ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE din BUCURETIFACULTATEA DE BUSINESS I TURISM

PiaA IMOBILIAR DIN CARTIERUL RAHOVA

Sudenti:

BUCURETI2015Cartierul Rahova

Rahovaeste un cartier din sud-vestulBucuretiului,Romnia, situat nsectorul 5, n vestul ruluiDmbovia. Numele cartierului provine de la victoria obinut laRahovade armatele romne, n9 noiembrie1877. Cartierul este delimitat n vest de Strada Antiaerian, Drumul Srii i Piaa Panduri, n nord de oseua Panduri i Calea 13 Septembrie, Bulevardul George Cobuc, oseaua Viilor i oseaua Slaj n est i periferia Bucuretiului n sud. Cele mai importante strzi sunt Calea 13 Septembrie i Calea Rahovei. Cartierul se nvecineaz cuDrumul Taberei,Centrul Civic, iFerentarii este conine dealurile Viilor i Uranus.Calea Rahoveia fost cunoscut n trecuc sub denumirea dePodul CalicilorsauDrumul Florreselor, principalul drum de acces ctre Alexandria. Numele de pod venea de la scndurile de lemn cu care era pavat, acesta fiind un material mai ieftin dect piatra.Podul Calicilorera nconjurat de ceretori i oameni nevoiai dar autoritile i-au alungat i au redenumit strada nCalea Craioveipentru a ndeprta reputaia proast.n urm cu sute de ani, strzile se numeau ci sau poduri, iar numele acestora era pus n funcie de cel mai avut boier din zon sau dup trstura caracteristic a populaiei. Aa a ajuns cartierul Rahova din zilele noastre s numeasc Podul Calicilor, nume dat dup srcia din zon. Dup ce n cartier au nceput s soseasc i ali oameni, care nu erau notorii pentru calicenia lor, i-a pierdut numele, iar nainte de numirea oficial de Calea Craiovei, cartierul purta numele de Podul Caliei, nume fals, dup cum este consemnat n volumul Istoria Bucurecilor de Ionnescu Gion. Btrnii din acea vreme spuneau c n cartierul Rahova avea nenumrate pmnturi o femeie pe care o chema Calia i c de aici ar veni noul nume. Cartierul i-a schimbat numele din Podul Calicilor n Calea Craiovei la presiunile pe care boierii vremii le fceau asupra Ministerului Instruciunei Publice . Niciunul dintre nstriii cartierului nu voia s i fie numele asociat cu Podul Calicilor, cu att mai mult cu ct n apropiere se afla i ignia Mitropoliei, un alt punct slab pentru imaginea boierilor. Calicul de acum sute de ani, sinonim cu handicapatul zilelor noastre Pe vremea cnd cartierul Rahova se numea Podul Calicilor, zona gzduia oameni cu handicap, nicidecum persoane zgrcite, dac ne-am raporta la nelesul pe care cuvntul calic l are n zilele noastre. De fapt, era vorba despre o ngrdire a persoanelor cu handicap, orbi, ciungi, betegi, toi fiind marginalizai i obligai s triasc printre oameni asemenea lor, nu printre oameni ntregi i sntoi. Au rmas consemnate n documentele vremii, n majoritatea regiunilor rii, zone n care existau mahalale locuite de oameni cu handicap, de cele mai multe ori nvecinate cu ignia Mitropoliei. n Bucureti, toi cei care erau nregistrai ca fiind calici , primeau cte un ban n fiecare zi, sum venit de la Visterie, i erau aprai atunci cnd alii ncercau s le ptrund n case. Nu de puine ori au existat poveti presrate cu omoruri i chinuri groaznice la care erau supui calicii, atunci cnd iganii Mitropoliei s-au nmulit excesiv i au nceput s ptrund n cartierul nvecinat, clcndu-le locuinele celor cu handicap. Uor-uor, Calea Calicilor se micoreaz, pentru c boierii nu voiau s aib de-a face cu astfel de oameni, pierzndu-se cu repeziciune datele despre vechea mahala din ora. n timp ce erau obligai s plece din actualul cartier Rahova, calicii s-au luptat cu ndrjire cu boierii vremii pentru a nu fi izgonii. n zadar, potrivit consemnrilor vremii. Dup zilele zadarnice de lupt, Podul Calicilor a devenit proprietatea celor mai bogai oameni din acea perioad, schimbndu-i i numele i locuitorii. n ciuda acestor fapte, povestea calicilor a rmas consemnat n istorie ca fiind una dintre cele mai frumoase i cutremurtoare lecii din memoria Capitalei.Ansamblul rezidential Confort Urban ResidenceSuccesul primei faze a proiectului Confort Urban Rahova,finalizarea si vanzarea celor 8 blocuri din Str. Pucheni, un numar depeste 400 de familii ce beneficiaza de conditii absolut excelente, ofera increderea si garantia in continuarea dezvoltarii acestui ansamblu.A doua parte a proiectului continua cu alte16 blocuri (800 unitati locative),dispuse astfel incat sa confere intimitate, spatii generoase de acces, locuri destinate petrecerii timpului liber, spatii comerciale, scoala, gradinita privata, centru SPA, farmacie, restaurant cafenea, cabinet stomatologic si multe alte facilitati menite sa acopere cerintele rezidentilor.Principiile ce au stat la baza acestui proiect nu vor fi decat imbunatatite in continuare, tinandu-se cont de aceleasi lucruri simple, dar importante si anume: compartimentarea excelenta si variata a spatiilor locative, costuri minime de intretinere, un real raport calitate pret, siguranta oferita actualilor dar si viitorilor locatari.LocalizareStr. Pucheni nr. 139 149, sector 5, Bucuresti la numai 4 km de centrul capitalei, in apropierea punctelor de interes, institutii publice, centre comerciale, acces facil catre mijloacele de transport in comun, infrastructura completa.Mijloace de transport in comun: Autobuz 227, 117, 226, 139, 220, tramvai 32.Microbuz destinat exclusiv pentru rezidenti, ce face legatura intre ansamblu si Piata Rahova.Incepand de la data de 1.08.2013 ansamblul rezidential Confort Urban Residence Rahova, pune la dispozitia rezidentilor un microbuz ce asigura transportul zilnic intre orele 06:00 22:00 din fata complexului pana la Piata Rahova.Ansamblul dispune de o pozitionare foarte buna, cu acces rapid (200 m)la statia RATB Piata Puchenisau la Piata Rahova, drumuri asfaltate si infrastructura completa, bransare la toate utilitatile (Apa Nova, Distrigaz, Enel), acces pietonal in conditii civilizate, iar in imediata vecinatate se afla mai toate punctele de interes major cum ar fi: institutii de invatamant, unitati spitalicesti, gradinite si crese, mari centre comerciale si hipermarketuri, centre de afaceri si nu in ultimul rand cele doua mari zone comercialeamplasate foarte aproape de ansamblusi anumePiata Rahova si Piata Pucheni.Finisaje / dotari:1. centrala Immergas;2. tamplarie PVC Veka 5 camere / geam termopan Lowe;3. usi Pinum Italia;4. gresie, faianta import Spania;5. parchet import laminat dublu click 8 mm;6. obiecte sanitare moderne Cersanit;7. usa intrare antiefractie;8. termo-izolatie 10 cm polistiren expandat;9. tencuiala decorativa exterioara Baumit;10. utilitati: Enel, Distrigaz, Apa Nova;11. supraveghere video permanenta;12. locuri de joaca pentru copii;13. teren de sport, teren de fotbal, baschet, tenis;14. spatii verzi, spatii de relaxare;15. stalpi si diafragme beton armat;16. caramida Porotherm;17. sapa mecanizata;18. tencuiala mecanizata Baumit;19. vopsea lavabila interior Spor / Policolor;20. lift ultrasilentios hidraulic;21. calorifere otel import Italia;22. compartimentare interioara caramida Porotherm.

Trebuiesc mentionate deasemeneamarile magazine si galeriile comerciale aflate in apropiere cum sunt:Cora Alexandriei, Kaufland, Prosper, Economat, Liberty Mall, iar daca la toate acestea adugam si faptul ca in 10 minute puteti ajunge in centrul capitalei, suntem siguri ca in cel mai scurt timp veti deveni rezidenti in Noul Confort Urban Residence Rahova. Arhitectura foarte moderna cu accente liniare si volumetrie simpla, excelenta compartimentare interioara a apartamentelor, spatiile mari bine luminate, curtea exterioara spatioasa si foarte bine amenajata, functionalitate foarte buna a intregului ansamblu, atentia oferita in amenajarea spatiilor aferente ansamblului, alei si trotuare bine definite, parcari delimitate, locuri de joaca pentru copii amenajate excelent, spatii verzi si locuri speciale pentru relaxare, accesul restrictionat permis numai rezidentilor, paza obiectivului asigurata non stop, sunt numai cateva din motivele care trebuie sa va atraga atentia daca va aflati in cautarea unei locuinte spatioase, atent finisata, oferita spre vanzare la un pret decent in noulConfort Urban Residence Rahova.Confort Urban Residence Rahovaface parte din categoria selecta a ansamblurilor rezidentiale concepute si gandite sa ofere nu numai o simpla locuinta clientului final, ci un apartament deosebit, intr-un ansamblu de renume dinCapitalain care confortul, intimitatea si siguranta sunt cerinte absolute, iar daca la toate astea adaugam si experienta proiectelor precedenteConfort Urban Residence 1 din Str. Amurgului nr. 33 Sector 5 si Confort Urban Residence 2 din Str. Nicolae Porojan nr. 8-10 Sector 5, Bucuresti.Suntem siguri ca noulUrban Confort Residence Rahovava fi un proiect imobiliar de succes in care peste 400 de familii se vor bucura in fiecare zi de alegerea facuta.In ceea ce priveste modul de achizitie al garsonierelor si apartamentelor dinConfort Urban Residenceacesta este foarte variat, extrem de flexibil si bine pus la punct de catre departamentul de vanzari al proiectului din dorinta de a oferi posibilitatea oricui doreste sa achizitioneze o locuinta in cadrul ansamblului cu ajutorul bancii sau cu resurse proprii si plata esalonata.Sunt acceptate toate formele de credit: credit Prima Cas, credit imobiliar, credit ipotecar, leasing-ul imobiliar etc, de la orice banca, datorita contractelor de parteneriat incheiate cu aceste institutii bancare care vor oferi in cadrul biroului de vanzari si asistenta gratuita necesara intocmirii dosarului pentru obtinerea creditului.Practic tot ce trebuie sa faceti dvs. este sa va alegeti o locuinta in cadrul ansamblului si sa achitati taxa de rezervare necesara (1000 euro) si imediat o intreaga echipa de profesionisti, de la consilieri de vanzari, consilieri de credite din cadrul bancii pe care ati ales-o, notari, juristi si avocati va vor indruma si consilia gratuit pe tot parcursul derularii creditului.De asemenea de mentionat in vecinatatea cartierului se afla urmatoarele institutii publice:-Scoala Gimnaziala nr 136-Scoala Gimnaziala nr 127-Scoala Gimnaziala Petrache Poenaru-Scoala Gimnaziala Ion C. BratianuDesigur trebuiesc mentionata si faptul ca se afla in vecinatatea Sectiei de Politie nr.19, are mai multe oficii postale, se afla in vecinatatea mai multor biserici precum Biserica Sf. Constantin si Elena.In vecinatatea complexului se afla si piata de legume Rahovari,centrul comercial Sun Plazza,targul Pucheni, Parcul Humulesti, Parcul Salaj.

Tabel 1 Preul locuinelor din zona Rahova, n perioada 27.02.2014 8.03.2014Tip locuinCaracteristiciPre vnzare (euro)Pre cumprare (euro)

27.02.20148.03.201427.02.20148.03.2014

GarsonierConfort I, decomandat18.000 /33 00019 000 /39 000**

2 camereDecomandat33 000/41 500 36 500/45 000**

3 camereDecomandat67 000/96 00076 000/ 100 000

**

4 camereDecomandat60 000 /89 00070 000/90 000**

Din aceast scurt cutare se observ faptul c exist o tendin de cretere a preurilor pentru locuine, pe msur ce se nainteaz n sezonul cald, deoarece reprezint o perioad propice pentru asemenea investiii. De asemenea, zona n care se afl respectivul imobil are un factor de decizie important n decizia de cumprare, dar mai ales n ceea ce privete preurile ofertei. Diferena dintre preurile pentru diferitele tipuri de locuin este dat de proximitatea fa de mijloacele de transport n comun, fa de magazine i mall-uri, sigurana zonei i renumele acesteia. Totodat, neajunsul cartierului este dat de lipsa magistralei de metrou. Acest deficit ncepe s fie acoperit, n cele din urm, prin construcia unei noi magistrale n cartie. Dei lucrrile abia au nceput i nu se anun a se termina foarte curnd, influena aceasta se vede i n preul locuinelor i al descrierilor acestora.Diferena ntre preurile pentru fiecare tip de imobil este dat de anul construciei ( dei majoritatea locuinelor sunt construite nainte de 1970), de suprafaa acestuia, de etajul la care se afl, de tipul de compartimentare, de mbuntirile pe care le are n dotare, gradul de uzur, numrul balcoanelor, de gradul de mobilare sau de suprafaa terenului ( pentru vile). In concluzie consideram acest complex unul dintre cele mai bine gandite complexe rezidentiale de blocuri in acest moment. Calitatea locuintelor este de un grad ridicat, satisfacand astfel necesitatilor tuturor cumparatorilo, raportul calitate pret este unul foarte bun. Zona respectiva este cu tendinta de crestere, prezinta posibilitati pentru dezvoltare, cartierul se afla in continua extindere, insa deja locuit in acest moment.ANALIZA TERENURILOR DE VNZARE I A CLDIRILOR DE BIROURI DIN CARTIERUL RAHOVA

La nivel naional, preurile de tranzacionare pentru terenurile destinate construciei au nregistrat o scdere de 11% n luna iulie 2013, fa de aceeai lun a anului trecut. Trendul se observ i raportndu-ne la primul semestru din 2013, comparativ cu prima jumtate a anului trecut, fiind vorba de o scdere de 12% a preurilor de vnzare.Terenurile din cartierul bucuretean Rahova se vnd acum cu pn la 50% mai ieftin dect la nceputul lui 2011. Un metru ptrat de teren n Rahova este scos acum la vnzare la un pre mediu de 212 euro, fata de 735 de euro n ianuarie 2011, potrivit datelor imobiliare.ro.Principalul factor care blocheaz piaa terenurilor noile reglementari urbanistice. Un teren fr Plan Urbanistic Zonal sau al crui Plan Urbanistic Zonal urmeaz s expire n mai puin de 12 luni nu poate fi dezvoltat, ceea ce limiteaz numrul potenilor cumprtori care i vor asuma acest risc de planificare urbanistic.Cartierul Rahova deine numeroase oferte n ceea ce privete terenurile intravilane. Pentru a analiza preurile acestor terenuri, precum i evoluia lor am recurs la o difereniere n funcie de suprafa. Astfel, am extras valoarea minim i valoarea maxim, n perioada analiza a preurilor terenurilor din cartierul Rahova pe anumite segmente: Terenuri cu suprafaa mai mic de 500 metri ptrai Terenuri cu suprafaa cuprins ntre 501 1500 m2 Terenuri cu suprafaa cuprins ntre 1501 2500 m2 Terenuri cu suprafaa cuprins ntre 2501 5000 m2 Terenuri cu suprafaa mai mare de 5000 m2Table nr. 1 Evoluia preului de vnzare al terenurilor pe m2SuprafaaPre vnzare (ofert)*

Perioada 0Perioada 1

MinMaxMinMax

5000 m222702270

*Preurile sunt exprimate n euron urma analizei preurilor terenurilor din cartierul Rahova putem s observm c cel mai ridicat pre pe m2 l au terenurile cu o suprafa cuprins ntre 500 i 1500 m2, de 750 euro/m2. Cel mai mic pre pe m2 l au terenurile cu o suprafa mai mare de 5000 m2, de numai 22 euro/m2. De-a lungul perioadei analizate, terenurile cu o suprafa cuprins ntre 1501 i 2500 au avut un pre constant de 250 euro/m2. n ceea ce privete terenurile cu suprafa mai mic de 500 metri ptrai, acestea nregistreaz cel mai mare pre pe metru ptrat. Diferenele dintre preuri se datoreaz n primul rnd locaiei terenurilor, amplasamentului i a utilitilor de care dispune terenul. Terenurile cu suprafee mai mici sunt de obicei amplasate n centrul cartierului, avnd o poziionare bun, aproape de centrele comerciale, staiile RATB, toate aceste lucruri conducnd la creterea preurilor. Terenurile cu suprafee mari i foarte mari, sunt de obicei amplasate la periferia cartierului, motiv pentru care i preurile sunt mici.

Table nr. 2 Evoluia preurilor de vnzare al terenurilor de-a lungul perioadei analizateSuprafaaPre vnzare (ofert)

Perioda 0Perioada 1

SuprafaaMinSuprafaaMaxSuprafaaMinSuprafaaMax

5000 m280001760001750012250008000176000175001225000

*Preurile sunt exprimate n euro n ceea ce privete evoluia preturilor acestea este aproape nesemnificativ, n special la terenurile care au suprafa foarte mare. Acest lucru se datoreaz n principal ofertei care este limitat.Ofert din cartierul Rahova n ceea ce privete terenurile cu suprafa foarte mari este mic. Majoritatea terenurilor care sunt de vnzare n acest cartier au suprafa pn n 1500 metri ptrai.Chiar dac piaa terenurilor s-a prbuit n Bucureti exist parcele de teren cu un pre de peste 1000 de euro m2. Cea mai scump zon din Bucureti pare s fie Dorobani. Potrivit anunurilor postate pe imobiliare.ro, un metru ptrat de teren n Dorobani cost 1120 de euro. n zona Roman metrul ptrat de teren se vinde cu 925 de euro, iar n Bneasa terenurile pot fi cumprate cu preul de aproximativ 420 de euro m2.Prin urmare, Rahova este o zon accesibil din punct de vedere al preurilor terenurilor pentru cas, n zon terenurile pot fi cumprate chiar i cu 22 euro/m2.n ceea ce privete cldirile de birouri, n cartierul Rahova nu exist nici un astfel de imobil, ns n apropierea cartierul se va construi o cldire de birouri unic, datorit grdinilor suspendate care vor decora ntreaga construcie. Aceasta se va numi Green Gate, iar valoarea investiiei se va ridica la aproximativ 55 de milioane de euro, potrivit capital.ro, urmnd c lucrrile s fie finalizate n prima lun a anului viitor. Proiectul va fi realizat pe un teren de circa 7.000 de metri ptrai situat ntre Piaa Chirigiu i calea 13 Septembrie din Bucureti, care a fost cumprat la sfritul anului 2007 i n prima perioad a anului 2008, cu puin timp nainte de criz.Cldirea Green Gate va avea aproximativ 31.000 m2 de suprafa nchiriabil, cuprinznd n principal spaii de birouri clasa A, cu cteva spaii de desfacere cu amnuntul la parter, plus 16.000 m2 de parcare subteran. Cel mai nalt etaj ocupat se intenioneaz a fi sub 45 m, innd cldirea n limitele unei cldiri nalte. Se intenioneaz s se permit o divizare a fiecrui etaj n maxim patru proprieti nchiriate, cu acces i contorizare independente; etajele cu spaii de birouri vor fi predate chiriailor ca o construcie la rou, respectiv cu conexiuni de alimentare izolate ns fr distribuie sau echipamente interioare.nchirierea este anticipat a se face ctre chiriai internaionali, care se vor atepta la ndeplinirea standardelor internaionale pentru cldiri de birouri, n acest scop se intenioneaz s se urmeze indicaiile Consiliului Britanic pentru Birouri dac e cazul, n acelai timp respectnd codurile locale. Se anticipeaz din partea chiriailor ca acetia s solicite spaii de birouri normale, respectiv fr pupitre, centre de telefonie sau producii media.Chiria medie la care sunt nchiriate spaiile din complex este de 13-15 euro/m2, valabil n zonele semicentrale ale Capitalei. Se estimeaz c proiectul Green Gate va genera venituri din nchiriere de circa 5 milioane de euro pe an, strategia companiei fiind s vnd proiectul la momentul oportun.Principalul obiectiv al Green Gate este o proiectare economic, cu calitatea i viteza proiectrii i construciei ca obiective adiionale.Dei dezvoltarea pieei de birouri din Bucureti a mai ncetinit n ultimii ani, pentru 2014 este ateptat livrarea unor cldiri cu o suprafa nchiriabil de circa 120.000 m2.Aadar, n cartierul analizat nu exist cldiri de birouri, ns n imediata apropiere sunt ateptate s se deschid, fapt ce va avea efecte pozitive i asupra zonelor nvecinate.

Bibliografie: http://ro.wikipedia.org/wiki/Rahova_(cartier) Anunturi imobiliare, www.imobiliare.ro Property book motorul anunturilor imobiliare, www.propertybook.ro http://www.tocmai.ro http://www.tentantimobiliare.ro http://www.magazinuldecase.ro http://www.imobiliare.ro http://www.sudrezidential.ro/confort-urban-residence-rahova-ansamblu-rezidential/