CORPUL EXPERTILOR CONTABILI SI CONTABILILOR AUTORIZATI DIN ROMANIA FILIALA BUCURESTI

CADRU LEGISLATIV NORMATIV SI STUDIU DE CAZ PRIVIND TRANSFERUL PROPRIETATILOR IMOBILIARE DIN PATRIMONIUL PERSONAL

Mares Alina CameliaStagiu, An IISemestrul I

Bucuresti2014La transferul dreptului de proprietate i al dezmembrmintelor acestuia, prin acte juridice ntre vii asupra construciilor de orice fel i a terenurilor aferente acestora, precum i asupra terenurilor de orice fel fr construcii, contribuabilii datoreaz un impozit care se calculeaz astfel:a) pentru construciile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum i pentru terenurile de orice fel fr construcii, dobndite ntr-un termen de pn la 3 ani inclusiv:- 3% pn la valoarea de 200.000 lei inclusiv;- peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depete 200.000 lei inclusiv;b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobndite la o dat mai mare de 3 ani:- 2% pn la valoarea de 200.000 lei inclusiv;- peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depete 200.000 lei inclusivImpozitul prevzut mai sus nu se datoreaz n urmtoarele cazuri:a) la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor i construciilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate n temeiul legilor speciale;b) la dobndirea dreptului de proprietate cu titlul de donaie ntre rude i afini pn la gradul al III-lea inclusiv, precum i ntre soi.Pentru transmisiunea dreptului de proprietate i a dezmembrmintelor acestuia cu titlul de motenire nu se datoreaz impozitul prevzut mai sus dac succesiunea este dezbtut i finalizat n termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. n cazul nefinalizrii procedurii succesorale n termenul prevzut mai sus, motenitorii datoreaz un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.Impozitul prevzut mai sus se calculeaz la valoarea declarat de pri n actul prin care se transfer dreptul de proprietate sau dezmembrmintele sale. n cazul n care valoarea declarat este inferioar valorii orientative stabilite prin expertiza ntocmit de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiz, cu excepia tranzaciilor ncheiate ntre rude ori afini pn la gradul al II-lea inclusiv, precum i ntre soi, caz n care impozitul se calculeaz la valoarea declarat de pri n actul prin care se transfer dreptul de proprietate.Camerele notarilor publici vor actualiza cel puin o dat pe an expertizele privind valoarea de circulaie a bunurilor imobile, care vor fi comunicate la direciile teritoriale ale Ministerului Finanelor Publice.Impozitul se va calcula i se va ncasa de notarul public nainte de autentificarea actului sau, dup caz, ntocmirea ncheierii de finalizare a succesiunii. Impozitul calculat i ncasat se vireaz pn la data de 25 inclusiv a lunii urmtoare celei n care a fost reinut. n cazul n care transferul dreptului de proprietate sau al dezmembrmintelor acestuia se realizeaz prin hotrre judectoreasc sau prin alt procedur, impozitul se calculeaz i se ncaseaz de ctre organul fiscal competent.Impozitul se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate, care nu poate fi inferioara valorii orientative stabilite prin expertiza intocmita de camera notarilor publici.Impozitul se calculeaza de catre notarul public inainte de autentificare actului de transfer sau de catre organul fiscal in cazul in care transferul dreptului de proprietate se realizeaza prin hotarare judecatoreasca.Instanele judectoreti care pronun hotrri judectoreti definitive i irevocabile comunic organului fiscal competent hotrrea i documentaia aferent n termen de 30 de zile de la data rmnerii definitive i irevocabile a hotrrii. Pentru alte proceduri dect cea notarial sau judectoreasc contribuabilul are obligaia de a declara venitul obinut n maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, n vederea calculrii impozitului. Pentru nscrierea drepturilor dobndite n baza actelor autentificate de notarii publici ori a certificatelor de motenitor sau, dup caz, a hotrrilor judectoreti i a altor documente n celelalte cazuri, registratorii de la birourile de carte funciar vor verifica ndeplinirea obligaiei de plat a impozitului i, n cazul n care nu se va face dovada achitrii acestui impozit, vor respinge cererea de nscriere pn la plata impozitului.Impozitul stabilit se distribuie astfel:a) o cot de 50% se face venit la bugetul consolidat;b) o cot de 50% se face venit la bugetul unitilor administrativ-teritoriale pe teritoriul crora se afl bunurile imobile ce au fcut obiectul nstrinrii.Conform Codului Fiscal, notarii publici au obligaia s depun semestrial la organul fiscal teritorial o declaraie informativ privind transferurile de proprieti imobiliare, cuprinznd urmtoarele elemente pentru fiecare tranzacie:a) prile contractante;b) valoarea nscris n documentul de transfer;c) impozitul pe venitul din transferul proprietilor imobiliare din patrimoniul personal;Cum se stabileste si se plateste impozitul in cazul transferului proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal prin executare silita.In conformitate cu punctul 151^2 din normele metodologice date in aplicarea art.77^1 alin.(1) din Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, prin contribuabil, in sensul art.77^1 din Codul fiscal, se intelege persoana fizica careia ii revine obligatia de plata a impozitului.In cazul transferului dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor acestuia prin acte juridice intre vii, contribuabil este cel din patrimoniul caruia se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele acestuia: vanzatorul, credirentierul, transmitatorul in cazul contractului de intretinere, al actului de dare in plata, al contractului de tranzactie etc., cu exceptia transferului prin donatie.Potrivit punctului 151^7 din normele metodologice date in aplicarea art.77^1 alin.(6) din Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare:"In cazul transferurilor prin executare silita, dupa expirarea termenului de 10 zile inclusiv, in care contribuabilul avea sarcina declararii venitului la organul fiscal competent, pentru transferurile prin alte modalitati decat procedura notariala sau judecatoreasca, organul de executare silita sau cumparatorul, dupa caz, trebuie sa solicite organului fiscal competent stabilirea impozitului si emiterea deciziei de impunere, conform procedurilor legale, prin depunerea documentatiei aferente transferului."Potrivit alin.(6) al art.77^1 din Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, pentru inscrierea drepturilor dobandite in baza actelor autentificate de notarii publici ori a certificatelor de mostenitor sau, dupa caz, a hotararilor judecatoresti si a altor documente in celelalte cazuri, registratorii de la birourile de carte funciara vor verifica indeplinirea obligatiei de plata a impozitului prevazut la alin.(1) si (3) si, in cazul in care nu se va face dovada achitarii acestui impozit, vor respinge cererea de inscriere pana la plata impozitului.Conform alin.(1) al art. 26 din Ordonanta Guvernului nr.92/2003 privind Codul de procedura fiscala, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare: "Platitor al obligatiei fiscale este debitorul sau persoana care in numele debitorului, conform legii, are obligatia de a plati sau de a retine si de a plati, dupa caz, impozite, taxe, contributii, amenzi si alte sume datorate bugetului general consolidat."Totodata, in conformitate cu prevederile art.114 alin.(2^6) din Ordonanta Guvernului nr.92/2003 privind Codul de procedura fiscala, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, in situatia in care plata impozitului se efectueaza de catre o alta persoana decat debitorul, dispozitiile art.1472 si 1474 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, se aplica in mod corespunzator.Prin urmare, in cazul transferului dreptului de proprietate asupra proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, prin executare silita:- contribuabilul, din patrimoniul caruia se transfera dreptul de proprietate, datoreaza impozit pe venit, in conformitate cu prevederile alin.(1) al art.77^1 din Codul fiscal, iar plata impozitului poate fi facuta de catre acesta, de catre organele de executare silita, sau orice alta persoana decat debitorul, in numele debitorului;- intabularea dreptului de proprietate se poate face numai in baza documentelor care atesta achitarea impozitului, potrivit prevederilor alin.(6) al art.77^1 din Codul fiscal.Baza legala: Legea nr 571 / 2003 articolul 77^1 alin. 6Definirea unor termeni:a) prin contribuabil, n sensul art. 77^1 din Codul fiscal, se nelege persoana fizic creia i revine obligaia de plat a impozitului.n cazul transferului dreptului de proprietate sau al dezmembrmintelor acestuia prin acte juridice ntre vii, contribuabil este cel din patrimoniul cruia se transfer dreptul de proprietate sau dezmembrmintele acestuia: vnztorul, credirentierul, transmitorul n cazul contractului de ntreinere, al actului de dare n plat, al contractului de tranzacie etc., cu excepia transferului prin donaie.n contractele de schimb imobiliar calitatea de contribuabil o au toi copermutanii, coschimbaii, cu excepia schimbului unui bun imobil, proprietate imobiliar, cu un bun mobil, situaie n care calitatea de contribuabil o are numai proprietarul bunului imobil.n cazul transferului dreptului de proprietate prin donaie, calitatea de contribuabil revine donatarului.Contribuabil este i persoana fizic din patrimoniul creia se transfer dreptul de proprietate sau dezmembrminte ale acestuia cu titlu de aport la capitalul social.n cazul transferului dreptului de proprietate pentru cauz de moarte, prin succesiune legal sau testamentar, calitatea de contribuabil revine motenitorilor legali sau testamentari, precum i legatarilor cu titlu particular;b) prin construcii de orice fel se nelege: construcii cu destinaia de locuin; construcii cu destinaia de spaii comerciale; construcii industriale, hale de producie, sedii administrative, platforme industriale, garaje, parcri; orice construcie sau amenajare subteran ori suprateran cu caracter permanent, pentru a crei edificare este necesar autorizaia de construcie n condiiile Legii nr. 50/1991 privindautorizarea executrii lucrrilor de construcii, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare;c) prin terenul aferent construciilor se nelege terenuri-curi, construcii i anexele acestora, conform titlului de proprietate, identificat printr-un identificator unic numrul cadastral sau care constituie un singur corp funciar;d) prin terenuri de orice fel, fr construcii, se nelege terenurile situate n intravilan sau extravilan, indiferent de categoria de folosin, cum ar fi: curi, grdini, arabil, pune, fnea, forestier, vii, livezi i altele asemenea pe care nu sunt amplasate construcii i nu pot fi ncadrate n categoria terenurilor aferente construciilor n nelesul lit. c);e) prin transferul dreptului de proprietate sau al dezmembrmintelor acestuia se nelege nstrinarea, prin acte juridice ntre vii, a dreptului de proprietate sau a dezmembrmintelor acestuia, indiferent de tipul sau natura actului prin care se realizeaz acest transfer: vnzare-cumprare, donaie, rent viager, ntreinere, schimb, dare n plat, tranzacie, aport la capitalul social, inclusiv n cazul cnd transferul se realizeaz n baza unei hotrri judectoreti i altele asemenea;e^1) nu constituie transfer impozabil constatarea prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil a dobndirii dreptului de proprietate ca efect al uzucapiunii.f) data de la care ncepe s curg termenul este data dobndirii, iar calculul termenului se face n condiiile dreptului comun.Termenul n raport cu care se calculeaz data dobndirii este: pentru construciile noi i terenul aferent acestora, termenul curge de la data ncheierii procesului-verbal de recepie final, n condiiile prevzute de lege; pentru construciile neterminate i terenul aferent acestora, termenul se calculeaz de la data dobndirii dreptului de proprietate sau dezmembrmintelor sale asupra terenului;g) data dobndirii se consider: pentru imobilele dobndite prin reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate n baza legilor fondului funciar: Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i a celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997, cu modificrile i completrile ulterioare, Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, cu modificrile i completrile ulterioare, data dobndirii este considerat data validrii, prin hotrrea comisiei judeene de aplicare a legilor de mai sus, a propunerilor fcute de comisiile locale de aplicare a acestor legi. Numrul i data hotrrii sunt nscrise n adeverinele eliberate de comisiile locale fiecrui solicitant ndreptit la restituire ori constituire; pentru imobilele atribuite, restituite, retrocedate etc. n baza legilor: Legea nr. 18/1991, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine, trecute n proprietatea statului, cu modificrile ulterioare, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, Legea nr. 247/2005, cu modificrile si completrile ulterioare, data dobndirii este considerat data emiterii actului administrativ, respectiv ordinul prefectului, dispoziia de restituire sau orice alt act administrativ n materie; n cazul n care fotii proprietari sau motenitorii acestora au dobndit dreptul de proprietate prin hotrre judectoreasc, data dobndirii este considerat data rmnerii definitive i irevocabile a hotrrii judectoreti; pentru imobilele dobndite cu titlu de uzucapiune, constatat prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil, data dobndirii este considerat data la care a nceput s curg termenul de uzucapiune; n cazul nstrinrii unor imobile rezultate din dezmembrarea, respectiv dezlipirea unui imobil, data dobndirii acestor imobile este data dobndirii imobilului iniial care a fost supus dezlipirii, respectiv dezmembrrii; n cazul nstrinrii terenurilor alipite i ulterior dezmembrate, respectiv dezlipite, data dobndirii este considerat data la care a fost dobndit imobilul cu suprafaa cea mai mare din operaia de alipire; n cazul nstrinrii unor imobile rezultate din alipirea unora dobndite la date diferite, impozitul se va calcula n funcie de data dobndirii parcelei cu suprafaa cea mai mare; n cazul n care parcelele alipite au suprafeele egale, data dobndirii este considerat data la care a fost dobndit ultima parcel; n cazul schimbului, data dobndirii imobilelor care fac obiectul schimbului va fi data la care fiecare copermutant, respectiv coschimba, a dobndit proprietatea.

(2) Impozitul prevazut la alin. (1) nu se datoreaza in urmatoarele cazuri:a) la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate in temeiul legilor speciale;b) la dobandirea dreptului de proprietate cu titlul de donatie intre rude si afini pana la gradul al III-lea inclusiv, precum si intre soti.Nu se datoreaz impozit la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor i construciilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate n temeiul legilor speciale: Legea nr. 18/1991, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, Legea nr. 1/2000, cu modificrile i completrile ulterioare, Legea nr. 112/1995, cu modificrile ulterioare, Legea nr. 10/2001, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, i orice alte acte normative cu caracter reparatoriu. Este exceptat de la plata impozitului transmiterea dreptului de proprietate prin donaie ntre rude ori afini pn la gradul al III-lea inclusiv, precum i ntre soi. Dovada calitii de so,rud sau afin se face cu acte de stare civil. nstrinarea ulterioar a proprietilor imobiliare dobndite n condiiile prevzute la paragrafele 1 i 2 va fi supus impozitrii, cu excepia transmiterii dreptului de proprietate prin donaie ntre rude ori afini pn la gradul al III-lea inclusiv, precum i ntre soi.Face excepie de la impunere transmiterea dreptului de proprietate sau a dezmembrmintelor acestuia pentru proprietile imobiliare din patrimoniul afacerii definite conform pct. 41*) din normele metodologice date n aplicarea art. 48 din Codul fiscal, acestea fiind incluse n categoriile de venituri pentru care venitul net anual se determin pe baza contabilitii n partid simpl. n cazul partajului judiciar sau voluntar nu se datoreaz impozit.(3) Pentru transmisiunea dreptului de proprietate si a dezmembramintelor acestuia cu titlul de mostenire nu se datoreaza impozitul prevazut la alin. (1), daca succesiunea este dezbatuta si finalizata in termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. In cazul nefinalizarii procedurii succesorale in termenul prevazut mai sus, mostenitorii datoreaza un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.n cazul procedurii succesorale se aplic urmtoarele reguli:a) finalizarea procedurii succesorale are loc la data ntocmirii ncheierii de finalizare a succesiunii;b) impozitul datorat va fi achitat de ctre contribuabil la data ntocmirii ncheierii finale de ctre notarul public;c) n situaia n care succesiunea legal sau testamentar este dezbtut i finalizat prin ntocmirea ncheierii de finalizare a succesiunii n termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii, nu se datoreaz impozit. Nu se datoreaz impozit nici n situaia n care, dup finalizarea succesiunii, se solicit certificat de motenitor suplimentar i se ntocmete ncheierea final suplimentar nainte de expirarea termenului de 2 ani;d) n cazul finalizrii succesiunii prin ntocmirea ncheierii finale dup expirarea termenului de 2 ani, motenitorii datoreaz impozitul de 1% prevzut n art. 77^1 alin. (3) din Codul fiscal;e) n cazul n care succesiunea a fost finalizat prin ntocmirea ncheierii de finalizare nainte de expirarea termenului de 2 ani i se solicit certificat de motenitor suplimentar dup expirarea termenului de 2 ani, calculat de la data decesului autorului succesiunii, motenitorii datoreaz impozit n condiiile art. 77^1 alin. (3) din Codul fiscal numai pentru proprietile imobiliare ce se vor declara i meniona n ncheierea final suplimentar;f) n cazul succesiunilor vacante i a partajului succesoral nu se datoreaz impozit;g) impozitul se calculeaz i se ncaseaz la valoarea proprietilor imobiliare cuprinse n masa succesoral.Masa succesoral, din punct de vedere fiscal i n condiiile art. 77^1 alin. (1) i (3) din Codul fiscal, cuprinde numai activul net imobiliar. n scop fiscal, prin activul net imobiliar se nelege valoarea proprietilor imobiliare dup deducerea pasivului succesoral corespunztor acestora. n pasivul succesiunii se includ obligaiile certe i lichide dovedite prin acte autentice i/sau executorii, precum i cheltuielile de nmormntare pn la concurena sumei de 1.000 lei, care nu trebuie dovedite cu nscrisuri. n cazul n care n activul succesoral se cuprind i bunuri mobile, drepturi de crean, aciuni, certificate de acionar etc., se va stabili proporia valorii proprietilor imobiliare din totalul activului succesoral, iar pasivul succesoral se va deduce din valoarea bunurilor mobile, respectiv imobile, proporional cu cota ce revine fiecreia din categoriile de bunuri mobile sau imobile. Dup deducerea pasivului succesoral corespunztor bunurilor imobile, din valoarea acestora se determin activul net imobiliar reprezentnd baza impozabil;h) n cazul n care procedura succesoral se finalizeaz prin hotrre judectoreasc, se aplic dispoziiile pct. 151^7 paragraful 6 din prezentele norme metodologice(4) Impozitul prevazut la alin. (1) si (3) se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele sale. In cazul in care valoarea declarata este inferioara valorii orientative stabilite prin expertiza intocmita de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiza, cu exceptia tranzactiilor incheiate intre rude ori afini pana la gradul al II-lea inclusiv, precum si intre soti, caz in care impozitul se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate.La transmiterea dreptului de proprietate, impozitul prevzut la art. 77^1 alin. (1) i (3) din Codul fiscal se calculeaz la valoarea declarat de pri. n cazul n care valoarea declarat de pri este mai mic dect valoarea orientativ stabilit prin expertizele ntocmite de camerele notarilor publici, impozitul se va calcula la aceast din urm valoare.n cazul proprietilor imobiliare transferate cu titlu de aport la capitalul social, valoarea la care se va stabili impozitul este aceea din actul prin care s-a realizat aducerea bunului imobil ca aport n natur la capitalul social, astfel: n cazul n care legislaia n materie impune ntocmirea unei expertize de evaluare, impozitul se va stabili la valoarea din act, dar nu mai puin de valoarea rezultat din expertiza de evaluare; n cazul n care legislaia n materie nu impune ntocmirea unei expertize de evaluare, impozitul se va stabili la valoarea din act, dar nu mai puin de valoarea stabilit n condiiile art. 77^1 alin. (4) din Codul fiscal.La constituirea sau transmiterea dezmembrmintelor dreptului de proprietate, impozitul se determin la valoarea declarat de pri, dar nu mai puin de 20% din valoarea orientativ stabilit prin expertiza ntocmit de camera notarilor publici. Aceeai valoare se va stabili i la stingerea pe cale convenional sau prin consimmntul titularului a acestor dezmembrminte.La transmiterea nudei proprieti, impozitul se determin la valoarea declarat de pri, dar nu mai puin de 80% din valoarea orientativ stabilit prin expertizele camerei notarilor publici.Pentru construciile neterminate, la nstrinarea acestora, valoarea se va stabili pe baza unui raport de expertiz, care va cuprinde valoarea construciei neterminate la care se adaug valoarea terenului aferent declarat de pri, dar nu mai puin dect valoarea stabilit pentru teren prin expertizele camerei notarilor publici. Raportul de expertiz va fi ntocmit pe cheltuiala contribuabilului de un expert autorizat n condiiile legii.La schimb imobiliar, impozitul se calculeaz la valoarea fiecreia din proprietile imobiliare transmise.n cazul schimbului unui bun imobil, proprietate imobiliar, cu un bun mobil, impozitul se calculeaz la valoarea bunului imobil, calitatea de contribuabil fiind a persoanei fizice care transmite proprietatea imobiliar.

(5) Impozitul prevazut la alin. (1) si (3) se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele sale. In cazul in care valoarea declarata este inferioara valorii orientative stabilite prin expertiza intocmita de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la aceasta valoare.Expertizele privind valoarea de circulaie a proprietilor imobiliare vor fi comunicate direciilor teritoriale ale Ministerului Finanelor Publice, pentru a fi utilizate ncepnd cu data de nti a lunii urmtoare primirii acestora.Impozitul se va calcula i se va ncasa de ctre notarul public, pe chitan sau bon fiscal, anterior autentificrii actului sau semnrii ncheierii de finalizare a procedurii succesorale Impozitul poate fi pltit de ctre contribuabil fie n numerar, la sediul biroului notarului public, fie prin virament bancar, ntr-un cont al biroului notarial. n cazul plii impozitului prin virament bancar, dovada achitrii se face cu ordinul de plat.Documentul de plat a impozitului de ctre contribuabil se va meniona n ncheierea de autentificare, respectiv n ncheierea de finalizare a procedurii succesorale i n certificatul de motenitor.Modelul chitanelor ce vor fi utilizate de ctre notarii publici la ncasarea impozitului se va stabili i se va tipri de Uniunea Naional a Notarilor Publici din Romnia.n ndeplinirea obligaiei ce le revine, registratorii de carte funciar vor verifica dac n cuprinsul actului notarial sunt menionate documentele de plat a impozitului, prevzute la paragrafele 13.Instanele judectoreti care pronun hotrri judectoreti definitive i irevocabile n cauze referitoare la transferul dreptului de proprietate sau al dezmembrmintelor acestuia vor comunica organului fiscal din raza de competen teritorial a instanei de fond hotrrea i documentaia aferent n termen de 30 de zile de la data rmnerii definitive i irevocabile a hotrrii. n situaia n care instanele judectoreti nu transmit n termenul legal documentaia prevzut de lege, organul fiscal poate stabili impozitul datorat, la solicitarea contribuabilului, pe baza documentaiei prezentate de acesta. n situaia n care la primirea documentaiei transmise de instanele judectoreti constat diferene care conduc la modificarea bazei de impunere, organul fiscal emite o decizie de impunere, conform procedurii legale.Baza de calcul al impozitului datorat este cea stabilit potrivit hotrrii judectoreti sau documentaiei aferente hotrrii, n situaia n care acestea includ valoarea imobilului stabilit de un expert autorizat n condiiile legii, respectiv expertiza privind stabilirea valorii de circulaie a imobilului.n cazul n care n hotrrea judectoreasc nu este precizat valoarea imobilului stabilit de un expert autorizat n condiiile legii sau n documentaia aferent hotrrii nu este cuprins expertiza privind stabilirea valorii de circulaie a imobilului, baza de calcul al impozitului se va stabili n condiiile pct. 151^6 din prezentele norme metodologice.n cazul transferurilor prin alte modaliti dect procedura notarial sau judectoreasc, contribuabilul are sarcina declarrii venitului la organul fiscal competent, n termen de 10 de zile, inclusiv, de la data transferului, n vederea stabilirii impozitului, n condiiile legii.n cazul n care se solicit intabularea dreptului de proprietate sau a dezmembrmintelor acestuia, n temeiul hotrrii judectoreti, registratorii de carte funciar vor verifica existena deciziei de impunere emise de organul fiscal competent i dovada achitrii impozituluin cazul transferurilor prin executare silit, dup expirarea termenului de 10 zile inclusiv, n care contribuabilul avea sarcina declarrii venitului la organul fiscal competent, pentru transferurile prin alte modaliti dect procedura notarial sau judectoreasc, organul de executare silit sau cumprtorul, dup caz, trebuie s solicite organului fiscal competent stabilirea impozitului i emiterea deciziei de impunere, conform procedurilor legale, prin depunerea documentaiei aferente transferului.(6) Camerele notarilor publici vor actualiza cel putin o data pe an expertizele privind valoarea de circulatie a bunurilor imobile, care vor fi comunicate la directiile teritoriale ale Ministerului Finantelor Publice.(7) Camerele notarilor publici vor actualiza, o data pe an, expertizele privind valoarea de circulatie a bunurilor imobile care vor fi comunicate la directiile teritoriale ale Ministerului Finantelor Publice.(8) Impozitul prevazut la alin. (1) si (3) se va calcula si se va incasa de notarul public inainte de autentificarea actului sau, dupa caz, intocmirea incheierii de finalizare a succesiunii. Impozitul calculat si incasat se vireaza pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut. In cazul in care transferul dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor acestuia, pentru situatiile prevazute la alin. (1) si (3), se realizeaza prin hotarare judecatoreasca sau prin alta procedura, impozitul prevazut la alin. (1) si (3) se calculeaza si se incaseaza de catre organul fiscal competent. Instantele judecatoresti care pronunta hotarari judecatoresti definitive si irevocabile comunica organului fiscal competent hotararea si documentatia aferenta in termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive si irevocabile a hotararii. Pentru alte proceduri decat cea notariala sau judecatoreasca contribuabilul are obligatia de a declara venitul obtinut in maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, in vederea calcularii impozitului. Pentru inscrierea drepturilor dobandite in baza actelor autentificate de notarii publici ori a certificatelor de mostenitor sau, dupa caz, a hotararilor judecatoresti si a altor documente in celelalte cazuri, registratorii de la birourile de carte funciara vor verifica indeplinirea obligatiei de plata a impozitului prevazut la alin. (1) si (3) si, in cazul in care nu se va face dovada achitarii acestui impozit, vor respinge cererea de inscriere pana la plata impozitului.(9) Impozitul prevazut la alin. (1) si (3) se va calcula si se va incasa de notarul public inainte de autentificarea actului sau, dupa caz, intocmirea incheierii de finalizare a succesiunii. Impozitul calculat si incasat se vireaza pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut. In cazul in care transferul dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor acestuia, pentru situatiile prevazute la alin. (1) si (3), se va realiza prin hotarare judecatoreasca, impozitul prevazut la alin. (1) si (3) se va calcula si se va incasa de catre organul fiscal competent. Instantele judecatoresti care pronunta hotarari judecatoresti definitive si irevocabile comunica organului fiscal competent horararea si documentatia aferenta in termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive si irevocabile a hotararii. Pentru inscrierea drepturilor dobandite in baza actelor autentificate de notarii publici ori a certificatelor de mostenitor sau, dupa caz, a hotararilor judecatoresti, registratorii de la birourile de carte funciara vor verifica indeplinirea obligatiei de plata a impozitului prevazut la alin. (1) si (3) si, in cazul in care nu se va face dovada achitarii acestui impozit, vor respinge cererea de inscriere pana la plata impozitului.(10) Impozitul stabilit in conditiile alin. (1) si (3) se distribuie astfel:a) o cota de 50% se face venit la bugetul consolidat;b) o cota de 50% se face venit la bugetul unitatilor administrativ-teritoriale pe teritoriul carora se afla bunurile imobile ce au facut obiectul instrainarii.Impozitul se va calcula i se va ncasa de ctre notarul public, pe chitan sau bon fiscal, anterior autentificrii actului sau semnrii ncheierii de finalizare a procedurii succesorale Impozitul poate fi pltit de ctre contribuabil fie n numerar, la sediul biroului notarului public, fie prin virament bancar, ntr-un cont al biroului notarial. n cazul plii impozitului prin virament bancar, dovada achitrii se face cu ordinul de plat.Documentul de plat a impozitului de ctre contribuabil se va meniona n ncheierea de autentificare, respectiv n ncheierea de finalizare a procedurii succesorale i n certificatul de motenitor.Modelul chitanelor ce vor fi utilizate de ctre notarii publici la ncasarea impozitului se va stabili i se va tipri de Uniunea Naional a Notarilor Publici din Romnia.n ndeplinirea obligaiei ce le revine, registratorii de carte funciar vor verifica dac n cuprinsul actului notarial sunt menionate documentele de plat a impozitului, prevzute la paragrafele 13.Instanele judectoreti care pronun hotrri judectoreti definitive i irevocabile n cauze referitoare la transferul dreptului de proprietate sau al dezmembrmintelor acestuia vor comunica organului fiscal din raza de competen teritorial a instanei de fond hotrrea i documentaia aferent n termen de 30 de zile de la data rmnerii definitive i irevocabile a hotrrii. n situaia n care instanele judectoreti nu transmit n termenul legal documentaia prevzut de lege, organul fiscal poate stabili impozitul datorat, la solicitarea contribuabilului, pe baza documentaiei prezentate de acesta. n situaia n care la primirea documentaiei transmise de instanele judectoreti constat diferene care conduc la modificarea bazei de impunere, organul fiscal emite o decizie de impunere, conform procedurii legale.Baza de calcul al impozitului datorat este cea stabilit potrivit hotrrii judectoreti sau documentaiei aferente hotrrii, n situaia n care acestea includ valoarea imobilului stabilit de un expert autorizat n condiiile legii, respectiv expertiza privind stabilirea valorii de circulaie a imobilului.n cazul n care n hotrrea judectoreasc nu este precizat valoarea imobilului stabilit de un expert autorizat n condiiile legii sau n documentaia aferent hotrrii nu este cuprins expertiza privind stabilirea valorii de circulaie a imobilului, baza de calcul al impozitului se va stabili n condiiile pct. 151^6 din prezentele norme metodologice.n cazul transferurilor prin alte modaliti dect procedura notarial sau judectoreasc, contribuabilul are sarcina declarrii venitului la organul fiscal competent, n termen de 10 de zile, inclusiv, de la data transferului, n vederea stabilirii impozitului, n condiiile legii.n cazul n care se solicit intabularea dreptului de proprietate sau a dezmembrmintelor acestuia, n temeiul hotrrii judectoreti, registratorii de carte funciar vor verifica existena deciziei de impunere emise de organul fiscal competent i dovada achitrii impozituluin cazul transferurilor prin executare silit, dup expirarea termenului de 10 zile inclusiv, n care contribuabilul avea sarcina declarrii venitului la organul fiscal competent, pentru transferurile prin alte modaliti dect procedura notarial sau judectoreasc, organul de executare silit sau cumprtorul, dup caz, trebuie s solicite organului fiscal competent stabilirea impozitului i emiterea deciziei de impunere, conform procedurilor legale, prin depunerea documentaiei aferente transferului.

(11) Impozitul stabilit in conditiile alin. (1) si (3) se vireaza si se retine integral la bugetul de stat.(12) Impozitul stabilit in conditiile alin. (1) si (3) se distribuie astfel:a) cota de 40% se face venit la bugetul de stat;b) cota de 50% se face venit la bugetul unitatilor administrativ-teritoriale pe teritoriul carora se afla bunurile imobile ce au facut obiectul instrainarii;c) cota de 10% se face venit la bugetul Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara pentru indeplinirea activitatii de publicitate imobiliara. (13) Procedura de calculare, incasare si virare a impozitului perceput in conditiile alin. (1) si (3), precum si obligatiile declarative se vor stabili prin norme metodologice emise prin ordin comun al ministrului finantelor publice si ministrului justitiei, cu consultarea Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania.In cazul in care, dupa autentificarea actului sau intocmirea incheierii de finalizare in procedura succesorala de catre notarul public, se constata erori sau omisiuni in calcularea si incasarea impozitului prevazut la art. 77^1 alin. (1) si (3), notarul public va comunica organului fiscal competent aceasta situatie, cu motivarea cauzelor care au determinat eroarea sau omisiunea. Organele fiscale competente vor emite decizii de impunere pentrucontribuabilii desemnati la art. 77^1 alin. (1) si (3), in vederea incasarii impozitului. Raspunderea notarului public pentru neincasarea sau calcularea eronata a impozitului prevazut la art. 77^1 alin. (1) si (3) este angajata numai in cazul in care se dovedeste ca neincasarea integrala sau partiala este imputabila notarului public care, cu intentie, nu si-a indeplinit aceasta obligatie.Notarii publici au obligatia sa depuna semestrial la organul fiscal teritorial o declaratie informativa privind transferurile de proprietati imobiliare, cuprinzand urmatoarele elemente pentru fiecare tranzactie:a) partile contractante;b) valoarea inscrisa in documentul de transfer;c) impozitul pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal;d) taxele notariale aferente transferului.

Studiu de cazDecizia civil (irevocabil) nr. 496/14.05.2009 prin sentina civil nr. 130 CF din 27.11.2008 Tribunalul Neam a admis aciunea formulat de reclamanta C.A. n contradictoriu cu prta Direcia General a Finanelor Publice Neam i, n consecin a anulat decizia nr. 36 din 23.01.2008 emis de prt i decizia de impunere cu nr. 76616 din 30.10.2007 emis Administraia Finanelor Publice Piatra Neam.Pentru a hotr astfel, tribunalul a reinut urmtoarele:Reclamantei i-a fost emis decizia de impunere n baza art. 771 din Legea nr. 571/2003, ca urmare a transferului proprietii imobiliare din patrimoniul personal pe anul 2007. S-a stabilit c reclamanta datoreaz cu titlu de impozit suma de 2628 lei pentru venitul n sum de 87.610 lei, realizat din transferul proprietilor imobiliare din patrimoniul personal.Prin ieirea din indiviziune nu a operat un transfer de proprietate nici n i nici din patrimoniul reclamantei. Ieirea din indiviziune, aa cum a fost realizat prin hotrrea de expedient n care s-a luat act de nvoiala prilor, nu are efect translativ de proprietate, ci efect declarativ. Transferul dreptului de proprietate nu a operat n timpul ieirii din indiviziune, ci n momentul n care cele dou coindivizare au dobndit mpreun dreptul de proprietate asupra terenului.n termen legal mpotriva hotrrii tribunalului, prta Direcia General a Finanelor Publice Neam a formulat prezentul recurs n motivarea cruia a artat urmtoarele:Cadrul legal care a stat la baza emiterii deciziei nr. 76616/30.10.2007 i a calculrii impozitului de 2.628 lei este art. 771 alin. 1 i 4 din Codul fiscal. pentru aplicarea acestui text au fost emise Normele metodologice reglementate de Hotrrea Guvernului nr. 1861/2006 pentru modificarea Normelor metodologice aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 44/2004; din acest act normativ este de reinut pct. 1512 care reglementeaz aplicarea art. 771 alin., la lit. i) i art. 1555 care reglementeaz aplicarea art. 771 alin. 4, la lit. i).Din aceste dispoziii rezult c actul de partaj voluntar sau judiciar este supus impozitrii, chiar dac nu reprezint un transfer de proprietate, impozitarea acestuia fiind reglementat expres de lege.ntruct n cauz, prin sentina civil nr. 2679/21.06.2007 pronunat de Judectoria Piatra Neam s-a dispus ieirea din indiviziune a reclamantei C.A. i a M.C., hotrre ce reprezint un act de partaj, impozitul se determin la valoarea masei partajabile i se suport de copartajani proporional cu cota deinut din dreptul de proprietate la data dobndirii fiecrui imobil care compune masa partajabil.Nu are relevan faptul c prin ieirea din indiviziune nu a operat un transfer de proprietate n condiiile n care pct. 1512 din Hotrrea Guvernului nr. 1861/2006 prevede n mod expres i obligatoriu impozitarea actului de partaj voluntar. De altfel, nu s-a susinut niciodat c actul de partaj reprezint un transfer de proprietate, ci doar faptul c ieirea din indiviziune constatat prin sentina civil nr. 2679/21.06.2007 reprezint un act de partaj judiciar care este impozabil potrivit prevederilor legale menionate. n jurispruden partajul este definit ca fiind operaiunea prin care coproprietarii, n scopul de a individualiza drepturilor lor de proprietate, nlocuiesc prile indivize ce le aveau n bunurile comune cu pri distincte, compuse din bunuri determinate.Recursul nu este fondat.Art. 771 - 773 din Codul fiscal reglementeaz impozitul pe venitul obinut din transferul proprietilor imobiliare din patrimoniul personal. Art. 771 alin. 1 reglementeaz transferul dreptului de proprietate i al dezmembrmintelor acestuia, prin acte juridice ntre vii, a construciilor i a terenurilor aferente acestora, precum i a terenurilor de orice fel fr construcii; art. 77 alin. 2 prevede care sunt situaiile n care nu se datoreaz impozitul prevzut la alin. 1, iar art. 771 alin. 3 reglementeaz transmisiunea dreptului de proprietate i al dezmembrmintelor cu titlul de motenire, iar. n concret, la alin. 3 se prevede c (3) pentru transmisiunea dreptului de proprietate i a dezmembrmintelor acestuia cu titlul de motenire nu se datoreaz impozitul prevzut la alin. (1), dac succesiunea este dezbtut i finalizat n termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. n cazul nefinalizrii procedurii succesorale n termenul prevzut mai sus, motenitorii datoreaz un impozit de 1/% calculat la valoarea masei succesorale.Impozitarea veniturilor din moteniri este reglementat, n primul rnd, de art. 42 lit. j) din Codul fiscal, text potrivit cruia n nelesul impozitului pe venit, nu sunt impozabile sumele sau bunurile primite cu titlu de motenire ori donaie. Pentru proprietile imobiliare, n cazul motenirilor i donaiilor se aplic reglementrile prevzute la art. 771 alin. 2 i 3. Rezult, aadar, c regula este caracterul neimpozabil al veniturilor din moteniri ori donaii, excepie fcnd proprietile imobiliare n cazul crora se aplic dispoziiile art. 771 alin. 2 i 3 din Codul fiscal. Fiind de strict interpretare, excepiile nu pot extinse, astfel c, n cazul motenirilor ori donaiilor nu se pot aplica dispoziiile art. 771 alin. 1 din Codul fiscal.Pe de alt parte, aplicabilitatea alin. 1 al art. 771 din Codul fiscal este exclus i pentru faptul c acest text se refer expres la transferul dreptului de proprietate i al dezmembrmintelor acestuia, prin acte juridice ntre vii. Ori, potrivit art. 786 din Codul civil, partajul este un act juridic declarativ de drepturi, astfel nct fiecare dintre fotii coprtai este considerat proprietar exclusiv al bunului care i-a revenit n urma mprelii de la momentul n care s-a nscut indiviziunea. Prin partaj nu se realizeaz un transfer al dreptului de proprietate, ci se constat, cu efect retroactiv, drepturi preexistente.Nefiind aplicabile dispoziiile alin. 1 al art. 771 din Codul fiscal nu pot fi aplicabile prevederile din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 44/2004, astfel cum au fost modificate prin Hotrrea Guvernului nr. 1861/2006, respectiv pct. 1512 lit. i) invocat de recurent.Chiar dac s-ar reine aplicabilitatea alin. 1 al art. 771 din Codul fiscal este de constatat c, dei este dat n aplicarea unui text de lege care se refer la transferul dreptului de proprietate i al dezmembrmintelor acestuia prin acte juridice ntre vii, pct. 1512 lit. i) i pct. 1555 alin. 4 din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal (n urma modificrii prin Hotrrea Guvernului nr. 1861/2006) adaug la lege, reglementnd situaia partajului voluntar - care presupune o transmisiune anterioar cu titlu de motenire - ca un act juridic ntre vii. Aceasta n condiiile n care chiar la pct. 1512 lit. e) este definit transferul dreptului de proprietate i a dezmembrmintelor acestuia ca fiind nstrinarea prin acte juridice ntre vii, a dreptului de proprietate sau a dezmembrmintelor acestuia indiferent de tipul sau natura actului prin care se realizeaz acest transfer: vnzare-cumprare, donaie, rent viager, ntreinere, schimb, inclusiv n cazul n care transferul de realizeaz printr-o hotrre judectoreasc. Tocmai pentru a nltura aceast stare de nelegalitate creat de legiuitorul secundar, prin Hotrrea Guvernului nr. 1195/2007 a fost abrogat att pct. 1512 lit. i), ct i pct. 1555 alin. 4, iar la pct. 1543 alin. 4 s-a prevzut expres c n cazul partajului judiciar nu se datoreaz impozit.n concluzie, singura situaie n care motenitorii datoreaz impozit calculat la valoarea masei succesorale - atunci cnd nu exist una din situaiile prevzute la alin. 2 al art. 771 din Codul fiscal - este cea prevzut de alin. 3 al art. 771, respectiv pentru transmisiunea dreptului de proprietate i a dezmembrmintelor acestuia cu titlu de motenire n cazul nefinalizrii procedurii succesorale n termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. ns, n aceast situaie impozitul datorat nu este cel de 3\% stabilit de organul fiscal prin decizia de impunere, ci impozitul de 1\% prevzut de art. 771 alin. 3 din Codul fiscal.Fa de cele ce preced, curtea de apel constat c nu exist motive de casare ori de modificare a hotrrii recurate.Controlul veniturilor din transferul proprietatilor imobiliare Acest control va avea la baza: Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare; Ordinul presedintelui Agentiei Nationale de Administrare Fiscala nr. 892/2012 pentru aprobarea modelului si continutului formularelor 208 Declaratie informativa privind impozitul pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal si 209 Declaratie privind veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal.Potrivit ordinului mai sus mentionat, formularul 209 Declaratie privind veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, cod 14.13.01.13/10, se completeaza si se depune de catre persoanele fizice care realizeaza venituri din transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii prin alta procedura decat cea notariala sau judecatoreasca, supuse impozitului pe venit, conform legii.Verificarea respectarii conditiilor de declararePersoanele fizice care realizeaza venituri din transferul mai multor proprietati imobiliare din patrimoniul personal depun cate o declaratie pentru fiecare transfer.n cazul in care proprietatile imobiliare din pa-trimoniul personal transferate sunt detinute in coproprietate, declaratia se depune de fiecare coproprietar, persoana fizica, corespunzator cotei de detinere. n cazul in care nu sunt precizate cotele, se prezuma ca fiecare coproprietar detine o cota egala cu a celorlalti.Declaratia se depune la organul fiscal competent in termen de 10 zile, inclusiv, de la data transferului, in vederea stabilirii impozitului, in conditiile legii.Ori de cate ori contribuabilul constata erori in declaratia depusa anterior, acesta completeaza si depune o declaratie rectificativa.Declaratia se completeaza in doua exemplare: originalul se depune la:- organul fiscal in a carui raza teritoriala contribuabilul are adresa unde isi are domiciliul potrivit legii sau adresa unde locuieste efectiv, in cazul in care aceasta este diferita de domiciliu, pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal in Romania;- organul fiscal in a carui raza teritoriala este situat imobilul instrainat, pentru persoanele fizice care nu au domiciliul fiscal in Romania; copia se pastreaza de catre contribuabil sau de imputernicitul/curatorul acestuia.Declaratia se completeaza de catre contribuabili sau de catre imputernicitii acestora, potrivit dispozitiilor Ordonantei Guvernului nr. 92/2003 privind Codul de procedura fiscala, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.Declaratia se depune in format hartie direct la registratura organului fiscal sau la oficiul postal, prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire.Declaratia se pune gratuit la dispozitia contribuabilului.Data depunerii declaratiei este data inregistrarii acesteia la organul fiscal sau data depunerii la posta, dupa caz.Se verifica datele privind perioada de raportare, si anume anul pentru care se completeaza declaratia, cu 4 caractere (de exemplu: 2012).Controlul datelor de identificare a contribuabiluluiControlul datelor de identificare a contribuabilului cuprinde: codul numeric personal al contribuabilului sau numarul de identificare fiscala atribuit de catre Agentia Nationala de Administrare Fiscala cu ocazia inregistrarii fiscale, dupa caz; numele si prenumele contribuabilului; datele privind adresa domiciliului fiscal al contribuabilului, dupa caz;Controlul datelor privind tranzactia imobiliaraControlul datelor privind tranzactia imobiliara cuprinde: Numele si prenumele persoanelor fizice ori denumirea persoanelor juridice sau a altor entitati, dupa caz, carora li s-au transferat dreptul de proprietate si dezmembramintele acestuia asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, conform documentului de transfer.

Bibliografie:

Prof.univ.dr. Mihai Ristea; Lect.univ.dr.Corina Graziella Dumitru Contabilitate aprofundata, Ed. UniversitaraProf.univ.dr. Marin Toma Initiere in auditul situatiilor financiare, Ed. CECCARProf.univ.dr. Marin Toma Initiere in evaluarea intreprinderii, Ed. CECCARGhid privind aplicarea OMFP 3055/2009 Ed. CECCAROMFP 3055/2009OMFP 2861/2009 IAS-IFRSCodul fiscalNormele de aplicare a codului fiscalLegea 85/2006

1