Deprecierea in evaluarea bunurilorCele trei metode principale de estimare a deprecierii sunt următoarele:

• metoda preluării de pe piaţă; • metoda vârstă-durată de viaţă;

• metoda segregării.

În estimarea deprecierii totale a unei clădiri, conceptele de vârstă şi durată de viaţă cele mai importante, în cazul aplicării metodei preluării de pe piaţă şi metodei vârstă-durată de viaţă, sunt următoarele:

• durata de viaţă economică; • vârsta efectivă; • durata de viaţă economică rămasă.

Atunci când se estimează deteriorarea fizică utilizându-se metoda segregării, conceptele de vârstă şi durată de viaţă cele mai importante sunt următoarele:

• durata de viaţă utilă; • vârsta cronologică; • durată de viaţă utilă rămasă.

Metoda preluării de pe piaţă Metoda preluării de pe piaţă se bazează pe existenţa vânzărilor comparabile de la care se poate

extrage deprecierea. Ea face comparaţii directe cu vânzările de pe piaţă şi este uşor de înţeles şi explicat, dar, luând în considerare toate elementele într-un singur calcul, preluarea de pe piaţă poate fi o suprasimplificare a interacţiunii dintre cauzele fizice, funcţionale şi externe ale deprecierii. Această tehnică este utilizată în mod special pentru a extrage deprecierea totală, pentru a stabili durata de viaţă economică totală şi pentru a estima deprecierea externă. Metoda preluării de pe piaţă cuprinde următorii paşi:

1) Găsirea şi verificarea vânzărilor de proprietăţi construite similare care par să fi suferit o depreciere comparabilă ca şi proprietatea imobiliară în cauză. Deşi este de dorit, nu este esenţial ca vânzările comparabile să fie vânzări curente. În mod similar, comparabilele nu trebuie să fie de pe piaţa proprietăţii în cauză; ele pot fi de pe o piaţă comparabilă (de exemplu, o piaţă care prezintă aceleaşi gusturi, preferinţe şi influenţe externe), dar nu competitivă în mod necesar.

2) Realizarea corecţiilor adecvate vânzărilor comparabile în privinţa anumitor factori, inclusiv drepturile de proprietate, finanţarea şi condiţiile de vânzare. Dacă evaluatorul poate cuantifica deprecierea recuperabilă pentru oricare element de întreţinere a cărui realizare a fost amânată sau pentru oricare element cu o depreciere funcţională, această estimare trebuie aplicată preţului de vânzare ca o corecţie. (Deprecierea astfel extrasă va exclude elementele recuperabile.) Corecţia aferentă condiţiilor de piaţă nu se face deoarece evaluatorul estimează deprecierea la momentul vânzării. Nici corecţii pentru alte pierderi fizice, funcţionale sau externe nu se fac deoarece aceşti factori reprezintă sursa deprecierii vânzărilor comparabile.

3) Scăderea valorii terenului, la data vânzării, din preţul de vânzare al fiecărei proprietăţi comparabile pentru a obţine costul net al clădirilor.

4) Estimarea costurilor clădirilor pentru fiecare comparabilă la momentul vânzării. Estimările costurilor trebuie să aibă aceeaşi bază, cost de reconstrucţie sau cost de înlocuire. În mod tipic, este utilizat costul de reconstrucţie, iar estimarea costului trebuie să cuprindă toate clădirile.

5) Scăderea costului net al fiecărei clădiri din costul construcţiilor pentru a afla deprecierea totală exprimată valoric. Dacă la pasul 2 nu s-a făcut nici o corecţie a preţurilor de vânzare pentru elementele recuperabile, această depreciere extrasă va include toate formele de depreciere, atât recuperabile, cât şi nerecuperabile, din toate cele trei cauze. Dacă s-au făcut corecţii privind preţurile de vânzare pentru elementele recuperabile, deprecierea extrasă nu va include elementele recuperabile; ea va reprezenta estimarea deprecierii totale a elementelor nerecuperabile din toate cele trei cauze.

6) Transformarea deprecierii valorice în depreciere procentuală prin împărţirea fiecărei deprecieri totale estimate la cost. Dacă vârstele proprietăţilor vândute sunt relativ similare cu vârsta proprietăţii în cauză, procentajul deprecierii totale poate fi reconciliat într-o rată adecvată proprietăţii în cauză. Această rată este aplicată costului proprietăţii în cauză pentru a se obţine o estimare a deprecierii totale a proprietăţii în cauză.

Dacă există diferenţe între vânzări (în ceea ce priveşte vârsta, localizarea, gradul de întreţinere, de exemplu), se pot realiza mai multe calcule pentru a oferi sprijin suplimentar pentru

1

estimarea deprecierii totale. Evaluatorul face mai întâi anualizarea procentajului deprecierii totale, prin împărţirea fiecărui procentaj la vârsta cronologică a proprietăţii sau, dacă există o diferenţă semnificativă între vârsta cronologică şi vârsta efectivă, prin estimarea vârstei efective. Fie că se utilizează vârsta cronologică, fie vârsta efectivă trebuie aplicată aceeaşi bază de vârstă tuturor vânzărilor. Deoarece este dificil de efectuat estimări precise ale vârstei efective, cel mai consecvent interval al ratelor deprecierii anuale se realizează utilizând vârstele cronologice ale comparabilelor. Apoi evaluatorul compară intervalul ratelor procentuale anuale cu rata deprecierii anuale, calculată pentru clădirile în cauză, pentru a vedea dacă ultima cifră obţinută este rezonabilă.

Să presupunem că toate vânzările se referă la dreptul deplin de proprietate şi nu este vizibil nici un semn major de depreciere funcţională sau externă.

Exemplul 1

Nr. crt. Indicatorul Vânzarea 1 Vânzarea 2 Vânzarea 3 Pasul în procedură

1 2 3 41 Preţ de vânzare (lei) 998.000 605.000 791.000 1, 2 2 Minus valoarea terenului (lei) -140.000 -100.000 -125.000 33 Costul net al construcţiilor (1+2) (lei) 858.000 505.000 666.000 34 Costul construcţiilor (lei) 950.000 627.000 934.000 45 Minus costul net al construcţiilor (lei) -858.000 -505.000 -666.000 56 Deprecierea totală în (4+5) lei 92.000 122.000 268.000 57 Deprecierea totală procentuală (6/4) (%) 9,68 19,46 28,69 68 Vârsta proprietăţii comparabile (ani) 8,00 14,00 19,00 #9 Rata deprecierii medii anuale (7/8) (%) 1,21 1,39 1,51 #

Intervalul estimărilor deprecierii totale procentuale este atât de larg, încât acestea sunt greu de reconciliat. Să presupunem că vârsta clădirii în cauză este 15 ani, număr care este cel mai apropiat de vârsta cronologică a vânzării 2, estimarea rezonabilă a deprecierii totale pentru clădirea în cauză va fi de 21 %. Această rată poate fi aplicată costului în cauză. Pentru a verifica această depreciere procentuală totală, evaluatorul poate calcula ratele de depreciere medie anuală a clădirii în cauză şi a comparabilelor.

Rata deprecierii medii anuale a clădirilor în cauză de 1,40% (21 % / 15) se încadrează între 1,21% şi 1,51% pentru comparabile şi susţine estimarea de 21 % a deprecierii totale a proprietăţii cu o vârstă de 15 ani.

Metoda vârstă - durată de viaţă

(vârsta efectivă/durata de viaţă economică totală) x costul total = depreciere

Metoda vârstă-durată de viaţă este cea mai simplă modalitate de estimare a deprecierii. Această metodă se aplică respectând următorii paşi:

1) Se realizează cercetări pentru a identifica durata de viaţă economică totală anticipată a construcţiilor similare din aria de piaţă şi pentru a estima vârsta efectivă a clădirii în cauză. Datele utilizate în cazul metodei extragerii de pe piaţă sunt aplicabile şi în cazul metodei vârstă-durată de viaţă.

2) Se împarte vârsta efectivă estimată a clădirii în cauză la durata de viaţă economică totală a construcţiilor similare. Raportul rezultat este apoi aplicat costului clădirii în cauză pentru a estima deprecierea totală sub formă monetară (sumă de bani).

3) Se scade deprecierea estimată din costul clădirii în cauză pentru a ajunge la contribuţia construcţiei la valoarea proprietăţii imobiliare.

Cercetarea pieţei (pasul 1) determină următoarele informaţii privind proprietatea în cauză şi proprietăţile comparabile:

Cost total (lei) 668.175Valoarea terenului (lei) 180.000Vârsta efectivă estimată (ani) 18Durata de viată economică totală sperată a comparabilelor (ani) 50

2

Procentajul total al deprecierii se determină prin împărţirea vârstei efective, estimată la 18 ani, la durata de viaţă economică totală de 50 de ani (pasul 2). Astfel, formula vârstă-durată de viaţă indică o depreciere totală de 36% (18/50= 0,36). Atunci când această rată este aplicată asupra costului de 668.175 lei, deprecierea totală indicată este de 240.543 (668.175x0,36) lei (pasul 3). Abordarea prin cost se aplică astfel:

1 Cost total 668.1752 Minus deprecierea totală (-) -240.5433 Cost net (1+2) 427.6324 Plus valoarea terenului (+) 180.0005 Valoarea indicată prin abordarea prin cost a întregii proprietăţi (3+4) 607.632

Să considerăm o proprietate cu o vârstă de 20 de ani şi un cost total de 892.000 lei. Interiorul trebuie să fie complet renovat pentru un cost de 82.500 lei. Vânzările de clădiri similare care au fost vândute după renovare au fost utilizate pentru a extrage durata de viaţă economică totală de 50 de ani. Pentru a arăta durata de viaţă economică totală, evaluatorul a utilizat o vârstă efectivă mai mică cu 25% decât vârsta cronologică a clădirii deoarece investitorii de pe piaţă cred că vârsta efectivă a unei clădiri va fi mai mică decât vârsta ei cronologică după ce interiorul a fost renovat. Astfel se evită dubla considerare a deprecierii. După încheierea renovării, vârsta efectivă a clădirii se presupune a fi de 15 ani, cu 25% mai mică decât vârsta sa cronologică de 20 de ani. Împărţind 15 ani la durata de viaţă economică totală extrasă de pe piaţă de 50 de ani, se obţine deprecierea totală (excluzând interiorul) de 30%. Acest raport se aplică la costul proprietăţii în cauză minus costul renovării interiorului (892.000 - 82.500 = 809.500) pentru a ajunge la o depreciere estimată la 242.850 lei. Presupunând că valoarea estimată a terenului este 100.000 lei, abordarea prin cost poate fi aplicată astfel:

lei1 Cost total 892.0002 Minus costul pentru renovarea interiorului -82.5003 Cost rămas (1+2) 809.500

4Minus deprecierea (Costul rămas x raportul vârstă-durată de viaţă = 809.500 x 30%)

-242.850

5 Costul net (3+4) 566.6506 Plus valoarea terenului 100.0007 Valoarea indicată prin abordarea prin cost (5+6) 666.650

Metoda segregării

Metoda segregării este cea mai detaliată şi mai complexă metodă de cuantificare a deprecierii. Atunci când este utilizată împreună cu metoda preluării de pe piaţă şi cu metoda vârstă-durată de viaţă, metoda segregării descompune estimarea deprecierii totale în părţile sale componente - deteriorarea (uzura) fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea externă - care, la rândullor, pot fi despărţite în componente mai precise.

Tehnicile principale utilizate pentru calcularea diferitelor tipuri de depreciere sunt următoarele: • Estimarea costului de remediere, care reprezintă o cuantificare utilizată pentru estimarea

deprecierii fizice recuperabile şi deprecierii funcţionale recuperabile; • Aplicarea raportului vârstă-durată de viaţă pentru a cuantificare deprecierea fizică

recuperabilă şi deprecierea fizică nerecuperabilă atât, a componentelor cu durată de viaţă scurtă, cât şi a componentelor cu durată de viaţă lungă;

• Aplicarea procedurilor deprecierii funcţionale pentru a estima toate tipurile de depreciere funcţională;

• Analizarea datelor de piaţă (vânzările în perechi sau alte tehnici), care poate fi utilizată pentru a estima deprecierea fizică nerecuperabilă cauzată de o deficienţă ca şi deprecierea externă;

• Capitalizarea pierderilor de venit1, care de asemenea poate fi utilizată pentru a estima deprecierea funcţională nerecuperabilă cauzată de o deficienţă sau de deprecierea externă.

Deteriorarea (uzura) fizică

1 Pierdere de venit rezultată din chirii, dar şi pierderile din alte surse datorate deprecierii

3

În cazul metodei segregării, toate componentele fizice ale clădirii se încadrează în una dintre următoarele trei categorii:

Reparaţii neefectuate la timp Componente cu viaţă scurtă Componente cu viaţă lungă Reparaţiile neefectuate la timp sunt recuperabile, în timp ce elementele cu viaţă scurtă şi

elementele cu viaţă lungă ale deteriorării fizice sunt nerecuperabile. Elementele deprecierii totale, care nu sunt de natură fizică trebuie să fie o formă de depreciere fie funcţională, fie externă.

Uzura fizică recuperabilă - Reparaţiile neefectuate la timp

Uzura fizică recuperabilă, cunoscută şi sub numele de reparaţii neefectuate la timp, se aplică elementelor care necesită reparaţii imediate, la data efectivă a evaluării, ca de exemplu ferestre sparte, sistem SIVAC defect sau nefuncţional, mochete care trebuie înlocuite urgent, o fisură într-un perete despărţitor intern, o chiuvetă crăpată. În cazul majorităţii proprietăţilor, reparaţiile neefectuate la timp se referă la elemente relativ minore care sunt 100% deteriorate fizic. Elementul respectiv trebuie înlocuit sau reparat pentru ca respectiva clădire să continue să funcţioneze normal. Prin definiţie, majoritatea reparaţiilor trebuie efectuate pentru ca respectiva clădire să continue să funcţioneze, astfel încât acestea sunt de obicei elemente recuperabile.

Există două modalităţi importante de a testa caracterul recuperabil al unui element deteriorat fizic:

• Dacă suma de bani cheltuită pentru a „recupera“ elementul respectiv va determina o creştere a valorii egală sau mai mare decât cheltuielile făcute, atunci, în mod normal, elementul este considerat recuperabil.

• Dacă suma de bani cheltuită pentru a „recupera“ elementul respectiv nu va determina o creştere a valorii egală sau mai mare decât cheltuielile făcute, dar va permite altor elemente existente să-şi menţină valoarea, atunci, în mod normal, elementul este considerat recuperabil.

Reparaţiile neefectuate la timp reprezintă costul pentru recuperarea elementului sau pentru a-i reda o înfăţişare nouă sau aproximativ nouă. Costul de recuperare poate depăşi costul elementului care este instalat nou. Costul de recuperare este analog unei proceduri vârstă-durată de viaţă deoarece vârsta unui element recuperabil este egală (sau depăşeşte) durata sa de viaţă utilă totală, rezultând o deteriorare de 100%. Toate elementele ale căror reparaţii nu au fost efectuate la timp sunt complet deteriorate şi de aceea toate pot fi tratate împreună utilizând metoda segregării.

De exemplu, să presupunem că în timpul inspecţiei unui birou evaluatorul observă că pereţii exteriori trebuie să fie reparaţi şi vopsiţi. Zugravul pretinde un preţ de 5.000 lei pentru a face aceste reparaţii. Totuşi, conform catalogului de costuri al evaluatorului, realizarea reparaţiilor în acel moment ar trebui să coste doar 3.500 lei. Dacă vopsirea ar fi fost realizată la momentul construcţiei, pereţii n-ar mai fi trebuit reparaţi; ei ar fi fost doar vopsiţi. Extra-costul reprezintă diferenţa dintre costul pentru recuperare şi costul total. Costul pentru recuperare şi măsura adecvată a deteriorării fizice recuperabile, în cazul acestei componente a clădirii, va fi suma mai mare necesară reparaţiilor.

Uzura fizică nerecuperabilă - Elemente cu viaţă scurtă

După ce deteriorarea fizică recuperabilă a fost estimată, deteriorarea fizică rămasă este alocată fie componentelor cu viaţă lungă, fie componentelor cu viaţă scurtă ale clădirii. Elementele cu viaţă scurtă sunt cele care nu trebuie înlocuite la data opiniei asupra valorii, dar probabil vor trebui înlocuite în viitorul apropiat (adică într-un termen scurt). Exemple sunt: acoperişul, finisarea podelelor din interior, centrala termică, boilerele de apă. Un element cu viaţă scurtă nu este 100% deteriorat fizic, astfel încât nu trebuie să fie înlocuit imediat. Totuşi, evaluatorul trage aceeaşi concluzie ca şi participanţii de pe piaţă, adică respectivele elemente vor fi 100% deteriorate înainte de finalul duratei totale de viaţă utilă a clădirii şi vor trebui înlocuite. Atunci când acele elemente ating pragul de deteriorare fizică de 100%, ele devin elemente recuperabile. Aceleaşi teste de recuperare, care se aplică elementelor reparaţii neefectuate la timp, se aplică şi elementelor cu viaţă scurtă. Spre deosebire de elementele de reparaţii neefectuate la timp, care au rezistat mai mult decât durata lor de viaţă utilă şi trebuie să fie înlocuite imediat, elementele cu viaţă scurtă nu au ajuns în general la finalul duratei lor de viaţă utilă totală şi nu sunt complet deteriorate, dar sunt substanţial depreciate în

4

comparaţie cu construcţia totală.

Deteriorarea elementelor cu viaţă scurtă se cuantifică prin estimarea unui raport între vârstă-durată de viaţă şi prin aplicarea acestuia asupra costului de înlocuire al fiecărui element cu viaţă scurtă, la data evaluării. La fel ca în cazul reparaţiilor neefectuate la timp, costul pentru recuperare poate depăşi costul total. Deoarece toate elementele cu viaţă scurtă vor deveni în cele din urmă reparaţii neefectuate la timp şi reparaţiile neefectuate la timp sunt măsurate prin costul pentru remediere, cel mai potrivit loc pentru începerea analizei componentelor cu viaţă scurtă îl reprezintă estimarea costului pentru recuperarea fiecărui element. Deoarece fiecare element cu viaţă scurtă are de obicei o vârstă diferită şi o durată de viaţă utilă totală diferită pentru fiecare element, trebuie calculat un raport separat vârstă-durată de viaţă.

De exemplu, să considerăm un boiler cu o vârstă de 20 de ani dintr-o clădire de apartamente. Conform producătorului boilerului, durata de viaţă utilă totală a unui astfel de boiler este de 25 de ani. La data formulării opiniei asupra valorii, boilerul funcţionează şi nu este nevoie să fie înlocuit. Totuşi, un cumpărător sau proprietar prudent va anticipa faptul că boilerul va trebui să fie înlocuit în câţiva ani. Dacă boilerul ar fi înlocuit la data exprimării opiniei asupra valorii, costul ar fi 30.000 lei. Raportul vârstă-durată de viaţă este utilizat pentru a estima cota de depreciere de 80% (20/25 = 0,80). Atunci când acest raport este aplicat costului pentru înlocuirea boilerului, deprecierea indicată este de 24.000 lei (30.000 x 0,80). Boilerul nu va fi considerat un element cu viaţă scurtă dacă durata de viaţă utilă rămasă este egală sau mai mare decât durata de viaţă economică rămasă a întregii proprietăţi.

Deteriorarea (uzura) fizică nerecuperabilă - Elemente cu viaţă lungă

Elementele cu viaţă lungă reprezintă toate elementele care nu au fost considerate elemente de reparaţii neefectuate la timp sau elemente cu viaţă scurtă. Se presupune că elementele cu viaţă lungă au aceeaşi vârstă şi durată de viaţă şi, de aceea, sunt tratate împreună. Exemple sunt: stâlp ii de susţinere a pereţilor, ţevile subterane, fundaţiile, izolaţia. Un element cu viaţă lungă nu este depreciat fizic 100%; de aceea, nu este necesar să fie recuperat. În plus, un astfel de element nu este înlocuit în mod normal, cu excepţia circumstanţelor deosebite, de exemplu dacă un perete de fundaţie este deteriorat. Aceleaşi teste de remediere, care se aplică altor componente fizice, se aplică şi elementelor cu viaţă lungă. Deprecierea elementelor cu viaţă lungă se măsoară prin estimarea raportului vârstă-durată de viaţă şi aplicarea acestui raport tuturor componentelor costului care nu au fost deja tratate în cuantificarea deteriorării fizice.

De exemplu, să considerăm o clădire industrială cu un cost total de 700.000 lei. Ea are o vechime de 35 de ani şi o durată de viaţă utilă totală de 100 de ani. Costul pentru remedierea elementelor recuperabile (reparaţii neefectuate la timp) este 10.000 lei. Componentele cu viaţă scurtă ale clădirii sunt boilerul, acoperişul şi podeaua. Costul pentru înlocuirea boilerului este 40.000 lei, costul pentru înlocuirea acoperişului este 60.000 lei, iar costul pentru înlocuirea podelei este 20.000 lei. Nu există alte elemente cu viaţă scurtă. Raportul vârstă-durată de viaţă este calculat a fi de 35% (vârsta cronologică de 35 de ani este împărţită la durata de viaţă utilă şi rezultă 0,35). Deprecierea fizică a elementelor cu viaţă lungă este estimată prin deducerea costului pentru remedierea elementelor recuperabile şi suma costurilor pentru înlocuirea elementelor cu viaţă lungă din costul construcţiei (700.000 - 10.000 - [40.000 + 60.000 + 20.000] = 570.000 lei). Raportul vârstă-durată de viaţă stabilit între costurilor netratate (0,35 x 570.000) şi deprecierea rezultată atribuibilă elementelor cu viaţă lungă este 199.500 lei.

Estimarea tuturor formelor deteriorării (uzurii) fizice utilizând procedura vârstă-durată de viaţă

Procedura cuprinde patru paşi. Mai întâi, costul total este alocat între elementele recuperabile, elementele nerecuperabile cu viaţă scurtă şi elementele nerecuperabile cu viaţă lungă. Apoi, raportul vârstă- durată de viaţă este calculat pentru fiecare element de cost alocat. Apoi, raportul adecvat vârstă-durată de viaţă este aplicat costului estimat al fiecărui element. În cele din urmă, elementele individuale ale uzurii fizice sunt însumate pentru a formula o estimare a uzurii fizice totale.

Să considerăm o clădire industrială cu o vârstă de 25 de ani, aflată într-o stare medie. Costul ei total este de 800.000 lei. La data inspecţiei, evaluatorul a constatat o uşă care nu se mai poate repara,

5

ceea ce va necesita 5.000 lei pentru înlocuire. Acoperişul a fost înlocuit cu 5 ani înainte şi are un termen de garanţie de 20 de ani; costul pentru înlocuire este 60.000 lei. Componentele SIVAC originale ar trebui să mai reziste încă cinci ani, ceea ce indică faptul că sunt 83,3% uzate (25/30). Costul pentru înlocuirea componentelor SIV AC este 72.000 lei. Birourile au fost complet redecorate pentru o sumă de 10.000 lei. Evaluatorul estimează că nu va fi nevoie să fie redecorate o perioadă de cinci ani. Pe baza analizei autorizaţiilor pentru demolare, evaluatorul ajunge la concluzia că durata de viaţă utilă a elementelor cu viaţă lungă este 100 de ani.

Procedura vârstă-durată de viaţă pentru estimarea tuturor elementelor uzurii fizice

A B C D E F

800.000 lei

Recuperabile → 5.000 lei x 100% = 5.000

243.250 lei

Acoperiş → 60.000 lei x 25% = 15.000

SIVAC → 72.000 lei x 83,3% = 60.000

Decorare → 10.000 lei x 0% = 0

Element cu viaţă lungă → 653.000 lei x 25% = 163.250

În cazul acestui exemplu, uzura fizică totală este suma calculelor aferente deteriorării elementelor individuale: 5.000 lei + 15.000 lei + 60.000 lei + 163.250 lei, adică 243.250 lei.

Deprecierea funcţională

Deprecierea funcţională este determinată de un defect al structurii, materialelor sau proiectului clădirii atunci când se face comparaţi a cu cea mai bună utilizare şi cu cele mai adecvate cerinţe privind costul efectiv al proiectului funcţional la momentul evaluării. O clădire care era adecvată funcţional la momentul construcţiei sale poate deveni inadecvată sau mai puţin atrăgătoare pe măsură ce standardele, sistemele mecanice şi materialele de construcţie se schimbă. Deprecierea funcţională este cauzată de defectele din interiorul proprietăţii imobiliare, în timp ce deprecierea externă este determinată de factori externi. Deprecierea funcţională, care poate fi recuperabilă sau nerecuperabilă, poate fi cauzată de o deficienţă, ceea ce înseamnă că anumite aspecte ale proprietăţii imobiliare în cauză sunt sub standardele prevăzute de normele pieţei. De asemenea, deprecierea funcţională poate di determinată şi de supraadecvare, ceea ce înseamnă că anumite aspecte ale proprietăţii imobiliare în cauză depăşesc normele pieţei. Există cinci tipuri de depreciere funcţională:

• Depreciere funcţională recuperabilă, cauzată de o deficienţă care necesită adăugarea (instalarea) unui nou element

• Depreciere funcţională recuperabilă, cauzată de o deficienţă care necesită îndepărtarea (înlocuirea) unui element existent (repararea unui defect)

• Deprecierea funcţională recuperabilă, cauzată de o supraadecvare care este fezabilă economic să fie recuperată

• Depreciere funcţională nerecuperabilă, cauzată de o deficienţă • Deprecierea funcţională nerecuperabilă, cauzată de o supraadecvare

Caracteristicile diferitelor tipuri de depreciere funcţională sunt ilustrate în Tabelul 16.4. Elementele deprecierii totale, care nu sunt identificate ca uzură fizică sau depreciere funcţională, trebuie să fie depreciere externă.

La fel ca în cazul caracterului recuperabil al uzurii fizice, există două modalităţi importante de a testa caracterul recuperabil al deprecierii funcţionale, cauzată de o deficienţă sau supraadecvare:

• Dacă suma de bani cheltuită pentru a recupera elementul respectiv va determina o creştere a valorii egală sau mai mare decât cheltuielile făcute, atunci, în mod normal, elementul este considerat recuperabil.

6

• Dacă suma de bani cheltuită pentru a recupera elementul respectiv nu va determina o creştere a valorii egală sau mai mare faţă de cheltuielile tăcute, dar va permite altor elemente existente să-şi menţină valoarea, atunci, în mod normal, elementul este considerat recuperabil.

În cazul în care costul pentru remedierea elementului nu va determina o creştere a valorii mai mare decât pierderea de valoarea cauzată de elementul sau componenta clădirii, atunci elementul este considerat nerecuperabil.

Deprecierea funcţională recuperabilă determinată de o deficienţă ce impune o adăugare

Să considerăm o clădire de birouri fără aer condiţionat, localizată pe o piaţă unde această caracteristică reprezintă o funcţie standard. Din cauza cerinţelor de reamenajare, este mai costisitor să se instaleze aerul condiţionat în prezent decât în cazul în care ar fi fost instalat ca parte a construcţiei originale. Costul curent de instalare a aerului condiţionat este de 12.000 lei; dacă ar fi fost instalat în construcţia originală ar fi costat numai 10.000 lei. Instalarea aerului condiţionat i-ar permite proprietarului să mărească rata chiriilor, iar venitul brut efectiv ar creşte cu aproximativ 2.000 lei pe an. Multiplicatorul curent al venitului brut efectiv (MVBE) este 7,0 [valoare (preţul de vânzare)/venitul brut efectiv]. Deprecierea funcţională este recuperabilă deoarece creşterea valorii (2.000 lei x 7,0 = 14.000 lei) este mai mare decât costul pentru remediere (12.000 lei).

Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcţionale

Pasul 1 Costul elementului existent 0 lei

Pasul 2 (minus) Deprecierea considerată anterior - 0 lei

Pasul 3 (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau

(plus) Valoarea pierderii

+ 12.000 lei

-------- lei

Pasul 4 (minus) Costul elementului dacă ar fi instalat nou - 10.000 lei

Pasul 5 Egal deprecierea pentru deprecierea functională = 2.000 lei

Deoarece aerul condiţionat nu există în clădirea existentă, nu se înscrie nici un cost total şi nu a fost considerată nici o depreciere (paşii 1 şi 2). Costul pentru instalarea aerului condiţionat, ca parte a unei noi construcţii la data exprimării opiniei asupra valorii este 10.000 lei (pasul 4), dar costul curent pentru instalarea aerului condiţionat este 12.000 lei (pasul 3). Deprecierea funcţională recuperabilă este excedentul costului de remediere, adică 2.000 lei (pasul 5).

Deprecierea funcţională nerecuperabilă determinată de o deficienţă

Să presupunem că instalarea sistemului de aer condiţionat în birouri nu este fezabilă economic, de exemplu costul curent al instalării (să spunem 20.000 lei) este mai mare decât valoarea câştigată prin adăugarea elementului (14.000 lei). În cazul fiecărei componente a clădirii, din aria de depreciere funcţională, trebuie identificate două elemente:

• Costul pentru remediere • Dimensiunea pierderii cauzată de componentă sau de lipsa acesteia

Atunci când pierderea este recuperată, mărimea pierderii devine valoarea adăugată. În acest caz, costul pentru reparaţii este 20.000 lei. Dacă elementul este remediat, valoarea adăugată (sau reducerea pierderii) este de doar 14.000 lei, ceea ce înseamnă că elementul este nerecuperabil. Deprecierea considerată reprezintă suma pierderii, mai mare decât costul elementului instalat ca nou. În cazul exemplului anterior, elementul era remediabil şi mărimea deprecierii era reprezentată de excedentul costului de remediere.

Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcţionale

Pasul 1 Costul elementului existent 0 lei

Pasul 2 (minus) Deprecierea considerată anterior - 0 lei

Pasul 3 (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau

(plus) Valoarea pierderii

+ --------- lei

14.000 lei

7

Pasul 4 (minus) Costul elementului dacă ar fi instalat nou - 10.000 lei

Pasul 5 Egal deprecierea pentru deprecierea functională = 4.000 lei

Costurile pentru remediere şi pierderile suportate de o componentă se pot schimba şi se schimbă în timp. Elemente identificate ca fiind nerecuperabile, la un moment dat, pot deveni recuperabile şi invers de-a lungul duratei de viaţă a proprietăţii imobiliare.

Deoarece aerul condiţionat nu există în dotarea clădirii existente, nu a fost considerată nici o depreciere. Valoarea acestei pierderi este parţial compensată prin cei 10.000 lei care ar fi fost cheltuiţi pentru a instala aerul condiţionat ca parte a structurii noi (originale). Deprecierea funcţională nerecuperabilă este 4.000 lei.

Deprecierea funcţională recuperabilă determinată de o deficienţă ce impune înlocuire sau modernizare

Să presupunem că respectiva clădire de birouri are un sistem de aer condiţionat învechit, care nu mai întruneşte cerinţele pieţei şi trebuie reactualizat. Costul de reconstrucţie al sistemului de aer condiţionat existent este 8.000 lei, iar elementul este uzat fizic în proporţie de 25% (8.000 x 0,25 = 2.000 lei). Costul pentru îndepărtarea sistemului de aer condiţionat existent este 4.500 lei, valoarea de recuperare a respectivului echipament este 3.000 lei, iar costul curent pentru instalarea unui sistem de aer condiţionat adecvat este 12.0000 lei (10.000 lei pentru instalarea componentei corecte şi 2.000 lei pentru reamenajarea spaţiului). Este de aşteptat ca proprietatea imobiliară să-şi mărească venitul brut efectiv cu 2.000 lei pe an (cu un MVBE de 7,0) dacă un sistem de aer condiţionat adecvat este instalat, astfel încât venitul în plus generat (14.000 lei) va depăşi costul pentru remediere (4.500 - 3.000 + 12.000 = 13.500 lei), elementul fiind astfel recuperabil. Dacă sistemul de aer condiţionat adecvat ar fi fost instalat ca parte a structurii originale, costul ar fi fost de 10.000 lei.

Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcţionale

Pasul 1 Costul elementului existent 8.000 lei

Pasul 2 (minus) Deprecierea considerată anterior - 2.000 lei

Pasul 3 (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau

(plus) Valoarea pierderii

+ 13.000 lei

----- lei

Pasul 4 (minus) Costul elementului dacă ar fi instalat nou - 10.000 lei

Pasul 5 Egal deprecierea pentru deprecierea funcţională = 9.000 lei

În acest caz, aplicarea formulei scoate componenta existentă din cost (costul de 8.000 lei al echipamentului existent minus deprecierea fizică deja cuantificată la 2.000 lei) în primii doi paşi şi penalizează costul prin costul suplimentar pentru remediere de 3.500 lei (13.500 - 10.000), în paşii trei şi patru.

Să considerăm că echipamentul existent nu are nici un fel de valoare de recuperare. Costul pentru remedierea deficienţei (4.500 lei pentru îndepărtarea echipamentului existent plus 12.000 lei pentru instalarea unui nou sistem, adică 16.500 lei) ar depăşi valoarea câştigată prin înlocuirea sistemului de aer condiţionat (14.000 lei), iar elementul deprecierii funcţionale ar fi nerecuperabil. Deprecierea funcţională nerecuperabilă determinată de deficienţă (de exemplu, inadecvarea sistemului de aer condiţionat existent) ar fi 10.000 lei, aşa cum se arată mai jos.

Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcţionale

Pasul 1 Costul elementului existent 8.000 lei

Pasul 2 (minus) Deprecierea considerată anterior - 2.000 lei

Pasul 3 (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau

(plus) Valoarea pierderii

+ -------- lei

14.000 lei

Pasul 4 (minus) Costul elementului dacă ar fi instalat nou - 10.000 lei

Pasul 5 Egal deprecierea pentru deprecierea funcţională = 10.000 lei

8

Deprecierea funcţională recuperabilă determinată de o supraadecvare

Să considerăm un spaţiu de depozitare construit pentru un proprietar-ocupant, cu un sistem SIVAC excedentar de răcire pentru depozitarea la rece a mărfurilor perisabile. Atunci când proprietatea va intra pe piaţă pentru a fi închiriată, sistemul SIVAC va fi supraadecvat în raport cu majoritatea utilităţilor de depozitare. Costul curent de reproducţie al sistemului SIVAC existent este 40.000 lei, iar acesta are o depreciere de 30%. Îndepărtarea elementului supraadecvat costă 5.000 lei, valoarea de recuperare este 8.000 lei şi instalarea unui sistem SIVAC, cu o capacitate tipică pentru piaţă, costă 22.000 lei, costul total pentru remediere fiind de 19.000 lei (5.000 - 8.000 + 22.000). Dacă ar fi fost instalat un sistem SIVAC cu o capacitate mai mică, ca parte a structurii noi, elementul ar fi costat numai 16.000 lei. Sistemul SIVAC cu o capacitate mai mică l-ar face pe proprietar să economisească 200 lei pe lună, bani destinaţi cheltuielilor pentru electricitate şi întreţinere. Capitalizată la o rată anuală de 12% (rata de capitalizare a clădirii derivată din analiza vânzărilor comparabile), valoarea economiilor la cost ar fi de 20.000 (200 x 12 / 0,12) lei, ceea ce depăşeşte costul pentru reparaţii. Astfel elementul este recuperabil.

Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcţionale

Pasul 1 Costul elementului existent 40.000 lei

Pasul 2 (minus) Deprecierea considerată anterior - 12.000 lei

Pasul 3 (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau

(plus) Valoarea pierderii

+ 19.000 lei

---- lei

Pasul 4 (minus) Costul elementului dacă ar fi instalat nou - 16.000 lei

Pasul 5 Egal deprecierea pentru deprecierea functională = 31.000 lei

În cazul în care costul de înlocuire al sistemului SIV AC adecvat este utilizat ca bază de cost şi nu costul de reproducţie, elementul supraadecvat n-ar fi inclus în proprietate, astfel încât nu s-ar cuantifica elementul existent, nici elementul instalat nou. Mărimea deprecierii determinată de deprecierea funcţională recuperabilă, cauzată de o supraadecvare ar fi costul pentru remediere (adică costul pentru îndepărtarea elementului supraadecvat minus valoarea de recuperare plus costul pentru instalarea elementului adecvat).

Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcţionale

Pasul 1 Costul elementului existent 0 lei

Pasul 2 (minus) Deprecierea considerată anterior - 0 lei

Pasul 3 (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau

(plus) Valoarea pierderii

+ 19.000 lei

---- lei

Pasul 4 (minus) Costul elementului dacă ar fi instalat nou - 0 lei

Pasul 5 Egal deprecierea pentru deprecierea functională = 19.000 lei

Deprecierea estimată atunci când este utilizat costul de înlocuire ca bază de cost (19.000 lei) este mai mică decât deprecierea estimată atunci când este utilizat costul de reproducţie (31.000 lei). Estimarea corespunzătoare a costului total prin utilizarea costului de înlocuire va fi probabil mai mică decât estimarea oferită prin utilizarea costului de reproducţie. De aceea, deprecierea mai mică va fi scăzută din costul de înlocuire estimat şi nu din costul de reproducţie estimat pentru a se ajunge însă la acelaşi rezultat (sau unul similar) din ambele baze de cost.

Deprecierea funcţională nerecuperabilă determinată de o supraadecvare

Supraadecvarea este adesea dificil de remediat. Să considerăm o clădire industrială cu o înălţime a tavanului de 24 m, în timp ce normele pieţei sunt de 18 m. Costul unei clădiri cu tavan la 24 m este de 1,2 milioane lei, în timp ce costul unei clădiri cu tavan la 18 m este de 1,0 milion lei. Clădirea în cauză cheltuieşte cu 5.000 lei mai mult pe an pentru a acoperi costurile pentru încălzire şi răcire decât proprietăţile comparabile din aria ei de piaţă. Cei 200.000 lei cheltuiţi în plus pentru

9

construcţia originală cu 6 m mai înaltă nu adaugă valoare proprietăţii şi nu există cost rezonabil pentru remediere, astfel încât supraadecvarea este nerecuperabilă.

Pe această piaţă, nu s-ar construi un tavan mai înalt pentru o proprietate substitut. De aceea, în calcularea deprecierii funcţionale, suma introdusă sub formă de cost dacă ar fi considerat ca nou este zero. In cazul în care este utilizat costul de înlocuire, costul de 200.000 lei al supraadecvării va fi eliminat şi mărimea deprecierii funcţionale ar fi dată numai de costurile adiţionale capitalizate ale proprietăţii. Înălţimea mai mare a tavanului costă proprietatea cu 5.000 lei mai mult pe an decât costurile suportate de clădirile comparabile, iar analiza informaţiilor privind veniturile şi cheltuielile clădirilor comparabile va determina o rată de capitalizare a clădirii de 12,5%, pe această piaţă. Deprecierea funcţională nerecuperabilă este estimată la 40.000 lei (5.000/0,125). Deoarece elementul este supraadecvat, nu se încadrează construcţiei şi nu există o componentă corectă de înlocuire, nu se va introduce nimic în pasul 4. Calcularea costului de înlocuire se face astfel:

Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcţionale

Pasul 1 Costul elementului existent 0 lei

Pasul 2 (minus) Deprecierea considerată anterior - 0 lei

Pasul 3 (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau

(plus) Valoarea pierderii

+ --- 0 lei

40.000 lei

Pasul 4 (minus) Costul elementului dacă ar fi instalat nou - 0 lei

Pasul 5 Egal deprecierea pentru deprecierea functională = 40.000 lei

În cazul în care este utilizat costul de reproducţie, costul adiţional de 200.000 lei al supraadecvării nu va fi eliminat. Deprecierea funcţională nerecuperabilă se va cuantifica astfel: costul elementului supraadecvat minus deteriorarea fizică deja considerată plus costurile adiţionale capitalizate ale proprietăţii. Presupunând că 10% a fost deja considerat pentru deteriorarea fizică nerecuperabilă cauzată de înălţimea mai mare a tavanului, deprecierea funcţională nerecuperabilă va fi costul elementului supraadecvat (200.000 lei pentru cei 6 m în plus ale înălţimii) minus deteriorarea fizică deja cuantificată (20.000 lei) plus costurile adăugate ale proprietăţii (40.000 lei). Deprecierea rezultată estimată este 220.000 lei.

Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcţionale

Pasul 1 Costul elementului existent 200.000 lei

Pasul 2 (minus) Deprecierea considerată anterior - 20.000 lei

Pasul 3 (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau

(plus) Valoarea pierderii

+ --- 0 lei

40.000 lei

Pasul 4 (minus) Costul elementului dacă ar fi instalat nou - 0 lei

Pasul 5 Egal deprecierea pentru deprecierea functională = 220.000 lei

Deprecierea externă

Deprecierea externă reprezintă o pierdere de valoare cauzată de factori din afara proprietăţii.

Deprecierea externă poate fi cauzată de factori economici sau de localizare. Ea poate fi temporară sau permanentă, dar de obicei nu este considerată recuperabilă nici de proprietar, nici de proprietarul terenului, nici de chiriaş.

Cele trei metode primare pentru măsurarea deprecierii externe sunt următoarele:

• alocarea deprecierii preluată de pe piaţă;• analiza informaţiilor de pe piaţă;• capitalizarea pierderii de venit.

Deprecierea externă estimată prin alocarea deprecierii preluată de pe piaţă

Atunci când deprecierea totală este estimată prin utilizarea metodei preluării de pe piaţă, mărimea acesteia poate fi alocată între trei tipuri majore de depreciere pentru a determina o estimare

10

a deprecierii externe. De exemplu, să considerăm o proprietate industrială cu un cost de reconstrucţie de 1 milion lei pe o piaţă unde clădiri cu o depreciere similară s-au vândut pentru 800.000 lei. Deteriorarea (uzura) fizică totală este calculată la 80.000 lei, iar deprecierea funcţională totală este calculată la 10.000 lei. Partea rămasă din deprecierea totală, 110.000 lei, poate fi alocată deprecierii externe.

Costul total 1.000.000

Preţul de vânzare (excluzând valoarea terenului) -800.000

Deprecierea din toate cauzele 200.000

Alocarea

Deteriorarea fizică

Recuperabilă 10.000

Nerecuperabilă + 70.000

Deteriorarea fizică totală 80.000

Deprecierea funcţională

Recuperabilă 2.500

Nerecuperabilă +7.500

Deprecierea funcţională totală 10.000

Deteriorarea fizică şi deprecierea funcţională -90.000

Alocarea entru de recierea externă 110.000

Deprecierea externă estimată prin analiza informaţiilor de pe piaţă

Utilizând analiza pe perechi de date, să considerăm o proprietate imobiliară - o clădire cu 12 apartamente - localizată în apropierea unei fabrici de asfalt relativ nou construită. Vânzarea A este o parcelă liberă adiacentă proprietăţii în cauză care este zonată pentru o clădire cu 12 apartamente şi tocmai a fost vândută pentru 36.000 lei (3.000 lei pe apartament). Vânzarea B este un amplasament liber din cealaltă parte a oraşului care, de asemenea, este zonată pentru o clădire cu 12 apartamente şi a fost recent vândută pentru 48.000 lei (4.000 lei pe apartament). Vânzare a C este o clădire cu 9 apartamente din vecinătatea proprietăţii în cauză şi a fost recent vândută pentru 459.000 lei (51.000lei pe apartament). Vânzarea D este o clădire cu 10 apartamente din cealaltă parte a oraşului şi a fost recent vândută pentru 540.000 lei (54.000 lei pe apartament). Utilizând vânzările C şi D, deprecierea externă atribuibilă întregii proprietăţi este estimată la 3.000 lei pe apartament (diferenţa dintre 54.000 lei şi 51.000 lei, preţurile de vânzare pe apartament). Proprietatea în cauză va avea astfel o depreciere externă de 36.000 lei (12 apartamente x 3.000 lei). Vânzările A şi B indică faptul că 12.000 lei ai acestei deprecieri externe (1.000 lei pe apartament, calculaţi ca diferenţa dintre 4.000 lei şi 3.000 lei, preţurile de vânzare pe apartament) se regăsesc în valoarea terenului; restul de 24.000 lei (36.000 lei - 12.000 lei) este atribuibil clădirii.

Deprecierea externă estimată prin capitalizarea pierderii de venit

Atunci când o proprietate produce venit, pierderea de venit cauzată de deprecierea externă poate fi capitalizată într-o estimare a pierderii din valoarea totală a proprietăţii. Această procedură se aplică în doi paşi. Mai întâi, este analizată piaţa pentru a cuantifica pierderea de venit. Apoi, pierderea de venit este capitalizată pentru a obţine pierderea de valoare ce afectează întreaga proprietate. Dacă pierderea de venit se anticipează a fi permanentă, această pierdere poate fi capitalizată fie prin aplicarea multiplicatorului venitului brut asupra pierderii de venit brut, fie a unei rate totale de capitalizare asupra pierderii de venit net. Dacă pierderea de venit nu se anticipează a fi permanentă, ea poate fi estimată utilizând analiza fluxului de numerar actualizat.

De exemplu, să considerăm un centru de distribuţie a alimentelor de 4.000 metri pătraţi (mp), localizat pe o piaţă cu supraofertă. Pe o piaţă normală, venitul net din exploatare ar fi de 8,00 lei pe mp. Totuşi, deoarece oferta este excedentară, venitul net din exploatare a scăzut la 6,25 lei pe mp. Supraoferta, care este unică pe piaţa proprietăţii în cauză, a fost determinată de supraconstruire. Rata

11

totală de capitalizare indicată de piaţă este 10%. Supraoferta anticipându-se să continue o perioadă de timp nedefinită, deprecierea externă se poate calcula prin capitalizare directă. Pierderea totală de venit de 7.000 lei [(8,00 - 6,25 = 1,75) x 4.000 mp] este capitalizată prin rata totală de capitalizare de 10%. Deprecierea externă rezultată, de 70.000 lei, va fi probabil atribuibilă în întregime clădirilor (dacă valoarea terenului n-a fost afectată).

Dacă supraoferta este anticipată să continue, o perioadă relativ scurtă de timp, deprecierea externă poate fi calculată prin analiza fluxului de numerar actualizat. Să presupunem că pierderea de venit de 7.000 lei va dura doar trei ani şi rata adecvată de actualizare este de 13%. Deprecierea externă poate fi calculată ca fiind valoarea actualizată a 7.000 lei pe an timp de trei ani, cu o rată de 13%, rezultând 16.528 lei. La fel ca în primul exemplu, în care s-a utilizat capitalizarea directă, este probabil ca întreaga depreciere externă să se atribuie clădirii.

12