70 ARENA Construcþiilor nr. 4 / 2016

În practicã, nu puþine sunt cazurileîn care, dupã terminarea lucrãrilorde construire, investitorul nuprocedeazã la efectuarea recepþieila terminarea lucrãrilor ºi, de celemai multe ori, termenul deexecutare a lucrãrilor de construireprevãzut în autorizaþia deconstruire este lãsat sã expire.Pânã de curând, aceastã pasivitatea beneficiarului nu cunoºtea osancþiune expresã. Odatã cuintrarea în vigoare a legii nr. 53 din30 martie 2016 pentru modificareaºi completarea legii nr. 50/1991privind autorizarea executãriilucrãrilor de construcþii,neefectuarea recepþiei laterminarea lucrãrilor înconformitate cu prevederile legaleeste calificatã în mod expres dreptcontravenþie sancþionatã cuamenda în cuantum de 2.000 RON.Dincolo de aceasta sancþiunepecuniarã, neefectuarea recepþiei laterminarea lucrãrilor are o înrâuriredirectã asupra operaþiunilorulterioare construirii, cum ar fiînregistrarea construcþiei înevidenþele autoritãþilor fiscale,obþinerea certificatului de atestareeliberat de autoritatea localãemitentã a autorizaþiei deconstruire care sã confirme cãedificarea construcþiilor s-aefectuat conform autorizaþiei deconstruire ºi cã existã proces-verbalde recepþie la terminarea lucrãrilor,precum ºi înscrierea în carteafunciarã a construcþiei.

Cu privire la acest ultim aspect,imposibilitatea înregistrãriiconstrucþiei în cartea funciarã caurmare a neefectuãrii recepþiei laterminarea lucrãrilor va dobândi oimportanþã sporitã odatã cufinalizarea lucrãrilor de cadastru ºiinstituirea efectului constitutiv dedrepturi al înscrierilor în carteafunciarã. Astfel, pasivitateainvestitorului în efectuarearecepþiei la terminarea lucrãrilor deconstruire va fi sancþionatã cuînsãºi lipsirea acestuia de dreptul deproprietate asupra construcþiei.De îndatã ce investitorul decide sãprocedeze la efectuarea recepþiei laterminarea lucrãrilor dupã o lungãperioada de pasivitate, acesta sepoate confrunta cu o serie dedificultaþi practice. Astfel, aºa cumprecizam în partea introductivã, ceamai mare problemã este legatã devalabilitatea autorizaþiei deconstruire, însã nici aspecteleprivind îndeplinirea formalitãþilorpentru înscrierea construcþiei înevidenþele fiscale nu vor trebuineglijate.

Obligaþia ca autorizaþiade construire sã fievalabilã la momentulefectuãrii recepþieiCa precizare prealabilã, menþionãmcã legislaþia relevantã în vigoare laacest moment nu include nicioprevedere expresã care sã dispunãcã în vederea efectuãrii recepþiei la

terminarea lucrãrilor de construirese impune ca autorizaþia deconstruire sã fie în vigoare.Totuºi, aceastã cerinþã rezultã dininterpretarea prevederilor incluse înlegea nr. 50/1991 privindautorizarea executãrii lucrãrilor deconstrucþii ("Legea Construcþiilor").Astfel, Legea Construcþiilor impuneîndeplinirea cumulativã a douãcondiþii, una de naturã factualã ºiuna de naturã formalã, pentru aconsidera cã lucrãrile de construireau fost finalizate.În primul rând, din punct de vedereal împrejurãrilor de fapt, estenecesar ca toate elementeleprevãzute în autorizaþia deconstruire sã fi fost realizate.În al doilea rând, drept condiþieformalã, trebuie ca recepþia laterminarea lucrãrilor sã fi avut loc.

Prin urmare, prevederile legalecondiþioneazã finalizarea lucrãrilorde construire de însãºi încheiereaprocesului verbal de recepþie laterminarea lucrãrilor, neavândrelevanþã dacã, în fapt, lucrãrile aufost finalizate în cadrul termenuluide valabilitate a autorizaþiei. Maimult, Legea Construcþiilor prevedeîn mod expres cã nu se considerãfinalizate construcþiile pentru carenu a fost efectuatã recepþia laterminarea lucrãrilor.Aceastã prevedere va trebuicoroboratã ºi cu dispoziþia dinLegea Construcþiilor potrivit cãreianefinalizarea lucrãrilor deconstruire în termenele stabilite(deci, inclusiv neîncheiereaprocesului verbal de recepþie laterminarea lucrãrilor în cadrultermenului de valabilitate al

Consideraþii privind neefectuarea recepþiei laterminarea lucrãrilor de construireav. Alexandra Ioniþã (Associate Peli Filip) ºi av. Mãdãlina Fildan (Senior Peli Filip)

Legea

av. Alexandra Ioniþã (Associate Peli Filip)

n Pasivitatea investitorului în efectuarea recepþiei la terminarea

lucrãrilor de construire va fi sancþionatã cu însãºi lipsirea acestuia

de dreptul de proprietate asupra construcþiei.

autorizaþiei) conduce la pierdereavalabilitãþii autorizaþiei, fiindnecesarã emiterea unei noiautorizaþii de construire.Formalitãþile pentru emitereaunei noi autorizaþii de construiresunt uºurate în ipoteza în carecaracteristicile nu se schimbã faþãde autorizaþia iniþialã, caz în carese va putea emite o nouãautorizaþie de construire, fãrã a finecesar un nou certificat deurbanism.Obligativitatea existenþei uneiautorizaþii de construire valabile lamomentul efectuãrii recepþiei laterminarea lucrãrilor rezultã ºi dinobligaþia investitorului de a efectualucrãrile de construire curespectarea autorizaþiei - inclusiv atermenelor cuprinse în aceasta(termenul de valabilitate alautorizaþiei ºi durata efectuãriilucrãrilor de construire).Nu este mai puþin adevãrat faptulcã unele birouri pentru disciplina înconstrucþii sunt de acord carecepþia la terminarea lucrãrilor sãse efectueze chiar ºi în baza uneiautorizaþii de construire al cãreitermen de valabilitate a expirat,invocând în acest sens o practicãcutumiarã.Chiar ºi aºa, atragem atenþiaasupra faptului cã un proces-verbalde recepþie la terminarea lucrãrilorîncheiat în astfel de condiþii estesusceptibil de a face obiectul unorcontestaþii din partea terþilor carepot dovedi un interes în acestsens.În plus, efectuarea recepþiei laterminarea lucrãrilor în baza uneiautorizaþii de construire expiratese va sancþiona ºi contravenþional,prin aplicarea amenzii de 2.000RON introdusã recent de LegeaConstrucþiilor ca sancþiune pentruneefectuarea recepþiei laterminarea lucrãrilor înconformitate cu prevederilelegale.Dreptul organelor competente de aconstata aceastã contravenþie seprescrie în termen de 3 ani de ladata sãvârºirii faptei (i.e., de la dataîncheierii procesului verbal derecepþie).

Implicaþiile de naturãfiscalã ale nefinalizãriilucrãrilor de construire încadrul termenuluiprevãzut în autorizaþia deconstruire

În strânsã legãturã cu obligaþiainvestitorului de a efectua recepþiala terminarea lucrãrilor în cadrultermenului de valabilitate aautorizaþiei de construire sunt ºiprevederile incluse în Codul fiscal cuprivire la obligaþia de declarare aunei clãdiri nou-construite învederea înscrierii acesteia înevidenþele organelor fiscale locale.În termen de 30 de zile de la datadobândirii construcþiei, investitorulare obligaþia de a depune odeclaraþie la organul fiscal local în acãrui razã teritorialã se aflã clãdirea,în vederea înregistrãrii acesteia înevidenþele autoritãþilor fiscale.În cazul clãdirilor nou-construite,data dobândirii variazã prinraportare la încadrarea sau nu întermenul prevãzut în autorizaþia deconstruire.Astfel, pentru clãdirile executateintegral înainte de expirareatermenului prevãzut în autorizaþiade construire, data dobândirii estedata întocmirii procesului-verbal derecepþie, care nu va depãºi 15 zilede la data terminãrii efective alucrãrilor. Pentru clãdirile executateintegral la termenul prevãzut înautorizaþia de construire, datadobândirii este data din aceasta, cuobligativitatea întocmiriiprocesului-verbal de recepþie întermenul prevãzut de lege.În cazul clãdirilor ale cãror lucrãri deconstrucþii nu au fost finalizate latermenul prevãzut în autorizaþia deconstruire ºi pentru care nu s-asolicitat prelungirea valabilitãþiiautorizaþiei, data dobândirii estedata expirãrii acestui termen ºinumai pentru suprafaþa construitãdesfãºuratã care are elementelestructurale de bazã ale unei clãdiri,în speþã pereþi ºi acoperiº.În aceastã situaþie, la data expirãriitermenului prevãzut în autorizaþiade construire, se va întocmi unproces-verbal de recepþie parþialã

ce va consemna stadiul lucrãrilor,precum ºi suprafaþa construitãdesfãºuratã în raport cu care sestabileºte impozitul pe clãdiri.Din interpretarea prevederilorlegale evocate anterior, rezultãconcluzia cã recepþia la terminarealucrãrilor se va efectua, fie integral,fie parþial, înainte de înscriereaconstrucþiei în evidenþele fiscale,fiind o condiþie în acest sens.Depunerea peste termen a acestordeclaraþii ori nedepunerea lorreprezintã contravenþie ºi sesancþioneazã cu amendã cuprinsãîntre 70 RON ºi 696 RON. Acestelimite vor fi majorate cu 300% încazul în care contravenientul estepersoanã juridicã. Drept urmare,lipsa procesului verbal laterminarea lucrãrilor va fisancþionatã ºi pe tãrâm fiscal.Trebuie menþionat faptul cã,potrivit Codului fiscal, declarareaclãdirilor în vederea impunerii ºiînscrierea acestora în evidenþeleautoritãþilor administraþiei publicelocale reprezintã o obligaþie legalãa contribuabililor care deþin înproprietate aceste imobile, chiardacã ele au fost executate fãrãautorizaþie de construire.În practica judiciarã recentã s-adecis însã cã aceastã înscriere înevidenþa organelor fiscale nu poateavea loc în cazul în care nu au fostrespectate prevederile autorizaþiei

de construire, în acest caz fiindjustificat refuzul autoritãþilor de aînscrie respectiva clãdire înevidenþele fiscale.Astfel, se subliniazã cã textul delege impune obligaþia pentruinvestitor de a declara construcþiileîn vederea impunerii, fãrã a impuneºi obligaþia corelativã pentruorganele fiscale de a înscrieconstrucþia astfel declaratã înevidenþele fiscale. Deºi textul delege se referã la ambele aspecte(declararea clãdirilor ºi înscrierealor în evidenþele autoritãþiloradministraþiei publice locale)interpretarea oferitã de curþile dejudecatã este în sensul cãinvestitorul este obligat sã seasigure cã respectiva clãdire ce faceobiectul impunerii a fost edificatãcu respectarea prevederilor legale,astfel încât înscrierea în evidenþelefiscale este un corolar al respectãriide cãtre investitor a tuturorcerinþelor legale.n

71

av. Mãdãlina Fildan (Senior Peli Filip)