1-PREVEDERI ALE REGULAMENTULUI DE CONSTRUCTII SI ALINIERI AL

MUNICIPIULUI BUCURESTI DIN 1939 REFERITOR LA OPERATIUNILE DE

"PARCELARE SI CONDITIILE DE CLADIRE PE TERENURILE PARCELATE",

COMPARATIV CU PREVEDERI ALE REGULAMENTELOR ACTUALE

Regulamentul de urbanism din '39 defineste notiunea de parcelare ca fiind impartirea

unei suprafete de teren in doua sau mai multe parti, rezultand astfel parcele noi. In actualul

regulament terenul existent trebuie impartit in minim 4 parcele. Prin parcela se initelege

orice intindere de teren, constituind o singura proprietate, publica sau privata.

Regulamentul general de urbanism "sta la baza celui local" si reprezinta un ghid de

precizari, exemplificari, detalieri. -> 2 situatii : - parcele existente sau parcele noi, propuse

(reparcelare): exemplu: putem avea o parcela de tip rural cu suprafete neregulate de mari

dimensiuni si se doreste o parcelare de tip urban, sau parcelarea existenta este insalubra,

fiind necesara una noua.

Prin RGU, un teren poate primi autorizatia de parcelare doar daca indeplineste

anumite conditii: terenul trebuie sa se afle (in intregime sau in parte) intr-o zona construibila

sau de spatii verzi; pentru fiecare portiune de teren se vor aplica prevederile zonei si ale

clasei respective, sau ale clasei inferioare; asezare si natura terenului trebuie sa permita

realizarea de cladiri igienice si rezistente.

In cazul proprietatilor private, primaria trebuie sa echipeze edilitar strazile nou create,

in schimb proprietarul trebuie sa construiasca dupa RGU, in Regulamentul din '39 era

obligatoriu sa faca strazile echipate edilitar inainte de constructia caselor (ex: terenurile

agricole).

Regulamentul din '39 incearca sa aduca modelul de oras bucurestean la cel vestic,

impartind orasul in mai multe zone concentrice, fiecarei zone aplicandu-i o clasa. De la

partea marginala, care cuprindea zone agricole si ferme (clasa I) care zona centrala (clasa

VI).

Sunt reglementate dimensiunile si suprafetele minime pentru fiecare clasa. Clasa I

suprafata minima 2ha pt terenuri aflate la sosea, sau 4ha pt cele aflate la drumuri de camp,

frontul si adancimea parcelei de minim 50 ml. Cele din Clasa I B difera, suprafata este de

minim 2500 mp si fatada de minim 30 m; adancimea de minim 50 m. Se accepta construirea

unei singure locuinte cu inaltime de maxim P+1. Clasa II, este impartita in 3 subdiviziuni si

prevede suprafete minipe astfel: 600mp IIA; 200mp 2B; 300mp IIC; iar pentru fatade

20m IIA; 10m IIB si 15m IIC; toate avand adancimi de 20m. Clasele III, IV, V

reglementeaza arii minime de parcelare de 300mp, fatada minima 15m si adancime de 20m.

Clasa VI constructii industriale cu suprafat minima de 500mp, adancime de 20m si fatada

tot de 20m. Pt cladirile care pot fi construite in zonele speciale, dimensiunile parcelelor vor

fi stabilite separat.

La o parcelare de 5 parcele se admite la una dintre ele o toleranta de 25%, pt

suprafata, fata de minimul admis in regulament, doar daca terenul nu permite o prcelare

conform normelor impuse.

Regulamentul actual este unul dupa model european si se incearca pastrarea

specificitatii locului; imparte terenul in zone, subzone si unitati teritoriale de referinta dupa

functiunea dominanta, regimul de construire, cel continuu, discontinuu si h maxim admis.

De exemplu zona de locuit notata cu II poate avea diverse subzone, notate prin cifre: de tip

rural, locuinte joase insalubre, tip individual, semicolective sau colective.

Se contureaza astfel zone centrale si zone aflate in afara perimetrului central, care

contine functiuni complexe: zona mixta, zona de locuit, zona pt activitati productive, zone

verzi etc.

Prevederile actuale recomanda suprafete minime de 150mp pt parcelaril noi de

locuinte P P+2 insiruite, si de 200mp pt cele cuplate. Frontul minim este de cel putin 1m

pt cele din prima categorie si 12m pt celelalte. Terenul este impartit in general regulat,

parcela avand acces la o singula strada. Distanta dintre doua strazi paralele este de 40

100m.

Pentru zonele de locuit de lux trama stradala are forme sinuoase, se urmareste

pitorescu cu perspective dinamice, suprafete mai mari, nu mai sunt economice, distanta intre

doua strazi paralele este de maxim 200m. (desen)

-2-MIJLOACE DE EVITARE A MONOTONIEI SI OBTINERE A DIVERSITATII SI

PARTICULARITATII IN CADRUL UNEI OPERATIUNI DE PARCELARE

Pentru evitarea monotoniei si obtinerea diversitatii trebuie sa cautam obtinerea unor

perspective dinamice prin amplasarea parcelelor si a relatiei cu trama sradala. Se poate

opta pentru ideea orasului dinamic cu efecte de perspectiva de surpriza.

- tratarea diferita a parcelelelor dpdv al ocuparii

- tratarea spatiului din fata plantatie

- crearea unor spatii publice/ pt parcare/ vizitatori

- ritmare prin crearea unor alveole de vegetatie

Amplasarea pe parcela aliniament

limite laterale/ spatiale

fata de alte cladiri

Prin adoptarea cornisei uniforme (Paris), efectul este de monumentalitate.

Monumentele trebuie protejate (reprezinta puncte de interes) iar pentru acestea se pot gandi

unghiuri de vizibilitate pe anumite arii se interzice construirea peste o anumita h.

In cazul cartierelor de blocuri ce genereaza o arhitectura monotona cu fronturi mari,

se incearca ritmarea prin retrageri, prin accente de inaltime, influentate de amplasare si de

viteza de parcurgere.

O alta metoda este punerea in evidenta a siluetei si reliefului: la campie orasele

trebuie sa fie usor de recunoscut, silueta este marcata printr-un element inalt; la deal/ munte

se incearca accentuarea prin dispunerea elementelor mai sus pe cornisa, daca sunt mule

coline se construieste sus pe culmi pentru ca in vai ar uniformiza silueta. Nu se construieste

sus spre periferie ca sa nu se mascheze relieful.

-3-ASEZAREA CLADIRILOR PE PARCELA SI STABILIREA ALINIERII SI

REGIMULUI DE INALTIME AL ACESTORA IN RAPORT CU ALINIAMENTUL SI

STRADA. PRVEDRI ALE REGULAMENTELOR ACTUALE COMPARATIV CU CELE

ALE REGULAMENTULUI DE CONSTRUCTII SI ALINIERI AL MUNICIPIULUI

BUCURESTI DIN 1939. MOTIVATII CARE STAU LA BAZA REGLEMENTARILOR

RESPECTIVE.

Aliniamentul este limita dintre domeniul privat si cel public. Dupa Regulamentul

General de Urbanism amplasarea fata de aliniament poate fi :

La limita sau retrase fata de aceasta dupa doua criterii: a. In cazul zonelor construite

compact, constructiile vor fi amplasate obligatoriu la aliniamentul cladirilor respective; b.

Retragerea constructiilor fata de aliniament este permisa doar daca exista coerenta si se

respecta caracterul fronturilor stradale

In ambele situatii autorizatia de constructie se emite numai daca inaltmea maxima nu

depaseste distanta masurata pe orizontala, din oricare punct al cladirii fat de aliniamentul

opus. Fac exceptie cladirile care au fost introduse intr-un PUZ aprobat conform legii.

Alinierea este o limita virtuala in raport cu care sunt dispuse cladirile pe parcela (linia

rosie). Regulamentul din '39 clarifica termenii:

Alinierea la strada cu retrageri sau la aliniament. Caracterul alinierii : limitativa (nu este

depasita aceasta limita) sau obligatorie (obligatoriu amplasata pe aceasta limita).

Alinierea de fund (tot o aliniere limitativa)

Alinierea laterala: cu retragere (locuinte izolate pe lot); la calcan (insiruite sau cu front

continuu) si mixta (cuplate, fronturi alveolare)

Pentru cladirile amplasate in cel de-al doilea edifiabil exista cateva conditii: -

constructia sa fie mai joasa cu un nivel sau cel putin 3m; - dependintele nu pot depasi h max

5m la cornisa; - anexele sa nu se vada de dupa gard, acoperire in terasa (2.5m h max).

Amplasarea cladirilor pe aliniament daca necesita acces public; deschidera usilor in

exterior.

BOVINDOU

Racordarea aliniamentului la intersectia strazilor: - strazi cat a 3-a (7m) lalatimea

tesutului min 6m; str cat a 2-a (14m) latimea tesutului min 12m; lungimea tesutului nu e

reglementata.

Inaltimea maxima a cladirii in raport cu distanta masurata pe orizontala, fata de

oricare punct din aliniamentul opus trebiue sa fie mai mica sau cel putin egala cu aceasta.

Autorizatia executarii constructiei se face cu respectarea inaltimii medii si a

caracterului zonei, fara ca diferenta de inaltime sa depaseasca 2 niveluri fata de cladirile

invecinate.

Conform Regulamentului din '39 se stabileste un gabarit in interiorul caruia noua

cladire trebuie sa se insereze. Regulamentul '39 defineste mai multe niveluri de care trebuie

sa se tina cont : - parter infundat/ subsol locuibil (pardoseala cel mult 1m sub nivelul

trotuarului); - laturi pline (min 30 cm deasuprea trotuarului); - laturi retrase.

Masurarea inalimii in situatii speciale:

Conform RGU: - retrageri ale cladirilor de la aliniament cu mai mult de 4m (strazi cat

a 3-a); 6m (strazi cat 2, 1), dar nu mai putin decat diferenta h constructii si d aliniament; - in

cazul lotizarii existente se respecta retragerile in vigoare de atunci (3m sau 4m); - in cazul

frontului continuu acesta trebuie respectat.

H maxima admisa de RGU: h maxima admisa= distanta dintre aliniamente; daca h

cladiri depaseste dist dintre aliniamente, cladirea se retrage de la aliniament cu o distanta

egala cu diferenta dintre acestea, nu mai putin de 4m. In cazul racordarii pe colt a cladirilor,

daca diferenta de inaltime este de 1 nivel se prelungeste regimul cel mai inalt, daca

depaseste cu 2 sau mai multe niveluri se face o descrestere in trepte.

-4- ASEZAREA CLADIRILOR PE PARCELA, STABILIREA RETRAGERII ACESTORA

SI A REGIMULUI DE INALTIME IN RAPORT CU LIMITELE LATERALE SI DE

SPATE DEPROPRIETATE. PREVEDERI IN ACEASTA PRIVINTA ALE

REGULAMENTELOR ACTUALE COMPARATIV CU CELE ALE REGULAMENTULUI

DE CONSTRUCTII SI ALINIERI AL MUNICIPIULUI BUCURESTI DIN 1939.

MOTIVATII CARE AU STAT LA BAZA REGLEMENTARILOR RESPECTIVE."

Aceste retrageri provin din preocupari igieniste, necesarul insoririi pt spatiul interior

al constructiei, necesarul de siguranta (de rezistenta) pompierii.

Amplasarea in interiorul parcelei conform Codului Civil: amplasarea constructiilor

destinate locuirii trebuie sa asigure insorirea minim 1 ora sau 1/2 ore zilnic la solstitiul de

iarna a tuturor incaperilor de locuit. Distanta dintre cladiri o h cea mai mare, ca sa nu se

umbreasca.

zona 1 rurala; zona 2 locuinte; zona 3 mixta, zona 4 - comerciala?, zona 5

industriala.

Zona 2: Pentru parcelele noi retragerea cladirii fata de limita laterala de proprietate

trebuie sa fie cel putin 1/3 h. Pt terenurile existente : 1/4 h., retragere mai mare sau egala cu

2.5m. Retrageri fata de limita in spate: parcele noi 1/2 h; terenuri existente 1/3h, retrageri

cel putin 3m.

Zona 3: