bani noi dintr casa veche.pdf

7/27/2019 bani noi dintr casa veche.pdf

1/12

Bani noi dintr-o cas veche

nva o metod eficient de investiie imobiliar care

poate fi folosit de nceptori

1


2/12

Cuprins

Elemente de baz

Identificarea i analiza proprietii

Negocierea i achiziionarea

Rezolvarea problemelor

Valorificarea proprietii

La final

Atenionare

2


3/12

Elemente de baz

Fixingul este una din investiiile imobiliare cele mai accesibile. El se preteaz n specialpentru investitorii nceptori, pentru c prezint un grad sczut de risc i posibiliti crescutede a obine profit .

DefiniieEste procedeul prin care investitorul achiziioneaz o propriete imobiliar cu probleme denatur specific pe care pe care le va rezolva n vederea creterii valorii, n scopul vnzrii nprofit.

Probleme de natur specific pot fi la:

finisaje (distruse, mbatrnite, mai multe finisaje din epoci diferite, neadaptate temeicldirii sau vecintilor)

compartimentare (compartimente mici, nghesuite, lipsa anexelor eseniale-baie,buctrie, etc.)

izolaii (igrasie, infiltraii prin acoperi, pe lng ferestre, etc.) instalaii (distruse, nvechite, subdimensionate, inexistente, etc.) anexe (care snt redundante sau nu mai snt necesare noii destinaii-grajduri, cotee,

hale, etc.) mprejmuire (inexistent, nvechit, ineficient, etc.) terenul pe care se afl proprietea (mlatinos, inundabil, surpabil, erodabil, poluat,

etc.) vecinti (poluare fonica, chimica, vecini-problem, etc.) acte, documentaii, aprobri (lips, cu probleme legate de noua legislaie, cu probleme

de succesiune, acte pierdute, nstrinate, etc.)

ATENIE! Nu se cumpr proprieti cu probleme structurale sau probleme care nu pot firezolvate de investitor, din lips de experien, capital sau prghii specifice.

3


4/12

Etapele investiiei

1. identificarea i analiza proprietii2. studiu de soluie a problemelor i bugetarea3. negocierea i achiziionarea4. fixingul (rezolvarea problemelor)5. vnzarea

Avantaje:

investitorul contribuie la ridicarea valorii proprietii deci crete posibilitatea obinerii

profitului proprietea este cu probleme ceea ce uureaz considerabil procesul de negociere proprietea este cu probleme ceea ce scade din preul de achiziie deci din capitalul

necesar la proprietile de mici dimensiuni, investitorul care are expertiz n domeniu poate

realiza unele, dac nu toate etapele fixingului, ceea ce reduce mult cheltuielile

Dezavantaje

analiza problemelor i bugetarea poate s depeasc experiena unui investitorncepator

Sursa profitului

1. negocierea sub valoarea real (facilitat de problemele proprietii)2. procesul de fixing , ce crete valoarea proprietii3. realizarea lucrrilor de fixing n regie proprie sau prin implicarea personal4. pe o pia cu trend ascendent, timpul necesar fixingului poate fi un avantaj, crescnd

valoarea proprietii prin creterea general a pieei imobiliare

Capcane

analiza iniial a proprietii poate fi insuficient, incomplet, nesesiznd anumitedefecte majore (structurale) sau de alta natur, care vor apare ulterior, dup nceperealucrrilor; bugetul calculat va deveni insuficient, terminarea lucrrii se va face n

detrimentul profitului bugetarea nerealist poate conduce la un calcul general al investiiei care s mpiedicerealizarea profitului

un investitor ncepator poate crede c e capabil s rezolve problemele proprietii, daracestea i depesc expertiza i capitalul disponibil

4


5/12

Identificarea i analiza proprietii

Identificare a unei proprieti n vederea achiziiei este comun tuturor investiiilor imobiliare.Iat cteva recomandri generale:

1. instruii experii s v fac o analiz a problemelor tehnice ce trebuie remediate i sv-o prezinte, de asemenea s nceap munca pentru furnizarea soluiei de rezolvare iestimarea costurilor de realizare.

2. sursele de informaii snt dobndite pasiv (prin consultarea ziarelor cu anunuri deimobiliare, preluarea de informaii de pe internet, de la agenii imobiliare, etc.) i activ(spunnd prietenilor ce tip de propriete dorii s achiziionai, angajnd administratoriide bloc din zonele de interes, pentru a fi informai dac snt apartamente scoase la

vnzare, patrulnd zonele de interes n vederea gsirii de anunuri pe stlpi, pe cldiri,etc.)3. se face o list de vizitare. Se trece la vizionarea proprietilor, NTOTDEAUNA cu

aparatul foto digital pentru a lua imagini. Nu uitai s cereti acceptul proprietaruluipentru aceasta. Se iau ct mai multe instantanee, din toate zonele de interes, mai alesacolo unde snt necesare reparaii.

5


6/12

4. dac nu avei expertiz n constructii i instalaii, angajai un specialist pentru aidentifica problemele ce trebuie rezolvate, pe seciuni. O list a posibilelor probleme oavei n capitolul cu elementele de baz ale fixingului.

5. restringei lista de proprieti la cteva. Selecia se face n funcie de preul cerut deproprietar, disponibilitatea acestuia la negociere, extinderea problemelor, o analiziniial la prima vedere a costurilor de fixing. NU ALEGEI proprieti care v depesccapacitatea de rezolvare a problemelor sau bugetul.

6. cerei actele de proprietate asupra imobilului i un extras de carte funciar (de cel multo zi-dou). Proprietatea e recomandabil s aiba un singur proprietar i s fie liber desarcini (ipoteci, etc.)

7. dac snt mai muli proprietari, vorbii cu fiecare n parte i asigurai-v de acordul lorasupra vnzarii.

Acestea snt cteva recomandri pentru identificarea i analiza proprietii.Nu ignorai nici o etap.Dac nu avei cunostine sau experien n construcii, nu v zgrcii s pltii experi tehnici,ei v pot da o estimare ct de ct exact asupra problemelor. Dac ai avut o colaborare buncu ei, includei-i n echipa de specialiti pe care o folosii.Cel mai important, nu srii peste etapele 6 i 7. Cnd avei dubii n legtur cu actele sauproprietarii, cerei extrasul de CF nainte de a aduce experii. n felul acesta putei economisitaxa de analiz.

6


7/12

Negocierea i achiziionarea

Negocierea, fie c e vorba de achiziia sau valorificarea unei proprieti, este o parte esenialn obinerea profitului. Dei nu voi intra n detalii, voi puncta cteva din elementele eseniale.

americanii au o vorb: profitul apare la cumprare, nu la vnzare; afirmaia nu se refer

neaparat la faptul c trebuie s negociezi agresiv la cumparare, ct la alegereainvestiiei. Cu toate acestea, un discount la preul de achiziie, obinut prin negociere,se adaug la profit

pentru a avea baza de negociere, trebuie s-i faci lecia; aduci la tratative fotografiileluate n etapa de evaluare i analiz, pe cele care arat cele mai grave probleme aleproprietii, spunnd c aceste fotografii snt doar cteva din cele luate; aduci o lista curemedierile necesare i aprecierea brut a specialistilor cu privire la costul reparaiilornecesare. Cnd prezini aceste argumente, nu te grbeti, atenionnd interlocutorul snu te ntrerup. La final, concluzionezi c vrei s cumperi proprietatea, n ciuda strii

jalnice pe care o are, numai pentru c i spui argumentul tau, dar preul decumprare trebuie s reflecte starea dezastroas n care se afl

cldirea / apartamentul / terenul subliniezi c pentru tine evaluarea proprietii a reprezentat o cheltuial suplimentar trebuie s porneti negocierea de la o reducere substanial a preului de pornire; pe

parcurs faci concesii la pre dar numai n contrapartid cu alte variante (reducereaavansului, plata n trane sau pe o perioad prelungit, far dobnd, etc.)

n negociere foloseti tehnica patefonului stricat, repetnd cu obstinaie c proprietateaeste devastat i necesit o groaz de bani pentru a fi adus ntr-o stare normal

7


8/12

Dup ce ai ajuns la un pre acceptat de ambele pari, urmeaz achiziionarea propriu-zis.Nu ncepe s pregteti formalitile legale pn nu:

1. vezi un extras de carte funciar vechi de cel mult o zi, pentru a verifica proprietarul dedrept i faptul c proprietatea este liber de sarcini

2. dac e vorba de un teren , cere o ridicare topografic pentru a fi sigur de amplasament3. dac vrei s foloseti proprietatea pentru o activitate de producie sau servicii, asigur-

te mai nti c nu vei ntmpina rezisten din partea vecinilor, atunci cnd vei cereacceptul acestora pentru a deschide activitatea n cauz

4. obine acordul ca actele s se realizeze la notarul tu (asta presupune c ai un notarcu care colaborezi!). Notarul va ti ce s verifice la proprietate, din punct de vedere al

actelor legale, lucruri care ie ar putea s-i scape.Trebuie s fii flexibil. Cteodat, cnd simi presiunea altor cumprtori, e bine s dai unavans. Nu te zgrci, semneaz actul provizoriu la notar, te poate scpa de multe neplceri. nalte cazuri, poate e mai bine s faci direct actul de vnzare-cumprare final. Indiferent desituaie, asigur-te c incluzi acest aspect n negociere, artnd c ai facut o concesie c aiacceptat varianta contract provizoriu / contract final, concesie ce trebuie s se manifeste nvreun fel n cadrul negocierii.

8


9/12

Rezolvarea problemelor

Fixingul este etapa n care proprietatea achiziionat primeste ntreaga voastr ateniepentru a rezolva problema sau problemele pe care le are, n vederea vnzrii. Acesteprobleme pot fi:

legate de acte: proprieti obinute prin motenire dar fr realizarea succesiunii,proprieti neintabulate sau n curs de intabulare, proprieti care nu pot fi vndute din

lipsa de aprobri sau acte administrative, etc. legate de mprire sau funcionalitate: cldiri anexe nefuncionale sau fr folosin,

care trebuie demolate, reimprirea spaiului locativ (prin decompartimentare saucompartimentare)

legate de instalaii i structuri exterioare (instalaii lips sau nefuncionale, ui, geamuri,acoperi ce necesit reparaii/nlocuire, etc.)

legate de cosmetizare (vopsit, zugrvit, curaenie)

Snt dou aspecte importante care trebuie urmarite: bugetul i calitatea lucrrilor.

BUGETUL

Dac etapa de evaluare i studiul de soluie au fost bine realizate, ar trebui s v ncadrai n

buget sau s-l depaii cu puin. Desigur, exist aa numitele lucrri ascunse (de obiceistructurale) care pot fi evaluate doar parial sau de loc. De exemplu putem descoperi cpereii interiori snt realizai din viug (pmnt btut) i nu din crmid, lucru evident doardup decopertarea lor (ndeprtarea tencuielii).

n cazul n care, pe parcurs, lucrrile descoper probleme suplimentare, pentru a ne nscrie nbuget este necesar realizarea de artificii, care s includ regndirea ntregului proces dereparaie. De exemplu, dac tuburile sistemului de nclzire, situat n pardoseal, sntcompromise, dect s spargem toata podeaua pentru a nlocui evile, mai bine abandonmevile vechi n pardoseal i refacem legturile cu tuburi aparente.

9


10/12

De multe ori este necesar o investiie suplimentar de imaginaie i mai puin de bani. Deaceea este de o importan colosal alegerea unor colaboratorii potrivii. Un constructor caregeste soluii costisitoare nu v este un bun aliat. Dac suspectai acest lucru, mai bine lconcediai i cutai altul dect s continuai, intrnd n depire de buget i n pierdere. Dinpcate, snt cazuri n care vei gsi colaboratorul potrivit numai dup un ir de insuccese.

CALITATEA LUCRARILORChiar dac avei un constructor bun, trebuie s fii n permanen pe antier. Calitatealucrrilor trebuie verificat iar constructorul trebuie s tie c e verificat. Cel mai bine este sstabilii, de comun acord, un grafic de lucrri i verificri pe parcurs. S nu se treac la oetapa nou pn ce etapa executat nu a fost verificat i s-a dat acordul de continuare alucrarilor.

Self fixing sau fixing-ul n regie proprie

Dac sntei la nceputul investiiilor imobiliare i avei expertiz, adic avei studii n domeniulconstruciilor sau experien ca i constructor, cel mai potrivit ar fi s alegei o lucrare pe careo putei realiza singuri. Aa am nceput eu i soia. Primele dou investiii (o cas la ar i ungaraj) le-am reparat i cosmetizat mpreun, n week-end-uri. A fost o experienextraordinar. Cnd pui mna i faci un lucru, cnd te pricepi la ceva i este mult mai uor sceri calitate i s explici ce vrei, n termeni exaci.

Self fixing-ul este bun i din punct de vedere al cheltuielilor. Dac lucrrile nu snt deanvergur i le putei realiza singuri, investiia n reparaii se va rezuma doar la cumprareamaterialelor. Facei o economie important, lasnd loc unui profit mai mare.

Dintre toate etapele, fixing-ul propriu-zis este cea care v consuma o bun parte a resurselorfinanciare. De aceea e bine s avei un plan pus la punct i s v asigurai de colaborareaeficient a constructorului. Sau s faceti fixing-ul n regie proprie.

10


11/12

La finalCiteva recomandri de final:

dac sntei ncepatori n investiiile imobiliare, fixing-ul este o opiune cu multeavantaje pe care merit s o ncercai

sntei un handy man / woman (v place s meterii)? Nu v fie fric sa ncercaifixing-ul, probabil vi se potrivete ca o mnu

bani puini? ncepei cu lucruri mici; bani muli? dac avei experien n fixing, nuezitai s pornii un proiect de anvergur

dac v place acest metod de investiie imobiliar, dac v-ai alctuit o echip decolaboratori fideli i lucrurile merg strun, inei-o tot aa. Fixing-ul poate s producbani pe orice pia imobiliar. inei minte ce spune americanul : If it ain't broke, don'tfix it. Adic dac nu e stricat, nu-l repara. n cazul vostru, dac sntei as n fixing ibanii curg, nu ncercai altceva!

11


12/12

ATENIONARE

Aceast carte electronic are scop pur informativ. Coninutul ei nu trebuie considerat a fi unmaterial pe baza cruia se pot lua decizii financiare. Pentru aceasta v recomand s studiailiteratura de specialitate i s consultai un specialist n domeniul financiar contabil.

Dreptul de copyright asupra textului acestei cri electronice aparine n totalitate deintorului bloguluiMilionarul Mioritic.Reproducerea sa, parial sau n ntregime, pe orice tip de suport se poate face numai cu acordul proprietarului.

12
http://milionarulmioritic.com/http://milionarulmioritic.com/http://milionarulmioritic.com/http://milionarulmioritic.com/

bani noi dintr casa veche.pdf

Documents

Transcript of bani noi dintr casa veche.pdf