3
CUPRINS
Despre autori ........................................................................................................... 7
Prefaţă ...................................................................................................................... 8
Capitolul 1. Aspecte generale ale evaluării bunurilor imobiliare ...................... 10
1.1. Bunurile imobiliare şi drepturile de proprietate asupra lor ... 11
1.2. Esenţa procesului de evaluare şi valoarea de piaţă ................. 12
1.3. Cadrul juridic al activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare în
Republica Moldova ................. . ........................................................ 13
Capitolul 2. Principiile de evaluare ...................................................................... 14
2.1. Principii ce reflectă atitudinea utilizatorului ................................. 14
2.2. Principii ce ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii
imobiliare ........................................................... ...................................... 15
2.3. Principii ce reflectă atitudinea pieţei .............................................. 15
2.4. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări ................................. 16
Capitolul 3. Procesul de evaluare ......................................................................... 17
Capitolul 4. Scopurile evaluării şi tipurile de valori ........................................... 21
Capitolul 5. Clasificarea bunurilor imobiliare .................................................... 24
Capitolul 6. Factorii de influenţă asupra valorii bunului imobiliar. ................. 28
Capitolul 7. Metodele de analiză a pieţei imobiliare........................................... 32
Capitolul 8. Inspectarea şi descrierea bunurilor imobiliare .............................. 35
8.1. Inspectarea bunului imobiliar .................... ................................... 35 8.2. Descrierea obiectului evaluării ................................................... .....36
Capitolul 9. Metode matematice în evaluare ....................................................... 40
9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade ...... 40
9.2. Şase funcţii ale ratei compuse a dobânzii ....................................... 44
Capitolul 10. Metodele de evaluare a terenurilor. .............................................. 52
Capitolul 11. Determinarea valorii bunurilor imobiliare prin metoda
costului........57
11.1. Regulile generale de aplicare a metodei costului .......................... 57
11.2. Estimarea valorii terenului ........... ............................................... 60
11.3. Estimarea valorii construcţiei noi .................................................. 60
11.4. Structura costului de construcţie .................................................... 62
11.5. Estimarea deprecierii................................................ ....................... 65
11.5.1. Uzura fizică ...................................................................... 66
11.5.2. Estimarea deprecierii funcţionale şi deprecierii
economice...70
Capitolul 12. Metoda vânzărilor comparabile .............................................. ..... 74
12.1. Etapele de aplicare a metodei vânzărilor
comparabile.....».......................74
12.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare şi elementelor
de
comparaţie ............................. ........................ ........................................ 75
12.3. Metodele şi etapele de estimare a ajustărilor........»...»»...»».»».»..»»78
Capitolul 13. Metoda venitului.».»»»»»»»....»»»».»»»»».»»»..»» ........................ 82
13.1. Estimarea venitului operaţional net»».»».»..»»».»»»»»»»»»»»»»»»83
13.2. Metoda capitalizării directe»»»»».»».»»»»»»»»»........................... 88
13.3. Fluxurile de numerar actualizate ............ .............. ...................... 90
13.3.1. Rata de actualizare.....»»»»»»»..»»»»».»».»» .................. 92
13.3.2. Venitul de la vânzarea bunului imobiliar
(Reversie)..........».»»94
Capitolul 14. Reconcilierea valorilor estimate ..................................................... 96
Capitolul 15. Raportul de evaluare ....................................................................... 99
Bibliografie........... ................ ,.„»,».».„. .......... »».».—--- ------------- .».»»» ....... 101
Anexa 1. Legislaţia Republicii Moldova în domeniul de evaluare a bunurilor
imobiliare .............................................................................................................. 104
Anexa 2. Scopurile evaluării şi bazele de evaluare recomandate ..................... 107
Anexa 3. Tabele financiare ......... ....................................................................... 108
Tabelul 1. Valoarea viitoare a
unităţii».»»»»»»..»»»»».»»..<>»»».»»»»»»109
Tabelul 2. Valoarea prezentă a unităţii»»»».»».»».»»»»»»»»»»»»»»»»»lll
Tabelul 3. Valoarea prezentă a
anuităţii...»..»...»....»»......».»»...»...»»»...113
Tabelul 4. Valoarea viitoare a
anuităţii»»»».»..»»»»».»».»»».»»».»».»»»115
Tabelul 5. Rata de amortizare a unităţii.».»...»»..»......»»»».»»..»...».»»..117
Tabelul 6. Factorul fondului de
compensare.............»..................».»»........119
Anexa 4. Deducerile orientative pentru uzura construcţiilor ............. ............ 121
Anexa 5. Conţinutul recomandat al raportului de evaluare.»»».»...»..».»..»..»122
Anexa 6. Dicţionar de termeni de evaluare român-rus-englez ......................... 126
Despre autori
Olga Buzu a absolvit Institutul Politehnic din Chişinău, specialitatea inginer- economist în domeniul economiei construcţiilor. în anul 1989 a susţinut teza de candidat cu tema „Bazele economice ale formării complexelor de construcţie la nivel regional" la Institutul de Inginerie şi Construcţii din Kiev. A urmat cursurile de macroeconomie şi analiză financiară organizate de Institutul Băncii Mondiale (Viena, Austria), precum şi cursurile de economie a bunurilor imobiliare (Universitatea Wisconsin, SUA).
începând cu anul 1989 şi până în prezent, activează la catedra „Evaluarea imobilului, economie şi management" al Universităţii Tehnice din Moldova. Din 1997 activează, la fel, în cadrul Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Geodezie, deţine funcţia de şef de secţie „Evaluarea bunurilor imobiliare" al Oficiului de Implementare al Primului Proiect de Cadastru. A participat la elaborarea unui şir de acte normative ce ţin de domeniul evaluării şi impozitării bunurilor imobiliare, este una din autorii Legii cu privire la activitatea de evaluare.
Pe parcursul unei perioade îndelungate a reprezentat asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor din Moldova în Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori.
Olga Buzu este autorul a circa 40 de lucrări pe problemele dezvoltării pieţei imobiliare, organizării activităţii de evaluare în Republica Moldova, particularităţilor evaluării bunurilor imobiliare în scopul impozitării.
Angela Matcov este absolventa facultăţii „Relaţii Economice Internaţionale" a Academiei de Studii Economice din Moldova. în perioada 1998-1999 a participat la programul de masterat cu specializarea „Administrarea Proprietăţii Imobiliare" din cadrul Institutului Tehnologic Regal din Stockholm, Suedia. în anul 2001 a susţinut teza de masterat cu tema „Evaluarea proprietăţii imobiliare în scopul impozitării. Experienţa Republicii Moldova" şi a obţinut titlul de Magistru în Administrarea Proprietăţii Imobiliare. Din 1999 şi până în prezent activează în calitate de economist- evaluator în cadrul Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru, pe lângă Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru. A participat la elaborarea Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare şi altor acte normative ce ţin de domeniul evaluării bunurilor imobiliare.
Angela Matcov este autoare şi coautoare a unui şir de articole de specialitate, precum şi a lucrării „Metodologia evaluării terenurilor cu destinaţie agricolă" (2000), elaborată de un grup de specialişti cu susţinerea proiectului TACIS.
Vor veni vremuri când urmaşii se vor uimi
că nu cunoşteam nişte lucruri atât de evidente.
Seneca Senior
PREFAŢĂ
Dezvoltarea relaţiilor economice de piaţă în Republica Moldova a creat condiţii favorabile pentru apariţia unor noi genuri de activitate şi profesiuni. în ultimul deceniu, bunăoară, au devenit cunoscute şi în ţara noastră profesiunile de manager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer şi evaluator.
Deşi activitatea de evaluare a proprietăţilor imobiliare nu este un domeniu absolut nou de activitate în Moldova, în ultimul timp ea a căpătat un aspect nou.
8
Proprietarii bunurilor imobiliare, investitorii, companiile de asigurare, instituţiile financiar - creditare, într-un cuvânt, beneficiarii serviciilor de evaluare, se interesează tot mai des de valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare decât de preţul normativ, care reflectă cheltuielile socialmente necesare pentru construirea obiectului evaluat. Valoarea de piaţă, la rândul ei, reflectă utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere al pieţei şi este considerată de majoritatea cumpărătorilor şi vânzătorilor drept valoare reală a bunului.
Noul conţinut al activităţii de evaluare, dictat de necesitatea de a determina valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare, a creat confuzii în concepte care păreau a fi temeinice şi nu erau puse la îndoială. în lipsa unui cadru metodologic unic, evaluatorii care activează atât în cadrul întreprinderilor de stat, cât cei ai întreprinderilor private, folosesc diferite metode de evaluare, utilizând, de regulă, metodici proprii şi interpretând după bunul plac metodele de evaluare de piaţă general acceptate în lumea profesioniştilor.
Deşi preţul normativ al bunurilor imobiliare este un impediment serios în calea dezvoltării pieţei imobiliare care contribuie la formarea economiei tenebre şi nu corespunde strategiei reformelor economice, majoritatea întreprinderilor de stat îl calculează pentru toate tipurile de bunuri imobiliare, indiferent de scopul evaluării. Evaluatorii care activează la întreprinderile private folosesc diferite metodici de determinare a valorii de piaţă a bunurilor imobiliare, dar imperfecţiunea cadrului metodologic contribuie la apariţia unei diferenţe mari între rezultatele obţinute la evaluarea unui obiect efectuată de diferiţi evaluatori.
Legea Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, adoptată recent de Paramentul ţării, este menită să contribuie la unificarea conceptelor şi metodelor aplicate în evaluarea de piaţă a proprietăţilor imobiliare. Conform prevederilor legii, în majoritatea cazurilor când este solicitată evaluarea, evaluatorul determină valoarea de piaţă a proprietăţii. Totodată, legea stipulează expres că atât evaluatorii din cadrul întreprinderilor private, cât şi ai întreprinderilor de stat vor folosi aceleaşi metode de evaluare - metodele de piaţă. Astfel, crearea cadrului metodologic unic şi elaborarea standardelor naţionale de evaluare sunt două probleme foarte actuale pentru domeniul evaluării. Soluţionarea acestor probleme va conduce la interpretarea şi aplicarea corectă a conceptelor economice, metodelor şi tehnicilor de evaluare, va îmbunătăţi calitatea serviciilor de evaluare.
Prezenta monografie este o primă încercare în Moldova de a prezenta în mod
sistematizat metodele de estimare a valorii de piaţă a proprietăţilor imobiliare. Drept
bază teoretică a lucrării au servit Standardele Internaţionale şi Europene de Evaluare,
în care şi-a găsit reflectare cea mai bună practică mondială în domeniul evaluării.
în lucrarea de faţă sunt examinate principiile de bază ale evaluării bunurilor
imobiliare, factorii ce influenţează valoarea lor. Ea include recomandări practice
privind colectarea datelor despre caracteristicile fizice şi economice ale bunurilor
imobiliare.
Un capitol aparte este consacrat metodelor matematice folosite în evaluare şi
teoriei actualizării cheltuielilor diferitor perioade, care este aplicată pe larg la analiza
investiţiilor şi evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda venitului.
O atenţie deosebită este acordată descrierii metodelor de evaluare: metodei
costului, metodei vânzărilor comparabile şi metodei venitului. Sunt prezentate
algoritmii efectuării calculelor şi exemple de estimare a valorii prin diferite metode.
în monografie sunt prezentate etapele procesului de evaluare, analizate
caracteristicile de bază ale etapelor şi descrise acţiunile evaluatorului la fiecare etapă
a evaluării.
9
Prezenta lucrare se încheie cu expunerea criteriilor cărora trebuie să corespundă
raportul de evaluare şi recomandări privind structura şi conţinutul raportului.
în monografie sunt incluse anexe care, după părerea autorilor, vor fi utile
evaluatorilor. Anexele cuprind tabelele financiare, tabelul calculării uzurii fizice a
construcţiei, structura recomandată a raportului de evaluare, precum şi lista actelor
normative ce reglementează activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. Ţinând
cont de faptul că evaluarea de piaţă a bunurilor imobiliare este o activitate relativ
nouă pentru ţara noastră, autorii au elaborat un dicţionar român-rus-englez de termeni
de evaluare. Acest dicţionar este o primă încercare de a sistematiza terminologia
specializată, urmând a fi completat în viitor.
Autorii au evitat în mod intenţionat expunerea simplificată a materialului,
lucrarea fiind destinată unui cititor iniţiat în problemele evaluării, care posedă
cunoştinţe economice generale, este familiarizat cu domeniul tehnologiei construcţii-
lor, arhitecturii, materialelor de construcţie, economiei construcţiilor şi analizei finan-
ciare.
Autorii îşi exprimă speranţa că prezenta monografie va fi utilă colaboratorilor
ştiinţifici, evaluatorilor, lectorilor, aspiranţilor şi studenţilor facultăţilor cu profil
economic, va contribui la asimilarea cunoştinţelor noi şi familiarizarea lor cu
experienţa acumulată în Moldova şi ţările dezvoltate cu economie de piaţă în
domeniul evaluării.
Sugestiile şi observaţiile Dumneavoastră referitor la monografie, Vă rugăm să le
expediaţi pe adresa: Republica Moldova, 2005, Chişinău, strada Puşkin 47, biroul 514 sau pe adresa e-mail: biizu@pio. cadastre.md sau [email protected].
Autorii Toate ideile sunt vechi ca lumea,
doar noţiunile conţin ceva nou.
Alfred Nobel
Capitolul 1
ASPECTE GENERALE
ALE EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILIARE
Noţiuni de bază:
Activitate de evaluare
Bun imobiliar
Cost
Drept de proprietate
Drepturi reale
Evaluare
Evaluator
Patrimoniu
Preţ
Valoare
Valoare de piaţă
10
Acest capitolul descrie bazele teoriei evaluării; examinează esenţa şi atributele
bunurilor imobiliare, drepturile patrimoniale, conceptul valorii de piaţă, cadrul
juridic al activităţii de evaluare.
Pe parcursul întregii istorii a dezvoltării civilizaţiei, omul a considerat pământul şi
tot ceea ce este legat de el (construcţiile, plantaţiile perene, etc.) drept cele mai
importante resurse pentru satisfacerea atât a necesităţilor sale vitale (locuinţă, hrană),
cât şi pentru susţinerea activităţilor economice, pământul fiind considerat drept unul
din cele patru mijloace de producţie. La momentul actual, importanţa pământului şi a
altor bunuri imobiliare pentru variate domenii de activitate ale omului este tratată de
diverse ştiinţe, cum ar fi jurisprudenţa, economia şi sociologia. Acest fapt a
determinat interesul pentru valoarea proprietăţilor menţionate - concept economic ce
este bazat pe următoarele caracteristici ale bunurilor imobiliare:
• orice bun imobiliar este unic din punctul de vedere al amplasării şi structurii
lui;
• pământul, din punct de vedere fizic, este imobil, iar celelalte bunuri
imobiliare nu pot fi deplasate fară a cauza prejudiciu considerabil destinaţiei lor;
• bunul imobiliar este viabil - pentru o perioadă îndelungată de utilizare;
• oferta de bunuri imobiliare este limitată;
• bunul imobiliar este util oamenilor.
Din punctul de vedere al teoriei evaluării, valoarea bunurilor imobiliare este
determinată de atitudinea pieţei, vânzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali, pentru
preţiozitatea bunurilor imobiliare. în urma interacţiunii factorilor pieţei ia naştere
expresia reală a valorii, piaţa fiind acel mediu care reflectă atitudinea şi acţiunile
oamenilor ca răspuns la interacţiunea forţelor sociale şi economice. 1.1. Bunurile imobiliare şi drepturile de proprietate asupra lor
în diferite sisteme juridice sunt acceptate diferite definiţii ale bunurilor imobiliare. Diferenţa se exprimă doar prin gradul de detaliere şi extinderea listei obiectelor care sunt considerate bunuri imobiliare.
Conform legislaţiei federale a SUA, bun imobiliar este considerat „pământul şi totul ce este mai mult sau mai puţin legat de el. Dreptul de proprietate asupra pământului se extinde mai jos de linia solului până la centrul pământului şi mai sus de linia solului până la cer".
Codul Funciar al Suediei stipulează: "Bun imobiliar este pământul"1Legislaţia
Federaţiei Ruse atribuie noţiunii de bun imobiliar terenurile, subsolul, obiectele acvatice, precum şi totul ce este legat de pământ, adică obiectele care nu pot fi deplasate fără a cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor, inclusiv pădurile, culturile perene, edificiile. Din categoria bunurilor imobiliare fac parte aeronavele, navele maritime şi navele cosmice pasibile înregistrării.'
In Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobiliare sunt raportate „terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi alte lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este incorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor' . Bunurile imobiliare şi drepturilor reale asupra lor sunt supuse înregistrării de stat în Registrul Bunurilor Imobile.
1 Jordabalk (SFS 1970:994).
11
Este important să menţionăm că în procesul evaluării, obiectul evaluării este examinat atât ca obiect fizic, cât şi ca totalitate a drepturilor şi obligaţiunilor legate de el. în practica evaluării drepturile patrimoniale şi bunurile imobiliare la care se referă aceste drepturi sunt cunoscute sub denumirea de „proprietate imobiliară".
în legislaţia Moldovei sunt folosite noţiunile „patrimoniu", care reprezintă "totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale (care pot fi evaluate în bani), privite ca o sumă de valori active şi pasive strâns legate între ele...' şi „bun imobiliar", definiţia căruia a fost prezentată anterior. în prezenta lucrare, pentru a înţelege mai uşor aspectele procesului de evaluare şi aspectele economice legate de bunul imobiliar şi dreptul de proprietate asupra lui vom utiliza noţiunea de „proprietate imobiliară" ca totalitate a drepturilor şi obligaţiunilor cu valoare economică, precum şi a bunurilor imobiliare la care se referă aceste drepturi şi obligaţiuni, ce aparţin unei persoane fizice sau juridice.
Drepturile şi obligaţiunile asupra unui bun imobiliar pot varia, de aceea în mod general este acceptată ideea că proprietatea imobiliară reprezintă un „mănunchi" de drepturi incluse în definiţia drepturilor de proprietate. Dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie. Posesiunea presupune stăpânirea efectivă a bunurilor. Folosirea constă în întrebuinţarea calităţilor utile ale bunurilor, iar dispoziţia bunurilor prevede determinarea destinului lor. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare pot fi limitate de existenţa unor drepturi care aparţin altor persoane şi care pot fi impuse prin lege sau apar în rezultatul acordului mutual. De exemplu, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare este limitat de "patru drepturi ale statului" care se manifestă prin:
1) impozitare - dreptul statului de a percepe impozite pe bunurile imobiliare;
2) expropriere - dreptul statului de a lua bunul imobiliar din proprietatea privată
pentru satisfacerea anumitor scopuri de utilitate publică;
3) ocrotirea ordinii de stat - dreptul statului de a impune anumite reglementări
asupra exercitării dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare pentru a asigura
protecţia publică, sănătatea, bunăstarea generală. Acest drept se manifestă prin
emiterea actelor normative privind zonarea localităţilor, normelor de construcţii, etc.
4) succesiunea vacantă - dreptul statului de a intra în posesiunea bunului imobiliar care după decesul stăpânului nu a fost revendicat de moştenitori.
1.2. Esenţa procesului de evaluare şi valoarea de piaţă
Evaluarea este definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată concretă, ţinând cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează valoarea
2. Evaluatorul analizează şi formulează concluzia referitor la
natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bunului imobiliar şi a drepturilor reale asupra lui. în dependenţă de scopul evaluării, care este determinat de client, în procesul de evaluare poate fi estimată valoarea de piaţă, valoarea de asigurare, valoare de investiţie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia naţională şi standardele profesionale.
în perioada de tranziţie la economia de piaţă, conceptul valorii de piaţă are o semnificaţie deosebită în relaţiile economice şi în activitatea de evaluare. Trecerea de la calcularea preţului normativ la estimarea valorii de piaţă a bunurilor imobiliare contribuie la dezvoltarea pieţei imobiliare, activizarea proceselor de privatizare,
2 Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18.04.2002,
art.l.
12
demonopolizare şi restructurare a întreprinderilor. Valoarea de piaţă reprezintă expresia obiectivă a faptului cât de preţios este bunul imobiliar dat pentru participanţii la piaţa imobiliară.
în literatura economică pot fi întâlnite diferite definiţii ale noţiunii „valoare de piaţă". După părerea noastră, importanţa teoretică şi practică a noţiunii date este redată în definiţia Standardelor Europene de Evaluare (ediţia anului 2000): „ Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiece parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere."
în teoria şi practica evaluării sunt clar delimitate noţiunile economice, strâns legate de conceptul „valoare": „preţ" şi „cost". Astfel, evaluatorii utilizează noţiunea de „cost" referitor la producţia unui bun, având în vedere totalitatea cheltuielilor exprimate în bani suportate pentru construcţia bunului imobiliar şi aducerea lui la condiţia în care poate fi consumat, adică utilizat în scopul stabilit iniţial. Noţiunea de „preţ", de regulă, se referă Ia o tranzacţie concretă de vânzare-cumpărare şi reprezintă suma de bani care un cumpărător concret a plătit-o sau este gata să o plătească unui vânzător concret pentru a obţine dreptul de proprietate asupra unui bun imobiliar concret şi care a fost (sau este) acceptată de către vânzător, în circumstanţe specifice tranzacţiei date.
Valoarea, la rândul său, reprezintă expresia monetară a faptului cât de preţios este bunul imobiliar şi dreptul de proprietate asupra lui pentru vânzătorii şi cumpărătorii potenţiali de pe piaţa imobiliară. O proprietate imobiliară poate avea o valoare anumită pentru proprietarul său (valoare utilă) care este egală cu suma pe care acest proprietar este gata să o accepte (de regulă în numerar) în schimbul proprietăţii sale, fără a suferi pierderi. Aceeaşi proprietate poate avea o valoare de piaţă diferită de valoarea utilă care este egală cu suma care poate fi obţinută de la vânzarea proprietăţii imobiliare date pe piaţa deschisă când este posibilă intrarea liberă pe piaţă a tuturor cumpărătorilor şi vânzătorilor potenţiali.
1.3. Cadrul juridic al activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare în
Republica Moldova
Confirmarea activităţii de evaluare în calitate de activitate independentă în economia Moldovei s-a produs în absenţa unui cadru juridic şi metodologic bine determinat. Deşi companiile de evaluare au început prestarea serviciilor de evaluare la începutul anilor 90 ai secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supusă licenţierii de stat, primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinţele minime faţă de evaluatori şi activitatea de evaluare, şi care a specificat în linii generale metodologia evaluării de piaţă a apărut de abia în anul 2000. în aprilie 2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare. Astfel, pentru prima dată în legislaţia Moldovei a apărut definiţia de evaluator şi au fost specificate cerinţele faţă de calificarea evaluatorului. Evaluator poate fi orice persoană cu studii superioare în evaluare, sau după caz studii superioare economice sau tehnice şi care posedă certificatul de calificare eliberat de Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru - organul de stat abilitat cu funcţia de control asupra activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de evaluare prevede definirea strictă a rolului organelor de stat, asociaţiilor obşteşti ale evaluatorilor şi întreprinderilor de evaluare în organizarea activităţii de evaluare.
O prezentare sistematizată a actelor normative ce influenţează procesul de evaluare a bunurilor imobiliare şi care sunt la moment în vigoare, este inclusă în Anexa 1.
13
Cunoaşterea unor principii poate înlocui neştirea unor factori.
Helveţiu
Capitolul 2
PRINCIPIILE DE EVALUARE
Noţiuni de bază: Principii de evaluare Cerere Ofertă Concurenţă Conjunctura pieţei Coeficient de absorbţie
In acest capitol prezentăm fundamentarea teoretică a procesului de evaluare, principiile şi legităţile care stau la baza determinării valorii bunurilor imobiliare.
Baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi a comportamentului participanţilor la piaţa imobiliară, în practică, principiile de evaluare sunt grupate în următoarele categorii:
1) principii ce reflectă atitudinea utilizatorului; 2) principii de ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii imobiliare; 3) principii ce reflectă atitudinea pieţei; 4) principiul celei mai bune şi eficiente utilizări. Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar să menţionăm că
influenţa mediului înconjurător, gradul de dezvoltare a pieţei imobiliare pot împiedica manifestarea unuia din principii. Astfel, la evaluarea unei proprietăţi imobiliare concrete pot fi aplicate doar unele din principiile menţionate mai sus şi cu anumite limitări.
2.1. Principiile ce reflectă atitudinea utilizatorului
Următoarele principii sunt incluse în grupul dat: principiul utilităţii, principiul substituţiei şi principiul de anticipare.
Principiul utilităţii (utility) se bazează pe premisa că oricare bun imobiliar va avea valoare doar în cazul dacă va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea necesităţilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinată de capacitatea lui de a satisface necesităţile utilizatorului într-un loc dat şi la un moment dat.
Principiul substituţiei (substitution) afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti pentru un bun imobiliar o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similară. Acest principiu stă la baza tuturor metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. După conţinut, principiul substituţiei este asemănător cu noţiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezintă pierderile eventuale ale investitorului în urma respingerii unor proiecte investiţionale de alternativă şi investirea mijloacelor în proiectul analizat.
Principiul de anticipare (anticipation) reflectă atitudinea utilizatorului pentru valoarea prezentă a veniturilor viitoare. La baza acestui principiu stă teoria valorii banilor în timp.
2.2 Principiile ce ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii imobiliare
Grupul dat întruneşte următoarele principii: principiul productivităţii reziduale, principiul contribuţiei, principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare, principiul echilibrului, principiul mărimii economice şi principiul diviziunii economice.
Principiul productivităţii reziduale (residual productivity) presupune determinarea venitului net atribuit terenului, după deducerea costurilor pentru forţa de muncă, capital şi antreprenoriat. în dependenţă de situarea şi calitatea lotului de teren utilizatorul lotului poate optimiza veniturile, reduce costurile, satisface necesităţile de confort.
Principiul contribuţiei (contribution) se bazează pe ipoteza că valoarea bunului imobiliar poate creşte sau scădea în urma prezenţei sau lipsei unui element al proprietăţii imobiliare. Contribuţia valorică a elementului la valoarea totală a proprietăţii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului. De exemplu, pentru a îmbunătăţi aspectul unei clădiri ea este zugrăvită. Dar dacă culoarea nu corespunde standardelor pieţei, valoarea clădirii va scădea.
Principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare (increasing and decreasing returns) afirmă că pe măsura atragerii unor resurse suplimentare la mijloacele de producţie de bază, la prima etapă, veniturile nete vor spori rapid; peste o perioadă de timp rata de creştere se va micşora, iar la un anumit moment rata de creştere a valorii va fi mai mică decât cheltuielile pentru resursele adiţionale.
Principiul proporţionalităţii sau echilibrului (balance) este legat de principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare. Principiul dat susţine că fiecărui tip de folosire a pământului îi corespunde o anumită combinaţie a mijloacelor de producţie, datorită cărora valoarea terenului este maximală. Acest principiu poate fi aplicat nu numai în cazul terenurilor ci şi în cazul analizei unei localităţi, regiuni sau unei ţări. De exemplu, într-o economie prin prisma principiului echilibrului, putem analiza echilibrul între dezvoltarea sectorului de stat şi cel privat, între sfera productivă şi sfera neproductivă.
Principiul mărimii economice (economic size) presupune că pentru asigurarea folosirii optimale a pământului în conformitate cu condiţiile pieţei, este necesar ca terenul să corespundă unei anumite mărimi. De exemplu, dacă lângă un centru comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto, atracţia centrului în ochii potenţialului cumpărător va avea de suferit. Şi contrariul, dacă o staţie de alimentare cu combustibil ce se află la intersecţia unor străzi, este amplasată pe un lot de pământ prea mare, surplusul de pământ nu va aduce proprietarului un venit adiţional.
Principiul divizării economice (economic division) se aplică în cazul când apar mai multe drepturi reale asupra unui bun imobiliar, în rezultatul cărora valoarea totală a bunului se majorează. Divizarea poate fi efectuată după următoarele criterii: perioada de posesiune (diferite tipuri de arendă, folosinţă viageră, etc.); dreptul de folosinţă (servitutea, arenda, administrarea fiduciară, etc.); dreptul ipotecar; divizarea fizică.
2.3. Principii ce reflectă atitudinea pieţei
15
în grupul principiilor ce reflectă atitudinea pieţei sunt incluse: principiul cererii şi ofertei, principiul concurenţei, principiul schimbării, principiul dependenţei şi principiul conformităţii.
Principiul cererii şi ofertei (supply and demand) indică că preţul pentru un bun imobiliar este determinat de interacţiunea cererii şi ofertei. Valoarea bunului imobiliar este determinată nu numai de utilitatea lui ci şi de raritate. Interacţiunea cererii şi ofertei pe parcursul unei perioade de timp îndelungate poate stabili destul de efectiv preţul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfecţiunii pieţei imobiliare, inelasticităţii ofertei şi elasticităţii cererii piaţa imobiliară, deseori, se află în dezechilibru. De exemplu, în perioada 1999-2001 în municipiul Chişinău, oferta de bunuri imobiliare cu destinaţie locativă depăşea de câteva ori cererea, ceea ce a rezultat într-o scădere semnificativă a preţurilor.
Principiul concurenţei (competition) presupune că în cazul când pe piaţă beneficiul depăşeşte plata pentru mijloacele de producţie, pe piaţa dată se înăspreşte concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu al beneficiului.
Principiul schimbării (change) afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se schimbă continuu. Bunurile imobiliare sunt supuse uzurii; se schimbă modul de folosinţă a terenurilor; apar tehnologii noi; se schimbă politica statului; se schimbă preferinţele consumatorilor - aceşti factori duc la schimbarea utilităţii bunului imobiliar.
Principiul dependenţei (dependency) presupune că valoarea unui bun imobiliar este influenţată şi influenţează valoarea altor bunuri imobiliare amplasate în apropierea lui. De exemplu, construcţia unui bun imobiliar cu destinaţie industrială într-un sector cu destinaţie locativă va duce, inevitabil, la reducerea valorii caselor de locuit amplasate în sectorul dat.
Principiul conformităţii (conformity) afirmă că stilul arhitectural, gradul de confort al bunului imobiliar trebuie să corespundă cerinţelor şi aşteptărilor pieţei. De exemplu, valoarea apartamentelor de stil vechi, cu odăi mici şi fără loggii este mai mică decât valoarea apartamentelor moderne.
Principiul conformităţii este strâns legat de principiile progresiei şi regresiei. Principiul progresiei acţionează în cazurile când datorită valorii înalte a obiectelor vecine, creşte valoarea obiectului evaluării. Şi din contra, dacă costul de construcţie al unei case este de 200 mii dolari SUA şi este construită între-un sector inferior, unde, de obicei nu se construiesc case scumpe sunt o raritate, valoarea de piaţă a acestei case nu va reflecta cheltuielile reale suportate pentru construcţia ei.
2.4. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări
Cea mai bună şi eficientă utilizare (highest and best use) este un concept utilizat de Standardele Internaţionale de Evaluare şi este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se conţine şi în Standardele Europene de Evaluare.
Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări este definit ca utilizarea cea mai probabilă a bunului, care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în mod corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere economic şi din care rezultă cea mai mare valoare a bunului supus evaluării. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerată ca cea mai bună utilizare şi va corespunde definiţiei valorii de piaţă.
3
3 P. Champnes. Standardele Europene de Evaluare, ediţia anului 1997, Addenda 11.01.
16
Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări ia în considerare factorii majori ce influenţează valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, întrunind şi alte principii de evaluare menţionate anterior.
Nu există lucruri mari fără obstacole mari.
Voltaire
Capitolul 3
PROCESUL DE EVALUARE
Noţiuni de bază: Misiune de evaluare Metode de evaluare Metoda vânzărilor comparabile Metoda costului Metoda venitului Cea mai bună şi eficientă utilizare
In prezentul capitol sunt examinate esenţa şi etapele de bază ale procesului de evaluare; de asemeni sunt prezentate recomandări practice privind conţinutul fiecărei etape.
Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regulă, lucrările de evaluare sunt precedate de desfăşurarea unui plan conform căruia se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile, tehnicile şi metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul că conţinutul lucrărilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a fi estimată, prevederile legislaţiei şi standardelor profesionale, planurile lucrărilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evaluării. în majoritatea cazurilor procesul evaluării constituie următoarele etape (fîg. 3.1):
1) definirea misiunii de evaluare; 2) colectarea şi analiza datelor; 3) analiza celei mai bune şi eficiente utilizări; 4) aplicarea metodelor de evaluare; 5) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale; 6) întocmirea raportului de evaluare.
Etapa 1. Definirea misiunii de evaluare
Prezenta etapă include următoarele elemente:
• identificarea bunului imobiliar;
• identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;
• determinarea scopului evaluării;
• determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);
• determinarea datei de evaluare;
• conţinutul misiunii de evaluare;
• alte condiţii limitative.
F ' S ^ ^ Ş r ^ i T Q l S Ş Î f ^ ' 1 cadastral sau adresa poştală.
Identificarea include descrjereacompletăa bunulu^imobiliar evaluat, precum şi starea ^^ir'!
1_
v £- l
în care se află bunul. De regulă, descrierea obiectului evaluării este compusă din două compartimente: descrierea terenului şi descrierea construcţiilor, şi se întocmeşte în
18
baza rezultatelor inspectării bunului imobiliar în natură. Identificarea completă a bunului presupune, pe lângă descrierea amplasării şi caracteristicilor tehnice ale obiectului, descrierea legală a bunului imobiliar, efectuată în baza documentelor ce confirmă drepturile asupra bunului imobiliar.
Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului, ci şi de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile căreia sunt evaluate, poate să posede doar, de exemplu, dreptul de arendă, sau dreptul de administrare economică. Bunul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servi-tute stabilit în folosul altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementări de stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobiliar trebuie de ţinut cont de toate aspectele legale.
Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dată anumită, deoarece valoarea unui obiect variază în timp. De exemplu, o decizie a autorităţilor publice care va influenţa conjunctura pieţei poate influenţa în mare măsură şi valoarea bunului imobiliar. De regulă, data evaluării coincide cu data ultimei inspectări a bunului imobiliar, efectuată în scopul determinării stării reale a bunului evaluat şi conjuncturii pieţei.
Problema determinării scopului evaluării şi tipului valorii estimate este tratată în capitolul 4 al prezentei monografii.
Etapa 2. Colectarea şi analiza datelor
Corectitudinea rezultatelor evaluării depinde de exactitatea şi volumul datelor analizate. Datele colectate de evaluator trebuie să satisfacă următoarele criterii:
• să fie adecvate obiectului evaluării;
• să fie exacte (datele colectate trebuie să reflecte situaţia reală la data
evaluării);
• să fie demne de încredere; • să fie complete (datele trebuie să fie suficiente pentru justificarea opiniei
evaluatorului). La etapa de colectare şi analiză a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaţia
pieţei şi segmentul pieţei pe care se află bunul imobiliar evaluat, precum şi cu proprietatea evaluată propriu zisă. Evaluatorul examinează factorii generali care determină valoarea bunului imobiliar, colectaţi la nivel de sector (cartier), ofaş, regiune, ţară. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali, economici, politici şi factorii de mediu.
După examinarea factorilor generali, evaluatorul examinează grupul factorilor specifici al obiectului evaluării, care include următoarele elemente: costul şi deprecierea, veniturile şi cheltuielile, rata capitalizării, drepturile de proprietate, modul de utilizare a bunului.
Ultimul grup de factori ce urmează a fi analizat de evaluator sunt factorii specifici pentru piaţa dată şi segmentul pieţei la care se referă bunul imobiliar evaluat. Elementele de analiză pentru acest grup de factori sunt: lista proprietăţilor competitive, obiectele oferite pentru vânzare, obiectele propuse pentru arendă, studiul cererii, ratele de absorbţie ale pieţei.
Etapa 3. Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări
Prin intermediul analizei celei mai bune şi eficiente utilizări evaluatorul stabileşte influenţa factorilor pieţei asupra obiectul evaluat şi identifică modul de utilizare pe care se bazează estimarea valorii finale. Există două temeiuri pentru care este necesară analiza
celei mai bune şi eficiente utilizări. Primul temei este de a facilita procesul de identificare a bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie să fie identic sau similar din punct de vedere a celei mai bune şi eficiente utilizări. Cel de al doilea temei constă în faptul de a decide necesitatea menţinerii bunului imobiliar în starea actuală sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obţinerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie menţinut în starea curentă atâta timp cât profitul obţinut de la utilizarea curentă este mai mare decât profiturile ce pot fi obţinute în cazul unei utilizări noi, rămase după scăderea costurilor pentru schimbarea modului de utilizare a bunului imobiliar. Totodată este necesar să menţionăm că cea mai bună şi eficientă utilizare trebuie să fie realizabilă din punct de vedere fizic, posibilă din punct de vedere legal şi eficientă din punct de vedere economic.
Etapa 4. Aplicarea metodelor de evaluare
In standardele activităţii profesionale se menţionează că în procesul evaluării evaluatorul trebuie să utilizeze cele trei metode general acceptate:
• metoda vânzărilor comparabile; • metoda costului; • metoda venitului. In cazul când utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă,
evaluatorul trebuie să argumenteze în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei date. Dat fiind faptul că piaţa imobiliară este un exemplu clasic al unei pieţe imperfecte, valorile obţinute prin aplicarea diferitor metode pot fi diferite.
Etapa 5. Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale
Următoarea etapă a procesului de evaluare reprezintă reconcilierea valorilor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare şi determinarea valorii finale a bunului imobiliar. Concluzia referitoare la valoarea finală a bunului imobiliar se va baza pe estimările valorii rezultate din metodelor de evaluare aplicate. La etapa reconcilierii, evaluatorul, bazându-se pe propria experienţă şi cunoştinţele acumulate, va argumenta alegerea metodelor de evaluare şi importanţa acordată rezultatelor obţinute prin metodele folosite.
Etapa 6. Elaborarea raportului de evaluare
Etapa finală a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare, care este prezentat beneficiarului (clientului). în dependenţă de înţelegerea prealabilă între client şi evaluator, raportul de evaluare poate avea forma unei simple scrisori sau a unui raport detaliat prezentat în formă scrisă. De regulă, forma şi conţinutul raportului de evaluare sunt reglementate de legislaţia naţională şi standardele profesionale internaţionale şi naţionale, cum ar fi Standardele Europene de Evaluare".
20
Definirea Misiunii de Evaluare
Identificar
ea
bunului
Imobil
Identificar
ea
drepturilo
r
patrimoni
ale
Conţinutu
l
misiunii
de
evaluare
Colectarea şi Analiza Datelor
Factorii Externi
• Factori economici
• Factori juridici, politici
• Factori sociali
• Factori de mediu
Factorii Interni
• Amplasarea
• Modul de utilizare
• Caracteristicile fizice ale
bunului imobil
Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări
• Terenul considerat liber
• Fizic realizabil
• Legal admisibil
• Economic eficient
Aplicarea metodelor de evaluare
Reconcilierea Valorilor şi Estimarea Valorii Finale
Raportul de Evaluare
Scopul
evaluă
rii
Tipul
valor
ii
Data
evaluă
rii
Alte
cond
iţii
limit
a-
tive
I
Metoda
vânzărilor
comparabile
Metoda
Venitul
ui
Metoda
Costului
Figura 3.1. Procesul de evaluare
22
După definiţie: când exploraţi necunoscutul,
nu ştiţi ce veţi descoperi.
Artur Bloh
Capitolul 4
SCOPURILE EVALUARII SI TIPURILE DE VALORI
Noţiuni de bază: Scopul evaluării Baza de evaluare Obiect al evaluării Valoarea estimată Valoarea de piaţă Valoarea de lichidare Valoarea impozabilă Valoarea de investiţie Valoarea de piaţă pentru utilizare curentă
Prezentul capitol examinează scopurile evaluării, tipurile de valori, care corespund anumitor scopuri de evaluare; conţine recomandări privind efectuarea evaluării pentru diferite scopuri.
Scopul oricărei evaluări este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile fundamentale ale evaluării de piaţă presupune existenţa mai multor valori ale unui şi acelaşi bun.
Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu există o definiţie univoc acceptată. Apariţia şi existenţa valorii este determinată de următoarele atribute:
• utilitatea - capacitatea bunului de a contribui la bunăstarea omului şi de a aduce satisfacţie de la posesiunea lui; • raritatea - valoarea unui bun este cu atât mai mare cu cât mai rar este întâlnit. Drept exemplu poate servi apa şi diamantul
4: deşi apa este foarte necesară şi utilă
pentru existenţa omului, din cauza faptului că fiecare are acces liber la ea valoarea apei este mică. Iar diamantul, deşi este o piatră care nu este necesară sau
utilă pentru existenţa omului, are o valoare mare deoarece se întâlneşte foarte rar.
în dependenţă de scopul pentru care este efectuată evaluarea, un bun imobiliar poate avea mai multe valori diferite una de cealaltă. Să presupunem că proprietarul unei case individuale de locuit se adresează unei companii de asigurare în vederea asigurării proprietăţii imobiliare. în acest caz, specialistul evaluator va estima valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire a casei. Dacă proprietarul va
decide să vândă bunul imobiliar, el va dori să afle preţul probabil pentru care proprietatea va putea fi vândută pe piaţa liberă. în cazul dat, evaluatorul va estima valoarea de piaţă.
4 Adam Smith "Wealth ofNations" (1776), book I, chapter 4.
21
23
Scopul evaluării este determinat de tipul tranzacţiei sau a altor acţiuni în care este implicat bunul imobiliar evaluat, şi pentru efectuarea cărora evaluatorul poate recomanda o mărime anumită a valorii bunului. De regulă, evaluarea este solicitată în următoarele cazuri:
• Vânzarea bunului imobiliar. în acest caz va fi determinat preţul probabil pentru care bunul imobiliar poate fi vândut pe piaţa liberă - valoarea de piaţă. La estimarea valorii se va ţine cont de toţi cumpărătorii potenţiali şi de toate proprietăţile competitive expuse pe piaţă.
• Cumpărarea bunului imobiliar. în cazul efectuării evaluării în scopul cumpărării bunului imobiliar, evaluatorul va ţine cont de necesităţile şi posibilităţile financiare ale clientului. Astfel, valoarea estimată va reflecta gradul de utilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un cumpărător concret. Cerinţele subiective ale clientului pot rezulta într-o valoare care este mai mică, mai mare sau egală cu valoarea de piaţă a bunului imobiliar. Valoarea estimată va fi valoarea de investiţie.
• Ipotecarea bunului imobiliar. Evaluarea în scopul ipotecării se efectuează pentru obţinerea unui împrumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus în gaj. Valoarea estimată va fi valoarea de piaţă, ceea ce va da posibilitate creditorului să recupereze suma creditului în cazul insolvabilităţii debitorului. Dat fiind faptul că în cazul unei astfel de vânzări, bunul imobiliar este expus pe piaţă în condiţii mai puţin favorabile, perioada de comercializare fiind redusă, iar evaluarea este efectuată pentru un creditor ce nu doreşte să-şi asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie să adopte nişte criterii riguroase pentru evaluarea în scopul ipotecării. Uneori, pentru bun imobiliar care este sau intenţionează să fie garanţie pentru un credit bancar se estimează valoarea de vânzare forţată sau valoarea de lichidare.
• Arenda bunului imobiliar. în baza contractului de arendă proprietarul bunului imobiliar (arendatorul) îi transmite arendaşului, pentru o perioadă de timp determinată şi contra plată, dreptul de posesiune şi folosinţă a bunului imobiliar. Evaluarea bunului imobiliar în cazul dării în arendă presupune determinarea valorii de piaţă a bunului, care ulterior serveşte pentru determinarea mărimii plăţii de arendă.
• Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea în scopul asigurării necesită o abordare specifică. Valoarea de piaţă, în acest caz, este irelevantă, iar evaluatorul trebuie să determine valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire a clădirii. Valoarea de piaţă a bunului imobiliare poate fi mai mare decât cea de înlocuire, unul din motive fiind că în valoarea de piaţă a clădirii este reflectată valoarea terenului. La fel, valoarea de piaţă poate fi mai mică decât cea de înlocuire, în cazul când piaţa imobiliară se află într-o perioadă de recesiune sau în cazul când edificiul este de un stil arhitectura] elegant şi sofisticat, sau la construcţia lui sau folosit materiale de construcţie extrem de costisitoare.
• întocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea în scopurile financiare este efectuată pentru prezentarea conturilor şi bilanţurilor anuale, pentru emiterea hârtiilor de valoare. în aceste cazuri evaluatorul determină valoarea de piaţă, valoarea de piaţă pentru utilizarea curentă, valoarea de înlocuire sau valoare de bilanţ, în dependenţă de categoria activelor evaluate şi în dependenţă de prevederile actelor legislative şi normative în vigoare.
24
• Exproprierea pentru utilitate publică. Evaluarea în scopul exproprierii este efectuată pentru determinarea cuantumului despăgubirii, care se calculează în baza valorii de piaţă a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii.
• Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea în scopul impozitării este efectuată în scopul calculării impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe adaos de capital, prevăzute de legislaţia în vigoare şi reprezintă o evaluare obligatorie, efectuată de organizaţiile abilitate de stat. Valoarea impozabilă se determină în baza valorii de piaţă a bunului imobiliar, astfel satisfăcând criteriul de echitate a impozitului imobiliar.
• Calcularea onorariilor pentru serviciile notarilor. în unele cazuri, onorariile pentru serviciile notarilor sunt calculate în funcţie de valoarea bunului ce constituie subiect al contractului pasibil autentificării notariale. Evaluarea este necesară când contractul nu conţine date privind valoarea bunului imobiliar. în acest caz valoarea estimată este valoarea de piaţă.
Scopul evaluării este fundamental în alegerea bazei de evaluare, care se stabileşte de evaluator în strânsă colaborare cu beneficiarul serviciilor de evaluare la momentul definirii misiunii de evaluare. Următoarele baze de evaluare sunt cel mai des întâlnite în practica evaluării şi sunt recomandate spre aplicare de către standardele internaţionale de evaluare.
Valoarea de piaţă - suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere
5.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă - suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, dar presupunând că activul este neocupat, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere .
Valoarea de înlocuire - suma costurilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau alte construcţii analogice clădirii sau construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluări, ţinând cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate.
Valoarea de reconstituire - suma costurilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea clădirii sau construcţiei evaluate, ţinând cont de uzura clădirii sau a construcţiei evaluate.
Valoarea de investiţie - valoarea bunului imobiliar determinată în baza rentabilităţii bunului imobiliar pentru o persoană concretă ţinând cont de scopurile investiţionale concrete.
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forţată) - valoarea bunului imobiliar în cazul când obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă neadecvate, comparativ cu perioada şi măsurile necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă.
Practica evaluării sugerează că oricare ar fi scopul evaluării, criteriul fundamental este determinarea şi explicarea valorii de piaţă. Astfel, în procesul unei evaluări,
5
TEGoVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăţilor
Imobiliare, Ediţia română 1998. Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România ANEVAR,
Institutul Român de Cercetări în Evaluare IROVAL.
25
evaluatorul va determina valoarea de piaţă a bunului imobiliar şi acel tip al valorii asup>ra căruia s-a convenit cu beneficiarul evaluării ţinând cont de scopul evaluării.
în prezenta monografie se va pune accentul pe estimarea valorii de piaţă, totodată, prezentând definiţiile diferitor tipuri de valori derivate din valoarea de piaţă sau din alte abordări diferite de cele de piaţă, aprobate pentru a fi utilizate în diverse scopuri, circumstanţele adecvate pentru utilizarea lor şi recomandările privitoare la modul de aplicare.
Nici un talent nu poate birui slăbiciunea pentru detalii.
Artur Bloh
Capitolul 5
CLASIFICAREA BUNURILOR IMOBILIARE
Noţiuni de bază: Fondul funciar Cote echivalente de teren Tipul bunului imobiliar Utilizare funcţională
In prezentul capitol vom prezenta diverse tipuri de clasificări ale bunurilor imobiliare întâlnite în legislaţia Republicii Moldova: Codul Funciar şi Codul Fiscal; de asemenea vom expune criteriile de clasificare a bunurilor imobiliare.
în scopul efectuării unei analize complexe a pieţei imobiliare, a aplicării corecte a metodelor de evaluare, evidenţei corecte şi înregistrării bunurilor imobiliare este nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din fccopurite) clasificării bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor şi tipurilor bunurilor imobiliare în scopul asigurării comparabilităţii în procesul evaluării.
în prezent, în Moldova nu există o clasificare unică a bunurilor imobiliare.
Actele
normative conţin diferite criterii de clasificare în dependenţă de problemele tratate în
ele.
O clasificare detaliată a terenurilor agricole este prezentată în Codul Funciar6,
conform căruia toate terenurile, indiferent de destinaţie şi proprietate constituie
fondul
funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, în dependenţă de destinaţia
principală
a terenurilor, este compus din următoarele categorii de terenuri:
• cu destinaţie agricolă;
• din intravilanul localităţilor;
• destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu alte destinaţii
speciale;
• destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenuri de
valoare istorico-culturală, terenuri ale zonelor suburbane şi cele ale zonelor verzi;
6 Legea Republicii Moldova. Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.91 (cu amendamente şi
completări).
26
• terenuri ale fondului silvic;
• terenuri ale fondului apelor;
• terenuri ale fondului de rezervă.
Fiecare din aceste categorii poate fi examinată în detalii. De exemplu, la categoria terenurilor cu destinaţie agricolă se referă cotele de teren echivalente distribuite în procesul de privatizare, grădini şi loturi pentru legumicultură (construcţia clădirilor capitale este interzisă pe aceste loturi), terenuri atribuite întovărăşirilor pomicole. La categoria terenurilor din intravilanul localităţilor sunt atribuite terenurile destinate
construcţiilor; terenuri de uz public (pieţe, străzi, parcuri, scuaruri, cimitire, obiecte ale gospodăriei comunale); terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval, aerian, pentru liniile de telecomunicaţii şi transport electric, pentru exploatările miniere şi pentru alte industrii; terenurile împădurite; terenurile cu destinaţie agricolă şi alte terenuri.
Codul Fiscal tratează bunurile imobiliare din punct de vedere al creării unui sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare şi percepere a impozitelor . De exemplu, terenurile cu destinaţie agricolă sunt clasificate ca terenuri cu indici cadastrali şi terenuri fară indici cadastrali. Terenurile din intravilanul localităţilor sunt grupate în terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuinţe, garaje din cooperativele de construcţie, loturile de pe lângă casă; terenuri destinate industriei, transporturilor,
telecomunicaţiilor, întreprinderilor agricole şi terenuri cu o altă destinaţie specială. Grupuri distincte formează terenurile distribuite întovărăşirilor pomicole; terenurile din extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu altă destinaţia specială; terenurile pe care sunt amplasate construcţii şi instalaţii pentru carierele şi pământurile distruse în urma activităţii de producţie.
Bunurile imobiliare din clasificarea prezentată se divizează în bunuri imobiliare
ce aparţin persoanelor juridice (cu excepţia cooperativelor de construcţie a locuinţelor şi a cooperativelor de construcţie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparţin persoanelor fizice (locuinţe privatizate, proprietăţi imobiliare, construcţii şi instalaţii pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor de construcţie a locuinţelor, de construcţie a garajelor şi membrilor întovărăşirilor pomicole.
în activitatea practico-ştiinţifică şi literatura metodologică lipseşte o abordare unică a clasificării bunurilor imobiliare.
De regulă, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare în scopul evaluării servescjjiri2plasaE£a, tipul bunurilor imobiliare, destinaţia funcţională.
Din punct de vedere al amplasării, toate bunurile imobiliare pot fi divizate în două grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localităţilor şi bunuri imobiliare din
extravilan. Dat fiind că există deosebiri esenţiale între aceste două grupuri de bunuri
imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele. Bunurile imobiliare din intravilanul localităţilor pot fi divizate în: bunuri
imobiliare amplasatfiin.capitală, îq^enţrele judeţene, în localitălilejwale. " Bunurile imobiliare din extravilan întrunesc: terenurile cu destinaţie agricolă;
bunurile imobiliare cu destinaţie comercială şi industrială^"amplasate în extravilan; loturile din cadrul întovărăşirilor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare cu destinaţie specială. Valoarea bunurilor imobiliare menţionate este influenţată în mare măsură de distanţa faţă de centrele de realizare şi prelucrare a producţiei, oraşele mari, bazinele de apă naturale, drumuri cu înveliş durabil.
Drept exemplu de clasificare după tipul bunurilor imobiliare prezentăm
clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaţie locativă. De exemplu, pentru apartamente pot fi evidenţiate următoarele grupuri:
• apartamente, formate prin modificarea încăperilor izolate din cămine (apartamente pentru familii mici sau garsoniere);
• apartamente compacte în case construite după proiecte vechi; • apartamente standard în case de serie;
• apartamente în case "de elită", construite după proiecte îmbunătăţite.
Case de locuit individuale pot fi grupate în următoarele categorii:
• case construite în perioada anilor 1930 -1960 (de regulă, cu un singur nivel şi
calitate medie);
28
• case construite în perioada anilor 1960 - sfârşitul anilor 1980 (proiect
standard);
• case construite în anii 1990 (conform standardelor europene);
• vile (construcţii capitale);
• căsuţe sezoniere.
Cel mai frecvent este utilizată clasificarea bunurilor imobiliare după destinaţia funcţională (fig. 5.1.), conform căreia bunurile imobiliare sunt divizate în următoarele categorii: bunuri imobiliare cu destinaţie locativă, care includ bunurile imobiliare utilizate în scopuri locative fie de proprietar, arendaş sau altă persoană care posedă dreptul de folosinţă, utilizarea având un caracter permanent (case de locuit
individuale, apartamente, vile, etc.); • bunuri imobiliare cu destinaţie comercială, ce cuprind bunurile imobiliare
folosite în scopul obţinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii, staţii de alimentare cu combustibil, etc.);
• bunuri imobiliare cu destinaţie industrială, ce cuprind bunurile imobiliare folosite pentru prelucrarea materiei prime şi producerea de bunuri (uzine, fabrici,
mine, cariere, ateliere de producţie, etc.); • loturi de pământ fără construcţii, care se împart în terenuri amplasate în
intravilan (terenuri destinate construcţiei; zone de recreare, terenurile de uz public (pieţe, străzi, parcuri, etc.) şi terenuri amplasate în extravilan, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă (teren arabil, grădini, vii, păşuni);
• bunurile imobiliare specializate care datorită caracterului său specific nu se
vând în mod curent (dacă se vând vreodată). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare este determinat de tipul construcţiei, mărime, amplasare, caracteristicile funcţionale şi modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic care poate fi amplasat în clădire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt considerate: centralele electrice, clădirile instituţiilor de învăţământ şi institutelor de cercetări, obiecte ale ocrotirii sănătăţii şi instituţiilor de cultură, muzeele, bibliotecile, obiectele
de cult şi altele. în conformitate cu clasificarea prezentată şi în rezultatul unei analize a pieţei
imobiliare am constatat că cel mai des solicitate sunt apartamentele (în special, cele amplasate în case construite după proiecte standard, cu 2-3 odăi), casele de locuit individuale, construite în anii 1970-1980 şi bunurile imobiliare cu destinaţie comercială de mărime mică. în localităţile rurale, cel mai des sunt vândute terenurile
cu destinaţie agricolă. în cazul tranzacţiilor în care participă terenurile cu destinaţie agricolă o importanţă deosebită o au următorii factori: distanţa faţă de localitate, existenţa drumurilor de acces şi distanţa faţă de bazinele de apă naturale.
Bunuri Imobile
Bunuri imobile cu destinatie locativă Bunuri imobile cu destinatie comercială Bunuri imobile cu destinatie
industrială Bunuri imobile specializate
oficiile băncilor si
institutiilor financiare clădiri ale cultelor
Loturi de pământ întreprinderi industriale obiecte ale sectorului energetic,
transportului, comunicaţiilor case de locuit destinate construcţiei magazine
centre
comerciale
aferente obiectelor industriale
si comerciale
hoteluri,
moteluri,
camping
depozite obiecte ale gospodăriei
comunale
apartamente
de uz public vile statii de aprovizionare cu
combustibil
institutii ale învăţământului
si medicinii
ateliere de producere
cu destinatie agricola:
teren arabil, livezi, vii, păşuni
întreprinderi ale alimentaţiei
publice (restaurant, cafenea)
institute de cercetări casute sezoniere
obiecte ale culturii, muzee
oficii
Bunuri Imobile
centre de distractie,
cinematografe, cluburi
Figura 5.1. Clasificarea bunurilor imobiliare
după destinaţia funcţională
28
Când elimini imposibilul, neverosimilul devine adevăr.
Din Legile lui Murphy
Capitolul 6
FACTORII DE INFLUENŢĂ
ASUPRA VALORII BUNULUI IMOBILIAR
Noţiuni de bază:
Factori interni
Factori externi
Cererea
Oferta
Elasticitate
în prezentul capitol sunt examinaţi factorii externi şi factorii interni, ce
influenţează valoarea bunurilor imobiliare; factorii ce determină cererea şi oferta
pentru proprietăţile imobiliare. O atenţie deosebită este atrasă factorului amplasării
şi caracteristicilor fizice ale bunurilor imobiliare.
Valoarea bunului imobiliar este influenţată de interacţiunea unor factori care pot
fi externi şi interni.
Factorii externi sunt factorii generali, care influenţează în aceeaşi măsură
valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizaţi în următoarele grupuri:
1) factorii economici;
2) factorii juridici, administrativi şi politici;
3) factorii sociali; 4) factorii naturali şi de mediu.
1. Factorii Economici
Factorii economici reflectă situaţia generală a economiei ţării, regiunii sau a
localităţii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influenţează cererea şi
oferta proprietăţilor imobiliare. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de
situaţia economică generală:
• gradul de ocupare a populaţiei;
• mărimea salariului şi veniturilor populaţiei;
• solvabilitatea populaţiei;
• variaţia numărului populaţiei (tendinţele istorice, curente şi prognozate);
• modificările în preferinţele populaţiei;
• nivelul inflaţiei;
• disponibilitatea mijloacelor creditare;
• mărimea ratei dobânzii;
• mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor;
• şi altele.
29
Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţei imobiliare. O con-diţie
obligatorie pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea posibili-tăţilor economice
ale potenţialilor cumpărători, majorarea veniturilor popu-laţiei. Ca urmare a creşterii
cererii, vor creşte plăţile de arendă şi preţurile de vânzare a proprietăţilor imobiliare.
Majorarea arenzii şi preţurilor pe toate segmentele pieţei imobiliare este determinată
şi de procesele inflaţioniste.
Este important să fie studiată cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaţa
imobiliară este foarte elastică, reacţionează repede la variaţia preţurilor pentru
proprietăţile imobiliare şi influenţează, astfel, situaţia pe piaţa imobiliară.
Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastică. Fluctuaţiile
de proporţii pe piaţa imobiliară pot fi explicate anume de această caracteristică a
cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenţată de:
• stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vânzare
pe un anumit segment al pieţei imobiliare;
• volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente, inclusiv:
^ cheltuieli suportate la pregătirea terenului pentru construirea obiectivului şi
executarea lucrărilor de construcţii-montaj;
- impozitul pe bunurile imobiliare;
- cheltuieli pentru reparaţia şi reconstrucţia bunurilor imobiliare;
- cheltuieli pentru menţinerea bunurilor imobiliare şi plata serviciilor
comunale;
- modificări curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor
eventuală asupra costurilor de construcţie;
- corelaţia costurilor de construcţie şi a preţurilor de vânzare a bunurilor imobiliare.
2. Factorii juridici, administrativi şi politici
Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atât pozitivă cât şi
negativă asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi şi politici se
raportă:
• politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului şi valorificarea
terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăţilor de arendă, etc.);
• condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existenţa drumurilor cu înveliş durabil, şcolilor, grădiniţelor de copii, transportului public, etc.
3. Factorii sociali sau preferinţele cumpărătorului
In condiţiile perioadei de tranziţie, factorii sociali devin tot mai importanţi în
determinarea valorii proprietăţilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se
atribuie:
• prestigiu. în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau
careva regiuni ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase.
Valoarea proprietăţilor imobiliare sporeşte de câteva ori, cu toate că cheltuielile de
construcţie şi valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele
amplasate în alte regiuni.
• compoziţia populaţiei pe grupe de vârstă;
• variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii: raportul dintre grupele
populaţiei cu diferite nivele de educaţie, nivelul de migraţiune, numărul căsătoriilor şi
divorţurilor;
30
• situaţia criminogenă;
• atitudinea faţă de dreptul de proprietate.
4. Factorii naturali şi de mediu
Valoarea proprietăţii, amplasate în perimetrul unui oraş sau al unei regiuni, este
sensibilă la impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de factori se
referă:
• clima;
• seismicitatea;
• nivelul apelor subterane;
• zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren;
• construcţii pe rocile sedimentare;
• prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de
producere a substanţelor chimice, staţii de purificare;
• alţi factori.
Factorii interni întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar şi
sunt determinanţi în procesul de estimare a valorii proprietăţii imobiliare. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercită o influenţă mai mare
asupra valorii sunt diferiţi. Din categoria factorilor interni care afectează în cea mai
mare măsură valoarea oricărui bun imobiliar este amplasarea. In sensul larg al
cuvântului amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar într-un anumit oraş sau
regiune a ţării, care este caracterizată prin anumite elemente distinctive: valoarea
urbanistică, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea,
în sensul restrâns al cuvântului, presupune identificarea particularităţilor situării
locale, la care se referă:
• amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localităţii;
• distanţa faţă de centrul localităţii;
• amplasarea în cartier;
• distanţa faţă de cea mai apropiată staţie a transportului public;
• etajul amplasării încăperii izolate, etc.
Pe lângă factorul amplasării, valoarea proprietăţii imobiliare este influenţată de caracteristicile ei fizice. Astfel în procesul examinării proprietăţii imobiliare este important să fie determinate particularităţile atât ale construcţiei ca obiect unic, amplasat separat, cât şi ale elementelor de structură, cum ar fi, apartamente amplasate în blocuri locative cu multe niveluri, construcţii încorporate sau anexate, precum şi caracteristicile terenului.
în continuare vom examina mai detaliat atributele care influenţează cel mai mult valoarea bunurilor imobiliare.
Valoarea terenului este determinată de manifestarea următorilor factori interni: suprafaţa terenului, topografia, forma terenului, prezenţa reţelelor inginereşti (electrice, apă, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu înveliş durabil), relieful,
solurile, seismicitatea, pericolul de inundaţie, nivelul apelor subterane, mediul
înconjurător.
Valoarea clădirilor şi construcţiilor, în dependenţă de modul lor de utilizare, este
sensibilă la impactul următorilor factori interni: suprafaţa construcţiei - totală (m ) şi
locativă (m~); vârsta construcţiei, orientarea construcţiei (nord, sud, est, vest);
31
numărul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de
bază (tipul, materialul de construcţie, starea): fundamentul, pereţii, planşeele,
pardoseala, uşile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construcţiei,
arhitectura, racordarea la reţelele publice (apă, canalizare, energie electrică, energie
termică, gaze, telecomunicaţii), sistem de securitate, utilizarea curentă a spaţiilor.
Un factor important este şi modul de utilizare curentă a obiectului evaluării:
locativă, comercială, industrială sau specializată.
In dependenţă de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acordă prioritate unor
anumiţi factori. Dar în procesul de evaluare este imposibil să fie identificaţi şi
analizaţi toţi factorii de influenţă asupra valorii. Cu toate acestea, ţinem să menţionăm
că nu toţi factorii influenţează într-un mod semnificativ valoarea proprietăţii
imobiliare, pe când colectarea lor poate antrena cheltuieli substanţiale de timp şi
mijloace financiare. Evaluatorii cu experienţă cunosc factorii ce afectează în mare
măsură valoarea anumitor bunuri imobiliare şi mobilizează toate resursele disponibile
pentru colectarea lor.Dacă pentru aceasta trebuie de plătit - ea merită să fie analizată.
Legea evaluatorilor din Grecia antică.
Capitolul 7
32
METODELE DE ANALIZĂ A PIEŢEI IMOBILIARE *
Noţiuni de bază: Piaţa imobiliară Segmentarea pieţei imobiliare Analiza pieţei Infrastructura pieţei
Surse de informaţie
Prezentul capitol examinează criteriile de segmentare a pieţei imobiliare, cererea şi oferta pe piaţa imobiliară, prezintă direcţiile principale ale analizei pieţei imobiliare.
Valoarea bunului imobiliar este examinată în contextul pieţei imobiliare,
descrierea pieţei imobiliare şi a segmentelor acestei pieţe fiind o parte esenţială a
procesului de evaluare.
Piaţa imobiliară este un sistem complex şi se caracterizează printr-un număr mare de atribute. Deşi, nu există o definiţie unică după formulare şi conţinut a noţiunii de "piaţă imobiliară", în opinia noastră, cea mai completă este următoarea definiţie: "Piaţa imobiliară reprezintă un ansamblu de mecanisme prin intermediul cărora sunt
transmise drepturile asupra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite preţurile şi este delimitat spaţiul pentru diferite variante de utilizare a terenurilor. "
Reieşind din cele cinci categorii de bază ale bunurilor imobiliare, examinate în capitolul 5 al prezentei monografii, pot fi evidenţiate cinci segmente ale pieţei imobiliare:
1. Piaţa imobiliară locativă, care cuprinde case de locuit individuale,
apartamente în blocuri de locuit cu multe etaje, condominiumuri locative. 2. Piaţa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare
utilizate pentru activitatea de comerţ cu amănuntul sau en-gros, întreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante şi alte bunuri imobiliare cu destinaţie comercială.
3. Piaţa imobiliară industrială constituită din unităţi de producere din diferite
ramuri ale economiei naţionale. De regulă, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc clădirile de producţie, clădirile administrative şi alte construcţii auxiliare.
4. Piaţa loturilor de pământ fără construcţii, care include terenurile libere, precum şi terenurile cu destinaţie agricolă (păşuni, livezi, plantaţii de vie).
5. Piaţa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: clădirea aerogării, podurile, clădirile cultelor, teatre şi alte construcţii care după stil şi utilizare sunt unice.
'/ţac.OpuAMaH, H.Op;iy3H «AHOJIU3 U OIFEHKA npuHoaimeu doxod nedeu.wuMocmu», M.
«flejio». 1995, crp.5.
Există şi alte criterii de segmentare a pieţei imobiliare, printre care pot fi
enumerate: amplasarea geografică, tipul tranzacţiilor imobiliare, tipul investiţiilor în proprietatea imobiliară şi altele. Segmentarea pieţei imobiliare permite efectuarea unei analize profunde a impactului factorilor de piaţă asupra valorii bunurilor imobiliare, contribuie la determinarea exactă a situaţiei pe piaţa imobiliară şi prognozarea tendinţelor de dezvoltare a pieţei.
Analiza pieţei reprezintă identificarea şi studiul pieţei pentru un anumit bun sau
serviciu. Analiza pieţei, ca parte componentă a evaluării, trebuie să raporteze
33
condiţiile pieţei la bunul imobiliar evaluat, determinând efectul interacţiunii cererii şi ofertei asupra formării valorii bunului imobiliar.
Analiza pieţei permite: • determinarea celei mai bune utilizări a bunului imobiliar; • determinarea bunurilor imobiliare competitive cu bunul imobiliar evaluat, în
scopul efectuării analizei comparative ce stă la baza metodei vânzărilor comparabile şi ajustării preţurilor bunurilor imobiliare comparabile, ţinând cont de condiţiile pieţei;
• determinarea costurilor (cheltuielilor) curente ale construcţiei pentru a fi
utilizate în metoda costurilor. Totodată informaţia dată poate fi utilizată în scopul determinării alocaţiei pentru uzura bunului imobiliar.
• determinarea mărimii ofertei bunurilor imobiliare în exces faţă de cerere, rata de absorbţie a pieţei, renta de piaţă, rata profitului curentă şi viitoare, la aplicarea metodei capitalizării venitului această informaţie este utilizată pentru estimarea fluxurilor de capital, precum şi a ratelor de actualizare şi capitalizare.
Nu există proceduri universale recomandate pentru analiza pieţei, deoarece fiecare misiune de evaluare depinde de necesităţile specifice ale clientului şi prin urmare de scopul pentru care această evaluare este efectuată. Totodată ţinem să menţionăm că analiza pieţei se bazează pe anumite principii fundamentale, care rămân constante, indiferent de metodologia analizei, şi anume:
1) definirea pieţei; 2) identificarea cererii; 3) identificarea obiectelor ofertei.
Definirea pieţei
La etapa iniţială de analiză a pieţei, evaluatorul trebuie să identifice tipul
obiectului evaluării şi piaţa imobiliară pe care este expus obiectul, ceea ce permite:
• identificarea corectă a obiectelor comparabile;
• efectuarea analizei pieţei imobiliare din care face parte obiectul evaluării;
• determinarea impactului factorilor externi care influenţează valoarea.
Pentru identificarea unei pieţe imobiliare sau a unui segment al pieţei imobiliare,
evaluatorul investighează următorii factori:
• tipul bunului imobiliar evaluat (casă de locuit individuală, centre comerciale,
oficii, etc.);
• caracteristicile bunului imobiliar:
- ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat în arendă, numărul arendaşilor;
- calitatea elementelor constructive şi stilul arhitectural;
• baza consumatorilor - determinarea utilizatorilor potenţiali. Sunt analizate datele privind populaţia, nivelul de ocupare în economia naţională, veniturile şi altele.
• piaţa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. Piaţa poate fi locală, regională, naţională sau internaţională. Ea poate fi urbană sau rurală.
• bunurile imobiliare substituente - sunt identificate obiectele care posedă o utilitate similară şi care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat după caracteristicile legale, fizice şi economice^
Identificarea cererii
Cererea reflectă necesităţile, dorinţa materială, puterea de cumpărare şi
preferinţele consumatorilor. Analiza cererii are drept scop identificarea utilizatorilor
34
potenţiali ai bunului imobiliar - cumpărători, arendaşi sau clientela care va fî atrasă, dacă obiect al evaluării este o proprietate de tip comercial.
Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii: • numărul populaţiei localităţii piaţa imobiliară a căreia este cercetată; • venitul populaţiei; • rata şomajului; • raportul dintre proprietarii şi arendaşii bunurilor imobiliare ; • nivelul economiilor populaţiei şi condiţiile de atragere a împrumuturilor (rata
dobânzii, raportul dintre valoarea bunului imobiliar şi mărimea împrumutului, etc.); • perspectivele de creştere şi dezvoltare ale localităţii; • factorii naturali şi de mediu care determină atractivitatea cartierului şi
bunului imobiliar; • sistemul fiscal şi administraţia locală; • disponibilitatea obiectelor social-culturale (instituţii de cultură, instituţii de
învăţământ, instituţii medicale, etc.).
Identificarea obiectelor ofertei
Oferta se referă la producerea şi disponibilitatea bunurilor imobiliare de un anumite tip pe piaţa imobiliară. Pentru a efectua o analiză minuţioasă a ofertei, evaluatorul trebuie să examineze toate bunurile imobiliare ce ar putea face concurenţă obiectului evaluat. în lista bunurilor imobiliare "competitive" obiectului evaluării sunt incluse bunurile imobiliare neocupate, bunurile imobiliare în curs de dezvoltare (nefinalizate) şi eventualele proiecte.
Analiza ofertei urmează să se concentreze asupra examinării următorilor factori: • numărul şi calitatea obiectelor libere; • volumul construcţiilor noi - în curs de dezvoltare sau în proiect; • disponibilitatea şi preţul terenurilor libere; • costurile de construcţie; • disponibilitatea creditelor pentru construcţii;
• impactul reglementărilor locale (zonarea, condiţiile de eliberare a autorizaţiei de construcţie) asupra volumului construcţiilor şi costului de construcţie.
Există destulă lumină pentru cei care vor să vadă şi destul "întuneric pentru cei care nu vor.
B. Pascal
Capitolul 8
INSPECTAREA Şl DESCRIEREA BUNURILOR IMOBILIARE
Noţiuni de bază Inspectarea obiectului Expertiza tehnică Perioada de marketing Clădire Construcţie încăpere izolată Registrul bunurilor imobile
35
în acest capitol este prezentată esenţa procedurii de inspectare a obiectului evaluării şi expertizei tehnice a bunului imobiliar; sunt expuse criteriile de descriere a bunurilor imobiliare şi specificate cerinţele veridicităţii informaţiei folosite la evaluare.
8.1. Inspectarea bunului imobiliar
Procesul de evaluare solicită evaluatorului utilizarea unor date sistematizate şi veridice obţinute din diferite surse demne de încredere.
La etapa iniţială de desfăşurare a lucrărilor de evaluare, evaluatorul trebuie să studieze minuţios toată documentaţia tehnică a obiectului evaluării, să determine parametrii de bază care caracterizează obiectul la data evaluării şi să inspecteze obiectul evaluării. Inspectarea obiectului evaluării trebuie să fie adecvată scopului evaluării. Evaluatorul urmează să stabilească din timp limitele inspectării şi să le menţioneze ulterior în raportul de evaluare.
In practică există o distincţie clară între inspectarea bunului imobiliar şi expertiza tehnică a clădirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o condiţie obligatorie a evaluării, expertiza tehnică este efectuată destul de rar şi doar în cazurile când evaluatorul nu este în stare să estimeze de sine stătător starea tehnică a construcţiei sau a unor elemente constructive. Expertiza tehnică este efectuată de specialişti calificaţi care dispun de autorizaţiile corespunzătoare. Ea presupune analiza detaliată a stării clădirii în general şi elementelor constructive, structurii, materialelor de construcţie, materialelor de finisare, terenului (solului). Cunoştinţele evaluatorului pot să se limiteze doar la cunoştinţe generale privind expertiza construcţiei, la metodele de analiză a stării construcţiilor şi la interpretarea corectă a rezultatelor expertizei. Inspectarea, la rândul său, poartă un caracter mult mai general şi superficial şi reprezintă vizitarea şi examinarea bunului imobiliar în scopul obţinerii informaţiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea
proprietăţii imobiliare, necesitatea efectuării unor lucrări necesare pentru a aduce bunul imobiliar în conformitate cu cerinţele pieţei sau privind alte aspecte.
1
Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar să se desfăşoare cu participarea reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru întreţinerea bunului imobiliar.
In procesul de inspectare este necesar să fie remarcate toate deficienţele în construcţii şi se recomandă să fie fotografiat întregului obiect, precum şi deficienţele remarcate, cum ar fi: crăpăturile pereţilor, deficienţele finisajului, pereţii umezi, etc.
Unul din scopurile inspectării este şi verificarea corespunderii obiectelor indicate în documentaţia tehnică şi cea de evidenţă cu situaţia reală de pe teren. Este important să fie comparată denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile şi conform actelor evidenţei contabile (în cazul bunurilor imobiliare utilizate în activitatea economică). De regulă, pentru bunurile imobiliare cu destinaţie industrială datele din Registrul Bunurilor Imobile şi datele evidenţei contabile nu corespund. O astfel de analiză a corespunderii înscrierilor oficiale şi a stării lucrurilor în realitate, va permite evitarea majorării sau diminuării neîntemeiate a valorii proprietăţii imobiliare.
Este important să fie fixată data inspectării obiectul evaluării, deoarece conform practicii generale data evaluării, indicată în raport, este considerată data ultimei inspectări a bunului imobiliar.
8.2. Descrierea obiectului evaluării
în standardele practicii profesionale nu sunt specificate cerinţele pentru descrierea bunului imobiliar în raportul de evaluare. Totodată pe piaţa imobiliară s-a stabilit deja o practică în cât priveşte prezentarea avantajelor şi dezavantajelor bunului imobiliar în raportul de evaluare. Criteriile principale de care trebuie să se conducă evaluatorul sunt:
• datele prezentate trebuie să fie clare şi neechivoce; • datele trebuie să fie corecte şi confirmate de sursele originale de informaţie. în Republica Moldova, de asemenea, nu există nici un document care ar stabili
standardul descrierii bunului imobiliar evaluat. în opinia noastră descrierea bunului imobiliar prezentată în tabelul 8.1 ar permite o înţelegere adecvată a factorilor ce determină valoarea de piaţă a obiectului evaluării şi a valorii estimate.
Tabelul 8.1 Descrierea proprietăţii imobiliare
37
Elementele Descrierii Semnificaţia
Referinţe Destinaţia proprietăţii imobiliare
Locativă (rezidenţială), comercială, industrială, recreaţională, specială, agricolă, etc.
Modul de utilizare curentă Casă de locuit individuală; apartament; casă sezonieră (căsuţă de livadă); magazin; oficiu; depozit; restaurant; hotel; bancă; şcoală; bloc de producere, etc.
Amplasarea Localitatea şi adresa. Se vor descrie caracteristicile localităţii în care este amplasat bunul imobiliar, nivelul de dezvoltare a localităţii, disponibilitatea obiectelor de infrastructură care influenţează valoarea bunului imobiliar (transport, starea drumurilor, reţele electrice, termice, canalizare, apă potabilă).
1 RICS Appraisal and Valuation Manual, 1995
36
38
Continuare tabelul 8.1
Descrierea Juridică
Natura drepturilor evaluate. • Dreptul de proprietate, dreptul de arendă sau alte
drepturi
• Limitările dreptului evaluat (servitute, termenii
arenzii).
Existenţa contractelor de arendă sau sub-arendă.
Detalii privind contractele de arendă sau subarendă: termenii şi plata de arendă, cazurile modificării clauzelor contractului, condiţiile de reziliere a contractului.
Obligaţiuni financiare legate de proprietate imobiliară.
Acorduri financiare privind creditarea proprietăţii în curs de dezvoltare.
Cerinţele legale
Planul general de dezvoltare a localităţii
Permite determinarea zonei utilizării funcţionale în care este amplasată construcţia, precum şi efectuarea unor previziuni privind dezvoltarea teritoriului: construcţia unor magistrale (drumuri) auto, etc.
Factorii de Mediu
Prezenţa unor materiale sau a tehnicii periculoase sau dăunătoare
Descrierea observaţiilor
Prezenţa construcţiilor ridicate ilegal şi contrar normelor şi standardelor existente în construcţii
Descrierea observaţiilor
Prezenţa liniilor electrice de tensiune înaltă în apropierea bunului imobiliar, ceea ce poate fi privit de participanţii la piaţa imobiliară ca dăunător pentru sănătate
Descrierea observaţiilor
Terenul
Suprafaţa terenului
Forma Dreptunghiulară, multilaterală, etc.
Topografia Pantă, etc.
Starea terenului Nedezvoltat, pregătit pentru construcţie, cu plantaţii, etc.
Accesul la teren • Transportul public;
• Calitatea şi starea drumurilor de acces
Reţele de utilităţi • Reţele electrice
• Conducta de gaz
• Sistemul de asigurare cu apă potabilă
• Sistemul de canalizare
• Sistemul de asigurare cu energie termică
• Reţelele telefon
Clădiri şi Construcţii
Anul construcţiei
Anul ultimei reconstrucţii Se va indica şi componenţa generală a lucrărilor de
reconstrucţie
Continuare tabelul 8.1
39
Numărul etajelor
Suprafaţa Totală
Suprafaţa utilă (locativă) Suprafaţa utilă este determinată în cazul bunurilor imobiliare ne-locative, deoarece sunt cazul când plăţile de arendă pentru suprafaţa utilă (nemijlocit ocupată de arendaş pentru activitatea sa) şi plata de arendă pentru spaţiile secundare (holuri, WC-uri, etc.) sunt diferite.
Volumul clădirii
Starea tehnică a clădirii
• Bună (uzura < 20%)
• Satisfăcătoare (uzura 21 -40%)
• Nesatisfăcătoare (uzura 41 -60%)
• Şubredă (61-80%)
• Inutilizabil (uzura > 80%)
• Construcţie nefinisată
Grupul de durabilitate
Descrierea elementelor construcţiei
• Fundaţie
• Pereţi şi pereţi despărţitori
• Planşeu
• Acoperiş
• Uşi, ferestre
• Alte elemente
Serviciile comunale • Electricitate
• Apă potabilă
• Apă caldă
• încălzire
• Telefon
Construcţii adiţionale Descrierea succintă a construcţiilor
încăperi Izolate
Amplasarea în clădire Etaj, subsol, demisol, mansardă, anexă, etc.
Suprafaţa totală
Lucrări de finisare Standard european, reparaţie cosmetică, etc.
Informaţia privind veniturile şi cheltuielile operaţionale
Tipul arenzii Im2, pentru încăpere
Tipul contractului de arendă • Termen scurt (< 1 an)
• Termen mediu (1-5 ani)
• Termen lung (> 5 ani)
Tipul plăţii de arendă • In monedă sau în natură
• Fixă, variabilă, cu indexare
Mărimea plăţii de arendă
Periodicitatea de plată
Pierderile de la colectarea plăţii de arendă şi spaţiilor libere
Cheltuieli operaţionale fixe • Impozitul pe bunurile imobiliare
• Primele pentru asigurare
40
în procesul de descriere a bunului imobiliar evaluatorul trebuie să atragă o atenţie deosebită veridicităţii informaţiei. în multe cazuri, informaţia necesară pentru evaluare este pusă la dispoziţia evaluatorului de către client sau de reprezentanţii acestuia. La evaluare evaluatorul va utiliza informaţia obţinută în urma inspectării bunului imobiliar sau din alte surse, care pot fi verificate în vederea determinării acurateţii şi deplinătăţii lor. în fiecare din aceste cazuri evaluatorul trebuie să determine în ce măsură o informaţie sau alta este demnă de încredere şi în ce măsură ea poate fi utilizată în procesul de evaluare. Opinia evaluatorului privind calitatea informaţiei şi sursa de unde a fost obţinută trebuie să fie inclusă în raportul de evaluare. în cazul evaluării proprietăţilor imobiliare mari (complex patrimonial, bunuri imobiliare evaluate în baza potenţialului comercial) evaluatorul poate solicita opinia auditorului privind informaţia şi ipotezele aplicate în procesul de evaluare.
înainte de a acţiona - calculează. William Petty
Capitolul 9
METODE MATEMATICE ÎN EVALUARE
Noţiuni de bază:
Teoria actualizării cheltuielilor diferitor perioade
Flux de numerar
Continuare tabelul 8.1
Cheltuieli operaţionale • Serviciile comunale
variabile • întreţinerea teritoriului • Securitatea • Salariul personalului • Altele
Cheltuieli pentru menţinere şi
reparaţii
Fondul de înlocuire
Data vânzării precedente
Perioada de marketing
Condiţiile de vânzare • De piaţă • Inferioare • Superioare • Altele
Condiţiile de finanţare • De piaţă • Rata inferioară • Rata superioară • Altele
Suma mijloacelor
împrumutate
Ponderea mijloacelor
împrumutate în capitalul total
Rata dobânzii
Termenii de rambursare
41
Investiţii
Valoare prezentă
Valoare viitoare
Risc
Rata simplă a dobânzii
Rata compusă a dobânzii
Anuitate
Constanta ipotecară
Fond de compensare
Capital
In prezentul capitol este expusă esenţa teoriei de actualizare a cheltuielilor
diferitor perioade, sunt introduse noţiunile „rata simplă a dobânzii" şi „rata
compusă a dobânzii". Totodată sunt explicate procedurile de actualizare şi
capitalizare ale fluxurilor de numerar, precum şi cele şase funcţii ale ratei compuse a dobânzii-
9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade
Caracteristicile specifice proprietăţii imobiliare, cum ar fi durata de exploatare,
ciclul de investiţii de lungă durată, volumul de capital necesar pentru dezvoltarea
bunului imobiliar, au determinat necesitatea analizei veniturilor şi cheltuielilor legate
de proprietatea imobiliară, obţinute în diferite perioade de timp. Evoluţia banilor în
timp este explicată de teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade. La baza
teoriei date stă principiul „valoarea banilor în prezent este diferită de aceeaşi sumă la
un moment din trecut sau în viitor".
Un element important în teoria actualizării cheltuielilor este noţiunea „flux de
numerar". Fluxul de numerar (cash-flow sau CF) reprezintă sumele veniturilor sau
cheltuielilor care se repetă pe parcursul unei perioade de timp. Drept exemplu de
fluxuri de numerar pot servi: beneficiul întreprinderii, salariul, bursele, plata pentru
serviciile comunale, impozitele, etc. în linii generale, fluxurile de numerar se
determină ca diferenţă între veniturile şi cheltuielile obţinute în urma desfăşurării unei
activităţi. în dependenţă de raportul între veniturile (income sau I) şi cheltuielile
(expenses sau E) înregistrate, fluxurile de numerar pot fi pozitive, negative sau egale
cu zero (fig. 9.1.).
42
A
A1 2
2
-------------- • ------------------- 1 -------------- ►
CF!<0 CF2 = 0 CF3>0 Ani V
E 3
CFj = Ii - Ei
Figura 9.1. Tipul fluxurilor de numerar
Analizând rolul investiţiilor în dezvoltarea pieţei imobiliare, este necesar să examinăm noţiunile de valoare economică şi valoare financiară a investiţiilor. Să examinăm esenţa acestor noţiuni în baza exemplului investiţiilor într-o proprietate imobiliară.
Valoarea financiară a investiţiilor reprezintă valoarea reflectată în rapoartele
financiare. Valoarea financiară rămâne neschimbată în timp. Spre deosebire de valoarea financiară, valoarea economică a investiţiilor nu există în realitate şi reflectă aşteptările investitorului privind mărimea valorii prezente şi valorii viitoare a sumei investite. Dat fiind faptul că aceste aşteptări depind de calităţile personale ale investitorului, de acceptarea individuală a riscului şi atitudinea lui personală faţă de valoarea banilor, valoarea economică a investiţiilor poartă, mai mult, un caracter
subiectiv. Teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade, folosind anumite tehnici matematice specifice, permite atenuarea elementelor subiective la momentul calculării valorii economice a investiţiilor.
Valoarea economică poate fi de două tipuri: prezentă (actuală, reală) şi viitoare (acumulată).
Valoarea prezentă (Present Value, sau PV) reprezintă valoarea unei sume de bani
care va fi obţinută în viitor şi raportată la momentul prezent. Procesul de determinare a valorii prezente se numeşte actualizare (discounting). Valoarea prezentă indică suma de bani necesară de investit astăzi, pentru a obţine o sumă anumită în viitor.
Venit
Ii
A 3 1
1
7
Cheltuieli
Ei
E
43
Valoarea viitoare (Future Value, sau FV) reprezintă o sumă de bani pe care o posedăm în prezent (sau fluxurile de numerar generate pe parcursul unei perioade de
timp determinate), raportată la un moment definit în viitor. Procesul de determinare a valorii viitoare poartă denumirea de capitalizare (capitalization).
44
Următorii factori exercită influenţă asupra mărimii veniturilor sau cheltuielilor
diferitor perioade:
• suma cheltuielilor sau veniturilor;
• timpul când aceste sume urmează a fi plătite sau obţinute;
• riscurile deliberate;
• rata rentabilităţii.
Influenţa sumei veniturilor sau cheltuielilor este evidentă, deoarece cu cât mai
mare este această sumă, cu atât mai mare va fi influenţa factorului timpului asupra ei.
Timpul este una din cele mai valoroase şi indispensabile resurse. Timpul utilizat
neefectiv, de regulă, duce la pierderi băneşti. Binecunoscutele afirmaţii precum că
tipul costă bani sau banii trebuie să facă bani, se bazează pe teoria actualizării
cheltuielilor diferitor perioade. Banii investiţi într-o afacere trebui^ în termeni cât mai
restrânşi să genereze venituri, care, la rândul lor, se reinvestesc pentru a obţine o
majorare a capitalului. Timpul de obţinere a venitului din investiţii este exprimat în
perioade de calcul. Perioadele de calcul sunt divizate în intervale de calcul, durata
cărora poate varia de la o zi până la un an. Perioada de timp, în care trebuie să fie
efectuate investiţiile sau obţinut un credit, are o importanţă primordială în procesul de
analiză a investiţiilor. Noţiunile „perioadă de calcul" şi „interval de calcul" sunt
utilizate şi în procesul de estimare a valorii bunurilor imobiliare prin metoda
venitului.
Rata rentabilităţii reprezintă raportul între venitul net şi capitalul investit. Ea este
estimată ţinând cont de suma investiţiilor iniţiale şi perioada de timp când sunt
obţinute veniturile scontate. Rata rentabilităţii este folosită ca numitor comun pentru
analiza comparativă a diferitor proiecte investiţionale. în linii generale, în procesul
analizei comparative a diferitor proiecte investiţionale, un investitor raţional va
acorda prioritate acelui proiect care are o rată mai înaltă a rentabilităţii, ţinându-se
cont de scopul şi obiectivele proiectului. Totodată, este necesar să menţionăm că o
rată înaltă a rentabilităţii se asociază cu un grad înalt al riscului aferent proiectului în
cauză.
Riscul reprezintă condiţiile de incertitudine şi instabilitate asociate cu investiţiile.
Riscul poate fi definit ca o probabilitate a faptului că veniturile care urmează a fi
obţinute în rezultatul valorificării investiţiilor £ot fi mai mici sau mai mari decât cele
prognozate. Investiţiile de capital sunt mereu asociate cu anumite riscuri.
Unul din factorii de influenţă a valorii banilor în timp este rata dobânzii i (în
continuare - rată), care reprezintă raportul între venitul net şi valoarea investiţiei. în
cazul acumulării mijloacelor ea poartă denumirea de rată a capitalizării, iar în cazul
actualizării - rată a actualizării.
Toate calculele financiare sunt bazate pe rata simplă şi rata compusă.
Rata simplă
Rata simplă este folosită în operaţiunile financiare pe termen scurt, când
intervalul de calcul corespunde perioadei de calcul şi, de regulă, este egal un an, sau
în cazul când investitorului i se plăteşte dobânda calculată la sfârşitul fiecărui interval
de calcul.
în cazul ratei simple, dobânda este calculată de fiecare dată reieşind din suma
iniţial investită.
Pentru calcularea sumei acumulate în baza ratei simple se va aplica următoarea
formulă:
S = P(l + ni) (9.1.) unde:
S - suma acumulată;
P - suma iniţial investită;
n - perioada de calcul (în ani);
i -rata anuală simplă.
Coeficientul de acumulare în cazul ratei simple va fi: K =( L + N F ) (9.2.)
în practică, deseori este necesar să fie determinată mărimea sumei iniţiale
investite P, pentru a obţine în viitor suma cunoscută S. Suma P reprezintă valoarea
prezentă a sumei capitalizate S. Determinarea valorii prezente a sumei P se numeşte
actualizare, iar determinarea sumei acumulate S poartă denumirea de capitalizare sau
compounding.
Rata compusă
în procesul analizei investiţiilor şi estimării valorii proprietăţii imobiliare este
aplicată pe larg rata dobânzii compusă. în cazul ratei compuse, valoarea sau dobânda
calculată pentru un interval dat, nu sunt plătite investitorului, ci sunt adiţionate sumei
iniţial investite.
Suma acumulată în baza ratei compuse a!- dobânzii este determinată după
următoarea formulă: S = P(i + i(.)
n (9.3.)
unde, ic - rata compusă a dobânzii.
Coeficientul de acumulare în cazul ratei compuse va fi:
*„=a+/ r r (9.4.)
Comparând coeficienţii de acumulare pentru rata simplă şi cea compusă, putem
deduce că cu cât este mai mare perioada de calcul, cu atât mai mare este diferenţa
între suma acumulată în baza ratei simple şi suma acumulată în baza ratei compuse.
în cazurile când intervalul de calcul este mai mic de un an, următoarea formulă de
calcul a ratei efective anuale a dobânzii se aplică:
W =("+ '/» ' ) '" - l (9-5.) unde,
icfectivă - rata efectivă anuală a dobânzii;
m - numărul intervalelor de calcul într-un an.
Astfel, pentru fiecare an de exploatare a proiectului investiţional poate fi
determinată valoarea economică a investiţiei în baza unor fonnule corespunzătoare.
Dat fiind faptul că toate calculele cu aplicarea ratei dobânzii poartă un caracter
mai mult mecanic, iar structura veniturilor provenite din investiţii poate fi diferită
pentru diferite rate ale dobânzii, au fost elaborate tabele financiare speciale. In
practică, evaluatorii din ţările dezvoltate utilizează pe larg tabelele financiare care, de
regulă, sunt prevăzute pentru o durată de viaţă economică a bunului imobiliar de
30/40 de ani şi cuprind ratele dobânzii de la 1 la 40%. Cunoscând formula de calcul a
diferitor indicatori, putem determina valoarea economică a investiţiei în baza oricărei
rate ale dobânzii şi pentru orice perioadă de calcul.
9.2. Şase funcţii ale ratei compuse a dobânzii
46
în baza ratei compuse pot fi calculate următoarele mărimi: 1) valoarea viitoare a unităţii (future value ofl);
2) valoarea prezentă a unităţii (present value of 1)', 3) valoarea prezentă a anuităţii (present value ofannuity)', 4) valoarea viitoare a anuităţii (future value ofannuity); 5) rata de amortizare a unităţii (installment to amortize 1). 6) factorul fondului de compensare (sinking fund factor).
1. VALOAREA VIITOARE A UNITĂŢII
Valoarea viitoare a unităţii reprezintă suma acumulată a unei unităţi monetare pe parcursul unei perioade anumite de timp, fiind cunoscută rata anuală a dobânzii.
Noţiunea „valoare viitoare" este utilizată pentru determinarea valorii pe care o vor avea în viitor mijloacele investite în bunul imobiliar în prezent sau valoarea pe care o vor avea în viitor fluxurile de numerar generate de bunul imobiliar în prezent.
Formula pentru calcularea valorii viitoare este: FV = PV(l + i)
n (9.6)
unde, FV - valoarea viitoare a investiţiilor; PV - valoarea prezentă a investiţiilor; i - rata anuală nominală a dobânzii; n - perioada de calcul.
în cazul calculării dobânzii în intervale de timp mai mici decât 1 an, valoarea viitoare va fi determinată după următoarea formulă:
FV = PV(l + i/m)nm
(9.7.) unde, m - numărul intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1 an. Exemplu: Să se determine mărimea sumei ce va fi acumulată peste trei ani în
contul bancar, dacă depunem astăzi suma de 15 mii lei, rata dobânzii anuale fiind de 16%. Vom examina două variante posibile: a) dobânda se calculează anual; b) dobânda se calculează trimestrial.
Soluţie: Varianta A: dobânda se calculează anual.
FV = 15000 x(1+0,16)3 = 15000x 1,5609 = 23414 lei.
Varianta B: dobânda se acumulează trimestrial. Astfel, n - 3 şi m = 4 FV = 15000 x(l + 0,16/4)
3x4 = 15000x1,601 = 24015 lei
2. VALOAREA PREZENTA A UNITĂŢII
Valoarea prezentă a unităţii (reversie) reprezintă valoarea de azi a unei sume
care urmează a fi obţinută în viitor. Valoarea prezentă reprezintă funcţia inversă a
capitalizării şi este calculată după următoarea formulă:
PV = FV—-— (9.8.) (1 + 0"
unde: ^ \ reprezintă coeficientul de actualizare (factorul valorii prezente).
în cazul când dobânda este calculată cu o frecvenţă mai mare decât o dată pe an, valoarea prezentă calculăm după formula:
PV = FV --------- ------- (9.9.)
47
(1 + i/rn)nm
Procesul de determinare a valorii prezente este funcţia inversă a procesului de
acumulare şi are denumirea de actualizare.
Exemplul Să se determine mărimea sumei de bani care trebuie să fie depusă la bancă, rata dobânzii anuală fiind de 20%, pentru a putea procura peste 5 ani cu banii depuşi un apartament în valoarea de 150 mii lei.
Vor fi examinate două variante de calcul a dobânzii: a) dobânda este calculată
anual şi b) dobânda este calculată lunar.
Soluţie: Varianta A: calcularea anuală a dobânzii.
PV = 150000x -------- - ----- — = 150000x0,4019 = 60285 lei (1 + 0,20)
Varianta B: calcularea lunară a dobânzii.
PV = 150000x -------------------- — = 150000x0,3709 = 55637 lei a + 0,20/12)
60
3. VALOAREA PREZENTĂ A ANUITĂŢII
Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. în cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului, avem o anuitate avansată sau prenumerado. în cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate \la sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau postnumerado (fig. 9.2).
48
a) anuitate anticipată (prenumerado)
A 1 = A2 = A 3 =.....= A n-1 = An
Figura 9.2. Tipul anuităţilor
Valoarea prezentă a anuităţii ordinare (PVAO) este calculată după următoarea formulă:
1-—TT P V A O = A ------ fljtiL (9.10.)
i unde, A - mărimea anuităţii.
1 —L- (1+i)"
- coeficientul de actualizare a anuităţii ordinare, în cazul efectuării i
plăţilor s#u încasărilor la sfârşitul anului.
în cazul când intervalele de plată sunt mai frecvente decât o dată pe an,
valoarea
prezentă a anuităţii este determinată după următoarea formulă: 1
A i A 4
Ai
4 fc 4
i A A
a2
I i
A k
A3
I A 4
k i
An-|
| i
L An
§
1 2
b)
anuitate
3
î ordinară (postnumerado)
n-1 n
A, i L a2 < i A, ' k An-l ^ An ţ
•
-----------------
4
>—
----------
4
---------- 4 >- ------- • ------- <
► ----------- •
n-1
1
PVAO=A- (9.11.)
49
1-
(l + f'/m)"
Hm
50
unde, m - numărul intervalelor de efectuare a plăţilor sau încasărilor în decursul
unui an.
Formula standard pentru determinarea valorii prezente a anuităţii anticipate este:
1 1-
(1 + 0" (9.12)
Valoarea prezentă a anuităţii pentru cazurile când intervalele de calcul sunt mai
frecvente decât un an este calculată după formula:
1 1 -<
(l + i/m) PYAA-Â
Hm
Relaţia între coeficienţii de actualizare (K) a anuităţilor anticipate şi ordinare se
reflectă în următoarea formulă: K anuităţii anticipate n
= K anuităţii ordinare (n*l) 1 (9.14)
Exemplu: Contractul de arendă este încheiat pentru o perioadă de 2 ani. Să se
determine valoarea prezentă a plăţilor de arendă, rata de actualizare fiind 12%.
Soluţie:
Varianta 1: Plata de arendă în mărime de 6000 lei se plăteşte la sfârşitul fiecărui
an.
PVA0 = 6 000 x 1,69 = 10140 lei.
Varianta 2: Plata de arendă în mărime de 500 lei se plăteşte la sfârşitul fiecărei
luni.
PVA0 = 500 x 21,2 = 10 600 lei.
Varianta 3: Plata de arendă în mărime de 6000 lei se plăteşte la începutul
fiecărui an.
PVAA = 6 000X 1,89 = 77 340 lei.
Varianta 4: Plata de arendă în mărime de 500 lei se plăteşte la începutul fiecărei
luni.
PVAA = 500x21,5 = 10 750 lei.
4. VALOAREA VIITOARE A ANUITĂŢII
Sensul economic al valorii viitoare a anuităţii constă în determinarea sumei
acumulate a plăţilor sau încasărilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp
determinate, în intervale egale.
Formula standard pentru determinarea valorii viitoare a anuităţii ordinare (cu
efectuarea plăţilor sau încasărilor la sfârşitul intervalului) este:
1. în cazul plăţilor efectuate la sfârşitul anului:
+1
nm—l
• + 1 (9.13.)
(9.15)
51
d + 0"-l
52
, (1 + iT- l unde, -------------- -- coeficientul de acumulare a anuităţii ordinare.
I 2. în cazul plăţilor efectuate mai frecvent decât o dată pe an:
(l + i/m)n m
- l F V A O = A -
Hm
- coeficientul de acumulare (compounding) a anuităţii
avansate.
2. în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate mai frecvent decât o dată pe an la
începutul fiecărui interval de timp:
(l + i/m)nm+
* -l
Hm
- coeficientul de acumulare (compounding) a anuităţii
avansate, în cazul efectuării plăţilor sau încasărilor cu o frecvenţă mai mare de o dată pe an.
Exemplu: Să se determine suma care va fi acumulată în contul bancar la sfârşitul anului, dacă în fiecare lună vom depune suma de 100 lei, rata dobânzii anuale fiind 14%.
Soluţie: Vom examina două variante posibile:
1. plăţile sunt efectuate la începutul fiecărei luni: FVM = 100 x 12,95 = 1295 lei
2. plăţile sunt efectuate la sfârşitul fiecărei luni: FVAO = 100 x 12,80 = 1280 lei
(9.16)
unde,
(l + 0n+1
-l -l
-l (9.18)
unde,
(l + i/m)nm+l
- l
H m -l
53
5. RATA DE AMORTIZARE A UNITĂŢII (CONSTANTA IPOTECARĂ)
Rata de amortizare a unităţii mijloacelor împrumutate ne indică mărimea plăţilor
obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit, care includ dobânda şi
capitalul de bază, şi care permit amortizarea (rambursarea) creditului în termenele
stabilite.
Rata exprimată prin raportul dintre suma anuală pentru deservirea creditului şi
mărimea creditului este cunoscută sub denumirea de constantă creditară anuală
(annual loan constant) sau constantă ipotecară (mortgage constant).
în sens economic, constanta ipotecară este coeficientul de capitalizare pentru
credit sau pentru capitalul împrumutat din suma totală a unei investiţii în proprietatea
imobiliară.
Dacă e să admitem că suma creditului (Ia care se calculează dobânda) este egală
cu 1, atunci constanta ipotecară corespunde coeficientului de amortizare a unităţii.
în cazul plăţilor efectuate o singură dată pe parcursul anului, rata de amortizare va
fi egală cu:
A = PV -------- — ---- (9.19)
1 ------ — (1 + 0"
unde,
------ 7— ------ coeficientul de amortizare a unităţii, în cazul plăţilor efectuate o
1 _( l+0"
singură dată pe
an.
în cazul plăţilor efectuate de mai multe ori în decursul anului, rata de amortizare a
unităţii va fi egală:
A = PV -------- l— --------- (9.20)
"(1 + i/m)nm
unde,
i/m ----------- ----------coeficientul de amortizare a unităţii în cazul plăţilor efectuate
1 ---------- ------- (1 + i/rn)
nm
mai des decât o singură dată pe an.
7 în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate la o singură dată la începutul anului
"(l + 0n + 1
- l «Si»**
54
Funcţia ratei de amortizare a unităţii este invers proporţională funcţiei valorii
prezente a anuităţii ordinare, de aceea în formule este folosit simbolul anuităţii.
Exemplu: Un client al băncii a obţinut un credit în valoare de 50 mii lei, pe un
termen de 3 ani, rata anuală a dobânzii fiind 24%, plăţile pentru amortizarea
creditului urmează a fi efectuate anual. Soluţie: A =50 000 x 0,5123 =25 615 lei.
6. FACTORUL FONDULUI DE COMPENSARE
Factorul fondului de compensare reprezintă suma de bani ce urmează a fi depusă la sfârşitul fiecărei perioade pentru a obţine la momentul expirării unui număr determinat de perioade suma de o unitate monetară.
în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate o singură dată pe an, mărimea plăţilor va fi:
A m FV ------- - ------ (9.21)
(1 + 0"-l
unde,
i
(1 ' " I ~ factoru
' fondului de compensare, în cazul plăţilor (încasărilor)
periodice efectuate o singură dată pe an. în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate de mai multe ori pe parcursul unui an,
mărimea plăţilor date va fi egală cu:
A=FV—ilm— (9.22) (1-ff/m) - l
unde, i
-- factorul fondului de compensare, în cazul plăţilor (încasărilor) fl+O'-i
periodice efectuate de mai multe ori pe parcursul anului.
Toate funcţiile ratei compuse a dobânzii sunt interdependente. Fiecare din funcţiile date se bazează pe aplicarea formulei de bază (l+i)
n, care reprezintă suma
acumulată a unei unităţi. Toţi factorii sunt derivate ale formulei de bază. Factorii daţi se bazează pe ipoteza că dobânda este generată de banii depuşi în contul bancar. Interdependenţa funcţiilor ratei compuse a dobânzii este prezentată în tabelul 9.1.
8
Tabelul 9.1 Funcţiile de bază ale ratei compuse a dobânzii şi expresiile lor inverse
8 QpHAMaH JXTK., Opuyifi H. A nano u oiţeHKa nedeuoKUMoemu, npuHOCHmeu
doxod. M:
«Aejio», 1995, crp. 64.
55
Funcţia Expresia inversă
Valoarea viitoare a unităţii Valoarea prezentă a unităţii
Valoarea viitoare a anuităţii Factorul fondului de compensare
Valoarea prezentă a anuităţii Rata de amortizare a unităţii
Valorile funcţiilor ratei compuse menţionate mai sus pot fi calculate fie cu
aplicarea formulelor prezentate, fie cu ajutorul tabelelor financiare (vezi anexa 3). In
ţările occidentale, în practica evaluării sunt aplicate pe larg tabelele financiare, care
prezintă calculele ratei compuse pentru intervale de timp anuale, semianuale,
trimestriale şi lunare.
în final, este necesar să menţionăm că teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor
perioade şi funcţiile procentului compus prezentate de teoria dată nu sunt invenţii ale
savanţilor contemporani. Primele tabele financiare pentru calcularea valorii prezente a
banilor au fost publicate în anul 1693 de John Newton şi Edmund Halley. în anul
1726 John Smart a publicat tabelele funcţiilor ratei compuse, care au rămas
neschimbate până în pfezent. în anii următori teoria şi practica actualizării
cheltuielilor diferitor perioade au continuat să se dezvolte, abordările generale, însă,
rămânând neschimbate.
în practica evaluării proprietăţii imobiliare toate cele şase funcţii ale ratei
compuse pot fi folosite pentru soluţionarea diferitor probleme legate de evaluarea
proprietăţii imobiliare care generează venituri.Pământul este singurul lucru în lume
care echivalează cu toate celelalte bunuri, singurul lucru care va dăinui,
singurul lucru pentru care merită să munceşti, să lupţi
şi pentru care merită să-ţi dai viaţa. Margaret Mitchell
Capitolul 10
METODELE DE EVALUARE A TERENURILOR
Noţiuni de bază: Rata de capitalizare a terenului Rata de capitalizare a clădirii Rata de absorbţie Teren Expoziţia obiectului
In acest capitol pământul este analizat în calitate de bun economic şi marja. Sunt examinate valoarea lotului de pământ, oferta terenurilor, metodele de evaluare de piaţă a terenurilor: metoda vânzărilor comparabile, metoda alocaţiei, metoda extragerii, metoda capitalizării directe şi metoda parcelării.
Scopul prezentului capitol este de a servi referinţă pentru discuţiile privind valoarea terenurilor, care sunt prezentate în alte capitole ale lucrării şi de a prezenta aspectele specifice evaluării terenurilor. Metodele de evaluare sunt prezentate la general pentru toate terenurile indiferent de modul lor de utilizare. Pentru o aprofundare a cunoştinţelor în domeniul evaluării terenurilor cu destinaţie agricolă, recomandăm consultarea Metodologiei de evaluare a terenurilor cu destinaţie agricolă, elaborată cu participarea Agenţiei Naţională Cadastru, Resurse Funciare şi
57
Geodezie şi Camera Naţională de Imobil a Republicii Moldova, cu susţinerea proiectului TACIS (mai 2000).
Dacă privim pământul ca un bun economic şi ca marfă, putem constata că oferta acestui bun este relativ constantă. Există totuşi mici excepţii ale "permanenţei" pământului care sunt legate atât de influenţa factorilor naturali-climaterici cât şi de activitatea iraţională a omului, cum ar fi: aluviunile sau eroziunile, poluarea pământului cu substanţe nocive, epuizarea terenurilor agricole din cauza utilizării metodelor incorecte de desfăşurare a activităţii agricole şi transformarea terenurilor fertile în pustiuri, drept urmare a dezechilibrului ecologic.
Pământul are valoare deoarece este util. El poate servi ca teren pentru construirea clădirilor, pentru agricultură, pentru crearea spaţiilor de recreare, pentru construcţia drumurilor. în afară de utilitatea de bază a pământului există multipli factori şi principii care determină valoarea lui şi care trebuie analizaţi în procesul eva' i i (vezi capitolul 6 „Factorii de influenţă asupra valorii bunului imobiliar"). Deşi la prima vedere acest proces pare a fi o sarcină foarte uşoară, totuşi evaluarea pământului necesită o analiză minuţioasă a unui complex de factori.
în multe cazuri condiţiile misiunii de evaluare cer evaluarea separată a terenului şi clădirilor. De exemplu, în cazul aplicării metodei costului este necesar să fie
determinată valoarea de piaţă a terenului pe care este amplasată construcţia; analiza celei mai bune şi eficiente utilizări solicită opinia evaluatorului privind diferenţa între valoarea terenului considerat liber şi valoarea terenului cu construcţia actuală. La fel, evaluarea separată a terenului şi construcţiilor este solicitată în cazul evaluării pentru rapoartele financiare sau evaluării în scopul asigurării.
Metodele tradiţionale de evaluare a loturilor de teren sunt: 1) metoda vânzărilor comparabile; 2) metoda alocaţiei; 3) metoda extragerii; 4) metoda capitalizării, care include: • tehnica reziduală; • capitalizarea plăţii de arendă; • actualizarea fluxurilor de numerar.
Toate metodele prezentate mai sus sunt derivate din cele trei metode tradiţionale de evaluare. Metoda vânzărilor comparabile se bazează pe estimarea valorii obiectului evaluării în baza analizei terenurilor compara-bile. Metoda extragerii şi alocaţiei se bazează pe tehnicile metodei costului şi metodei vânzărilor comparabile. Metodele capitalizării plăţii de arendă şi actualizării fluxurilor de numerar sunt tehnici ale metodei venitului.
Metoda Vânzărilor Comparabile (comparable sales analysis)
Metoda vânzărilor comparabile este cea mai des utilizată pentru estimarea valorii terenului şi metoda prioritară în cazul când sunt disponibile suficiente vânzări comparabile. Vânzări comparabile sunt considerate vânzările proprietăţilor imobiliare similare proprietăţii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale, economice şi fizice. Următoarea regulă generală este aplicată în cazul selectării vânzărilor comparabile: evaluatorul trebuie să reducă la maxim diferenţele între proprietăţile comparabile şi obiectul evaluat, pentru caracteristicile care prezintă dificultăţi în determinarea
58
mărimii ajustărilor, în special dacă ajustările necesare sunt destul de însemnate.
De regulă, vânzările comparabile sunt selectate în baza caracteristicilor principale ale terenurilor, în primul rând ţinând cont de amplasare şi mărime. Este important de selectat unitatea de comparaţie adecvată. De exemplu, drept unitate de comparaţie a suprafeţei terenului este selectat 1 m
2, 1 ar, 1 ha, un lot de teren standard. Prin reduce-
rea preţului la o unitate de comparaţie, deosebirile fizice în mărime sau formă pot fi mai uşor luate în consideraţie.
Un aspect important al metodei vânzărilor comparabile este caracterul nelinear al valorii terenului. Odată cu creşterea suprafeţei totale, valoarea pe unitate de măsură tinde să descrească.
Calcularea şi aplicarea ajustărilor pentru vânzările comparabile se efectuează după principiul şi tehnica prezentate în capitolul 11 „Metoda vânzărilor comparabile".
Metoda alocaţiei (allocation)
Metoda alocaţiei, poate fi aplicată pentru determinarea valorii de piaţă a terenului în cazul când loturile libere participă rar în tranzacţii din motivul că localitatea se caracterizează fie prin densitatea dezvoltării terenurilor şi terenurile libere se întâlnesc foarte rar, fie prin inerenţa pieţei terenurilor, proprie mai mult localităţilor rurale.
Metoda alocaţiei se bazează pe următoarele principii:
• principiul echilibrului;
• principiul contribuţiei.
Ambele principii susţin afirmaţia că există un raport tipic (standard) între valoarea terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare care depinde de categoria bunului imobiliar şi de locul amplasării. Informaţia privind raportul dat poate fi obţinută atât din rezultatele evaluării masive în scopul impozitării, cât şi din consultarea companiilor de construcţii sau companiilor de investiţii capitale care propun spre vânzare terenuri cu construcţii şi care în baza experienţei lor ar putea aloca preţul de vânzare între teren şi îmbunătăţiri. Ţinem să menţionăm că procedura de determinare a raportului între preţul terenului şi preţul întregii proprietăţi imobiliare este destul de complicată, ceea ce nu permite utilizarea frecventă a metodei date în procesul de evaluare.
Exemplu: Conform informaţiei evaluatorului casele de locuit din cartierul în care este amplasată proprietatea imobiliară evaluată au fost vândute la preţuri de piaţă situate în intervalul 625,000 lei — 700,000 lei, iar raportul dintre valoarea terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare pentru proprietăţile, imobiliare locative amplasate în cartierul dat este de 10%. Respectiv, valoarea terenului pentru proprietatea imobiliară evaluată se va situa în intervalul de la 62,500 lei la 70,000 lei.
Metoda extracţiei (extraction)
Metoda extracţiei presupune extragerea valorii terenului din preţul de vânzare a proprietăţii imobiliare cu construcţii, prin deducerea valorii construcţiilor, care este considerată egală cu valoare de reconstituire sau de înlocuire. Metoda dată produce cele mai exacte rezultate în cazul proprietăţilor imobiliare cu construcţii, noi, pentru care poate fi estimată cu acurateţă mărimea tuturor formelor deprecierii.
Metoda capitalizării
59
Tehnica reziduală (residual method)
Tehnica reziduală se aplică pentru estimarea valorii terenurilor în cazul când
datele privind vânzările comparabile nu sunt disponibile şi următoarele condiţii sunt
satisfăcute:
• valoarea construcţiei este cunoscută sau poate fi estimată cu exactitate;
• venitul operaţional net este cunoscut sau poate fi estimat; • rata de capitalizare a clădirii şi rata de capitalizare a terenului pot fi extrase
din analiza pieţei imobiliare.
Procedura de aplicare a tehnicii reziduale presupune următoarele etape: 1) se va determina dacă construcţiile actuale sau cele proiectate reprezintă cea
mai bună şi cea mai eficientă utilizare a terenului; 2) se va estima venitul operaţional net în baza plăţii de arendă de piaţă şi a
cheltuielilor operaţionale, la data evaluării; 3) se va calcula partea din venitul total atribuită clădirii şi se va sustrage suma
dată din venitul operaţional net total;
4) partea din venitul operaţional net rămasă reprezintă venitul atribuit terenului, care la rândul său se capitalizează, aplicând rata de capitalizare a terenului, pentru a obţine valoarea terenului.
Exemplu: Venitul operaţional net anual generat de proprietatea imobiliară, formată din lotul de teren şi o clădire nouă, este estimat la 100,000 lei. Studiul pieţei indică rata de capitalizare a clădirii (Rc) - 11% şi rata de capitalizare a terenului (Ri) - 6%. Valoarea de reconstituire a clădirii noi (Vc) este estimată la 800,000 lei.
Venitul Operaţional Net 100,000 lei Venitul atribuit clădirii (Ic) (Ic= VcxRc) 800,000x0,11 88,000 lei Venitul atribuit terenului (1,) 12,000 lei Valoarea terenului (V,) (V, = I, /Rt) 12,000/0,06 200,000 lei
Capitalizarea plăţii de arendă (rent capitalization)
Tehnica dată presupune transformarea plăţii de arendă pentru teren în valoarea de
piaţă a terenului prin intermediul ratei de capitalizare. Plata de arendă reprezintă
suma
plătită pentru dreptul de a utiliza şi dreptul de a ocupa terenul, în conformitate cu
prevederile contractului de arendă. în cazul capitalizării directe a plăţii de arendă se
presupune că:
• perioada de arendare a terenului este nelimitată sau destul de îndelungată; • plata de arendă va rămâne constantă pentru întreaga perioadă a arendei.
în baza următoarei formule este determinată valoarea terenului:
Vt=- (10.1.) r
unde, Vi — valoarea terenului (value of land); I - venitul anual obţinut din darea în arendă a terenului (income); r - rata de capitalizare.
Pentru terenurile destinate construcţiilor venitul anual este determinat ca totalitate a plăţilor de arendă încasate pe parcursul unui an de gestiune; pentru terenurile agricole venitul poate fi constituit fie din plăţile de arendă, fie din venitul obţinut în urma desfăşurării activităţii agricole.
Actualizarea Fluxului de Numerar (subdivision analysis)
Metoda dată reprezintă alternativa tehnicii de capitalizare a plăţii de arendă şi presupune actualizarea fluxurilor de numerar ce urmează a fi obţinute pe parcursul unei perioade finite de gestiune şi a preţului de vânzare obţinut la sfârşitul perioadei de gestiune. în practica de evaluare a terenurilor metoda dată este cunoscută sub denumirea de metoda parcelării Metoda actualizării fluxurilor de numerar sau metoda parcelării este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună şi eficientă utilizare. Pentru aplicarea metodei date este necesar să fie analizate costurile parcelării şi preţurile de vânzare ale parcelelor valorificate. O parcelare bine planificată permite formarea unei proprietăţi imobiliare atractive acolo unde zonarea, reţelele de utilităţi disponibile, accesul şi alte elemente sunt într-o combinaţie favorabilă. Principalele etape ale metodei parcelării sunt:
55 1) determinarea numărului şi dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct
de vedere fizic, legal şi economic. Loturile trebuie să corespundă cerinţelor legale locale, în ceea ce priveşte suprafaţa şi asigurarea cu elemente ale infrastructurii (reţele inginereşti - apă, canalizare, gaze; căi de acces, etc.), şi să îndeplinească cerinţele pieţei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfăşurate în cadrul primei etape este fixat într-un plan de valorificare a terenului evaluat. în planul de valorificare vor fi indicate: numărul şi dimensiunile parcelelor, lucrările de construcţie necesare, costurile de construcţie, timpul necesar pentru parcelare şi construirea îmbunătăţirilor şi cheltuielile care urmează a fi suportate în perioada de expunere pe piaţă (perioada de marketing).
2) analiza pieţei pe care vor fi expuse parcelele: cererea şi oferta, rata de absorbţie a pieţei şi perioada de marketing pentru parcele formate.
3) estimarea preţului de vânzare cel mai probabil al fiecărei parcele prin aplicarea metodei vânzărilor comparabile şi estimarea mărimii profitului întreprinzătorului pentru valorificarea terenului şi comercializarea parcelelor.
4) proiectarea fluxului de venituri şi cheltuieli pe parcursul perioadei de previziune. Perioada de previziune va începe din momentul când terenul a fost preluat pentru a iniţia parcelarea şi va lua sfârşit în momentul când toate parcelele vor fi vândute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioadă va fi actualizat (readus la "punctul zero") pentru a obţine valoarea prezentă a fluxurilor nete de numerar. Rata de actualizare, care este extrasă din datele de piaţă, trebuie să reflecte gradul de risc asociat afacerii date.
5) estimarea valorii de piaţă a terenului.
Metoda parcelării va fi utilizată în cazurile când sunt puţine vânzări comparabile ale terenurilor libere. Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare, ratei de absorbţie şi costurilor, legate de procesul de parcelare şi vânzare a bunurilor imobiliare create.
Nimic şi niciodată nu se construieşte la termen
şi în limitele devizului de cheltuieli aprobat. Artur Bloh
Capitolul 11
DETERMINAREA VALORII BUNURILOR IMOBILIARE PRIN
METODA COSTULUI
Noţiuni de bază: Valoare de reconstituire Valoare de înlocuire Deprecierea acumulată Uzura fizică Deprecierea funcţională Deprecierea economică Valoarea construcţiei noi Beneficiul investitorului Valoare de deviz
Durata de viaţă economică Vârsta efectivă
în prezentul capitol sunt examinate algoritmul şi domeniile de aplicare a metodei
costului; simt prezentate metodele de estimare a valorii de reconstrucţie şi valorii de
înlocuire; este descrisă structura costului de construcţie; analizată baza normativ — informaţională a metodei costului, precum şi metodele de calculare a deprecierii.
11.1. Regulile generale de aplicare a metodei costului
Costul reprezintă suma de bani necesară pentru crearea unui bun imobiliar similar
celui evaluat. Costurile totale sunt determinate ca produs al numărului de mijloace de
producţie şi preţul lor, pentru o anumită perioadă de timp.
Metoda costului este aplicată în următoarele cazuri:
• evaluarea bunurilor imobiliare noi sau construite recent (în acest caz costul
construcţiei, care include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de
piaţă); • evaluarea construcţiilor nefinisate; • analiza tehnico-economică a bunurilor imobiliare; • reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (reevaluarea mijloacelor fixe
ale întreprinderii presupune estimarea valorii de reconstituire); • argumentarea construcţiei unei noi clădiri sau edificii; • determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări; • evaluarea clădirilor şi edificiilor cu destinaţie specială; • evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobiliare.
63
Aplicarea limitată a metodei costului în economiile de piaţă se explică prin faptul că pentru clădirile cu o vârstă efectivă mai mare de 10 ani metoda dată nu dă rezultate exacte, deoarece este dificil să se determine mărimea deprecierii construcţiilor şi cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare. La fel, este practic imposibil să reproduci o copie exactă a obiectului construit cu mult timp în urmă.
Metoda costului se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire (replacement cost), fie a valorii de reconstituire (reproductlorf cost).
Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcţie, tehnologii de construcţie contemporane, proiecte şi design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de construcţie, tehnologii şi manoperă.
In aspect teoretic, ar trebui să acordăm avantaj determinării valorii de înlocuire, deoarece nu este raţional să reproducem o copie exactă a obiectului evaluării, construită după un proiect învechit, cu aplicarea tehnologiilor şi materialelor de construcţie învechite.
Dar, din punct de vedere practic, aplicând metoda costului evaluatori! acordă preferinţă valorii de reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcţie a unei clădiri noi, caracteristicile căreia diferă de cele ale obiectul evaluării.
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a bunului imobiliar prin aplicarea metodei costului este prezentată în următorul algoritm:
1. Determinarea valorii terenului pe care este amplasată clădirea sau edificiul, fiind considerat liber şi disponibil pentru cea mai bună utilizare;
2. Determinarea valorii construcţiei noi (valoarea de înlocuire sau valoarea de reconstituire) a clădirii sau edificiului . în raportul de evaluare este necesar să fie menţionat care din valorile de mai sus este determinată. în valoarea construcţiei noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;
3. Estimarea deprecierii (sunt determinate toate formele deprecierii) - uzura fizică (recuperabilă şi nerecuperabilă); deprecierea funcţională - (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierea economică.
4. Estimarea valorii construcţiei ţinând cont de mărimea deprecierii (valoarea netă).
5. Estimarea valorii de piaţă a bunului imobiliar (estimarea valorii finale a bunului imobiliar, prin însumarea valorii terenului şi valorii nete a construcţiilor).
Formula generală de determinare a valorii proprietăţii imobiliare prin metoda
costului este: v = v,+(Y(.-D) (ii;i)
unde: V - valoarea proprietăţii imobiliare; Vt - valoarea terenului; D - mărimea deprecierii; Vc - valoarea construcţiei noi, care se calculează după formula,
Vc = CC+Cl + Bl ^b (11*2) unde CC - costul de construcţie (cheltuielile legate nemijlocit de lucrările de
construcţie);
64
CI - costurile indirecte - cheltuieli legate de efectuarea lucrărilor de cercetări şi prospectări, cheltuieli investiţionale, alte cheltuieli ce nu sunt legate în mod direct de lucrările de construcţie;
Bl - beneficiul investitorului.
Fiecare din elementele ce participă la calcularea valorii proprietăţii imobiliare poate fi estimat prin diferite metode prezentate în continuare în tabelul 11.1.
Tabelul 11.1 Determinarea valorii bunului imobiliar prin metoda costului
Etapele Conţinutul etapei
Conţinutul elementelor Metodele aplicate
1 Estimarea valorii terenului
Metoda vânzărilor comparabile; Metoda alocaţiei; Metoda extragerii; Metoda capitalizării.
2 Estimarea costului de construcţie
Cheltuieli directe; Cheltuieli de regie; Beneficiul antreprenorului.
Metoda de resurse Metoda comparaţiilor unitare; Metoda costurilor segregate; Metoda indicilor
3 Determinarea costurilor indirecte
Cheltuieli pentru demararea construcţiei; Lucrări de cercetare şi prospectare; Cheltuieli marketing; Asigurarea, şi altele.
Metoda normativă; Metoda elaborării normelor de deviz orientative
Crearea bazei normative proprii.
4 Estimarea bene- ficiului întrep- rinzătorului
Metoda celei mai bune utilizări
5 Estimarea valorii de înlocuire (reconstrucţie) noi
Costul de construcţie; Costurile indirecte; Beneficiul întreprinzătorului.
însumarea elementelor
(p.2 + p.3 + p.4)
6 Estimarea uzurii
fizice
Uzura recuperabilă;
Uzura nerecuperabilă.
Metoda normativă (vizuală);
Metoda valorii nominale; Metoda vârstei efective.
7 Estimarea deprecierii funcţionale
Deprecierea recuperabilă; Deprecierea nerecuperabilă.
Metoda capitalizării pierderii plăţii de arendă; Metoda capitalizării surplusului cheltuielilor normative.
Continuare tabelul 11.1
65
11.2. Estimarea valorii terenului
în cadrul metodei costului este necesar să fie estimată valoarea de piaţă a terenului, considerat liber (fără construcţii). Valoarea de piaţă a terenului este determinată prin următoarele metode:
1) metoda vânzărilor comparabile; 2) metoda alocaţiei; 3) metoda extracţiei; 4) metoda capitalizării: • tehnica reziduală; • capitalizarea plăţii de arendă; • actualizarea fluxurilor de numerar. Metodele de estimare a valorii de piaţă a terenului sunt descrise în capitolul 10
„Metodele de evaluare a terenurilor".
113. Estimarea valorii construcţiei noi
Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării este estimată în preţuri curente (la data evaluării) ca pentru un obiect nou, fără < a lua în consideraţie deprecierea acumulată. Esenţa valorii de reconstituire şi a valorii de înlocuire au fost examinate anterior. Deşi aceste două noţiuni sunt diferite, la baza estimării atât a valorii de reconstituire cât şi a valorii de înlocuire stă calcularea costurilor legate de construcţia obiectului şi transmiterea lui beneficiarului.
Există câteva metode pentru determinarea valorii de reconstituire sau valorii de înlocuire a bunului imobiliar:
1) metoda cantitativă sau metoda de resurse; 2) metoda costurilor segregate; 3) metoda comparaţiilor unitare; 4) metoda obiectului-analog (metoda indicilor).Metoda cantitativă constă în întocmirea devizelor pe obiect şi a devizelor
generale pentru obiectul evaluării, ca şi cum ar fi construit din nou. Metoda dată necesită eforturi mari din partea evaluatorului, care pot fi reduse dacă beneficiarul dispune de devizele în baza cărora a fost construit obiectul evaluării. în cazul când
8 Deprecierea economică
Metoda capitalizării pierderii plăţii de arendă; Metoda vânzărilor comparabile; Metoda vieţii economice.
9 Determinarea deprecierii acumulate
Uzura fizică; Deprecierea funcţională; Deprecierea economică.
însumarea elementelor (p.6 + p.7 + p.8)
10 Estimarea valorii de înlocuire (reconstrucţie) nete
Diferenţa între valoarea de înlocuire construcţiei noi şi mărimea deprecierii acumulate. (p.5 - p.9)
11 Estimarea valorii bunului imobiliar
Valoarea construcţiilor, Valoarea terenului.
însumarea elementelor. (p.l+p.10)
devizele nu sunt disponibile şi evaluatorul trebuie să le elaboreze, el poate apela la ajutorul unui specialist în domeniu] elaborării devizelor.
în procesul utilizării metodei cantitative, bunul imobiliar evaluat este privit ca un obiect nou ce va fi construit prin aplicarea tehnologiilor standard modeme. Estimarea valorii bunului se bazează pe modelarea devizului pentru construcţie. Evaluatorul schiţează structura comasată a devizului pentru construcţie. în calitate de analog poate servi atât obiectul evaluării ca un tot întreg (când este folosit un proiect standard), cât şi elementele constructive separate. Astfel, evaluatorul poate determina cu exactitate cantitatea materialelor necesare pentru construcţie şi costul lor, folosind preţurile unitare pentru fiecare tip de resurse materiale. Apoi, pe obiectul evaluat se "suprapune" tehnologia modernă de construcţie, ceea ce permite determinarea timpului de funcţionare a utilajelor şi manopera. Cheltuielile de deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii şi manoperă pot fi estimate în baza preţurilor curente pentru indicii de resurse: 1 oră-utilaj (h-ut.) şi 1 oră-om (h-om). în continuare, utilizând datele privind mărimea medie a cheltuielilor de regie, evaluatorul determină valoarea actuală a construcţiei noi, similară obiectului evaluării.
Metoda costurilor segregate utilizează costurile unitare pentru diferite componente ale clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Metoda dată este o modificare a metodei cantitative, deoarece pentru determinarea costurilor unitare se folosesc normele de deviz comasate. Totodată, metoda costurilor segregate nu prezintă mari dificultăţi în aplicare. în comparaţie cu metoda cantitativă, exactitatea rezultatelor obţinute prin metoda costurilor segregate este mai mică, dar acest fapt este compensat de reducerea timpului necesar pentru aplicarea metodei. Unităţi de măsura ale elementelor constructive pot servi: 1 m
3 de beton, 1 m
3 de zidire, 1 m
2 de
suprafaţă tencuită sau vopsită, 1 m2 de acoperiş, etc. Sursele principale de informaţie
pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite lucrări de construcţie şi subramuri ale construcţiilor capitale. Normele date au fost elaborate în preţurile de deviz 1984 şi necesită o indexare la data evaluării.
Metoda comparaţiilor unitare este utilizată pentru a determina costurile pentru o unitate de măsură - lm
2 a suprafeţei totale a casei de locuit, 1 m
2 a suprafeţei utile a
obiectelor de comerţ, etc. Valoarea totală a bunului imobiliar evaluat va fi egală cu produsul între cheltuielilor pentru o unitate de măsură şi cantitatea unităţilor date. Rezultatele obţinute prin metoda unităţilor comparabile nu pot fi caracterizate printr-o precizie înaltă, de aceea metoda dată este recomandabilă în cazurile unor clădiri construite în baza proiectelor standard, pentru care sunt elaborate listele de preţuri ale unităţilor de comparaţie. în cadryl metodei unităţilor comparabile este necesar să fie aplicaţi Indicii specifici ai costurilor de construcţie.
Metoda indicilor (sau metoda obiectului analog) determină valoarea bunului imobiliar în baza valorii obiectului analog. în cazul diferenţei între elementele constructive ale bunului imobiliar evaluat şi elementele constructive ale obiectului analog se fac corectările necesare. Informaţia veridică privind valoarea de deviz şi elementele constructive ale obiectelor analoage poate fi obţinută în institutele de proiectare de profil. Pentru clădirile construite anterior, datele despre valoarea de
67
reconstituire pot fi găsite în dosarele de inventariere tehnică, ţinute de oficiile cadastrale teritoriale. Valoarea de reconstituire corespunde mărimii tuturor
cheltuielilor suportate pentru construirea bunului imobiliar. în acest caz, evaluatorul trebuie să recalculeze valoarea de reconstituire în preţurile curente la data evaluării.
11.4. Structura costului de construcţie
Din punct de vedere al conţinutului economic, valoarea de reconstituire şi valoarea de înlocuire sunt analogice cu costurile de construcţie, în condiţiile actuale, a unei clădiri noi (valoarea construcţiei noi). Valoarea construcţiei noi trebuie să reflecte cheltuielile şi beneficiile tuturor participanţilor la procesul de creare a construcţiei noi în condiţiile economiei de piaţă.
In practica evaluării, cheltuielile asociate cu construcţia unui obiect includ cheltuielile şi beneficiul companiei de construcţie (întreprinderii de antrepriză), cheltuielile legate de proiectare, expertiza proiectelor, lucrări de prospectare, plăţile pentru asigurarea construcţiei, impozitele şi alte plăţi obligatorii, valoarea de achiziţionare a terenului, plata dobânzii pentru mijloacele financiare împrumutate, cheltuielile de publicitate, investiţii adiţionale în încăperile arendate, cheltuielile administrative şi beneficiul investitorului (fig. 11.1).
Valoarea construcţiei noi
Costul construcţiei Beneficiul investitorului
Alte
chetuieli
indirecte
) Valoarea de reconstituire Valoarea
de înlocuire
sau
Cheltuieli indirecte
Preţul de cost Lucrările
preliminare
Beneficiul
antrepre-
norului
Cheltuieli
pentru
proiectarea şi
expertiza
proiectului
Cheltuieli
investitionale
Cheltuieli pentru
publicitate,
marketing,
asigurare
69
Figura 11.1. Structura valorii construcţiei noi
62
Cel mai important element al valorii construcţiei noi este costul construcţiei care este determinat în baza normelor de deviz şi altor acte normative specializate. Normele de deviz reprezintă totalitatea normelor şi normativelor, preţurilor unitare şi preţurilor în construcţii, reunite în culegeri separate. De rând cu cerinţele generale faţă de lucrările de construcţie - montaj, normele conţin datele necesare pentru determinarea valorii de deviz a construcţiei şi reconstrucţiei clădirilor, extinderea şi reutilarea tehnică a întreprinderilor în funcţiune.
Cel de al doilea element al valorii construcţiei noi reprezintă costurile indirecte. Fiecare din componentele costurilor indirecte este determinat fie în baza unor norme oficial aprobate, fie în baza unei analize a pieţei construcţiilor sau a lucrărilor de construcţie. De exemplu, cheltuielile asociate proiectării şi expertizei construcţiei sunt determinate în baza Culegerilor de preţuri pentru lucrările de proiectare în construcţii, elaborate pentru fiecare ramură a economiei naţionale. Costurile normative sunt exprimate în preţuri curente, prin aplicarea coeficienţilor de trecere. Cheltuielile pentru publicitate, marketing, asigurare sunt estimate în baza analizei practicii pieţei locale a construcţiilor. Cheltuielile investiţionale sunt estimate ţinând cont de practica pieţei financiare locale.
Cel de al treilea element al valorii construcţiei noi este beneficiul investitorului, care reprezintă recompensa investitorului pentru riscul legat de realizarea proiectului. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă.
în continuare vom examina detaliat unul din cele mai importante elemente ale valorii construcţiei noi-costul de construcţie. Pentru estimarea costului de construcţie evaluatorii, de regulă, calculează valoarea de deviz.
Valoarea de deviz reprezintă suma mijloacelor băneşti, necesară pentru construirea clădirii în conformitate cu documentaţia de proiect.
în procesul de determinare a valorii de deviz evaluatorul se bazează pe: • proiect şi documentaţia tehnică; • normele de deviz în vigoare; • preţurile curente ale utilajelor; • hotărârile organelor administraţiei publice centrale şi locale, ce vizează
obiectul construcţiei.
Valoarea de deviz include următoarele elemente: • costul lucrărilor de construcţii; • costul lucrărilor de montare a utilajului tehnologic; • cheltuielile pentru procurarea sau confecţionarea utilajului; • alte cheltuieli.
Pentru a determina valoarea de deviz, este întocmită documentaţia de deviz, care constă din calculele şi devizele locale, calculele şi devizele pe obiect, calculele de deviz pe tipuri de cheltuieli, calculele şi devizele generale, centralizatoare de cheltuieli şi altele.
Documentaţia de deviz întruneşte devizele investitorului şi ale antreprenorului, care se întocmesc conform condiţiilor contractului de antrepriză şi ţinând cont de situaţia generală economică.
71
Baza normativ-informaţională a sistemului de formare a preţurilor de deviz şi elaborare a normelor de deviz în construcţii se constituie din normele de construcţii şi alte acte normative de deviz. Scopul principal al normelor de deviz este determinarea cantităţii normative de resurse necesare pentru efectuarea unui tip de lucrări şi determinarea preţurilor resurselor.
în Moldova documentaţia de deviz este elaborează în conformitate cu "Instrucţiuni metodologice privind modul de întocmire a devizului centralizator pentru realizarea obiectivelor de investiţii ţinând cont de preţurile curente", aprobate prin ordinul
Ministerului Mediului şi Amenajării Teritoriului, nr.30 din 24.01.2000; Instrucţiunile privind întocmirea devizelor pentru lucrările de construcţii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001), elaborate de Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova, în baza instrucţiunilor privind determinarea cheltuielilor de deviz la salarizarea în construcţii (CP L.01.02-2000), privind calcularea cheltuielilor de regie la determinarea valorii obiectivelor (CP L.01.03-2000), privind determinarea cheltuielilor de deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii (CP L.01.04-2000), privind determinarea valorii beneficiului de deviz la formarea preţurilor la producţia de construcţii (CP L.01.05-2000).
Actele normative menţionate reglementează procedura întocmirii devizelor pentru lucrările de construcţii-montaj prin metoda de resurse şi se folosesc pentru determinarea valorii de deviz a obiectivelor de investiţii, formarea preţurilor contractuale la producţia de construcţii.
Valoarea de deviz în construcţii se compune din cheltuielile directe, cheltuielile de regie şi beneficiu) antreprenorului (fig. 11.2.).
Costul de construcţie
Beneficiul întreprin- derii de antrepriză
Cheltuieli de regie
Cheltuieli pentru de-
servirea lucrătorilor
din construcţii
Preţul de cost al construcţiei
Cheltuieli directe
Cheltuieli pen-
tru materiale,
construcţii şi
detalii
Cheltuieli generale şi administrative
Salariul de
bază a
lucrătoril
or Cheltuieli
pentru
utilaje
Cheltuieli pentru
organizarea
Jucrărilor de şantier
73
Alte cheltuieli
directe
Figura 11.2. Structura costului de construcţie
64
Cheltuielile directe şi cheltuielile de regie, legate de efectuarea lucrărilor de
construcţie, sunt cheltuieli de producţie suportate de organizaţia de antrepriză.
Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrărilor de construcţii,
şi includ: • cheltuielile pentru cumpărarea materialelor, articolelor şi elementelor de
construcţie; • cheltuielile pentru salarizare, ţinând cont de contribuţiile la asigurările sociale; • cheltuielile pentru funcţionarea utilajelor de construcţii, ţinând cont de defalcările
pentru amortizare; • alte cheltuieli directe.
Cheltuielile de regie ca parte componentă a preţului de cost al lucrărilor de antrepriză, reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiţiilor pentru execuţia construcţiilor, mobilizarea forţei de muncă, activitatea administrativă a întreprinderii de antrepriză. Spre deosebire de cheltuielile directe, cheltuielile de regie se stabilesc în mod indirect, în procente din baza de calcul acceptată (de regulă în procente din suma cheltuielilor directe).
Conform Standardelor Naţionale de Contabilitate 11 "Contractele de construcţii" (S.N.C. 11) cheltuielile de regie cuprind cheltuielile generale aferente contractului (cheltuielile generale şi administrative, cheltuieli pentru deservirea lucrătorilor din construcţii şi alte cheltuieli generale de antrepriză) şi cheltuielile pentru organizarea de şantier.
Un element important al valorii de deviz îl constituie beneficiul de deviz sau beneficiul antreprenorului, care reprezintă beneficiul organizaţiei de antrepriză realizat în urma efectuării lucrărilor de antrepriză. Beneficiul de deviz se determină în procente din preţul de cost de deviz al lucrărilor executate. Pentru ridicarea competitivităţii sale pe piaţa lucrărilor şi serviciilor de construcţii, întreprinderile de antrepriză trebuie să analizeze în permanenţă beneficiul de deviz în scopul reducerii costul construcţiei şi pentru a exclude cheltuielile neproductive.
11.5. Estimarea deprecierii
Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. De regulă, deprecierea se exprimă în procente, iar expresia ei valorică poartă denumirea de depreciere acumulată a bunului imobiliar. Următoarele forme ale deprecierii sunt specificate în Standardele Internaţionale de Evaluare 2001:
• uzura fizica;
• deprecierea funcţională;
• deprecierea economică.
75
Uzura fizică este determinată de deteriorarea bunului imobiliar sub influenţa diferitor factori (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfacătoarea a construcţiei, etc.). Pentru determinarea uzurii fizice pot fi aplicate mai multe metode. Unele metode au drept scop calcularea sumei cheltuielilor necesare pentru îmbunătăţirea stării fizice a construcţiei, altele se bazează pe compararea obiectului evaluării cu alte bunuri imobiliare ce au caracteristici similare.
Deprecierea funcţională ţine de dezvoltarea tehnologiilor contempo-rane, care permit crearea unor bunuri imobiliare noi, cu capacităţi mai înalte de a satisface necesităţile pieţei. Tehnologiile noi de construcţie pot contribui la deprecierea parţială sau completă a valorii bunului imobiliar. Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi
construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit, etc.).
Atât uzura fizică cât şi deprecierea funcţională sunt fenomene legate nemijlocit de caracteristicile bunului imobiliar.
Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi bunului imobiliar. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, ce se răsfrânge asupra cererii pentru mărfuri şi servicii, şi ca rezultat asupra rentabilităţii
întreprinderii, schimbările pe piaţa imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare, etc.
în procesul de analiză a caracteristicilor fizice ale obiectului evaluării este important de determinat deprecierea acumulată, care reprezintă reducerea valorii de reconstituire sau înlocuire a bunurilor imobiliare, exprimată prin însumarea uzurii fizice, deprecierii funcţionale şi economice sau combinarea unora din ele.
Deprecierea este strâns legată de factorul timpului, ciclul de viaţă a bunului imobiliar şi reprezintă o pierdere continuă a calităţilor de consum ale bunului imobiliar. Uzura fizică şi deprecierea funcţională pot fi recuperabile şi nerecuperabile.
Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea recuperarea căreia este posibilă din punct de vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include mărimea cheltuielilor legate de înlăturarea unuia din elementele
deprecierii şi contribuie la majorarea valorii bunului imobiliar. Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea
căreia vor fi mai mari decât creşterea probabilă a valorii bunului imobiliar în rezultatul înlăturării elementelor deprecierii.
11.5.1. Uzura fizică
Uzura fizică poate apare atât în rezultatul învechirii construcţiei cât şi în rezultatul acţiunii unor factori din exterior. Esenţa uzurii fizice este determinată de trecerea
timpului în care elementele construcţiei, utilajul şi întreaga clădire pierd o parte din calităţile lor iniţiale: se reduce rezistenţa construcţiei în rezultatul căreia clădirea se învecheşte şi se deteriorează.
în afară de factorii de mediu şi termenul de exploatare a construcţiei, uzura fizică poate apărea şi în urma nerespectării condiţiilor de exploatare şi menţinere a bunului, înlocuirea şi reparaţiile diferitor elemente de construcţie la timpul cuvenit.
Importantă este şi observarea dinamicii uzurii fizice. Factorii ce provoacă uzura acţionează în mod diferit asupra elementelor construcţiei. Elementele construcţiei au diferite grade de durabilitate şi diferite durate de exploatare. Pe parcursul perioadei de viaţă a construcţiei, intensitatea exploatării diferitor elemente de construcţie este diferită: de exemplu, scările şi pereţii despărţitori.
Factorul timpului, de asemenea joacă un rol important în determinarea mărimii
uzurii fizice. Uzura fizică depinde în mare măsură de vârsta efectivă a construcţiei şi
76
+
Durata de viaţă economică rămasă
Figura 11.3. Durata de viaţă a bunului imobiliar
Acumularea uzurii fizice poate fi oprită sau încetinită în rezultatul efectuării
reparaţiei capitale a construcţiilor, înlocuirii sau înnoirii elementelor constructive.
Metodele de estimare a uzurii fizice
Există mai multe metode de estimare a uzurii fizice, cea mai răspândită în
rândurile evaluatorilor fiind metoda normativă (vizuală). Metoda solicită
evaluatorului estimarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a
elementelor constructive de bază ale clădirii. Oricare construcţie este un sistem care
include diferite elemente: elemente de construcţie, utilaj tehnico-sanitar alte utilaje
inginereşti. Fiecare din elemente are durata sa de viaţă, ponderea sa în volumul total
al construcţiei. Uzura bunului imobiliar se determină în urma examinării obiectului şi
se exprimă în procente din valoarea construcţiei. Mărimea uzurii se determină ţinând
cont de: starea generală a construcţiei, care depinde de modul de menţinere,
amplasare, perioada de exploatare, tipul şi calitatea materialelor de construcţie; starea
elementelor constructive - fundamentul, acoperişul, pereţii şi altele.
Determinarea mărimii uzurii fizice a bunurilor imobiliare prin metoda normativă
presupune aplicarea următoarelor două etape:
1. determinarea uzurii fizice a fiecărui element constructiv;
2. determinarea uzurii fizice a construcţiei după formula:
SE 8
O
termenul limită de exploatare. Termenul limită de exploatare este definit ca perioada
de timp în decursul căreia elementele constructive ale clădirii îşi păstrează rezistenţa,
în procesul estimării uzurii fizice evaluatorul examinează vârsta efectivă a
construcţiei şi durata de viaţă economică. Legătura între diferiţi indicatori care
reflectă influenţa factorului timpului este prezentată în figura 11.3.
Vârsta efectivă < Vârsta scriptică sau data evaluării
Durata de viaţă fizică
Durata de viaţă economică
>
77
Uronstr. — Uelement. * 100/ GS element. (11.3)
unde,
Uconstr. - uzura fizică a construcţiei (%);
Ueiement. — uzura elementelor construcţiei (%);
GSciemem - greutatea specifică a elementelor constructive (%).
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate
folosi "Normele de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor R.S.S.
Moldoveneşti în scopul asigurării de stat", ediţia 1982, aprobate prin Hotărârea
Sovietului de Miniştri a R.S.S. Moldoveneşti din 29 martie 1982, Nr. 119. Uzura
fiecărui element constructiv poate fi estimată în baza datelor tabelului 3
"Determinarea mărimii uzurii construcţiilor ce aparţin cetăţenilor în cazul evaluării
după elemente".
Normele date recomandă determinarea uzurii pentru următoarele elemente
constructive: fundamente; pereţi; pereţi despărţitori; planşeu; acoperiş; pardoseală;
ferestre; uşi.
Starea elementelor constructive poate fi clasificată în următoarele categorii: bună,
destul de satisfăcătoare, satisfăcătoare, nesatisfăcătoare, foarte rea. Fiecare categorie
se distinge prin trăsăturile caracteristice ale stării clădirii şi ale manifestărilor uzurii
elementelor constructive, descrierea cărora este prezentată în tabelul 3 al Normelor
menţionate.
Determinarea mărimii uzurii elementelor constructive poartă mai mult un caracter
subiectiv şi depinde de experienţa şi pregătirea profesională a specialistului care
inspectează bunul imobiliar. în cazul când evaluatorul nu posedă suficiente cunoştinţe
în domeniul tehnicii de determinare a uzurii, el poate folosi tabelul 2 "Deducerile
orientative pentru uzura construcţiilor", inclus în Norme. Acest tabel poate fi folosit
pentru evaluarea construcţiei după volumul fizic sau suprafaţa soclului (anexa 4).
Evaluatorul poate folosi, de asemenea, tabelele 5-57 din Normele menţionate
"Greutatea specifică a valorii diferitor elemente ale construcţiei în funcţie de
materialul pereţilor şi acoperişului".
Astfel, uzura fizică a oricărui element constructiv al unei clădiri poate fi
determinat în baza normelor şi normativelor elaborate anterior. Este important de
menţionat că documentele normative detaliate pentru determinarea uzurii există doar
pentru construcţiile locative şi prin urmare nu pot fi aplicate pentru construcţiile cu
destinaţie nelocativă. Limitele metodei normative sunt determinate de aplicarea bazei
normative vechi, care nu reflectă apariţia tehnologiilor moderne în construcţii şi
folosirea materialelor noi de construcţii. Este evident că în clădirile cu destinaţie
locativă contemporane greutatea specifică a elementelor constructive este diferită de
cea existentă în construcţiile mai vechi.
Exemplu: Să se determine mărimea uzurii unei case de locuit cu 1 nivel,
construită în anul 1986.
Caracteristicile elementelor constructive: fundamentul - piatră brută; pereţi
despărţitori — piatră de calcar; pereţi - piatră de calcar; planşeu — lemn, pardoseală
- din scânduri, vopsită; uşi - în tăblii, acoperiş - ţiglă; instalaţii electrice.
78
Soluţie: în baza "Normelor de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor
R.S.S. Moldoveneşti în scopul asigurării de stat" evaluatorul va determina greutatea
specifică a fiecărui element constructiv. In rezultatul examinării stării fiecărui
element se va determina uzura lui (tabelul 11.2).
Tabelul 11.2
79
Uzura fizică a clădirii evaluate este egală cu: 10,1 x 100 /97 = 10,4 %
Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obţinute sunt
convingătoare şi pot fi uşor verificate. Totuşi, rezultatele obţinute prin metoda
normativă poartă un caracter subiectiv pronunţat, ce se datorează calificării
evaluatorilor şi nu iau în considerare deprecierea funcţională şi deprecierea
economică a obiectului evaluării.
Alte două metode de estimare a uzurii sunt metoda valorică şi metoda vârstei
efective.
Premisa metodei valorice este determinarea costului reparaţiei capitale a
construcţiei. în acest caz evaluatorul foloseşte coeficientul care reprezintă raportul
între costul reparaţiei capitale şi valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data
evaluării, ţinând cont de mărimea uzurii. Coeficientul dat indică caracterul nelinear al
cheltuielilor pentru reparaţia capitală pe parcursul perioadei de exploatare. De regulă,
mărimea cheltuielilor pentru reparaţia capitală reprezintă 0,28 - 0,40 din valoarea
clădirii.
Aceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mărimii cheltuielilor pentru
reparaţia curentă a clădirii în procesul de estimare a cheltuielilor operaţionale.
Cercetările efectuate de specialiştii în domeniul exploatării construcţiilor au constatat
că cheltuielile operaţionale anuale pentru clădirile cu destinaţie locativă reprezintă 3-
5% din valoarea de reconstituire a clădirii.
Costurile reparaţiilor capitale trebuie estimate în cazurile când:
1) beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea locativă;
2) cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează la vânzarea obiectului
(diferenţa între preţul obiectului după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de
reparaţia capitală este mai mare decât cheltuielile pentru reparaţia capitală);
3) bunul imobiliar este dat în arendă sau ipotecat.
Estimarea uzurii construcţiei
Denumirea Starea Greutatea Procentul Procentul
elementelor elementelor specifică de uzură a de uzură
constructive (%) elementului din clădire m m
Fundament Bună 12 5 0,60
Pereţii Bună 34 5 1,70
Pereţii despărţitori Bună 5 5 0,25
Planşeu Bună 7 5 0,35
Pardoseala Bună 9 10 0,90
Ferestre duble Bună 7 10 0,70
Uşi Destul de satisf. 7 15 1,05
Acoperiş Satisfăcătoare 15 30 4,50
Instalaţii electrice Bună 1 5 0,05
Total: 97 10,1
80
Dat fiind că estimarea uzurii se efectuează în baza informaţiei reale despre cheltuielile pentru reconstrucţia sau pentru reparaţia elementelor uzate, rezultatele obţinute prin metoda valorică sunt considerate destul de realiste. Limitele metodei date sunt determinate de necesitatea efectuării unor calcule detaliate ale cheltuielilor pentru reparaţie.
Metoda vârstei efective solicită efectuarea expertizei obiectului evaluării şi se bazează pe ipoteza că raportul între vârsta efectivă şi vârsta fizică a construcţiei este
egal cu raportul între valoarea de reconstituire şi mărimea Uzurii. Astfel, VE
VE + DVFR \ / \ /
unde, U - uzura; VE - vârsta efectivă, determinată de evaluator în baza stării tehnice a elementelor
constructive şi a clădirii întregi; DVF - durata totală de viaţă fizică; DVFR - durata de viaţă fizică rămasă; VR - valoarea de reconstituire a obiectului evaluării. -
Prin această metodă poate fi estimată atât uzura elementelor constructive cât şi uzura construcţiei.
In procesul estimării uzurii fizice, evaluatorul va ţine cont de următoarele: 1. Durata de viaţă economică a clădirii sau construcţiei va fi determinată ţinând
cont de faptul că reparaţiile capitale sunt efectuate în mod obligatoriu. Efectuarea reparaţiilor poate prelungi durata de viaţă de la 30% la 50%. Ignorarea necesităţii reparaţiilor capitale contribuie la uzura completă a elementelor ce au o durată de viaţă mai mică decât cea a elementelor constructive de bază.
2. în procesul evaluării bunului imobiliar este inadmisibilă folosirea ratei de amortizare sau ratei normative a uzurii, utilizate în contabilitate, deoarece:
• dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieţii obiectului este diferită; • condiţiile reale de exploatare a construcţiei, precum şi efectuarea lucrărilor de
reparaţie a ei sunt diferite de cele prevăzute în normele generale; • în procesul evaluării individuale a bunurilor imobiliare este necesar să fie
examinată starea reală a construcţiei, şi nu aplicarea unor rate generale de amortizare, elaborate pentru toate clădirile ce aparţin unei anumite categorii de durabilitate.
11.5.2. Estimarea deprecierii funcţionale şi deprecierii economice
Spre deosebire de uzura fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea economică nu au un caracter material. Aceste tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi observate doar în momentul comparării obiectului evaluării cu alte bunuri imobiliare.
Estimările deprecierii funcţionale şi deprecierii economice nu sunt obiective, dat fiind că se bazează pe ipotezele şi preferinţele evaluatorului.
Determinarea deprecierii funcţionale şi deprecierii economice este o problemă mult mai complexă decât determinarea uzurii fizice, deoarece:
• deprecierea funcţională depinde de destinaţia bunului imobiliar. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare deprecierea funcţională se manifestă diferit.
U = xVR (11.4.)
f VE " xVR sau
DVF
81
• procesul deprecierii funcţionale şi economice nu poate fi standardizat, de
aceea în unele cazuri estimarea lor nu este posibilă. în cazul estimării deprecierii
funcţionale, în raportul de evaluare este necesar să fie inclusă o argumentare a
calculelor efectuate.
• mărimile estimate ale deprecierii funcţionale şi deprecierii economice nu pot
fi absolut obiective din cauza influenţei evaluatorului asupra rezultatului estimărilor şi
influenţei factorului comportamentului consumatorilor asupra mărimii cererii.
Distingem două tipuri ale deprecierii funcţionale: deprecierea funcţională
recuperabilă şi deprecierea funcţională nerecuperabilă. Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată în baza cheltuielilor
pentru reconstrucţia necesară a obiectului evaluării, pentru a asigura o utilizare mult mai efectivă a bunului imobiliar.
Cauzele deprecierii funcţionale sunt: neadecvarea construcţiei din punct de vedere al conceptului spaţial, ceea ce necesită introducerea unor elemente noi; deficienţe ce necesită efectuarea lucrărilor de modernizare sau înlocui-rea elementelor demodate; surplusul de elemente. în acest caz deprecierea funcţională recuperabilă va fi egală cu costul lichidării acestor elemente.
Deprecierea funcţională nerecuperabilă este estimată în baza următorilor factori: insuficienţa unor elemente ale construcţiei sau ale unor caracteristici calitative ale elementelor; surplusul de îmbunătăţiri. Deprecierea funcţională nerecuperabilă apărută din cauza insuficienţei unor elemente constructive va fi egală cu diferenţa între valoarea capitalizată a pierderilor venitului net (rata capitalizării fiind egală cu rata capitalizării de piaţă pentru bunurile imobiliare similare) şi costurile de construcţie a elementelor date. în practică, pierderile venitului net sunt determinate prin comparaţia plăţilor de arendă de piaţă pentru construcţiile în care sunt prezente elementele corespunzătoare şi construcţiile în care ele lipsesc.
Pierderea din valoare a bunului imobiliar în cazul deprecierii funcţionale este determinată de evoluţia tehnico-ştiinţifică - folosirea tehnicii eficiente, perfecţionarea materialelor de construcţie, dezvoltarea tehnologiilor în construcţii, creşterea productivităţii muncii. Cu cât mai mare este perioada între data construcţiei bunului imobiliar şi data evaluării, cu atât mai mare este deprecierea funcţională.
Deprecierea funcţională începe să se acumuleze din momentul creării bunului imobiliar. Construcţia bunului imobiliar este desfăşurată în baza unor proiecte aprobate, în timp ce ar putea fi folosite concepte constructive şi spaţiale perfecţionate. Astfel, deprecierea funcţională apare cu mult înainte de apariţia uzurii fizice, deoarece construcţiile nu mai corespund cerinţelor noi faţă de gradul de confort, calitate şi amenajare. Deprecierea funcţională este caracteristică tuturor bunurilor imobiliare, deoarece piaţa tehnologiilor de construcţie este în continuă dezvoltare şi tinde spre crearea unor construcţii moderne şi mult mai calitative, decât cele construite anterior.
Prin urmare, deprecierea funcţională este prezentă permanent şi influenţează considerabil calităţile de consum ale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea valorii lui.
în condiţiile dezvoltării neuniforme a pieţei imobiliare, existenţei diferitor segmente formate în dependenţă de nivelul veniturilor cumpărătorilor potenţiali, deprecierea funcţională este determinată pentru fiecare obiect individual, evaluarea căruia se face pentru un anumit cumpărător, cu un anumit nivel de venituri. în urma analizei deprecierii funcţionale facem următoarele concluzii:
1. Deprecierea funcţională va exista permanent, reprezentând diferenţa între
caracteristicile reale ale bunului imobiliar şi preferinţele consumatorilor.
82
2. Deprecierea funcţională completă a unui tip de bunuri imobiliare corespunde
situaţiei când cererea la bunurile imobiliare din categoria dată va fi nulă.
3. Mărimea deprecierii funcţionale este egală cu valoarea totală a lucrărilor de
reconstrucţie necesare pentru a aduce bunul imobiliar în conformitate cu cerinţele
pieţei.
Deprecierea economică reprezintă pierderea valorii bunului imobiliar ca rezultat
al acţiunii factorilor de origine externă. Acest tip de depreciere este caracteristic doar
pentru bunurile imobiliare, dat fiind că ele nu pot fi deplasate. în practică, sunt
folosite două metode pentru determinarea deprecierii economice:
• capitalizarea pierderilor venitului datorită influenţei factorilor externi;
• compararea preţurilor de vânzare ale bunurilor imobiliare similare asupra
cărora influenţează factorii externi şi celor care nu sunt influenţate de manifestarea
factorii externi.
Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizării
pierderilor venitului (plăţii de arendă) este cea mai des utilizată şi este prezentată în
exemplul ce urmează.
Exemplu: în rezultatul construcţiei unui restaurant şi centru de distracţii la
demisolul unui bloc locativ s-au înrăutăţit condiţiile de trai în blocul dat, şi, în
consecinţă, a scăzut nivelul plăţii lunare de arendă pentru apartamentele în clădirea
dată, în mediu cu 30 dolari SUA comparativ cuplata de arendă înregistrată până la
amplasarea restaurantului şi a centrului de distracţii. Este necesar să fie estimată
mărimea deprecierii economice în baza următoarelor date:
• preţul de vânzare a apartamentelor similare, amplasate în vecinătatea
blocului locativ în care este situat obiectul evaluării, este egal cu 15 mii dolari SUA;
• plata de arendă este egală cu 100 dolari SUA Aunar sau 1200 dolari SUA
/anual;
Pierderile anuale ale plăţii de arendă vor fi egale cu 30 x 12 =360 dolari SUA.
Rata de capitalizare pentru apartamentul evaluat este: 1200/15000=8%.
Deprecierea apartamentului cauzată de influenţa factorilor externi este egală cu:
360/0,08 = 4500 dolari SUA
în procesul de estimare a valorii proprietăţilor imobiliare prin metoda costului, evaluatorul estimează deprecierea acumulată a bunului imobiliar, care este egală cu suma uzurii fizice (recuperabilă şi nerecuperabilă), deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice.
Astfel, valoarea de reconstituire a bunului imobiliar este determinată după algoritmul prezentat în tabelul 11.3.
Tabelul 11.3 Algoritmul estimării valorii de reconstrucţie
Nr. Indicatorii Calculele
1 Valoarea terenului
2 Costul construcţiei şi cheltuielilor de regie
3 Beneficiul antreprenorului
4 Valoarea construcţiei noi Nr.2 + Nr. 3
Continuare tabelul 11.3
83
în scopul asigurării acurateţei calculelor efectuate pentru determinarea valorii de
reconstituire şi estimarea deprecierii acumulate, evaluatorul trebuie să folosească
diferite metode de calculare a indicatorilor menţionaţi. în practică, evaluatorul este
obligat să opereze cu deprecierea exprimată în mărimi relative: rate sau procente din
valoarea de reconstituire. Lipsa unui model unic de calculare a valorii de reconstituire
şi a diferitor tipuri ale deprecierii, poate duce la rezultate paradoxale.
Să admitem că uzura fizică, deprecierea funcţională şi cea economică a unui bun
imobiliar sunt egale, respectiv, cu: 29%, 48% şi 32%. însumarea mărimilor date va
duce Ia un rezultat ilogic, deprecierea acumulată va fi egală cu 107%. Este necesar să
fie menţionat că în practică astfel de rezultate pot fi obţinute destul de des. Pentru
clădirile construite la începutul sec. XX uzura fizică este foarte mare. Clădirile
contemporane, construite pentru un beneficiar concret pot avea o depreciere
funcţională şi economică însemnată. în asemenea cazuri, în locul modelului aditiv
este recomandabilă aplicarea modelului multiplicativ. în modelul multiplicativ,
deprecierea acumulată va fi determinată după formula:
& acumulată ~ 1 ~ (1 fizică) ^ (l '^funcţională) X (l economică) (-1 L5)
Uzura fizică, deprecierea funcţională şi cea economică sunt exprimate în cote
părţi dintr-o unitate.
în exemplul prezentat mai sus, deprecierea acumulată calculată după modelul
multiplicativ va fi egală cu 75%, ceea ce corespunde realităţii. Astfel, în cazul operării
cu mărimile relative ale uzurii, aplicarea modelului multiplicativ generează rezultate
mult mai realiste decât modelul aditiv.
La aplicarea metodei costului în procesul de estimare a valorii bunului imobiliar,
evaluatorul va obţine preţul minim de vânzare, care nu ţine cont de influenţa factorilor
amplasării şi conjuncturii pieţei, mai jos de care bunul imobiliar nu poate fi vândut
fără a leza interesele vânzătorului. In condiţiile crizei economice prin care trece
Moldova, această regulă nu este respectată pentru anumite bunuri imobiliare, preţul
de vânzare fiind mai mic decât valoarea de reconstrucţie a obiectului.Totul în această lume se cunoaşte prin comparaţie.
Seneca
5 Uzura fizică recuperabilă
6 Uzura fizică nerecuperabilă
7 Total uzura fizică Nr.5 + Nr.6
8 Deprecierea funcţională recuperabilă
9 Deprecierea funcţională nerecuperabilă
10 Total deprecierea funcţională Nr.8 + Nr.9
11 Deprecierea economică
12 Deprecierea acumulată Nr.7 + Nr.10 + Nr.ll
13 Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării
determinată prin metoda costului
Nr. 1 + Nr. 4 - Nr. 12
Capitolul 12
METODA VÂNZĂRILOR COMPARABILE
Noţiuni de bază:
Obiecte similare Elemente de comparaţie Unităţi de comparaţie Ajustări Tranzacţie comercială
Prezentul capitol examinează esenţa metodei comparaţiei vânzărilor şi etapele aplicării ei, criteriile de selectare a obiectului-analog şi a elementelor de comparaţie, precum şi consecutivitatea estimării ajustărilor.
în cazul efectuării unei tranzacţii comerciale, preţul tranzacţiei reprezintă cel mai buh indicator al valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare. în cazul când proprietatea imobiliară nu a participat niciodată într-o tranzacţie de vânzare-cumpărare sau informaţia privind detaliile tranzacţiilor anterioare nu este disponibilă, valoarea de piaţă a proprietăţii poate fi determinată în baza datelor despre preţurile de vânzare a proprietăţilor imobiliare similare proprietăţii subiect.
Metoda vânzărilor comparabile modelează comportamentul participan-ţilor la piaţa imobiliară, în baza datelor despre tranzacţiile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evaluării sau în baza ofertei curente a proprietăţilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile de bază. Preţurile proprietăţilor imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferenţele între obiectele similare şi proprietatea imobiliară evaluată.
Aplicarea practică a metodei vânzărilor comparabile este posibilă doar în cazul unei pieţe imobiliare dezvoltate. Dacă piaţa imobiliară este insuficient de dezvoltată, sau dacă obiectul evaluării este un bun imobiliar specializat sau posedă anumite calităţi economice şi tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaţa imobiliară, aplicarea metodei vânzărilor comparabile nu este apropriată.
12.1. Etapele de aplicare a metodei vânzărilor comparabile
Aplicarea metodei vânzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri standarde:
1) definirea misiunii de evaluare; 2) colectarea datelor de piaţă şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării
proprietăţilor comparabile; 3) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie; 4) determinarea mărimii ajustărilor; 5) comparaţia bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile, în
scopul corectării preţurilor de vânzare a bunurilor imobiliare comparabile; 74
6) analiza preţurilor ajustate ale proprietăţilor comparabile pentru a determina
valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate.
85
Exactitatea rezultatului evaluării depinde de definirea corectă a scopului evaluării, veridicitatea surselor de informaţie, principiilor metodologice ce stau la baza identificării obiectelor comparabile şi de metodele de ajustare a preţurilor.
Definirea misiunii de evaluare presupune identificarea proprietăţii imobiliare, a drepturilor reale asupra obiectului evaluării, modului de utilizare, determinarea datei evaluării şi tipului valorii ce urmează a fi estimată. Cele mai frecvente scopuri ale
evaluării sunt prezentate în capitolul 4 „Scopurile evaluării şi tipurilor valorii estimate".
Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru bunurile imobiliare similare obiectului evaluării este una din cele mai importante etape ale metodei vânzărilor comparabile. Pentru efectuarea analizei datelor de piaţă şi selectarea bunurilor imobiliare comparabile, evaluatorul determină numărul vânzărilor comparabile
necesar pentru analiză. De regulă, pentru comparare sunt suficiente trei - cinci vânzări, dar cu cât mai mare este numărul vânzărilor analizate cu atât e mai precisă estimarea. Metoda vânzărilor comparabile presupune efectuarea corectărilor preţurilor bunurilor imobiliare similare pentru data tranzacţiei, amplasare, caracteristicile fizice ale obiectelor şi alţi factori.
12.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare
şi elementelor de comparaţie
In procesul de aplicare a metodei vânzărilor comparabile este important ca bunurile imobiliare selectate în calitate de obiecte comparabile şi obiectul evaluării să fie similare. Ele pot fi comparate din punct de vedere al datei tranzacţiei, al caracteristicilor fizice şi capacităţii de competitivitate. Din toate caracteristicile indicate mai sus, cea mai importantă este capacitatea de competitivitate. Dacă
bunurile imobiliare nu concurează pe aceeaşi piaţă, ele nu sunt influenţate de aceiaşi factori ai cererii şi ofertei.
De regulă, criteriul de comparaţie a bunurilor imobiliare este preţul pentru o unitate de măsură. Unitate de comparaţie poate servi atât întregul bun imobiliar, cât şi o parte componentă a bunului. Alte unităţi de comparaţie pot fi: lm" de suprafaţă totală, 1 m
2 de suprafaţă de producţie sau locativă, 1 m de suprafaţă arendată, etc.
Preţul pentru o unitate de comparaţie este indicele care urmează a fi estimat. Preţul este o mărime determinată de caracteristicile bunului imobiliar.
In practica de evaluare elementele de comparaţie care urmează a fi analizate sunt următoarele:
1) drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise; 2) condiţiile de finanţare;
3) condiţiile tranzacţiei; 4) condiţiile pieţei; 5) amplasarea; 6) caracteristicile fizice; 7) caracteristicile economice; 8) modul de folosinţă (devierile de la modul de folosinţă stabilit în conformitate
cu legislaţia); 9) componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar.
86
Drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise. în majoritatea cazurilor, preţul bunului imobiliar este funcţie a avantajelor obţinute odată cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Dat fiind toate celelalte caracteristici identice, preţul de vânzare va fi cel mai mare în cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut:
dreptul de proprietate nelimitat asupra terenului şi construcţiei. Apariţia unor restricţii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziţie a bunului imobiliar, existenţa unor grevări a dreptului de proprietate - servitute, etc.) contribuie la reducerea valorii bunului
imobiliar, prin urmare şi a preţului de vânzare. Dacă dreptul de proprietate asupra obiectului evaluării este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar comparabil este grevat de alte drepturi, evaluatorul trebuie să aplice corectările respective ale preţului de vânzare a obiectului comparabil, mărimea ajustării fiind egală cu valoare de piaţă a drepturilor adiţionale asupra bunului imobiliar.
Sunt frecvente cazurile când bunurile imobiliare cu destinaţie comercială sunt vândute împreună cu contractele curente de arendă. Dacă plata de arendă prevăzută în contractele curente este diferită de plata de arendă de piaţă, noul proprietar al bunului imobiliar va primi venituri diferite de cele obţinute pe piaţa liberă. Diferenţa între plata de arendă de piaţă şi plata de arendă contractuală va fi considerată drept ajustare pentru drepturile de proprietate transmise. Mărimea ajustării poate fi estimată după
următoarele metode: metoda capitalizării directe a diferenţei între plăţile de arendă şi metoda actualizării diferenţei între plăţile de arendă pentru perioada până la expirarea contractului de arendă.
Condiţiile de finanţare. Estimarea corectării pentru condiţiile de finanţare depinde de acordul între cumpărător şi vânzător privind condiţiile efectuării şi finanţării tranzacţiei. Aceste corectări sunt aplicate în următoarele cazuri:
• cumpărătorul plăteşte creditorului dobândă pentru creditul acordat cu scopul procurării bunului imobiliar. în acest caz din preţul de vânzare se scade suma dobânzii.
• vânzătorul participă la finanţarea tranzacţiei, acordând cumpărătorului un credit ipotecar.
în cazurile când tranzacţia este finanţată integral din mijloacele cumpărătorului,
la data vânzării, nu este necesar să fie aplicate careva corectări la preţul tranzacţiei, deoarece tranzacţia este efectuată ţinând cont de valoarea prezentă a banilor la data tranzacţiei. în cazul când vânzătorul finanţează tranzacţia, acordând un credit ipotecar cumpărătorului, mărimea corectării este determinată prin metoda actualizării fluxurilor de numerar a creditului ipotecar, acordat la rata dobânzii de piaţă.
Condiţiile tranzacţiei. Acest element de comparaţie reflectă condiţiile atipice ale tranzacţiei. De exemplu, ajustarea pentru condiţiile tranzacţiei este aplicată când vânzarea este efectuată în termeni restrânşi, sau când între părţile implicate în tranzacţie există relaţii speciale: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
.87
Principala problemă constă în identificarea condiţiilor speciale (atipice) şi estimarea mărimii ajustării.
în general, mărimea ajustării poate fi estimată ca diferenţa între valoarea de piaţă a bunului imobiliar care a fost vândut în condiţii "normale" pentru piaţa liberă şi valoarea de piaţă a unui bun imobiliar similar obiectului evaluării, care a participat într-o tranzacţie cu condiţii atipice.
Ţinând cont de dificultatea estimării ajustării pentru condiţiile tranzacţiei, este recomandabil să fie excluse din analiză bunurile imobiliare ce au participat în tranzacţii cu condiţii atipice.
Condiţiile pieţei. Ajustările pentru condiţiile pieţei presupun estimarea evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară pe parcursul ultimelor perioade de timp. Este important să fie luată în considerare influenţa inflaţiei sau deflaţiei, modificarea legislaţiei
fiscale şi legislaţiei în general, schimbările în structura cererii şi a ofertei bunurilor imobiliare, etc.
Cel mai bun indicator al condiţiilor pieţei este vânzarea repetată a unui bun imobiliar în diferite perioade de timp. In practică, mărimea ajustării pentru condiţiile pieţei este, deseori, determinată în baza evoluţiei indicilor generali ai preţurilor.
Amplasarea. Corectarea preţurilor pentru amplasare este efectuată doar în cazurile când bunurile imobiliare comparabile şi obiectul evaluării sunt amplasate în locuri diferite. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorul amplasării cuprinde diferite caracteristici. Pentru terenurile cu destinaţie agricolă caracteristicile principale analizate sunt bonitatea solului, existenţa sistemului de irigaţie, existenţa şi calitatea
drumurilor de acces, distanţa faţă de pieţele de desfacere ale producţiei agricole, şi altele. Pentru terenurile amplasate în intravilanul localităţilor importante sunt următoarele caracteristici: dezvoltarea infrastructurii, popularitatea zonei în care este amplasat terenul şi altele. în scopul determinării mărimii ajustării pentru elementul dat de comparaţie este estimată partea venitul provenit din arendă, care se datorează amplasării mai favorabile a bunului imobiliar, din diferenţa între preţurile de vânzare
a bunurilor imobiliare similare amplasate în locuri diferite. în general, putem afirma că ajustarea pentru amplasare reflectă diferenţa între valoarea loturilor de teren ale proprietăţilor imobiliare analizate.
Caracteristicile fizice. Toate bunurile imobiliare comparabile au caracteristici fizice diferite din punctul de vedere al vârstei, suprafeţei, elementelor constructive, uzurii şi aspectului exterior. Ajustările pentru caracteristicile fizice sunt determinate
în urma analizei fiecărui element de comparaţie. Totodată, este important să menţionăm că mărimea ajustării poate să nu coincidă cu costul elementului de diferenţiere, deoarece nu orice cumpărător este de acord să plătească un preţ mai mare doar pentru, de exemplu, o finisare interioară sau exterioară deosebită.
Caracteristicile economice. Acest element de comparaţie, de regulă, este analizat în cazul evaluării bunurilor imobiliare care generează venituri. Caracteristicile
economice cuprind: cheltuielile operaţionale curente, calitatea administrării bunului, plata de arendă, condiţiile şi termenii contractului de arendă, şi altele.
Modul de folosinţă. Din lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza comparativă evaluatorul trebuie să excludă bunurile care au un mod de folosinţă diferit de cel al obiectului evaluării. De exemplu, în cazul evaluării unui bloc locativ cu mai multe niveluri, dacă în calitate de bun imobiliar comparabil este selectat un
88
bloc locativ la parterul căruia este amplasată o cafenea, ceea ce va cauza anumite incomodităţi locatarilor acestui bloc, evaluatorul trebuie să opereze ajustările necesare preţului bunului comparabil, modul de folosinţă a căruia deviază de cel prevăzut iniţial.
Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar. Aceste elemente
de comparaţie, cel mai frecvent, sunt întâlnite în cazul proprietăţilor imobiliare comerciale şi industriale. Din componentele ce nu sunt legate de bunul imobiliar fac parte: utilajul tehnologic, mobilierul, vesela dintr-un complex hotelier, etc. în metoda vânzărilor comparabile aceste componente trebuie evidenţiate şi excluse din calcule.
12.3. Metodele şi etapele de estimare a ajustărilor
în evaluare sunt folosite următoarele metode de determinare a mărimii ajustărilor:
1. Metoda analizei pare Această metodă constă în analiza a două vânzări comparabile pentru a determina
mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. în acest caz, bunurile imobiliare care au participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristici identice, cu excepţia caracteristicii pentru care este estimată corecţia.
2. Metoda analizei datelor secundare Această metodă este utilizată pentru determinarea ajustărilor în baza informaţiei
care nu este legată nemijlocit de obiectul evaluării sau bunul comparabil. La categoria datelor secundare se referă: rapoartele companiilor de analiză şi cercetare, articolele analitice de specialitate şi altele.
3. Metoda analizei statistice Metoda analizei statistice presupune aplicarea metodelor statistice, în special,
metoda analizei de corelare şi regresie. Prin această metodă sunt identificaţi factorii care au cea mai mare influenţă asupra valorii bunului imobiliar şi ponderea fiecărui factor. Aplicarea metodei date este foarte efectivă în cazul când evaluatorul are de analizat un număr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat în procesul de evaluare masivă în scopul impozitării.
în practică, evaluatorii utilizează şi alte metode pentru estimarea mărimii ajustărilor: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativă relativă, analiza distributivă, intervievări personale şi altele. Aceste metode sunt prezentate detaliat în manualele de statistică şi evaluare.
Etapele aplicării ajustărilor
în procesul aplicării metodei vânzărilor comparabile preţurile bunurilor imobiliare similare obiectului evaluări sunt analizate şi corectate în funcţie de diferenţieri. Dacă elementul de comparaţie este de o calitate mai bună la bunul imobiliar comparabil decât la obiectul evaluării, preţul bunului imobiliar comparabil va fi micşorat cu suma ajustării respective, şi Viceversa, dacă element de comparaţie la proprietatea comparabilă este de o
.89
calitate mai inferioară decât acelaşi element la obiectului evaluării sau lipseşte - preţul proprietăţii comparabile va fi majorat cu suma ajustării pentru elementul în cauză.
Corecţiile sau ajustările pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobiliare comparabile şi exprimate în mărimi absolute (în monedă) sau în mărimi relative (în procente).
De regulă, ajustările sunt aplicate în următoarea consecutivitate: 1) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise; 2) ajustarea pentru condiţiile de finanţare; 3) ajustarea pentru condiţiile de vânzare; 4) ajustarea pentru condiţiile pieţei - data tranzacţiei; 5) ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice.
Ajustările pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condi-ţiile de vânzare şi data tranzacţiei sunt efectuate după regula următoare: preţul de vânzare
90
este recalculat după fiecare corectare a elementului de comparaţie. Ajustările pentru
celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în dependenţă de preferinţele
evaluatorului. Ordinea aplicării corecţiilor nu va influenţa rezultatul final.
Exemplu de estimare a valorii bunului imobiliar
prin metoda vânzărilor comparabile.
Să se estimeze valoarea unui apartament cu 3 odăi, suprafaţa totală a căruia este
de 74 m2, amplasat în sectorul Buiucani, municipiul Chişinău. Caracteristicile
bunurilor imobiliare similare sunt prezentate în tabelul 12.1.
Tabelul 12.1
Caracteristicile bunurilor imobiliare comparabile
91
Caracteris- Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul
ticile imobili imobili imobili imobili imobili imobiliar imobiliar
bunurilor ar ar ar ar Nr. 3 ar Nr. 4 Nr. 5 Nr.6
imobiliare evaluat Nr. 1 Nr. 2
1 2 3 4 5 6 7 8
Preţul de 10800 13900 10000 12200 11100 12800
vânzare
(dolari SUA)
Dreptul de Dreptul Identic Identic Identic Identic identic Identic
proprietate de proprie- tate
Condiţiile Dc piaţă Diferite Diferite De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
finanfării decât cele de piaţă (preţul este mai mare cu
500 USD)
decât cele de piaţă (preţul este mai mare cu
300 USD)
Condiţiile De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
tranzacţiei
Data 2 săptă- 1 săptă- 1 an în 1 an în 1 an în 1 an în
tranzacţiei mâni în
urmă
mână în
urmă
urmă urmă urmă urmă
Suprafaţa 74 m' 70 m' 74 mz 74 nr 74 m" 74 m" 74 m'
totală
a apartamen- tului
Materialul de Piatră Panouri Piatră Panouri Piatră Piatră de Piatră de
construcţie de dc beton de de beton de calcar calcar
a blocului calcar armat calcar armat calcar
locativ
Telefon în Da Da Da Da Da Nu Da
apartament
Raportul 0,65 0,8 0,65 0,65 0,8 0,65 0,65
între
suprafaţa locativă şi
suprafaţa totală
92
Calcularea mărimii ajustărilor
1. Ajustarea pentru drepturile transmise nu se face deoarece în toate cazurile
sunt transmise drepturile de proprietate asupra bunului imobiliar.
2. Ajustarea pentru condiţiile finanţării. Tranzacţiile Nr.l şi Nr.2 au fost
efectuate
în condiţii diferite de cele considerate uzuale pe piaţa imobiliară. Prin urmare, preţurile
de vânzare ale tranzacţiilor menţionate vor fi corectate pentru a corespunde condiţiilor
tipice de finanţare. Ajustarea dată este prezentată în tabelul 12.2.
3. Ajustarea pentru condiţiile vânzării nu se face, deoarece pentru simplitatea
calcu-
lelor în exemplul dat au fost selectate doar vânzările care au avut loc în condiţii de
piaţă.
4. Ajustarea pentru data vânzării. Dat fiind că toate tranzacţiile au avut loc în
diferite perioade de timp este necesar de readus toate preţurile la ziua evaluării. Patru
din cele şase vânzări comparabile au avut loc un an în urmă. Să examinăm vânzările
comparabile Nr.2 şi Nr.6 şi să observăm cum au evoluat preţurile de vânzare pentru
bunurile imobiliare similare în decursul ultimului an:
(13.600 - 12.800): 12.800 = 0,063 sau 6.3%
Astfel, pentru a corecta preţurile bunurilor imobiliare comparabile care au fost
vândute un an în urmă şi a le aduce la ziua de astăzi este necesar să fie majorate
preţurile acestor bunuri imobiliare cu coeficientul 1,063 (tabelul 12.2).
5. Ajustarea pentru amplasare, suprafaţa apartamentului, materialul de
construcţie a blocului, telefon, raportul între suprafaţa locativă şi suprafaţa totală va fi
estimată în baza analizei pare a bunurilor imobiliare comparabile:
• Ajustarea pentru amplasare nu se aplică, deoarece toate bunurile imobiliare
comparabile sunt situate în acelaşi sector al municipiului Chişinău.
• Ajustarea pentru materialul de construcţie a blocului este egală cu diferenţa
între
preţul de vânzare a bunului imobiliar Nr.2 şi preţul de vânzare a bunului imobiliar Nr.
3:
13.600 - 10.630 = 2.970 (dolari SUA)
• Ajustarea pentru suprafaţa apartamentului este aplicată pentru bunul
imobiliar comparabil Nr.l şi este determinată în baza diferenţei preţurilor de vânzare
a bunurilor imobiliare comparabile Nr.l şi Nr. 3.
10.630- 10.300 = 330 (dolari SUA)
• Ajustarea pentru telefon este determinată în baza analizei bunurilor
imobiliare Nr.2 şi Nr.5:
13.600 - 11.800 = 1.800 (dolari SUA)
• Ajustarea pentru raportul între suprafaţa locativă şi suprafaţa totală este
determinată prin compararea bunului imobiliar Nr.4 şi bunului imobiliar Nr.6:
13.606 - 12.968 = 638 (dolari SUA)
în rezultatul aplicării tuturor corecţiilor determinăm preţul corectat ale bunurilor
imobiliare comparabile.
în exemplul prezentat mai sus intervalul în care sunt amplasate preţurile corectate
este destul de mic: de la 13.600 dolari SUA până la 14.238 dolari SUA. Totodată vom
remarca că pentru unele bunuri imobiliare au fost aplicate corecţii minime (nici o
corecţie pentru Nr. 2; o corecţie pentru Nr. 6 şi două corecţii pentru Nr. 5), iar alte
bunuri imobiliare au fost corectate pentru diferenţierile mai multor elemente de
93
comparaţie. Din tabelul 12.2 observăm că un număr minim de corecţii au fost aplicate
pentru bunurile imobiliare comparabile Nr. 2 şi Nr. 6. Astfel, valoarea de piaţă a
obiectului evaluării, determinată prin metoda vânzărilor comparabile, va fi o mărime
maximal apropiată de mărimea preţurilor de vânzare corectate ale bunurilor
imobiliare Nr. 2 şi Nr. 6 şi va constitui 13.600 dolari SUA.
94
Tabelul 12.2 Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda vânzărilor comparabile
95
Elementul de Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul Bunul
comparaţie imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar imobiliar evaluat Nr.l Nr.2 Nr. 3 Nr. 4 Nr. 5 Nr.6
1 2 3 4 5 6 7 8
Preţul de 10.800 13.900 10.000 12.200 11.100 12.800
vanzare
Dreptul de Dreptul de Identic Identic Identic Identic Identic Identic
proprietate prop- rietate
Corecţia 0 0 0 0 0 0
Preţul corectat 10.800 13.900 10.000 12.200 11.100 12.800
Condiţiile finanţării
De piaţă Diferite decât cele de piaţă (preţul este mai mare cu 500 USD)
Diferite decât cele de piaţă (preţul este mai mare cu 300 USD)
De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
Corecţia -500 -300 0 0 0 0
Preţul corectat 10.300 13.600 10.000 12.200 11.100 12.800
Condiţiile De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
tranzacţiei
Corecţia 0 0 0 0 0
Preţul corectat 10.300 13.600 10.000 12.200 11.100 12.800
Data 2 săptă- 1 săptă- 1 an în 1 an în 1 an în 1 an în
tranzacţiei mâni în urmă
mână în urmă
urmă urmă urmă urmă
Corecţia 0 0 + 6,3% + 6,3% + 6,3% + 6,3%
Preţul corectat 10.300 13.600 10.630 12.968 11.800 13.606
Amplasarea Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani Buiucani
Corecţia 0 0 0 0 0 0
Materialul de Piatră de Panouri de Piatră de Panouri de Piatră de Piatră de Piatră de
construcţie a calcar beton calcar beton calcar calcar calcar
blocului armat armat
locativ
Corecţia + 2.970 0 + 2.970 0 0 0
Suprafaţa 74 m2 70 m
2 74 m
2 74 m
2 74 nr 74 m
z 74 m
2
totală a
apartamen- tului
Corecţia + 330 0 0 0 0 0
Telefon în Da Da Da Da Da Nu Da
apartament
Corecţia 0 0 0 0 + 1.800 0
Raportul între 0,65 0,8 0,65 0,65 0,8 0,65 0,65
suprafaţa locativă şi
suprafaţa totală
Corecţia + 638 0 0 + 638 0 0
Preţul 14.238 13.600 13.600 13.606 13.600 13.606
corectat
Total corecţia 3.438 -300 3.600 1406 2.500 806
netă
Total corecţia 24,1% 2,4% 26,5% 10,3% 18,4% 5,9%
netă în % din
preţul de
vanzare
96
Câteodată banii costă prea scump. Ralf Emerson
Capitolul 13
METODA VENITULUI
Noţiuni de bază: Capitalizare Actualizare Reversie Rata de capitalizare Rata rentabilităţii Venit operaţional Cheltuieli operaţionale
In acest capitol sunt descrise procedurile de capitalizare şi actualizare a fluxurilor de numerar pentru a determina valoarea proprietăţii imobiliare; structura veniturilor şi cheltuielilor operaţionale; metodele de estimare a ratei capitalizării şi ratei actualizării.
Metoda Venitului examinează datele privind venitul şi cheltuielile generate de bunul imobiliar care urmează a fi evaluat şi estimează valoarea lui aplicând procedura de capitalizare sau actualizare a fluxurilor de numerar. Capitalizarea şi actualizarea presupun transformarea venitului (de cele mai dese ori a venitului net) în valoarea bunului imobiliar.
Proprietarul poate obţine venit fie din utilizarea bunului imobiliar în activitatea comercială sau cea de producţie, fie din darea în arendă a bunului imobiliar. în lucrarea prezentă va fi examinat doar cea de a doua posibilitate de utilizare a bunului imobiliar, deoarece în procesul utilizării bunului în procese operaţionale include în valoarea bunului imobiliar şi o componentă a afacerii, pentru analiza şi estimarea căreia este necesară o abordare particulară.
în cadrul metodei venitului sunt cunoscute două tehnici de estimare a valorii: • capitalizarea directă; • actualizarea fluxurilor de numerar.
Prin metoda capitalizării directe venitul unui singur an este transformat în valoarea bunului imobiliar, prin aplicarea unei rate de capitalizare, iar metoda fluxurilor financiare actualizate presupune că valoarea bunului imobiliar reprezintă suma valorilor prezente ale fluxurilor de venit, care urmează a fi obţinute de proprietar în perioada de posesie şi valoarea reziduală (reversie), care urmează a fi obţinută de proprietar la sfârşitul perioadei de posesie din realizarea bunului imobiliar.
Indiferent de tehnica metodei venitului care urmează a fi aplicată, primul pas întreprins de evaluator este estimarea mărimii veniturilor. Venitul care reprezintă cel mai mare interes pentru evaluator este venitul operaţional net. Venitul operaţional net este parametrul de bază care ne indică nivelul de productivitate a bunului imobiliar şi este suma în baza căreia este calculat impozitul pe venit, din care sunt rambursate creditele şi sunt plătite dividendele.
13.1. Estimarea venitul operaţional net
Estimarea venitului operaţional net (net operating income - NOI) este efectuată
în baza veniturilor obţinute în perioada unui an de activitate şi prin aplicarea
următorului algoritm:
Venitul brut potenţial
(-) Deducerea pentru spaţiile libere şi pierderile la
colectarea plăţii de arendă
(+) Alte venituri = Venitul brut efectiv
_________(-) Cheltuielile operaţionale _________ = Venitul operaţional net
In continuare vom examina fiecare din elementele algoritmului prezentat.
Venitul brut potenţial
Venitul brut potenţial (potential gross income - PGI) reprezintă suma arenzii (plata
de arendă, renta) ce poate fi obţinută în urma dării în arendă a bunului imobiliar dat, în
cazul când bunul imobiliar este ocupat la 100 %, iar toţi arendaşii îşi onorează
obligaţiunile contractuale faţă de arendator în termenii stabiliţi de contract. în procesul
estimării venitului brut potenţial, următoarele informaţii pot fi utilizate de evaluator:
• informaţia despre bunurile imobiliare similare; • informaţia despre bunul imobiliar evaluat; • rezultatele cercetărilor pieţei imobiliare publicate în ediţiile specializate.
Procesul de extragere a mărimii arenzii din informaţia despre bunurile imobiliare
similare obiectului evaluat este identic celui utilizat în metoda vânzărilor comparabile
Având la dispoziţie un număr suficient de bunuri imobiliare comparabile, pentru
estimarea mărimii plăţii de arendă poate fi aplicată şi metoda analizei regresionale.
Ignorarea datelor despre bunul imobiliar evaluat în procesul estimării venitului
brut potenţial ar fi o eroare gravă. Bunul imobiliar evaluat este cel mai bun obiect
comparabil, şi ca şi celelalte obiecte comparabile este parte componentă a pieţei
imobiliare. Evaluatorul trebuie să obţină de la proprietar toată informaţia privind
veniturile şi cheltuielile legate de funcţionarea bunului imobiliar, atât pentru perioada
curentă, cât şi pentru perioadele anterioare.
în ultimul timp, publicaţiile specializate au devenit o sursă de informaţie importantă
pentru evaluatorii bunurilor imobiliare, deoarece prezintă un spectru larg de date despre
bunurile imobiliare ce sunt expuse spre vânzare. Astfel, informaţia privind bunurile
imobiliare ce sunt expuse pentru a fi date în arendă, poate fi utilizată în analiza
comparativă după efectuarea tuturor ajustărilor care corespund situaţiei pieţei
imobiliare, în special acelui segment la care poate fi atribuit bunul imobiliar evaluat.
Există cazuri când unele bunuri imobiliare au o utilitate funcţională mixtă, de
exemplu oficii şi depozite, sau locativă şi oficii. în acest caz evaluatorul are de afacere
cu un bun imobiliar, părţile cărui fac parte din diferite segmente ale pieţei imobiliare. 83
Astfel, pentru fiecare mod de utilizare se va face o estimarea separată a venitului brut şi a celorlalţi indicatori care sunt necesari pentru calcularea venitului operaţional net.
98
Selectarea bunurilor imobiliare comparabile după criteriul geografic este o prioritate, deşi nu reprezintă o regulă care trebuie urmată în orice condiţii, deoarece
limitează esenţial numărul de obiecte similare celui evaluat. Astfel, respectând principiul
Ucu cât mai aproape, cu atât mai bine", evaluatorul trebuie să cerceteze şi
pieţele similare pieţei pe care este amplasat bunul imobiliar evaluat, chiar dacă nu sunt amplasate în imediata vecinătate a obiectului evaluării.
Nivelul de ocupare a spaţiilor şi pierderile plăţii de arendă
După cum ne demonstrează studiul pieţei bunurilor imobiliare date în arendă, o
parte a venitului brut potenţial este pierdută din cauza:
• imposibilităţii de a asigura ocuparea deplină a spaţiilor destinate dării în
arendă pe parcursul întregii perioade de operare;
• necolectarea plăţii de arendă în termenii stabiliţi de contractul de arendă.
Aceste două elemente sunt incluse în "deducerea pentru spaţiile libere şi pierderile la colectarea plăţii de arendă" (vacancy and losses). Deducerea dată poate fi calculată în baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării şi de regulă se exprimă în procente faţă de venitul brut potenţial.
Alte venituri
De regulă, venitul brut potenţial este format de sursa primară de venituri generată de o proprietate - arenda spaţiilor disponibile. Totuşi, un bun imobiliar, deseori, poate
produce şi alte venituri, ce nu sunt legate nemijlocit de acordarea spaţiilor în arendă. Două exemple uzuale pot fi, venitul generat de funcţionarea parcărilor auto şi venitul produs de automatele de vânzare (exemplu: automatele de vânzare a apei gazoase), venituri de la darea în arendă a mobilei şi utilajului, etc.
Veniturile produse în procesul de exploatare a bunului imobiliar, diferit de cele generate de darea în arendă a spaţiilor, sunt incluse într-o poziţie separată, deoarece
este destul de dificil de a cuantifica legătura între venitul provenit din darea în arendă a spaţiilor şi venitul provenit din sursele secondare.
Venitului brut efectiv
Venitul brut efectiv (effective gross income) reprezintă venitul generat de proprietatea imobiliară şi este definit ca suma veniturilor provenite din darea în arendă a proprietăţii imobiliare şi altor venituri obţinute din exploatare, luând în considerare pierderii. provenite de la spaţiile neînchiriate şi plăţile de arendă necolectate.
Cheltuieli operaţionale
Cheltuielile operaţionale (operating expenses) sunt cheltuielile legate de asi£ur?*-ea funcţionării bunului imobiliar. Aceste cheltuieli sunt sustrase din venitul
brut elvctiv pentru a estima mărimea venitului operaţional net. Cheltuielile operaţionale sunt grupate în 4 categorii: 1) cheltuieli operaţionale fixe; 2) cheltuieli operaţionale variabile; 3) cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii; 4) rezerve pentru înlocuirea elementelor construcţiei, termenul de utilitate ale
cărora a expirat.
1. Cheltuieli operaţionale fixe Cheltuielile fixe sunt cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaţiilor,
ceea ce le face a fi uşor prognozate. Un exemplu standard al cheltuielilor operaţionale
99
fixe este impozitul pe bunurile imobiliare şi primele pentru asigurarea bunurilor imobiliare. Cheltuielile operaţionale fixe pot fi uşor estimate în baza datelor perioadelor anterioare.
2. Cheltuieli operaţionale variabile Cheltuielile variabile sunt cheltuielile ce au o legătură directă cu nivelul de
ocupare a spaţiilor şi reprezintă mai mari dificultăţi în prognozare decât cheltuielile
fixe. Conţinutul cheltuielilor variabile variază în dependenţă de tipul proprietăţii. Cheltuielile operaţionale variabile considerate tipice pentru majoritatea proprietăţilor imobiliare sunt prezentate şi discutate în continuare:
• Cheltuieli de gestiune (management fee). Toate proprietăţile imobiliare sunt gestionate fie de proprietar, fie de un profesionist angajat. Cheltuielile de gestiune sunt exprimate în expresie procentuală din venitul brut efectiv. Ponderea cheltuielilor
variază în dependenţă de tipul bunului imobiliar şi mărimea lui. Proprietăţile imobiliare mari pot avea oficii separate pentru administratori, precum şi cheltuieli legate de serviciile poştale, telefonice, consultaţii juridice şi contabile, publicitate, etc.
• Cheltuieli pentru serviciile comunale (Utilities). Acest capitol de cheltuieli include cheltuielile pentru electricitate, apă-canalizare, energia termică, încălzire. Prognozarea cheltuielilor date poate fi efectuată în baza datelor pentru perioadele
anterioare de gestiune, analizei comparative a cheltuielilor pentru bunurile imobiliare similare sau în baza informaţiei acordate de furnizorii serviciilor susmenţionate.
• Cheltuieli pentru salarizare. Capitolul dat include remunerarea personalului implicat nemijlocit în menţinerea şi exploatarea obiectului evaluării - dereticătoare, serviciul de securitate, personalul de deservire a instalaţiilor inginereşti.
• Alte cheltuieli variabile. Alte tipuri de cheltuieli variabile sunt cheltuielile
pentru ridicarea deşeurilor, curăţarea zăpezii, salubrizare, cheltuielile pentru întreţinerea teritoriului şi a spaţiilor verzi, cheltuielile legale şi profesionale acordate pentru întocmirea contractelor de arendă, cheltuielile pentru publicitate şi acţiuni de promoţie.
3. Cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii Cheltuielile pentru menţinere şi reparaţii sunt divizate într-un capitol separat de
cheltuieli deoarece ele pot reprezenta o sumă importantă de cheltuieli şi nu se incorporează prea bine în categoria cheltuielilor fixe sau a celor variabile. Deşi unele surse de specialitate includ cheltuielile pentru menţinere şi reparaţii în cheltuieli variabile, pentru a asigura o prognozare mai exactă ele trebuie considerate în mod separat. Categoria dată de cheltuieli este un hibrid. Astfel, pe de o parte, cheltuielile pentru reparaţia acoperişului şi decorarea pereţilor exteriori tind a fi cheltuieli fixe, care urmează a fi efectuate indiferent de numărul arendaşilor şi suprafaţa spaţiilor arendate. Pe de altă parte, cheltuielile pentru menţinerea ascensoarelor sunt legate de nivelul de utilizare a lor ceea ce este mai aproape de cheltuielile variabile. Alte cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii includ cheltuielile pentru reparaţia curentă a proprietăţii imobiliare. La acest capitol menţionăm că evaluatorul trebuie să evite dubla evidenţă a cheltuielilor. De exemplu, la capitolul cheltuieli variabile - cheltuieli pentru salarizare este deja inclus salariul personalului responsabil pentru micile reparaţii sau renovări, prin urmare el trebuie să fie inclus la capitolul cheltuieli pentru menţinere şi reparaţii Deoarece prognozarea exactă a cheltuielilor viitoare este destul de dificilă, în rândul evaluatorilor
100
este o practică comună de a utiliza o expresie procentuală din venitul brut efectiv pentru determinarea mărimii cheltuielilor pentru menţinere şi reparaţii.
4. Rezerve pentru înlocuirea elementelor construcţiei, termenul de utilitatea ale cărora a expirat
De regulă, elementele construcţiilor au diferite termene de exploatare ceea ce determină necesitatea creării unui fond de rezervă pentru înlocuirea elementelor termenul de exploatare ale cărora a expirat. Din categoria acestora fac parte: acoperişul, pardoseala, finisajul exterior şi interior, utilajul mecanic şi altele.
Aceste cheltuieli nu sunt incluse în capitolul cheltuielilor operaţionale pentru menţinere şi reparaţii deoarece ele constituie nişte investiţii importante care urmează a fi efectuate de proprietar. De regulă este creat un fond de înlocuire în care este defalcat periodic o anumită parte din venituri, pentru a acumula acea sumă de bani care va fi necesară la sfârşitul perioadei n pentru a acoperi cheltuielile pentru înlocuirea elementelor uzate. Mărimea defalcărilor anuale este determinată ca produs al sumei necesare pentru efectuarea înlocuirii şi coeficientului fondului de compensare
9. Coeficientul fondului
de compensare este determinat în baza termenului de exploatare a elementului şi rata dobânzii pentru conturile de acumulare (depozite) ale băncilor comerciale.
Regula de bază pentru a decide atribuirea elementelor pentru rezerva de înlocuire este: se vor include acele elemente perioada de exploatare a cărora este mai mică decât perioada de exploatare a construcţiei de bază. Odată ce elementul a fost clasificat ca subiect pentru formarea rezervei de înlocuire, costul necesar este repartizat (distribuit) proporţional pe întreaga perioadă de utilitate funcţională.
Cheltuieli care nu sunt incluse în cheltuieli operaţionale: Uzura şi dobânda pentru mijloacele împrumutate
Venitul operaţional măsoară performanţa proprietăţii imobiliare. El nu reprezintă beneficiul în sensul contabil, nici venitul impozabil. Astfel, mărimea uzurii şi dobânda calculată pentru capitalul împrumutat nu sunt incluse în calcularea venitului operaţional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcţionarea propriu zisă a proprietăţii imobiliare.
Folosirea datelor din documentaţia financiară
Una din sursele de informaţie pentru estimarea venitului operaţional net este documentaţia financiară şi cea contabilă a proprietarului bunului imobiliar.
Datele din documentaţia contabilă şi financiară nu pot fi utilizate direct în evaluare fără a fi supuse corectărilor. Unele poziţii urmează a fi excluse din rapoartele financiare, cum ar fi cheltuielile legate de desfăşurarea afacerilor; uzura contabilă; impozitul pe venit; majorările de capital.
Exemplu de calculare a venitului operaţional net
în tabelul 13.1 este prezentat un exemplu de calculare a venitului operaţional net al unei proprietăţi imobiliare comerciale (spaţii pentru oficii), cu suprafaţa totală de 710 m
2, amplasată în municipiul Chişinău.
Tabelul 13.1
9
Calculele matematice ale fondului de înlocuire sunt prezentate în capitolul "Metode
matematice aplicate în evaluarea bunurilor imobile".
101
Calcularea venitului operaţional net
în ţările cu economia de piaţă, în condiţiile transparenţei relative a informaţiei, s-a stabilit un raport între venituri şi cheltuieli. în procesul de analiză comparativă, evalu- atorii aplică coeficientul cheltuielilor operaţionale (operating expense ratio - OER).
Coeficientul cheltuielilor operaţionale este definit ca raportul între cheltuielile operaţionale şi venitul brut.
Cheltuieli Operaţionale . . . . . (JLR — ---------------------------------- (13.1.)
Venitul Brut Astfel, pentru exemplul prezentat mai sus coeficientul cheltuielilor operaţionale
este egal cu: OER = = 0.498 156915
în exemplul prezentat coeficientul cheltuielilor operaţionale este calculat în baza venitului brut efectiv. Acest coeficientul poate fi calculat şi în baza venitului brut potenţial. Selectarea tipului de venit ţine de preferinţele clientului sau de practica locală. Este de notat, că oricare tip de venit este utilizat important e să fie respectat
Total
(dolari SUA)
1 mz (dolari
SUA)
Venitul Brut Potenţial
71 Om2 x 19$/ lună x 12 luni
162000 228,0
Deducere pentru spaţiile neocupate şi pierderile de la colectarea arenzii (6,25%)
10125 14,25
Plata de arendă colectată 151875 213,75
Alte venituri, din care: 5040 7,0
Automate de vânzare 85
Parcarea auto 4955 7,0
Venitul Brut Efectiv 156915 220,75
Cheltuieli Operaţionale Fixe, total 15150 21,3
Prima de asigurare 3910 5,5
Impozitul pe bunurile imobiliare 11240 15,8
Cheltuieli Operaţionale Variabile, total 62340 87,75
Gestiune 8350 11,76
Electricitatea 12620 17,77
încălzirea 8310 11,70
Apă-canalizare 4275 6,02
Salarizare 9500 13,40
Colectarea deşeurilor 1620 2,30
Salubrizarea 550 0,77
întreţinerea teritoriului 295
Televiziunea prin cablu 1150 1,60
Onorarii pentru serviciile legale şi profesionale 520 0,73
Cheltuieli operaţionale pentru întreţinere şi reparaţii 9800 13,80
Rezerve pentru înlocuire 6000 8,45
Total cheltuieli operaţionale 78140 110,0
Venitul operaţional net 78775 110,9
102
principiul consistenţei. Un coeficient calculat în baza venitului brut efectiv nu poate fi comparat cu coeficientul calculat în baza venitului brut potenţial.
13.2. Metoda capitalizării directe
Esenţa metodei capitalizării directe constă în faptul că valoarea bunului imobiliar este exprimată prin raportul între venitul anual generat de proprietate şi randamentul scontat al investiţiei:
V = — (13.2) R
unde, V - valoare (value); I - venit (income); R - rata capitalizării (capitalization rate).
Premisele aplicării metodei capitalizării directe sunt:
• perioada pe parcursul căreia este planificată obţinerea venitului care tinde
spre infinit; • mărimea venitului este constantă pentru întreaga perioadă de posesie; • la determinarea valorii nu se ţine cont de investiţiile iniţiale.
Metoda capitalizării directe poate fi utilizată pentru estimarea valorii oricăror drepturi reale. Astfel, în calitate de venit ce urmează a fi capitalizat se va lua venitul brut potenţial, venitul brut efectiv, venitul operaţional net, venitul realizat de capitalul propriu, venitul realizat de capitalul împrumutat, venitul de la teren sau venitul de la clădire. Respectiv, la numărător vor fi rata generală de capitalizare, rata de capitalizare a capitalului propriu, rata de capitalizare a mijloacelor împrumutate, rata de capitalizare a terenului şi rata de capitalizare a clădirii.
Pentru estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare este utilizat venitul brut potenţial, iar în calitate de rată a capitalizării - rata generală de capitalizare. Rata generală de capitalizare (R0) (overall capitalization rate) reprezintă raportul între venitul operaţional net (NOI) şi preţul de vânzare (S):
Rata generală de capitalizare poate fi determinată cu ajutorul următoarelor metode:
• metoda analizei vânzărilor comparabile;
• metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
• tehnica grupului investiţional;
• metoda coeficientului de acoperire a datoriei. Metoda analizei vânzărilor comparabile
O condiţie necesară pentru utilizarea metodei comparaţiei este nivelul înalt de comparabilitate între proprietăţile în baza cărora a fost estimat R0 şi proprietatea imobiliară evaluată, atât din punct de vedere al veniturilor viitoare cât şi al riscului. în cazul unor elemente care sunt diferite de datele pieţei, înainte de a extrage R0 este necesar să fie efectuate toate ajustările corespunzătoare ca în cazul metodei vânzărilor comparabile prezentate în capitolul 12.
Metoda coeficientului venitului brut efectiv
Metoda dată este aplicată în cazurile când nu este disponibilă informaţia completă despre bunurile imobiliare comparabile, în schimb poate fi obţinută informaţia despre
103
veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale. Formula pentru calcularea ratei generale de capitalizare este:
EGIM unde; Ro - coeficientul de capitalizare; OER - coeficientul cheltuielilor operaţionale; EGIM - multiplicatorul venitului brut efectiv (effective gross income multiplier).
Miltiplicatorul venitului brut efectiv (EGIM) reprezintă raportul între preţul de vânzare a bunului imobiliar (sau valoarea de piaţă) şi venitul brut efectiv (effective gross income - EGI).
EGIM (13.5) EGI
Tehnica grupului de investiţii
De regulă, pot exista mai multe interese legate de o proprietate imobiliară. Aceste interese pot fi atât de origine financiară, în cazul când proprietăţile imobiliare sunt cumpărate cu atragerea resurselor creditare, cât şi de origine fizică, când terenul şi clădirea, care sunt părţi componente ale proprietăţii imobiliare sunt analizate separat.
Drept exemplu, vom examina tehnica grupului de investiţii pentru estimarea valorii intereselor financiare.
Tehnica grupului de investiţii pentru interesele financiare este aplicată în cazurile când pentru procurarea proprietăţii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaţional net este divizat în două părţi. Prima parte reprezintă plăţile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar). Aceasta reprezintă un venit al creditorului. Cea de a doua parte este venitul rămas al proprietarului ce a investit capitalul propriu, şi poartă denumirea de fluxul financiar înainte de impozit (before- tax cash flow - BTCF). Din cele expuse mai sus rezultă că rata generală de capitalizare, care este utilizată pentru capitalizarea venitului operaţional net, trebuie să ţină cont atât de capitalul propriu, cât şi de capitalului împrumutat, reprezentând o mărime medie ponderată a ratei venitului pentru creditor (mortgage capitalization rate - Rm) şi ratei venitului pentru proprietar (equity capitalization rate - Re). în acest caz, rata de capitalizare generală se determină după următoarea formulă:
R0=(m)(Rm)+(l-m)(Re) (13.6.)
unde, m - ponderea mijloacelor împrumutate, exprimată în procente;
(1-m) - ponderea capitalului propriu în valoarea proprietăţii imobiliare, exprimată în procente;
Rm - rata capitalizării pentru mijloacele împrumutate; Re - rata capitalizării pentru capitalul propriu.
Rata capitalizării pentru mijloacele împrumutate, care în practica evaluării este cunoscută şi sub denumirea constanta ipotecară (mortgage constant) şi este determinată după următoarea formulă:
R-
(13-7) ML
unde, DS - plăţile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (debt service); ML - suma creditului ipotecar (mortgage loan).
104
Rata capitalizării pentru capitalul propriu este determinată după următoarea funcţie:
m EI
unde, BTCF - fluxul de numerar înainte de impozit; EI - suma capitalului propriu investit (equity investment).
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplică pentru calcularea ratei generale de capitalizare, în cazul când sunt atrase mijloace creditare pentru finanţarea tranzacţiei. în acest caz rata generală de capitalizare se calculează după formula:
R0 = DCR xRmXm (13.9)
unde, DCR - coeficientul de acoperire a datoriei (debt coverage ratio); Rm - constanta ipotecară; m - ponderea mijloacelor împrumutate, exprimată în procente.
La rândul său, coeficientul de acoperire a datoriei reprezintă raportul dintre venitul operaţional net şi plata anuală pentru deservirea creditului.
133. Fluxurile de numerar actualizate
Metoda fluxurilor de numerar actualizate este bazată pe estimarea veniturilor ce pot fi obţinute pe parcursul întregii perioade de posesie a bunului imobiliar şi determinarea valorii curente a acestor fluxuri de venituri. Această metodă devine tot mai populară atât în rândurile evaluatorilor cât şi în rândurile investitorilor. Acest lucru se datorează faptului că modelele bazate pe ratele extrase din analiza de piaţă sunt depind în mare măsură de calitatea datelor despre tranzacţiile cu bunurile imobiliare similare, ceea ce formulează cerinţe stricte faţă de similaritatea bunurilor imobiliare comparabile. Dat fiind că bunurile imobiliare au un caracter eterogen, iar tranzacţiile imobiliare devin tot mai complexe, deseori evaluatorul nu poate găsi un număr suficient de vânzări comparabile. Astfel, aplicarea metodei fluxurilor financiare actualizate devine o necesitate. Metoda dată este utilă şi pentru efectuarea analizei investiţionale.
Deşi proprietatea imobiliară este deţinută şi utilizată de către un investitor pentru
o perioadă egală cu durata de viaţă economică, majoritatea investitorilor îşi
construiesc planuri investiţionale pentru perioade mult mai scurte. în procesul de
evaluare evaluatorul încearcă să simuleze comportamentul investitorului raţional,
formulând ipoteze că perioada de posesie este limitată, iar la sfârşitul acestei perioade
proprietatea imobiliară este vândută. Astfel, modelul fluxurilor financiare presupune
actualizarea veniturilor operaţionale nete ce vor fi obţinute în perioada de posesie,
actualizarea venitului care va fi obţinut de la vânzarea proprietăţii imobiliare la
sfârşitul perioadei de posesie şi sumarea acestora pentru a obţine valoarea curentă a
proprietăţii imobiliare.
„ 4 , V O N „ S P
V = y ------- —+ --------- (13.10) T L ( I + Y 0 Y ( I + K J '
unde,
105
Y0 - rata de actualizare (yield); n - perioada de calcul; SP - venitul obţinut în urma vânzării (sale proceeds) sau reversie (reversion).
în scopul aplicării metodei fluxurilor financiare actualizate este necesar să fie
obţinute următoarele date iniţiale:
• mărimea veniturilor viitoare;
• perioada în care aceste venituri se preconizează a fi obţinute (perioada
prognozată de posesie);
• rata de actualizare.
Mărimea veniturilor viitoare este determinată pentru fiecare an inclus în perioada
de posesie. Algoritmul de calcul a fost prezentat anterior (vezi paragraful 13.1.). La
momentul prognozării veniturilor viitoare, evaluatorul trebuie să ţie cont de creşterea
veniturilor şi cheltuielilor. Rata de creştere poate fi prognozată în baza unei analize
minuţioase a tendinţelor pieţei imobiliare şi a tendinţelor generale în economia ţării.
Venitul obţinut în urma vânzării proprietăţii imobiliare la sfârşitul perioadei de
posesie sau reversia, poate fi calculat prin metoda capitalizării venitului obţinut în
anul următor perioadei de posesie. Astfel, în faţa evaluatorului stau următoarele
sarcini:
• prognozarea ratei de capitalizare pentru anul (n+1);
• prognozarea ratei de creştere a valorii bunului imobiliar în perioada de
posesie.
Practica internaţională de evaluare presupune că perioada prognozată de posesie
este în mediu 10 ani. Situaţia economică şi politică care caracterizează Moldova face
imposibilă prognozarea veniturilor pentru o perioadă atât de lungă. De aceea în
practica locală a fost acceptată perioada de 3 ani. în cazul unei eventuale îmbunătăţiri
a condiţiilor economice şi atingerii unei stabilităţi în creşterea economică această
perioadă ar putea fi extinsă la 5 ani.
Metoda fluxurilor financiare actualizate este o metodă perfectă pentru
determinarea valorii investiţionale, care se bazează nu atât pe informaţia pieţei
imobiliare ci pe informaţia ce reflectă interesele şi situaţia unui investitor concret.
Astfel, aplicarea metodei date în cazul determinării valorii investiţionale prezintă mai
puţine dificultăţi decât aplicarea ei pentru determinarea valorii de piaţă.
13.3.1. Rata de actualizare
Rata de actualizare reflectă caracteristicile unei investiţii pentru care un investitor
aşteaptă să fie compensat. Aceste caracteristici sunt:
1) rata reală „pură" a rentabilităţii (rrentabiiităţii)î
2) rata inflaţiei aşteptate (rjnflatjej);
3) prima pentru risc (Wuiui)»
4) prima pentru costurile în afara riscului (rnon-risc)-
Astfel, formula generală de calculare a rate de actualizare (Y0) este:
^o ^rentabilitatii 'inf lafatiui 'riscului 'non-risc (13.11)
106
în continuare vor fi analizate părţile componente ale formulei prezentate. 1. Rata reală "pură" a rentabilităţii reprezintă mărimea compensaţiei pe care
un investitor aşteaptă să o primească pentru faptul că s-a dezis de consumul unei anumite sume de bani în prezent pentru a o investi într-o afacere. Rata "pură" nu
include riscurile şi este legată doar de faptul că consumul mijloacelor financiare a fost amânat pentru o anumită perioadă. Rata reală "pură" a rentabilităţii este identică pentru toate tipurile de investiţii.
2. Rata inflaţiei aşteptate reprezintă compensaţia investitorului pentru faptul că puterea de cumpărare a veniturilor viitoare este erodată de efectele inflaţiei.
3. Prima pentru risc reprezintă rata riscului aferent unei investiţii concrete.
Există trei categorii generale ale riscului investiţiei: riscul afacerii, riscul inflaţiei neaşteptate şi riscul lichidităţii. Riscul afacerii este legat de variaţia veniturilor operaţionale din motivul schimbării condiţiilor pieţei sau condiţiilor economice generale. Variaţia situaţiei economice va influenţa, inevitabil, mărimea veniturilor şi cheltuielilor prognozate în perioada iniţială de desfăşurare a proiectului (lucrărilor). Pentru majoritatea investiţiilor riscul afacerii are două elemente: rişcuţ pieţei şi riscul
rezidual. Riscul pieţei este acel risc care rămâne chiar şi în cazul când portofoliul investitorului este diversificat, adică în portofoliul investitorului sunt incluse investiţii în mai multe sectoare ale economiei sau segmente ale pieţei ceea ce face ca riscul afacerilor să fie distribuit între diferite genuri de investiţii şi respectiv rata riscului afacerilor pentru investitor este mai mică. Riscul rezidual este riscul ce rezultă din investiţiile nediversificate.
Riscul pentru inflaţia neaşteptată este luat în consideraţie separat, din motivul că toate previziunile legate de evoluţia inflaţiei sunt asociate cu un grad înalt al incertitudinii. Astfel, investitorul şi evaluatorul pot avea propriile viziuni asupra evoluţiei proceselor inflaţioniste, diferite de cele prezentate oficial de instituţiile ce se ocupă de prognozarea evoluţiei indicilor macroeconomici ai ţării.
Riscul lichidităţii ne indică cît de costisitoare este transformarea unui activ în flux
de numerar. Bunurile imobiliare sunt relativ lichide şi riscul că bunul imobiliar va fi
expus vânzării o perioadă mult mai mare decât perioada considerată normală pentru
expunere sau că va fi vândut la un preţ mai mic decât preţurile pe piaţă, trebuie să fie
compensat printr-o majorare a ratei de actualizare.
4. Cea de a patra parte componentă a formulei - prima pentru costurile în afara
riscului, reprezintă compensarea investitorului pentru costurile de intrare pe piaţa
imobiliară şi cele de ieşire. Unele costuri din această categorie sunt reflectate în
estimarea fluxurilor de numerar, de exemplu: comisionul agentului imobiliar când
proprietatea imobiliară este expusă vânzării. Totodată, costurile legate de investigaţii
sau cele legate de tranzacţiei nu sunt reflectate în previziunile fluxurilor de numerar,
ceea ce determină necesitatea introducerii unei prime pentru aceste costuri în rata de
actualizare. La fel, şa acest capitol este inclusă şi prima pentru managementul
investiţiei, dat fiind faptul că proprietatea imobiliară reprezintă o investiţie activă şi
necesită asumarea unor anumite responsabilităţi de gestiune de către proprietar. Chiar
dacă proprietarul angajează un profesionist pentru gestionarea bunului imobiliar,
proprietarul va rămâne responsabil pentru monitorizarea activităţii de gestiune şi
performanţelor managerului. Dat fiind faptul că aceste costuri nu influenţează direct
fluxul de numerar, ele trebuie reflectate în rata de actualizare.
Economia Moldovei este într-un stadiu incipient al dezvoltării unei economii
de piaţă şi există un grad ridicat de incertitudine referitor la evoluţia sa viitoare. Acest
107
fapt nu permite prognozarea exactă a mărimii şi evoluţiei ratei de actualizare, ceea ce
determină capacitatea redusă a metodei fluxurilor de numerar actualizate de a genera
rezultate tot atât de exacte ca şi în cazul aplicării în ţările cu economii dezvoltate.
Metode de estimare a ratei de actualizare
Trecerea de la modelul teoretic de determinare a ratei de actualizare la estimarea
în practică a ratei este destul de complicată. în primul rând din cauza faptului că spre
deosebire de rata de capitalizare ea nu poate fi direct observată în proprietăţile
imobiliare similare. în al doilea rând, profiturile realizate la finele proiectului pot fi
absolut diferite ce profiturile prognozate, care sunt folosite pentru determinarea
valorii curente.
în pofida obstacolelor enumerate există patru metode de bază pentru determinarea
ratei de actualizare:
1) metoda adiţionării;
2) metoda extracţiei;
3) metoda investiţiilor de alternativă;
4) metoda investigaţiei.
Metoda adiţionării
Metoda dată presupune estimarea individuală a fiecărei componente a formulei
generale prezentate mai sus: ratei reale a profitului, ratei inflaţiei anticipată, ratei
riscului şi primei pentru costurile neasociate cu riscul.
în practica de evaluare din Moldova, în calitate de rată reală "pură" a rentabilităţii
este utilizată rata dobânzii pentru hârtiile de valoare de stat pentru 364 de zile.
Există anumite probleme care trebuie luate în consideraţie când este aplicată
metoda adiţionării. în primul rând estimările produse pot fi mai mari decât valoareareală, fiind influenţate de rata inflaţiei aşteptate şi neaşteptate. în al doilea, rând rata de actualizare poate fi instabilă pe parcursul perioadei de calcul. în al treilea rând, metoda adiţionării generează o rată medie de actualizare, care este bazată pe indicatori comasaţi şi poate să nu fie reprezentativă pentru toate proprietăţile imobiliare.
Metoda extracţiei Metoda extracţiei de piaţă este bazată pe analiza informaţiei despre vânzările
comparabile, cu condiţia că modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune utilizări. Mărimea ratei de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare. Informaţia privind aşteptările investitorului pot fi obţinute din contactele nemijlocite cu el. Datele prezentate de evaluator pot fi verificate, calculând mărimea ratei interne a rentabilităţii (internai rate of return - IRR). Rata internă a rentabilităţii reprezintă rata de actualizare care egalează valoarea prezentă a fluxurilor de numerar ce vor fi obţinute în viitor cu valoarea investiţiei (suma investită iniţial).
Investiţia într-o proprietate imobiliară reprezintă o afacere complexă şi, de regulă, este compusă din următoarele elemente: suma investiţiei, fluxurile de numerar produse în anumite perioade şi venitul obţinut în urma vânzării bunului imobiliar.
108
Veniturile viitoare utilizate pentru determinarea valorii prezente pot fi neschimbate pe parcursul întregii perioade de posesie, sau pot să se modifice după un scenariu linear sau exponenţial.
Metoda investiţiilor de alternativă Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuată în baza sumei ratei curente a
profitului pe pieţele de capital (ex. dobânda pentru hârtiile de valoare de stat) şi diferenţa istorică între mărimea ratei rentabilităţii pe pieţele de capital şi rata rentabilităţii pentru proprietăţile imobiliare. Este important de remarcat similaritatea metodei adiţionării şi metodei investiţiilor de alternativă. Astfel, formula determinării ratei de actualizare după metoda investiţiilor de alternativă este:
Y0 = Rata pură a rentabilităţii + (Rata HVS - Rata pură a rentabilităţii) + Prima pentru risc (13.12)
unde, HVS - hârtiile de valoare de stat.
Metoda investigaţiei Dat fiind faptul că aşteptările investitorilor dictează regulile de joc pe piaţă, o
modalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit prezenţi pe piaţa imobiliară: investitorii, creditorii, agenţii imobiliari sau evaluatorii referitor la mărimea ratei profitului pentru anumite tipuri de proprietăţi imobiliare. Avantajul acestei metode este că evaluatorul obţine mărimea rate de actualizare, confirmată de practica cotidiană, fără a efectua careva estimări sau justificări ale diferitor părţi componente ale ratei.
13.3.2. Venitul de la vânzarea bunului imobiliar (Reversie)
Venitul obţinut de la vânzarea bunului imobiliar la sfârşitul perioadei de posesie (reversie) reprezintă diferenţa dintre preţul probabil la care va fi vândută proprietatea imobiliară şi costurile legate de efectuarea tranzacţiei. Există două metode de estimare a preţului viitor de vânzare:
1) capitalizarea venitului operaţional net prognozat pentru anul imediat următor
ultimului an de posesie; 2) susţinerea ipotezei că preţul viitor de vânzare este o funcţie a valorii prezente
a proprietăţii imobiliare, bazată pe anticiparea unei creşteri relative a valorii pe parcursul perioadei de posesie.
Cea mai răspândită metodă de estimare a venitului obţinut în rezultatul vinderii proprietăţii imobiliare este metoda capitalizării venitului obţinut în anul (n+J). Pentru determinarea valorii reziduale este utilizat venitul anului (n+1), fiind primul an de exersare a drepturilor de proprietate pentru cumpărătorul proprietăţii imobiliare.
Cea de a doua metodă reflectă aşteptările investitorului privind evoluţia preţului proprietăţii imobiliare ca funcţie a valorii prezente a proprietăţii. în această metodă două poziţii sunt clare: 1) proprietatea imobiliară are o valoarea de piaţă curentă (chiar şi neestimată încă); 2) valoarea viitoare (preţul de vânzare anticipat) poate fi exprimată în termenii valorii de piaţă curente. Astfel, formula va fi:
■SP,=(l+Sv)*00 03-13) unde, SP„ - preţul de vânzare în anul n; gv - rata anuală de creştere a valorii (growth rate); V - valoarea de piaţă curentă.
Astfel, conform metodei actualizării fluxurilor de numerar, valoarea proprietăţii imobiliare va fi egală cu suma valorii prezente a fluxurilor de numerar şi valorii prezente a venitului obţinut din vânzarea proprietăţii la sfârşitul perioadei de posesie.
în lume nu există un alt adevăr decât cel în care vrem să
credem. înţelepciunea populară
Capitolul 14
RECONCILIEREA VALORILOR ESTIMATE
Noţiuni de bază: Reconciliere Valoarea finală Metoda mediei ponderate Interval valoric
Capitolul dat prezintă esenţa procesului de reconciliere, etapele şi criterii reconcilierii; metodele aplicate în procesul de reconciliere şi estimare a valorii finale.
Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii imobiliare, evaluatorul aplică diverse metode de evaluare. Dar, este important de
110
menţionat, că nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu generează rezultate absolut corecte.
Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. Metoda vânzărilor comparabile este limitată de disponibilitatea datelor veridice despre vânzările comparabile. Metoda costului este limitată de dificultăţile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), în special pentru proprietăţile imobiliare vechi. Modelele venitului sunt bazate pe previziuni şi estimări subiective ale veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii. în rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare, evaluatorul obţine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmează a ti întreprins de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obţinute în procesul de evaluare. Această parte a procesului de evaluare este denumită reconciliere. în procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite în evaluare şi de a argumenta estimarea valorii finale a proprietăţii.
Procedura de reconciliere este constituită din două etape: 1) revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include
explicarea diferenţelor între valorile estimate şi determinarea celei mai credibile valori;
2) estimarea valorii finale.
Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale trebuie să fie bazată pe următoarele aspecte:
• corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării;
• corectitudinea metodelor aplicate;
• profunzimea analizei elementelor pieţei imobiliare;
• veridicitatea datelor utilizate în analiză;
• corectitudinea interpretării şi utilizării datelor; • logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;
• consistenţa datelor utilizate în evaluare (ex. rata de creştere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preţurilor vânzărilor comparabile pentru inflaţie şi rata inflaţiei anticipată trebuie să posede un grad înalt de consistenţă; mărimea uzurii calculate trebuie să fie consistentă cu vârsta efectivă a construcţiei).
Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea finală este o funcţie a scopului
evaluării, constrângerilor de ordin legal şi celor legate de disponibilitatea datelor. Deseori scopul evaluării sau necesităţile clientului dictează care din valorile obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare va avea cea mai mare influenţă asupra valorii finale. Spre exemplu, dacă în procesul evaluării urmează a fi estimată valoare de asigurare, cea mai mare prioritate va fi acordată metodei costului, în cazul estimării valorii de investiţie prioritatea va fi de partea metodei venitului. Dacă scopul evaluării
este determinarea valorii de piaţă, drept bază pentru calcularea valorii finale va fi considerată valoarea obţinută prin metoda vânzărilor comparabile. Dar, în cazurile când datele utilizate în metoda comparaţiei sunt departe de a fi perfecte, evaluatorul va fi forţat să acorde prioritate fie metodei costului, fie metodei veniturilor. Prin urmare, superioritatea unei sau altei metode sunt dictate atât de scopul evaluării cât şi de disponibilitatea şi veridicitatea datelor utilizate în analiză.
Standardele Europene de Evaluare 2000 (Guidance Note 8) stipulează următoarele cerinţe faţă de valoarea finală a proprietăţii:
" Valoarea finală va depinde de:
• tipul valorii estimate;
111
• informaţia disponibilă la data evaluării, relevantă scopului misiunii de
evaluare;
• ... metodele de evaluare aplicate. Selectarea metodei apropriate depinde de
opinia evaluatorului.
Evaluatorul trebuie să prezinte temeiul şi justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate şi pentru acordarea ponderilor rezultatelor obţinute de diferite metode, în procesul reconcilierii."
în procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult decât pe parcursul
celorlalte etape ale evaluării se bazează pe experienţa sa profesională şi perceperea
proprie a fenomenelor de pe piaţa imobiliară. Următoarele criterii stau la baza
reconcilierii:
• adecvarea;
• exactitatea;
• cantitatea evidenţelor.
Aplicând criteriul de adecvare, evaluatorul apreciază cât de potrivită este fiecare metodă scopului evaluării şi utilizării ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea metodei este, de regulă, legată de tipul bunului imobiliar şi viabilitatea pieţei. De
exemplu, în procesul de estimare a valorii de piaţă a unui centru comercial va fi aplicată în primul rând metoda venitului, deoarece acest tip de bunuri imobiliare este procurat pentru a obţine ulterior venit. Chiar dacă în procesul de evaluare sunt utilizate toate trei metode, mărimea valorii finale trebuie să fie apropiată de valoarea generată de metoda cea mai adecvată pentru evaluarea dată.
Rezultatul unei evaluări depinde de confidenţa evaluatorului în veridicitatea datelor analizate şi corectitudinea ajustărilor aplicate în procesul comparaţiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. Evaluatorul poate să acorde un grad mai mare de confidenţă exactităţii datelor şi calculelor unei metode decât altei.
Cantitatea evidenţelor este privită prin prisma celor două criterii prezentate mai sus. Chiar şi datele care corespund criteriilor de adecvare şi exactitate, pot avea o latură slabă care ţine de numărul lor limitat.
Valoarea finală a proprietăţii imobiliare poate fi calculată prin aplicarea a două metode: metoda mediei aritmetice şi metoda mediei ponderate. Evaluatorii din întreaga lume au fost mereu impuşi să facă cea mai bună alegere între aceste două metode. în SUA, în anii 1930 asociaţiile ipotecare cereau aplicarea obligatorie a trei metode de evaluare şi determinarea valorii finale în baza mediei aritmetice ale celor trei rezultate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai dese ori la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluării. Metodele de evaluare au la bază ipotezele, de regulă, subiective ale evaluatorului.
în prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerată mult mai acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună decât altele. Procedura de ponderare poate să se bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor de ponderare cât şi pe ponderarea relativă a rezultatelor.
Exemplu: în rezultatul aplicării celor trei metode de evaluare au fost obţinute următoarele mărimi ale valorii:
• metoda costului -1.000.000 lei • metoda comparaţiei -1.200.000 lei • metoda venitulu -1.700.000 lei In opinia evaluatorului metoda comparaţiei este cea mai acceptabilă în cazul dat,
atribuind rezultatului obţinut prin metoda comparaţiei ponderea de 0,75. Metodei
112
costului i s-a atribuit ponderea de 0,20, iar metodei venitului — 0,05. Valoarea finală va fi egală cu:
0.75 x 1.200.000+ 0.20x1.000.000+ 0.05x1.700.000 = 1.185.00Olei
în raportul de evaluare, valoarea finală poate fi prezentată ca o cifră concretă, un interval de valori sau o combinaţiei a celor două variante expuse mai sus. Totodată, menţionăm că în cazul indicării intervalului valoric, valoarea minimă sau maximă a intervalului nu poate fi mai mică sau respectiv mai mare decât valorile obţinute din aplicarea metodelor de evaluare.
Studiile întreprinse au demonstrat că procesul de reconciliere este practic ignorat în rapoartele de evaluare, limitându-se de cele mai dese ori doar la prezentarea unor mărimi calculate, fără a fi însoţite de explicaţii şi argumentări. Este mult regretat acest fapt, deoarece anume în procesul reconcilierii apare rezultatul final al întregului proces de evaluare. De aceea, analiza întreprinsă în vederea obţinerii valorii finale trebuie să fie explicită şi accesibilă clientului.
Deşi valoarea finală reprezintă o concluzie imparţială, expertă şi justificată privind valoarea obiectului evaluat, prezentată de un specialist în domeniu, ea totuşi rămâne doar o opinie, care reprezintă perceperea evaluatorului a preţului cel mai probabil care ar putea fi obţinut într-o tranzacţie.
Totul trebuie expus cât se poate de simplu, dar nu mai mult.
Albert Einstein
Capitolul 15
RAPORTUL DE EVALUARE
Noţiuni de bază: Raport de evaluare
Forma raportului de evaluare Semnătură electronică
Acest capitol prezintă recomandările standardelor europene şi internaţionale dă evaluare, privind elaborarea raportului de evaluare, precum şi cerinţele legislaţiei Moldovei privind conţinutul raportului de evaluare.
Rezultatul lucrărilor de evaluare este prezentat în raportul de evaluare. Un
nomenclator cuprinzător, dar nu exhaustiv, al clauzelor raportului de evaluare este prezentat în Standardele Europene de Evaluare 2000 (EVS 9) şi Standardele Internaţionale de Evaluare 2001 (GN9).
Raportul de evaluare este un document care explică procesul analitic întreprins de evaluator pe parcursul evaluării şi care prezintă explicit informaţia utilizată în analiză, de asemenea descrie rezultatele analizei, ipotezele şi calculele care au condus la
formarea opiniei privind valoarea estimată.10
Raportul de evaluare trebuie să fie întocmit în conformitate cu prevederile
legislaţiei naţionale şi prevederile standardelor profesionale. La nivel practic, un raport incomplet afectează credibilitatea evaluării propriu zise şi rezultatelor ei. Conform Standardelor Europene de Evaluare 2000 (EVS 9): "Raportul de evaluare, prin modul de prezentare şi prin terminologia sa, trebuie să exprime o opinie clară,
neechivocă şi suficient de detaliată pentru a garanta că informează despre toate aspectele cheie şi că nu poate da naştere la o neînţelegere asupra situaţiei reale a obiectului evaluat".
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare stipulează că raportul de evaluare este întocmit de evaluator în formă scrisă şi pe suport electronic, în scopul asigurării calităţii raportului de evaluare legea prevede un set de cerinţe
minim faţă de raportul de evaluare. Astfel, raportul de evaluare trebuie să conţină: a) data întocmirii raportului; b) scopul evaluării; c) denumirea întreprinderii de evaluare şi rechizitele ei; d) copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licenţa,
certificatul de calificare);
e) denumirea beneficiarului şi rechizitele lui; f) data la care a fost estimată valoarea; g) tipul şi definiţia valorii estimate, care explică sensul noţiunii utilizate;
10
IVSC: International Valuation Standards 2001, International Valuation Guidance Note No.9.
' Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV, din 18.04.2002.
99
h) descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia, iar în cazul când obiectul evaluării aparţine persoanei juridice - rechizitele acesteia;
i) standardele, metodele, sursele de informaţie utilizate pentru evaluare şi ipotezele evaluatorului pe care se bazează evaluarea;
j) etapele evaluării şi temeiul valorii recomandate, precum şi factorii restrictivi şi limitele utilizării valorii estimate.
La fel, raportul de evaluare trebuie să includă copiile documentelor utilizate de evaluator, care determină caracteristicile calitative şi cantitative ale obiectului evaluării, precum şi copiile actelor care acorda dreptul de prestare a serviciilor de evaluare: licenţa întreprinderii de evaluare şi certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea.
Dat fiind faptul că raportul de evaluare poate fi transmis şi în formă electronică, evaluatorul trebuie să întreprindă toate măsurile pentru a proteja integritatea datelor şi textului raportului şi să se asigure că nu au survenit erori în momentul transmiterii. Conform prevederilor Standardelor Internaţionale de Evaluare, raportul prezentat în formă electronică trebuie să fie un fişier destinat doar pentru citire, limitarea dată păstrându-se pentru toţi, doar cu excepţia autorului. Evaluatorul, la fel, trebuie să se asigure că semnătura electronică este protejată şi se află întru totul sub controlul evaluatorului prin intermediului parolei (codului personal de identificare) sau altor mijloace. Aceasta este necesar din motivul că semnătura electronică implică acelaşi grad de responsabilitate ca şi semnătura din raportul scris pe hârtie.
De regulă, rapoartele de evaluare sunt păstrate de evaluator o anumită perioadă de timp. Conform legislaţiei Republicii Moldova această perioadă este de 5 ani.
Bibliografie
1. Codul Civil al Republicii Moldova, Nr. 1107-XV din 06.06.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 82-86 din 22.06.2002.
2. Legea Republicii Moldova. Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.91. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 107 din 04.09.2001.
3. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV din 18.04.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 102 din 16.07.2002.
4. Ministerul Mediului şi Amenajării Teritoriului al Republicii Moldova, ordin Nr. 30 din 24.01.2000. Instrucţiuni metodologice privind modul de întocmire a devizului centralizator pentru realizarea obiectivelor de investiţii ţinând cont de preţurile curente.
5. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova. Instrucţiunile privind întocmirea devizelor pentru lucrările de construcţii - montaj prin metoda de resurse. CP L.01.01-2001.
6. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova. Instrucţiunea privind determinarea cheltuielilor de deviz la salarizarea în construcţii. CP L.01.02-2000.
7. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova. Instrucţiunea privind calcularea cheltuielilor de regie la determinarea valorii obiectivelor. CP L 01.03-2000.
8. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova. Instrucţiunea privind determinarea cheltuielilor de deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii. CP L.01.04-2000.
9. Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova. Instrucţiunea privind determinarea valorii beneficiului de deviz la formarea preţurilor la producţia de construcţii. CP L.01.05-2000.
10. Standardul Naţional de Contabilitate 11 „ Contractele de construcţie ", 1999.
115
11. CoBeT MHHHCTPOB MojmaBCKoii CCP, npw<a3 >f2 119 OT 29.03.1982. HopMbi no oifeHKe npuuadneoicauţux zpaDtcdanaM MondaecKoii CCP, cmpoenuu d/m iţeneu eocydapcmeeHHoeo cmpaxoeaHUR.
12. RPAOTCDAHCKUU KodeKC POCCUUCKOU 0edepaifuu, 1994. 13. Appraisal Institute. The appraisal of real estate. ll
th ed. Chicago, 1996.
14. Buzu O. Dezvoltarea pieţei serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare în Republica Moldova. Rezumatele lucrărilor. Conferinţa tehnico - ştiinţifică jubiliară „Tehnologii moderne în construcţii", Chişinău, 2000.
15. Buzu O., Ţurcanu N. Metodologia de evaluare a bunurilor imobiliare. Informaţie - expres. Institutul de Cercetări Ştiinţifice în Domeniul Informaţiei Tehnico - Economice, 1997.
16. Champness, Peter. Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare. ANE VAR, 1998.
17. Friedman, J. P., Dictionary of real estate . 4th ed. Barron's Educaţional Series, Inc., 1997.
18. International Valuation Standards Committee, International Valuation Standards 2001.
19. Jordabalk (Swedish Land Code). SFS 1970:994. 20. Lucht, Kenneth M. Real estate valuation: principles and
applications. IR WIN, 1997. 21. Metodologia evaluării terenurilor cu destinaţie agricolă. Chişinău, 2000.
22. RICS Appraisal and Valuation Manual, Royal Institution of Chartered
Surveyors Books, London, 1995.
23. Smith, Adam "Wealth ofNations", 1776.
24. The European Group of Valuers Associations. European Valuation
Standards 2000.
25. EamapHH r.I~I. Hancuia (puHancoeou MamejuamuKU. M.: HHOPA-M, 1997.
26. By3y O. SKOHOMunecKue acneiaiibi (j)opMupoeauwi pbWKa
nedeiotcuMocmu e
Pecny6nuKe Mojidoea. „Revista econmică", Chişinău, mai 1995.
27. EcunoB B., Max0BMK0Ba I\, TepexoBa B. OifeHKa âwsneca. CI16.:
FlHTep,
2001.
28. JKunuufHOH SKOHOMUKa. riep. c aHrji. M.: ^ţejio, 1996.
29. KoBaneB B.B. Apetida: npaeo, ynem, ancuim, HajioeoodjiootceHue.
M.:<T>HHaHCbi H CTaTHCTHKa, MocKBa, 2000.
30. MaKCHMOB C. H. Ocnoebi npednpuuimamejibCKou deumejibHOcmu Ha
pbiHKe
nedeuD/cuMOcmu. Cn6.: IlMTep, 2000.
31. OiţeHKa 6u3Heca.l RIOFL PEA- A.r.rp«3HOBOH H M.A.Oe^OTOBOH.
M.:OHHaHCbi H CTaTHCTHKa, 2002.
32. OifeHKa HedeuoKUMoemuJ I~IOA pe^,. A.r.rpH3H0B0K h M.A.
Oe/JOTOBOH. M.:
OHHaHCbl H CTaTHCTHKa, 2002.
33. OifeHKa pbinoHHou emouMoemu HedeuotcuMoemu. yneSHoe H
npaKTHHecicoe
nocoSne. M.: /ţejio, 1998.
34. llpopBHH B. A. OcHoeu 3KOHOMunecKOu oifenKu eopodcKux 3eMejib.
yne6HO-
npaKTHMecKoe noco6He. M.: .ZJejio, 1998.
35. TapaceBHH E.H. AHOJUG uneecmuifuu e HedeuotcuMoemb. Cn6.: MKC,
2000.
36. TapaceBHH E. H. OifeHKa uedeuotcuMocmu. CI16.: Cnsrry, 1997.
37. 4>pHAMaH Jţ)k., OpAyan H. AHOJIU3 U oiţeHKa npuHocnuţeu doxod
nedeuD/cuMocmu. M.: «^ejio JIT/ţ», 1995.
38. SKOHOMUKa u ynpaejienue Hedeuoicuxiocmbio. YHe6HHK AJM By30B /
["loa
o6men pe^. n.r.rpa6oBoro. CMOJICHCK: H3A-BO «CMOJIHH HJHOC»; M.: H3A-BO
«ACB», 1999.
39. Nix, J., Hill P., Williams, N. Land and estate management. Packard
Publishing Limited, Chichester, 1989Anexa 1
Continuare anexa 1 Legislaţia Republicii Moldova în domeniul de evaluare a bunurilor imobile
Nr. Legi, Hotărâri de Guvern, Regulamente Numărul şi data aprobării Domeniul de aplicare
1 Codul Civil al Republicii Moldova. Nr. 1107-XV din 06.06.2002
Temeiul apariţiei drepturilor de proprietate, reglementarea obligaţiilor contractuale şi altor raporturi patrimoniale.
2 Codul Fiscal al Republicii Moldova, (Titlul
VI).
Nr. 1055-Xmdin 16.06.2000 Evaluarea bunurilor imobiliare în scopul impozitării.
3 Codul Funciar al Republicii Moldova. Nr. 828-XII din 14.01.1992 Reglementarea relaţiilor funciare.
4 Legea cu privire la activitatea de evaluare. Nr. 989-XV din 18.04.2002 Reglementarea activităţii de evaluare.
5 Legea bugetului de stat pentru anul 2002. Nr.681-XV din 27.11.2001 Calcularea cuantumului minim al plăţii de arendă pentru bunurile instituţiilor finanţate de la buget.
6 Legea insolvabilităţii. Nr. 632-XV din 14.11.2001 Evaluarea patrimoniului în cazul intentării procedurii de insolvabilitate.
7 Legea pentru punerea în aplicare a Titlului VI al Codului Fiscal.
Nr. 1056-XIV din 16.06.2000
Evaluare bunurilor imobile în scopul impozitării, la etapa perioadei de tranziţie (până la 01.01.2004).
8 Legea exproprierii pentru cauza de utilitate publică.
Nr. 488-XIV din 08.07.1999
Determinarea mărimii despăgubirii în cazul transferului de bunuri sau drepturi patrimoniale din proprietate privată în proprietate publică.
9 Legea cu privire la preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, nr. 1308-XIII, din 25.07.1997.
Nr. 1308-XIII din 25.07.1997
Determinarea valorii normative a pământului.
10 Legea cu privire la programul de privatizare pentru anii 1997-1998.
Nr. 1217-XIII din 25.06.1997
Reglementarea procesului de privatizare a proprietăţii publice.
11 Legea privind societăţile pe acţiuni. Nr. 1134-XIII din 02.04.1997
Evaluarea patrimoniului societăţilor pe acţiuni
12 Legea privatizării fondului de locuinţe. Nr. 1324-XII din 10.03.1993
Metodologia estimării valorii apartamentelor în scopul privatizării.
13 Hotărârea Guvernului privind aprobarea Regulamentului privind modul de evaluare a bunurilor imobiliare impozabile.
Nr. 638 din 07.07.1999 Determinarea valorii bunurilor imobile în scopul impozitării.
Continuare anexa 1 14 Hotărârea Guvernului pentru aprobarea Regulamentului cu privire la modul de comercializare a activelor neutilizate în procesul tehnologic al întreprinderilor.
Nr. 665 din 29.11.1996 Determinarea preţului de comercializare a activelor neutilizate în procesul tehnologic al întreprinderilor.
15 Hotărârea Guvernului despre măsurile de realizare a Legii cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998.
Nr. 1056 din 12.11.1997 Estimarea valorii estimative a complexului patrimonial al întreprinderii şi stabilirea preţului de vânzare a patrimoniului.
16 Hotărârea Guvernului despre aprobarea Regu- lamentului cu privire la modul de transmitere a întreprinderilor de stat, organizaţiilor, instituţiilor, a subdiviziunilor lor, clădirilor, construcţiilor, mijloacelor fixe şi altor active.
Nr. 688 din 09.10.1995 Determinarea valorii estimate a întreprinderilor şi subdiviziunilor lor ce se transmit; determinarea valorii patrimoniului şi drepturilor patrimoniale, inclusiv asupra terenurilor.
17 Hotărârea Guvernului pentru aprobarea Regulamentului cu privire la vânzarea - cumpărarea terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se privatizează şi întreprinderilor private.
Nr. 562 din 23.10.1996 Determinarea preţului de vânzare a terenurilor aferente obiectelor privatizate sau întreprinderilor private.
18 Hotărârea Guvernului cu privire la reglementarea modului de sechestrare şi comercializare a bunurilor.
Nr. 685 din 23.07.1997 Modul de evaluare a bunurilor sechestrate.
19 Hotărârea Guvernului cu privire la modul de evaluare şi vânzare-cumpărare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate.
Nr. 349 din 21.06.1996 Metodologia determinării valorii reale a bunurilor imobile nelocative.
20 Hotărârea Guvernului cu privire la reevaluarea mijloacelor fixe.
Nr. 30 din 16.01.1996 Măsurile pentru reevaluarea mijloacelor fixe ale
agenţilor economici.
21 Ministerul Finanţelor. Hotărâre cu privire la modul de calculare şi achitare la buget a impozitelor funciare şi pe bunurile imobiliare.
Nr. 11 din 4.09.2001 Evaluarea bunurilor imobiliare în scopul impozitării.
Anexa 2 Scopurile evaluării şi bazele de evaluare recomandate
11
11
Lista scopurilor evaluării prezentate mai sus nu este exhaustivă şi poate fi completată de evaluator, reieşind din experienţa sa profesională. în tabel sunt indicate doar cele mai des utilizate baze de evaluare.
Continuare anexa 1 22 Ministerul Finanţelor al Republicii
Moldova. Hotărâre cu privire la modul de dare în arendă şi cuantumul arenzii
patrimoniului de stat.
Nr. 148 din 24.12.1998 Determinarea cuantumului arendei patrimoniului de
stat.
23 Ministerul Finanţelor. Ordin cu privire la aprobarea şi punerea în aplicare a Standardelor Naţionale de Contabilitate şi Planului de conturi contabile al activităţii economico-fînanciare a întreprinderilor.
Nr. 174 din 25.12.1997 S.N.C. 16 „Contabilitatea activelor materiale pe termen lung". Evaluarea activelor materiale pe termen lung pentru a fi incluse în documentaţia financiară.
24 Ministerul Finanţelor al Republicii Moldova. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru impozitare.
15.07.1997 Metodologia estimării valorii de inventariere a bunurilor imobile ale persoanelor fizice în scopul impozitării.
25 Ministerul Finanţelor al Republicii Moldova. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzacţiilor gen cumpărare, vânzare, schimb, donaţie, gaj, moştenire.
15.07.1997 Metodologia estimării valorii de inventariere a bunurilor imobile ale persoanelor fizice în scopul efectuării tranzacţiilor cumpărare, vânzare, schimb, donaţie, gaj, moştenire.
Scopul Evaluării Valoarea
de piaţă
Valoarea de
înlocuire sau valoarea de reconstituire
Valoarea de
piaţă pentru utilizare existentă
Valoarea
de
lichidare
Valoarea
de investiţie
Valoarea
specială
Notă
Vânzare / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989- XV. din 18.04.2002
Cumpărare / / / / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989- XV, din 18.04.2002
Ipotecare / Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989- XV, din 18.04.2002
Asieurare / Leaea RM cu Dtivire la asigurări, nr. 1508-XH. din
15.06.1993
Schimb y
Vânzare fortatâ S
Arendă /
Inmozitare / Codul Fiscal Titlul VI. nr.t055-XIV. din 16.06.2000
Privatizare ✓ / Hotărârea Guvernului RM despre măsurile de realizare a Legii cu privire la programul de privatizare pentru anii
1997-1998: nr. 1056 din 12.11.1997
Expropriere / Legea RM exproprierii pentru cauză de utilitate publică,
nr. 488-XIV, din 08.07.1999
Naţionalizare / Legea RM privind investiţiile străine, nr.998-XH din 01.04.1992
Transmiterea în fondul social
/ Legea RM cu privire la societăţile pe acţiuni, nr.l 134- XIII, din 02.04.1997
Determinarea eficienţei proiectelor investiţionale
/ ✓ Standardele Europene de Evaluare (TEGoVA. 1997).
SEV 8.
Determinarea mărimii despăgubirii pentru prejudiciu
/
încheierea contractului
de căsătorie
/
întocmirea documen-
taţiei financiare / / Standardele Naţionale de Contabilitate S.N.C. 16
„Contabilitatea activelor materiale pe termen lung"
Valoarea viitoare a unităţii Tabelul l
Bydytqax cmouMocnib ediiMutibi
_________ (»+»)" _________________________________________________________________
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 1.0100 1.0200 1.0300 1.0400 1.0500 1,0600 1.0700 1.0800 1,0900 1,1000 1,1100 1,1200 1,1300 1,1400 1.1500 1,1600 1,1700 1,1800 1,1900 1,2000
2 1.0201 1.0404 1.0609 1.0816 1,1025 1,1236 1,1449 1,1664 1,1881 1.2100 1,2321 1.2544 1,2769 1,2996 1,3225 1.3456 1,3689 1,3924 1.4161 1.4400
3 1.0303 1.0612 1.0927 1.1249 1,1576 1,1910 1,2250 1,2597 1,2950 1,3310 1,3676 1,4049 1,4429 1,4815 1,5209 1,5609 1,6016 1,6430 1,6852 1,7280
4 1.0406 1,0824 1,1255 1,1699 1,2155 1,2625 1,3108 1,3605 1,4116 1,4641 1,5181 1,5735 1.6305 1,6890 1,7490 1,8106 1,8739 1,9388 2,0053 2,0736
5 1.0510 1,1041 1,1593 1.2167 1.2763 1,3382 1.4026 1,4693 1,5386 1,6105 1,6851 1.7623 1.8424 1,9254 2,0114 2,1003 2,1924 2,2878 2,3864 2,4883
6 1.0615 1,1262 1.1941 1.2653 1,3401 1.4185 1,5007 1,5869 1,6771 1,7716 1,8704 1,9738 2,0820 2,1950 2,3131 2.4364 2,5652 2,6996 2,8398 2.9860
7 1.0721 1,1487 1.2299 1.3159 1,4071 1,5036 1.6058 1,7138 1.8280 1.9487 2,0762 2,2107 2.3526 2,5023 2.6600 2.8262 3,0012 3,1855 3,3793 3,5832
8 1.0829 1,1717 1.2668 1,3686 1.4775 1,5938 1.7182 1,8509 1,9926 2,1436 2,3045 2.4760 2.6584 2,8526 3.0590 3,2784 3,5115 3,7589 4,0214 4.2998
9 1.0937 1,1951 1.3048 1.4233 1,5513 1.6895 1,8385 1,9990 2,1719 2.3579 2,5580 2.7731 3.0040 3,2519 3.5179 3,8030 4,1084 4,4355 4,7854 5.1598
10 1,1046 1.2190 1.3439 1.4802 1,6289 1.7908 1.9672 2,1589 2,3674 2.5937 2,8394 3.1058 3.3946 3,7072 4,0456 4,4114 4,8068 5,2338 5.6947 6,1917
11 1.1157 1.2434 1.3842 1,5395 1.7103 1.8983 2,1049 2,3316 2,5804 2.8531 3,1518 3.4785 3.8359 4,2262 4,6524 5,1173 5,6240 6,1759 6.7767 7,4301
12 1,1268 1.2682 1.4258 1.6010 1.7959 2,0122 2,2522 2.5182 2,8127 3,1384 3.4985 3.8960 4,3345 4,8179 5,3503 5,9360 6,5801 7,2876 8.0642 8.9161
13 1.1381 1,2936 1.4685 1.6651 1.8856 2,1329 2,4098 2.7196 3,0658 3,4523 3,8833 4.3635 4,8980 5.4924 6.1528 6.8858 7,6987 8,5994 9.5964 10,699
14 1.1495 1,3195 1,5126 1,7317 1,9799 2,2609 2,5785 2,9372 3,3417 3,7975 4,3104 4.8871 5.5348 6,2613 7,0757 7,9875 9,0075 10,147 11.420 12,839
15 1,1610 1.3459 1.5580 1.8009 2,0789 2,3966 2.7590 3,1722 3,6425 4,1772 4.7846 5.4736 6.2543 7,1379 8,1371 9,2655 10,539 11,974 13,590 15,407
16 1,1726 1,3728 1.6047 1.8730 2,1829 2.5404 2,9522 3,4259 3.9703 4,5950 5,3109 6.1304 7,0673 8,1372 9.3576 10,748 12.330 14,129 16.172 18.488
17 1,1843 1.4002 1.6528 1,9479 2.2920 2.6928 3.1588 3,7000 4,3276 5,0545 5.8951 6.8660 7,9861 9,2765 10,761 12.468 14.426 16.672 19,244 22,186
18 1,1961 1,4282 1.7024 2,0258 2.4066 2,8543 3.3799 3.9960 4,7171 5,5599 6,5436 7.6900 9,0243 10,575 12.375 14,463 16,879 19,673 22,901 26,623
19 1.2081 1.4568 1,7535 2,1068 2.5270 3.0256 3.6165 4,3157 5,1417 6,1159 7.2633 8.6128 10,197 12,056 14,232 16.777 19,748 23,214 27,252 31.948
20 1.2202 1.4859 1.8061 2.1911 2.6533 3,2071 3,8697 4.6610 5.6044 6,7275 8.0623 9.6463 11,523 13,743 16,367 19,461 23,106 27,393 32,429 38,338
21 1.2324 1.5157 1.8603 2.2788 2,7860 3.3996 4.1406 5.0338 6,1088 7,4002 8.9492 10,804 13,021 15,668 18,822 22,574 27,034 32,324 38,591 46,005
22 1.2447 1,5460 1,9161 2.3699 2,9253 3,6035 4,4304 5.4365 6.6586 8,1403 9,9336 12,100 14,714 17,861 21,645 26.186 31,629 38,142 45.923 55,206
23 1,2572 1.5769 1,9736 2.4647 3,0715 3,8197 4,7405 5,8715 7,2579 8,9543 11,026 13,552 16,627 20,362 24.891 30.376 37,006 45,008 54.649 66,247
24 1.2697 1.6084 2.0328 2,5633 3,2251 4.0489 5,0724 6,3412 7,9111 9,8497 12.239 15,179 18,788 23,212 28,625 35.236 43,297 53,109 65.032 79,497
25 1.2824 1.6406 2,0938 2.6658 3.3864 4,2919 5.4274 6.8485 8.6231 10,835 13.585 17,000 21.231 26,462 32,919 40.874 50,658 62,669 77.388 95.396
26 1,2953 1.6734 2.1566 2.7725 3.5557 4.5494 5.8074 7.3964 9.3992 11,918 15,080 19,040 23,991 30,167 37,857 47,414 59,270 73,949 92.092 114,48
27 1.3082 1.7069 2.2213 2.8834 3.7335 4.8223 6,2139 7.9881 10.245 13,110 16,739 21.325 27.109 34.390 43,535 55.000 69,345 87,260 109,59 137,37
28 1.3213 1,7410 2.2879 2.9987 3,9201 5,1117 6.6488 8.6271 11,167 14,421 18.580 23,884 30,633 39,204 50,066 63,800 81,134 102,97 130,41 164,84
29 1.3345 1.7758 2.3566 3.1187 4.1161 5.4184 7,1143 9.3173 12,172 15,863 20.624 26,750 34,616 44.693 57,575 74.009 94,927 121.50 155.19 197.81
30 1.3478 1.8114 2.4273 3.2434 4.3219 5.7435 7,6123 10.063 13.268 17,449 22.892 29,960 39,116 50,950 66.212 85.850 111,06 143.37 184.68 237.38
Valoarea viitoare a unităţii
Bydyuţax cmouMocmb eduHuifbi
(l+i)°
n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 1,2100 1,2200 1,2300 1,2400 1,2500 1,2600 1,2700 1,2800 1,2900 1,3000 1,3100 1,3200 1,3300 1,3400 1,3500 1,3600 1,3700 1,3800 1,3900 1,4000
2 1,4641 1,4884 1,5129 1,5376 1,5625 1,5876 1,6129 1,6384 1,6641 1,6900 1,7161 1,7424 1,7689 1,7956 1,8225 1,8496 1,8769 1,9044 1,9321 1,9600
3 1,7716 1,8158 1,8609 1,9066 1.9531 2,0004 2,0484 2,0972 2,1467 2,1970 2,2481 2,3000 2,3526 2,4061 2,4604 2,5155 2,5714 2,6281 2,6856 2,7440
4 2,1436 2,2153 2,2889 2,3642 2,4414 2,5205 2,6014 2,6844 2,7692 2,8561 2,9450 3,0360 3,1290 3,2242 3,3215 3,4210 3,5228 3,6267 3,7330 3,8416
5 2,5937 2,7027 2,8153 2,9316 3,0518 3,1758 3,3038 3,4360 3,5723 3,7129 3,8579 4,0075 4,1616 4,3204 4,4840 4,6526 4,8262 5,0049 5,1889 5,3782
6 3,1384 3,2973 3,4628 3,6352 3,8147 4,0015 4,1959 4,3980 4,6083 4,8268 5,0539 5,2899 5,5349 5,7893 6,0534 6,3275 6,6119 6,9068 7,2125 7,5295
7 3,7975 4,0227 4,2593 4,5077 4,7684 5,0419 5,3288 5,6295 5,9447 6,2749 6,6206 6,9826 7,3614 7,7577 8,1722 8,6054 9,0582 9,5313 10,025 10,541
8 4,5950 4,9077 5,2389 5,5895 5,9605 6,3528 6,7675 7,2058 7,6686 8,1573 8,6730 9,2170 9,7907 10,395 11,032 11,703 12,410 13,153 13,935 14,758
9 5,5599 5,9874 6,4439 6,9310 7,4506 8,0045 8,5948 9,2234 9,8925 10,604 11,362 12,166 13,022 13,930 14,894 15,917 17,001 18,151 19,370 20,661
10 6,7275 7,3046 7,9259 8,5944 9,3132 10,086 10,915 11,806 12,761 13,786 14,884 16,060 17,319 18,666 20,107 21,647 23,292 25,049 26,925 28,925
11 8,1403 8,9117 9,7489 10,657 11,642 12,708 13,862 15,112 16,462 17,922 19,498 21,199 23,034 25,012 27,144 29,439 31,910 34,568 37,425 40,496
12 9,8497 10,872 11,991 13,215 14,552 16,012 17,605 19,343 21,236 23,298 25,542 27,983 30,635 33,516 36,644 40,037 43,717 47,703 52,021 56,694
13 11,918 13,264 14,749 16,386 18,190 20,175 22,359 24,759 27,395 30,288 33,460 36,937 40,745 44,912 49,470 54,451 59,892 65,831 72,309 79,371
14 14,421 16,182 18,141 20,319 22,737 25,421 28,396 31,691 35,339 39,374 43,833 48,757 54,190 60,182 66,784 74,053 82,052 90,846 100,51 111,12
15 17,449 19,742 22,314 25,196 28,422 32,030 36,062 40,565 45,587 51,186 57,421 64,359 72,073 80,644 90,158 100,71 112,41 125,37 139,71 155,57
16 21,114 24,086 27,446 31,243 35,527 40,358 45,799 51,923 58,808 66,542 75,221 84,954 95,858 108,06 121,71 136,97 154,00 173,01 194,19 217,80
17 25,548 29,384 33,759 38,741 44,409 50,851 58,165 66,461 75,862 86,504 98,540 112,14 127,49 144,80 164,31 186,28 210,98 238,75 269,93 304,91
18 30,913 35,849 41,523 48,039 55,511 64,072 73,870 85,071 97,862 112,46 129,09 148,02 169,56 194,04 221,82 253,34 289,05 329,48 375,20 426,88
19 37,404 43,736 51,074 59,568 69,389 80,731 93,815 108,89 126,24 146,19 169,10 195,39 225,52 260,01 299,46 344,54 396,00 454,68 521,53 597,63
20 45,259 53,358 62,821 73,864 86,736 101,72 119,14 139,38 162,85 190,05 221,53 257,92 299,94 348,41 404,27 468,57 542,51 627,45 724,93 836,68
21 54,764 65,096 77,269 91,592 108,42 128,17 151,31 178,41 210,08 247,06 290,20 340,45 398,92 466,88 545,77 637,26 743,24 865,89 1007,7 1171,4
22 66,264 79,418 95,041 113,57 135,53 161.49 192,17 228,36 271.00 321,18 380,16 449,39 530,56 625,61 736,79 866,67 1018,2 1194,9 1400,6 1639,9
23 80,180 96,889 116,90 140,83 169,41 203,48 244,05 292,30 349,59 417,54 498,01 593,20 705,65 838,32 994,66 1178,7 1395,0 1649,0 1946,9 2295,9
24 97,017 118,21 143,79 174,63 211,76 256,39 309,95 374,14 450,98 542,80 652,40 783,02 938,51 1123,4 1342,8 1603,0 1911,1 2275,6 2706,2 3214,2
25 117,39 144,21 176,86 216,54 264,70 323,05 393,63 478,90 581,76 705,64 854,64 1033,6 1248,2 1505,3 1812,8 2180,1 2618,3 3140,3 3761,6 4499,9
26 142,04 175,94 217,54 268,51 330,87 407,04 499,92 613,00 750,47 917,33 1119,6 1364,3 1660,1 2017,1 2447,2 2964,9 3587,0 4333,7 5228,6 6299,8
27 171,87 214,64 267,57 332,95 413,59 512,87 634,89 784,64 968,10 1192,5 1466,6 1800,9 2208,0 2702,9 3303,8 4032,3 4914,2 5980,5 7267,7 8819,8
28 207,97 261,86 329,11 412,86 516,99 646,21 806,31 1004,3 1248,9 1550,3 1921,3 2377,2 2936,6 3621,9 4460,1 5483,9 6732,5 8253,0 10102 12348
29 251,64 319,47 404,81 511,95 646,23 814,23 1024,0 1285,6 1611,0 2015,4 2516,9 3137,9 3905,7 4853,3 6021,1 7458,1 9223,5 11389 14042 17287
30 304,48 389,76 497,91 634,82 807,79 1025,9 1300,5 1645,5 2078,2 2620,0 3297,2 4142,1 5194,6 6503,5 8128,5 10143 12636 15717 19518 24201
Continuare tabelul 1
Valoarea prezentă a unităţii Tabelul 2
TeKyufaH emouMoemb eduHutfbi
_________ 1/(1-H)n ____________________________________________________________
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 0,9901 0,9804 0,9709 0,9615 0,9524 0,9434 0,9346 0,9259 0,9174 0,9091 0,9009 0,8929 0,8850 0,8772 0,8696 0,8621 0,8547 0,8475 0,8403 0,8333
2 0,9803 0,9612 0,9426 0,9246 0,9070 0,8900 0,8734 0,8573 0,8417 0,8264 0,8116 0,7972 0,7831 0,7695 0,7561 0,7432 0,7305 0,7182 0,7062 0,6944
3 0,9706 0,9423 0,9151 0,8890 0,8638 0,8396 0,8163 0,7938 0.7722 0,7513 0,7312 0,7118 0,6931 0,6750 0,6575 0,6407 0,6244 0,6086 0,5934 0,5787
4 0,9610 0,9238 0,8885 0,8548 0,8227 0,7921 0,7629 0,7350 0.7084 0,6830 0,6587 0,6355 0,6133 0,5921 0,5718 0,5523 0,5337 0,5158 0,4987 0,4823
5 0,9515 0,9057 0,8626 0,8219 0,7835 0,7473 0,7130 0,6806 0,6499 0,6209 0,5935 0,5674 0,5428 0,5194 0,4972 0,4761 0,4561 0,4371 0.4190 0,4019
6 0,9420 0,8880 0,8375 0,7903 0,7462 0,7050 0,6663 0,6302 0,5963 0,5645 0,5346 0,5066 0,4803 0,4556 0,4323 0,4104 0,3898 0,3704 0,3521 0,3349
7 0,9327 0,8706 0,8131 0,7599 0,7107 0,6651 0,6227 0,5835 0,5470 0,5132 0,4817 0,4523 0,4251 0,3996 0,3759 0,3538 0,3332 0,3139 0,2959 0,2791
8 0,9235 0,8535 0,7894 0,7307 0,6768 0,6274 0,5820 0,5403 0,5019 0,4665 0,4339 0,4039 0,3762 0,3506 0,3269 0,3050 0,2848 0,2660 0,2487 0,2326
9 0,9143 0,8368 0,7664 0,7026 0,6446 0,5919 0,5439 0,5002 0,4604 0,4241 0,3909 0,3606 0,3329 0,3075 0,2843 0,2630 0,2434 0,2255 0,2090 0,1938
10 0,9053 0,8203 0,7441 0,6756 0,6139 0,5584 0,5083 0,4632 0,4224 0,3855 0,3522 0,3220 0,2946 0,2697 0,2472 0,2267 0,2080 0,1911 0,1756 0,1615
11 0,8963 0,8043 0,7224 0,6496 0,5847 0,5268 0,4751 0,4289 0,3875 0,3505 0,3173 0,2875 0,2607 0,2366 0,2149 0,1954 0,1778 0,1619 0,1476 0,1346
12 0,8874 0,7885 0,7014 0,6246 0,5568 0,4970 0,4440 0,3971 0,3555 0,3186 0,2858 0,2567 0,2307 0,2076 0,1869 0,1685 0,1520 0,1372 0.1240 0,1122
13 0,8787 0,7730 0,6810 0,6006 0,5303 0,4688 0,4150 0,3677 0,3262 0,2897 0,2575 0,2292 0,2042 0,1821 0,1625 0,1452 0,1299 0,1163 0,1042 0,0935
14 0,8700 0,7579 0,6611 0,5775 0,5051 0,4423 0,3878 0,3405 0,2992 0,2633 0,2320 0,2046 0,1807 0,1597 0,1413 0,1252 0,1110 0,0985 0,0876 0,0779
15 0,8613 0,7430 0,6419 0,5553 0,4810 0,4173 0,3624 0,3152 0,2745 0,2394 0,2090 0,1827 0,1599 0,1401 0,1229 0,1079 0,0949 0,0835 0,0736 0,0649
16 0,8528 0,7284 0,6232 0,5339 0,4581 0,3936 0,3387 0,2919 0,2519 0,2176 0,1883 0,1631 0,1415 0,1229 0,1069 0,0930 0,0811 0,0708 0,0618 0,0541
17 0,8444 0,7142 0,6050 0,5134 0,4363 0,3714 0,3166 0,2703 0,2311 0,1978 0,1696 0,1456 0,1252 0,1078 0,0929 0,0802 0,0693 0,0600 0,0520 0,0451
18 0,8360 0,7002 0,5874 0,4936 0,4155 0,3503 0,2959 0,2502 0.2120 0,1799 0,1528 0,1300 0,1108 0,0946 0,0808 0,0691 0,0592 0,0508 0,0437 0,0376
19 0,8277 0,6864 0,5703 0,4746 0,3957 0,3305 0,2765 0,2317 0,1945 0,1635 0,1377 0,1161 0,0981 0,0829 0,0703 0,0596 0,0506 0,0431 0,0367 0,0313
20 0,8195 0,6730 0,5537 0,4564 0,3769 0,3118 0,2584 0,2145 0,1784 0,1486 0,1240 0,1037 0,0868 0,0728 0,0611 0,0514 0,0433 0,0365 0,0308 0,0261
21 0,8114 0,6598 0.5375 0,4388 0,3589 0,2942 0,2415 0,1987 0,1637 0,1351 0,1117 0,0926 0,0768 0,0638 0,0531 0,0443 0,0370 0,0309 0,0259 0,0217
22 0,8034 0,6468 0,5219 0.4220 0,3418 0,2775 0,2257 0,1839 0,1502 0,1228 0,1007 0,0826 0,0680 0,0560 0,0462 0,0382 0,0316 0,0262 0,0218 0,0181
23 0,7954 0,6342 0,5067 0,4057 0,3256 0,2618 0,2109 0,1703 0,1378 0,1117 0,0907 0,0738 0,0601 0,0491 0,0402 0,0329 0,0270 0,0222 0,0183 0,0151
24 0,7876 0,6217 0,4919 0,3901 0,3101 0,2470 0,1971 0,1577 0,1264 0,1015 0,0817 0,0659 0,0532 0,0431 0,0349 0,0284 0,0231 0,0188 0,0154 0,0126
25 0,7798 0,6095 0,4776 0,3751 0,2953 0,2330 0,1842 0,1460 0,1160 0,0923 0,0736 0,0588 0,0471 0,0378 0,0304 0,0245 0,0197 0,0160 0,0129 0,0105
26 0,7720 0,5976 0,4637 0,3607 0,2812 0,2198 0,1722 0,1352 0,1064 0,0839 0,0663 0,0525 0,0417 0,0331 0,0264 0,0211 0,0169 0,0135 0,0109 0,0087
27 0,7644 0,5859 0,4502 0,3468 0,2678 0,2074 0,1609 0,1252 0,0976 0,0763 0,0597 0,0469 0,0369 0,0291 0,0230 0,0182 0,0144 0,0115 0,0091 0,0073
28 0,7568 0,5744 0,4371 0,3335 0,2551 0,1956 0J504 0,1159 0,0895 0,0693 0,0538 0,0419 0,0326 0,0255 0.0200 0,0157 0,0123 0.0097 0,0077 0,0061
29 0,7493 0,5631 0,4243 0,3207 0,2429 0,1846 0,1406 0,1073 0,0822 0,0630 0,0485 0,0374 0,0289 0,0224 0.0174 0,0135 0,0105 0,0082 0,0064 0,0051
30 0,7419 0,5521 0,4120 0,3083 0,2314 0,1741 0,1314 0,0994 0,0754 0,0573 0,0437 0,0334 0,0256 0,0196 0,0151 0,0116 0,0090 0,0070 0,0054 0,0042
Valoarea prezentă a unităţii Continuare tabelul 2 TeKJman emouMoemb edummbi
_________ 1/(1+1)" _______________________________________________________________ n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 0,8264 0,8197 0,8130 0,8065 0,8000 0,7937 0,7874 0,7813 0,7752 0,7692 0.7634 0,7576 0,7519 0,7463 0,7407 0,7353 0,7299 0,7246 0,7194 0,7143
2 0,6830 0,6719 0,6610 0,6504 0,6400 0,6299 0,6200 0,6104 0,6009 0,5917 0,5827 0,5739 0,5653 0,5569 0,5487 0,5407 0,5328 0,5251 0,5176 0,5102
3 0,5645 0,5507 0,5374 0,5245 0,5120 0,4999 0,4882 0,4768 0,4658 0,4552 0,4448 0,4348 0,4251 0,4156 0,4064 0,3975 0,3889 0,3805 0,3724 0,3644
4 0,4665 0,4514 0,4369 0,4230 0,4096 0,3968 0,3844 0,3725 0,3611 0,3501 0,3396 0,3294 0,3196 0,3102 0,3011 0,2923 0,2839 0,2757 0,2679 0,2603
5 0,3855 0.3700 0,3552 0,3411 0,3277 0,3149 0,3027 0,2910 0,2799 0,2693 0,2592 0,2495 0,2403 0,2315 0,2230 0,2149 0,2072 0,1998 0,1927 0,1859
6 0,3186 0,3033 0,2888 0,2751 0,2621 0,2499 0,2383 0,2274 0,2170 0,2072 0,1979 0,1890 0,1807 0,1727 0,1652 0,1580 0,1512 0,1448 0,1386 0,1328
7 0,2633 0,2486 0,2348 0,2218 0,2097 0,1983 0,1877 0,1776 0,1682 0,1594 0,1510 0,1432 0,1358 0,1289 0,1224 0,1162 0,1104 0,1049 0,0997 0,0949
8 0,2176 0,2038 0,1909 0,1789 0,1678 0,1574 0,1478 0,1388 0,1304 0,1226 0,1153 0,1085 0,1021 0,0962 0,0906 0,0854 0,0806 0,0760 0,0718 0,0678
9 0,1799 0,1670 0,1552 0,1443 0,1342 0,1249 0,1164 0,1084 0,1011 0,0943 0,0880 0,0822 0,0768 0,0718 0,0671 0,0628 0,0588 0,0551 0,0516 0,0484
10 0,1486 0,1369 0,1262 0,1164 0,1074 0,0992 0,0916 0,0847 0,0784 0,0725 0,0672 0,0623 0,0577 0,0536 0,0497 0,0462 0,0429 0,0399 0,0371 0,0346
11 0,1228 0,1122 0,1026 0,0938 0,0859 0,0787 0,0721 0,0662 0,0607 0,0558 0,0513 0,0472 0,0434 0,0400 0,0368 0,0340 0,0313 0,0289 0,0267 0,0247
12 0,1015 0,0920 0,0834 0,0757 0,0687 0,0625 0,0568 0,0517 0,0471 0,0429 0,0392 0,0357 0,0326 0,0298 0,0273 0,0250 0,0229 0,0210 0,0192 0,0176
13 0,0839 0,0754 0,0678 0,0610 0,0550 0,0496 0,0447 0,0404 0,0365 0,0330 0,0299 0,0271 0,0245 0,0223 0,0202 0,0184 0,0167 0,0152 0,0138 0,0126
14 0,0693 0,0618 0,0551 0,0492 0,0440 0,0393 0,0352 0,0316 0,0283 0,0254 0,0228 0,0205 0,0185 0,0166 0,0150 0,0135 0,0122 0,0110 0,0099 0,0090
15 0,0573 0,0507 0,0448 0,0397 0,0352 0,0312 0,0277 0,0247 0,0219 0,0195 0,0174 0,0155 0,0139 0,0124 0,0111 0,0099 0,0089 0,0080 0,0072 0,0064
16 0,0474 0,0415 0,0364 0,0320 0,0281 0,0248 0,0218 0,0193 0,0170 0,0150 0,0133 0,0118 0,0104 0,0093 0,0082 0,0073 0,0065 0,0058 0,0051 0,0046
17 0,0391 0,0340 0,0296 0,0258 0,0225 0,0197 0,0172 0,0150 0,0132 0,0116 0,0101 0,0089 0,0078 0,0069 0,0061 0,0054 0,0047 0,0042 0,0037 0,0033
18 0,0323 0,0279 0,0241 0,0208 0,0180 0,0156 0,0135 0,0118 0,0102 0,0089 0,0077 0,0068 0,0059 0,0052 0,0045 0,0039 0,0035 0,0030 0,0027 0,0023
19 0,0267 0,0229 0,0196 0,0168 0,0144 0,0124 0,0107 0,0092 0,0079 0,0068 0,0059 0,0051 0,0044 0,0038 0,0033 0,0029 0,0025 0,0022 0,0019 0,0017
20 0,0221 0,0187 0,0159 0,0135 0,0115 0,0098 0,0084 0,0072 0,0061 0,0053 0,0045 0,0039 0,0033 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018 0,0016 0,0014 0,0012
21 0,0183 0,0154 0,0129 0,0109 0,0092 0,0078 0,0066 0,0056 0,0048 0,0040 0,0034 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018 0,0016 0,0013 0,0012 0,0010 0,0009
22 0,0151 0,0126 0,0105 0,0088 0,0074 0,0062 0,0052 0,0044 0,0037 0,0031 0,0026 0,0022 0,0019 0,0016 0,0014 0,0012 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006
23 0,0125 0,0103 0,0086 0,0071 0,0059 0,0049 0,0041 0,0034 0,0029 0,0024 0,0020 0,0017 0,0014 0,0012 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004
24 0,0103 0,0085 0,0070 0,0057 0,0047 0,0039 0,0032 0,0027 0,0022 0,0018 0,0015 0,0013 0,0011 0,0009 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003
25 0,0085 0,0069 0,0057 0,0046 0,0038 0,0031 0,0025 0,0021 0,0017 0,0014 0,0012 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002
26 0,0070 0,0057 0,0046 0,0037 0,0030 0,0025 0,0020 0,0016 0,0013 0,0011 0,0009 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002
27 0,0058 0,0047 0,0037 0,0030 0,0024 0,0019 0,0016 0,0013 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001
28 0,0048 0,0038 0,0030 0,0024 0,0019 0,0015 0,0012 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001
29 0,0040 0,0031 0,0025 0,0020 0,0015 0,0012 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001
30 0,0033 0,0026 0,0020 0,0016 0,0012 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 <0.000
1
Valoarea prezentă a anuităţii
Texyiifax emouMoemb aHHyumema
_________ [l-l/(l+i)n /i
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 0,9901 0,9804 0,9709 0,9615 0,9524 0,9434 0,9346 0,9259 0,9174 0,9091 0,9009 0,8929 0,8850 0,8772 0,8696 0,8621 0,8547 0,8475 0,8403 0,8333
2 1,9704 1,9416 1,9135 1,8861 1,8594 1,8334 1,8080 1,7833 1,7591 1,7355 1,7125 1,6901 1,6681 1,6467 1,6257 1,6052 1,5852 1,5656 1,5465 1,5278
3 2,9410 2,8839 2,8286 2,7751 2,7232 2,6730 2,6243 2,5771 2,5313 2,4869 2,4437 2,4018 2,3612 2,3216 2,2832 2,2459 2,2096 2,1743 2,1399 2,1065
4 3,9020 3,8077 3,7171 3,6299 3,5460 3,4651 3,3872 3,3121 3,2397 3,1699 3,1024 3,0373 2,9745 2,9137 2,8550 2,7982 2.7432 2,6901 2.6386 2,5887
5 4,8534 4,7135 4,5797 4,4518 4,3295 4,2124 4.1002 3,9927 3,8897 3,7908 3,6959 3,6048 3,5172 3,4331 3.3522 3,2743 3,1993 3,1272 3,0576 2,9906
6 5,7955 5,6014 5,4172 5,2421 5,0757 4,9173 4,7665 4,6229 4,4859 4,3553 4,2305 4,1114 3,9975 3,8887 3,7845 3,6847 3,5892 3,4976 3.4098 3,3255
7 6,7282 6,4720 6,2303 6,0021 5,7864 5,5824 5,3893 5,2064 5,0330 4,8684 4,7122 4,5638 4,4226 4,2883 4,1604 4,0386 3,9224 3,8115 3.7057 3,6046
8 7,6517 7,3255 7,0197 6,7327 6,4632 6,2098 5,9713 5,7466 5,5348 5,3349 5,1461 4,9676 4,7988 4,6389 4.4873 4,3436 4,2072 4,0776 3,9544 3,8372
9 8,5660 8,1622 7,7861 7,4353 7,1078 6,8017 6,5152 6,2469 5,9952 5,7590 5,5370 5,3282 5,1317 4,9464 4,7716 4,6065 4,4506 4,3030 4,1633 4,0310
10 9,4713 8,9826 8,5302 8,1109 7,7217 7,3601 7,0236 6,7101 6,4177 6,1446 5,8892 5,6502 5,4262 5,2161 5,0188 4,8332 4,6586 4,4941 4,3389 4,1925
11 10,3676 9,7868 9,2526 8,7605 8,3064 7,8869 7,4987 7,1390 6,8052 6,4951 6,2065 5,9377 5,6869 5,4527 5,2337 5,0286 4,8364 4,6560 4,4865 4,3271
12 11,2551 10,5753 9,9540 9,3851 8,8633 8,3838 7,9427 7,5361 7,1607 6,8137 6,4924 6,1944 5,9176 5,6603 5,4206 5,1971 4,9884 4,7932 4,6105 4.4392
13 12,1337 11,3484 10,6350 9,9856 9,3936 8,8527 8,3577 7,9038 7,4869 7,1034 6,7499 6,4235 6,1218 5,8424 5,5831 5,3423 5,1183 4,9095 4,7147 4,5327
14 13,0037 12,1062 11,2961 10,5631 9,8986 9,2950 8,7455 8,2442 7,7862 7,3667 6,9819 6,6282 6,3025 6,0021 5,7245 5,4675 5,2293 5,0081 4,8023 4,6106
15 13,8651 12,8493 11,9379 11,1184 10,3797 9,7122 9,1079 8,5595 8,0607 7,6061 7,1909 6,8109 6,4624 6,1422 5,8474 5,5755 5,3242 5,0916 4,8759 4,6755
16 14,7179 13,5777 12,5611 11,6523 10,8378 10,1059 9,4466 8,8514 8,3126 7,8237 7,3792 6,9740 6,6039 6,2651 5,9542 5,6685 5,4053 5,1624 4,9377 4,7296
17 15,5623 14,2919 13,1661 12,1657 11,2741 10,4773 9,7632 9,1216 8,5436 8,0216 7,5488 7,1196 6,7291 6,3729 6,0472 5,7487 5,4746 5,2223 4,9897 4,7746
18 16,3983 14,9920 13,7535 12,6593 11,6896 10,8276 10,0591 9,3719 8,7556 8,2014 7,7016 7,2497 6,8399 6,4674 6,1280 5,8178 5,5339 5,2732 5,0333 4,8122
19 17,2260 15,6785 14,3238 13,1339 12,0853 11,1581 10,3356 9,6036 8,9501 8,3649 7,8393 7,3658 6,9380 6,5504 6,1982 5,8775 5,5845 5,3162 5,0700 4,8435
20 18,0456 16,3514 14,8775 13,5903 12,4622 11,4699 10,5940 9,8181 9,1285 8,5136 7,9633 7,4694 7,0248 6,6231 6,2593 5,9288 5,6278 5,3527 5,1009 4,8696
21 18,8570 17,0112 15,4150 14,0292 12,8212 11.7641 10,8355 10,0168 9,2922 8,6487 8,0751 7,5620 7,1016 6,6870 6,3125 5,9731 5.6648 5,3837 5,1268 4,8913
22 19,6604 17,6580 15,9369 14,4511 13,1630 12,0416 11,0612 10,2007 9,4424 8,7715 8,1757 7,6446 7,1695 6,7429 6,3587 6,0113 5,6964 5,4099 5,1486 4,9094
23 20,4558 18,2922 16,4436 14,8568 13,4886 12,3034 11,2722 10,3711 9,5802 8,8832 8,2664 7,7184 7,2297 6,7921 6,3988 6,0442 5.7234 5,4321 5,1668 4,9245
24 21,2434 18,9139 16,9355 15,2470 13,7986 12,5504 11,4693 10,5288 9,7066 8,9847 8,3481 7,7843 7,2829 6,8351 6,4338 6,0726 5,7465 5,4509 5,1822 4,9371
25 22,0232 19,5235 17,4131 15,6221 14,0939 12,7834 11,6536 10,6748 9,8226 9,0770 8,4217 7,8431 7,3300 6,8729 6,4641 6,0971 5,7662 5,4669 5,1951 4.9476
26 22,7952 20,1210 17,8768 15,9828 14,3752 13,0032 11,8258 10,8100 9,9290 9,1609 8,4881 7,8957 7,3717 6,9061 6,4906 6,1182 5,7831 5,4804 5,2060 4,9563
27 23,5596 20,7069 18,3270 16,3296 14,6430 13,2105 11,9867 10,9352 10,0266 9,2372 8,5478 7,9426 7,4086 6,9352 6,5135 6,1364 5,7975 5,4919 5.2151 4,9636
28 24,3164 21,2813 18,7641 16,6631 14,8981 13,4062 12,1371 11,0511 10,1161 9.3066 8,6016 7,9844 7,4412 6,9607 6,5335 6,1520 5,8099 5,5016 5,2228 4.9697
29 25,0658 21,8444 19,1885 16,9837 15,1411 13,5907 12,2777 11,1584 10,1983 9,3696 8,6501 8,0218 7.4701 6,9830 6,5509 6,1656 5,8204 5,5098 5,2292 4,9747
30 25,8077 22.3965 19.6004 17,2920 15,3725 13,7648 12,4090 11,2578 10,2737 9,4269 8,6938 8,0552 7,4957 7,0027 6,5660 6,1772 5,8294 5,5168 5,2347 4,9789
Tabelul 3
Valoarea prezentă a anuităţii Continuare tabelul 3 Tetcymaa cmouMocmb anHyumema
________ [l-l/(l+i)"]/i ____________________________________
n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 0,8264 0,8197 0.8130 0,8065 0,8000 0,7937 0,7874 0,7813 0,7752 0,7692 0,7634 0,7576 0,7519 0,7463 0,7407 0,7353 0,7299 0,7246 0,7194 0.7143
2 1,5095 1,4915 1,4740 1,4568 1,4400 1,4235 1,4074 1,3916 1,3761 1,3609 1,3461 1,3315 1,3172 1,3032 1,2894 1,2760 1,2627 1,2497 1,2370 1,2245
3 2.0739 2,0422 2,0114 1,9813 1,9520 1,9234 1,8956 1,8684 1,8420 1,8161 1,7909 1,7663 1,7423 1,7188 1,6959 1,6735 1,6516 1,6302 1,6093 1,5889
4 2,5404 2,4936 2,4483 2,4043 2,3616 2,3202 2,2800 2,2410 2,2031 2,1662 2,1305 2,0957 2,0618 2,0290 1,9969 1,9658 1,9355 1,9060 1,8772 1,8492
5 2,9260 2,8636 2,8035 2,7454 2,6893 2,6351 2,5827 2,5320 2,4830 2,4356 2,3897 2,3452 2,3021 2,2604 2,2200 2,1807 2,1427 2,1058 2,0699 2,0352
6 3,2446 3,1669 3,0923 3,0205 2,9514 2,8850 2,8210 2,7594 2,7000 2,6427 2,5875 2,5342 2,4828 2,4331 2,3852 2,3388 2,2939 2,2506 2,2086 2,1680
7 3,5079 3,4155 3,3270 3.2423 3,1611 3,0833 3,0087 2,9370 2,8682 2,8021 2,7386 2,6775 2,6187 2,5620 2,5075 2,4550 2,4043 2,3555 2,3083 2,2628
8 3,7256 3,6193 3,5179 3.4212 3,3289 3,2407 3,1564 3,0758 2,9986 2,9247 2,8539 2,7860 2,7208 2,6582 2,5982 2,5404 2,4849 2,4315 2,3801 2,3306
9 3,9054 3,7863 3,6731 3,5655 3,4631 3,3657 3,2728 3,1842 3,0997 3,0190 2,9419 2,8681 2,7976 2,7300 2,6653 2,6033 2,5437 2,4866 2,4317 2,3790
10 4,0541 3,9232 3,7993 3,6819 3,5705 3,4648 3,3644 3,2689 3,1781 3,0915 3,0091 2,9304 2,8553 2,7836 2,7150 2,6495 2,5867 2,5265 2,4689 2,4136
11 4,1769 4,0354 3,9018 3,7757 3,6564 3,5435 3,4365 3,3351 3,2388 3,1473 3,0604 2,9776 2,8987 2,8236 2,7519 2,6834 2,6180 2,5555 2,4956 2,4383
12 4,2784 4,1274 3,9852 3,8514 3,7251 3,6059 3,4933 3,3868 3,2859 3,1903 3,0995 3,0133 2,9314 2,8534 2,7792 2,7084 2,6409 2,5764 2,5148 2,4559
13 4,3624 4,2028 4,0530 3,9124 3,7801 3,6555 3,5381 3,4272 3,3224 3,2233 3,1294 3,0404 2,9559 2,8757 2,7994 2,7268 2,6576 2,5916 2,5286 2,4685
14 4,4317 4,2646 4,1082 3,9616 3,8241 3,6949 3,5733 3,4587 3,3507 3,2487 3,1522 3,0609 2,9744 2,8923 2,8144 2,7403 2,6698 2,6026 2,5386 2,4775
15 4,4890 4,3152 4,1530 4,0013 3,8593 3,7261 3,6010 3,4834 3,3726 3,2682 3,1696 3,0764 2,9883 2,9047 2,8255 2,7502 2,6787 2,6106 2,5457 2,4839
16 4,5364 4,3567 4,1894 4,0333 3,8874 3,7509 3,6228 3,5026 3,3896 3,2832 3,1829 3,0882 2,9987 2,9140 2,8337 2,7575 2,6852 2,6164 2,5509 2,4885
17 4,5755 4,3908 4,2190 4,0591 3,9099 3,7705 3,6400 3,5177 3,4028 3,2948 3,1931 3,0971 3,0065 2,9209 2,8398 2,7629 2,6899 2,6206 2,5546 2,4918
18 4,6079 4,4187 4,2431 4,0799 3,9279 3,7861 3,6536 3,5294 3,4130 3,3037 3,2008 3,1039 3,0124 2,9260 2,8443 2,7668 2,6934 2,6236 2,5573 2,4941
19 4,6346 4,4415 4,2627 4,0967 3,9424 3,7985 3,6642 3,5386 3,4210 3,3105 3,2067 3,1090 3,0169 2,9299 2,8476 2,7697 2,6959 2,6258 2,5592 2,4958
20 4,6567 4,4603 4,2786 4,1103 3,9539 3,8083 3,6726 3,5458 3,4271 3,3158 3,2112 3,1129 3,0202 2,9327 2,8501 2,7718 2,6977 2,6274 2,5606 2,4970
21 4,6750 4,4756 4,2916 4,1212 3,9631 3,8161 3,6792 3,5514 3,4319 3,3198 3,2147 3,1158 3,0227 2,9349 2,8519 2,7734 2,6991 2,6285 2,5616 2,4979
22 4,6900 4,4882 4,3021 4,1300 3,9705 3.8223 3,6844 3,5558 3,4356 3,3230 3,2173 3,1180 3,0246 2,9365 2,8533 2,7746 2,7000 2,6294 2,5623 2,4985
23 4,7025 4,4985 4,3106 4,1371 3,9764 3,8273 3,6885 3,5592 3,4384 3,3254 3,2193 3,1197 3,0260 2,9377 2,8543 2,7754 2,7008 2,6300 2,5628 2,4989
24 4,7128 4,5070 4,3176 4,1428 3,9811 3,8312 3,6918 3,5619 3,4406 3,3272 3,2209 3,1210 3,0271 2,9386 2,8550 2,7760 2,7013 2,6304 2,5632 2,4992
25 4,7213 4,5139 4,3232 4,1474 3,9849 3,8342 3,6943 3,5640 3,4423 3,3286 3,2220 3,1220 3,0279 2,9392 2,8556 2,7765 2,7017 2,6307 2,5634 2,4994
26 4,7284 4,5196 4,3278 4,1511 3,9879 3,8367 3,6963 3,5656 3,4437 3,3297 3,2229 3,1227 3,0285 2,9397 2,8560 2,7768 2,7019 2,6310 2,5636 2,4996
27 4,7342 4,5243 4,3316 4,1542 3,9903 3,8387 3,6979 3,5669 3,4447 3,3305 3,2236 3,1233 3,0289 2,9401 2,8563 2,7771 2,7022 2,6311 2,5637 2,4997
28 4,7390 4,5281 4,3346 4,1566 3,9923 3,8402 3,6991 3,5679 3,4455 3,3312 3,2241 3,1237 3,0293 2,9404 2,8565 2,7773 2,7023 2,6313 2,5638 2,4998
29 4,7430 4,5312 4,3371 4,1585 3,9938 3,8414 3,7001 3,5687 3,4461 3,3317 3,2245 3,1240 3,0295 2,9406 2,8567 2,7774 2,7024 2,6313 2,5639 2,4999
30 4,7463 4,5338 4,3391 4,1601 3,9950 3,8424 3,7009 3,5693 3,4466 3,3321 3,2248 3,1242 3,0297 2,9407 2,8568 2,7775 2,7025 2,6314 2,5640 2,4999
Valoarea viitoare a anuităţii
Bydymax emouMoemb aHnyumema [(1+i)"-l]/i ____________________
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
2 2.0100 2.0200 2.0300 2.0400 2.0500 2.0600 2.0700 2.0800 2.0900 2.1000 2.1100 2.1200 2.1300 2.1400 2.1500 2.1600 2.1700 2.1800 2.1900 2.2000
3 3.0301 3.0604 3.0909 3.1216 3.1525 3.1836 3.2149 3.2464 3.2781 3.3100 3.3421 3.3744 3.4069 3.4396 3.4725 3.5056 3.5389 3.5724 3.6061 3.6400
4 4.0604 4.1216 4.1836 4.2465 4.3101 4.3746 4.4399 4.5061 4.5731 4.6410 4.7097 4.7793 4.8498 4.9211 4.9934 5.0665 5.1405 5.2154 5.2913 5.3680
5 5.1010 5.2040 5.3091 5.4163 5.5256 5.6371 5.7507 5.8666 5.9847 6.1051 6.2278 6.3528 6.4803 6.6101 6.7424 6.8771 7.0144 7.1542 7.2966 7.4416
6 6.1520 6.3081 6.4684 6.6330 6.8019 6.9753 7.1533 7.3359 7.5233 7.7156 7.9129 8.1152 8.3227 8.5355 8.7537 8.9775 9.2068 9.4420 9.6830 9.9299
7 7.2135 7.4343 7.6625 7.8983 8.1420 8.3938 8.6540 8.9228 9.2004 9.4872 9.7833 10.089 10.405 10.730 11.067 11.414 11.772 12.142 12.523 12.916
8 8.2857 8.5830 8.8923 9.2142 9.5491 9.8975 10.260 10.637 11.028 11.436 11.859 12.300 12.757 13.233 13.727 14.240 14.773 15.327 15.902 16.499
9 9.3685 9.7546 10.159 10.583 11.027 11.491 11.978 12.488 13.021 13.579 14.164 14.776 15.416 16.085 16.786 17.519 18.285 19.086 19.923 20.799
10 10.462 10.950 11.464 12.006 12.578 13.181 13.816 14.487 15.193 15.937 16.722 17.549 18.420 19.337 20.304 21.321 22.393 23.521 24.709 25.959
11 11.567 12.169 12.808 13.486 14.207 14.972 15.784 16.645 17.560 18.531 19.561 20.655 21.814 23.045 24.349 25.733 27.200 28.755 30.404 32.150
12 12.683 13.412 14.192 15.026 15.917 16.870 17.888 18.977 20.141 21.384 22.713 24.133 25.650 27.271 29.002 30.850 32.824 34.931 37.180 39.581
13 13.809 14.680 15.618 16.627 17.713 18.882 20.141 21.495 22.953 24.523 26.212 28.029 29.985 32.089 34.352 36.786 39.404 42.219 45.244 48.497
14 14.947 15.974 17.086 18.292 19.599 21.015 22.550 24.215 26.019 27.975 30.095 32.393 34.883 37.581 40.505 43.672 47.103 50.818 54.841 59.196
15 16.097 17.293 18.599 20.024 21.579 23.276 25.129 27.152 29.361 31.772 34.405 37.280 40.417 43.842 47.580 51.660 56.110 60.965 66.261 72.035
16 17.258 18.639 20.157 21.825 23.657 25.673 27.888 30.324 33.003 35.950 39.190 42.753 46.672 50.980 55.717 60.925 66.649 72.939 79.850 87.442
17 18.430 20.012 21.762 23.698 25.840 28.213 30.840 33.750 36.974 40.545 44.501 48.884 53.739 59.118 65.075 71.673 78.979 87.068 96.022 105.93
18 19.615 21.412 23.414 25.645 28.132 30.906 33.999 37.450 41.301 45.599 50.396 55.750 61.725 68.394 75.836 84.141 93.406 103.74 115.27 128.12
19 20.811 22.841 25.117 27.671 30.539 33.760 37.379 41.446 46.018 51.159 56.939 63.440 70.749 78.969 88.212 98.603 110.28 123.41 138.17 154.74
20 22.019 24.297 26.870 29.778 33.066 36.786 40.995 45.762 51.160 57.275 64.203 72.052 80.947 91.025 102.44 115.38 130.03 146.63 165.42 186.69
21 23.239 25.783 28.676 31.969 35.719 39.993 44.865 50.423 56.765 64.002 72.265 81.699 92.470 104.77 118.81 134.84 153.14 174.02 197.85 225.03
22 24.472 27.299 30.537 34.248 38.505 43.392 49.006 55.457 62.873 71.403 81.214 92.503 105.49 120.44 137.63 157.41 180.17 206.34 236.44 271.03
23 25.716 28.845 32.453 36.618 41.430 46.996 53.436 60.893 69.532 79.543 91.148 104.60 120.20 138.30 159.28 183.60 211.80 244.49 282.36 326.24
24 26.973 30.422 34.426 39.083 44.502 50.816 58.177 66.765 76.790 88.497 102.17 118.16 136.83 158.66 184.17 213.98 248.81 289.49 337.01 392.48
25 28.243 32.030 36.459 41.646 47.727 54.865 63.249 73.106 84.701 98.347 114.41 133.33 155.62 181.87 212.79 249.21 292.10 342.60 402.04 471.98
26 29.526 33.671 38.553 44.312 51.113 59.156 68.676 79.954 93.324 109.18 128.00 150.33 176.85 208.33 245.71 290.09 342.76 405.27 479.43 567.38
27 30.821 35.344 40.710 47.084 54.669 63.706 74.484 87.351 102.72 121.10 143.08 169.37 200.84 238.50 283.57 337.50 402.03 479.22 571.52 681.85
28 32.129 37.051 42.931 49.968 58.403 68.528 80.698 95.339 112.97 134.21 159.82 190.70 227.95 272.89 327.10 392.50 471.38 566.48 681.11 819.22
29 33.450 38.792 45.219 52.966 62.323 73.640 87.347 103.97 124.14 148.63 178.40 214.58 258.58 312.09 377.17 456.30 552.51 669.45 811.52 984.07
30 34.785 40.568 47.575 56.085 66.439 79.058 94.461 113.28 136.31 164.49 199.02 241.33 293.20 356.79 434.75 530.31 647.44 790.95 966.71 1181.9
Tabelul 4
Valoarea viitoare a anuităţii Continuare tabelul 4
Eydyufax cmouMocmb annyinnema _________ Kl+i)"-l]/i __________________________________________________________________ _
n 21 y , 22% 33% | 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 1,0000 1,0000 1,0000 i ,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
2 2,2100 2,2200 2,2300 2,2400 2,2500 2,2600 2,2700 2,2800 2,2900 2,3000 2,3100 2,3200 2,3300 2,3400 2,3500 2,3600 2,3700 2,3800 2,3900 2,4000
3 3,6741 3,7084 3,7429 3,7776 3,8125 3,8476 3,8829 3,9184 3,9541 3,9900 4,0261 4,0624 4,0989 4,1356 4,1725 4,2096 4,2469 4,2844 4,3221 4,3600
4 5,4457 5,5242 5,6038 5,6842 5,7656 5,8480 5,9313 6,0156 6,1008 6,1870 6,2742 6,3624 6,4515 6,5417 6,6329 6,7251 6,8183 6,9125 7,0077 7,1040
5 7,5892 7,7396 7,8926 8,0484 8,2070 8,3684 8,5327 8,6999 8,8700 9,0431 9,2192 9,3983 9,5805 9,7659 9,9544 10,146 10,341 10,539 10,741 10,946
•6 10,183 10,442 10,708 10,980 11,259 11,544 11,837 12,136 12,442 12,756 13,077 13,406 13,742 14,086 14,438 14,799 15,167 15,544 15,930 16,324
7 13,321 13,740 14,171 14,615 15,073 15,546 16,032 16,534 17,051 17,583 18,131 18,696 19,277 19,876 20,492 21,126 21,779 22,451 23,142 23,853
8 17,119 17,762 18,430 19,123 19,842 20,588 21,361 22,163 22,995 23,858 24,752 25,678 26,638 27,633 28,664 29,732 30,837 31,982 33,168 34,395
9 21,714 22,670 23,669 24,712 25,802 26,940 28,129 29,369 30,664 32,015 33,425 34,895 36,429 38,029 39,696 41,435 43,247 45,135 47,103 49,153
10 27,274 28,657 30,113 31,643 33,253 34,945 36,723 38,593 40,556 42,619 44,786 47,062 49,451 51,958 54,590 57,352 60,248 63,287 66,473 69,814
11 34,001 35,962 38,039 40,238 42,566 45,031 47,639 50,398 53,318 56,405 59,670 63,122 66,769 70,624 74,697 78,998 83,540 88,336 93,398 98,739
12 42,142 44,874 47,788 50,895 54,208 57,739 61,501 65,510 69,780 74,327 79,168 84,320 89,803 95,637 101,84 108,44 115,45 122,90 130,82 139,23
13 51,991 55,746 59,779 64,110 68,760 73,751 79,107 84,853 91,016 97,625 104,71 112,30 120,44 129,15 138,48 148,47 159,17 170,61 182,84 195,93
14 63,909 69,010 74,528 80,496 86,949 93,926 101,47 109,61 118,41 127,91 138,17 149,24 161,18 174,06 187,95 202,93 219,06 236,44 255,15 275,30
15 78,330 85,192 92,669 100,82 109,69 119,35 129,86 141,30 153,75 167,29 182,00 198,00 215,37 234,25 254,74 276,98 301,11 327,28 355,66 386,42
16 95,780 104,93 114,98 126,01 138,11 151,38 165,92 181,87 199,34 218,47 239,42 262,36 287,45 314,89 344,90 377,69 413,52 452,65 495,37 541,99
17 116,89 129,02 142,43 157,25 173,64 191,73 211,72 233,79 258,15 285,01 314,64 347,31 383,30 422,95 466,61 514,66 567,52 625,66 689,56 759,78
18 142,44 158,40 176,19 195,99 218,04 242,59 269,89 300,25 334,01 371,52 413,18 459,45 510,80 567,76 630,92 700,94 778,51 864,41 959,50 1064,7
19 173,35 194,25 217,71 244,03 273,56 306,66 343,76 385,32 431,87 483,97 542,27 607,47 680,36 761,80 852,75 954,28 1067,6 1193,9 1334,7 1491,6
20 210,76 237,99 268,79 303,60 342,94 387,39 437,57 494,21 558,11 630,17 711,38 802,86 905,88 1021,8 1152,2 1298,8 1463,6 1648,6 1856,2 2089,2
21 256,02 291,35 331,61 377,46 429,68 489,11 556,72 633,59 720,96 820,22 932,90 1060,8 1205,8 1370,2 1556,5 1767,4 2006,1 2276,0 2581,2 2925,9
22 310,78 356,44 408,88 469,06 538,10 617,28 708,03 812,00 931,04 1067,3 1223,1 1401,2 1604,7 1837,1 2102,3 2404,7 2749,3 3141,9 3588,8 4097,2
23 377,05 435,86 503,92 582,63 673,63 778,77 900,20 1040,4 1202,0 1388,5 1603,3 1850,6 2135,3 2462,7 2839,0 3271,3 3767,6 4336,8 4989,4 5737,1
24 457,22 532,75 620,82 723,46 843,03 982,25 1144,3 1332,7 1551,6 1806,0 2101,3 2443,8 2840,9 3301,0 3833,7 4450,0 5162,6 5985,8 6936,3 8033,0
25 554,24 650,96 764,61 898,09 1054,8 1238,6 1454,2 1706,8 2002,6 2348,8 2753,7 3226,8 3779,5 4424,4 5176,5 6053,0 7073,7 8261,4 9642,5 11247
26 671,63 795,17 941,46 1114,6 1319,5 1561,7 1847,8 2185,7 2584,4 3054,4 3608,3 4260,4 5027,7 5929,7 6989,3 8233,1 9692,0 11402 13404 15747
27 813,68 971,10 1159,0 1383,1 1650,4 1968,7 2347,8 2798,7 3334,8 3971,8 4727,9 5624,8 6687,8 7946,8 9436,5 11198 13279 15735 18633 22047
28 985,55 1185,7 1426,6 1716,1 2064,0 2481,6 2982,6 3583,3 4302,9 5164,3 6194,5 7425,7 8895,8 10649,7 12740,3 15230 18193 21716 25900 30867
29 1193,5 1447,6 1755,7 2129,0 2580,9 3127,8 3789,0 4587,7 5551,8 6714,6 8115,8 9802,9 11832 14271,5 17200,4 20714 24926 29969 36003 43214
30 1445,2 1767,1 2160,5 2640,9 3227,2 3942,0 4813,0 5873,2 7162,8 8730,0 10633 12941 15738 19124,9 23221,6 28172 34149 41358 50045 60501
Rata de amortizare a unităţii Tabelul 5 B3HOC HO aMopmiaaifuto edumm>i
________ i/[l-l/(l+i)"l _____________________________________________________________________
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 1,0100 1,0200 1,0300 1,0400 1,0500 1,0600 1,0700 1,0800 1,0900 1,1000 1,1100 1,1200 1,1300 1,1400 1,1500 1,1600 1,1700 1,1800 1,1900 1,2000
2 0,5075 0,5150 0,5226 0,5302 0,5378 0,5454 0,5531 0,5608 0,5685 0,5762 0,5839 0,5917 0,5995 0,6073 0,6151 0,6230 0,6308 0,6387 0,6466 0,6545
3 0,3400 0,3468 0,3535 0,3603 0,3672 0,3741 0,3811 0,3880 0,3951 0,4021 0,4092 0,4163 0,4235 0,4307 0,4380 0,4453 0,4526 0,4599 0,4673 0,4747
4 0,2563 0,2626 0,2690 0,2755 0,2820 0,2886 0,2952 0,3019 0,3087 0,3155 0,3223 0,3292 0,3362 0,3432 0,3503 0,3574 0,3645 0,3717 0,3790 0,3863
5 0,2060 0,2122 0,2184 0,2246 0,2310 0,2374 0,2439 0,2505 0,2571 0,2638 0,2706 0,2774 0,2843 0,2913 0,2983 0,3054 0,3126 0,3198 0,3271 0,3344
6 0,1725 0,1785 0,1846 0,1908 0,1970 0,2034 0,2098 0,2163 0,2229 0,2296 0,2364 0,2432 0.2502 0,2572 0,2642 0,2714 0,2786 0,2859 0,2933 0,3007
7 0,1486 0,1545 0,1605 0,1666 0,1728 0,1791 0,1856 0,1921 0,1987 0,2054 0,2122 0,2191 0,2261 0,2332 0,2404 0,2476 0,2549 0,2624 0,2699 0,2774
8 0,1307 0,1365 0,1425 0,1485 0,1547 0,1610 0,1675 0,1740 0,1807 0,1874 0,1943 0,2013 0,2084 0,2156 0,2229 0,2302 0,2377 0,2452 0,2529 0,2606
9 0,1167 0,1225 0,1284 0,1345 0,1407 0,1470 0,1535 0,1601 0,1668 0,1736 0,1806 0,1877 0,1949 0,2022 0,2096 0,2171 0,2247 0,2324 0,2402 0,2481
10 0,1056 0,1113 0,1172 0,1233 0,1295 0,1359 0,1424 0,1490 0,1558 0,1627 0,1698 0,1770 0,1843 0,1917 0,1993 0,2069 0,2147 0,2225 0,2305 0,2385
11 0,0965 0,1022 0,1081 0,1141 0,1204 0,1268 0,1334 0,1401 0,1469 0,1540 0,1611 0,1684 0,1758 0,1834 0,1911 0,1989 0,2068 0,2148 0,2229 0,2311
12 0,0888 0,0946 0,1005 0,1066 0,1128 0,1193 0,1259 0,1327 0,1397 0,1468 0,1540 0,1614 0,1690 0,1767 0,1845 0,1924 0,2005 0,2086 0,2169 0,2253
13 0,0824 0,0881 0,0940 0,1001 0,1065 0,1130 0,1197 0,1265 0,1336 0,1408 0,1482 0,1557 0,1634 0,1712 0,1791 0,1872 0,1954 0,2037 0,2121 0,2206
14 0,0769 0,0826 0,0885 0,0947 0,1010 0,1076 0,1143 0,1213 0,1284 0,1357 0,1432 0,1509 0,1587 0,1666 0,1747 0,1829 0,1912 0,1997 0,2082 0,2169
15 0,0721 0,0778 0,0838 0,0899 0,0963 0,1030 0,1098 0,1168 0,1241 0,1315 0,1391 0,1468 0,1547 0,1628 0,1710 0,1794 0,1878 0,1964 0,2051 0,2139
16 0,0679 0,0737 0,0796 0,0858 0,0923 0,0990 0,1059 0,1130 0,1203 0,1278 0,1355 0,1434 0,1514 0,1596 0,1679 0,1764 0,1850 0,1937 0,2025 0,2114
17 0,0643 0,0700 0,0760 0,0822 0,0887 0,0954 0,1024 0,1096 0,1170 0,1247 0,1325 0,1405 0,1486 0,1569 0,1654 0,1740 0,1827 0,1915 0,2004 0,2094
18 0,0610 0,0667 0,0727 0,0790 0,0855 0,0924 0,0994 0,1067 0,1142 0,1219 0,1298 0,1379 0,1462 0,1546 0,1632 0,1719 0,1807 0,1896 0,1987 0,2078
19 0,0581 0,0638 0,0698 0,0761 0,0827 0,0896 0,0968 0,1041 0,1117 0,1195 0,1276 0,1358 0,1441 0,1527 0,1613 0,1701 0,1791 0,1881 0,1972 0,2065
20 0,0554 0,0612 0,0672 0,0736 0,0802 0,0872 0,0944 0,1019 0,1095 0,1175 0,1256 0,1339 0,1424 0,1510 0,1598 0,1687 0,1777 0,1868 0,1960 0,2054
21 0,0530 0,0588 0,0649 0,0713 0,0780 0,0850 0,0923 0,0998 0,1076 0,1156 0,1238 0,1322 0,1408 0,1495 0,1584 0,1674 0,1765 0,1857 0,1951 0,2044
22 0,0509 0,0566 0,0627 0,0692 0,0760 0,0830 0,0904 0,0980 0,1059 0,1140 0,1223 0,1308 0,1395 0,1483 0,1573 0,1664 0,1756 0,1848 0,1942 0,2037
23 0,0489 0,0547 0,0608 0,0673 0,0741 0,0813 0,0887 0,0964 0,1044 0,1126 0,1210 0,1296 0,1383 0,1472 0,1563 0,1654 0,1747 0,1841 0,1935 0,2031
24 0,0471 0,0529 0,0590 0,0656 0,0725 0,0797 0,0872 0,0950 0,1030 0,1113 0,1198 0,1285 0,1373 0,1463 0,1554 0,1647 0,1740 0,1835 0,1930 0,2025
25 0,0454 0,0512 0,0574 0,0640 0,0710 0,0782 0,0858 0,0937 0,1018 0,1102 0,1187 0,1275 0,1364 0,1455 0,1547 0,1640 0,1734 0,1829 0,1925 0,2021
26 0,0439 0,0497 0,0559 0,0626 0,0696 0,0769 0,0846 0,0925 0,1007 0,1092 0,1178 0,1267 0,1357 0,1448 0,1541 0,1634 0,1729 0,1825 0,1921 0,2018
27 0,0424 0,0483 0,0546 0,0612 0,0683 0,0757 0,0834 0,0914 0,0997 0,1083 0,1170 0,1259 0,1350 0,1442 0,1535 0,1630 0,1725 0,1821 0,1917 0,2015
28 0,0411 0,0470 0,0533 0,0600 0,0671 0,0746 0,0824 0,0905 0,0989 0,1075 0,1163 0,1252 0,1344 0,1437 0,1531 0,1625 0,1721 0,1818 0,1915 0,2012
29 0,0399 0,0458 0,0521 0,0589 0,0660 0,0736 0,0814 0,0896 0,0981 0,1067 0,1156 0,1247 0,1339 0,1432 0,1527 0,1622 0,1718 0,1815 0,1912 0,2010
30 0,0387 0,0446 0,0510 0,0578 0,0651 0,0726 0,0806 0,0888 0,0973 0,1061 0,1150 0,1241 0,1334 0,1428 0,1523 0,1619 0,1715 0,1813 0,1910 0,2008
Rata de amortizare a unităţii Continuare tabelul 5 B3HOC Ha aMopmiaaifwo eduHutfbi
________ i/[ 1-1/(1+0"] __________________________________________________________________ n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 1,2100 1,2200 1,2300 1,2400 1,2500 1,2600 1,2700 1,2800 1,2900 1,3000 1,3100 1,3200 1,3300 1,3400 1,3500 1,3600 1,3700 1,3800 1,3900 1,4000
2 0,6625 0,6705 0,6784 0,6864 0,6944 0,7025 0,7105 0,7186 0,7267 0,7348 0,7429 0,7510 0,7592 0,7674 0,7755 0,7837 0,7919 0,8002 0,8084 0,8167
3 0,4822 0,4897 0,4972 0,5047 0,5123 0,5199 0,5275 0,5352 0,5429 0,5506 0,5584 0,5662 0,5740 0,5818 0,5897 0,5976 0,6055 0,6134 0,6214 0,6294
4 0,3936 0,4010 0,4085 0,4159 0,4234 0,4310 0,4386 0,4462 0,4539 0,4616 0,4694 0,4772 0,4850 0,4929 0,5008 0,5087 0,5167 0,5247 0,5327 0,5408
5 0,3418 0,3492 0,3567 0,3642 0,3718 0,3795 0,3872 0,3949 0,4027 0,4106 0,4185 0,4264 0,4344 0,4424 0,4505 0,4586 0,4667 0,4749 0,4831 0,4914
6 0,3082 0,3158 0,3234 0,3311 0,3388 0,3466 0,3545 0,3624 0,3704 0,3784 0,3865 0,3946 0,4028 0,4110 0,4193 0,4276 0,4359 0,4443 0,4528 0,4613
7 0,2851 0,2928 0,3006 0,3084 0,3163 0,3243 0,3324 0,3405 0,3486 0,3569 0,3652 0,3735 0,3819 0,3903 0,3988 0,4073 0,4159 0,4245 0,4332 0,4419
8 0,2684 0,2763 0,2843 0,2923 0,3004 0,3086 0,3168 0,3251 0,3335 0,3419 0,3504 0,3589 0,3675 0,3762 0,3849 0,3936 0,4024 0,4113 0,4201 0,4291
9 0,2561 0,2641 0,2722 0,2805 0,2888 0,2971 0,3056 0,3140 0,3226 0,3312 0,3399 0,3487 0,3575 0,3663 0,3752 0,3841 0,3931 0,4022 0,4112 0,4203
10 0,2467 0,2549 0,2632 0,2716 0,2801 0,2886 0,2972 0,3059 0,3147 0,3235 0,3323 0,3412 0,3502 0,3592 0,3683 0,3774 0,3866 0,3958 0,4050 0,4143
11 0,2394 0,2478 0,2563 0,2649 0,2735 0,2822 0,2910 0,2998 0,3088 0,3177 0,3268 0,3358 0,3450 0,3542 0,3634 0,3727 0,3820 0,3913 0,4007 0,4101
12 0,2337 0,2423 0,2509 0,2596 0,2684 0,2773 0,2863 0,2953 0,3043 0,3135 0,3226 0,3319 0,3411 0,3505 0,3598 0,3692 0,3787 0,3881 0,3976 0,4072
13 0,2292 0,2379 0,2467 0,2556 0,2645 0,2736 0,2826 0,2918 0,3010 0,3102 0,3196 0,3289 0,3383 0,3477 0,3572 0,3667 0,3763 0,3859 0,3955 0,4051
14 0,2256 0,2345 0,2434 0,2524 0,2615 0,2706 0,2799 0,2891 0,2984 0,3078 0,3172 0,3267 0,3362 0,3457 0,3553 0,3649 0,3746 0,3842 0,3939 0,4036
15 0,2228 0,2317 0,2408 0,2499 0,2591 0,2684 0,2777 0,2871 0,2965 0,3060 0,3155 0,3251 0,3346 0,3443 0,3539 0,3636 0,3733 0,3831 0,3928 0,4026
16 0,2204 0,2295 0,2387 0,2479 0,2572 0,2666 0,2760 0,2855 0,2950 0,3046 0,3142 0,3238 0,3335 0,3432 0,3529 0,3626 0,3724 0,3822 0,3920 0,4018
17 0,2186 0,2278 0,2370 0,2464 0,2558 0,2652 0,2747 0,2843 0,2939 0,3035 0,3132 0,3229 0,3326 0,3424 0,3521 0,3619 0,3718 0,3816 0,3915 0,4013
18 0,2170 0,2263 0,2357 0,2451 0,2546 0,2641 0,2737 0,2833 0,2930 0,3027 0,3124 0,3222 0,3320 0,3418 0,3516 0,3614 0,3713 0,3812 0,3910 0,4009
19 0,2158 0,2251 0,2346 0,2441 0,2537 0,2633 0,2729 0,2826 0,2923 0,3021 0,3118 0,3216 0,3315 0,3413 0,3512 0,3610 0,3709 0,3808 0,3907 0,4007
20 0,2147 0,2242 0,2337 0,2433 0,2529 0,2626 0,2723 0,2820 0,2918 0,3016 0,3114 0,3212 0,3311 0,3410 0,3509 0,3608 0,3707 0,3806 0,3905 0,4005
21 0,2139 0,2234 0,2330 0,2426 0,2523 0,2620 0,2718 0,2816 0,2914 0,3012 0,3111 0,3209 0,3308 0,3407 0,3506 0,3606 0,3705 0,3804 0,3904 0,4003
22 0,2132 0,2228 0,2324 0,2421 0,2519 0,2616 0,2714 0,2812 0,2911 0,3009 0,3108 0,3207 0,3306 0,3405 0,3505 0,3604 0,3704 0,3803 0,3903 0,4002
23 0,2127 0,2223 0,2320 0,2417 0,2515 0,2613 0,2711 0,2810 0,2908 0,3007 0,3106 0,3205 0,3305 0,3404 0,3504 0,3603 0,3703 0,3802 0,3902 0,4002
24 0,2122 0,2219 0,2316 0,2414 0,2512 0,2610 0,2709 0,2808 0,2906 0,3006 0,3105 0,3204 0,3304 0,3403 0,3503 0,3602 0,3702 0,3802 0,3901 0,4001
25 0,2118 0,2215 0,2313 0,2411 0,2509 0,2608 0,2707 0,2806 0,2905 0,3004 0,3104 0,3203 0,3303 0,3402 0,3502 0,3602 0,3701 0,3801 0,3901 0,4001
26 0,2115 0,2213 0,2311 0,2409 0,2508 0,2606 0,2705 0,2805 0,2904 0,3003 0,3103 0,3202 0,3302 0,3402 0,3501 0,3601 0,3701 0,3801 0,3901 0,4001
27 0,2112 0,2210 0,2309 0,2407 0,2506 0,2605 0,2704 0,2804 0,2903 0,3003 0,3102 0,3202 0,3301 0,3401 0,3501 0,3601 0,3701 0,3801 0,3901 0,4000
28 0,2110 0,2208 0,2307 0,2406 0,2505 0,2604 0,2703 0,2803 0,2902 0,3002 0,3102 0,3201 0,3301 0,3401 0,3501 0,3601 0,3701 0,3800 0,3900 0,4000
29 0,2108 0,2207 0,2306 0,2405 0,2504 0,2603 0,2703 0,2802 0,2902 0,3001 0,3101 0,3201 0,3301 0,3401 0,3501 0,3600 0,3700 0,3800 0,3900 0,4000
30 0,2107 0,2206 0,2305 0,2404 0,2503 0,2603 0,2702 0,2802 0,2901 0,3001 0,3101 0,3201 0,3301 0,3401 0,3500 0,3600 0,3700 0,3800 0,3900 0,4000
Factorul fondului de compensare
OaKmop (f)onâa eorueufeHitx
i/[(l+i)"-l] __________
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
2 0,4975 0,4950 0,4926 0,4902 0,4878 0,4854 0,4831 0,4808 0,4785 0,4762 0,4739 0,4717 0,4695 0,4673 0,4651 0,4630 0,4608 0,4587 0,4566 0,4545
3 0,3300 0,3268 0,3235 0,3203 0,3172 0,3141 0,3111 0,3080 0,3051 0,3021 0,2992 0,2963 0,2935 0,2907 0,2880 0,2853 0,2826 0,2799 0,2773 0,2747
4 0,2463 0,2426 0,2390 0,2355 0,2320 0,2286 0,2252 0,2219 0,2187 0,2155 0,2123 0,2092 0,2062 0,2032 0,2003 0,1974 0,1945 0,1917 0,1890 0,1863
5 0,1960 0,1922 0,1884 0,1846 0,1810 0,1774 0,1739 0,1705 0,1671 0,1638 0,1606 0,1574 0,1543 0,1513 0,1483 0,1454 0,1426 0,1398 0,1371 0,1344
6 0,1625 0,1585 0,1546 0,1508 0,1470 0,1434 0,1398 0,1363 0,1329 0,1296 0,1264 0,1232 0,1202 0,1172 0,1142 0,1114 0,1086 0,1059 0,1033 0,1007
7 0,1386 0,1345 0,1305 0,1266 0,1228 0,1191 0,1156 0,1121 0,1087 0,1054 0,1022 0,0991 0,0961 0,0932 0,0904 0,0876 0,0849 0,0824 0,0799 0,0774
8 0,1207 0,1165 0,1125 0,1085 0,1047 0,1010 0,0975 0,0940 0,0907 0,0874 0,0843 0,0813 0,0784 0,0756 0,0729 0,0702 0,0677 0,0652 0,0629 0,0606
9 0,1067 0,1025 0,0984 0,0945 0,0907 0,0870 0,0835 0,0801 0,0768 0,0736 0,0706 0,0677 0,0649 0,0622 0,0596 0,0571 0,0547 0,0524 0,0502 0,0481
10 0,0956 0,0913 0,0872 0,0833 0,0795 0,0759 0,0724 0,0690 0,0658 0,0627 0,0598 0,0570 0,0543 0,0517 0,0493 0,0469 0,0447 0,0425 0,0405 0,0385
11 0,0865 0,0822 0,0781 0,0741 0,0704 0,0668 0,0634 0,0601 0,0569 0,0540 0,0511 0,0484 0,0458 0,0434 0,0411 0,0389 0,0368 0,0348 0,0329 0,0311
12 0,0788 0,0746 0,0705 0,0666 0,0628 0,0593 0,0559 0,0527 0,0497 0,0468 0,0440 0,0414 0,0390 0,0367 0,0345 0,0324 0,0305 0,0286 0,0269 0,0253
13 0,0724 0,0681 0,0640 0,0601 0,0565 0,0530 0,0497 0,0465 0,0436 0,0408 0,0382 0,0357 0,0334 0,0312 0,0291 0,0272 0,0254 0,0237 0,0221 0,0206
14 0,0669 0,0626 0,0585 0,0547 0,0510 0,0476 0,0443 0,0413 0,0384 0,0357 0,0332 0,0309 0,0287 0,0266 0,0247 0,0229 0,0212 0,0197 0,0182 0,0169
15 0,0621 0,0578 0,0538 0,0499 0,0463 0,0430 0,0398 0,0368 0,0341 0,0315 0,0291 0,0268 0,0247 0,0228 0,0210 0,0194 0,0178 0,0164 0,0151 0,0139
16 0,0579 0,0537 0,0496 0,0458 0,0423 0,0390 0,0359 0,0330 0,0303 0,0278 0,0255 0,0234 0,0214 0,0196 0,0179 0,0164 0,0150 0,0137 0,0125 0,0114
17 0,0543 0,0500 0,0460 0,0422 0,0387 0,0354 0,0324 0,0296 0,0270 0,0247 0,0225 0,0205 0,0186 0,0169 0,0154 0,0140 0,0127 0,0115 0,0104 0,0094
18 0,0510 0,0467 0,0427 0,0390 0,0355 0,0324 0,0294 0,0267 0,0242 0,0219 0,0198 0,0179 0,0162 0,0146 0,0132 0,0119 0,0107 0,0096 0,0087 0,0078
19 0,0481 0,0438 0,0398 0,0361 0,0327 0,0296 0,0268 0,0241 0,0217 0,0195 0,0176 0,0158 0,0141 0,0127 0,0113 0,0101 0,0091 0,0081 0,0072 0,0065
20 0,0454 0,0412 0,0372 0,0336 0,0302 0,0272 0,0244 0,0219 0,0195 0,0175 0,0156 0,0139 0,0124 0,0110 0,0098 0,0087 0,0077 0,0068 0,0060 0,0054
21 0,0430 0,0388 0,0349 0,0313 0,0280 0,0250 0,0223 0,0198 0,0176 0,0156 0,0138 0,0122 0,0108 0,0095 0,0084 0,0074 0,0065 0,0057 0,0051 0,0044
22 0,0409 0,0366 0,0327 0,0292 0,0260 0,0230 0,0204 0,0180 0,0159 0,0140 0,0123 0,0108 0,0095 0,0083 0,0073 0,0064 0,0056 0,0048 0,0042 0,0037
23 0,0389 0,0347 0,0308 0,0273 0,0241 0,0213 0,0187 0,0164 0,0144 0,0126 0,0110 0,0096 0,0083 0,0072 0,0063 0,0054 0,0047 0,0041 0,0035 0,0031
24 0,0371 0,0329 0,0290 0,0256 0,0225 0,0197 0,0172 0,0150 0,0130 0,0113 0,0098 0,0085 0,0073 0,0063 0,0054 0,0047 0,0040 0,0035 0,0030 0,0025
25 0,0354 0,0312 0,0274 0,0240 0,0210 0,0182 0,0158 0,0137 0,0118 0,0102 0,0087 0,0075 0,0064 0,0055 0,0047 0,0040 0,0034 0,0029 0,0025 0,0021
26 0,0339 0,0297 0,0259 0,0226 0,0196 0,0169 0,0146 0,0125 0,0107 0,0092 0,0078 0,0067 0,0057 0,0048 0,0041 0,0034 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018
27 0,0324 0,0283 0,0246 0,0212 0,0183 0,0157 0,0134 0,0114 0,0097 0,0083 0,0070 0,0059 0,0050 0,0042 0,0035 0,0030 0,0025 0,0021 0,0017 0,0015
28 0,0311 0,0270 0,0233 0,0200 0,0171 0,0146 0,0124 0,0105 0,0089 0,0075 0,0063 0,0052 0,0044 0,0037 0,0031 0,0025 0,0021 0,0018 0,0015 0,0012
29 0,0299 0,0258 0,0221 0,0189 0,0160 0,0136 0,0114 0,0096 0,0081 0,0067 0,0056 0,0047 0,0039 0,0032 0,0027 0,0022 0,0018 0,0015 0,0012 0,0010
30 0,0287 0,0246 0,0210 0,0178 0,0151 0,0126 0,0106 0,0088 0,0073 0,0061 0,0050 0,0041 0,0034 0,0028 0,0023 0,0019 0,0015 0,0013 0,0010 0,0008
Tabelul 6
Factorul fondului de compensare Continuare tabelul 6
(Paxmop (fronda eo3Meu(eHux
________ i/[(l+i)"-l] __________________________________________________________________
n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%
1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
2 0,4525 0,4505 0,4484 0,4464 0,4444 0,4425 0,4405 0,4386 0,4367 0,4348 0,4329 0,4310 0,4292 0,4274 0,4255 0,4237 0,4219 0,4202 0,4184 0,4167
3 0,2722 0,2697 0,2672 0,2647 0,2623 0,2599 0,2575 0,2552 0,2529 0,2506 0,2484 0,2462 0,2440 0,2418 0,2397 0,2376 0,2355 0,2334 0,2314 0,2294
4 0,1836 0,1810 0,1785 0,1759 0,1734 0,1710 0,1686 0,1662 0,1639 0,1616 0,1594 0,1572 0,1550 0,1529 0,1508 0,1487 0,1467 0,1447 0,1427 0,1408
5 0,1318 0,1292 0,1267 0,1242 0,1218 0,1195 0,1172 0,1149 0,1127 0,1106 0,1085 0,1064 0,1044 0,1024 0,1005 0,0986 0,0967 0,0949 0,0931 0,0914
6 0,0982 0,0958 0,0934 0,0911 0,0888 0,0866 0,0845 0,0824 0,0804 0,0784 0,0765 0,0746 0,0728 0,0710 0,0693 0,0676 0,0659 0,0643 0,0628 0,0613
7 0,0751 0,0728 0,0706 0,0684 0,0663 0,0643 0,0624 0,0605 0,0586 0,0569 0,0552 0,0535 0,0519 0,0503 0,0488 0,0473 0,0459 0,0445 0,0432 0,0419
8 0,0584 0,0563 0,0543 0,0523 0,0504 0,0486 0,0468 0,0451 0,0435 0,0419 0,0404 0,0389 0,0375 0,0362 0,0349 0,0336 0,0324 0,0313 0,0301 0,0291
9 0,0461 0,0441 0,0422 0,0405 0,0388 0,0371 0,0356 0,0340 0,0326 0,0312 0,0299 0,0287 0,0275 0,0263 0,0252 0,0241 0,0231 0,0222 0,0212 0,0203
10 0,0367 0,0349 0,0332 0,0316 0,0301 0,0286 0,0272 0,0259 0,0247 0,0235 0,0223 0,0212 0,0202 0,0192 0,0183 0,0174 0,0166 0,0158 0,0150 0,0143
11 0,0294 0,0278 0,0263 0,0249 0,0235 0,0222 0,0210 0,0198 0,0188 0,0177 0,0168 0,0158 0,0150 0,0142 0,0134 0,0127 0,0120 0,0113 0,0107 0,0101
12 0,0237 0,0223 0,0209 0,0196 0,0184 0,0173 0,0163 0,0153 0,0143 0,0135 0,0126 0,0119 0,0111 0,0105 0,0098 0,0092 0,0087 0,0081 0,0076 0,0072
13 0,0192 0,0179 0,0167 0,0156 0,0145 0,0136 0,0126 0,0118 0,0110 0,0102 0,0096 0,0089 0,0083 0,0077 0,0072 0,0067 0,0063 0,0059 0,0055 0,0051
14 0,0156 0,0145 0,0134 0,0124 0,0115 0,0106 0,0099 0,0091 0,0084 0,0078 0,0072 0,0067 0,0062 0,0057 0,0053 0,0049 0,0046 0,0042 0,0039 0,0036
15 0,0128 0,0117 0,0108 0,0099 0,0091 0,0084 0,0077 0,0071 0,0065 0,0060 0,0055 0,0051 0,0046 0,0043 0,0039 0,0036 0,0033 0,0031 0,0028 0,0026
16 0,0104 0,0095 0,0087 0,0079 0,0072 0,0066 0,0060 0,0055 0,0050 0,0046 0,0042 0,0038 0,0035 0,0032 0,0029 0,0026 0,0024 0,0022 0,0020 0,0018
17 0,0086 0,0078 0,0070 0,0064 0,0058 0,0052 0,0047 0,0043 0,0039 0,0035 0,0032 0,0029 0,0026 0,0024 0,0021 0,0019 0,0018 0,0016 0,0015 0,0013
18 0,0070 0,0063 0,0057 0,0051 0,0046 0,0041 0,0037 0,0033 0,0030 0,0027 0,0024 0,0022 0,0020 0,0018 0,0016 0,0014 0,0013 0,0012 0,0010 0,0009
19 0,0058 0,0051 0,0046 0,0041 0,0037 0,0033 0,0029 0,0026 0,0023 0,0021 0,0018 0,0016 0,0015 0,0013 0,0012 0,0010 0,0009 0,0008 0,0007 0,0007
20 0,0047 0,0042 0,0037 0,0033 0,0029 0,0026 0,0023 0,0020 0,0018 0,0016 0,0014 0,0012 0,0011 0,0010 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0005
21 0,0039 0,0034 0,0030 0,0026 0,0023 0,0020 0,0018 0,0016 0,0014 0,0012 0,0011 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003
22 0,0032 0,0028 0,0024 0,0021 0,0019 0,0016 0,0014 0,0012 0,0011 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006
2
0,00054 0,0004
8
0,0004
2
0,00036 0,00032 0,00028 0,00024
23 0,0027 0,0023 0,0020 0,0017 0,0015 0,0013 0,0011 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004
7
0,00041 0,0003
5
0,0003
1
0,00027 0,00023 0,00020 0,00017
24 0,0022 0,0019 0,0016 0,0014 0,0012 0,0010 0,0009 0,0008 0,0006 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003
5
0,00030 0,0002
6
0,0002
2
0,00019 0,00017 0,00014 0,00012
25 0,0018 0,0015 0,0013 0,0011 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003 0,0002
6
0,00023 0,0001
9
0,0001
7
0,00014 0,00012 0,00010 0,00009
26 0,0015 0,0013 0,0011 0,0009 0,0008 0,0006 0,0005 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002
0
0,00017 0,0001
4
0,0001
2
0,00010 0,00009 0,00007 0,00006
27 0,0012 0,0010 0,0009 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001
5
0,00013 0,0001
1
0,0000
9
0,00008 0,00006 0,00005 0,00005
28 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001
1
0,00009 0,0000
8
0,0000
7
0,00005 0,00005 0,00004 0,00003
29 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0000
8
0,00007 0,0000
6
0,0000
5
0,00004 0,00003 0,00003 0,00002
30 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001 0,0000
6
0,00005 0,0000
4
0,0000
4
0,00003 0,00002 0,00002 0,00002
Anexa 4
121
Deducerile orientative pentru uzura construcţiilor
Nr. Starea
construcţiei
Indiciu uzurii construcţiei Uzura,
%
1. Excelentă Nu sunt remarcate deteriorări vizibile ale
elementelor constructive de bază, atât în
interiorul construcţiei cât şi în exteriorul
ei. Construcţia nu necesită reparaţii.
-
2. Bună Fundamentul, pereţii, pardoseala, planşeul
încăperilor sunt într-o stare bună şi nu
necesită reparaţii. Este necesar de efectuat
lucrări minore de reparaţie a ferestrelor,
uşilor sau sobelor.
5-10
3. Destul de
satisfăcătoare
Fundamentul şi pereţii construcţiei sunt
într-o stare bună şi nu necesită reparaţii.
Acoperişul este deteriorat nesemnificativ
şi necesită reparaţii. încăperile necesită
reparaţii curente.
10-20
4. Satisfăcătoare Construcţia necesită reparaţii atât în
interior cât şi exterior. în fundament şi în
pereţi s-au format crăpături, este necesară
înlocuirea unor porţiuni ale acoperişului.
Este necesară reparaţia pardoselei şi
planşeului.
20-30
5. Nesatisfăcătoar
e Construcţia necesită reparaţie capitală.
Construcţia se caracterizează prin tasarea
fundamentul şi crăpături ale pereţilor.
30-40
6. Destul de
nesatisfăcătoare
Construcţia s-a înclinat. Este necesară
reparaţia fundamentul, pereţilor,
pardoselei, planşeului şi acoperişului.
40-60
7. Rea Construcţia are semne de ruinare, toate
elementele constructive sunt deteriorate.
Acoperişul, fundamentul, pereţii sunt
puternic deteriorate. Nu pot fi efectuate
lucrări de reparaţie.
60-80
8. Foarte rea Există pericol de prăbuşire a clădirii. 80-90
122
1 Modelul prezentat al raportului de evaluare este schiţat doar în linii mari, intenţia autorilc
fiind să ilustreze forma şi conţinutul unui raport de evaluare întocmit în conformitate c
Anexa 5
Nr. Secţiunea Conţinutul secţiunii
1 Scrisoare de
însoţire
Raportul este adresat beneficiarului serviciilor de evaluare: proprietarului obiectului evaluării, directorului companiei evaluate sau consiliului directorilor, etc. în scrisoarea de însoţire se va 1 nominaliza obiectul evaluării, scopul evaluării, baza 1 de evaluare, data evaluării şi valoarea finală estimată. 1
2 Date despre
evaluator şi
întreprinderea de
evaluare
Sunt incluse numele evaluatorului, datele privind caii- 1
ficarea lui, experienţa profesională, numărul şi data 1
eliberării certificatului de calificare; denumirea în- 1
treprinderii de evaluare şi datele de identificare ale ei, 1
data eliberării licenţei pentru activitatea de evaluare. 1
3 Scopul evaluării Se indică scopul concret al evaluării, agreat de client. 1
De exemplu: pentru vânzare, pentru întocmirea 1
documentaţiei financiare, pentru ipotecarea bunului 1
imobiliar, etc. (vezi capitolul 4) 1
4 Instrucţiuni Evaluatorul indică instrucţiunile primite de la client 1
relevante evaluării.
5 Data evaluării Data evaluării poate fi aceeaşi sau anterioară datei 1
raportului de evaluare. De regulă, data evaluării este 1
data ultimei inspectări a obiectului evaluării. 1
6 Moneda
raportului
Se indică valuta în care sunt raportate valorile, precum 1
şi rata de schimb oficială la data evaluării, în cazul 1
când moneda raportului este diferită de moneda
naţională. 1
7 Adresa şi
identificarea
obiectului
evaluării
Se indică adresa obiectului evaluării, numărul de
identificare (numărul cadastral), părţile componente 1
ale proprietăţii imobiliare (terenul, construcţiile şi / 1
sau încăperile izolate, instalaţiile tehnologice, maşini 1
şi echipamente). 1
8 Baza de evaluare
şi definiţia ei
Baza de evaluare este stabilită ţinând cont de scopul 1
evaluării. Cele mai des utilizate baze de evaluare sunt 1
prezentate în Capitolul 4 al prezentei lucrări.
Evaluatorul determină baza de evaluare în
conformitate cu legislaţia naţională, standardele de
evaluare naţionale sau cele internaţionale. Evaluatorul
include în raport definiţia completă a bazei de
1 evaluare.
CONŢINUTUL RECOMANDAT AL RAPORTULUI DE EVALUARE1
123
standardele internaţionale de evaluare. Pentru adaptarea raportului la situaţiile specific
dictate de scopul evaluării, este necesară omiterea sau completarea unor secţiuni.
Continuare anexa 6
124
9 Ipoteze şi condiţii
limitative
Raportul conţine ipotezele şi condiţiile limitative privind:
1. veridicitatea documentelor ce confirmă dreptul de proprietate şi/sau alte drepturi reale asupra bunului imobiliar (au fost investigate sau nu documentele originale);
2. inspecţia bunului imobiliar şi / sau expertiza tehnică a clădirii;
3. impactul prezenţei substanţelor periculoase şi / sau dăunătoare;
4. verificarea corespunderii utilizării curente a proprietăţii imobiliare destinaţiei legale;
5. altele.
10 Condiţiile de publicare a raportului de evaluare
Sunt enunţate condiţiile publicării raportului de evaluare, de exemplu: 1. cu consimţământul beneficiarului; 2. în cazurile prevăzute de legislaţie sau în baza
hotărârii instanţei de judecată; 3. în cazul unor investigaţii oficiale, pentru apărarea
intereselor profesionale ale evaluatorului, 4. în cazul când beneficiarul a implicat evaluatorul
intenţionat şi ilegal în acţiuni ce contravin practicii şi eticii profesionale.
11 Sursele de informaţie şi importanţa lor
Sursele de informaţie, conţinutul informaţiei şi responsabilitatea pentru veridicitatea ei. Evaluatorul indică în raport necesitatea verificării informaţiei pe care se bazează evaluarea şi dacă o asemenea verificare a fost efectuată.
12 Declaraţia de conformitate cu standardele profesionale (naţionale sau internaţionale)
Evaluatorul exprimă conformitatea evaluării cu legislaţia naţională, standardele naţionale de evaluare şi / sau standardele internaţionale de evaluare. Dacă evaluatorul consideră că există anumite circumstanţe care ar justifica derogarea de la standardele profesionale, acest lucru este declarat în raportul de evaluare.
13 Ocuparea Se indică dacă obiectul evaluării este ocupat de proprietar sau de chiriaşi; se indică oricare obligaţiuni şi / sau restricţii legate de obiectul evaluării; se indică suprafeţele vacante.
14 Data şi caracterul inspectării obiectului evaluării
Evaluatorul indică data când a fost inspectat obiectul evaluării şi condiţiile în care a fost efectuată inspectarea. Evaluatorul menţionează efectuarea expertizei tehnice a construcţiilor, dacă au fost inspectate toate părţile componente ale proprietăţii imobiliare şi motivele din care nu a fost posibilă inspectarea completă a obiectului evaluării.
Continuare anexa 6
125
15 Descrierea
amplasării
obiectului
evaluării
Se descrie locul amplasării obiectului evaluării (localitatea, sectorul, strada, cartierul); evaluatorul va expune opinia sa privind amplasarea proprietăţii imobiliare faţă de centrele de influenţă a valorii (centrul localităţii sau unele obiectele ale infrastructurii), etc.
16 Descrierea obiectului evaluării
Sunt descrise terenul, construcţiile amplasate pe teren şi încăperile izolate. Sunt indicate: 1. suprafeţele terenului, construcţiilor şi încăperilor
izolate; 2. anul construcţiei şi anul ultimei reparaţii capitale; 3. reţelele de utilităţi şi reţelele de echipare tehnico-
edilitară; 4. starea construcţiilor; 5. altele.
17 Instalaţii tehnologice, maşini şi echipamente (părţi componente ale proprietăţii imobiliare)
Sunt descrise instalaţiile tehnologice, maşinile şi echipamentele care formează capacitatea de producţie, fiind proiectate pentru a genera venituri şi sunt părţi componente ale activelor unei companii. La această categorie de active nu sunt incluse instalaţiile de servicii ale clădirii care asigură funcţionalitatea ei, cum ar fi: instalaţiile electrice, conductele de gaze, rezervoarele şi conductele de apă, instalaţiile de încălzire şi aer condiţionat, lifturi.
18 Date economice despre
proprietatea
imobiliară
Sunt prezentate: 1. rata spaţiilor vacante; 2. date despre cheltuielile operaţionale (vezi
capitolul 13); 3. valoarea impozabilă pentru anul curent; 4. suma impozitului pentru anul curent; 5. informaţia privind creditele ipotecare (suma
creditului, rata dobânzii, perioada de rambursare).
19 Date despre chirie
(arendă)
Sunt descrise condiţiile de chirie (arendă) a spaţiilor: termenii contractului de chirie (arendă), plăţile anuale şi condiţiile de revizuire a plăţilor, partajarea responsabilităţii între proprietar şi chiriaşi pentru întreţinerea şi reparaţia bunului imobiliar, plata primei de asigurare şi a impozitului pe bunurile imobiliare.
20 In cazul evaluării unei proprietăţi imobiliare în calitate de unitate operaţională (afacere): Date despre afacere
Sunt prezentate: 1. mediul competitiv (existent şi prognozat); 2. factorii ce influenţează afacerea; 3. rezultatele operaţionale (financiare) anterioare
(istorice); 4. tendinţele de dezvoltare a afacerii, bugetul, etc. 5. altele.
Continuare anexa 1
Anexa 6 Dicţionar de termeni de evaluare Român - Rus - Englez
21 Analiza pieţei
imobiliare
Sunt descrise:
1. tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare;
2. categoria cumpărători lor potenţial i;
3. perioada de marketing;
4. criteriile de selectare a bunurilor imobiliare
comparabile.
(vezi capitolul 7)
22 Determinarea
valorii obiectului
evaluării
Metodele de evaluare sunt selectate în conformitate cu scopul evaluării şi baza de evaluare agreate de client. Evaluatorul foloseşte doar metodele recunoscute sau admise de legislaţia naţională, standardele
profesionale naţionale sau internaţionale. în raport vor fi explicate pe scurt regulile de bază pentru utilizarea metodelor de evaluare selectate şi vor fi prezentate explicit ipotezele, datele, calculele şi valoarea estimată în cadrul fiecărei metode de evaluare.
23 Estimarea valorii finale
Se indică valorile estimate în rezultatul aplicării metodelor de evaluare. Evaluatorul expune opinia sa privind ponderea fiecărui rezultat în determinarea valorii finale a proprietăţii imobiliare şi va prezenta
calculul valorii finale.
24 Fotografii şi
planuri ale
bunului imobiliar,
altă documentaţie
auxiliară
în secţiunea anexelor, evaluatorul include fotografiile,
schiţele, planurile proprietăţii imobiliare sau ale unor
părţi componente; extrasele din Registrul Bunurilor
Imobile şi alte informaţii considerate relevante pentru
evaluare.
Continuare anexa 6
127
1 Actualizarea cheltuie- lilor diferitor perioade
npHBe,zţeHHe
pa3HOBpeMeHHbix 3aTpaT
Time value of money
2 Actualizarea fluxurilor de numerar
TţHCKOHTHpOBaHHe
/ţeHeacHbix noTOKOB
Cash Flow discounting
3 Amplasarea MecTonojioaceHHe Location 4 Analiza investiţiilor MHBeCTHUHOHHblH aHajlH3 Investment analysis 5 Anticipare OxcH/ţaHHe Anticipation 6 Anuitate AHHywTeT Annuity 7 Anuitate anticipată ABaHCOBblH aHHyHTeT Annuity in advance
(prenumerado) 8 Anuitate ordinară 06biHHbift aHHyHTeT Annuity
postnumerado 9 Bazele evaluării Ea3bi oueHKH Basis of value 10 Beneficiul
antreprenorului
npHGbuib noApjiAMHKa Contractor's profit
11 Beneficiul investitorului
npe^npHHHMaTejibCKan
npH6biJib
Developer's profit
12 Bonitate EOHHTeT Productivity grade 13 Bun imobil 06l»eKT He^BHHCHMOro
HMymecTBa, He^BH»cHMOCTb
Real estate
14 Bunuri imobile cu destinaţie comercială
KoMMepHecKaa
HeABH>KHMOCTb
Commercial real estate
15 Bunuri imobile cu destinaţie industrială
IlpoMbmiJieHHaH
He^BHHCHMOCTb
Industrial real estate
16 Bunuri imobile cu destinaţie locativă
)KHJia^ HeABHKHMOCTb Residential real estate
17 Bunuri imobile specializate
CneunajiH3HpoBaHHaH
He^BHHCHMOCTb
Special real estate
18 Capitalizarea directă npaMaa KanHTajiH3auH» Direct
capitalization 19 Capitalizarea plăţii de
arendă KanHTajiH3aiţH;i apeHAHoft
njiaTbi
Rent capitalization
20 Cea mai bună şi eficientă utilizare
HaHJiymiiee H HaH6ojiee 3<j)-
(jjeKTHBHoe Hcn0Jib30BaHHe
Highest and best use
21 Cererea Cnpoc Demand 22 Cheltuieli directe ripflMbie pacxoAbi Direct cost 23 Cheltuieli indirecte KocBeHHbie pacxo/ibi Indirect cost 24 Cheltuieli
operaţionale OnepauHOHHbie pacxo/ţbi Operating expenses
25 Cheltuieli operaţionale fixe
flocTOJiHHbie OnepauHOHHbie
pacxoAbi
Fixed operating expenses
26 Cheltuieli
operaţionale variabile
IlepeMeHHbie OnepauHOHHbie
pacxojîţbi
Variable operating expenses
Continuare anexa 6
128
27 Coeficientul venitului brut efectiv
Ko3(ţ>(ţ>imHeHT fleHCTBHTejibHoro BajiOBoro floxoaa
Effective Gross Income Multiplier (EGIM)
28 Condiţii limitative OrpaHHHHBaiomHe ycjioBHa Limiting conditions
29 Constanta ipotecară HnoTenHaa nocTOHHHaa Mortgage constant
30 Corecţie KoppeKTHpOBKa Adjustment
31 Cost 3aTpaTbi Cost
32 Cost de construcţie CTOHMOCTb CTpOHTeJIbCTBa Construction costs
33 Data evaluării /ţaTa oiţeHKH Date of value, Appraisal date
34 Deprecierea economică
3KOHOMHHeCKHH H3HOC Economic obsolescence
35 Deprecierea funcţională
OyHKUHOHaJIbHblH H3HOC Funcţional obsolescence
36 Deviz de cheltuieli CMera 3aTpax Budget of expenditures
37 Drept de proprietate ripaBO C06cTBeHH0CTH Ownership
38 Drepturi reale MMymecTBeHHbie npaBa Interest
39 Durata de viaţă economică
CpOK 3KOHOMHHeCKOH
3KH3HH
Economic life
40 Durata de viaţă fizică CpOK <{>H3HHeCKOH JKH3HH Usefiil life
41 Durata de viaţă rămasă
OcxaBHIHHCa CpOK 5KH3HH Remaining life
42 Elemente de comparaţie
3jieMeHT cpaBHeHHH Comparison element
43 Evaluare Ouemca Appraisal, Valuation
44 Expertiza tehnică TexHHHecKaa aKcnepnm Building survey
45 Flux de numerar ^eHOKHblH IIOTOK Cash flow
46 Flux de numerar înainte de impozitare
^eHe>KHbIH IIOTOK £0
yiuiaTbi HajioroB
Before tax cash flow (BTCF)
47 Fond de compensare HaKonHTejibHbiH Sinking fund
48 Grevări 06peMeHeHHH npaB
C06CTBeHH0CTH
Encumbrances
49 Indici comasaţi ai valorii de reconstituire
y KpynHeHHbie noKa3aTejm
BOCCTaHOBHTeJIbHOH
CTOHMOCTH
Segregated indexes of reconstruction value
50 Interval de calcul HHTepBan HaHHCJieHHa Interval of payment
51 Ipotecă HnoTexa Mortgage
52 Ipoteze /JonymeHHH Assumptions
53 îmbunătăţiri pe teren yjiyHiueHHa Ha ynacTKe On-site improvements
Continuare anexa 6
129
Continuare anexa 6
130
54 încăperi izolate HsojiupoBaHHbie
noMeuţeHHfl
Isolated premises
55 Lichiditate JlHKBimHOCTb Liquidity
56 Metoda alocaţiei MeroA pacnpeaejieHHfl Allocation method
57 Metoda analizei pare MeroA nonapHoro aHanH3a Paired data analysis
58 Metoda costului (cheltuielilor)
3aTpaTHbiH Merofl Cost method
59 Metoda extragerii Merofl BbmejieHHH Extraction
60 Metoda parcelării Merofl pa36uBKH Ha ynacTKH Subdivision method
61 Metode de evaluare Mero^bi oueHKH Valuation methods
62 Mijloace fixe OCHOBHbie (ţ)OHAbI Fixed assets
63 Misiunea de evaluare 3aaaHHe Ha oueHicy Assignments
64 Obiect analog 06-beKT aHanor Comparable
property
65 Oferta IlpeAJiOMceHHe Supply
66 Patrimoniu HMymecTBO Property
67 Perioada de calcul IlepHOA HanHCJieHHfl Period of payment
68 Piaţa imobiliară PbIHOK He^BH>KHMOCTH Real estate market
69 Plata de arendă ApeHAHa^ njiara Rent
70 Preţ UeHa Price
71 Previziuni riporH03bi Forecasts
72 Procent compus Cjl05KHbIH npoueHT Compound interest
73 Procent simplu npOCTOH npoueHT Simple interest
74 Proces de evaluare Ilpouecc oueHKH Appraisal process
75 Proprietate imobiliară HeABuxcHMoe HMyuţecTBO Real property
76 Raport de evaluare OrHeT 06 oueHKe Appraisal report
77 Rata actualizării CxaBKa
AHCKOHTHpOBaHHH Discount rate
78 Rata anuală de roAOBOH TeMn pocTa Value annual creştere a valorii CTOHMOCTH growth rate
79 Rata capitalizării OaBKa KanHTajiH3aiţHH Capitalization rate
80 Rata cheltuielilor
operaţionale
K03(})C))HUHeHT
onepauwoHHbix pacxo^OB
Operating Expenses
Rate (OER)
81 Rata de absorbţie Ko3(j>4)HUHeHT
norjiomeHHH Absorbtion rate
82 Rata de capitalizare a
clădirii
CTaBKa KanHTajiH3auHH
AJIH
3AaHHfl
Building
capitalization rate
83 Rata de capitalizare a
terenului
CTaBKa KanHTajiH3auHH juin
3CMJIH
Land capitalization
rate
84 Rata internă a
rentabilităţii BHyTpeHHHH HOpMa
peHTa6ejibH0CTH
Internai rate of
return (IRR)
85 Reconciliere CorjiacoBaHHe Reconciliation
86 Reversie PeBepcHH Reversion
Continuare anexa 6
131
Continuare anexa 6
132
87 Revizuiri de evaluări PeTpocneKTHBHaa ouemca Valuation reviews
88 Scop al evaluării Lţejib oueHKM Purpose of valuation
89 Substituire 3aMemeHHe Substitution
90 Teren 3eMejibHbifi yHacTOK Land plot
91 Tranzacţie imobiliară C^eJIKa C HeABHHCHMOCTbK) Real estate transaction
92 Unităţi de comparaţie E^HHHUa CpaBHeHHfl Unit of comparison
93 Utilitate riOJie3HOCTb Utility
94 Uzura acumulată HaKonjieHHbiH H3HOC Accrued depreciation
95 Uzura fizică 0H3HHeCKHH H3HOC Physical depreciation
96 Uzura nerecuperabilă H3HOC HeyCTpaHHMblH Incurable depreciation
97 Uzura recuperabilă M3HOC yCTpaHHMblH Curable depreciation
98 Valoare CTOHMOCTb Value
99 Valoare de deviz CMeTHafl CTOHMOCTb Estimated cost
100 Valoare de înlocuire CTOHMOCTb 3aMemeHHfl Replacement cost
101 Valoare de
reconstituire BoccTaHOBHTejibHaa
CTOHMOCTb
Reproduction cost
102 Valoare de utilitate CTOHMOCTb B
HCn0JIb30BaHHH
Value in use
103 Valoare de utilizare alternativă
CTOHMOCTb npn ajibTepHa-
THBHOM HCn0Jlb30BaHHH
Alternative use value
104 Valoare finală OKOHHaTeJlbHaa CTOHMOCTb Final value
105 Valoare prezentă Teicymafl CTOHMOCTb Present value
106 Valoare viitoare Eyaymafl CTOHMOCTb Future value
107 Valoarea de asigurare CTpaxoBaa CTOHMOCTb Insurance value
108 Valoarea de investiţie MHBeCTHUHOHHafl CTOHMOCTb Investment value
109 Valoarea de ipotecare 3anoroBaa CTOHMOCTb Mortgage value
1 1 0 Valoarea de lichidare JLHKBH^aUHOHHafl
CTOHMOCTb
Forced sale value
1 1 1 Valoarea de piaţă PbIHOHHaa CTOHMOCTb Market value
1 1 2 Valoarea de piaţă pen- tru utilizare existentă
PblHOHHaH CTOHMOCTb flJIfl
Teicymero Hcn0Jib30BaHHfl
Existing use market value
113 Valoarea medie ponderată
CpeAHeB3BeuieHHa5i
CTOHMOCTb
Weighted average value
114 Valoarea normativă HopMaTHBHaa CTOHMOCTb Normative value
115 Vânzare comparabilă ConocTaBHMa^ npo^a^ca Comparable sale
1 1 6 Vârsta cronologică OaKTHHeCKHH B03paCT Actual age
Continuare anexa 1 1 J.P. Friedman, J.C. Harris, J.B. Lindeman, Dictionary of Real Estate Terms, 4
lh cdition,
Barron's Educaţional Series, Inc., 1997. 3 RPAJTCDAHCKUU KODEKC POCCUUCKOU 0edepaifiiu, Hacn» I (cran»» 130), 24.10. 1994.
4 Codul Civil al Republicii Moldova, nr. 1107-XV din 06.06.2002, art. 228 (2).
5 Codul Oivil al Republicii Moldova, art. 284.
2 European Valuation Standards 2000, EVS4 .
1 Standardele Internaţionale de Evaluare (1VS) şi Standardele Europene de Evaluare.
' European Valuation Standard 2000, EVS 9.
19 2 Idem.
1 Codul Fiscal. Titlul VI. Impozitul pe bunurile imobiliare. Nr. 1055-XI1I, din 16.06.2000.
25 - coeficientul de acumulare a anuităţii, în cazul plăţilor
efectuate mai frecvent decât odată pe an.
Valoarea viitoare a anuităţii avansate (prenumerado) se determină după următoarele formule:
1
117 Vârsta efectivă 3(})<})eKTHBHblfi B03paCT Effective age
118 Venitul brut efectiv .ZţefiCTBHTeJIbHblfî BaJIOBblH AOXOA
Effective gross income
119 Venitul brut potenţial FIoTeHUHanbHbiH BanoBbiî!
AOXOA
Potential gross income
120 Venitul operaţional net
MMCTbIH OnepaUHOHHbIM
JIOXOR
Net operating income
Top Related