Bucuresti semestrul 1, 2009 - Romania Green Building … · aport de capital l-au adus in proportii...

PIATA IMOBILIARABucuresti

semestrul 1, 2009

1PIATA IMOBILIARA DIN BUCURESTI, SEM. I 2009

Dupa cresterea economica impresionanta inregistrata consecutiv in ultimii ani, PIB a scazut in primul semestru din 2009 cu 7,6% reflectand inrautatirea mediului economic local pe fondul crizei economice mondiale. Conform estimarilor Institutului National de Statistica (INS), cea mai mare contributie negativa la evolutia PIB au avut industria (2,4%) si serviciile (2,9%). Contractia economica brusca din sem.1 2009 a fost mai mare decat estimarile initiale reflectand efectele negative induse in economia nationala de criza internationala.

Potrivit Agentiei Romane pentru Investitii Straine, volumul investitiilor straine directe a scazut in sem.1 2009 cu 43% comparativ cu acceasi perioada din 2008, totalizand 2,89 miliarde Euro. Cel mai important aport de capital l-au adus in proportii echilibrate participatiile la capital (40,9%) si alte forme de capitaluri (49,7%), in timp ce profitul reinvestit a contribuit cu 9,4%.

Dificultatile economice interne dublate de scaderea fluxurilor de capital au generat o devalorizare importanta a RON in raport cu Euro. In perioada ianuarie-iunie 2009 rata de schimb a variat intre 4,02 RON/Euro si 4,20 RON/Euro, cu un varf de 4,31 RON/Euro in primul trimestru. Comparativ cu rata de schimb inregistrata la sfarsitul sem.1 2008, cand raportul RON/Euro era de 3,64, devalorizarea RON a fost semnificativa. Segmentul rezidential al pietei imobiliare a fost afectat de aceasta evolutie deoarece efectul scaderii preturilor exprimate in Euro a fost absorbit sau chiar anulat in unele cazuri de devalorizarea monedei nationale.

La sfarsitul sem.1 2009 numarul total al somerilor la nivel national a ajuns la 548.930 persoane reprezentand 6,0% din totalul populatiei active. Rata medie a somajului a crescut cu aproximativ 2,3 puncte procentuale fata de luna iunie a anului 2008.

Rata anuala a inflatiei a avut o tendinta descrescatoare pe parcursul primelor 6 luni din 2009, ajungand la 5,86% in iunie 2009 de la nivelul de 6,71% in ianuarie 2009 si 8,61% inregistrat la finalul lunii iunie 2008. Banca Nationala a Romaniei estimeaza ca rata anuala a inflatiei la sfârsitul anului 2009 va ajunge la nivelul de 4,3%.

Dupa ce in 2008 BNR a crescut succesiv rata de politica monetara, de la 7,5% in ianuarie 2008 pana la 10,25% in ianuarie 2009, in primele 6 luni din 2009 aceasta rata a fost coborata succesiv la 9,50% in iunie 2009.

Potrivit INS in luna iunie 2009, castigul salarial mediu brut a fost de 1.887 RON, cu 1,7% mai mare fata de luna precedenta, in timp ce castigul salarial mediu net a fost de 1379 RON, în creştere fata de luna precedenta cu 23 RON. Comparativ cu luna iunie a anului precedent, castigul salarial mediu nominal net a crescut cu 8,3%.

Pe parcursul trimestrului 2 din 2009, in Romania, venitul mediu lunar pe gospodarie era de 2.045 RON, crescand semnificativ comparativ cu aceeasi perioada din 2008, cand s-a inregistrat un nivel de 1.614 RON. In structura veniturilor totale, veniturile salariale detin în continuare ponderea cea mai mare (52,4%) în timp ce veniturile din prestatii sociale au contribuit cu aproximativ 21,5% la veniturile gospodariilor.

SITUATIA ECONOMICA

Structura cheltuielior de consum pe familiein Trim.2 2009 (%)

Surs

a: In

stitu

tul N

atio

nal d

e St

atis

tica

Cresterea Produsului Intern Brut

Surs

a: In

stitu

tul N

atio

nal d

e St

atis

tica

S1 2004 S1 2005 S1 2006 S1 2007 S1 2008 S1 2009-10

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

Rata de politica monetara a BNR sirata anuala a inflatiei

Surs

a: In

stitu

tul N

atio

nal d

e St

atis

tica,

Ban

ca N

atio

nala

a R

oman

iei


Perspectivele economice pesimiste si perceptia generala negativa a pietei imobiliare au determinat contractia pietei spatiilor de birouri. Elementele fundamentale ale acestui segment si-au pierdut consistenta in ritm accelerat, scaderea accentuata a activitatii de inchiriere manifestandu-se in conditiile cresterii semnificative a numarului de proiecte finalizate in prima jumatate a lui 2009. Acest fapt a afectat profitabilitatea investitiilor realizate pe acest segment.

Totusi, pe langa influentele negative ale crizei, piata locala trece printr-un proces de reasezare ce va duce la un echilibru intre sustenabilitatea financiara a cererii care este influentata de conditiile economice generale, pe de o parte, si nivelul chiriei obtenabile, pe de alta parte.

In ciuda perspectivelor pesimiste ale pietei imobiliare locale si internationale, configuratia si esalonarea proiectelor de birouri initiate in perioada de extindere a pietei au dus la o concentrare temporara a livrarii de noi spatii, care a contribuit la cresterea ofertei cu aproximativ 195.000 mp (suprafata construita) in semestrul 1 din 2009. Suprafata de birouri finalizata in prima parte a anului a fost cu 17% mai mica fata de cea livrata in perioada similara din 2008, ca urmare a intarzierii cu cateva luni a proiectelor propuse spre livrare in aceasta perioada. Datorita suprafetei semnificative livrate, la sfarsitul primului semestru din 2009, stocul de birouri din Bucuresti a ajuns la 2,1 milioane mp (suprafata construita).

Structura stocului nou adaugat a ramas aceeasi comparativ cu perioada similara din 2008, birourile de clasa A dominand suprafata nou finalizata. Acestea au depasit spatiile de clasa B, reprezentand 60% din stocul nou adaugat in semestru 1 2009. Structura suprafetei finalizate in prima jumatate a anului a reflectat expansiunea catre zona de nord, aici construindu-se 58% din proiectele noi.

Activitatea de inchiriere scazuta (inclusiv pre-inchirieri) s-a reflectat in mod direct in cresterea suprafetei disponibile, spre deosebire de anii anteriori cand in ciuda livrarilor semnificative de birouri, rata de neocupare a ramas aproape zero. La sfarsitul primului semestru din 2009 au fost ocupate aproximativ 40% din birourile finalizate in aceasta perioada, ceea ce a creat o piata favorabila inclusiv pentru chiriasii cu solicitari pentru suprafete de mari dimensiuni, la standarde ridicate de calitate.

In plus, suprafata disponibila tot mai mare a fost generata si de dezvoltarea pietei subinchirierilor. In prezent dimensiunea acesteia este dificil de estimat, chiriasii preferand sa mentina confidentialitatea politicii de diminuare a costurilor si ca urmare o mare parte din activitatea de marketing pentru acest tip de proprietati se realizeaza ‘in afara pietei’. Reducerea activitatii chiriasilor care au preinchiriat suprafete mari (peste 1.000 mp) pe baza asteptarilor privind extinderea ulterioara a business-ului este cea care genereaza oferta pe segmentul subinchirierilor. Birourile disponibile pentru subinchiriere sunt in principal spatii de dimensiuni mici si medii intre 500-1.500 mp, amplasate in cladiri finalizate in perioada 2007-2008.

Un alt efect al activitatii de preinchiriere din 2008 a fost cresterea spatiilor disponibile eliberate de chiriasii care fie s-au relocat in cladiri noi, fie si-au restrans activitatea. In general acestea sunt spatii situate in cladiri de calitate medie, care ofera oportunitati pentru chiriasii ce doresc sa aplice politici de eficientizare a costurilor, punand mai putin accent pe imaginea comerciala.

Oferta

PIATA SPATIILOR DE BIROURI

Stocul de birouri in functie de zona in Sem. I 2009

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

Spatii de birouri finalizate semestrial

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

eSu

rsa:

BN

P Pa

ribas

Rea

l Est

ate

Spatii de birouri in functie de suprafata cladirii


In conditiile actuale ale pietei procesul de negociere s-a extins si a devenit mai dificil, fiind necesare perioade mai indelungate de marketing, de peste 6 luni, pentru proiectele de birouri disponibile. Activitatea de constructie a scazut semnificativ, ca urmare a perioadelor tot mai extinse in care birourile disponibile raman neocupate, dublate de constrangerile financiare si diferenta considerabila dintre oferta disponibila si activitatea de inchiriere. Contextul actual al pietei descurajeaza initierea de proiecte noi de catre dezvoltatori. Practic pe parcursul primulul semestru din 2009 nu s-a lansat niciun proiect nou de birouri, ceea ce va afecta in principal oferta pentru 2010-2011.

Oferta (cont.)

PIATA SPATIILOR DE BIROURISelectie cladiri de birouri finalizate in Sem. I 2009

Trim. Cladire Zona Suprafata totala construita (mp)

1 Floreasca Plaza Nord 35.000

1 Galaxy BC Nord 22.300

2 Cubic Center Nord 27.000

2 Izvor BC Centru 12.000

2 Riverside Tower Vest 13.000

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 H1 20090

50000

100000

150000

200000

250000

300000

Clasa A Clasa B

Mp

Gradul de ocupare a spatiilor de birouri

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

Comparativ cu ultima perioada din 2008, caracteristicile cererii s-au modificat substantial. Aceasta nu se mai manifesta activ, ci trebuie creata si dezvoltata pentru chiriasii deja existenti pe piata. In anii precedenti chiriasii cautau proprietati care furnizau in principal facilitati de calitate si vizibilitate comerciala. In prezent principala preocupare a chiriasilor este reducerea costurilor de ocupare, acestia recurgand la renegociere, consolidarea spatiului ocupat si chiar relocare, ca solutie finala.

Prima optiune ramane renegocierea chiriei pentru spatiile ocupate, chiar si inainte de expirarea contractului. Chiriasii urmaresc sa obtina discount-uri avand in vedere conditiile actuale ale pietei si contextul specific al activitatii lor. Pe langa obtinerea unor avantaje economice din partea proprietarilor, chiriasii raman precauti, ezitand sa se relocheze, ceea ce duce la cresterea numarului de reinnoiri de contracte. Aceasta tendinta este confirmata de existenta inchirierilor cu data de expirare in 2009.

Rata ridicata de neocupare are si o latura pozitiva, furnizand chiriasilor oportunitati pentru imbunatatirea calitatii spatiilor ocupate obtinand ai termeni contractuali mai aavantajosi. Unii chiriasi iau in considerare alternativa relocarii in cladiri de calitate superioara sau in zone mai atractive, in cazul in care beneficiaza de reduceri substantiale ale costurilor operationale si clauze contractuale mai favorabile. In aceste conditii atitudinea pro-activa a proprietarilor si consultantilor imobiliari contribuie la crearea de oportunitati pentru chiriasii aflati in cautarea unor posibile optiuni de relocare. Relocarile au reprezentat principala sursa a activitatii de inchiriere, cererea activa provenind din partea companiilor mici si mijlocii din domenii precum serviciile de consultanta in afaceri, IT, servicii medicale private, institutii publice si furnizori de utilitati. In contrast cu anii anteriori cand companiile mari erau principala sursa a cererii, in prezent acestea reprezinta sursa ofertei de spatii pe piata subinchirierilor. Ca urmare cererea provine din partea chiriasilor care ocupa in prezent birouri de clasa B de calitate scazuta, cu acces dificil si situate departe de reteaua de transport public.

Un alt aspect demn de mentionat este preferinta exclusiva a chiriasilor pentru proiectele de birouri finalizate, in detrimentul preinchirierilor. Acestea nu mai reprezinta o optiune, in special in cazul cladirilor aflate in fazele initiale de constructie sau pentru care nu s-au mai semnat si alte contracte de preinchiriere. In ciuda nivelului actual scazut al chiriilor si a disponibilitatii suprafetelor mari, coroborata cu precautia chiriasilor fata de cladirile nefinalizate explica atitudinea principalelor surse generatoare de cerere.

In general chiriasii cauta cladiri de birouri noi dotate cu echipamente si facilitati moderne, situate in zone centrale sau in imediata apropiere a nodurilor de transport public. Desi cladirile din zonele periferice ofera birouri de calitate si termeni financiari atractivi comparativ cu cele din alte locatii, chiriasii nu sunt interesati de aceste spatii din cauza lipsei infrastructurii si retelei de transport public ce nu au fost imbunatatite.

Cererea si gradul de ocupare

Tranzactii realizate in Sem. 1 2009 in functie de zona

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e


Suprafetele medii solicitate au scazut comparatic cu 2007-2008, majoritatea fluctuand in jurul limitei inferioare a intervalului 250-500 mp. In general perioada de inchiriere este de maxim 3 ani, ca masura de prudenta pentru evolutia viitoare a economiei si pietei imobiliare locale.

Suprafata totala de birouri inchiriata in semestrul 1 din 2009 (aproximativ 80.000 mp suprafata construita) a fost cu 60% mai mica fata de perioada similara din 2008, demonstrand tendinta descendenta initiata in cea de-a doua parte a anului trecut. Ca urmare, rata totala de neocupare a crescut de la 4,5% in trimestrul 4 din 2008 pana la 11% la sfarsitul semestrului 1 din 2009. Pentru cladirile de clasa A rata de neocupare este de 7,5%, crescand cu 5,5 puncte procentuale pe parcursul primelor sase luni ale anului.

Cel mai activ segment a fost zona de nord a orasului, aici fiind inchiriata aproximativ 66% din suprafata totala, urmata de zona centrala (inclusiv zona Piata Victoriei), cu aproximativ 22%. Din totalul tranzactiilor de inchiriere 65% au fost incheiate cu birouri de clasa B, ceea ce a confirmat interesul chiriasilor pentru spatii cu costuri de ocupare scazute.

Cererea si gradul de ocupare (cont.)


In prezent segmentul birourilor este favorabil chiriasilor, existand un dezechilibru evident intre cerere si oferta. Datorita cererii scazute si numarului mare de optiuni pe care le au la dispozitie, chiriasii fac presiuni asupra proprietarilor pentru o mai mare flexibilitate, in special in ceea ce priveste nivleul chiriei si perioada de inchiriere.

In semestrul 1 din 2009 piata birourilor si-a continuat evolutia descendenta a nivelului chiriilor initiata in cea de-a doua parte a lui 2008, in contextul scaderii accentuate a cererii si cresterii numarului de proprietati disponibile pe piata. Totodata, cresterea pietei subinchirierilor ii determina pe proprietari sa scada chiriile solicitate pentru a putea concura cu ofertele de subinchiriere, pentru care se solicita cu 5-10% mai putin fata de ofertele acestora. Ca urmare a factorilor mai sus mentionati, in primul semestru al acestui an s-a inregistrat scaderea chiriilor solicitate cu 10-15%, pentru toate tipurile de cladiri, in toate zonele orasului, cu scaderi mai accentuate pentru birourile situate la periferie. In plus, stimulentele oferite de proprietari au devenit tot mai des intalnite, contribuind la scaderea chiriei de baza cu 10-15% si a chiriei nete efective cu 20-25%.

In prima jumatate a anului nivelul mediu al chiriei solicitate pentru birourile de clasa A situate in centrul orasului a variat intre 18-20Euro/mp/luna. Pentru proprietatile de clasa B situate in zone atractive chiriile s-au situat intre 12-16 Euro/mp/luna, iar pentru cele din zone secundare chiriile au variat intre 10-12 Euro/mp/luna. Desi in zonele descentralizate si periferice cu grad de acoperire redus al retelei de transport exista cladiri cu standarde de calitate inalte, acestea inregistreaza cea mai ridicata presiune asupra chiriilor in sensul reducerii. In aceste zone chiriile solicitate variaza intre 9-11 Euro/mp/luna.

Pentru a face fata presiunii de scadere a chiriilor generata de clientii potentiali care doresc obtinerea unor reduceri ale costurilor ocupationale, unii proprietari au adoptat solutia de tip “stepped rent”, pentru a proteja veniturile din inchirieri pe termen mediu si lung. Aplicarea chiriei de acest tip este considerata o strategie avantajoasa de a incuraja activitatea de inchiriere deoarece permite chiriasilor sa obtina costuri ocupationale reduse pe termen scurt in timp ce veniturile proprietarilor pe termen mediu si lung sunt protejate, atunci cand este asteptata o crestere a chiriei.

Nivelul chiriilor

Tranzactii semnificative cu spatii de birouri in Sem. I 2009

Chirias Cladire Suprafata (mp)

Xerox Floreasca Business Park 1.930

Cosmote Iride Business Park 1.800

Enel Rams Business Park 1.500

Autoitalia City Gate 1.300

Citroen Metropolis Center 1.000

Apa Nova Izvor Office Building 950

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

Evolutia ratelor de neocupare

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

Evolutia chiriilor

Sour

ce: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e


Pe fondul scaderii severe a cererii, atitudinea ezitanta a chiriasilor si solicitarile exigente ale acestora i-au fortat pe proprietari sa adopte o atitudine flexibila in negocieri pentru a evita perioade mai indelungate pana la inchirierea spatiilor. Flexibilitatea acestora s-a manifestat in clauze mai favorabile si drepturi mai numeroase pentru chiriasi. Proprietarii cladirilor mai vechi cu standarde tehnice inferioare sau dezvoltatorii proiectelor noi cu un numar scazut de preinchirieri, situate in zone mai putin atractive, au devenit cei mai flexibili in negociere.

Perioada standard pentru contractele de inchiriere incheiate in semestrul 1 2009 a fost de 3 ani. Totusi perioade mai indelungate de inchiriere de 5 ani sunt comune pentru chiriasii mari care doresc sa inchirieze spatii in cladirile de calitate din zonele centrale. In schimb, acestia beneficiaza de stimulente substantiale din partea proprietarilor, cum ar fi perioade libere de chirie de pana la 6 luni. De asemenea, contributia aditionala a proprietarilor la amenajarea spatiilor a devenit o practica uzuala.

Costurile de intretinere pentru birourile clasa A au ramas la acelasi nivel comparativ cu semestrul 2 din 2008, variind intre 3,5-4 Euro/mp/luna, ajungand pana la 4,5 Euro/mp/luna pentru contractele de inchiriere ‘triple net’. In cazul cladirilor de clasa B costurile de intretinere variaza intre 2,5-3,5 Euro/mp/luna. In general contextul pietei nu a afectat pretul locurilor de parcare. In zona centrala chiria pentru parcari a fost 100-130 Euro/spatiu/luna, in cazul parcarilor subterane. In zonele secundare chiria a variat intre 90-100 Euro/spatiu/luna pentru locurile subterane si intre 60-80 Euro/mp/luna pentru locurile amenajate la suprafata.

Din punct de vedere al termenilor de inchiriere, solicitarile proprietarilor nu au cunoscut modificari semnificative. Acestia solicita in general o garantie bancara, echivalentul a 3 luni de chirie si o plata in avans reprezentand contravaloarea a 2-3 luni de chirie la momentul semnarii contractului de inchiriere.

Termeni de inchiriere


Scaderea cererii si cresterea ofertei vor continua sa deterioreze datele fundamentale ale pietei birourilor in semestrul 2 din 2009, mentinand perceptia generala negativa asupra pietei. Rata de neocupare continua sa se mentina la niveluri ridicate, avand estimata o tendinta de crestere, cel putin pentru acest an. Factori multipli pot induce un dezechilibru intre proiectele de birouri finalizate, activitatea de inchiriere si rata de ocupare: chiriasii isi elibereaza spatiile de birouri detinute anterior pentru a se muta in cladiri superioare calitativ cu un nivel al chiriei atractiv sau ca urmare a diminuarii activitatii; suprafata semnificativa de birouri ce va fi finalizata in viitorul apropiat are un grad redus de preinchiriere; cererea provenita din partea companiilor nou intrate pe piata s-a contractat puternic.

Scaderea cererii si proiectele noi propuse spre livrare in semestrul 2 din 2009 care totalizeaza aproximativ 270.000 mp (suprafata construita) vor mentine presiunea descendenta asupra nivelului chiriilor. Ritmul de scadere va fi insa mai lent fata de semestrul 2 din 2008 si prima jumatate a acestui an datorita rezistentei proprietarilor si atingerii limitei de profitabilitate pentru investitiile facute de acestia. Aproximativ 25% din suprafata totala propusa spre livrare in a doua jumatate a lui 2009 este deja preinchiriata, ceea ce reprezinta o rata de ocupare mult mai mica fata de nivelurile inregistrate in 2007-2008, cand spatiile preinchiriate au reprezentat 45-60% din totalul spatiilor finalizate.

Criza creditelor coroborata cu tendinta descendenta a activitatii de inchiriere ii vor descuraja pe dezvoltatori sa initieze proiecte noi de mari dimensiuni. Oferta pentru 2010-2011 va fi influentata negativ, numeroase proiecte fiind in prezent stopate temporar sau inregistrand un ritm scazut al lucrarilor de constructie.

Tendinte pentru 2009-2010

Selectie spatii de birouri propuse spre livrare in Sem. II 2009

Cladire ZonaSuprafata construita

(mp)Dezvoltator

Metropolis Center Centru 12.780 Soravia

Olympia Tower Est 9.511 Bluehouse

Platinum Tower Centru 13.000 Dagesh Group

Art BC Nord 15.500 Art Group

Phoenix BC Centru 8.400 Phoenix Intl.

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

Stocul de birouri propus spre livrare in Sem. II 2009

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e


Criza economica si efectele sale colaterale au avut un impact semnificativ asupra dezvoltatorilor, chiriasilor, cat si asupra consumatorilor finali. Inrautatirea mediului de afaceri pentru retaileri este reliefata de scaderea evidenta a volumului tranzactiilor comerciale in semsetrul 1 2009 comparativ cu aceeasi perioada din 2008, aceasta variind intre -1,5% in ianuarie si aproximativ -18% in iunie. Insa in conditiile unei piete cu senzitivitate foarte mare la preturi, magazinele de tip discount au avut o evolutie pozitiva contrastand cu celelalte segmente care au inregistrat contractii puternice, mai ales segmentul produselor electronice si electrocasnice.

Cresterea stocului de spatii comerciale din Sem.1 2009 a fost rezultatul finalizarii proiectelor incepute inainte de declansarea crizei economice cand piata locala consemna un puternic dezechilibru intre cererea retailerilor internationali si oferta de spatii moderne. Stocul de spatii comerciale moderne s-a marit cu aproximativ 110.000 mp ajungandu-se la un total de 1.060.000 mp. Cel mai mare proiect finalizat in Sem.1 2009 este Grand Arena Mall fiind totodata cel mai important proiect comercial din zona de sud a Bucurestiului, cu o suprafata inchiriabila de aproximativ 50,000 mp, din care 8,000 mp sunt inchiriati de reteaua Carrefour.

Dimensiunea si structura stocului de spatii comerciale au fost influentate semnificativ de extinderile proiectelor deja existente, cum ar fi Militari Shopping Center, Iris Shopping Center si Plaza Romania Mall. In afara proiectelor mentionate mai sus, pe piata locala a spatiilor comerciale au fost livrate proiecte de dimensiuni mai mici: deschiderea unui magazin Kaufland (5.000 mp) si intrarea pe piata locala a retailerului national de bricolaj Dedeman (12.500 mp), ambele magazine fiind deschise in vestul Bucurestiului.

Concurenta acerba dintre comercianti se reflecta nu numai in extinderea retelelor comerciale, dar si in achizitiile strategice care au avut loc pe segmentul supermarket-urilor. Lantul Mega Image, parte a grupului Delhaize Group, a achizitionat 4 supermarketuri operate de catre Prodas Holding avand suprafete cuprinse intre 400 si 750 mp. Conditiile dificile de piata au impus adoptarea unor politici de optimizare a suprafetei de vanzare, fie prin restrangerea acesteia, fie prin relocarea activitatii in alte zone sau centre comerciale.

Din aceasta cauza, disponibilitatea spatiilor comerciale stradale si a celor situate in centrele comerciale au crescut simtitor, mai ales ca multi chiriasi au renuntat la activitatea comerciala. Pe termen scurt si mediu, oferta spatiilor disponibile va depinde de politica actualilor chiriasi in ceea ce priveste spatiile ocupate, deoarece in aceasta perioada nu au fost incepute lucrarile de constructie la alte proiecte comerciale.

Oferta

PIATA SPATIILOR COMERCIALE

Selectie de proiecte comerciale finalizate in Sem. I 2009

Cladire Zona Suprafata de vanzare (mp)

Grand Arena Mall Sud 50.000

Extindere Militari Shopping Center Vest 24.000

Dedeman Sud 12.500

Extindere Plaza Romania Mall Vest 6.000

Kaufland Vest 5.000

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

In ciuda inrautatirii conditiilor de piata, primul semestru din 2009 a marcat intrarea si/sau extinderea pe piata locala a unor marci internationale precum GAP, C&A, Decathlon si Imaginarium. Zara s-a extins cu 1.600 mp in Bucuresti Mall si cu alti 3.000 mp in cadrul Unirea Shopping Center, unde a inchiriat spatiul ocupat anterior de Media Galaxy. C&A si-a extins reteaua locala de magazine prin inchirierea unui spatiu de 3.200 mp in AFI Cotroceni Park, in timp ce Debenhams a inchiriat un spatiu de 1.000 mp in Baneasa Shopping City.

In conditiile cresterii disponibilitatii spatiilor comerciale, a tipului si dispersiei geografice, dublate de diminuarea evidenta a chiriilor, cererea pentru spatiile stradale a scazut semnificativ. Daca in anii anteriori cei mai activi jucatori pe piata au fost bancile, farmaciile, retailerii de produse electrocasnice si operatorii de jocuri electronice, in 2009 cererea activa a provenit de la cafenele, restaurante tip fast food si operatorii de magazine cu produse de larg consum care mizeaza pe apropierea de client si minimizarea costurilor ocazionate de cumparaturile zilnice.

Cererea si gradul de ocupare

Evolutia tranzactiilor comerciale (% variatie comparativ cu aceeasi luna a anului anterior)

Surs

a: E

URO

STAT

- 1

15/2

009

- 5

Augu

st 2

009

Ian 09 Feb 09 Mar 09 Apr 09 Mai 09 Iun 09

Eu-27 -1,2 -3,7 -2,4 -1,3 -3,0 -1,7

Romania -1,5 -8,3 -6,4 -10,1 -11,8 -17,8

Ungaria -2,8 -3,2 -3,6 -4,0 -4,1 -2,2

Bulgaria -1,9 -6,4 -8,3 -9,3 -10,4 -10,5

Polonia 6,0 7,4 3,0 1,2 0,4 0,6

Cehia 2,4 -1,8 -0,1 -1,5 -3,0 -3,0

Lituania -15,2 -18,6 -20,9 -19,2 -19,8 19,9

Estonia -13,1 -21,6 -17,0 -17,8 -18,2 -14,2

Supermarket-uri

Magazine de reduceriOutlet

Magazine universaleCash&Carry

Centre comercialeGalerii comerciale

BricolajComert stradal

Hypermarket-uriMall-uri

0 50 100 150 200 250 300 350 400Mii mp

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

Structura stocului de spatii comerciale existent


In conditiile cererii foarte scazute cauzate de dificultatile economice, inceputul anului 2009 a adus o scadere semnificativa a chiriilor medii pentru spatiile comerciale stradale cu valori cuprinse intre 15% si 35%, in functie de localizarea proprietatilor. Chiriile au atins un nivel maxim de 90 Euro/mp/luna pentru spatiile stradale centrale de pana la 75 mp, in timp ce pentru spatiile mai mari de 75 mp chiriile au fost de aproximativ 70 Euro/mp/luna. In zonele secundare chiriile au variat intre 30-60 Euro/mp/luna, in timp ce in zonele periferice acestea au variat intre 15-25 Euro/mp/luna.

In centrele comerciale chiriile au inregistrat un trend descendent, mai ales in cazul proiectelor cu disponibilitate mare a spatiilor comerciale. Pentru suprafetele mai mari de 100 mp, chiriile s-au situat intre 20-40 Euro/mp/luna, iar pentru spatiile mai mici de 100 mp intre 60-80 Euro/ mp/luna.

Dificultatile economice pe care le intampina chiriasii au creat o discrepanta intre nivelul chiriei si cel al incasarilor si drept consecinta chiriasii au inceput sa aiba dificultati de plata a chiriei. Daca initial proprietarii au fost refractari, acestia au devenit in cele din urma mai flexibili si au convenit renegocierea chiriilor utilizand metoda de calcul pe baza incasarilor sau sistemul ‘step rent’ care poate sa reduca presiunea chiriilor in urmatoarele 12-18 luni considerate cu vanzari potential scazute.

Nivelul chiriilor

PIATA SPATIILOR COMERCIALE

Selectie proiecte comerciale propuse pentru finalizare in Sem. II 2009 - Sem. I 2010

Cladire Zona Suprafata de vanzare (mp)

AFI Cotroceni Park Vest 75.000

Sun Plaza Sud 76.000

Cocor Luxury Store Centru 10.000

Mega Designer Outlet Faza I Vest 16.000

Selgros Vest 8.000

Dedeman Vest 14.000

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

Pana la finalul semestrului 1 din 2010 stocul de spatii comerciale existente in Bucuresti va creste cu aproximativ 200.000 mp, ca rezultat al finalizarii centrelor comerciale AFI Cotroceni Park si Sun Plaza. Suprafata propusa spre finalizare este semnificativa raportat la anii anteriori, insa este efectul unei concentrari temporare a finalizarii unor proiecte comerciale care au inregistrat amanari succesive ale datei de finalizare. In conditiile actuale ale pietei, finalizarea centrelor comerciale programate in perioada 2011-2012 este incerta, creandu-se un dezechilibru temporar intre cerere si oferta, in conditiile unei posibile relansari a sectorului de retail.

Perpetuarea actualelor conditii de piata va impune revizuirea politicilor de ocupare avand in vedere ca unele proiecte comerciale au fost stopate, scaderea puterii de cumparare a afectat puternic valoarea tranzactiilor comerciale, iar valoarea chiriilor ramane ridicata raportata la valoarea incasarilor. Prudenta marita pliata pe restrangerea spatiilor detinute de actualii chiriasi va mentine ridicata disponibilitatea spatiilor comerciale stradale, cat si din centrele comerciale care inregistreaza un nivel scazut al traficului.

Tendinte

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 S2 2008 S1 20090

20

40

60

80

100

120

140

160

Euro

/mp/

luna

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

eEvolutia chiriilor pentru spatiile comerciale ultracentrale

Nivelul chiriilor solicitate in functie de zona

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

Central

Secundare

Periferie

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100


In semestrul 1 din 2009 segmentul rezidential a resimtit profund efectele crizei economice, evolutiile manifestate la sfarsitul anului 2008 devenind din ce in ce mai acute. Diminuarea activitatii fondurilor de investitii speculative, blocarea finantarii bancare pentru segmentul populatiei cu venituri medii si medii-superioare negativ reflectata in ritmul vanzarilor, cat si scaderea semnificativa a numarului de proiecte lansate au fost doar cativa factori care au marcat piata in aceasta perioada. Pentru impulsionarea segmentului rezidential, autoritatile publice au implementat unele masuri fiscale care au avut ca scop sprijinirea clientilor si, indirect, a dezvoltatorilor, acestia din urma utilizand strategii alternative de vanzare.

In conditiile unei piete dificile, un numar limitat de proiecte de mici dimensiuni au fost lansate in semestrul 1 din 2009, apartinand in general unor dezvoltatori care nu au depins de finantare bancara pentru realizarea lucrarilor. Acestia au fost incurajati de scaderea costurilor de constructie, cat si de cererea potentiala ridicata considerata a se manifesta in momentul relansarii pietei. Totusi numarul mare de proiecte imobiliare lansate in perioada de efervescenta a segmentului rezidential, in ultimii 3 ani reprezinta sursa cresterii substantiale a ofertei de locuinte.

Potrivit datelor furnizate de Institutul National de Statistica (INS) in primul semestru din 2009 numarul de locuinte terminate in regiunea Bucuresti-Ilfov a fost de 3.201 unitati. In Bucuresti numarul de locuinte terminate a crescut de la 834 in semestrul 1 2008 la 1.041 locuinte in semestrul 1 2009, in timp ce in judetul Ilfov numarul de locuinte a scazut cu aproximativ 13% ajungand la nivelul de 2.160 locuinte.

Oferta de locuinte noi a fost sustinuta in special de dezvoltatori, care pun in vanzare fie apartamentele inca nevandute, fie pe cele pentru care procesul de vanzare nu a fost finalizat. Cea de-a doua sursa importanta este reprezentata atat de investitorii speculativi cat si de persoanele fizice care nu au mai avut capacitatea financiara de a plati pretul proprietatii dupa semnarea precontractului de vanzare-cumparare.

In prima parte a anului, dezvoltatorii au continuat sa ofere si sa diversifice stimulentele pentru atragerea potentialilor clienti, insa ritmul vanzarilor a continuat sa scada. Noile facilitati au constat in posibilitatea achizitionarii locuintelor printr-un sistem de rate platite direct catre dezvoltator sau a inchirierii locuintelor pe o perioada de 2-5 ani cu optiunea de cumparare ulterioara. Aceste demersuri au fost un raspuns al dezvoltatorilor la inasprirea conditiilor de creditare.

In aceeasi nota se inscriu si initiativele guvernamentale de stimulare a sectorului rezidential cum ar fi reducerea TVA sau programul “Prima casa”. Daca programul “Prima Casa” a fost in faza de implementare in Sem.1 2009 si nu a produs efecte in aceasta perioada, aplicarea unui TVA de 5% in cazul achizitiei de locuinte noi cu un pret mai mic de 380.000 RON si suprafata utila mai mica de 120 mp nu a adus modificari in ceea ce priveste numarul tranzactiilor.

Aceasta masura nu a avut efectul scontat deoarece oferta in general nu a raspuns conditiilor limitative impuse de lege, dar nici caracteristicilor cererii. De asemenea multe din apartamentele ce se incadrau in aceasta categorie au fost precontractate inainte de aplicarea ordonantei de urgenta, micsorandu-se astfel numarul de oferte disponibile.

Oferta

PIATA SPATIILOR REZIDENTIALE

Numarul de locuinte construite anual

Surs

a: In

stitu

tul N

atio

nal d

e St

atis

tica

Numarul de locuinte finalizate anual in functie de numarul de camere in regiunea Bucuresti-Ilfov

Surs

a: In

stitu

tul N

atio

nal d

e St

atis

tica

Ritmul foarte scazut al vanzarilor inregistrat in semestrul 1 2009 contrasteaza puternic cu optimismul pietei din ultimii 2 ani, demonstrand o contractie semnificativa a cererii efective. Conditiile de finantare stricte impuse de banci, inceritudinea clientilor privind siguranta veniturilor viitoare, cat si perceptia generala asupra evolutiei preturilor au determinat o atitudine rezervata in privinta achizitiei de locuinte noi.

Cererea

Numarul de locuinte finalizate in functie de numarul de niveluri in regiunea Bucuresti-Ilfov

Surs

a: In

stitu

tul N

atio

nal d

e St

atis

tica

Zona An P P+1 P+2 P+3 P+4P+5

sau mai multe

Judetul Ilfov 2006 377 2.775 216 62 24 0

2007 424 2.917 681 101 28 0

2008 353 4.329 1.045 157 147 1.140

Bucuresti 2006 132 461 463 223 507 235

2007 48 619 311 641 221 730

2008 60 592 354 408 621 986


Efectul negativ semnificativ asupra ritmului vanzarilor a fost indus de devalorizarea RON fata de Euro. In perioada ianuarie-iunie 2009 rata de schimb a variat intre 4,02 RON/Euro si 4,20 RON/Euro, cu un varf de 4,31 RON/Euro in primul trimestru. Comparativ cu rata de schimb inregistrata la sfarsitul sem.1 2008, cand raportul RON/Euro era de 3,64, devalorizarea RON a fost semnificativa. Astfel, efectul scaderii preturilor exprimate in Euro a fost temperat sau chiar anulat in unele cazuri de devalorizarea monedei nationale.

Costul ridicat al finantarii a restrans foarte mult numarul clientilor eligibili pentru acordarea de credite ipotecare, fiind reflectat in ritmul de crestere a valorii creditelor acordate pentru achizitionarea de imobile. Potrivit BNR rata medie a dobanzii anuale efective pentru credite ipotecare la sfarsitul semestrului era de 11,89% pentru credite acordate in RON si de 9% pentru cele acordate in Euro. Comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, cresterea dobanzilor este semnificativa, insa cel mai inalt varf de crestere s-a inregistrat in ianuarie 2009.

In prezent piata rezidentiala este favorabila cumparatorilor prin prisma reducerilor de pret si a flexibilitatii dezvoltatorilor, potentialii clienti fiind aproape in exclusivitate interesati de locuintele aflate in stadii avansate de constructie. Ansamblurile aflate in stadiul de proiect se confrunta cu lipsa de interes a cumparatorilor, aceasta fiind cauzata de intarzierile in finalizarea unora dintre proiectele anuntate si de mediatizarea unor neintelegeri intre dezvoltatori si clientii finali cu privire la calitatea finisajelor, aparitia unor costuri suplimentare, etc.

Noile conditii de pe piata rezidentiala au determinat modificari majore in structura cererii comparativ cu 2008. In prezent, pe segmentul locuintelor noi, cererea efectiva solvabila provine in principal din partea populatiei tinere (intre 30 si 40 de ani) cu venituri lunare de peste 2.500 Euro pe gospodarie, necesare pentru obtinerea creditelor ipotecare. Totusi, comparativ cu ceilalti ani, a crescut numarul cumparatorilor care platesc intreaga suma fara finantare bancara sau platesc un avans mai consistent pentru a evita ratele lunare mai mari. Mai mult, tranzactiile sunt realizate aproape in exclusivitate de catre clientii care au deja o locuinta si doresc imbunatatirea conditiilor de locuit.

De asemenea, o parte reprezentativa din familiile cu venituri lunare de peste 1.000 – 1.500 Euro/luna si care nu se incadreaza pentru obtinerea unui credit ipotecar dar care pot sustine plata unei chirii medii lunare de minim 400- 600 Euro sau a unei rate direct catre dezvoltator, pot reprezenta cererea efectiva pe piata rezidentiala.

Desi celelalte segmente ale pietei imobiliare resimt un puternic recul pe fondul deteriorarii conditiilor economice, piata inchirierilor rezidentiale de lux si-a mentinut un status-quo asemanator in linii generale anului 2008.

Cererea a fost aproape in exclusivitate reprezentata de relocarea chiriasilor din motive ce nu tin de proprietatea ocupata sau de relatia cu proprietarii. Cele mai importante motive care au stat la baza acestei decizii au fost: scaderea bugetelor chiriasilor, ritmul de dezvoltare imobiliara si a infrastructurii din zonele periferice din nord care nu au confirmat asteptarile chiriasilor cu privire la calitatea vecinatatilor, accesibilitate, relocarile companiilor multinationale pe segmentul spatiilor de birouri care atrag dupa sine relocari pe segmentul inchirierilor rezidentiale.

Desi in aceasta perioada companiile iau masuri de reducere a costurilor, bugetele alocate angajatilor straini care vin in Romania sustin activitatea de inchiriere pe acest segment, mai ales ca au fost inregistrate corectii ale chiriilor medii iinchirierile n majoritatea zonelor. In general bugetele alocate pentru pe acest segment variaza intre 4.000 Euro/luna (apartamente) si 5.000 Euro/luna (vile) pentru chiriasii aflati in functii de conducere din cadrul companiilor/institutiilor straine. In cazul chiriasilor din categoria middle management, bugetele variaza intre 2.000 si 3.000 Euro/luna.

Cererea (cont.)


Surs

a: In

stitu

tul N

atio

nal d

e St

atis

tica

Rata medie a dobanzii pentru creditele imobiliare noi

Surs

a: In

stitu

tul N

atio

nal d

e St

atis

tica

Evolutia elementelor de cost in constructii rezidentiale (2005=100)

Credite acordate pentru achizitionarea de locuinte in regiunea Bucuresti-Ilfov

Surs

a: B

anca

Nat

iona

la a

Rom

anie

i

Ian 06 Iul 06 Ian 07 Iul 07 Ian 08 Iul 08 Ian 090

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Mili

arde

RON

Structura cererii pe segmentul apartamentelor in functie de numarul camerelor

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e


Tendinta generala a preturilor de vanzare pe sectorul rezidential in semestrul 1 din 2009 a fost de scadere evidenta, reflectata si in nivelul pretului de lista, nu doar disimulata sub forma unor stimulente oferite de proprietari pe o anumita perioada.

Flexibilitatea dezvoltatorilor in ceea ce priveste politica de pret s-a materializat in promovarea unor oferte personalizate in functie de capacitatea de plata a clientului si situatia locativa a acestuia. In consecinta, reducerea preturilor a fost dublata de o serie de facilitati, cum ar fi inchirierea apartamentelor finalizate, oferind chiriasilor optiunea de cumparare dupa o anumita perioada sau alte metode pentru evitarea temporara a creditului bancar.

In general preturile de vanzare pentru apartamentele destinate segmentului mediu si mediu ridicat au variat intre 1.100 -1.500 Euro/mp, cu un nivel mai scazut in cazul apartamentelor situate in zonele periferice. Un nivel mai ridicat al preturilor, de 1.500-1.700 Euro/mp s-a solicitat pentru proiectele situate in zonele secundare, acestea beneficiind de mai multe avantaje competitive fata de proiectele care au un pret mai scazut de 1.500 EUR/mp.

Politicile de pret nu au fost unitare, existand dezvoltatori/ investitori care au mentinut sau scazut nesemnificativ pretul de vanzare cu maxim 10% comparativ cu ultima parte a anului 2008. Chiar si in conditiile unui ritm foarte scazut al vanzarilor, dezvoltatorii proiectelor lansate cu preturi initiale foarte avantajoase raportate la calitate si solvabilitatea cererii sau localizate in zone rezidentiale consacrate au optat pentru politica de preturi stabile. Aditional, mentinerea preturilor este determinata de contractele cu bancile finantatoare ale proiectelor; competitia redusa intre proiecte in zonele centrale si cele peri-centrale; presiunile potentiale din partea clientilor care deja au cumparat apartamente la un pret mai mare in cadrul aceluiasi proiect. Scaderea preturilor in unele proiecte a fost determinata si de competitia dintre dezvoltatori si investitorii care au ofertat apartamentele cumparate off-plan in 2007-2008. Totusi in conditiile in care piata nu le permite sa obtina ratele de profit dorite, investitorii prefera sa inchirieze apartamentele pana la o eventuala relansare a pietei.


Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

Preturi medii de vanzare solicitate (Euro/mp)

Zona Apartamente Vile

Pipera 1.100-1.600 1.000-2.000

Domenii 1.500-2.500 2.000-3.000

Herastrau 2.000-3.000 2.000-3.000

Floreasca 1.500-2.500 1.700-2.500

Aviatorilor 2.000-3.000 2.200-3.500

Chirii medii lunare solicitate (Euro)

Zona Apartamente Vile

Primaverii 2.000-4.000 5.500-8.500

Dorobanti 1.500-3.500 3.000-5.000

Herastrau 1.500-4.000 3.000-6.000

Floreasca 1.500-2.500 3.000-5.500

Aviatorilor 1.500-3.500 3.000-7.000

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

In lunile ce vor urma nu se asteapta modificari semnificative ale conditiilor de piata. Chiar daca vor fi implementate unele masuri pentru stimularea si sustinerea directa a cererii, efectele acestor actiuni nu se vor resimti imediat in piata. Cei mai importanti factori care actioneaza direct asupra segmentului rezidential sunt raportul venituri-cheltuieli per gospodarie, reflectat in nivelul veniturilor disponibile pentru achizitia de bunuri cu folosinta indelungata precum bunurile imobiliare, structura cheltuielilor gospodariilor, cursul de schimb Euro-RON, politica fiscala si nu in ultimul rand factorul psihologic (incertitudine) cu privire la obtinerea unor venituri stabile pentru o perioada mai indelungata.

Cererea nu va inregistra o noua crestere in conditiile in care exista discrepante intre puterea de cumparare a populatiei si nivelul preturilor solicitate, dublate de o diferenta majora intre asteptarile clientilor si oferta dezvoltatorilor. Investitorii privati si alti jucatori din domeniul imobiliar, care au generat cea mai mare parte a cererii pentru locuintele noi in 2006 si 2007 doresc in prezent sa isi vanda portofoliile, creand premizele pentru dezvoltarea pietei secundare. Ca o consecinta se estimeaza ca numarul total de unitati oferite spre vanzare si inchiriere pe piata secundara vor compensa o parte din numarul de locuinte care nu vor mai fi finalizate de catre dezvoltatori.

Efectele crizelor economice si imobiliare se reflecta in numarul de autorizatii de constructie eliberate pentru cladirile rezidentiale in primul semestru din 2009, cand numarul acestora a atins nivelul de 2.645. Comparativ cu numarul de autorizatii emise in aceeasi perioada din 2008, acesta a scazut cu aproximativ 38,5%, iar suprafata utila rezidentiala aprobata a scazut cu 60%

Tendinte

Preturile de vanzare si chiriile

Autorizatiile de constructie livrate pentru unitatile rezidentiale in Bucuresti-Ilfov, Sem. I 2009

Surs

a: In

stitu

tul N

atio

nal d

e Sa

tistic

a

Ian Feb Mar Apr Mai Iun0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

2008 2009

Selectie proiecte rezidentiale propuse spre finalizare in Sem.II 2009-Sem.I 2010

Proiect Zona Unitati

Romfelt Plaza Est 616

Asmita Gardens Sud 758

Rasarit de Soare Est 988

InCity Residence Est 502 Surs

a: In

stitu

tul N

atio

nal d

e Sa

tistic

a


In sem.1 din 2009, segmentul spatiilor industriale a fost marcat de scaderea activitatii de inchiriere si de ritmul redus de crestere a suprafetelor finalizate. Majoritatea spatiilor noi de calitate finalizate au dimensiuni medii, fiind destinate in principal activitatii logistice. Exceptand spatiile construite la cerere, oferta de spatii disponibile este caracterizata de spatii mici si medii de pana la 5.000 mp. Stocul total al spatiilor industriale moderne la sfarsitul sem.1 din 2009 a fost de 710.000 mp, reprezentand o crestere de aproximativ 60.000 mp comparativ cu Q4 2008.

Cererea a provenit in principal din partea operatorilor de logistica si cu predilectie pentru spatiile situate in vest, insa proiectele de infrastructura propuse in nord-estul orasului au atras interesul chiriasilor si pentru aceasta zona. Cresterea usoara a stocului de proiecte industriale noi, coroborata cu restrangerea activitatii chiriasilor din spatiile deja preinchiriate, au generat cresterea disponibilitatii ofertei industriale, inclusiv in proiectele industriale moderne.

Nivelul chiriilor a stagnat pe parcursul sem.1 2009, deoarece contractia cererii a survenit pe o piata caracterizata de un numar limitat de spatii construite speculativ, iar ajustarea ofertei se poate realiza mai rapid comparativ cu celelalte segmente ale pietei. Pentru depozitele de calitate situate in zonele de nord si nord-vest, chiriile s-au mentinut intre 4-5 Euro/mp/ luna, in timp ce in alte zone acestea au fluctuat in intervalul 3,5-4,5 Euro/mp/luna. In primul semestru din 2009 pentru spatiile industriale cu temperatura controlata chiriile s-au situat in jurul valorii de 8 Euro/mp/luna, in timp ce costurile de intretinere s-au situat in jurul valorii de 0,5 EUR/mp/luna.

PIATA SPATIILOR INDUSTRIALE

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

Tranzactii industriale semnificative incheiate in Sem. I 2009

Companie Proiect Suprafata (mp)

Omega Transport ProLogis Park 6.700

Geodis Calberson ProLogis Park 8.400

Fresenius Nord Est Logistics Park 3.500

O.R.B.I.T. Bucharest West 6.600

Chiriile solicitate pentru spatii industriale

Zona Tipul cladirii Euro/mp/luna

Nord/Vest Nou 4,0-5,0

Nord/Vest Vechi 2,5-3,5

Sud Nou 3,5-4,5

Sud Vechi 2,5-3,5

Est Nou 3,5-4,5

Est Vechi 2,5-3,5

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

Amplificarea crizei economice reflectata in declinul tuturor segmentelor pietei imobiliare a determinat contractia puternica a pietei terenurilor. In ciuda diminuarilor evidente ale preturilor si multiplicarii ofertelor, numarul tranzactiilor cu terenuri a scazut semnificativ, tranzactiile importante fiind aproape inexistente. Din punct de vedere al ofertei, aceasta a avut o dispersie geografica echilibrata si o varietate de functiuni urbanistice, dimensiuni si echipare tehnico-edilitara. In ciuda dificultatilor cu care s-au confruntat dezvoltatorii, oferta nu a fost completata in mod semnificativ cu proprietati de tip «distressed», mai ales ca activitatea de marketing pentru aceste proprietati se desfasoara mai putin evident, iar institutiile financiare au evitat aparitia unor astfel de situatii.

Cererea activa a vizat in exclusivitate terenurile aflate in zonele cu localizare si accesibilitate foarte buna, precum si cu potential de dezvoltare ridicat determinat de indicatorii urbanistici aprobati. Cumparatorii potentiali s-au concentrat pe terenurile de dimensiuni mici si medii care nu implica riscuri si eforturi financiare majore. Cererea a provenit din partea investitorilor oportunisti cu fonduri proprii, care incearca sa profite de o piata cu lichiditate scazuta.

Chiar si in conditiile diminuarii preturilor solicitate, discrepanta dintre asteptarile cumparatorilor si cele ale vanzatorilor a ramas majora. Exceptand proprietarii aflati in dificultati financiare, ceilalti proprietari nu mai sunt dispusi sa scada pretul sub un anumit nivel. Atat proprietarii cat si cumparatorii au avut o atitudine de expectativa limitand sever numarul tranzactiilor. In semestrul 1 din 2009 tendinta de diminuare a preturilor s-a mentinut, pretul solicitat scazand cu aproximativ 20-40% comparativ cu semestrul 2 din 2008. Scaderea nu s-a manifestat omogen in toate zonele orasului, nivelul acesteia fluctuand semnificativ in functie de localizare si de potentialul de dezvoltare al terenului.

PIATA TERENURILOR

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

Preturi solicitate in Bucuresti in Sem. I 2009

Cartier Zona Pret mediu solicitat (Euro/mp)

Unirii Centru 1.200-2.200

Herastrau-Nordului Nord 1.500-2.500

Militari Vest 400-900

Berceni Sud 150-500

Pantelimon Est 450-750

Preturi solicitate in afara Bucurestiului in Sem. I 2009

Localitate Utilizare ZonaPret mediu

solicitat (Euro/mp)

Otopeni Rezidential Nord 75-250

Pipera Rezidential Nord 150-450

Autostrada A1 Industrial Vest 15-50

Popesti Leordeni Rezidential Sud 75-200

Pantelimon Rezidential Est 75-200

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e


Efectele crizei globale economice si financiare, precum si scaderea accentuata a activitatii economice interne au fortat investitorii sa actioneze cu precautie maxima pe piata de investitii din Romania. Piata de investitii din Bucuresti a trecut printr-un semestru dificil, fara a fi finalizate tranzactii pana la sfarsitul perioadei considerate. Principala cauza a acestei stari de fapt rezida in discrepanta dintre calitatea proprietatilor disponibile pe piata, asteptarile proprietarilor si strategia de investitii aplicata de fondurile oportuniste. In afara de aspectele mai sus mentionate, dificultatile determinate de stabilirea unui pret reciproc agreat sunt intretinute de lipsa tranzactiilor si de lipsa transparentei informationale care caracterizeaza piata locala.

Oferta de produse investitionale disponibile nu a inregistrat semne incurajatoare avand in vedere ca proprietarii care detin proprietati generatoare de venituri cu o rata mare de ocupare nu au fost dispusi sa le vanda in conditiile nefavorabile de piata. Totusi, proprietarii care au intampinat dificultati financiare au luat in calcul posibilitatea stabilirii unor parteneriate tip “joint-venture” sau vanzarea proiectelor. Desi proprietarii s-au confruntat cu o multitudine de dificultati, oferta de produse investitionale nu a fost in mod semnificativ completata de proprietati de tip «distressed» asa cum initial se anticipase, deoarece aceste proprietati nu au fost promovate, iar institutiile finantatoare nu doresc initierea procedurilor de executare silita.

Desi limitate ca numar si posibilitati financiare, fondurile de investitii oportuniste au ramas cei mai activi jucatori din piata in semestrul 1 2009, dominand exclusiv cererea. Interesul investitorilor s-a concentrat in special pe segmentul spatiilor de birouri perceput ca avand un risc potential scazut comparativ cu celelalte segmente, in timp ce segmentul spatiilor comerciale s-a situat pe locul secund in preferintele investitorilor. Fondurile oportuniste au vizat in principal proprietatile aflate in executare silita, cu acorduri contractuale ferme, localizate in zone comerciale si de afaceri recunoscute.

Procesul de corectie a randamentelor a fost evident in primul semestru pe fondul manifestarii crizei economice. Deteriorarea elementelor fundamentale ale pietei coroborata cu sentimentul general de neincredere in piata locala de investitii au determinat o presiune in sensul cresterii randamentelor. Randamentele pentru spatiile de birouri de calitate au crescut constant in semestrul 1 2009, ajungand la 9,50% de la nivelul de 8,50% inregistrat la inceputul anului. Centrele comerciale si proprietatile industriale au inregistrat o evolutie similara. Randamentele solicitate pe aceste 2 segmente au crescut cu 1,0-1,5 puncte procentuale, fluctuand la sfarsitul semestrului 1 intre 10-11% si, respectiv, 11-12%.

Totusi, la finalul semestrului 1, s-a evidentiat o tendinta de stabilizare a randamentelor, dublata fiind de un ritm mai scazut de descrestere a chiriilor pe toate segmentele comerciale ale pietei imobiliare. Initial investitorii au adoptat o pozitie inflexibila de negociere incercand sa speculeze gradul mic de lichiditate a pietei. In cele din urma acestia au devenit constienti de faptul ca presiunea in sensul cresterii randamentelor nu mai este o strategie de afaceri propice achizitiei de proprietati de calitate, deoarece proprietarii nu mai sunt dispusi sa vanda sub un anumit nivel al pretului.

In ciuda perceptiei generale negative asupra pietei investitorii considera inca optiunea de a achizitiona proprietati in Romania asteptandu-se la o redresare a pietei pe termen mediu. Totusi acestia au adoptat o atitudine optimist precauta fata de evolutia viitoare a pietei locale imobiliare deoarece un numar de factori mentin un grad inalt de incertitudine si risc, cum ar fi cresterea ratelor de neocupare, diminuarea chiriilor si a activitatii de inchiriere.

PIATA DE INVESTITII

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e

Evolutia tranzactiilor de investitii in Romania

2003 2004 2005 2006 2007 2008 S1 20090

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

Mili

oane

Eur

o

Surs

a: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

ePreturi solicitate in afara Bucurestiului in Sem. I 2009

2003 2004 2005 2006 2007 S1 2008 S2 2008 S1 20090

2

4

6

8

10

12

14

Birouri Comercial Industrial

Rand

amen

t

ONE REAL ESTATE COMPANYTHAT’S INTERNATIONALAND LOCAL.

Our locationsOur alliances

Canary Islands

Canada and USA

Japan

India

Cyprus

www.realestate.bnpparibas.comL’immobilier d’un monde qui change

CONTACTS

ROMANIAUnion International Center11 Ion Campineanu Street,Sector 1Bucharest, 010031Tel: +40-21-312 7000Fax: +40-21-312 7001

ABU DHABIAl Bateen AreaPlot No. 144, W-11New Al Bateen MunicipalityStreet 32P.O Box 2742Abu Dhabi, EAUTel: +971-505 573 055Fax: +971-44 257 817

BAHRAIN Bahrain Financial HarbourWest Tower16th FloorP.O. Box 5253ManamaTel: +971-505 573 055Fax: + 971-44 257 817

BELGIUMBlue TowerAvenue Louise 326B14 Louizalaan1050 BrusselsTel: +32-2-646 49 49Fax: +32-2-646 46 50

DUBAIEmmar SquareBuilding No.1, 7th FloorP.O. Box 7233Dubai, EAUTel: +971-505 573 055Fax: + 971-44 257 817

FRANCE13, boulevard du Fort de Vaux75017 ParisTel: +33-1-55 65 20 04Fax: + 33-1-55 65 20 00

GERMANYGoetheplaz 460311 FrankfurtTel: +49-69-2 98 99 0Fax: +49-69-2 92 91 4

INDIA403, The Estate121, Dickenson RoadBangalkore - 560042Tel: +91-80-40 508 888Fax: +91-80-40 508 899

IRELAND 40, Fitzwilliam PlaceDublin 2Tel: +353-1-66 11 233Fax: +353-1-67 89 981

ITALYCorso Italia, 15/A20122 MillanTel: +39-02-58 33 141Fax: +39-02-58 33 14 39

JERSEY 4th Floor, Conway HouseConway StreetSt HelierJersey JE2 3NTTel: +44-15-34 62 90 01Fax: +44-15-34 62 90 11

LUXEMBOURGEBBC, Route de Treves 6,Bloc D2633 SenningerbergTel: +352-34 94 84Fax: +352-34 94 73

SPAINMaria de Molina, 5428006 MadridTel: +34-91-454 96 00Fax: +34-91-454 96 04

UNITED KINGDOM90 Chancery LaneLondon WC2A 1EUTel: +44-20-7338 4000Fax: +44-20-743- 2628

USA787 Seventh Avenue,31st FloorNew York, NY 10019Tel: +1-917-472 4970Fax: +1-212-471 8100 O

ctob

er 2

009

- BN

P Pa

riba

s Re

al E

stat

e Ro

man

ia. T

his

rapo

rt is

not

an

offe

r an

d ha

s a

pure

ly in

form

ativ

e ro

le.

ALBANIA* Danos & AssociatesBoulevard Deshmoret e KombitTwin Towers - Tower 211th FloorTiranaTel: +355-4-2280488Fax: +355-4-2281192

AUSTRIA*Dr. Max Huber & PartnerDr. Karl-Lueger-Platz 51010 VienaTel: +43-1-513 29 39 0Fax: +43-1-513 29 39 14

BULGARIA* Danos & Associates28, Hristo Botev BoulevardSofiaTel: +359-2-9532314Fax: +359-2-9532399

CANADA*Cresa PartnersTel: +1-612-767 1278Fax: +1-612-337 8459

CYPRUS*Danos & Associates35, I. Hatziosif Ave2027, NicosiaTel: +357-22 31 70 31Fax: +357-22 31 70 11

GREECE*Danos & Associates1, Eratosthenous Str.11635 AthensTel: +30-210 7 567 567Fax: +30-210 7 567 267

JAPAN*RISA Partners5F Akasaka Intercity 1-11-44Akasaka, Minato-ku107-0052 TokyoTel: +81-3-5573 8011Fax: +81-3-5573 8012

NETHERLANDS*Holland Realty PartnersJ.J. Viottastraat 331071 JPAmsterdamTel: +31-20-305 97 20Fax: +31-20-305 97 21

NORTHERN IRELAND*Whelan Property Consultants44 Upper Arthur StreetBelfast BT1 AGJTel: +44-28-9044 1000Fax: +44-28-9033 2266

PORTUGAL* Av. Durate PachecoEmpreendimentos das AmoreirasTorre 2, 14 - Sala H1070 LisbonTel: +351-21-3833106Fax: +351-21-3833107

RUSSIA*Astera10, b.2 Nikolskaya Str.Moscow, 109012Tel./Fax: +7-495-925 00 05

SERBIA*Danos & Associates6, Vladimira Popovica StreetBelgrade 11000Tel: +381-11-2600 603Fax: +381-11-2601 571

UKRAINE*Astera2a Konstantinovskaya Street04017, KievTel: +38-044-501 50 10Fax: +38-044-501 50 11

USA*Cresa Partners200 State Street13th FloorBoston, Massachusetts 02109Tel: +1-612-767 1278Fax: +1- 612-337 8459

LOCATIONS

* Alliance

www.realestate.bnpparibas.com.ro

Bucuresti semestrul 1, 2009 - Romania Green Building … · aport de capital l-au adus in proportii...

Documents

Transcript of Bucuresti semestrul 1, 2009 - Romania Green Building … · aport de capital l-au adus in proportii...