CAPITOLUL IV: ServituţileSECŢIUNEA 1: Dispoziţii generale

Art. 755: Noţiune(1)Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea

imobilului unui alt proprietar.(2)Utilitatea rezultă din destinaţia economică a fondului dominant sau constă

într-o sporire a confortului acestuia.

Definiţie. Dreptul de servitute este dreptul real imobiliar, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit, pentru uzul sau utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile ce aparțin unor proprietari diferiți, care conferă titularului fondului dominant anumite prerogative asupra fondului aservit, stabilite în temeiul titlului de constituire. Ca atare, condiția premisă pentru existența unui drept de servitute este dată de existența a două fonduri: cel dominant, în favoarea căruia se constituie dreptul de servitute și cel aservit, în sarcina căruia se constituie servitutea. Servitutea poate avea caracter reciproc caz în care, ambele fonduri au dublă calitate de fond dominant și fond aservit. Având în vedere că raportul de vecinătate nu este expres prevăzut de legiuitor, reiese că pentru constituirea dreptului de servitute, fondul dominant și fondul aservit nu trebuie neapărat să fie învecinate - ubi lex non distinquit, nec nos distiguere debemus. În doctrină se vorbește de o proximitate mediată, această subliniind faptul că nu este necesar ca fondurile între care se stabilește dreptul de servitute să aibă un hotar comun. Fiind un drept asupra bunului care aparține unei alte persoane, dreptul de servitute nu poate fi dezmembrat și ca atare nu poate fi grevat la rândul său de o altă servitute.

Servitutea este analizată atât în sensul de posibilitate de exercitare a unor prerogative asupra fondului aservit, cât și în sensul de beneficiu acordat proprietarului fondului dominant prin limitarea exercitării prerogativelor dreptului de proprietate asupra fondului aservit. Această ultimă categorie de servituți este tratată în capitolul dedicat limitelor aduse exercitării dreptului de proprietate în raporturile de vecinătate (art. 602-630), nefiind veritabile dezmembrăminte pentru că au ca obiectiv stabilirea nivelului de exercitare a drepturilor de proprietate asupra unor imobile aparținând unor proprietari diferiți.

Art. 755-772 analizează servituțile stabilite prin fapta omului. Astfel, proprietarii a două fonduri diferite pot constitui, prin manifestarea lor de voință orice servituți inclusiv acele servituți reglementate de legiuitor ca reprezentând limite legale ale dreptului de proprietate, dar care nu îndeplinesc condițiile necesare prevăzute de lege pentru nașterea lor.

Titularul dreptului de servitute. Art. 755 alin. (1) sugerează ideea că titular al unui drept de servitute este doar proprietarul fondului dominant. Deși legiuitorul nu prevede, în categoria titularilor dreptului de servitute poate fi inclus și posesorul, care având animus domini, exercită o stăpânire de fapt și se manifestă față de ceilalți ca un adevărat proprietar al fondului dominant. Pentru a se constitui o servitute, cele două fonduri trebuie să aparțină unor proprietari diferiți. Condiția nu este îndeplinită dacă fondul se află în indiviziune, de vreme ce fiecare coproprietar deține doar o cotă parte ideală din dreptul de proprietate. Înțelegerea coproprietarilor cu privire la folosirea fondului nu echivalează cu un drept real dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Accesoriu al fondului dominant. Având în vedere că stabilirea dreptului de servitute se realizează pentru uzul sau utilitatea imobilului dominant, acesta constituie un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului dominant și ca atare va urma soarta dreptului principal – accesorium sequitur principalem. Servitutea nu poate fi despărțită de fond pentru a se constitui un drept de sine-stătător. Înstrăinarea, ipotecarea sau urmărirea dreptului de servitute se poate realiza numai o dată cu fondul dominant căruia îi profită.

Servitutea se constituie în favoarea unui imobil pentru a asigura utilizarea sau punerea în valoare a acestuia. Utilitatea asigurată fondului se poate prezenta sub forma unei creșteri a confortului fondului sau poate rezulta din destinația economică a acestuia [art. 755 alin. (2)]. În cazul în care servitutea nu are caracter reciproc, ea constituie o valoare pentru titularul său și pe cale de consecință se înscrie în patrimoniul proprietarului fondului dominant, ca un drept real imobiliar. În doctrină s-a arătat că servituțile stabilesc raporturi de inegalitate juridică în comunitatea de vecinătate. Astfel se poate vorbi despre o situație corespunzătoare servituții ce are în vedere pe de o parte dezmembrarea utilității și a valorii fondului servit, iar pe de altă parte utilitatea sau sporirea fondului dominant.

Caracter perpetuu. Fiind un accesoriu al fondului căruia îi profită, dreptul de servitute are caracter perpetuu, în sensul că durează cât timp există fondul dominant și fondul aservit, în măsura în care nu intervine o altă cauză de stingere a acestuia. Cu toate acestea, perpetuitatea este de natura dreptului de servitute iar nu de esența acestuia, având în vedere că părțile sunt libere să stabilească prin convenție un termen limitat de exercitare a acestuia. Această interpretarea reiese din analiza dispozițiilor art. 770 alin. (1) lit. c, potrivit cărora servitutea se stinge prin ajungere la termen.

Conţinut juridic. Spre deosebire de celelalte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, dreptul de servitute are un conținut juridic variabil, prerogativele conferite de dreptul de servitute, fiind stabilite de la caz la caz, printr-o faptă a omului. Deși manifestarea dreptului de servitute se realizează în modalități diferite, exercitarea acestui dezmembrământ implică atributul posesiei care se răsfrânge asupra părții din fondul aservit asupra căreia se exercită efectiv servitutea. Dreptul de servitute conferă titularului său atributul folosinței asupra fondului aservit dar numai pentru uzul sau utilitatea fondului dominant. De asemenea, manifestarea exterioară a dreptului de servitute cuprinde și celelalte prerogative din conținutul juridic al acestui drept real, prerogative care se diferențiază în funcție de specificul fiecărei servituți în parte.

Art. 756: Constituirea servituţiiServitutea se poate constitui în temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune,

dispoziţiile în materie de carte funciară rămânând aplicabile.

Comentariu.Constituire prin act juridic. Dreptul de servitute se poate constitui prin act juridic,

înțelegând prin acesta convenție sau testament. Convenția poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, important fiind acordul proprietarului fondului dominant și al proprietarului fondului aservit. Cu toate acestea, fiind necesară exprimarea voinței celor doi proprietari, servitutea nu se poate constitui prin act juridic unilateral, cu excepția testamentului. În ceea ce privește forma actului juridic civil prin care se constituie un drept de servitute, sub imperiul vechiului Cod, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției precum și unele măsuri adiacente (publicată în M. Of. nr. 653/22 iulie 2005), aceasta era forma prevăzută de lege pentru valabilitatea actului juridic prin care se constituia dreptul de servitute. Ca atare, dacă servitutea se constituia printr-o donație, aceasta trebuia să fie încheiată în formă autentică. Dimpotrivă, dacă servitutea se constituia printr-un act juridic cu titlu oneros, nu era necesară îndeplinirea unei condiții de formă. După intrarea în vigoare a Legii nr. 247/2005, convenția de constituire a dreptului de servitute trebuie încheiată în formă autentică, soluție ce reiese din interpretarea art. 2 alin. (1) și alin. (2) din Titlul X din Legea nr. 247/2005. Având în vedere că noul Cod civil a adoptat concepția caracterului constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, dreptul de servitute se poate dobândi numai prin înscrierea lui în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea [art. 885 alin. (1)]. În raport cu dispoziţiile art. 1244 în materie de carte funciară, convenția de constituire sau

transmitere a dreptului de servitute trebuie încheiată în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. Astfel, forma actului juridic prin care s-a dobândit un drept de servitute înaintea intrării în vigoare a Legii nr. 247/2005 era forma cerută pentru validitatea actului încheiat, după intrarea în vigoare a Legii nr. 247/2005, forma cerută pentru constituire este forma autentică, fiind aplicabile dispoziţiile legale în vigoare la momentul încheierii actului (tempus regit actum). Prin testament, constituirea servituții se poate imagina dacă autorul care are două terenuri, instituie două legate, având ca obiect câte un teren, între care creează o stare de servitute, în favoarea unor moştenitori diferiţi, fiind aplicabile regulile generale din materia moştenirii testamentare (art. 1034 şi urm.).

Constituire prin uzucapiune. Noul Cod civil reia concepția vechiului Cod prin care se recunoaște efectul achizitiv ca urmare a curgerii timpului, în materia dreptului de servitute. Justificarea dobândirii servituții prin uzucapiune are în vedere că persoana care a lăsat să se stabilească o asemenea stare pentru o perioada îndelungată de timp fără a se opune, a consimțit de fapt și, în același timp, ar fi incorect ca, persona care a beneficiat o perioadă îndelungată de timp de această stare, să fie privată de exercitarea ei în continuare. Dobândirea dreptului de servitute prin uzucapiune are în vedere exercitarea faptică de către o persoană a atributelor specifice acestui drept real, pentru o perioadă îndelungată de timp. În sistemul vechiului Cod, dobândirea dreptului de servitute prin uzucapiune nu era prevăzută de legiuitor cu titlu general, efectul achizitiv ca urmare a posesiei de lungă durată fiind posibil numai în cazul unei servituți continue și aparente, dacă posesia avea o durată de 30 de ani. Noul Cod civil extinde domeniul de aplicare al uzucapiunii în materia servituților, conform art. 763.

Analiza modalității de dobândire a dreptului de servitute prin uzucapiune reglementată în noul Cod civil, impune luarea în considerare a dispozițiilor art. 82 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în M. Of. nr. 409/10 iunie 2011, potrivit cărora, uzucapiunea tabulară și uzucapiunea extratabulară (art. 930-934) se aplică numai dacă posesia a început după intrarea în vigoare a Codului. În cazul în care posesia a început anterior acestui moment, rămân aplicabile dispozițiile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei. De altfel, art. 6 alin. (4) din noul Cod prevede în mod expres că uzucapiunea începută și neîmplinită la data intrării în vigoare a legii noi, este supusă în întregime dispozițiilor legale care au instituit-o. Ca atare, în materia dobândirii dreptului de servitute prin uzucapiune, în situația în care posesia a început anterior intrării în vigoare a noului Cod, vor fi aplicabile în continuare dispozițiile art. 623 din vechiul Cod care permit numai constituirea unei servituți continue și aparente prin uzucapiune.

Art. 757: Acţiunea confesorie de servituteDispoziţiile art. 696 alin. (1) se aplică în mod corespunzător.

ComentariuNoţiune. Acţiunea confesorie de servitute este acţiunea prin care reclamantul, îl

cheamă în judecată pe pârât şi solicită instanţei de judecată ca prin hotărârea ce o va pronunța, să stabilească calitatea reclamantului de titular al dreptului de servitute şi obligarea pârâtului să-i permită exercitarea lui deplină şi netulburată.

Caractere juridice. Acţiunea confesorie de servitute este o acţiune petitorie, întrucât în cadrul ei se analizează existenţa dreptului de servitute al reclamantului. Pentru titularul servituții, acțiunea confesorie îndeplinește aceeași funcție ca acțiunea în revendicare pentru proprietar. De asemenea, este o acţiune reală, care se întemeiază pe un drept real – dreptul de servitute. Art. 757 nu face trimitere la dispozițiile art. 696 alin. (2) privind imprescriptibilitatea acțiunii confesorii de superficie. Ca atare, acțiunea confesorie de servitute este prescriptibilă extinctiv. Vom avea în vedere prevederile art. 2518 pct. 1 potrivit

cărora dreptul la acțiune privind drepturile reale care nu sunt declarate de lege imprescriptibile, se prescrie în 10 ani. Titularul dreptului de servitute poate exercita și acţiunile posesorii, în măsura în care servituțile sunt susceptibile de prescripție achizitivă (art. 949). De asemenea, în cazul în care dreptul de servitute are la bază o convenție, titularul dreptului de servitute are la îndemână pentru apărarea dreptului său real și acțiunea care rezultă din actul constitutiv.

Calitate procesuală. Acțiunea confesorie se exercită de către proprietarul fondului dominant, titular al servituții în contradictoriu fie cu proprietarul fondului aservit, fie cu terți care pretind a fi ei înșiși titulari ai servituții. De altfel, potrivit art. 696 alin. (1), acţiunea confesorie de servitute poate fi intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar şi a proprietarului fondului aservit. În jurisprudență s-a arătat că nu poate avea calitate procesuală activă în cadrul unei acțiunii confesorii persoana care exercită posesia asupra fondului dominant, ci numai persoana care este titulara dreptului de proprietate asupra acestuia.

Art. 758: Constituirea servituţii în vederea utilităţii viitoareServitutea se poate constitui în vederea unei utilităţi viitoare a fondului

dominant.

ComentariuAct juridic. Nimic nu împiedică părțile să convină asupra constituirii unui drept de

servitute privind utilitatea viitoare a fondului dominant. Având în vedere că nu poate fi vorba despre exercitarea faptică a atributelor specifice dreptului de servitute, constituirea servituții în vederea unei utilități viitoare se poate realiza numai prin act juridic, convenție sau testament. Astfel, uzucapiunea, ca modalitate de dobândire a acestei servituți este exclusă prin ipoteză, având în vedere că nu există o utilitate actuală a fondului, în raport de care servitutea să poată fi posedată. Astfel, părțile pot conveni, cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, ca proprietarul fondului aservit să construiască numai până la o anumită înălțime pentru a nu stânjeni vederea proprietarului fondului dominant, în cazul în care acesta în viitor construiește un imobil pe terenul său, fond dominant. Exprimarea acordului celor doi proprietari, fiind o condiție esențială pentru validitatea convenției de constituire a unui drept de servitute, este exclusă servitutea stabilită în vederea unei utilități viitoare constituită printr-un act juridic unilateral, cu excepția testamentului. Testatorul, care are în proprietate două imobile, poate testa către persoane diferite, stabilind o servitute în favoarea utilității viitoare a unuia dintre imobilele supuse testării. În ceea ce privește forma actului juridic civil prin care se constituie un drept de servitute în vederea utilității viitoare a fondului dominant, dispozițiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

Art. 759: Obligaţiile în sarcina proprietarului fondului aservit(1)Prin actul de constituire se pot impune în sarcina proprietarului fondului

aservit anumite obligaţii pentru asigurarea uzului şi utilităţii fondului dominant.(2)În acest caz, sub condiţia notării în cartea funciară, obligaţia se transmite

dobânditorilor subsecvenţi ai fondului aservit.

Comentariu.Obligație propter-rem. Textul de lege are în vedere numai constituirea dreptului de

servitute prin act juridic, iar nu situația dobândirii dreptului de servitute prin uzucapiune. Prin actul juridic de constituire, în sarcina proprietarului fondului aservit pot fi stabilite anumite obligații care au ca scop asigurarea uzului și utilității fondului dominant dar care exced modalității de exercitare a dreptului de servitute. Obligația se va transmite dobânditorilor

subsecvenți ai fondului aservit numai dacă a fost notată în cartea funciară, fiind indiferent dacă se dovedește că aceștia au cunoscut pe altă parte obligația care subzista în sarcina transmițătorului [art. 902 alin. (1)]. Textul de lege prevede în mod expres că simpla cunoaștere a obligației de care este ținut proprietarul fondului aservit nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate.

Art. 760: Servituţile aparente şi neaparente(1)Servituţile sunt aparente sau neaparente.(2)Servituţile aparente sunt acelea a căror existenţă este atestată de un semn

vizibil de servitute, cum ar fi o uşă, o fereastră, un apeduct.(3)Servituţile neaparente sunt acelea a căror existenţă nu este atestată de vreun

semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o anumită înălţime.

Comentariu.Obiectivare exterioară. În raport de manifestarea lor exterioară, servituțile se

clasifică în aparente și neaparente. Noul Cod civil preia clasificarea acestora cuprinsă în art. 622 alin. (2) din vechiul Cod. Servituțile aparente sunt acele servituți care se recunosc datorită unor semne exterioare. Textul de lege enumeră exemplificativ ca fiind semne exterioare: o ușă, o fereastră, un apeduct. Se mai pot adăuga ca exemple: o cărare, un canal, o plantație, etc.. Semnele exterioare trebuie să poată fi văzute de proprietarul fondului aservit, să aibă caracter permanent și să nu fie echivoce. Servituțile neaparente sunt acele servituți care nu impun existența unor semne vizibile în exterior. Textul de lege enumeră, de asemenea exemplificativ, ca fiind servituți neaparente: servitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o anumită înălţime, acestea constituind totodată servituți negative. Prin natura lor, servituțile negative sunt servituți neaparente pentru că impun proprietarului fondului aservit să se abțină în ceea ce privește edificarea anumitor lucrări, astfel că nu beneficiază de un semn exterior de manifestare. Clasificarea servituților în aparente și neaparente prezintă interes în special din perspectiva dobândirii dreptului de servitute prin uzucapiune în sistemul vechiului Cod, fiind susceptibile de dobândire numai servituțile aparente, conform art. 623.

Art. 761: Servituţile continue şi necontinue(1)Servituţile sunt continue sau necontinue.(2)Servituţile continue sunt acelea al căror exerciţiu este sau poate fi continuu

fără a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi.

(3)Servituţile necontinue sunt acelea pentru a căror existenţă este necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport.

Comentariu. Mod de exercitare. În raport de modul de exercitare, servituțile sunt continue și

necontinue. Clasificarea servituților în funcție de acest criteriu se regăsește în art. 622 alin. (1) din vechiul Cod.

Servituțile continue sunt acele servituți a căror existență și exercitare nu implică un fapt actual al omului. Acest tip de servituți se exercită în mod continuu. Textul de lege arată că sunt servituți continue: servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi. Evident enumerarea legiuitorului este cu titlu exemplificativ. Continuitatea servituții nu presupune exercițiul neîntrerupt al servituții de către titularul acesteia ci trebuie înțeleasă în sensul că exercitarea servituții se realizează fără existența unor acte succesive și repetate ale omului de folosire a dreptului. Servituțile necontinue sunt acele servituți pentru existența cărora este

absolut necesar faptul actual al omului. În cadrul unei enumerări exemplificative, legiuitorul arată că sunt necontinue servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport. De asemenea sunt necontinue și servitutea de a paște animalele sau de a lua apa din fântâna situată pe fondul altui proprietar. Această clasificare este oarecum confuză, din moment ce servituțile continue nu presupun o activitate continuă din partea titularului, în timp ce servituțile necontinue presupun tocmai o activitate continuă a titularului lor. S-a arătat că sfera celor două tipuri de servituți se află în raport de contrarietate iar nu în raport de contradicție, având în vedere că o servitute se poate exercita fie obiectiv, adică fără faptul actual al omului, fie se poate exercita numai prin faptul actual al omului. În cazul servituților continue este de observat faptul că, în trecut, stabilirea acestora a necesitat anumite activități concrete din partea omului, iar numai de la momentul terminării acestor lucrări, servitutea dobândește caracter obiectiv, nemaifiind necesare pentru exercitarea ei acte repetate ale omului. Ca atare, existența servituții continue odată obiectivată, asigură exercitarea acesteia, fără intervenția omului. Servitutea necontinuă trebuie exercitată în mod normal, cu intermitențele cerute de natura lucrului. Chiar în situația în care o servitute necontinuă ar fi exercitată în mod permanent de către o persoană ea nu poate fi încadrată în categoria servituților continue, având în vedere imposibilitatea îndeplinirii condiției esențiale a acestei din urmă categorii de servituți și anume posibilitatea de a se putea exercita singură, fără intervenția omului.

Clasificarea servituților în continue și necontinue prezintă interes în special din perspectiva dobândirii dreptului de servitute prin uzucapiune în sistemul vechiului Cod, fiind susceptibile de dobândire numai servituțile continue, conform art. 623.

Art. 762: Servituţile pozitive şi negative(1)Servituţile sunt pozitive sau negative.(2)Servituţile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant

exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de trecere.

(3)Servituţile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat să se abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi.

Comentariu.Obiect. În raport de obiectul lor, servituțile se clasifică în pozitive și negative.

Servituţile pozitive sunt acele servituți care îndreptățesc pe proprietarul fondului dominant să exercite acte de folosință, în mod direct asupra fondului aservit. Legiuitorul arată că servitutea de trecere este pozitivă. Servituţile negative sunt acele servituți care impun proprietarului fondului aservit restricții sau limitări în ceea ce privește exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de proprietate. Drept exemplu, noul Cod arată că este negativă servitutea de a nu construi. Clasificarea servituților în pozitive și negative prezintă interes în materia dobândirii prin uzucapiune, fiind susceptibile de dobândire prin uzucapiune extratabulară numai servituțile pozitive, iar prin uzucapiune tabulară atât servituțile pozitive cât și cele negative (art. 763).

Art. 763: Dobândirea servituţii prin uzucapiunePrin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin

uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituţile pozitive.

ComentariuDistincție. Trecerea timpului poate avea consecințe diametral opuse, fie efect

achizitiv de drepturi, fie efect extinctiv de drepturi. Efectul achizitiv în materia dreptului de

servitute ca urmare a trecerii timpului se justifică din perspectiva beneficiului recunoscut persoanei care a exercitat o perioadă îndelungată de timp anumite prerogative asupra unui fond.

Uzucapiunea reprezintă o modalitate de dobândire a unui drept real dezmembrământ al dreptului de proprietate prin posesia bunurilor care formează obiectul lui pentru perioada și în condițiile prevăzute de lege, prin exercitarea în formă pozitivă a dreptului de opțiune cu privire la uzucapiune. Dreptul de servitute, ca drept real, este susceptibil de posesie. Exercitarea acestuia se realizează prin obiectivarea atributelor sale specifice. Ca atare, dreptul de servitute se dobândește prin uzucapiune dacă proprietarul fondului dominant exercită posesia și celelalte prerogative ale dreptului de servitute asupra fondului aservit. Conform voinței legiuitorului, prin uzucapiunea tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituţile care îndreptățesc pe proprietarul fondului dominant să exercite acte de folosință, în mod direct asupra fondului aservit. Analizarea acestei modalități de dobândire are în vedere reglementarea specifică a uzucapiunii tabulare şi a uzucapiunii extratabulare, potrivit art. 930-931. Dobândirea servituților pozitive necontinue prin uzucapiune extratabulară conform art. 930, se poate imagina cu dificultate având în vedere că o persoană va exercita acte repetate de folosire a unui fond timp de 10 ani cu intenţia de a dobândi numai dreptul de servitute, iar nu dreptul de proprietate. În situaţia uzucapiunii tabulare (art. 931), dreptul de servitute ar putea fi uzucapat în ipoteza în care o persoană îl dobândeşte, cu bună credinţă, de la un neproprietar şi îl înscrie în cartea funciară (dacă toate celelalte condiţii impuse de lege sunt îndeplinite). Imposibilitatea dobândirii servituților negative prin uzucapiune extratabulară are în vedere lipsa obiectivării exterioare a acestor servituți, care este de natură a crea confuzii asupra intenției de a poseda servitutea de către proprietarul fondului dominant. Posesorul poate invoca în beneficiul său joncțiunea posesiilor pentru a obține dobândirea dreptului de servitute prin uzucapiune.

Art. 764: Alte dispoziţii aplicabileModul de exerciţiu al servituţii se dobândeşte în aceleaşi condiţii ca şi dreptul de

servitute.

ComentariuDistincție necesară. Noul Cod distinge între dreptul de servitute, ca drept real,

dezmembrământ al dreptului de proprietate și modul de exercitare al servituții. Analiza modului de exercitare a dreptului de servitute se evidențiază prin drepturile și obligațiile proprietarului fondului dominant și respectiv, ale proprietarului fondului aservit. Exercitarea servituții nu poate fi separată de actul de dobândire. Astfel, dacă servitutea a fost dobândită prin uzucapiune, obiectivarea atributelor specifice dreptului de servitute pe perioada necesară obținerii efectului achizitiv va determina ca actele de exercitare să se realizeze conform posesiei exercitate. În cazul în care temeiul dobândirii dreptului real a fost convenția părților, exercitarea dreptului de servitute se va realiza în concordanță cu titlul constitutiv. Ca atare, drepturile și obligațiile proprietarului fondului dominant și ale proprietarului fondului aservit se stabilesc în funcție de modul de constituire al fiecărei servituți. Dacă servitutea a fost constituită prin act juridic, drepturile și obligațiile celor doi proprietari sunt consacrate prin acel titlu de dobândire. În situația dobândirii prin uzucapiune, drepturile și obligațiile depind de modul de exercitare al posesiei pe perioada termenului de prescripție.

SECŢIUNEA 2: Drepturile şi obligaţiile proprietarilorArt. 765: Regulile privind exercitarea şi conservarea servituţii(1)În lipsa vreunei prevederi contrare, proprietarul fondului dominant poate

lua toate măsurile şi poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările pentru a exercita şi conserva servitutea.

(2)Cheltuielile legate de conservarea acestor lucrări revin celor 2 proprietari, proporţional cu avantajele pe care le obţin, în măsura în care lucrările efectuate pentru exerciţiul servituţii sunt necesare şi profită inclusiv fondului aservit.

ComentariuDrept și obligație. Cel mai important drept dobândit de către proprietarul fondului

dominant este acela de a se folosi de servitutea constituită în favoarea fondului său. Drepturile și obligațiile proprietarului fondului dominant se realizează în conformitate cu actul juridic de constituire, sau în situația dobândirii prin uzucapiune, în temeiul posesiei exercitate asupra fondului aservit. Pentru asigurarea exercitării și conservării dreptului de servitute, titularul său poate face toate lucrările necesare, pe cheltuiala sa, în lipsă de stipulație contrară. Per a contrario, cheltuielile pot cădea în sarcina proprietarului fondului aservit, în măsura în care există o clauză expresă în acest sens. Legiuitorul a prevăzut posibilitatea divizării cheltuielilor necesare conservării servituții, între proprietarul fondului dominant și proprietarul fondului aservit, dacă lucrările efectuate pentru exerciţiul servituţii sunt necesare şi profită inclusiv fondului aservit. În caz contrar, cheltuielile vor fi suportate numai de proprietarul fondului dominant. Ca atare, executarea lucrărilor necesare pentru exercițiul servituții se impută proprietarului fondului dominant, dar în măsura în care servesc și proprietarului fondului aservit, vor fi imputate proporțional cu avantajele obținute și proprietarului fondului aservit.

Art. 766: Exonerarea de răspundereÎn toate cazurile în care cheltuielile lucrărilor necesare pentru exercitarea şi

conservarea servituţilor revin proprietarului fondului aservit, acesta se va putea exonera de obligaţie renunţând la dreptul de proprietate asupra fondului aservit în întregime sau asupra părţii din fondul aservit necesare pentru exercitarea servituţii în favoarea proprietarului fondului dominant. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

Renunțarea la dreptul de proprietate. În cazul în care, prin actul juridic de constituire, cheltuielile privind lucrările necesare pentru exercitarea și conservarea servituților au fost stabilite în sarcina proprietarului fondului aservit, acesta poate abandona fondul sau partea din fond necesară pentru exercitarea servituții la dispoziția titularului dezmembrământului pentru a se exonera de aceste cheltuieli. De același drept beneficiază și proprietarul fondului aservit obligat la plata cheltuielilor pentru exercitarea sau conservarea servituții ca urmare a modului de exercitare a posesiei de către uzucapantul dreptului de servitute. Renunțarea la dreptul de proprietate asupra fondului aservit se realizează prin declarație autentică notarială care se înregistrează la biroul de cadastru și publicitate imobiliară pentru a se înscrie radierea dreptului [art. 889 alin. (1)].

Art. 767: Schimbarea locului de exercitare a servituţii(1)Proprietarul fondului aservit este obligat să se abţină de la orice act care

limitează ori împiedică exerciţiul servituţii. Astfel, el nu va putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc.

(2)Dacă are un interes serios şi legitim, proprietarul fondului aservit va putea schimba locul prin care se exercită servitutea în măsura în care exercitarea servituţii rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant.

ComentariuObligație de abținere. Proprietarul fondului aservit are dreptul de a-și exercita în

continuare prerogativele aferente dreptului său. Ca atare, el poate înstrăina dreptul de proprietate asupra fondului aservit sau poate greva fondul său cu alte sarcini. Însă, în ceea ce privește existența dreptului de servitute, este obligat să se abţină de la orice act care ar afecta exercițiul acestuia. Prin act care afectează exercitarea dreptului de servitute trebuie să se înțeleagă atât un act juridic cât și o faptă a proprietarului fondului aservit de natură a limita sau împiedica exerciţiul servituţii. Proprietarul fondului aservit nu poate schimba caracterul servituții și nici nu poate schimba locul de exercitare.

Drept potestativ. Art. 767 alin. (2) stipulează dreptul proprietarului fondului aservit de a schimba locul de exercitare a servituții, cu îndeplinirea următoarelor condiții: existența unui interes și exercitarea servituții să rămână la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant. Interesul despre care face vorbire textul de lege trebuie să fie serios și legitim. Proprietarul fondului aservit trebuie să facă dovada împrejurării care a determinat schimbarea locului de servitute.

Art. 768: Obligaţia de a nu agrava situaţia fondului aservitProprietarul fondului dominant nu poate agrava situaţia fondului aservit şi nu

poate produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituţii.

ComentariuObligație negativă. Prin constituirea dreptului de servitute, proprietarul fondului

dominant poate exercita toate prerogative aferente acestuia. Cu toate acestea, în sarcina sa subzistă obligația generală negativă de a se abține de la orice fapt care ar agrava situația fondului dominant sau ar produce prejudicii proprietarului fondului aservit. În cazul în care fondul dominant face obiectul unei proprietăți comune, coproprietarii trebuie să exercite toți aceeași servitute, fără a se stabili, prin voința coproprietarilor fondului dominant, câte o servitute distinctă pentru fiecare coproprietar. Astfel, în cazul unei servituți de trecere, fiecare dintre coproprietari trebuie să folosească aceeași cale de trecere, iar nu câte o trecere separată pentru fiecare coproprietar în parte.

Art. 769: Exercitarea servituţii în caz de împărţire a fondurilor(1)Dacă fondul dominant se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru

uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să poată fi agravată.(2)Dacă fondul aservit se împarte, servitutea se poate exercita, pentru uzul şi

utilitatea fondului dominant, pe toate părţile rezultate din împărţire, sub rezerva prevederilor art. 768.

(3)Cu toate acestea, dacă servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă a uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge.

Comentariu.Indivizibilitatea dreptului de servitute. Art. 769 alin. (1) instituie principiul

indivizibilității dreptului de servitute. Potrivit acestuia, dreptul de servitute poartă asupra întregului fond aservit și profită întregului fond dominant. Partajarea fondului dominant nu

afectează existența dreptului de servitute, acesta va subzista pentru uzul și utilitatea fiecărei părți din fondul dominant. Condiția impusă nu este îndeplinită dacă situația fondului aservit este agravată. Dacă însă fondul aservit face obiectul coproprietății, în situația partajării acestuia, servitutea se va păstra în sarcina oricăruia dintre cei care au primit o parte din imobilul care constituie fond aservit. Servitutea nu poate subzista dacă prin exercitarea acesteia, starea unuia dintre fondurile rezultate în urma partajului ar fi agravată sau s-ar produce prejudicii proprietarului unuia dintre fondurile rezultate. Ca atare, partajul fondului dominant sau cel al fondului aservit nu afectează modalitatea de exercitare a servituții. Art. 769 alin. (3) instituie o excepție de la regula indivizibilității dreptului de servitute arătând că, în caz de partajare a fondului dominant, dacă servitutea se exercită în mod exclusiv pentru uzul și utilitatea uneia dintre părțile despărțite, servitutea asupra celorlalte părți se stinge. De asemenea, în cazul partajării fondului aservit, dacă exercitarea dreptului de servitute nu se poate realiza decât pe una dintre părțile despărțite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părți ale fondului aservit se stinge.

SECŢIUNEA 3: Stingerea servituţilorArt. 770: Cauzele de stingere a servituţilor(1)Servituţile se sting pe cale principală prin radierea lor din cartea funciară

pentru una dintre următoarele cauze:a)consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi proprietar;b)renunţarea proprietarului fondului dominant;c)ajungerea la termen;d)răscumpărarea;e)imposibilitatea definitivă de exercitare;f)neuzul timp de 10 ani;g)dispariţia oricărei utilităţi a acestora.(2)Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit, dacă

servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.

Comentariu.Radierea din cartea funciară. Cauze. În conformitate cu efectul extinctiv de

drepturi reale conferit înscrierii în cartea funciară, dreptul de servitute se stinge prin radierea din cartea funciară [art. 885 alin. (2)]. Art. 770 alin. (1) reunește cauzele de stingere pe cale principală a dreptului de servitute. În afara acestor cauze expres prevăzute de legiuitor, dreptul de servitute se stinge și ca urmare a revocării, rezoluțiunii sau anulării actului de constituire a servituții sau a actului în baza căruia a fost dobândit bunul în folosul căruia este exercitată servitutea.

Mai întâi, consolidarea determină radierea dreptului de servitute. Fondul dominant și fondul aservit trebuie să aparțină unor proprietari diferiți, pentru că, în caz contrar, proprietarul poate să dea fondurilor sale destinația pe care o dorește. Ca o consecință a acestui fapt, dobândirea proprietății asupra fondului dominant și a fondului aservit de către aceeași persoană duce la stingerea dreptului de servitute. Consolidarea se poate realiza fie prin dobândirea proprietății fondului dominant de către proprietarul fondului aservit, fie prin dobândirea proprietății fondului aservit de către proprietarul fondului dominant, fie, într-o ultimă variantă, prin dobândirea proprietății ambelor fonduri de către o terță persoană.

De asemenea, servitutea se stinge în situația în care proprietarul fondului dominant renunță la aceasta. Renunțarea se poate face cu titlu oneros sau cu titlu gratuit - ubi lex non distinquit, nec nos distiguere debemus. Având în vedere că textul de lege nu prevede că renunțarea se prezumă, reiese că, renunțarea trebuie să fie expresă, fără echivoc. Ca atare, pentru a face dovada renunțării se cere un înscris sau cel puțin un început de dovadă scrisă

care să poată fi coroborat cu atitudinea proprietarului fondului dominant. Astfel, comportamentul proprietarului fondului dominant de a lăsa să se execute anumite lucrări care ar putea îngreuna exercitarea dreptului de servitute nu poate fi apreciat ca fiind o renunțare la servitute, și ca atare titularul acesteia are posibilitatea de a exercita acțiunea confesorie, în măsura în care se încadrează în termenul de prescripție de 10 ani.

Pe de altă parte, în situația în care prin actul de constituire s-a stabilit un termen pentru servitute, expirarea termenului pentru care a fost constituit de părţi determină stingerea dreptului de servitute. Stingerea dreptului prin ajungere la termen nu mai face necesar consimţământul titularului pentru radierea dreptului, în acord cu art. 885 alin. 2.

Răscumpărarea determină de asemenea stingerea dreptului de servitute, în măsura în care sunt îndeplinite condițiile prevăzute în art. 772 alin. (1). Vor fi aplicabile dispoziţiile art. 772 alin. (2) în sensul că prețul de răscumpărare se va stabili de comun acord între proprietarul fondului dominant și proprietarul fondului aservit sau în lipsa acordului părților, va fi determinat de către instanța de judecată. Acest mod de stingere a dreptului privește numai servitutea de trecere, indiferent de natura acesteia, aparentă sau neaparentă.

Imposibilitatea de exercitare determină stingerea dreptului de servitute în măsura în care intervine o împrejurare care împiedică exercitarea acesteia. Legiuitorul arată că stingerea dreptului de servitute este incidentă numai dacă imposibilitatea de exercitare este definitivă. Un astfel de caz este reprezentat de demolarea imobilului al cărui canal de scurgere trecea pe terenul altei persoane.

Neuzul reprezintă de asemenea o modalitate de stingere a dreptului de servitute. Existența unei servituți se justifică prin utilitatea ei și astfel neexercitarea ei o anumită perioadă de timp duce la concluzia lipsei de utilitate a acesteia. Ca atare, nesiguranța care planează asupra fondului aservit nu poate fi perpetuă, la dispoziția proprietarului fondului dominant care poate exercita servitutea la orice intervale de timp. Neuzul sau prescripția extinctivă determină stingerea servituții dacă aceasta nu este exercitată pentru o perioadă de 10 ani. Termenul prevăzut în art. 639 din vechiul Cod este de 30 de ani, coroborat cu termenul de prescripție extinctivă aplicabil în materia drepturilor reale, care este de asemenea de 30 de ani. În această materie sunt incidente dispozițiile art. 75 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în M. Of. nr. 409/10 iunie 2011, potrivit cărora, dispozițiile art. 770 alin. (1) lit. f se aplică numai drepturilor de servitute constituite ulterior intrării în vigoare a noului Cod civil.

Atunci când față de existența unei anumite stări de fapt sau față de apariția unui anumit act juridic, dacă împrejurările care au determinat instituirea servituții au cunoscut modificări astfel încât a pierit orice utilitate pentru fondul dominant și ca atare nu se mai justifică aservirea fondului altuia, servitutea se stinge. Sunt aplicabile dispariției utilității ca mod de stingere a servituților dispozițiile privind consimțământul titularului dat prin înscris autentic notarial, conform art. 885 alin. (2).

Dreptul de servitute se stinge prin efectul exproprierii fondului aservit, în măsura în care servitutea este contrară utilității publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat. Per a contrario, dacă servitutea este conformă utilității publice, aceasta nu se va stinge. Art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică (publicată în M. Of. nr. 139/2 iunie 1994) prevede că titularul servituții are dreptul la despăgubiri. Potrivit prevederilor art. 13 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia (publicată în M. Of nr. 448/24 noiembrie 1998), servituțile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai în măsura în care sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate. În același mod, servituțile constituite anterior intrării bunului în domeniul public se mențin în condițiile prevăzute la alin. (1) [art. 13 alin. (2) din același act normativ]. Conform art. 89 pct. 5 şi art. 221 din Legea nr. 71/2011

începând cu data intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (1 octombrie 2011), articolul 13 din Legea nr. 213/1998 se abrogă.

Art. 771: Stingerea servituţii prin ne uz(1)Termenul de 10 ani prevăzut la art. 770 alin. (1) lit. f) curge de la data

ultimului act de exerciţiu al servituţilor necontinue ori de la data primului act contrar servituţilor continue.

(2)Exercitarea servituţii de către un coproprietar ori de către uzufructuar profită şi celorlalţi coproprietari, respectiv nudului proprietar.

Comentariu. Termenul de prescripție extinctivă. Din perspectiva neuzului, ca mod de stingere a

dreptului de servitute, se impune a se analiza dacă servitutea constituită a mai fost folosită, iar în cazul în care nu a mai fost folosită, momentul de la care a început neuzul. Noul Cod civil preia reglementarea vechiului Cod din art. 640 privind calculul termenului de stingere a servituții prin neuz, în funcție de tipul acestora. Astfel, în cazul servituților necontinue termenul de 10 ani se va calcula începând cu momentul în care a încetat folosirea servituții. În cazul unei servituți de trecere, aceasta fiind necontinuă, termenul de 10 ani se va calcula de la momentul ultimului act de folosință. În cazul servituților continue, termenul se va calcula începând cu data primului act contrar servituții. Spre exemplu, în situația unei servituți de vedere, termenul de 10 ani se va calcula de la momentul la care proprietarul fondului dominant închide fereastra.

În situația în care fondul dominant este în coproprietate, întrebuințarea servituții de către un singur coproprietar împiedică prescripția în beneficiul tuturor. În același mod exercitarea dreptului de servitute de către un uzufructuar iar nu chiar de către proprietarul fondului dominant nu va duce la stingerea servituții.

Art. 772: Răscumpărarea servituţii de trecere(1)Servitutea de trecere va putea fi răscumpărată de proprietarul fondului

aservit dacă există o disproporţie vădită între utilitatea care o procură fondului dominant şi inconvenientele sau deprecierea provocată fondului aservit.

(2)În caz de neînţelegere între părţi, instanţa poate suplini consimţământul proprietarului fondului dominant. La stabilirea preţului de răscumpărare, instanţa va ţine cont de vechimea servituţii şi de schimbarea valorii celor două fonduri.

Raport de proporționalitate. Posibilitatea proprietarului fondului aservit de a răscumpăra dreptul de servitute se analizează în funcție de raportul de proporționalitate dintre utilitatea conferită fondului dominant și inconvenientele sau deprecierea provocate fondului aservit. În măsura în care există o disproporție vădită între acestea, servitutea poate fi răscumpărată. Legiuitorul face vorbire numai de posibilitatea de răscumpărare a unei servituți de trecere, indiferent de natura acesteia, aparentă sau neaparentă – ubi lex non distinguit nec noc distinguere debemus. În situația refuzului manifestat de proprietarul fondului dominant în privința răscumpărării servituții, consimțământul acestuia poate fi suplinit prin hotărâre judecătorească. Prețul de răscumpărare poate fi stabilit prin acordul părților, iar în caz contrar va fi apreciat de instanța de judecată, în funcție de vechimea servituții și de schimbarea valorii celor două fonduri. Răscumpărarea servituții de trecere determină stingerea dreptului.