BAZF.LE EVALUARII

Termeni importanfi

. Anticiparea

. Capitalul

. Cererea gi oferta

. Concurenfa

. Conformitatea

. Contribulia

. Echilibrul

. Factorii extemro iniliativaantreprenoriald. Legea randamentelor uescitoare

. Legea randanentelor descrescitoarec Localizarea(pozilia). Muncao Plmdntul. Principiulprogresiei. Principiul regresiei. Productivitatea

suplimentari/excedentarf,. Schimbareao Substitulia

Introducerecentral al activitdlii de evaluare a proprietalilorde societate ca o bund investilie' care ii permite

de piald in zonele de produclie petrolieri, mai ales incombinat al Acordului Libemlui Schimb 9i al recestu

u"i"rii, ""

pi"Caa"ie in,tiueita giin uiield Zbiie dtn prXXJea, seceta din prerii 9i deciinul sectoarelor de iesurse natuale de pe ambele !6rmuri

au diminuat

valoarea proprietdlilor imobiltare'

Atunci c6nd piala imobiliarb se pribu$e$te, crefte preslunea asupra statului de a Iimobiliari de multe on se ptdng cd statul intervine excesiv, rnul,ti proprietari de. im

la rdndu-le, afectatl negatrv de"aceasti atihrdine a stahrlui Cu toate acestea' piala

instrunent investilionai irnportant 9i un generator de activitate economicd

efectelecombinatealecelorpatrucomponenteeconomicedebazd,cunoscutesubnumeledeceipatrufactori de Produclie:

. Pimdntulr Munca

3.1

. Capitalulo Initiativaantr-eprenoriald

Factorii de produc{ie

se ge.1!e proprietiliachizifie vrran sauI va face valorilica

triT,:.:,.:;[1#.fr1J1'"'{i,"#;: # ,ff1,i:;:lJtefilff,iii: :::i:"l': iifr}:i:ttrinTlllAnticiparea qi schimbarea

I Mai exact spus, stimulentul antreprenorial ste- o p-reviziune a suinel pe care intrepdnzetorul sp aprevrzrune se elaboreazi inainte de finalizareaLucrarli .nenefi.iul s";;;;;;; ;,."pr"""nat esre sumadupa ce s-a incheiat construclia in capitolul 14 se analizeaza diferenpiin-re siimutentur antreprenorial a

9:::q:tfi rundamenratd pentru a Inletese:l?1Tl:" vatorii sunt principiite de anticipars,:n:,{;i:E cerere si oreftd' concurenld si)

3.2

Bazele evaluirii

Anticiparea beneficiilor viitoare creeazi valoare Peprelele imobiliare, valoarer curenta a unei proprietdli nuiecrrgc, de obicei, din prelurile la care s-a tranzaclionat

Anticiparea beneflciilor viitoare creeazdvaloare.

in decirrsul timpului 9i nici tlin costul constilrcliei, ci mai .;;;;i d, ;;"

".'.r"a p^.ti.lpunili de pc piala imobiliari cd ar putea cagtrga de pe ufina ei, dac6 '

achizi!iona-o

La baza valorii proprietili)or rezidenlialesperate, gradul de confort, l)recum $i pleccvandul?i, capacitatea ei de a scoperi investrBaza valorii unei proprietdli ilnobiliare gcncratoare

,,, ,,r,tbiliuri ircbrrre s6 cunoascd telclinlele de pc piala ioclld 9i nalionald caretlrpiratorilorgivdnzdtorilor,dargifelrrlincarevideiviitonrl'Infolnaliaictate sau o platd este uti16 mrmai in mdsura in care poatc servi anticipdrllor

curentc de pia1i.

Caractcrul dinamic al forlelor sociale. cconomice

econornice, politicc Ei dc ttrcdiu, care iuflucnleazdSchinrbdriic carc au loc itt insigi acestc for'le detcrvaloarca ltecdruia din elc Evaluatorii itlccarcd saanticipczc pe cele viitoarcintotdcauna se Poatc PrevcvalabilA numal pcntru o sct data prccizatd in laportulde cvaluare'

Muta[iilc preferinlelor sunt ;i elc un indicator al schimbirrii. Proprietilile imobiliare [u se pot adaptlr ctl,"p"ri"iun" la noile prefcriltle ale cons,'*rtorilor, de aceea elc se deprcciazZr. Divsrsele dcprccicri dcordin firi", funclional sau cconomic carc se observd la clddiri pe misuld ce .sc invcchcsc dttc Iaa"p...i.,"ulor,careestet|cfinjtiLcapicrdcredinvaloat'eaproprietdtij,indj|crcrrr9"".1u11l:^?:p,".i"'..poii. n

"onrii".ati ca fiind diferenla dintre costul de reprodr.rcqie sau de inlocuirc al urlci proprlctall

imobifiare gi valoarea el prczente. in gencral, .,n',a ftzicd sau moralS (perimarea) duce la ditniuuarca

tipurilc de deprecrere sau uzurd care se intalnesc in domeniul imobiliar are implicagii apartc (specifice) ineualunr", iCapitolut 16 se ocup6 pe larg de deteriorare qi depreciere )

Cererea qi oferta, substitufia, echilibrul Pi factorii externi

Toate aceste principii de cvaluare - cererea 9i oferta, substituilea' echilibrul qi factorii exteni - se potaplica la caract".isticile fizice gi juridice unice ale unei anume-proprietAli imobiliare Alunci cand acesteprincipii de bazd se afld in armonie, inseanui c6 avem de a face cu cea mai bund utilizare, care arc oimponanla nesemnificativil in evaluarea proprietali imobiliare. (Capitolul 12 se oc.pd de cca mai bunS'utilizare.)

Cercrea gi oferta

in teoria economicd, principiul cererii 9i olcrtei spune ci prelrrl unei mbrfi, al unui btn sau ser"r'Iclu (sau,in domeniul imobiliar, rl unei proprietiili imobiLiare) variazd in relalie directii, dal nu ncapalatproporlional, .,.,

".r"r.u 9r invers, iar^nu ncapdrat proporlional, cu oferta Astfel, cl egterca ofertci la trn

anumll bun sau scdderea ccrcrit la un produs tinde s[ rcduca prelul de echilibru; contliliile invetse ptocluc

( rpitolul3

cl'cctc opusc. Rclalra dintlc cclerc gi ofcrti portc sI nu fie rlircct propor!ionilli, dar intctacliltttca dintreN()cstc tortc cstc funciantcntali in tcolia cconorlicd. Accasid interacfiuuc diutlc cci carc oferi $i cci carec(x, rcspccliv diutt c vinzitlori ii cr.nrpdrartori, cslc ccca cc ct ccazi piala.

Ofcrta

I)c obicci, virloarcir proprietilii imobiliare vir[iazA illvers propo4ional crt schi.mbirilc din dorneniulolbrtci. DaciL propleldlilc cu o anumitd utilizarc incep sd abr.rndc pe pia!i, valoarea lol de echilibnr scade,I)impotrivd, dace ircestc proprietIli incep sd sc rbreascd qi ofcrla t1u mai I'ace fa16 cererii, plcful decchjlibru al acestol imobile cre$te, Dat cererea gi oferta dc urerfuri tindc intotdeauna cltre cclrrlibnr.Odatd atins acest l)unct de echilibnr (carc, in practici, nu se intdmpli aproape niciodatd), valoarea depiald, prelul 5i coshrl ajung la cgalitate.

in domeniul imobiliar, ofeda inseami volunrul de proprjoldli imobiliarc de un anumit tip, ailate laviinzare sau pontru inchiriere, Ia diverse pr-eluri, pe o anumitii piald, la un mornent dat. De obicei, pielelevgr oferi un volum mai mare dintr-o categorie (le proprietdli Ia un prel mai urare gi un volum mai mic lar.trr ple! mai rcdus. De aceea pre{ul de ofertd al unei proprietili, la un morrent dat gi intr-uu anuute loc,alatd relativa rar:itatc a acelei proprietdji, care estc un element important al vakrrii ei.

Oferta de proprietdli irnobiliare depinde de costul celor patru factori de produc!ie, care concura la creareaurrui produs oferit spre v6nzare. O cerere in clestere, pe o anumiti piatd, va mdri valoarea imotrilelor,cfectul fiind acela cd va cregte gi oferta de astfel de irnobilc. Atunci cAnd olerta factorjlor de productiedcsctc9re, valoarea proprietdlii imobiliare tinde.iar sI creasce. Pe de alta parle, costurile de conslruclietrld sd scadi ca cfcct al creqterii productivitdlii muncii, al progresului tchnologic, al perfccliondriirrijloacelor de murrcd sau al cregterii inzestldlii tehnice a nu.rncii. O explozie pe piala conshrcliilordcc[nn;o,O de un investitor care spera ca iniliativa sa sd ii aducb profituri poltc duce Ia utt excedent deastfcl dc clidin.

intnrcit proplietatea irnobiliarir inscanmi atat o marfE cAt qi rru serviciu, in ofcrta unci astfel de proPrie6lisc ftrcc rcfcrirc la voluurul dc scrvicii afcrcnt, sau la gradu) dc utilizalc al spatiului, ca gi la suprafalaaccstui spaliu, Prin utmarc, cei ce sc ocupi dc tranzaclii irnobiliare au in vcclcrc in primul rdnd ciit tcrencxisti Dcnh l o anurniti utilizaLe, qi nr.l sllprafala totald oferiti. Ot'crta dc propnct6li irnobiliare ingkrbeazda(et calitatca cat fi caltitatca de spaliu util firmizat, Courpara!iile dircctc sunt posibile nurr.rai intrepropriotilli lrscurdnirtoalc atit clin punct dc vcdcrc calitativ, cart Ei din puDct dc vcderc cantitativ. Calitateaspaliului poatc influenla valoarea imobilului chiar mai mult dccit insdpi suprafa[a accstuia. Cillitateaclipinde dc cirractcristicilc corporalc alc rrrobilrrlui, cum ar li starea lui, dar ;;i de trdsAturile necorporalealc accstuia, cutn ar fi concep{ia arhitcctonic5. Prin inventaricrca ofertei la un anumit tip de plolrrietateiurobiliarb se pot constata imbunitdlrrile cxistcltc la imobilelc revindute sau ce fel de cl6diri uoi apar pepia!e.

in general, cantitatca de spaliu oferit pentm un auurnit tip de utiiizare se adaptcazi incet la schimb?lrile deprei. VolumuLmarc de timp gi capital necesar rjdicirii unor construclii noi, ca qi reglen.rent6rile in vigoarela un momcnt dat pot conslitui obstacoie penlru un furnizor care dorefte sd r:ispundi schimbdrilor de pepiald, Dar calitaiea spaqilrlui se poate schimba mai rapid, deoarece fumizorii dc bunr"rri imobile pot adaptaspaliile neprocluctive la altc tipuri de utilizare, pot $terge urmcle neglijenlei sau pot compartimenta spafiulin unit6li de spaliu rnai mici.

Ccrcrca

Cererea insearnni tlolinJa gi capacitatea dc a crunpira sau tle a inchiria bunuli gi scrvicii. in domeniultLrrobiliar, cererea estc cantitatea diltr-un anumit tip de proprietate imobiliard care se doreqte a ficlLmperatd sau inchiriat6, la diverse prefuri, pe o piali anlunc, iuft-un intewal auume. De obicei, piala vaccre un volura mai mic dintr-o categorie de imobile cu un prel mai mare, gi un volum Inai mare din celeclr Lrn prel mal n.l1c,

3.4

Bazcle evalulrii

Deoarece este greu sd se nrireascd, intr-un interval scurt, ofel ta de proprletili irnobiliare cu o anumitidestinalie, cererea, la un u'rornent dat, influcrrJeazl valoarea. Cererea, ca 9i oferta, se poate exprima atijtcantitativ cAt gi calitativ. Dc exemplu, nurrilul de gospodiilii de pe o piaf6, venitur.ile acestof gospodAfji,ca qi drmensiunilc gi cara ctr:risticile acestoril, precum gi prcfcrinlele dc amenajarc a locuiulclot dtn zouarespectivi pot determina csrcrca l)e acea piald a locuinJclor. Cererea suslinuti (lc pulcrca tlc cuttrplittttcare ca rezultat ccrerea efcctivi, adici accl tip de cererc pe calc o ia in considerarc piafit. Evallratonitrebuic sd interprctcze coinl)ortamclltul picler. pentr-u a gti sigur carc cstc relalia dintre cercrca 5i olcr ta lltipul dc proprietatc pe care il au de evaluat.

Concurenfa

Concurcnla dintre cumperdtori sau chiriagi rcprezintd eforturile interactive pe carc lc 1ac doi sau Inai tnLtllipotenfialr cumphrdtori sau clririagi de a facc o achizi;ie sau de a cagtiga un contract dc ittchiricrc. In titndttlvAnzdtorilor sau al proprictarilor, concurcnl;r se manifestd priu cfortLrlilc iulcractivc alc nccstorir (lc irvindc sau de a da cu chiric, Concurenla cstc fur)damcutald pcntrLr tlinatrrica ccrcrii gi oibrtci, intr-unsistem cconomic bazat pe IiLrcra iniliativii Ei pc maximizarca profitr.rlui.

Atat cumpirdtorii cat Si vilnzdtorii aclioncazi intr-un cadnr dc piald concurcn(iali. Pc scurt, llccarcproprietate imobiliard concurcazd cu toatc colelalte proprieti!i irnobiliare apte penIu acelaqi tip dcutilizarc, pe un anumit segrrent de piafd, dar de multe ori pi cu proprietdfi irnobiliare de pe alte segrnentcde piaid. De exernplu, un urotcl rentabii va .intra ln competitie cu alte moteluri, rnai noi, aflate iuapropiere; sau unitalile locativc existente vor intra in concuren,td cu altele noi; sau magazinele de vdnzarccu amhrruntul din centrul localitalii vor concura cu centrele comerciale de la periferie.

Cu timpul, fo4ele concurenliale de pe pia16 tind si reducd profiturile neobignuit de mari. Profitulstimuleaze concurenla, dar profihrrile exagc.rate tind sd dea na$lere unei concu.rente nlindtoare. Deexemplu, primul magazin cu amenuntul care se deschide intr-un carlier nou gi in plini expansiune poateaduce mult mai multe beneficii decdt ar fi normal pentnr acest gen de activitate. Daci nu li se ridicdbariere noilor venili, in zonii vor incepe sd graviteze Si alli comercianli de acelagi gen, atragi de surplusulde profit, pdnd cAnd, in cele din urme, piala nu ii va mai putea susline pe toli detaili$tii. Unele magazincse vor descurca, dar altele vor e$ua. Efectele concurenlei 9i ale tendinlelor pielei asupra profitului devin qimai evjdente pentru evahratorj atunci cdnd aceptia previzioneazd ienitul, in cadrul aborddrii valorii pcbazd de venit.

SubstitutiaPrincipiul substitutiei spune ch ahrnci cdnd pe pia!6 se gisesc mai multe tipuri de ntdrfuri, bunuri sarrservicii similare sau comparabile, cele cu prelul cel rnai mic vor avea cea mai mare ccrcle gj cea rnal marordspdndire. Acest principiu pomette de la plcmisa unui comportament de piala ralional gi pmdent, fErircosturi anormale cauzate de intarziere. Principiul substitulici spune ce un cumpdrdtor nLr va pliti pentru oprop elate mai mult decat pcntru o alta, care intrunegte aceleagi condilii.

Prelul de achiziJie al unei proprietali substitut cu calitAti asemendtoare este cel care determini valoareaproprietlilli irnobiliarc. Prircipiul substitulici recunoaqte ca atat cumpdritorii cdt gi vlinzdtorii d

r.finamentul arhirectonic, calitatea execr'rliot '* ' Tru;iXl.';J u:J,",fi:,':'xi rHjT,l"K"Jill:, cu accleagi riscuri Prclurile, cbiLiile 9i frccvenJasunt crilcliilc carc tincl si stabilcflscl limitele

imobilialc PrincipiLrl stlbstitulici cstc fundillncntalalic drlccti' prin cost 9i, rcspcctiv, pc baza vcrritului'

I) princiPiul substitLrlici sc aplicd in urajoritatca cazLttilor' pit1".l",l::l: l',t-:i.l: O=t'" ca avind trtrsdturir,r

".

C.r"r"" dc astfcl clc Prodttsc poatc ducc la criterii unicc dc stabrllre x prcltllur'

F)chilibrulPrirtcipir'rlcchilibnrLrrisuinecdvaloareapropr.ictdliiinrobiliarcianagtcre$icstelncn(inutil." olr"r" iu cchililxrr o crie de elemcntc contfastante, antagonice sau intcractiveAcest,'pLi.il" tri.l'li",Lu,t," iu"rr"l" componcntc ale unci. pnrprictdti' ca $i la rcla{ia dintrcpLo,luclic qi prodrrctivitatca respectivei proprictdli imobilirrLc Terenul' capitalul' munca

atunci cdndprincipiu secosturilc deqi inifiativa

infl uenteazd valoarea acesteia.

landamentelor dest:rescf,toate tt^t"J# li, aturici cd d faclorii de producJic inglobafi ;;i:-."":::ffiLT. Nici o cheituialiC6nd se ajunge 1a

are a lactorilor de produclie va duce la scldereaare Fctromenul este conoscut 9i ca principiul

productivitdlii mal ginale descrescitoare'

ingrdqdrrdnt. Acesla estc punctul de echilibtu

IJn alt cxcmplu estc ccl al unur investitor imobiliar care trcbuie sa se dccidd cdte donnitoare si prevaddintr-o ca dc pe piala irnobiliarl a locuinlelor' Pe

piala

''^-i.r^i1ri obiqnuitd cstc cca cu trei dormitoare Dacdchcltuial catc valoarea adlugati casci in acest tnod' all)atnllcapr.incipiul echilibrului c aplicd qi relaliei dintre o pfoprieti)tc imobiliard 9i inrprejurinlile ei Acolo unde'intr-o zon5, vom ave diverse iipuri'gi amplasamente alc unor proprictili cu dcstinafii. variarc intr-ocombina{ie corespunzabale, aceait6 cornbinalie va crea 9i va menlinc valoarea- O locuin}i l'lngn altet.uirrt"

"u avea rirai multa cautare decat o locuinl6 situate liinga o groapd dc grlnot'

2 Dc aspectelc ce caftcteize ze evaluarea proprietifilor cu caracteJ de unicitate se ocuPtr Frank E Ha1sol, 19.96, in lucraleaA;;r;:;;;;" i;;,'6r"r,- cr"iir" woyr'i Lotu" co*ptex Residentiur prcperlies, chicaso, The Appraisal Insrirutc.

3.6

principiul echilibruLui, precum gi principiile contribuliei, al productivitilii suplimentare .9i al conformitiliisunt i;terdependente $i esenliale in analiza celei mai bune utiliziri 9i in estimarea valorii de piafd. Acestenoliuni formeaza fundamentul teoretic al estimlrii hrhrior formelor de depreciere in cadrul aborddrii princoit, a[ efectudrii corecliilor prin comparaJia direct6, sau al calculului veniturilor previzionate, in cadrulabcrdlrii Prin venit

Contribu{ia

Principiul contfibuliei spune ca valoarea unei componente anume se mlsoara in funcJie de contribulia eiiu 1raloar"u propri*n1ii iuati in lntregul ei sau ca acea sumd a cdrei lipsi ar scldea valoarea intregului.Costul unui bun nu este neapirat egal cu valoarea lui. Un bazin de inot a cdrui inslalare costd 30.000$ nusporeqte valoarea locuinlei in mod obligatoriu cu 30.000$. Contribulia in dolari a bazinulul la valoarealocurntei se mdsoard pe pial6 mai degrabd in termenii avantajelor sau utilitilii sale, astfel incat contributiabazinului de inot ca valoare poate fi oricare din cele de mai jos:

Bazele evalulrii

Mai mare decdt costul bazinului (daci pe piali este mare cerere de proprietili dofate cu piscine).Egald cu costul piscinei.Inferioarl costului, chiar dacd el aduce un plus de valoare (situagia cea mai frecvent.d, respectlvmai mare de zero dar mai micA decat costul).Zero contribu{ie 1a valoare (fiindcl instalarea unui bazin poate sf, nu aib6 nici un efect asupravalorii proprietilii respective, pe acea piali 9i la acea datd).Sub zero (caz in czre ar putea fi nevoie ca bazinul s[ fie chiar dezafectzt, cu coshlrlsuplimentare, pentru a aduce proprietatea la cea mai bun[ utilizare a ei)'

se poate intampla ca diversele amenajfi qi construclii si nu fie in echilibru cu proprietatea in intregul ei.in'ron"t" de tranzigie, mai ales, ,,iilirur"u curentA a unei proprietili poate fi inferioar[ potenlialuluiterenului respectiv, dar aceasti utilizare provizorie, sub potenlial, poate continua p6n6 c6nd va devenirentabil peniu un investitor sA tfansforme propri,tatea, fie demoldnd $i construind de la zero, fiemodemizind construcf ia exislentd.

Productivitatea suplimentari

Productivitatea suplimentard inseamni venitul net aferent terenului, care rimine dupd ce au fost achitatecoshyile celorlal,ti factori de productie. Exponenlii qtiinlelor economice clasice din secolele al XVIII-lea9i a1 XIX-lea identihcau acist excedent cu rinta funciar6, care, in opinia lor, determina valoareapemantutui. Prin traditie, principiul productivitSfii suplimentare a constihlit baza concephrlui rezidual deientabilitate funciari 9i a iehnlcilor le evaluare reziduale. (vezi capitolul 22). Principiul productivitiliisuplimentare 9i cel af rentabilitiiii reziduale sunt utile la statilirea celei mai bune utiliziri a terenului,pentru a stabiii ce destinagie sd i se dea acestuia ln scopul atingerii valorii maxime. Unii economiEti dinsecolul al XXJea suslin c6 productivitatea suplimentard ar trebui atribuit.a altui factor de produclie,respectiv iniliativei uot"p."no.iul", cdreia ii revine menirea de a-i_combina pe ceilalli trei - p[mAntul,capitalul qi munca

- intr-un produs imobiliar complet'

Conformitatea

Principiul conformitilii spune c6 valoarea proprietalii imobiliare este creati 9i menlinut[ atunci cindcarac0eristicile acesteia raspurrd cererii de p" piup. Modul de utilizare 9i destinalia dati pfoprietelilolimobiliare dintr-o anumiti zonl pot fi conforme cupresiunile economice gi preferinlele comune aleamenajiri sau servicii. La gradul de conformitate msau sistematizare impuse de autorit5jile locale. Sschimbitoare, spre cleosebire de legisialia locall referitoare la construclii, care, de obicei, stabile$te notmede conformitate privind caracteristf crle de bazl, cu r ar fi dimensiunile, stilul, concepfia, 9i care este maigreu de schimbat, ceea ce poate gdbi deprecierea.

3.7

onfomitate, mai ales la pret. Conform principiuluia valora mai mult intr-un carlier scump decAt intr,_un

.

i regresiei, o proprietate cvaluatA Ia un pr.et rnar mareva Yalora mai pulin intr-un cartier mai ieftin decat intr-un cartier cu proprietili sirnilare, Deiigur cd existbqi exceplii de la aceste princ.ipii. C6suJele de vacantd gi vilcle sornptuoase care se ingir[ pe milul unui lacdintr-o statiune pot sd nu aibd nici o influenld, nici negativl, nici pozitivd, ,rnu urupr:u alieia, di1pulct devedere al valorii 1or.

Factorii externi (externalitlti)Acest principiu spune cd factorii extemi pot avea o influenlb fie pozitivd, fie negativb asupra valorii uneiploprietiti. Podurile g.i $oselele, polilia qi pompierii, ca gi o raulJime de alte constmclii sau servicii sunt

. factori extemi pozitivi, care sunt pugi la dispozilie cu cel nlai inalt grad de eficacitate atunci c2nd sunt inadministrarea statului. Fdctorii xtemi negativi apar atunci c6nd proprietarii trebuie s6 suporle lepl6ceridin partea altor proprietari. D exemplu, o flrmb care incalcl legislalia de mediu, amncand degeuripericuloase, dar care reugepte s5. se eschiveze de la obligalii va lSsa cheituielile de saiubrizare pe seamacelorlalli,

Din cauza imobilit5lii ei, proprietatea imobiliard este mai afectatd de factorii extemi dec6t alte bunurieconomice, servicii sau mdrfuri, Factori exteriri pot tetldin apropicre, sau condiliile economice exislente pc D;exemplu, cregterea putelii de cumpd.rare a gospodlri ouamenuntul va avea un efect pozitiv asupra volumului

Intr-un cadru mai larg, condiliile economiceintemalionale pot influcnta valoar.ea proprietitilorimobiliare prin intennediul unor factori extemi cum iuntdisponibilul de capital strdin sau electele creqterii

Factorii exterali, adicd cei ce nu tin deproprietatea insS$i, pot avea influente atetpozitive, cat $i hegalive asupra valorii acesteia.

comerfului exterior asupra economiei nalionale. Efectelecome{ lui exterior se resimt mai ales in ontario $i pe Coasta de Vesl regiuni ale c6ror economrr cunoscfluchra i de volum ale schimburilor cu Statele Unite gi cu tdrile din.Asia"de Est. Unda de goc a crizelorecononice ditt Asia 9i Europa de Est, din ultimul deceniu al sec lului trecut, s-a ficut simliti $i pe plelelede capital di'canada qi Statele unite, afectdnd disponibilitdlile e finanlare pe piatu i-obiliura,'Politica fiscali najionali joaci t^i

"1 y-.91 vitar in economie pi, ca o consecinfd, 9i pe pielele imob iare.Reformele fiscale din anii 1970 qi 1980 au desfiinlat multe din avantajele nr"ut" p" care le aduceaui::i:9 racrivii "u grud -ure de siguranli.lnceput aloarea ce S_a reperculat asupr.arretili pr gi-au s Datoriti inlesnirilor trscaleprogiziix riitdei irivijiiitorilor persoane fizice sb deduca pierderile

suportate in contul investiliei imobiliare din alte venitun), unele piile imobiliare fuseseri su'focate deconstructri Astfel de schimbiri pot duce ra diminurri importante ale vaiorii proprietililor.in timpul psribadei de tecesiune din ultimii ani ai deceniului al noudlea gi primii ani ai deceniuiui alzecelea' a scdzut cererea de credite, dar gi ratele dobAnzii. La inceputul deceniului al zecelea, acesrc rateale dobinzii mici au.stimulat o inviorare economicd

anterior. pe perioada de expansiune fErdenlului trecut, Banca Canadei a reuqit, prinLa nivel mondial, politicile Statelor Unite

a majorat treptat ratele dobAnzii pentru a rczistaItatea nrvelului de rentabilitate al valorilor mobiliare

3.8

Bazele evaluirii

Pierderea de ritm de la sfdrpitul anilor'80 nu a alr-rt aceleagi urmlri in toate rcgiunile Canadei. Partea decentru a suportat greul hrturor acestor restrangeri gi schimbnri din cauza liberului schimb, in timp ce inAlberta $i Columbia Britanicb, ale cdror economii bazate pe o economie ce presupunea piele neprotejate,nu s-a inregistrat o recesiune atat de putemicd. In deceniul trecut, dezvoltarea industriei informatice indiverse nige din teritoriu

- in Valea Kanata, de lAngd Ottawa, in zona continentald de ges din Columbia

Britanice, dar gi in altele -

a a!'ut un efect deosebit asupra valorii proprietSlilor imobiliare din aceleregiuni. In ultimii ani ai deceniului trecut, prelul locuinfelor in unele localitell a crescut brusc odati cusosirea informaticienilor, categorie cu putere de cumpirare ridicatd. Dar cdderea la fel de bruscl din acestsector, ce a urmat in iama 2000-2001, a dus la coreclii ale pielei.

Este limpede ci, la nivelul localitilii sau al cartierului, valoarea poate fi afectatd de legile, reglementhrilegi planurile de dezvoltare locale, de impozite, de dezvoltarea economici, de mentalit.dli. In localitali dinaceeagi regiune sau in cartiere din aceeagi Iocalitate se pot constala tendinle diferite pe piala imobiliara.De aceea, evaluatorii trebuie sd cunoasca tod factorii extemi care pot afecta valoarea proprietiliiimobiliare.

Forfele care influenfeazi valorile proprietifii imobiliareValoarea proprietSlii imobiliare reflecti gi este influenlati de interacliunea dintre patru mari forle caredeterminA activitatea omului:

o Tendinlele socialeo Situatia economicd. Reglementirile qi reshicliile impuse de stat. Condi,tiile de mediu

Aceste for,te interaclioneazl gi exerciti presiuni asupra activitdlii omului, fiind, la rdndul lor, afectate deaceaste activitate. Interacliunea acestor fo4e influenjeazl valoarea fiecdrei categorii de proprietateimobiliard de pe pia1I.

Evaluarea proprietifii imobiliare nu se poate dispensa de injelegerea acestor fo4e care influenleazdvaloarea. Pentru a elabora o opinie asupra valorii, evaluatorul trebuie sd cerceteze pozilia unui anumit tipde bun imobiliar pe piafi, dar nu numai la dala respectivi, ci qi prin analiza tendinJelor inregistrate deforfele care influenleaz[ valo-area, pentm a vedeadireclia, durata, intensitatea, limitele gi cu ce rapiditate semanifesti aceste tendinte. (In Capitolule 7, 8 9i 11 sediscuti mai pe larg urmlrirea gi analiza influenlelor pecare le suportd valoarea.).

Fortele sociale

Dintre forlele sociale care ii intereseaz[ pe evaluatori, cele mai importante sunt cele demografice. Shrdiulgi interpretarea tendinJelor demografice este necesar fiindci stmctura demografic[ a populaliei reflecticererea potenlialA de proprietbli imobiliare. Diversele tiprui de valoare ale proprietililor imobiliare suntinfluenlate nu numai de caracteristicile gi schimbdrile spectrului demografic, ci gi de intreaga gamb deactivitI|i umane. Numirul total al locuitorilor, compozilia pe grupe de virsti gi sexe, ritmul de intemeieregi de dezmembrare a gospoddriilor

- toate, la un loc, igi pun amprenta pe valoarea proprietiJilor

imobiliare. Forfele sociale se manifest6 qi prin atitudinea fa]I de educalie, lege, ordine qi mod de viap.

Fortele economice

Pentru a putea determina influenla forfelor economice asupra valorii, evaluatorii tlebuie sa analizezerelaliile fundamentale dintre cererea gi oferta la momentul respectiv, dar gi in perspectivi, precum $icapacitatea materialI a populafiei de a-qi satisface nevoile, dorinlele, lipsur.ile, pe baza puterii ei de

Evaluatorul trebuie sa studieze interactiuneadintre fo4ele sociale, economice, dereglementare gi de mediu care afecteazdvaloarea Droorietati.

3.9

:J.T:j,|X:: La analiza'ea fortelor economice, trebrde luate in carcur multe car.acterjstici specifice pielei. Ocuparea for{ei de muncl. Nivelul salariiloro Expansiunea industriald. B_aza_ econornicd a regiunii 9i a localitdfii. Nivelul prelurilore Costul $i disponibilitatea creditului ipotecarr Invcntarul de terenuri virane gi amenajate. Imobilele in curs de conshuire sau in faza de proiecto Ratele de ocupare. Prefurile 9i chiriile la imobilele existenteo Costurile de construclie

Este.posibil ca evaluatorur si trebuiascE si sh:dieze $i arte tendinle gi considerente economice, pe mdsur.ce iqi concentreazd, analiza pe arii geografice din ""

il;;;i.rii;,,Statul

comunale, salubritate $i transportnstrucliilor, legislalia sa itard, mai ales aceleterenurilor

etdfii imobiliare in general:

:::ltft,:, ff:e apdri dreptul de a lucra pdmantul, ei de prorejare a padurilor. ei a

sunt cele care reglementeazi blocurile::^".1?I1^Tl* l.oprierare personata 9i to"uin1"r" io frof.i"rrti'"o,iiuo'aLegislalia fermeror piscicore, car

.r PrvPrrL,ts u{asupra habitatutui .,,, ."""-,"'^..?-tlT^t:?1?^i::i"iltl1t: din amonte care ar putea impietal'^T:l^:,ir1'1*,"i.sau rezervcror de h.r"r ;i";;p;i;il;; ;;r:il1;:"'-'ffffii:,ffiiJ,:::.::,'"'.'"T::::?:6 ";J;;;;i;i;ilfi" qr ,uciur de ap6, dar eiregimuJ malerialelor pericul-oase sau loxice

_ Legrsra'a ** :f:::y1 ,,purile de .credire, condifiile de credirare pi capaciratea deinvestilie a institufiilor care acordl credite ipotecare

Mediul

*on;i:r* ffilT*tit cele narurare, c6t si cere umane, care pot fi analizate in cadrur evalusrii proprietirii

: ;$*HfJ:i::tice, respectiv volumul precipitaliilor (ninsori, ploi), ternperatura ei umiditatea' Existenla unor subsfanfe contaminante, de exemplu asbest, rado', bifeniri poriclorura'io Barier.ele narurale in calea exfinderii a;iei c;nsd;;iri"rr,

'""tr, lacuri, oceane. mdri)3.10

Bazele evalulrii

. Relelele de transport primare, inclusiv goselele, cdile ferate, aeroporhuile qi apele navigati,le deimportanld nafionall qi localE

. Specificul ;i atractivitatea vecindtliilor unei proprietili

Toli ace$ti factori sunt factori de mediu, deqi participanlii la piala imobiliarl inleleg ideea de mediu numaica activitate de conservare a resurselor nahrrale (fauna gi flora, pddurile seculare, luncile inundabile) 9i dereglementare a poludrii de citre om. (Capitolul 9 abordeazd subiectul iratdrii deqeurilor periculoase incadrul evaluirii proprietllii imobiliare).

Forlele de mediu care afecteazd, valoarca unei proprietdli imobiliare pot fi mai bine inle1ese in relatre culocalizarea acesteia. La rdndul ei, localizarea (pozilia) insumeazi o serie de alte trdslturi, cum ar fi r:elaliatimp-spaliu, sau legahrile dintre proprietatea sau cartierul respectiv gi toate posibilele destinaJii spre saudinspre care se pot deplasa locatarii imobilului. Localizarea are un caracter atat de mediu cdt gi econornic.Timpul 9i distanta sunt unitdlile de mdsurb ale accesibilitilii respectivei propriet5li din punctul de vedereai intrdrji gi iegirii, ale caracteristicilor cartierelor prin care trec c6ile de transport de la gi cdhe imobilulrespectiv, ale cheltuielilor de transport de la $i citre imobil.

Pentru a analiza influenla pe care localizarea proprietilii imobiliare o are asupra vrilorii, evaluatorultrebuie sd analizeze legdturile dintre proprietate gi locurile importante din afara ei, sd mdsoare timpLl I 9idistanla care trebuie parcursl cu mijloacele de transport cele mai obignuite. in func1ie de zona 6i dr: tipulde proprietate, evaluatorul ar putea fi nevoit sb analizeze accesibilitatea acesteia la:

o Relelele de transport publico gcoli. Magazine. Servicii publice. Parcurio Zone culturale gi de agremento Locuri de rugiciuneo Locuri de muncd. Piete de mlrfurio Fumizori de materiale de productier Unitdli de prelucrare a materiei prime

Situarea proprietililor industriale in apropierea cartierelor de locuit u$ureazd accesul intreprindtsriJolrespective la forfa de muncd, ln timp ce apropierea clldirilor de locuit de surse de substanre polenlralpericuloase afecteaz1, sever aceapialL a locuinfelor.

Bibliografi e suplimentariHoover, Edgar M. 1963. The Location of Economic Aclivlrt. New York: McGraw-Hill.

Mackie, John. 1999. ,,Ontario's Non-Consensual Property Taxation". The Canadian Appraiser (Fall)

Mitchell, Phillip S. 1993. ,,The Evolving Appraisal Paradigm." The Appraisal Journal (April).Noyes, C. Reinold. 1936. The Instilution of Property. London: Longmans, Green and Company.

Pearson, Thomas D. 1988. ,,Education for Professionalism: A Common Body of Knowledge tbrAppraisers, Part I: Background and Historical Trends;' The Appraisal Journal (October).

:i"tr i

Capitolul 3

-

Pearson, Thomas D. 1989. ,,Education for professionarism: A common Body of Knowredge forAppraisers, Part II: The Body ofKnowledge.,, The Appraisal Journal (January).Perin, constance. 1977. Everything in Its prace; sociar order and Land (Jse in America.princeton, N.J.:Princeron University press.

Wong, Siu Sik. 1992. ,,Social responsabiliries ofReal Estate Appraisers itt.)... fh" Canadian Appraiser.Volume 36, Book 2, p. 20.

3,12

PROCESUL DE EVALUARE

Tcrmeni imPortanfi. Abordarea prin comparaJie directi . Definiiia valorir. Abordarea plin cost . Destrnalia evaludrii. Abordarea prin ver. r . Evaluarea ar.rticipativd. Analiza de piald . Evaluarea rehoncrlv:r. Cca rlai bunit utilizare a terettului . Intervalul valorii

neamenajal . Opinia finald asupra valorji. Comparabilc . Raportul asupra valotii dcl inite. Data cvalLrirrii . Rcconcilierca vllorrr

. Sfcra evalLrdrii

IntroducereProcesrrl dc evaluarc cstc o proceduri sislcmatici pe crrc o urmeazi cvaLuatonll l)entrtl lt risllttnclcclientulLri |a intrcbdrile refcriloarc la valoarca unui bun inrobiliar'. El consti intr-tttr trrodcl calc poltc lladaptat Lrnci gamc foartc largt clc aspectc lcgitlc cLc valoatcit proplictilii inobilialc.

Ploccsrrl rlc cvalualc inccpc iltLruci ciill(l cvalttatoLttlacccpti o r'),lisiLrnc clc evitltrlrc Ei ia slri15rt od ti ctrprczclrtiltcil ciltlc clicnt a cortclLtzriLol cvllLrrrrii. Ficcatcproprictittc imobiliari-r cstc ur) LrDicflt qi pcnlru liccatc bunimobil se pot cuantifica nrai multc lipuli dc valoarc.Evahralca cel rnaj dcs lntnlnitai este cea caro urndregtcstabililca valorii de piald. I'rocesul de evahrare conline toate etapele necesate cfectuirii unei astfcl dclucriri, modelul oferind cadrul necesar expritrdrii rnei opilii gi desplc alte tipuri clc valoat c.

Procesul de evaluare constii din rnai multc ctape, Nunliuul acestora depinde cle nattLra cvaluirii 9i dedatele cxistente. Modelul sc hazeazd pe un cadrr,r de deslTrgur:are cc poate fi utilizat in or-ice lttctarc dcevaluarc, pentlu a face cercctale de pia1i, analiza datelor, pcrtru aplicarea tehnicilor rLe evaLuarc, dar 5ipentru ir integra toate acestca intr-o opinic asupra tipr"rh.ri de valoare definit, Modelul ii ajutd mr doar peevaluahrri in rnunca 1or, ci qi pe bcneficiarii riLpoartelor de cvaluare spre a inlelege concluziile acestota

Cercetarea incepe dupd ce s-a identificat terla de evaluarc gi aria de cuprindere a lucrdrilor necesarcrezolvdrii temei. Analiza dalelor relevante incepe cu studierea tendinlelor obselvate la diversc niveluri aLepielei: rntemalional, nalional, regional sau dc cartier. Accst studiu il rtjutd pe evaluator sd inleleagi cr.rnrinterac!roneazd principiile, fb4ele gi factorii care determinl valoarea unei proprietbli imobiliare iutr-unanumit segment dc piatA. Ce rcetarca fitmizeat.d qi date bnrle din care cvalualotul poate extrage infomalr icantitattvc qi alte dovezi asrrpl'a tendinlelol dc pe pia!5, Aceste tendinle pot ardta schimbdri ucgative saLtpozitivc ale valorii proprictb,tii imobjlarc, exprimate in procente, pe parcrrlsrLl anilor, rni;cililcdemogralrcc din zoni, ca gi sitLralia locuriior de murci gi cfccLLrl accstora asupla putclii dc cuurpitittc .tpoten{iirlilor utilizatori de proplictdli irnobjliare.

Procesul de evaluare esle un cornpLex deproceduri pe care e aplic6 ovalualorul penlru apulea rasp-1de i.ltrebi'i or crie.1lJlui cL orv rcla va,oa'ea unei prop'ielati irrobilidre.

4.1

valol ii, cc stlllt dcsorlsc lllal Jos'

si\Ll a all lp lasalllclllLliu l. iu aborrLarca pLin compnragic direct[, valoarea rcztltti din vinziLilc feccl]tc pe piali le unor

bunuri tmobilc asemdndtoarc'

tca veltitttlui'

Celc trei abofddri wttlizaaz| tehnici specifice de eyah111, pentnr obJinerea indicatorilor de valoare ln

lunclie de aplica5ilitatea ro, Lu -il-i

eval*drii, de felul proprietdlii i'rotriliare analizate, de nevoileclicntului sau de diltcle exl'tenti

'" fot iototl

'nu tau mai mulli aborddri alc valorii '

cxperienJa gi ralionamentul evaluatorului'

litapele procesulur de evalua e sunt detaliate il) Figura 4 l

Definirea Problemei de evaluare

Primul pas al procesului de evaluare este formularea

"t*npf"i ploblenrei Astfel se stabilesc limitele evaluirii

si ,c eliniirta oricc ambiguitate cu privirc la misittncacvaLua(onthli. Delinirca problemei trebuic sb cuprindi:

. Identificarea clientului 9i a destinatarilorcvaludlii

. Destinnlia evalu6riir Scopul evaluirii (inclusiv definilia

valoarc)tipului de

Definirea p'oblemei din tema de evaluare esteDrimul pas al procesului de evaluare''rvaluatoiul idcntifice: clientul, destinatarii

trdseturi) orico ipoleze excepllonale sauconditii ipotetice,9i, la urme, sfera lucrerii deevaluare.

e de cvaluare sunt statistica de cvaluare automat'I 5i modclele econometrice Trebuieutonratc ar attc aplicalii pe c ilc nrunci cand sc combintr cu rafionalnentul $i

expenenfa

a]istPlofcsionlst.lhlnodc(luocstilnarcatll]civalorj,darnumaievalultorulcarecvalrrnrc Poillc exPrirna o oP

,1 'l

Procesul de evaluare

o Data evaludrii. Identificarea cancteristicilor proprietdlii imobiliare (incluzAnd localizatea, drepturile dc

proprietate de evaluat, ca gi alte trdsdturi). Ipotezeleexceplionale. Condiliile ipotetice

Figura 4.1Procesul de evaluare

Dfinir(.1 problemei dc cvaluareIdeltificarea Dcstinalia Scopul evalulrii f)aln Identificrrca caracteristicilor Ipoteze Colr(llfiiclienrului/ evaluirii (rnclusiv cvaluirii proprictilii imobiliare extr ordinille ipoleticcdestinatarilor dclinilia (incluzlind localizarea 9i

tipului de drephrrilo cle propriet^tevllofli) de evaluilt)

Clulcgcrca informaliilor Si dcscriereA prol)ri0tItii imobiliare

Inlormafii de$ltre aria d. llrliCnrnctcristici gcncrrlc alc

rcgrrrnii, orngului $i vcciniltAlii

lnforma{ii desprtlropriotltra in cauztr

Cafactcr islroi spccificc ale lorctrttlur,allrcDiU,lrilor qi constnrc!iilor,

[rrnr]nlor rnobilc,activclor nccorporalc, ctc.

I rr forrlrA!ii (lcsprcproprictili t(,nrpartDilc

Vinzari, cdllii, o{trtc, Dcocupnri,cost $i dcprccicrc, vcnit $i chcltuicli,

tatc dc copilalrrarc, ctc,

Analiza de piaiiStudii alc ccreriiStudii alc ofertei

Sfudiide rnarketing

Cea mai buni utilizarcTerenul m fiind liber

Construo!ia idcaldProprietatea ca fiind construite

I)rin cost ^tt"^Priu

Opinia asupra valorii terenului

Reconcilierea valolilor $i opinia linali asupra valorii

inainte de identificarea carrctcristicilor proprietdlii gi a olicdlor ipoteze exceplior]ale ;ri concli!ii ipotctrcccare prczinti importanlA perltru scopul lucrdrii, evaluatorul trebuie sd aibd o idee clard des;lre cine cstoclientul. despre destinalia, scopul gi data evaluirii. Dofinirea problemei de cvahtare ii contureazdevaluakrmlui gi volumul de InuncA ce va fi nccesar indeplirririi misiunii sale de evaluarc.

4\

it olul 4

I clcntilica rca c lientului qi a destinatarilor eval uirrii

I,r.ocesul clc cvaluirre incepc chlar'inainte de a se stabili rclalia contractualir dintre clicnt $i cvilluator'I)cnhu a clec.ide rlacd va accepta lucfarea, cvaluatorul [cbuie sd ia in cllcul clientul 9i obiigaliile

uatorul tlcbuie sd-$i idcntilice binc clienLul $r pe tolicste posibil sau practic Standardele cattadtene deA po cvaluatori sd sc asigurc ci serviciile lor suntaludlii, cit 9i penlnr destinalia ce i s-a dat'

Itlcntificarea clienlrrlui gi a destinatarilol evaluiiIii ducc direct la iderltificarca destiua[iei evaluirii, care' lariindulci, clucc la stabililea sfcrei de crqlriudctc a lucrbrii'

Dcstinaf ia evaluiriiva folosi informalia cr:pl ittsi iu raportul de evaluare'nt chiar din tnotnentul ilt care solicite luclalcil DacA

rvdnd glij6 si il lf,rnurcascd de ce este ea nccesard:i decizii legate de ploprioLatea imobiliar6 respectiv6'

llittura acestci decizii dctermura ea insdgi specificul ternei rle celcetale 9i al raporhrlui de evahrare oopinie asupra valot ii poate fi lecesari pentru a stabili:

. Preful de cun,p[rare sau de vanzaleo ValoaLea unul implun-tut. Baza de irnpozitare. Condiliilc unr'ti colthact dc incl.tit icrc. Valoarea activelor proprietdlii irnobiliaLe din sihra!iile financiare. Baza dc calcr'rl peuttu o despigubirc cotectd in caz dc expropricrc. Altc daie utile r.lnei riecizii legatc de ploptietatea intobiliard respectivit

),cntru a nu-iji irosi for-1cLe, evaluatoml Ei clieutul trebuie sii ajungd la o irtlclogelc con'luna cu privirc Iarlcstina{ia rapoltulrri de cvaluate, a concluziilor acesteia 9i a proprietaluh'ri plodusului final, care cstellpoltLtl dc cvnlttat r:.

Scopul cvaluiriiSco'rrl Lr'ci cvaluirr.i cstc, tlc obicci, uccla dc a l'undaurcnta o opinic cu privirc la uu anttnlit tip clc Yaloarc'fillLrrilc dc vltlrtlttc clttc sc cxl)cltizcazl stll]ll

r Valoar:e a dc lliali. Virloat ea dc utilizaror VaLoalca de exltloatarc continltd. Va loalca dc investilie. Valoarca dc ir.npozitare

I Vcz-i Ethic,\ Standat,l Rules $i condifiilc po carc trebuie sd lc incleplincascd un raport dc evaluarc, Review a\d C')nsultingStanddrcls fu er. in rirpoartelc de cvaluare autorii i$i declini orice rAspundere pentru conseoinlele utilizdrii acestora de chtrelrriliztltofii ocaziouali s;Lu pentl'tl alte destinafii.

4.4

Procezul de er'aluare

CUSPAP cer ca in fiecare rapod de evaluare sd se dea definilia tipului de valoare expertizat, dar $i sursadefiniliei. Definilia valorii stabilegte $i intrebarea exactd la care trebuie rdspuns pentru client, pentrlevaluator, dar gi pentru toli cititorii raportului. Ea explicd datele ar'tte in vedere in cursul analizei,metodele de ana\zd gi, in acelagi timp, susline logica qi valabilitatea concluziei finale asupra valorii.Definilia mat precizeazd, qi daci opinia cu privire la valoarea de pia{A esb exprimatb in nurnerar, inechivalente de numerar sau in alti termeni, explicali corespunzitor

Este sarcina evaluatomlui de a se asigura cd scopul evaludrii este adecvat utilizirii qi este comparabil cuacesta.

Data opiniei asupra valorii (data evaluirii)Data opiniei asupra valorii (numiti gi data evaludrii

- n.t.) trebuie precizatA deoarece fortele care

infltrcn\eaz\, valoarea propriet5lii imobiliare sunt mereu in schimbare. Degi condiliile observate 1a dataevaluirii pot persista mult timp dupd aceea, o opinie asupra valorii este consideratd valabild numai la data1a care a fost emisd. Valoarea de piaqd este considerati a fi reflectarea percepliei participanlilor de pe aceapia![ asupra situaliei economice viiioare. Aceste perceplii se bazeazd pe dovezile pe care le oferl piala laun moment dat. Valoarea este oglinda sifualiei economice 1a un moment dat, schimbdrile bruEte dineconomie qi de pe pia,ta imobiliard putdnd influenla putemic valoarea. Data opiniei asupra valorii nutrebuie confundati cu data de pe scrisoarea de inaintare, care, de obicei, este diferitE.

Majoritatea temelor de evaluare cer o opinie asupra valorii la momentul respectiv, dar se poate cere gievaluarea retrospectivd. Evaludrile retrospective (retroactive) pot fi necesare in urmetoarele situalii:

. Stabilirea dreph-rrilor succesorale la data decesuluio Stabilirea drepturilor de desp6gubire prin asigurare Ia data accidentului. Stabilirea impozitului pe propdetate la data achiziliondrii sau la data adoptdrii unor noi

prevederi fisca1e'. in caz de proces, respectiv la data pierderii acestuiao In alte scopuri

in procedura de expropriere, evaluatorul poate emite o opinie cu privire la valoarea proprietiliiexpropriate fie 1a data depunerii declaraliei sau a cererii de expropriere, fie la data procesului sau la o altldatd aleasi de pirli sau stabiliti de instanld. De multe ori existi date cronologice despre piala imobiliari,astfel incdt se poate face o evaluare retrospectiva. In acest scop, evaluatorul poate fl nevoit si studiezetendinlele manifestate de-a lungul timpului.

Evaluatorului i se poate cere gi o opinie despre valoarea viitoare a unui imobil, in perspectiva unorinvestilii

- evaluarea prospecdva, sau despre valoarea la sfArgitul perioadei de previziune a fluxului de

numerar. in asifel de cazuri trebuie evitat sI se lase sl se inleleagi cd valoarea viitoare ar fi totuna cuvaloarea de piafi. Sigur c6, ori de c6te ori evaluatorul estimeazd valoarea acitaltzatd a unui anume flux devenituri sau a unei anume valori terminale, el face $i o previziune a beneficiilor viitoare. Opinii asupravalorii viitoare a unor investilii in fazd de proiect se cer mai ales in legetue cu data la care sepreconizeazd finalizarea proiectului sau cu data la care investilia se va stabiliza. Evaluatorilor li se poatecere si calculeze valoarea viitoare $i pentru ca proprietarul, cumplrdtorul, investitorul sau creditorul(institufia de credit) sd poati lua decizii in cunoqtinJd de cauz6.*

3 Data achizilionarji proprietElii imobiliare este relevantd in caz de transfer intre rude. Valoarea la 3l dece[tbrie 1971, ca datE aevaluarii poate fi inportang. Anterior acestei date, cunoscuti ca ,,Datav" (de la valuatioz, evaluare), in Canada nu se impozitaca$tigul de capital. La imobilele delinufe anterior acestei date, caftigurile de capital se calculeaze folosind valoarea la data V caDunct de Domire.4 CUSPAP detaliaze evaluarea retrospectivi $i evaluarea prospectiva in Regulile Standardelor de Evaluare gi ln comentarii.

4.5

Procezul de evaluare

Ipotezele extraordinare qi condiliile ipotetice

pentru a stabili intinderea misiunii sale de evaluare, evaluatorul trebuie mai intdi s6 identifice evenhlalele

oremise exceplionale condilii ipotetice care ar putea afecta evaluarea lpotezelionsiderarea uno. da nesigure ca fiind reale. Dacd se constate cd sunt faLse,concluziile evaluatorului. Si luim ca exemplu evaluarea unui depozit care ar putcniu. au"a se banuiegte existenta unei surse de contaminare, evaluarea ar putea pomi de la ipotezaexceplionalA : 1T:conditii inex o uzlnacare se qtie c cd rrzrnanr,

".t" "ontun1inatA. Oportunitatea folosirii unor ipoteze exceplionale false sau a unor condilii ipotetice

intr-o evaluare depinde de destinalia 9i de specificul temei de evaluare'

Ipotezele generale Ei condifiile limitative

Etapele premergAtoare definirii problemei de evaluare, respectiv identificarea propriefi,tii 9i a drepturilorimotitiu." legaie de aceasta, data opiniei asupra va| rii, destinalia evaluirii 9i definilia valorii, senesc,

evaluarea drepturilor asupra lileiului, gazelor sau res.upo*"f"i. O atta condilie limitaiivi poate fi aceea prin care evalua depundm'drturie in instanli sau la audieri sau si ia pate la inIZligiri decAt cu c abile in

""".i t"tt gi a unei compensaiii corespunzEtoare lu toate acestea, in atori si

depunl m6rturie, chiar gi in ciuda unei condilii limitative de acest gen, prevdzute expres Mai sunt Fi altecondilii limitative care sd alate, de exemplu, cd:

. nu s-a procedat la o expertizd tehnic6;

. informaliile despr.e proprielate au fost preluate din surse considerate demle de incredere, cuexceplia cazurilor Precizate: qi

. nu se asumS rispunderea pentru daunele suferite de instituliile de credit cafe nu s-au confomatregulilor Prudenliale

(A1te exemple se pot gisi, mai pe larg ilustrate, in Capitolul 26 )

Existenla unor ipoteze exhaordinare, a unor condiJii ipotetice sau a unogenerale poate impiedica pe evaluator si exprime o opinie firl rezerve6cazia sdie abuzeie sau sd se inleleagd gregit astfel de rapoarte, este binecorect informaliile, si se facd trimiteri la valorile estimate'

Sfera misiunii de evaluarecamnd volumul de lucrdri 5i ' ca 9i analizelea evaluatorului cle a stabili a raporhlui deia stabiliti de client qi de natu

F.

4.7

Procesul de evaluare

Datele particulare se referd la proprietatea in cauzA gi la propriet6lile comparabile. Aici intri datele despreparticularitilile juridice, fizice, de amplasament, de cost, de venituri gi cheltuieli, ca qi detalii desprevdnzdrrle cornparabile. Se iau in consideralie gi aranjamentele financiare care ar fi putut afecta prefuriled,e vinzarc.

Datele despre proprietilile comparabile pot fi generale, pe care le are evaluatorul la dosar, sau datepadiculare care trebuie culese in vederea unei anurnite misiuni de evaluare. De cele mai multe ori, dateledespre proprietilile comparabile sunt date despre cerere gi oferti din care reiese pozilia competitivi aacestora asemenetoare cu cea pe care o va avea proprietatea analizatd pe viitoarea ei pia9i. Datele despreoferld cuprind liste de propriet[li competitive existente sau in fazd de execulie, ratele de neocupare,capacitatea de absorbJie a pielei. Datele despre cerere pot fi date demografice, date despre venituri, despreocuparea for,tei de munc6, 9i date generice despre potenlialii utilizatori. Din aceste informalii se poatecontura cererea ce va exista in viitor pentru imobilul analizat, cu destinaJia sau destinaiiile pe care le arein prezent sau pe cate le va avea.

Cantitatea qi felul datelor culese in scopul evaludrii depind de abordirile pe baza cdrora s-a elaboratopinia asupra valorii, ca gi de sfera lucrErii, astfel cum a fost definiti. La orice misiune de evaluare,pintru a indica o valoare, este bine gi necesar a se aplica mai mult de o singurd abordare a valorii. infunc{ie de problema sau problemele de rezolvat, se poate pune accent pe una dintre abordirile valorii.lntr-o lucrare, alegerea abordlrii sau a abordirilor adecvate este determinati de ralionamentul profesionalgi experienla evaluatorului, dar gi de cantitatea gi calitatea informaliilor disponibile gi supuse analizei.

Datele culese trebuie si aibd sens gi sd fie relevante. in raport trebuie aretab clar elementele care auinfluenfat valoarea, faptele gi concluziile cu privire la tendinle, toate in corelaJie cu proprietatea evaluati.intrucat datele alese formeazd temelia pe care-gi construiegte evaluatorul ralionamentele sale, explicareadetalia6 a ceea ce insearrne fiecare informalie nu va face decat se-l ajute pe cititor si inleleagi mai bineaceste rauonamente.

Analizr datelorDupd ce datele despre segmentul de pia1i, despre proprietatea analizatl gi pozilia ln care se afld aceasta aufost colectate $i verificate ca exactitate, evaluatorul poate incepe analiza acestora, pe doui componente:analiza de piafd gi analiza celei mai bune utilizdri. Chiar gi cele mai simple teme de evaluare trebuie sdatbd la bazi o solidd inlelegere a condiliilor dominante de pe piaJi qi a ceea ce inseamnd cea mai buniutilizare a proprietalii imobiliare respective. Cele doud tipuri de analizd se intrepitrund. De fapt,cercetarea de cahe evaluator a tendinlelor care influenleazd baza economicd a segmentului de piali la caretrebuie sI se raporteze conduce direct la determinarea celei mai bune utilizdri.

Analiza de piaflCUSPAP definegte analiza de pia1l ca frind studierea condiliilor de pe piald pentru un anumit tip deproprietate imobiliarl. Descrierea condifiilor predominante il ajut6 pe cititorul unui raport de evaluare siinfeleagl dacd pi ce motiva]ii ar putea avea fali de proprietatea respectivd divergii participan{i de pe pia16.Condi,tiile de pe o piali mai largd constituie fundalul pentru condiliile specifice unei pieie mai restranse,care i-nfluenleazl direct valoarea propietdlri analizate.

4.9

1, are doub fttnclii importante. prima este aceea de alocal. A doua este de a_i clarifica evaluatoJur cumagterii schimbdrilor suferite de raportul dintre ccrere

ilTJft::1.*:::j,_',,i,""*fl11y:^u: 111u ,1",a_iJ1pnhx corec.ria coslrui imoblurui anarizat infunclie de depreciere, adicd in flu v'!s feulr u vuri'ulra cos lllul rmobllulu analizat inDrn venrr rn2re

'Fnit,,";r- ^*^,*]l:-d:,"^a fizrcd gi de deprecierea funclionald qi

"*t.-:.'in "uut,rur"uprin venit, toate venitur e, cheltuiel e 9i ,"r"r" "*iJ*ii;;;;;-*

lulu,urlara gr exrcm . tn evaluarea

abordarea' p.i" *r*"."iil l].".ri rnnnr,,-iir^ --^r j-^, j- . .- lumi'a cererii qi ofertei e pe pia1d. inabordarea prin cornparalie dir""ti,

"o;"hr;ii;'r"rt',-r';i""il# ru''ra ccrerll 9r orefiel e pe pia1d. In

aceasta, la identificarea nrn,',ior;rT,i'1"*l*ll,:*ttzei de piald sewesc la d"iimita'"u pl"ii'gt, p.,naceasta, la identifi carea ploprietililor comparabile.

Analiza celei mai bune utiliziri

te a$a cum suntzi amenajirile gi constructiile existente

te (renovare, modernizare, transfonnare)

4.70

Procesul de evaluare

La unele proprietdli imobiliare, cea mai bun[ utilizarepoate insemna luarea unor mdsuri foarte diverse:menlinerea unei pirJi din proprietate in starea in care seafl6, demolarea unei alte pdrfi, addugarea uneiconstruclii la un alt segment de proprietate, impirlireaterenului qi vdnzarea terenului excedentar, sau

cAnd nu se gisesc decdt puline alte vinzdri care s[serveascl drept element de comparalie sau cindvaloarea oblinuti prin comparalie directl are nevoie deconfirmare prin alte mijloace, se poate aplica tehnicaexhac{iei sau cea a alocirii. Tehnica alocdrii consti atit

Analiza celei mai bune utilizeri ia in calculatat terenul considerat ca fiind neamenaiat, catgi proprietatea cu construcliile existente.concluzia se formuleaza orin referire Iautilizare, la datd 9i la participantii de pe pia15.

Dintre diversele tehnici de estimare a valoriiterenului, comparalia direde este, de regulE,cea mai credibile.

schimbarea utilizdrii structurilor care rezultl in urma acestor transformiri. Unele proprietd]i sunt afectatede diverse restriclii, de exemplu, conservarea ca monument istoric, care nu permite demolareaamenajlrilor existente gi construirea unora noi, care s[ confere proprietIlii cea mai buni utilizare.

Concluzia asupra celei mai bune utilizlri trebuie sd prectzeze utilizarea sau utilizlrile optime, cdtrd esiemai bine s6 i se dea aceasti utilizare sau cdnd va atinge un grad de ocupare stabil, precum gi cine ar fiutilizatorul sau cumpdrdtorul cel mai probabil (un proprietar care se o qi exploateze, sau un investitorfinanciar, de exemplu).

Opinia asupra valorii terenuluiEvaluarea terenului este direct legatl de analiza celei mai bune utilizlri. Relalia dintre cea mai bunlutilizare gi valoarea terenului sau a amplasamentului' poate ardta dach, ulllizarea la data analizei este ceamai bund utilizare a terenului.

Valoarea terenului poate fi o componentd foarte importanti in valoarea totaH a proprieta,tii. Adcseaevaluaiorii formuleazi o opinie distinctd asupra valorii terenului, chiar gi atunci cdnd evahieazLpropdet[Ii cu clddiri mari. Valoarea terenului gi valoarea clidirilor se poate modifica in mod diferit,fiindci de obicei construcliile sunt supuse deprecierii. La multe evaludri, se cere o opinie separatA asupravalorii terenului.

Deqi, in urma abordirii prin comparalie sau a celei pe bazl de venit, rezulti o estimare a valorii tottrlc ,runei proprietili fir6 a separa terenul de ceea ce se aflI pe el, p6nl la urmi e posibil sd fie necesalii 'evaluare distinctl a terenului, pentru a vedea cu cdt contribuie el [a valoarea totald a proprietdli' l:'abordarea prin cost, este obligatoriu ca valoarea terenului sl fie evaluati qi menlionate distinct.

Formularea unei opinii asupra valorii terenului poate fi considerati o eta,pd distinct[ a modeluhri rieevaluare sau o tehnicd de bazl in abordirile valorii, in funclie de enunpl problemei de evaluare- Penrrtt rajunge la un indiciu asupra valorii terenului, evaluatorul poate folosi mai multe tehnici:

o Compara,tie direct5o Extraclia (prin scidere)o Alocarea (rep arlizarea)r Parcelarea $i addugarea de amenajdri pi construcfii. Tehnica rezidualdo Capitalizarea rentei (chiriei) funciare

De reguld, cea mai credibild metodl de estimare a valorii terenului este comparalia directi. Dar atun*t

? Evaluatorii fao disfincfia inhe teren (rspectiv suprafala ptmantului, adic6 atat ptrmantut cat $i apele, ca 9i tot ceea c'; ' radeugat acestuia, fie de cAtre natura inse$i, fte de citre om) Si amplasament (te(enul amenajat intr-un anumit scop) Dilercnliinhe cei doi tenneni se aDroftndeazi in CaDitolul 9.

Celelalte metode de evaluare terenului, caresupuse mai multor lirrut5d qi folosesc mai r

h folositf, cAnd se cunosc renta (chiria)ludri in zone foarte bine amenajate.

Aplicarea abord[rilor valoriianalizei datelor re la oare stabilit in pentruorii se folosesc

. Costr Comparalie directi. Venit

rn orlce estlndri ale valorii. se foloscsc una sau mai multc din r

,*:fnF;;-;;il;;" desrinalia qi ,r",u "uur,a.if a""Jiill 3lil'Jil*i?t""i:t[:i,",t'lffif:

necesare. Valorile oblinute astfel fie se pot confirma, fiese pot desfiin{a reciproc.

Abordarea prin costAbordarea prin cost se bazeazd. pe ?nfelegerea faptului c6 participangii pe p valoarea lacost. In abordarea prin cost valoarea unel proprietap

"rt" i"i".-inuta plo i estrmare aterenului la coshrr curent de reconstructie iau'de inlocuire ai amenajarilor gi apoi prino Evaluarea priD parcelare este cornentalThe Appraisat Insritut" -n pe larg de Douglas D Lovell $i Robert s Mattitr 1993. subdiwsiok Analysis. chtaa(o:

4.72

Procesul de evaluare

sc6derea sumei reprezentand deprecierea (adicd deteriorarea gi invechirea) construcliilor din toatecauzele. in detenninarea valorii se poate include $i profitul antreprenoruLui. Aceastd abordare este util6indeosebi la evaluarea arnenajirilor qi construcliilor noi sau aproape noi sau a proprietllilor care nu sev6nd des pe pia!6. Tehnicite aborddrii prin cost pot fi utile 9i pentru ob,tinerea de date necesare abordbliprin comparatie directi gi aborddrii prin venit, cum ar fi costurile de remediere a componentelor caurmare a intArzierii lucrbrilor de intrelinere.

Costurile curente ale amenajdrilor gi construcliilor noi pot fi. oblinute de la specialiEtii in devize, dinmanualele de devize, de 1a constructori gi antreprenori. Deprecierea se cuantificd prin studierea piegei 9iprin aplicarea unor procedee specifice. in abordarea prin cost, valoarea terenului se estimeazi in moddistinct.

Abordarea prin comparafie directiAbordarea prin comparalie direcd este deosebit de utih atunci cdnd pe pia{e s-au vandut recent sau existd\a vdnzare mai multe proprietili cu caracteristici asembndtoare celor ale proprietilii analizate- Prin aceastdabordare, evaluatorul igi formeaz[ o opinie asupra valorii comparAnd proprietatea supusb analizei cualtele similare, numite vdnzdri comparabile. Prelurile de vlnzare ale proprietdlilor considerate a fi celemai comparabile arati, de obicei, un interval valoric in care se va plasa qi valoarea proprietilii in cauz[.

Evaluatorul apreciazd, gradul de asemdnare sau de diferenld, dintre proprietatea analizatd 9i vdnz[rilecomparabile, pe baza rnai multor elemente de comparafie:

. Drephrr.ile de proprietate imobiliari transmise

. Condiliile de finanlare

. Condiliile de vdnzare

. Cheltuielile efectuate imediai dupdvinzare

. Condifiile de pial5

. Localizarea (pozilia)o Caracteristicilefizice. Caracteristicile economice. Utllizarea/zonarea. Componentele non-imobiliare ale valorii

Dupi aceea se fac coreclii, exprimate in suml de bani sau in procente, ale prelurilor de vdnzare cunoscuteale fiecdrei vanzlri comparabile, pentru a obline rur indicator de valoare pentru proprietatea analizalAPrin aceastf, procedurd comparadvi, evaluatorul elaborcazd o opinie asupra valorii definite in enunlulproblemei, valabili la o anumiti dati.

Multiplicatorii venitului qi ratele de capitalizare pot fi calculagi 9i prin analiza vAnzlrilor comparabile,deqi acegti factori nu sunt consrderali elemente di comparalie, in abordarea prin comparalie directd. inschimb, ei sunt folosi,ti in abordarea prin venit.

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit calculeazd valoarea actualizati a benehciilor viitoare care decurg din dreptul deproprietate imobiliard. Venitul 9i valoarea de revinzare (terminal[) a unei proprietAli se poate capitalizaintr-o valoare actualizatL, intr-o singurl suma. Existi doud metode de capitalizare a venitului: directi 9iprin actualizare. in capitalizarea diricti, relalia dintre venitul unui an gi valoare se reflecti fie in rata decapttalizare, fie intr-un factor de multiplicare a veniturilor. in actualizare, relagia dintre venitul stabil pemii mulli ani gi valoarea terminali la finele unei perioade determinate se reflecti in rata rentabilitilii. Ceamai frecventl aplicare a actualizirii este analiza fluxului de numerar. Avdnd in vedere diferenlele mari inceea ce priveqie modul qi momentul in care proprietSlile imobiliare genereazl venituri, existi multeproceduri de analizl prin capitalizare directd gi prin achralizare. (Asupra lor vom reveni in Capitolul 20.)

4.13

Capitolul 4

ca qi abordarea prin comparalie dlrectd $i abcldarea prin cost, qi abordarea prin venit necesitf, o atentash-rdiere a pielei culegerea Ei analizarea datelo. p.nt* aplicarea acestei abordari se bazeaz|pe relaliiledintre cerere gi oferli, care oferi informalii despre tendinqele gi agteptAnle pieJei.rdarea plin venit, sunt venitul brut pe care l_ar pureadin calza neocupirii imobilului iau a neincasbrii

Reconcilierea final[ a valorilorUltimul pas analitic din procesul de evaluare este reconcilierea valorilor oblinute.intr-o singwr cifri, inbani, sau intr-un interval de valoare rn care este

""r -ui pt"tuul "a ," * tJr"'.,"il*iili"pr*or'analizate. Felul in care se face reconcilierea depinle a" nut*u p.obl"-;i ;";;rouiJ-J""Joraa.1"folosite qi de credibilitatea pe care o prezinti. valorilo oblinute,.

raportJ la capitolul destinat reconcilierii, evaluatomlpoate explica de ce rezultatele obtinute prin cele trei abordiri sunt diferite, arrtdnd in ce consti frecare.

altfel, obiectiwl intregului proces de evaluare, seins6 exprimat[ gi ca un.interval de valoare sau ca

re (respectiv ca fiind mai mare sau mai mic6 decdt

Raportarea ultimaetapa a proce dateleanalizate, me mentulcare a condus

Y:r"t:n:l *^:::ll1: nu se.po-at?.cons.rdera-indeplinitr pend cand concluzia nu este transpuse intr_unraporr oe evatuare 9r p.rezentata clientului, valoarea astf;l comunicati este o opinie u "rruiouto^lui gireflecti. experienfa $i mtionamentul profesional p"

"u*---

-"-^'

Raportul de evaluarea asupra valorii definite

4.14

Procezul de evaluare

Bibliografie suplimentariKlaasen, Romain L 1977 . Practising real Estate Appralscl. Winnipeg: Appraisal InstitLrte of Canada.Lambert, D.W. 1976. ,,Tfuee approaches to value

- market, ma,rket and market ... (The)". Canadian

Appraiser. Volume 20, Book l: p. 31; reviseted 1988, Volume 32, Book 2: p. 20.

Love, Terrence L. 199r. The Guide to Appraisal office Policies and procedures. chicago: AppraisalInstihrte

schmutz, ceorge L. 1949. The Appraisal Process. (1941) North Hotlywood, cA.: the author; (1949) NewYork: Prentice-Hall. Inc.

4.15

l;."i;Jffff";'ff.#:*::#:ll:.'"9" li:o'l rarea comund delinutd in cotc egare de doud sau maii- i.,:_:. n , .... *.:_ _.,.lnta$a pr propli tatea

5i in care nu exista "fuuru i" i*ou, avea cote diferitepoate vinde partea sa din drept {Erd s din coproprietari

Drepturile de proprietate imobiliari ale persoanelor juridice:JH::f]"" t** iard poare aparline nu numai persoaneror particulare, ci 9i diverselor persoane Jufidice,

o Societilile de administrare imobiliardo Societdlile comerciale de persoane. Societetile comerciale de capitaluri qi regiile. Consorliile

ca gi persoanele fizice' aceste entitiri pot derine un imobil cu drepturr deprine sau cu drepturi pa4iale.Societifile de administrare imobiliari

Diverse -

forme .

de coproprietate asiguqrepr.rt de proprietdte a doud sau mai mul

5.6

te imobiliari si dezmembrlmintele acestuia

Impozitarea este dreptul statului de a incasa venituri prin impunerea bunurilor, produselor 9i drepturilor'Impozitele pe proprietate sunt de obicei privilegiul. admir.ristraliei locale (provincii,_ teritorii etc).i.iirtuliu fiscala pievede, de multe ori, dreptul adr inistragiei financiare de a confisca bunurile pe'trucare nu s-a pl5tit impozitul.

bun privat, in schimbul unei desplgubiri, ln interesstah-rlui sau de o alti entitate, abilitad de stat in acest

T:T::::::$:h:.$:H:[$ i,i#ffi':u:lJconcreE de execulare siliti a actului de expropriere, adic6 de luare in stSpdnire a unei proprietili private,in beneficiu public.

Dreptul de reglementare este dreptul statului de a emite legi.qi reglementdri cu privire la proprietate astfeli*at ra pouU"n apiratd siguranla, sdnitatea, moralit tea.9i interesul general al cetileanului. Decretele desistemattare, restiicliile di utilizare, legislalia constructiilor, regulile de trafic aerian 9i terestru, legislaliasinitilii pi cea de mediu au 1a bazd aceasti atribulie a statului'

Dreptul succesoral al statului este dreptul statului de a conferi unei unitali administrativ-teritoriale dreptula" u tru in prop.i"tate un bun al cirui proprietar a decedat IEr[ mogtenitori sau fbr6 a fi lisat un teslament'

Restricfionlri de drept privat asupra proprietl{iiRestriclionarile private ale dreptului de proprietate pot limita folosinfa sau dezvolatarea unei proprietbliimobiliare,

"u gi f"lnl in care ar putea fi aceasta transmis6. Cumpdrltoml unui imobil poate constata ca

este obligat se respecte restrdngeii ale dreptului siu din cauza unui perete comun, a unei servituli sau aunui drept de trecere cu care este grevat imobilul pe care 1-a cumpArat. Evaluatorul. trebuie sl studiezeactele incheiate de proprietar sau?e investitorul inobiliar, pentru a vedea dacd 9i ce restrdngeri aledreptului de proprietate greveazb bunul. Restriclionlrile asupra titlului, ca qi cele rezultate din partaJe suntr"lativ uso, d" di"r"ope'it, cercetend arhivele registrului tuncff;1"i:Hl"i1:Hit(:Te';;i'rtlffr?lii;

onele in care existi carte funciari. Acolo unde inclnevoie de un studiu special al actelor de proprretate

nlelegerile nescrise, cum ar fi cele asupra drepturiloracvatice, acestea, dac[ exist[, sunt aproape imposibil de descoperit'

Complexitatea dreptului de proprietate imobiliarl in Canada 9i Statele Unite, in zilele noastre, face caimobllele aflate in proprietaie deplind s6 fie foarte rare, mai toate fiind grevate, intr-o misuri mar maresau mai mica, fie de iervitugi, fie de clauze rezelatare, fie de alte restricliondri de drept privat. Deqimajoritatea evaluatorilor definesc drephrl de proprietate pe care il eval.ueazi ca fiind dreptul deplin de

te fi int6lnit, dacl nu cumva chiar niciodati. Penfiu ahrl imobiliar care trebuie evaluat ca fiind dreptul

rezerva, lns6, a restricliilor cauzate de sistematizare,nti in cadrul raporhrlui de evaluare. Dar atunci cdnd

exista un contract de inchiriere sau de ipotecl, dreptul deplin de proprietate rimAne doar in teorie.

Coproprietatea imobiliarlUn imobil poate fi proprietatea unuia sau a mai multor proprietari. Proprietatea individualS este cunoscutisub denurnirea de iroprietate nesolidara. Totu$i, persoanele particulare pot deline, prin intermediul unorpefsoane juridice, irepturi complete, de 100%, cum ar fi cele de uzufruct, lntr-o societate de administrareimobiliari, sau 10070 din acfiunile unei firme care de{ine propriet.i}i imobiliare. Atunci ctnd totalitateadrepturiloi este definutd sub titluri de drepturi diferite, ia nagtere posesiunea. ln

_leglturd cu dreptul deproprietate, posesia poate fi definiti ca fiind definerea proprietilii sub orice formi de titlu legal

f,.f,

Societifile cu rispundere limitati

infiin{area unei societati cu raeste ceva obipnuit. in uitimele care, in unele fdri europenepermit.i infiinlarea societililor i,Y*ffil,li#,rr""f,.r::" .,Consortiile

e-sau drepturi de proprietate imobiliard.ublrc. prin car.e si se contribuie cu fondurigr/sau v6nzarea de bunuri imobiliare-

n grup cumpdra drepturi asupra unor bunuri imobilesrmpld care, la r6ndul ei, vinde aceste pariicipalii

ing lbr public Securities prospectus, and rhe I/aluation oJ Real

Societifile comerciale de persoane

rn care doui sau mai multe persoane delin infoarte populare in achiziliile imobiliare fiindcddouanii iunuri cit 9i pentru cheltuielile de

ai frecvente in domeniul imobiliar: societdlile in

ri pot dobdndi in comun bunuri imobile care' capersoane fizice, 1e-ar putea fi inaccesibile'

Societifile Pe acfiuni

ne persoanei juridice astfel constituite'

e proprietate imobiliard al societalii'

lmbundtilirilor 5 La evaluarea actocmai pentru a li imobiliare' Potactiveloi de a fi lichiditEfi, atuncilalitate a gestiunii sau din alte raliuni, acfiunile nu pot fi tranzaclronate'

Fiindcivaloareaprincapitalizarebursiedconlineadesearrndiscountfal6devaloar.eaactiwluinetalintreprinderii, profesionigtii in materie de contabilitate ca $i comisia de Supraveghere a Bursei

(SEC)').t

itolul 5

Proprietatea colectivi sau prin actionariat

a colectivi asupra apartamentelor. intr_o astfel de

cietatea pe acJiuni. Contractulrnere, care poale fi modificatdutia acopera cheltuielile de

:fl:*, liiilt ;:i::?:HI,*'# s;;#"'"De curdnd, in glrele locuri a apirut o metodi noub de

apaftafirentele propdetate personald pebazd de acJionariat sb devind mult rnai vandabile.

Dace piala pentru apartamentele proprietate colective este activa, evaluatorii pot evalua fiecare u Latelocativi prin metoda. cornparatiei directe. Dar nu trebuie sd uite cr prelurile sunt influenlate de marimeacredihrlui $i de condiliile contractului de ipoteci cu care cl direa a fost grevatd. De multe ori statututsocietdtii irnpune restriclii asupra comercializdrii propriet5li ceea ce poate atecta valabilitatea datelordespre vAnzirile comparabile,

t cer cu proprietate deplind asupra spaliului lorctele de constructie a unor blocuri in proprietatedrept de proprietate pelsonali intr_un bloc cle

o formd de proprietate individualE este aceastde colective. in multe locuri, ins6, autoriEtilee in locuinte proprietate personal6 din cauza

unei proprietdli personale. in consecinJi, existdunor clddiri ocupate cu chirie in clddiri cu spaliipropnetate personalS.

u constituit tocmai pentru a susline ploiecte deste grupuri au oblinut finanlEri cu dobandd mai

ului de a subvenliona aceste proiecte. insd, inastfel de grupuri colective a scdzut ser.ios. Uneleceplia locuinlelor., curn ar fi locuirea in comun.

Proprietatea in timesharing

Proprietatea in timesharing presupune vanzarea fie a unor drepturi de proprietate limitate sau a unordrepturi de folosinld 9i ocupare a unor unit5li locative sau camere de hotel. Exista doub forme depe care evaluatontl trebuie sA gtie sd le deosebeasci atnnci cind evalueazd clddiride unitdli sau c6nd recurge la analiza cornparata a acestora. prima formi detitlu deplin, este cea in care cumpArablul imobilului primegte un act de p.oprretate5.10

rietate imobiliari si dezmembrimitrlele acestuia

imobilelor cafe stau la baza \ui, ci gi de alte drepturi, uneori mai limitate, create prin contltct $i prlnaporturi de alt6 natur[ decdt imobiliari.

probabilitatea cregterii valorii capitalului qi indeplinirea unor condilii pentru acordatea de avanlaje fiscalesunt alte dou5 criierii care ii influenleazi pe investitori qi care pot afecta valoarea de pialI. AcesLe criteriiqi condilli sunt greu de separat, ceea ce poate ingr eluna analiza v ile Evaluatorii trebuiesa aiUa grila sditabileasci natura exactd a drepturilor qi cotelor are Ie au dc cvaluat incadrul unui consorfiu. Valoarea de piap a parlicipaJiilor intr-un e ptezentatl ca $1 cumar fi un cumul de drepturi de propdetate asupra activelor imobiliare'

Forme speciale de ProPrietate

in afar6 de proprietatea persoanelor fizice gi proprietatea persoanelor juridice, existd 9i alte forme deproprietate. cum sunl cele de maijos:

. Apartamenhrl (spaliul) proprietate personald

. Proprietatea colectivd sau prin aclionariat

. Proprietate in timesharing

Apartamentele (spafiile) proprietate personali

Spaliul proprietate personala este o forme de proprieLate asupra unei unititi sa(l asuprau"oi po4i""i dintr-o clldire cu mai multe astfel de unitdli. In timp ce, pe v le tipuri deproprietate delinutd in astfel de clidiri erau apartamentele de locuit 9i spaliil anrinuntul'io

"i1"1" oourtr", existi astfel de forme de organizare gen stup pentru toate tipurile de spalii irLlobiliare,

respectiv birouri, spalii industriale, magazine, chiar qi mici grSdini (de flori sau de zarzavat) sau chiarmici tlebarcadere. O unitate proprietate personali este o proprietate separate asupla cbreia ate ritlu deproprietate o persoand particulari. O astfel de unitate poate fi inchiriati, vdnduti sau ipotecata ssparat.int -* blo" ae locuinle tradilional, proprietarul deline titlul de proprietate asupra locuinlei, precunr 9i ocot5-parte indivizl din suprafala total[ a spaliilor comune ale imobilului (terenul, spaliile ilc y,.t"t.,nndalia, perelii exteriori, spaliile de parcare gi lerenurile de joacd sau de recreetu). Jt' ac,i:rl fel,proprietarul deline un spaliu fiidimensional circumscris intre perelii exieriori, tavan

"iilu at:ope;:.', 9i

potl'"u, pr"".t* gi o cota-parte din spaliile comune. in unele clddiri de acest tip, existd 9i elemetlxe cor,uneii-itut",

"1r- ar fi locurile de parcare, spaliile de depozitare, parcele pe terenul inconjrudtor, tare ltmt

rezervate pentru folosinja unora, nu a tuturor proprietarilor din cl6dire. Proprietarii dinh-u bloc '.ie t I ir:eise organiieazd, intr-o asocialie a locatarilor pentru a-qi adrninistra clIdirea conform statutului adoJnat.Cheltuielile de administrare gi intrelinere se impart proporlional inhe propdetari, cale pliterr'. 0contribulie hmar6.

Pentru a evalua unitilile de proprietate personali, evaluatorii folosesc de obicei metoda cr)n'l1i'rlxlieldirecte, fiindci cele mai recente vAnziri de astfel de spalii, comparabile ca mlrime, pozilie 1i calil;ate r;i,llcel mai bun indicator de valoare. Se poate folosi 5i abordarea prin venit, mai ales la acele spafl l {riri rj r,r.rr,iinchiriate gi nelocuite de proprietarul insugi. De exemplu, un spa,tiu de birou propriertai:(, l)crr'1'rr;Ii1lnchiriat poate ft analizal prin abordarea clasicd prin venit. Abordarea prin cost nu este apitcabr];l liaceasti categorie de proprietate fiindca este greu de separat valoarea terenului gi de cakujat c i:iiicontribuie elementele comune la valoarea spaliului analizat.

La evaluarea unei intregi clddiri de acest gen, cu tot ce line de ea, fie ci este construclir'r noui, {ie ':naadaptat6, evaluatorii folosesc abordarea prin comparalie directd pentru a stabili prelurile *nir: ie ('rdicivaloarea de vinzare pe unitate) 9i aplici metoda fluxului de numerar actualizat pentru a lflt 'r''loareainhegului proiect (valoarea de vinzare a ansamblului). Prin aceasti a doua tehnici, se i;stmlririil \,'r..cheltuielile de capital pe un anumit interval de timp, lncasdrile anticipate 9i beneficiile. Acest{' , i'l 1r,apoi actualizate cu o rat?i corespunzdtoare cu reantabilitatea investiliilor competitive. Estiln4teil t { itr' /'ldi v6nzare viitoare gi alegerea momentului optim pentru vAnzare sunt elementele-cheie ale crralr,;i' ir

imobjlelor care slau la baza lui. ci 9iaporturi de alt6 natur[ decdt imobiliari.

dreptul de proprie|ate pe care urmeaz[ sd, il evalueze.

Figura 5.3Diverse forme ale dreptului real imobiliar

Drcptul proprietaru lu i asupraunei piopnclili dati cu chirie

Cum spuneam mai sus, dreptul deplin de proprietate nu este restrans decdt de limitirile ce derivl din celepatru categorii de atribplii ale stahrlui. Degi n-rtlfti evaluatori declari in rapoartele lor cd dreptul deproprietate evaluat este unul deplin, un astfel de drept, neqtirbit, rareori exista, deoarece aproape toate.imobilele sunt grevate intr-un fel sau altul, fie de o servitute, fie de un drepl rezervalar $i/sau de orestriclie de drept privat. De multe ori, evaluarea unui drept de proprietate deplin este mai mult ipotetice,recurgdndu-se la ea ca la un prim pas c6tre evaluarea acelui dezmembrdmdnt al dreptului de proprietate cuadvirat existent. De exemplu, la evaluarea unei proprietili dati cu chirie, trebuie evaluat gi dreptul deproprietate deplin (al proprietSlii ca neinchiriati), pentru a-l putea compara cu ceea ce a mai rlmas din el,ceea ce ii va permite evaluatorului sd vadi dacd dreptul de utilizare $i posesie al chiriagului are o valoarepozitiv[ sau negativd. Fiindcl toate drepturile de proprietate fragmentare sunt,,decupate" dil d_r.-e.p.luldeplin de proprietate, evaluatorul trebuie mai int6i sI inleleagd in ce const6 dreptul deplin de proprietate,pentru a-l putea evalua pe cel fragmentar.

Dezmembrlmintele economice

Cel mai des intAlnit dezmembrimdnt al dreptglui de proprietate, de ordin economic, se na$te c6nd dreptulabsolut se fraclioneazd in urma inchirierii. In aiest moment, locatorul qi locatarul dobdndesc, fiecare,drepturi parfiale, care sunt prevAzute intr-un contract ce se supune dreptului conhactual. Drepturilefragmentare, rezultate dintr-un contract de inchiriere, sunt distincte dar inrudite, respectiv se nagte dreptulasupra unei proprietili dati cu chirie 9i drephrl de folosinp gi posesie al chiriagului asupra aceleiapiproprietili inchiriatd. In anumite condilii, se pot naqte gi alte dezmembrd.minte ale dreptului de proprietatede naturd economicd, respectiv cele de subinchiriere.

Dreptul proprietarului asupra unei proprietifi dati cu chirie

Dreptul asupra unei propriEtSli dat6 cu chirie este dreptul locatorului sau a1 proprietarului. Acesta delinedrepturi caracteristice, in care intrd drephrl de a transmite, prin contractul de inchiriere, dreptul defolosinll gi posesie altei persoane. Drepturile locatorului, adicd ale proprietarului care a inchiria! gi

5.12

rietate imobiliarl si dezmembr[mintele acestuia

care ii conferd titlul asupra unei unitili locative pe o anumita perioadd a anului, limitdndu-i, in acest fel,dreptul de proprietate. Cumpdritorul are drephrl de a vinde, de a inchiria sau de a lisa mogtenire dreph-rlsAu. Dreptul de proprietate astfel dobdndit poate fi ipotecat, iar titlul de proprietate poate fi inscris. Ceade-a doua formd de timesharing, nu este in proprietate deplini 9i nu conferl titlu de proprietate.Cumperitorul dob6ndegte doar dreptul de a folosi o astfel de uniiate locativl gi spaliile conexe.

La ambele categorii de timesharing existi subcategorii. La prima categorie, de timesharing cu drepturidepline, existb proprietatea transmisibil5 qi cea netransmisibili (sau sezonier[). La cea transmisibild,cumparitorul dobdndegte titlu de proprietate asupra unei unitdli locative ca qi in cazul coproprietarului cudrept de succesiune pentru urmagii sdi. Fiecare cumpdritor consimte sd foloseasci locuinta numai inintervalul prevA^* in actul de proprietate. La cea netransmisibil[, perioada in care cumperEtorul de{inebunul dureazd numai cat se menline $i proiectul. La finele acestei perioade, posesia se reintoarce laproprietarii inifiali, in calitate de coproprietari cu drepturi depline, dupi care aceEtia au drephll de a vindeproprietatea 9i de a implrli banii sau de a-gi pistra calitatea de coproprietari cu drepturi depline, reinnoindcontractul de proprietate sezonierS. Proprietarii din ambele subcategorii plitesc cheltuielile de exploatare,inclusiv o cotd-pafie din impozitele, asigurarea gi alte costuri aferente, precum gi o contr.ibufie pentruintrelinerea spaliilor comune;i pentru administrare. In multe proiecte de acest gen, se creeazi 50 deperioade de cAte o siptimdnl fiecare, cele doui slptimdni care riman fiind destinate lucr6rilor deintrelinere $i reparalii.

La categoria de timesharing IErd titlu existi trei subcategorii, cunoscute sub denumirile de drept deinchiriere, pernxs de vacanld gi membru al clubului.5 Dreptul de inchiriere este. practic, o inchiriere cuplata anticipatd. Permisul de vacanll inseamni transferul autorizatiei eliberate investitorului imobiliarcdtre cumpIretorul unei astfel de formule, prin care acesta dobdndegte dreph-rl de a folosi un anumit spaliulocativ la date bine stabilite, pe duata contractului prin care s-a acordat permisul de vacanJi. Forma detimesharing care conferd calitatea de membru al unui club, constA in aceea cd, posesorii cumplri drepturide membru pe un anumit numir de ani la un club care are in proprieta0e sau ia in concesiune sau inexploatare imobile in regim de timesharing. Cumpdrdtorul dobAndegte dreptul de a folosi un anumit spa{iulocativ pe o anumitd perioadl, in fiecare an, pe duraca contractului.

Proprietatea in timesharing se evalueazl prin abordarea prin comparatie directi. Evaluatorul incepe prin aidentifica drepturile pe care trebuie se le evalueze. Trebuie stabilit.i po4iunea de imobil care ii revineaclionarului, ca gi orice drepturi de proprietate mobiliar[ aferente acesteia. La evaluarea drephrrilor detimesharing asupra unor imobile existente, se pot obline indicatori de valoare destul de siguri comparAndcu spaliile de acest gen revdndute. Pentru a le evalua pe cele noi, evaluatorul trebuie s[ ia in calcul timpulnecesar vanzirii 1or, fluctualiile de sezon, toate costurile directe $i indirecte necesare elabordrii unui astfelde proiect, ca qi concurenla de pe piala existenE qi de pe cea viitoare a proprietalii in timesharing.

Dezmembrlmintele dreptului de proprietateIndiferent de tipul de proprietate, proprietarul unui bun imobiliar este considerat a avea un drept deproprietate asupra acelui bun. O misiune de evaluare poate consta in stabilirea valorii dreptului deplin deproprietate sau a unui drept mai restrdns decAt acesta, de exemplu unul par,tial. Drepturile partiale saufragmentare se pot nagte pe mai multe cii:

o Economiceo Juridiceo Fiziceo Financiare

Figura 5.3 ilustreazi altemativele pe care hebuie si [e ia in calcul evaluatorul ahrnci c6nd identifrcl

5 in unele pri, pemisele de vacanta ti calitatea de membru al unui club nu sunt considerate fonne ale dreDtului de oroonerateimobiliartr, ci proprietate asupra unui bun mobil.

5.11

rietate imobiliarl gi dezmem brimintele acestuia

drepturile locatarului (chiriaqului) sunt precizate in clauzele contractului de inchiriere. Chiar dacE acesteapot sr difere de la contuact la contract, in esenle drepturile rocaiorurur sunt urmdtoarele:o De a primi chiria de la chiriap la termenele prevdzute. De a rejntra in posesia imobi)ului la sfb4irul contractuluir De a introduce in contract clauze pentru caz de neplatd a chirieio De a dispune de bunul sEu. inclusiv de dreptuf de aJ vinde, de aJ ipoteca sau de aJ l6sa

mo$tenlre, cu respectarea drepturilor chiriagului, a6ta timp c6t contractul de inchiriere este invrgoare

Cdnd intrd in vigoare contrachrl de inchiriere, locatorul trebuie sI renunle la posesia imobilului lnfavoarea chiriaqului, pe durata contrach-rlui, gi s[ se conformeze clauzelor contractulii.Dreptul locatorului fald de imobil este dreptulproprietarului asupra unei proprieEli datd cu chirie,indiferent de durata contractului de inchiriere, de chirie,de pbrJile contractante sau de alte clauze ale contractului

ca un drept deplin de proprietate. Chiar daci chiria contractuald sau clauzele contractului nu se ahniazlpie{ei, drephrlui proprietarului asupra unei propriet.dJi data cu chirie trebuie sf, i se acorde o arenueoeoseDrta.

Contractele de inchiriere precizeaze drepturilelocatorului (de ex. de a incasa chiria, de a

Metoda cea mai bund de evaluare a unei proprietifi datd cu chirie este cea a abord[rii prin venit.Indiferent de metoda de capitalizare aleas[, valoarea acestei propriet5li reprezinti valoarea dreptuluiproprietarului asupra ei. Avantajele care decurg dinh-o astfel rle proprietate pentru proprielr sunt deobicei venitul din chirie pi din valorificarea ei la terminarea contractului de lnchiriere. Metodacomparaliei directe poate fi folositi la evaluarea drepturilor de proprietate asupra unui bun jat cu ctrlrie,dar ea nu are relevanJd decdt cAnd vdnzdrlle,luate ca termen dL comparafie, iuni drepturi imobiliare deacelagi tip. DacI nu, trebuie awte in vedere corecfiprrn cost este mai adecvati pentru evaluarea unuidreptului de proprietate asupra unei proprietdli dat6 csunt diferite de- c-ele practicate pe piali, gi abordarea prin cost va trebui si recurgd la corecfii, pentru arefl ecta aceste diferente.

Atunci cand tema de evaluare se referd la o proprietate dati cu chirie, evaluatorul trebuie de multe ori sdevalueze mai intai proprietatea ca gi cdnd n-ar fi fost inchiriati (ieci, ca liber!. DacI chiria gvsauclauzele contractului sunt favorabile proprietarului (locatorului), valoarea drephrlui proprietaruiu, asupraproprietilii datd cu chirie va fi mai mare decAt valoarea dreptului slu deplin de p.opri"tut",

"".u "" uuface ca val

conhachrlu ativi. Dac[ chiria gi/sau clauzeledreptului de proprietate asupraPrvPrrsldFr de proprietate, ceea ce va face cavaloarea drephrlui chiriagului de folosin!.i gi posesie 5.4). yaloarea drephtluichiriagului de folosin!.6 9i posesie (deci a contiactului pentru chiria$), negatlvasau pozitiv6,. va ?nceta daci pi atunci c6nd chiria e vor ajunge'ia nivelulpracticat pe piali, fie pe parcursul contractului, fie la expirarea acestuia.AnalizAnd dreptul proprietarului asupra unei proprietili dati cu chirie, este foarte important ca evaluatorulsd verifice toate avantajele sau dezavantajele economiie create de contrachrl de lnchiriere. El trebuie s5-gipund urme.toarele inhebiri:

. Care este durata contractului?o Care este probabilitatea ca chiriagul si pliteascl chiria la timp?o Sunt clauzele contrachrlui cele clasice, sau ele creeaz[ anumite avantaje sau dezavantaje pentru

una sau alta dintre pedi?

5.13

Este transferabil drephrl proprietarului asupra unei proprietili dati cu chirie sau dreptulchiriaEului de folosinli gi posesie, sau transferirile sunt interzise prin conhact?Este contractul formulat intr-o manierd care s[ permiti modificarea lui pe parcurs sau este rigid,ajungdnd in cele din urmf, sd devini o povard pentru p6rli?

Figura 5.4de folosinfi qi posesieYalori pozitive qi negative ale dreptului chiriagului

asupra proprietilii luati cu chirie

Chiria de piafn

(J

Valoare negativi adreptul chiriatuluide folosin{n $i posesieasupra proprietiliiluata cu chiriaconlracturli pestechiria de piafn

Valoare pozitiv[ adreptul chiriatuluide folosinli $i posesieasup.a proprietAfiiIuati cu chiriacontractualii subchiria d piati

Evaluatorul nu are voie s[ pomeasci de la premisa ci fiecare din dezmembrdmintele dreptului deproprietate create prin contractul de lnchiriere are o valoare de piald. Sunt contracte de inchiriere care nugenereazd nici o valoare separati pentru chiriag. De exemplu, cdnd chiriaqul nu poate sau nu vra siachite chiria, aceasta poate duce la sclderea valorii de piali a dreptului proprietarului asupra proprietd,tiidatd cu chirie chiar sub nivelul valorii unui imobil comparabil, dar care nu este inchiriat, sau chiar subvaloarea unui imobil comparabil dat cu chirie sub nivelul pielei, dar unui chiriag serios.

Drepturile chiriapului de folosinli gi posesie

Proprietatea luati cu chirie, in temeiul unui contract de inchiriere, genereazi drepturile chiriagului asupraacestui bun, qi anume drephrl de a-l poseda pe duratacontractului, de a-l sublnchiria (dacd permite contractul9i dac6 9i chiriagul doreqte acest lucru) pi chiar s6-i aduciimbunit[firi in limitele previzute in contract. Inschimbul acestor drephui, chiriapul are obligafia de apl[ti chirie, de a restitui imobilul la expirareacontrachrlui, de a desfiinla imbunitiilirile pe care le-aadus prin modificare sau construire qi de a se conformaprevederilor conhactului de lnchiriere. Dar, cea maiimportanti obligalie a chiriagului este aceea de a plntichiria.

Diferenga dintre chiria prcvdz\tl ln contract gi chiria de piald poate determina valoarea dreptuluichiriagului de folosinli gi posesie. Dreptul chiriagului de folosinlb 9i posesie asupra proprietitii luati cuchirie poate avea o valoare daci chiria contraciuale este sub nivelul chiriei de pia1i, creind astfel unavantaj pentru chiriag. Dar acest avantaj al chiriagului va diminua valoarea dreptului proprietarului asupraproprieiElii dati ca chirie. Valoarea drephrlui de proprietate asupra unei proprietiti dati cu chirie

Valoarea de piaF a dreptului proprietaruluiasupra unei proprietafi dat6 cu chiriedepinde de nivelul chiriei contractuale Si nivelulchkiei de piale. Dreptul chiriasului defolosinld Si posesie poale dobandi valoareatunci cand contractul de inchiriere permitesublnchirierea $i cand durata lui este suficientde mare pentru a se gasi amatori pe piat6atrasi de clauzele avantajoase ale inchirlerii.

5.14

Dreptul de te imobiliari si dezmembrlmintele acestuia

contractuala sub nivelul pielei se poate sihra chiar sub valoarea unui drept deplin de proplietate, sau sub

varoarea dreptului asupra unei iroprieteli u"* *."#::";ili"';:*i,ilii:"t,ii,.Ti;r"#l,""lJ':contractual al proprietarului imobilului si nu aibd

I are dreptul de a ocupa spaliul 9i, in ciudaavantaje care si il determine sd continue sd

antajul contractual sd puni in pericol activitateachiriagului qi sd pericliteze