Daca ati ales varianta unei agentii imobiliare pentru a cumpara, vinde, inchiria sau subinchiria un imobil, una din etapele importante este semnarea unui contract de comision intre dumneavoastra si agentie, completat bineinteles de chitanta si factura fiscala.Agentia va incheia cate un contract de comision cu fiecare din clientii sai fie ca sunt vanzatori sau cumparatori, proprietari sau chiriasi.Ca orice contract acesta trebuie sa prezinte in prima rand partile contractante, respectiv agentia si persoana fizica sau juridica ce beneficiaza de serviciile oferite de agentia imobiliara. Vor fi mentionate foarte corect toate datele de identificare ale comisionarului si comitentului.Mai jos va oferim un model cu caracter general, care poate fi modificat de fiecare agentie in parte.  

CONTRACT DE COMISION

Intre SOCIETATEA IMOBILIARA si

PROPRIETAR/ CHIRIAS/ CUMPARATOR

   

A)    Prezentul contract este incheiat intre:

 

1. SC . Inregistrata la , cu sediul in . , str. ��������� ���� �� �� ������reprezentata de........................................, denumita  Prestator,

si

 

2  .. .................................................legitimat/a (inregistrat) cu............................................  domiciliat(cu sediul) in ......................................................... , denumit Proprietar/ chirias/ cumparator. 

 

B)      Obiectul contractului:

 

Art. 1. Prestatorul se obliga sa faca investigatiile necesare inchirierii/ vanzarii/ cumpararii imobilului compus din: ............................................................. , situat la adresa ......................... .................. ..... ..................... ....... .............................. , pretul anuntat de inchiriere/ vanzare (pretul nu include comisionul) fiind de ............................. (echivalent lei curs B.N.R.). 

 

Art. 2. Proprietarul declara pe propria raspundere ca imobilul de mai sus este proprietatea sa, in baza actului de ............................................ din ...... / ........ /...........autentificat la

notariatul ................................. si ca imobilul nu a fost scos din circuitul civil in baza vreunui act normativ si nu este grevat de sarcini, garantand cumparatorul / chiriasul impotriva evictiunii.

 

C)      Obligatiile partilor:

 

Art. 3. Prestatorul se obliga sa puna la dispozitia Proprietarului/ chiriasului/ cumparatorului urmatoarele servicii:

 

 Ą evaluarea de piata a imobilului si consultanta de specialitate;

 

 Ą cautarea de potentiali clienti si vizionarea imobilului cu acestia;

 

 Ą medierea negocierilor intre Proprietar si Clienti privind conditiile si pretul la care se realizeaza tranzactia; 

 

Ą asistenta procedurala, la cerere, pentru autentificarea actului de vanzare/ cumparare sau inchiriere.

 

Art. 4. Proprietarul/ chiriasul/ cumparatorul se obliga sa nu trateze direct sau prin terti cu Clientii Prestatorului.

 

Art. 5. Proprietarul/ chiriasul/ cumparatorul se obliga sa plateasca integral, in momentul perfectarii precontractului, comisionul datorat Prestatorului, in valoare de . din valoarea tranzactiei..�  

 

Art. 6. Neplata ( integrala sau partiala ) a comisionului la termenul stabilit atrage dupa sine punerea in intarziere a Proprietarului/ chiriasului/ cumparatorului si obligatia acestuia de a plati Prestatorului penalizari de ./ zi de intarziere.�  

 

D) Clauze finale: 

 

Art. 8. Forta majora apara partea care o invoca, in conditiile legii.

 

Art. 9. Prezentul contract se completeaza cu dispozitiile legale in vigoare la data semnarii.

 

Art. 10. Pentru urgentarea vanzarii/ inchirierea imobilului de la adresa sus - mentionata, Proprietarul acorda / nu acorda Prestatorului exclusivitate pentru perioada ......../......../ - ....../...../..... acesta din urma realizand in perioada respectiva pe cheltuiala sa, o �publicitate speciala si sistematica. 

 

Prezentul contract a fost semnat in doua exemplare, azi ..................................., in .���

 

      PRESTATOR                                                                                                  PROPRIETAR    

Ce este, pasii pe care ii urmam si la ce sa fim atenti

Activitatea agentului imobiliar si a agentiei imobiliare sunt reglementate de legea privind infintarea societatilor comerciale si OG3/2000 privind activitatea si obligatiile legale ale agentului imobiliar. Din pacate aceasta este oarecum nelucrativa in sensul ca este plina de confuzii si lipsita de coerenta unei legi care in fond reglementeaza o activitate economica cu implicatii profunde.

In practica, agentiile imobiliare respectabile au adoptat codul de etica si practica corecta, astfel incit Dvs. sa puteti sa va rezolvati problema imobiliara in siguranta, rapid si profesional.

Practica pietei imobiliare din Romania a impus asa numitul agent imobiliar dublu care poate reprezenta atit cumparatorul, cit si vinzatorul. Reprezentarea de catre o agentie dubla cere cunoasterea si consimtamintul ambelor parti, vinzatorul si cumparatorul. De fapt, agentul dublu se angajeaza sa serveasca interesele ambelor parti. Acest lucru se intimpla pe toata durata desfasurari tranzactiei. Comisionul agentului imobiliar este platit atat de vanzator cit si de cumparator. Cuantumul comisionului este de obicei situat intre 3-5% si impartit intre vanzator si cumparator. La inchirieri comisiunul se situeaza in jurul valorii chiriei pe o luna. Daca lucrati cu un agent, aveti doua optiuni: puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere exclusiv sau puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere deschis.

Agentiile imobiliare serioase ofera clientilor toata gama de servicii imobiliare pe langa prezentarea unor imobile, ofera consultanta, studii de piata, evaluari si asistenta la incheierea tranzactiei. Astfel, cand treci pragul unei agentii bune, stii ca angajatii acesteia iti vor arata multe case (mai intai fotografii, schite sau material video, urmand apoi vizionarea pe teren), te vor informa asupra evolutiei pietei (se scumpesc, se ieftinesc locuintele) si iti vor spune daca pretul cerut este justificat sau nu in comparatie cu oferta.

Alegerea unei agentii imobiliare

Teoretic, intr-o firma imobiliara trebuie sa gasesti personal calificat, care sa-ti asigure siguranta si conditii optime la incheierea tranzactiei, iar orice abatere a unui agent imobiliar duce la excluderea lui din breasla. Dar nu este tot timpul asa.

In primul rand, agentia trebuie sa fie usor de identificat. Firma trebuie sa aiba un sediu fix, sa fie semnalizata (cu firma la intrare), sa aiba un birou amenajat ca punct de lucru cu publicul, cu secretariat, dar si o sala de negocieri, in care se poate discuta in particular cu clientii amanuntele legate de plata, bani, confidentialitate, etc. Agentii trebuie sa fie pregatiti, amabili, gata sa va ofere tot sprijinul posibil. Este bine ca agentia sa fie afiliata unei uniuni profesionale, unde sa-i puteti verifica activitatea, daca a avut sau nu abateri si daca este acreditata. Cea mai cunoscuta asociatie a agentiilor imobiliare este A.R.A.I. (Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare). Credem ca pana la urma cel mai important factor este increderea pe care v-o inspira oamenii din agentia respectiva. Totusi, nu este obligatorie acreditarea.

Aveti grija la agentii fantoma (sunt acelea care isi schimba punctul de lucru cel putin de doua ori pe an pentru a nu fi gasite de catre clientii inselati). Acestea nu pot fi numite nici macar agentii imobiliare pentru ca nu sunt decat trei-patru excroci intr-o garsoniera de bloc sau intr-un apartament. Unii dintre ei au si acte perfect legale (au evoluat si au invatat sa se adapteze). In lipsa unei legislatii adecvate, apar tot felul de personaje dubioase care au ca unic scop inselarea celor naivi. Azi pe piata imobiliara se cunosc agentiile imobiliare serioase si cu renume, dar multi oameni doresc sa nu plateasca comision (agentiile imobiliare sa faca munca voluntara), sau sa plateasca cat mai putin (fara a aprecia munca si eforturile agentiilor imobiliari), de aceea intra pe mainile unor excroci - agenti fantoma - care le promit comisioane foarte mici sau comision 0%.

Pasii de urmat in lucrul cu o agentie imobiliara

In cazul in care doriti sa vindeti un imobil, contactati agentia imobiliara si prezentati-i oferta cat mai detaliat, consultati-va cu agentul imobiliar asupra pretului pe care il doriti (interesul este reciproc - ambele parti dorind sa obtina un pret cat mai mare, dar real), solicitati numele agentului si oferiti un numar de telefon si orele la care va poate gasi la acel numar de telefon. Dupa ce vi s-a preluat oferta, a fost inclusa in baza de date a agentiei si s-a exprimat acordul in reprezentarea imobilului de catre agentie, urmeaza ca un agent imobilar sa vizioneze proprietatea. La vizionare s-ar putea ca agentul sa va ceara sa semnati un contract de vizionare (ca sa justifice la firma orele in care a lipsit sau pentru a face completari in baza de date a agentiei) sau un contract de exclusivitate (acest

contract inseamna de fapt sa acordati agentiei o perioada de 1-3 luni de exclusivitate, in care nu veti mai colabora cu alte agentii imobiliare deoarece firma care doreste acest contract investeste in publicitatea proprietatii dvs. si gasirea potentialilor cumparatori). Daca ati semnat un contract de exclusivitate si nu-l respectati atunci asumati-va plata comisionului sau penalitatilor mentionate in contract.Pasul uramtor este acela in care agentul imobiliar vine cu potentialii clienti pentru a le prezenta imobilul. Puteti avea norocul ca primul client sa fie si cel care doreste sa va cumpere proprietatea dar nu va speriati, agentul imobiliar datorita informatiei exacte si complete a selectat clientul care se potrivea cel mai bine cu oferta dvs. Daca v-ati inteles asupra pretului de vanzare, mergeti in agentie pentru incheierea precontractului (este foarte important acest precontract si fara el este aproape imposibil sa vindeti).La precontract proprietarul vine cu actele originale ale proprietatii si cu actul de identitate (cel care vine la precontract ca vanzator trebuie sa fie unul dintre proprietari sau sa aiba o procura de reprezentare in care se specifica cu ce l-a mandatat proprietarul).

Contractul de intermediere (precontractul sau antecontractul) incheiat de agentia imobiliara in cazul unei tranzactii imobiliare se intocmeste in trei exemplare si trebuie sa contina:

antetul agentiei (numele societatii, adresa, numarul de telefon si fax, numarul de la Registrul Comertului, codul fiscal)

numarul de inregistrare al contractului data la care se incheie numele si toate datele de identificare ale proprietarului si clientului locuinta care face obiectul contractului (adresa completa a acesteia si modul sau

de dobandire de catre proprietari, in baza caror acte) pretul la care se incheie tranzactia stabilit de comun acord intre parti comisionul agentiei imobiliare (de obicei intre 3% si 5% +TVA din valoare

tranzactiei platit de ambele parti: proprietar si client). termenul pana la care se incheie tranzactia la notariat penalitatile care se platesc din culpa unei parti sau alteia clauze contractuale cu obligatii si raspunderi pentru fiecare parte semnaturile in original ale clientului, proprietarului si reprezentantului societatii

imobiliare stampila in original a societatii imobiliare si a partior daca este cazul

La incheierea contractului de intermediere se achita un avans de catre client (care de cele mai multe ori ramane in sediul agentiei pentru siguranta tranzactiei) iar proprietarul lasa actele originale pentru a fi verificate si intocmite pentru contractul de vanzare - cumparare la notariat. In cazul in care tranzactia nu poate fi incheiata din vina proprietarului (in cazul in care proprietarul ascunde agentiei si cumparatorului ca are o ipoteca sau un comandament) clientul va putea cu usurinta sa-si recupereze avansul dat (iar mai apoi eventualele despagubiri daca considera necesar). Proprietarul lasa actele originale pentru ca numai acestea pot fi depuse in judecatorie pentru extrasul de carte funciara (pana la incheierea contractului de vanzarecumparare la notariat se intocmeste un proces-verbal sau se specifica in precontract actele care raman in agentie).

Contractul de intermediere se incheie numai in sediul societatii imobiliare (in acest fel vedeti unde este sediul si daca au). In sediul agentiei trebuie sa fie expus la loc vizibil comisionul acesteia, certificatul de inregistrare al societatii, eventuale licente sau certificate de membru al unei asociatii sau uniuni imobiliare profesionale.

Agentia imobiliara nu este "firma de recuperari" si nu isi asuma responsabilitatea in cazul in care proprietarul a luat avansul si l-a cheltuit fara sa mai aiba posibilitatea de returnare. Exista si cazuri speciale in care fiecare speta are o rezolvare separata.

Cand toate actele sunt pregatite pentru vanzare la notariat, urmeaza doar semnarea si primirea banilor in fata unui notar public.