Ac iunea n presta ie tabular

Ac iunea n presta ie tabular

Decretul-Lege nr.115/1938 reglementeaz dou tipuri de ac iuni care pot fi pornite n justi ie, n materia c r ilor funciare. Acestea sunt: ac iunea n presta ie tabular nr.7/1996 preia aceast reglementare privind nscrierile. Legea nr. 7/1996 1, republicat , reglementeaz dou ac iuni n presta ie tabular : ac iunea n presta ie tabular obi nuit i ac iunea n presta ie tabular special . i ac iunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar . Noua Lege a cadastrului i publicit ii imobiliare

Ac iunea n presta ie tabular obi nuit Articolul 27 alin. (1) din lege dispune: Cel care s-a obligat s str mute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator s -i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acestui drept, pentru ca n alin. (2) s prevad c dac un drept nscris n cartea funciar s stinge, titularul este obligat s -i predea celui ndrept it nscrisurile necesare radierii. Prin alin. (3) al textului de lege citat se dispune: n situa ia n care cel obligat nu pred nscrisurile, persoana interesat va putea solicita instan ei s dispun nscrierea n cartea funciar . Hot rrea instan ei de judecat va suplini consim mntul la nscriere al p r ii care are obliga ia de a preda nscrisurile necesare nscrierii. Ipoteza pe care o are n vedere legiuitorul este aceea n care actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale s-a ncheiat ntr-un singur exemplar, care a r mas n posesia celui care a transmis sau constituit acest drept. Titularul dreptul transmis sau constituit nu i-l poate intabula dect dac - i nso e te cererea de actul original sau de o copie legalizat (art. 47 din lege i art. 88 din regulament). Pentru ca el s poat ndeplini formalit ile de publicitate imobiliar legea a instituit n sarcina nstr in torului sau a celui care a consim it la constituirea unui drept real, dup caz, obliga ia de a-i preda nscrisurile prin care aceste opera iuni juridice s-au realizat.1

Republicat n Monitorul Oficial nr. 201/3 martie 2006, modificat prin Legea nr. 329/2009 publicat n Monitorul Oficial nr. 761 din 09/11/2009, OUG nr. 64/2010 publicat n Monitorul Oficial nr. 451 din 02/07/2010. 1

Ac iunea n presta ie tabular Obliga ia de a preda nscrisurile este o obliga ie de a face, consecutiv obliga iei de a da, care, prin defini ie, s-a executat o dat cu ncheierea actului juridic n forma prev zut de lege. Rezult acest lucru chiar din modul de redactare a prevederilor art. 27 alin. (1), (2) i (3), potrivit c rora dreptul care urmeaz s fie nscris sau radiat este un drept real care deja exist , iar obliga ia de predare a nscrisurilor este instituit numai pentru formalit ile de publicitate imobiliar . Din refuzul nmn rii nscrisurilor respective legiuitorul deduce existen a refuzului celui care a constituit sau transmis dreptul real de a consim i la ndeplinirea formalit ilor de publicitate imobiliar iar pentru nfrngerea acestui refuz a abilitat instan a de judecat s dispun nscrierea, suplinindu-i consim mntul, dac este sesizat n acest scop de persoana interesat . Ac iunea cu ajutorul c reia se ajunge la acest rezultat este denumit chiar de legiuitor a fi o ac iune n presta ie tabular . Nu putem fi astfel de acord cu ideea care vede n modificarea prevederilor art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/19962 o schimbare a ipotezelor avute n vedere de legiuitor i a efectelor ac iunii n presta ie tabular . Potrivit unei opinii din doctrin 3, legiuitorul are n vedere ipoteza n care dreptul real nu a fost nc transmis sau constituit ci, prin actul juridic ncheiat, a fost asumat numai obliga ia de se ncheia n viitor acest act juridic. Am fi astfel n prezen a unei promisiuni de a contracta, obliga ia transmi torului fiind aceea de a- i da consim mntul n forma cerut de lege pentru a se str muta sau constitui dreptul n mod valabil, acesta fiind echivalentul ndator rii transmi torului de a-i preda dobnditorului toate nscrisurile necesare nscrierii acelui drept. n mod corespunz tor, n aceast opinie se consider c instan a sesizat cu ac iunea n presta ie tabular va pronun a o hot rre prin care va suplini i consim mntul acestuia la str mutarea sau constituirea dreptului real asupra unui imobil, obliga ie asumat prin actul sub semn tur privat ncheiat anterior, prevederile art. 5 alin. (2) din legea circula iei juridice a terenurilor fiind astfel absorbite de cele ale art. 27 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicat .

Vechea redactare a acestei dispozi ii legale este urm toarea: cel care a transmis sau a constituit, n folosul altuia, un drept real asupra unui imobil, este obligat s predea nscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru nscrierea n cartea funciar , dac acest nscris este n posesia sa i este singurul exemplar doveditor, afar de cazul n care s-a procedat, din oficiu, la nscriere. 3 Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, p. 691-694 2

2

Ac iunea n presta ie tabular Aceast opinie nu ine ns seama de faptul c , a a cum am ar tat deja, prevederile art. 27 alin. (1) i (2) din Legea nr. 7/1996, republicat , au n vedere un drept real care exist , dar n privin a c ruia persoana interesat nu poate ndeplini formalit ile de publicitate imobiliar pentru c nu este n posesia nscrisurilor necesare. Pe de alt parte, sunt interpretate extensiv prevederile art. 27 alin. (3), care dispun expres c prin hot rrea care solu ioneaz ac iunea n presta ie tabular instan a dispune doar nscrierea dreptului, suplinind astfel consim mntul la nscriere al p r ii care are obliga ia de a preda nscrisurile necesare nscrierii, iar nu consim mntul la transferul sau constituirea dreptului real. ns i existen a prevederilor art. 5 alin. (2) din legea circula iei juridice a terenurilor, evocate de autorul citat, prevederi cuprinse tot n Legea nr. 247/2005, care reglementeaz o procedur distinct pentru valorificarea antecontractelor de vnzare -cump rare, este un argument mpotriva opiniei pe care o critic m. Este adev rat c modificarea prevederilor art. 29 din Legea nr. 7/1996 prin Legea nr. 247/2005 este nejustificat . Legiuitorul a preluat n mare m sur modul de redactare con inut de art. 22-24 din Decretul-lege nr. 115/1938 f r s in seama de mprejurarea c n sistemul vechilor c r i funciare efectul intabul rii era constitutiv de drepturi. Pe de alt parte i suplinirea consim mntului la nscriere al p r ii care are obliga ia de a preda nscrisurile necesare nscrierii, instituit n mod nediferen iat, este cel mai adesea inutil , pentru c acest consim mnt este necesar numai pentru radierea din cartea funciar a drepturilor reale care nu se sting prin moartea titularului sau prin ajungerea la termen. Interpretarea istoric a noilor prevederi legale ne va ajuta ns s n elegem cum au fost posibile toate acestea, dac inem seama c modific rile au fost aduse printr-o lege mamut, care con ine tot felul de reglement ri f r leg tur ntre ele i care a fost adoptat prin asumarea r spunderii guvernamentale. Admisibilitatea ac iunii n presta ie tabular este condi ionat i de ndeplinirea cerin ei ca dreptul real imobiliar supus intabul rii sau radierii s nu fie stins juridic4. Dup adoptarea Legii nr. 247/2005, care a instituit cerin a formei autentice, ad validitatem, pentru actele juridice de nstr inare a terenurilor i a construc iilor, dar i pentru cele prin care se constituie dezmembr minte ale dreptului de proprietate, domeniul de aplicare al prevederilor art. 27 alin. (1) a fost redus considerabil, de vreme ce persoana interesat poate Pavel Perju, Probleme de drept civil i procesual civil din practica sec iei civile i de proprietate intelectual a naltei Cur i de Casa ie i Justi ie, pg. 262 i I.C.C.J., sec ia civil , decizia nr. 968/2005, citat de autor. 34

Ac iunea n presta ie tabular ob ine oricnd o copie legalizat a actului de la notarul care l-a autentificat iar notarul are el nsu i obliga ia s cear intabularea n temeiul actului pe care l-a autentificat. Ca ipotez de coal poate fi imaginat situa ia titularului dreptului real de folosin constituite. Credem astfel c domeniul ac iunii n presta ie tabular obi nuit este restrns la actele sub semn tur privat , translative de proprietate, avnd ca obiect terenuri, valabil ncheiate nainte de intrarea n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991, la care se refer expres art. 57 teza final din Legea nr. 7/1996, republicat ; actele sub semn tur privat , translative de proprietate avnd ca obiect construc ii5 sau prin care au fost constituite dezmembr minte ale dreptului de proprietate asupra terenurilor, dac respectiv s aib dat cert . Ac iunea n presta ie tabular este o ac iune real 6 iar potrivit art. 27 alin. (4) din lege aceast ac iune este imprescriptibil . Aceasta nseamn c ac iunea se poate introduce oricnd, sub rezerva prescrip iei dreptului material la ac iunea n fond. n acest caz, ac iunea nu se mai poate introduce, deoarece nsu i dreptul de a sesiza instan a s-a pierdut ca efect al neexercit rii n termen. au fost ncheiate anterior intr rii n vigoare a Legii nr. 247/2005. n toate situa iile este necesar ca actul sau a dreptului real de administrare, care nu se afl n posesia actului administrativ prin care aceste drepturi au fost

Pentru opinia conform c reia nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate asupra unei construc ii se poate face n temeiul nscrisului sub semn tur privat prin care aceasta a fost dobndit , a se vedea Traian Drjan, Distinc ia dintre ac iunea n executarea silit a antecontractului de vnzare-cump rare i ac iunea n presta ie tabular n dinamica sistemelor de publicitate imobiliar , Dreptul nr. 7/2002, p. 115. Pentru opinia contrar , a se vedea Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, pg. 689. 6 n acest sens a decis i instan a suprem , prin decizia civil nr. 968/2005, citat mai sus. Natura juridic a ac iunii n presta ie tabular a constituit obiectul unei controverse n literatura juridic publicat anterior modific rii Legii nr. 7/1996 prin Legea nr. 247/2005, unii autori considernd c aceasta este o ac iune personal . Pentru prezentarea acestei controverse, a se vedea Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, pg. 688. 4

5

Ac iunea n presta ie tabular Ac iunea n presta ie tabular special Aceast ac iunea este reglementat de prevederile art. 27 alin. (5) din lege, n urm torii termeni: Ac iunea n presta ie tabular se va ndrepta i mpotriva ter ului dobnditor nscris n cartea funciar , dac sunt ntrunite cumulativ urm toarele condi ii: a) actul juridic n baza c ruia se solicit presta ia tabular s fie ncheiat anterior celui n baza c ruia a fost nscris dreptul ter ului n cartea funciar ; b) ter ul s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit, sau dac l-a dobndit cu titlu oneros, s fie de rea-credin . Ipoteza avut n vedere de legiuitor este cea n care titularul dreptului, dup ce a ncheiat un act juridic translativ de proprietate i a r mas n posesia singurului exemplar al nscrisului doveditor, a nstr inat acela i imobil unei alte persoane, care, la rndul s u, i-a intabulat dreptul. n ipoteza normei juridice citate se ncadreaz succesive a unui drept real, n acelea i condi ii. Ca urmare, ac iunea n presta ie tabular va fi ndreptat mpotriva a doi pr i: fostul titular al dreptului transmis prin cele dou acte juridice ncheiate succesiv (sau persoana care, prin actele respective, a constituit acela i drept real, asupra aceluia i imobil, n favoarea a doi titulari diferi i) i beneficiarului ultimului act juridic ncheiat, care i-a intabulat ns primul dreptul. Prima condi ie care trebuie ndeplinit pentru admiterea unei asemenea ac iuni se desprinde din interpretarea sistematic a prevederilor alin. (1) i (2) ale art. 27 din Lege i alin. (5) din aceea i dispozi ie: primul dobnditor s nu- i fi putut nscrie dreptul datorit refuzului nstr in torului de a-i preda nscrisurile necesare acestei opera iuni. Celelalte dou condi ii sunt con inute explicit de art. 27 alin. (5) mai sus citat. n primul rnd este necesar ca titularul ac iunii n presta ie tabular s fi dobndit dreptul printr-un act juridic ncheiat cu acela i nstr in tor (sau cu aceea i persoan care a consim it la constituirea dreptului real), anterior nscrierii n cartea funciar a aceluia i drept de c tre dobnditorul ulterior. n al doilea rnd, este necesar ca ter ul s fi dobndit dreptul fie prin act juridic cu titlu gratuit, fie prin act juridic cu titlu oneros, dac a fost de rea-credin . Atunci cnd ter ul a dobndit dreptul prin act juridic cu titlu gratuit este indiferent dac el a fost de bun sau de rea-credin . Dac ter ul a dobndit dreptul prin act juridic cu titlu oneros este necesar ca el s fi fost de rea-credin . Dobnditorul este de bun -credin dac , la data nregistr rii cererii de nscriere a dreptului n folosul s u, nu a fost notat nici o ac iune prin care se contest 5 i situa ia constituirii

Ac iunea n presta ie tabular cuprinsul c r ii funciare, sau dac din cuprinsul titlului transmi torului i din cuprinsul c r ii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situa ia juridic real [art. 31 alin. (2)]. n caz contrar, dobnditorul este considerat a fi fost de rea-credin . Fiind o situa ie de fapt, reaua-credin va putea fi ns dovedit cu orice mijloc de prob , sarcina probei revenindu-i reclamantului. O variant a ac iunii n presta ie tabular special este reglementat de prevederile art. 28 din lege, conform c rora Dobnditorul anterior poate cere instan ei judec tore ti s acorde nscrierii sale rang preferen ial fa actului. Specific acestei situa ii este faptul c reclamantul este n posesia nscrisului necesar nscrierii dreptului real a a c nu va mai fi nevoit s -l cheme n judecat transmis sau constituit dreptul. Ac iunea n presta ie tabular special acord astfel protec ie primului dobnditor, superioar celei prev zute de art. 712 C.proc.civ., care-l oblig s fac dovada concursului fraudulos dintre ter i autor, dar i dispozi iilor art. 25 din Decretul-lege nr. 115/1938, care adaug o condi ie i anume aceea ca primul dobnditor nenscris s aib posesia imobilului la data cnd autorul a contractat cu al doilea dobnditor. Pentru o mai bun n elegere a acestei ac iunii avem urm toarea spe de drept7: Concurs ntre actul juridic ntabulat i nscrisul autentic nentabulat. Ordine de prioritate. Potrivit dispozi iilor art. 17 alin.1 din Decretul Lege nr. 115/1938, ale art. 22 alin.1 i 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul funciar i publicitatea imobiliar , constituirea i str mutarea drepturilor reale devine opozabil fa funciar . Este aplicabil principiul de drept qui prior tempore potior jure. Sectia civila - Decizia civila nr.1219 din 15 decembrie 2005 Prin decizia civil nr. 27/A/2005 pronun at de Curtea de Apel Alba Iulia n dosarul nr. 7391/2004 a fost admis apelul declarat de reclamanta M.C. mpotriva sentintei civile nr. 4046/2004 a Judecatoriei Sibiu, pe care a schimbat-o n tot n sensul ca a constatat nulitatea absoluta a contractului de vnzare-cumparare ncheiat la 31.05.2000 ntre prti, autentificat de ter i din momentul nscrierii n cartea i pe cel care i-a de nscrierea efectuat la cererea unui ter , care a la data ncheierii dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin

7

Curtea de Apel Alba Iulia, Sec ia Civil , Dosar nr. 1219 (15.12.2005), www.jurisprudenta.com

6

Ac iunea n presta ie tabular de B.N.R. E.D. prin ncheierea nr. 848/2000, privitoare la cota de 77/288 parti din imobilul nscris n CF 1941 Rasinari top. 7939, 7938, 7935, 7940, 7941. A constatat nulitatea ncheierii de ntabulare nr. 5949/2000, n parte i a ncheierii nr. 4896/16.05.2002, n ce prive te dezmembrarea i renscrierea n CF 7740, nr.top. 7935/1/3 a imobilului pe numele prtilor S.M. i S.V. i restabile te starea de CF pe numele prtei M.T. A obligat pe prta T.M. s elibereze act apt de ntabulare pentru cota de 78/288 p r i din imobilul nscris n CF 1941, nr. top. 7953/1/3 (renscris) , n favoarea reclamantei M.C. In caz de refuz, hotarrea va ine loc de act autentic de vnzare-cumparare i s-a dispus ntabularea lui n CF. Pentru a pronun a aceasta hotarre instana de apel a re inut c nu este incident except a autorit ii lucrului judecat n privin a invoc rii sentin ei civile nr. 3802/2002 a Judec toriei Sibiu (fila 17 fond) ntruct prta T.M. nu a avut calitate de parte n proces, iar instan a de recurs a re inut ca actul sub semn tur privat invocat de reclamant nu poate s produc efecte n privin a exercit rii ac iunii n presta ie tabular persoana care a consim it la nstr inarea propriet ii. Se mai arat c nici dispozi iile sentin ei civile nr. 6724/2001 a Judec toriei Sibiu nu au adus atingere antecontractului invocat de reclamant , cta vreme s-a respins ac iunea reclaman ilor S. n constatarea nulit ii absolute a conven iei, n evacuarea prtei, iar ac iunea reconventional a reclamantei M.C. pentru restituirea pre ului nu echivaleaz cu o achiesare. La fundamentarea hot rrii instan ei de apel s-a avut n vedere i conduita ulterioar antecontractului exprimat de vnzatoarea promitenta T.M. i de cump r torii S. care se afl n leg turi de rudenie de gradul II i c sunt de rea credin . mpotriva hot rrii instan ei de apel au promovat recurs prtii S.M. si S.V., criticnd hot rrea instan ei de apel pentru considerentele prev zute de art. 304 pct .9 Cod proc. civil , ar tnd c n mod gre it a fost re inut ca irelevant sentin a civil nr. 6724/2001 a Judec toriei Sibiu, deoarece prin aceasta reclamanta a recunoscut c nu- i poate valorifica antecontractul de vnzare cump rare. n acela i sens, recuren ii fac trimitere la sentina civil nr. 3108/2002 dat n dosarul nr. 620/2002. Totodat , arat c rela ia de rudenie a p rtilor contractante nu echivaleaz cu reaua-credin , afirma iile fiind lipsite de suport probator, iar ignorarea publicit ii imobiliare prin cartea funciar este motiv de admitere a recursului. Prin ntmpinare, intimata a cerut respingerea recursului ca nefondat, deoarece prta T.M. a fost de rea credin , ncheind cu fratele i cumnata sa un act autentic f r cauza licit n mod corect a fost sanc ionat cu nulitatea. 7 i dect exclusiv fa de

Ac iunea n presta ie tabular Curtea examinnd legalitatea hot rrii atacate sub aspectul criticilor aduse i din oficiu pentru motivele de ordine public , a re inut c recursul este fondat i n baza art. 312 Cod proc. civil l-a admis i n consecin , a modificat hot rrea atacat n sensul respingerii apelului reclamantei M.C. i men inerii ca temeinic Judec toria Sibiu. n motivarea acestei decizii s-au avut n vedere urm toarele considerente: ntre reclamant i prtii din prezenta cauz nu s-a produs un raport juridic opozabil erga omnes cu privire la imobilul ce a f cut obiectul contractului autentic atacat. V znd nota iile din CF 1941 R inari se constat c imobilul n litigiu a circulat la proprietari care purtau numele de S. ncepnd cu nscrierile de sub B 16, B 23,24 si apoi la B 28-29. Anterior ultimului transfer de proprietate prta T.M. s-a aflat n indiviziune cu prtul S.M. s.a., aceasta detinnd parte din imobilul cu nr.top. initial 7935. Apoi a dobndit cotele de proprietate ale proprietarilor tabulari S.G. si N. de 2/4 nscrisi sub B 23-24 i s-a aflat n continuare coproprietar pe cote p r i cu S.M., astfel c prin transmiterea ntregului drept de proprietate n favoarea prtilor S.M. si V. s-a sistat starea de indiviziune pe cale conventional . Nu li se poate re ine vreo rea-credinta prtilor deoarece nu au nc lcat dispozi iile legale ci dimpotriv au respectat prevederile art. 17, 19 din Decretul lege nr. 115/1938, ale art. 22 alin.(1) si 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar asigurat publicitatea imobiliar fa de ter i va dispune legal de dreptul s u. Pe cale de consecin , ntabularea dreptului prtilor prin ncheierea nr. 5949/1 iunie 2000 reprezint o opera iune legal nscris n temeiul dispozitiilor art. 43 din Decretul lege nr. 115/1938. n continuare la 16 mai 2002 a fost notat sentin a civil nr. 1496/2002 a Judec toriei Sibiu, irevocabil , prin care au fost unificate numerele topografice ntr-un singur corp funciar. mprejurarea c reclamanta M.C. de ine o promisiune generic de vnzare a caselor i terenului aferent situate ntr-un loc neidentificat nu poate aduce atingere unui act juridic autentic, concret, translativ de proprietate i nici nu poate reprezenta temei de obligare la presta ie tabulara deoarece nu ntrune te cerin ele de legalitate cerute de art. 969 Cod civil si art. 948 Cod civil. Fiind n discu ie i teren pentru nstr inare este obligatorie forma autentic conform Legii nr. 64/1995 privind circula ia juridic a terenurilor. 8 i ale art. 1897-1898 Cod civil, iar potrivit principiului qui prior tempore potior jure, cel care i-a i legal a sentin ei civile pronun at de

Ac iunea n presta ie tabular Fa de cele de mai sus, Curtea a re inut ca hot rrea instan ei de apel de constatare a

nulit ii absolute a contractului de vnzare-cumparare autentificat cu nr. 848/2000 a B.N.P. D.E., de anulare a ncheierilor de ntabulare i de obligare a prtei T. la eliberarea unui act de vnzare cumparare reclamantei pentru cota de 78/288 parti din imobilul nscris n CF 1941 Sibiu sau de ntabulare a hot rrii instan ei de apel n CF, este nelegal . Pentru cele de mai sus n baza art. 312 Cod proc. civila s-a admis recursul prtilor, s-a modificat hot rrea atacat n sensul respingerii apelului i mentinerii ca temeinic legal a hot rrii instan ei de fond. n baza art. 274 Cod proc. civil intimata a fost obligat s le pl teasc recuren ilor 528,10 lei cheltuieli de judecat corespunz tor actelor justificative. n recurs i 600 lei cheltuieli de judecat n apel, i

9