54705398-Inscrierile-in-cartea-funciară

7/28/2019 54705398-Inscrierile-in-cartea-funciar

1/14

nscrierile n cartea funciar

1. Noiuni introductive

Conform Decretului-Lege nr.115/1938, nscrierile n cartea funciar sunt detrei feluri, respectiv ntabularea, nscrierea provizorie i notarea. Acesta ar putea ficonsiderat un neles restrns al noiunii de nscriere. Iar n sens larg ea include toatetipurile de meniuni care se pot face n cartea funciar: descrieri, nregistrri iconsemnri, descrierea imobilelor, artarea proprietarului sau a proprietarilorsuccesivi, a titularilor de alte drepturi reale, a sarcinilor, a drepturilor personale,actelor, faptelor i strilor personale aflate n legtur cu imobilele respective, aradierilor i rectificrilor, pn la nchiderea tot prin nscris a crii funciare.

Drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau

stinse numai prin nscrierea n cartea funciar. Prin urmare, nscrierea d natere,modific sau stinge drepturi reale i le face opozabile fa de teri.1

n sistemul crilor funciare, orice operaiune juridic prin care se doretestrmutarea sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din:

a) un act obligaional (jus ad rem);b) un act real (jus in re);c) nscrierea dreptului real n cartea funciar sub condiia ntrunirii

primelor dou cerine.

Dac actul obligaional nu exist sau este ineficace sau, dup caz, dacpermisiunea de ntabulare lipsete, nu poate avea loc transferul ori dobndireadreptului real imobiliar, chiar dac a operat nscrierea, ntruct [] existena i

validitatea nscrierii sunt independente de existena i valabilitatea raportului juridicobligaional; n sistemul Decretului Lege 115/1938 ntre pri, nscrierea dreptului realproduce efect translativ numai dac actul sau faptul generator este apt s l produc 2.

Noua Lege a cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996 a preluatterminologia din vechea reglementare, dar nu o folosete ntr-un mod adecvat, care sfie bine neles i care s nu lase loc la interpretri i implicit s duc la o mulime de

procese. Se regsesc i de aceast dat cele trei categorii de nscrieri din punct devedere al obiectului lor i al diferenierii de efecte (art.27, 31 i 40). De aceea pentru aevita pe ct posibil eventualele confuzii trebuie coroborate prevederile Legiinr.7/1996 cu cele ale Regulamentului de aplicare a acestei legi, mai exact cuconinutul art 44, unde apar menionate noiunile consacrate pentru desemnarea

nscrierilor ce se fac n cartea funciar.Clasificarea nscrierilor n cele trei categorii a avut la baz criteriul obiectului

lor. Terminologia este ntlnit n crile funciare din Transilvania, dar i n dreptulcomparat. Astfel, n primul rnd ntabularea vizeaz nscrierea drepturilor reale, canscriere definitiv; nscrierea provizorie apare ca un soi de ntabulare imperfect,

1Art. 17 din Legea 115/1938 Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobndi numai dac ntre celcare d i cel care primete dreptul este acord de voin asupra constituirii sau strmutrii, n temeiulunei cauze artate, iar constituirea sau strmutarea a fost nscris n cartea funciar.

Drepturile reale se vor stinge numai dac radierea s-a nscris n cartea funciar cu consimmntultitularului[];

Hotrrea judectoreasc sau n cazurile anume prevzute de lege deciziunea autoritii

administrative, vor nlocui acordul de voin sau consimmntul2Aurelia Rusu, Publicitate imobiliar. Crile funciare. Practica judiciar, Bucureti. Ed. AllBeck, p. 24-25

1


2/14

deci cu un caracter nedefinitiv, devenind ntabulare propriu-zis doar n urmajustificrii; i nu n ultimul rnd notarea are n vedere nscrierea actelor i faptelorjuridice, a drepturilor personale i a raporturilor juridice aflate n legtur cuimobilele.

Lacuna i deficiena coninutului Legii nr. 7/1996 const n faptul c, dei a

pstrat terminologia n materie, ceea ce a contribuit la meninerea unei legturi cuvechiul sistem stabilind o continuitate, nu a reglementat felurile nscrierilor dupobiectul lor. Din aceast cauz pot aprea confuzii care se alimenteaz din lipsaenunrii acestor denumiri a nscrierilor.

Denumirea generic de nscriere apare utilizat aadar att pentru desemnareaaciunii de nscriere a drepturilor reale imobiliare, ct i pentru nscrierea actelor saufaptelor juridice referitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea celor caredein imobile nscrise n cartea funciar. ntre cele dou forme ale nscrierii trebuie sse fac distincie datorit efectului diferit pe care-l manifest fiecare; pe de o parte seurmrete realizarea opozabilitii fa de teri, iar pe de alt parte funcioneaz cainformare a terilor interesai.

Este de observat c ntr-un text, legea folosete denumirea particular denscriere provizorie, n dou nelesuri: n acela de nscriere a drepturilor afectate de ocondiie suspensiv; i acela de nscriere ntemeiat pe o hotrre judectoreasc ce nueste definitiv i irevocabil (art. 31); or, nscrierea provizorie nu poate fi limitat laaceste dou cazuri; aa de exemplu, nimic nu se opune ca drepturile reale imobiliares fie n scrise provizoriu sub condiie rezolutorie, termen extinctiv ori sarcinaliberalitii; apoi nu se arat c prin justificare nscrierea provizorie devine o nscrieredefinitiv.

nscrierea n cartea funciar are un caracter definitiv datorit faptului c ea numai necesit nici un fel de justificare a meniunilor pe care le cuprinde, comparativ cunscrierea provizorie. Astfel se poate spune c are o for probant deplin, oferindtitularului garanie efectiv asupra dreptului su de proprietate. Ea se bazeaz att peelementele de fapt, ct i pe cele de drept. Acest principiu rezult din prevederile art.32 i 33 din Legea 115/1938, care instituie dou prezumii i anume:

- dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, seprezum c dreptul exist n folosul ei;

- dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nuexist. Suntem n prezena a dou prezumii legale relative, putnd fi combtute prin

proba contrar. Ele se aplic numai drepturilor reale.3

Art. 31 din Legea 115/1938 statornicete faptul c nscrierile n cartea funciari vor produce efectele de la data nregistrrii cererilor de nscriere, iar ordinea

nregistrrilor va stabili rangul (qui prior tempore potior jure). Prin rang tabular senelege efectul unei nscrieri n raport cu alte nscrieri din aceeai carte funciar. Cualte cuvinte, data nregistrrii cererii n registrul de intrare va fi i data nscrieriisolicitate. Rangul tabular obinut potrivit principiului prioritii se numete rang iniiali nu poate fi schimbat dect n materie de ipoteci.

Obiectul nscrierilor n cartea funciar l formeaz dreptul de proprietate, celmai important, dar i celelalte drepturi reale care se pot constitui asupra unui imobil.Toate drepturile reale imobiliare sunt susceptibile de nscriere, indiferent de naturatitularului lor, fie c este vorba de o persoan fizic sau juridic fie c este vorba deimobile care aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale, din domeniul

public ori privat. nscrierea acestor drepturi n cartea funciar condiioneaz

3Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, editura UniversulJuridic, Bucureti, 2006, p. 348

2


3/14

opozabilitatea acestora fa dee teri; singurele drepturi care devin opozabile i frnscriere, fcnd excepie de la regul, sunt: succesiunea, accesiunea, vnzarea silit,uzucapiunea, drepturile reale dobndite de ctre stat sau de ctre orice persoan prinefectul legii, prin expropriere sau prin hotrre judectoreasc (art.28, alin.1 i 2), lacare se mai pot aduga i dobndirile care se produc prin efectul legii, cum este

mproprietrirea (art.92 din Regulament).Obiectul nscrierilor n cartea funciar ar putea fi prezentat i dintr-un alt punct

de vedere, referitor la cuprinsul crii funciare. n acest sens, n primul rnd este vorbadespre nscrierea dreptului de proprietate caracterizat prin descrierea imobilului icare apare trecut n prima parte a crii funciare; n al doilea rnd ar putea fi vorbadespre nscrierea dreptului de proprietate n a doua parte a crii funciare, precum i acelorlalte drepturi reale imobiliare, n a treia parte a crtii funciare, cunoscute i subdenumirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate; iar n al treilea rnd seface referire la nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice care privesc drepturile

personale, starea i capacitatea persoanelor care au legtur cu imobilele nscrise.Cum se poate observa nscrierile din ultimele dou pri sunt derivate ale nscrierii din

partea nti, la care se raporteaz permanent.nscrierile care se fac n cele trei pri ale crii funciare se difereniaz prin

natura juridic a elementelor care le caracterizeaz. Astfel, prima nscriere seconcretizeaz n date topografice i de fapt, cum sunt amplasamentul i vecintilecorpului de proprietate iar celelalte nscrieri se concretizeaz n elemente de drept.

Ceea ce caracterizeaz n comun toate aceste tipuri de nscrieri sunt condiiilepe care trebuie s le ndeplineasc: nscrisul original trebuie s ndeplineasccerinele de validitate ale actului juridic pe care l conine; s aib deplin puteredoveditoare; s arate numele prilor; s identifice clar i precis imobilul i dreptultabular care se nscrie sau se radiaz; dac este ntocmit n realitate s fie prezentat noriginal i n traducere legalizat; dac este hotrre judectoreasc s fie nvestit cuformul executorie.4

2. ntabularea

ntabularea este nscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un dreptreal cu titlu definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere 5. n consecin,obiectul ntabulrii l constituie nscrierea drepturilor tabulare de ex. ntabulareadrepturilor de proprietate n favoarea cumprtorului sau donatarului, ntabulareaipotecii n favoarea creditorului. ntabularea stingerii unui drept real se numeteradiere.

ntabularea reprezint acea form de nscriere prin care se modific stareajuridic a unui drept real imobiliar, prin strmutare, constituire sau stingere, cuvaloare de titlu definitiv din momentul nregistrrii cererii de nscriere, capt uncaracter de opozabilitate fa de teri. Aadar obiectul ntabulrii l constituiedrepturile reale imobiliare, denumite i drepturi tabulare, dup felul nscrierii. Iardrepturile tabulare nscrise n cartea funciar alctuiesc ceea ce jurisprudena idoctrina numesc stare tabular.

Legea nr. 7/1996 reglementeaz cerinele n baza crora se poate cerentabularea n cartea funciar, n cuprinsul art.43. La fel ca i vechea reglementare a

4Art. 77 din Legea 115/1938: Rangul ipotecilor poate fi schimbat prin notarea prioritii n temeiul

nvoielii fcute ntre creditorii ipotecilor al cror rang se schimb5 Termenul de ntabulare i are originea n vechile registre provinciale ntocmite n sec. XII-XIII nBoemia, Moravia i Silezia de Nord, din dispoziia consiliilor oreneti.

3


4/14

Legii nr.115/1938, ntabularea este prezentat mpreun cu nscrierea provizorie,cerinele lor fiind cuprinse ntr-un procedeu tehnic mixt, distincie fcndu-se doar lacerinele speciale care trebuie ndeplinite pentru fiecare tip de nscriere n parte.

ntabularea se poate face fie pe baza unui nscris original, fie a expediiiloractelor notariale, ori a copiilor legalizate dup hotrrile judectoreti sau ale

autoritilor administrative. Aceste nscrisuri trebuie s nsoeasc cererea dentabulare care se depune la oficiul de cadastru i publicitate imobiliar, pentru adovedi valabilitatea cerinei pretinse i c se ncadreaz n normele legale. Suntnscrisuri originale cele care constat deopotriv acte juridice unilaterale, bilateralesau multilaterale; precum sunt originale, deopotriv, nscrisurile sub semntur

privat (ad probationem) i nscrisurile autentice (ad validitatem).Odat depus dosarul pentru nscriere, revine n competena registratorului s

evalueze dac sunt ndeplinite integral condiiile impuse pentru admiterea cererii dentabulare i care sunt:

- actul juridic trebuie s ndeplineasc cerinele de validitate;- are deplin putere doveditoare;

- cuprinde numele sau denumirea prilor;- individualizeaz imobilul printr-un identificator unic;- este nsoit de o traducere legalizat, dac a fost ntocmit ntr-o alt limb

dect limba romn.nscrisul original trebuie s ndeplineasc toate aceste condiii pentru a avea

putere doveditoare conformdreptului comun. De exemplu n cazul unui act de vnzare-cumprare trebuie

ndeplinite cerinele de fond i de form ale unui contract sau n cazul unui nscris subsemntur privat care devine autentic doar atunci cnd legea prevede c estesuficient i necesar. Fiind vorba despre cri funciare cu caracter nedefinitiv nu se

poatecondiiona nscrierea doar pe baza titlului de proprietate. Deci, ntabularea

actului notarial de transmitere a dreptului de proprietate pe baza posesiei sub nume deproprietar de peste 30 de ani a dispuntorului nu poate fi recuzat pentru lipsa unui actscris a dobndirii dreptului acestuia, ntruct nsei crile funciare nedefinitive sentocmesc, n astfel de cazuri, tot pe baza posesiei, sub nume de proprietari conformart.11, lit.c, din Legea 7/1996, care statueaz 6.

Exist i o serie de cerine speciale care trebuie s fie ndeplinite pentru cacererea de ntabulare s fie admis n funcie de nscrisul pe care aceasta se bazeaz.

Dac ntabularea se cere n temeiul unui nscris original acesta trebuie sndeplineasc i cteva cerine speciale, cum sunt: numrul de ordine al corpuluifunciar, declaraia expres a consimmntului celui al crui drept este grevat, restrnssau stins (clausa intabulandi). Unele dificulti de ntabulare apar acolo unde a existati exist un regim de carte funciar i unde se aplic Decretul-Lege nr.115/1938.Conform acestei reglementri ntabularea n cartea funciar se realizeaz pe baza unoraciuni n justiie. Acestea se datoreaz faptului c tilturile de proprietate nu au fosteliberate pe vechile amplasamente, din diferite motive, iar noii titulari trebuie s-intabuleze proprietile n cartea funciar a altui proprietar tabular.

Datorit acestor proceduri de ntabulare a titlurilor de proprietate, de foartemulte ori complicate i avnd o durat de timp ndelungat i costisitoare, n vederea

6 George Brligeanu,ntabularea n cartea funciar nedefinitiv a actelor i faptelor juridice, nRevista de drept comercial, 2000, p.67;

4


5/14

scoaterii terenurilor din circuitul agricol de lege ferenda se impune ca pentrudocumentaia aferent s se accepte nu doar extrasul de carte funciar, ci i titlul de

proprietate, contractul de vnzare-cumprare ncheiat n form autentic fr catitularul s fie ntabulat n cartea funciar 7.

n privina extraselor de carte funciar legiuitorul a adus o noutate. Pn la 1

ianuarie 2005 extrasele de carte funciar erau valabile doar 24 de ore, astfel caproprietarii s nu aib posibilitatea s vnd succesiv acelai imobil mai multorpersoane de bun-credin. ncepnd de la aceast dat, ns, extrasele de cartefunciar sunt valabile timp de cinci zile i se elibereaz direct birourilor notariale, fra le mai nmna personal celor interesai. Astfel se poate spune c pe de alt parte,ntr-o oarecare msur, se nltur i birocraia care ncetinete de attea ori sistemul.Terii interesai au dreptul, conform legii, s consulte coninutul crii funciare;Principiul publicitii este definit de acelai text legal [Decretul-Lege nr.115/1938]drept posibilitatea publicului de a consulta crile funciare i d a-i face copii,autoritatea de carte funciar fiind obligat s elibereze la cerere copii legalizate.

n situaia n care ntabularea se bazeaz pe hotrre judectoreasc, aceasta

trebuie s fie definitiv (art.46 Legea 7/1996). n cazul hotrrilor judectoreticonform art.22 din Legea 7/1996, ntabularea n cartea funciar se face numai n bazaunei hotrri judectoreti irevocabile, condiie care nu este ndeplinit dac hotrrean temeiul creia a fost solicitat ntabularea a fost casat prin admiterea recursului deCurtea Suprem de Justiie cauza fiind trimis spre rejudecare. Hotrrea se va

prezenta n copie legalizat, cu meniunea c este definitiv i irevocabil.Registratorul admite sau respinge cererea de ntabulare n funcie de cum au

fost ndeplinite sau nu cerinele artate. Atunci cnd cererea de ntabulare esterespins, registratorul consemneaz motivele ntr-o ncheiere de carte funciar.ncheierea de admitere sau respingere, motivat n fapt i n drept se menioneaz pecererea de nscriere, se noteaz n cartea funciar i se comunic din oficiu, n termende 20 zile de la data pronunrii i nu mai trziu de 60 de zile de la data nregistrriicererii .

Dintre persoanele care urmeaz s fie ntiinate n legtur cu ncheiereaamintim: cei care au solicitat nscrierea; comotenitorii, atunci cnd numai unul acerut nscrierea; creditorii ipotecari, dac debitorul a solicitat-o; debitorul ipotecat,atunci cnd creditorul a fcut cererea; proprietarul unui fond servant, dac s-a cerutnscrierea unui transfer de proprietate etc.

ncheierea este supus cilor ordinare de atac, dup cum petitorul consider ca fost sau nu nedreptit. Aceste ci de atac sunt cele de drept comun . Astfel prin apeldepus la oficiul de cadastru i publicitate imobiliar, care se nscrie n registrul de

intrare, se noteaz n partea a treia a colii i se nainteaz sub forma unui dosar,tribunalului judectoresc spre soluionare. Sau printr-un eventual recurs, care sejudec la unitatea de apel i se comunic din oficiu Biroului de carte funciar pentru afi i el nscris.

2.1 Practic judiciar

I . Prin sentina civil nr.167/1997 a Judectoriei Media s-a admis oaciune succesoral i de ieire din indiviziune, totodat s-a dispus partajarea cudispunerea ntabulrii drepturilor de proprietate conform celor stabilite prin sentin.

7 Szilard Sztranyiczki, Consideraii n legtur cu scoaterea terenurilor din circuitul agricol intabulrile n cartea funciar, Rev.Dreptul, nr.1/2003, p.91;

5


6/14

Cererea de ntabulare fcut pe baza sentinei a fost ns respins de Secia deCarte Funciar de pe lng Judectoria Media printr-o ncheiere semnat de acelai

judector care a pronunat sentina prin care dispusese ntabularea, fr ca s fiintervenit o situaie nou ntre data pronunrii sentinei i depunerea cererii dentabulare.

Plngerea mpotriva ncheierii prin care s-a respins cererea de ntabulare a fostrespins de Judectoria Media prin sentina civil nr. 4399/1997. Aceasta a fostatacat cu recurs, iar Tribunalul Sibiu prin decizia civil nr.1135/98 a admis recursul,a desfiinat sentina i a trimis cauza spre rejudecare Judectoriei Media cu motivareac judectorul care a pronunat soluia rmas definitiv i irevocabil, i care a fost

pus n executare, nu putea s dispun respingerea cererii de ntabulare; judectoruldelegat nu are competena s cenzureze o hotrre irevocabil i investit cu formulexecutorie.

n acest sens s-a pronunat i practica judiciar. Organul abilitat, investit cu ocerere de executare nu are a se preocupa de legalitatea i temeinicia hotrriiirevocabile pus n executare. Ct timp nu este n discuie ntinderea i nelesul

dispozitivului, pentru care exist ci procedurale anume, judectorul delegat nu poatempiedica o executare. Dealtfel n spe judectorul delegat cu cartea funciar nuexecuta dect propria hotrre, el fiind cel care a pronunat hotrrea irevocabil. nacest sens judectorul urma s se abin. O hotrre judectoreasc irevocabil, princare s-a dispus, ntre altele i ntabularea, trebuie executat dac tehnic operaiuneaeste posibil.

Atribuiile judectorului delegat de carte funciar au n vedere stabilirealegalitii i a ndeplinirii condiiilor de valabilitate ale actelor pe baza crora se cerentabularea unui drept real imobiliar n cartea funciar. Prin urmare judectoruldelegat n cauz trebuia s se abin, fiind vorba de o hotrre definitiv i irevocabil

pronunat de el nsui. Conform prevederilor procedurii civile, o cauz poate fijudecat de ctre un judector doar o singur dat, principiu care se bazeaz pe faptulc numai o singur dat cauza poate fi tratat cu obiectivitate.

Judectorul delegat trebuia s execute hotrrea i s dispun realizareantabulrii; bineneles dac erau ndeplinite toate cerinele prevzute de legislaie nmaterie.

II . Din cuprinsul art. 79 al Decretului-Lege nr.115/1938 rezult c numaidrepturile reale sub condiie suspensiv nu pot fi ntabulate. n schimb, condiiarezolutorie, termenul extinctiv sau sarcina liberalitii se vor arta n cuprinsul

ntabulrii.Referitor la bunurile aflate n indiviziune este admis c vnzarea-cumprareaacestora este sub condiie rezolutorie, nct, pe baza textului de mai sus este posibilntabularea dreptului de proprietate pentru cumprtor.

Aceste considerente au substituit motivarea (Tj. Sv., s.c , dec. nr.66/1992),dat de instana de fond unei soluii de respingere a actiunii, n sensul c drepturilereale sub condiie rezolutorie nu se pot ntabula sau nscrie provizoriu. Soluia a fostmeninut deoarece, starea de indiviziune, creat ntre anii 1904-1960, privea unnumr mare de persoane, cuprins ntr-un arbore genealogic foarte ntins, caz n careeste necesar ca, n contradictoriu cu aceste persoane, s se determine (cum cer

prevederile art. 58 din Decretul-Lege nr. 115/1938) starea de indiviziune i, apoi, cota

indiviz a fiecrui proprietar iar, totodat, s se cear i nscrierea dobndirilor

6


7/14

succesive. Or, persoanele n cauz nu au fost chemate n judecat iar aciunea eraeliptic, ct privete determinarea cotelor lor de proprietate .

Drepturile reale apar nscrise n cartea funciar i mpreun cu sarcinile care legreveaz sau orice alte modaliti care le-ar putea afecta pentru ca terii interesai s

poat fi informai pe deplin.

Cartea funciar are ca funcie i descrierea real a situaiei juridice a unuiimobil nscris n ea, fiind o biografie a acestuia. Aadar nscrierile n cartea funciarse bazeaz pe acte autentice i originale care nu permit loc la interpretri care s

produc litigii.n spea de fa nu au fost ndeplinite acele condiii care s permit nscrierea

n cartea funciar a drepturilor reale imobiliare n cauz.

3. nscrierea provizorie

nscrierea provizorie este nscrierea prin care se dobndete, modific sau

stinge un drept real imobiliar, sub condiia i n msura justificrii sale ulterioare.8nscrierea provizorie este forma de nscriere prin intermediul creia are loc

transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar i caretrebuie justificat pentru a putea deveni opozabil fa de teri. Aceast nscriere maieste cunoscut n doctrin i n practica judiciar sub denumirea de prenotare sau sauntabulare imperfect, fiind ntr-un fel, premergtoare ntabulrii, n anumite cazuri, nfuncie de rolurile pe care le ndeplinete.

Este vorba despre ntabulare imperfect atunci cnd nscrierea provizorie serealizeaz n locul ntabulrii deoarece, conform art.43-51: nscrisul original nundeplinete cerinele necesare ntabulrii, dar ndeplinete cerinele impuse denscrierea provizorie; se bazeaz pe o hotrre judectoreasc nedefinitiv, spredeosebire de ntabulare unde este nevoie de o hotrre judectoreasc definitiv;trebuie radiat dreptul de ipotec dac debitorul a consemnat suma datorat sau sumamaxim cnd ipoteca s-a nscris pentru o astfel de sum, cu accesoriile aferente.

Asemntor cu situaia ntabulrii i nscrierea provizorie se poate cere,conform art.43 Legea nr.7/1996, n baza unui nscris original, a expediiilor actelornotariale i a copiilor legalizate dup hotrrile judectoreti sau ale autoritiloradministrative. i de aceast dat nscrierea are loc doar dac nscrisul originalndeplinete cerinele de validitate ale actului juridic, respectiv cerinele de fond i deform, pentru a putea cpta valoarea unui act juridic cu putere doveditoare conformdreptului comun.

n nscris apare numele prilor, att ale celor mpotriva crora se facenscrierea, ct i ale celor n favoarea crora se face nscrierea, este bine individualizatimobilul n cauz, artndu-se totodat i dreptul n legtur cu care se face nscrierea.Atunci cnd nscrisul s-a ntocmit ntr-o alt limb dect limba romn, acestaurmeaz a fi tradus n limba romn i legalizat ca atare.

i la nscrierea provizorie sunt prevzute cteva cerine speciale care ocondiioneaz i care difer n funcie de actul juridic care st la baza ei. Sunt dousituaii, conform art. 31 din Legea 7/1996, i anume cnd nscrierea provizorie are la

baz un nscris original sau o hotrre judectoreasc.

8

Art. 48 din Legea 115/1938: nscrierea provizorie va avea ca efect dobndirea, modificarea saustingerea unui drept tabular cu rangul dobndit prin aceast nscriere, sub condiiunea i n msurajustificrii ei.

7


8/14

Dac este vorba de un nscris original, acesta trebuie s ndeplineasc, cum ammai precizat, condiiile minime prevzute de lege i la ntabulare, prevzute de art.43-44 i 49 din Legea nr.7/1996.

n cazul n care nscrierea provizorie se ntemeiaz pe o hotrrejudectoreasc, care nu este definitiv i irevocabil, aceasta se poate efectua doar

dac partea mpotriva creia se cere nscrierea a fost obligat s strmute, s constituiesau s sting un drept real imobiliar sau dac cel care administreaz bunurile unei alte

persoane a fost obligat s dea garanie ipotecar, conform art.50 din Legea 7/1996.Pentru ca nscrierea provizorie s aib efect de opozabilitate fa de teri

trebuie s fie justificat ulterior. Justificarea se realizeaz prin ntregirea, completareaactelor i documentelor, pentru ca apoi s poat avea loc, n aceast baz, ntabularea.Justificarea i ntinde efectele asupra tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionatde justificarea ei, nejustificarea atrgnd, la cererea celui interesat radierea ei i atuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea acesteia Aceast

justificare se poate realiza n trei forme: fie prin declaraie scris a persoanei careadmite nscrierea provizorie, fie prin hotrre judectoreasc de admitere a aciunii n

justificarea nscrierii provizorii, dac persoana ce trebuie s dea declaraia detransformare a nscrierii provizorii n ntabulare refuz acest lucru, fie prin hotrre

judectoreasc definitiv, atunci cnd nscrierea provizorie s-a realizat n baza uneihotrri judectoreti nedefinitive.

Aciunea n justificarea nscrierii provizorii este asemntoare cu aciunea nprestaie tabular, distincia constnd n faptul c prima aciune are n vederetransformarea nscrierii nedefinitive ntr-o nscriere definitiv, iar reclamantul estenscris provizoriu n cartea funciar, n timp ce prin a doua aciune se urmreteobinerea unei nscrieri n cartea funciar.

Aceast form de nscriere doar prin justificare poate oferi stabilitate juridici garania proteciei titularului dreptului de proprietate care a cerut nscrierea ncartea funciar. nscrisul original atest faptul c s-a realizat condiia suspensiv, iarhotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil vine s dea for probant nscrierii,ceea ce ofer celui interesat sigurana c este protejat de o eventual ntabulare nfavoarea unui ter.

Nu ntotdeauna cel care dorete s se realizeze nscrierea dreptului su dispunede situaia juridic care s-i permit realizarea acestui lucru, fie din propria vin, fiedatorit altor cauze.nscrierea provizorie pregtete ntr-o oarecare msur calea

pentru nscrierea definitiv definit ntabulare.Rolul nscrierii provizorii este acela dea conferii acestei nscrieri n momentul n care va deveni definitiv adic atunci cndse va transforma n ntabulare, data i rangul pe care l-a avut nscrierea provizorie 9.

Dac nscrierea provizorie se justific, se vor radia toate nscrierile fcutempotriva celui ntabulat (antecesorul tabular); dac ns, nscrierea provizorie nu sejustific, se vor radia mpreun cu nscrierea provizorie toate nscrierile fcutempotriva celui nscris provizoriu.10


I. nscrierea n cartea funciar garanteaz existena dreptului real, dar nui ntinderea obiectului material asupra cruia acel drept exist. Astfel este posibil ca

9

Ioan Sabu-Pop, Consideraii generale privind publicitatea imobiliar. Necesitatea, obiectivele i rolulpublicitii imobiliare, Revista Curentul juridic, nr.3-4, 2002, Trgu Mure; p.392;10 Art. 57 din Legea 115/1938

8


9/14

terenul n cauz s fie de pild mai mic sau mai mare ori ca pe el s existe sau nu ocldire, contrar nscrierii.

n cazul unui partaj, stabilirea situaiei reale, pe baz de probe, nu trebuie sfie fcut neaprat pe calea unei aciuni separate prealabile, ci se poate realiza ncadrul procesului de partaj11.

nscrierea provizorie reprezint situaia premergtoare ntabulrii, fapt pentrucare nu se poate s prezinte tot attea date exacte ca i ntabularea. Din aceast cauzteri nu sunt informai pe deplin prin intermediul acestui tip de nscriere. nscrierea

provizorie este i considerat drept o ntabulare imperfect.Prin aciunea de partaj se stabilete situaia real a imobilelor, motiv pentru

care se poate purcede la ntabularea drepturilor reale respective. n cadrul procesuluide partaj se stabilesc n instan exact fiecare cot-parte care revine fiecruia dintrecei doi soi .

Art.26 din Decretul-Lege nr.115/1938 (prin excepie de la prevederile art.17

din acelai act normativ,potrivit crora drepturile reale asupra imobilelor se dobndesc numai prin

nscrierea n cartea funciar), reglementeaz cazurile n care drepturile reale sedobndesc fr nscrierea n cartea funciar, ntre acestea fiind i exproprierea.

n cazul n care autorul a dobndit proprietatea ca urmare a aciunii demproprietrire n cadrul reformei agrare, dreptul su a existat fr nscrierea n carteafunciar i a fost transmis, ca atare, prin motenire, terenul astfel dobndit putndforma obiect al partajului12

Dobndirea dreptului de proprietate constituie o excepie n ceea ce privetenscrierea n cartea funciar, nefiind necesar aceast aciune pentru ca proprietarul sfie considerat ca atare n raport cu dreptul su. n acest caz nscrierea dreptului de

proprietate n cartea funciar funcioneaz mai degrab ca o informare a terilor, dectcu un efect de opozabilitate fa de acetia. Titularul dreptului de proprietate trebuiens a face cunoscut dreptul su celor interesai dac dorete s fie scutit deeventualele litigii n care ar urma s fie implicat datorit lipsei informrii terilorinteresai. Dar, n esen, dobndirea dreptului de proprietate nu este condiionat denscrierea n cartea funciar.

4. Notarea

Notarea reprezint cea de-a treia form de nscriere i const n nscrierea ncartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice care au strnslegtur cu drepturile tabulare, precum i cu titularii acestora. Tot notarea cuprinde imeniuni referitoare la litigiile ivite n legtur cu drepturile tabulare i le faceopozabile terilor sau numai le aduce la cunotina acestora, ntr-un sens informativ.Acest tip de nscriere se clasific n dou categorii: notri declarative (efectele lor suntindependente fa de nscrierea n cartea funciar) i notri constitutive (efectele lor

juridice depind de nscrierea n cartea funciar, cum ar fi interdiciile de grevare,nstrinare etc.).

11

TS, sc., dec. nr. 2323/1973, RRD nr.6/1974, p.7112 TS, sc.,dec.nr.717, Dr. nr.3/1990, p.61

9


10/14

Ca obiect al notrii pot fi menionate acele mprejurri care se refer la situaiajuridic personal a celui care deine un drept tabular, drepturi personale, diferite alteraporturi juridice (nchirierea, cesiunea de venituri pe o perioad mai mare de trei ani,intenia de a nstrina sau greva, contractele de leasing imobiliar) i anumite aciuni n

justiie privitoare la imobilul nscris n cartea funciar, drepturile de crean etc.

Legea nr. 115/1938 a prevzut cerine riguroase la ntabulare i nscriereaprovizorie, ntruct aceste nscrieri produc efecte formative de drepturi realeimobiliare, pe cnd la notare a prevzut cerine minime, ntruct efectele acesteinscrieri sunt numai informative i de opozabilitate . Conform art.1 din Legea nr.7/1996 trebuie i pot fi supuse notrii doar anumite drepturi personale, fapte sau alteraporturi juridice cu privire la imobilele cuprinse n cartea funciar. La aceast cerinse mai adaug nc una, cu un caracter mai restrictiv, n comparaie cu prima cerin,i care const n aceea c pot forma obiectul notrii i orice fapt, drept personal saualte raporturi juridice i aciuni a cror notare este permis de ctre lege, conformart.81 pct.27. Aceast ultim cerin face trimitere la cazurile de notare care au fost

prevzute i n alte legi i acte normative dect cazurile prevzute n Decretul-Lege

nr.115/1938.Dup caz, notarea are ca efect fie realizarea opozabilittii fa de teri, fie

informarea terilor interesai. n ceea ce privete opozabilitatea fa de teri, existcteva proceduri susceptibile de notare i care sunt opozabile chiar i-n lipsa ei, ianume:

- Declaraia de faliment13

- Sentina prin care se declar falimentul poate fi nscris, dar nu este oprocedur obligatorie.

- Declaraia de utilitate public a exproprierii.Poate fi notat n cartea funciar n baza hotrrii judectoreti de expropriere,

pe aceast cale asigurndu-se publicitatea exproprierii14.Notarea dobndirii terenului prin mproprietrire (art.82 pct.5 din Decretul-

Lege nr. 115/1938) 15.Iar cu scop informativ pentru terele persoane pot fi amintite: notarea statutului

juridic al titularului dreptului nscris n cartea funciar (stare de minoritate punere subinerdicie); notarea sarcinilor reale ce greveaz drepturile tabulare de proprietate (uz,uzufruct, servitute, abitaie i ipotec); notarea inteniei proprietarului tabular de anstrina sau greva imobilul; notarea dreptului de preemiune; notareaantecontractului; notarea unor aciuni n justiie (aciuni privitoare la drepturiletabulare).


13 art.82, pct.1 din Decretul-Lege nr.115/1938.

14 art.82, pct.4 din Decretul-Lege nr.115/1938

15 Radu I. Motica, Anton Trilescu,Drept funciar. Amenajarea teritoriului i protecia mediului, Ed.Lumina Lex, 1999, p.96;

10


11/14

Faptul c reclamantul ntr-o aciune de mpreal a notat n cartea funciarintroducerea aciunii, nu este de natur s duc la constatarea relei-credine din partea

prtului n legtur cu vnzarea de ctre acesta a prii sale indivize.Scopul notrii nu este acela de a interzice nstrinarea bunului, ci numai de a

atrage atenia c exist un litigiu cu privire la acel bun, de care trebuie s ia cunotin

eventualul nou dobnditor al drepturilor indivize (art.81 pct.23 din Legeanr.115/1938)16.

Notarea este un tip de scriere care are un efect de informare a treilorinteresai cu privire la situaia juridic a unor imobile, dar nu mai mult. Ea nu areacelai efect ca i ntabularea, spre exemplu, n cazul creia nscrierea vine sgaranteze titularului de drept c dreptul su este recunoscut de lege i protejat caatare.

5. Procedura de nscriere

n prezent publicitatea imobiliar se realizeaz, conform msurilor luate deMinisterul Justiiei, doar n cartea funciar cu caracter nedefinitiv sau n carteafunciar existent acolo unde aceasta exist deja (art.61 din Legea nr.7/1996).

Legea cadastrului i a publicitii imobiliare reglementeaz detaliat procedurade nscriere n cartea funciar, n cuprinsul art. 100-138 reliefnd trsturile esenialeale acesteia. Materia i gsete sediul i n Regulamentul de organizare i funcionarea birourilor de carte funciar ale judectoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului

justiiei nr.2371/C/1997 la art. 43-56.n vederea efecturii nscrierilor cu caracter nedefinitiv a actelor i faptelor

juridice, n condiiile art.61 din Legea nr.7/1996, la data de 24 iunie 1999 a fostncheiat un Protocol ntre reprezentanii Ministerului Justiiei, Oficiului Naional deCadastru, Geodezie i Cartografie i ai Uniunii Naionale a Notarilor Publici dinRomnia, dispoziiile acestui Protocol, urmnd s fie renegociate n termen de 60 dezile, ceea ce nu a avut loc nici pn n prezent17.

n mod obinuit nscrierile n cartea funciar se realizeaz atunci cndpersoanele interesate fac un demers n acest sens. Exist totui cteva cazuri n carenscrierile se fac din oficiu, dup cum prevede legea. Dintre persoanele care sunt nmsur s cear nscrierea ntr-o carte funciar fac parte: persoana n favoarea saumpotriva creia urmeaz s se fac nscrierea; mandatarii prilor; oricare dintre

titularii aceluiai drept dac nscrierea aduce profit tuturor proprietarilor; creditorul;dar i debitorul care a pltit creana ipotecar spre a obine radierea ipotecii.Conform art.49 din Legea nr. 7/1996 cererea de nscriere se depune la oficiul

de cadastru i publicitate imobiliar, mpreun cu nscrisul original sau o copielegalizat care s demonstreze c actul sau faptul juridic din care rezult dreptul ce setransmite, se constituie ori se stinge, este veritabil. De asemenea hotrrea

judectoreasc care are un obiect asemntor, urmeaz s fie prezentat n copielegalizat din care s reias faptul c are un caracter definitiv i irevocabil. n acelai

16 TS, sc., dec. nr.1199/1973, RRD nr.12/1973, p.153

17

Ion Coad,Discuii n legtur cu nelesul i sfera de aplicare a art.61 alin.1 din Legea nr. 7/1996(a cadastruluii a publicitii imobiliare) privind nscrierile cu caracter nedefinitiv n crile funciare,Rev. Dreptul, nr.5/2003, p. 70;

11


12/14

articol de lege se mai precizeaz c cererile de nscriere se nregistreaz imediat,menionndu-se data i numrul care urmeaz n ordinea cronologic a depunerii lor.n acest fel se stabilete i rangul nscrierii. Atunci cnd nscrierea are un caracternedefinitiv i nu este deschis o carte funciar, numrul acestei cri funciare se va daulterior.

Procedura de nscriere n cartea funciar de competena judectorului de labiroul de carte funciar are caracter necontencios. Astfel fiind, judectorul de cartefunciar are mai puine posibiliti de a verifica existena condiiilor legale, dect aravea n cadrul unei proceduri judiciare .Conform noilor reglementri atribuiile

judectorului delegat sunt preluate de ctre registratorul de la oficiul de cadastru ipublicitate imobiliar. n condiiile date, registratorul va admite cererea i va dispunenscrierea printr-o ncheiere. Acest fapt este condiionat ca actul juridic sndeplineasc cerinele cerute de lege i anume: s fie valabil, s aib puteredoveditoare deplin s indice numele prilor, s individualizeze imobilul cu numr de

percel sau numr cadastral i s fie nsoit de o traducere legalizat, atunci cnd afost ncheiat ntr-o alt limb dect limba romn.

Cererea prin care se dovedete c s-au efectuat operaiunile de nscriere sauradiere urmeaz s se depun ntr-un singur exemplar i va fi nregistrat cu data iora primirii de ctre grefier ori de ctre conductorul de carte funciar, unde se ineregistrul de intrare.

n ncheiere registratorul urmeaz s menioneze dac cererea ndeplinetecerinele art.50 alin(1) din Legea nr.7/1996 modificat. ncheierea va avea numrul denregistrare al cererii. Sunt i situaii n care cererea este respins. n aceste cazurincheierea trebuie motivat n fapt i n drept. nscrierea este respins dac cererea nundeplinete cerinele impuse de legiuitor.

Atunci cnd a fost depus i un al doilea exemplar acesta urmeaz s fierestituit cu meniunea numrului de nregistrare al actelor anexate cererii priiinteresate ori notarului public care a naintat operaiunea de nscriere n carteafunciar.

Cu privire la competena judectorului delegat s-au ivit cteva controverselegate de rolul activ sau formal al acestuia, n exercitarea atribuiilor sale. Neclaritatease datoreaz coninutului art.49 din Regulamentul privind organizarea i funcionarea

birourilor de carte funciar i n care se arat c judectorul are datoria de a cercetamodul de ndeplinire a condiiilor de fond i de form care se impun cererii denscriere n cartea funciar.

n practica birourilor de carte funciar s-a vehiculat ideea c judectoruldelegat ar avea doar o competen cvasiadministrativ, adic limitat doar la

verificarea cerinelor cererii de nscriere prevzute de art.47 alin.1 din Regulament idac aceasta este nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat i dac a fostachitat taxa de timbru. Este opinia orientat dup modelul de publicitae imobiliar

prin registrele de transcripiuni i inscripiuni.Aceast idee nu poate fi mprtit ntruct, dup cum s-a artat, judectorul

trebuie s cerceteze i ndeplinirea condiiilor de fond ale cererii, fapt ce implicsarcina acestuia de a verifica dac nscrisul anexat la cerere conine toate elementelecare s ateste, fr echivoc, temeinicia celor solicitate (ntabularea dreptului de

proprietate, nscrierea ipotecii sau privilegiului, radierea etc.) 18. Ca argument arputea fi adus exemplul contractului de vnzare-cumprare, n cazul cruia judectorultrebuie s verifice eventualele interdicii la vnzare, sinceritatea preului, dac a fost

18 Ioan Aveloaei,Aspecte de ordin juridic i practic ivite n activitatea birourilor de carte funciar,Rev.Dreptul, nr.2/2004, p. 127;

12


13/14

exercitat procedura dreptului de preemiune, prevzut de Legea nr.54/1998 privindcirculaia juridic a terenurilor i dac exist coresponden ntre datele de pe schiacadastral i cele de pe titlul de proprietate.

6.Efectele nscrierilor

Efectele nscrierilor pot fi corelate i identificate cu efectele sistemului depublicitate imobiliar, fiind strns legate de principiile acestuia. Acestea vin sdemonstreze beneficiile pe care sistemul le ofer titularilor de drepturi reale.nscrierile n cartea funciar sunt foarte importante deoarece arat naterea,modificarea, strmutarea ori stingerea drepturilor reale imobiliare, precum i adrepturilor personale, faptelor i raporturilor juridice care au legtur cu acesteimobile nscrise n cartea funciar.

Cel mai important efect pe care l au nscrierile l reprezint opozabilitatea pecare o dobndesc drepturile nscrise fa de teri (art.2 lit. c, art. 27, art. 28 i art. 32

din Legea nr. 7/1996). Din aceast cauz titularul trebuie s neleag c pentru adispune de drepturile sale reale (drept de proprietate sau drepturi provenite dinsuccesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, prin efectul legii, prin exproprieresau prin hotrri judectoreti), acestea trebuie nscrise, n prealabil. nscrierea esteimportant mai ales pentru dobnditor, care numai prin nscriere poate opune terilordreptul su, pentru c opozabilitatea fr transcriere nu este transmisibil, conformlegii, n cazul autorului.

Titularul dreptului care nu ndeplinete procedura realizrii publicitiiimobiliare va fi sancionat cu inopozabilitatea fa de teri, care pot oricnd s aducatingere drepturilor sale pe acest motiv.

Terul interesat s invoce opozabiliatea trebuie s ndeplineasc o serie decondiii. Acestea sunt: s fie un ter fa de actul juridic n cauz; s nu fie responsabilde neefectuarea publicitii; s fi dobndit dreptul de la acelai autor ca i celmpotriva cruia se invoc lipsa publicitii i s nu fie un dobnditor de rea-credin.

n cazul drepturilor personale, la starea i capacitatea persoanelor, ns, care aulegtur cu imobilul cuprins n cartea funciar , noua Lege a cadastrului i a

publicitii imobiliare nu mai prevede efectul de opozabilitate al acestor nscrieri. Spredeosebire de Decretul-Lege nr. 115/1938, conform cruia notrile sunt opozabileterilor, cu unele excepii expres prevzute, n Legea nr. 7/1996 efectul notrilor estedoar unul de informare, efect susinut i de cuprinsul art. 6 i art.70 alin. 2 dinRegulament. Nefiind nici obligatorii, aceste nscrieri nu vor fi astfel opozabile

terilor. n funcie de categoria drepturilor sau situaiilor nscrise, ele vor putea ficonsiderate mijloace de prob pentru dovedirea relei credine a dobnditorului 19.Exist totui i excepii, atunci cnd notrile au un efect de opozabilitate, cum

ar fi spre exemplu: notarea strii de minoritate a proprietarului tabular al unui imobil;notarea strii de persoan cstorit a titularului unui drept tabular de proprietate;notarea uzufructului, uzului, servituii i abitaiei; notarea ipotecii; aciunea nrevendicare a unui drept tabular de proprietate.

Un alt efect semnificativ al nscrierilor n cartea funciar este efectulconstituirii sau translatrii de drepturi reale, care demonstreaz superioritetea nouluisistem de publicitate imobiliar.

19 Eugen Chelaru, Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic al proprietii, RevistaDreptul, Nr. 2/2004., p. 231;

13


14/14

Dup sistemul de publicitate imobiliar a registrelor de transcripiuni iinscripiuni caracterul translativ al drepturilor reale se evideniaz din momentulconsensului dintre cele dou pri i este opozabil terilor din momentul nscrierii.Comparativ cu acest sistem Legea nr.115/1938 a modifiat situaia astfel c drepturilereale imobiliare se nasc, se sting, se strmut sau se modific doar prin nscrierea n

cartea funciar.n sistemul de publicitate imobiliar al crii funciare, actele i faptele juridice

conduc la naterea, stingerea sau modificarea drepturilor reale imobiliare, n timp ceoperaiunile juridice de realizare a acestor drepturi ncep s aib efecte ntre pri ifa de teri din momentul ntabulrii sau nscrierii provizorii n cartea funciar.

Aceste acte juridice nu realizeaz prin ele nsele drepturi ntre pri. Totui aui ele o valoare, n sensul c produc efecte cu un caracter obligaional. De exemplu uncumprtor cruia i se refuz ntabularea de ctre vnztor, dei aceast clauz nu estetrecut n contractul de vnzare-cumprare, cumprtorul are la dispoziie aciunea n

prestaie tabular. Conform acestei aciuni instana dispune prin hotrre admitereantabulrii, nlocuind nscrisul vnztorului.

n concluzie, se poate spune c efectul constitutiv de drepturi reale alntabulrii i nscrierii provizorii este de esena crilor funciare transilvnene, precumeste de esena celor mai numeroase sisteme europene de publicitate imobiliar. ncadrul acestor sisteme europene reale, prin baza lor tehnic i prin efecteleoperaiunilor privind dinamica i statica drepturilor reale imobiliare, i va gsi loculi noul sistem naional romn de publicitate imobiliar, aflat n construire i care vacontribui la consolidarea proprietii imobiliare, ca i la o mai deplin securitate acircuitului juridic imobiliar 20.

nscrierea drepturilor tabulare beneficiaz terilor interesai s ncheie un actjuridic cu privire la un imobil, care au posibilitatea s cear extrase de carte funciarsau certificate de sarcini, dup caz, pentru a se informa asupra situaiei juridice aimobilelor.n certificatele de sarcini ce se vor elibera, la cererea celor interesai,

pentru imobilele care nu au deschise cri funciare, trebuie s se arate ipotecile iprivilegiile ce greveaz imobilele, interdiciile de nstrinare, precum i oricemeniune care rezult din evidenele birourilor de carte funciar. n cazul n care

pentru imobile s-au deschis cri funciare, n extrasele de carte funciar se vormeniona i privilegiile, ipotecile, interdiciile i meniunile notate anterior deschideriicrilor funciare, situaie n care nu mai este necesar i eliberarea certificatelor desarcini . De aici reiese unul dintre avantajele oferite de noua reglementare, caresimplific modul de informare al terilor interesai de imobile.

20 Ioan Albu, Publicitatea imobiliar n dreptul romn.Noile cri funciare, Revista Dreptul,Nr.11/1996., p.40;

14

54705398-Inscrierile-in-cartea-funciară

Documents

Transcript of 54705398-Inscrierile-in-cartea-funciară