesiei numai atunci când tulburarea sau deposedarea s

ţă. Prin violenţă se înţelege orice faptă contrară ordinii de drept ce ă rezistenţă din partea adversarului şi care tinde la deposedarea

Atât în doctrina franceză cât şi în cea română s-a analizat problema daciunea posesorie în reintegrare are un caracter real sau personal. Deiune posesorie are un evident caracter personal, deoarece nu poate fi

ă decât împotriva autorului violenţelor, s-a ajuns la pţiunea are un caracter real imobiliar. În fond, fostul posesor nu

şte, prin intermediul acestei acţiuni decât să reintre în stimobilului de care a fost deposedat prin violenţă.

Atunci când actele de violenţă au produs un prejudiciu posesorului, acesta va putea pretinde plata despăgubirilor, cererea de daune solconcomitent cu acţiunea posesorie, care are un caracter principal.

ţa acţiunii posesorii în reintegrare este restituirea bunului imobil de care posesorul a fost deposedat prin violenţă. Chiar dacă şrevendicare are loc o restituire a bunului, în cadrul unei asemenea ac

ătorul are de rezolvat problema proprietăţii. În cadrul acposesorii în reintegrare se redă posesorului folosinţa materialbunului imobil fără a se recunoaşte dreptul la proprietate asupra lui.

Articolul 674 Cod procedură civilă dispune că, în cazul acestei acposesorul trebuie să facă dovada unei singure condiţii: „c ă nu a trecut un an de la deposedare sau tulburare”. În acest sens, articolul 674 alin

prevede că „în cazul în care posedarea sau tulburarea s, reclamantul este scutit de a face dovada cerută la punctele 2

Posesia

ă a posedat cel puţin un an . 949 alin. 1 Cod civil şi art. 674 alin.

pentru întreg intervalul, ci este suficient ca şi existenţa unor fapte

inerea ei, în cursul termenului cerut de e continuitate, pârâtul va putea să

ţiile cerute unei posesii e reies din viciile posesiei (art. 922 alin. 2 şi art. 674 alin. 1

ă ţiunea în complângere tre un detentor precar, cu condiţia ca tulburătorul să

ine reclamantul. Sarcina probei aparţine în

) poate fi utilizată pentru apărarea posesiei numai atunci când tulburarea sau deposedarea s-a produs prin

ă ordinii de drept ce i care tinde la deposedarea

a analizat problema dacă rsonal. Deşi această

iune posesorie are un evident caracter personal, deoarece nu poate fi a ajuns la părerea că, în

iunea are un caracter real imobiliar. În fond, fostul posesor nu ă reintre în stăpânirea

au produs un prejudiciu posesorului, acesta va gubirilor, cererea de daune soluţionându-se

iunea posesorie, care are un caracter principal.

iunii posesorii în reintegrare este restituirea bunului imobil de . Chiar dacă şi la acţiunea în

restituire a bunului, în cadrul unei asemenea acţiuni ăţii. În cadrul acţiunii

ţa materială asupra asupra lui.

ă, în cazul acestei acţiuni, ă nu a trecut un an de

”. În acest sens, articolul 674 alin. 2 Cod procedură „în cazul în care posedarea sau tulburarea s-a făcut prin

ă la punctele 2 şi 3 din

Ioan Apostu Posesia


Deşi articolul 674 Cod procedură civilă nu cere condiţia unei posesii utile pentru realizarea acţiunii posesorii în reintegrare, în doctrina juridica s-a susţinut că, totuşi, în cazul existenţei viciilor violenţei şi a clandestinităţii posesiei, acţiunea posesorie va fi respinsă. S-a considerat că ar fi inadmisibil ca posesorul să se plângă că a fost victima violenţei când el însuşi a folosit violenţa pentru a intra în posesia bunului, de asemenea, nu s-ar putea cere reintegrarea atât timp cât posesia a fost clandestină.

Într-o acţiune posesorie de reintegrare, interesează exclusiv raporturile dintre posesorul reclamant şi autorul tulburării sau deposedării, şi nu condiţiile în care reclamantul şi-a exercitat posesia.

Un detentor precar poate promova o acţiune posesorie de reintegrare, deoarece trebuie să existe o apărare contra actelor de violenţă şi forţă. Prima măsură luată este restabilirea situaţiei care a existat înainte de exercitarea violenţei: spoliatus ante omnia restituendus.

Deşi se prevede expres că reclamantul trebuie să facă dovadă unei singure condiţii, totuşi el va trebui să probeze că a fost tulburat prin acte de violenţă. Nu trebuie făcută distincţia între violenţa propriu-zisă şi actele materiale de violenţă pentru admiterea acţiunii posesorii de reintegrare. Chiar dacă violenţele se exercită asupra posesorului sau se rezumă la acte materiale săvârşite prin forţă, esenţial este că în ambele cazuri se ajunge la deposedarea posesorului.

Actele de natură a duce la promovarea acţiunii pot fi împărţite în trei categorii şi anume:

a) acte de ocupare a unui imobil fără permisiunea posesorului; b) acte de obstrucţie prin care o persoană împiedică pe posesor să stăpânească

imobilul (aşezarea unei bariere, obstacol sau ridicarea unui zid ori a unui gard în calea posesorului;

c) acte de distrugere cum ar fi: dărâmarea unui zid despărţitor, distrugerea recoltei aflată pe terenul posesorului etc.

Sarcina de lucru 7 Identificaţi acele condiţii în care acţiunea în reintegrare poate fi utilizată pentru apărarea posesiei (5-7 rânduri).

Aspecte procesuale ale exerciţiului acţiunilor posesorii

Aspectele procedurale referitoare la exerciţiul acţiunilor posesorii, au în vedere legala sesizare a instanţei, legitimarea procesuală, procedura de judecată şi pronunţarea hotărârii.

Ioan Apostu Posesia


Competenţa materială aparţine în primă instanţă judecătoriei, iar sub raportul competenţei teritoriale instanţei în a cărei rază teritorială se află bunul imobil, având în vedere caracterul real şi imobiliar al acţiunii posesorii.

Legitimarea procesuală activă o are persoana care posedă un bun imobil şi îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege. Această persoană poate fi un posesor fără titlu, sau chiar proprietarul şi titularul altui drept real imobiliar. O singură rezervă trebuie făcută în cazul servituţilor, deoarece art. 675 Cod procedură civilă recunoaşte posibilitatea exercitării acţiunilor posesorii doar pentru ocrotirea servituţilor continue şi aparente. Este explicabil, deoarece servituţile necontinue ori cele ori cele neaparente nu se pot dobândi prin posesie ci numai prin titlu.

În cazul proprietăţii pe cote părţi sau al indiviziunii, acţiunea posesorie poate fi intentată între copărtaşi doar de acela care stăpâneşte bunul imobil separat şi exclusiv, public şi paşnic.

În situaţia proprietăţii codevălmaşe a soţilor, acţiunea posesorie nu este admisibilă între ei, deoarece nu este posibilă exercitarea posesiei în mod exclusiv de către unul din ei, dar împotriva terţilor un singur soţ poate introduce acţiune posesorie în temeiul prezumţiei de mandat tacit reciproc, deoarece are caracter de act de administrare.

Legitimare procesuală activă mai poate avea potrivit articolului 676 Cod procedură civilă şi cel ce deţine lucrul în interesul său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, cu excepţia situaţiei în care tulburătorul este cel pentru care deţine, deoarece împotriva acestuia are acţiunile ce rezultă din contract.

Legitimare procesuală pasivă are autorul tulburării sau deposedării ori succesorii acestuia, indiferent dacă sunt universali, cu titlu universal sau cu titlu particular.

Acţiunea posesorie poate fi exercitată chiar şi împotriva proprietarului, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de articolul 674 din Codul de procedură civilă.

Judecata se desfăşoară în general după regulile de drept comun, existând însă şi câteva derogări după cum urmează:

1) cererile posesorii se judecă de urgenţă şi cu precădere, ceea ce presupune termene mai scurte şi prioritate în lista de procese (articolul 674 alineatul 3 Cod procedură civilă);

2) hotărârea pronunţată în posesoriu are putere de lucru judecat faţă de o acţiune posesorie ce s-ar introduce ulterior, dacă situaţia a rămas neschimbată;

3) hotărârea pronunţată în posesoriu nu are putere de lucru judecat în problema proprietăţii, astfel încât reclamantul căruia i s-a respins o acţiune posesorie poate introduce o acţiune în revendicare cu privire la acelaşi bun imobil. Dacă însă iniţial s-a introdus o acţiune în revendicare ce a fost respinsă, cel

Ioan Apostu


care a pierdut nu poate obo acţiune posesorie.

Rezumaţi în 7ale exerciţiului ac

Rezumat Posesia este o stare de fapt, în timp de proprietatea este o stare de drept. Posesia reprezintă stăpânirea de fapt a unui lucru, care din punctul de vedere al comportării posesorului, apare ca fiind manifestarea exterioarreal. Două elemente lucru să poată fi calificatpsihologic, intenţlucrul să nu aibăposesiei sunt: săsub nume de proprietar. Posesia ccalităţi este o posesie viciatcalităţi. Vom vorbi astfel de: discontinuitate, violenechivoc. În măsura în care posesia este afectatse transformă întrprevăzute de lege. Intr

Teste de autoevaluare 1. Posesia (jus utendi

a. de a urmăb. de a stăc. de a utiliza un bun în folosul altuia.

2. Violenţa posesiei este un viciu:

a. temporar b. perpetuu c. temporar

3. Posesia se dobânde

a. prin întrunirea lui b. prin întrunirea numai a elementului materialc. prin uz

4. Pentru dobândirea fructelor, buna

a. în momentul dobândirii bunului;b. în momentul perceperii fructelor;c. în permanen

Ioan Apostu

ut nu poate obţine protecţia posesiei aceluiaşi bun imobil printrţiune posesorie.

Sarcina de lucru 8 ţi în 7-10 rânduri aspecte esenţiale din punct de vedere procesual

ale exerciţiului acţiunilor posesorii.

Posesia este o stare de fapt, în timp de proprietatea este o stare de drept. Posesia ă ăpânirea de fapt a unui lucru, care din punctul de vedere al ării posesorului, apare ca fiind manifestarea exterioară elemente trebuie îndeplinite cumulativ pentru ca st

ă ă fi calificată drept posesie: un element material, psihologic, intenţional, animus. Lipsa celui din urmă face ca cel care de

ă nu aibă calitatea de posesor, ci pe aceea de detentor precar. Calitposesiei sunt: să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publicsub nume de proprietar. Posesia căreia îi lipseşte una sau mai multe din aceste

ăţi este o posesie viciată, iar viciile posesiei reprezintăăţi. Vom vorbi astfel de: discontinuitate, violenţă, clandestinitate

ăsura în care posesia este afectată de unul sau mai multe vicii, ea ă într-o posesie viciată – inaptă a produce efectele jur

zute de lege. Intr-un cuvânt, ea nu mai reprezintă o posesie util

Teste de autoevaluare jus utendi) constă în dreptul titularului:

de a urmări un bun; de a stăpâni în fapt un bun; de a utiliza un bun în folosul altuia.

posesiei este un viciu: temporar şi absolut; perpetuu şi relativ; temporar şi relativ.

Posesia se dobândeşte: prin întrunirea lui elementului material şi al celui psihologic;prin întrunirea numai a elementului material;

zucapiune.

dobândirea fructelor, buna-credinţă trebuie să existe:în momentul dobândirii bunului; în momentul perceperii fructelor; în permanenţă.

Posesia

ia posesiei aceluiaşi bun imobil printr-

iale din punct de vedere procesual

Posesia este o stare de fapt, în timp de proprietatea este o stare de drept. Posesia pânirea de fapt a unui lucru, care din punctul de vedere al

rii posesorului, apare ca fiind manifestarea exterioară a unui drept trebuie îndeplinite cumulativ pentru ca stăpânirea unui

drept posesie: un element material, corpus, şi unul ă face ca cel care deţine

i pe aceea de detentor precar. Calităţile ă, publică, neechivocă şi

te una sau mai multe din aceste i reprezintă reversul acestor

ţă, clandestinitate şi de unul sau mai multe vicii, ea a produce efectele juridice

ă o posesie utilă.

psihologic;

ă existe:

Ioan Apostu


5. Discontinuitatea se refera. tuturor bunurilor;b. mobilelor;c. imobilelor.

Bibliografie minimalFlorea, Bujorel (2011). Universul Juridic, pp.

Bîrsan, Corneliu (2008). revăzută şi adăugit

Urs, Robi Iosif (2006). practico-aplicativgrilă. Bucureşti: Editura Universitar

Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2Bunurile. Drepturile reale principale

Ioan Apostu

Discontinuitatea se referă de regulă la posesia: tuturor bunurilor; mobilelor; imobilelor.

Bibliografie minimal ă Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. Universul Juridic, pp. 95-120.


Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoreticaplicativă; doctrină, speţe, întrebări şi exerciţii, vocabular, teste

şti: Editura Universitară, pp. 257-279.

Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Hamangiu, pp. 371

Posesia

Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti:


Drepturile reale. Prezentare teoretică, prezentare i exerciţii, vocabular, teste

Tratat de drept civil. ti: Hamangiu, pp. 371-422.

4. MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE. PUBLICITATEA IMOBILIAR Ă



• să defineşti modurile de dobândire a proprietăţii;

• să analizezi felurile uzucapiunii, a condiţiilor juridice de dobândire a fiecărei modalităţi.


4.1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale

96

4.2. Fiducia 115

4.3. Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliar e 120


Rezumat 131

Teste de autoevaluare 131

Răspunsuri la întrebările din testele de autoevaluare 132

Lucrarea de verificare 133

Bibliografie minimal ă 134

Ioan Apostu Modurile de dobândire a dreptului de proprietate. Publicitatea imobiliară

Drept civil. Drepturi reale 96

4.1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale 4.1.1. Definiţie. Noţiuni generale

Prin moduri de dobândire a drepturilor reale se înţeleg mijloacele juridice care servesc la obţinerea unor asemenea drepturi ca elemente componente ale patrimoniului, constând în fapte şi acte juridice.

Aceste moduri generale sunt aplicabile atât proprietăţii private, cât şi celei publice, dacă nu se dispune altfel prin lege. O astfel de lege care prevede moduri specifice de dobândire a dreptului de proprietate publică este Legea nr. 213/19981 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia.

Vechiul Cod civil prevedea în Cartea a III-a intitulată „Despre diferitele moduri de dobândire a proprietăţii” în articolul 644 din Codul civil că: „Proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenţie şi prin tradiţiune”. Totodată, articolul 645 din Codul civil menţiona că: „Proprietatea se mai dobândeşte prin accesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune”. S-a admis totodată, în mod unanim, că la modurile enunţate mai sus ar trebui adăugată şi hotărârea judecătorească.

Faţă de criticile doctrinei şi practicii judiciare, actuala reglementare a formulat într-o manieră “mai cuprinzătoare” aceste modalităţi, dar nu şi într-o formulă completă, care să o pună la adăpost de orice critică. În cadrul art. 557 alin. 1 C. civ., sunt prevăzute posibilităţile de dobândire a dreptului de proprietate, fără a se face diferenţa între proprietatea privată şi cea publică:

Art. 557 C. civ.: “(1) Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, testament, moştenire legală, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi.

(2) În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ.

(3) Prin lege se pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.

(4) Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la art. 888.”

Aşadar, aceste modalităţi sunt:

• convenţia; • testamentul şi moştenire legală; • accesiunea; • uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor

mobile şi al fructelor; 1 Legea 213/1998 privind bunurile proprietate publică a fost actualizată în 2011 prin Legea 71/2011 - pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în Monitorul Oficial nr. 409/2011.



Reţine criteriile în

funcţie de care pot fi

clasificate modurile de dobândire a drepturilor

reale!

• ocupaţiunea; • tradiţiunea; • hotărârea judecătorească; • actul administrative; • înscrierile în cartea funciară pentru bunurile imobile.

4.1.2. Clasificarea modurilor de dobândire a drepturilor reale

Modurile de dobândire a drepturilor reale şi, implicit, a dreptului de proprietate pot fi clasificate în temeiul mai multor criterii, dintre care:

A) După întinderea dobândirii, distingem:

a) moduri de dobândire universale sau cu titlu universal, când dobânditorul primeşte întregul patrimoniu sau o fracţiune dintr-o universalitate de bunuri;

b) moduri de dobândire cu titlu particular, atunci când aceasta poartă asupra unuia sau mai multor bunuri individual determinate, ut singuli.

B) După momentul în care operează transmisiunea, există:

a) – moduri de dobândire între vii (inter vivos), adică în timpul vieţii dobânditorului şi transmiţătorului;

b) – moduri de dobândire pentru cauză de moarte (mortis causa), în cadrul cărora proprietatea se transmite numai în momentul decesului proprietarului actual al bunului.

C) După situaţia juridic ă a bunului la data dobândirii, se deosebesc:

a) moduri de dobândire originare, care nu implică transmisiunea juridică a dreptului de proprietate de la o persoană la alta, spre exemplu ocupaţiunea;

b) moduri de dobândire derivate, care presupun un transfer al dreptului de la o persoană la alta, cum este cazul convenţiei sau al succesiunii.

D) După caracterul transmisiunii distingem:

a) moduri de dobândire cu titlu oneros când dobânditorul s-a obligat la o prestaţiune, ca în cazul convenţiei;

b) moduri de dobândire cu titlu gratuit când dobânditorul nu şi-a asumat nici o obligaţie, ca în cazul donaţiei ori succesiunii.

Se vor urmări în continuare modurile de dobândire a dreptului de proprietate, aşa cum sunt ele reglementate de lege, cu excepţia convenţiei, testamentului şi moştenirii legale, faţă de care vom indica doar caracteristici de bază, deoarece studierea acestora va constitui obiectul de studiu separat al altor discipline.



Legea

Deşi în literatura juridică de specialitate opiniile nu sunt unanime, apreciem că legea este im mod de dobândire a unor drepturi reale. Deosebirea constă în faptul că în doctrină s-a susţinut că în acest mod s-ar include toate celelalte moduri de dobândire care nu sunt arătate separat de Codul civil.

În concepţia Codului civil, care a indicat separat unele moduri de dobândire a drepturilor reale, domeniul de aplicare al legii cuprinde;

a) dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă art. 948 din C.civ;

b) dobândirea coproprietăţii zidului comun;

c) dobândirea mobilelor prin posesia de bună-credinţă.

Separat de dispoziţiunile Codului civil, dobândirea sau redobândirea dreptului de proprietate a făcut obiectul de reglementare şi al unor legi speciale, dintre care indiscutabil se distinge Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar. în sistemul acestui act normativ sunt prevăzute două modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor, respectiv reconstituirea şi constituirea dreptului de proprietate (articolul 8, alineatul 1).

Prin reconstituirea dreptului de proprietate s-a urmărit reîmproprietărirea foştilor proprietari sau a moştenitorilor acestora eu terenurile care le-au aparţinut şi care se aflau la data de 1 ianuarie 1990 în patrimoniul fostelor cooperative agricole de producţie sau în proprietatea privată a statului, aşa cum prevăd dispoziţiile articolului 10, alineat 3 din Legea nr. 18/1991. Potrivit aceluiaşi act normativ, prin constituirea dreptului de proprietate, se are în vedere împroprietărirea unor categorii de persoane şi în anumite condiţii, cu terenuri care s-au aflat în patrimoniul fostelor cooperative agricole sau în domeniul privat al statului. Constituirea dreptului de proprietate are în vedere potrivit dispoziţiunilor articolului 14 şi următorul din Legea nr. 18/1991, unele categorii de persoane care nu au avut şi nu au în proprietate alte terenuri, sau au adus în cooperativa agricolă terenuri sub limita de 0.5 ha stabilită pentru reconstituirea dreptului de proprietate.

Competente să stabilească în privinţa cererilor privind constituirea şi reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor şutit în primul rând comisiile de specialitate instituite prin lege la nivelul fiecărei localităţi şi al fiecărui judeţ. Comisiile locale pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 au fost constituite la nivelul fiecărei comune, oraş sau municipiu prin decizia prefectului. Aceste comisii şi-au desfăşurat activitatea sub conducerea primarului. Comisiile judeţene aveau competenţa de a soluţiona contestaţiile formulate împotriva propunerilor făcute de comisiile locale, ori să valideze sau să invalideze măsurile de proprietate tuturor persoanelor îndreptăţite.

La propunere acestora, prefectul judeţului emite titlurile de proprietate tuturor persoanelor îndreptăţite.

Textul articolului 11 alineatul 6 din lege, precizează că împotriva hotărârilor comisiei judeţene cei nemulţumiţi pot face plângere la judecătoria din raza căreia este situat terenul, în termen de 30 de zile de la data la care a luat cunoştinţă de soluţia dată de comisia judeţeană. Soluţionarea plângerii, suspensivă de executare, este de competenţa Judecătoriei. (Florea, 2011)



4.1.3. Convenţia

Denumită şi contract, convenţia reprezintă unul dintre cele mai importante şi uzitate modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate. Art. 1166 C. civ. defineşte contractul ca fiind:

„acordul de voinţă între două sau mai multe persoane cu intenţia de a constitui, modifica, transmite sau stinge un raport juridic.”

Având în vedere faptul că studiul acestei noţiuni, atât cu privire la conturarea teoriei, dar şi la posibilitatea concretă de încheiere a contractului în funcţie de manifestarea de voinţă a părţilor, formează obiectul de studiu al unor discipline distincte, ce urmează a fi studiate separat, rezumându-ne în continuare la prezentarea caracteristicilor definitorii ale acestui mod de dobândire a dreptului de proprietate.

Prin această modalitate se asigură cea mai mare parte a transferului bunurilor dintre persoane ca subiecte de drept civil, făcând precizarea că numai contractele translative de proprietate se încadrează în acest mod de dobândire (Florea, 2011, p. 159). Spre exemplificare, menţionăm contractul de vânzare-cumpărare, de donaţie, de schimb, de rentă viageră (cu titlu oneros).

În cazul bunurilor mobile, transferarea dreptului de proprietate are loc, conform art. 1273 C. civ. prin acordul de voinţă al părţilor, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen. Privitor la bunurile imobile, cu excepţia cazurilor strict prevăzute de lege, transferul proprietăţii are loc în momentul înscrierii în cartea funciară.

Articolul 1169 Cod civil consacră principiul libertăţii contractuale potrivit căruia dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale se transmit prin simplul acord de voinţă al părţilor:

“Părţile sunt libere să încheie orice contracte şi să determine conţinutul acestora, în limitele impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele moravuri.”

În momentul încheierii contractului, părţile trebuie să stabilească şi să respecte elementele, condiţiile esenţiale ale oricărui act juridic civil, alături de care părţile vor conveni şi asupra unor aspecte secundare, în funcţie de voinţa lor. Criteriile care privesc împrejurările, natura contractului şi intenţia părţilor sunt elemente greu de determinat, cu atât mai mult nefiind reglementate de criterii de delimitare a elementelor esenţiale de cele secundare, există pericolul arbitrariului, problema fiind soluţionată de instanţa de judecată. (Florea, 2011, p. 160)

Transmiterea dreptului de proprietate prin această modalitate operează, după cum s-a precizat în momentul acordului de voinţă al părţilor. În cazul vânzării (reglementată de C. civ. în art. 1650-1762), art. 1674 Cod civil prevede că, “exceptând cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul



încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege”.

De la acest principiu, există următoarele excepţii:

- părţile convin altfel, transferul proprietăţii să se realizeze ulterior manifestării acordului de voinţă, la un termen precizat sau la îndeplinirea unei condiţii suspensive;

- când obiectul contractului îl formează un bun viitor, momentul realizării acestuia coincide cu momentul transferului dreptului de proprietate;

- în momentul intabulării în cartea funciară în cazul bunurilor imobile; - în cazul bunurilor de gen, în momentul individualizării lor (art. 1873 alin. 1

C. civ.).

Convenţiile care au ca obiect transmiterea drepturilor tabulare necesită în mod obligatoriu, sub sancţiunea nulităţii absolute încheierea lor în formă autentică, pentru a putea fi înscrise în cartea funciară. Prin drepturi tabulare se înţeleg drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară (art. 877 C. civ.).

4.1.4. Testamentul şi moştenirea legală

Dreptul de proprietate poate fi dobândit şi prin testament (legat) sau prin moştenire legală, în momentul decesului lui de cujus, cel despre a cărui moştenire este vorba.

Termenul de succesiune (moştenire) desemnează într-o primă accepţiune un mod specific de dobândire sau de transmitere a proprietăţii pentru cauză de moarte (mortis causa), şi anume succesiunea legală (ab intestat), alături de acesta enumerând şi legatul, ca parte dintr-un testament, care constituie tot un mod de dobândire (transmitere) a proprietăţii pentru cauză de moarte (mortis causa), dar care are la bază voinţa celui decedat, iar nu legea cum se întâmplă în cazul moştenirii ab intestat.

Obiect al transmisiunii succesorale poate să îl constituie fie întregul patrimoniu al defunctului (transmisiune universală), fie o cotă parte din acest patrimoniu (transmisiune cu titlu universal), fie un bun sau altul – individual determinat sau de gen - din acest patrimoniu (transmisiune cu titlu particular). Aşadar, spre deosebire de actele juridice între vii care nu pot fi decât cu titlu particular, patrimoniul unei persoane în viaţă fiind incesibil ca atare, obiectul transmisiunii succesorale poate fi şi un patrimoniu în întregul său sau o cotă parte din acesta, adică un ansamblu de drepturi şi obligaţii cu conţinut patrimonial care a aparţinut unei persoane fizice decedate.

Sub aspectul întinderii obligaţiilor, moştenitorii legali şi testamentari vor răspunde pentru datoriile şi sarcinile moştenirii, numai cu bunurile din patrimoniul succesoral.

Sezina este definită în art. 1125 C. civ.:

“Pe lângă stăpânirea de fapt exercitată asupra patrimoniului succesoral, sezina le conferă moştenitorilor şi dreptul de a administra acest patrimoniu şi de a exercita drepturile şi acţiunile defunctului“.



Acordă atenţie

deosebită ipostazelor accesiunii imobiliare naturale!

Sunt moştenitori sezinari: soţul supravieţuitor, descendenţii şi ascendenţii privilegiaţi. Sezina este individuală, iar nu colectivă, ceea ce înseamnă că nu este conferită tuturor moştenitorilor sezinari în acelaşi timp, ci conform ordinii în care sunt chemaţi de lege la moştenire. Moştenitorii legali nesezinari dobândesc sezina numai prin eliberarea certificatului de moştenitor, dar cu efect retroactiv din ziua deschiderii moştenirii. Dacă nu există moştenitori legali sau testamentari, moştenirea este vacantă şi intră în proprietatea statului, mai exact în proprietatea privată a unităţii administrativ-teritorială în raza căreia se aflau bunurile la data deschiderii succesiunii.

4.1.5. Accesiunea Accesiunea este definită legislativ de articolul 567 din Codul civil, conform căruia ”prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel“.

Aşadar prin accesiune se înţelege unirea materială a unui lucru mai puţin important cu unul mai important. Dacă cele două bunuri aparţin unor proprietari diferiţi, titularul dreptului asupra bunului mai important devine şi titular al bunului mai puţin important. În situaţia când lucrul încorporat nu aparţinea nimănui, accesiunea constituie în realitate o ocupaţiune.

Accesiunea poate fi imobiliară (naturală sau artificială) ori mobiliară. Accesiunea este naturală, când unirea sau încorporarea este urmarea unui eveniment natural, ori artificial ă, când rezultă din fapta proprietarului ori a unei alte persoane. (art. 568 C. civ.)

Accesiunea imobiliară naturală

Accesiunea imobiliară naturală se referă la pământ şi la animale şi reprezintă unirea a două bunuri, dintre care cel puţin lucrul principal este imobil, unire rezultată ca urmare a unui eveniment natural. Ipostazele ei sunt următoarele:

a) Aluviunile – situaţie reglementată de articolul 569 Cod civil. Potrivit acestui text, aluviunile sunt:

”adăugirile de teren la malul apelor curgătoare care revin proprietarului fondului riveran, numai dacă ele se formează treptat“.

Aşadar, aluviunile se cuvin proprietarului riveran, cu îndeplinirea condiţiei ca adăugirile de teren să se formeze în mod treptat. În schimb, terenul lăsat de apele stătătoare nu se încorporează dreptului de proprietate al fondului riveran, astfel că proprietarul fondului riveran nu devine proprietarul terenurilor apărute prin scăderea temporară a acestor ape sub înălţimea de scurgere. Tot astfel, proprietarul acestor ape nu dobândeşte niciun drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice (571 alin. 1 C. civ.). Dispoziţia este justificată de faptul că nici proprietarul apelor stătătoare la care face referire legiuitorul nu capătă nici un drept asupra pământului riveran acoperit de revărsările sporadice ale apelor aflate în patrimoniul său. (Florea, 2011, p. 165)



b) Avulsiunea constă potrivit art. 572 Cod civil în adăugarea la pământul unui proprietar a unei mari părţi de pământ ruptă din pământul altui proprietar. Această adăugire devine proprietatea celui la pământul căruia s-a alipit afară de cazul în care fostul proprietar o revendică timp de un an. Fiind vorba de o smulgere bruscă a unei bucăţi de mal din terenul unui proprietar care poate fi identificată uşor ca fiind a acestuia, alipirea ei la fondul altui proprietar nu conduce la dobândirea automată a dreptului de proprietate, ca în cazul aluviunii. După scurgerea acestui termen legal (de decădere, nu de prescripţie), bucata de teren smulsă va deveni proprietatea fondului la care aceasta s-a alipit. Doctrina a statuat că efectul achizitiv al acestui termen se aplică şi în cazul în care pe acea bucată de teren se aflau plantaţii sau construcţii.

Revendicarea este imprescriptibilă dacă bucata de pământ aparţine domeniului public, deoarece lucrurile scoase din circuitul civil sunt imprescriptibile potrivit art. 861 din Codul civil şi art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991.

c) Insulele şi prundi şurile care se formează pe râurile nenavigabile şi neplutitoare sunt ale proprietarului ţărmului pe care ele s-au format. În cazul în care insula formată ar trece peste jumătatea râului, fiecare proprietar riveran are un drept de proprietate asupra acelei părţi din insulă care se întinde spre el, pornind de la jumătatea râului. Art. 573 alin. 3:

“dacă insula aparţine proprietarilor riverani şi trece peste jumătatea apei, fiecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el pornind de la jumătatea apei.”

În cazul în care o apă curgătoare, formându-şi un braţ nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, el rămâne proprietar asupra insulei astfel create.”

Totodată, albiile părăsite de ape care şi-au format un alt curs au un regim juridic special, Legea 107/1996 a apelor1.

a) Accesiunea animalelor este reglementată de articolul 576 din Codul civil care prevede că:

” (1) Animalele domestice rătăcite pe terenul altuia revin acestuia din urmă dacă proprietarul nu le revendică în termen de 30 de zile de la data declaraţiei făcute la primărie de către proprietarul terenului.

(2) Porumbeii, iepurii, peştii şi alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar aparţin acestuia cât timp rămân pe fond, cu excepţia cazului în care trecerea a fost provocată prin fraudă sau prin artificii.

(3) Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dacă proprietarul roiului nu îl urmăreşte sau încetează să îl urmărească timp de două zile.“

Animalele sălbatice despre care face vorba textul nu trebuie să facă parte din fondul cinegetic, cu privire la care legea specială (Legea nr. 407/2006 a vânătorii şi a protecţiei fondului cinegetic) dispune altfel.

Accesiunea imobiliară artificial ă 1 Legea 107/1996 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 244 din 08.10.1996, actualizată prin Ordonanţa de Urgenţă nr. 64/2011, privind stocarea geologică a dioxidului de carbon.



Accesiunea imobiliară artificială presupune spre deosebire de cea naturală intervenţia omului şi obligaţia proprietarului ce beneficiază de ea să-i plătească despăgubiri celui în detrimentul căruia s-a produs. Codul civil reglementează accesiunea imobiliară artificială în două cazuri şi anume:

a) Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia (art. 581-582 C. civ.); b) Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia (art. 583-585 C. civ.).

Art. 577 C. civ. dispune:

”Construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. (2) Dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel“.

Legiuitorul a precizat în cadrul art. 578 C. civ. categoriile de lucrări la care va face referire în continuare, acestea putând fi lucrări autonome sau adăugate, cu caracter durabil sau provizoriu1.

În principiu, legiuitorul a prevăzut că orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară. Această prezumţie este relativă, deoarece art. 579 alin. 2 C. civ. precizează că proba contrară se poate face în următoarele două situaţii

- când s-a constituit un drept de superficie; - când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra

lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.

A. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia

Potrivit art. 581 din Codul civil, în cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:

a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării, fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării;

b) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

1 Art. 578 alin. 2 C. civ.: ”Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil. 3) Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi: a) necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora; b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului; c) voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului.“

Ioan Apostu Moduril


Dacă autorul lucrăde rea-credinţă

a) să ceară instanţei să dispunăplata, la alegerea sa, către autorul lucrmanoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;

b) să ceară obligarea autorului lucr

c) să ceară obligarea autorului lucracesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s

B. Realizarea unei lucrări adă

În această ipotez

a. dacă lucrările addreptul de proprietate asupra lor din momentul efectuautorului cheltuielile rezonabile fexistă. Atunci când lucrdatorată de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelorimobilului diminuatde buna sau reauaimobilului dobânde

b. în cazul în care sau reaua-credinţăproprietarul lucrădezdăunării constructorului: fie valoarea materialede valoare adus imobilului (art. 584 alin. 1 C. civ.)credinţă a constructorului, proprietarul pentru: - păstrarea lucrobligaţia de a despsau jumătate din valoarea spor- obligarea autorului lucrîn situaţia anterioar

c. Dacă lucrările adsă devină proprietarul lucrobligaţie către autorul lucrlucrării la desfiinţşi plata de daune

Accesiunea mobiliară

Mai redusă ca aplicare practic598 C. civ. în urm

- bunul mobil produs cu materialele altuia aparsau, după caz, proprietarului materialelor, în func

Modurile de dobândire a dreptului de proprietate. Publicitatea


autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:

dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrătre autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor

manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;

obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia;

obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circula lucrarea nu s-ar fi efectuat.

adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia

ipoteză, art. 583 din Codul civil distinge trei situaţ

ările adăugate sunt necesare, proprietarul imobilului dobândedreptul de proprietate asupra lor din momentul efectuării acestautorului cheltuielile rezonabile făcute de acesta, chiar dacă

Atunci când lucrările necesare au fost făcute cu rea-ă de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor

iminuată cu costurile necesare obţinerii acestora.de buna sau reaua-credinţă a celui care a efectuat asemenea lucrimobilului dobândeşte mereu dreptul de proprietate asupra lucră

n cazul în care lucrările adăugate sunt utile, distingem în funccredinţă a autorului lucrărilor. În prima ipoteză, proprietarul devine

proprietarul lucrării din momentul efectuării acesteia, cu posibilitatea ării constructorului: fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul

de valoare adus imobilului (art. 584 alin. 1 C. civ.). Dacă sţă a constructorului, proprietarul imobilului are posibilitatea de a opta

ăstrarea lucrărilor a căror proprietar devine prin efectul accesiuniiţia de a despăgubi doar jumătate din valoarea materialelor ătate din valoarea sporului de valoare adus imobilului;

obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului anterioară şi plata de daune-interese.

ă ările adăugate sunt voluptuare, proprietarul are două proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciar

ţ ătre autorul lucrării sau să ceară obligarea autorului de rearii la desfiinţarea acesteia, cu readucerea imobilului în situa

i plata de daune-interese.

ă ca aplicare practică, accesiunea mobiliară este reglementaturmătoarele situaţii:

bunul mobil produs cu materialele altuia aparţine celui care lă caz, proprietarului materialelor, în funcţie de raportul dintre

ublicitatea imobiliară

104

rii autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este

ca proprietar al lucrării, cu tate din valoarea materialelor şi a

cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care

cu caracter durabil asupra imobilului altuia

civil distinge trei situaţii:

, proprietarul imobilului dobândeşte ării acestora, plătind

cute de acesta, chiar dacă imobilul nu mai -credinţă, din suma

de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor inerii acestora. Deci, indiferent

a celui care a efectuat asemenea lucrări, proprietarul te mereu dreptul de proprietate asupra lucrării respective.

, distingem în funcţie de buna ă, proprietarul devine

rii acesteia, cu posibilitatea şi a manoperei, fie sporul

se dovedeşte reaua-are posibilitatea de a opta

efectul accesiunii, cu tate din valoarea materialelor şi a manoperei

ului de valoare adus imobilului; area acesteia, cu repunerea imobilului

proprietarul are două posibilităţi: înscriere în cartea funciară şi fără nicio

torului de rea-credinţă a area acesteia, cu readucerea imobilului în situaţia anterioară

reglementată de art.

ine celui care l-a confecţionat ţie de raportul dintre



manoperă şi valoarea materialelor, determinat la data confecţionării bunului. În funcţie de situaţie, proprietarul bunului v adatora despăgubiri egale cu valoarea manoperei, fie cu valoarea materialelor (alin. 2). Dacă valoarea manoperei este egală cu valoarea materialelor, proprietatea asupra bunului este comună.

- în cazul în care se unesc două bunuri mobile având proprietari diferiţi, fiecare poate pretinde separarea bunurilor, dacă prin aceasta celălalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului său. Dacă nu se poate obţine separarea bunurilor mobile unite sunt aplicabile, în mod corespunzător, dispoziţiile art. 598 şi 599.

Sarcina de lucru 1 Elaborează un text de 15-20 de rânduri în care să evidenţiezi aspectele esenţiale ale accesiunii.

4.1.6. Uzucapiunea (prescripţia achizitivă)

Noţiuni generale

În articolul 557 C. civ. se prevede că proprietarul se mai poate dobândi şi prin uzucapiune.

Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a acestuia în tot timpul fixat de lege.

Uzucapiunea constituie, totodată o sancţiune îndreptată împotriva vechiului proprietar care a lăsat un timp îndelungat bunul său în mâna altei persoane, dând dovadă de ignoranţă.

Uzucapiunea, ca mod de dobândire a proprietăţii se întemeiază pe faptul posesiei îndelungate a unui imobil, posesie care trebuie să îndeplinească condiţiile de utilitate aşa cum sunt ele prevăzute de articolul 922 din Codul civil.

Cunoscută şi în dreptul roman sub numele de prescriptio longi temporis, uzucapiunea a fost consacrată şi în vechile scrieri juridice româneşti, dintre care Codul Calimach îi acorda atenţie deosebită. Aceste dispoziţiuni au fost aplicate până la 1 decembrie 1865 când a intrat în vigoare actualul Cod civil.

Codul civil în trecut indica uzucapiunea ca fiind unul dintre modurile importante de dobândire a drepturilor reale. Deşi în acelaşi titlu XX erau cuprinse şi regulile referitoare la prescripţia extinctivă, cele două instituţii sunt

Ioan Apostu Moduril


de neconfundat. În vreme ce uzucapiuneaproprietăţii sau a altor drepturi reale, prescripstingere a dreptului la acpasivitatea creditorului unei obligacivil, în timp ce prescripDecretului 167/1958 atoate că în materia prescrip167/1958, şi Codul civil concalcularea termenelor de prescrip

Împrejurarea căuzucapiunii de vechiul cod porneinstitu ţii, în condiatâta vreme cât cele mai lungi prescripîmplini în urm ă

Uzucapiunea potrivit vechiului Cod civil

Domeniul de aplicare

Deşi în ştiinţa dreptului au existat apreciem că uzucapiunea se refercă articolul 935mobilelor, aceasta nu imprescripţiei achizitive. Aactuală, uzucapiunea se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile.

De altfel, nici un text nu precizeazele referindu-se doar la cele inalienabile, asupra c1844 Cod civil, prevede

„Nu se poate prescrie domeniul lucrdeclaraţie a legii nu pot fi obiect

Aşadar, pentru a se putea uzucapa, ecivil. Textul articolului 1844 din Codul civil eal articolului 135 alinpublică sunt inalienabile

Nici terenurile care fac parte din domeniul public conform articolului 5 alineatul 2 din Legea nr. 18/1991, nu pot deoarece textul prevede c

În acelaşi sens sunt prevede că „Bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienab

Prin abrogarea Legilor 58/1974 reintrat în circuitul civil decât succesiunea legalcircuitul civil şredeveni unul din importantele moduri de dobândire a drepturilor reale.



de neconfundat. În vreme ce uzucapiunea este un mod de dobândire a ăţii sau a altor drepturi reale, prescripţia extinctivă

stingere a dreptului la acţiune în sens material prin care este sancpasivitatea creditorului unei obligaţii. Uzucapiunea era reglementatcivil, în timp ce prescripţia extinctivă îşi găsea consacrarea în prevederile Decretului 167/1958 aşa cum a fost el modificat prin Decretul 218/1970. Cu

ă în materia prescripţiei extinctive dreptul comun îl constituiCodul civil conţinea dispoziţii de largă aplicaţ

calcularea termenelor de prescripţie.

Împrejurarea că ne preocupăm în studiul de faţă de reglementarea datuzucapiunii de vechiul cod porneşte de la necesitatea cunoa

ii, în condiţiile în care aplicarea vechiului cod poate fi de actualitate atâta vreme cât cele mai lungi prescripţii, cel puţin teoretic, urmeazîmplini în urm ătorii 30 de ani.

Uzucapiunea potrivit vechiului Cod civil

ş ţa dreptului au existat şi mai există însă divergenă uzucapiunea se referă doar la bunurile imobile. În pofida faptului

935 din Noul Cod civil se referă la prescripţmobilelor, aceasta nu implică dobândirea proprietăţii lor prin efectul

ţiei achizitive. Aşa cum se subliniază din ce în ce mai clar în doctrina ă, uzucapiunea se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile.

De altfel, nici un text nu precizează asupra căror bunuri opereazse doar la cele inalienabile, asupra cărora nu opereaz

1844 Cod civil, prevedea că:

„Nu se poate prescrie domeniul lucrărilor care, prin natura lor proprie sau printrie a legii nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară

adar, pentru a se putea uzucapa, era necesar ca bunurile săcivil. Textul articolului 1844 din Codul civil era în deplină concordanal articolului 135 alin. 5 din Constituţie, care prevede că „Bunurile proprietate

sunt inalienabile”.

Nici terenurile care fac parte din domeniul public conform articolului 5 alineatul 2 din Legea nr. 18/1991, nu pot face obiectul prescripdeoarece textul prevede că acestea sunt scoase din circuitul civil.

şi sens sunt şi dispoziţiile art. 74 alin. 1 din Legea nr. 69/1991, care „Bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienab

Prin abrogarea Legilor 58/1974 şi 59/1974, terenurile din domeniul privat au reintrat în circuitul civil şi în ceea ce priveşte dobândirea lor în alte moduri decât succesiunea legală. Pe cale de consecinţă, prin reintrarea terenurilor în

vil şi extinderea proprietăţii private asupra lor, uzucapiunea va redeveni unul din importantele moduri de dobândire a drepturilor reale.


106

este un mod de dobândire a ia extinctivă este un mijloc de

iune în sens material prin care este sancţionată reglementată de Codul

consacrarea în prevederile a cum a fost el modificat prin Decretul 218/1970. Cu

iei extinctive dreptul comun îl constituia Decretul ă aplicaţiune care priveau

ţă de reglementarea dată te de la necesitatea cunoaşterii acestei

iile în care aplicarea vechiului cod poate fi de actualitate ţin teoretic, urmează a se

ă ă divergenţe de opinii, doar la bunurile imobile. În pofida faptului

la prescripţia instantanee a ăţii lor prin efectul

din ce în ce mai clar în doctrina , uzucapiunea se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile.

uri operează uzucapiunea, ărora nu operează. Articolul

rilor care, prin natura lor proprie sau printr-o , ci sunt scoase afară din comerţ”.

necesar ca bunurile să se afle în circuitul în deplină concordanţă cu cel

„Bunurile proprietate

Nici terenurile care fac parte din domeniul public conform articolului 5 face obiectul prescripţiei achizitive,

acestea sunt scoase din circuitul civil.

1 din Legea nr. 69/1991, care „Bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile”.

i 59/1974, terenurile din domeniul privat au te dobândirea lor în alte moduri

, prin reintrarea terenurilor în ii private asupra lor, uzucapiunea va

redeveni unul din importantele moduri de dobândire a drepturilor reale.



Condiţia esenţială a uzucapiunii – posesia

Aşa cum preciza articolul 1846 din Codul civil, „orice prescripţie este fondată pe faptul posesiei”. Ca efect al posesiei, uzucapiunea presupunea neapărat o posesie utilă, neatinsă de nici unul dintre viciile posesiei, adică neîntreruptă, continuă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.

De cele mai multe ori, posesia se înfăţişa ca un atribut al proprietăţii, fiind exercitată de însuşi proprietarul bunului. Se poate însă întâmpla ca posesia unui bun să aparţină unei persoane, iar dreptul de proprietate alteia. Dacă adevăratul proprietar nu-şi exercită prerogativele sale, posesorul poate dobândi asupra bunului dreptul de proprietate cu condiţia să-l posede în termenul şi condiţiile speciale prevăzute de lege.

Aşa cum s-a precizat mai sus, posesia este o stare de fapt şi are două elemente constituite: animus şi corpus. O posesie viciată sau detenţiunea precară sunt irelevante sub aspect achizitiv. Oricât ar dura ele în timp, nu ar putea conduce niciodată la uzucapiune.

S-a stabilit în practica instanţelor totodată că, chiriaşul exercitând o detenţie precară nu poate dobândi proprietatea prin uzucapiune, deoarece exercită stăpânirea ca locatar şi nu ca proprietar.

Nici stăpânirea unei construcţii de către o persoană cu îngăduinţa proprietarului nu este de natură să ducă la dobândirea proprietăţii construcţiei prin uzucapiune, deoarece persoana respectivă nu exercită o posesie utilă, fiind doar un detentor precar. Ori, precaritatea, înseamnă de fapt lipsa posesiei, fără de care nu poate opera prescripţia achizitivă.

Sarcina de lucru 2 Argumentaţi următoarea afirmaţie: „pentru a se putea uzucapa, este necesar ca bunurile să se afle în circuitul civil” (5-10 rânduri).

Felurile uzucapiunii

În sistemul vechiului nostru cod civil, uzucapiunea era de două feluri:

A) Uzucapiunea de 30 de ani (articolul 1890 Cod civil);

B) Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani (articolul 1895 Cod civil).

A) Uzucapiunea de 30 de ani, implică din partea celui care pretinde că a dobândit dreptul de proprietate sau un alt drept real să facă dovada că:

Ioan Apostu Moduril


a) a posedat timp de 30 de ani;b) posesia sa a fost util

buna credinţă

B) Uzucapiunea de 10 pân

Articolul 1895 din Codul civil prevede c

„Cel ce câştigă cu bună credinţăproprietatea aceluia prin zece ani dacCurţii de Apel unde se află nemiacea circumscripţie” 1.

Dintr-o corectăprobleme:

a) în primul rând, textul se referincidenţa sa, adicăse aplica universalitpatrimoniul succesoral.b) – în al doilea rând, textul precizeazacestei uzucapiuni

1. – posesia să2. – posesia să

1. Justul titlu

Articolul 1897 Cod civil defineproprietate precum vânzarea, schimbul etc.să parvină de la altcineva decât de la adevtitlul ar proveni de la acesta, transmiterea dreptului ar opera în virtutea convenţiei, nefiind necesar ca dobânditorul sprescripţia achizitiv

În privinţa condidistinge între titlul lovit de nulitate absolutde ani. Dimpotrivădrept just titlu împotriva unor persoane, altele decât cele care ar avea dreptul sinvoce nulitatea relativ3 ani, un asemenetitlul ar deveni perfect valid.

În fine, justul titlu implicnu ar putea fi opus celui care se pretinde a fi proprietar, actul translativ un tervalabil.

1 În textul Codului civil se face vorbire despre circumscripaugust 1956 referirea din text era făcut92/1992 pentru organizarea instanţelor judecau fost înfiinţate curţile de apel, apreciem c



imp de 30 de ani; posesia sa a fost utilă, adică neviciată, fără a fi nevoie săbuna credinţă.

B) Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani

Articolul 1895 din Codul civil prevede că

credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorial

ă nemişcătorul, şi prin douăzeci de ani dacă locuie

o corectă analiză a textului, rezultă că acesta implică

a) în primul rând, textul se referea „în terminis” la bunurile ce intrţa sa, adică nemişcătoarele individual determinate. Cu alte cuvinte el nu

universalităţilor de bunuri, cum ar fi de exemplu cele ce formeazpatrimoniul succesoral.

în al doilea rând, textul precizează cele două condiţacestei uzucapiuni şi anume:

posesia să se întemeieze pe un just titlu; posesia să fie de bună credinţă.

Articolul 1897 Cod civil definea justul titlu ca fiind „orice titlu translativ de proprietate precum vânzarea, schimbul etc.”. Esenţial este îns

ă de la altcineva decât de la adevăratul proprietar! titlul ar proveni de la acesta, transmiterea dreptului ar opera în virtutea

ţiei, nefiind necesar ca dobânditorul să mai invoce în favoarea sa ţia achizitivă.

ţa condiţiilor de validitate ale acestuia, articolul 1897 Cod civil distinge între titlul nul şi cel anulabil. Potrivit alineatului 2 din text, un titlu lovit de nulitate absolută nu poate servi de bază – prescripţiei de 10 pân

otrivă, doar titlu anulabil, lovit de nulitate relativădrept just titlu împotriva unor persoane, altele decât cele care ar avea dreptul sinvoce nulitatea relativă. După expirarea termenului de prescrip3 ani, un asemenea titlu poate fi opus şi acestei categorii de persoane, deoarece titlul ar deveni perfect valid.

În fine, justul titlu implică şi existenţa unei date certe întrucât în caz contrar el nu ar putea fi opus celui care se pretinde a fi proprietar, şi care este actul translativ un terţ. Legea nu cere ca justul titlu să fie transcris pentru a fi

În textul Codului civil se face vorbire despre circumscripţia tribunalului regional. Anterior modificaugust 1956 referirea din text era făcută cu privire la circumscripţiunea Curţii de Apel. Deoarece prin Legile nr.

ţelor judecătoreşti şi 59/1993 pentru modificarea Codului de procedurile de apel, apreciem că se impune citarea exactă a textului original.


108

a fi nevoie să-şi dovedească şi

tor determinat va prescrie şte în raza teritorială a ă locuieşte afară din

acesta implică două categorii de

” la bunurile ce intrau sub . Cu alte cuvinte el nu

ilor de bunuri, cum ar fi de exemplu cele ce formează

ă condiţii cumulative ale

orice titlu translativ de ţial este însă că acest titlu

! Dacă dimpotrivă, titlul ar proveni de la acesta, transmiterea dreptului ar opera în virtutea

mai invoce în favoarea sa

iilor de validitate ale acestuia, articolul 1897 Cod civil . Potrivit alineatului 2 din text, un titlu

prescripţiei de 10 până la 20 , doar titlu anulabil, lovit de nulitate relativă poate fi invocat

drept just titlu împotriva unor persoane, altele decât cele care ar avea dreptul să expirarea termenului de prescripţie extinctivă de

i acestei categorii de persoane, deoarece

întrucât în caz contrar el şi care este în raport cu

ă fie transcris pentru a fi

ia tribunalului regional. Anterior modificărilor din 1 ii de Apel. Deoarece prin Legile nr.

i 59/1993 pentru modificarea Codului de procedură civilă,



2. Buna-credinţă

Prin buna-credinţă se înţelegea, aşa cum preciza articolul 1898 alineatul 1 din Codul civil, convingerea greşită a posesorului că „cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-I putea transmite proprietatea”.

Era suficient, potrivit textului, ca buna-credinţă să fi existat în momentul „câştigării imobilului”. Aşadar, în vreme ce justul titlu trebuie să fie dovedit de cel care îl invocă, buna-credinţă era prezumată până la proba contrară (articolul 1899 alineatul 2 din Codul civil).

C) Împlinirea termenului de 10 până la 20 de ani

Termenul prevăzut de articolul 1895 Cod civil nu este fix, el situându-se între 10 şi 20 de ani. Modul de calcul al duratei exacte a uzucapiunii este dat de articolul 1896 din Codul civil. Astfel, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a aceleiaşi Curţi de Apel unde se află şi bunul imobil, termenul este de 10 ani. Termenul va fi de 20 de ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a altei Curţi de Apel decât în cea în a cărei rază se află bunul imobil. Ce se va întâmpla însă dacă adevăratul proprietar locuieşte un timp în raza teritorială a aceleiaşi Curţi de Apel în care este situat şi bunul, apoi locuieşte în raza altei Curţi de Apel?

Potrivit articolului 1896 Cod civil, la numărul anilor cât proprietarul a locuit în raza aceleiaşi Curţi de Apel în care se află imobilul, se adaugă un număr dublu de ani cât el locuieşte în raza altei Curţi de Apel.

De exemplu, adevăratul proprietar locuieşte 3 ani la Brăila iar imobilul se găseşte la Galaţi, deci în raza aceleiaşi Curţi de apel. Apoi se mută la Ploieşti. Posesorul de bună credinţă poate invoca prescripţia achizitivă după 17 ani potrivit următorului calcul: 3 ani în raza aceleiaşi Curţi de Apel, rest până la 10 egal 7 ani. Restul de 7 ani, trebuie dublat pentru perioada de timp cât proprietarul locuieşte în raza altei Curţi de apel. Deci, 7 x 2 = 14 ani. În total, 3 + 14 = 17 ani.

Sarcina de lucru 3 Identificaţi şi explicaţi deosebirile dintre justul titlu şi buna credinţă (5-10 rânduri).

Calculul termenului uzucapiunii



Termenul de prescripţie achizitivă este susceptibil de început, sfârşit, întrerupere, suspendare ori joncţiune.

A) Începutul şi sfârşitul termenului

Prescripţia nu poate să curgă mai înainte de a se naşte acţiunea supusă acestui mod de stingere. Termenul se calculează pe zile ceea ce înseamnă că ziua în cursul căreia începe prescripţia nu intră în calcul. Ziua se împarte în 24 de ore şi începe la miezul nopţii, sfârşindu-se la miezul nopţii următoare. Prescripţia se socoteşte împlinită la împlinirea ultimei zile a termenului stabilit de lege.

B) Întreruperea prescripţiei achizitive

Una dintre condiţiile legii referitoare la uzucapiune este şi cea prevăzută de articolul 1847 Cod civil, şi anume de a nu fi întreruptă posesia. Posesia şi uzucapiunea fiind într-o indisolubilă interdependenţă, întreruperea uneia dintre ele conduce şi la întreruperea celeilalte. Întreruperea prescripţiei achizitive înlătură efectele posesiei anterioare întreruperii. Pentru a uzucapa din nou, este aşadar necesar să înceapă să curgă o nouă posesie.

Întreruperea prescripţiei achizitive poate fi naturală sau civilă.

a) Întreruperea naturală. Întreruperea naturală a prescripţiei operează potrivit articolului 1864 Cod civil în următoarele situaţii:

1) „când posesorul este şi rămâne lipsit, în curs mai mult de un an de folosinţa lucrului, sau de către vechiul proprietar sau de către o a treia persoane; 2) când lucrul este declarat neprescriptibil în urma unei transformări legale a naturii sau destinaţiei sale.”

b) Întreruperea civilă. În sistemul Codului civil au fost tratate până la apariţia Decretului 167/1958, atât prescripţia achizitivă cât şi prescripţia extinctivă. Dispoziţiunile Decretului 167/1958 nu sunt contrare, ci le completează pe cele din Codul civil în materia prescripţiei. Întreruperea civilă a prescripţiei operează deci potrivit articolului 16 din Decretul 167/1958 în următoarele cazuri:

1) prin sesizarea instanţei judecătoreşti cu o cerere de chemare în judecată; 2) prin săvârşirea unui act începător de executare; 3) prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie de către cel în favoarea căruia curge prescripţia achizitivă.

În cazul întreruperii naturale a prescripţiei, efectele întreruperii se produc erga omnes, pe câtă vreme întreruperea civilă îşi produce efecte doar între părţile actului juridic respectiv. Indiferent de natura întreruperii prescripţiei achizitive, efectul principal rămâne acelaşi, adică înlăturarea tuturor consecinţelor anterioare întreruperii.

C) Suspendarea prescripţiei achizitive

În cadrul suspendării prescripţiei achizitive, spre deosebire de întrerupere, perioada de timp scursă până momentul intervenirii cauzei de suspendare se

Ioan Apostu Moduril


calculează în continuare duptemporar cursul, pent

Cauzele de suspendare a cursului prescriparticolele 13 şi 14 din Decretul 167/1958, care deextinctivă sunt aplicabile cunoaşte cauze limitativ prev

1) Cât timp ce-l împotriva cforţă majoră să fac2) Cât timp adevăarmate ale României iar acestea sunt pe picior de r3) Între părinţi sau tutore pe care îi reprezinthotărâri judecătorebunuri sunt astfel administrate, prescripfost date şi aprobate.4) Cât timp nu are reprezentant legal, prescripde capacitate de exercirestrânsă cât timp nu are cine s5) În timpul căsă

D) Joncţiunea posesiilor

Prin joncţiunea posesiilor se îna posesorului, a timpului cât lucrul a fost posedat de autorul sarticolului 1860 din Codul civil, spre a putea sposesiunea autorului s

Pentru a putea fi invocaturmătoarele condiţ

a) să fie o posesie propriuposesie; b) cel ce invocăUzurpatorul posesiei altcuiva nu poate invoca joncce aparţinea celui pe care l

În practicăeraujoncţiunea posesiilor

a) ambele posesii, adică de bună ori de reajoncţiunea posesiilor, fie pentru prescrip30 de ani; b) autorul dobânditorului ece dobânditorul euzucapa în 10proprietate decât printracestui termen ş



ă în continuare după încetarea suspendării. Prescripţtemporar cursul, pentru durata de timp cât operează cauza de suspendare.

Cauzele de suspendare a cursului prescripţiei achizitive, sunt prevarticolele 13 şi 14 din Decretul 167/1958, care deşi se refer

ă sunt aplicabile şi uzucapiunii. Ca şi în cazul întreruperii, suspendarea şte cauze limitativ prevăzute de lege, după cum urmează

l împotriva căruia curge prescripţia este împiedicat de un caz de ă să facă acte de întrerupere.

2) Cât timp adevăratul proprietar sau uzucapantul se află în rândurile forarmate ale României iar acestea sunt pe picior de război.

ă ţi sau tutore şi cei ce se află sub ocrotirea lor, între curator rezintă, precum şi între orice altă persoană, care în temeiul unei

râri judecătoreşti sau a legii administrează bunurile altora bunuri sunt astfel administrate, prescripţia nu curge cât timp socotelile nu au

şi aprobate. ât timp nu are reprezentant legal, prescripţia nu curge împotriva celui lipsit

de capacitate de exerciţiu şi nici împotriva celui cu capacitate de exerciă cât timp nu are cine să încuviinţeze actele.

ăsătoriei, prescripţia nu curge între soţi.

ţiunea posesiilor

ţiunea posesiilor se înţelegea adăugarea la termenul posesiei actuale a posesorului, a timpului cât lucrul a fost posedat de autorul sarticolului 1860 din Codul civil, „Orice posesor posterior are spre a putea să opună prescripţia să urmărească posesiunea sa cu posesiunea autorului său”.

Pentru a putea fi invocată joncţiunea posesiilor, trebuitoarele condiţii:

fie o posesie propriu-zisă şi nu o detenţie precară ce nu poate fi unit

b) cel ce invocă joncţiunea trebuie să fie un succesor în drepturi a autorului. Uzurpatorul posesiei altcuiva nu poate invoca joncţiunea posesiei sale cu aceea

ţinea celui pe care l-a înlăturat.

erau frecvent analizate trei situaţii când posesorul piunea posesiilor şi anume:

a) ambele posesii, şi a dobânditorului şi a autorului său erauă ori de rea-credinţă. În această situaţie exist

unea posesiilor, fie pentru prescripţia de 10-20 de ani, fie pentru cea de

b) autorul dobânditorului era un posesor de bună credinţă cu just titlu, în timp ce dobânditorul era de rea-credinţă. În acest caz, chiar dacă

în 10-20 de ani, posesorul subsecvent nu ar dobândi dreptul de proprietate decât printr-o prescripţie de 30 de ani. El puteaacestui termen şi durata de timp cât a posedat autorul său;


111

rii. Prescripţia îşi opreşte doar ă cauza de suspendare.

iei achizitive, sunt prevăzute de şi se referă la prescripţia

i în cazul întreruperii, suspendarea cum urmează:

ia este împiedicat de un caz de

ă în rândurile forţelor

sub ocrotirea lor, între curator şi cei ă, care în temeiul unei

bunurile altora şi cei ale căror ia nu curge cât timp socotelile nu au

ia nu curge împotriva celui lipsit i nici împotriva celui cu capacitate de exerciţiu

ugarea la termenul posesiei actuale a posesorului, a timpului cât lucrul a fost posedat de autorul său. Potrivit

„Orice posesor posterior are facultatea, ă posesiunea sa cu

iunea posesiilor, trebuiau îndeplinite

ce nu poate fi unită cu o

fie un succesor în drepturi a autorului. ţiunea posesiei sale cu aceea

ii când posesorul putea invoca

erau de aceeaşi natură, ţie exista interes pentru

20 de ani, fie pentru cea de

ţă cu just titlu, în timp . În acest caz, chiar dacă autorul ar fi putut

dobândi dreptul de utea aşadar să unească



c) dacă dobânditorul era de bună credinţă şi are just titlu iar autorul său a fost de rea credinţă, el avea a alege între două posibilităţi:

1. fie că începe o nouă prescripţie de 10-20 de ani fără a invoca posesia anterioară a autorului său;

2. fie că uneşte posesia sau cu cea a autorului său pentru a invoca prescripţia de 30 de ani. El va proceda în acest mod, atunci când timpul ce a mai rămas până la împlinirea a 30 de ani este mai mic de cât 10 ani, fiind de preferat să continue posesia.

Efectele uzucapiunii

Odată cu împlinirea termenului de prescripţie, posesorul devine retroactiv titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real. În consecinţă, uzucapantul va fi considerat proprietar nu din momentul împlinirii termenului, ci din cel în care a început posesia.

În consecinţă, acţiunea în revendicare a vehiculului proprietar va fi paralizată prin invocarea prescripţiei achizitive, fie pe cale de acţiune, fie prin excepţie. Uzucapantul poate renunţa la beneficiarul prescripţiei, achizitive, însă numai după împlinirea ei. Cu toate acestea, creditorii săi sau orice persoană interesată pot invoca prescripţia câştigată de debitorii lor, chiar dacă aceştia au renunţat la ea (articolul 1843 Cod civil).

Uzucapiunea în sistemul Noului Cod civil

În sensul Noului Cod civil, prin uzucapiune se înţelege acelaşi mod de dobândire a dreptului de proprietate ca şi în legislaţia trecută, semnalându-se şi câteva modificări, dintre care cea mai relevantă este cea a modificării termenelor de dobândire a dreptului de proprietate.

Această modalitate de dobândire a proprietăţii a fost semnalată şi de CEDO, fiind compatibilă cu majoritatea convenţiilor europene (Florea, 2011, p. 172).

Potrivit dispoziţiilor Codului civil, uzucapiunea cunoaşte două forme:

- uzucapiune imobiliară extratabulară şi tabulară; - uzucapiunea mobiliară.

A. Uzucapiunea imobiliară extratabulară

Potrivit art. 930 C. civ., dreptul de proprietate asupra unui mobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani dacă:

a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat

existenţa;

b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;

c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.



În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.

Având în vedere dispoziţiile legii, pentru a opera o uzucapiune imobiliară extratabulară, trebuie îndeplinte3 cumulativ condiţiile:

- fie proprietarul intabulat în cartea funciară să fi decedat sau să-şi fi încetat existenţa, după caz, fie să fi renunţat la dreptul său, iar declaraţia de renunţare să fi fost înscrisă în cartea funciară, fie imobilul să nu fie înscris în nicio altă carte funciară;

- nicio altă persoană să nu fi înscris dreptul de proprietate în folosul său în cartea funciară, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune, dar înainte de înregistrarea cererii uzucapantului;

- posesia să fie utilă; - posesia să dureze 10 ani, termen care nu poate să curgă înaintea de

moartea, respectiv, încetarea existenţei proprietarului sau înainte de înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare a proprietarului (art. 932 alin. 1 C. civ.);

- uzucapantul să ceară şi să i se admită cererea de înscriere a dreptului său de proprietate în cartea funciară. (Florea, 2011, p. 174)

Uzucapiunea imobiliară extratabulară produce următoarele efecte:

- efectul achizitiv, care se produce în persoana posesorului uzucapant; - efectul extinctiv, care se produce fie în persoana moştenitorului persoanei

fizice decedate, fie în persoana succesorului persoanei juridice a cărei existenţă a încetat, fie în persoana comunei sau a oraşului care a dobândit imobilul abandonat în domeniul său privat.

B. Uzucapiunea imobiliară tabulară

Potrivit art. 931 C. civ.,

“drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată. Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.”

Conform art. 932 C. civ. în cazurile prevăzute la art. 930 alin. (l) lit. a) şi b), termenul uzucapiunii nu începe să curgă înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului, respectiv înainte de data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s-a produs la o dată anterioară.

În toate cazurile mai sus menţionate, viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii.



C. Uzucapiunea mobiliară

Aceasta se referă la posesia asupra bunului mobil al altuia timp de 10 ani, posesie care poate duce la dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului respectiv. Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii. Regimul juridic al uzucapiunii mobiliare este asemănător cu cel al uzucapiunii imobiliare sub aspectul dreptului de opţiune cu privire la uzucapiune, al cursului termenului şi joncţiunea posesiilor, în formularea art. 933 C. civ.: Fiecare posesor este considerat că începe în persoana sa o nouă posesie, indiferent dacă bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular. (2) Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate să unească propria posesie cu aceea a autorului său.

4.1.7. Ocupaţiunea

Ocupaţiunea ca mod de dobândire a drepturilor reale constă în luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui, deci fără stăpân şi este reglementată în cuprinsul art. 941- 9 C. civ. Obiectul ocupaţiunii este reprezentat în cadrul dispoziţiilor art. 941 alin. 2 ;i 3 C. civ.:

“Sunt lucruri fără stăpân bunurile mobile abandonate, precum şi bunurile care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum sunt animalele sălbatice, peştele şi resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană, plantele medicinale şi aromatice şi altele asemenea, însă numai dacă intrarea în posesie se face în condiţiile legii.

(3) Lucrurile mobile de valoare foarte mică sau foarte deteriorate care sunt lăsate într-un loc public, inclusiv pe un drum public sau într-un mijloc de transport în comun, sunt considerate lucruri abandonate.”.

Nu pot fi supuse ocupaţiunii:

- bunurile imobile; - bunurile incorporale; - bunuri furate sau pierdute, în cazul în care intervine regula prevăzută de art.

937 alin. 2 şi 3 C. civ.

Cele două elemente definitorii ale ocupaţiunii sunt: posesia utilă şi neviciată şi situaţia lucrului în momentul luării în posesie. (Florea, 2011, p. 178)

4.1.8. Tradiţiunea

Tradiţiunea constă în predarea efectivă a lucrului de către transmiţător dobânditorului, operaţiune care în dreptul roman marca transferul proprietăţii.

Tradiţiunea prezintă două elemente:

- convenţia prin care părţile s-au înţeles să transmită proprietatea;



- faptul predării sau remiterii bunului.

Tradiţiunea operează transferul proprietăţii în cazul darurilor manuale ca donaţii curente de mică importanţă, care se execută imediat, fără nici o formă specială, prin simpla predare a lucrului. De asemenea, tradiţiunea operează transferul dreptului de proprietate şi în cazul titularilor de valoare la purtător cum sunt obligaţiile C.E.C. Bunurile mobile corporale a căror valoare nu depăşeşte 25.000 lei pot face obiectul unui dar manual, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege. Darul manual se încheie valabil prin acordul de voinţă al părţilor însoţit de tradiţiunea bunului de la donator la donatar. În aprecierea valorii reduse a bunurilor care constituie obiectul darului manual se ţine seama de starea materială a donatorului (art. 1011 alin. 4 C. civ.).

4.1.9. Hotărârea judecătorească

Referindu-se la acest mod de dobândire a drepturilor reale, avem în vedere doar hotărârile judecătoreşti constitutive sau atributive de drepturi, nu şi pe cele cu caracter declarativ (Stoenescu & Zilberstein, 1977, p. 502). Din această categorie fac parte ordonanţele de adjudecare prin care se definitivează executarea silită pe calea vânzării la licitaţie publică. În temeiul unei asemenea hotărâri judecătoreşti, adjudecatarul devine proprietarul bunurilor supuse licitaţiei.

4.2. Fiducia

Instituţia fiduciei introdusă de Noul Cod civil reprezintă o noutate absolută în dreptul românesc. Receptarea acestei instituţii de drept anglo-saxone în dreptul continental (şi în dreptul românesc) este rezultatul unui proces îndelungat de interferenţă între dreptul continental civil şi cel anglo-saxon, în cursul căruia numeroase instituţii de drept sau tipuri de contracte au fost preluate în dreptul continental, ca o consecinţă a globalizării relaţiilor de afaceri.

Introducerea acestei noi instituţii, pe lângă abordarea teoretica, prezintă şi o deosebită importanţă practică prin reglementarea posibilităţii partajării activelor aparţinând persoanelor fizice sau juridice în cadrul aceluiaşi patrimoniu, fără a fi necesară crearea unor noi entităţi juridice distincte în vederea beneficierii de avantajul răspunderii limitate. Totodată prin introducerea în dreptul român a instituţiei fiduciei, împreună cu cea a proprietăţii periodice, se realizează o schimbare de optică cu privire la reglementarea tradiţională a dreptului de proprietate, în sensul caracterului de drept absolut şi perpetuu al acestuia.1

4.2.1. Noţiune, obiect şi izvoarele fiduciei

Potrivit prevederilor art. 773 Cod civil, fiducia este definită ca:

1 http://jog.sapientia.ro/data/tudomanyos/Periodikak/scientia-iuris/2011-1/5-burian.pdf



„operaţiunea juridică prin care unul sau mai mulţi constituitori transferă drepturi reale, drepturi de creanţă, garanţii ori alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi, prezente ori viitoare, către unul sau mai mulţi fiduciari care le administrează cu un scop determinat, în folosul unuia sau al mai multor beneficiari. Aceste drepturi alcătuiesc o masă patrimonială autonomă, distinctă de celelalte drepturi şi obligaţii din patrimoniile fiduciarilor.”

Prin prisma definiţiei de mai sus, fiducia apare ca o operaţiune contractuală complexă, caracterizată de un set de raporturi contractuale – transfer de drepturi cu titlu oneros, mandat atipic (irevocabil), administrarea unui patrimoniu de afectaţiune în folosul beneficiarului - formând un tot unitar. Prin transmiterea drepturilor spre administrare fiduciarilor se formează o masă patrimonială autonomă, distinctă de celelalte drepturi şi obligaţii din patrimoniile fiduciarilor. Referitor la masa patrimonială fiduciară, art. 31 alin. (3) din Codul civil prevede ca: „sunt patrimonii de afectaţiune masele patrimoniale fiduciare, constituite potrivit titlului IV al cărţii a III-a.....”

Obiectul fiduciei presupune mai multe etape succesive, după cum urmează: transferul drepturilor patrimoniale de la constituitor la fiduciar; administrarea acestor drepturi de fiduciar în folosul beneficiarului; transferul emolumentului către beneficiar. Astfel cum s-a observat în literatura de specialitate, conţinutul şi semnificaţia noţiunii de transfer, astfel cum apare în art. 773 C. civ. este imprecis, în lumina prevederilor art. 32 alin (2) Cod Civil, întrucât transferul drepturilor şi obligaţiilor dintr-o masă patrimonială în alta nu constituie o înstrăinare.

Izvoare. Codul civil numeşte legea şi contractul drept izvoare ale fiduciei, contractul trebuind a fi încheiat în formă autentică. Dacă în privinţa contractului lucrurile sunt clare, în privinţa legii, ca izvor al fiduciei reglementarea este vădit insuficientă atâta vreme cât singurul text din legislaţia noastră cu referire la fiducie este Codul civil. Fireşte, (de lege ferenda, într-o legislaţie viitoare ar putea fi reglementate şi alte modalităţi concrete sau generice ce ar putea genera raporturi juridice specifice fiduciei. Prin interdicţia formulată în art. 775 C. civ., contractul de fiducie este lovit de nulitate absolută dacă prin acesta se realizează o liberalitate indirectă în folosul beneficiarului. (Florea, 2011, p. 215)

4.2.2. Subiectele fiduciei

Aşa cum am precizat mai sus, fiducia implică în mod generic participarea a trei persoane, dispunătorul numit constituitor , dobânditorul numit fiduciar şi beneficiarul. Atâta vreme cât în privinţa constituitorului textul nu face nicio precizare, se deduce că acesta poate fi orice persoană capabilă sa contracteze, În ceea ce priveşte însă fiduciarul, textul art. 776 alin. 2 şi 3 din C. civ. face trimitere expres şi limitativ la subiecte calificate de drept.

In categoria acestora avem în vedere instituţiile de credit, societăţile de investiţii şi de administrare, societăţile de asigurare şi reasigurare legal înfiinţate, avocaţii şi notarii publici.



Enumerarea este limitativă şi pe cale de consecinţă nicio altă persoană nu poate avea calitatea de fiduciar.

Beneficiarul fiduciei nu trebuie să aibă vreo calificare, el poate fi în egală măsură constituitorul, fiduciarul sau un terţ, aşa cum precizează art.777 din C. civ. Atâta vreme cât el este un terţ faţă de convenţia iniţială, nu s-ar cere nici măcar să aibă deplina capacitate de a contracta, în sensul că el poate fi şi minor sau interzis.

Constituitor poate fi atât o persoana fizică, cât şi una juridică, fără ca legea să impună o limitare a calităţii de constituitor. Fiind însa vorba de înstrăinarea unor bunuri şi drepturi patrimoniale, constituitorul trebuie să aibă capacitatea de exerciţiu. Potrivit dispoziţiilor art. 778, constituitorul are posibilitatea de a desemna o persoană care să îi supravegheze executarea contractului de fiducie şi să-i exercite drepturile născute din contract. Raţiunea acestei prevederi rezidă în faptul ca legiuitorul nu a limitat sfera persoanelor care au calitatea de constituitor. Deoarece şi persoanele fizice pot avea această calitate, multe dintre ele neavând competenţa necesară pentru a supraveghea derularea unui contract de fiducie, recurgerea la serviciile unui terţ este justificată. În privinţa fiduciarului legiuitorul impune limitări cu privire la calitatea de fiduciar, cu scopul de a evita operaţiunile de spălare de bani şi evaziunea fiscală, întrucât experienţa internaţională în materie arată ca fiducia (trust-ul) este o instituţie care poate fi folosită pentru a ascunde operaţiunile de spălare de bani şi operaţiunile de evaziune fiscală.

Potrivit acestei opinii, orice persoană fizică sau juridică ar putea dobândi calitatea de fiduciar, cu condiţia îndeplinirii unor criterii obligatorii de solvabilitate şi onorabilitate. Referitor la calitatea de fiduciar a avocatului, chiar înainte de reglementarea Cod civil, întâlnim referiri la instituţia fiduciei în Legea nr. 51 din 1995 pentru organizarea şi exercitarea profesiei de avocat, reglementări care trebuie însă adaptate noilor realităţi. Calitatea de beneficiar nu este în niciun fel limitată, astfel beneficiarul poate fi persoană fizică sau juridică, respectiv un terţ, constituitorul sau fiduciarul însuşi. În cazul beneficiarului persoană fizică, din coroborarea cu dispoziţiile art. 41 şi 42 din Cod civil referitoare la capacitatea de exerciţiu restrânsă, desprindem concluzia ca acceptarea fiduciei sau renunţarea la ea reprezintă acte de dispoziţie care impun capacitatea deplină de exerciţiu.

4.2.3. Condiţiile contractului de fiducie

Urmărind condiţiile de validitate ale contractului de fiducie, trebuie să evocăm condiţiile de fond, generale şi speciale, precum şi condiţiile de formă1.

Ca orice contract, acesta trebuie să îndeplinească în primul rând condiţiile generale de validitate prevăzute de art. 1179 din C. civ., privitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil exprimat al părţii care se obligă, un obiect licit şi o cauză licită.

1 http://jog.sapientia.ro/data/tudomanyos/Periodikak/scientia-iuris/2011-1/5-burian.pdf



O primă condiţie specială în ceea ce priveşte obiectul contractului, acesta trebuie să cuprindă sub sancţiunea nulităţii absolute, individualizarea drepturilor transferate, durata transferului (care nu poate fi mai mare de 30 de ani), identitatea constituitorului, a fiduciarului şi a beneficiarului, scopul fiduciei precum şi întinderea puterilor administrative şi de dispoziţie ale fiduciarului (art. 779 din N.c.civ.).

Referindu-se în mod expres la nulitatea absolută, aceasta ar putea fi invocată de oricine, oricând, pe cale de excepţie sau acţiune directă. Competenţa de a constata nulitatea contractului fiduciar aparţine judecătoriei în a cărei rază teritorială îşi are domiciliul sau sediul fiduciarul în condiţiile art. 5 şi 7 din C. proc. civ.

A doua condiţie specială de validitate a contractului de fiducie este prevăzută de art. 780 din C. civ. care impune înregistrarea fiscală.

Sub sancţiunea nulităţii absolute, contractul de fiducie şi modificările sale trebuie să fie înregistrate la cererea fiduciarului, în termen de o lună de la data încheierii acestora, la organul fiscal competent să administreze sumele datorate de fiduciar bugetului general consolidat al statului.

De asemenea, dacă masa patrimonială fiduciară cuprinde printre altele drepturi reale imobiliare, acestea sunt înregistrate, în condiţiile prevăzute de lege, sub aceeaşi sancţiune, la compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale competente pentru administrarea sumelor datorate bugetelor locale ale unităţilor administrativ-teritoriale în raza cărora se află imobilul, dispoziţiile de carte funciară rămânând aplicabile. Şi desemnarea ulterioară a beneficiarului, în cazul în care acesta nu este precizat chiar în contractul de fiducie, trebuie să fie făcută, sub aceeaşi sancţiune, printr-un act scris înregistrat în aceleaşi condiţii.

În conformitate cu prevederile art. 774 alin (1), dacă fiducia poate fi stabilită prin lege sau prin contract în privinţa acestei din urma ipoteze, legiuitorul impune încheierea contractului în formă autentică.

Conţinutul contractului de fiducie este reglementat de prevederile art. 779 din Cod civil, care enumeră elementele minimale care trebuie să se regăsească în cuprinsul acestuia:

a) drepturile reale, de creanţă, garanţiile şi alte drepturi patrimoniale care fac obiectul transferului;

b) durata transferului, care nu poate depăşi 33 de ani, cu începere de la data încheierii sale;

c) identitatea constituitorului/constituitorilor, a fiduciarului/ fiduciarilor, respectiv identitatea beneficiarului sau a beneficiarilor sau cel puţin regulile care permit determinarea acestora;

d) scopul fiduciei şi întinderea puterilor de administrare şi de dispoziţie ale fiduciarului/fiduciarilor.

Din reglementarea art. 779 pct. c) se poate deduce ca durata contractului se poate prelungi prin voinţa părţilor, însă numai până în limita duratei maximale



de 33 de ani. Obiectul fiduciei este constituit din trei operaţiuni distincte, dar strâns legate între ele:

a) în primul rând se realizează un transfer de la constituitor la fiduciar potrivit art. 779 lit. b);

b) încheierea unui mandat de administrare conform 792;

c) transferul folosului către beneficiar.

4.2.4. Efectele contractului de fiducie

Prerogativele şi obligaţiile fiduciarului

Fiduciarul este îndreptăţit să pretindă şi să se bucure de următoarele prerogative:

1. Dreptul de a primi în administrare bunul sau bunurile ce formează obiectul fiduciei. Acordul fiduciar având un caracter solemn supus unor condiţii speciale de publicitate, momentul transmiterii bunurilor este acela al îndeplinirii condiţiilor de publicitate. în măsura în care însă obiectul fiduciei îl constituie bunuri generice, momentul transmiterii lor va fi cel al individualizării prin numărare, măsurare, cântărire etc. Acest moment este relevant în privinţa transmiterii riscului pieirii bunurilor.

2. Dreptul de a dispune prin acte de administrare şi chiar de dispoziţie asupra bunurilor din masa fiduciară. Toate actele sale sunt opozabile terţilor, cu excepţia cazului prev. art. 784 alin. 1 din C. civ., respectiv atunci când aceştia au avut cunoştinţă despre limitarea puterilor fiduciarului;

3. Dreptul de a fi remunerat potrivit înţelegerii părţilor, iar în lipsa unei astfel de înţelegeri potrivit regulilor ce cârmuiesc administrarea bunurilor altuia. Legea nu este însă generoasă cu informaţii în această privinţă, deoarece şi textul art. 793 alin. 1 din C. civ. privitor la remuneraţia administratorului face în mod generic trimitere la lege, (care încă nu a fost adoptată), sau la obiceiul locului, (inexistent deoarece instituţia este încă nouă şi nu a avut timp să creeze o cutumă), ori la valoarea prestaţiilor.

Fiduciarul are urm ătoarele obligaţii:

1. Potrivit art. 783 alin. 1 din C. civ. fiduciarul are obligaţia de a da socoteală constitui torului şi beneficiarului cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale. Obligaţia este una periodică, deoarece trebuie adusă la îndeplinire la intervalele precizate în contractul de fiducie, sau ori de cate ori i se va cere de către constituitor, beneficiar sau un reprezentant al acestora;

2. Fiduciarul are obligaţia de a răspunde în condiţiile art. 786 alin. 2 din C. civ. pentru o parte sau pentru întregul pasiv al fiduciei, dacă în acordul fiduciar a fost stabilită o asemenea obligaţie;

3. Fiduciarul răspunde pentru prejudiciile cauzate prin actele sale, prin neîndeplinirea obligaţiilor sau punerea în pericol a intereselor ce i-au fost încredinţate (art. 787 din C. civ.).



4.2.5. Denunţarea şi încetarea contractului de fiducie

Atâta vreme cât nu a fost acceptat de beneficiar, contractul de fiducie poate fi denunţat de către constituitor. După acest moment, contractul nu mai poate fi modificat sau revocat de către părţi ori revocat unilateral de către constituitor decât cu acordul beneficiarului sau cu autorizarea instanţei judecătoreşti.

Încetarea acordului fiduciar are loc în condiţiile arătate de art. 790 din C. civ. respectiv:

- prin împlinirea termenului sau prin realizarea scopului urmărit când aceasta intervine înainte de împlinirea termenului;

- în cazul în care toţi beneficiarii renunţă la fiducie, iar în contract nu s-a precizat cum vor continua raporturile fiduciare într-o asemenea situaţie. Declaraţiile de renunţare sunt supuse aceloraşi formalităţi de înregistrare ca şi contractul de fiducie. Încetarea se produce la data finalizării formalităţilor de înregistrare pentru ultima declaraţie de renunţare.

- în momentul în care s-a dispus deschiderea procedurii insolvenţei împotriva fiduciarului;

- în momentul în care se produc, potrivit legii, efectele reorganizării persoanei juridice.

Sarcina de lucru 4 Cum se poate modifica şi cum încetează contractul de fiducie?

4.3. Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare 4.3.1. Noţiuni generale

Potrivit principiului relativităţii efectelor actului juridic civil, niciun contract nu-şi produce efectele decât între părţile contractante. Dreptul real transmis printr-o asemenea convenţie este însă potrivit caracterizării date de lege un drept absolut, opozabil tuturor nu numai părţilor contractante.

Se mai poate pune deci justificat întrebarea cum se conciliază caracterul absolut al dreptului cu cel relativ al contractului ca instrument prin care se realizează în cele mai frecvente cazuri transferul proprietăţii? O asemenea contradicţie poate pune sub semnul incertitudinii relaţiile de securitate juridică a căror ocrotire nu ar putea fi realizată decât prin reglementările, protecţia şi garanţia oferită de dreptul obiectiv.



Aceasta, deoarece fiecare persoană fizică sau juridică are nevoie atât de ocrotirea juridică a drepturilor sale patrimoniale (numită şi securitate juridică statică), dar şi de încredere deplină în acele operaţiuni juridice prin care poate dobândi drepturi patrimoniale, încredere numită şi securitate juridică dinamică.

Altfel spus, în vreme ce securitatea statică vizează ocrotirea drepturilor existente, securitatea dinamică „priveşte” spre dobândirea în siguranţă de viitoare lucruri. Realizarea ambelor forme de securitate juridică are ca efect înlăturarea neconcordanţelor dintre natura dreptului şi efectele convenţiilor care îl au ca obiect. O asemenea operaţiune este realizabilă prin măsurile şi formele de publicitate.

Publicitatea vizează tocmai acele mijloace juridice prin care legea impune în interesul părţilor şi al terţilor, evidenţierea în mod public a situaţiei “de factor” şi “de jure” a bunurilor pe itinerarul transmiterii lor în circuitul civil.

La rândul său, publicitatea operaţiunilor juridice constituie cerinţa ca anumite acte juridice să fie săvârşite sau aduse la cunoştinţă în public. Necesităţile practice au demonstrat după o îndelungată verificare că nu orice act juridic translativ de proprietate, poate şi trebuie supus publicităţii1. În favoarea acestei observaţii stau mărturie două constatări.

Pe de o parte, articolul 1169 Cod civil consacră principiul libertăţii contractuale potrivit căruia dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale se transmit prin simplul acord de voinţă al părţilor:

“Părţile sunt libere să încheie orice contracte şi să determine conţinutul acestora, în limitele impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele moravuri.”

Un corolar al acestui principiu este exprimat şi de textul art. 1674 Cod civil care acceptă că, “exceptând cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă”.

Pe de altă parte, art. 919 alin. 3 C. civ. instituie regula potrivit căreia posesiunea mobilelor valorează titlu de proprietate. Este şi motivul pentru care în dreptul român, publicitatea dobândirii drepturilor reale este diferenţiată, după cum ele au ca obiect bunuri mobile sau imobile. Publicitatea mobiliară, în afară de cea prevăzută în mod excepţional de lege, este pe cât de inutilă pe atât de imposibil de realizat. Spunem că este inutilă deoarece în primul rând, în practică nu s-au ivit interese ca imensitatea operaţiunilor mobiliare să fie supuse regimului de publicitate. În al doilea rând, atâta vreme cât simpla

1 În dreptul roman clasic, mancipaţiunea era un mijloc de a dobândi proprietatea asupra unor lucruri. Juristul Gaius preciza că ea avea loc în prezenţa a cinci martori având calitatea de cetăţeni români şi puberi, a unui cantaragiu (libripens), care ţinea în mână o balanţă de aramă şi a celor două părţi. Cel ce dobândea lucrul prin mancipaţiune, punând mâna pe el pronunţa formula: “Declar că acest lucru este al meu după dreptul Quiritilor şi să-mi fie dobândit prin această bucată de aramă si acest cântar de aramă”. În continuare bucata de aramă se cântărea, apoi se lovea de braţul cântarului pentru a se dovedi puritatea metalului şi la urmă era încredinţată celui care înstrăina lucrul (Vl. Hanga, Drept privat român, Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti 1978, pag. 279).



posesie valorează titlu de proprietate, publicitatea nu-şi mai are sensul deoarece, ea se realizează prin însuşi faptul posesiei. În altă ordine de idei, publicitatea mobiliară este şi imposibilă datorită fungibilităţii bunurilor mobile, caracteristică de natură să permită oricând înlocuirea lor.

Spre deosebire de publicitatea mobiliară, publicitatea imobiliară este posibilă datorită fixit ăţii şi nefungibilităţii bunurilor imobile, dar folositoare. Subliniem utilitatea publicităţii imobiliare prin următoarele argumente:

1) Necesitatea asigurării unei securităţi juridice sporite a imobilelor, ce au o valoare mult mai mare decât mobilele. 2) Garantarea autenticităţii transmiterii drepturilor reale imobiliare, prin informarea cu exactitate a terţilor dobânditori în privinţa situaţiei juridice a imobilelor. În acest fel, este exclus riscul ca un imobil să fie înstrăinat de un neproprietar, sau în repetate şi frauduloase rânduri de către adevăratul proprietar. 3) Realizarea de către organele competente ale statului a unui riguros şi permanent control în privinţa schimbărilor petrecute în situaţia „de facto” sau „de jure” a unor bunuri atât de importante cum sunt imobilele.

4.3.2. Scopul publicităţii imobiliare

Publicitatea imobiliară serveşte următoarelor scopuri, pe care le poate atinge în totalitate sau parţial, în funcţie de sistemul de publicitate imobiliară aplicat:

1. Informarea ter ţilor cu privire la situa ţia imobilelor, astfel încât aceştia să-şi poată forma o imagine clară asupra acestora şi adapta comportamentul juridic în consecinţă. Informarea terţilor prin sistemul de publicitate imobiliară nu înseamnă nici naşterea de drepturi reale imobiliare, nici consolidarea lor prin asigurarea opozabilităţii faţă de terţi1.

2. Asigurarea opozabilităţii faţă de terţi care, în plus faţă de simpla informare a terţilor, consolidează drepturile reale născute în relaţie cu imobilele respective actul juridic în sens larg care este supus formalităţilor de publicitate imobiliara câştigând opozabilitatea erga omnes, consecinţa cea mai importantă fiind desigur protecţia juridică deplină de care se, bucură titularul drepturilor respective.

3. Constituirea sau transmiterea drepturilor reale imobiliare specifice sistemelor de publicitate imobiliară mai riguroase condiţionează naşterea dreptului real imobiliar de îndeplinirea formalităţilor respective, în absenţa îndeplinirii acestor formalităţi dreptul în cauză nu este constituit, ori transmis.

4. Achiziţia dreptului real imobiliar în cadrul acelor sisteme de publicitate imobiliară care oferă posibilitatea dobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros să devină titularul dreptului real imobiliar, chiar atunci când transmiţătorul este un proprietar aparent.

1 Ibidem, pp. 147-145



5. Soluţionarea conflictelor şi funcţia probatorie privitoare la posibilitatea titularului unui drept real imobiliar care a îndeplinit formalităţile publicităţii imobiliare de a se apăra împotriva eventualilor dobânditori ai aceluiaşi drept, ciliar la un moment anterior, dar care nu au respectat condiţia publicităţii imobiliare, sau a dovedi celor interesaţi calitatea de titular al dreptului real imobiliar cave a urmat procedura publicităţii imobiliare cu privire la acesta, fiind astfel în măsură să se bucure de toate prerogativele dreptului său inclusiv acela de dispoziţie.

6. Un scop deosebit de important asigurat de publicitatea imobiliară, de această dată din punctul de vedere al autorităţii administrative ce se ocupă cu stabilirea şi perceperea taxelor şi impozitelor este evidenţierea persoanelor titulare ale drepturilor reale imobiliare în vederea perceperii sumelor datorate de aceştia în această calitate. (Florea, 2011, p. 234)

4.2.2. Publicitatea imobiliară în dreptul român

Sistemul de publicitate imobiliară reglementat prin Legea nr. 7/26 martie 1996 şi Codul Civil

Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/26 martie 19961 a creat premizele constituirii în România a două însemnate comandamente ale dreptului modern şi anume:

- realizarea cadastrului naţional unic şi modern la nivel european; - unificarea tuturor sistemelor de publicitate imobiliară prin instituţia cărţilor

funciare care a înlocuit registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, cărţile funciare existente în Transilvania şi cărţile de publicitate funciară.

Codul civil sistematizează publicitatea imobiliară pornind de la instituţia cărţii funciare a imobilului la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale, judeţ, municipiu, oraş sau comună, având la bază măsurători cadastrale şi descrierea imobilului, definit la art. 876 alin. (3) ca:

„una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.”

Deşi legea a intrat în vigoare la 26 iunie 1996, punerea sa în aplicare a fost condiţionată de lucrări ce urmau a fi întocmite într-un viitor (identificarea, înregistrarea şi reprezentarea pe hărţi ori planuri cadastrale a tuturor terenurilor şi imobilelor de pe întreg teritoriul ţării

Art. 3 din legea în discuţie prevede: (1) Se înfiinţează Agenţia Naţională de cadastru şi Publicitate Imobiliară, denumită în continuare Agenţia Naţională, ca instituţie publică cu personalitate juridică, unica autoritate în domeniu, aflată în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi preluarea activităţii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei.

1 Legea a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 61, Partea I, din 26 martie 1996.



(2) La nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti se înfiinţează oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, denumite în continuare oficii teritoriale, ca unităţi cu personalitate juridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeţene de cadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte funciară.

(3) La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale se înfiinţează birouri de cadastru şi publicitate imobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în subordonarea oficiilor teritoriale. Modul de organizare şi funcţionare, numărul, precum şi arondarea birourilor teritoriale pe unităţi administrativ-teritoriale se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale.”

Regimul general al cadastrului

Potrivit articolului 1 din Legea nr. 7/1996, cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întregul teritoriu al ţării.

Odată cu intrarea în vigoare a legii se înfiinţează potrivit art. 3 Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, ca instituţie publică în subordinea Guvernului. Subordonat acestuia, la nivelul fiecărui judeţ funcţionează oficii de cadastru, geodezie şi cartografie. Lucrările acestor instituţii sunt finalizate în cadastrele teritoriale şi cel naţional. Numai cadastrele teritoriale ţinute pe comune, oraşe şi municipii, numite şi cadastre locale, interesează din punct de vedere al cărţilor funciare. Potrivit art. 2 alin. 2 din lege, cadastrele locale vor cuprinde menţiuni referitoare la:

a) identificarea, înregistrarea şi descrierea terenurilor şi a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea lor pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor, pe suporturi informatice;

b) identificarea şi înregistrarea proprietarilor, a altor deţinători legali de imobile şi a posesorilor;

c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituţiile abilitate.

Pentru stabilirea tuturor acestor date, la nivelul fiecărei unităţi administrativ teritoriale (comună, oraş, municipiu) se efectuează potrivit art. 10 din lege, următoarele lucrări constând în:

a) înştiinţarea proprietarilor sau a posesorilor privind începerea lucrărilor;

b) identificarea limitelor unităţii administrativ-teritoriale, delimitarea şi marcarea hotarelor administrative ale acestora;

c) stabilirea sectoarelor cadastrale;

d) identificarea amplasamentelor imobilelor în cadrul sectoarelor cadastrale;

e) identificarea titularilor drepturilor reale şi a posesorilor, precum şi preluarea copiilor actelor juridice doveditoare;



f) înregistrarea neînţelegerilor între proprietarii învecinaţi cu privire la hotare;

g) recepţia documentelor tehnice cadastrale de către oficiile teritoriale;

h) publicarea documentelor cadastrale;

i) soluţionarea contestaţiilor de către oficiul teritorial;

j) modificarea conţinutului documentelor tehnice cadastrale, în urma soluţionării contestaţiilor, şi actualizarea evidenţei conform lucrărilor de înregistrare realizate după perioada de afişare;

k) deschiderea noilor cărţi funciare;

l) închiderea vechilor evidenţe, prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I;

m) comunicarea încheierii de înscriere, a extrasului de carte funciară pentru informare, precum şi a extrasului din noul plan cadastral;

n) arhivarea documentelor care stau la baza lucrărilor de cadastru şi înscrierea în cartea funciară.

Principalele documente ce se vor întocmi la nivelul comunelor, oraşelor şi municipiilor potrivit art. 11 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, sunt1:

a) planul cadastral;

b) registrul cadastral al imobilelor cuprinse în sectorul cadastral;

c) opisul alfabetic al proprietarilor imobilelor din sectorul cadastral.

Odată finalizate toate aceste documente cadastrale locale, ele vor sta la baza întocmirii şi ţinerii cărţilor funciare la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale.

Referitor la scopurile principale la îndeplinirea cărora serveşte alcătuirea şi organizarea cadastrului general, acestea sunt în număr de trei:

a. identificarea, măsurarea şi reprezentarea cu ajutorului mijloacelor, desenelor tehnice şi a planurilor specifice a tuturor imobilelor existente într-o unitate administrativ-teritorială;

b. identificarea tuturor titularilor de drept de proprietate asupra imobilelor şi înregistrarea lor în vederea luării în evidenţă şi sistematizării informaţiilor în cuprinsul cărţilor funciare;

c. coroborarea datelor privind imobilele şi proprietarii acestora în vederea transmiterii lor către administraţiile publice abilitate să stabilească obligaţiile fiscale corespunzătoare.

Funcţiile cadastrului general sunt de asemenea în număr de trei, şi anume:

a) juridică - servind la realizarea corespondenţei între imobile şi proprietarii acestora în vederea înscrierii în cartea funciară,

1 Categoriile de bază ale sistemului cadastral sunt parcela, construcţia şi proprietarul. Prin imobil în înţelesul Legii nr. 7/1996 se înţelege parcela de teren cu sau fără construcţii.



b) tehnică, potrivit căreia sunt măsurate şi caracterizate din punct de vedere geografic şi luate în evidenţă terenurile şi construcţiile, având în vedere destinaţia, categoria de folosinţă a acestora şi titularii dreptului de proprietate asupra fiecărui imobil în parte şi c) economică, ţinând cont de destinaţia economică şi de caracteristicile specifice aparţinând parcelelor de teren şi construcţiilor, servind la aprecierea valorii acestora şi furnizarea datelor cu ajutorul cărora să se poată calcula cuantumul impozitelor şi taxelor datorate de proprietari pe unitatea de timp şi cu ocazia efectuării de tranzacţii imobiliare. (Florea, 2011, p. 238)

Sarcina de lucru 5 Rezumă în 3-4 fraze importanţa practică a instituţiei juridice a publicităţii dobândirii drepturilor reale imobiliare.

Drepturile tabulare

Codul civil condiţionează dobândirea, modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare, care sunt expres definite ca drepturi tabulare, de realizarea publicităţii imobiliare în condiţiile textului de lege, adică a înscrierii în cartea funciară [art. 8771 şi 885 alin. (1)2 Codul civil], procedura înscrierii urmând a fi reglementată pe calea unei legi speciale.

Obiectul drepturilor tabulare este precizat de dispoziţiile art. 878 C. civ.:

”(1) Obiectul drepturilor tabulare este imobilul, definit la art. 876 alin.(3), care după înscrierea în cartea funciară nu mai poate să fie modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară.

(2) Aceeaşi carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil.

(3) Mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se află în coproprietate pe cote-părţi ori în devălmăşie.“

De asemenea; odată înscris în cartea funciară, legiuitorul a instituit un regim special de modificare a imobilului ce face obiectul drepturilor tabulare (art. 879 şi 880 Cod civil). Astfel, se pot înscrie modificări ale imobilului în cazul alipirii, „ dacă mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil sau dacă se adaugă o parte dintr-un imobil la un alt imobil ori, după caz, se măreşte întinderea acestuia“ sau a dezlipirii, „dacă se desparte o parte din imobil sau se micşorează întinderea acestuia“. Aşadar, legiuitorul a avut în vedere două categorii de cauze ce justifică modificarea imobilului înscris în cartea funciară: cauze ce au la bază voinţa titularului dreptului tabular şi cauze naturale, independente de voinţa acestuia. Desigur, în practică, cele din urmă

1 Art. 877 prevede: “Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, modifică şi sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară. ” 2 Art. 885. – (1) “Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.”



au o frecvenţă mult mai redusă, având în vedere caracterul preponderent stabil al imobilelor cu privire la suprafaţa, şi celelalte atribute materiale ale acestora. (Florea, 2011, p. 237)

Clasificarea înscrisurilor se regăseşte în cadrul dispoziţiilor art. 876 şi 881 C. civ., înscrisurile cunoscând trei forme de manifestare:

- intabularea; - înscrierea provizorie; - notarea.

Înscrierea ultimelor două categorii de date se poate face numai în cazurile reglementate de actele normative, excluzând posibilitatea părţilor de a înscrie şi alte date, în acest fel, legiuitorul asigurând un caracter unitar şi limitativ al datelor ce pot fi cuprinse în cărţile funciare.

Urmând principiul liberului acces la informaţii de interes public şi condiţionat de respectarea dispoziţiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera circulaţie a acestor date, caracteristic pentru cărţile funciare este faptul că oricărei persoane, fără a fi nevoie să dovedească interesul, i se recunoaşte dreptul de a cerceta orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit legii.

Art. 883 C. civ.: “(1) Orice persoană, fără a fi ţinută să justifice vreun interes, poate cerceta orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit legii, cu excepţia evidenţelor privitoare la siguranţa naţională. Mapa cu înscrisurile care au stat la baza efectuării înscrierilor în cartea funciară poate fi consultată de orice persoană interesată cu respectarea dispoziţiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera circulaţie a acestor date. (2) La cerere, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul original aflat în arhivă. (3) Nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoştinţă de existenţa vreunei înscrieri efectuate în cartea funciară sau, după caz, a unei cereri de înscriere înregistrate la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară.”

A. Intabularea

Înscrierile ce se pot face în cartea funciară se clasifică în trei categorii: înscrierea definitivă a drepturilor reale imobiliare sau intabularea, înscrierea provizorie, condiţionată de justificarea ulterioară şi notarea drepturilor personale, a actelor, faptelor juridice sau al raporturilor juridice permise sau impuse prin efectul legii.

Intabularea este acea înscriere în cartea funciară a drepturilor tabulare atrăgând un efect de constituire sau transfer al drepturilor reale imobiliare din patrimoniul antecesorului în acela al dobânditorului începând cu data înregistrării cererii de înscriere înaintate către oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară (art. 885 C. civ.). Potrivit art. 888 C. civ.:



“ Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza actului authentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămasă definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act în cazurile în care legea prevede aceasta.”

Sunt exceptate de la cerinţa intabulării drepturile reale dobândite din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege. Cu toate acestea, în cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea funciară, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terţilor dobânditori de bună-credinţă. În cazurile prevăzute mai sus, titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea. (art. 887 C. civ.)

B. Înscrierea provizorie este prevăzută de art. 898 C. civ., prin această operaţiune înţelegându-se notarea în cartea funciară a unor drepturi reale imobiliare, ca în cazul intabulării, cu deosebirea că drepturile tabulare înscrise provizoriu sunt incerte. Cazurile înscrierii provizorii sunt expres prevăzute de art. menţionat.

C. Notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice în cartea funciar ă

Faţă de intabulare şi înscriere provizorie, notarea are ca obiect drepturi, fapte şi raporturi juridice. Art. 902, 9031, 904 din Codul civil fac referire la un cumul de drepturi personale, fapte şi raporturi juridice care sunt sau pot fi supuse înscrierii în cartea funciară.

Art. 902: “În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară:

1. punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri; 2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii; 3. calitatea de bun comun a unui imobil; 4. convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei; 5. destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei; 6. locaţiunea şi cesiunea de venituri; 7. aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi; 8. interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris; 9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate; 10. dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul; 11. pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului; 12. antecontractul şi pactul de opţiune; 13. dreptul de preempţiune născut din convenţii; 14. intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca; 15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare; 16. deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri, precum şi închiderea acestei proceduri; 1 Dispoziţiile art. 903 prevăd disponibilitatea părţilor de a supune înscrierii unele drepturi, spre deosebire de cele ale art. 902.



17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale; 18. acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în rectificare; 19. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise; 20. punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită printr-o faptă prevăzută de legea penală.“

Totodată, pot fi notate în cartea funciară intenţia de înstrăinare sau de a ipoteca imobilul, precum şi antecontractele şi pactele de opţiune, modalităţile în care se pot îndeplini aceste operaţiuni, fiind descrise în cuprinsul art. 904-906 din Codul civil.

Publicitatea imobiliară

Potrivit art. 19 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca obiect înscrierea de către cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate. Ea se efectuează de către birourile de carte funciară ale judecătoriilor, pentru imobilele situate în raza lor teritorială de competenţă.

Instituţia juridică a cărţii funciare implică o serie de documente reunite sub numele generic „registrul cadastral de publicitate imobiliară”. El cuprinde registrul special de intrare, planul de identificare a imobilelor, repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor şi o mapă în care se păstrează cererile de înscriere împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.

Cartea funciară se ţine pe imobilul sau imobilele de pe teritoriul aceleiaşi localităţi ce aparţin unui proprietar, adică pe corpul de proprietate sau partida sa cadastrală. Ea este alcătuită din titlul cărţii funciare care indică numărul cărţii şi denumirea localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi.

Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, cuprinde:

a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului; b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile; c) planul imobilului cu vecinătăţile şi descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii funciare, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate conţine menţiuni referitoare la:

a) numele proprietarului; b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;



c) strămutările proprietăţii; d) servituţile constituite în folosul imobilului; e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate; f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.

Partea a III-a referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini cuprinde menţiuni privitoare la:

a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, concesiune, administrare, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă; b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte; c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale; d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte.

Efectele şi for ţa probantă a înscrierilor

Deşi nu sunt diferenţiate ca în vechile cărţi funciare, înscrierile din noul sistem sunt totuşi sistematizate în funcţie de obiectul lor, care poate purta fie asupra drepturilor reale în scopul opozabilităţii faţă de terţi, fie asupra drepturilor personale în vederea informării terţilor. Şi într-un caz şi în celălalt, efectul principal realizat prin înscriere este opozabilă faţă de terţi a menţiunilor făcute în cartea funciară.

Efectul opozabilităţii se produce de la data înregistrării cererilor, ordinea înregistrărilor determinând de fapt şi rangul acestora, potrivit principiului qui pricare tempore potior jure.

Cele mai importante noutăţi aduse de Codul civil privind materia regimului de Carte Funciară sunt:

1. Conferirea de efect constitutiv de drepturi înscrierii în Cartea Funciară

Aceasta modificare nu este de aplicabilitate imediată, deoarece art. 56 din Legea nr. 71/2011 prevede că efectul constitutiv al înscrierii de carte funciară (conform art. 557, alin. 4; art. 565; art. 885, alin. 1 şi art. 886) va fi aplicat numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996. Exista însă două condiţii ca efectul constitutiv al înscrierii de carte funciară să opereze:

- Lucrările de cadastru la nivel de unitate administrativ-teritorială să fie finalizate;

Ioan Apostu Moduril


- Pentru imobilele respective funciare conform Legii nr. 7/1996.finalizare în privinadministrativ-teritoriale, fapt care dispoziţiilor şi, respectiv, înscrierea de carte funciar

2. Efectul achizitiv al

Publicitatea nu publicitate, însăde bună-credincivil). Totodatăcartea funciara dreptului înscrisdreptul autorului sBuna-credinţăînregistrării cererii de înscris în cartea funciarunui imobil exercimomentul înregistrvor mai putea fi contestate, chiar înscrise fără cauza legitimsă extindă rolul drepturilor reale imobiliare, aceea unele din aceste situa

Identificaţi cel pureglementă

Rezumat Modurile de dobândire a dreptului de proprietate sunt mijloace juridice, fapte juridice prin care acest drept se poate dobândi. Acestea sunt: legea, hotjudecătorească, tradisunt aplicabile, deopotrivdezmembrăminte ale dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitasuperficia. Dreptul de proprietate publicPublicitatea dobândirii drepturilor reale este privitobiect bunuri mobile sau imobile. În prezent, în România existpublicitate imobiliar



Pentru imobilele respective să fi fost deschise la cerere sau din oficiu onform Legii nr. 7/1996. Codul civil nu prevede,

privinţa îndeplinirii lucrărilor de cadastru la nivelul unei unitteritoriale, fapt care amână cu mult în viitor aplicabilitatea , respectiv, îndeplinirea efectului constitutiv de drepturi prin

carte funciară.

Efectul achizitiv al înscrierii de Carte Funciară

Publicitatea nu validează dreptul actual sau faptul supus ori admis la însă poate produce efecte achizitive în favoarea

credinţă, în cazurile expres prevăzute de lege (art. 20, alin. 3 Cod Totodată, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real unciara în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul

înscris în folosul său, chiar dacă la cererea adevdreptul autorului său este radiat din cartea funciara (art. 901, alin.1 Cod

ţă a celui înscris în cartea funciara trebuie să cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.

cartea funciară cu bună-credinţă ca titular al unui drept real asupra unui imobil exercită o posesie neviciată asupra imobilului timp de 5 ani dup

înregistrării cererii de înscriere în cartea funciarăai putea fi contestate, chiar şi în cazul în care drepturile sale au fost

cauza legitimă. Prevederile Codului civil încearcărolul căr ţii funciare în constituirea, modificarea

drepturilor reale imobiliare, însă unele aspecte nu sunt reglementate clar aceea unele din aceste situaţii rămân fără un răspuns legislativ clar determinat.

Sarcina de lucru 6 Identificaţi cel puţin două efecte generate de înscrierile reglementări.

Modurile de dobândire a dreptului de proprietate sunt mijloace juridice, fapte juridice prin care acest drept se poate dobândi. Acestea sunt: legea, hot

ă ă, tradiţiunea, ocupaţiunea, accesiunea şi uzucapiunea.sunt aplicabile, deopotrivă, şi celorlalte drepturi reale care constituie

ăminte ale dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaDreptul de proprietate publică se dobândeşte numai în temeiul legii.

Publicitatea dobândirii drepturilor reale este privită diferenţiat, dupobiect bunuri mobile sau imobile. În prezent, în România existăpublicitate imobiliară. Instituţia juridică a cărţii funciare


131

fi fost deschise la cerere sau din oficiu cărţi Codul civil nu prevede, însă, un termen de

de cadastru la nivelul unei unităţi n viitor aplicabilitatea

efectului constitutiv de drepturi prin

actual sau faptul supus ori admis la n favoarea terţilor dobânditori

ge (art. 20, alin. 3 Cod vreun drept real înscris în

n temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul adevăratului titular,

unciara (art. 901, alin.1 Cod civil). existe în momentul n posesie. Când cel

ca titular al unui drept real asupra asupra imobilului timp de 5 ani după

cartea funciară, drepturile sale nu care drepturile sale au fost

încearcă să sublinieze şi constituirea, modificarea şi stingerea

ecte nu sunt reglementate clar şi de legislativ clar determinat.

efecte generate de înscrierile potrivit noii

Modurile de dobândire a dreptului de proprietate sunt mijloace juridice, fapte şi acte juridice prin care acest drept se poate dobândi. Acestea sunt: legea, hotărârea

i uzucapiunea. Aceste moduri i celorlalte drepturi reale care constituie

minte ale dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea şi te numai în temeiul legii. ţiat, după cum ele au ca

obiect bunuri mobile sau imobile. În prezent, în România există cinci sisteme de implică o serie de

Ioan Apostu Moduril


documente reunite sub numele generic de imobiliară. El cuprinde registrul special de intrare, planul de identificare a imobilelor, repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor se păstrează cererile de înscriere împreunconstatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.

Teste de autoevaluare1. Tradiţiunea opereaz

a. donaţiei;b. darului manual;c. dobândirii unui bun mobil de la un detentor precar.

2. Pot avea calitatea de fiduciar

a. instituţinvestiţiilor

b. societăreasigurare legal înfiin

c. notarii publici 3. Înscrisurile în cartea funciar

a. intabularea, înscrierea provizorie b. înscrierea provizorie, notarea c. intabularea, înscrierea

4. La încetarea contractului de fiducie, masa patrimonial

la: a. creditorii fiduciarilor;b. fiduciarc. beneficiar, iar în absen

5. Prin accesiune naturala. aluviunilor formate treptat

s-au retras treptatb. terenurilor l

înălţimea de scurgerec. avulsiunilor, dac

faptului Răspunsuri la întrebUnitatea 1 - Unitatea 2 - Unitatea 3 - Unitatea 4 -



documente reunite sub numele generic de registrul cadastral de publicitate . El cuprinde registrul special de intrare, planul de identificare a

imobilelor, repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor ă cererile de înscriere împreună cu un exemplar al înscrisurilor

constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.

Teste de autoevaluare ţiunea operează transferul de proprietate în cazul:

ţiei; darului manual;

c. dobândirii unui bun mobil de la un detentor precar.

Pot avea calitatea de fiduciar: ţiile de credit, societăţile de investiţii şi de administrare a

iilor ; societăţile de servicii de investiţii financiare, societă

reasigurare legal înfiinţate; notarii publici şi avocaţii.

în cartea funciară: intabularea, înscrierea provizorie şi modificarea drepturilor tabulareînscrierea provizorie, notarea şi prestaţia tabulară; intabularea, înscrierea provizorie şi notarea.

La încetarea contractului de fiducie, masa patrimonială existent

creditorii fiduciarilor; fiduciar; beneficiar, iar în absenţa acestuia, la constituitor.

Prin accesiune naturală se poate dobândi dreptul de proprietate asupraluviunilor formate treptat şi a terenului lăsat de apele curgau retras treptat;

erenurilor lăsate de apele stătătoare care au scăimea de scurgere;

avulsiunilor, dacă nu sunt revendicate în termen defaptului.

spunsuri la întrebările din testele de autoevaluare 1.b; 2. c; 3. b; 4. a; 5. c. 1.a; 2. b; 3. a,b,c; 4. a,b,c;5. c. 1. b; 2. c; 3. a; 4. b; 5. c. 1. b; 2. a. b, c; 3. c; 4. c;5. a, c.


132

registrul cadastral de publicitate . El cuprinde registrul special de intrare, planul de identificare a

imobilelor, repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor şi o mapă în care cu un exemplar al înscrisurilor

i de administrare a

ii financiare, societăţile de asigurare şi

i modificarea drepturilor tabulare;

ă existentă se transferă

proprietate asupra: ăsat de apele curgătoare care

toare care au scăzut temporar sub

nu sunt revendicate în termen de un an de la data

rile din testele de autoevaluare



Lucrare de verificare aferentă capitolelor 3 şi 4

SUBIECTUL NR. 1 (10 p.)

Proprietatea lui Primus este delimitată în mod natural de cea a lui Secundus, printr-un râu cu un debit mic de apă. În anotimpurile ploioase acesta se umflă şi devine adânc şi periculos, apele sale fiind tulburi şi greu de trecut dacă nu există un pod sau ceva improvizat în acest sens. După topirea bruscă a zăpezii, acesta s-a umflat şi a inundat proprietăţile celor doi riverani. După retragerea apelor între aceştia a izbucnit un litigiu, care a fost dedus judecăţii instanţei competente. Conflictul de interese adus în faţa instanţei constă în următoarele:

- la momentul retragerii râul şi-a schimbat cursul, cu alte cuvinte a lăsat o porţiune de teren în plus pe proprietatea lui Secundus şi a ocupat o porţiune corespunzătoare pe proprietatea lui Primus; în această situaţie, Primus a revendicat de la Secundus partea din terenul cu care proprietatea lui Secundus a crescut, respectiv proprietatea lui Primus s-a diminuat;

- de asemenea, în momentul umflării râului, din porţiunea de teren proprietatea lui Secundus s-a desprins o bucată însemnată de teren care s-a alipit la proprietatea lui Primus; Secundus a reclamat această porţiune de teren, dar Primus a refuzat, considerând c, prin situaţia creată, pretenţiile părţilor au fost compensate;

- în această stare de neînţelegere, Primus a prins de multe ori în capcanele sale o serie de animale de casă ale lui Secundus, acesta din urmă solicitând despăgubiri pentru animalele prinse şi ucise. Primus a recunoscut că acestea au fost prinse de el, dar nu le-a ademenit, ci au venit singure şi nu vede de ce să le mai restituie.

Instanţa a dat dreptate atât lui Secundus, dar şi lui Primus.

Probleme de soluţionat:

1. Ce instituţie de drept civil este incidentă în speţă? 2. De câte feluri este aceasta, stabilind si exemple pentru fiecare caz. 3. Definiţi modalitatea şi arătaţi sediul materiei. 4. Câte tipuri ale instituţiei identificaţi în speţă? 5. Cum soluţionaţi speţa?

SUBIECTUL NR. 2 (5 p.) Analizaţi comparativ uzucapiunea pornind de la prevederile acestora în Vechiul Cod civil şi actuala reglementare.

Nota bene: Studenţii de la forma de învăţământ FR au obligativitatea rezolvării cerin ţelor de le primul subiect (cel de al doilea este opţional). Pentru studenţii formei de învăţământ ID este obligatorie rezolvarea ambelor subiecte.

Lucrarea va fi încărcată pe site-ul de curs DD2102 FR/ DD2102 ID din cadrul platformei e-Learning Danubius Online la secţiunea Teme, în termenul

Ioan Apostu Moduril


prevăzut pentru executarea ei, iar rezultatul evalusecţiunii Carnet de note

Bibliografie minimalFlorea, Bujorel (2011). Juridic, pp. 157-183; pp. 233

Bîrsan, Corneliu (2008). revăzută şi adăugită

Roşioru, Eugen (2008). Humanitas, pp. 1

Turianu, C.; Pătulea, V. (2008). Bucureşti: Wolter Klu

Urs, Robi Iosif (2006). aplicativă; doctrinEditura Universitară

Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Drepturile reale principale

Bibliografie de elaborare a cursului

Apostu, Ioan, Introducere în teoria dreptului de proprietate Galaţi, Editura Fundaţiei Academice „Danubius”, 2006.

Apostu, Ioan (1999). Faptul juridic licit,

Apostu, Ioan (2000). Elemente de drept civilJos”.

Beleiu, Gheorghe (1998). Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil. Bucureşti: Ed. Şansa SRL.

Bîrsan, Corneliu (2008). Drept civil. Drepturile reale principale. adăugită. Bucureşti: Hamangiu.

Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale.

Daghie V., Apostu Ioan (1998).

Dogaru, Ioan (1986). Contractul. Considera

Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale.

Lupulescu, Dumitru (1997). Drept civil. Drepturile reale principaleLex.



zut pentru executarea ei, iar rezultatul evaluării va fi comunicat în cadrul Carnet de note din acelaşi site de curs.


Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. 183; pp. 233-250.


ioru, Eugen (2008). Monografie, uzucapiunea în dreptul civil româHumanitas, pp. 1-556.

ătulea, V. (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Vol.I. şti: Wolter Kluwers, pp. 96-127.

Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretică, prezentare practico; doctrină, speţe, întrebări şi exerciţii, vocabular, teste gril

versitară, pp. 281-294; 342-361.

Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Bunurile.Drepturile reale principale. Bucureşti: Hamangiu, pp. 608

Bibliografie de elaborare a cursului

Introducere în teoria dreptului de proprietate şi a drepturilor reale principaleţiei Academice „Danubius”, 2006.

Faptul juridic licit, izvor de obligaţii civile. Bucureşti: Editura. Na

Elemente de drept civil. Galaţi: Ed. Fundaţiei universitare „Dun

Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului Şansa SRL.

Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia a IIIti: Hamangiu.

Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Universul Ju

Daghie V., Apostu Ioan (1998). Elemente de drept public şi privat. Bucureş

Contractul. Consideraţii teoretice şi practice. Bucureş

Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Universul Juridic.

Drept civil. Drepturile reale principale. Bucure


134

ării va fi comunicat în cadrul

Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Universul


Monografie, uzucapiunea în dreptul civil român Bucureşti:

i alte drepturi reale. Vol.I.

ă, prezentare practico-ii, vocabular, teste grilă. Bucureşti:

Tratat de drept civil. Bunurile. ti: Hamangiu, pp. 608-631; 643- 695.

i a drepturilor reale principale,

şti: Editura. Naţional.

i universitare „Dunărea de

Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului

ţia a III-a revăzută şi

şti: Universul Juridic.

. Bucureşti: Ed. Naţional.

Bucureşti: Ed. Ştiinţifică.

şti: Universul Juridic.

. Bucureşti: Ed. Lumina



Munteanu Ovidiu, Cornelia Munteanu (2008). Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale. Bucureşti: Hamangiu.

Nicolaescu, Sache (2008). Drept civil. Drepturi reale. Bucureşti: Ed. Hamangiu.

Pătulea, Vasile, Turianu, Corneliu (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Vol. II, Bucureşti: Ed. Wolters Kluwer.

Pop, Liviu (1998). Teoria generală a obligaţiilor , Bucureşti: Ed. Lumina Lex.

Roşioru, Eugen (2008). Monografie, uzucapiunea în dreptul civil român Bucureşti: Humanitas.

Safta Romano, Eugeniu (1996). Drept civil. Obligaţii . Focşani: Ed. Neuron.

Turianu, C.; Pătulea, V. (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Vol.I. Bucureşti: Wolter Kluwers.

Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretică, prezentare practico-aplicativă; doctrină, speţe, întrebări şi exerciţii, vocabular, teste grilă. Bucureşti: Editura Universitară;

Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale. Bucureşti: Hamangiu.

Drept Civil. Drepturi Reale. Tot

Documents

Transcript of Drept Civil. Drepturi Reale. Tot