Catre - Consiliul Judetean SibiuIng .Mocanu Iulian Oras Marasesti – sos. Nationala Nr. 6 Cod...

Ing.Mocanu Iulian Oras Marasesti – sos. Nationala Nr. 6 Cod postal 625200 jud. Vrancea

Telefon :0237/260012 Mobil : 0726356717 e-mail : [email protected]

1

Catre : Consiliul Judetean Sibiu

Referitor : Evaluarea urmatoarelor active fixe de natura terenurilor arabile extravilan aflate in patrimoniul Consiliului Judetean Sibiu pentru determinarea valorilor de pornire a licitatiilor si a pasului de licitare pentru urmatoarele terenuri:

1.Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:11400 mp -CF 100541; NC 69; P 2633/1/2 2. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5800 mp -CF 100544; NC 100544; P 2633/1/9 3. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7100 mp -CF 100540; NC 100540; P 2633/1/3 4. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata: 7200 mp -CF 100545; NC 100545; P 2633/1/10 5. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7000 mp -CF 100543; NC 100543; P 2633/1/4 6. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5000 mp -CF 100539; NC 100539; P 2633/1/5 7. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:6200 mp -CF 100538; NC 100538; P 2633/1/11 8. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:11500 mp -CF 100542; NC 100542; P 2633/1/8 9. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7200 mp -CF 100902; NC 104; P 2633/1/7 10. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:3600 mp -CF 100548; NC 100548; P 2633/3/1

Prezentul raport de evaluare se executa in baza contractului de servicii,nr 5860 din 13-04-2017 si a caietului de sarcini privind achizitia serviciilor de evaluare pentru determinarea pretului de pornire si a pasului de licitare pentru inchirierea prin licitatie publica a terenurilor situate pe teritoriul administrativ UAT Atel consiliul judetean Sibiu.

Raportul de evaluare contine un numar de 31 pag.,16 fotografii , 20 anexe si opinia evaluatorului care astazi 13.04.2017 indica valorile de inceput de licitatare si pasul de licitare pentru inchirierea lor :



2

1.Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:11400 mp -CF 100541; NC 69; P 2633/1/2

Chirie anuala 547.2 lei /an 121E/ an Pasul de licitare 10 lei 2. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5800 mp -CF 100544; NC 100544; P 2633/1/9

Chirie anuala 278.4 lei /an 61.56E/ an Pasul de licitare 10 lei 3. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7100 mp -CF 100540; NC 100540; P 2633/1/3

Chirie anuala 340.8 lei /an 75.36E/ an Pasul de licitare 10 lei 4. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata: 7200 mp -CF 100545; NC 100545; P 2633/1/10


Chirie anuala 336 lei /an 74.30E/ an Pasul de licitare 10 lei 6. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5000 mp -CF 100539; NC 100539; P 2633/1/5




3


Chirie anuala 552 lei /an 122E/ an Pasul de licitare 10 lei 9. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7200 mp -CF 100902; NC 104; P 2633/1/7


Chirie anuala 172.8 lei /an 38.2E/ an Pasul de licitare 10 lei

TOTAL TEREN 72000MP : CHIRIE ANUALA : 3456 lei/an(764.08 E/an) PASUL DE LICITARE: 100 lei

Expert evaluator Dipl.ec.ing. Mocanu Iulian



4

RAPORT DE

EVALUARE BUNURILE IMOBILE DE TIP TERENURI ARABILE : 1.Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:11400 mp -CF 100541; NC 69; P 2633/1/2 2. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5800 mp -CF 100544; NC 100544; P 2633/1/9 3. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7100 mp -CF 100540; NC 100540; P 2633/1/3 4. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata: 7200 mp -CF 100545; NC 100545; P 2633/1/10 5. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7000 mp -CF 100543; NC 100543; P 2633/1/4 6. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5000 mp -CF 100539; NC 100539; P 2633/1/5 7. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:6200 mp -CF 100538; NC 100538; P 2633/1/11 8. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:11500 mp -CF 100542; NC 100542; P 2633/1/8 9. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7200 mp -CF 100902; NC 104; P 2633/1/7 10. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:3600 mp -CF 100548; NC 100548; P 2633/3/1

BENEFICIAR : CONSILIUL JUDETEAN SIBIU

PROPRIETAR: STATUL ROMAN EVALUATOR : Mocanu Iulian DATA EVALUARII: 13-04-2017



5

SINTEZA EVALUARII

Beneficiar : Consiliul Judetean Sibiu Str: General Magheru nr.14 CUI:4406223 Executant : Expert evaluator Mocanu Iulian Obiectul evaluarii Bunurile imobile de tip terenuri arabile : 1.Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:11400 mp -CF 100541; NC 69; P 2633/1/2 2. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5800 mp -CF 100544; NC 100544; P 2633/1/9 3. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7100 mp -CF 100540; NC 100540; P 2633/1/3 4. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata: 7200 mp -CF 100545; NC 100545; P 2633/1/10 5. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7000 mp -CF 100543; NC 100543; P 2633/1/4 6. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5000 mp -CF 100539; NC 100539; P 2633/1/5 7. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:6200 mp -CF 100538; NC 100538; P 2633/1/11 8. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:11500 mp -CF 100542; NC 100542; P 2633/1/8 9. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7200 mp -CF 100902; NC 104; P 2633/1/7 10. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:3600 mp -CF 100548; NC 100548; P 2633/3/1



6

aflate in domeniul privat al Statului Roman-Consilul Judetean Sibiu. Scopul evaluarii Stabilirea valorii de piata a chiriei de incepere a licitatiei si a pasului de licitare. Data evaluarii 13.04.2017 1 E = 4.5231 lei Data inspectiei : 13.04. 2017 Rezultatul evaluarii 1.Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:11400 mp -CF 100541; NC 69; P 2633/1/2





Chirie anuala 336 lei /an 74.30E/ an



7

Pasul de licitare 10 lei 6. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5000 mp -CF 100539; NC 100539; P 2633/1/5







Expert evaluator

Dipl.ec.ing. Mocanu Iulian



8

DECLARATIA DE CONFORMITATE

In conformitate cu STANDARDELE NATIONALE DE EVALUARE ANEVAR-ED. 2016 subsemnatul certific in cunostinta de cauza ca evaluarea a fost facuta in concordanta cu GHIDURILE DE EVALUARE;GHIDURI METODOLOGICE DE EVALUARE – Ed. 2016, respectandu-se cerintele etice si profesionale continute in CODUL DEONTOLOGIC AL ASOCIATIEI NATIONALE A EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN ROMANIA –aferent indeplinirii misiunii. Totodata la evaluare s-au avut in vedere normele, metodologiile si recomandarile ASOCIATIEI NATIONALE A EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN ROMANIA.

Expert Evaluator dipl.ec.ing.Mocanu Iulian



9

2.IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE

Prezentul raport a fost elaborat in urmatoarele ipoteze si conditii limitative :

• Evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de catre beneficiarul lucrarii,acestea au fost presupuse a fi autentice ;evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitatea privind descrierea situatiei juridice sau a titlurilor de proprietate ;

• Informatiile solicitate si luate in considerare de catre evaluator sunt considerate a fi autentice,fara ca acesta sa ofere nici o garantie asupra preciziei lor ;

• Evaluatorul a obtinut informatii,estimari si opinii,ce au fost evidentiate in raportul de evaluare,de la surse considerate credibile fara a-si asuma nici o responsabilitate in privinta corectitudinii lor ;

• Se presupune ca bunurile sunt in concordanta cu toate regelementarile locale si republicane privind mediul inconjurator, cu exceptia neconcordantelor ce ar fi expuse in prezentul raport ;

• Se presupune ca toate autorizatiile,certificatele de functionare sau alte documente solicitate de autoritatile locale,regionale sau nationale au fost sau pot fi obtinute sau reinoite pentru oricare dintre utilizarile pe care se bazeaza estimarea valorii din cadrul prezentului raport.

• Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile a bunurilor ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare,evaluatorul neasumandu-si nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice de specialitate ce ar fi necesare pentru descoperirea lor.

• Evaluarea s-a efectuat presupunand inchirierea cu plata integrala ;cash • Estimarea valorilor din acest raport a avut in vedere bunurile in intregime

si orice impartire sau divizare in drepturi partiale va anula valoarea estimata ,daca acestea nu au fost evidentiate in prezentul raport;

• Previziunile,proiectiile sau estimarile continute in raportul de evaluare se bazeaza pe conditiile curente de pe piata de la data efectiva a evaluarii,pe factorii cererii si ofertei anticipate pe termen scurt .

• Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia in care conditiile de piata sunt reprezentate de factori economici,sociali si



10

politici,raman nemodificate in raport de cele existente la data intocmirii raportului de evaluare

• Evaluatorul nu va fi solicitat sa acorde consultanta anterioara sau sa depuna marturie in Instanta ;

• Prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus in nici un document si nu poate fi publicat sub nici o forma ,fara aprobarea scrisa a evaluatorului

• Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai cu scopul mentionat ; evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate daca acesta este trimis altei persoane,fie pentru scopul declarat sau pentru oricare alt scop.

2.11 Clauze de nepublicare si confidentialitate Acest raport este destinat numai scopului pentru care a fost intocmit.Acest raport nu poate fi publicat integral sau partial,nu se poate face referinte asuupra acestuia,valorii incluse in raport,a numelui si afilierea profesionala a evaluatorului fara acordul scris a acestuia.

3.OBIECTUL,SCOPUL SI UTILIZAREA RAPORTULUI Obiectul

1.Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:11400 mp -CF 100541; NC 69; P 2633/1/2 2. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5800 mp -CF 100544; NC 100544; P 2633/1/9 3. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7100 mp -CF 100540; NC 100540; P 2633/1/3 4. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata: 7200 mp -CF 100545; NC 100545; P 2633/1/10 5. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7000 mp -CF 100543; NC 100543; P 2633/1/4



11

6. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5000 mp -CF 100539; NC 100539; P 2633/1/5 7. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:6200 mp -CF 100538; NC 100538; P 2633/1/11 8. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:11500 mp -CF 100542; NC 100542; P 2633/1/8 9. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7200 mp -CF 100902; NC 104; P 2633/1/7 10. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:3600 mp

-CF 100548; NC 100548; P 2633/3/1 aflate in domeniul public al Statului Roman-Consiliul Judetean Sibiu

Scopul Stabilirea valorii de piata a chiriei de inceput de licitatie si a pasului de licitare a terenurilor arabile intravilan ce fac obiectul acestui raport Utilizarea raportului Raportul de evaluare pentru determinarea valorii chiriei de licitare si a pasului de licitare este destinat CONSILIULUI JUDETEAN SIBIU.

4.BAZA DE EVALUARE,TIPUL VALORII ESTIMATE

Tipul valorii : valoare de piata Valoarea de piata :valoarea de piata este suma estimata pe care un bun ar putea fi schimbat la data evaluarii intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator hotarat sa vanda intr-o tranzactie libera (nepartinitoare) dupa un marketing adecvat in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza prudent si fara constrangere.

5.DATA ESTIMARII VALORII 13.04.2017

6.MONEDA RAPORTULUI

Moneda in care se calculeaza valoarea este : RON EURO (fara T.V.A.)



12

7.DATA INSPECTIEI BUNULUI

Inspectia terenurilor pentru care s-a determinat valoarea chiriei de incepere a licitatiei si a pasului de licitare s-a facut in data de 13.04.2017 de catre evaluator Mocanu Iulian si reprezentantul Primariei Atel – secretar Consiliu Local Atel,dl . Anghel Gheorghe.

8.DATA RAPORTULUI

13.04.2017

9.SURSE DE INFORMATII UTILIZATE

- Standardele internationale de evaluare –Standarde ANEVAR - Informatii furnizate de catre publicatiile de profil privind preturi de tranzactionare,tendinte consemnate recent pe piata - Internet – mass media.

10.DESCRIEREA JURIDICA Raportul de evaluare se intocmeste in baza contractului nr 5860/13.04.2016.Terenurile pentru care trebuie determinata valoarea chiriei de inceput de licitatie si a pasului de licitatie sunt in proprietatea consiliului judetean Sibiu comform Hotarari Consiliului Judetean Sibiu nr 54/2007 si sunt intocmite pentru fiecare lot in parte carti funciare Anexa 1-10 avand urmatoarele date de identificare din extrasele de carti funciare :

1.Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:11400 mp -CF 100541; NC 69; P 2633/1/2 2. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5800 mp -CF 100544; NC 100544; P 2633/1/9 3. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7100 mp -CF 100540; NC 100540; P 2633/1/3 4. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata: 7200 mp -CF 100545; NC 100545; P 2633/1/10 5. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7000 mp



13

-CF 100543; NC 100543; P 2633/1/4 6. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5000 mp -CF 100539; NC 100539; P 2633/1/5 7. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:6200 mp -CF 100538; NC 100538; P 2633/1/11 8. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:11500 mp -CF 100542; NC 100542; P 2633/1/8 9. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:7200 mp -CF 100902; NC 104; P 2633/1/7 10. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:3600 mp

-CF 100548; NC 100548; P 2633/3/1 Se noteaza suprapunerea partiala a imobilului cu coridorul de expropriere pentru care a fost atribuit numar cadastral 100885 si a fost inscris in cartea funciara CF 100885 UAT Atel. 11.PREZENTAREA COMUNEI ATEL Amplasare:Nord-Est judet Sibiu in podisul Hartibaciului care este o subdiviziune a podislui Tarnavelor . Sate componente :Atel ;Dupas Altitudine medie :500 m Suprafata administrativa :3902ha din care -intravilan 118 ha -extravilan 3784 ha Cai de comunicatie :-rutier:DN14 Sibiu-Sighisoara -feroviar :Gara Atel Vecini :N-Comuna Alma V-Comuna Breatan E-Orasul Dumbraveni si Comuna Bretan S-Cumuna Bretan Distanta fata de municipiul Sibiu :70km Activitatea economica se bazeaza pe exploatarea resurselor locale -activitati agricole :cultivarea plantelor si cresterea animalelor pe o suprafata agricola de 2623 ha .Principalele culturi :paioase ,porumb,cartof,plante furajere,sfecla de zahar,legume



14

-activitati industiale :prelucrarea lemnului (mobila si diverse obiecte din lemn) ; morarie si panificatie ;materiale de constructii(placi si dale de beton ,tigle) Tipuri de soluri gasite pe raza comunei Atel : potzolice,argilo-iluvionale care ocupa 80% din suprafata terenului cu potential agricol si au un potential scazut de fertilitate.Terenurile pentru care se intocmeste prezentul raport de evaluare se gasesc amplasate in lunca tarnavei mari si au un grad mai ridicat de fertilitate decat majoritatea terenurilor agricole din comuna. 12.INSPECTIA SI IDENTIFICAREA

In data de 13.04.2017 in prezenta Secretarului Consiliului Local al comunei Atel Anghel Gheorghe ,s-a facut inspectia terenurilor la locul de amplasare a lor.In teren nu sunt delimitate fiecare lot in parte si se presupune ca suprafetele celor 10 loturi corespund datelor din extrasele de carte funciara.Terenurile au front stradal la DN14 (Drum judetean ce leaga municipiul Medias de municipiul Sighisoara) de aproximativ 520m.In partea opusa DN14 se gaseste calea ferata ce leaga aceleasi localitati .Intre suprafetele de teren arabil evaluate si calea ferata exista drum din pamant si piatra.Topografia terenurilor este neregulata avand o panta usoara.Nu sunt utilitati pe aceste terenuri si nici in apropiere.Din punct de vedere al zonarii terenurile se siueaza in mediul rural extravilan si au statut legal de terenuri arabile.Terenurile sunt amplasate in lunca raului Tarnava Mare si solul este de tip aluvial cu un grad de fertilitate mediu relativ tanar.Fertilitatea naturala a terenului este data de rezultatul fenomenelor naturale si este determinata de compozitia chimica si biochimica a solului, de conditile de clima si relief si se manifesta prin capacitatea de reproducere spontana a vegetatiei.Ferilitatea economica este data ca urmare a unor activitati modificatoare a omului si depinde de aplicarea corecta a tehnicilor agricole corespunzatoare(lucrari agrotehnice ,ingrasaminte ,irigatii).Nu exista facut un studiu pedologic care sa stabileasca concret calitatea si fertilitatea solului .Se presupune ca solul are nevoie de ingrasamnt artificial –uree aproxomativ 150kg/ha.



15

13. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

Conceptual de cea mai buna utilizare reprezinta alternative de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare – este definite ca utilizarea rezonabila,probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila,fundamentata adecvat fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare este analizata usual in una din urmatoarele situatii:

• Cea mai buna utilizare a terenului liber

•Cea mai buna utilizare a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii.Ea trebuie sa fie:

-permisibila legal;

-posibila fizic;

-fezabila financiar;

-maxim productive.

Cea mai buna utilizare –teren cu potential agricol.



16

14. DESCRIEREA SI ANALIZA PIETEI IMOBILIARE SPECIFICE

14.1 Definirea pietei Piata imobiliara este definite ca fiind interactiunea dintre persoane fizice si juridice care schimba drepturile de proprietate imobiliara,contra altor bunuri de regula bani. Piata imobiliara reprezinta un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu altii,in scopul de a efectua tranzactii imobiliare.Piata imobiliara este influentata de situatia sociala si financiara a celor doi participant pe piata – vanzatorul si cumparatorul – care determina atitudini,motivatii cat si interactiuni intre acestia.Eficienta unei piese se bazeaza pe ipoteze privind atit comportamentul cumparatorilor cat si caracteristicile produselor traditionale.

• Fiecare proprietate este unica,beneficiind de un amplasament fix • Piata imobiliara este dependenta de nivelurile salariilor,stabilitatea

veniturilor si numarul locurilor de munca • Nivelul preturilor care este influentat de tipul de finantare

oferit,valoarea creditului,dobanzile practicate,durata rambursarii si marimea avansului

• Decalajul intre cerere si oferta • Informatia nu este intotdeauna promta si sigura,dezinformarea

influentand atat vanzatorul cat si cumparatorul • Proprietatea imobiliara este un produs durabil in timp cu un grad scazut

de lichiditate,tranzactionarile presupunand sume mari de bani,finantarea in cele mai multe cazuri neputand fi asigurata imediat. Pentru delimitarea pietii imobiliare specific trebuie avuti in vedere urmatorii factori:tipul proprietatii,aria proprietatii;proprietatile echivalente disponibile;proprietatile comparabile. 4.2 Oferta competitiva

• Apartine proprietatilor private • Cantitate si calitatea concurentei disponibile este scazuta • Disponibitatea terenului agricol pt. inchiriere este in crestere • Pretul chiriilor este in crestere ca urmare a subventiilor acordate. • Tranzactiile imobiliare pe piata sibiana au loc prin intermediul :



17

-agentiilor imobiliare – - trancatii prin oferta publicitara directa dintre vanzator si comparator efectuate cu ajutorul mass mediei; - ziarelor locale Ofertele de pe piata imobiliara sunt diversificate si publicate in mass media locala. 4.3 Analiza cererii

Cererea pt astfel de terenuri pentru a fi cumparate sau inchiriate este in crestere

4.4 Echilibrul pietii Piata pt. astfel de terenuri din zona comunei Atel este putin activa.

Pretul chiriilor in zona pentru terenurile agricole cu potential de productie variaza intre 80E-140E / ha/an



18

15.Abordari in evaluarea bunurilor imobile

I. ABORDAREA PRIN COST Abordarea prin cost estimeaza valoarea prin estimarea costurilor de achizitionare sau de construire a unei noi proprietati cu aceeasi utilitate sau de adaptare a unei proprietati vechi pentru aceeasi utilizare fara costuri legate de tipul de constructie/adaptare. Abordarea prin cost stabileste limita superioara pina la care piata ar plati in mod normal pentru un bun mobil anumit cand acesta ar fi nou. Pentru un bun mobil vechi estimare valorii prin cost care reflecta aproximativ valoarea de piata trebuie scazute unele alocari ( repartizari ) pentru diferite forme de depreciere cumulata ( deteriorare fizica,depreciere functionala sau tehnologica si depreciere economica sau externa ) Abordarea prin cost este utila pentru estimarea valorii : unui bun mobil intentionat a fi fabricat, a bunurilor mobile cu scopuri speciale si a altor bunuri mobile care nu se tranzactioneaza in mod frecvent pe piata. 1. Metoda uzuala inscrisa in abordarea prin cost se numeste COSTUL DE

INLOCUIRE NET(CIN) si constituie obiectul Standardului International de Practica in Evaluare G.N. 8

CIN este considerat o metoda acceptabila pentru obtinerea unui surogat pentru valoarea de piata a bunurilor mobile cu piata limitata si a celor specializate ; atunci cand informatiile relevante sunt rare sau inexistente. CIN poate fi utilizat pentru intocmirea situatiilor financiare cand valoarea de piata nu poate fi determinata. Intr-o forma simpla ,metoda costului poate fi reprezentata dupa cum urmeaza : cost brut – depreciere = valoare (numita de obicei cost de inlocuire net) Punctul de plecare este fie costul de reproductie brut,fie costul de inlocuire brut,fie o combinatie a ambelor. 2. METODA INDEXARII (veniturilor/costurilor/valorilor anterioare) Metoda indexarii este folosita in evaluare unor active individuale specializate (indeosebi de natura mijloacelor fixe) in scopul convertirii costului istoric (al activelor in starea noua de la data achizitie sau a punerii in functiune) in preturi curente de la data evaluarii. Instrumentul utilizat este un indice de pret adecvat . In evaluare se folosesc curent indici de pret si indici de cost.



19

Prin metoda indexarii un pret/cost dintr-un an anterior este adus la nivelul pretului/costului curent care ar trebui sa fie practicat/recunoscut la data evaluarii. II. ABORDAREA PRIN COMPARATII.

Considera ca preturile aparute in tranzactiile derulate pe piata ar putea sa reprezinte o buna baza de estimare a bunului mobil.

1. METODA COMPARATIEI DE PIATA- dupa ce au fost selectate si verificate informatiile privind vanzarile de bunuri mobile comparabile trebuie selectate si analizate unul sau mai multe unitati de comparatie . Unitatile de comparatie utilizeaza doua componente pentru a genera un factor ( de exemplu : pret/unitatea de masura sau rata rezultata prin raportarea pretului de vanzare a bunului mobil la venitul sau net adica multiplicatorul venitului net) care reflecta precis diferentele dintre proprietati.Elementele de comparatie sunt caracteristicile specifice ale bunurilor mobile si tranzactiilor care determina diferentele intre preturile platite pentru bunul mobil. Evaluatorii aplica metode cantitative si/sau calitative pentru a analiza diferentele si a estima marimea corectiilor .

Doua metode(tehnici) se folosesc in abordarea prin comparatie a bunurilor mobile :

-metoda comparatiei relative- se aleg 2-3 comparabile si bunul mobil de evaluat .Elementele de comparatie vor fi acele caracteristici ce fac diferenta intre bunul mobil de evaluat si comparabile.Dupa realizarea plasamentului(perechi de « + » sau »-« in functie de bunul mobil de evaluat » sintagma este ca daca bunul mobil este superior fata de bunul mobil de evaluat se trece cu »-« si invers « + ».

-metoda comparatiei prin analiza pe perechi de date – se analizeaza comparabile in functie de bunul mobil de evaluat.Comparatia se face pe baza unei grile care va cuprinde corectii pentru urmatorii parametrii : pretul tranzactiei ;momentul tranzactiei ;ore de functionare a bunului mobil ; ore functionare motor (ansamblul principal) ;starea tehnica ;anul punerii in functiune (anul fabricatiei) etc. ;

III.ABORDAREA PRIN VENIT Abordarea prin venit considera ca valoarea este creata de asteptarile de beneficii viitoare(fluxuri de venit).



20

Abordarea prin venit este importanta in special pentru bunuri mobile care sunt vandute sau cumparate pe baza capacitatii si caracteristicilor lor de a genera castiguri si in situatiile in care exista evidente de piata pentru sustinerea diferitelor elemente incorporate in analiza. Esenta metodei consta in analiza veniturilor si cheltuielilor bunului mobil de evaluat .Scopul acestei etape este de a estima venitul care poate fi obtinut de bunul mobil si care poate fi capitalizat/actualizat pentru a estima valoarea.Acest venit poate fi cel reprezentativ dintr-un singur an (metoda capitalizarii) sau cel obtenabil intr-o perioada de previziune (metoda fluxurilor financiare actualizate DCF). Dupa estimarea venitului (de obicei net)corectat ,generat si generabil in viitor de bunul mobil supus evaluarii ,evaluatorul alege una din cele doua metode de evaluare.

1. metoda capitalizarii venitului corectat si reproductibil al bunului mobil dar numai in urmatoarele doua situatii : - cand fluxul de venit va fi de natura unei anuitati constante

- cand fluxul de venit va fi de natura unei anuitati crescatoare cu o rata medie anuala constanta si mai mica decat rata de actualizare In aceasta metoda venitul anual colectat si mentenabil pe termen lung se divide printr-o rata de capitalizare rezultand valoarea bunului mobil prin aceasta metoda.

2. metoda fluxului de numerar actualizat (discount,cash-flow-DCF)numai in cazul in care venitul net generabil al proprietatii va evalua in marime inegala pe o anumita perioada de timp numita perioada de previziune explicita.

III. DEPRECIEREA- este pierderea de valoare din orice motiv :

-din cauze fizice :uzura ,deteriorare,imbatranire,trecerea timpului -din motive functionale ,tehnologice, economice , strategice -alte tipuri de deprecieri cunoscute

1. deprecierea fizica – durata de viata utila normala(DVUN)(de pe piata) si reprezinta cat au lucrat utilizatorii cu bunul mobil ;

-durata de viata utila ramasa (DVUR) tine cont de programul de revizii si reparatii capitale ce le-a suferit bunul mobil -% uzura fizica = Vef/DVUN% unde Vef = varsta efectiva DVUN = durata de viata utila normala



21

Vef = DVUN – DVUR Vef ≠ Vcron Vcron = varsta cronologica

DVUN ≠ Vef 2. deprecierea functionala- este contabilizata ca un cost de operare in

exces (consum de combustibil,de energie,uman) Deprecierea functionala = CR – CI = cost de capital in exces Unde CR = cost de reconstructie CI = cost de inlocuire

Neadecvare functionala – demodare,supradimensionare ;

3. deprecierea economica – se contabilizeaza gradul de inutilitate (se poate face referire la diferente de capacitati).Se datoreaza cauzelor externe ca : modificarea cererii , modificarea finantarii , reglementari legale , utilizarea bunurilor mobile pe zone.

IV. TEHNICI DE EVALUARE A TERENURILOR

• 4.1 Comparatie directa – sunt analizate,comparate si ajustate vanzarile si alte date pentru loturi similare in scopul identificarii unui nivel de valoare pentru terenul de evaluat.In procesul de comparatie sunt luate in considerare asemanarile si deosebirile intre loturi ;

• Tehnici alternative : -extractia : valoarea terenului este extrasa din pretul de vanzare a unei proprietati prin deducerea valorii contributiei constructiei estimate prin metoda constului de reconstructie net

- alocarea : se bazeaza pe principiul echilibrului si pe conceptul contributiei care artata ca exista un raport tipic sau normal intre valoarea termenului si valoarea proprietatii ;

• Tehnicile capitalizarii venitului : -capitalizarea directa(tehnica reziduala a terenului) :care aplica principiul echilibrului si cel al contributiei cu referiri la factorii de productie adica : teren,capital,forta de munca si management

- capitalizarea directa(capitalizarea rentei funciare):renta funciara poate fi capitalizata cu rata adecvata pentru a estima valoarea de piata a terenului;

- actualizarea (analiza fluxului de numerar actualizat)



22

16.EVALUAREA PROPRIU-ZISA Abordarea prin venit- tehnica rentei funciare Valoare =VNE/RC VNE =Venit net anual(renta funciara) Rc=rata de capitalizare Pentru determinarea valorii chiriei anuale nu este nevoie de determinarea valorii de piata a terenului prin aceasta abordare pentru ca venitul net efectiv anual este echivalent nu renta funciara care da valoarea chiriei anuale. Determinarea rentei funciare 1.Cheltuieli infiintarea culturii, trasnportul si dep ozitarea produselor pentru un hectar(calculul rentei funciare se face pornind de la premiza cultivarii terenului cu grau de panificatie) 1a.Arat-400 lei/ha cu TVA anexa 13 -336 lei/ha fara TVA 1b. Discuit -250 lei/ha cu TVA anexa 13 -210 lei /ha fara TVA 1c.Semanat-140 lei/ha cu TVA anexa 13 -118 lei /ha fara TVA 1d.Erbicidat -50 lei/ha cu TVA anexa 13 -42 lei/ha fara TVA 1e.Fertilizare mecanica -50 lei/ha cu TVA anexa 13 -42 lei/ha fata TVA 1f.Ingrasamant -150 kg/ha uree; pret uree 1,44 lei/kg anexa 15 -cheltuiala lei/ha -216 lei/ha 1g.Erbicid -179 lei/ha anexa 14 1h.Recoltat -260 lei/ha cu TVA anexa 13 -218 lei/ha fara TVA 1i.Transport -30 de lei/km pentru 20 de tone trasnportate pe mijlocul de trasnport ;1.5 lei /km /to ;pe presupune ca distanta de trasnport de la locul recoltarii pana la locul de depozitare este de 20 de Km -Cheltuiala cu trasnportul -30 de lei/ha

1j.Cantarire -3.2 lei /to ,se pleaca de la premisa ca productia de grau pentru un hectar este de 4000 de kg- productie medie obtinuta in Romania in anul 2017 –

anexa 13 -cheltuiala cu cantarirea 3.2 lei/to x 4 to =12.8 lei/ha



23

1k.Depozitare -9 lei /to anexa 13 -cheltuiala cu depozitarea 9lei/to x 4 to =36 lei/ha. 1l.Receptie in siloz -0.45 lei/to anexa 13

- 0.45 lei/to x 4to/ha =1.8 lei/ha

1m.Analize de laborator- 1.25 lei/to anexa 13 -1.25 lei/to x 4to/ha =5 lei/ha 1n.Livrare din siloz –0.45 lei/to anexa 13 -0.45 lei/to x 4to/ha =1.8 lei/ha 1o.Samanta grau -1.7 lei/kg x 300 kg/ha =510 lei/to anexa 16 Ipoteze de lucru : -productia de grau la ha este de 4000kg ,echivalentul productiei medie de grau la ha in anul 2016 anexa 17 -transportul se presupune a fi efectuat pe 20 de km -depozitarea,livrarea si analizele de laborator sunt facute de firma specializata -se presupune ca cantitatea de ingrasamant uree la ha pentru tipul de fertilitate a solului este de 150 kg/ha Total cheltuieli -1958lei/ha 2.Profit arendas 400 kg grau/ha

400 kg/ha x 0.677 lei/kg =271 lei/ha Pretul practicat pe tona de grau la data efectuarii raportului este de 677lei/to anexa 17 piata reprezentativa Banat. Total cheltuieli pana la valorificare = total cheltuieli cu infiintarea culturii ,recoltarea si depozitarea graului +profitul arendasului = 1958 lei/ha

+271 lei/ha =2229 lei/ha . 3.Venituri Pret grau =677lei/to anexa 17 Productia de grau medie /ha in anul 2016 =4000kg/ha INSSE

Venituri totale = 677 lei/to x 4 to =2708 lei Renta funciara =venituri totale –cheltuieli totale =2708 lei/ha -2228 lei/ha



24

480 lei/ha 106E/ha 1E(13.04.2017)=4.5231 lei

Chirie anuala = renta funciara 480 lei/ha 106E/ha 1E(13.04.2017)=4.5231 lei 2. Abordarea prin piata – metoda comparatiei directe Elemente de comparatie 1.Drept de proprietate 2.Restrictii legale 3.Conditii de finantare 4.Conditii de piata 5.Conditii de vanzare 6.Caracteristici fizice -suprafata -acces -topografie -tip teren 7.Localizare 8.Zonare 9.CMBU(Cea mai buna utilizare ) Comparabile anexa 18 comparabila C 1 anexa 19 comparabila C 2 anexa 20 comparabila C 3 Subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Date de identificare

Comuna Atel Judetul Sibiu

DN14

Ocna Sibiu Judetul Sibiu

Loamnes

Slimnic Judetul Sibiu Halta

Veseud

Catun Fetia Judetul Sibiu

(Biertan DJ143A)

Pret E 4140 4428 4550

Tip tranzactie

Oferta oferta oferta



25

Rata negociere 5% 5% 5%

Pret dupa negociere

3933 4207 4275

Elemente de comparatie Drept de proprietate

Suprapunere coridor de

expropriere

Deplin Deplin Deplin

Corectie % ;E -10% ;-393 -10% ;-421 -10% ;-428 Pret corectat E 3540 3786 3847 Restrictii legale Nu Nu Nu Nu Corectie % ;E 0 0 0 Pret corectat E 3540 3786 3847 Conditii de finantare

La piata La piata La piata La piata

Corectie % ;E 0 0 0 Pret corectat E 3540 3786 3847 Conditii de piata Prezent Prezent Prezent Prezent Corectie% ;E 0 0 0 Pret corectat E 3540 3786 3847 Conditii de vanzare

Liber Liber prin agentie

Liber Liber

Corectie % ;E +3% ;+106 0 0 Pret corectat E 3646 3786 3847

Caracteristici fizice Suprafata 7.2 ha 36 ha 1.08 ha 5 ha Corectie% ;E +6% ;+219 -1% ;-38 0

Acces 520 m DN 14 Asfalt 200 m Drum pietruit 75 m

Asfalt 120 m

Corectie % ;E +5% ; +183 +8% ;+303 +6% ;+231

Topografie Neregulat ,panta usoara

Neregulat ,plan Regulat,plan Neregulat ,panta usoara

Corectie % ;E -5% ; -183 -10% ;-379 0

Tip teren Fertilitate S- >B Fertilitate S- >B Fertilitate S- >B Fertilitate S- >B

Corectie % ;E 0 0 0

Corectie fizica %E

+6% ;+219 -3% ;-114 +6% ;+231



26

Pret corectat caracteristici fizice E

3865 3672 4078

Localizare Rural ,extravilan periferic

Rural ,extravilan periferic



Corectie %,E 0 0 0

Pret corectat ,E 3865 3672 4078

Utilitati Nu are utilitati Nu are utilitati Nu are utilitati Nu are utilitati

Corectie %,E 0 0 0

Pret corectat E 3865 3672 4078

Zonare Rural extravilan Rural extravilan Rural ext ravilan Rural extravilan

Corectie %,E 0 0 0

Pret corectat ;E 3865 3672 4078

CMBU Agrara Agrara Agrara Agrara

Corectie % ;E 0 0 0

Pret corectat ;E 3865 3672 4078

Corectie pozitiva

% ;nr 9 2 8 1 4 1 E 325 303 154

Corectie negativa

% ;nr 0 0 0 0 0 0 E 0 0 0

Corectie bruta

% ;nr 9 2 8 1 4 1 E 325 303 154

Corectii : -Vanzare prin agentii imobiliare /Vanzare libera +3% -Corectii fizice -Suprafata ±10ha ->±2% -Front stradal : 520 m/ 200 m -5% 520m drum asfaltat /75 m drum pietruit +3% 520 m /120 m 4% -Topografie :neregulat panta usoara/neregulat plan -5% neregulat panta usoara/regulat plan -10% Comparabila care are corectia bruta procentuala si valorica minima da valoarea (Comparabila 3)



27

Valoare =18445 lei /4078 E Perioada de recuperare intregrala a valorii terenului se presupune a fii de 40 de ani . Chirie anuala =18445lei / 40 ani=461 lei /an 102 E /an

Chirie anuala abordarea prin piata : 461 lei/an 102E/an

Reconcilierea valorilor : Abordarea prin venit –Renta funciara : Chirie anuala : 480 lei /ha /an (106E/ha /an ) Abordarea prin piata – metoda comparatiei directe :

Chirie anuala : 461 lei/ha/an 102E/ha/an Metodele de determinare a valorii terenurilor si implicit a chiriilor : extractia, alocarea,capitalizarea directa – tehnica reziduala a terenurilor sunt metode neadecvate pentru determinarea valorilor chiriilor de piata a terenurilor arabile, acestea folosindu-se pentru determinarea valorilor terenurilor pe care sunt edificate constructii sau terenuri pentru care lotul din cadrul lor au CMBU diferita. Metoda parcelarii si dezvoltarii este metoda adecvata amplasamentelor pe care urmeaza a fi construite cladiri rezidentiale sau industriale si nu pentru terenurile arabile la care se determina chiria de piata. Din cele doua abordari aplicate in prezentul raport ,abordarea prin venit – metoda rentei funciare da valoarea chiriei de piata deorece este sustinuta fundamentat de cheltuielile necesare cu infiintarea culturii,depozitarea si transportul produselor finite,iar toate datele ce stau la baza determinarii ei se regasesc in piata lucrarilor, spatiilor de depozitare si a preturilor de transport.



28

Concluzii : Opinia evaluatorului astazi,13.03.2017 indica urmatoarele valori pentru chiriile anuale si pasul de licitatie pentru terenurile arabile aflate in patrimoniul privat al Consiliului Judetean Sibiu – UAT Atel : 1.Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:11400 mp -CF 100541; NC 69; P 2633/1/2





Chirie anuala 336 lei /an 74.30E/ an Pasul de licitare 10 lei 6. Teren arabil extravilan,UAT Atel Judetul Sibiu -suprafata:5000 mp



29

-CF 100539; NC 100539; P 2633/1/5







Expert evaluator Dipl.ec.ing. Iulian Mocanu



30

BIBLIOGRAFIE

• STANDARDELE NATIONALE ANEVAR-ED. 2016 • Ghid de evaluare;Ghiduri metodologice de evaluare Ed. 2016 • Revista « Valoarea oriunde este ea » • Date I.N.S.S.E. • Informatii din piata – site-uri de profil

Anexe : Anexa 1 : Extras CF 100541 UAT Atel Anexa 2 : Extras CF 100544 UAT Atel Anexa 3 : Extras CF 100540 UAT Atel Anexa 4 : Extras CF 100543 UAT Atel Anexa 5 : Extras CF 100545 UAT Atel Anexa 6 : Extras CF 100539 UAT Atel Anexa 7 : Extras CF 100538 UAT Atel Anexa 8 : Extras CF 100542 UAT Atel Anexa 9 : Extras CF 100902 UAT Atel Anexa 10 : Extras CF 100548 UAT Atel Anexa 11 : Plan si date de identificare a terenurilor la data achizitiei lor de catre C.J. Sibiu (Anexa la HCJ nr 54/2007) Anexa 12 : Extras Caiet de Sarcini Anexa 13 : Tarife lucrarii si servicii Anexa 14 : Oferta Erbicid Anexa 15 : Oferta UREE Anexa 16 : Oferta samanta grau Anexa 17 : Pretul mediu la grau pe piata din Romania Anexa 18 : Comparabila C1 – metoda comparatiei directe Anexa 19 : Comparabila C2 – metoda comparatiei directe Anexa 20 : Comparabila C3 – metoda comparatiei directe



31

PREZENTAREA EVALUATORULUI

MOCANU IULIAN - Absolvent al facultatii de Tehnologia Constructiilor de Masini din cadrul

Universitatii Tehnice Gh. Asachi – Iasi – 1983. - Absolvent postuniversitara 1997/1998 « Optimizarea Proceselor Tehnologice

in Constructia de Masini ». - Expert tehnic judiciar al Ministerului Justitiei – BLETJ – Tribunalul

Vrancea , legitimatie nr. 33081 – 9024/94. - Absolvent al Scolii de inalte Studii Universitare cu specialitatea

« Finante,Banci,Asigurari » - Universitatea Alexandru Ioan Cuza – 2001/2003

- Absolvent al cursului « Experti Judiciari ai Uniunii Europene » - 2007 - Expert evaluator : evaluari bunuri mobile

Evaluari bunuri imobile -legitimatie ANEVAR nr. 14257 Adresa : Marasesti – Sos. Nationala , nr. 6 – cod 625200 Telefon : 0040237260012 Fax : 0040237260959 Mobil : 0726356717 E-mail : [email protected]

Catre - Consiliul Judetean SibiuIng .Mocanu Iulian Oras Marasesti – sos. Nationala Nr. 6 Cod...

Documents

Transcript of Catre - Consiliul Judetean SibiuIng .Mocanu Iulian Oras Marasesti – sos. Nationala Nr. 6 Cod...