1.2. Teoria deprecierii acumulateLa determinarea valorii de reconstituire sau denlocuire a bunului imobil este necesar de luatn considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezintreducerea calitilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului poteniali se manifestprin diminuarea valorii bunuluin urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii:a) uzura fizic;b) deprecierea funcional;c) deprecierea economic.Uzura fizicreprezinto reducere a valorii bunului imobil care se datoreazdeteriorrii lui sub influena factorului timpuluii altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorecta cldirii,ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.).Deprecierea funcionalsaunvechirea funcional, este legatde dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea funcionaleste determinatde necorespunderea caracteristicilor cldirilori construciilor standardelor contemporane ale pieeii cerinelor consumatorilor (proiectenvechite, utilaj tehnologicnvechiti altele).Deprecierea economiceste determinatde influena unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbrilen economiarii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrilen legislaia naional, modificarea condiiilor de finanarei altele.Uzura fizici deprecierea funcionalpot fi recuperabilei nerecuperabile.Deprecierea recuperabilreprezintdepreciereanlturarea creia este posibildin punct de vedere fizici eficientdin punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilinclude cheltuielile legate denlturarea elementelor deprecieriin urma creia valoarea bunului imobil evaluat va crete.Deprecierea nerecuperabileste deprecierea, cheltuielile pentrunlturarea creia vor fi mai mari dect creterea probabila valorii bunului imobiln urmanlturrii elementelor deprecierii.Metodele de estimare a uzurii fizice snt:a)metoda normativ;b)metoda valoric;c)metoda vrstei efective.38. Metoda normativpresupune determinarea mrimii uzurii fizicen baza analizei strii tehnice a elementelor constructive de bazale cldirii. Metoda respectivse aplicn douetape:a)se va determina uzura fizica fiecrui element constructiv;b)se va determina uzura fizica construcieintregi dupformula:Uconstr.= Uelement.x100 / GSelement.

unde,Uconstr.- uzura fizica construciei (%);Uelement. - uzura elementelor construciei (%);GSelement- greutatea specifica elementelor constructive (%).Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosiNormele de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldovenetin scopul asigurrii de stat, ediia 1982, aprobate prin Hotrrea SovietuluiMinitrilor al R.S.S. Moldoveneti nr.119 din 29 martie 1982.Metoda valoricpresupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei.n acest caz este determinat coeficientul care reprezintraportulntre costul reparaiei capitalei valoarea de reconstituire a cldirii,estimatla data evalurii,innd cont de mrimea uzurii fizice.Metoda valoricse utilizeazpentru determinarea mrimii uzurii fizicen urmtoarele cazuri:a)beneficiarul evalurii intenioneazsexploateze cldirea locativ;b)cheltuielile pentru reparaia capitalse compenseazla vnzarea obiectului (diferenantre preul obiectului dupreparaia capitali preul obiectuluinainte de reparaia capitaleste mai mare dect cheltuielile pentru reparaia capital);c)bunul imobil este datn arendsau ipotecat.Pentru determinarea mrimii uzurii fizice prin metoda vrstei efective se folosete urmtoarea formul:U=(VE/DVF)x100 sauU=(VE(VE+DVFR))x100(3)unde,U- uzura fizicexprimatn procente;VE- vrsta efectiv;DVF - durata de viafizic;DVFR - durata de viafizicrmas.Metoda valoriceste aplicatpentru a estima uzura fizicatt a elementelor constructive ale construciei separat, cti antregii construcii.Deprecierea funcionaleste determinatde diferenantre caracteristicile reale ale bunului imobili ateptrile consumatorilor. Aceastcategorie a deprecierii este caracteristictuturor bunurilor imobile.Deprecierea funcionalabsoluta unui bun imobil poate aprean cazurilen care pe pianu existcumprtoripentru acest tip de bunuriimobile.Urmtoarele metode snt aplicate pentru determinarea deprecierii funcionale: metoda capitalizrii pierderilor plii de arendi metoda capitalizrii surplusului de pierderi normative. Deprecierea funcionalrecuperabileste determinatprinnsumarea costurilor necesare pentrunlturarea ei. Deprecierea funcionalnerecuperabileste egalcu diferenantre pierderile venituluidatorate lipseiunor elemente funcionale ale construciei(sau surplusului dembuntiri), capitalizate la rata de capitalizare pentru construciii costul elementelor ce lipsesc (sau cheltuielile adiionale pentru elementelen surplus).46. Deprecierea economicse determinprin urmtoarele metode:a)capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi;b)analiza comparativa bunurilor imobile similare obiectului evalurii asupra crora influeneazfactorii externii celor asupra crora aceti factori nu influeneaz.Deprecierea acumulatse determinprin urmtoarele metode:a)metoda duratei de viaeconomic;b)metoda modificata duratei de viaeconomic;c)metoda analizei comparative a vnzrilor;d)metoda segregrii.Metoda duratei de viaeconomicpresupune estimarea deprecierii acumulaten baza urmtoarei formule:D=(VE/DVE)x100 (4)unde,VE- vrsta efectiv;DVE - durata de viaeconomic.49. Metoda modificata duratei de viaeconomician considerare uzura fizicrecuperabili deprecierea funcionalrecuperabil.n acest caz deprecierea acumulatse va calculan douetape:a)din valoarea construciei noi este sustrasdeprecierea recuperabilfizici funcional;b)valoarea construciei noi modificate va finmulitcu raportulntre vrsta efectivi durata de viaeconomic.Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferenntre valoarea construciei noii valoarea de piaa bunului imobil la data evalurii. Pentru aplicarea metodei respective este necesarinformaia privind preurile de vnzare ale bunurilor imobile similare obiectului evaluriii valoarea de piaa terenurilor virane.Metoda segregrii constn examinarea detaliata tuturor formelordeprecierii: uzura fizicrecuperabili nerecuperabil, deprecierea funcionalrecuperabili nerecuperabili deprecierea economic. Deprecierea acumulatse determinprinnsumarea valorilor tuturor formelor de depreciere aconstruciei. Metoda segregrii se utilizeaznmbinare cu metodele duratei de viaeconomici analizei comparative a vnzrilor pentru a determina mrimea diferitor forme ale deprecierii inclusen deprecierea acumulat.

1.3. Aplicarea n practic a deprecierii acumulateProblema 1Determinati uzura fizica prin metoda vrstei efective dac se tiu:vrsta efectiva i durata de vrst economic din tabelul de mai jos.Formula de calcul pentru metoda data este:

Nr.crt.Valoarea elementuluiDurata pe viaUzura obiectului evalut

EconomiaEfectivCotaValoarea abs.

1670001290.7550250

25000021110.5226000

313000020160.80104000

4750001380.6145750

Total32200066440.66212520

1.Am calculat uzura fizic prin metoda vrstei efective:

2.Am calculat totalul si datele le-am ntrodus n tabel.

Problema 2Determinai uzura fizic prin metoda vizual(normativ),dac se cunoate c construcia este de gradul de capitalizare I,anul constructiei 1979 ,bunul imobil-magazin universal cu un nivel.Formula de calcul pentru metoda dat este:

Elementele constructiveGreutatea specificUzura elementuluiValoarea obiectului

1.Fundaia4200.3

2.Perei portani12303.6

3.Planeu13202.6

4.Acoperi23306.9

5.Pardoseli9201.8

6.Goluri6201.2

7.Lucrri de finisare4301.2

8.Lucrri tehnico-sanitare23306.9

9.Alte lucrri6371.62

1.Uzura fizic am calculat-o cunoscnd c gradul de capilizare I si anul construciei 1970.2015-1970=45

2.Am calcutat valoarea obiectului si uzura prin metoda vizual conform formulei: = (20*4):100 = 0.3 = (30*12):100 = 3.6 = (20*13):100 = 2.6 = (30*23):100 = 6.9 = (20*9):100 = 1.8 = (20*6):100 = 1.2 = (30*4):100 = 1.2 = (30*23):100 = 6.9 = (37*6):100 = 1.62

3.Am calculat totalul la rezultatele obinute.0.3 + 3.6 + 2.6 + 6.9 + 1.8 + 1.2 + 1.2 + 6.9 + 1.62= 26,12~30%Am observat c rezultatul dat este aproximativ de uzura fizic a obiectului evalutat care este de 30%.

Problema 3Analiza strii obiectului imobiliar a artat c:Uzura fizic -22%Deprecierea funcional -18%Deprecierea economic 24%Determinai nivelul total al deprecierii obiectului imobil:46%51%64%n cazul cnd depecierea acumulat este mai mare dect 50% calculm conform formulei:

Problema 4Pentru mbuntirea blocului locativ n care lipsete ascensorul,i-au decizia de a instala 2 ascensoare.Costul instalrii scensorului la data evalurii constiutuie 800000 lei ,iar a ascensorului(nsui instalarea)valoreaz 620000 lei.Determinai deprecierea funcional,la data evalurii.Rezolvare:n exemplul dat e vorba de mbuntirea condiiilor de trai,respectiv e necesar de a estima valoarea deprecierii funcionale recuperabile.Iat de ce din valoarea instalrii ascensorului vom scade valoarea nsui a ascensorului pentru 2 ascensoare.1.= 2* (800000 620000)= 360000 leiProblema 4n reconstrucia unei case locative se i-a decizia de a schimba(nlocui)aragazele i aparatul de gaz instantaneu pe aragaze elecrice si cazane.Costul aragazelor i a cazanelor n valoare de reconstituire a casei,constituie 245000 lei, uzura fizic constituie 170000 lei,valoarea demontrii instalaiilor i a instalrii celor elecrice constituie 168000 lei.Costul demolrii instalaiilor cu aceeai utilitate la obiecte analogice consttuie 27000 lei.Determin deprecierea funcional.Se d: lei Demont-168000 lei 413000 170000 27000 = 216000 (lei)Uzura-170000 lei Demont 1- 27000 lei Rspuns:

Problema 5n cldirea arendat exist soba neutilizat.Valoarea de reconstituire a acesteia este 240000 lei,uzura fizic constituie 69000 lei,valoarea demontrii sobei constituie 25000 lei,iar valoarea materialelor reversibile contituie(crmida .a.) 7000.Determinai valoarea deprecierii funcional recuperabil.Se d:

Demolarea-25000 leiMater.reves.-7 000 lei Rspuns:

Problema 6Obiectul evalurii-un obiect imobil comercial cu S- 500 .Care activeaz n condiiile unei piee suprastructurate.n condiii normale VON=15 euro//lunar.Odat cu sporirea ofertei la suprafeele analogice de pe pia VON=12 euro/.Estimai deprecierea economic dac profitabilitatea este de 12%.

Se d:S- 500 VON=C1*S*12VON1=15 euro//lunar VON1=500*15*12=90000(euro)VON2=12 euro/ VON2=500*12*12=72000(euro)Profitab.-12% Pierd. = VON1-VON2;Pierd=90000-72000=18000(euro)-? = =150000 (euro) Rspuns: