CUPRINS

Introducere1.Regimul juridic al terenurilor – scurtă prezentare şi

caracteristici generale ..................... ………………………………………………….. pag. 31.1. Scurt istoric al legislaţiei în materie1.2. Clasificarea terenurilor1.3. Situaţia juridică a terenurilor

2.Regimul juridic al circulaţiei terenurilor – proprietate privată …………………………………………………..……...pag. 72.1. Terenurile proprietate privată2.2. Antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la

terenuri2.3. Dreptul de preemţiune în înstrăinarea terenurilor

3.Vânzarea de terenuri şi schimbul de terenuri ............................ pag.103.1. Vânzarea de terenuri

Bibliografie …………………………………………… pag. 11

1

INTRODUCERE

Literatura de specialitate reliefează faptul că, sistemul de drept national a suferit modificări

semnificative de-a lungul timpului, cu privire la regimul circulaţiei juridice a terenurilor, aspect

determinat în mod esenţial de modificările legislative intervenite.

Regimul totalitar din România a marcat profund acest domeniu al circulaţiei juridice a

terenurilor, astfel înacât, în perioada 1947-1989, s-a instituit un control administrativ prealabil al

înstrăinării tuturor categoriilor de terenuri, fiind impusă în acelaşi timp, condiţia formei autentice a

actului de înstrăinare. Perioada respectivă poate fi caracterizată printr-o restricţionare progresivă a

dreptului de-a dispune de bunurile imobile reprezentând terenuri, culminând cu interdicţia

înstrăinării terenurilor prin acte juridice încheiate între vii. Aceeaşi perioadă se caracterizează prin

trecerea terenurilor proprietate privată în proprietatea de stat socialistă sau cooperatistă, modalităţile

folosite în acest sens fiind diverse: exproprierea, trecerea în proprietatea statului a unor bunuri

considerate fără stăpân, preluarea în mod abuziv de către stat sau de către cooperativele agricole de

producţie a unor terenuri, trecerea în proprietatea statului a terenurilor aferente construcţiilor,

înstrăinate. Restricţia proprietăţii private a atins punctul culminant prin adoptarea Legii nr. 58/1974

privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale şi a Legii nr. 59/1974 privind

fondul funciar1. Scopul acestor două acte normative menţionate anterior a fost limitarea proprietăţii

private şi extinderea proprietăţii funciare a statului, întrucât, toate terenurile proprietate privată a

persoanelor fizice au fost considerate ca fiind scoase din circuitul civil.

1 Corneliu BÎRSAN, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod Civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, pp. 117-118.

2

Modificările politice şi sociale apărute în societatea românească ulterior datei de 22

decembrie 1989, au determinat puterea legislativă din România să adopte o serie de acte normative,

prin care proprietatea privată să fie restituată persoanelor ce au fost deposedate anterior.

Aceste măsuri normative, au produs o serie de consecinţe juridice, cu o deosebită

importanţă pentru regimul juridic actual al terenurilor. Motivat de rolul semnificativ al acestor acte

normative, consider oportună şi absolută necesară prezentarea acestora în paginile ce urmează.

CAPITOLUL 1 - REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR –

-

1.1. Scurt istoric al legislaţiei în materie

Codul civil român de la 1864, în prezent abrogat, nu cuprindea dispoziţii speciale cu privire

la circulaţia terenurilor proprietate privată, ceea ce presupunea aplicarea pricipiilor generale înscrise

în diversele sale texte. Un exemplu în acest sens îl constituie art. 475 al codului menţionat, care

prevedea că oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu odificările stabilite de lege. 2

Toate aceste dispoziţii ale Codului civil de la 1864 au fost treptat modificate, prin adoptarea unor

noi legi şi prin implementarea unui nou Cod Civil.

În anul 1974 au fost adoptate Legea nr. 58 privind sistematizarea teritoriului şi a

localităţilor urbane şi rurale şi Legea nr. 59 privind fondul funciar, prin care a avut loc scoaterea

tuturor terenurilor din circuitul civil legal, singura modalitate de dobândire recunoscută fiin

moştenirea legală. În perioada următoare lunii decembrie 1989, a fost abrogată Legea nr. 58/1974,

prin Decretul – lege nr. 1/1989, iar prin Decretul-lege nr. 9-1989 au fost abrogate art.44-50 din

Legea nr. 59/1974, fapt ce a dus la revenirea în drept a principiului consensualismului, cu privire la

înstrăinarea de terenuri.

Noua Lege a fondului funciar, Legea nr. 18/1991, republicată la 05. Februarie 1998, a

stabilit procedura de reconstituire a dreptului de proprietate în favoarea persoanelor îndreptăţite, ce

au deţinut teren în proprietate, însă a unor susprafeţe mai mici de 100 ha teren agricol în echivalent

arabil de familie, precum şi procedura constituirii dreptului de proprietate în favoarea unor categorii

2 Corneliu BÎRSAN, op.cit., idem.3

de persoane, prin care se realizează practic o împroprietărire a acestora, cu toate că, persoanele în

cauză nu au fost anterior proprietarele terenurilor, pe care se realizează constituirea.

În cursul anului 1998, a fost adoptată o lege specială ce reglementa circulaţia juridică a

terenurilor, respectiv Legea nr 54/1998, în prezent abrogată expres prin Legea nr. 247/2005.

Dispoziţiile noii legi au înlocuit capitolul V din Legea nr 18/991, ce reglementa circulaţia juridică a

terenurilor, dar a şi menţinut unele dispoziţii ale Legii fondului funciar, referitoare la circulaţia

juridică a terenurilor, în sensul că toate terenurile proprietate privată se află în circuitul civil, iar

pentru înstrăinarea acestora prin acte juridice inter vivos se impunea încheierea actului în formă

autentică art.2, alin.1) , însă a introdus şi unele dispoziii speciale referitoare la instituirea

dreptului de preemţiune în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan (

art.5). Scopul instituirii acestui drept de preempţiune era acela al evitării împărţirii excesive a

proprietăţilor funciare şi favorizarea, pe cât posibil, a concentrării lor, pentru o mai bună punere în

valoae a terenurilor respective.3

În ceea ce priveşte regimul juridic actual al circulaţiei terenurilor, noul Cod civil instituie,

după mulţi ani şi în opoziţie cu nenumărate norme reglementate atât în regimul totalitar cât şi

imediat după acesta,un regim juridic unitar al circulaţiei imobilelor, fără a se mai face vreo

distincţie între terenuri şi construcţii . Transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor

imobile în prezentul drept civil român, ori constituirea de drepturi reale dezmembrăminte ale

acestui drept referitoa la aceste bunuri, prin acte juridice pot fi realizate doar prin încheierea unui

act în formă autentică şi înscrierea transmisiunii ori a constituirii dreptului în cartea funciară. Aceste

două condiţii trebuiesc îndeplinite imperativ, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului juridic.

1.2. Clasificarea terenurilor

Fondul funciar al României este constituit din terenurile de orice fel, indiferent de

destinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute, respectiv, de domeniul public ori privat din

care fac parte. În funcţie de destinaţie, terenurile pot fit:

a) terenuri cu destinaţie agricolă: terenurile agricole productive - arabile, viile, livezile,

pepinierele viticole, pomicole, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile, fâneţele, serele, solariile,

răsadniţele şi altele asemenea -, cele cu vegetaţie forestieră, dacă nu fac parte din amenajamentele

silvice, păşunile împădurite, cele ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările

3 Corneliu BÎRSAN, op.cit, p.121.4

piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice şi de exploatare agricolă, platformele şi

spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi

amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;

b) terenuri cu destinaţie forestieră: terenurile împădurite sau cele care servesc nevoilor

de cultură, producţie ori administrare silvică, terenurile destinate împăduririlor şi cele neproductive,

stâncării, abrupturi, bolovănişuri, râpe, ravene, torenţi , dacă sunt cuprinse în amenajamentele

silvice;

c) terenuri aflate permanent sub ape: albiile minore ale cursurilor de apă, cuvetele

lacurilor la nivelurile maxime de retenţie, fundul apelor maritime interioare şi al mării teritoriale;

d) terenuri din intravilan, aferente localităţilor urbane şi rurale, pe care sunt amplasate

construcţiile, alte amenajări ale localităţilor, inclusiv terenurile agricole şi forestiere;

e) terenuri cu destinaţii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere,

feroviare, navale şi aeriene, cu construcţiile şi instalaţiile aferente, construcţii şi instalaţii

hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice şi gazelor naturale, de telecomunicaţii,

pentru exploatările miniere şi petroliere, cariere şi halde de orice fel, pentru nevoile de apărare,

plajele, rezervaţiile, monumentele naturii, ansamblurile şi siturile arheologice şi istorice şi altele

asemenea4.

Terenurile menţionate mai sus sunt deţinute de diferite persoane fizice şi juridice. Prin

deţinătorii de terenuri se înţeleg titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra

acestora sau cei care potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deţinători precari. Proprietatea

privată asupra terenurilor, sau alte drepturi reale, poate avea ca titulari persoane fizice şi juridice, iar

terenurile care aparţin domeniului public sunt proprietatea statului.

1.3. Situaţia juridică a terenurilor

Prin regimul juridic al terenurilor înţelegem ansamblul de reguli de fond şi de formă care

guvernează actele juridice cu privire la terenuri.

Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului său posesia, folosinţa

şi dispoziţia asupra unui bun, exclusiv şi perpetuu, în putere proprie şi în interes propriu cu

4 Legea fondului funciar nr. 18/1991, publicată în Monitor Oficial nr.37 din 20.02.1991 – înlocuită parţial de Legea nr. 54/1998.

5

respectarea normelor juridice în vigoare . Dreptul de proprietate asupra terenurilor, precum şi

celelalte drepturi reale se înregistrează în documentele cadastrului general şi de publicitate

imobiliară prevăzute de lege.

Prin denumirea de terenuri din domeniul public se înţelege că acestea sunt destinate unei

utilităţi publice. Astfel, aparţin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construcţii de

interes public, pieţe, căi de comunicaţii, reţele stradale şi parcuri publice, porturi şi aeroporturi,

terenurile cu destinaţie forestieră, albiile râurilor şi fluviilor, lacurilor de interes public, fundurile

apelor maritime interioare ai al mării teritoriale, ţărmurile Marii Negre, inclusiv plajele, terenurile

pentru rezevatii naturale şi parcuri naţionale, monumentele, ansamblurile şi siturile arheologice şi

istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apărării sau pentru alte folosinţe..

Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile şi

insesizabile (art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 republicată ). Sunt inalienabile întrucât, nefiind în

circuitul civil, dreptul de proprietate asupra acestor terenuri nu poate fi înstrăinat. Sunt

imprescriptibile sub un dublu aspect:

- imprescriptibilitatea dreptului la acţiune în revendicarea terenurilor care fac obiectul

domeniului public;

- imposibilitatea dobândirii de către terţi a terenurilor din domeniul public, prin efectul

prescripţiei achizitive (adică al uzucapiunii).

Sunt insesizabile, în sensul in care, creditorii statului sau unităţilor administrativ-teritoriale

nu pot urmări, în vederea îndestulării creanţelor lor, terenurile care fac parte din domeniul public,

întrucât bunurile ce aparţin domeniului public, fiind inalienabile, sunt implicit şi insesizabile.

Actele juridice încheiate cu nerespectarea prevederilor legale privind regimul juridic al bunurilor

din domeniul public sunt lovite de nulitate absolută art.11, (alin.2) din Legea nr. 213/1998 –

actualizată prin Legea nr.241/2003.

Terenurile proprietate privată , indiferent de titularul lor , se află în circuitul civil , adică

ele pot fi dobândite şi înstrăinate potrivit dispoziţiilor Legii nr. 247/2005 privind reforma în

domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, actualizată prin Legea nr.

71/2011 . Subiecţii dreptului de proprietate privată pot fi persoanele fizice, persoanele juridice,

statul şi unităţile administrativ teritoriale , când apar în calitate de proprietare ale unor bunuri

6

aparţinând domeniului privat. Dreptul de proprietate privată este alienabil , imprescriptibil şi

sesizabil5 .

CAPITOLUL 2 - REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAŢIEI TERENURILOR -

PROPRIETATE PRIVATĂ

Categoria de terenuri la care se referă Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile

proprietăţii şi justiţiei, actualizată prin Legea nr. 71/2011, precum şi unele măsuri adiacente, este

una foarte largă, cuprinzând: terenuri din intravilan, terenuri din extravilan, terenuri cu sau fără

construcţii, indiferent de destinaţia lor sau de întinderea acestora, singura condiţie fiind aceea că ele

să fie proprietate privată.

2.1. Terenurile proprietate privată.

Art. 1 din Legea nr. 247/2005 prevedecă: ”Terenurile proprietate privată, indiferent de

destinaţie şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate şi dobândite liber prin

oricare din modurile prevăzute de lege.”

Înstrăinarea terenurilor şi constituirea dezmembrămintelor acestui drept, prin acte juridice

între vii, trebuie să îmbrace forma autentică, fără a fi însă necesară vreo autorizaţie administrativă.

Obligaţia de a constitui dezmembrămintele dreptului de proprietate în forma autentică

constituie un regres şi va crea mari dificultăţi în practică. Avem în vedere situaţiile în care

proprietarul terenului şi-a dat consimţământul ca o altă persoană să construiască pe terenul său şi

mai ales ipoteza în care ambii soţi construiesc pe terenul proprietatea unuia din ei, cunoscut fiind că

până în prezent şi doctrina şi practica judiciara au recunoscut constructorului, neproprietar al

terenului, dobândirea unui drept de superficie6.

5 Adrian Circa, Drept funciar - note de curs6 E.Chelaru, Circulatia juridică a terenurilor, Ed. All Beck, Bucureşti, 1999, p.142

7

Nu există diferenţă de regim juridic, sub aspectul formei actului de înstrăinare, după cum

se înstrăinează terenuri situate în intravilan sau în extravilan sau în funcţie de categoria de folosinţă

a acestora. Ca urmare şi actul de înstrăinare a unui teren construibil sau pe care există o construcţie

va trebui încheiat în formă autentică.

Prin dispoziţiile art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace

prin care se înlesneşte încheierea actelor juridice de înstrăinare în scopul comasării parcelelor şi

loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să cuprindă suprafeţe

continue, indiferent de destinaţia lor, precum şi înstrăinările efectuate de către persoanele

îndreptăţite să obţină renta viageră agricolă. Aceste înstrăinări pot fi efectuate şi pe baza schiţelor

care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt

scutite de taxa de timbru şi de timbrul judiciar.

Excepţii. Prin excepţie, anumite terenuri au un regim restrictiv al circulaţiei lor juridice

sau sunt chiar scoase în afara circuitului civil general.

Deoarece a fost instituită printr-o lege specială, apreciem că se menţine interdicţia

înstrăinării terenurilor care au făcut obiectul constituirii dreptului de proprietate în condiţiile art. 19

alin. 1, art. 21 şi art. 43 din Legea nr. 18/1991 republicată. Conform art. 32 din aceeaşi lege, aceste

terenuri nu pot fi înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor

celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de

înstrăinare, acţiunea în nulitate putând fi formulată de către primărie, prefectura, procuror, precum

şi de către orice persoană interesată. Fiind o inalienabilitate propter rem, în cazul morţii titularului

împroprietărit, nici moştenitorii acestuia nu vor putea înstrăina terenul înainte de expirarea

termenului de 10 ani. Tot astfel, potrivit art. 28 alin. 6 din Legea nr. 1/2000, sunt inalienabile

terenurile forestiere pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate membrilor formelor

asociative de tipul obştilor şi altora asemenea.

Şi Legea nr. 247/2005 a instituit un caz de inalienabilitate temporară a unor terenuri.

Astfel, din prevederile art. 4 rezultă că litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate privată

şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, împiedica înstrăinarea

terenului şi constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz.

2.2. Antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri

8

Potrivit legii (art.5 alin.(2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005), “în situaţia în care după

încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză

ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă

care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Existenţa acestei prevederi legale este de natură să înlăture discuţiile cu privire la

admisibilitatea acţiunii în justiţie pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de

vânzare-cumpărare.

2.3. Dreptul de preemţiune în înstrăinarea terenurilor agricole din extravilanul

localităţilor

În Legea nr. 247/2005, Titlul X observam că nu mai sunt preluate din vechea lege

dispoziţiile referitoare la respectarea dreptului de preemţiune; aceasta înseamnă că, odată cu intrarea

în vigoare a noii legi, proprietarii terenurilor agricole situate în extravilanul localităţii nu vor mai

trebui să respecte dreptul de preeemtiune al coproprietarilor, vecinilor ori arendaşilor în cazul în

care doresc să înstrăineze, prin vânzare,  terenurile respective.

9

CAPITOLUL 3 - VÂNZAREA DE TERENURI -

3.1. Vânzarea de terenuri

Spre deosebire de vechea legislaţie, Legea nr. 247/2005 a venit cu un element de noutate în

sensul că a precizat că terenurile situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de

întinderea lor şi indiferent că au sau nu construcţii pe ele, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte

juridice între vii, încheiate în forma autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Apoi, un alt element de noutate este acela că Legea nr. 247/2005, în Titlul X, se ocupă de

circulaţia juridică a terenurilor indiferent de destinaţie, deci inclusiv de circulaţia juridică a

terenurilor cu destinaţie forestieră. O altă modificare a textului de lege se referă la faptul că,

indiferent de întinderea lor, terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate şi

dobândite prin acte juridice între vii; astfel, s-a renunţat la una din incapacităţile expres prevăzute în

materia contractului de vânzare-cumpărare a unui teren, mai precis la  faptul că, după apariţia noii

legi, nu se mai cere că proprietatea funciară a dobânditorului să nu depăşească 200 ha teren agricol

în echivalent arabil, de familie. Apoi, tot pentru a completa textul de lege, legiuitorul arată că

sancţiunea în cazul încălcării cerinţei formei autentice pentru actele prin care se înstrăinează şi

dobândesc terenuri este nulitatea absolută. Se poate observa că legea face referire numai la

transmiterea prin acte între vii, per a contrario, înstrăinarea şi dobândirea de terenuri prin acte

mortis causa.

În cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu

sau fără construcţie, indiferent de destinaţia sau întinderea acestora, dispoziţiile art. 2 alin. 1 din

Legea nr.247/2005 se aplică în mod corespunzător. 10

Cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea

titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţa unui litigiu privitor la un teren cu

sau fără construcţii nu împiedica înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de

creanţă, după caz; legea nr. 54/1998 interzicea în art. 15 înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor

cu privire la titlul cărora existau litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării acestor

litigii (sancţiunea fiind nulitatea absolută a înstrăinării respective).

BIBLIOGRAFIE

Corneliu BÎRSAN, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea

noului Cod Civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;

Adrian Circa, Drept funciar - note de curs;

E.Chelaru, Circulatia juridică a terenurilor, Ed. All Beck, Bucureşti, 1999.

LEGISLAŢIE CONSULTATĂ

Legea nr. 287/2009 privind Noul Cod Civil, republicat în Monitorul Oficial nr.

505/2011;

11

Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi

justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, publicată în Monitorul Oficial nr.

653/22.07.2005, actualizată prin Legea nr. 71/2011;

Legea nr. 18 din 1991 Legea fondului funciar actualizată, republicată

în Monitorul Oficial nr. 1 din 05.01.1998.

12